RAKENTAMISTALOUDEN SEMINAARITYÖT

Koko: px
Aloita esitys sivulta:

Download "RAKENTAMISTALOUDEN SEMINAARITYÖT 2001-2002"

Transkriptio

1 Teknillisen korkeakoulun rakentamistalouden laboratorion selvityksiä 44 Helsinki University of Technology Construction Economics and Management Papers 44 Espoo 2002 TKK-RTA-S44 RAKENTAMISTALOUDEN SEMINAARITYÖT (toim.) Satu Heinimäki TEKNILLINEN KORKEAKOULU TEKNISKA HÖGSKOLAN HELSINKI UNIVERSITY OF TECHNOLOGY TECHNISCHE UNIVERSITÄT HELSINKI UNIVERSITE DE TECHNOLOGIE D HELSINKI

2 Teknillisen korkeakoulun rakentamistalouden laboratorion selvityksiä 44 Helsinki University of Technology Construction Economics and Management Papers 44 Espoo 2002 TKK-RTA-S44 RAKENTAMISTALOUDEN SEMINAARIT (toim.) Satu Heinimäki TEKNILLINEN KORKEAKOULU TEKNISKA HÖGSKOLAN HELSINKI UNIVERSITY OF TECHNOLOGY TECHNISCHE UNIVERSITÄT HELSINKI UNIVERSITE DE TECHNOLOGIE D HELSINKI 2

3 Jakelu: Teknillinen korkeakoulu Rakentamistalous PL TKK Puh. (09) Fax (09) TKK Rakentamistalous ISBN (PDF) ISSN painos Espoo

4 ESIPUHE Teknillisen korkeakoulun rakennus- ja ympäristötekniikan osaston rakentamistalouden laboratoriossa on perinteisesti käsitelty rakennuttamisen, rakennushankkeen ja rakennustuotannon suunnittelun, toteuttamisen ja valvonnan organisatorisia, hallinnollisia, tuotantoteknisiä, taloudellisia ja juridisia kysymyksiä. Viime vuosina painopiste on siirtynyt yhä enemmän myös kiinteistöjohtamiseen ja toimitilapalveluihin. Rakentamistalouden laboratoriossa järjestetään vuosittain Rak Rakentamistalouden seminaari kurssi. Kurssin tavoitteena on, että seminaariesityksen laadittuaan opiskelija tietää kirjallisen ja suullisen esityksen vaatimukset sekä osaa kriittisesti suhtautua toisten esityksiin. Kurssin sisältö muodostuu kirjallisen esityksen laadinnasta ja sitä täydentävästä suullisen esityksen suunnittelusta ja pidosta seminaaritilaisuudessa sekä toisen opiskelijan esityksen opponoinnista. Lukuvuoden seminaari -kurssin aihealueena oli kiinteistöt ja toimitilapalvelut, mitä tarkasteltiin useasta eri näkökulmasta. Tähän selvitykseen on koottu opiskelijoiden kirjalliset esitykset. Espoo Toimittaja 3

5 4

6 SISÄLLYSLUETTELO Rakentamistalouden seminaarityöt Tatu Silventoinen: KIINTEISTÖT JA KANSANTALOUS... 6 Henri Mämmi: TOIMITILOJEN KYSYNTÄÄN VAIKUTTAVAT TEKIJÄT Jarmo Lempinen: KIINTEISTÖKAUPPA Tuomas Palolahti: RISKIENHALLINTA KIINTEISTÖISSÄ Pasi Jaskari: KIINTEISTÖSIJOITUSSALKUN RAKENTAMINEN JA HALLINTA Juuso Hietanen: KIINTEISTÖSIJOITUSYHTIÖN TUNNUSLUVUT Tomi Tiainen: CRE -ORGANISAATION TOIMENKUVA Jussi Nurminen: YRITYKSEN SISÄISTEN MUUTTOJEN HALLINTA

7 KIINTEISTÖT JA KANSANTALOUS Tatu Silventoinen Sisältö: 1. Johdanto 2. Kiinteistö- ja rakennusklusteri 2.1. Rakennettu ympäristö kaksi kolmannesta varallisuudestamme 2.2. Klusterin toiminnan arvo ja työllisyys 3. Suhdannevaihtelut 3.1. Kiinteistömarkkinat sidoksissa talouden kehitykseen 3.2. Kiinteistömarkkinoiden dynamiikka ja suhdannevaihtelut 3.3. Rakennusalan suhdannevaihtelut 4. Suhdanteiden tasauskeinot 4.1. Talonrakentamisen määrän ohjaus 4.2. Kustannusten ohjaus Lähdeluettelo 6

8 1 Johdanto Kiinteistöt toimivat kansantaloudessa tuotannon tekijöinä. Ilman kiinteistöjä ei olisi muutakaan tuotantoa. Kiinteistöt ovat myös itsessään merkittävä osa kansantaloutta. Kiinteistö- ja rakennusklusteri muodostaa kaksi kolmasosaa kansallisvarallisuudestamme ja työllistää yli 20 % työvoimasta. Koska klusterin merkitys on näin suuri kansantaloudellemme niin suhdannevaihtelut eivät pelkästään vaikuta kiinteistö- ja rakennusklusteriin vaan vaikutus on molemmin suuntainen. Tässä seminaariesitelmässä on tarkasteltu kiinteistö- ja rakennusklusterin suuruutta sekä merkitystä kansantalouden suhdanteisiin ja keinoja vaikuttaa suhdanteiden tasaamiseen. 2 Kiinteistö- ja rakennusklusteri 2.1 Rakennettu ympäristö kaksi kolmannesta varallisuudestamme Rakennettu ympäristö muodostaa kaksi kolmannesta Suomen kansallisvarallisuudesta. Suomessa asuin- ja toimitilarakennusten yhteenlaskettu tilavuus oli noin 1450 milj. m³ ja pinta-ala noin 375 milj. m² vuonna Asuinrakennusten osuus oli noin 60 prosenttia ko. rakennuskannan pinta-alasta ja puolet tilavuudesta. Lisäksi rakennuskantaamme kuuluu kesämökkejä, talous- ym. rakennuksia ja maatalousrakennuksia, jotka mukaan lukien kannan kokonaistilavuus oli luokkaa 1770 milj. m³ vuonna Rakennuskannan arvo (ilman tonttia) oli noin 1460 mrd. mk vuonna 2000 markkinahinnoin arvioituna. Asuinrakennuskannan arvo oli suuruusluokkaa 800 mrd. mk (asuntovarallisuus noin mk/asukas ja kokonaisrakennusvarallisuus reilut mk/asukas). Muun talorakennuskannan arvo oli noin 660 mrd. mk. Maa- ja vesirakennuskannan arvo oli suuruusluokkaa 330 mrd. mk. Maa- ja vesirakenteisiin luetaan kuuluvaksi liikenneverkko (tie-, katu-, vesi-, lentoliikenne-, tieto- ja raideliikenneverkko), vesihuoltoverkko, energiahuoltoverkko sekä erilaiset ympäristörakenteet (puistot, urheilukentät, laskettelurinteet jne.). Maa- ja vesirakennuskannan arvo on suhteellisen alhainen verrattuna rakennuskantaan. Tämä aiheutuu maa- ja vesirakenteiden arvon laskemisessa käytetystä nopeammasta ikäalenemisesta verrattuna talonrakennuksiin. Kolme neljäsosaa Suomen asuin- ja toimitilarakennuskannasta on rakennettu vuoden 1960 jälkeen ja yli 40 prosenttia vuoden 1980 jälkeen. Kannan ikääntymisen, määrän kasvun, laatu- ja varustetason lisäämistarpeen sekä käytön muutosten johdosta korjausrakentamisen tarpeen arvioidaan rakennuskannassamme kasvavan noin viiden prosentin vuosivauhdilla pitkälle tulevaisuuteen. Myös uudisrakentamisen tarve on jatkuvaa, vaikkakin sen tarpeen nähdään olevan pienempää kuin aikaisemmin teollistumisen ja kaupungistumisen yhteydessä. Tarvetta pitää yllä muun muassa väestön muuttoliike kasvukeskuksiin, asuntokuntien keskikoon edelleen pieneneminen, vanhusväestön lisääntyminen, yritysten hakeutuminen toimintansa kannalta edullisimmille paikoille ja rakennuskannan poistuma. 7

9 Suomen kansallisvarallisuus 2000 Yhteensä n mrd. mk, % (mk) Vesi ja maaalueet 3 % Koneet, laitteet ym. 16 % Asuin-rakennukset 27 % Metsä 10 % Rakennettu maa 11 % Maa- ja vesirakennukset 11 % Muut talorakennukset 22 % Kuva 1. Suomen kansallisvarallisuus vuonna 2000 (Rakli, Kiinteistö- ja Rakennusklusteri Visio 2010, s. 28.) 2.2 Klusterin toiminnan arvo ja työllisyys Kiinteistö- ja rakennusklusterin toiminnan arvo (kotimaa, vienti ja ulkomaalaiset tytäryhtiöt) vuonna 2000 oli suuruusluokkaa 230 mrd. mk ja kokonaistyömenekki (kotimainen) noin henkilötyövuotta. Työmenekkiin on tällöin laskettu mukaan ns. tuotannon kerrannaisvaikutukset eli työ varsinaisessa toiminnassa, tuoteteollisuudessa ja palveluelinkeinoissa. Vuoden 2000 talonrakennustoiminnan (uudis- ja korjaustoiminta, muu kuin kunnossapito) arvo oli noin 69 mrd. mk vastaten noin henkilötyövuoden työpanosta tuotannon kerrannaisvaikutukset huomioituna. Uudisrakentamisen arvo oli noin 52 mrd. mk (yhteensä noin htv) ja korjausrakentamisen noin 17 mrd. Mk ( htv). Maa ja vesirakennustoiminnan arvo vuonna 2000 oli noin 22 mrd. mk ( htv). Kiinteistöjen ylläpidon kokonaiskustannukset oli noin 85 mrd. mk vuonna 2000, mikä on kannan pinta-alaa kohti laskettuna lähes 200 mk/m². Kustannusten on todettu vaihtelevan myös talotyyppien sisällä muun muassa ikäjakaumasta ja taloteknisistä ratkaisuista sekä käyttötottumuksista riippuen. 8

10 Kiinteistöjen ylläpito on jaoteltu seuraavasti: - hallinto ja yhteistehtävät käsittäen tyypilliset ns. isännöintitehtävät ja muun hallinnoinnin - yleishoito ja valvonta käsittäen tyypilliset ns. talon- tai huoltomiestehtävät ilman ulkoalueiden hoitoa, vartiointia ja päivystyksen sekä erityislaitehuollon - lämpöhuollon käsittäen jakeluyhtiöille maksetut korvaukset ja jakelulaitteiden korjaustyöt - sähköhuolto käsittäen jakeluyhtiöille maksetut korvaukset ja jakelulaitteiden korjaustyöt - vesihuolto käsittäen jakeluyhtiöille maksetut korvaukset ja jakelulaitteiden korjaustyöt - siivous ja jätehuolto käsittäen tilojen siivoamisen, ikkunanpesun ja siivouskaluston ym. tarveaineet sekä jätteiden kokoamisen ja jätehuoltomaksut - ulkoalueiden hoito käsittäen piha-alueen ja ulkovarusteiden hoidon, lumityöt sekä ulkovarusteista huolehtimisen - kunnossapito käsittäen rakenteiden sekä kalusteiden, varusteiden ja laitteiden jatkuvan vuosikorjauksen - muut palvelut käsittäen mm. kiinteistöjen käyttöä ja liiketoimintaa edistävät asiantuntijapalvelut (mm. kuntokartoituksen ja sisustuksen, markkinointipalveluja ym.). Ylläpitokustannusten osalta isoja kustannuseriä ovat siivous ja jätehuolto (14 mrd. mk), kunnossapito (15 mrd. mk) sekä lämpö-, sähkö- ja vesihuolto (yhteensä 30 mrd. mk). Työllistävyyden osalta merkittävimpiä ovat siivous ja jätehuolto ( htv), kunnossapito ( htv) sekä yleishoito ja valvonta ( htv). Kiinteistöalan töistä tehdään omistajaorganisaatioissa yhä vähemmän, mikä avaa uusia liiketoimintamahdollisuuksia alan palveluyrityksille. 1 3 Suhdannevaihtelut 3.1 Kiinteistömarkkinat sidoksissa talouden kehitykseen Kiinteistömarkkinat elävät muun talouskehityksen ehdoin ja reagoi muutosten mukana. Suomen kansantalouden lähiajan kehityskuvassa voidaan nähdä ainakin seuraavia tärkeitä kiinteistömarkkinoihin vaikuttavia tekijöitä: 1. Yhdysvaltojen talous. Suomen talous on monella tavalla integroitunut maailman talouteen. Suunnannäyttäjänä on tällä hetkellä USA. Sen talouden vaikeudet heijastuvat voimakkaasti myös Suomen talouselämään. Tämän johdosta myös kiinteistömarkkinat seuraavat tarkkaan Yhdysvaltojen talouden kehitystä. 2. Korot. Korkotaso on ennätyksellisen alhaalla ja sen on ennakoitu vieläkin alenevan. Kiinteistömarkkinoille tällä on kahdella tavalla positiivinen vaikutus. Ensinnäkin edullinen rahoitus parantaa investointien kannattavuutta. Toiseksi korkoinstrumentit eivät juurikaan ole tällä hetkellä kilpailukykyisiä kiinteistösijoitusten kanssa. 1 Rakli, Kiinteistö- ja Rakennusklusteri Visio 2010, s

11 3. Inflaatio. Inflaation ollessa nykyisellään 2-3 %:n tasolla jää korkosijoitusten reaalituotto todella pieneksi. Vastaavasti indeksisidonnaiset vuokrasopimukset varmistavat kiinteistösijoituksille inflaatiosuojatun tuoton. 4. Työllisyys. Talouden voimakas heikentyminen ei toistaiseksi ole kohdistunut suuressa määrin työvoimavaltaisille aloille. Lisäksi vaikutukset yleensäkin työllisyyteen tulevat usein viiveellä, mikä antaa kiinteistömarkkinoille sopeutumisaikaa. Toisaalta työllisyyden heikentyminen merkitsee tyhjien toimitilojen lisääntymistä ja sen myötä uhkaa laskevista vuokratasoista. 5. Syklisyys. Talouden syklisyys integroi kiinteistömarkkinat toimimaan yhä kiinteämmin osana kokonaistaloutta. Toisaalta paremman läpinäkyvyyden ja ennustettavuuden sekä vakaamman tuottonsa vuoksi kiinteistöjen kilpailukyky sijoituskohteena näyttäisi nykytilanteessa paranevan. 2 Kuva 2. Syklikello (www.catella.fi) 3.2 Kiinteistömarkkinoiden dynamiikka ja suhdannevaihtelut Tarjonnan kyvyttömyys lyhyellä aikavälillä seurata kysynnän muutoksia johtaa kiinteistömarkkinoiden voimakkaisiin suhdannevaihteluihin. Tarjonnan ollessa kiinteä kaikki muutokset kiinteistöjen kysyntään vaikuttavissa tekijöissä näkyvät hintatason muutoksena eli hinta tasapainottaa markkinat. Kysynnän kasvaessa kiinteistöjen hinta nousee niin paljon, että kysyntä palaa aikaisemmalleen tasolle. Kuva 3. Kysynnän kasvun vaikutus lyhyellä aikavälillä 2 10

12 Kiinteistöjen hintojen nousu lisää tuotantoa ja kasvattaa siten vähitellen tarjontaa. Tarjonnan kasvaessa hinnat laskevat jälleen, kunnes hinnat ovat laskeneet niin paljon, että ne vastaavat rakennuskustannuksia, jolloin lisärakentaminen ei kannata. Kuva 4. Kysynnän kasvun vaikutus kiinteistömarkkinoiden tasapainoon pitkällä aikavälillä. Uustuotannon vähäinen osuus kiinteistöjen tarjonnasta aiheuttaa myös sen, että suhteellisen pieni kysynnän muutos johtaa voimakkaaseen tuotannon vaihteluun. 3.3 Rakennusalan suhdannevaihtelut Rakentamisen volyymin heilahtelut ovat olleet erittäin suuria niin Suomessa kuin muuallakin maailmassa. On selvää, että kansantalouden suhdannekehityksellä ja rakentamisella on läheinen riippuvuus. Rakentamisen suhdannevaihtelut heijastavat moninkertaisina häiriöinä koko kansantaloudessa, kuten kuvassa 5 ilmenee. Koska rakentamisen osuus bruttokansantuotteessa on verrattain suuri, on selvää, että vaikutus käy molempiin suuntiin. Talonrakentamisen heilahtelut vaikuttavat myös koko kansantalouden kehitykseen % Vuosi BKT Rakentaminen Kuva 5. Bruttokansantuotteen ja talonrakentamisen volyymin muutokset (Wessman R., Rakentamisen Suhdannevaihtelut, s. 13.) 1 Wessman R., Rakentamisen Suhdannevaihtelut, s

13 4 Suhdanteiden tasauskeinot 4.1 Talonrakentamisen määrän ohjaus Rakentamisen osuus suhdannepolitiikasta on pääomavaltaisuuden takia varsin keskeinen. Rakentamiseen on helppo vaikuttaa suhdannepoliittisin keinoin, koska julkinen valta säätelee rakentamista muutenkin suurelta osin. Rakennusyritysten edun mukaista on tuotannon tasaisuus ja suhdanneherkkyyden pienentäminen. Yksittäinen yritys suunnittelee toimintaansa kaukonäköisesti ja pyrkii voimavarojen käytön tasaisuuteen. Näin toimiessaan jokainen yritys vaikuttaa koko rakennusmarkkinoiden suhdanteiden tasaisuuteen. Suhdanteiden tasauskeinoilla pyritään vaikuttamaan etupäässä rakentamisen kysyntään, koska kysyntään vaikuttaminen on tarkoituksen mukaisinta ja tehokkainta. Välittömästi rakentamisen kysyntään ja rakennusyrityksen toimintaedellytyksiin vaikuttavia suhdannetasauskeinoja ovat 1. rahoituspoliittiset toimenpiteet - suhdannetalletukset - asuntolainoihin kanavoitu rahamäärä - Suomen pankin luottopolitiikka 2. veropoliittiset toimenpiteet - verohuojennuslaki - investointiverot 3. työvoimapoliittiset toimenpiteet - rakennustöiden aloitussäännökset yhdistettynä kesä- ja talvikauden työvoiman käyttöön - työllisyysmäärärahojen ohjaaminen rakentamiseen 4. julkisen investointipolitiikan keinot - julkisen sektorin rakennustoiminnan ajoittaminen - valtion avustuksia tai lainatukea saavan rakennustoiminnan ajoittaminen - valtionjohtoisen teollisuuden investointien ajoittaminen. Suhdannepoliittisilla toimenpiteillä pyritään vaikuttamaan kahdella eri tavalla. Suhdannepolitiikan tavoitteena on korkeasuhdanteessa investointien kasvun hillitseminen, kun taas matalasuhdanteessa kannustetaan investointeja. Investointien kasvun hillitseviä toimenpiteitä ovat investointivero ja investointivarausten kannustimet. Valtio siis vaikuttaa yritysten suhdannesuunnitteluun kantamalla veroa ja hyväksymällä ylimääräisiä varauksia tulevaisuuden varalle. Edellä mainittujen välittömien toimenpiteiden lisäksi voi valtio vaikuttaa yrityksiin myös välillisesti suhdanne- ja vientitalletusten avulla. Investointeja kannustavina toimenpiteinä voidaan pitää väliaikaisia poistoja, väliaikaista hankintavarausta ja investointivarausten oikea-aikaista käyttöä kannustavina toimenpiteinä. 12

14 Investointikannustimina valtio voi tarjota yrityksille verohelpotuksia. Näiden helpotusten avulla yritys voi ajoittaa investointinsa suhdanteita tasaavasti. Toimenpiteiden teho riippuu suhdannetaantuman luonteesta ja yrityksen taloudellisesta tilanteesta laman kynnyksellä. Kannustimien vaikutus riippuu myös suhdanteen käännepisteen riittävän tarkasta ennakoimisesta ja tarvittavien toimenpiteiden oikeasta ajoituksesta. Investointivaraus antaa yritykselle mahdollisuuden siirtää varoja käytettäväksi matalasuhdanteen aikana. Varausten avulla yritys voi myös pienentää verotettavaa tulostaan. Investointirajoittimena toimivan investointiveron eli rakennusveron tarkoituksena on vaikuttaa taloudellisen kasvun kannalta vähemmän tärkeiden rakennusinvestointien ajoitukseen. Vähemmän tärkeitä rakennusinvestointeja ovat esimerkiksi eräät palveluelinkeinojen ja kuntien talonrakennushankkeet. Verolla pyritään estämään tiettyjen rakennuskohteiden rakentamiseen korkeasuhdanteessa ja siirtämään veron kohteena olevien investointien aloittaminen matalasuhdanteeseen. Investointivero on tehokas suhdanteiden tasaaja. Verotuksen teho riippuu liikerakentamiseen ja julkisen rakentamisen määrien muutosten ennakoimisesta ja nopeasta investointiveron asettamisesta. Investointiveron asteittainen voimaan asettaminen tasoittaa rakennushankkeiden aloitusten määrää niin, että niitä on tasaisesti sekä ennen veropäätöstä että sen jälkeen. Kaikkien suhdanteita tasaavien toimenpiteiden ongelmana on niiden oikea ajoittaminen. Väärin ajoitettuina toimenpiteet saattavat paitsi jäädä tehottomiksi myös edelleen jyrkentää investointien suhdannevaihteluita. Suhdanteiden tasausten onnistumisen keskeisiä edellytyksiä ovat suhdannepolitiikan pitkäjänteisyys ja suhdannekehityksen oikea ennakointi. Tässä suhteessa maamme suhdannepolitiikka ei ole vastannut sille asetettavia vaatimuksia. 4.2 Kustannusten ohjaus Julkinen säätely asuntotuotannossa on osa taloudellista ympäristöä, johon yritysten kilpailukäyttäytyminen sopeutuu. Säätelyn tavoitteena on tuloeroista johtuvien hyvinvointierojen tasoittaminen tai yhteiskunnallisesti hyväksyttävien vaatimusten esittäminen elinkeinotoiminnalle. Valtion osuus asuntojen uudistuotannon rahoituksesta on vaihdellut suhdanteiden mukaan. Valtion tukeman aravatuotannon osuus asuntotuotannosta on ollut korkeimmillaan 1970-luvun loppupuolella ja alhaisimmillaan 1980-luvun loppupuolella. Vapaarahoitteisten asuntojen tuotanto lisääntyi huomattavasti 1980-luvun nousukauden aikana luvun alussa toteutettiin asuntopoliittisia uudistuksia, joiden myötä valtion säätelemän sektorin osuus kasvoi asuntotuotannon rahoituksesta. Valtion asuntorahoitustoiminnalla on jatkuvia uudistuspyrkimyksiä 1990-luvulla. 13

15 Valtio myöntää lainaa osakehuoneistojen ostamiseen ainoastaan aravarahoituksen piiriin hyväksytystä asunto-osakeyhtiöstä. Sosiaali- ja terveysministeriö valvoo valtion lainoittamien asuntojen laatua ja hintaa. Asuntotuotantolain säännökset tukevat voimakkaasti kuntien ja rakennuttajayhteisöjen pääomanmuodostusta. Valtio tukee näiden yhteisöjen toimintaa lainoittamalla aravavuokratalon rakennuskustannuksista osan. Tämä osuus voi suurimmillaan olla 95 %; sen suuruus riippuu tontin omistajasta. Kunnat ja rakennuttajayhteisöt voivat valtion halpakorkoisen lainoituksen avulla kerätä tulevina vuosikymmeninä huomattavan reaalipääoman. Valtion avustukset mahdollistavat näiden yhteisöjen oman pääoman hankinnan ilman riskiä. Valtion tukeman asuntotuotannon toimeenpanosta vastaa asuntorahasto. 1 1 Vuorela, Urpola & Kankainen, Johdatus Rakentamistalouteen, s

16 Lähdeluettelo: Kirjallisuus: Hillebrandt P. Economic Theory and the Construction Industry. 2 nd Edition. London, England. The MacMillan Press LTD, s. ISBN Pohjola M. Tehoton pääoma. Porvoo. WSOY, s. ISBN Rakli. Kiinteistö- ja rakennusklusteri Visio Raporti Shutt R.C. Economics for the Construction Industry. 3 rd Edition. Harlow, England. Longman Group, s. ISBN X. Virtanen P. Kiinteistömarkkinoiden ominaisuuksia ja erityispiirteitä. 2. painos. Espoo. TKK, s. ISBN Vuorela, Urpola & Kankainen. Johdatus rakentamistalouteen. Libella Painopalvelu Oy, s. ISBN Vuorinen J. Kiinteistöliiketoiminta Suomessa. Helsinki. Helsingin Kauppakorkeakoulu, s. ISBN Wessman R. Rakentamisen suhdannevaihtelut. Tammer-Paino 0y. Rakennustieto 0y, s. ISBN Muut lähteet: Tietokanta: TEEMU Hakusanat: kiinteistömarkkinat*, kiinteistöliiketoiminta*, suhdanteet*, economic* AND construction* 15

17 TOIMITILOJEN KYSYNTÄÄN VAIKUTTAVAT TEKIJÄT Henri Mämmi Sisältö: 1. Johdanto 2. Kysyntä toimitilamarkkinoilla 2.1. Yleistä 2.2. Johdettu kysyntä 2.3. Osamarkkinoihin rajoittunut kysyntä 2.4. Toimitilojen duaaliluonne: Käyttöönotto- ja sijoituskysyntä 3. Toimitilamarkkinoiden erityispiirteet 3.1. Täydelliset markkinat 3.2. Fyysiset erityispiirteet 3.3. Taloudelliset erityispiirteet 3.4. Erityispiirteet sijoittamisen kannalta 3.5. Osapuolet 4. Toimitilojen kysyntään vaikuttavat tekijät 4.1. Yleistä 4.2. Hinta 4.3. Sijainti 4.4. Fyysiset laatuominaisuudet 4.5. Ikä ja kunto 4.6. Taustatekijät 4.7. Sijoituskysyntään vaikuttavat tekijät 5. Suhdanteiden ja syklien vaikutus kysyntätekijöiden merkitykseen 5.1. Yleistä 5.2. Tämän hetkinen tilanne Suomessa 6. Kysynnän mittaaminen ja ennustaminen 6.1. Tunnusluvut 6.2. Menetelmät 7. Yhteenveto Lähdeluettelo 16

18 1 Johdanto Tässä seminaarityössä on kuvattu toimitilamarkkinoita kysynnän näkökulmasta ja etenkin kysyntään vaikuttavia tekijöitä kirjallisuustutkimuksen avulla. Tekstissä on käsitelty hiukan myös Suomen tämän hetkisiä toimitilamarkkinoita ja tulevaisuuden kehityssuuntia ko. näkökulmasta. Kiinteistöt edustavat suurinta osaa kansallisvarallisuudestamme (n. 70 %), joka kokonaisuudessaan on yli 3000 miljardia markkaa eli noin 500 miljardia euroa. Kiinteistöihin liittyy niin taloudellisia ja poliittisia motiiveja ja intressejä kuin myös kulttuurillisia ja sosiaalisia arvoja ja näkökulmia. Osaa kiinteistöistä käytetään tuotannon tekijöinä, toimitiloina. Niiden osuus on n. 22 % kansallisvarallisuudestamme. Toimitilamarkkinat ovat monessakin suhteessa hyvin poikkeukselliset markkinat. Pääasiassa toimitilojen suuren yksikkökoon ja sijaintisidonnaisuuden vuoksi. Toimitilojen kysyntä on kehittynyt, koska yritysten toimintaympäristöt ovat muuttuneet viime vuosina voimakkaasti. Viime vuosikymmenen rajut suhdannevaihtelut ja Euroopan yhdentyminen, kaupan ja työvoiman vapautumisen muodossa, ovat kiristäneet kilpailua ja pakottaneet yritykset tarkistamaan kustannusrakennettaan, tehostamaan toimintaa ja parantamaan kannattavuutta. Näiden syiden takia toimitilojen omistaminen on joutunut uudelleen arvioitavaksi ja johtanut monissa tapauksissa toimitilojen ulkoistamiseen ja ydinliiketoimintaan keskittymiseen. Taloudellisten muutosten lisäksi tekniikan, erityisesti informaatio- ja kommunikaatiotekniikan, kehittyminen yhdessä organisaatioiden muutosten kanssa ovat asettaneet myös toimitilat uusien haasteiden eteen. Toimitilajohtamiselta on vaadittu ja tullaan vaatimaan enemmän reagointi- ja sopeutumiskykyä. Sijoituskysyntäkin on muuttumassa alhaisen inflaation ja kansainvälistyvien pääomamarkkinoiden vuoksi. Lisäksi euron myötä valuuttariski pienenee ja Suomen kiinteistömarkkinat muodostunevat kiinnostavammaksi ulkomaalaisten sijoittajien silmissä. Sen sijaan suomalaisten sijoittajien mielissä saattaa vieläkin kummitella viime laman aikana käteen jääneet kiinteistöt. 2 Kysyntä toimitilamarkkinoilla 2.1 Yleistä Kysynnän synnyttää tarve ja tarpeen tyydyttävän hyödykkeiden niukkuus. Tarpeen lisäksi kysyntään tarvitaan kyky ja halu maksaa hyödykkeestä (efektiivinen kysyntä); tässä tapauksessa toimitilan käytöstä tai toimitilapalvelusta. Läntisissä markkinatalousmaissa tilojen tarjonta on huomattavasti keskittyneempää kuin kysyntä. Tarjoajien ja suurten muuttokustannusten markkinoilla ei halukkuuden merkitykseen ole ehkä riittävästi kiinnitetty huomiota. Toimitilojen kysynnän aiheuttava tarve voi syntyä joko sisäisestä tai ulkoisesta muutospaineesta. Useimmiten kyseessä on sisäisten muutosten, kuten liiketoiminnan laajentumisen tai toiminnan tehostamisen, luoma tarve. 1 1 Törnroos, M. Toimitilojen hankintaprosessi, s

19 2.2 Johdettu kysyntä Koska toimitilat ovat tuotannontekijöitä, niiden kysyntä muodostuu niissä tuotettavan lopputuotteen kysynnän myötä, ja siksi niiden kysyntää kutsutaan johdetuksi kysynnäksi. Kiinteistöt ovat hyödykkeitä, joiden käyttö- tai kestoikä on huomattavan pitkä. Toisaalta uuden tarjonnan määrä ja merkitys suhteessa olemassa olevaan tarjontaan on pieni. Edellä mainittujen asioiden johdosta tarjonnan kasvaminen markkinoilla on kumulatiivista. 1 Tästä syystä toimitilojen kysynnällä on taipumus ylireagoida suhteessa lopputuotteiden kysyntään. 2.3 Osamarkkinoihin rajoittunut kysyntä Toimitilamarkkinat ovat jakautuneet hyvin selvästi osamarkkinoihin, koon, sijainnin ja käyttötarkoituksen eli toimitilatyypin mukaan. Toimitilat voidaan karkeasti jakaa liiketiloihin, toimistotiloihin sekä tuotanto- ja varastotiloihin. On olemassa tietyn kaupungin tai kaupunginosan toimitilamarkkinat eri tyyppisille toimitiloille koon ja käyttötarkoituksen mukaan. Eli esimerkiksi, jos Itä-Helsingissä toimiva varastotilaa tarvitseva yritys tarvitsee suuremman varaston, ei sitä kiinnosta varastorakennukset Espoossa eikä toimistotilat Itä-Helsingissä. Suomessa toimitilojen kysyntää ei ole osattu segmentoida riittävästi markkinointi mielessä, vaan markkinointi on ollut kaikkea kaikille markkinointia Toimitilojen duaaliluonne: Käyttöönotto- ja sijoituskysyntä Toimitilamarkkinoilla kysyntä kohdistuu tilaan käyttömahdollisuutensa takia (käyttöönottokysyntä) tai siitä saatavien säännöllisten tuottojen ja mahdollisen arvonnousun takia (sijoituskysyntä). 3 Toimitilamarkkinoiden käyntiin panevana voimana on siis toimitilojen tarve tuotannontekijänä. Tämän vuoksi tilamarkkinoita kutsutaan primäärimarkkinoiksi. PÄÄOMAMARKKINAT: sijoitusmarkkinat Vuokra (EUR) TILAMARKKINAT: vuokramarkkinat P= R/i Hinta (EUR/m 2 ) D(R,talous) = S Tilat (m2) D =kysyntä P =hinta R =vuokra S =tilan määrä f(c)=uudelleen rak.hinta C =rakentaminen i =pääomittamiskerroin δ =poistumakerroin P= f(c) S = C / δ S = C- δs PÄÄOMAMARKKINAT: rakennusmarkkinat Uustuotanto (m 2 ) TILAMARKKINAT: tilakanta Kuva 1. Toimitilamarkkinoiden kahdet markkinat vuorovaikutuksineen (DiPasqualen ja Wheatonin nelikenttämalli) (Lähde: DiPasquale, D. Urban economics and real estate markets, s. 8.) 1 Harvey, J. Urban Land Economics s Huttunen, P. Myytävien toimitilojen markkinoinnin tehostaminen, s Tuomenoja, T. Kysynnän mittaaminen toimitilamarkkinoilla, s

20 Kun tiloilla on riittävä kysyntä ja tuotto-odotukset sekä riski ovat sopivalla tasolla, alkavat ne kiinnostaa myös sijoittajia pääomamarkkinoilla eli sekundäärimarkkinoilla. Sijoittajan näkökulmasta toimitilojen arvo on laskettavissa odotettavissa olevista kassavirroista. Sijoittajan on siis tärkeää diskontata tuleva kassavirta ja arvioida riskitekijät kuten esim. vuokralaisen toimiala ja taloudellinen tilanne. Lisäksi tuotto-odotuksiin vaikuttavat pitkän aikavälin korkotaso, odotettu vuokrien kasvu sekä verotuskohtelu. Spekulatiiviset sijoittajat ovat valmiita ottamaan suuremman riskin arvonnousua tavoitellen. 3 Toimitilamarkkinoiden erityispiirteet 3.1 Täydelliset markkinat Toimitilamarkkinat ovat kaukana täydellisistä markkinoista. Toisaalta aivan täydellisiä markkinoita ei esiinnykään millään alalla. Täydellisillä markkinoilla 1 - tuotteet ovat homogeenisiä ja kuluttajat identtisiä, - ostajia ja myyjiä on paljon ja jokaisen ostot ja myynnit ovat niin vähäisiä, ettei yksittäinen taho pysty vaikuttamaan hintaan, - kaikilla on saatavilla täydellinen tieto markkinoista ja - kaikilla on vapaa pääsy markkinoille ja niiltä pois. 3.2 Fyysiset erityispiirteet - Paikkaan sidonnaisuus: Kiinteistöt ovat sidottu paikkaan. Niitä ei voi siirtää. - Sijainnin ainutlaatuisuus: Jopa jokainen kiinteistön osa on sijainniltaan uniikki. - Hävittämättömyys: Toimitilalle jää yleensä huomattava arvo vaikka toiminta ja siten kassavirta siinä vähäksi aikaa loppuisikin. Vaikka rakennus hävitettäisiin jää tontille yleensä aina joku arvo. 3.3 Taloudelliset erityispiirteet - Niukkuus on tässä tapauksessa erittäin paljon sidoksissa sijaintiin ja siten myös fyysinen erityispiirre. Vaikkei Suomessa olekaan pulaa tonttimaasta asukaslukuun nähden on keskeisillä paikoilla puutetta liiketoimintatonteista. - Pitkäikäisyys: toimitilat ovat pitkäikäisempiä kuin muiden tuotannontekijöiden investoinnit. Maata voidaan pitää lähestulkoon ikuisena. - Muunneltavuus/kehitettävyys: Kiinteistön arvoa voi mahdollisuuksien mukaan lisätä joko lisärakentamisella, korjaamalla tai käyttö tarkoituksen muutoksella. - Sijainnillisuus tarkoittaa ympäristön, esim. alueen imagon tai ympäristön tilan, vaikutusta kiinteistön arvoon. Ympäristön saasteet voivat vaikuttaa kiinteistön arvoon ja kiinteistön toiminta voi vaikuttaa alueen arvostukseen. 1 Seppälä, T. Toimitilojen ominaisuuksien vaikutus niiden kysyntään, s

21 3.4 Erityispiirteet sijoittamisen kannalta - Suuri yksikkökoko: Rakennukset ovat kalliita sijoituskohteita, toisaalta niillä on suuri vakuusarvo. - Epälikvidisyys: Sijoituksen rahaksi muuttaminen ei ole helppoa/nopeaa. Syy tähän on kehittymättömissä omistusmuodoissa, kuten suorassa omistuksessa. Epälikvidisyys ja suuri yksikkökoko rajoittaa potentiaalisten sijoittajien määrää. - Informaation puutteellisuus: Markkinainformaatiota ei ole riittävästi kaikkien saatavilla. - Julkisen markkinapaikan puuttuminen: Epätäydellisen informaatio, epälikvidisyyden ja heterogeenisuuden vuoksi toimitilamarkkinoilla ei ole arvopaperipörssin kaltaista markkinapaikkaa, joka taas osaltaan lisäisi markkinainformaation määrää ja luotettavuutta. - Markkinamuutosten ennustaminen vaikeaa: Ominaispiirteitä mm. suuret muutokset, yhteisten tunnuslukujen puute ja huono tuntemus. - Henkinen tulo (psychic income): Toimitiloihin ei aseteta välttämättä samoja tuottoodotuksia, vaan toimitilalla saattaa olla kysyntää sen antaman status-arvon tai omistamisen ylpeyden takia. - Tarjonta puolen oligopoli: Tarjontapuoli on kysynnän kannalta pahoin keskittynyttä. - Korkeat transaktiokustannukset: Kysyntää rajoittaa kiinteistökaupan tekemisen kalleus arviointi- ja välityspalkkioineen, markkinointi- ja neuvottelukustannuksineen ja leimaveroineen. - Julkisen sektorin interventiot: Varsinkin Suomen kaltaisissa sekatalousmaissa julkinen valta vaikuttaa toimitilamarkkinoiden toimintaan monin suorin (kaavoitus ja kiinteistöverotus) ja epäsuorin keinoin (talouspolitiikka ja verotus). Julkinen valta voi toisaalta helpottaa toimitilasijoituksia korkotukien ja verohelpotusten avulla (insentiivit). 1 - Monipuolisten hallinnointiresurssien tarve: Toimitilan hallintaan kuuluu markkinointia, juridiikkaa, kustannusseurantaa, tilan kehittämistä, jne. Sijoittajalta vaaditaan siis paljon panoksia, ostettuja tai oman organisaation, hallinnoimaan toimitilasijoitustaan. Arvopapereita on helpompi hallita. 3.5 Osapuolet Kiinteistöjen suuren koon ja hinnan sekä yhteiskunnallisen merkittävyyden takia ne kiinnostavat monia eri osapuolia. Käyttäjän ja omistajan lisäksi markkinoilla on paikkansa rakennuttajille, kiinteistöjen kehittäjille, välittäjille, rakentajille, rahoittajille ja julkisen sektorin edustajille. Kokonaan oman huomattavan ryhmän muodostavat ne käyttäjä-omistajat, jotka omistavat kiinteistöjä omaa käyttötarvetta palvelemaan. Nykyisen kehityksen mukaan myös toimitilapalveluita (facility management) tarjoavat yritykset lisäävät osuuttaan markkinoista, koska ostopalveluiden käyttö lisääntyy suomalaisissa organisaatioissa. 2 1 Olkkonen, O. Toimitilasijoittaminen, markkinat, strategia, analyysi, s Heinimäki, S. Kiinteistöjohtamispalveluiden kehittämistarpeet Suomessa, s

Rakentamisen suhdannenäkymät Itä-Suomessa

Rakentamisen suhdannenäkymät Itä-Suomessa Rakentamisen suhdannenäkymät Itä-Suomessa Sami Pakarinen Kimmo Anttonen Huhtikuu 2016 Itä-Suomen rakentamisen suhdannetilanne hyvin tyydyttävä Itä-Suomen rakentamisen suhdannetilanne jatkunee tänä vuonna

Lisätiedot

Rakennusteollisuuden suhdanteet syksy Rakennusteollisuus RT ry

Rakennusteollisuuden suhdanteet syksy Rakennusteollisuus RT ry Rakennusteollisuuden suhdanteet syksy 2016 Rakennusteollisuus RT ry 11.10.2016 Rakennusteollisuus RT ry:n hallituksen puheenjohtaja, YIT Oyj:n varatoimitusjohtaja Tero Kiviniemi Rakennusteollisuus RT:n

Lisätiedot

Helsingin seudun asuntorakentamisen ja asuntojen korkean hintatason ongelmat

Helsingin seudun asuntorakentamisen ja asuntojen korkean hintatason ongelmat Asuntopolitiikan kehittäminen Fokusryhmä 10.3.2017 Seppo Laakso, Kaupunkitutkimus TA Helsingin seudun asuntorakentamisen ja asuntojen korkean hintatason ongelmat Alustavia tuloksia ja johtopäätöksiä pääkaupunkiseudun

Lisätiedot

Asunto- ja kiinteistöosakkeen. kauppa ja omistaminen. Matti Kasso

Asunto- ja kiinteistöosakkeen. kauppa ja omistaminen. Matti Kasso Asunto- ja kiinteistöosakkeen kauppa ja omistaminen Matti Kasso TALENTUM Helsinki 2010 Copyright 2010 Talentum Media Oy ja Matti Kasso Kansi: Lauri Karmila Taitto: NotePad ISBN 978-952-14-1455-8 Kariston

Lisätiedot

KIINTEISTÖN KAUPPA JA OMISTAMINEN. Matti Kasso

KIINTEISTÖN KAUPPA JA OMISTAMINEN. Matti Kasso KIINTEISTÖN KAUPPA JA OMISTAMINEN TALENTUM Helsinki 2014 2., uudistettu painos Copyright 2014 Talentum Media Oy ja ISBN 978-952-14-2155-6 ISBN 978-952-14-2156-3 (sähkökirja) Taitto: NotePad Kansi: Lauri

Lisätiedot

Rakentamisen ja LVI-alan suhdanteet. LVI-treffit Sami Pakarinen

Rakentamisen ja LVI-alan suhdanteet. LVI-treffit Sami Pakarinen Rakentamisen ja LVI-alan suhdanteet LVI-treffit 14.10.2016 Sami Pakarinen Suomen talous vuosimuutos, % Suomessa talouskasvu voimistuu tänä vuonna 5 Kotimaisten talousennusteiden keskiarvoja 4 3 2 1 0 2015

Lisätiedot

Asunto- ja kiinteistöosakkeen. kauppa ja omistaminen. Matti Kasso

Asunto- ja kiinteistöosakkeen. kauppa ja omistaminen. Matti Kasso Asunto- ja kiinteistöosakkeen kauppa ja omistaminen Matti Kasso TALENTUM Helsinki 2014 2., uudistettu painos Copyright 2014 Talentum Media Oy ja Matti Kasso ISBN 978-952-14-2157-0 ISBN 978-952-14-2158-7

Lisätiedot

Rakentamisen suhdannenäkymät Satakunnassa

Rakentamisen suhdannenäkymät Satakunnassa Rakentamisen suhdannenäkymät Satakunnassa Sami Pakarinen Markku Leppälehto Lokakuu 2015 Satakunnan talonrakentamisen suhdannetilanne on tyydyttävä Satakunnan talonrakentamisen suhdannetilanne on rakennusalan

Lisätiedot

RAKENNUSYRITYSTEN TILINPÄÄTÖSTIEDUSTELU Korjausrakentamista koskevat kysymykset

RAKENNUSYRITYSTEN TILINPÄÄTÖSTIEDUSTELU Korjausrakentamista koskevat kysymykset RAKENNUSYRITYSTEN TILINPÄÄTÖSTIEDUSTELU Korjausrakentamista koskevat kysymykset Lakisääteinen kysely, tiedot luottamuksellisia Tilastolaki 280/2004 ( 12, 14 ja 15) Tiedustelu koskee tilikautta, joka päättyi

Lisätiedot

Turun rooli ja asema Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoilla

Turun rooli ja asema Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoilla Turun rooli ja asema Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoilla Lounais-Suomen Rakennuspäivä 10.2.2017 Hanna Kaleva Esityksen sisältö Kiinteistömarkkinat kasvussa: Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoiden rakenne

Lisätiedot

YHDISTYMISSELVITYS JUANKOSKI- KUOPIO TOIMINTAYMPÄRISTÖ

YHDISTYMISSELVITYS JUANKOSKI- KUOPIO TOIMINTAYMPÄRISTÖ YHDISTYMISSELVITYS JUANKOSKI- KUOPIO TOIMINTAYMPÄRISTÖ 1 Juankosken ja n kaupungin toimintaympäristöselvitys (213) Toimintaympäristön muutoshaasteet Juankosken ja n kaupunkien toimintaympäristön muutokseen

Lisätiedot

KAUPPAKIRJA. Määräalalla tai tonteilla ei ole sellaisia rakennuksia, rakenteita tai laitteita, jotka olisivat kaupan kohteina.

KAUPPAKIRJA. Määräalalla tai tonteilla ei ole sellaisia rakennuksia, rakenteita tai laitteita, jotka olisivat kaupan kohteina. LUONNOS 15.6.2016 KAUPPAKIRJA Myyjä: Finavia Oyj Y tunnus: 2302570 2 Lentäjäntie 3 / PL 50, 01531 VANTAA Ostaja: Lappeenrannan kaupunki Y tunnus: 0162193 3 PL 11, 53101 LAPPEENRANTA Taustaksi: Saimaan

Lisätiedot

KAUPPAKIRJA RAKENNUKSEN MYYMISESTÄ

KAUPPAKIRJA RAKENNUKSEN MYYMISESTÄ KAUPPAKIRJA RAKENNUKSEN MYYMISESTÄ 1. OSAPUOLET MYYJÄ Helsingin kaupunki jota edustaa kiinteistölautakunta y-tunnus: 0201256-6 PL 2200 00099 HELSINGIN KAUPUNKI Jäljempänä: Myyjä OSTAJA Roslund Hietalahti

Lisätiedot

Rajoitusten alaiset ARA vuokraasunnot

Rajoitusten alaiset ARA vuokraasunnot ISSN 1237 1288 Lisätiedot/More information: Kimmo Huovinen Puh./tel +358 40 537 3493 Selvityksiä 5/2008 Rajoitusten alaiset ARA vuokraasunnot Rajoitusten alaiset ARA vuokra asunnot: määrä, omistajat ja

Lisätiedot

TARJOUSTEN PERUSTEELLA MYYTÄVÄ TONTTI JA SEN LUOVU- TUSEHDOT HAKUAIKA: 10.10.-26.10.2012 KLO 15.00 MENNESSÄ.

TARJOUSTEN PERUSTEELLA MYYTÄVÄ TONTTI JA SEN LUOVU- TUSEHDOT HAKUAIKA: 10.10.-26.10.2012 KLO 15.00 MENNESSÄ. TARJOUSTEN PERUSTEELLA MYYTÄVÄ TONTTI JA SEN LUOVU- TUSEHDOT HAKUAIKA: 10.10.-26.10.2012 KLO 15.00 MENNESSÄ. 1 Yleisehdot ja -tiedot: ostaja maksaa kaupungille kauppahinnan lisäksi kauppakirjan laatimiskustannuksena

Lisätiedot

VVO-YHTYMÄ OYJ:N OSAVUOSIKATSAUS KATSAUSKAUSI

VVO-YHTYMÄ OYJ:N OSAVUOSIKATSAUS KATSAUSKAUSI VVO-YHTYMÄ OYJ:N OSAVUOSIKATSAUS KATSAUSKAUSI 1.1. 31.3.2014 Suomen johtava asuntovuokrausyritys ASUNTOTUOTANTOA KASVUKESKUKSIIN JA SUJUVAA VUOKRAUSPALVELUA. Liikevaihto 1.1. 31.3.2014 miljoonaa euroa

Lisätiedot

KIRA-klusteri osaamis- ja innovaatiojärjestelmän haaste tai ongelma?

KIRA-klusteri osaamis- ja innovaatiojärjestelmän haaste tai ongelma? KIRA-klusteri osaamis- ja innovaatiojärjestelmän haaste tai ongelma? Tutkimus-, kehittämis-, ja innovaatiotoiminnan (TKI) ja osaamisen hallinto kiinteistö- ja rakennusalalla VTV:n työpaja, Helsinki, 11.4.2013

Lisätiedot

HYVÄN TILAN AVAIMET. Opas toimivan logistiikka- ja varastotilan hankintaan

HYVÄN TILAN AVAIMET. Opas toimivan logistiikka- ja varastotilan hankintaan HYVÄN TILAN AVAIMET Opas toimivan logistiikka- ja varastotilan hankintaan Logistiikka- ja varastotilalle asetetaan nykyisin paljon vaatimuksia. Tilaratkaisuja kartoitettaessa onkin tärkeää miettiä liiketoimintaa

Lisätiedot

Rakentamisen suhdannenäkymät Varsinais-Suomessa

Rakentamisen suhdannenäkymät Varsinais-Suomessa Rakentamisen suhdannenäkymät Varsinais-Suomessa Sami Pakarinen Markku Leppälehto Huhtikuu 2016 Varsinais-Suomen talonrakentamisen suhdannetilanne on vahvistunut Varsinais-Suomen talonrakentamisen suhdannetilanne

Lisätiedot

Suhdannekatsaus. Betonipäivät , Messukeskus, Helsinki Sami Pakarinen

Suhdannekatsaus. Betonipäivät , Messukeskus, Helsinki Sami Pakarinen Suhdannekatsaus Betonipäivät 3.11.2016, Messukeskus, Helsinki Sami Pakarinen Maailman ja Suomen talous Maailman talous kasvaa kohtuullista vauhtia Rakennusteollisuus RT 3.11.2016 3 vuosimuutos, % Suomessa

Lisätiedot

MIKROTEORIA, HARJOITUS 6 YRITYKSEN JA TOIMIALAN TARJONTA JA VOITTO TÄYDELLISESSÄ KILPAILUSSA, SEKÄ MONOPOLI

MIKROTEORIA, HARJOITUS 6 YRITYKSEN JA TOIMIALAN TARJONTA JA VOITTO TÄYDELLISESSÄ KILPAILUSSA, SEKÄ MONOPOLI MIKROTEORIA, HARJOITUS 6 YRITYKSEN JA TOIMIALAN TARJONTA JA VOITTO TÄYDELLISESSÄ KILPAILUSSA, SEKÄ MONOPOLI 1a. Täydellisen kilpailun vallitessa yrityksen A tuotteen markkinahinta on 18 ja kokonaiskustannukset

Lisätiedot

Miten rakennusalalla menee rakennusalan talouskatsaus. Paaluseminaari , Viking XPRS Sami Pakarinen. Suomen talous

Miten rakennusalalla menee rakennusalan talouskatsaus. Paaluseminaari , Viking XPRS Sami Pakarinen. Suomen talous Miten rakennusalalla menee rakennusalan talouskatsaus Paaluseminaari 2016 17.11.2016, Viking XPRS Sami Pakarinen Suomen talous Suomessa talouskasvu voimistuu tänä vuonna 5 Kotimaisten talousennusteiden

Lisätiedot

Kvalitatiivinen analyysi. Henri Huovinen, analyytikko Osakesäästäjien Keskusliitto ry

Kvalitatiivinen analyysi. Henri Huovinen, analyytikko Osakesäästäjien Keskusliitto ry Henri Huovinen, analyytikko Osakesäästäjien Keskusliitto ry Laadullinen eli kvalitatiiivinen analyysi Yrityksen tutkimista ei-numeerisin perustein, esim. yrityksen johdon osaamisen, toimialan kilpailutilanteen

Lisätiedot

MÄÄRÄALAN KAUPPAKIRJA

MÄÄRÄALAN KAUPPAKIRJA Sivu 1 / 5 MÄÄRÄALAN KAUPPAKIRJA KAUPAN OSAPUOLET MYYJÄT 1/5 Marja-Leena Airio 1/5 Merja Hannele Meronen 1/5 Jarkko Pekka Nurminen 1/5 Jarmo Tapio Nurminen 1/5 Jorma Tapani Nurminen yhteyshenkilö: Jarkko

Lisätiedot

KANSANTALOUSTIETEEN PÄÄSYKOE : Mallivastaukset

KANSANTALOUSTIETEEN PÄÄSYKOE : Mallivastaukset KANSANTALOUSTIETEEN PÄÄSYKOE.6.016: Mallivastaukset Sivunumerot mallivastauksissa viittaavat pääsykoekirjan [Matti Pohjola, Taloustieteen oppikirja, 014] sivuihin. (1) (a) Julkisten menojen kerroin (suljetun

Lisätiedot

Hitas on Helsingin kaupungin omistamille tonteille rakennettujen asuntojen hinta- ja laatutason sääntelyjärjestelmä.

Hitas on Helsingin kaupungin omistamille tonteille rakennettujen asuntojen hinta- ja laatutason sääntelyjärjestelmä. MIKÄ HITAS ON? Hitas on Helsingin kaupungin omistamille tonteille rakennettujen asuntojen hinta- ja laatutason sääntelyjärjestelmä. Hitasin tarkoituksena on tarjota asunnon ostajille kohtuuhintaisia omistusasuntoja

Lisätiedot

SUOMEN PANKIN AJANKOHTAISIA ARTIKKELEITA TALOUDESTA

SUOMEN PANKIN AJANKOHTAISIA ARTIKKELEITA TALOUDESTA SUOMEN PANKIN AJANKOHTAISIA ARTIKKELEITA TALOUDESTA Sisältö Fintech-yritykset tuovat markkinoille uudenlaisia rahoituspalveluita 3 BLOGI Fintech-yritykset tuovat markkinoille uudenlaisia rahoituspalveluita

Lisätiedot

TENANT REPRESENTATION. Vuokralaisedustus Suomessa

TENANT REPRESENTATION. Vuokralaisedustus Suomessa TENANT REPRESENTATION 2016 Vuokralaisedustus Suomessa VUOKRALAISEDUSTUS SUOMESSA Tenant Representation (TenRep) eli vuokralaisedustus on palvelu, jossa kiinteistöalan ammattilainen edustaa vain vuokralaista

Lisätiedot

Rakennetun ympäristön haasteet vai ovatko ne mahdollisuuksia?

Rakennetun ympäristön haasteet vai ovatko ne mahdollisuuksia? Rakennetun ympäristön haasteet vai ovatko ne mahdollisuuksia? Arto Saari Rakennustuotannon ohjauksen professori Tekniikan tohtori Uusien professorien juhlaluento 8.2.2016 Tampereen teknillinen yliopisto

Lisätiedot

Projektityökurssi 2. Saija Toivonen TkT, Real Estate Research Group

Projektityökurssi 2. Saija Toivonen TkT, Real Estate Research Group Projektityökurssi 2 Saija Toivonen TkT, Real Estate Research Group No mitä tähän ny sit kantsis laittaa Teepä vähän markkinaanalyysiä! Markkina-analyysi - Kun etsitään kohteelle käyttötarkoitusta Kohteen

Lisätiedot

SATO OYJ Osavuosikatsaus 1-6/2015

SATO OYJ Osavuosikatsaus 1-6/2015 1 SATO OYJ Osavuosikatsaus 1-6/20 Erkka Valkila Sisältö 2 1. SATO lyhyesti 2. Toimintaympäristö 3. Strategia 4. Osavuosikatsaus 1-6/20 3 SATO lyhyesti SATO 4 johtava asuntosijoitusyhtiö arvonluonti keskittymällä

Lisätiedot

MAANKÄYTTÖSOPIMUS ASEMAKAAVAN LAATIMISES- TA / KIINTEISTÖKAUPAN ESISOPIMUS

MAANKÄYTTÖSOPIMUS ASEMAKAAVAN LAATIMISES- TA / KIINTEISTÖKAUPAN ESISOPIMUS Luonnos 16.10.2014 MAANKÄYTTÖSOPIMUS ASEMAKAAVAN LAATIMISES- TA / KIINTEISTÖKAUPAN ESISOPIMUS Sopijapuolet Sastamalan kaupunki, 0144411-3 PL 23 38201 Sastamala (kaupunki) Sopimuksen kohde Asemakaavan laatiminen

Lisätiedot

Kaupan näkymät Myynti- ja työllisyysnäkymät

Kaupan näkymät Myynti- ja työllisyysnäkymät Kaupan näkymät 2013 2014 Myynti- ja työllisyysnäkymät Kaupan myynti 2012 Liikevaihto yht. 129 mrd. euroa (pl. alv) 13% 12% 30 % Autokauppa Tukkukauppa Vähittäiskauppa Päivittäistavarakauppa 58% Lähde:

Lisätiedot

KIINTEISTÖN KAUPPAKIRJA PIRKANMAAN OSUUSKAUPAN LEMPÄÄLÄN KUNNAN VÄLILLÄ

KIINTEISTÖN KAUPPAKIRJA PIRKANMAAN OSUUSKAUPAN LEMPÄÄLÄN KUNNAN VÄLILLÄ 1 KIINTEISTÖN KAUPPAKIRJA PIRKANMAAN OSUUSKAUPAN JA LEMPÄÄLÄN KUNNAN VÄLILLÄ 2 1. KAUPAN OSAPUOLET Myyjä Pirkanmaan Osuuskauppa ( Myyjä ), (Y-tunnus: 0536307-0), PL 130, 33101 Tampere Ostaja Lempäälän

Lisätiedot

Uudet ajoneuvot Käytetyt ajoneuvot Yhteensä

Uudet ajoneuvot Käytetyt ajoneuvot Yhteensä 10. Muut verot 03. Autovero Momentille arvioidaan kertyvän 997 000 000 euroa. S e l v i t y s o s a : Vero perustuu autoverolakiin (1482/1994). Vuoden 2008 alusta sekä uusien että käytettyjen henkilöautojen

Lisätiedot

Kaupan kohde on asemakaavan mukaista sosiaalitointa ja terveydenhuoltoa palvelevien rakennusten korttelialuetta YS sekä lähivirkistysaluetta VL.

Kaupan kohde on asemakaavan mukaista sosiaalitointa ja terveydenhuoltoa palvelevien rakennusten korttelialuetta YS sekä lähivirkistysaluetta VL. KIINTEISTÖKAUPAN ESISOPIMUS alustava luonnos Sopimusosapuolet Myyjä Saarijärven kaupunki (0176975-1) Sivulantie 11 43100 Saarijärvi Ostaja Rakennus Kujala Oy (0843888-3) Soijinmäentie 2 43220 Mahlu Kaupan

Lisätiedot

ARVIOKIRJA. Raahe, 5. kaupunginosa, kortteli 20 Rakennusoikeuden arvo 30.6.2015

ARVIOKIRJA. Raahe, 5. kaupunginosa, kortteli 20 Rakennusoikeuden arvo 30.6.2015 1 (11) ARVIOKIRJA Raahe, 5. kaupunginosa, kortteli 20 Rakennusoikeuden arvo 30.6.2015 CATELLA PROPERTY OY, HELSINKI, Y-TUNNUS 2214835-6 2 (11) Oulu 30.6.2015 ARVIOKIRJA ARVION KOHDE ARVION TILAAJA Arvion

Lisätiedot

KIINTEISTÖKAUPAN ESISOPIMUS

KIINTEISTÖKAUPAN ESISOPIMUS KIINTEISTÖKAUPAN ESISOPIMUS Sopimusosapuolet Myyjä Saarijärven kaupunki (0176975-1) Sivulantie 11 Ostajat Timo Leppäaho ( ), omistusosuus ½ Hanna Leppäaho ( ), omistusosuus ½ Kolsantie 91 Kaupan kohde

Lisätiedot

Tietoa hyödykeoptioista

Tietoa hyödykeoptioista Tietoa hyödykeoptioista Tämä esite sisältää tietoa Danske Bankin kautta tehtävistä hyödykeoptiosopimuksista. Hyödykkeet ovat jalostamattomia tuotteita tai puolijalosteita, joita tarvitaan lopputuotteiden

Lisätiedot

Pk-yritysbarometri, syksy Alueraportti, Etelä-Savo

Pk-yritysbarometri, syksy Alueraportti, Etelä-Savo Pk-yritysbarometri, syksy 214 Alueraportti, 1 1: Yritysten osuudet eri toimialoilla, % Teollisuus 8 1 Rakentaminen Kauppa 18 16 16 17 Palvelut 54 59 Muut 2 1 1 2 3 4 5 6 7 Lähde: Pk-yritysbarometri, syksy

Lisätiedot

Pk-yritysbarometri, syksy Alueraportti, Satakunta

Pk-yritysbarometri, syksy Alueraportti, Satakunta Pk-yritysbarometri, syksy 214 Alueraportti, 1 1: Yritysten osuudet eri toimialoilla, % Teollisuus 8 12 Rakentaminen Kauppa 18 16 18 17 Palvelut 51 59 Muut 1 1 1 2 3 4 5 6 7 Lähde: Pk-yritysbarometri, syksy

Lisätiedot

SATO Oyj OSAVUOSIKATSAUS Erkka Valkila. Osavuosikatsaus 1-9/

SATO Oyj OSAVUOSIKATSAUS Erkka Valkila. Osavuosikatsaus 1-9/ SATO Oyj OSAVUOSIKATSAUS 1.1.-30.9.2011 Erkka Valkila Osavuosikatsaus 1-9/2011 25.10.2011 1 Sisältö 1. Toimintaympäristö 2. Strategia 3. SATO 1-9/2011 4. Näkymät vuodelle 2011 Osavuosikatsaus 1-9/2011

Lisätiedot

KIINTEISTÖN KAUPPA JA OMISTAMINEN. Matti Kasso

KIINTEISTÖN KAUPPA JA OMISTAMINEN. Matti Kasso KIINTEISTÖN KAUPPA JA OMISTAMINEN Matti Kasso TALENTUM Helsinki 2010 Copyright 2010 Talentum Media Oy ja Matti Kasso Kansi: Lauri Karmila Taitto: NotePad ISBN 978-952-14-1409-1 Kariston Kirjapaino Oy Hämeenlinna

Lisätiedot

KOTITALOUKSIEN SÄÄSTÄMISTUTKIMUS 2006. Kotitalouksien säästämistutkimus 2006 1

KOTITALOUKSIEN SÄÄSTÄMISTUTKIMUS 2006. Kotitalouksien säästämistutkimus 2006 1 KOTITALOUKSIEN SÄÄSTÄMISTUTKIMUS 2006 Kotitalouksien säästämistutkimus 2006 1 Arvopaperien omistaminen 2006 ( suomalaisista talouksista) (kohderyhmä 18-69 vuotiaat yks.hlöt) (n=1002) Omistaa arvopapereita

Lisätiedot

Finanssipolitiikkaa harjoitetaan sekä koko maan tasolla että paikallistasolla kunnissa. Mitä perusteita tällaiselle kahden tason politiikalle on?

Finanssipolitiikkaa harjoitetaan sekä koko maan tasolla että paikallistasolla kunnissa. Mitä perusteita tällaiselle kahden tason politiikalle on? !" # $ Tehtävä 1 %&'(&)*+,)**, -./&,*0. &1 23435 6/&*.10)1 78&99,,: +800, (&)**,9)1 +8)**, 7;1*)+,)**, (&6,,77. )0; '?@0?(; (, ',)00&(, &1 9&/9.,*0, (, 0&)*,,70, +,0,7,*0, -./&,*0..*0,A

Lisätiedot

t.6 s.102 Laki asuinhuoneistojen vuokrauksesta /481.

t.6 s.102 Laki asuinhuoneistojen vuokrauksesta /481. t.6 s.102 Lähtökohtana on olemassa oleva vuokrasopimus Mikäli alivuokralaisen ottaminen ei tuota omistajalle kohtuutonta hankaluutta, alivuokralaisen ottaminen on mahdollista. Laki asuinhuoneistojen vuokrauksesta

Lisätiedot

KYSYNTÄ, TARJONTA JA HINTA. Tarkastelussa käsitellään markkinoiden toimintaa tekijä kerrallaan MARKKINAT

KYSYNTÄ, TARJONTA JA HINTA. Tarkastelussa käsitellään markkinoiden toimintaa tekijä kerrallaan MARKKINAT KYSYNTÄ, TARJONTA JA HINTA Tarkastelussa käsitellään markkinoiden toimintaa tekijä kerrallaan MARKKINAT Paikka, jossa ostaja ja myyjä kohtaavat, voivat hankkia tietoa vaihdettavasta tuotteesta sekä tehdä

Lisätiedot

Rakentamisen suhdannenäkymät

Rakentamisen suhdannenäkymät Rakentamisen suhdannenäkymät Varsinais-Suomessa Julkiset palvelurakennukset m 3 8 7 6 5 4 3 2 1 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 Bo Salmén Markku Leppälehto Huhtikuu 214 Varsinais-Suomen talonrakentamisen

Lisätiedot

KIINTEISTÖN KAUPPAKIRJA

KIINTEISTÖN KAUPPAKIRJA 31.12.2015, ver 2 Sivu 1 / 5 KIINTEISTÖN KAUPPAKIRJA KAUPAN OSAPUOLET (Nikinoja / huoltorakennus) MYYJÄ Mäntsälän kunta y-tunnus: 0129261-5 osoite: Heikinkuja 4, 04600 Mäntsälä. puhelin: 019-264 5000 päätös:

Lisätiedot

Asuntosijoittaminen Suomessa mistä on tultu ja minne ollaan menossa?

Asuntosijoittaminen Suomessa mistä on tultu ja minne ollaan menossa? Asuntosijoittaminen Suomessa mistä on tultu ja minne ollaan menossa? Investors House Oyj Toimitusjohtaja Petri Roininen Taustaksi - Investors House Oyj sijoituskohteena Pörssin päälistalla noteerattu asuntosijoitusyhtiö,

Lisätiedot

1070 m²:n suuruinen määräala tilasta 778-403-3-58 Kenttämaa sekä 2762 m²:n suuruinen määräala tilasta 778-403-3-4 Ampumarata.

1070 m²:n suuruinen määräala tilasta 778-403-3-58 Kenttämaa sekä 2762 m²:n suuruinen määräala tilasta 778-403-3-4 Ampumarata. KAUPPAKIRJA Myyjä: Suonenjoen kaupunki (0208061-4) PL 13, 77601 SUONENJOKI Ostaja: Rakennusliike Pihatto Oy (2043919-2) Rautalammintie 13 B 13, 77600 Suonenjoki Kaupan kohde: 1070 m²:n suuruinen määräala

Lisätiedot

suurtuotannon etujen takia yritys pystyy tuottamaan niin halvalla, että muut eivät pääse markkinoille

suurtuotannon etujen takia yritys pystyy tuottamaan niin halvalla, että muut eivät pääse markkinoille KILPAILUMUODOT Kansantaloustieteen lähtökohta on täydellinen kilpailu. teoreettinen käsitteenä tärkeä Yritykset ovat tuotantoyksiköitä yhdistelevät tuotannontekijöitä o työvoimaa o luonnon varoja o koneita

Lisätiedot

Näkökulmia Helsingin seudun ja Espoon työmarkkinoihin ja talousnäkymiin

Näkökulmia Helsingin seudun ja Espoon työmarkkinoihin ja talousnäkymiin Espoo Valtuuston seminaari 22.4.2015 Seppo Laakso, Näkökulmia Helsingin seudun ja Espoon työmarkkinoihin ja talousnäkymiin Helsingin seudun kasvu 2000-luvulla Bruttokansantuote v. 2010 hinnoin, Ind.2000=100

Lisätiedot

Näkökulmia liikenteen laajempiin taloudellisiin vaikutuksiin

Näkökulmia liikenteen laajempiin taloudellisiin vaikutuksiin WHOLE-hanke asiantuntijatyöpaja 17.5.2016 Seppo Laakso Kaupunkitutkimus TA Oy Näkökulmia liikenteen laajempiin taloudellisiin vaikutuksiin Saavutettava sijainti resurssina Liikenteen laajemmat vaikutukset

Lisätiedot

KAUPPAKIRJA ( luonnos ) 1. OSAPUOLET 1.1. MYYJÄ

KAUPPAKIRJA ( luonnos ) 1. OSAPUOLET 1.1. MYYJÄ KAUPPAKIRJA ( luonnos ) 1. OSAPUOLET 1.1. MYYJÄ Helsingin kaupunki (y-tunnus: 0201256-6) Osoite: PL 2213, 00099 HELSINGIN KAUPUNKI Jäljempänä: Myyjä Myyjän kaupparekisteriote liitteenä 1.1 1.2. OSTAJA

Lisätiedot

Sairaalarakentamisen rahoitusmallit. Keski-Suomen uusi sairaalahanke talousjohtaja Matti Häyrynen

Sairaalarakentamisen rahoitusmallit. Keski-Suomen uusi sairaalahanke talousjohtaja Matti Häyrynen Sairaalarakentamisen rahoitusmallit Keski-Suomen uusi sairaalahanke 1.3.2011 talousjohtaja Matti Häyrynen Investointi Investointi tehdään strategisten tavoitteiden toteuttamiseksi Investoinnin jälkeen

Lisätiedot

Pk-yritysbarometri, syksy Alueraportti, Helsinki

Pk-yritysbarometri, syksy Alueraportti, Helsinki Pk-yritysbarometri, syksy 05 Alueraportti, : Yritysten osuudet eri toimialoilla, % Teollisuus Rakentaminen Kauppa 5 5 Palvelut 0 7 Muut 0 0 0 0 0 50 0 70 0 Koko Uusimaa, sisältäen Helsingin Lähde: Pk-yritysbarometri,

Lisätiedot

Asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeet ja markkinatilanne

Asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeet ja markkinatilanne ISSN 1237-1288 Lisätiedot: Hannu Ahola 0400 996 067 Selvitys 5/2012 Asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeet ja markkinatilanne 2010 2012 27.11.2012 Sisällys 1 VUOKRA- JA OMISTUSASUMISEN VÄLIMUOTO... 3 1.1

Lisätiedot

Maankäytön suunnittelu ja kuntatalous

Maankäytön suunnittelu ja kuntatalous F C G S uunnittelukeskus O y Maankäytön suunnittelu ja kuntatalous Maankäytön suunnittelu todellista kuntavaikuttamista 3.11.2009 Kimmo Koski Työn tarkoitus ja toteutus Millaisia ovat yhdyskuntarakenteeseen

Lisätiedot

Nurmijärven kunta Y 9014643-2 PL 37 01901 Nurmijärvi, jäljempänä luovutuksen saaja

Nurmijärven kunta Y 9014643-2 PL 37 01901 Nurmijärvi, jäljempänä luovutuksen saaja MÄÄRÄALAN LUOVUTUSKIRJA LUONNOS LUOVUTTAJAT Liisa Eerola Anna-Maija Laine Hilkka Lättilä Pia Eerola Carita Kiikka Satu Lauri Anne Laine, jäljempänä luovuttajat LUOVUTUKSEN SAAJA Nurmijärven kunta Y 9014643-2

Lisätiedot

Helsingin kaupunki Esityslista 7/2015 1 (6) Kiinteistölautakunta Vp/4 31.03.2015

Helsingin kaupunki Esityslista 7/2015 1 (6) Kiinteistölautakunta Vp/4 31.03.2015 Helsingin kaupunki Esityslista 7/2015 1 (6) 4 Kiinteistölautakunnan esitys kaupunginhallitukselle kiinteistönkaupan esisopimuksen tekemiseksi ja tonttien myymiseksi (Kaartinkaupunki, Kasarmitori, tontit

Lisätiedot

Kiinteistöpalvelujen hankintastrategioiden kehittäminen

Kiinteistöpalvelujen hankintastrategioiden kehittäminen Kiinteistö- ja rakentamistalouden tutkimusseminaari 15.09.2004 Kiinteistöpalvelujen hankintastrategioiden kehittäminen Tomi Ventovuori Teknillinen korkeakoulu Rakentamistalous Tutkimuksen tavoitteet Tunnistaa

Lisätiedot

EU:n vuoden 2030 tavoitteiden kansantaloudelliset vaikutukset. Juha Honkatukia Yksikönjohtaja Valtion taloudellinen tutkimuskeskus

EU:n vuoden 2030 tavoitteiden kansantaloudelliset vaikutukset. Juha Honkatukia Yksikönjohtaja Valtion taloudellinen tutkimuskeskus EU:n vuoden 2030 tavoitteiden kansantaloudelliset vaikutukset Juha Honkatukia Yksikönjohtaja Valtion taloudellinen tutkimuskeskus Peruslähtökohtia EU:n ehdotuksissa Ehdollisuus - Muun maailman vaikutus

Lisätiedot

Laki. HE 274/1998 vp. EV 306/1998 vp -

Laki. HE 274/1998 vp. EV 306/1998 vp - EV 306/1998 vp - HE 274/1998 vp Eduskunnan vastaus hallituksen esitykseen laeiksi aravalain, vuokra-asuntolainojen korkotuesta annetun lain ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain muuttamisesta

Lisätiedot

MAANKÄYTTÖSOPIMUS JA ESISOPIMUS MÄÄRÄALAN KAUPASTA

MAANKÄYTTÖSOPIMUS JA ESISOPIMUS MÄÄRÄALAN KAUPASTA MAANKÄYTTÖSOPIMUS JA ESISOPIMUS MÄÄRÄALAN KAUPASTA 1. JOHDANTO 1.1 Sopijapuolet Rovaniemen kaupunki (1978283 1) Hallituskatu 7, PL 8216 96101 Rovaniemi jäljempänä Kaupunki Redinor Oy (0919708 1) perustettavan

Lisätiedot

Asuntotuotantokysely 2/2016

Asuntotuotantokysely 2/2016 Asuntotuotantokysely 2/2016 Sami Pakarinen Kesäkuu 2016 1 (2) Kesäkuun 2016 asuntotuotantokyselyn tulokset RT:n asuntotuotantokysely lähetettiin Talonrakennusteollisuuden jäsenille. Kysely tehdään kolmesti

Lisätiedot

KAUPPAKIRJA ( luonnos ) 1. OSAPUOLET 1.1. MYYJÄ

KAUPPAKIRJA ( luonnos ) 1. OSAPUOLET 1.1. MYYJÄ KAUPPAKIRJA ( luonnos ) 1. OSAPUOLET 1.1. MYYJÄ Helsingin kaupunki (y-tunnus: 0201256-6) Osoite: PL 2213, 00099 HELSINGIN KAUPUNKI Jäljempänä: Myyjä Myyjän kaupparekisteriote liitteenä 1.1 1.2. OSTAJA

Lisätiedot

LUONNOS 1. Huittisten kaupunki (Y-tunnus 0203762-4), jäljempänä Myyjä

LUONNOS 1. Huittisten kaupunki (Y-tunnus 0203762-4), jäljempänä Myyjä 1 / 6 LUONNOS 1 KAUPPAKIRJA (19.3.2012/UO) KAUPAN OSAPUOLET MYYJÄ Huittisten kaupunki (Y-tunnus 0203762-4), jäljempänä Myyjä Risto Rytin katu 36 32700 Huittinen OSTAJA (he- / Y-tunnus), jäljempänä Ostaja

Lisätiedot

Eläkejärjestelmät ja globaali talous kansantaloudellisia näkökulmia

Eläkejärjestelmät ja globaali talous kansantaloudellisia näkökulmia Eläkejärjestelmät ja globaali talous kansantaloudellisia näkökulmia Seppo Honkapohja* *Esitetyt näkemykset ovat omiani eivätkä välttämättä vastaa SP:n kantaa. I. Eläkejärjestelmät: kansantaloudellisia

Lisätiedot

Infra-alan kehityskohteita 2011

Infra-alan kehityskohteita 2011 Infraalan kehityskohteita 2011 Hinta vallitseva valintaperuste Yritysten heikko kannattavuus Panostukset tutkimukseen ja kehitykseen ovat vähäisiä, innovaatioita vähän Alan tapa, kulttuuri Toimijakenttä

Lisätiedot

Asunto- ja kiinteistöosakkeen. kauppa ja omistaminen. Matti Kasso

Asunto- ja kiinteistöosakkeen. kauppa ja omistaminen. Matti Kasso Asunto- ja kiinteistöosakkeen kauppa ja omistaminen Matti Kasso TALENTUM Helsinki 2014 2., uudistettu painos Copyright 2014 Talentum Media Oy ja Matti Kasso ISBN 978-952-14-2157-0 ISBN 978-952-14-2158-7

Lisätiedot

MUUTTUVA MARKKINA ja MAAILMA 17.3.2011 Aluepäällikkö Päivi Myllykangas, Elinkeinoelämän keskusliitto, EK

MUUTTUVA MARKKINA ja MAAILMA 17.3.2011 Aluepäällikkö Päivi Myllykangas, Elinkeinoelämän keskusliitto, EK Lisää tähän otsikko MUUTTUVA MARKKINA ja MAAILMA 17.3.2011 Aluepäällikkö Päivi Myllykangas, Elinkeinoelämän keskusliitto, EK KANSANTALOUS VÄESTÖKEHITYS JA TUOTTAVUUS Kestävyysvaje aiempaakin suurempi:

Lisätiedot

KIINTEISTÖN KAUPPA JA OMISTAMINEN. Matti Kasso

KIINTEISTÖN KAUPPA JA OMISTAMINEN. Matti Kasso KIINTEISTÖN KAUPPA JA OMISTAMINEN Matti Kasso TALENTUM Helsinki 2014 2., uudistettu painos Copyright 2014 Talentum Media Oy ja Matti Kasso ISBN 978-952-14-2155-6 ISBN 978-952-14-2156-3 (sähkökirja) Taitto:

Lisätiedot

3 Kaupan kohde Naantalin kaupungin 12. kaupunginosan (Pirttiluoto) 39. korttelin tontti nro 3, osoitteessa Luodontie, 21110 Naantali.

3 Kaupan kohde Naantalin kaupungin 12. kaupunginosan (Pirttiluoto) 39. korttelin tontti nro 3, osoitteessa Luodontie, 21110 Naantali. 1 1 Myyjä Naantalin kaupunki, y-tunnus 0135457-2. 2 Ostaja Rakennustoimisto Laamo Oy (Y- 0829611-7) Huuhkajantie 2 21210 Raisio 3 Kaupan kohde Naantalin kaupungin 12. kaupunginosan (Pirttiluoto) 39. korttelin

Lisätiedot

Rakennus ja asuntotuotanto vuonna 2011

Rakennus ja asuntotuotanto vuonna 2011 Tekninen ja ympäristötoimiala I Irja Henriksson 12.10.2012 Rakennus ja asuntotuotanto vuonna 2011 Lahden seudun rakennusvalvonnan mukaan Lahteen rakennettiin vuoden 2011 aikana uutta kerrosalaa yhteensä

Lisätiedot

Projektien rahoitus.

Projektien rahoitus. Projektien rahoitus Mika.Lautanala@tekes.fi Miten mukaan?? Aiheita Rakennuksen elinkaarenaikainen tiedonhallinta Organisaatioiden välinen tiedonhallinta -IFC Kansainvälisyys Yhteys ohjelmapäällikköön Arto

Lisätiedot

Y-tunnus 0208852-8 Osoite: Kauppatie 109, 62200 Kauhava

Y-tunnus 0208852-8 Osoite: Kauppatie 109, 62200 Kauhava Kh 22.2.2016 liite x 1/5 Asianumero MH 833/2016, 06.04.01 KAUPPAKIRJA KAUPAN OSAPUOLET Myyjä: Ostaja: Suomen valtio, Metsähallitus Kotipaikka Vantaa, Y-tunnus 0116726-7 Osoite: PL 94, 01301 VANTAA Kauhavan

Lisätiedot

Lappeenrannan toimialakatsaus 2016

Lappeenrannan toimialakatsaus 2016 Lappeenrannan toimialakatsaus 2016 30.9.2016 Tilaaja: Lappeenrannan kaupunki Toimittaja: Kaupunkitutkimus TA Oy Tietolähde: Tilastokeskus, asiakaskohtainen suhdannepalvelu Kuvaajat: Yhteyshenkilöt: Yritysten

Lisätiedot

PÄÄKAUPUNKISEUDUN ESISOPIMUS Sivu 1/7 JUNAKALUSTO OY

PÄÄKAUPUNKISEUDUN ESISOPIMUS Sivu 1/7 JUNAKALUSTO OY PÄÄKAUPUNKISEUDUN ESISOPIMUS Sivu 1/7 VR:N OMISTAMAT PÄÄKAUPUNKISEUDUN JUNAKALUSTO OY:N OSAKKEET / ESISOPIMUS OSAKKEIDEN KAUPASTA 1. Sopijapuolet Sopijapuoli / Ostajat: (1) Helsingin kaupunki Osoite: Pohjoisesplanadi

Lisätiedot

VUODEN 2014 MAAKUNTAENNUSTEEN JULKISTAMINEN

VUODEN 2014 MAAKUNTAENNUSTEEN JULKISTAMINEN VUODEN 14 MAAKUNTAENNUSTEEN JULKISTAMINEN 9.1.14 Varsinais-Suomen Maakuntaennuste 14 on 15. Yrittäjien ja Osuuspankkien yhteistyössä laatima ja koko Varsinais-Suomen Maakuntaennusteen historian 21. Maakuntaennuste.

Lisätiedot

3d) Yes, they could: net exports are negative when imports exceed exports. Answer: 2182.

3d) Yes, they could: net exports are negative when imports exceed exports. Answer: 2182. . Se talous, jonka kerroin on suurempi, reagoi voimakkaammin eksogeenisiin kysynnän muutoksiin. Investointien, julkisen kysynnän tai nettoviennin muutokset aiheuttavat sitä suuremman muutoksen tasapainotulossa,

Lisätiedot

KIINTEISTÖNvälitys. -arviointi. Matti Kasso

KIINTEISTÖNvälitys. -arviointi. Matti Kasso KIINTEISTÖNvälitys ja -arviointi TALENTUM Helsinki 2014 Copyright 2010 Talentum Media Oy ja Kansi: Lauri Karmila Taitto: NotePad ISBN 978-952-14-2159-4 ISBN 978-952-14-2160-0 (sähkökirja) Print Best 2014

Lisätiedot

Etäisyys katoaa! Purkautuvatko kaupungit? Antti Kurvinen

Etäisyys katoaa! Purkautuvatko kaupungit? Antti Kurvinen Etäisyys katoaa! Purkautuvatko kaupungit? Antti Kurvinen 2.2.2017 Kaupungistumisen perusta taloustieteen näkökulma Jos erikoistumisesta ei ole hyötyä eikä tuotannossa ole mahdollista saavuttaa mittakaavaetuja

Lisätiedot

Lappeenrannan toimialakatsaus 2015

Lappeenrannan toimialakatsaus 2015 Lappeenrannan toimialakatsaus 2015 26.10.2015 Tilaaja: Lappeenrannan kaupunki Toimittaja: Kaupunkitutkimus TA Oy Tietolähde: Tilastokeskus, asiakaskohtainen suhdannepalvelu Kuvaajat: Yhteyshenkilöt: Yritysten

Lisätiedot

Pk-yritysbarometri, syksy Alueraportti, Pirkanmaa

Pk-yritysbarometri, syksy Alueraportti, Pirkanmaa Pk-yritysbarometri, syksy 214 Alueraportti, 1 1: Yritysten osuudet eri toimialoilla, % Teollisuus 8 Rakentaminen Kauppa 1 16 16 17 Palvelut 8 9 Muut 1 1 2 3 4 6 7 2 2: Henkilökunnan määrän muutosodotukset

Lisätiedot

Erikoistilanteita, jotka huomioidaan varallisuusharkinnassa, voivat olla esimerkiksi seuraavat:

Erikoistilanteita, jotka huomioidaan varallisuusharkinnassa, voivat olla esimerkiksi seuraavat: Varallisuuskriteerit Yleistä Tässä ohjeessa käytetään yleisesti termiä STEA-avustukset, joilla viitataan yleishyödyllisille yhteisöille ja säätiöille terveyden ja sosiaalisen hyvinvoinnin edistämiseen

Lisätiedot

Valkeakosken kaupunki (0157568-2), jäljempänä myyjä. Osoite: PL 20, 37601 Valkeakoski. , jäljempänä ostaja. Y-tunnus: Osoite:

Valkeakosken kaupunki (0157568-2), jäljempänä myyjä. Osoite: PL 20, 37601 Valkeakoski. , jäljempänä ostaja. Y-tunnus: Osoite: 1(5) KAUPPAKIRJA MYYJÄ OSTAJA KAUPAN KOHDE KAUPPAHINTA KAUPAN MUUT EHDOT Valkeakosken kaupunki (0157568-2), jäljempänä myyjä. Osoite: PL 20, 37601 Valkeakoski., jäljempänä ostaja. Y-tunnus: Osoite: Oheisen

Lisätiedot

Kauppahinta on kolmesataakahdeksantoistatuhatta kolmesataaneljäkymmentäkuusi ( ) euroa.

Kauppahinta on kolmesataakahdeksantoistatuhatta kolmesataaneljäkymmentäkuusi ( ) euroa. K A U P P A K I R J A MYYJÄ OSTAJA As Oy Kirkkonummen Masalanpuisto, 1745350-8 c/o YIT Rakennus Oy, PL 36, 00621 Helsinki (jäljempänä Myyjä) Kirkkonummen kunta, 0203107-0 PL 20, 02401 Kirkkonummi (jäljempänä

Lisätiedot

Osa 8. Markkinoiden tehokkuusanalyysin sovelluksia (M & T, Chs 6, 8-9, Pohjola)

Osa 8. Markkinoiden tehokkuusanalyysin sovelluksia (M & T, Chs 6, 8-9, Pohjola) Osa 8. Markkinoiden tehokkuusanalyysin sovelluksia (M & T, Chs 6, 8-9, Pohjola) Hyvinvointiteoria tarkastelee sitä, miten resurssien allokoituminen kansantaloudessa vaikuttaa ihmisten hyvinvointiin Opimme

Lisätiedot

3 Naantalin kaupungin 12. kaupunginosan (Pirttiluoto) 42. korttelin tontti nro 5, osoitteessa Pirttiluodontie X, 21110 Naantali.

3 Naantalin kaupungin 12. kaupunginosan (Pirttiluoto) 42. korttelin tontti nro 5, osoitteessa Pirttiluodontie X, 21110 Naantali. 1 1 Myyjä Naantalin kaupunki, y-tunnus 0135457-2. 2 Ostaja 3 Kaupan kohde Naantalin kaupungin 12. kaupunginosan (Pirttiluoto) 42. korttelin tontti nro 5, osoitteessa Pirttiluodontie X, 21110 Naantali.

Lisätiedot

Taloyhtiön tunnusluvut sijoittajan näkökulmasta. Taloyhtiö 2016 -tapahtuma Tuomas Viljamaa Suomen Vuokranantajat vuokranantajat.fi

Taloyhtiön tunnusluvut sijoittajan näkökulmasta. Taloyhtiö 2016 -tapahtuma Tuomas Viljamaa Suomen Vuokranantajat vuokranantajat.fi Taloyhtiön tunnusluvut sijoittajan näkökulmasta Taloyhtiö 2016 -tapahtuma Tuomas Viljamaa Suomen Vuokranantajat Suomen Vuokranantajat ry Suomen Vuokranantajat on valtakunnallinen vuokranantajien etujärjestö.

Lisätiedot

79 NCC TONTINVARAUSPYYNTÖ HELSINGIN RUSKEASUOLTA NCC BUSINESS PARKS -ALUEEN RAKENTAMISEKSI. Kiinnostus alueeseen. NCC Business Parks -konsepti

79 NCC TONTINVARAUSPYYNTÖ HELSINGIN RUSKEASUOLTA NCC BUSINESS PARKS -ALUEEN RAKENTAMISEKSI. Kiinnostus alueeseen. NCC Business Parks -konsepti 79 NCC TONTINVARAUSANOMUS 1 (3) 20.2.2007 Helsingin kaupunki Kiinteistövirasto (kirjaamo) Katariinankatu 1 00 1 70 TONTINVARAUSPYYNTÖ HELSINGIN RUSKEASUOLTA NCC BUSINESS PARKS -ALUEEN RAKENTAMISEKSI Kiinnostus

Lisätiedot

Espoon kaupunki Pöytäkirja 215. Kaupunginhallitus 20.06.2016 Sivu 1 / 1

Espoon kaupunki Pöytäkirja 215. Kaupunginhallitus 20.06.2016 Sivu 1 / 1 Kaupunginhallitus 0.06.06 Sivu / 68/06 0.05.05 Kaupunginhallituksen konsernijaosto 7 5..06 Kaupunginhallitus 59 8..06 5 Kiinteistö Oy Ankkurin osakkeiden myyntiä koskevan päätöksen tarkistaminen Valmistelijat

Lisätiedot

YIT-Yhtymän osavuosikatsaus 1-6/2001

YIT-Yhtymän osavuosikatsaus 1-6/2001 YIT-Yhtymän osavuosikatsaus 1-6/21 KONSERNITULOSLASKELMA (milj. euroa) 1-6/21 1-6/2 Muutos 1-12/2 % Liikevaihto 785,7 597,1 32 1 235,4 - josta ulkomaantoimintaa 145,3 95,3 52 146,4 Liiketoiminnan tuotot

Lisätiedot

Kaupan näkymät Myynti-, työllisyys- ja investointinäkymät

Kaupan näkymät Myynti-, työllisyys- ja investointinäkymät Kaupan näkymät 2011-2012 Myynti-, työllisyys- ja investointinäkymät Kaupan myynti 2010 Yht. 118,6 mrd. euroa (pl. alv) 13 % 12 % 30 % Autokauppa Tukkukauppa Vähittäiskauppa Päivittäistavarakauppa 58 %

Lisätiedot

Myyjä Kaustisen kunta, PL 10, KAUSTINEN, Kauppahinta 1. Kauppahinta on kaksikymmentäviisituhatta (25.000) euroa.

Myyjä Kaustisen kunta, PL 10, KAUSTINEN, Kauppahinta 1. Kauppahinta on kaksikymmentäviisituhatta (25.000) euroa. ASUNTOTONTIN KAUPPAKIRJA Kaupan kohde Tällä kauppakirjalla myydään ja luovutetaan seuraavin ehdoin jäljempänä kohdassa 3 mainittuun asuntotarkoitukseen ja hevostalli tarkoitukseen oheiseen karttaan merkitty

Lisätiedot

Valmetin tie eteenpäin

Valmetin tie eteenpäin Valmetin tie eteenpäin 31. heinäkuuta 2014 Pasi Laine, toimitusjohtaja Agenda 1 2 Valmetin tie eteenpäin Taloudelliset tavoitteet 2 July 31, 2014 Valmet Valmetin tie eteenpäin: strategia uudelleenhyväksytty

Lisätiedot

AVUSTETUN TOIMINNAN PERIAATTEITA JA KRITEEREJÄ. Varallisuuskriteerit

AVUSTETUN TOIMINNAN PERIAATTEITA JA KRITEEREJÄ. Varallisuuskriteerit AVUSTETUN TOIMINNAN PERIAATTEITA JA KRITEEREJÄ Varallisuuskriteerit RAY:n avustustoiminnan periaatteet - RAY:n tarkennetut varallisuuskriteerit Lain Raha-automaattiavustuksista 1 luvun 4 :n mukaisesti

Lisätiedot

FINANSSITUOTTEIDEN KÄYTTÖ MUUSSA KAUPPATOIMINNASSA. UPM-Kymmene Oyj Puunhankinta ja metsäpalvelut 04.11.2013 Esa Retva

FINANSSITUOTTEIDEN KÄYTTÖ MUUSSA KAUPPATOIMINNASSA. UPM-Kymmene Oyj Puunhankinta ja metsäpalvelut 04.11.2013 Esa Retva FINANSSITUOTTEIDEN KÄYTTÖ MUUSSA KAUPPATOIMINNASSA UPM-Kymmene Oyj Puunhankinta ja metsäpalvelut 04.11.2013 Esa Retva Kaupan vapautuminen kohti johdannaismarkkinaa Hyödykemarkkinat ovat eri kehitysvaiheessa.

Lisätiedot

Kaavio 1. Jäsenmäärän kehitys 1990-2016

Kaavio 1. Jäsenmäärän kehitys 1990-2016 Sivu 1 / 6 Liittokokous 23. 24.11.2012 Tampereen yliopisto, Kalevantie 4, Tampere 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 HALLITUKSEN ESITYS KESKIPITKÄN AIKAVÄLIN TALOUSSUUNNITTEEKSI VUOSILLE 2014-2016

Lisätiedot