Kaupunginhallitus hyväksynyt

Transkriptio

1 Kaupunginhallitus hyväksynyt Äänekosken kaupunki Hirvaskankaan koillisen sektorin asemakaavan muutos ja laajennus Ehdotusvaiheen nähtävilläolo Kaavoittajan vastine lausuntoihin ja muistutuksiin 1. Keski-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus toteaa seuraavaa: a) Vanha Rannankyläntie kadun kohdalla on varauduttu kantatien 69 alittavaan kevyen liikenteen yhteyteen, jonka kohdalla LT-alueen aluevaraus saattaa olla liian pieni. Alikulkuvaraukseen liittyvä kaavamerkintä puuttuu kaavamerkintöjen selitysosasta. b) Tulee tarkistaa, että uuden Rannankyläntie kadun ja kantatien 69 liittymässä on riittävä LT-alueen aluevaraus kantatien kanavointia varten. c) Mainostornien rakennusaloja koskevat merkinnät tulee osoittaa niin, että ne sijoittuvat selkeästi LT-alueiden ulkopuolelle tonttien alueille. Kaavoitettavan alueen ulkopuolelle sijoittuva mainostornin rakennusala tulee poistaa osoittamisepäselvyystilanteiden muodostamisen välttämiseksi. d) Valtatien 4 rinnakkaistieyhteysjärjestelyihin liittyen tulee säilyttää nykyisen Rannankyläntien käyttömahdollisuus niin kauan, kun osoitettu uusi idempi Rannankyläntie katuyhteyskokonaisuus on saatu rakennetuksi kulkukelpoiseksi. e) Tärkeälle pohjavesialueen reunavyöhykkeelle osoitetun uuden polttoaineen jakeluaseman tarkemmassa sijoittamismenettelyssä tulee ottaa huomioon mm. reunavyöhykealueiden osalta ympäristöministeriön polttonesteiden jakeluasematoimintaa pohjavesialueilla koskevassa valvontaohjeessa (YM4/401/2005, ) esiintuodut edellytystarkastelut ja selvitystarpeet. a) LT-alueen aluevaraus perustuu samanaikaisesti kaavan kanssa edenneeseen kiertoliittymän suunnitteluun. Kaavaehdotukseen on jo rakennetun kiertoliittymän lisäksi jätetty voimassa olevasta asemakaavasta varaus kevyen liikenteen alikulkua varten, jonka toteuttaminen näyttää ennakoitavissa olevassa tulevaisuudessa epätodennäköiseltä. Mikäli alikulun toteuttaminen tulee ajankohtaiseksi, kaupungilla on tarvittaessa valmius laatia tarkemman suunnittelun pohjalta hanketta koskeva asemakaavamuutos. Merkitään tiedoksi, ei muutostarvetta aluevarauksen osalta. Lisätään kevyen liikenteen alikulkuvarauksen kaavamerkintä merkintöjen selitysosaan. b) Liikenneväylien suunnittelun yhteydessä on voitu varmistaa aluevarauksen riittävyys. c) Tarkistetaan mainostornien rakennusalamerkintöjen sijaintia siten, että ne sijoittuvat kokonaisuudessaan tonttien puolelle. Poistetaan ehdotuksesta kaava-alueen ulkopuolelle ns. Shellin tontille osoitettu mainostornin rakennusala. d) Nykyinen valtatien 4 rinnakkaistienä toimiva Rannankyläntie on tarkoitus liittää kaavaehdotuksen perusteella vajaan 250 metrin osalta Keskimaa Osk:n tonttiin. Kaavaehdotukseen liittyvässä maankäyttösopimuksessa Keskimaa ja kaupunki ovat hyväksyneet, että kantatien 69 ja Honkolan välinen rinnakkaistieyhteys järjestetään nykyistä Rannankyläntietä pitkin Keskimaan tontin alueella, kunnes asemakaavaehdotuksen mukainen Rannankyläntie - katu on kokonaisuudessaan valmistunut. Ei muutostarvetta. e) Saatetaan lausunto tiedoksi polttoaineen jakeluaseman lupaviranomaiselle (Äänekosken ympäristölautakunta), ei tarvetta muutokseen. Ks. myös vastine Keski-Suomen liitto toteaa lausunnossaan, ettei sillä ole huomauttamista: Hirvaskankaan koillisen sektorin asemakaava ja asemakaavan muutos on maakuntakaavan ja 4. vaihemaakuntakaavaluonnoksen mukainen (vaihemaakuntakaavaluonnos sittemmin hyväksytty maakuntavaltuustossa). Ei muutostarvetta. 3. Ympäristölautakunta ei puolla kaavaehdotusta siltä osin, joka koskee uuden polttoaineen jakeluasemavarauksen osoittamista tärkeälle pohjavesialueelle. Mikäli kaava kuitenkin toteutetaan ehdotuksen mukaisena ja ympäristölautakunnalta haetaan ympäristölupaa lain edellyttämällä tavalla, joutuu lupaviranomainen vielä harkitsemaan muutoin kuin kaavallisten seikkojen osalta luvan myöntämisedellytyksiä. Tässä yhteydessä joudutaan edellyttämään hakijalta perusteellisia tutkimuksia hydrogeologisista olosuhteista. Vaikka olosuhteet osoittautuisivat suotuisiksi, joudutaan vaatimaan tehokkaita rakenteellisia suojauksia ja laajoja tarkkailuohjelmia pohjaveden suojelemiseksi, ellei pohjavesialueen rajausta siihen mennessä ole ELY-keskuksen toimesta muutettu. Lautakunnan tarkoittama polttoaineen jakelupiste sijoittuu tontilla pohjavesialueen rajan ja muodostumisalueen rajan väliselle vyöhykkeelle (ns. reunavyöhyke) siten, että säiliöt on tarkoitus sijoittaa pohjavesialueen ulkopuolelle. Asiasta on pidetty työneuvottelu Keski-Suomen ELY:ssä Polttonesteiden jakeluasematoimintaa pohjavesialueilla koskevan Ympäristöministeriön valvontaohjeen YM4/401/2005 ja sen tulkintaan liittyvän ELY-keskuksen ympäristögeologin näkemyksen mukaan tässä tapauksessa jakelupisteen sijoittaminen pohjavesialueen reunavyöhykkeelle olisi tietyin ehdoin mahdollista. Ympäristöministeriön ohjeen mukaan reunavyöhykesijaintia voidaan alueellisen ympäristökeskuksen (nykyisin ELY) lausunnossa puoltaa, mikäli asema on rakenteeltaan ja suojauksiltaan uusimman tekniikan mukainen ja lisäksi hydrogeologiset olosuhteet vähentävät olennaisesti pohjaveden pilaantumisvaaraa. Keski-Suomen ELY on antanut lausuntonsa nyt käsittelyssä olevasta kaavaehdotuksesta eikä se vastusta reunavyöhykesijaintia. Lausunnon mukaan polttoaineen jakeluaseman tarkemmassa sijoittamismenettelyssä tulee ottaa huomioon em. valvontaohjeessa esiintuodut edellytystarkastelut ja selvitystarpeet, joihin ympäristölautakuntakin omassa lausunnossaan viittaa. Kaavaehdotuksen muuttaminen ei ole tarpeen: kaavassa on voitu todeta kaavallisten edellytysten olemassaolo polttoaineen jakeluasemavaraukselle ja

2 ympäristölautakunnan lupaharkinnassa määritellään erikseen tarkemmat mahdolliseen toteuttamiseen liittyvät lupaehdot. Ks. myös vastine 1e. 4. Teknisellä lautakunnalla ei ole huomauttamista. 5. Kari Tourunen ( ) esittää muistutuksessaan lisäsuunnittelua hulevesien ohjaukseen: hulevedet ovat valuneet Tourusen tontille jo aiemmin (mm. omakotitaloalueelta), mutta rakennustöiden vaikutuksesta vesien määrä on ennestään lisääntynyt. Kaava-alueen hulevedet tullaan johtamaan pohjoisen suuntaan eli poispäin kantatien eteläpuolella sijaitsevasta Tourusen tontista. ELYkeskuksen edustaja on neuvotellut maanomistajan kanssa kantatielle 69 rakenteilla olevan kevyen liikenteen väylän kuivatukseen liittyvistä asioista. Asemakaavaehdotuksesta erillisen kevyen liikenteen väylän hulevesiasiat ovat ELY-keskuksen seurannassa. Ei muutostarvetta. 6. Hirvaskankaan Liikekeskus Oy (tontin alueella kiinteistöt ja ) nimeää muistutuksessaan yrityksiä, jotka ovat kiinnostuneita tulemaan Hirvaskankaalle, kun alueen asemakaava mahdollistaa heidän liiketoimintakonseptinsa toteuttamisen. Yksilöidyt korjauspyynnöt asemakaavaehdotukseen ovat seuraavat: a) Rakennusalueen rajat tehdään valtuustolle esitellyn ehdotuksen mukaisesti. b) Alueen rakennusoikeus nostetaan 8000 kem2:iin, joka aiemmin on kaupungin taholta luvattu valtuustolle esitetyssä asemakaavaluonnoksessa. c) Liikennejärjestelyt muutetaan Heinolan mallin mukaiseksi niin, että henkilöautojen sisääntulo tapahtuu Vanhan Rannankyläntien kautta ja 69-tiellä risteysalueella sijaitseva liittymä suljetaan sekä kuorma-autot ohjataan uuden rinnakkaistien kautta. d) Asemakaavaan merkitään oikeus rakentaa raskaan kaluston korjaamo, jonka sijoituspaikka on yrittäjien mahdollista sijoittaa liikekeskuksen tontille haluamalleen kohdalle huomioiden rakennuksen julkisivut ja tontin käytettävyys. Rakentamisaluetta ei haluta rajattavan korjaamon osalta. e) Elintarvikekaupan rajaaminen 500 m2 poistetaan ja annetaan mahdollisuus rakentaa elintarvikekauppa käyttäjän ehdoilla vähintään 2000 m2. Asemakaavan tulee mahdollistaa Hirvaskankaan Kauppakeskuksen liittämisen Hirvaskankaan Liikekeskuksen tonttiin. Koko hanke vaarantuu, mikäli muistutuksessa mainittuja kohtia ei saada korjattua. Kaupunginhallitus on hyväksynyt ( 191 ja 192) Hirvaskankaan Liikekeskus Oy:n ja Keskimaa Osk:n kanssa neuvotellut maankäyttösopimukset, joiden osalta kaupungin puolelta keskeisiä neuvotteluja ovat käyneet kaavoituspäällikkö Olli Kinnunen, kaupunginjohtaja Hannu Javanainen ja toimitusjohtaja Jouko Varis. Maankäyttösopimukset viedään Äänekoskella kaupungin hyväksymismenettelyyn sen jälkeen, kun kaikki sopijapuolet ovat ilmoittaneet hyväksyvänsä sopimuksen siihen liittyvine ehtoineen ja velvoitteineen. Keskimaa Osk:n hallitus hyväksyi oman sopimuksensa, jota hyväksymistä odotti asemakaavan jatkokäsittely ja valmiiksi neuvoteltu maankäyttösopimus Hirvaskankaan Liikekeskus Oy:n / tj. Juha Virtanen kanssa.. Sopimukset tulevat voimaan, kun ne ovat kaikkien osapuolien allekirjoittamat ja kun aluetta koskeva asemakaavan muutoksen hyväksymispäätös on tullut lainvoimaiseksi. Sopimuksia ei ole vielä allekirjoitettu ja Virtanen on useaan otteeseen ilmoittanut ettei tule hyväksymään maankäyttösopimusta. Kaupunginhallituksen hyväksymissä maankäyttösopimuksissa sopijapuolet sitoutuvat sopimuksessa määritellyn asemakaavaehdotuksen mukaiseen rakentamiseen ja kaavan toteuttamiseen sopimusalueella edellyttäen, että sopimuksessa tarkoitetun kaavaehdotuksen hyväksymispäätös saa lainvoiman. Kaupunki oli sopimuksen mukaan kaavoittamassa Hirvaskankaan Liikekeskus Oy:lle 6000 k-m2:n rakennusoikeuden käsittävää tonttia liikenneaseman rakentamista varten ja yritys lupasi rakentaa tontille vähintään 2000 k- m2:n liikerakennuksen siten, että hankkeelle olisi haettu rakennuslupa viimeistään kahden vuoden kuluessa siitä, kun po. kaavan hyväksymispäätös on saanut lainvoiman. Kaupungin toteuttamisvastuulle määriteltiin kaavoituksen lisäksi taloudellisesti merkittävät kunnallistekniset investoinnit, joista yritykset korvaisivat osan maankäyttösopimusmaksuilla. Kaupunginhallituksen on tarkoitus purkaa päätös Hirvaskankaan Liikekeskus Oy:n kanssa tehdystä maankäyttösopimuksesta, jolloin sopimuksessa määritellyt sitoumukset ja velvoitteet eivät sido kumpaakaan sopijapuolta. Purkamisen johdosta nähtävilläolleeseen asemakaavaehdotukseen tehtävät muutokset ilmenevät kaavoittajan vastineen loppuosan kohdasta Yhteenveto. a) ja b) Kaupunginhallituksen hyväksymät maankäyttösopimukset perustuvat nyt käsittelyssä olevaan asemakaavaehdotukseen, jota on monelta osin tarkistettu verrattuna luonnosvaiheen kaavaan huhtikuussa Muistutuksessa tarkoitettaneen päivättyä kaavaluonnosta, joka oli nähtävillä kaupunginhallituksen nähtävillepanopäätöksen jälkeen Kaupunginvaltuusto ei ole tähän mennessä käsitellyt Hirvaskankaan koillisen sektorin asemakaavan muutosta ja laajennusta: valtuuston käsittelyyn kaava tulee tavanomaisen kaavoitusprosessin mukaisesti vasta hyväksymisvaiheessa. Kaupungin taholta ei ole voitu tehdä rakennusalueeseen tai rakennusoikeuteen liittyviä lupauksia kaavoituksen alkuvaiheessa: maankäyttösopimus voidaan osapuolia sitovasti tehdä vasta sen jälkeen, kun kaavaluonnos tai -ehdotus on ollut julkisesti nähtävillä (maankäyttö- ja rakennuslaki 91 b ) päivätyssä asemakaavaluonnoksessa oli po. rakennusalueen rakennusoikeudeksi merkitty 8000 k-m2 ja ABC:n tontin rakennusoikeudeksi k-m2. Kaavaehdotuksen maankäyttö ja maankäyttösopimusten sisältö perustuu Hirvaskankaan Liikekeskus Oy:lle suunnitellun rakentamisalueen

3 osalta yrityksen oman konsultin (Arkkitehtipalvelu Oy) suunnitelmiin, joiden pohjalta po. tontin rakennusoikeus on määritelty. Keski-Suomen liiton maakuntavaltuusto on hyväksynyt Keski- Suomen 4. vaihemaakuntakaavan, jossa Hirvaskankaalle esitetään vähittäiskaupan suuryksikköä ja työpaikka-alueen laajennusta itään. Kaava mahdollistaa Hirvaskankaalle vähittäiskaupan suuryksiköitä enimmäismitoitukseltaan k-m 2, kun asemakaavaehdotuksen mukainen kokonaisrakennusoikeus alueella on hieman yli k-m2. Tontin rakennusoikeuden nostamiseen 8000 k-m2:iin ei ole syytä seuraavilla perusteilla: - vaihemaakuntakaavassa Hirvaskankaalle esitetystä vähittäiskaupan suuryksiköiden kerrosalan enimmäismitoituksesta tulisi yhdelle tontille 40 % - edelliseen perustuen Hirvaskankaan jatkosuunnittelussa vähittäiskaupan suuryksiköiden tarpeisiin käytettävissä olevan kerrosalan kaavoitusmahdollisuus tuleville hankkeille vaarantuisi - maanomistajien yhdenvertaisuusperiaate tonttien (Keskimaa Osk) ja po. tontin rakennusoikeuksien määrittelyssä: kerrosalat määritelty likimain tonttien pinta-alojen suhteessa Tontin sitovaa rakennusalaa voidaan laajentaa noin 2300 m2 kaavaehdotuksen mukaisen rakennusalan etelä- ja itäpuolille vaikuttamatta merkittävästi kaavassa tavoiteltuun rakennusmassan kaupunkikuvalliseen sijoitteluun. Tontin länsiosa säilyy p merkinnällä osoitettuna pysäköimispaikkana. Jaetaan tontti kahdeksi tontiksi (länsiosalla sitova tonttijako) siten, että länsiosan tontin rakennusoikeudeksi merkitään voimassa olevan asemakaavan pohjalta 4800 k-m2 ja kaupungin omistaman itäosan tontin rakennusoikeudeksi 1200 k-m2. Tarkistetaan samalla merkintöjen selitysosassa KLH-1 - korttelialueen kaavamerkinnässä sanamuoto "Korttelialueella sallitaan polttoaineiden jakelu" muotoon "Korttelialueella sallitaan polttoaineiden jakelu erikseen osoitetuilla pj-alueilla" Ei muutosta kerrosalan nostamisen osalta. c) Hirvaskankaan ensimmäinen asemakaava on hyväksytty Äänekosken kaupunginvaltuustossa Asemakaava perustui tuolloin alueella vuosikymmeniä toimineiden huoltoasemien (Esso ja Shell) ympärille suunnitellun liike- ja toimitilarakentamisen varaan. Huoltoasemien liittymät osoitettiin kaavassa olemassa olevan tilanteen mukaisina, jonka pohjalta myös ABC-aseman (ent. Esso) nykyinen rakentaminen ja liikennejärjestelyt on toteutettu. Nyt käsittelyssä olevaan kaavaehdotukseen ja kaupunginhallituksen hyväksymien maankäyttösopimusten toteuttamiseen liittyy useita Hirvaskankaan palvelualueen liikenteen sujuvuutta ja turvallista toimintaa kohentavia hankkeita: - kevyen liikenteen väylä Hirvaskankaalta Koiviston kylälle - kiertoliittymä nykyisen Rannankyläntien risteykseen - uusi rinnakkaistie ja siihen liittyvät kanavoinnit kantatiellä 69 - kevyen liikenteen yhteys välille ABC uusi liikennemyymälä ja Spektri - kantatien 69 liittymän kaventaminen ABC:n kohdalla Em. järjestelyt ovat osaltaan johtamassa muistutuksessa esitetyn kaltaisiin liikennejärjestelyihin ja ABC:n itäpuolisen alueen liikenteellisen aseman korostumiseen, vaikka ABC aseman suoraa liittymää kantatielle 69 ei poistettaisikaan. Vaikka molempien alueella toimivien liikennemyymälöiden (ABC ja Shell) liittymien sulkemista voisi perustella liikenneturvallisuusnäkökohdilla, on liittymien poistaminen käytännössä mahdotonta. Tämä on todettu ABC:n liittymän osalta myös selvityksessä, joka on laadittu kaava-alueen liikennejärjestelyistä (FCG Finnish Consulting Group Oy, 2011): Käytännössä tämän hetken vilkasliikenteisimmän, ABC- aseman, tonttiliittymän liikennettä ei saada ohjattua Rannankyläntielle. Kantatien 69 liittymän poistaminen kaavaehdotuksesta olisi johtamassa raskaan liikenteen ja henkilöautoliikenteen turvattomaan sekoittumiseen Vanhalla Rannankyläntiellä ja ABC:n tontilla ja menettely olisi myös ristiriidassa kaupunginhallituksen hyväksymän maankäyttösopimuksen kanssa. Sallitun liittymän poistaminen olisi johtamassa kalliisiin toiminnallisiin muutoksiin olemassa olevien liikenneasemien piha-alueilla ja arvion mukaan Hirvaskankaan asema ohikulkevan liikenteen palvelupisteenä heikkenisi. d) Kaavaehdotuksessa tontin itäosaan merkitty raskaan kaluston korjaamon sijaintipaikka on Hirvaskankaan Liikekeskus Oy:n konsultin suunnitelman mukainen. Asemakaavaehdotuksessa korjaamon sijaintipaikka on määritelty osapuolten yhteisesti sopimalla tavalla rakennuksen itäpuolelle toiminnallisista, kaupunkikuvallisista ja liikenteellisistä syistä johtuen. Tarkistetaan alueen rajausta. e) Hirvaskankaan alueen suunnittelussa ja kaavoituksessa on kaupungin selkeä ja perusteltu elinkeinopoliittinen ja strateginen näkemys ollut alusta pitäen se, ettei Hirvaskankaalle sijoittuvien yritysten tule uhata Ääneseudun taajamien palveluvarustuksen säilymistä ja kehittymistä monipuoliseksi. Jo kaupunginvaltuuston hyväksymässä alueen ensimmäisessä asemakaavassa todettiin, ettei alueelle sallita kookkaiden päivittäistavaramyymälöiden sijoittumista. Aluetta on kehitetty kaupungin toimesta määrätietoisesti ja yksiselitteisesti pääasiassa ohikulkevan liikenteen ostovoiman varaan perustuvaksi palvelukeskukseksi. Vastaava linjaus on selkeästi ja kiistattomasti todettavissa myös seuraavissa Hirvaskankaan maankäyttöön ja kaupalliseen kehittämiseen liittyvissä selvityksissä: - Hirvaskankaan-Koiviston osayleiskaava (Äänekosken kaupunki 2006)

4 - Hirvaskankaan kehittämissuunnitelma (Äänekosken kaupunki, Uuraisten kunta, Ääneseudun Kehitys Oy / Suunnittelukeskus Oy 2006) - Rakenneyleiskaava 2016 (Äänekosken kaupunki 2008) - Keski-Suomen 4. vaihemaakuntakaavaan liittyvä kaupallinen selvitys (Keski-Suomen liitto / FCG Oy 2012) - Vapaa-ajan asukkaiden ja Hirvaskankaan ohi kulkevan liikenteen ostovoima ja sen vaikutus liiketilan lisätarpeeseen (Äänekosken kaupunki / Strafica Oy) Kaavaehdotus sallii maanomistajien yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti pienehköjen päivittäistavaramyymälöiden sijoittumisen paitsi tontille myös viereisille Spektrin ja ABC:n tonteille. Tontin ja Spektrin tontin yhdistäminen edellyttäisi maankäyttösopimuksen laatimista ja hyväksymistä Spektrin kiinteistön omistajan kanssa sekä kaupunginhallituksen hyväksymän maankäyttösopimuksen (Keskimaa Osk) avaamista. Tarkistettu kaavaehdotus tulisi aikanaan asettaa uudelleen nähtäville ja Hirvaskankaan laajennusalueen toteuttamisaikataulu jouduttaisiin arvioimaan uudelleen. 7. Hirvaskankaan Liikekeskus Oy tuo lisämuistutuksessaan esille Keski- Suomen maakuntakaavan perusteena pyytämälleen m2:n ruokakaupan rakennusoikeudelle sekä m2:n rakennusoikeudelle (a). Lisäksi muistutuksessa esitetään seuraavaa: b) Kaupunki on poistanut yrityksen Veli-Matti Savirannalta ostamalta tontilta rakennusoikeuden ja siirtänyt sitä kaupungin omistamalle maa-alueelle. c) Kaupungin edustajat ovat vaatineet tai ainakin suostutelleet yhtä hankkeeseen tulossa ollutta toimijaa luopumaan hankkeen yhdestä olennaisesta osasta eli 2000 m2:n ruokakaupan toteuttamisesta. Tämän jälkeen kaupungin edustajat ovat riemuissaan kertoneet hyvin laajalle joukolle, että toimija ei tarvitse kuin 400 m2:n ruokakaupan rakennusoikeuden. Menettely haittaa törkeästi yksityisen yrityksen toimintaa. a) Ei muutosta, ks. vastineet 6b ja 6e. b) Näkemys perustuu kaavaehdotuksen virheelliseen tulkintaan: ns. Savirannan alue on yksi neljästä kiinteistöstä/määräalasta, jotka muodostavat nähtävilläolleessa asemakaavaehdotuksessa liikennemyymälän rakentamista varten suunnitellun tontin Tontti, jonka rakennusoikeus on 6000 k-m2, oli suunniteltu käytettäväksi liikennemyymälän toteuttamista varten sopijaosapuolten (Hirvaskankaan Liikekeskus Oy ja Äänekosken kaupunki) hyväksymällä tavalla kaavaehdotuksen ja maankäyttösopimuksen mukaisesti: Kaupunki oli sitoutunut myymään Hirvaskankaan Liikekeskus Oy:lle tonttiin kuuluvat omistamansa osat. Asemakaavatontti on tarkoitus jakaa kahdeksi tontiksi (ks. vastine 6a ja b) ja tarkistaa rakennusalaa siten, että se ulottuu myös yrityksen Savirannalta ostamalle uuden tontin osalle. Rakennusalamerkinnällä ei ole kuitenkaan mitään vaikutusta tontin eri osien arvoon: 4800 k-m2:n rakennusoikeus koskee tarkistetun asemakaavaehdotuksen mukaista Liikekeskuksen tonttia kokonaisuudessaan eikä tontin muodostajakiinteistöillä ole erillisiä rakennusoikeuksia. Ei muutostarvetta. c) Kaupungilla on maankäyttöä ja siihen liittyvää yritystoimintaa suunnitellessaan oikeus olla yhteydessä eri tahoihin rikkomatta muistutuksessa esille tuotua salassapitovelvollisuutta. Kaupungin edustajat eivät ole tuoneet julkisuuteen yritysten nimiä, jotka ovat olleet esillä Hirvaskankaan Liikekeskus Oy:n kanssa käydyissä maankäyttösopimusneuvotteluissa. Muistutuksessa esitetty näkemys kaupungin menettelytavoista ruokakaupan kerrosala-asiassa on mielikuvituksellinen ja totuuden vastainen. 8. Hirvaskankaan Kauppakeskus Oy ( , pääosa tontin alueesta) toteaa lausunnossaan mm., että Kauppakeskus Spektrin ongelmien syyt ovat osaksi asemakaavasta johtuvia ja kaupungin velvollisuus on uudella asemakaavalla parantaa edellytyksiä, jotka auttavat Spektrin toiminnan kehittämistä. Kaavoituspäällikkö Olli Kinnusen ja toimitusjohtaja Jouko Variksen lupaus toteuttaa Hirvaskankaan asemakaava Heinolan mallin mukaisesti oli aikoinaan ratkaiseva houkutin, joka sai Juha Virtasen rakentamaan Spektrin. Yksilöidyt korjauspyynnöt asemakaavaehdotukseen ovat seuraavat: a) Rakennusoikeus nostetaan 5000 kem2:iin, jotta pystytään rakentamaan uuden nousun vaatimat laajennukset sekä huomioidaan se, että Spektri saa lisää sopivaa rakennusaluetta tonttikaupalla. b) Liikennejärjestelyt muutetaan Heinolan mallin mukaisiksi eli henkilöautoliikenne ohjataan Vanhan Rannankyläntien kautta ja raskas liikenne tulevan rinnakkaistien kautta. ABC:n liittymä 69-tieltä suljetaan vaarallisena ja toteutetaan Rannankyläntien kautta Heinolan mallin mukaisena. c) Rakennusalueen rajat merkittäisiin noudattaen asemakaavaluonnosta d) Asemakaavassa annetaan mahdollisuus sijoittaa Spektriin majoitustoimintaa sekä päivittäistavarakauppa, jonka koko on vähintään 2000 m2. e) Asemakaavan tulee mahdollistaa Spektrin liittäminen viereisiin tontteihin ja saada samat asemakaavalliset oikeudet kuin viereiset tontitkin ovat saaneet ja saavat uudessa asemakaavassa. Kaupunki on määrätietoisesti luonut edellytyksiä Hirvaskankaan palvelukeskuksen kehittymiselle pääasiassa ohikulkevan liikenteen ostovoiman varaan perustuvan yritystoiminnan menestyväksi sijaintipaikaksi. Kaupunki luo toiminnalle kaavalliset edellytykset julkisen kaavoitusmenettelyn kautta ja yrittäjä ottaa vastuun hankkeiden toteuttamisesta kaavan ja lainsäädännön määrittelemissä rajoissa. Kaupunkikonsernin viranhaltijoiden lupauksilla ei ole voinut olla muistutuksessa esitettyä vaikutusta: Hirvaskankaan asemakaava hyväksyttiin kaupunginvaltuustossa , kun Spektrille haettiin rakennuslupaa vasta runsaat kaksi vuotta myöhemmin (rakennuslupa myönnetty ). Yrittäjän on täytynyt olla hankkeeseen ryhtyessään selvillä asemakaavan liikennejärjestelyistä.

5 a) Spektrin tontin rakennusoikeudeksi on asemakaavaehdotuksessa merkitty voimassa olevan asemakaavan ja toteutuneen tilanteen pohjalta 3900 k- m2, minkä lisäksi tontin takaosaan on kaavoitettu 400 k-m2:n rakentamismahdollisuus varastorakennusta varten. Spektrin tontti on Hirvaskankaan liiketonteista ns. Ericalin tontin ohella tehokkaimmin rakennettu eikä omistajan kanssa ole laadittu maankäyttösopimusta, minkä tulisi olla perusteena vähäistä suuremmille asemakaavan sisältöä koskeville muutoksille. Lisäksi tontin rakennusoikeuden nostamiseen 5000 k-m2:iin ei ole syytä seuraavilla perusteilla: - vaihemaakuntakaavassa Hirvaskankaalle esitetty kerrosalan enimmäismitoitus: Spektrin tontille tulisi 25 % Hirvaskankaalle esitetystä k-m2:n vähittäiskaupan suuryksiköiden rakennusoikeudesta - edelliseen perustuen Hirvaskankaan jatkosuunnittelussa vähittäiskaupan suuryksiköiden tarpeisiin käytettävissä olevan kerrosalan kaavoitusmahdollisuus tuleville hankkeille vaarantuisi - maanomistajien yhdenvertaisuusperiaate: Spektrin tontin rakennusoikeuden ja tontin pinta-alan perusteella laskettu tonttitehokkuusluku on noin kaksinkertainen verrattuna viereisiin tontteihin ja ja hieman korkeampi kuin asemakaavaehdotuksen uusilla KL-5 alueilla b) Ei muutosta, ks. vastine 6c. c) Nähtävillä olleen asemakaavaehdotuksen sisältöön on päädytty useiden eri vaihtoehtotarkastelujen jälkeen ja ehdotus poikkeaa monelta osin luonnosvaiheen kartasta. Esitetty muutos edellyttäisi kaupunginhallituksen hyväksymän maankäyttösopimuksen avaamista ja se johtaisi uusien neuvottelujen käymiseen maankäyttösopimusten sisällöstä ja tarkistetun kaavaehdotuksen asettamiseen uudelleen nähtäville. Samalla Hirvaskankaan laajennusalueen toteuttamisaikataulu jouduttaisiin arvioimaan uudelleen. Ei muutosta, ks. myös vastine 6. d) Spektrin tontin kaavamerkintää voidaan täydentää majoitustoiminnan osalta: tontti soveltuu majoitustoiminnalle yhtä hyvin kuin viereiset KLH-1 merkinnällä osoitetut tontit. Päivittäistavarakaupan osalta ei muutosta, ks. vastine 6e. e) Tonttien (Spektrin tontti) ja yhdistäminen edellyttäisi maankäyttösopimuksen laatimista ja hyväksymistä Spektrin kiinteistön omistajan kanssa sekä kaupunginhallituksen hyväksymän maankäyttösopimuksen (Keskimaa Osk) avaamista. Tarkistettu kaavaehdotus tulisi aikanaan asettaa uudelleen nähtäville ja Hirvaskankaan laajennusalueen toteuttamisaikataulu jouduttaisiin arvioimaan uudelleen. Yhteenveto : Kaupunginhallituksen on tarkoitus purkaa hyväksymänsä Hirvaskankaan Liikekeskus Oy:n maankäyttösopimuspäätös, jolloin sopimuksessa määritellyt sitoumukset ja velvoitteet eivät sido kumpaakaan osapuolta. Nähtävillä olleeseen kaavaehdotukseen esitetään tehtäväksi seuraavat muutokset: - siirretään mainostornien rakennusalamerkinnät kokonaisuudessaan tonttien puolelle (tontit ja ) ja poistetaan merkintä kaava-alueen ulkopuolella sijaitsevalta Shellin tontilta (ks. vastine 1c) - lisätään majoitustilat tontin (Spektri) kaavamerkintään (ks. vastine 8d) - korttelin 1500 tontti 4 (KLH-1) jaetaan kiinteistörajan mukaan kahdeksi erilliseksi tontiksi ja tonteille merkitään sitova tonttijako (ks. vastine 6a ja b) - kaavaehdotuksen rakennusoikeus 6000 k-m2 jaetaan siten, että länsitontille merkitään voimassa olevan asemakaavan mukaisesti 4800 k-m2 ja itäosalle 1200 k-m2 (ks. vastine 6a ja b). länsitontilla väljennetään rakennusaloja huomattavasti ja jonkin verran myös itäosalla: kaavassa tulee varautua KLH-1 - alueen toteutumiseen kahtena hankkeena (ks. vastine 6a ja b) - itäosalla täsmennetään polttoaineen jakeluaseman alueen (pj) sijaintia laajentaen aluetta myös pohjavesialueen rajan (pv-2) ulkopuolelle. - lisätään kevyen liikenteen alikulkuvarauksen kaavamerkintä merkintöjen selitysosaan (ks. vastine 1a) - tarkistetaan merkintöjen selitysosassa KLH-1 -, KL-4 - ja KL-5 - korttelialueiden kaavamerkinnässä sanamuoto "paljon tilaa vaativan erikoistavaran myymälöitä" muotoon "paljon tilaa vaativan erikoistavaran kaupan myymälöitä" - tarkistetaan merkintöjen selitysosassa KLH-1 - korttelialueen kaavamerkinnässä sanamuoto "Korttelialueella sallitaan polttoaineiden jakelu" muotoon "Korttelialueella sallitaan polttoaineiden jakelu erikseen osoitetuilla pj-alueilla" (ks. vastine 6a ja b) Muutokset tai osa niistä on maankäyttö- ja rakennusasetuksen 32 :ssä tarkoitettuja olennaisia muutoksia. Kaavaehdotuksen uudelleen nähtäville asettaminen ei ole tarpeen, jos muutokset koskevat vain yksityistä etua kuten tässä ja niitä osallisia, joita muutokset koskevat, kuullaan erikseen. Muutosten johdosta on tarkoitus kuulla seuraavia: Hirvaskankaan Liikekeskus Oy, Hirvaskankaan Kauppakeskus Oy, Erical Oy, Osuuskauppa Keskimaa ja Ääne-

6 seudun Energia Oy. Pääosa muistutuksissa 6-8 esitetyistä muutoksista on ristiriidassa kaupunginhallituksen hyväksymän maankäyttösopimuksen kanssa. Muistutusten hyväksyminen edellyttäisi uusia neuvotteluja maankäyttösopimusten sisällöstä. Lisäksi muutokset olisivat johtamassa MRA 32 :ssä tarkoitettuihin sellaisiin kaavaehdotuksen olennaisiin muutoksiin, mikä edellyttäisi tarkistetun kaavaehdotuksen asettamista aikanaan uudelleen nähtäville. Hirvaskankaan laajennusalueen toteuttamisaikataulu viivästyisi hankkeiden rahoitukselle määritellyistä suoritusajoista.