Asemakaavan muutoksen selostus

Transkriptio

1 1 (25) Maari III Asemakaavan muutos 10. kaupunginosa, Otaniemi Kortteli Muodostuu kortteli Asianumero 1003/ /2017 Aluenumero Asemakaavan muutoksen selostus Asemakaavan muutoksen selostus, joka koskee 7. päivänä kesäkuuta 2017 päivättyä Espoon kaupunkisuunnittelukeskuksessa laadittua asemakaavakarttaa, piirustusnumero Sijainti Suunnittelualue sijaitsee Suur-Tapiolan suuralueella Otaniemessä Maarintien pohjoispuolella Maarinrannassa. Suunnittelualue käsittää korttelin (kiinteistö ), joka rajautuu pohjois- ja länsilaidaltaan puistoalueeseen, etelälaidaltaan Maarintiehen ja itälaidaltaan Konemiehentiehen. Suunnittelualueen likimääräinen sijainti Espoon opaskarttapohjalla esitettynä: Vireilletulo Laatija Vireilletulosta on tiedotettu osallistumis- ja arviointisuunnitelman kuulutuksen yhteydessä Espoon kaupunki Kaupunkisuunnittelukeskus Asemakaavayksikkö Käyntiosoite: Kirkkojärventie 6 B, 4. krs. puh Postiosoite: Faksi PL ESPOON KAUPUNKI Lauri Kolttola Maisemasuunnittelu Aino Aspiala Liikennesuunnittelu Olli Koivula lauri.kolttola@espoo.fi aino.aspiala@espoo.fi olli.koivula@espoo.fi

2 2 (25) SISÄLLYSLUETTELO LIITTEET: TIIVISTELMÄ Alueen nykytila Asemakaavan sisältö ja mitoitus Suunnittelun vaiheet LÄHTÖKOHDAT Suunnittelutilanne Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Maakuntakaava Yleiskaava Asemakaava Rakennusjärjestys Tonttijako Rakennuskiellot Muut suunnitelmat ja päätökset Pohjakartta Selvitys alueesta Alueen yleiskuvaus Maanomistus Rakennettu ympäristö Luonnonolosuhteet Suojelukohteet Ympäristön häiriötekijät ASEMAKAAVAN TAVOITTEET Kaupungin ja seudun yleiset tavoitteet Alueen toimintoja, mitoitusta ja ympäristön laatua koskevat tavoitteet Osallisten tavoitteet ASEMAKAAVAN KUVAUS Yleisperustelu ja -kuvaus Mitoitus Kaavan mukainen rakennettu ympäristö Maankäyttö Liikenne Palvelut Yhdyskuntatekninen huolto Maaperän rakennettavuus ja puhtaus Kaavan mukainen luonnonympäristö Kaavan mukaiset suojelukohteet Ympäristön häiriötekijät Nimistö ASEMAKAAVARATKAISUN VAIKUTUKSET Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen ja rakennettuun ympäristöön Vaikutukset liikenteen ja teknisen huollon järjestämiseen Vaikutukset luontoon ja maisemaan Vaikutukset ihmisten elinoloihin (terveyteen, turvallisuuteen, esteettömyyteen, eri väestöryhmien toimintamahdollisuuksiin lähiympäristössä, sosiaalisiin oloihin ja kulttuuriin) Kaavataloudelliset vaikutukset ja energiahuolto ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Rakentamisaikataulu Toteutuksen seuranta SUUNNITTELUN VAIHEET Suunnittelun vireilletulo ja suunnittelua koskevat päätökset Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Sivu

3 3 (25) 7.3 Suunnittelu ja asemakaavaratkaisun eri vaihtoehdot Käsittelyvaiheet ja vuorovaikutus LIITTEET LIITTEET: Liite 1 Liite 2 Liite 3 Seurantalomake Liikenteen tavoiteverkko Luonnos tonttijaosta Luettelo muusta kaavaa koskevasta materiaalista Suunnitteluaineistoon kuuluu asemakaavan muutos (kartta) ja selostus liitteineen.

4 4 (25) 1 TIIVISTELMÄ 1.1 Alueen nykytila Suunnittelualue on nykytilassaan opetustoimintaa palvelevien korkeakoulu- ja tutkimuslaitosrakennusten käytössä. Se on sijainniltaan ja toiminnaltaan osa Otaniemen kampusaluetta. Otaniemen kampusalue sisältyy valtakunnallisesti merkittäviin kulttuuriympäristöihin (RKY) ja sillä on keskeinen asema maamme kulttuuriperinnössä. Suunnittelualueelle on rakennettu toimisto-, opetus- ja tutkimustiloja sekä niihin liittyviä pysäköintialueita ja ajoyhteyksiä. Pääosin kortteliin rakennetut rakennukset palvelevat Aalto-yliopiston toimintaa. Suunnittelualueena olevassa korttelissa osoitteessa Konemiehentie 2 sijaitsee vuonna 1967 valmistunut toimistorakennus ja vuonna 1998 valmistunut korkeakoulurakennus. Ensin mainittu rakennus on 553 k-m 2 :n ja seuraava on k-m 2 :n laajuinen. Osoitteessa Maarintie 8 on vuonna 2003 valmistunut korkeakoulurakennus, joka on k-m 2 :n laajuinen. Osoitteessa Maarintie 6 on vuonna 2012 valmistunut korkeakoulurakennus, joka on k-m 2 :n laajuinen. Korttelin rakentaminen on toteutunut pääpiirteissään nykyisen asemakaavan hengessä. Paikoin kortteliin toteutuneet rakennukset kuitenkin ylittävät nykyisen asemakaavan mukaiset rakennusalueiden rajat. Korttelin keskimmäiselle rakennusalueelle rakennettu rakennus ylittää hieman rakennusalueelle osoitetun rakennusoikeuden tehdyssä poikkeamispäätöksessä, ( ), on Maarinranta 6:ssa sijaitsevalle rakennukselle annettu poikkeamislupa ylittää nykyisen asemakaavan mukainen rakennusalueen raja rakennuksen itäpäässä korkeintaan 8 metrillä ja sallittu rakennuksen rakentaminen nelikerroksisena myös rakennusalueen osalla, jolla suurin sallittu kerrosluku on kolme. 1.2 Asemakaavan sisältö ja mitoitus Asemakaavassa suunnittelualue osoitetaan opetus- ja tutkimustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialueeksi (YO-1). Asemakaava Maari III päivittää tonttia koskevan asemakaavan korttelin toteutunutta rakennettua ympäristöä vastaavaksi. Asemakaava muutoksen myötä korttelin rakennusalueiden rajat ja kerrosluvut päivittyvät toteutuneiden rakennusten mukaisiksi. Korttelin keskimmäiselle rakennusalueelle toteutunut rakennus ylittää rakennusalueelleen osoitetun rakennusoikeuden 383 kerrosneliömetrillä. Ylityksen kattamiseksi kyseiselle rakennusalueelle myönnetään 400 kerrosneliömetriä lisää rakennusoikeutta. Kokonaisuudessaan asemakaavassa kortteliin osoitetaan rakennusoikeutta yhteensä k- m 2. Asemakaavan muutos mahdollistaa tontin lohkomisen kolmeksi erilliseksi tontiksi. Kortteli saa uuden korttelinumeron Asemakaavan muutoksessa korttelin pysäköintinormin pysyy ennallaan ja pääosa pysäköintialueista (p) osoitetaan kolmen Maarintietä reunustavan rakennusalueen pohjoissivustalle. Kortteliin tulee rakentaa asuintiloja kohden 1 ap / 100 k- m 2, opetus- ja tutkimustiloja kohden 1 ap / 120 k- m 2 sekä toimistotiloja kohden 1 ap / 70 k- m 2. Kortteliin tulee rakentaa polkupyöräpaikkoja opetus, tutkimus, toimistotiloja kohden 1 pp / 50 k- m 2. Tutkimus- ja toimistotilojen mukaisista polkupyöräpaikoista vähintään puolet tulee olla katetussa ja lukittavissa olevassa tilassa. Opetustilojen mukaisista pyöräpaikoista vähintään puolet tulee olla katetussa tilassa. Asuintiloja kohden polkupyöräpaikkoja tulee rakentaa 1 pp / 30 k- m 2 tai 2 pp / asunto katetussa ja lukittavissa olevassa tilassa. Asemakaavassa huomioidaan Raide- Jokerin vaikutukset kortteliin. Raide- Jokerin vaikutuksesta asemakaavassa korttelin Maarintien puoleinen laita on suurelta osin katualuetta, jolta ei saa järjestää ajoliittymää. Asemakaavassa

5 5 (25) korttelin Maarintien puoleisella laidalta on kuitenkin läntisimmän ja keskimmäisen rakennusalueen välistä on mahdollista järjestää ajoliittymä Maarintielle. Suhteessa toteutuneeseen ympäristöön ja tulevaisuudessa ympäristössä ennakoidusti tapahtuviin muutoksiin asemakaava osoittaa ohjeellisena pohjoisetelä suuntaisen yleinen jalankulku ja pyöräily-yhteyden (pp) korttelin poikki. Asemakaavassa korttelissa sijaitsevan avo-ojan (w) sijainti osoitetaan sitovasti. Asemakaavassa korttelin länsi- ja pohjoislaidat osoitetaan Laajalahden ympäristöä huomioiden suojavyöhykkeiksi. Asemakaavassa korttelin länsilaita osoitetaan alueen osaksi, joka on kehitettävä suojavihervyöhykkeeksi. Asemakaavassa korttelin pohjoislaita osoitetaan viheralueeksi (vi), joka on viheralueena varattava yleistä virkistystä varten ja joka toimii Natura-alueen suojavyöhykkeenä. Alueen tulee olla puustoinen ja valaisematon. 1.3 Suunnittelun vaiheet Kaupunkisuunnittelupäällikkö hyväksyi Osallistumis- ja arviointisuunnitelman (OAS) nähtäville MRA 30 :n mukaisesti , ja se oli nähtävillä LÄHTÖKOHDAT 2.1 Suunnittelutilanne Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Valtakunnallisista alueidenkäyttötavoitteista suunnittelualuetta koskevat Helsingin seudun erityiskysymykset (ohjelmakohta 4.6). - Alueidenkäytön suunnittelussa merkittävä rakentaminen tulee sijoittaa joukkoliikenteen, erityisesti raideliikenteen palvelualueelle. Alueidenkäytön mitoituksella tulee parantaa joukkoliikenteen toimintaedellytyksiä ja hyödyntämismahdollisuuksia. Alueidenkäytössä tulee ehkäistä olemassa olevasta yhdyskuntarakenteesta irrallista hajarakentamista. - Uusien asuin-, työpaikka- ja palvelutoimintojen alueiden käyttöönotto ja jo olevien alueiden huomattava täydennysrakentaminen tulee ajoittaa siten, että mahdollisuudet joukkoliikenteen hyödyntämiseen varmistetaan. Nyt laadittu asemakaavan muutos toteuttaa valtakunnallisia alueiden käyttötavoitteita. Kortteli kaavoitetaan suhteessa sitä rajaaviin Raide- Jokerikaavoihin huomioiden Raide- Jokeri- pikaraitiotien vaikutus kortteliin. Näin asemakaavan muutoksella luodaan edellytyksiä rakentaa joukkoliikennettä palveleva pikaraitiotie.

6 6 (25) Maakuntakaava Kuva: Ote Uudenmaan maakuntakaavasta (lähde: Uudenmaanliiton karttapalvelu 3/2017 Uudenmaan liitto ja Itä-Uudenmaan liitto, Maanmittauslaitos lupa nro 744/MYY/06). Voimassa olevat: Uudenmaan maakuntakaava kattaa koko maakunnan alueen ja se sisältää kaikkien maankäyttömuotojen osalta alueidenkäytön ja yhdyskuntarakenteen periaatteet. Lainvoiman kaava sai korkeimman hallinto-oikeuden päätöksellä vuonna Uudenmaan 4. vaihemaakuntakaavassa määritellään suuret yhteiset kehittämislinjat seuraavien teemojen osalta: elinkeinot ja innovaatiot, logistiikka, tuulivoima, viherrakenne ja kulttuuriympäristöt. Asemakaavan muutoksen Maari III käsittämä alue on Uudenmaan maakuntakaavassa osoitettu taajamatoimintojen alueeksi. Pääosaltaan suunnittelualue on merkitty valta-kunnallisesti merkittäväksi kulttuuriympäristön vaalimisen kannalta tärkeäksi alueeksi (RKY 2009). Suunnittelualueen lähiympäristössä on Otaniemen pohjoispuolella sijaitseva Natura 2000 verkostoon kuuluva alue.

7 7 (25) Yleiskaava Espoon eteläosien yleiskaava Alueella on voimassa Espoon eteläosien yleiskaava, joka käsittää Leppävaaran, Tapiolan, Matinkylän, Espoonlahden ja Kauklahden suuralueet. Kaava sai lainvoiman vuonna Kuva: Ote voimassa olevasta yleiskaavasta (3/2017) Espoon kaupunki. Espoon eteläosien yleiskaavassa alue on varattu julkisten palvelujen ja hallinnon kehitettäväksi alueeksi. Yleiskaavassa korttelin itäpuolisko lukeutuu kaupunkikuvallisesti arvokkaaseen alueeseen. Se on kaupunkimaisemaa, jonka rakennus- ja kulttuurihistoriallisia arvoja sekä kaupunkikuvaa on suojeltava (pystyviivoitus). Suojelu ei koske yksittäisiä rakennuksia, vaan kohdistuu alueen ominaispiirteiden vaalimiseen. Alueiden kehittämisen tulee tapahtua niiden omista lähtökohdista käsin ja alueen erityisarvojen sanelemin ehdoin. Alueen suunnittelussa ja rakentamisessa tulee asettaa erityinen paino alueiden ominaisluonteen säilymiseen. Nyt laadittu asemakaavan muutos on yleiskaavan mukainen.

8 8 (25) Asemakaava Kuva: Ote ajantasa-asemakaavasta (5/2017) Espoo kaupunki. Alueella on voimassa asemakaava Maari III (lainvoimainen ). Siinä suunnittelualueena oleva kortteli on osoitettu opetustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialueeksi korkeakoulu- ja tutkimuslaitoksia varten (YO). Korttelin poikki on kaavoitettu etelä-pohjoissuuntainen yleinen jalankulku ja pyöräily-yhteys (pp) sekä ohjeellinen kosteikko- ja vesialue (w). Ne kulkevat halki korttelinosan, joka on osoitettu yleiseksi virkistystä palvelevaksi viheralueeksi (vi). Pääosa korttelin pysäköintipaikoista (p) on osoitettu kolmen Maarintietä reunustavan rakennusalueen pohjoissivustalle. Korttelin Maarintien reunustava etelälaita ja puistoalueeseen rajautuva itälaita on kaavoitettu istutettavaksi alueen osaksi. Korttelin rakennusoikeus on osoitettu kolmelle rakennusalueelle erikseen. Kortteliin on asemakaavassa osoitettu rakennusoikeutta rakennusalueittain lännestä itään päin luettuna k-m 2, k-m 2 ja k-m 2. Kokonaisuudessaan suunnittelualueelle on asemakaavassa osoitettu rakennusoikeutta yhteensä k-m 2. Suunnittelualueella suurin sallittu kerrosluku vaihtelee neljästä kolmeen kerrokseen. Suunnittelualueen itäisimmällä rakennusalueella suurin sallittu kerrosluku on neljä kerrosta koko rakennusalueen laajuudella. Suunnittelualueen kahdella läntisemmällä rakennusalueella suurin sallittu kerrosluku on osoitettu porrastuvaksi rakennusalueosittain neljästä kerroksesta kolmeen. Kyseisillä rakennusalueilla suurimmaksi sallituksi kerrosluvuksi on osoitettu rakennusalueen lounaiskulmissa neljä kerrosta ja rakennusalueiden itä- ja pohjoisosissa kolme kerrosta. Korttelissa autopaikkoja tulee rakentaa 1 ap/ 120 k-m 2 opetus- ja tutkimuskerrosalaa kohti, 1ap/ 70 k-m 2 toimistoalaa kohti, 1ap/ 70 k-m 2 asuntoalaa kohti, 1ap/ 50 k-m 2 liiketila-alaa kohti ja 1ap/ 150 k-m 2 varastotila-alaa kohti. Korttelialue rajautuu etelä- ja itälaidaltaan katualueeseen ja pohjois- ja länsilaidaltaan puistoalueeseen Rakennusjärjestys Valtuusto hyväksyi Espoon kaupungin rakennusjärjestyksen ( 112). Rakennusjärjestys astui voimaan Tonttijako Asemakaava-alueelle on hyväksytty tonttijako Rakennuskiellot Asemakaava-alueelle ei voi tällä hetkellä myöntää rakennuslupaa ennen kuin kaava on lainvoimainen, tonttijako laadittu ja lohkominen suoritettu.

9 9 (25) Muut suunnitelmat ja päätökset Raide-Jokeri on yksi pääkaupunkiseudun liikennejärjestelmäsuunnitelmassa (HLJ 2011) esitetyistä tärkeistä joukkoliikenteen kehittämishankkeista. HLJ -suunnitelmassa Raide-Jokeri on ennen vuotta 2020 aloitettavien joukkoliikennehankkeiden listalla. Raide-Jokerin alustava yleissuunnitelma valmistui vuonna Helsingin ja Espoon kaupunkisuunnittelulautakunnat hyväksyivät suunnitelman hankkeen jatkosuunnittelun pohjaksi saman vuoden kesäkuussa. Espoon kaupunki on Otaniemi -yhteisöjen aloitteesta teettänyt v selvityksen Otaniemen liittämisestä Raide-Jokerin piiriin. Selvityksessä vertailtiin erilaisia Leppävaara-Otaniemi/Tapiola -välisiä linjausvaihtoehtoja. Selvityksen perusteella Espoon kaupunginhallitus päätti , että hankesuunnittelua jatketaan Leppävaarasta Otaniemeen/Keilaniemeen kulkevan ratalinjauksen pohjalta. Valtio päätti huhtikuussa 2016 osallistua Raide-Jokerin kustannuksiin 30 %:lla. Valtio piti tärkeänä mahdollisimman nopeaa toteutusta. Espoossa valtuusto hyväksyi Raide-Jokerin hankesuunnitelman 13. kesäkuuta ja Helsingin valtuuston päätös syntyi 15. kesäkuuta Pohjakartta Pohjakartta mittakaavassa 1:1000 on Espoon kaupunkitekniikan keskuksen laatima ja se täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 54a :n vaatimukset. 2.2 Selvitys alueesta Alueen yleiskuvaus Suunnittelualueena oleva kortteli on sijainniltaan ja toiminnaltaan osa Otaniemen kampusaluetta. Otaniemen kampusalue sisältyy valtakunnallisesti merkittäviin kulttuuriympäristöihin (RKY) ja sillä on keskeinen asema maamme kulttuuriperinnössä. Nykyisellään kortteli on opetustoimintaa palvelevien korkeakoulu- ja tutkimuslaitosrakennusten käytössä. Korttelissa sijaitsee 1967 valmistunut toimistorakennus sekä vuosina 1998, 2003 ja 2012 valmistuneet korkeakoulurakennukset Maanomistus Kortteli on Aalto-yliopistokiinteistöt Oy:n omistuksessa. Ympäröivät katualueet omistaa Espoon kaupunki ja puistoalueet Senaatti-kiinteistöt Rakennettu ympäristö Maankäyttö Suunnittelualueelle on rakennettu toimisto-, opetus- ja tutkimustiloja sekä niihin liittyviä pysäköintialueita ja ajoyhteyksiä. Väestö, työpaikat ja elinkeinotoiminta Pääosin kortteliin rakennetut rakennukset palvelevat Aalto-yliopiston toimintaa. Yhdyskuntarakenne Alue sijaitsee Otaniemen kampusalueen länsilaitamalla. Kaupunki-/taajamakuva Alue on osa Otaniemen kampusaluetta. Otaniemen kampusalue sisältyy valtakunnallisesti merkittäviin kulttuuriympäristöihin (RKY) ja sillä on keskeinen asema maamme kulttuuriperinnössä.

10 10 (25) Suunnittelualueena olevan korttelin ja sitä laajemman ympäristön rakennusten julkisivumateriaali on punatiiltä. Suunnittelualueen lähiympäristön maisemalle on leimallista maastonmuodoiltaan tasainen ympäristö. Korttelin ja sen lähiympäristön kaupunkikuvaa hallitsee pitkä ja avara Maarintien suuntainen katunäkymä, suurehkot rakennukset, vehreä ympäristö ja maamerkinomaisesti kaupunkikuvaa hallitseva Aalto-yliopiston päärakennus sekä Aalto-yliopiston käyttöön rakenteilla oleva Väre-rakennus. Liikenne Ajoneuvoliikenne ja pysäköinti Alue rajautuu eteläreunassa Maarintiehen, joka on kokoojakatu. Liikennemäärä on nykyään n ajon./arkivrk. Korttelin pysäköintiin on yksi ajoyhteys Maarintieltä. Pääosa korttelin pysäköintipaikoista on osoitettu kolmen Maarintietä reunustavan rakennusalueen pohjoissivustalle Kevytliikenne Pyöräilyn pääreitti sijaitsee Maarintien eteläpuolella. Korttelin pohjoispuolella on Espoon rantaraitti. Korttelin poikki on kaavoitettu eteläpohjoissuuntainen yleinen jalankulku ja pyöräily-yhteys (pp), joka yhdistää Maarintien ja Rantaraitin. Julkinen liikenne Innopolin pysäkille on n. 0,5-1 km etäisyys. Innopolin pysäkeillä pysähtyy seutulinjat 550, 510 ja 103 (T). Tietotien pysäkeillä pysähtyy Espoon sisäinen linja 10K. Edellä mainituilta pysäkeiltä on yhteydet Leppävaaran, Tapiolan ja Helsingin suuntaan. Palvelut Otaniemessä sijaitsee muun muassa liikuntapaikkoja, lähikauppa, opiskelua tukevia palveluita, pieniä päiväkoteja ja lähikauppa. Laajemmat julkiset ja yksityiset palvelut sijoittuvat Tapiolaan. Yhdyskuntatekninen huolto Suunnittelualue on yhdistetty vesijohto- ja viemäriverkostoon sekä kaukolämpöön. Korttelin reunamilla pääosin etelä- ja itälaitaa rajaavien katujen suuntaisesti kulkee kunnallisteknisiä johtoja ja kaapeleita.

11 11 (25) Luonnonolosuhteet Koska suunnittelualue on alavaa laaksoa, kylmät ilmamassat valuvat ympäröiviltä korkeammilta alueilta sille ja alueella voi esiintyä myös sumunmuodostusta. Kylmät pohjoistuulet pääsevät puhaltamaan alueelle Laajalahdelta lähes esteettä. Alue on lisäksi maaperältään kylmää, kosteaa savikkoa. Pohjaveden tason voidaan arvioida olevan Maarinniityssä melkein maanpinnan tasolla. Kaava-alueen pohjoisreunaan ulottuva Laajalahden Natura-alueen rantametsä toimii lintulahden arvokkaana puskurivyöhykkeenä, jossa elää rikas lintulajisto. Maaperä Kuva: Ote maaperäkartasta (2017) Espoo kaupunki. Maaperältään kortteli on pääosin rakentamiseen erittäin huonosti soveltuvaa aluetta, rakennettavuusluokkaa 6. Maaperältään korttelin länsipuolisko on savialuetta ja itäpuolisko savi- ja täyttömaa-aluetta.

12 12 (25) Suojelukohteet Liito-oravat Kuva: Liito-oravayhteydet (punaiset pallot) kaava-alueella (2016) Espoo kaupunki. Papanapuut on merkitty keltaisilla palloilla. Liito-orava on Suomessa uhanalainen ja EU:n yhteisön tärkeänä pitämä laji, jonka suojelustatus on korkein mahdollinen. Kaava-aluetta etelästä, lännestä ja pohjoisesta ympäröivillä alueilla kulkee Etelä-Espoon liitooravatoimenpideohjelmassa määritelty olemassa oleva liito-oravayhteys.

13 13 (25) RKY Korttelin itäpuolisko on osa Otaniemen kampusalueen valtakunnallisesti merkittävää rakennettua kulttuuriympäristöä (RKY). Museovirastossa laadittu valtakunnallinen inventointi korvaa valtioneuvoston antamalla päätöksellä valtakunnallisissa alueidenkäyttötavoitteissa mainitun vastaavan vuoden 1993 inventoinnin. Kuva: Valtakunnallisesti merkittävät rakennetut kulttuuriympäristöt RKY, Museovirasto RKY -alue rajautuu kaava-alueen itäpuoliskoon. RKY -alueeseen lukeutuvaan kaava-alueen osaan ei tule merkittäviä muutoksia.

14 14 (25) Laajalahden luonnonsuojelualue Kaava-alueen pohjoispuolella sijaitsee Natura-alue, Laajalahden lintuvesi. Se on samalla Laajalahden luonnonsuojelualue. Natura verkosto perustuu EU:n luonto- ja lintudirektiiveihin ja sen tarkoituksena on vaalia luonnon monimuotoisuutta koko EU:n alueella. Natura-alueille on pyritty perustamaan luonnonsuojelualue. Luonnonsuojelualueiden rauhoitussäännökset vaihtelevat, mutta yleensä alueilla on kielletty rakentamisen, puunkaadon ja maa-ainesten ottamisen lisäksi mm. koirien irtipitäminen, muiden kasvien paitsi marjojen ja hyötysienten ottaminen, massatapahtumien kuten maastokilpailujen järjestäminen sekä tulenteko, telttailu ja muu leiriytyminen. Kuva: Laajalahden luonnonsuojelualue esitetty sinisellä (2017) Espoo kaupunki. Lepakot Kuva: Ote lepakkoselvityksestä, Luontotieto Keiron Oy, Vuonna 2014 teetetty lepakkoselvitys kartoitti lepakoiden tärkeitä alueita Otaniemessä (Luontotieto Keiron Oy, ). Otaniemen selvitysalueelta tehtiin kaikkiaan 168 lepakkohavaintoa aktiivikartoituksessa. Selvitysalueelta löydettiin pohjanlepakkoa, siippoja sekä yksi havainto vaarantuneesta pikkulepakosta. Maari III:n kaavamuutosalueen pohjoispuolella on arvoluokkaan II kuulu-

15 15 (25) va lepakoiden saalistusalue. II- alueiden arvo lepakoille tulee huomioida maankäytössä EUROBATS-sopimuksen nojalla. Kyse on suosituksesta, jolla ei kuitenkaan ole suoraan luonnonsuojelulain suojaa. Asutuksen lisääntyessä Otaniemessä myös valaistuksen määrä alueella lisääntyy, mikä osaltaan heikentää pimeässä viihtyvien lepakoiden elinolosuhteita. Tämä tulee huomioida valaistuksen suunnittelussa, siten että valaistus suunnataan kohti maata Ympäristön häiriötekijät Kuva: Ote Potenttiaaliset happamat sulfaattimaat-kartasta (2017) Espoo kaupunki. Kortteli kuuluu potentiaaliseen happamaan sulfaattimaa-alueeseen. Potentiaaliset happamat sulfaattimaat-luokitus perustuu muinaisen Litorina-meren alla (merenpinta nykyistä 40 metriä ylempänä) sijanneisiin savimaihin, joissa on voinut muodostua sulfidisavea. Lisätietoja: Espoon ympäristökeskus. Aineisto julkaistu 11/2016.

16 16 (25) 3 ASEMAKAAVAN TAVOITTEET 3.1 Kaupungin ja seudun yleiset tavoitteet Maari III asemankaavan muutoksen myötä huomioidaan suunnittelualueena olevan korttelin suhde Helsingin ja Espoon välisen seudullisen pikaraitiotielinjan Raide- Jokerin linjaukseen ja sen vaikutuksiin kortteliin. 3.2 Alueen toimintoja, mitoitusta ja ympäristön laatua koskevat tavoitteet Asemakaavan muutoksella päivitetään korttelin asemakaava toteutunutta ympäristöä vastaavaksi ja ympäristön liittyviä nykyisiä asemakaavallisia vaatimuksia vastaavaksi. Kaavaratkaisu tutkitaan niin, että tontinjako kyseisessä korttelissa mahdollistuu. 3.3 Osallisten tavoitteet Asemakaavan muutoksen hakijan tavoitteena on mahdollistaa tonttijako korttelissa sekä päivittää korttelin asemakaava Otaniemen keskuksen asemakaavan muutosta mukailevaksi ja autopaikkanormi Otaniemen pysäköintiohjeen mukaiseksi. Mielipiteet Maari III asemakaavan muutos :n osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtävilläoloaikana saapui yksi mielipide. Mielipiteessä ehdotettiin kaavoitettavaksi korttelin Maarinrannan puoleiseen reunaan polkupyöräkatosta, jossa olisi korkeitaan 200 polkupyöräpaikan ohella erilliset miesten ja naisten pukeutumis-, suihku- ja saunaosastot, mahdollisesti pieni kuntosali rakennuksen keskellä sekä terassi rannan puolella. 4 ASEMAKAAVAN KUVAUS 4.1 Yleisperustelu ja -kuvaus Asemakaava Maari III päivittää tonttia koskevan asemakaavan korttelin toteutunutta rakennettua ympäristöä vastaavaksi. Asemakaava mahdollistaa tontin lohkomisen kolmeksi erilliseksi tontiksi. Kortteli saa uuden korttelinumeron Asemakaavassa kortteli osoitettaan Opetusja tutkimustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialueeksi (YO-1). Maari III asemakaava muutoksen myötä korttelin rakennusalueilla rakennusalueiden rajat ja kerrosluvut päivittyvät toteutuneiden rakennusten mukaisiksi. Korttelin itäisimmälle rakennusalueelle vuonna 1998 valmistunut korkeakoulurakennus ylittää asemakaavassa Maari III osoitetun rakennusalueenrajansa Maarintien ja Konemiehentien kulmassa ja rakennuksen Maarintien puoleisella sivustalla paikoitellen. Maari III asemakaavan muutoksella kyseistä korttelin itäisintä rakennusaluetta laajennetaan toteutuneen rakennuksen mukaiseksi ja samaisen rakennusalueen osaa, jolla suurin sallittu kerrosluku on neljä kerrosta, tarkennetaan toteutuneen rakennuksen nelikerroksista osaa mukailevaksi. Korttelin itäisimmällä ja keskimmäisellä rakennusalueilla sijaitsevia korkeakoulurakennuksia yhdistää yhdyssilta. Toteutunut yhdyssiltaa mukaillen Maari III asemakaavassa se osoitetaan u-1- merkinnällä. Korttelin keskimmäisellä rakennusalueella rakentamisen määrä on ylittänyt Maari III asemakaavassa rakennusalueelle osoitetun rakennusoikeuden 383 kerrosneliömetrillä. Kyseiselle rakennusalueelle myönnetään Maari III asemakaavan muutoksella 400 k-m 2 :n verran lisää rakennusoikeutta. Täten koko korttelin rakennusoikeus on yhteensä kerrosneliömetriä.

17 17 (25) Korttelin läntisimmälle rakennusalueella rakennettu rakennus on Maari III asemakaavasta poiketen kokonaisuudessaan nelikerroksinen ja se ylittää asemakaavan mukaisen rakennusalueen itäisen rajansa. Toteutuneen rakennuksen mukaisesti kyseisen rakennusalueen Maarintietä reunustavan osan kerrosluku muuttuu Maari III asemakaavassa neljäksi kerrokseksi ja rakennusalueen raja päivittyy rakennusalueen rajan ylityksen osalta toteutuneen rakennuksen mukaiseksi. Pääosa korttelin pysäköintialueista (p) osoitetaan kolmen Maarintietä reunustavan rakennusalueen pohjoissivustalle. Kortteliin tulee rakentaa asuintiloja kohden 1 ap / 100 k- m 2, opetus- ja tutkimustiloja kohden 1 ap / 120 k- m 2 sekä toimistotiloja kohden 1 ap / 70 k- m 2. Kortteliin tulee rakentaa polkupyöräpaikkoja opetus, tutkimus, toimistotiloja kohden 1 pp / 50 k- m 2. Tutkimus- ja toimistotilojen mukaisista polkupyöräpaikoista vähintään puolet tulee olla katetussa ja lukittavissa olevassa tilassa. Opetustilojen mukaisista pyöräpaikoista vähintään puolet tulee olla katetussa tilassa. Asuintiloja kohden polkupyöräpaikkoja tulee rakentaa 1 pp / 30 k- m 2 tai 2 pp / asunto katetussa ja lukittavissa olevassa tilassa. Asemakaavassa huomioidaan Raide- Jokerin vaikutukset kortteliin. Raide- Jokerin vaikutuksesta asemakaavassa korttelin Maarintien puoleinen laita on suurelta osin katualuetta, jolta ei saa järjestää ajoliittymää. Asemakaavassa korttelin Maarintien puoleisella laidalta on kuitenkin läntisimmän ja keskimmäisen rakennusalueen välistä on mahdollista järjestää ajoliittymä Maarintielle. Suhteessa toteutuneeseen ympäristöön ja tulevaisuudessa ympäristössä ennakoidusti tapahtuviin muutoksiin asemakaava osoittaa ohjeellisena pohjoisetelä suuntaisen yleinen jalankulku ja pyöräily-yhteyden (pp) korttelin poikki. Asemakaavassa korttelissa sijaitsevan avo-ojan (w) sijainti osoitetaan sitovasti. Kortteli sijaitsee Laajalahden luonnonsuojelualueen ja Natura-alueen läheisyydessä. Asemakaavassa korttelin länsi- ja pohjoislaidat osoitetaan Laajalahden ympäristöä ajatellen puskurivyöhykkeiksi. Asemakaavassa korttelin länsilaita osoitetaan alueen osaksi, joka on kehitettävä suojavihervyöhykkeeksi. Asemakaavassa korttelin pohjoislaita osoitetaan viheralueeksi (vi), joka on viheralueena varattava yleistä virkistystä varten ja joka toimii Natura-alueen suojavyöhykkeenä. Alueen tulee olla puustoinen ja valaisematon. 4.2 Mitoitus Kaava-alueen kokonaispinta-ala on noin m 2. Kokonaiskerrosala on k-m 2.. Asemakaavan myötä alueen rakennusoikeus kasvaa 400 k-m Kaavan mukainen rakennettu ympäristö Maankäyttö Korttelialueet Noin m Liikenne Asemakaava mahdollistaa ajoyhteyden kortteliin samasta kohdasta kuin nykyään. Muita liittymiä alueelle ei ole Maarintieltä. Kaavamuutos ei muuta katualueita liittymäkieltoa lukuun ottamatta. Maarintien katu parannetaan Raide-Jokerin myötä. Raidelinjaus sijoittuu ajoradan pohjoispuolelle. Ajorata sekä jalankulku- ja pyörätie siirtyvät nykyisestä etelämmäksi.

18 18 (25) Maarintiellä liikenne-ennuste vuodelle 2014 on n ajoneuvoa arkivuorokaudessa. Otaniemen metroasema on lähietäisyydellä. Raide- Jokerin myötä aluetta palvelee Maarin pikaraitiotiepysäkit ( m etäisyys) Maarinrannantiellä. Lähimmät bussipysäkit ovat nykyiset Innopolin pysäkit Tekniikantiellä Palvelut Merkittävät asemakaava-alueella toimivat palvelut ovat opiskelijaruokaloita Yhdyskuntatekninen huolto Kortteli on yhdistetty kunnallistekniikkaan Maaperän rakennettavuus ja puhtaus Kortteli kuuluu potentiaaliseen happamaan sulfaattimaa-alueeseen. Korttelia koskee määräys: Rakentamisessa tulee ottaa huomioon kaava-alueella olevat potentiaaliset happamat sulfaattimaaesiintymät. Lisätietoja antaa valvova ympäristöviranomainen. (6 ) Kaavan mukainen luonnonympäristö Kortteliin kuluu korttelin osa (vi), joka on viheralueena varattava yleistä virkistystä varten. Osaltaan se toimii korttelialueella Laajalahden lintuvesi Naturaaluetta suojaavana puskurivyöhykkeenä. 4.4 Kaavan mukaiset suojelukohteet Korttelia koskee määräys: Paalutuksia, räjäytyksiä tai muita tärinää tai impulssimaista melua aiheuttavia töitä ei saa tehdä välisenä aikana lintujen pesimä- ja levähdysrauhan turvaamiseksi. (5 ) 4.5 Ympäristön häiriötekijät Melun nykytasoon verrattuna rakennettava pikaraitiotie ei aiheuta haittaa. Nykytason melu aiheutuu pääasiassa autoliikenteestä eikä raitioliikenne tuo siihen merkittävää lisäystä. Pikaraitiotie voi aiheuttaa tärinää pehmeikkövaltaisilla rataosuuksilla. Kortteli maanpinta on alle kolme metriä merenpinnan yläpuolella joten asemakaavan kaavamääräyksen mukaan rakentamisessa tulee huomioida merenrannan tulvariski. Korkeustason +3,1 m (N2000) alapuolelle ei tule sijoittaa kastuessaan vaurioituvia rakenteita ilman asianmukaista vesieristystä. Kaavan mukainen yhteys maanalaisiin tiloihin on toteutettava niin, että tiloihin johtavan oven on lähdettävä vähintään tasolta +3,1 m. 4.6 Nimistö Kaava-alueen nimistö pysyy ennallaan.

19 19 (25) 5 ASEMAKAAVARATKAISUN VAIKUTUKSET Asemakaavan vaikutukset jäävät vähäisiksi, sillä asemakaava Maari III päivittää tonttia koskevan asemakaavan korttelin toteutunutta rakennettua ympäristöä vastaavaksi. Asemakaava mahdollistaa tontin lohkomisen kolmeksi erilliseksi tontiksi. Pääosa korttelin pysäköintialueista (p) on osoitettu kolmen rakennusalueen pohjoissivustalle. Asemakaavan muutoksen myötä kortteliin osoitettujen autopaikkojen määrä pysyy ennallaan ja polkupyöräpaikkojen määrä lisääntyy. Raide- Jokerin vaikutuksesta korttelin on Maarintieltä mahdollista osoittaa entisen kahden ajoliittymän sijasta yksi ajoliittymä. Raide- Jokerin vaikutuksesta korttelin Maarintien puoleinen laita on suurelta osin katualuetta, jolta ei saa järjestää ajoliittymää. Maarintieltä on kuitenkin mahdollista osoittaa korttelin läntisimmän ja keskimmäisen rakennusalueen välistä. Toinen ajoliittymä kortteliin on mahdollista osoittaa Konemiehentieltä. Aiemman asemakaavan tapaan (Maari III (lainvoimainen )) asemakaavan muutoksen myötä muodostuva Maari III osoittaa ohjeellisen sijainnin yleiselle jalankulku ja pyöräily-yhteydelle (pp). Se osaltaan mahdollistaa luontevasti jatkuvan kevyenliikenteen raitin rakentumisen Otaniemen keskiosista Maarinrannassa kulkevalle Rantaraitille ja Laajalahden luonnonsuojelualueelle. 5.1 Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen ja rakennettuun ympäristöön Asemakaavan muutos mahdollistaa tonttijaon korttelissa. 5.2 Vaikutukset liikenteen ja teknisen huollon järjestämiseen Raide- Jokerin vaikutuksesta Maarintieltä on mahdollista osoittaa suunnittelualueena olevaan kortteliin yksi tonttiliittymä nykyisen kahden sijasta. 5.3 Vaikutukset luontoon ja maisemaan Asemakaavan muutos päivittää korttelin asemakaavan toteutunutta rakennettua ympäristöä vastaavaksi ja ympäristöön liittyviä nykyisiä asemakaavallisia vaatimuksia vastaavaksi. Natura-alueen puoleisella reunalla oleva vi-alue pienenee noin 6300 m 2. Vi-alueesta otetaan pois kivetyt ja nurmetetut alueet sekä jo rakennettu ajoyhteys pysäköintialueelle. Määräyksen velvoittavuutta on kehitetty siten, että alue toimisi nykyistä paremmin Natura-alueen puskurivyöhykkeenä. Määräykseen on lisätty maininnat Natura-alueen suojavyöhykkeenä toimimisesta sekä siitä että alueen tulee olla puustoinen ja valaisematon. Muutenkin kaavaan on lisätty Natura-aluetta suojaavia määräyksiä. Asemakaavan muutoksella osoitetaan korttelin länsilaita alueen osaksi, joka on kehitettävä suojavihervyöhykkeeksi. W-alue on osoitettu aiemmassa kaavassa ohjeellisella viivalla. Nyt alue osoitetaan sitovalla viivalla tarkoituksena se, ettei Natura-alueen reunalle tule ojan siirrosta johtuvia kaivuita. Kaavaan on lisätty määräys hulevesien käsittelemisestä ja puhdistamisesta ja velvoite koskee myös rakentamisaikaa. Rakentamisen aiheuttaman impulssimaisen melun rajoitusaikaa on pidennetty syyskuun loppuun ja määräyksen muotoilua on tarkennettu. Asemakaavan muutoksella ei ole merkittäviä vaikutuksia Natura-alueeseen tai muuhun luontoon tai maisemaan. 5.4 Vaikutukset ihmisten elinoloihin (terveyteen, turvallisuuteen, esteettömyyteen, eri väestöryhmien toimintamahdollisuuksiin lähiympäristössä, sosiaalisiin oloihin ja kulttuuriin) Maari III, asemakaavan muutos on luonteeltaan korttelin asemakaavaa toteutuneen ympäristön mukaiseksi päivittävä joten sillä ei ole merkittäviä vaikutuksia alueen elinoloihin.

20 20 (25) 5.5 Kaavataloudelliset vaikutukset ja energiahuolto Maari III, asemakaavan muutoksella korttelin asemakaava päivitetään toteutunutta ympäristöä vastaavaksi ja huomioidaan Raide- Jokerin vaikutus kortteliin. Asemakaavan muutoksella ei ole merkittäviä kaavataloudellisia vaikutuksia. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Rakentamisaikataulu 6.2 Toteutuksen seuranta Pääosin ympäristö on rakentunut ja asemakaavan muutoksella alueen asemakaava päivitetään toteutunutta ympäristöä vastaavaksi. Osana normaalia seurantaa. 7 SUUNNITTELUN VAIHEET 7.1 Suunnittelun vireilletulo ja suunnittelua koskevat päätökset Asemakaavan muutoshakemus on saapunut ja kaupunkisuunnittelujohtaja hyväksyi Maari III asemakaavan muutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtäville Sopimukset Asemakaava ei edellytä maankäyttösopimusta. 7.2 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Kaavasta on laadittu erillinen osallistumis- ja arviointisuunnitelma, joka on ollut nähtävillä MRA 30 :n mukaisesti Suunnittelu ja asemakaavaratkaisun eri vaihtoehdot Suunnittelu Espoon kaupunkisuunnittelukeskuksen asemakaavayksikössä kaavan valmistelusta on vastannut Lauri Kolttola. 7.4 Käsittelyvaiheet ja vuorovaikutus Ajankohta Käsittelytieto Asemakaavan muutoshakemus on saapunut Kaupunkisuunnittelujohtaja hyväksyy osallistumis- ja arviointisuunnitelman MRA 30 :n mukaisesti nähtäville Asemakaavan muutos kuulutettiin vireille ja osallistumis- ja arviointisuunnitelma asetettiin nähtäville Osallistumis- ja arviointisuunnitelman MRA 30 :n mukaisesti nähtävillä Kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyy ehdotuksen muutoksin nähtäville MRA 27 :n mukaisesti. Kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi ehdotuksen muilta kuin pysäköinnin osalta. Näin kaavamuutoksesta on erotettu pois pysäköintimääräystä koskeva muutos Asemakaavaan muutos ehdotus kuulutettiin nähtäville Ehdotus MRA 27 :n mukaisesti nähtävillä.

21 ESPOON KAUPUNKI KAUPUNKISUUNNITTELUKESKUS Lauri Kolttola Arkkitehti Torsti Hokkanen Kaupunkisuunnittelujohtaja

22 LIITTEET Liite 1 Seurantalomake Asemakaavan seurantalomake Asemakaavan perustiedot ja yhteenveto Kunta Kaavan nimi 049 Espoo Täyttämispvm MAARI III Hyväksymispvm Ehdotuspvm Hyväksyjä Vireilletulosta ilm. pvm Hyväksymispykälä Kunnan kaavatunnus Generoitu kaavatunnus Kaava-alueen pinta-ala [ha] 6,4265 Uusi asemakaavan pinta-ala [ha] Maanalaisten tilojen pinta-ala [ha] Asemakaavan muutoksen pinta-ala [ha] 6,4265 Ranta-asemakaava Rantaviivan pituus [km] Rakennuspaikat [lkm] Omarantaiset Ei-omarantaiset Lomarakennuspaikat [lkm] Omarantaiset Ei-omarantaiset Aluevaraukset Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Tehokkuus [e] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Yhteensä 6, , ,77 0, A yhteensä P yhteensä Y yhteensä 6, , ,77 0, C yhteensä K yhteensä T yhteensä V yhteensä R yhteensä L yhteensä E yhteensä S yhteensä M yhteensä W yhteensä Maanalaiset tilat Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Yhteensä Rakennussuojelu Yhteensä Suojellut rakennukset Suojeltujen rakennusten muutos [lkm] [k-m²] [lkm +/-] [k-m² +/-]

23 Alamerkinnät Aluevaraukset Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Tehokkuus [e] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Yhteensä 6, , ,77 0, A yhteensä P yhteensä Y yhteensä 6, , ,77 0, YO -6, YO-1 6, , ,77 6, C yhteensä K yhteensä T yhteensä V yhteensä R yhteensä L yhteensä E yhteensä S yhteensä M yhteensä W yhteensä

24 Liite 2 Liikenteen tavoiteverkko

25 Liite 3 Luonnos tonttijaosta Luonnos tonttijaosta on asemakaavan muutoshakemukseen Liite 1, (Asemapiirros 1:1500/A3 ja tonttijakoluonnos 3) Laatija: ARKKITEHDIT Q4 OY (Kyseisessä kuvassa tonttijakoluonnoksen uusia tonttirajoja on korostettu punaisella värillä)