ISÄNNÖINTI 2014 ISÄNNÖINTI SAARINEN. Hiilijalanjälki. Taloyhtiöiden kuluihin. jälleen kasvua vuonna onko sen koolla merkitystä?

Transkriptio

1 ISÄNNÖINTI SAARINEN ISÄNNÖINTI SAARINEN - Laatua ja luotettavuutta - Hiilijalanjälki onko sen koolla merkitystä? Tässä lehdessä: Viestintä ei saa unohtua taloyhtiön remontissa S. 2 Arvokiinteistö saneerataan alkuperäiseen malliin S. 4 Amiedu kouluttaa kiinteistöalan ammattilaisian S. 5 Ilmastonmuutos on vakavasti otettava asia myös meillä täällä Suomessa. Asuminen ja asuintalot ovat merkittävä hiilidioksidipäästöjen aiheuttaja lähes 40 %:n osuudellaan Suomen energiankulutuksesta. Etenkin talojen lämmitys, lämmin käyttövesi ja niin talojen yhteistiloissa, kuin asunnoissakin kulutettu sähkö lisäävät osaltaan suomalaisten hiilijalanjälkeä. Taloyhtiöiden kuluihin Jatkuu sivulla 3 jälleen kasvua vuonna 2015 Tilastokeskuksen mukaan keskimääräisen taloyhtiö-kerrostalon hoitokulut olivat 4,54 euroa huoneistoneliöltä kuukaudessa vuonna Nousua vuodesta 2012 kertyi 3,7 prosenttia. Kasvu oli huomattavan nopeaa, vaikka suurin kuluerä, lämmitys, jäikin lämpimien säiden vuoksi edellisvuotta pienemmäksi. Lämmittämiseen meni hoitokuluista keskimäärin 1,06 euroa, korjauksiin 1,02 euroa sekä käyttöön ja huoltoon 55 senttiä neliöltä kuukaudessa. Lämmitys oli miltei 24 prosenttia kaikista kuluista, korjaukset miltei yhtä paljon, ja käyttö ja huoltokin noin 12 prosenttia kaikista kuluista. Jos summaa lämmityksen, sähkön ja kaasunkäytön ja vesikustannukset, saadaan keskimäärin 36 prosentin kulusiivu, jota voi kutsua vaikkapa energiapaketiksi. Korjausten kanssa tämä kokonaisuus muodostaa jo noin 60 prosenttia tyypillisen kerrostalon kuluista. Yllä mainittujen kuluerien vahtiminen ja prosessien hyvä johtaminen on oleellisen tärkeää taloyhtiössä. Muttei muitakaan kulueriä, ja niiden sisällä olevia toimintoja, voi unohtaa. Vähintään siksi, että viime vuosina ne ovat olleet erittäin nopeasti kasvaneita kulueriä: esimerkiksi kiinteistöverot ja vakuuttaminen sekä ulkoalueiden hoito. Jatkuu sivulla 11 Energiatehokkuutta ja asumismukavuutta- PILP-järjestelmä kerrostaloon S. 6-7 Säästäminen kannattaa aina Taloyhtiö, myyjä ja minä ostajan Bermudan kolmio Lämmitystolpan turvallinen käyttö Pakina: Parempaa väkeä S.7 S.8 S.9 S. 10

2 2 Ajankohtaista Viime kesä oli jälleen melkoisen hetkinen, kun rakennusten elinkaareen liittyviä korjauksia tehtiin melko laajalla rintamalla. Ulkovaippasaneeraukset vaihtelivat miljoonaurakoista pienempiin maalauskorjauksiin. Linjasaneeraukset ovat oma lukunsa ja niihin eivät vuodenajat merkittävästi vaikuta. Isot urakat vaativat paljon talojen asukkailta, hallituksilta ja mukana olevilta sidosryhmiltä. Onnistuminen vaatii asioihin paneutumista, suunnitelmallisuutta ja hyvää yhteistyötä. Urakat ovat onnistuneet kiitettävästi. Kiitokset kaikille hankkeissa mukana olleille yhteistyökumppaneillemme. Harmaan talouden torjunta kehittyy Heinäkuussa tänä vuonna tuli voimaan rakennustöitä koskeva tiedonantovelvollisuus. Se liittyy harmaan talouden torjuntaan. Tiedonantovelvollisuus ja annettavat tiedot liittyvät rakennustyömaalla tapahtuvaan toimintaan ja yrityksiin. Se koskee myös tällaisten yritysten työntekijöitä. Uudet velvoitteet johtuvat muun muassa muutoksista verotusmenettelyssä ja työturvallisuudessa. Rakennustyön tilaajalla on velvollisuus urakkasopimukseen liittyvien tietojen antamiseen, jos sopimuksen arvo ilman arvonlisäveroa ylittää euroa. Raja-arvoa tarkastellaan sopimuskohtaisesti. Omaksi sopimukseksi katsotaan jokainen tilaus, joka koskee erillistä rakentamispalvelua, josta suoritettava vastike myös määräytyy erikseen. Rakennustöitä tilaavan taloyhtiön tulee kuukausittain ilmoittaa verohallinnolle urakkasopimuksia koskevat tiedot. Tiedonannon tulee sisältää muun muassa tiedot sopimusten osapuolista, urakan kokonaissumma ja sen kestoaika sekä muut urakkasopimukseen liittyvät tapahtumatiedot ja laskutuksen määrä ilmoitusjaksolta. Edellä kerrottu on lyhyt kuvaus järjestelmästä. Se lisää melkoisesti toimistomme työtaakkaa. Järjestelmä on ainakin tässä alkuvaiheessa vielä hieman sekava. Ilmoitusten yms. laiminlyönnistä on uhkana euron sakko. Toivottavasti järjestelmä puhdistaa aidosti kenttää epäterveeltä kilpailulta. Aika näyttää. Auditointi valvoo ja kehittää isännöintitoimintaa Toimistomme on auktorisoitu yhteisö (ISA). Yhtiömme sai auktorisoinnin ensimmäisten alan yritysten joukossa vuonna Isännöintiin liittyvä toimintaympäristö on sen jälkeen muuttunut monella tavalla. Siihen ovat vaikuttaneet uudistuva lainsäädäntö ja yhteiskuntamme asettamat määräykset ja monenlainen alalla tapahtunut kehitys. Myös auktorisoinnin vaatimukset ovat muuttuneet. Auktorisoinnin voi saada isännöintiyritys, jonka toiminta täyttää auktorisointikriteerit ja asetetut vaatimukset. Kriteereissä määritellään ne juridiset, taloudelliset, kiinteistöjen johtamiseen ja toiminnan avoimuuteen sekä kehittämiseen liittyvät vaatimukset, jotka isännöintiyrityksen on täytettävä. Auktorisointiin kuuluu ISA-yhteisön järjestämä toimiston auditointi vähintään kolmen vuoden välein. Auktorisoidut yritykset ovat sitoutuneet ISA-valvontamenettelyyn. Auditoinnin suorittaa DNV Certification Oy/Ab (Norske Veritas). Yhteisö on monialainen asiantuntijaorganisaatio ja riippumaton säätiö, jonka päämääränä on muun muassa ihmishenkien, omaisuuden ja ympäristön turvaaminen. DNV:n ydinosaamisalueita ovat riskienhallinnan määritys, arviointi ja tiedotus. Päämääränä on parantaa asiakkaiden liiketoimintaa turvallisesti ja vastuuntuntoisesti. DNV:ssä on yli 9000 työntekijää, jotka edustavat 85 eri kansallisuutta. Toimistomme viimeisin auditointi suoritettiin toukokuussa Kokemuksemme on, että auditointi on vaativa ja moniulotteinen tapahtuma. Auditoija tutkii perusteellisesti yhtiötä ja sen toimintatapoja ja tekee niistä sitten johtopäätöksiä ja arviointeja. Auditoinnin ohessa tulee myös hyviä ideoita parantaa toimintatapoja entisestään. Selvisimme auditoinnista kiitettävästi. Auditointi on viime vuosina kehittynyt mallikkaasti ja se palvelee erinomaisesti meitä ja asiakkaitamme. Aimo Saarinen toimitusjohtaja Isännöinti Saarinen Oy Viestintä ei saa unohtua taloyhtiön remontissa Viestinnällä on tärkeä rooli taloyhtiön remonteissa. Sen avulla voidaan vähentää asukkaiden epätietoisuutta ja vaikuttaa korjaustyömaan arjen sujumiseen. Jos viestintä tökkii, vaikutus on päinvastainen. Katastrofin ainekset -kirjan kirjoittaja Katleena Kortesuo kertoo, miksi. Asukkaat tarvitsevat tietoa remontista Putki- tai julkisivuremontin kaltainen suuri remontti on merkittävä ponnistus taloyhtiölle. Remonteista päätetään yhtiökokouksessa, jossa usein keskustellaan myös niiden käytännön toteutuksesta. Asukkaiden tiedontarpeet eivät saa unohtua tämän jälkeen. Asukkaat tarvitsevat tietoa muun muassa remontin etenemisestä ja sen vaikutuksista asumiseen. Etenkin aikataulut kiinnostavat. Jos asunnoista on lähdettävä evakkoon remontin ajaksi, tästä on syytä kertoa hyvissä ajoin, selventää Katleena Kortesuo, pitkän linjan viestintäammattilainen ja kirjailija. Kortesuolta ilmestyi keväällä kirja Katastrofin ainekset Opas taloyhtiön remonttiviestintään (Kiinteistöalan Kustannus Oy). Siinä hän tarkastelee taloyhtiön remonttiviestinnän käytännön toteutusta ja antaa vinkkejä viestinnän parantamiseen. Olin jo pitemmän aikaa seurannut keskustelua isännöinnistä ja taloyhtiöiden viestinnästä sekä kuunnellut tuttavieni havaintoja aiheesta. Halusin kirjoittaa oppaan, joka auttaa isännöitsijöitä ja taloyhtiöitä viestimään sujuvammin, Kortesuo valottaa kirjan taustaa. Eri viestintäkanavat käyttöön Taloyhtiöissä asuu monenlaisia ihmisiä, ja tämä on otettava huomioon remonttiviestinnässä. On viestittävä tarpeeksi usein ja selkeästi. Kortesuo kannustaa käyttämään rohkeasti eri viestintäkanavia. Paperitiedotteet toimivat toki yhä, mutta niiden rinnalla kannattaa käyttää sähköisiä viestintävälineitä. Nuoremmat asukkaat hakevat ensimmäiseksi tietoa isännöintiyrityksen nettisivuilta ja sosiaalisesta mediasta. Kasvokkaisviestinnän merkitystä ei sovi sitäkään vähätellä. Suurissa remonteissa on usein tarpeen järjestää asukkaille erillisiä infotilaisuuksia, joissa nämä saavat kysellä heitä askarruttavia asioita ja tutustua korjaushankkeen vaiheisiin. Samat viestintäkäytännöt ja -kanavat eivät toimi kaikissa taloyhtiöissä. Kortesuon mukaan isännöitsijän ja taloyhtiön hallituksen kannattaakin selvittää, mitä asukkaat viestinnältä toivovat. Viestinnän laatuun kannattaa panostaa Monesti ajatellaan, että asukasviestintä lisää asukkaiden kyselyitä ja yhteydenottoja. Näin ei käy, jos viestit ovat riittävän selkeitä ja yksiselitteisiä. Kortesuo suosittelee kiinnittämään huomiota viestinnän laatuun. Asukkaille suunnatuissa viesteissä tulee keskittyä olennaisiin asioihin. On hyvä pohtia, mistä asukkaat tarvitsevat tietoa ja millä tavalla sen voisi esittää. Asukasviestinnässä kannattaa esimerkiksi välttää turhaa ammattitermien käyttöä, koska se saa asukkaiden pään pyörälle. Myös kieliasua kannattaa hioa parhaansa mukaan. Yksittäisillä pilkuilla ei kuitenkaan ole väliä, jos viestintä on pääpiirteiltään laadukasta, selkeää ja myönteistä, Kortesuo kertoo. Tärkeintä on, ettei viestintää unohdeta Remonttiviestinnän voi antaa urakoitsijan vastuulle, jos tällä on riittävästi resursseja sen hoitamiseen. Kortesuon mukaan urakoitsijan viestintävalmiudet ja -käytännöt on hyvä tarkistaa jo kilpailutusvaiheessa. Kannattaa esimerkiksi selvittää, miten urakoitsija on ajatellut tiedottaa huoneistokäynneistä ja muista käytännön asioista. Isännöitsijän ja taloyhtiön hallituksen on aina varmistettava, että urakoitsija todella hoitaa viestinnän. Jos viestinnässä on ongelmia, esimerkiksi isännöintiyritys voi ottaa sen vielä kesken hankkeen vastuulleen. Tärkeintä on, että viestintä tulee hoidetuksi. Jos viestintä taloyhtiön remontin yhteydessä unohdetaan, se voi pilata muuten hyvin sujuneen hankkeen. Kortesuon mukaan asukkaiden suuttumus saattaa herätä hyvinkin pienestä asiasta. Pahimmillaan liikkeelle lähtee juoruja ja väärinkäsityksiä, jotka vaikeuttavat ja hidastavat remonttia sekä urakoitsijan työskentelyä. Jos tämä voidaan välttää fiksulla viestinnällä, eikö viestintään kannata silloin panostaa?, hän hymyilee. Käytännön ohjeet taloyhtiön remonttiviestintään löydät Katastrofin ainekset Opas taloyhtiön remonttiviestintään -kirjasta (Kiinteistöalan Kustannus Oy, 2014). Kirjaa voi tilata osoitteesta Teksti: Annika Jaatinen Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti Päätoimittaja: Aimo Saarinen toimitusjohtaja, AIT Tuotanto: Seppo Käkelä kiinteistöneuvos, tietokirjailija Osoite: Isännöinti Saarinen Oy Louhijantie 2 B Vantaa Vaihde: (09) Sähköposti: info@isannointisaarinen.fi ISÄNNÖINTI SAARINEN Auktorisoitu isännöitsijätoimisto Ulkoasu ja taitto: Studio Ink Oy/ Ari Helminen Paino: Salon Lehtitehdas Oy 2014

3 3 Hiilijalanjälki onko sen koolla merkitystä? Jatkoa etusivulta Matinkylän Huollon hoitamissa kiinteistössä olemme tehneet aktiivista energiansäästötyötä jo 1980 luvulta saakka sekä tehneet ympäristöraporttimme jo vuosia. Käytännössä kiinteistöjen tilaa on analysoitu sekä mittaamalla perustietoja tietyllä ajanjaksolla, että käymällä kiinteistön oloja ja tilaa läpi. Tältä pohjalta on nähty mm. tarpeet säätää patteriverkostoja tai ilmanvaihtoa. Isännöimissämme kohteissa näitä asioita on ohjattu vuosittain päivitettävillä 10 vuoden ajalle jaksottuvilla kunnossapidon periaateohjelmilla. Haluatko olla maailmaa pelastamassa? Viime vuosina julkisessa keskustelussa on puhuttu paljon hiilijalanjäljestä. Sillä tarkoitetaan sitä hiilidioksidimäärää, minkä yksittäinen ihminen, perhe, asuintalo, toimisto, tehdas tai vaikkapa kotieläin tuottaa ilmakehään. Vuonna 2009 jokainen suomalainen tuotti hiilidioksidia keskimäärin kiloa vuodessa. Tavoitteena on vähentää määrä kiloon vuoteen 2050 mennessä. Vain siten on laskettu voitavan estää ilmastonmuutoksen haitalliset vaikutukset. Älä syyllistä itseäsi, mutta pohdi osaltasi omaa elämäntapaasi Eniten omaan ilmastokuormaan näyttävät laskureiden mukaan vaikuttavan mm. Vuonna 2009 jokainen suomalainen tuotti hiilidioksidia keskimäärin kiloa vuodessa. henkilöautolla ajo ja lentomatkat. Myös esimerkiksi lihan syönnin ja lemmikkien pitämisen vaikutuksesta päästöihin löytyy tietoa netistä. Noita edellä mainittuja vähemmän oman elämän menoon vaikuttavista päästöjen vähennyskeinoista monet liittyvät arkipäivän asumiseen. Asumisessa hiilijalanjälkeä on nimittäin yleensä mahdollista vähentää sen vaikuttamatta asumisen tai elämisen mukavuuteen ainakaan vähentävästi. Usein näkee, että asunnoissa pidetään tuuletusikkunoita auki viileälläkin ilmalla. Se kertoo usein liikalämmöstä asunnoissa. Vika voi olla patteriverkoston säädöissä, jolloin kaikkiin asuntoihin ei tule tasaisesti lämpöä. Toinen yleinen liikalämmön syy on, että asukkaat eivät ymmärrä termostaattiventtiilin ideaa. Termostaattiventtiili säätää patterin toimintaa automaattisesti huonelämpötilan mukaan, minkä vuoksi patteri on ajoittain viileä. Moni kuitenkin vääntää termostaattia isommalle tällaisessa tilanteessa ja tuulettaa sitten liikalämmöt harakoiden iloksi. Sähkön harkitsevainen käyttäminen on myös helppo tapa kuristaa päästöjään. Sähkölaitteiden ja valojen sammuttaminen, kun niitä ei käytetä, energiatehokkaat lamput ja kodinkoneet yms. asiat pienentävät sähkölaskua ja perheen hiilijalanjälkeä vaivattomasti. Viat heti kuriin Hyvä keino vähentää oman toiminnan päästöjä on myös käyttää vettä harkiten. Astioiden ja vaatteiden pesu Asumisessa hiilijalanjälkeä on nimittäin yleensä mahdollista vähentää sen vaikuttamatta asumisen tai elämisen mukavuuteen ainakaan vähentävästi. juoksevalla vedellä, suihkun pitäminen päällä koko pesun ajan, tiputtavat hanat jne. lisäävät veden kulutusta. Eteläsuomalaisessa kerrostalossa noin 20 % hoitomenoista menee lämmitykseen, 20 % käyttö- ja jätevesimaksuihin ja noin 4 % yhteiskäyttötilojen sähköön. Kun Suomen ilmastopäästöistä noin kolmannes tulee rakennusten lämmittämisestä, voi turhasta veden juoksuttamisesta luopumisella leikata osaltaan tuota hiilijalanjälkeä. Tiputtavista hanoista, vuotavista wc-istuimista ja muista mahdollisista vioista kannattaa ilmoittaa heti sellaisen havaittuaan kunkin kohteen huoltoliikkeen töiden vastaanottoon. Joissakin tilanteissa nopea korjaaminen myös varmistaa, että mitään isompaa ja hankalasti korjattavaa vahinkoa ei pääse syntymään. Pieni vaiva, iso ilo Kotiin liittyvät hiilijalanjäljen pienentämiskeinot syntyvät pääosin hyvin pienellä vaivalla. Ei esimerkiksi ole erityisen hankalaa pestä pyykit ja astiat konepesussa täysillä koneilla, mikä on Mikko Peltokorpi ympäristölle järkevin tapa, eikä mennä talon pesutupaan pyykille. Kiinteistöpesulan ja kiinteistön kuivaushuoneen käyttäminen on nimittäin ympäristön kannalta järkevämpää kuin se, että jokainen pyörittää pyykit omassa kodissa omilla koneillaan. Jätteiden lajittelu on samaten helppo tapa pienentää oman hiilikengän numeroa. Lajiteltu jäte tuottaa yli kolmanneksen vähemmän päästöjä kuin sekajäte. Lisäksi lajittelu säästää neitseellisiä materiaaleja ja jätteiden toimittaminen asianmukaisiin paikkoihin, esimerkiksi ympäristöön pääsevien myrkkyjen määrää.. MIKKO PELTOKORPI Kiinteistöneuvos, RI ISÄNNÖINTI SAARINEN Auktorisoitu isännöitsijätoimisto Laatua ja luotettavuutta Ota yhteyttä tai soita

4 4 Arvokiinteistö saneerataan alkuperäiseen malliin Kiinteistöosakeyhtiö Annankatu 13 on empiretyylinen vuonna 1892 valmistunut upea talo Helsingissä Annankadun ja Uudenmaankadun kulmassa. Talon on suunnitellut arkkitehtitoimisto Kiseleff&Heikel. Toimisto on suunnitellut lukuisia tunnettuja kiinteistöjä Helsinkiin. Yksi tunnetuimmista on Kiseleffin-talo osoitteessa Unioninkatu 27. Annankadulla alkoi viime keväänä saneeraustyö, jossa rakennuksen ulkopinnat uusitaan ja entisöidään kokonaisuudessaan. Kaikki palautetaan alkuperäiseen muotoon. Kiinteistö on historiallisesti ja arkkitehtonisesti merkittävä. Saneerauksessa julkisivut uusitaan kokonaisuudessaan ikkunoita lukuun ottamatta, jotka kunnostetaan ja maalataan. -Uudistustyö on perusteellinen. Kaikki vanhat pellitykset ja veden ohjaukset poistetaan ja uusitaan, kuluneet kipsikoristeet poistetaan ja tilalle valmistetaan uudet. Kaikki vanhat rappaukset poistetaan tiilialustaan asti ja rapataan uudestaan kolmikerrosrappauksena sekä maalataan kalkkimaalilla, sanoo saneeraustyön suunnittelija ja valvoja Eri työvaiheista tehdään mallit, joihin työnjohto ja työntekijät perehdytetään eri työvaiheissa. maalarimestari, konsultti Matti- Pekka Mäntylä, Mavape Oy:stä. Kiinteistön edellisestä pintojen korjaustyöstä on nelisenkymmentä vuotta. Korjaustavat ovat Matti Pekka Mäntylä. muuttuneet, varsinkin pintojen Julkisivu ennen korjausta. käsittelyaineet. Nyt käytetään pelkästään epäorgaanisia tuotteita. Vuosikymmeniä sitten luotettiin orgaanisiin tuotteisiin. Huolellisesti puhdistetut tiilialustat rapataan kolmeen kertaan. Ensin suoritetaan pohja- eli tartuntarappaus, sitten täyttörappaus ja lopuksi pintarappaus. Pohja- ja täyttörappauksen väliin tulee rappausverkko. Rappausten jälkeen seuraa maalaaminen. Se suoritetaan kolmeen kertaan korkealaatuisella kalkkimaalilla. Kadunpuoleisten sivujen monimuotoisuus ja kasetti- ja listarappaukset ovat haastavia niin tekijöille kuin maalareillekin. Eri työvaiheista tehdään mallit, joihin työnjohto ja työntekijät perehdytetään eri työvaiheissa. -Huolellisesti käsitellyt pinnat tulevat kestämään reilut 50 vuotta. Ehkä välillä tarvitaan hieman pesua ja kalkkimaalia kuluneisiin kohtiin. Eri vaiheiden työsuoritusten valvonta ja ohjaaminen on tarkkaa ja vaativaa työtä. Pidämme lukuisia työmaakokouksia, joissa käsittelemme työsuorituksia ja eri työvaiheita, toteaa Mäntylä. Portaikkojen kaksi aulaa on jo palautettu alkuperäiseen asuunsa. Portaikkojen loput maalaukset tehdään myöhemmin alkuperäisten mallien mukaisesti. Alkuperäisen malliset kauniit lamput on jo asennettu paikoilleen ja auloissa on aistittavissa vanha yli vuosisadan takainen tyyli. Matti Pekka Mäntylällä on Portaikkojen kaksi aulaa on jo palautettu alkuperäiseen asuunsa. takanaan yli 40 vuoden kokemus julkisivu- ja saneeraustöissä. Opintojen jälkeen hän toimi 1960-luvulla aluksi opettajana, mutta siirtyi sitten yrittäjäksi. Työuraan sisältyy myös liki 20 vuotta Lemminkäinen Oy:llä julkisivu-urakoinnin johtajana. Nyt hän on työskennellyt itsenäisenä yrittäjänä yli 20 vuotta ja työ jatkuu. Viime vuosina hän on työskennellyt paljon Annankadun tyyppisten arvokiinteistöjen parissa. -Vanhojen arvokiinteistöjen saneeraaminen ja entistäminen on tosi haastavaa ja mielenkiintoista. Niissä riittää vaikeusastetta ja mielenkiintoa, toteaa Mäntylä. sk Kiinteistöosakeyhtiö Annankatu 13 Rakennusvuosi 1892 Tilavuus m3 Pinta-ala 2080 m2 Asuntoja 19 kpl Liikehuoneistoja 9 kpl Porraskäytävät on entisöity alkuperäiseen malliin.

5 5 Amiedu kouluttaa kiinteistöalan ammattilaisia Menneitä ovat ajat, jolloin kiinteistönhoitoalalle tultiin ilman mitään koulutusta. Nykyisin ala on hyvin teknistynyt ja taitovaatimukset kasvaneet. Kiinteistöpalveluyrityksissä tarvitaan tänä päivänä hyvin monenlaisia osaajia, ja myös yritykset arvostavat kiinteistöalan tutkintoja. Amiedulla on vahva osaaminen kiinteistöalan ammatillisena aikuiskouluttajana. Koulutusvalikoimaan kuuluu perus- ja ammatti- ja erikoisammattitutkintoja sekä erilaisia lyhytkoulutuksia ja sertifikaatteja. Tärkeä osa toimintaa ovat henkilökohtaiset oppimissuunnitelmat, jotka pohjautuvat opiskelijoiden ja työnantajien tarpeisiin ja tavoitteisiin. Tänä syksynä avattu uusi toimitila Helsingin Pitäjänmäen Strömberginkujalla tarjoaa lisää työelämälähtöisiä oppimisympäristöjä. Alalla on kova tarve monipuolisista osaajista. Amiedussa uskotaankin, että työtilanne pysyy jatkossakin hyvänä, koska työmaat eli kiinteistöt pysyvät Suomessa. Ne eivät karkaa ulkomaille. Isännöinnin ammattitutkinto Amiedun isännöintikoulutus sopii sekä aloittelijoille että muutaman vuoden alalla olleille. Koulutuksen tavoitteena on suorittaa isännöinnin ammattitutkinto. Kaksivuotinen koulutus sisältää sekä teoriaopetusta oppilaitoksessa että työharjoittelua isännöintiyrityksessä. - Kiinteistöala on melkoisen suosittu, ja erityisesti isännöitsijöistä on jatkuvasti puutetta. Isännöitsijöistä suuri määrä on eläkeiässä ja toki alalla tapahtuu vaihtuvuuttakin, sanoo Amiedun isännöintikoulutuksesta vastaava kouluttaja Stig Kotkamaa. Isännöinnin ammattitutkintoa suorittava opiskelija voi valita oppimisalueekseen asunto-osakeyhtiön, vuokrataloyhtiön isännöinnin tai kiinteistön tekniset tehtävät. - Tutkintoon kuuluu pääoppimisalueen lisäksi yksi valinnainen osa, esim. toimitilaisännöinti, asukasneuvonta, asiakkuuksien hoitaminen ja liikeidean täsmentäminen, Kotkamaa jatkaa. Kiinteistönhoitajan perustutkinto Kiinteistönhoitajan tehtäviin kuuluu kiinteistön teknisten tehtävien hoitaminen, ympäristön hoito ja turvallisuusasiat. - Kiinteistön tulee olla viihtyisä, toimintavarma ja turvallinen käyttäjilleen. Kiinteistön laitteet pysyvät kunnossa ja säilyttävät toimivuuden, kun niitä hoidetaan huolellisesti, kertoo Amiedun kouluttaja Jukka Saikkonen. Kiinteistönhoitajan koulutukseen kuuluu useita osioita, joista opiskelijan tulee valita vähintään neljä. Valinnaiset opinnot ovat: iv-koneiden huolto, kiinteistön toimintakunnon arviointi, kiinteistöautomaation käyttäminen, rakennustekniset kirjaustyöt, ulkoalueiden hoito, koneiden käsittely, lv-järjestelmien huolto ja ilmanvaihtojärjestelmien puhdistus. Tärkeä osa koulutuksesta on työssä oppiminen, joka tapahtuu omassa työpaikassa tai harjoittelupaikassa. Isännöitsijän ja kiinteistönhoitajan tutkinnon lisäksi Amiedussa voi suorittaa lukuisia muitakin kiinteistöalan tutkintoja, lyhytkoulutuksia sekä erilaisia sertifikaatteja. Hiljaista tiedon siirtoa Amiedun uudet kiinteistöpalveluiden toimitilat Helsingin Pitäjänmäessä, Strömberginkuja 3 Amiedun kouluttajat pitävät hiljaista tiedonsiirtoa merkittävänä osana osaamisen kehittämisessä. - Kaikkea ei voi opettaa teoriassa ja koululuokassa, vaan oppiminen tapahtuu käytännön tehtävissä kentällä. Tärkeä osa koulutuksesta onkin työharjoit- Amiedussa koulutetaan myös työnohjaajia, jotka ovat osa hiljaista tiedon siirtämistä. telulla, jossa työnohjaaja tai vanhempi työntekijä neuvoo opiskelijaa kenttätyössä. Näin ammattitieto siirtyy kokeneelta ammattilaiselta nuorelle alalle tulijalle. Tämä oppiminen on tärkeä osa koulutusta. Amiedussa koulutetaan myös työnohjaajia, jotka ovat osa hiljaista tiedon siirtämistä. Eritoten kiinteistöalalla se on tarpeellista, koska ala on kovin monipuolinen. - Työntekijän siirtyessä eläkkeelle on aina olemassa vaara, että tiedon siirto katkeaa ja kokemus häipyy eläkkeelle lähtevän mukana. Tähän asiaan olemme Amiedussa kiinnittäneet huomiota, ja se on onneksi ymmärretty myös yrityspuolella, toteavat Kotkanmaa ja Saikkonen. HUONEISTOKOHTAINEN VEDENMITTAUSJÄRJESTELMÄ sk VERTO SÄÄSTÄÄ VETTÄ, VAIVAA JA RAHAA Etäluettava ja aina ajan tasalla oleva Verto on fiksun taloyhtiön valinta vedenmittaukseen. Verton avulla vedenmittaus on helppoa, tarkkaa ja vesikulut pysyvät kurissa. Liity yli tyytyväisen Verto-kodin kasvavaan joukkoon ja valitse taloyhtiöösi huoleton ja luotettava Verto. Takuu: 5 vuotta Suomessa suunniteltu ja valmistettu

6 6 Energiatehokkuutta ja asumismukavuutta- PIL Kerroimme vuosi sitten lehdessämme Kaivokselassa olevan As. Oy. Torniparin päätöksestä asentaa taloyhtiöön linjasaneerauksen yhteydessä lämmöntalteenotto järjestelmä. Järjestelmä on toiminnassa.tuloksia odotetaan mielenkiinnolla. As. Oy. Tornipari on Vantaan Kaivokselassa sijaitseva, vuonna 1963 rakennettu 48 asunnon kerrostalo. Yhtiössä tehtiin linjasaneeraus, jonka yhteydessä rakennuksiin asennettiin myös poistoilmalämpöpumppujärjestelmä (PILP). Viime vuodenvaihteessa alkanut hanke saatiin päätökseen ja järjestelmä otettiin käyttöön heinäkuun lopussa. Kahdesta kerrostalorakennuksesta koostuvassa As. Oy Torniparissa tehtiin viime vuoden puolella päätös siirtää kiinteistö energiatehokkaaseen nykyaikaan. Koska linjasaneeraus oli joka tapauksessa tehtävä, lisättiin hankkeeseen PILP-järjestelmän asentaminen. - PILPin asentaminen on luontevaa tehdä linjasaneerauksen yhteydessä. Koska talojen rakenteet joka tapauksessa avataan vesiputkia uusittaessa, voidaan samassa yhteydessä ja samoihin reitteihin lisätä PILP-putkistot ja muu tekniikka, sanoo toimitusjohtaja Aimo Saarinen Isännöinti Saarinen Oy:stä. PILP-järjestelmän periaatteena on ottaa talosta hormeja pitkin poistuva, piipusta harakoille menevä, lämmin ilma talteen ja käyttää se uudelleen. - Asunnoista poistettava lämmin ilma otetaan talteen lämmöntalteenotto (LTO) -kennolla ja siirretään lämpöpumpun avulla uudelleen käytettäväksi huoneistojen kylpyhuoneiden lattialämmitykseen, patteriverkostoon, käyttöveden lämmitykseen ja yhteissaunatilojen lattialämmitykseen. Järjestelmän avulla voidaan pääosa lämmitysenergiasta käyttää uudelleen, kertoo toimialajohtaja Juha Silovaara hankkeen toteuttaneesta EMC Emator Oy:stä. As. Oy Torniparin linjasaneeraus ja PILP-asennus saatiin päätökseen loppukesästä. Kiinteistö siirtyi energiatehokkaaseen aikaan. Viihtyisämpää asumista Järjestelmä on ollut nyt käytössä muutaman kuukauden. Seurauksena ei ollut pelkästään energian säästö, vaan myös asumismukavuuden ja viihtyisyyden lisääntyminen. - Kiinteistössä ilmanvaihto parani selvästi. Märkätilojen lattialämmitys kuivattaa liian kosteuden tehokkaasti vähentäen kosteusongelmia ja tuntuu miellyttävältä jaloille. Lisäksi energian säästöä tulee jo pelkästään PILP-järjestelmän yhteydessä uusitun kaukolämpökeskuksen ja muun koneistuksen osalta. Uudet laitteet kuluttavat jo itsessään paljon vähemmän energiaa, ja parantavat lämmöntuotannon käyttövarmuutta, kertoo Silovaara. Tämän lisäksi tulee koko järjestelmän tuoma energiansäästöhyöty, joka pääasiallisesti tulee näkymään syksy- ja talvikuukausina. - Nyt kun hanke on valmis, odotamme tulevaa talvea ja tuloksia mielenkiinnolla, sanoo Saarinen. Optimointia säätämällä As. Oy Tornipariin asennettu EMC:n PILP on huolellisesti suunniteltu, Energiateollisuus ry:n uusien määräysten mukainen ratkaisu. Järjestelmän laite- ja komponenttitoimittajiksi valitut EMC:n yhteistyökumppanit edustavat alan kotimaista kärkeä. Lisäksi järjestelmää ohjataan edistyksellisellä, Arealtec Oy:n, säätö- ja valvontatekniikalla. Valvomografiikkaohjelman avulla voidaan mitata veden- ja sähkönkulutusta, lämpö- ja jäähdytysenergiankulutusta sekä seurata kätevästi järjestelmän COP- ja SFP -lukuja. - Juuri säädettävyyden ansiosta järjestelmä on järkevä. Toiminnot voidaan aina mukauttaa olosuhteita vastaaviksi, VOITTOPUTKI JATKUU! EMC Emator Oy on jo kolmatta vuotta peräkkäin Isännöintiliiton putkibarometrin mukaan entistäkin selkeämmin Suomen paras putkiremontoija. EMC Emator Oy on tehnyt putkiremontteja yli 30 vuotta. Olemme saneeranneet yli sata korkealaatuista kohdetta ja näissä tuhansia laadukkaasti toteutettuja huoneistoja. Putkibarometrissa EMC Ematorista sanottua: Huomioivat laadukkaan työn lisäksi erinomaisesti myös asukkaat. Palkittu toimintakonseptimme toimii pääkaupunkiseudun lisäksi Jyväskylässä, Lahdessa ja Tampereella. Ota yhteyttä! EMC Emator Oy, Hankasuontie 9, HELSINKI puh

7 7 P-järjestelmä kerrostaloon LTO-yksiköstä lähtenyt lämpö saapuu kellarin tekniseen tilaan lämpöpumpulle (valkoinen vasemmalla). sekä optimoida mahdollisimman energiatehokkaiksi ja tuottaviksi. Järjestelmää voidaan ohjata paikan päällä kiinteistön kellarikerroksessa, tai etäohjata halutusta paikasta, esim. isännöitsijätoimistosta tai järjestelmätoimittajan toimipisteestä. Kaikki tarvittavat mittaukset, säädöt, raportit sekä valvontaja hälytystoiminnot saadaan kätevästi liitettyä mukaan kokonaisuuteen, kertoo Silovaara. Älykäs lämmönjakokeskus sisältää mm. PILP-järjestelmän lämmönsiirtimet, verkostopumput ja taajuusmuuttajat. Panostus tulevaisuuteen PILP-järjestelmän kaltaiset ratkaisut edustavat tulevaisuuden suuntausta, jossa ymmärretään taloudelliset ja ekologiset hyödyt. Myös pidemmällä aikavälillä. - Vaikka järjestelmä tietenkin hankittaessa maksaa, on se kuitenkin investointi tulevaisuuteen. Järjestelmän takaisinmaksuaika on arvioitu neljästä kuuteen vuoteen, jonka jälkeen kaikki säästö on puhdasta voittoa. Lisäksi kiinteistön arvostus nousee. Se näkyy myös asuntojen arvonnousuna, toteaa Saarinen. sk Säästäminen kannattaa aina Energian säästämisellä on merkittäviä vaikutuksia kansantalouteemme. Tarvitsemme vähemmän uusia voimaloita ja energian tuonti ulkomailta vähenee. Energian tuotannon väheneminen vaikuttaa suoraan ilmaston paranemiseen. Energian säästämisessä on useimmiten kyse elintapojen ja tottumusten pienestä muuttamisesta. Säästämisen ei tarvitse olla lainkaan tiukkaa pihistämistä, vaan tottumusten muuttamista ja järkevää suhtautumista asioihin. Säästämistapoja on vaikka kuinka paljon. Tässä muutamia keinoja, joiden avulla voit säästää melkoisesti rahaa ja luontoa. LÄMMITYS Säästämisen ei tarvitse olla lainkaan tiukkaa pihistämistä, vaan tottumusten muuttamista ja järkevää suhtautumista asioihin. Laske huonelämpötilaa yksi aste. Lämpötilan alentaminen yhdellä asteella vähentää lämmityskustannuksia viisi prosenttia. Suosituslämpötila on astetta. Älä peitä termostaatteja verhoilla tai huonekaluilla. Tarkista, että termostaatit toimivat. Jos kylpyhuoneessa on lattialämmitys, kannattaa kylpyhuoneen ovet pitää kiinni. Muutoin lattialämmitys lämmittää muuta huoneistoa. Varaston ja autotallin lämpötilaksi riittää 6-15 astetta. Kesämökin lämpötila mökiltä pois oltaessa on sopiva silloin, kun se on viisi astetta korkeampi kuin ulkolämpötila. Kannattaa tiivistää ovat ja ikkunat mieluummin kuin nostaa huoneen lämpötilaa. On kuitenkin muistettava, että huoneiston on saatava korvausilmaa. Talvella ja kylminä vuodenaikoina kannattaa tuulettaa nopeasti läpivedolla. Ikkunoita ei tule jättää avoimiksi pitkäksi aikaa. Tuuleta kesällä varjon puolelta. Sopivana ja energiataloudellisena saunan lämpötilana pidetään astetta. Saunan jälkeen on hyvä antaa löylyhuoneen kuivahtaa hetken pienessä lämmössä. Saunan lämpötila pysyy tasaisena, kun ilmanvaihto on hyvä. Älä anna lämpimän saunan odottaa. Kaksi tuntia viikossa odottava lämmin sauna maksaa vuodessa kymmeniä euroja. VESI Laita hana kiinni saippuoinnin, hoitoaineiden ja hiustenpesuaineen hieronnan ajaksi. Ammekylvyssä kuluu vettä viisi kertaa enemmän kuin suihkussa. Kymmenen minuutin suihku kuluttaa energiaa 1660 kwh vuodessa ja vettä 44 kuutiometriä. Tämä maksaa 331 euroa vuodessa. Kahden minuutin suihku kuluttaa energia 330 kwh vuodessa ja vettä yhdeksän kuutiometriä. Se maksaa 66 euroa vuodessa. Käytä hammasmukia, niin ei tarvitse valuttaa vettä koko hampaiden pesun ajan. Vuotavat hanat ja WC tulee korjata heti. Keittiöhanan oikea virtaama on täydellä teholla 12 litraa minuutissa. WC-hanan vastaava on kuusi litra minuutissa. Taloyhtiöiden saunoissa automaattisesti määräajassa veden tulon katkaisevat painonappihanat säästävät runsaasti. Käytä altaassa tulppaa, jos peset astiat käsin. Pese täysiä koneellisia pyykkiä ja astioita. VALAISTUS Huoneessa ei yleensä kannata pitää valoja, ellei siellä ole ketään. Hehkulamppujen tilalle kannattaa vaihtaa energiansäästölamput. Led-lamput ovat vielä melko kalliitta, mutta investointi niihin kannattaa. TURHA VIRTA POIS Sammuta television, tietokoneen ja viihde-elektroniikn virta yön ajaksi. Koko vuorokauden päällä oleva pöytätietokone kuluttaa virtaa vuodessa 880 kwh, mikä maksaa 105 euroa. Jos kone on päällä kuusi tuntia vuorokaudessa, niin kulutus on 208 kwh ja se maksaa 25 euroa. Ota turhat laturit pois pistokkeesta. Käytä sähkölevyjen ja uunin jälkilämmöt hyväksi. Muista, että ruoka lämpiää samalla kuin uunikin. Mikron ja vedenlämmittimen käyttö on huomattavasti lieden käyttöä taloudellisempaa. Valitse liedelle aina sopiva kokoinen kattila tai pannu. Vesi tai ruoka lämpiää nopeammin, kun laitat kattilan päälle kannen. Vanhat kylmälaitteet voivat kuluttaa kaksi kertaa enemmän sähköä uuteen verrattuna. Säädä laitteisiin oikeat lämpötilat: jääkaappi astetta ja pakastin -18 astetta. Jääkaapin lämpötila on parasta mitata nesteestä eli vettä lasiin ja sijoita se jääkapin keskiosaan. Kun lämpötila on tasaantunut, niin lue mittari. TOIMI NÄIN Laita ruoka jääkaappiin vasta sitten, kun se on kunnolla jäähtynyt. Sulata pakastin säännöllisesti. Parhaiten se tapahtuu pakkaselle, kun voi viedä pakasteet parvekkeelle. Laita tuotteet pakastimeen hyvään järjestykseen, jotta voit toimia nopeasti ovea avattaessa. Käynnistä astianpesukone vasta sitten, kun se on täynnä. Astianpesukone ja pyykinpesukone kannattaa puhdistaa pari kertaa vuodessa sitruunahapolla ( apteekista ) tai kaupasta saatavalla pesukoneenpuhdistusaineella. Lue tarkasti pesuohjelmien ohjeet ja täytä kone niiden mukaan. Tällöin toimit energiataloudellisesti. AUTOILU Auton esilämmitys kannattaa silloin, kun ulkolämpötila on laskenut alle plus viisi astetta. Moottorin esilämmitys säästää polttoainetta ja vähentää päästöjä. Vältä tyhjäkäyntiä. Ilmastointilaitetta, sisätilanlämmitintä, istuinlämmitintä ja takalasinlämmitintä tulee käyttää vain silloin, kun niitä todella tarvitaan. Opettele taloudellinen ajotapa. Säästät vuodessa 10 prosenttia polttoainekustannuksista ja ajosi on turvallisempaa. sk

8 8 Taloyhtiö, myyjä ja minä ostajan Bermudan kolmio Asunto-osakkeen ostaja, joka havaitsee kaupan jälkeen asunnossaan korjaustarpeita, esimerkiksi vesivahingon, joutuu taiteilemaan asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun ja myyjän kaupanvastuun välillä. Pahimmillaan seurauksena on kaksi peräkkäistä riitaa samasta asiasta. Asuntokauppalain mukaan osakkeenostajan on esitettävä reklamaatio kaupan kohteessa havaitsemastaan virheestä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisen jälkeen ja joka tapauksessa kahdessa vuodessa huoneiston hallinnan luovutuksen jälkeen. Kohtuullisesta ajasta ei ole laissa säännöstä, mutta se on joidenkin kuukausien luokkaa. Kahden vuoden takaraja on taas miltei ehdoton. Laissa toki on maininta siitä, että jos myyjä on toiminut kunnianvastaisesti tai arvottomasti, vastuun aika voi olla pidempikin, lähtökohtaisesti maksimissaan kymmenen vuotta. Korkein oikeus katsoi ratkaisussaan KKO 2007:91, että ostajalla oli oikeus kahden vuoden jälkeenkin esittää vaatimuksia, kun myyjä oli vakuutellut vedeneristyksen olevan kunnossa, mikä osoittautui virheelliseksi tiedoksi. Kahden vuoden ajasta seuraa sekin, että yleensä virhevastuuseen joutuva myyjä ei enää ajan kulumisen vuoksi voi kohdistaa vaatimuksia omaan myyjäänsä. Koska myyjä vastaa salaisestakin virheestä, tämä virhevastuu voi pahimmillaan muodostua ankaraksi välissä olleelle osakkaalle, joka ei välttämättä ole itse millään tavalla myötävaikuttanut vaurioon. Koska reklamaatioaika on noin lyhyt, ostajan on syytä reklamoida myyjää silloinkin, kun kysymyksessä saattaa olla kokonaan asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvasta viasta. Koska lopullinen hinnanalennuksen määrä ratkeaa vasta asunto-osakeyhtiön korjausvastuun selvittyä, määrää on usein aika vaikea määritellä. Siksi reklamaatio usein on mahdollista tehdä vain viittaamalla virheisiin ja mainitsemalla, että määrien osalta asiaan palataan yhtiön kunnossapitovastuun selvittyä. Myös myyjän kannalta tällainen tilanne on varsin epätoivottava, koska pahimmillaan asunto-osakeyhtiön vastuu selviää vasta monien vuosien oikeuskäsittelyn jälkeen. Sinä aikana ostaja vain uudistaa määrävälein reklamaationsa, jotta vaatimusoikeus myyjään nähden ei vanhene. Myyjä joutuu siten odottamaan epävarmassa tilassa hyvinkin pitkän aikaa. Korkein oikeus katsoi jo vuonna 1992 ratkaisussaan KKO 1992:158, että asunto-osakeyh- Yhtiön kunnossapitovastuun rajanahan on ensinnäkin yhtiön perustaso. Petteri Kuhanen. tiön kunnossapitovastuu vaikuttaa myyjän kaupanvastuuseen. Ko. tapauksessa ostaja vaati koko kosteusvaurion korjauskustannusta myyjältä. Myyjä vetosi siihen, että vaurion korjaus kuuluu yhtiön vastuulle. Lopputuloksena oli se, että koko hinnanalennusvaatimus kaatui, kun osakkaalle maksettavaksi tuleva vastikeosuus oli vain vähäinen suhteessa kauppahintaan yhtiön kunnossapitovastuun huomioimisen jälkeen. Vaikka ratkaisu on ajalta ennen nykyistä asuntokauppalakia, periaate on edelleen entinen. Tämänkään asetelman vuoksi ostajan ei yleensä kannata nostaa suoraan kannetta myyjää vastaan, vaan selvittää asuntoosakeyhtiön kunnossapitovastuu ensin. Näin ollen myyjälle tehdyn reklamaation jälkeen osakkaan on selvitettävä yhtiön kunnossapitovastuun laajuus ja vasta sen selvittyä vaatia hinnanalennusta myyjältä. Yleensä rakenteellisissa vioissa, kuten kosteusvauriossa kunnossapitovastuu kuuluu asunto-osakeyhtiölle, mutta ostajan kannalta hankalaa on se, että sääntö ei ole poikkeukseton. Yhtiön kunnossapitovastuun rajanahan on ensinnäkin yhtiön perustaso. Jos myyjä tai joku aikaisempi osakas on parantanut asunnon tasoa, osakas joutuu vastaamaan tästä aiheutuneista kustannuksista. Tällaisen piilevän kunnossapitovastuun ennakoiminen kauppaa tehtäessä on usein hankalaa. Korkeimman oikeuden ratkaisussa 1991:160 kunnossapitovastuu kylpyhuoneen kosteusvaurioissa rajautui tämän periaatteen vuoksi siten, että yhtiö korjasi vedeneristyksen, mutta osakas jälkikäteen asennetut kaakelilaatat.. Joskus osakkaalle kuuluva piilevä kunnossapitovastuu voi olla paljon laajempikin. Esimerkiksi Helsingin hovioikeuden ratkaisu nro 195 osakas joutui itse kustantamaan koko kylpyhuoneen korjaamisen, koska kysymyksessä oli aikaisemman osakkaan jälkikäteen tekemästä kylpyhuoneesta, jota yhtiö ei ollut ottanut vastuulleen. Nykyisin voimassaolevan asunto-osakeyhtiölain aikana osakasremonttien ilmoitus- ja dokumentointivelvoitteen vuoksi ostaja saa jo isännöitsijäntodistuksessa tiedon tehdyistä muutoksista ja voi selvittää myös vastuun muutosten kunnossapitovastuista. Aiemmin tehtyjen remonttien osalta tällainen piilevän korjausvastuun ennakoiminen kauppaa tehtäessä on erittäin hankalaa. Kunnossapitovastuun jakaminen muutoin kuin lain mukaan edellyttäisi yhtiöjärjestysmääräystä Usein muut asunto-osakeyhtiön osakkaat suhtautuvat varsin penseästi osakkaan väitteisiin siitä, että yhtiön tulisi korjata vaikkapa kylpyhuoneen kosteusvaurio. Varsinkin pientaloyhtiöissä ja pienissä rivitaloissa on usein ollut tapana se, että osakkaat korjaavat itse huoneistojensa vaurioita, vaikka asiaa ei olisikaan kirjattu yhtiöjärjestykseen. Kunnossapitovastuun jakaminen muutoin kuin lain mukaan edellyttäisi yhtiöjärjestysmääräystä. Osakkaiden keskinäinen sopimus kunnossapitovastuun jakautumisesta huoneistokohtaisesti ei siten välttämättä sido seuraavia ostajia. Tosin ainakin yhdessä ratkaisussa (Helsingin HO nro 781) menestyi ostajan myyjään kohdistama väite siitä, että kunnossapitovastuista oli sovittu talokohtaiseksi. Muut osakkaat olivat ko. neljän perheen yhtiössä todistamassa siitä, että jo pitkään oli sovittu ja noudatettu huoneistokohtaista kunnossapitovastuuta. Ostajan kannalta tällaiseen suulliseen sopimukseen vetoaminen on kuitenkin merkittävä riski. Jos virhe on sellainen, että on syytä epäillä sen esiintyvän muissakin huoneistoissa, ostaja on jälleen hankalassa asemassa suhteessa asunto-osakeyhtiöön. Ostajan intressissä olisi tietenkin saada yhtiö suorittamaan kaikki tarvittavat korjaukset kerralla, jotta hän voisi myyjältä vaatia vastikeosuutensa paitsi oman huoneistonsa korjaamisesta, myös asunto-osakeyhtiön muiden huoneistojen korjauskustannuksista. Ostajan keinot saada yhtiö suorittamaan korjauksia muualla kuin omassa huoneistossa, ovat varsin kehnot. Siten saattaa käydä niin, että oma huoneisto korjataan, siitä mahdollisesti saadaan hinnanalennusta, mutta tätäkin huoneistoa jää rasittamaan pelko siitä, että sen omistaja joutuu vastikkeessaan maksamaan muiden huoneistojen korjauskustannuksia. Ostajan kannalta tämä riski saattaa realisoitua myös kaupanvastuuna, kun hän myy osakkeet eteenpäin ja korjaustarve ilmenee kahden vuoden kuluttua tästä kaupasta. Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun selvittyä ensimmäinen kysymys on se, onko jäljellä oleva kustannus niin suuri, että se ylipäätään riittää kaupanvastuun perusteeksi. Virheen olisi ylitettävä asuntokauppalain mukainen merkittävyyskynnys. Perinteisesti kynnystä on lähestytty niin, että osakkaalle aiheutuvan kustannuksen tulisi olla merkittävä suhteessa kauppahintaan. Alaraja lienee joissakin 2 5 prosentin suuruusluokassa kauppahintaan verrattuna. Viimeaikaisessa oikeuskäytännössä kuitenkin alkaa olla viitteitä siihen suuntaan, että myös virheen merkittävyys asumisen ja erityisesti asumisterveyden kannalta vaikuttaa siihen, voiko kaupanvastuu toteutua. Helsingin hovioikeuden ratkaisussa nro 786 rivitalohuoneiston osakkeiden kauppa purettiin kosteusvaurioiden vuoksi, vaikka ostajan osuus korjauskustannuksista isossa taloyhtiössä oli vain joidenkin satojen eurojen luokkaa. Päätöksen perustelujen mukaan asunto oli kosteusvauroiden vuoksi asumiskelvoton ja siinä oli terveysriski. Korjaus oli osoittautunut niin hankalaksi, että vielä riitaa käytäessä asunto-osakeyhtiön korjaustoimet olivat kesken. Ratkaisu on mielestäni rajatapaus ja nimenomaan terveyshaitta-ajattelu johti kaupan purkamiseen. Tällainen lopputulos saattaa aiheuttaa uuden riidan kaupan purun jälkeen huoneiston takaisin saaneen edellisen osakkaan ja asunto-osakeyhtiön välillä siitä, onko korjaustoimet hoidettu asianmukaisesti, vai onko siinä Hinnanalennus lasketaan yleensä ostajalle aiheutuneiden todellisten kustannusten kautta. yhteydessä aiheutettu hänelle vahinkoa. Hinnanalennus lasketaan yleensä ostajalle aiheutuneiden todellisten kustannusten kautta. Jos asunto-osakeyhtiö on korjannut huoneistoa, hinnanalennus määräytyy osakkaan vastikeosuuden kautta lisättynä niillä korjauksilla, joista asuntoosakeyhtiö on voinut kieltäytyä esimerkiksi sen vuoksi, että ne poikkeavat yhtiön perustasosta. Toisaalta myyjä ei voi joutua vastuuseen asunnon tason parannuksista. Ostajan onkin hankala mitoittaa vaatimuksensa oikein. Yhtäältä asunto-osakeyhtiö kieltäytyy perustason ylittävistä korjauksista ja toisaalta myyjä väittää, että korjaukset nostavat asunnon tasoa ja niistä tulisi tehdä tämän vuoksi eduntasoitus. Pahimmillaan asiassa käydään siis kaksi oikeusriitaa. Niiden sovittaminen yhteen on hankalaa, koska myyjän vastuu selviää vasta yhtiön vastuun selviämisen jälkeen. Siksi riidat saattaa joutua käymään peräkkäin. Kun riitely saattaa kestää ali- ja hovioikeusvaiheineen 2 4 vuotta, kahden riidan selviämiseen kuluu aikaa tuplasti. Useimmiten vielä osakkaan turvana oleva vakuutuksen oikeusturvaosuus loppuu jo alkuvaiheessa. Joitakin poikkeuksia lukuun ottamatta vakuutusyhtiöt ovat tulkinneet asian niin, että vaikka asiassa riidellään erikseen asunto-osakeyhtiön ja myyjän kanssa, kysymys on samoihin tapahtumiin liittyvästä riitaisuudesta, jolloin molempiin riitoihin myönnetään vain yksi oikeusturva. Kun normaalin kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksen kattosumma on euron luokkaa, se usein ei riitä edes ensimmäisen riidan loppuunsaattamiseen. Toki hävinnyt osapuoli yleensä maksaa kulut, mutta tämäntyyppisissä asioissa saattaa usein käydä niin, että asian epäselvyyden tai vain osittain menestymisen vuoksi kumpikin kärsii kulunsa oikeusasteessa vahinkonaan. Petteri Kuhanen Asianajaja, OTL, VT Petteri Kuhanen työskentelee Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:ssä

9 9 Lämmitystolpan turvallinen käyttö Nyt on taas tullut vuodenaika, jolloin tarvitsemme autojen moottoreiden esilämmitystä. Moottoreiden esilämmitys on tärkeä viihtyvyyden ja turvallisuuden kannalta. Merkittävä on myös energian säästö. Lämmin moottori varmistaa sen, että ikkunat ovat puhtaat liikkeelle lähdettäessä ja ajaminen on siten turvallista. Kylmän ja lämpimän moottorin polttoaineen kulutuksessa on huima ero. On tärkeätä, että kaikki käyttäjät omaksuvat lämmityslaitteiden oikeat ja turvalliset käyttötavat. Lämmitystolppien käyttö Lämmitysjohto tulee käytön jälkeen ehdottomasti ottaa irti tolpasta. Turvallisuuden kannalta on myös ehdoton sääntö, että johto otetaan mukaan. Sitä ei saa missään tapauksessa jättää kiinni pistorasiaan, eikä myöskään roikkumaan tolppaan. Lämmitystolpan rasia tulee myös lukita. Auktorisoitu vahinkoalan urakoitsija AVU Vesivahinkojen kartoitus Irtoveden poisto Kosteusmittaukset Kuivausurakointi Minkälaisia laitteita? Autopaikkojen sähkökaapelit, tolppasulakkeet ja ryhmäsulakkeet on rakennettu siten, että ne kestävät yleensä 500 watin lohkolämmittimien käytön. Useissa taloyhtiöissä sallitaan sisälämmittimien käyttö. Sisälämmittimet ovat yleensä watin tehoisia. Varsinkin vanhemmissa järjestelmissä niiden käytön tulee olla hallittua, etteivät ryhmäsulakkeet palaisi. Erityisen vaarallista on käyttää ylitehoisia laitteita, koska ne voivat aiheuttaa koko ryhmän ylikuormituksen, jolloin seurauksena voi olla sulakkeiden palaminen ja sähkön katkeaminen multa tolpilta. sk Johtoa ei saa jättää tolppaan. WD Kuivaus Oy, Nihtisillankuja 3 A, Espoo Puhelin Fax toimisto@wdkuivaus.fi ONGELMIA HUOPAKATON KANSSA? Olipa kyseessä uudiskatto, huopakattosaneeraus tai pienempi kattokorjaus, saat meiltä kaiken tarvittavan saman katon alta. Akuutti vuoto, tilaa meiltä huolto! Katso lähinnä sinua sijaitseva toimipisteemme Ammattitaidolla ja yli 20 vuoden kokemuksella! PK-seutu puh. (09) Varsinais-Suomi puh. (02) Satakunta puh

10 10 PAKINA Kettis Parempaa väkeä Elettiin 1950-lukua. Kauppaedustaja Pentti O. Mäkipää asui Helsingissä Töölön kaupunginosassa. Hän oli menestyvä liikemies, jolla oli suuri agentuuriliike. Liikemiespiireissä hän oli tunnettu ja arvostettu henkilö. Niinpä Mäkipää katsoi, että hänen arvolleen tai paremminkin varallisuudelleen olisi sopivampaa asua muualla kuin Taka- Töölössä. Tarkan etsiskelyn jälkeen löytyi Kaivopuistosta mieluinen huoneisto. Se oli suuri ja kallis, mutta sijaitsi juuri sillä alueella, missä kaupungin varsinainen kerma asui. Naapurit olivat ruuteja, sonneja, affeja ja vonneja. Mäkipäätä ihan kutkutti päästä likeisemmin tekemisiin ns. paremman väen kanssa. Kaupanteon jälkeen Mäkipää meni ihastelemaan huoneistoa. Tyhjänä se vaikutti vähän kolkolta ja kuluneelta. Mäkipää päätti kunnostaa sen ja meni talonmiehen puheille. Ovessa oli iso kyltti, jossa luki Gårdskarl. Sen alla oli parilla nastalla kiinnitetty pahvilappu, johon oli pienin kirjaimin tekstattu talonmies. Postiluukussa oli talonmiehen nimi Komulainen. -Päivää, olen kauppaedustaja Mäkipää, olen ostanut huoneiston A-rapusta ja aion tehdä siellä remontin. -Vai niin, senku tehdä, murahti talonmiehen rouva Komulainen. - Tarvitsisin hieman apua, kun teemme melko ison remontin yritti Mäkipää selittää. -Tehkä, tehkä, minä sano jo, mutta ilta ja viikonloppu te ette yhtä porata ja hakata, tietäkä se ja rappu te siivota joka päivä ja sitte ku te muutta, niin te täyttä tämä lomake, se on muuttoilmoitus, jos te ette tiedä ja täyttä se ja tuo minulle ku muutta, lateli rouva Komulainen ja läimäytti oven kiinni. Mäkipää jäi rappuun hieman nolona. Sisu kuohahti ja hän meni isännöitsijätoimistoon. -Mikä pärkkele koorkaali Komulainen teillä siellä talossa oikein on, Mäkipää tiuskaisi isännöitsijälle. Isännöitsijä levitteli käsiään ja oli hieman vaivaantunut. -No, rouva Komulaisella on vähän omintakeinen tyyli hoitaa asioita. -Hoidan tästä eteenpäin kaikki asiani täältä toimistonne kautta, sen kielitaiteilijan kanssa en halua olla missään tekemisissä, Mäkipää uhosi. Dagny Komulainen oli kotoisin Närpiöstä. Hän oli tullut aikoinaan piiaksi Helsinkiin. Hän oli iso ja rehevä nainen, joka ulkoisella olemuksellaan herätti monissa jopa pelonsekaisia tunteita. Dagny puhui närpiötä, ruotsia ja suomea. Hyvin ja huonosti. Hiljaa ja kovaa. Tarpeen mukaan. Savoakin hän oli oppinut, kun oli ollut savolaissyntyisen Komulaisen kanssa naimisissa yli kaksikymmentä vuotta. Dagny kuului talon paremman väen rouvien sisäpiiriin ja toimitteli herrasväelle kaikenlaisia asioita. Tärkeä tehtävä oli ei-sisäpiiriin kuuluvien asukkaiden silmälläpito ja ohjailu. Se tapahtui usein kovaäänisesti huonolla suomenkielellä, minkä tavan hän oli oppinut talonmiehen rouvalta ollessaan piikana Runeberginkadulla. Mäkipään remontti kesti useita kuukausia. -Kaikki tehdään viimeisen päälle, neuvoi Mäkipään remonttifirman työnjohtajaa. Niin viimeisen päälle tehtiinkin, ettei talossa oltu sellaista ennen nähty. Asukkaat kyselivät, että mikähän miljonääri taloon muuttaakaan? -Mikä lienee kaupparatsu, tiesi Dagny kertoilla. Vihdoin oli muuton ja muuttoilmoituksen aika. Mäkipää halusi hoitaa asian itse ja vieläpä talonmiehen kanssa. Vaimolleen hän sanoi menevänsä ottamaan koorkaalin rouva Komulaisen komentoonsa. -Hyvää päivää, olen kauppaedustaja Mäkipää, olen muuttanut tähän taloon A-rappuun, tässä on muuttoilmoitus Dagny kävi nopean sisäisen arvioinnin. Tässä vaiheessa hänellä oli tapana lausua uudet asukkaat lämpimästi tervetulleiksi tai antaa tiukat ja varoittavat ohjeet. Asian ratkaisi yleensä se, mihin sosiaaliseen asemaan hän tulijan luokitteli. Mäkipää yritti löytää savolaista piällysmiesotetta, mutta Dagny ehti ensin. -Jaha, vai kauppaedustaja, no tulka ny sitte, mutta asu ja elä kunnolla, tässä talossa asu enempi vain parempi härrasväki, tohtoreita, neuvoksia, tuomareita ja maistereita että tiedä asu sen mukaan. Mäkipää oli yllättynyt ja sanaton, mutta vain hetken. -Sen ku asu vaan pärkkele, ei ne minu haitta, jos olla muuten rehellinen kunnon härrasväki, pärkkele, sen kun asu vaan, julisti Mäkipää kipakasti ja kuuluvasti ja oli siinä hetkessä jo ulko-ovella. Lupsakkana savolaismiehenä Mäkipää tutustui hyvin talon herrasväkeen. Rouvasta tuli vähitellen ihan sisäpiirin sielu. Mutta Dagny alkoi jäädä ulkopuolelle. Se kiusasi ja harmitti häntä kovin. Mäkipään liiketoimet sujuivat entistä paremmin. Viimein hänestä tuli kauppaneuvos. Mäkipää päätti järjestää talon väelle arvonimen kunniaksi hienot juhlat. Tämän tyyppisten juhlien itseoikeutettu vieras ja järjestelijä oli ollut aina Dagny. Mutta nyt ei pyydetty eikä mitään kutsua tullut. Ei pyydetty apuja eikä neuvoja. Dagny yritti olla esillä ja saada kontaktia. Turhaan. Juhlapäivänä hän vapisi hermostuneena, kun näki ikkunasta, miten sisäpiiri ja paljon muuta väkeä meni Mäkipäälle. Dagny ei voinut pysyä paikoillaan. Kiireesti hän puki päälleen parhaan pukunsa ja kävi ostamassa komean kukkakimpun. Kohta hän oli Mäkipään ovella. Dagnya hävetti ja pelotti. Rouva Mäkipää avasi oven. Nähdessään oven raosta kristallien kimalluksen ja juhlapukujen loiston Dagnyn jalat notkahtivat tyttömäiseen niiaukseen ja hän sai vaivoin sanotuksi: -Iltaa, minä kauppaneuvosta -Pentti, täällä on sinulle vieras, huusi rouva Mäkipää. -Mie tulen, mie tulen, kuului salista Mäkipään ääni. Kohta hän saapui hymyilevänä ja isällisenä eteiseen. Nähdessään Dagnyn hän hieman vakavoitu. Dagny kiemurteli ja sopersi. -Mie tulin, anteeks nyt vaan, mie tulin kauppaneuvosta Muuta hän ei saanutkaan sanotuksi. Mäkipää virnisteli ja myhäili. Hän kätteli, otti kukat vastaan ja kumartui Dagnyyn päin. -Jaha, jaha, no tuuhan sie vaan, tuu ny vaan, täällä on nyt tällaista parempaa härrasväkeä, mutta tuu ny van. Ja niin asettuivat reviirit ja arvot vähitellen talossa taas oikeille paikoilleen.

11 11 Taloyhtiöiden kuluihin jälleen kasvua vuonna 2015 Energia ja korjaukset vievät miltei kaksi kolmesta hoitokulu-eurosta Jatkoa etusivulta Perusasiat kuntoon puskuria tulevalle energian hinnan nousulle Tässä yksinkertainen esimerkki, jolla hoitokuluja voi arvioida. Keskimääräisesti tarkasteltuna 90 neliöisessä huoneistossa maksetaan vuositasolla hoitokuluja 4903 euroa. Yllä kuvattu energiapaketti vie tästä noin 1750 euroa. Ottamalla tavoitteeksi kolmanneksen leikkaus paketin kustannuksiin, päästäisiin noin 12 prosentin kaikkien hoitokulujen leikkaukseen. Tämä olisi noin 580 euroa 90 neliöisessä huoneistossa vuositasolla. Miten tämä käytännössä voisi onnistua? Lähtökohdaksi voisi ottaa vedenkulutuksen leikkaamisen. Jos tyypillisestä vedenkulutuksesta ltr/hlö/vrk - kulutus pudotettaisiin 100 litraan, säästöä kertyisi nelihenkisellä perheellä noin 490 euroa vuodessa. Säästö tulisi leikatusta vedenkäytöstä ja pienentyneestä veden lämmitystarpeesta. Se olisi hieno alku energiansäästön ja energiatehokkuuden lisäämiseksi. Jo tyhjät pois ottamalla, säätämällä lämmitysjärjestelmän tasapaino, siirtymällä piheihin vesikalusteisiin ja seuraamalla veden kulutusta seurantaan saadaan paljon aikaan. Siirtyminen kulutuksen mukaiseen veden hinnoitteluun antaa vieläkin enemmän kannusteita välttää ns. turhaa kulutusta. Vuodelle 2015 veropainotteista kustannusnousua Tulevan vuoden budjettinäkymissä on syytä varautua taloyhtiöissä keskimäärin runsaan kolmen prosentin hoitokulujen kasvuun. Kasvun paineita tulee energia- ja sähköveron korotuksesta ja kiinteistöveron veroprosenttien nostosta. Kasvun paineita tulee energia- ja sähköveron korotuksesta ja kiinteistöveron veroprosenttien nostosta. Näistä jälkimmäinen kohdistuu erityisellä voimalle Espooseen ja Kauniaiseen, joissa kiinteistöverotus kiristyy ensi vuonna neljänneksen verran. Espoossa ja Kauniaisissa joudutaan hallituksen esityksen perusteella nostamaan sekä tontin että rakennuksen kiinteistöveroprosenttia vuodelle Tämä tarkoittaa runsasta kahta prosenttiyksikköä hoitokulujen nousuun yksin kiinteistöverosta. Energian ja sähkön hintapaineet ja muut tulevat vielä tämän päälle. Pientä lohtua ensi vuoden hoitokulunäkymiin tuo se, että vuosi 2014 jää koko pääkaupunkiseudulla maltillisen hoitokulujen kasvun vuodeksi, sillä hoitokulut nousivat arviolta 1 2 prosenttia. Tähän on kaksi keskeistä syytä: kaukolämmön hinta jopa laski. Lisäksi vuosi jää lämpimäksi, jolloin lämmitystarve jäänee keskimääräistä vähäisemmäksi. Myös sähkön hinta on lopulta laskenut, vaikka verotus kiristyi vuoden 2014 alussa. Jukka Kero Pääekonomisti Suomen Kiinteistöliitto ry Jukka Kero Uusi Esteri ilmankuivaaja tekee pyykistäsi sopivasti kuivaa. Valitset vain mieleisesi kuivuusasteen mankelikosteasta erittäin kuivaan, ja aina Esteri tietää kun pyykki on valmista. Se ei käy turhaan, ja säästää näin sähköä. Sopivasti kuivaa Helppokäyttöinen Selkeät näppäimet ja opastava näyttö tekevät käytöstä helppoa. Pyykin mukaan on valittavissa kolme eri kuivausohjelmaa. Uusia ominaisuuksia Esteri ilmankuivaajissa on paljon uusia, käyttäjäystävällisiä ominaisuuksia. Katso tai ota yhteyttä edustajaamme. Vinkkejä hyviin käytäntöihin ja energiakäyttöön: - Jari Virta, Petri Pylsy (2011): Taloyhtiön energiakirja, (nettikirjana: - KIPI-kortit: Kaakelikaari 8, Vantaa puhelin (09) esteri@esteri.com Alue-edustajat: Uusimaa Kim Karling, Harri Karling, Jyrki Haatainen, Kaakkois-Suomi Arto Tulkki, Lounais-Suomi Arto Wallenius, Pirkanmaa Jan Lehtonen, Keski-Suomi Kari Tiihonen, Pohjanmaa Arto Kuparinen, Itä-Suomi Risto Ollila, Pohjois-Suomi Pekka Kurttila, Motiva:

12 12 ISÄNNÖINTI SAARINEN Auktorisoitu isännöitsijätoimisto (09) SOITA fax (09) Laatua ja luotettavuutta PÄIVYSTYS HÄTÄPALVELU Kaikki aukaisemisesta lukitsemiseen Lukkoliike Helsinki, Lukkoliike Espoo, Lukkoliike Vantaa, Lukkoseppä 24h. Ota yhteyttä tai soita KATTOTUTKA-PALVELU TARKASTUS KORJAUS KUNNOSSAPITO Vesikaton järjestelmällisesti suunniteltu hoito alkaa kuntotarkastuksesta, jolla kartoitetaan korjausta tai huoltoa vaativat kohdat. Kuntotarkastuksen tulosten perusteella laaditaan korjaus- ja huoltosuunnitelma budjetteineen ja toimenpideaikatauluineen. Kuntotarkastus ja suoritettavat toimenpiteet antavat hyvä lähtökohdan vesikaton kunnon jatkuvalle seurannalle. Kunnossapito perustuu sopimukseen, jonka mukaisesti Kattotutka Oy sitoutuu vastaamaan sovituista toimenpiteistä jatkuvasti. Kunnossapitosopimukseen voidaan liittää myös aika ajoin tarvittavia lisäpalveluja, esim. lumen pudotukset ja turvalaitteiden asennukset. Teemme myös yksittäisiä toimeksiantoja kattojen korjaamiseksi.