Yrityksen päätöksenteko toimitilavalinnassa

Transkriptio

1 Yrityksen päätöksenteko toimitilavalinnassa Aalto-yliopiston insinööritieteiden korkeakoulun maanmittaustieteiden laitoksella tehty diplomityö Espoo, toukokuu 2011 Tekniikan kandidaatti Timo Myllynen Valvoja: Professori Seppo Junnila Ohjaaja: Diplomi-insinööri Peggie Rothe

2 AALTO-YLIOPISTO INSINÖÖRITIETEIDEN KORKEAKOULU PL 11000, Aalto DIPLOMITYÖN TIIVISTELMÄ Tekijä: Timo Myllynen Työn nimi: Yrityksen päätöksenteko toimitilavalinnassa Korkeakoulu: Insinööritieteiden korkeakoulu Laitos: Maanmittaustieteiden laitos Professuuri: Kiinteistöliiketoiminta Koodi: Maa-20 Työn valvoja: Professori Seppo Junnila Työn ohjaaja(t): Diplomi-insinööri Peggie Rothe Yritysten sijoittautumista on tutkittu 1800-luvulta lähtien, jolloin ensimmäiset teoriat ja mallit sijoittumisesta esitettiin. Yritysten sijaintia on tutkittu pääosin neoklassisesta ja hallinnollisesta näkökulmasta, joilla kummallakin on omat selkeät heikkoudet ja sovellettavuus rajoitettua. Tämä diplomityö on tehty osana Tilankäyttäjien preferenssit ja tarpeet muuttuvassa toimintaympäristössä tutkimushanketta, jonka tarkoituksena on määrittää toimistotilan ja kiinteistön fyysiseen, sosiaaliseen ja virtuaaliseen ympäristöön liittyviä ominaisuuksia, joita tilan käyttäjät arvostavat. Diplomityö painottuu yrityksen päätöksentekoon toimitilavalinnoissa. Työ pyrkii selvittämään miten toimitilavalintapäätökset tehdään yrityksissä ja minkälaisia päätöksentekijöitä, päätöksentekotilanteita ja päätöksentekoprosesseja toimitilavalintoihin liittyy. Työ keskittyy vain toimistokäyttäjiin. Tärkein tutkimusongelma on ilmaistu tutkimuskysymykseen: Miten yritykset tekevät toimitilavalintansa? Tutkimuksessa käsitellään myös pääkaupunkiseudun toimistomarkkinoita ja tämän hetken tiedon mukaisia yritysten toimitilamieltymyksiä ja pyritään selvittämään vaikuttaako yritysten toimitilavalintapäätöksiin muitakin kuin toimitilaan tai sijaintiin liittyviä ominaisuuksia. Tutkimus koostuu teoriaosasta ja empiirisestä tutkimuksesta. Teoriaosuus on tehty kirjallisuustutkimuksena ja empiirinen tutkimus kvalitatiivisena tutkimuksena, jossa haastateltiin Vantaan Aviapolikseen sijoittautuneita yrityksiä. Haastattelujen avulla pyrittiin selvittämään miten ja miksi yritykset ovat päätyneet Aviapolikselle. Tutkimuksen mukaan yritykset tekevät toimitilavalintansa yhdestä muutamaan henkilöön koostuvan ryhmän kesken pääosin intuitioon perustuen. Toimitilaselvitykset ovat hyvin suppeita ja analysointia ei yritysten keskuudessa toimitilavalintoihin liittyen tehdä. Tärkein toimitilavalintapäätökseen vaikuttava tekijä on sijainti. Päätökset on tehty pääosin henkilöiden toimesta, joilla ei ole aikaisempaa kokemusta toimitilamarkkinoista. Päätöksentekijöillä on rajoitettu määrä informaatiota ja sen käyttöön tarvittavaa osaamista. Tutkimuksen mukaan päätöksentekijän intuitioon perustuva harkinta on korostetussa asemassa yrityksen toimitilavalinnassa. Päivämäärä: Kieli: Suomi Sivumäärä: 70 Avainsanat: päätöksenteko, toimitilavalinta, uudelleensijoittuminen, toimitilavalintamieltymys

3 AALTO UNIVERSITY SCHOOL OF SCIENCE AND TECHNOLOGY PO Box 11000, FI AALTO ABSTRACT OF THE MASTER S THESIS Author: Timo Myllynen Title: Company s location decision-making School: School of Engineering Department: Department of Surveying Professorship: Real Estate Business Code: Maa-20 Supervisor: Instructor: Professor Seppo Junnila Peggie Rothe, M. Sc. (Tech.) Business locations have been studied since 19 th century, when the first theories and models were presented about the agricultural land use. Since then location theories have been focused on the neoclassical and administrative approaches which both have weaknesses and limited applicability. This study is a part of office occupiers' preferences and needs in a changing business environment - PREFE- project which aims to understand the physical, social and virtual attributes the office occupiers prefer. The study focuses on the company s location decision-making process aiming to identify how companies make the decisions and clarify the aspects of the decision-makers, decision-making situations and decision-making processes in a relation to the location and work place. The study is focused on office-users. The main research problem in questions form is: How companies make their location and workplace choice decision? The Helsinki metropolitan area office market and the latest surveys about the office-occupiers preferences are examined as well. In addition to solving the main research problem, the study aims to find out if there are some non-property related factors, which have an influence on the companies location and workplace choices. The study comprises theory and empirical parts. The theory part was conducted by a literature review and the empirical part by interviewing companies who had chosen Aviapolis, Vantaa for their location. According to the study, few people in the companies participate in choosing the location and workplace. The decisions are made based on an intuition and no analyses are conducted. The people who do not have previous experience about property markets typically make decisions. Workplace decision-makers have limited amount of information and ability to use it. Date: Language: Finnish Number of pages: 70 Keywords: decision-making, location choice, re-location, preference

4 Alkusanat Tämä diplomityö on tehty osana Tilankäyttäjien preferenssit ja tarpeet muuttuvassa toimintaympäristössä tutkimushanketta. Olen kiitollinen, että pääsin olemaan mukana hankkeessa. Haluan kiittää etenkin Anna-Liisa Lindholmia tämän mahdollistamisesta. Suuri kiitos työstäni kuuluu ohjaajalleni Peggie Rothelle. Häntä parempaa ohjaajaa minun on vaikea kuvitella. Peggieltä sain hienoja ideoita, tärkeitä neuvoja sekä tukea aina tarvittaessa. Tässä yhteydessä haluan kiittää myös parhaimpia ystäviäni, joiden motivoiva mukanaolo on ollut ensiarvoisen tärkeää. Kiitos kuuluu etenkin Töölön yhteiskoulun lukiossa fysiikkaa samanaikaisesti opiskelleille Antille, Ilmarille, Thomasille ja Tonille. Veljeni Antin ja vanhempieni Karin ja Ritvan kannustus on ollut hienoa. Korvaamattoman tärkeää on ollut myös vanhempieni taloudellinen tuki minulle läpi opintojeni. Suurin kiitos kuuluu rakkaalle tulevalle vaimolleni Marialle. Kiitos, että olet tukenut minua aina kaikessa. Espoo, toukokuu 2011 Timo Myllynen

5 SISÄLLYSLUETTELO 1 Johdanto Tutkimuksen tausta Tutkimuksen tavoite ja tutkimusongelma Työn rajaukset Tutkimusmenetelmä Tutkimuksen rakenne 3 2 Toimitilat Toimitilamarkkinat Toimitilamarkkinoiden kysyntä ja tarjonta Toimitilamarkkinoiden erityispiirteet Toimitilamarkkinoiden syklisyys Toimistojen ominaisuudet Tilaominaisuudet Sijainnilliset ominaisuudet Toimitilojen palvelut ja aineettomat ominaisuudet Yritysten sijaintiteoriat Neoklassinen näkökulma Toiminnallinen näkökulma 18 3 Yrityksen päätöksenteko ja toimitilavalintaprosessi Yritys, sen tehtävät ja konseptit Yrityksen päätöksenteko Yrityksen päätöksentekijäkäsitykset Yrityksen päätöksentekotilanteet Yrityksen päätöksentekoprosessit Yritysten toimitilavalintaprosessi 29

6 3.3.1 Uusien toimitilojen tarpeen syntyminen Strateginen toimitilavalintaprosessi Organisaation ja liiketoiminnan tarpeiden ja vaatimusten määrittäminen Toimitilatekijöiden arvioiminen Optimaalisen toimitilan valinta Muutoksen hallinta Yritysten väliset erot toimitilavalintaprosessissa 35 4 Toimistomarkkinat pääkaupunkiseudulla Toimistoalueet pääkaupunkiseudulla Helsinki Espoo Vantaa Yritysten toimitilavalintamieltymykset pääkaupunkiseudulla Tulevaisuuden työympäristö barometri Tilankäyttäjien preferenssit ja tarpeet muuttuvassa toimintaympäristössä preferenssi kyselyjen yleisraportti 44 5 Tutkimusmenetelmän kuvaus Haastateltavat Haastattelukysymykset Haastattelutilanne Haastattelujen kohdealue 50 6 Haastattelututkimuksen tulokset Yritysten toimitilavalintaprosessi Toimitila ja sijainti Henkilöstö ja muuttoprosessi Toimitilavalintamieltymykset 63 7 Yhteenveto ja Johtopäätökset 65

7 7.1 Kritiikki Jatkotutkimusmahdollisuuksia 69 Lähteet 70 Kuva- ja taulukkoluettelo Kuva 1 Tutkimuksen eteneminen... 4 Kuva 2 Työn rakenne kuvattuna käsiteltävien aiheiden avulla Kuva 3 Tila- ja pääomamarkkinoiden väliset yhteydet... 6 Kuva 4 Tilan arvon muodostuminen Kuva 5 Von Thünenin malli Kuva 6 Vuokratarjousfunktio Kuva 7 Vuokratarjousfunktioita eri toiminnoilla Kuva 8 Predin käyttäymismatriisi Kuva 9 Yrityksen kohtaamat tiedot Kuva 10 Päätöksenteon analyyttinen malli Kuva 11 Päätöksenteon rekursiivinen malli Kuva 12 Uusien toimitilojen tarpeen syntymiseen vaikuttavat tekijät Kuva 13 Strateginen toimitilavalintaprosessi Kuva 14 Toimistokannan kehittyminen Suomessa ajanjaksolla Kuva 15 Vajaakäytön kehittyminen vuosina pääkaupunkiseudulla Kuva 16 Haastateltujen yritysten toimitilojen tilatehokkuus Kuva 17 Aviapolis-kehitysryhmän kartta Aviapoliksesta Taulukko 1 Päätöksentekijä ja päätöstilanne vastinparit Taulukko 2 Viitekehys yrityksen päätöksenteosta Taulukko 3 Bruttovuokratasoja pääkaupunkiseudulla Taulukko 4 Tärkeimmät sijaintipäätöstekijät Taulukko 5 Tärkeimmät toimipaikan valintatekijät Taulukko 6 Tärkeimmät toimitilan valintatekijät Taulukko 7 Tärkeimmät ja vähiten tärkeimmät sijaintiin liittyvät tekijät Taulukko 8 Tärkeimmät ja vähiten tärkeimmät rakennukseen liittyvät tekijät Taulukko 9 Tärkeimmät ja vähiten tärkeimmät työtilaan liittyvät tekijät Taulukko 10 Tärkeimmät ja vähiten tärkeimmät palveluihin liittyvät tekijät Taulukko 11 Taustatietoa haastatelluista yrityksistä Taulukko 12 Yhteenveto keskeisimmistä lukujen haastattelutuloksista Taulukko 13 Viitekehys yrityksen päätöksenteosta liitettynä toimitilavalintoihin

8 1 JOHDANTO 1.1 Tutkimuksen tausta Tutkimuksen taustalla on kiinnostus saada lisää tietoa yritysten päätöksenteosta toimitilavalinnoissa. Toimitilat ovat tuotannontekijöitä, joiden hinnat määräytyvät kysynnän ja tarjonnan vuorovaikutuksesta toimitilamarkkinoilla. Muiden osien kuten työvoiman ja pääoman ohella toimitila on tuotantoprosessin yksi osa, joten toimitiloihin kohdistuva kysyntä ei johdu niistä itsestään, vaan niiden avulla tuotetuista palveluista ja hyödykkeistä. (Myers 2004, s.57.) Kuluttajien tuotteisiin ja palveluihin kohdistuvat tarpeet johtavat yrityksillä ja julkisella sektorilla tuotanto- ja tilankäyttöpäätöksiin (Olkkonen & Kiinteistötalouden instituutti. 1997, s.25). Yksittäisen toimitilan kysyntä riippuu sen kyvystä tuottaa käyttäjälleen taloudellista hyötyä (Myers 2004, s.57). Tilojen käyttäjät arvioivat tilojensa taloudellista hyötyä neljältä kannalta. Ensimmäisenä ja tärkeimpänä tekijänä ovat itse tilat, niiden toimivuus käyttäjän varsinaisen toiminnan kannalta. Toinen tekijä on sijainti ja kolmas sijaintiin liittyvät palvelut. Neljäntenä tekijänä ovat tilan synnyttämät mielikuvat, eli aineettomat ominaisuudet. Näistä tekijöistä muodostuu kokonaisuus, jonka perusteella käyttäjä arvioi tiloja ja lopulta tekee sijoittumisvalintansa. (Riihimäki 2002, s ) Johdetun kysynnän mukaan tilojen käyttäjien vuokranmaksukykyyn vaikuttaa hyödykkeiden ja palveluiden kysyntä. Myös esimerkiksi yrityksen toimiala ja rahoitusasema vaikuttavat vuokranmaksukykyyn. Vuokranmaksukyky heijastuu toimitilan vuokraan ja sitä kautta arvoon. Toimitilan arvo on suoraan riippuvainen siitä saatavan nettovuokratuoton määrästä. Arvo siis määräytyy sen mukaan, kuinka arvokas tila on sen käyttäjälle. (Olkkonen & Kiinteistötalouden instituutti. 1997, s.26.) Yleistäen voidaan todeta, että kiinteistösijoittajat ja kehittäjät pyrkivät maksimoimaan voitonmäärän. Muuan muassa yllä kuvatun kiinteistön arvon muodostumisesta johtuen yritysten sijoittautumisvalintoja on tutkittu paljon. Keskeisimmät sijoittautumisteoriat mallintavat optimaalista sijaintia muuttujien kuten raaka-aineiden ja asiakkaiden sijainnin, kuljetus- ja kommunikaatiokustannusten avulla. Kyseisillä malleilla on kuitenkin selkeät heikkoudet: kuinka varmistetaan, että kaikki merkittävät tekijät on otettu huomioon ja miten eri tekijät arvostetaan keskenään. Yritysten sijaintipäätöksiä on yhä enenemissä määrin alettu tutkimaan kyselytutkimusten avulla. Tämä diplomityö on tehty osana Tilankäyttäjien preferenssit ja tarpeet muuttuvassa toimintaympäristössä tutkimushanketta ( ). Tutkimushankkeen yksi keskeinen tavoite on määrittää toimistotilojen käyttäjien mieltymyksiä (eng: preference) toimistotiloihin liittyen. Tutkimushankkeessa teetettiin mieltymyskartoitus, jonka lähtökohtana oli selvittää miten tärkeitä toimitiloihin liittyvät erilaiset sijainti-, rakennus-, työskentelytila ja palveluominaisuudet ovat vastaajille. Toimistokäyttäjien tilavalintaprosessin ja tilavalintaan vaikuttavien tekijöiden tuntemisen tärkeydestä kertoo maamme pääkaupunkiseutu. Pääkaupunkiseudun tärkeys toimitilamarkkinoilla on isompi kuin suurella osalla muilla eurooppalaisilla samankokoisilla kaupunkialueilla, joissa ero seuraavaksi suurimpaan kaupunkialueeseen on tyypillisesti pienempi. Pääkaupunkiseudun dominanssista kertoo hyvin se, että esimerkiksi koko Suomen reilusta 17 miljoonasta toimistokerrosneliömetristä, 1

9 pääkaupunkiseudulle sijoittuu noin kahdeksan miljoonaa kerrosneliömetriä (Tilastokeskus 2007). Tällä maantieteellisesti suhteellisen pienellä alueella on kuitenkin erittäin suurta hajontaa vuokratasoissa ja vajaakäyttöasteissa. Näyttää siltä, että pienetkin erot toimitilan ominaisuuksissa vaikuttavat merkittävästi käyttäjien vuokranmaksuhalukkuuteen. Kyselytutkimuksilla saadaan valtava määrä tietoja käyttäjien mieltymyksistä. Kyselyiden toistaminen esimerkiksi kerran vuodessa mahdollistaa myös trendien havainnoinnin. Kyselytutkimuksia yksityiskohtaisemmalla kvalitatiivisella tutkimuksella päästään kuitenkin analysoimaan yksittäisten yritysten päätöksentekoa ja toimitilavalintaa yksityiskohtaisemmin ja mahdollisesti löydetään toimistokäyttäjien tilavalinnasta uutta tietoa. 1.2 Tutkimuksen tavoite ja tutkimusongelma Yrityksen sijoittautuminen on prosessi, joka voi olla erittäin monimutkainen ja paljon aikaa sekä resursseja kuluttava. Toisaalta yritykset voivat valita toimitilansa myös erittäin nopeasti ja resursseja siihen juurikaan kuluttamatta. Prosessin tuntemisella pyritään muun muassa ymmärtämään minne yritykset sijoittuvat ja miksi ne sijoittuvat tiettyihin toimitiloihin. Kuten aiemmin todettiin, yritysten toimitilavalintoihin liittyviä mieltymyksiä on tutkittu laajalti käyttäjille lähetettyjen kyselylomakkeiden avulla. On kuitenkin yleisesti tiedossa, että kyselylomakkeissa on omat heikkoutensa. Kyselyt voivat johtaa harhaan, sillä osa yrityksistä ei välttämättä ilmoita mieltymyksiään totuudenmukaisesti. Yritykset voivat myös vastata tiedostamattaan virheellisesti. On myös mahdotonta tietää, toimivatko yritykset todellisuudessa niin kuin kyselytutkimukset antavat olettaa. Uusimman KTI:n ja Skanskan yhteistyössä tuottaman tulevaisuuden työympäristö barometrin mukaan yritysten sijaintipäätökseen tärkein vaikuttava tekijä on toimitilan saavutettavuus julkisilla liikennevälineillä (KTI & Skanska 2010). PREFE-hankkeen kyselyn mukaan toimistokäyttäjät pitävät organisaationsa toiminnan kannalta läheisyyttä työntekijöihin, muihin tärkeisiin sidosryhmiin, kumppaneihin sekä asiakkaisiin nähden tärkeimpänä sijaintitekijänä. Saman tutkimuksen mukaan ainoastaan neljä vastaajaa 89:stä piti läheisyyttä lentokenttään erittäin tärkeänä. (Rothe ym. 2010, s.24.) Yllä mainittuihin tuloksiin liittyen on perusteltua pohtia ovatko ne linjassa pääkaupunkiseudun toimistoalueiden kehittymisen kanssa. Pääkaupunkiseudulle Vantaan Aviapolikseen on viimeisen 15 vuoden aikana kehittynyt yksi maamme merkittävimmistä yrityskeskittymistä, jossa sijaitsee työpaikkaa. Tämä alue on maamme voimakkaimmin kehittyvä toimistokeskittymä. (Aviapolis-kehitysryhmä 2010.) Alueen suosiota yritysten keskuudessa ei yllä mainittujen tutkimustulosten perusteella voida selittää saavutettavuudella julkisilla liikennevälineillä eikä lentokentän läheisyydellä. Kyseessä on vain yksittäistapaus eikä sen perusteella voida tehdä johtopäätöksiä. Aviapoliksen esimerkki kannustaa kuitenkin tutkimaan lisää yritysten sijoittumista. Tämän tutkimuksen tavoite on selvittää yrityksen päätöksentekoprosessia toimitilavalinnoissa päätöksentekijän näkökulmasta. Tutkimuksen pääongelma on: Miten yritykset tekevät toimitilavalintansa? Tutkimuksella pyritään selvittämään, miten toimitilavalintapäätökset tehdään ja minkälaisia päätöksentekijöitä, päätöksentekotilanteita ja päätöksentekoprosesseja toimitilavalintoihin liittyy. Tutkimuksessa selvitetään myös tämän hetken tiedon mukaisia yritysten toimitilamieltymyksiä ja pyritään selvittämään toimivatko yritykset 2

10 todellisuudessa niin kuin kyselytutkimukset antavat ymmärtää. Mikäli eroja ilmaantuu, niitä kuvaillaan ja samalla pyritään hahmottelemaan niihin johtaneita syitä. Tutkimuksessa pyritään selvittämään vaikuttaako yritysten toimitilavalintaan mahdollisesti muitakin kuin itse toimitilojen ominaisuuksiin liittyviä syitä. Mikäli yritys on valinnut toimitilan, joka ei ominaisuuksiltaan ja hinta-laatusuhteeltaan ole paras mahdollinen, voi valintaan johtanut syy olla esimerkiksi kohteen onnistunut markkinointi. Tutkimuksessa pyritään löytämään myös syitä Aviapoliksen suosiolle. Tutkimuksessa pyritään vastaamaan pääongelman lisäksi kysymyksiin: Miksi yritykset sijoittuvat Aviapolikseen? Vaikuttaako yritysten toimitilavalintaan muitakin kuin tilan omaisuuksiin liittyviä tekijöitä? 1.3 Työn rajaukset Opinnäytetyön empiirinen osio rajataan käsittelemään 2000-luvulla Vantaan Aviapolikselle sijoittuneita toimistotiloja käyttäviä yrityksiä, jotka ovat tiloissaan vuokralaisina. Työn rajaamisella tiettyyn maantieteellisen alueeseen pyritään tarkentamaan tutkimustuloksia niiden paremman vertailtavuuden johdosta. 1.4 Tutkimusmenetelmä Opinnäytetyö on kartoittava/selittävä tutkimus, joka toteutetaan kirjallisuustutkimuksena ja empiirisenä tutkimuksena. Teoreettinen aineisto kerätään alan tieteellisestä kirjallisuudesta, tutkimusraporteista, opinnäytetöistä sekä artikkeleista. Työn empiirinen tutkimus on kvalitatiivinen ja se tehdään puolistrukturoiduilla haastatteluilla. 1.5 Tutkimuksen rakenne Osa 1: Teoria Työn teoriaosuus aloitetaan luvulla 2, jossa käsitellään toimitilamarkkinoita, toimistojen ominaisuuksien sekä yritysten sijaintiteorioita. Toimitilamarkkinoita käsitellään tiiviistetysti, jonka jälkeen syvennytään toimistojen ominaisuuksiin. Toimistojen ominaisuuksia käsitellään tila- sijainti-, palvelu- ja aineettomien ominaisuuksien näkökulmista, jonka jälkeen käsitellään yritysten sijaintiteorioita neoklassisesta sekä toiminnallisesta näkökulmasta.. Luvussa 3 käsitellään yrityksen päätöksentekoa ja yritysten toimitilavalintaprosessia. Luvussa 4 käsitellään pääkaupunkiseudun toimistomarkkinoita sekä pääkaupunkiseudulla sijaitsevien yritysten toimitilavalintamieltymyksiä. Osa 2: Empiirinen tutkimus Luvut 5-6 muodostavat tutkimuksen empiirisen osan. Luvussa 5 esitetään tutkimusmenetelmän kuvaus ja luvussa 6 tutkimuksen tulokset. Osa 3: Johtopäätös ja yhteenveto Tutkimuksen viimeinen osa koostuu johtopäätöksistä ja yhteenvedosta. Luvun 7 tarkoitus on vastata johdannossa asetettuun tutkimusongelmaan ja muihin asetettuihin tavoitteisiin 3

11 sekä verrata teoriaosuuden ja haastatteluosuuden tuloksia keskenään. Luvussa esitetään myös kritiikki tutkimusta kohtaan ja pohditaan jatkotutkimusmahdollisuuksia. Kuva 1 Tutkimuksen eteneminen Kuva 2 Työn rakenne kuvattuna käsiteltävien aiheiden avulla. 4

12 2 TOIMITILAT Toimitila on tila, jota käytetään tuotannontekijänä aineellisten tai aineettomien hyödykkeiden tuottamiseen. Toimitilat luokitellaan yleensä niiden käytön perusteella. Toimitilat jaetaan käytännössä kolmeen pääryhmään: toimistoihin, liiketiloihin ja tuotannollisiin tiloihin. Tietyissä yhteyksissä käytetään vielä neljättä ryhmää: ns. palvelutiloja.. Lainsäädännössä kaikki toimitilat ovat liikehuoneistoja ja kaikki muut kuin asuinhuoneistot ovat liikehuoneistoja. Toimitilakiinteistö voi olla rakennettu tai rakentamaton. (KTI 2009b.) Tässä työssä keskitytään toimistotiloihin. 2.1 Toimitilamarkkinat Toimitilamarkkinat ovat järjestely, joka mahdollistaa kysynnän ja tarjonnan (vuokraajien ja vuokranantajien sekä ostajien ja myyjien) kohtaamisen vuokraus-, vaihdanta- tai kaupantekotarkoituksessa, josta vaihdanta on selvästi harvinaisinta. Toimitilamarkkinoilla katsotaan olevan kolme toimijaa: käyttäjät, sijoittajat ja rakennuttajat. Kohteina puolestaan katsotaan olevan kiinteistö, huoneisto tai niihin liittyvä palvelu. (KTI 2009b.) Toimitilamarkkinoiden kysyntä ja tarjonta Toimitilat ovat tuotannontekijöitä, joiden hinnat määräytyvät kysynnän ja tarjonnan vuorovaikutuksesta toimitilamarkkinoilla. Toimitilojen johdettu kysyntä erottaa toimitilamarkkinat selkeästi asuntomarkkinoista, joissa asunnot ovat lopputuotteita. Kuluttajien tuotteisiin ja palveluihin kohdistuvat tarpeet johtavat yrityksillä ja julkisella sektorilla tuotanto- ja tilankäyttöpäätöksiin. (Olkkonen ym. 1997, s. 25.) Yksittäisen toimitilan kysyntä riippuu sen kyvystä tuottaa käyttäjälleen taloudellista hyötyä (Myers 2004, s.24). Tilojen käyttäjät arvioivat tilojensa hyötyä neljältä kannalta. Ensimmäisenä ja tärkeimpänä tekijänä ovat itse tilat, niiden toimivuus käyttäjän varsinaisen toiminnan kannalta. Toinen tekijä on sijainti ja kolmas tekijä sijaintiin liittyvät palvelut. Neljäntenä tekijänä on tilan synnyttämät mielikuvat, eli tilojen aineettomat ominaisuudet. Näistä tekijöistä muodostuu kokonaisuus, jonka perusteella käyttäjä arvioi tiloja ja lopulta tekee sijoittumisvalintansa. (Riihimäki & Siekkinen 2002, s ) Johdetun kysynnän mukaan tilojen käyttäjien vuokranmaksukykyyn vaikuttaa hyödykkeiden ja palveluiden kysyntä. Myös esimerkiksi yrityksen toimiala ja rahoitusasema vaikuttavat vuokranmaksukykyyn. Vuokranmaksukyky heijastuu toimitilan vuokraan ja sitä kautta arvoon. Toimitilan arvo on suoraan riippuvainen siitä saatavan nettovuokratuoton määrästä. Arvo siis määräytyy sen mukaan, kuinka arvokas tila on sen käyttäjälle. (Olkkonen ym. 1997, s. 26.) Toimitilamarkkinat voidaan jakaa kahteen toisiinsa vaikuttaviin osa-alueisiin: tila- ja pääomamarkkinoihin (kuva 3). Tila- ja pääomamarkkinat jakautuvat edelleen kahteen osaan: tilamarkkinat jakautuvat vuokramarkkinoihin ja tilakantaan, pääomarkkinat jakautuvat sijoitusmarkkinoihin ja rakennusmarkkinoihin. Tarjonta määräytyy lähtötilanteessa tilakannan mukaan, josta edelleen määräytyy toimitilojen vuokra. Toimitilojen vuokrat määrittävät pääomamarkkinoilla tilojen hinnan. Jos rakennusmarkkinoilla kustannukset ovat tilojen hintaa pienempiä, hinnat lisäävät uudisrakentamista, mikä lisää tilakannan määrää ja tarjontaa. (Olkkonen ym. 1997, s. 41.) 5

13 Kuva 3 Tila- ja pääomamarkkinoiden väliset yhteydet (Olkkonen ym. 1997, s. 41.) Toimitilamarkkinoiden erityispiirteet Toimitilamarkkinoiden erityispiirteet ovat usein yhtenäisiä kiinteistömarkkinoiden erityispiirteiden kanssa, mitkä liittyvät kiinteistöjen paikkasidonnaisuuteen. Yleistettynä toimitilamarkkinoiden erityispiirteet voidaan jakaa taloudellisiin ja fyysisiin erityispiirteisiin. Toimitilamarkkinoiden erityispiirteet vaikuttavat toimitilamarkkinoiden ja sen osapuolten toimintaan. Toimitilojen suuri koko, sitoutuneisuus ja sijainti saavat aikaan sen, että markkinoilla on vähän kysyjiä ja ostajia, jota voidaan pitää yhtenä tärkeimmästä erityispiirteestä. (Miettilä & Olkkonen 1993, s.35.) Kiinteistöt ovat sidottuja yhteen paikkaan, josta aiheutuu niiden fyysinen erityispiirteisyys. Toimitilamarkkinat ovat siis aina paikalliset, vaikka toimitiloja kaupattaisiin ympäri maailmaa. Kiinteistöjen ainutlaatuisuudesta seuraa se, että kaupan kohde on heterogeeninen tuote, toisin kuin muilla tuotannontekijöiden markkinoilla, joiden tuotteet ovat pääsääntöisesti homogeenisiä. Toimitilojen ainutlaatuisuudesta ja paikkasidonnaisuudesta seuraa myös se, että toimitilamarkkinat sopeutuvat hitaasti muuttuvaan kysyntään ja tarjontaan. Fyysinen erityispiirre on myös se, että kiinteistöt ovat hävittämättömiä. Maan sijainnin mukaista arvoa on mahdoton hävittää. (Olkkonen ym. 1997, s ) Toimitilamarkkinoilla esiintyy käytännön niukkuutta. Absoluuttista niukkuutta ei esiinny, koska toimitiloille soveltuvaa maata on pääsääntöisesti olemassa tarpeeksi. Käytännön niukkuutta esiintyy kolmesta syystä: kaavallinen niukkuus tarkoittaa sitä, että asemakaava tai muu säännöstö rajoittaa toimitilakiinteistöjen määrää. Tarjontaniukkuus tarkoittaa sitä, että maanomistajat eivät tarjoa tarpeeksi rakennettavaksi asemakaavoitettuja tontteja. Kolmas niukkuuden ilmentymä on maantieteellinen niukkuus, joka tarkoittaa sitä, että edullisimmilla ja parhaimmilla paikoilla olevia tiloja on niukasti maantieteellisen rajoitusten vuoksi. (Virtanen 1991, s.93.) Tämä ilmenee esimerkiksi niin, että kaupungin keskustoissa on rajallinen määrä parhaimpia liikepaikkoja. Toimitilamarkkinoiden taloudellinen erityispiirre on myös se, että kiinteistö on sijoituskohteena sekä tuotannontekijänä erityisen pitkäikäinen, maapohja jopa ikuinen. Kiinteistön arvoa 6

14 pystytään myös muuttamaan esimerkiksi rakentamalla kiinteistölle lisää. (Olkkonen ym. 1997, s.27.) Toimitilamarkkinoiden erityispiirteitä ovat myös edellä mainittujen fyysisten ja taloudellisten erityispiirteiden lisäksi muun muassa: niiden suuri yksikkökoko ja alhainen likvidiys, julkisen sektorin interventiot, informaation puutteellisuus sekä julkisen markkinapaikan puuttuminen (Olkkonen ym. 1997, s ) Toimitilamarkkinoiden syklisyys Toimitilamarkkinat ovat sykliset, josta seuraa se, että toimitilamarkkinoiden muutokset ja tapahtumat toistavat itseään jokseenkin säännöllisellä tavalla. Syklisyyden tunteminen on tärkeää, sillä sen avulla voidaan ennustaa tulevia tapahtumia. (Sirota & Barrell 2003, s.6.) Syklisyyteen vaikuttaa useita tekijöitä, joista kuitenkin kaikki ovat peräisin kysynnän ja tarjonnan vaihteluista. Syklejä on sekä lyhyt-, että pitkäaikaisia. Lyhytaikaisen syklin aiheuttaa tyypillisesti muuttunut rahan tarjonta. Lyhytaikaisissa sykleissä vapaana olevat tilat pystyvät vastamaan kysynnän kasvuun. Uudistuotanto alkaa, jos kysyntä kohdistuu uusiin tilatyyppeihin tai tiloihin, joita ei ole vapaina. Tällöin syntyy helposti pitkäaikainen sykli, koska toimitilamarkkinoiden tarjonta seuraa viiveellä kysyntään. Tarjonnan lisääntymistä hidastavat esimerkiksi maan hankinta, mahdollinen uudelleen kaavoitus, suunnittelu, itse rakentaminen sekä myynti. (Olkkonen ym. 1997, s.53-54; Sirota & Barrell 2003, s. 7.) Toimitilojen kysynnän ja tarjonnan vaihteluun vaikuttavat merkittävästi muutokset yleisessä taloudellisessa tilanteessa, rahan ja asuntojen tarjonnassa, väestön määrässä ja rakenteessa (Sirota & Barrell 2003, s. 7). Taloudellinen tila ilmenee muun muassa ostovoimana ja työllisyyden tasona (Olkkonen ym. 1997, s. 53). Sykleille kasvavassa taloudessa on tyypillistä, että nousu- ja huippuvaiheet kestävät pitempään kuin lasku- ja pohjavaiheet. Tyypillistä on myös se, että jokaisen uuden syklin huippu ja pohjatasot ovat korkeammalla ja kuin edellisen syklin aikana vastaavassa vaiheessa. (Olkkonen ym. 1997, s. 53.) Lyhytaikaisten syklien kesto on yleensä kolmesta viiteen vuotta ja pitkäaikaisten syklien kesto reilu kymmenen vuotta (Sirota & Barrell 2003, s. 8). Toimitilamarkkinoiden syklisyydestä ehkä parhaiten kuvaavia tunnuslukuja ovat toimitilakaupoista saatavat tiedot kuten kauppahinnat ja tuottotasot. Kauppahintoja on kuitenkin usein hankala käyttää, koska toimitilakiinteistöt myydään useimmiten osakeyhtiöinä eikä varsinaisina kiinteistökauppoina. Kysynnän ja tarjonnan välisen kehityksen kuvaajina käytetään vuokratasoja, vajaakäyttöastetta ja tilojen nettokäyttöönottoa, joka tarkoittaa uudistuotannon määrää vähennettynä poistuneella tilakannalla. Syklejä voidaan myös tutkia vertaamalla tunnuslukuja vastaavan kokoisen markkina-alueen samoihin tunnuslukuihin. (Aaltonen ym. 2004, s.20.) 7

15 2.2 Toimistojen ominaisuudet Kuten aiemmin todettiin, toimitilan arvo määräytyy sen mukaan, kuinka arvokas tila on sen käyttäjälle. Toimitilan arvon näkökulmasta on tärkeää tunnistaa ne ulottuvuudet, jonka perusteella käyttäjä arvioi tiloja. Toimitilan arvon voidaan katsoa muodostuvan käyttäjälle neljästä eri tekijästä. Ensimmäinen tekijä on tilaominaisuudet, tilojen fyysinen ja toiminnallinen toimivuus. Toisena tekijänä ovat kiinteistön sijainnilliset ominaisuudet ja kolmantena tilaan ja sen välittömään läheisyyteen liittyvät palvelut. Neljäntenä tekijänä ovat tilaan liittyvät aineettomat ominaisuudet, eli tilan synnyttämät mielikuvat. (Riihimäki 2002, s ) Toimistojen ominaisuuksia käsitellään tässä luvussa yllä mainitun jaottelun mukaisesti Tilaominaisuudet Tilojen käytettävyys ja tekninen toimivuus ovat elinehtoja tilojen tehokkaalle ja tarkoituksenmukaiselle käytölle. Toimistotiloja pidetään homogeenisempina kuin muita toimitiloja, mutta tasalaatuisia ne eivät silti ole. Toimistotilojen tietyt tilaominaisuudet ovat usein ehtona vuokrasopimuksen syntymiselle. (Olkkonen & Kiinteistötalouden instituutti. 1997, s ) Rakennuksen iällä on suuri merkitys ja se vaikuttaakin usein kaikkiin seuraavan jaottelun mukaisiin tilaomaisuuksiin: Rakennuksen kunto Tilojen varustetaso Tilojen käytettävyys. Rakennuksen kunto ja tilojen varustetaso Yritykset ovat tarkkoja toimitilojensa teknisestä kunnosta, mikä on nähtävissä yritysten kasvattaessa jatkuvasti toimitiloihin liittyvien turvallisuuden ja terveellisyyden vaikuttavien tekijöiden merkittävyyttä toimitilojen valinnassa. (Heikkilä & Kiinteistötalouden instituutti. 2000, s.35.) Tilojen käyttäjien toimitiloillensa asettamat teknisen varustetason vaatimukset vaihtelevat, mutta useimmiten vaatimukset kohdistuvat ainakin ilmastointiin, jäähdytykseen sekä toimiviin tietoliikenneyhteyksiin. Yhä paremmin teknisesti varustellut tilat ovat yleistyneet ja saman suuntauksen oletetaan jatkuvan vastaisuudessakin. Rakennusten ominaisuuksiin ja kuntoon liittyen yritykset tiedostavat, että ilman ja valaistuksen laatu sekä esimerkiksi allergisoivien tekijöiden minimointi vaikuttavat työntekijöiden viihtyvyyteen ja tehokkuuteen. Yritysten rakennuksen kuntoon ja tilojen varustetasoon kohdistuvat vaatimusten odotetaan lisääntyvän entisestään. (Heikkilä & Kiinteistötalouden instituutti. 2000, s.35.) Vanhoihin rakennuksiin modernit jäähdytys- ja ilmastointijärjestelmät ovat hankalia ja kalliita asentaa. Tämän lisäksi valaistuksen taso on useimmiten heikkoa vanhoissa toimistoissa. Piiraisen (1991, s.33-34) mukaan luvuilla rakennetut avokonttoritoimistojen suuri ongelma on niiden runkosyvyys, jonka johdosta rakennuksen keskellä on usein paljon niin sanottua pimeää tilaa. 8

16 Tilojen käytettävyys Yritysten toimitiloilleen asettamat vaatimukset ovat muuttuneet teknologian kehittymisen sekä organisaatioiden, talouden ja sosiaalisen kanssakäymisen muutosten seurauksina. Yhtenä esimerkkinä voidaan pitää toimistotilojen aiempaan verrattuna selkeästi pienempää käyttöastetta. Työntekijät viettävät yhä vähemmän aikaa omilla työpisteillään. Tämä on seurausta ennen kaikkea tekniikan kehittymisestä, mikä on mahdollistanut työskentelyn paikasta ja ajasta riippumattomana. Työpisteet ovat nykyisin keskimäärin käytössä noin puolet työajasta. Organisaatiorakenteet ovat muuttuneet joustavammiksi ja vähemmän hierarkkisiksi. Työntekijöiden työskentely on yhä enenevissä määrin muuttunut yksilötyöstä tiimityöhön. (Dewulf 2000, s ) Toimistotilojen käytettävyyden kannalta ensiarvoisen tärkeä tekijä on tilan pohjaratkaisu. Toimistojen tilaratkaisut vaihtelevat huonetoimistosta, avotilatoimistoon ja näiden kahden yhdistelmiin. Huonetoimistoissa työntekijöillä on enemmän yksityisyyttä, mutta samalla kommunikaation ja tiedon kulku on vaikeampaa. Huonetoimistoja ei voida myöskään pitää organisaation interaktiivisuutta tukevina. Ottaen huomioon työntekoon liittyneet muutokset on arvattavaa, että huonetoimistojen suosio on laskenut ja nykyinen suuntaus on kohti avoja yhdistelmätoimistoja, koska niiden katsotaan sopivan paremmin yritysten muuttuneisiin työskentelytapoihin ja ne mahdollistavat huomattavasti tehokkaammat toimitilaratkaisut. Tilatehokkuuden tärkeys on viime aikoina noussut toimitilojen päätöskriteerinä entisestään (Olkkonen & Kiinteistötalouden instituutti. 1997, s.77-78). Avotoimistoissa on kuitenkin tiettyjä ongelmia juuri yksityisyyden puutteen johdosta ja joitain avotiloja on muutettu takaisin huonetoimistojen suuntaan (Heikkilä & Kiinteistötalouden instituutti. 2000, s.33). Huonetoimistojen ja avotoimistojen keskinäinen suosio on vaihdellut viime vuosikymmeninä. Tämän johdosta voisikin olla perusteltua pohtia, onko nykyinen avotoimistoja suosiva ilmapiiri vain muoti-ilmiö, jonka johdosta huonetoimistojen suosio voisi vielä palata. Huolimatta avotoimistoja vastaan osoitetusta kritiikistä, huonetoimistoihin tuskin palataan, sillä muutokset työskentelytavoissa ja tilatehokkuusvaatimuksissa ovat olleet niin merkittävästi avotoimistoja tukevia. Työntekijöiden mieltymykset ovat myös muuttuneet, mistä kertoo huonetoimistojen statusarvon laskeminen työntekijöiden keskuudessa. On myös mielenkiintoista, että huolimatta kritiikistä avotoimistoja kohtaan, avotoimistoissa työskentelevät eivät halua tutkimusten mukaan palata huonetoimistoihin vaikka siihen annettaisiin mahdollisuus. (Dewulf 2000, s.59.) Näyttää todennäköiseltä, että tulevaisuudessa yhä useammin toimistotilat tulevat olemaan yhdistelmätoimistoja, joissa valtaosa tilasta on avo- ja neuvottelutilaa, mutta joissa on myös hiljaisia tiloja, joita työntekijät voivat käyttää tarvittaessa. Toimistotilojen muunneltavuus on myös tärkeä ominaisuus. Muunneltavuudella pyritään siihen, että tilat ovat pohjaratkaisuiltaan ja teknisiltä ominaisuuksiltaan nopeasti muunneltavia organisaatiorakenteiden ja työskentelytapojen muuttuessa. Tilojen käyttäjille on tärkeää, että tila voidaan muuttaa nopeasti vastaamaan sen hetkistä tarvetta. Vuokranantajalle tilojen muunneltavuus on tärkeä ominaisuus varsinkin uusia vuokralaisia etsittäessä. (Heikkilä & Kiinteistötalouden instituutti. 2000, s.34.) Toimistorakennuksen iällä on yhteys toimitilakannan tilaominaisuuksiin. Yleistäen toimitilakannan vuokratasoon liittyen voidaan sanoa, että toimistotilojen vuokrat ovat korkeimpia uusissa toimistokohteissa niiden ominaisuuksien vastatessa paremmin 9

17 käyttäjien vaatimuksia sekä vanhoissa toimistorakennuksissa niiden keskeisten sijaintien johdosta. Näiden kahden ryhmän väliin jää kolmas ryhmä, pääosin luvulla rakennetut keskustojen ulkopuolella olevat toimistorakennukset, joiden vuokrataso on alhainen ja tilaominaisuudet heikkoja. Näiden toimistorakennusten muunneltavuus on erittäin hankalaa ja tekniset ominaisuudet vanhentuneita. Tilojen ominaisuuksia ei voida parantaa, koska niiden kustannustaso on potentiaalisen vuokratuottoon verrattuna liian alhainen. Toimistojen vuokratasoja ja vajaakäyttöasteista käsitellään tarkemmin luvussa Sijainnilliset ominaisuudet Toimiston sijainnilliset ominaisuudet voidaan jakaa kahteen tasoon: makrosijaintiin (sijainti eri kaupunkialueilla tai valtioissa) ja mikrosijaintiin (sijainti kaupunkialueen sisällä). Luonnollisesti yritykset tekevät ensiksi päätökset makrosijainnista, jonka jälkeen päätetään mihin paikkaan valitulla alueella sijoitutaan. Keskuskauppakamari on tutkinut vuodesta 2000 lähtien alueellisten tekijöiden vaikutusta yritysten sijoittautumiseen ja kilpailukykyyn Suomessa. Selvitys perustuu yli tuhannen yrityksen vastauksiin. Alueiden kilpailukyky 2009 selvityksen mukaan (Keskuskauppakamari 2009 s.17) yleisimmät yrityksen sijaintiin ja toimintaedellytyksiin Suomessa vaikuttavat tekijät ovat: 1. Yritykselle sopivan työvoiman saatavuus 2. Markkinoiden läheisyys 3. Liikenneyhteydet. Sidosryhmien ja työntekijöiden läheisyys Useilla toimialoilla yrityksen toiminta edellyttää runsaasti yhteydenpitoa sidosryhmiin, kuten asiakkaisiin, neuvonantajiin, rahoittajiin ja omistajiin. Yhteydenpito sidosryhmien kanssa helpottuu ja on edullisempaa sidosryhmien sijaitessa samalla alueella. Läheisyys voi edistää yritysten välistä yhteistyötä ja verkottumista sekä tuoda synergiaetuja. Se voi myös edistää innovatiivisten henkilöiden ja uusien ajatusten vuorovaikutusta sekä kiertoa yritysten välillä. Nämä ovat perussyitä toimisto-organisaatioiden luomalle alueellisen yritystoiminnan kasautumiselle. Jatkuvan henkilökohtaisen kommunikaation tarpeen vuoksi toimistotiloja käyttävät yritykset ja niiden sidosryhmät haluavat sijaita lähekkäin. (Laakso 2004, s.159; Heikkilä & Kiinteistötalouden instituutti 2000, s ) Tietyt toimialat haluavat keskittyä samalle alueelle tai jopa samaan rakennukseen, jossa on muita saman alan yrityksiä (Olkkonen & Kiinteistötalouden instituutti. 1997, s.83). Näistä eri alan toimistokäyttäjistä muodostuu klustereita, jotka on havaittu jakautuvan seuraavanlaisesti: 1. Pankit, rahoitusala ja lakitoimistot 2. Mainostoimistot, viestintä-, ja media-ala 3. Kiinteistöala, arkkitehti- ja insinööritoimistot. (Healey 1990, s.87). Tiedonsiirron ja informaatio-teknologian kehittyminen on vaikuttanut olennaisesti toimistokäyttäjien sijoittumiseen. Kehittyminen on vähentänyt merkittävästi tarvetta kuljettaa tietoa fyysisesti ja muuttanut saavutettavuuden vaatimuksia erityisesti sellaisissa toiminnoissa, joissa tarve organisaation ulkopuolisiin henkilökohtaisiin yhteydenpitoihin 10

18 on vähäinen. Useat yritykset ovat koonneet keskustoissa hajallaan sijainneet yksiköt yhteen kauempana keskustasta sijaitsevaan toimitaloon, jossa toimitilavuokrat ovat alhaisempia. Keskustasijainti on edelleen kuitenkin välttämätön niille toiminnoille, jotka edellyttävät nimenomaan henkilökohtaista organisaation ulkopuolista yhteydenpitoa. (Leishman & Watkins 2002, s. 309; Laakso 2004, s.182.) Yrityksen sijainti vaikuttaa työvoiman saatavuuteen ja sen kustannuksiin. Yritys joutuu maksamaan korkeampaa palkkaa työntekijöille sijaitessaan hankalassa paikassa suhteessa potentiaalisten työntekijöiden asuinpaikkoihin. Edullinen sijainti työntekijöiden työmatkojen kannalta alentaa palkkakustannuksia ja vastaavasti toimialan yleisellä palkkatasolla huonossa paikassa sijaitseva yritys saa huonompaa työvoimaa. (Laakso 2004, s.159.) Yritykselle sijainti lähellä erilaisia oppilaitoksia merkitsee osaavan työvoiman saatavuuden helpottumista sekä erilaisia yhteistyömahdollisuuksia (Riihimäki 2002, s.48). Joka toinen yritysjohtaja arvioi vuonna 2009, että yliopiston tai korkeakoulun sijainnilla on vaikutusta yrityksensä sijaintiin tai sen toimintaedellytyksiin (Keskuskauppakamari 2009, s.19). Saavutettavuus Toimistotiloille keskeistä on saavutettavuus työntekijöiden, yhteistyökumppaneiden ja ennen kaikkea asiakkaiden näkökulmasta. Yrityksen saavutettavuuden lähtökohtana voi pitää sitä, että liikkuminen on välttämättömyys, johon käytetty aika tulisi olla mahdollisimman lyhyt. Yrityksen mikrosijaintiin vaikuttavista tekijöistä liikenneyhteydet ovat erittäin tärkeitä. Keskuskauppakamarin (2009 s.23) tutkimuksessa puolet kyselyyn vastanneista yritysjohtajista arvioi, että liikenneyhteydet vaikuttavat yrityksen sijaintiin ja toimintaedellytyksiin paljon tai erittäin paljon ja vajaa kolmannes vastaajista arvioi liikenneyhteyksien vaikuttavan sijaintiin jonkin verran. Vain kuusi prosenttia yrityksistä ei pidä liikenneyhteyksiä lainkaan tärkeinä sijainnin tai toimintaedellytysten kannalta. Yrityksen saavutettavuuden voi jakaa kahteen luokkaan: saavutettavuuteen henkilöautolla ja saavutettavuuteen julkisella liikenteellä. Saavutettavuuteen henkilöautolla vaikuttaa varsinaisten liikenneyhteyksien lisäksi oleellisesti myös parkkipaikkojen saatavuus. Uusimman Tulevaisuuden Työympäristö -barometrin (KTI & Skanska 2010) mukaan julkisen liikenteen toimivuus ratkaisee yritysten sijaintipäätöksissä. Kyselyn kohderyhmänä olivat yli 50 hengen toimistotilojen käyttäjäyrityksiä pääkaupunkiseudulla. Kyselyn mukaan saavutettavuus julkisilla kulkuvälineillä on tärkeämpi tekijä kuin saavutettavuus henkilöautolla. Tutkittaessa liikenneyhteyksien merkitystä Uudellamaalla toimivien hautomoyritysten keskuudessa kävi ilmi edellisestä kyselystä poikkeavia tuloksia. Tutkimuksen mukaan selvästi suosituin työpäivän aikana tapahtuvaan liikkumiseen käytetty väline on henkilöauto. Tutkimuksessa päästiin oletettuun tulokseen, jonka mukaan keskustassa sijaitsevien toimipaikkojen työntekijät käyttivät selvästi vähemmän henkilöautoa kuin keskustan ulkopuolella sijaitsevien yritysten työntekijät. Tutkimuksen mukaan voi päätellä, että pienille yrityksille julkiset kulkuneuvot eivät pysty tarjoamaan henkilöauton kanssa kilpailukykyistä vaihtoehtoa. Näin olleen julkisten kulkuyhteyksien merkitys korostuu 11

19 vasta, kun yrityksen työntekijöiden määrä kasvaa niin, että vain pieni osa työntekijöistä liikkuu päivittäin työpaikan ulkopuolella. (Lankinen 1999, s.30-32) On huomattava, että kyselyiden toteuttamisajankohdat eroavat selvästi, ja että hautomoyritykset poikkeavat keskimääräisestä toimistokäyttäjäyrityksestä, koska hautomoyritykset ovat keskimääräistä nuorempia, pienempiä ja enemmän teknologia-alalle painottuneita. Tässä yhteydessä on hyvä todeta, että pieniin ja keskisuuriin yrityksiin (Pk-yritys) luokitellaan yritykset, joiden palveluksessa on vähemmän kuin 250 työntekijää ja joiden joko vuosiliikevaihto on enintään 50 miljoonaa euroa tai taseen loppusumma enintään 43 miljoonaa euroa ja jotka täyttävät ehdot riippumattomuudesta. Pk-yritys on riippumaton, jos mikään suuryritys ei omista sen pääomasta tai äänivaltaisista osakkeista 25 % tai enemmän. (EY 2003.) Yhteydet ulkomaille eivät ole hautomoyrityksille kovinkaan merkittäviä, sillä kysyttäessä lentokentän merkitystä suurimman ryhmän muodosti ryhmä, jolle lentokentän läheisyydellä ollut mitään merkitystä. (Lankinen 1999, s.32) Samanlaisia tuloksia saatiin PREFE-hankkeen kyselyssä, johon vastanneista alle viisi prosenttia piti läheisyyttä lentokenttään erittäin tärkeänä ja 75 % kuvasi sijaintia lentokenttään nähden neutraalina, vähemmän tärkeänä tai ei lainkaan tärkeänä (Rothe ym. 2010, s. 24) Toimitilojen palvelut ja aineettomat ominaisuudet Toimitiloihin liittyy laaja määrä erilaisia palvelutarpeita, mutta tässä yhteydessä tarkastellaan erityisesti käytön aikaisia palveluita käyttäjän näkökulmasta. Käytön aikaiset palvelut voidaan jakaa omistamisen palveluihin, hoito- ja ylläpitopalveluihin, käyttäjäpalveluihin sekä korjaamiseen ja ajanmukaistamiseen. (Riihimäki 2002, s.37.) Kiinteistön käyttäjät pitävät tiettyjä palveluita itsestäänselvyytenä ja niiden ei katsota synnyttävän sen johdosta lisäarvoa. Näitä palveluita kutsutaan peruspalveluiksi ja niihin kuuluvat esimerkiksi kiinteistön hoito- ja ylläpitopalvelut. Palveluita, jotka tuottavat yrityksille lisäarvoa kutsutaan yksinkertaisesti lisäarvopalveluiksi ja niistä yritykset ovat valmiita maksamaan. Lisäarvopalveluita ovat esimerkiksi aula- ja puhelinpalvelut, ruokailu- ja ravintolapalvelut sekä postitus ja postinjakelu. Lisäarvopalveluiden arvostukset vaihtelevat voimakkaasti yrityskohtaisesti, mutta etenkin pienyrityksille on tärkeää sijaita tiloissa, jossa tarjotaan lisäarvopalveluita. Nykyisen kehityksen mukaan yritykset pitävät lisäarvopalveluita yhä tärkeämpänä ja ne muuttuvat vähitellen kohti peruspalveluita. (Riihimäki 2002, ss.38-39; Lankinen 1999, s.18.) Kiinteistöön suoraan liittyvien perus- ja lisäarvopalveluiden lisäksi on vielä kolmas palveluryhmä, ympäristön palvelut, joihin kiinteistönomistajan ja -kehittäjän on vaikeampi vaikuttaa. Ympäristön palveluihin kuuluvat esimerkiksi joukkoliikenteen palvelut, pankkipalvelut ja vapaa-ajan harrastusmahdollisuudet toimitilan läheisyydessä. Kiinteistökehittäjät kiinnittävät huomiota ympäristön palveluiden tarjontaan jo suunnitteluvaiheessa, sillä valmista kohdetta ei voi siirtää parempaan palveluympäristöön. Kehittäjät voivat kuitenkin tietyssä määrin vaikuttaa palvelutarjontaan houkuttelemalla haluttuja toimijoita sopivin eduin kohteisiinsa tai niiden läheisyyteen. Käyttäjäyritykset tuntemalla palvelutarjonta voidaan optimoida, niin että kaikki tarpeellinen ja lisäarvoa tuottava tarjotaan kustannustehokkaasti ja tarpeettomat palvelut jätetään pois tai niihin ei keskitytä. (Riihimäki 2002, s.39.) 12

20 Perinteisesti kiinteistöön liittyvien palveluiden järjestäminen on ollut osittain käyttäjäyritysten ja osittain omistajan vastuulla, jolloin päätöksenteko ja niihin liittyvä osaaminen on hajaantunut. Keskitetyssä palveluiden järjestämisessä käyttäjäyrityksen organisaatiossa on eritetty palveluiden hankinta omaksi yksikökseen, joka välittää tarvittavat palvelut muulle organisaatiolle. Nykyinen suuntaus on kohti ulkoistettua palveluiden järjestämistä, jossa palveluiden välittämisen hoitaa joko omistaja tai tähän erikoistunut hallinnointiyhtiö. Käyttäjäyrityksen sisällä on vain pieni palveluja koordinoiva elin. Kiinteistöalalle tämä kehitys antaa mahdollisuuden laajentaa toiminta-aluettaan, sillä verkottumisen avulla kiinteistöpalveluita tuottava yritykselle mahdollistuu muidenkin kuin kiinteistöön liittyvien palveluiden välittäminen toimitilakäyttäjille. Tulevaisuudessa yksi toimitilojen keskeinen kilpailutekijä voi olla se, että niiden käyttäjille tarjotaan todella laaja-alaisia lisäarvopalveluita. (Riihimäki 2002, s ) Toimitilan yksi tärkeä tekijä on sen imago. Toimitilan imagoa voi pitää omana ominaisuutenaan, vaikkakin se riippuu kaikista edellä mainituista ominaisuuksista. Toimitilojen synnyttämiä mielikuvia on tärkeä hallita, erityisesti kun asiakkaat oleskelevat yrityksen tiloissa. Tilaratkaisujen lisäksi mielikuviin vaikuttavat muun muassa tilojen värit, muodot, säännönmukaisuudet, tyylit ja ilmapiiri joka muodostuu muun muassa ilman laadusta, melusta, puhtaudesta ja valaistuksesta. (Riihimäki 2002, s.49.) Yrityksen sijainnilla on myös erityisen tärkeä vaikutus imagoon. Lankinen (1999, s. 19) toteaa, että menestyvien yritysten läsnäolo heijastaa koko ympäristön ilmapiiriin ja vaikuttaa muidenkin alueella toimivien yritysten menestymisen mahdollisuuksin. Menestyvien yritysten alueelle on myös helpompi saada alan parhaita työntekijöitä. Kiinteistökonseptit Edellä on käsitelty toimitilojen ominaisuuksia ja sivuttu myös niiden kehityssuuntauksia. Tässä kohtaa on hyvä mainita kiinteistökonsepteista, jotka linkittävät toimitilojen tilaominaisuudet, palvelut, toimintaympäristön ja imagon yhteen. Toimistokonseptien taustalla on ajatus, jonka mukaan toimitilat ovat yrityksille pakollisen kuluerän sijaan lisäarvoa tuottava palvelu. (Riihimäki 2002, s.57.) Kiinteistökonseptit ovat kiinteistökehittäjien ja rakennusliikkeiden kehittämiä toimitilaalueita, jotka tuotteistetaan. Kiinteistökonsepteille ei ole tarkkaa määrittelyä, mutta ominaista niille on, että useita samantyyppisiä yrityksiä sijaitsee rajatulla alueella, joka koostuu useammasta rakennuksesta. Tämän tyyppisiä toimistorakennuksia kutsutaan usein yrityspuistoksi tai englanninkielisellä nimellä business parkiksi. Näillä alueilla tai tuotteilla on pääsääntöisesti myös omat nimet, jotka tekevät niistä ulospäin tunnistettavia ja viestivät konseptissa toimiville yrityksille niiden kuulumisesta johonkin kokonaisuuteen. Konseptin nimi on myös oleellinen tekijä konseptin markkinoinnissa. (Riihimäki 2002, s ) Kiinteistökonsepteja ja yrityspuistoja ovat esimerkiksi NCC rakennuskonsernin kehittämä Plaza Business Park Vantaan Aviapoliksella sekä SRV Yhtiöiden kehittämät HTC:t (High Tech Center) Helsingin Ruoholahdessa ja Espoon Keilaniemessä. SRV kuvaa internetsivuillaan (SRV 2011) HTC-konseptiaan seuraavanlaisesti: HTC:n peruspilareita on kokonaistaloudellinen toimintatapa, johon kuuluvat laajat palvelut talossa sijaitseville yrityksille. Periaatteena on "maksat siitä mitä käytät". Tämä murtaa perinteistä neliövuokra-ajattelua uuteen suuntaan, jossa painotetaan edullisia kokonaiskustannuksia per työntekijä. Yritysten tarpeiden mukaan räätälöidyt tilat on varustettu huippuluokan tietoverkkoyhteyksillä ja teknisillä valmiuksilla. Moderni 13