EPILÄ RAHTIMIEHENTIE 3, RAKENNUSOIKEUDEN LISÄÄMINEN HOTELLIA JA KORJAAMOLAAJENNUSTA VARTEN, KAAVA NRO 8261

Transkriptio

1 EPILÄ RAHTIMIEHENTIE 3, RAKENNUSOIKEUDEN LISÄÄMINEN HOTELLIA JA KORJAAMOLAAJENNUSTA VARTEN, KAAVA NRO 8261 Asemakaavan muutoksen selostus, joka koskee 9. päivänä helmikuuta 2009 päivättyä ja 18. päivänä maaliskuuta 2009 tarkistettua asemakaavakarttaa nro Asemakaavan hyväksyminen kuuluu yhdyskuntalautakunnan toimivaltaan. TIIVISTELMÄ Suunnittelualueen sijainti ja luonne Suunnittelualue sijaitsee noin 7 km länteen kaupungin keskustasta Epilän kaupunginosassa osoitteessa Rahtimiehentie 3. Kaavamuutos koskee korttelin nro 1105 tontteja nro 32 ja nro 33. Tontilla nro 32 sijaitsee vuonna 1989 valmistunut, kerrosalaltaan 398 k-m 2 :n ja kokonaisalaltaan 514 m 2 :n suuruinen majoitusrakennus. Tontin pinta-ala on 999 m 2. Tontilla nro 33 sijaitsee vuonna 1986 valmistunut, kerrosalaltaan 396 k-m 2 suuruinen myymälähalli, jossa toimii autolasikorjaamo. Tontin pinta-ala on 984 m 2. Suunnittelualue rajautuu pohjoisessa rautatiepenkereeseen ja lännessä tonttiin nro 17, joka on käsiteollisuusrakennusten korttelialuetta (TK), etelässä Pispalan valtatiehen ja idässä Rahtimiehenkatuun, jonka vastakkaisella puolella on rivitalokortteli. Alueen lähiympäristössä on pienteollisuutta, yritystoimintaa ja pienkerrostaloja. Kaavaprosessin vaiheet Asemakaavan muutosta on hakenut tontin nro omistaja Matti Linnavirta päivätyllä ja kirjatulla hakemuksella. Dno: TRE:459/ /2008. Erp Tampereen Autolasipalvelu Oy / Juha Eronen on jättänyt päivätyn ja kirjatun aloitteen asemakaavan muuttamiseksi tontille Epilä Dno: TRE:984/ /2009. Erp Suunnittelun edetessä kaava-alueeseen otettiin mukaan tontti nro tonttien pysäköinnin järjestämiseksi. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma sekä hakijan toimittamat luonnokset kuulutettiin nähtäville mielipiteiden saamista varten väliseksi ajaksi ja osallistumis- ja arviointisuunnitelma lähetettiin osallisille. Suunnitelmasta jätettiin yksi mielipide koskien suunnittelualueen paikoitusta ja ajoyhteyttä viereiselle tontille nro Ympäristöpalvelut jätti lisäksi kommentin liittyen melun ja tärinän huomioimiseen. Asemakaavaluonnoksesta pyydettiin lausunnot kaupungin asianomaisilta toimialoilta. Samat asiakirjat lähetettiin tiedoksi aloitteen tekijöille. Lausuntoaikana jätettiin kahdeksan lausuntoa, joista yhdessä oli huomauttamista liittyen pysäköintipaikkojen riittävyyteen ja sijaintiin. Lausuntoaikana myös naapuri jätti mielipiteen.

2 Asemakaava Tontin nro käyttötarkoitus muuttuu liike- ja majoituspalvelurakennusten korttelialueeksi (KL-9). Tontin kerrosala lisääntyy 382 m 2, jolloin kokonaiskerrosala on 780 m 2 ja tonttitehokkuus e=0,80. Rakennuksen suurin sallittu kerrosluku on ΙΙΙ. Asuinrakennuksen harjansuunta on osoitettu viivalla. Autopaikkoja on rakennettava yksi 100 m 2 kohti. Kaavaan on merkitty rakennusalan sivu, jonka puoleisten rakennuksen ulkoseinien sekä ikkunoiden ja muiden rakenteiden ääneneristävyyden liikennemelua vastaan on oltava vähintään 32 dba. Rakennusten suunnittelussa on huolehdittava siitä, että ympäristön ilman epäpuhtauksien siirtyminen sisätiloihin on estetty. Tontin nro käyttötarkoitus pysyy ennallaan (KTT-10) liike-, toimisto-, teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueena. Tontilta on varattava yksi autopaikka liikekerrosalan 50 m 2 kohti ja muun tilan kerrosalan 100 m 2 kohti. Tontin kerrosala lisääntyy 96 m 2, jolloin kokonaiskerrosala on 492 m 2 ja tonttitehokkuus e=0,50. Rakennuksen suurin sallittu kerrosluku on ΙΙ. Asuinrakennuksen harjansuunta on osoitettu viivalla. Tontilla on osoitettu alue, jolle saa sijoittaa ajoyhteyden. Ajo kyseisen alueen kautta on sallittu tontille nro Tonteilla nro ja 33 on osoitettu alue pysäköimispaikalle. Alueen suunnittelussa ja rakentamisessa on otettava huomioon sijainti korkean radonpitoisuuden alueella. Alue sijaitsee vedenhankinnalle tärkeällä pohjavesialueella, joten sinne sijoitettava toiminta ei saa vahingollisella tavalla huonontaa alueen pohjaveden laatua. Alueella ei saa irrallaan varastoida tai säilyttää pohjavettä likaavia tai pohjaveden laatuun vaikuttavia aineita. Alueelle ei saa sijoittaa maanalaisia öljy- tai kemikaalivarastoja. Asemakaavan toteuttaminen Asemakaavan toteuttaminen on tarkoitus aloittaa kaavan saatua lainvoiman. 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaavan muutos koskee: Tampereen kaupungin Hyhkyn kaupunginosan korttelin 1105 tonttia nro 32 ja nro 33. Asemakaavan muutos: Rakennusoikeuden lisääminen hotellia ja korjaamolaajennusta varten. Kaavan laatija: Tampereen kaupungin suunnittelupalvelut, asemakaavasuunnittelu, suunnittelijat Minna Kiviluoto ja Marjut Lund.

3 1.2 Kaava-alueen sijainti Suunnittelualue sijaitsee noin 7 km länteen kaupungin keskustasta Epilän kaupunginosassa osoitteessa Rahtimiehentie 1 ja 3 tontilla nro ja Kaavan nimi ja tarkoitus Epilä ja 33, Rahtimiehentie 3 ja Pispalanvaltatie 94, kaava nro Kaavamuutoksen hakijan, tontin nro omistajan tavoitteena on laajentaa majoitusrakennusta ja lisätä tontin rakennusoikeus noin 780 k-m 2 :iin, joka vastaa tonttitehokkuutta e=0,80. Tontin nro omistajan tavoitteena on laajentaa hallin pinta-alaa noin 57,5 m 2. Tilaajan tavoitteena on suunnittelutyön yhteydessä selvittää hakijan tavoitteiden toteuttamiskelpoisuus suunnittelualueella. 1.4 Luettelo asiakirjoista - Asemakaavan muutoshakemus Asemakaavan muutoshakemus Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Tarkistettu osallistumis- ja arviointisuunnitelma Sopimus ja suostumus paikoitus-, jätehuolto- ja liikennejärjestelyistä tontin nro kanssa, Asemakaavan selostus - Asemakaavakartta , tark ja poistettava asemakaava - Havainnekuva , tark Asemakaavan selostuksen liitelomake 1.5 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista - Tampereen rataympäristöselvitys, vaihe 2, toimenpideohjelma Tampereen kaupungin paikkatietoaineisto - Luonnossuunnitelmat , Arsatek Oy 3. LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue rajautuu pohjoisessa rautatiepenkereeseen, lännessä tonttiin nro 17, joka on käsiteollisuusrakennusten korttelialuetta (TK), etelässä Pispalan valtatiehen ja idässä Rahtimiehenkatuun, jonka vastakkaisella puolella on rivitalokortteli. Alueen lähiympäristössä on pienteollisuutta, yritystoimintaa ja pienkerrostaloja. Alueen läheisyydessä sijaitsevat Lielahden voimalaitos sekä Lielahden vanha asema.

4 3.1.2 Luonnonympäristö Kaava-alue on osa Epilänharjua ja se viettää Pispalan valtatielle päin. Suurin osa tonttien piha-alueesta on tällä hetkellä asfalttikenttää. Tontin nro 32 pohjoispuolella kasvaa lehtipuita, jotka rajaavat Hotelli Haapalinnan rakennusta tie- ja rata-alueesta. Kaava-alue on vedenhankintaa varten tärkeätä pohjavesialuetta. Suunnittelualueella radonpitoisuus ylittää 400 Bq/m 3. Maaperä on alueella kaupungin paikkatietoaineiston mukaan hiekkamoreenia ja hietaa Rakennettu ympäristö Tontilla nro 32 sijaitsee vuonna 1989 valmistunut majoitusrakennus, jonka kerrosala on 398 k-m 2. Tontilla nro 33 sijaitsee vuonna 1986 valmistunut hallirakennus, jonka kerrosala on 396 k-m 2. Viereisellä tontilla nro sijaitsee asuinkäytössä oleva pientalo sekä myymälähalli. Korttelin eteläpuolella on Pispalan valtatie, jonka liikenteen lähtömelutaso on Tampereen paikkatietoaineiston mukaan n. 55 db. Pohjoispuolella suunnittelualuetta on Porin rata. Tampereen rataympäristöselvityksen vuodelta 2004 mukaan lähtömelutaso Porin radalla suunnittelualueen kohdalla on päivällä dba. Lisäksi vaihteiston kirskunta saattaa aiheuttaa tähän poikkeuksia. Hotelli Haapalinnan tiloissa on tehty tärinämittauksia, joissa todettiin olevan epätodennäköistä, että raidetärinät aiheuttaisivat häiriötä. Tonttien nro 32 ja nro 33 välillä on sopimus, jonka nojalla Pispalan valtatielle tulevaa ajoväylää, samoin kuin Rahtimehentielle tulevaa ajoväylää, molempien kiinteistöjen asiakkaat käyttävät. Myöskin kiinteistöille varattuja parkkipaikkoja käytetään siten, että paikoitustilatarve hotellilla on ilta- ja yöaikaan, tontilla nro 33 päiväaikaan Maanomistus Tontin nro omistaa Matti Linnavirta. Tontin nro omistaa Juha Eronen. 3.2 Suunnittelutilanne Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Yleiskaava Tampereen kantakaupungin vahvistetun yleiskaavan mukaan alue on palveluvaltaisen yritystoiminnan aluetta Asemakaava Kaava-alueella on voimassa vahvistettu asemakaava nro 6232, jonka mukaan tontit nro ja 33 ovat liike-, toimisto-, teollisuus- ja varastorakennusten korttelialuetta. Tonteilla on rakennusala liike-, toimisto-, teollisuus- ja varastorakennukselle. Tontin nro 32 rakennusoikeus on 400 k-

5 m 2 ja pinta-ala 999 m 2, joten tonttitehokkuudeksi muodostuu e=0,40. Tontin nro 33 rakennusoikeus on 400 k-m 2 ja pinta-ala 984 m 2, jolloin tonttitehokkuudeksi muodostuu myöskin e=0, Tonttijako ja pohjakartta Tonttijako (tunnus 5729) on vahvistettu ja merkitty rekisteriin Pohjakartta on Tampereen kaupungin kaupunkimittauksen laatima ja se on tarkistettu v ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Asemakaavan muutos laaditaan tonttien nro ja 33 omistajien tekemästä aloitteesta ja kaupunkiympäristön kehittäminen (tilaajaorganisaatio) perii siitä taksan mukaiset kulut. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Tontin nro omistajan tekemässä päivätyssä ja kirjatussa hakemuksessa esitetään rakennusoikeuden lisäämistä tontille. Tontin nro omistajan tekemässä päivätyssä ja kirjatussa hakemuksessa esitetään rakennusoikeuden lisäämistä tontille. Suunnittelun edetessä ongelmaksi muodostuivat parkkipaikkojen riittävyys majoituspalveluja tarjoavan yrityksen tontilla sekä naapurintontin yrityksen kanssa tapahtuvan pysäköinnin yhteisjärjestelyn osoittaminen kaavassa. Luontevaksi ratkaisuksi nousi tontin nro ottaminen mukaan suunnittelualueeseen, missä yhteydessä tontin omistaja myös esitti omat laajentamistarpeensa. Tontin nro omistajan tahdosta muodostettiin ajorasite tontille nro tontin kauppakirjaan liittyvän ajoväylän säilymiseen liittyvän sopimuksen vuoksi. Tämän jälkeen tavoitteesta muodostaa rasite myös pysäköinnin osoittamiseksi luovuttiin. Kaavoituksen pohjaksi Arsatek Oy on tehnyt luonnossuunnitelmia tontille nro Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Osallisia ovat: kaavamuutoksen hakijat, naapurikiinteistöt ja kaavan vaikutusalueen asukkaat, kaupungin eri toimialat: kaupunkiympäristön kehittäminen (kaavatyön tilaaja), viranomaispalvelut, kiinteistötoimi, Tampereen Sähkölaitos, Tampereen Sähköverkko Oy, Tampereen vesi, Pirkanmaan ympäristökeskus, Lamminpään-Tohlopin omakotiyhdistys ry, Epilä-seura ry ja muut ilmoituksensa mukaan.

6 4.3.2 Vireille tulo Kaavahanke kuulutettiin vireille , samalla kuulutuksella asetettiin osallistumis- ja arviointisuunnitelma nähtäville mielipiteiden saamista varten Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Kaavamuutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli nähtävillä välisenä aikana. Suunnitelma lähetettiin yhdessä alustavan luonnossuunnitelman kanssa tiedossa oleville osallisille kaupungin hallintokuntia lukuun ottamatta. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä siihen liittyvästä luonnossuunnitelmasta jätettiin yksi mielipide. Mielipide: Tontin nro omistaja jätti mielipiteensä ajoyhteyden säilymisestä tontilleen vedoten maanrakennuslain pykäliin siitä, ettei kaavamuutos saa aiheuttaa kohtuutonta haittaa naapurikiinteistölle. Mielipiteessä esitettiin lisäksi pyyntö huomioida pysäköintipaikkojen riittävyys tontilla. Kaavoittajan vastaus: Tontin nro omistajan esityksestä tontille nro muodostettu ajorasite takaa ajoväylän säilymisen. Mielipiteessä ehdotettu pysäköintipaikkojen sijoitus hotellirakennuksen pohjoispuolelle ei ole mahdollista, sillä rakennuksen etäisyys tontin rajasta on sillä puolella tonttia keskimäärin alle 3 m. Pysäköintipaikoista tontit nro 32 ja 33 ovat yhteisesti sopineet kiinteistöille varatuista parkkipaikoista siten, että paikoitustilatarve hotellilla on ilta- ja yöaikaan, tontilla nro 33 päiväaikaan. Kommentti: Ympäristöpalveluitten kommentti OAS:ista toteaa, että suunnittelussa on otettava huomioon raideliikenteen aiheuttama melu ja tärinä sekä Pispalan valtatien liikenteen aiheuttama melu. Majoitustiloille on annettu melutason päivä- ja yöajan ohjearvot. Kaavoittajan vastaus: Raideliikenteen melu on otettu kaavassa huomioon antamalla desibeliarvot. Hotelli Haapalinnan tiloissa on tehty tärinämittauksia, joissa todettiin olevan epätodennäköistä, että raidetärinät aiheuttaisivat häiriötä. Asemakaavaluonnoksesta pyydettiin lausunnot kaupungin asianomaisilta toimialoilta. Samat asiakirjat lähetettiin tiedoksi aloitteen tekijöille. Luonnoksesta jätettiin kahdeksan lausuntoa, joista yhdessä oli huomauttamista, sekä yksi mielipide lausuntoaikana. Mielipide: Tontin nro omistaja jätti mielipiteensä myös kaavaluonnoksen ollessa lausuntokierroksella. Hän tuo mielipiteessään ilmi, että kaava aiheuttaisi kohtuutonta haittaa ja rikkoisi tontin nro kauppakirjassa sovittua ajo-oikeutta Pispalan valtatielle tontin nro 33 kautta. Hän myös tiedustelee, onko korjaamohallin käyttö muuttumassa autonpesuhalliksi, ja mitä ympäristöhaittoja siitä puolestaan ilmenisi. Kaavoittajan vastaus: Kaavaprosessin aikana tontille nro muodostettiin ajorasite, joka takaa ajo-oikeuden säilymisen. Tontin nro omistajan mukaan kaavamuutoksen tarkoituksena on laajentaa nykyistä autolasikorjaamoa, ei rakentaa autonpesuhallia.

7 Lausunto: Alueen lupa-arkkitehdin lausunnossa todetaan, että asemakaavan vaatimat autopaikat eivät mahdu tonteille, ellei autopaikkoja rakenneta rakennusten sisään. Invapaikat on myös huomioitava. Autopaikkojen sijoitus seinustalle on ongelmallinen pakokaasujen ja äänen vuoksi. Kaavoittajan vastaus: Tontille nro muodostettiin pakotteesta ajorasite kaavaprosessin aikana, jonka myötä tontinomistajan toiveesta tontille ei muodosteta muita rasitteita. Tontilla sijaitsevan autolasikorjaamon toiminta on sen tyyppistä, että osa autopaikoista sijaitsee nimenomaan rakennuksen sisällä. Tontin nro vaatimus autopaikoista muutettiin yhdeksi autopaikaksi 100 m 2 kohti, jolloin kaavan vaatimat autopaikat mahtuvat tontille invapaikkoineen. Lausunnon johdosta kaavaan lisättiin myös määräys, joka edellyttää, että rakennusten suunnittelussa on huolehdittava siitä, että ympäristön ilman epäpuhtauksien siirtyminen sisätiloihin on estetty Asemakaavan tavoitteet Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Kaavamuutoksen hakijoista tontin nro 32 omistajan tavoitteena on laajentaa majoitusrakennusta ja lisätä tontin rakennusoikeus noin 780 k-m 2 :iin, joka vastaa tonttitehokkuutta e=0,80. Tontin nro omistajan tavoitteena on laajentaa autolasinkorjaushallin pinta-alaa noin 57,5 m 2. Asemakaavan muutos on Tampereen kantakaupungin yleiskaavan mukainen Kaavan laatijan tavoitteet Kaavan laatijan tavoitteena on suunnittelutyön yhteydessä selvittää hakijan suunnitelmien toteuttamiskelpoisuus suunnittelualueella. Asemakaavoituksessa otetaan huomioon alueen sijainti kaupunkirakenteessa ja kaupunkikuvallinen luonne. Kaavaluonnoksessa huomioidaan myös ratamelun vaikutus määräyksin. 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Tontin nro käyttötarkoitus muuttuu liike- ja majoituspalvelurakennusten korttelialueeksi (KL-9). Tontin nro käyttötarkoitus pysyy ennallaan (KTT-10) liike-, toimisto-, teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueena. Tontilta on varattava yksi autopaikka liikekerrosalan 50 m 2 kohti ja muun tilan kerrosalan 100 m 2 kohti. 5.2 Aluevaraukset Korttelialueet Tontin nro kerrosala lisääntyy 382 m 2, jolloin kokonaiskerrosala on 780 m 2 ja tonttitehokkuus e=0,80. Rakennuksen suurin sallittu kerrosluku on kolme. Asuinrakennuksen harjansuunta on osoitettu viivalla. Autopaikkoja on rakennettava yksi 100 m 2 kohti.

8 Kaavaan on tontille nro merkitty rakennusalan sivu, jonka puoleisten rakennuksen ulkoseinien sekä ikkunoiden ja muiden rakenteiden ääneneristävyyden liikennemelua vastaan on oltava vähintään 32 dba. Ääneneristävyyden edellytyksenä on, että ilmanvaihtoaukot eivät sijaitse tällä sivulla rakennusta. Rakennusten suunnittelussa on huolehdittava siitä, että ympäristön ilman epäpuhtauksien siirtyminen sisätiloihin on estetty. Tontin nro kerrosala lisääntyy 96 m 2, jolloin kokonaiskerrosala on 492 m 2 ja tonttitehokkuus e=0,50. Rakennuksen suurin sallittu kerrosluku on kaksi. Asuinrakennuksen harjansuunta on osoitettu viivalla. Tontilla on osoitettu alue, jolle saa sijoittaa ajoyhteyden. Ajo kyseisen alueen kautta on sallittu tontille nro Tonteilla nro ja 33 on osoitettu alue pysäköimispaikalle. Alueen suunnittelussa ja rakentamisessa on otettava huomioon sijainti korkean radonpitoisuuden alueella. Alue sijaitsee vedenhankinnalle tärkeällä pohjavesialueella, joten sinne sijoitettava toiminta ei saa vahingollisella tavalla huonontaa alueen pohjaveden laatua. Alueella ei saa irrallaan varastoida tai säilyttää pohjavettä likaavia tai pohjaveden laatuun vaikuttavia aineita. Alueelle ei saa sijoittaa maanalaisia öljy- tai kemikaalivarastoja. 5.3 Kaavan vaikutukset Vaikutukset ihmisiin Asemakaavan muutos mahdollistaa hakijoiden asemakaavahakemuksen liitteissä olevien suunnitelmien mukaisen rakennuksen laajentamisen tontille. Suunnittelualueen tontilla nro sijaitsevaan hotelliin tulee lisää majoitustiloja, ja samalla rakennukseen tehdään perusteellinen remontti, jossa mm. keittiötilat ja LVI-tekniikka nykyaikaistetaan. Huoneiden lisääminen parantaa hotellin kannattavuutta. Toisaalta laajennus vähentää korttelin paikoitustiloja.kaavamuutoksen myötä Tampereen autolasikorjaamo saa tarvitsemansa lisätilat rakennuksen sisälle. Kaavamuutos tehostaa alueen maankäyttöä ja vastaa tontin omistajien laatimaa aloitetta sekä yleiskaavan täydennysrakentamistavoitteita. Rakentaminen on melko pienimuotoista ja tavanomaista, eikä vaikuta heikentävästi alueen viihtyisyyteen Vaikutukset luontoon Kaava-alue on jo nykyisellään päällystettyä piha-aluetta, joten vaikutukset luontoon jäävät vähäisiksi Vaikutukset kaupunkikuvaan Kyseessä on rakennettuun ympäristöön liittyvä, suppeaa aluetta koskeva asemakaavan muutos, joka ei merkittävästi vaikuta paikan yleisilmeeseen.

9 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Asemakaavasta on tehty havainnepiirros, jossa on esitetty yksi mahdollisuus kaavan toteuttamiseksi suunnittelualueella. 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus Asemakaavan toteuttaminen aloitetaan kaavan saatua lainvoiman. 6.3 Toteutuksen seuranta Asemakaavan seurantalomake on selostuksen liitteenä.