SISÄLLYSLUETTELO 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT

Transkriptio

1

2 SISÄLLYSLUETTELO 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Rantsilanmäen asemakaava osa I 1.2 Asemakaava-alueen sijainti 1.3 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet 2.2 Asemakaavoitettava alue 2.3 Asemakaavan toteuttaminen 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen olosuhteista Luonnonympäristö Rakennettavuus Rakennettu ympäristö 3.2 Suunnittelutilanne Seutukaava Yleiskaava Asemakaava Muut suunnitelmat 3.3 Suunnittelutilanne 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan tavoitteet 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne 5.2 Aluevaraukset Korttelialueet Katu- ja liikennealueet 5.3 Yhdyskuntatekninen huolto 5.4 Luonnonsuojelu 5.5 Yleiset määräykset Rakentamisen suositukset 5.6 Asemakaavan toteuttamisen vaikutukset Yhdyskuntarakenne Rakennettu ympäristö, luonnonympäristö ja maisema Vesistöt ja pohjavesi Vaikutukset liikenteeseen Muut vaikutukset Ympäristön häiriötekijät 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTTAMINEN

3 ASEMAKAAVAN SELOSTUS, JOKA KOSKEE PÄIVÄTTYÄ ASEMAKAAVAKARTTAA 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Rantsilanmäen asemakaava osa I Kyseinen asemakaava on alueen ensimmäinen asemakaava. Kaavalla muodostuu KL ja KL- 1 kortteli numero 1. KAAVAN LAATIJA Kaavoitus ja Maankäyttö Oy DI Pekka Mäkiniemi ja RI Antti Hirvikallio Koulukatu 10 A LAPPEENRANTA puh (05) p.m@kaavoitus.net VIREILLETULO Kaavoituksen vireille tulosta on ilmoitettu osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtäville asettamisen yhteydessä. HYVÄKSYMISPÄIVÄMÄÄRÄT Kunnanhallitus Kunnanvaltuusto Asemakaava-alueen sijainti ja maanomistajat Alueen sijainti

4 Maanomistus 1.3 Asemakaavaselostuksen liiteasiakirjat 2 TIIVISTELMÄ 1. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (erillinen asiakirja) 2. Asemakaavakartat 1 : Huomautusten ja lausuntojen vastineet 4. Rantsilanmäen asemakaavarunko ja selostus (erillinen asiakirja) 5. Alueen valokuvia 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Luumäen kunnanhallitus päätti käynnistää asemakaavan laadinnan Jukka Rusanen Oy:n aloitteesta (KH ). Asemakaavan laatijaksi valittiin RI Antti Hirvikallio ja luontoselvityksen laatijaksi FM Juha Saajoranta. Suunnittelutyön aloituspalaveri lähtökohdista, tavoitteista ja tehtävistä lisäselvityksistä pidettiin Kaakkois-Suomen ympäristökeskuksessa Rantsilamäen asemakaavarunkoa käsiteltiin huhtikuussa Teboil Oy:n esityksestä Luumäen kunnanhallitus päätti laajentaa asemakaavaa koskemaan Teboilin omistamia tiloja. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma valmistui Alustavaa asemakaavaluonnosta esiteltiin viranomaispalaverissa Asemakaavaluonnos pidettiin MRL 62 ja MRA 30 mukaisesti nähtävillä Asemakaavaehdotus pidettiin MRL 65 ja MRA 27 mukaisesti nähtävillä välisenä aikana. Luumäen kunnanvaltuusto hyväksyi asemakaavan mukaisella päätöksellään. Asemakaava on tullut MRA 93 :n mukaisesti lainvoimaksi Asemakaavoitettava alue Asemakaava alue sijoittuu ns. Rantsilanmäen alueelle noin 4 km Taavetista itään päin valtatie 6 pohjoispuolelle. Asemakaava koskee seuraavia tiloja: Asemakaavan toteuttaminen Alueiden toteuttamisesta vastaavat kiinteistöjen omistajat.

5 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen olosuhteista Luonnonympäristö Alueen sijainti ja yleiskuvaus Alue sijaitsee Luumäen kunnassa, valtatie -6:n pohjoispuolella Rantsilanmäessä. Aluetta hallitsevat kohteen länsipuolella Shellin sekä Teboilin huoltoasemat, joista jälkimmäiseen nyt käsiteltävä kohde rajoittuu. Etelä-reunassa alue rajoittuu suoraan valtatie kuuteen. Alueen luoteisnurkassa on käytöstä poistettu soranottoalue. Kohde ei rajoitu vesialueisiin, eikä siinä esiinny turve tai suoalueita. Maaperänmuodostumista mainittakoon alueella oleva jääkauden aikainen, länsi-itäsuunnassa kulkeva kalliopaljastuma. Kohde on kokonaisuudessaan hakattu, mäntyvaltaisen taimikon ikä on paikasta riippuen vuotta. Alueen pinnan korkeusasema Teboilin huoltoaseman läheisyydessä on metriä merenpinnan yläpuolella ja kallioharjanteen laella metriä merenpinnan yläpuolella. Kasvillisuus Kalliopaljastuman lakiosaa lukuun ottamatta vallitseva metsätyyppi on Salpausselän männikkökangas, jonka kenttä/pohjakerroksessa vallitsee puolukka/ kanervatyypin kasvillisuus. Paikoin, erityisesti kallioharjanteen painanteissa mustikka on kenttäkerroksen valtalaji. Puusto on mäntyvaltaista, joskin seassa on harvakseltaan myös kuusta ja koivua. Koivun esiintyminen alueella lienee seurausta vuotta sitten toteutetusta hakkuusta. Luontodirektiivin mukaisia uhanalaisia kasveja ei maastokäynnin aikana havaittu. Maaperä Alueen luoteisreunassa olevan soranottoalueen perusteella maaperä on kallioharjanteen reunamilla hiekkaa. Humuskerros on kauttaaltaan ohut, harjanteella on nähtävissä myös kalliopaljastumia. Eläimistö Alueella on havaittu jäniksiä, supikoiria, rusakoita, oravia, tiaisia, variksia, harakoita. Maastokäynnin aikana havaittiin yksi varis. Luontodirektiivien mukaisia uhanalaisia kasveja tai eläinlajeja ei havaittu Alueiden rakennettavuus Alue soveltuu pääosin hyvin rakentamiseen. Jukka Rusanen Oy:n alueella joudutaan tekemään mittavia maansiirtotöitä, jotta alue voidaan ottaa rakentamiskäyttöön Rakennettu ympäristö Jukka Rusanen Oy:n alue on kokonaan rakentamaton. Teboilin alueella toimii kahvila ja kaksi erillistä polttoaineen jakelupistettä. Toinen on henkilöautoliikenteen ja toinen raskaan kaluston käytössä. 3.2 Suunnittelutilanne Seutukaava Etelä-Karjalan kokonaisseutukaava on hyväksytty Ympäristöministeriössä ja se on saanut lainvoiman Alue on osoitettu seutukaavassa teollisuustoimintojen alueeksi (T).

6 3.2.2 Yleiskaava Luumäen kunnanvaltuusto on hyväksynyt Taavetti-Jurvala alueen yleiskaavan Alue on yleiskaavassa osoitettu teollisuusalueeksi (TY/pv). TEOLLISUUSALUE, JOLLA YMPÄRISTÖ ASETTAA TOIMINNAN LAADULLE ERITYISIÄ VAATIMUKSIA Alue sijaitsee pohjavesialueella ja sitä koskevat kyseisen pohjavesialueen määräykset. Alue varataan sellaiselle teollisuudelle, joka ei aiheuta haittaa ympäristön asutukselle. Alue varataan myös sellaisille palveluille, jotka liittyvät alueen käyttöön tai palvelevat muuta tarkoitusta kuin asutuksen päivittäistavaramyyntiä. Aluevaraus sisältää myös alueen toiminnoille tarpeelliset liikenneväylät ja alueet, virkistysalueet ja yhdyskuntateknisen huollon alueet sekä muita alueen pääasiallisia toimintoja palvelevia tiloja. Alue on tarkoitettu asemakaavoitettavaksi ja alueella varaudutaan keskitetyn kunnallistekniikan rakentamiseen. Yleiskaavaote Rantsilanmäen alue Yleiskaavaotteessa on virhe pohjavesialueen luokituksessa. Pohjavesialue pitäisi olla I luokan aluetta Asemakaava Alueelle ei ole aiemmin laadittu asemakaavaa Muut suunnitelmat 3.3 Pohjakartta Kaakkois-Suomen tiepiiri on laadituttanut aluevaraussuunnitelman valtatie 6 parantamiseen maantien 3841 liittymän kohdalla maankäytön suunnittelun tarpeita varten vuonna Suunnitelma on valmistunut toukokuussa Alueelle on laadittu asemakaavan pohjakartta Pohjakartta on hyväksytty

7 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Tavoitteet Asemakaavoituksen yleistavoitteena on muodostaa suunnittelualueelle toimiva maankäytönratkaisu, jossa alueelle sijoittuu työpaikka- ja palvelutoimintaa, joka hyödyntää valtatie 6:n liikennevirtoja ja palvelee myös lähiympäristön asukkaita. Yleiskaavamääräyksissä alueen toteuttaminen edellyttää asemakaavan laatimista. Asemakaavalla tutkitaan rakentamisen sijoittaminen ja määrä suunnittelualueelle. Polttoaineiden jakelun turvaaminen alueella asemakaavallisesti on myös yksi detaljitavoitteista. Alueen kehittäminen ja säilyttäminen hyvänä raskaan liikenteen tauko- ja levähdyspaikkana on myös tavoitteena. 5 ASEMAKAAVA-ALUEIDEN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne 5.2 Aluevaraukset Korttelialueet Laadittava asemakaava on I vaihe koko Rantsilanmäen alueen asemakaavoitusprosessia. Asemakaavan eteläreunan rajaus perustuu aluevaraussuunnitelman liikennealueen rajaukseen. Valtatie 6 muuttuminen 4-kaistaiseksi ja tulevat eritasoliittymät vaativat nykyistä enemmän liikennealuevarauksia. Kaavan kokonaispinta-ala on 5,70 ha ja kokonaisrakennusoikeus on k-m2. Alue/korttelitehokkuudeksi muodostuu 0,30. Liikerakennusten korttelialue (KL/pv) Alueelle saa sijoittaa myymälä-, toimisto- ja ravintolatiloja. Yksittäisen myymätilan kerrosala ei saa ylittää k-m2. Toimistotilat tulee pyrkiä sijoittamaan II kerrokseen. Alueen kokonaisrakennusoikeus on k-m2. Vähittäiskaupan suuryksikön sijoittaminen alueelle on kielletty. Rakentaminen tontilla voi olla II kerroksista. Alueen suunnitellussa ja rakentamisessa on huomioitava I luokan pohjavesialueen tuomat rajoitukset. Liikerakennusten korttelialue (KL-1/pv) Alueelle saa sijoittaa myymälä-, toimisto-, huoltoasema- ja ravintolatiloja Vähittäiskaupan suuryksikön sijoittaminen alueelle on kielletty. Alueen kokonaisrakennusoikeus on k-m2. Toimistotilat tulee pyrkiä sijoittamaan II kerrokseen. Rakentaminen tontilla voi olla II kerroksista. Alueelle saa sijoittaa myös polttoainejakelun tarvitsemia tiloja ja rakennelmia. Autopaikkoja kortteliin 1 tulee varata 1 ap / 50 k-m k-m2 rakentaminen velvoittaa varaamaan alueet 340 autopaikalle. Alueen suunnitellussa ja rakentamisessa on huomioitava I luokan pohjavesialueen tuomat rajoitukset.

8 5.2.2 Katu- ja liikennealueet Alueelle ei ole osoitettu katu- tai liikennealueita. Korttelin eteläpuolinen alue on liikennealuetta, mutta se ei kuulu asemakaava-alueeseen. Korttelin eteläreunan rajaus perustuu aluevarauksen vastaavaan rajaukseen. Tontille 2 liikennöinti tapahtuu tontin 1 pohjoisrajaa pitkin ajoyhteytenä. 5.3 Yhdyskuntatekninen huolto 5.4 Luonnonsuojelu 5.5 Yleiset määräykset Alue liitetään kunnallistekniikan verkkoon. I-luokan pohjavesialue aiheuttaa sen, että alueelle on rakennettava myös sadevesiviemäröinti. Sade- ja pihavedet on johdettava pohjavesialueen ulkopuolelle. Asemakaava-alueilla maastokäynnillä ei ole havaittu suojelun kannalta merkittäviä kohteita. Koko suunnittelualue on I-luokan pohjavesialuetta ja sille annetaan määräys: Alueen käyttöä suunniteltaessa tulee huolehtia siitä, ettei alueen käyttömahdollisuuksia vesilähteenä vaikeuteta tai heikennetä pohjavesivarojen laatua. Osa-alueen rakentamista tai muita toimenpiteitä saattavat rajoittaa vesilain 1 luvun 18 (pohjaveden muuttamiskielto) ja ympäristösuojelunlain 1 luvun 7 ja 8 (maaperän- ja pohjaveden pilaamiskielto). Alueella on muu kuin polttonesteiden jakeluun liittyvien kemikaalien ja pohjavesille haitallisten jätteiden varastointi kielletty. Öljysäiliöt on sijoitettava rakennusten sisätiloihin tai suoja-altaaseen, jonka tilavuus vastaa vähintään varastoitavan öljyn enimmäismäärää. Jätevesien imeyttäminen maaperään on kielletty. Rakentaminen, ojitukset ja maankaivu on tehtävä siten, ettei aiheudu pohjaveden laadunmuutoksia tai pysyviä muutoksia pohjaveden korkeuteen. Rakennusluvan yhteydessä on esitettävä koko korttelialuetta koskeva pihajärjestely- ja istutussuunnitelma, joka on toteutettava rakentamisen yhteydessä. Aluetta rakennettaessa on otettava huomioon radon ja meluhaittojen torjuminen. Autopaikkoja on osoitettava 1 ap / 50 k-m Rakentamisen suositukset Alueen visuaaliseen ilmeeseen on kiinnitettävä erityistä huomiota. Rakennusten tulisi ulkoasultaan ja väritykseltään soveltua ympäristöön. Rakennukset tulisi suunnitella siten, että asiakkaiden sisäänkäynnit tulevat valtatie 6:n puolelta. Huolto- ja terminaalitilat tulisi sijoittaa rakennusten pohjoispuolelle. 5.6 Asemakaavan toteuttamisen vaikutukset Yhdyskuntarakenne Asemakaava tiivistää alueen nykyistä aluerakennetta ja toteuttaa myös hyvin yleiskaavan edellyttämää maankäyttöä. Suunnitellun eritasoliittymän toteutuminen luo myös hyvät edellytykset koko valtatien pohjoispuolisen maankäytön toteutumiselle Rakennettu ympäristö, luonnonympäristö ja maisema

9 Alueiden toteuttaminen ei edellytä muutoksia nykyiseen alueen rakennuskantaan nähden. Kaikki rakentaminen tulee olemaan uudisrakentamista. Luonnonympäristöä asemakaava muuttaa Jukka Rusanen Oy:n alueella. Maisemallisesti alue muuttuu melko paljon kerrosneliömetrin rakentamisen sijoittuminen alueelle on maisemallisesti merkittävää. Rakentamisesta ei kuitenkaan tule haittatekijää maisemalle. Suunnitellun rakentamisen ja Kivijärven rannan väliin jää vielä runsaasti rakentamatonta vyöhykettä Vesistöt ja pohjavedet Suunnitellulla rakentamisella ei ole vaikutusta vesistöihin tai pohjavesiin, koska alueen toteuttaminen edellyttää kohdan 5.5 mukaisten yleisten määräysten noudattamista. Teboil Oy:llä on voimassa olevat ympäristöluvat kahdelle polttoaineen jakelupisteelle. Alueen toteuttaminen aiheuttanee polttoaineen jakelun vaatimien ympäristölupien uusimisen. Sade- ja pihavedet viemäröidään ja johdetaan pohjavesialueen ulkopuolelle Vaikutukset liikenteeseen Valtatie 6 liittymäalueen pohjoispuolisen maankäytön suunniteltu toteutuminen aiheuttaa nykyiseen huoltoasemien liittymään suuria paineita. Nykyinen liittymä tuskin tulee tyydyttävällä tasolla palvelemaan liityntäliikennettä pohjoispuolelta valtatie 6:lle. Liityntäajat ja jonojen pituudet tulevat kasvamaan. Liikenneturvallisuus heikkenee entisestään, koska liittymä on jo nykyisellään vaarallinen nelihaaraliittymä. Liittymän porrastaminen parantaisi hieman liikenneturvallisuutta. Myös kaavallisesti tulisi pyrkiä mahdollisimman nopeasti tavoiteltuun lopputilanteeseen eli eritasoliittymän rakentamiseen. Se palvelisi parhaiten alueen yrityksiä ja loisi liikenteellisesti turvallisen liittymän. Uusien liittymien vaikutusten arviointia on tarkemmin käsitelty Tiehallinnon raportissa: Valtatie 6 parantaminen maantien 3841 liittymän kohdalla Muut vaikutukset Elinympäristön viihtyvyys ja virkistyskäyttö Suunniteltu alue ei vaaranna lähialueiden virkistyskäyttömahdollisuuksia. Palvelujen saatavuus Asemakaava tulee parantamaan olennaisesti alueen palvelujen tarjontaa. Taloudelliset vaikutukset Toteutuessaan alueelle on tulossa pysyvää uutta työpaikkaa. Tämä on merkittävä lisäys Luumäen kunnan työpaikkaomavaraisuuteen ja verotuloihin.

10 5.6.6 Ympäristön häiriötekijät Asemakaava ei aiheuta ympäristöhäiriöiden lisääntymistä melun, ilman tai muun suhteen. Rakentamisessa on kuitenkin huomioitava jo nykyinen liikenteen aiheuttama melu (lähinnä valtatie 6 aiheuttama). Melumittauksia ei ole alueella suoritettu. Radonista mahdollisesti aiheutuvaan haittaan tulee varautua rakennuksia suunniteltaessa. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTTAMINEN Asemakaavan toteuttaminen voi alkaa kaavan saatua lainvoiman. Kaava voidaan toteuttaa ennen uusia eritasoliittymäjärjestelyjä. Lappeenrannassa RI Antti Hirvikallio Maankäyttöinsinööri

11 Ramboll Kaavoitus ja Maankäyttö Oy Hallituskatu 7 A Koulukatu Kouvola Lappeenranta Finland Finland Puhelin: Puhelin