SUUNNITTELUPALVELUT PISPALA ASEMAKAAVASUUNNITTELU. Suojelu- ja rakennusoikeustarkastelu YLEISÖTILAISUUS AHJOLASSA KLO

Transkriptio

1 Suojelu- ja rakennusoikeustarkastelu YLEISÖTILAISUUS AHJOLASSA KLO

2 Ohjelma: Kahvitarjoilu tilaisuuden avaus: pj. apulaispormestari Timo Hanhilahti Vaihtoehtojen esittely Kysymysten ja kommenttien kerääminen ryhmätöinä Ryhmätöiden purku, keskustelua n Kaavoituksen seuraavat vaiheet Tilaisuus päättyy

3 MIKSI KAAVAA UUSITAAN? Pispala on valtakunnallisesti merkittävää kulttuuriympäristöä nykyisessä kaavassa ei suojelumerkintöjä, eikä riittävää uudisja korjausrakentamisen ohjausta rakennus voidaan suojella joko asemakaavan tai rakennussuojelulain nojalla

4 Korkeimman hallinto-oikeuden päätös 1116, diaarinumero 700/1/06, koskien Mäkikatu 69 purkulupahakemusta

5 KAAVAN TAVOITE: Pispalan valtakunnallisesti merkittävän kulttuuriympäristön säilyttäminen alueen kehittäminen vireänä ja elinvoimaisena KEINOT: kaavallisen suojelun määrittely uudis- ja korjausrakentamisen ohjaus

6 SUOJELU- JA RAKENNUSOIKEUSTARKASTELUN TARVE JA TAVOITE: millaisin suojelumerkinnöin Pispalan kulttuuriympäristöä voidaan vaalia ja kehittää? mikä on sopiva rakennusoikeuden määrä, ettei lisärakentaminen heikennä olemassa olevan miljöön arvoja Kaavaratkaisun tulisi olla maanomistajalle kohtuullinen ja tasapuolinen

7 LÄHTÖKOHDAT: Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet ja RKY-inventoinnit Kaavaratkaisu ei saa olla ristiriidassa valtakunnallisesti merkittävän kulttuuriympäristön säilyttämistavoitteen kanssa RKY-inventointi ei ole riittävän yksityiskohtainen kaavoituksen pohjaksi, edellyttää yksityiskohtaisempia inventointeja

8 LÄHTÖKOHDAT: MRL: riittävät selvitykset ja vaikutusten arviointi terveellisyys, turvallisuus, viihtyisyys liikenteen ja palvelujen järjestäminen rakennetun ja luonnonympäristön vaaliminen kohtuullisuus maanomistajalle muuttuneet kerrosala- ja kerroslukutulkinnat

9 LÄHTÖKOHDAT: Rakennusinventointi ja arkeologinen inventointi: Rakennusinventoinnin arvoluokitukset ja suositukset suojelumerkintöjen pohjana Kiinteät muinaisjäännökset ovat automaattisesti muinaismuistolain rauhoittamia, kaavamerkinnät laaditaan Maakuntamuseon lausunnon mukaisesti. Kasvillisuusselvitys, otos koealueilta: Ei lain mukaan suojeltavia kohteita

10 TAVOITEAINEISTO: Kaos-projektin suosituin kehityskuva: maltillinen tiivistäminen, vanhimpien rakennusten ja omaleimaisen ilmeen säilyminen rakentamisen tarkka ohjaus; rakentamistapaohjeet +suojeluhenkinen lupaviranomainen vanhoja rakennuksia saa laajentaa, huonokuntoiset voitava purkaa

11 TAVOITEAINEISTO: Asukaskysely: 2/3 tuki rakentamisen tiukkaa ohjausta, 1/3 vastusti Kannatusta sai tontin ominaisuuksien huomiointi; kaikilla ei tarvitse olla täysin samaa rakennusoikeutta, maasto- ym. erot voivat vaikuttaa rakennusoikeuteen Suurin osa ei halunnut enää tiivistää aluetta

12 SAATU TAVOITEAINEISTO: Osallismielipiteet: kannustimia suojeluun lisärakentaminen, laajennukset ja korotukset oltava mahdollisia suojelutonteilla/taloissa aluetta ei saa museoida kiinteistöjen arvo ei saa laskea, nykyiset rakentamismahdollisuudet säilytettävä tasapuolisuus ja kohtuullisuus pysäköintijärjestelyjen parantaminen

13 TAVOITEAINEISTO: Viranomaisnäkemykset: Selkeät merkinnät ja määräykset Tulee testata erilaisia suojeluluokkia ja tehokkuuksia sekä tiukkojakin rakennusaloja Viranomaisilla erilaisia näkemyksiä siitä, kuinka paljon kaava voi jättää tulkinnanvaraa rakennuslupavaiheeseen

14 VAIHTOEHTOJEN KEHITYSTYÖ: Tonttien toteutunutta rakennusoikeustilannetta tutkittu arvioimalla rakennusten massaa (MRL): pohjan ala x kerrosluku = arvioitu kerrosala liikkeelle osallismielipiteistä: mm. kannustimet, lisärakentaminen, autosäilytys tutkittu useita erilaisia tapoja rakennusoikeuden suhteen: Erilaiset 0-vaihtoehdot Kannustin- ja sanktiomallit Suojelutavoitteisiin ja tontin ominaisuuksiin perustuvat mallit tutkittu erilaisia suojelumääräysjärjestelmiä ja kaavatekniikoita

15 PISPALA VAIHTOEHTOJEN KEHITYSTYÖ: Nykyisten rakentamismahdollisuuksien säilyttäminen: VUOKRAKERROSTALO PIENTALO Pispankatu 22 Pispankatu m² / e=0,7 468 m² / e=0,75

16 VAIHTOEHDOT: koetontteja 52 kpl; edustavat erilaisia asuinrakennustyyppejä ja tontteja sekä miljöön monimuotoisuutta 6 koealuetta, joilla testataan vaihtoehtoisia suojelumerkintöjä ja rakennusoikeuden käyttömahdollisuuksia 3 vaihtoehtoista periaatetta tulevan kaavaluonnoksen pohjaksi

17 VAIHTOEHDOT: Kaikissa vaihtoehdoissa: rakennusoikeus kerrosneliömetreinä valtakunnallisesti merkittävä kulttuuriympäristö huomioidaan yleismääräyksessä yksi alueellinen suojelumerkintätyyppi yksi pihapiirimerkintätyyppi 3 erilaista rakennuskohtaista suojelumerkintätyyppiä (kohdistuvuus eroaa vaihtoehdoissa) suojelutalossa saa laajentaa rakennuksen sisällä rakennusoikeudesta huolimatta

18 Vaihtoehtojen 1, 2 ja 3 yleisperiaatteet VE 1 VE 2 VE 3 1 ja 2 lk asuinrakennukset ja 1 lk piharakennukset: ei rungon laajennuksia eikä korotusta 3 lk asuinrakennukset: suojelumerkintä ei rajoita laajennusta tai korotusta loput piharakennukset: saa korvata uudella pihapiiriin ja kaupunkikuvaan sopivalla rakennuksella herkimmät pihapiirit (0,3 0,4) muut (0,45 0,5) niukka lisärakentaminen 1.lk asuinrakennukset ja 1 lk piharakennukset: ei rungon laajennuksia eikä korotusta 2. ja 3 lk asuinrakennukset: suojelumerkintä ei rajoita laajennusta tai korotusta loput piharakennukset: saa korvata uudella pihapiiriin ja kaupunkikuvaan sopivalla rakennuksella herkimmät pihapiirit (0,4 0,45) muut (0,5) kohtalaisesti lisärakentamista 1. lk asuinrakennukset ja 1 lk piharakennukset: ei rungon laajennuksia eikä korotusta yleensä, harkinnan mukaan lievempi merkintä 2. lk asuinrakennukset: suojelumerkintä ei rajoita laajennusta tai korotusta 3. lk asuinrakennukset ja loput piharakennukset: saa korvata uudella pihapiiriin soveltuvalla Tehokkuus vähintään e = 0,5, tehokkuushajonta ( 0,5 1,1) runsaasti lisärakentamista suojelutalolle pyritty merkitsemään hieman pienempi rakennusoikeus kuin arvio toteutuneesta Suojellun rakennuksen sisällä saa muuttaa tiloja pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaiseen käyttöön huolimatta rakennusoikeudesta Rinnekerros tulee rakentaa asuinrakennukseen, mikäli kerrosluku sen sallii suojelutalolle pyritty merkitsemään hieman pienempi rakennusoikeus kuin arvio toteutuneesta rakennuksen sisäinen kannuste terassin, pysäköintipaikan ja enintään 45 m2 suuruisen piharakennuksen alle saa rinteessä rakentaa aputilaa varsinaisen rakennusoikeuden lisäksi suojellulle rakennukselle ei kerrosalaa eikä kerroslukua, tuhoutuneen tilalle samankokoinen mittasuhteiltaan ja massoittelultaan pihapiiriin soveltuva rakennuksen sisäinen kannuste terassin, pysäköintipaikan ja enintään 45 m2 suuruisen piharakennuksen alle saa rinteessä rakentaa aputilaa varsinaisen rakennusoikeuden lisäksi

19 Vaihtoehtojen 1, 2 ja 3 yleisperiaatteet VE 1 VE 2 VE 3 Pysäköinti: 1 ap/ alkavaa 150 k-m2 kohti, ei kuitenkaan edellytetä enempää kuin 1 ap/asunto autopaikkanormi on maksimi katettuja ja maanalaisia autosuojia vain rakennusalalle Autopaikat saa osoittaa tontin ulkopuolelta enintään 300 m etäisyydeltä yleiseltä pysäköintipaikalta tai pysäköintilaitoksesta Ei autotalleja pulterimuureihin, suojelumerkintä 1 ap/ alkavaa 150 k-m2 kohti, ei kuitenkaan edellytetä enempää kuin 1 ap/asunto autopaikkanormi on maksimi katettuja ja maanalaisia autosuojia vain rakennusalalle Autopaikat saa osoittaa tontin ulkopuolelta enintään 300 m etäisyydeltä yleiseltä pysäköintipaikalta tai pysäköintilaitoksesta Ei autotalleja pulterimuureihin, liittymäkielto 1 ap/ alkavaa 150 k-m2 kohti, ei kuitenkaan edellytetä enempää kuin 1 ap/asunto autopaikkanormi ei ole maksimi maanalaisia autosuojia myös rakennusalan ulkopuolelle Autopaikat saa osoittaa tontin ulkopuolelta enintään 300 m etäisyydeltä yleiseltä pysäköintipaikalta tai pysäköintilaitoksesta Pulterimuureihin saa rakentaa autotalleja

20 Vaihtoehtojen 1, 2 ja 3 yleisperiaatteet VE 1 VE 2 VE 3 Rakentamisen ohjaus: Kaavakartalle rakentamisen tapaa koskevia määräyksiä Lisäksi valtuuston hyväksymä erillinen rakentamistapaohje Mittasuhdemääräys ( A-17- alueet) Uudisrakentaminen: Kun kerrosala rakennusalalla on yli 250 k- m2 rakennusmassan enimmäismitat ovat 9x20 m Kun kerrosala rakennusalalla on alle 250, rakennusmassan enimmäismitat 7x15 tai 8x10m. Rakennusmassoja saa yhdistää toisiinsa Keskeiset rakentamistapaohjeet kaavakartalle Lisäksi valtuuston hyväksymä erillinen rakentamistapaohje Ohje kaavakartalla: ( A-17- alueet) Uudisrakentaminen: Kun kerrosala rakennusalalla on yli 250 k-m2 rakennusmassan enimmäismitat ovat 9x25 Kun kerrosala rakennusalalla on alle 250 k-m2 rakennusmassan enimmäismitat ovat 8x20 m Valtuuston hyväksymä erillinen rakentamistapaohje Ohje erillisenä: A-17- alueet: Uudisrakentaminen, mikäli suojelumääräyksestä ei muuta johdu: Kun kerrosala rakennusalalla on yli 250 k- m2 rakennusmassan enimmäismitat ovat 9x20 Kun kerrosala rakennusalalla on alle 250 rakennusmassan enimmäismitat ovat 8x20 m

21 VAIHTOEHTOKARTAT: VE 1

22 VAIHTOEHTOKARTAT: VE 2

23 VAIHTOEHTOKARTAT: VE 3

24 Alustava vaikutusarviointi: Kulttuuriperintöön maisemaan, kaupunkikuvaan, rakennettuun kulttuuriympäristöön, kulttuurikasvillisuuteen ja muinaismuistoihin. Vaikutusarvioinnissa on keskeistä arvioida toteuttaako kaavaratkaisu kaavalle asetettuja tavoitteita ja arvioidaan kaavaratkaisujen kannustavuutta suojeluun Ihmisten elinoloihin ja elinympäristöön asumiseen, sosiaaliseen ympäristöön ja kulttuuriin alueen kehittymismahdollisuuksiin Taloudelliset vaikutukset vaihtoehdoista tehty alustavaa vaikutustenarviointia kaavaratkaisujen tasapuolisuudesta ja kohtuullisuudesta, pyritty käsittelemään vastaavassa tilanteessa olevia tontteja samalla tavalla Vaikutustenarviointi täydennetään saatavan palautteen pohjalta luonnosvaiheessa vaikutusten arviointi on kattavampi, mm. liikenteelliset vaikutukset ja ympäristöhäiriöt (melu, tärinä) koko kaavaalueella

25 ONGELMAKOHTIA: Korttelin rakennusoikeuslinja sama uusille ja suojelluille? Kumpien mukaan linja vedetään? Rakennuksen sisäiset laajennukset pitäisikö sallia myös inventoimattomille? Jos suojellun talon laajennus on lähes uudisrakentamisen luontoista - pitäisikö voida purkaa ja tehdä suoraan uusi? Toinen asuinrakennus pienelle tontille haasteena piha-alueen jaettu hallinta ja käyttö, liikennöinti, autosäilytys Lisärakentaminen lisää autopaikkatarvetta kuinka kaukana keskitetty pysäköintialue saa sijaita? Pulterimuurit suojellaanko? Rakentamistapaohjeet ja tiukat rakennusalat koetaan rajoittavina naapurin uusi rakennus ei kuitenkaan saisi peittää näkymiä - onko suojelutoimikunta ratkaisu?

26 RYHMÄTYÖ Mieti ensin hiljaa itseksesi (3 min) ja kirjoita kommentteja ja kysymyksiä Pispalan suojelu- ja rakennusoikeusvaihtoehdoista. Vaihtoehtoja voi vertailla tavoitteiden perusteella, esim: vanhojen rakennusten säilyminen rakentamismahdollisuuksien säilyminen, näkymien säilyminen uudisrakentamisen sovittaminen ympäristöön Puheenjohtaja kertoo kun hiljainen vaihe päättyy ja siirrytään ryhmäkeskusteluun. Ryhmätyöskentelylle on aikaa 15 min. 1 kysymys tai kommentti paperia kohden. Paperit kootaan seinälle ja käydään yhdessä läpi keskustelua ja vastauksia kysymyksiin

27 Vaihtoehtojen käsittelyvaiheet: esittely ylalle nähtävillä yleisötilaisuus 3.6. päivystys kiinteistönomistajille 8.6. klo Palvelupiste Frenckell, Frenckellinaukio 2 B infotilaisuus lausunnonantajille 9.6. palautetilaisuudet osallisten ja viranomaisten kanssa syksyllä käsittely ylassa - minkä vaihtoehdon tai vaihtoehtojen yhdistelmän pohjalta kaavaluonnos laaditaan vai tutkitaanko vielä uusia vaihtoehtoja

28 Kaavoituksen tavoiteaikataulu v I-vaihe: kaavaluonnosten valmistelu alkaa kun linja on valittu tekeillä viherverkkoselvitys tutkitaan vaihtoehtoja alueille/tonteille, joiden alkuperäinen käyttötarkoitus ei ole toteutunut ja joihin kohdistuu muutospaineita II-vaihe: rakennusinventointi nähtäville + arvokeskustelu syksyllä 2010 kävelykierrokset syksyllä 2010 kaavaluonnosten laatiminen alkaa syksyllä 2010 III-vaihe: aloitus kun I-vaiheen kaavaehdotus hyväksymiskäsittelyssä