Rakennusteollisuus RT ry:n kannanottoja asuntojen hintoihin ja vuokraasuntotuotantoon

Transkriptio

1 1 (5) Ympäristö- ja viestintäministeri Krista Kiuru Asuntopoliittisen toimenpideohjelman valmisteluryhmä Asuntopoliittinen toimenpideohjelma :n kannanottoja asuntojen hintoihin ja vuokraasuntotuotantoon Liittoyhteisöömme kuuluu noin jäsenyritystä. Edustamme urakoinnin, projektikehityksen ja rakennustuoteteollisuuden kaikkia aloja lukuun ottamatta sähköurakointia ja lasiteollisuutta. Jäsenyritystemme liikevaihto on yhteensä noin 15 miljardia euroa vuodessa. Suomessa rakennetaan noin uutta kerros- tai rivitalohuoneistoa vuodessa. Luvussa ovat mukana sekä vuokra- että omistusasunnot. Näistä noin on sellaisia vapaarahoitteisia omistusasuntoja, joissa jäsenyrityksemme toimivat perustajaurakoitsijoina, eli ne sekä rakentavat että myyvät asunnot. Vuokra-asunto- ja liiketilakohteissa jäsenyrityksemme toimivat joko pelkästään urakoitsijoina tai ne tekevät projektikehitystä rakennuttajien kumppaneina. Tällöin rakennusyritys etsii rakennuttaja-asiakkaalle tontin, perustaa sille yhtiön, suunnittelee kohteen ja luovuttaa asiakkaalle valmiin rakennuksen. Joissakin hankkeissa rakennusyritys hankkii asiakkaalle myös vuokralaiset kohteeseen tai osallistuu muutoin palvelutoiminnan suunnitteluun tai rakennuksen ylläpitoon. Lähtökohtaisesti jäsenyritystemme toimintaan ei kuulu kuitenkaan esimerkiksi vuokraasuntojen omistaminen ja vuokraaminen. Tästä syystä vuokra-asuntojen määrä riippuukin niitä omistavien tahojen, kuten kuntien, vakuutusyhtiöiden ja muiden rakennuttajaorganisaatioiden toiminnasta ja kiinnostuksesta. Asuntojen hinnat verrattuna ihmisten tulotasoon Asuntojen hinnat ovat kohonneet jatkuvasti, mutta ihmisten ansiotaso on noussut samaa tahtia. Pääkaupunkiseudulla omistusasuntojen hinnat ovat kuitenkin nousseet ansiokehitystä nopeammin ja myös vuokrat koettelevat maksukyvyn rajoja. (Liite) Mistä asuntojen hinnat muodostuvat? Asuntojen hinnat muodostuvat useista tekijöistä. Merkittäviä kustannuseriä työvoima- ja materiaalikulujen lisäksi ovat VTT:llä teettämämme selvityksen mukaan uuden asunnon hinnasta noin 40 prosenttia on erilaisia veroja ja veronluontoisia maksuja. Tontin hintaa asunnossa on keskimäärin prosenttia lähinnä sijainnista riippuen. PL 381 (Unioninkatu 14) Helsinki puh faksi

2 2 (5) Rakentamiskustannuksia nostavat muun muassa kuntien perimät maankäyttömaksut ja liian yksityiskohtaiset kaavamääräykset. Rakennusliikkeiden katteiden osuus asunnon hinnasta on yleensä melko pieni, etenkin kun ottaa huomioon toimintaan liittyvän suuren riskin ja hankkeeseen sidotun suuren pääoman. Kannattavuusselvityksemme mukaan talonrakennusyritysten keskimääräinen käyttökate vuonna 2010 oli 4,9 ja tulos 4,2 %. Kirjanpidollinen tulos oli keskimäärin 1,4 %. Kuinka kustannuksiin ja asuntojen hintoihin voidaan vaikuttaa? Asuntojen hinnat määräytyvät viime kädessä markkinoilla. Tällä hetkellä ongelma on se, että asuntotuotannon kustannukset ovat niin suuria, että hintakilpailulle ja edullisempien tuotteiden kehittämiselle näyttää jäävän niukasti tilaa. Asuntojen hintoihin vaikuttaminen edellyttää näkemyksemme mukaan mm. seuraavia toimia: 1 Kaavoitettujen tonttien määrää tulisi lisätä Suurimmissa kaupungeissa riittävä ja kohtuuhintainen tonttitarjonta on tehokkain keino sekä lisätä asuntotuotantoa että hillitä vuokrien ja omistusasuntojen hintojen nousua. Mikäli asuntojen kysyntä on tarjontaa suurempi, hinnat hilautuvat vääjäämättä ylöspäin. Kuntia tulisikin velvoittaa ja kannustaa tonttitarjonnan lisäämiseen. Samalla pitäisi selvittää, voitaisiinko maanomistajalle antaa enemmän kaavoitusoikeutta tai ainakin vahvempi aloiteoikeus kaavoituksen liikkeelle saamiseksi. 2 Kaavoituksen yksityiskohtaisuutta tulisi vähentää Maankäyttö- ja rakennuslakia tulisi arvioida sen selvittämiseksi, voitaisiinko lakia tarkentaa siltä osin, mitä kaavoissa saa ylipäätään määrätä ja mitä ei. Nykyisin kaavamääräykset ovat usein erittäin yksityiskohtaisia ja kalliita ottaen huomioon, että rakentamisessa tulee joka tapauksessa noudattaa rakentamismääräyksiä. Liiallinen yksityiskohtaisuus työllistää myös rakennusvalvontaviranomaisia, kun kaavamääräyksiin joudutaan hakemaan poikkeuksia lupavaiheessa. Usein kaavamääräyksiä voitaisiin huomattavasti väljentää huonontamatta merkittävästi alueen käyttäjille tärkeitä esteettisiä arvoja tai laatua. Tästä näkökulmasta ongelmia liittyy erityisesti seuraaviin kaavamääräyksiin: autopaikat, joiden osalta kustannuksiin vaikuttaa sekä autopaikkojen määrä että se, mihin ne on kaavan mukaan sijoitettava kaavamääräykset runkosyvyyksistä, talojen korkeudesta ja massoittelusta parvekemääräyksiin liittyvillä yksityiskohdilla on huomattava merkitys rakennuksen kustannuksiin. Esimerkkeinä mainittakoon vaatimukset sisäänvedetyistä ja ripustetuista parvekkeista. Materiaalimääräykset, runko- ja julkisivumateriaalit kaupunkikuvallinen näkökulma, joka on tärkeä, mutta jonka yhteydessä tulisi arvioida myös haluttujen seikkojen hinta laatusuhdetta ja merkittävyyttä asiakkaiden kannalta yhteistilojen lisääminen.

3 3 (5) Kaavamääräyksien väljentäminen on tärkeää myös uusien energiatehokkuusmääräysten vuoksi, jotta näiden kustannusvaikutukset jäisivät mahdollisimman vähäisiksi. Kaavamääräysten tulee mahdollistaa rakennusten optimaalinen massoittelu ja sijoittelu tontille sekä sallittava tarpeenmukaisten auringonsuojarakenteiden käyttö. 3 Maankäyttömaksujen määräämisperusteet tulisi arvioida ja tarkentaa Maankäyttö- ja rakennuslain ja sen perusteluiden mukaan kaavoituksen yhteydessä perittävien maankäyttömaksujen tulisi pohjautua lähinnä infran rakentamisen kustannuksiin. Käytännössä useat kunnat pyrkivät perimään maankäyttömaksuina mahdollisimman suuret summat eivätkä perustele perimiään summia. Perustelujen puuttuminen aiheuttaa epätietoisuutta maksujen oikeellisuudesta. Mikäli maanomistaja ei suostu vaadittaviin korvauksiin, kaavaa ei nykyään käytännössä viedä eteenpäin tai sitten uhkana on pakkokeinojen käyttö. Kun kaavaa ei viedä eteenpäin, eivät kunnat käytännössä joudu soveltamaan maankäyttö- ja rakennuslain mukaisia kehittämiskorvaussäännöksiä, joiden kautta maanomistajalle maksettavaksi tuleva summa joutuisi arvioitavaksi lain perusteluiden näkökulmasta. Maankäyttömaksusäännöksiä tulisikin arvioida niiden kustannusvaikutusnäkökulmasta. Kunnille voitaisiin esimerkiksi asettaa velvollisuus maankäyttömaksujen perustelemiseen. Mikäli maankäyttömaksusta ei päästä sopimukseen, voitaisiin säännöksiä muuttaa siten, että maanomistajalla olisi aina mahdollisuus saattaa kunnan esittämä maksu arvioitavaksi lain kehittämiskorvaussäännösten mukaan. 4 Viranomaisten toimivallat tulisi selkeyttää ja luottamuksensuojaa jo annettuihin päätöksiin tulisi lisätä Saamme liittoon paljon palautetta ja käytännön kokemuksia yrityksiltä tilanteista, joissa rakentamismääräysten ja muun säännöstön tulkinnat vaihtelevat kunta- ja jopa virkamieskohtaisesti. Vaihtelevien tulkintojen ongelma todettiin jo ympäristöministeriön normitalkooraportissa (YMra10/2009). Yritysten näkökulmasta vaihtelevat tulkinnat aiheuttavat epävarmuutta ja sitä kautta ylimääräistä työtä, kustannuksia ja riskiä tulkintojen muuttumisesta vielä jopa rakennuksen vastaanottovaiheessa. Vaihtelevat tulkinnat kertovat tietenkin siitä, että määräykset ovat useilta osin liian tulkinnanvaraisia niin yrityksille kuin viranomaisillekin. Määräyksiä pitäisikin niitä laadittaessa ja uusittaessa arvioida tästä näkökulmasta. Tulkinnanvaraisuus ei näytä käytännön toiminnassa aiheuttavan joustoa vaan päinvastoin. Viranomaiset ottavat asioihin ehdottomia kantoja, ja rakennusliikkeiden ja niiden asiakkaiden ainoaksi mahdollisuudeksi jää sopeutua kulloiseenkin tilanteeseen. Määräysten selkeyttämisen lisäksi tulisi pohtia sitä, ovatko viranomaisten toimivaltasäännökset riittävän selkeitä ja onko riittävän selkeästi määritelty, missä vaiheessa viranomaisten tulee antaa kannanottonsa, missä muodossa ne tulee antaa (kirjalliset lausunnot) ja mikä on niiden sitovuus. Yhteentörmäyksiä tulee käytännössä mm. tilanteissa, joissa samasta asiasta lausuvat sekä palo- että rakennusvalvontaviranomaiset.

4 4 (5) Vuokra-asuntotuotannon edistäminen 1 Sekä yksityisiä että yleishyödyllisiä rakennuttajia tulisi aktivoida Vuokra-asuntojen määrän osalta avainkysymys on se, kuinka vuokra-asuntojen rakennuttajia voidaan aktivoida. Perinteisistä rakennuttajista mm. kuntien rooli on jäänyt pieneksi aiesopimuksista huolimatta. Kunnat myös tietoisesti esimerkiksi laatuja hintatasoa nostavilla kaavamääräyksillä pyrkivät saamaan asukkaikseen omistusasuntotuotantoon tai vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin muuttavia ihmisiä. Myöskään yleishyödylliset yhteisöt eivät ole merkittävästi lisänneet asuntokantaansa. Vaikuttaa siltä, että niiden toimesta vuokra-asuntotilanteeseen ei ole tulossa nopeaa muutosta. 2 Vuokra-asuntojen tuotantoon uusi malli Käytännössä tulisi pyrkiä aktivoimaan vuokra-asuntorakennuttajiksi myös yksityisiä toimijoita 1. Käsityksemme mukaan heidän mukaan saamisensa edellyttää erityisesti kahta asiaa, jotka ovat rahoituksen varmistaminen ja vuokra-asuntosidonnaisuusajan mitoittaminen oikein. Esitämmekin tästä näkökulmasta uutta vuokra-asuntojen tuotantomallia, joka muotoutuisi seuraavista elementeistä: Tällä hetkellä maassamme on käytössä yleishyödyllisyyssäännösten ulkopuolella oleva vuokra-asuntojen rakentamisen välimalli (856/2008), jossa tukielementtinä on valtion täytetakaus. Mallin käyttöä varten on tälle vuodelle osoitettu 250 milj. euron takausvaltuus. Mallissa toteutuu jo yksi sijoittajien edellyttämä elementti eli rahoituksen varmistaminen. Esitämme, että lakia muutettaisiin siten, että lain edellyttämä 20 vuoden vuokralla pitämisvelvoite lyhennettäisiin 10 vuoteen. Uskomme, että muutos voisi saada sijoittajat kiinnostumaan nykyistä enemmän vuokra-asuntotuotannosta. Uskomme myös, että velvoiteajan lyhentäminen ei välttämättä tarkoittaisi sitä, että asunnot poistuisivat vuokrakäytöstä minimiajan kuluttua. Kulloisenakin vuonna päätettävien määrärahojen kautta näin tuotettujen asuntojen määrää voitaisiin säädellä ja kohdistaa rakentamisen työllisyyden kannalta heikoille vuosille. 3 ARAn tukiehtojen kokonaistarkastelu Nykyisin käytössä olevat mekanismit eivät ole taantuma-ajan välimallia lukuun ottamatta houkutelleet riittävästi rakennuttajia vuokra-asuntotuotantoon. Katsommekin, että tulisi tehdä selvitys siitä, kuinka onnistuneita ARAn tukimuodot ovat olleet tuotannon käynnistämisen houkuttelevuuden ja muiden tavoitteiden onnistumisen kannalta ja kuinka niitä voitaisiin edelleen kehittää. 1 Yksityisten toimijoiden mukana tulevasta volyymipotentiaalista meillä on tuoreita kokemuksia viime vuosina toteutettujen välimallikohteiden myötä: Korkotuetulla välimallilla tehtiin nopealla aikataululla asuntoa. Koko rakentamisen hinta oli noin 840 miljoonaa euroa. Veroja ja veronluontoisia tuloja kertyi noin Työllistettiin yli ihmistä.

5 5 (5) Pidimmekin onnistuneena ratkaisuna esimerkiksi sitä, että vuoden 2012 ARA-tukien päätöksessä lisättiin ASO-asunnoille tarkoitettuja määrärahoja. Käytännön tasolla ASO-asuntojen tuotantoon on kiinnostusta sekä rakennuttajilla, urakoitsijoilla että asuntoa etsivillä. ASO-asunnot soveltuvat käsityksemme mukaan myös monille vuokra-asuntoa etsiville ja toisaalta vapauttavat vuokra-asuntoja niitä etsiville, mikä voisi helpottaa kroonista vuokra-asuntopulaa erityisesti kasvukeskuksissa. 4 Urakoitsijoilla ja tuoteteollisuudella on halukkuutta toteuttaa vuokraasuntotuotantoa Rakennusteollisuudella eli käytännössä urakoivilla ja rakennustuotteita valmistavilla jäsenyrityksillämme on kiinnostusta rakentaa ja tuottaa vuokra-asuntoja, vaikkakin ne ovat rakennusliikkeille kannattavuudeltaan yleensä heikkoja. Vuokra-asuntotuotannossakin tulisi kuitenkin päästä entistä enemmän pois pelkästä hintakilpailusta ja hyödyntää niin kaavoitus kuin suunnitteluvaiheessa myös urakoitsijoiden asiantuntemusta sen suhteen, kuinka erilaiset ratkaisut vaikuttavat lopputulokseen ja rakennettavuuteen. Tarmo Pipatti toimitusjohtaja Liite

6 Vanhojen asuntojen hinnat, 1983= Vanhojen asuntojen hintaindeksi deflatoituna ansiotasoindeksillä Vanhojen asuntojen hintaindeksi Lähde: Tilastokeskus