5/ Koulutustilaisuus: Taloyhtiöiden peruskorjaukset. Liitto tarjoaa jäsenilleen maksuttomat

Transkriptio

1 5/ 2007 Koulutustilaisuus: Taloyhtiöiden peruskorjaukset Liitto tarjoaa jäsenilleen maksuttomat kotisivut Kiinteistön omistajien varauduttava energiatodistuksiin Oulu edullisin indeksitalovertailussa Kiinteistöpalvelualalle neuvottelutulos Talousarvio-ohje vuodelle 2008

2 Hyvän asumisen puolesta 2 OULUN LÄÄNIN KIINTEISTÖYHDISTYS Jäsenlehti 5/2007 Julkaisija Oulun läänin Kiinteistöyhdistys ry Kirkkokatu 19 A OULU Puh. (08) Faksi (08) oulu@kiinteistoliitto.fi Vastaava toimittaja Pekka Luoto Puh. (08) , pekka.luoto@kiinteistoliitto.fi Tulostus Multiprint Oulu Kansikuvan 3D-mallinnus Arkkitehtitoimisto Jukka Tikkanen Oy, kuva Oulun kaupungin Matkailupalvelut Osoitelähde Oulun läänin Kiinteistöyhdistyksen jäsenrekisteri Osoitteenmuutokset Puh. (08) Faksi (08) oulu@kiinteistoliitto.fi tai takasivun osoitteenmuutos kaavakkeella ISSN X SISÄLLYS YHDISTS TIEDOTTAA... 4 KIINTEISTÖLIITTO TIEDOTTAA:... 4 KIINTEISTÖLIITOLTA MAKSUTTOMAT NETTISIVUT TALOYHTIÖLLE...4 INDEKSITALOVERTAILU ROSSILAHTI KAIPAA LUOVIA RATKAISUJA ASUNTOKANNAN JA -ALUEIDEN KEHITTÄMISEEN...6 AJANKOHTAISTA... 6 KIINTEISTÖN OMISTAJIEN VARAUDUTTAVA ENERGIATODISTUKSIIN...6 SUOMEN PERUSKARTASTO SAATU SÄHKÖISEEN MUOTOON...7 TALVIKUNNOSSAPITOA KOSKEVIEN SOPIMUSTEN TARKASTAMINEN AJANKOHTAISTA...8 SELVITYSTYÖ TONTTITARJONNAN EDISTÄMISEKSI JATKUU...8 SUOMEN TALOKESKUS JA AGENTEQ SOLUTIONS YHDISTÄVÄT LIIKETOIMINTOJAAN...9 RAKSYSTEMS MYYTY...9 ISMO LIEVOSESTA VUODEN ISÄNNÖITSIJÄ LAINSÄÄDÄNTÖ JA OIKEUSKÄYTÄNTÖ VÄLITYSPALKKION SAA SISÄLLYTTÄÄ VUOKRAAN...10 YLEISEN ASUMISTUEN HALLINNOINTI SOSIAALI- JA TERVEYSMINISTERIÖÖN...10 OIKEUSMINISTERIÖ ASETTI TOIMIKUNNAN KEHITTÄMÄÄN HALLINTOLAINKÄYTTÖÄ...10 TYÖRYHMÄ VALMISTELEMAAN LAUTAMIESJÄRJESTELMÄN UUDISTAMISTA...11 OIKEUSTAPAUKSET...11 TUTKIMUS KA KEHITYS VTT:LTÄ UUSIA TOIMINTAMALLEJA KIINTEISTÖJEN PUTKISTOKORJAUKSIIN...12 TEKES KÄYNNISTÄÄ KESTÄVÄN YHDYSKUNNAN TEKNOLOGIAOHJELMAN...13 ISÄNNÖINTIALALLA HYVÄT PALKAT JA TIIVIS TYÖTAHTI...13 MARKKINAT JA SUHDANTEET KIINTEISTÖPALVELUALALLE NEUVOTTELUTULOS...14 PANKINJOHTAJIEN USKO KIINTEISTÖIHIN SIJOITUSKOHTEENA HORJUU...14 ASUNTO-OSAKEYHTIÖIDEN HOITOKULUT NOUSIVAT VUONNA ,9 %...15 UUDISRAKENTAMISEN VOLYYMI KASVOI 13,2 PROSENTTIA VUODESSA...15 RAKENTAMINEN LISÄÄNTYI 6 % HEINÄKUUSSA...15 RAKENNUSKUSTANNUKSET NOUSSEET VUODESSA 5,8 PROSENTTIA...16 INFLAATIO ELOKUUSSA 2,3 PROSENTTIA...16 TALOUS- JA VEROASIST VUODEN 2008 KORKOTUKILAINAT JA AVUSTUKSET HAETTAVANA...16 JULKAISUT JA TAPAHTUMAT...17 LAKIMIES VASTAA VUODEN 2008 TALOUSARVIO-OHJE... 19

3 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys TALOYHTIÖIDEN PERUSKORJAUKSET Putkistokorjaukset julkisivu- ja parvekekorjaukset. vesikatot ym. AIKA Keskiviikkona alkaen klo PAIKKA Oulun Maakuntakirjasto, Pakkalansali, Kaarlenväylä 3 OHJELMA: Tilaisuuden avaus, toiminnanjohtaja Pekka Luoto Isännöitsijän ja hallituksen rooli peruskorjauksissa, miten korjaukset suunnitellaan osakkeenomistajien ehdoilla? Isännöitsijä Mauri Niemelä strategia ja PTS hankesuunnittelu asumistottumuksien muutosten huomioon ottaminen talotekniikan saneeraukset hallitus ja isännöitsijä suunnittelun ohjauksessa ja tiedotus OCI- tietopalvelut ja palvelujärjestelmät, tutkimusprofessori Timo Aho työkalu taloyhtiöiden tulevien hoitokulujen arviointiin tietokantojen hyödyntäminen isännöinnissä ja kiinteistönpidossa KAHVITAUKO Hankkeenvetäjän ja valvojan rooli peruskorjauksissa, insinööri Vesa Jokitalo hankesuunnittelu milloin hankkeenvetäjä tai valvoja tulevat mukaan kuntoarviot ja tutkimukset urakkakilpailun järjestäminen urakkasopimusten laatiminen aikataulutus urakan toteuttaminen Urakoitsijan näkökulma, rakennusmestari Tuomo Majava säästöjen etsiminen lisä- ja muutostöiden minimointi voiko urakoitsija olla mukana jo suunnitteluvaiheessa? aikataulutus lisärakentaminen yhtenä rahoituskeinona LOPPUKESKUSTELU Ilmoittautumiset mieluimmin heti tai viimeistään perjantaina mennessä puh , fax , pekka.luoto@kiinteistoliitto.fi. Tilaisuus on maksuton jäsentalojen hallituksen jäsenille ja isännöitsijöille, muille 100 euroa/ henkilö. Tervetuloa

4 Hyvän asumisen puolesta 4 YHDISTS TIEDOTTAA Taloyhtiöiden peruskorjaukset Yhdistys järjestää 7.11 klo koulutustilaisuuden, jonka aiheena on taloyhtiöiden peuskorjaukset ( putkisto- julkisivu, katto- ym.) Tilaisuus järjestetään Oulun Maakuntakirjaston Pakkalan salissa. Ilmoittautuminen viimeistään perjantaina Tilaisuus on maksuton jäsentalojen hallituksen jäsenille ja isännöitsijöille, muille 100 euroa/ henkilö. KIINTEISTÖLIITTO TIEDOTTAA: KIINTEISTÖLIITOLTA MAKSUTTOMAT NETTISIVUT TALOYHTIÖLLE Suomen Kiinteistöliitto on huolestunut asuintalojen tiedotusongelmista. Asukasviestinnän tehostamiseksi Kiinteistöliitto tarjoaa maksutta jäsentaloyhtiölleen nettisivut. Taloyhtiösivujen avaaminen on yksi Suomen Kiinteistöliiton 100- vuotisjuhlavuoden tapahtumista, joilla liitto juhlistaa merkkivuottaan yhdessä jäsentensä kanssa. Tutkimusten mukaan asukkaisiin kohdistuva viestintä ja tiedonkulku eri osapuolten välillä muodostavat usein asuintalon suurimman ongelma-alueen. Suurten perusparannushankkeiden yhteydessä tiedotusongelmat vielä kärjistyvät. Kiinteistöliiton Taloyhtiösivujen lähtökohta on asukaskeskeisyys. Tiedonvälitys painottuu kohtuuttomasti yhtiökokouksiin, joissa yhdellä kerralla tarjottavaa tietotulvaa osakkaiden on vaikea hahmottaa ja sisäistää. Asuntoosakeyhtiölain mukaan osakkaalla on kyselyoikeus yhtiökokouksessa, minkä vuoksi yhtiökokouksen asema tiedonvälittämisessä on korostunut. Yhtiökokouksen lisäksi tarvitaan myös paljon muita viestinnän välineitä ja kanavia. Hyvä hallintotapa edellyttää laajempaa ja aktiivisempaa tiedottamista kuin laissa on säännelty. Kiinteistöliiton Taloyhtiösivut avaavat uuden ajantasaisen kanavan yhteydenpitoon asukkaan, hallituksen, isännöitsijän ja huoltoyhtiön välille. Kiinteistöliiton uudessa palvelussa taloyhtiön sivuille voidaan tuottaa tietoa useasta tietokannasta ja monen päivittäjän voimin. Kiinteistöliitto tuottaa Taloyhtiösivuille maksutta muun muassa yhtiön hallintoon, kiinteistönhoitoon ja -huoltoon liittyvää sekä juridista ja teknistä aineistoa. Sivuston päivittäminen ei ole vain muutaman asukkaan ja isännöitsijän vastuulla. Tiedonhaku Taloyhtiösivuilta ja niiden päivittäminen on ajasta ja paikasta riippumatonta. Kiinteistöliiton Taloyhtiösivut mahdollistavat asukkaalle palvelujen saannin esimerkiksi isännöintitoimiston aukioloajoista riippumatta. Taloyhtiösivujen etusivulle tulee kohta, johon taloyhtiön jäsennumeron ja omat tietonsa syöttämällä saa sähköpostiinsa salasanan ja käyttöohjeet. Helppokäyttöisillä sivuilla talon asiat kerrotaan vaivattomasti ja nopeasti. Kiinteistöliitto tuottaa sivuille tietoa mm. taloyhtiön hallinnosta ja kiinteistön hoidosta ja kunnossapidosta. Kiinteistöliitto puolueettomana toimijana pystyy tarjoamaan taloyhtiöille luotettavaa ja ajantasaista tietoa kaikkialta Suomesta. Suomen Kiinteistöliitto on kiinteistönomistajien edunvalvoja ja kiinteistöalan asiantuntijaorganisaatio. Kiinteistöliitto kokoaa yhteen asunto-osakeyhtiöt, kiinteistöosakeyhtiöt, asuinvuokratalojen omistajat sekä vuokranantajat. Lisätietoja: Suomen Kiinteistöliitto, järjestöpäällikkö Timo Tossavainen puh Indeksitalovertailu 2007: Asuminen kalleinta Lappeenrannassa INDEKSITALOVERTAILU 2007 Lappeenrantalaistaloyhtiö maksaa yli kolmanneksen oululaisyhtiötä enemmän kiinteistöveroja ja kunnallisia maksuja Asuinkerrostalojen hoitovastikkeista menee jo yli puolet kiinteistöveroon ja kunnallisiin kaukolämpö-, vesija jätevesi- sekä sähkö- ja jätehuoltomaksuihin. Kuntien päättämät vero- ja maksuperusteet vaihtelevat kuitenkin varsin paljon. Niinpä asuminen tulee tänä vuonna lappeenrantalaiskaksiossa 330 euroa kalliimmaksi kuin vastaavassa kaksiossa Oulussa.

5 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys Suomen Kiinteistöliiton selvityksessä verrattiin samanlaisen ns. indeksitalon kustannuksia 31 kaupungissa käyttäen syyskuussa voimassa olleita maksuperusteita. Indeksitalo on normaali 30- vuotias kuutiometrin asuinkerrostalo, joka sijaitsee kaupunkikeskustan ruutukaavaalueella omalla tontilla ja jossa on 40 asuntoa. Talon energian ja veden kulutukset ovat keskimääräisiä, samoin jäteastioiden määrät ja tyhjennysvälit. Kaikkiaan kiinteistöverot ja kunnalliset maksut vievät vertailukaupungeissa keskimäärin 1,79 euroa neliöltä kuukaudessa eli noin 55 prosenttia hoitokuluista ja yli 60 prosenttia hoitovastikkeesta. Nousua vuoden 2006 tammikuuhun on keskimäärin yli viisi prosenttia, Espoossa ja Hämeenlinnassa jopa 10 prosenttia. Eniten ovat suhteellisesti nousseet tontin kiinteistövero (19,7 %) ja kiinteistösähkömaksut (7,7 %). Asuminen halvinta Oulussa, kalleinta Lappeenrannassa Kalleinta asuminen on Lappeenrannassa, missä kiinteistöveroihin ja maksuihin menee indeksitalossa yli euroa vuodessa. Seuraavina tulevat edellisvuoden ykkönen Imatra, Hämeenlinna, Järvenpää ja Jyväskylä, joissa maksut ylittävät euroa. Tänä vuonna kymmenen ankarimman kaupungin joukkoon on noussut Savonlinna ja kymmeniköstä on pudonnut Salo. Edullisinta keskusta-asuminen on Oulussa, Kouvolassa ja Porvoossa, missä indeksitalon kiinteistöverot ja kunnalliset maksut ovat euroa Lappeenrantaa pienemmät. Ero Lappeenrannan ja Oulun välillä on esimerkiksi 50 neliön kaksiossa 330 euroa vuodessa eli 27 euroa kuukaudessa. Lappeenrantalaiskaksiossa asuva maksaa vastikkeessaan kunnallisia veroja ja maksuja noin euroa vuodessa, kun Oulussa selviää 925 eurolla. Maamme suurissa kaupungeissa kiinteistöverot ja kunnalliset maksut ovat yhteensä hieman alhaisemmat kuin koko maassa keskimäärin. Asumiskustannuseroja aiheutuu tietysti myös siitä, että samanlaisen asunnon ostohinta vaihtelee suuresti kunnittain, joskaan tähän ei voida välittömästi vaikuttaa kunnallisin päätöksin. Asumiskustannuksiin vaikuttavat myös muut kiinteistönhoitokustannukset kuten korjauskustannukset ja isännöinnin sekä kiinteistönhoidon työvoimakustannukset. Kiinteistöveroissa ja jätehuollossa suhteellisesti suurimmat erot Kunnallisista maksuista suhteellisesti suurimmat erot ovat jätehuollossa. Kun Tampereella jätehuoltoon menee 11 senttiä asuinneliöltä kuukaudessa, on jätehuoltokustannus Hämeenlinnassa, Imatralla, Lappeenrannassa, Mikkelissä, Salossa, Turussa ja Uudessakaupungissa kaksi kertaa suurempi. Jätehuollossa suurimmat erot muodostuvat jätteenkäsittelymaksuista. Varsin suurta vaihtelua aiheuttaa myös tontista perittävä kiinteistövero. Kun Helsingin Kampin indeksitalossa menee vastikkeesta lähes 39 senttiä neliöltä kuukaudessa tontin kiinteistöveroon, on määrä monessa pikkukaupungissa alle kymmenes osa tästä. Erot johtuvat enemmän tontin verotusarvojen eroista kuin itse tontin veroprosenteista. Sen sijaan rakennuksen kiinteistövero vaihtelee vähemmän, sillä erot aiheutuvat vain asuinrakennuksen kiinteistöveroprosenteista. Ankaria asuinrakennusten verottajia ovat mm. Kuopio, Mikkeli, Vantaa, Joensuu ja Rovaniemi. Veroprosenttia nostaneessa Kuopiossa vastikevaikutus (17 senttiä neliöltä kuukaudessa) on kaksinkertainen verrattuna niihin kaupunkeihin, jotka soveltavat asuinrakennuksiin minimiveroprosenttia. Imatralla maksetaan lämmöstä ja Torniossa vedestä, kaukolämpö halvinta Oulussa Kaukolämmön perus- ja energiamaksuihin menee indeksitalossa keskimäärin 75 senttiä neliöltä kuukaudessa. Kalleinta lämmittäminen on vertailukaupungeista Imatralla (100 senttiä/m2/kk), Lappeenrannassa, Järvenpäässä, Jyväskylässä sekä Salossa ja edullisinta Oulussa (53 snt/m2/kk). Veteen ja jäteveteen käytetään nykyisin lähes yhtä paljon vastike-euroja kuin lämmitykseen. Tornio on kallein - vesi- ja jätevesikustannus 65 senttiä/m2/kk. Seuraavina ovat Rovaniemi, Savonlinna, Kotka, Kemi ja Jyväskylä. Edullisinta vesi ja jätevesi on Kouvolassa ja Porvoossa (41 snt/m2/kk). Kunnallisista maksuista suhteellisesti pienimmät erot ovat kiinteistösähkössä. Indeksitalon sähkölaskuun menee senttiä neliöltä.

6 Hyvän asumisen puolesta 6 Asumiskustannukset paljolti päättäjien käsissä Edellä kuvattu vertailu on koskenut kiinteistöveroista ja kunnallisista maksuista aiheutuvia asumiskustannuseroja. Indeksitaloa on käytetty siksi, että saataisiin todellisuutta vastaava kuva kiinteistöverojen ja kunnallisten maksujen vaikutuksesta eri kaupungeissa. Pelkkien energia-, vesi- ja jätevesimaksujen yksikköhintojen vertailu johtaa harhaan, sillä kaukolämmön, sähkön ja vedenkin perusmaksut määräytyvät kuluttajakiinteistön koon mukaan ja vaihtelevat perusteiltaan kunnittain. Vertailussa mukana olleet ja asumiskustannuksiin vaikuttavat tekijät ovat kunnallisten päättäjien ja osin myös valtiovallan käsissä. Kun veroviranomainen nostaa esim. tontin verotusarvoa, voisivat kuntapäättäjät ottaa mallia Espoosta ja keventää kuntalaistensa kasvanutta taakkaa alentamalla tontin kiinteistöveroprosenttia. Kiinteistöveroista ja kunnallisista maksuista käydään kuitenkin vähemmän keskustelua kuin kunnallisveroprosentista tai päivähoito- tai joukkoliikennemaksuista, vaikka ensin mainitut vaikuttavat kaikkien kuntalaisen asumiskustannuksiin. Kannetaanhan kiinteistöveroja ja kunnallisia maksuja kaikilta - omakotitalon omistajilta suoraan, osakkeenomistajilta vastikkeissa ja vuokralaisilta vuokrissa, oli tuloja tai ei. Kiinteistöverojen osalta kuntapäättäjien tulisi pohtia verotuksen kohtaantoa - mm. sitä millä perusteella asumisen lisäverottaminen olisi oikeudenmukaisempaa kuin kunnallisen tuloverotuksen kiristäminen. Kunnallisten maksujen suhteen olisi lisäksi kysyttävä, määräytyvätkö ne omakustannusperusteisesti vai käytetäänkö niitä piiloveroina. ROSSILAHTI KAIPAA LUOVIA RATKAISUJA ASUNTOKANNAN JA -ALUEIDEN KEHITTÄMISEEN Valtion asuntorahaston (ARA) ylijohtaja Hannu Rossilahti perää uusia luovia ja radikaalejakin ratkaisuja asuntokannan ja -alueiden kehittämiseen. Jopa nykyistä aravavuokra-asuntoa eli noin 10 prosenttia koko aravakannasta on vähennettävä lähivuosina. Syynä on se, etteivät vanhat asunnot enää kaikilta osin vastaa nykyajan asumistarpeita, korjaaminen on kannattamatonta, asunnot ovat väärissä paikoissa tai ne ovat jääneet tyhjiksi. Tilalle on rakennettava uusia kohtuuhintaisia asuntoja sellaisille alueille, joissa on kysyntää. Peruskorjauksen tarpeessa olevan luvuilla rakennettujen lähiöiden asuntokanta on tilanteessa, jossa vaaditaan suuria peruskorjauksia. Ratkaisuvaihtoehtoja ongelmaan ovat asuntojen korjaaminen, myyminen, käyttötarkoituksen muuttaminen ja purkaminen. Kaikkia näitä vaihtoehtoja on toteutettu ARAn ja 40 kunnan yhteistyössä Käyttöaste paremmaksi -projektissa ( ). Erilaisia toimenpiteitä on jo tehty noin asunnolle ja toimenpiteitä on aloitettu noin asunnolle. Projektin kuluessa on pystytty vähentämään tyhjien vuokra-asuntojen määrää. Moneen kuntaan on saatu remontoimalla ja käyttötarkoitusta muuttamalla monikäyttöisiä, kipeästi tarvittuja asuntoja vanhuksille ja erityisryhmille. Tästä hyviä esimerkkejä on muun muassa Outokummussa, Kiteellä ja Pellossa. Hyvissä esimerkkikunnissa on esimerkiksi purettu teollisuuskäytössä ollut alue ja tilalle rakennetaan kokonainen uusi alue tarvetta vastaavia asuntoja. Rossilahden mukaan projekti on osoittanut, että asuntojen ja alueiden kehittämisessä voidaan käyttää hyvin monenlaisia keinoja. Rossilahti puhui Vuokra-asuntokannan käytön tehostaminen -seminaarissa tänään. AJANKOHTAISTA KIINTEISTÖN OMISTAJIEN VARAUDUTTAVA ENERGIATO- DISTUKSIIN Suomen Kiinteistöliitto kehottaa kiinteistönomistajia varautumaan ajoissa Energiatodistuksen käyttöönottoon. Energiatehokkuuden kertova todistus otetaan käyttöön uusissa rakennuksissa vuoden 2008 alussa ja vanhoissa yli kuuden asunnon kiinteistöissä vuoden 2009 alussa. Kiinteistön omistajan, eli esimerkiksi asuntoosakeyhtiön, on huolehdittava, että todistus on esitettävissä rakennusta tai sen osaa myytäessä tai vuokrattaessa. Valmius todistuksen antamiseen on luotava vuoden 2008 kuluessa.

7 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys Energiatodistuksen tavoitteena on parantaa asukkaiden, asuntoa ostavien ja vuokraavien mahdollisuuksia vertailla rakennusten energiatehokkuutta, joten on tärkeää että todistus on laajasti nähtävillä. Jotta kiinteistön energiankulutus saadaan kaikkien asukkaiden tietoon, Kiinteistöliitto pitää tärkeänä, että Energiatodistus annetaan asukkaille vuosittain tiedoksi esimerkiksi tilinpäätöksen yhteydessä. Todistus voi olla esillä taloyhtiön nettisivuilla tai ilmoitustaululla. Uudisrakennuksia lukuun ottamatta Energiatodistus sisältyy yli kuuden huoneiston yhtiöissä isännöitsijäntodistukseen. Se voidaan antaa myös erillisenä todistuksena energiakatselmuksen yhteydessä. Todistuksen laatiminen taloyhtiöille ensimmäistä kertaa vaatii useiden kiinteistöä ja sen energiakulutusta koskevien asioiden selvittämistä. Näitä ovat muun muassa rakennusten bruttopinta-ala, ostetun lämpöenergian määrä, kiinteistössä olevien lämpöpumppujen ja kiinteistösähkön kulutus. Ensimmäisen todistuksen huolellinen laatiminen vaatii muutaman päivän työpanoksen isännöitsijältä tai muulta asiantuntijalta. Kun Energiatodistuksen perustiedot on kerran koottu ja todistus ensimmäisen kerran laadittu, päivitetään todistus yleensä kalenterivuosittain toteutuneiden energiankulutustietojen perusteella. Päivitystyön vaatima työmäärä on tehokkaasti hoidettuna alkuinvestointia selkeästi vähäisempi. Energiatodistuksen sisällyttäminen isännöitsijäntodistukseen merkitsee sen sisällön laajentamista ja sivumäärän kasvua sekä uutta tehtävää isännöitsijälle. Taloyhtiöiden tulee ottaa tämä tehtävä huomioon kilpailuttaessaan isännöintipalvelua tai sopiessa isännöintitoimistonsa kanssa uudesta tehtävästä maksettavasta korvauksesta. Korvaustasoa harkittaessa on syytä selvittää erikseen kustannukset, jotka aiheutuvat Energiatodistuksen laatimisesta ensimmäistä kertaa ja erikseen todistuksen vuosittaisesta päivittämisestä syntyvät kustannukset. Asunto-osakeyhtiölain mukaan isännöitsijäntodistuksesta voidaan periä taloyhtiön hallituksen hyväksymä kohtuullinen maksu. V rakennusluvan saavissa uudisrakennuskohteissa Energiatodistus sisältyy rakennuslupa-asiakirjoihin ja se voidaan esittää tai luovuttaa asunnon ostajalle asuntokauppaesitteiden ja muiden asiakirjojen yhteydessä. Rakennuksen omistajalle eli esimerkiksi asuntotai kiinteistöosakeyhtiölle todistus luovutetaan muiden asiakirjojen yhteydessä. Uusien rakennuksien Energiatodistus on voimassa neljä vuotta ilman päivitysvelvoitetta. Talokeskus YH-Suomi avasi toimiston Lahdessa ja osti Rovaniemen Talokeskuksen YH-Suomen uusi toimipaikka Lahdessa sijaitsee Aleksanterinkatu 9:ssä. YH-Suomi tarjoaa toimipaikassaan Lahden, Hämeen ja Kymenlaakson alueelle asuntovalikoiman sekä kiinteistöpalvelut. Aleksanterinkadun osoitteeseen Lahden työntekijät muuttavat Rauhankadulta. Viimeksi YH-Suomi on tuottanut Lahteen omistusasuntoyhtiöt As Oy Lahden Tehtaantyttö Hennalaan ja As Oy Lahden Purjetori Karistoon, sekä vuokra-asuntoyhtiön Asunto Oy Lahden Kivenpyörittäjän Launeeseen. Syksyn 2007 ja kevään 2008 aikana on käynnistymässä useita hankkeita niin Lahden keskustaan kuin muulle Päijät- Hämeen alueelle. YH vahvistaa merkittävästi isännöintiään Rovaniemellä ostamalla Rovaniemen Talokeskus Oy:n osakekannan. Yritysosto on osa YH:n kasvustrategiaa, jonka mukaisesti tavoitteena on jatkossakin laajentaa isännöintiliiketoimintaa valtakunnallisesti. Nyt solmitun sopimuksen ansiosta Rovaniemen Talokeskus Oy:n noin 2500 huoneistoa ja sata asiakasta tulevat YH:n isännöinnin piiriin. YH-Isännöinti Oy ja Rovaniemen Talokeskus Oy lisättynä laajalla yhteistyöverkostolla ja - kumppaneilla muodostavat Rovaniemelle tulevaisuuden isännöintitoimiston, jolla varmistetaan asiakkaille kiinteistöjen paras mahdollinen hoito. SUOMEN PERUSKARTASTO SAATU SÄHKÖISEEN MUOTOON Suomen Maastotietokanta on valmistunut. Tietokanta kattaa nyt koko maan Hangosta Nuorgamiin. Suomen peruskartaston digitalisointityö aloitettiin Maanmittauslaitoksessa vuonna Viimeiset neljä vuotta on kartoitettu tehostetusti Ylä-Lappia, sillä yli viittätoista prosenttia Suomen pinta-alasta edustava alue tuli saada digitaalisen tietokannan piiriin mahdollisimman nopeasti.

8 Hyvän asumisen puolesta 8 Maastotietokannan valmistumisella on suuri merkitys, sillä ajantasaisten ja yhtenäisten kartta-aineistojen tarve on käynyt yhä suuremmaksi. Digitaalisia karttoja tarvitaan muun muassa palo- ja pelastustoimessa, liikenteen ohjauksessa, osoitekarttajärjestelmien kehittämisestä, paikannusjärjestelmissä sekä painettujen karttojen tuottamisessa. Suomen kansallisaarteeksikin kutsutun Maastotietokannan valmistumisjuhlaa on vietetty Ylä- Lapissa Saariselällä. Juhlassa paljastettiin kartoituksen päättymisen muistolaatta viimeisellä kartoitusalueella, Nuorgamin Istumakivellä. TALVIKUNNOSSAPITOA KOSKEVIEN SOPIMUSTEN TAR- KASTAMINEN AJANKOHTAISTA Talven kolkuttaessa ovelle Kiinteistöliitto suosittaa taloyhtiöitä ja vuokrataloyhtiöitä tarkistamaan kiinteistönhoitosopimuksensa, jotta kiinteistön talvikunnossapito hoidetaan huolellisesti. Kiinteistönomistajan huolellisuusvelvoitteeseen kuuluu, että kiinteistön alue on turvallinen. Kiinteistönomistajan vastuu mahdolliseen vahingonkärsijään on ensisijainen. Lähtökohtaisesti yhtiön edustajat isännöitsijä, toimitusjohtaja ja hallituksen jäsenet ovat vastuussa huolellisuusvelvoitteen toteutumisesta. Tyypillisimpiä vahinkotilanteita kiinteistöllä ovat liukastumisvahingot ja myös katolta putoavien lumien sekä jäiden aiheuttamat henkilö- ja esinevahingot. Oikeuskäytännössä on katsottu kiinteistönomistajan vastuun olevan kiinteistön turvallisuudesta varsin ankara, joten nimenomaan kiinteistönomistajan tulee vahinkotilanteessa osoittaa toimineensa huolellisesti. Järjestyslain mukaan kiinteistönomistajalla on velvoite huolehtia siitä, että putoava jää tai lumi tai muu esine eivät aiheuta vaaraa. Velvollisuus edellyttää tarvittaessa kulku- tai oleskelupaikan eristämisen puomeilla. Talvikunnossapitoa koskevat huoltotehtävät tulee kiinteistönhoitosopimuksissa määritellä niin selkeästi, ettei jää epäselväksi kenen vastuulla on esim. tarkkailla katolta putoavan lumen ja jään pudotustarvetta sekä kuka ryhtyy toimenpiteisiin lumenpudotustarpeen ilmetessä. Tyypillisiä tapauksia ovat myös liukastumisvahingot. Erityisesti talvikunnossapitoon tulee kiinnittää huomiota keskusta-alueilla, joissa kaduilla on paljon jalankulkua. Joillakin paikkakunnilla kaupunki on voinut ottaa kiinteistön edustalla olevan jalkakäytävän vastattavakseen. Tällöin vastuu onkin kaupungilla. Kiinteistönomistajan tulee olla tietoinen mitkä alueet kuuluvan sen omalle vastuulle. Kiinteistönomistajien edustajien - hallituksen, isännöitsijän ja toimitusjohtajan - on valvottava, että sopimuskumppani hoitaa tehtävänsä asianmukaisesti. Tästä syystä myös hallitusten jäsenten tulee tuntea oman yhtiönsä sopimusten sisältö. Sopimuksen perusteella kiinteistönomistaja voi luonnollisesti vaatia vahinkotilanteissa korvausta omalta sopimuskumppaniltaan, mutta vahingonkärsijään nähden kiinteistönomistajan vastuu on aina ensisijainen. Sopimustekstimalli kattolumesta ja -jäästä Kiinteistöpalveluyrityksen tulee tarkkailla ja valvoa kattojen lumi- ja jäätilannetta. Kiinteistöpalveluyrityksen tulee viipymättä ilmoittaa kiinteistönomistajan edustajalle, jos katolle on kertynyt lunta tai jäätä siten, että se voi aiheuttaa vaaratilanteita. Kiinteistöpalveluyrityksen tulee lisäksi ryhtyä välittömästi toimenpiteisiin alueen tilapäiseksi eristämiseksi esimerkiksi puomein ja selkein varoituskyltein. Kiinteistöpalveluyrityksellä on velvollisuus ja oikeus ryhtyä toimiin vaaran ehkäisemiseksi, joka käsittää myös hallitusti lumen ja jään poiston. SELVITYSTYÖ TONTTITARJONNAN EDISTÄMISEKSI JATKUU Asuntoministeri Jan Vapaavuori on kutsunut oikeustieteen lisensiaatti, varatuomari Lauri Tarastin selvityshenkilöksi selvittämään tonttitarjonnan edistämistä ja kaavoituksen sujuvoittamista etenkin pääkaupunkiseudulla. Tarastin tehtävänä on harkita, millaisin toimenpitein kaavoitusta voitaisiin edelleen nopeuttaa erityisesti asuntorakentamisen edistämiseksi, ja tehdä ehdotus hallitusohjelmassa mainittujen tähän liittyvien tavoitteiden toteuttamisesta. Selvitystyö on jatkoa ympäristöministeriölle mietintönsä jättäneen tonttitarjontatyöryhmän työlle ja sen pohjalta valmistellulle, voimaan tulleelle maankäyttö- ja rakennuslain muutokselle. Tällä lain muutoksella kaavoitusmenettelyä jo eräiltä osin sujuvoitettiin

9 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys ja valitusmahdollisuuksia jossain määrin rajattiin. Hallitusohjelmassa on todettu, että hallitus seuraa tämän muutoksen vaikutuksia ja että kaavoitusta tehostetaan selkeyttämällä valituslupaprosessien vaatimuksia ja aikatauluja sekä arvioimalla valitusjärjestelmiä. Hallitusohjelman mukaan valituslupajärjestelmä otetaan käyttöön asemakaavoja koskevissa jatkovalituksissa korkeimpaan hallintooikeuteen silloin, kun hallinto-oikeus ei ole muuttanut kunnan päätöstä. Tarasti selvittää myös, olisiko tässä yhteydessä pääkaupunkiseudulla aihetta tarkistaa maankäyttö- ja rakennuslain mukaisten tehtävien jakoa alueellisen ympäristökeskuksen ja alueen kuntien kesken. SUOMEN TALOKESKUS JA AGENTEQ SOLUTIONS YHDIS- TÄVÄT LIIKETOIMINTOJAAN Agenteq Solutions Oy ja Suomen Talokeskus Oy ovat sopineet järjestelystä, jossa Suomen Talokeskuksen ohjelmistoliiketoiminnat siirtyvät Agenteq Solutionsiin. Järjestely tullaan toteuttamaan vuoden 2007 loppuun mennessä. Agenteq Solutions on kehittänyt ja toimittanut selainpohjaisia tietojärjestelmiä vuodesta Suomen Talokeskus on vuodesta 1923 toiminut insinööritoimisto, joka tuottaa monipuolisia asiantuntijapalveluita kiinteistöalalle. Järjestelyn myötä Agenteq Solutionsin toiminta laajenee nykyisestä ohjelmistoprojektiliiketoiminnasta, kun rinnalle tulee kiinteistötoimialalle suunnatun Tampuuri-järjestelmän kaikki oikeudet ja vastuut. Asiakkailla on jatkossa yksi toimittaja kaikille osasovelluksille, asiakastuelle sekä ylläpidolle ja samalla Agenteq Solutions pystyy entistä paremmin toimittamaan asiakaslähtöisiä sovitettuja ratkaisuja Tampuuri -järjestelmästä. Tampuuri on monipuolinen kiinteistöliiketoiminnan ohjausjärjestelmä. Nykyaikainen selainpohjainen järjestelmä sisältää kiinteistöjen talouden, hallinnon ja tekniikan hallintaan soveltuvia työkaluja. Moduulirakenteisesta järjestelmästä asiakas voi ottaa käyttöönsä juuri hänelle tarpeelliset ja soveltuvat osat. Järjestelmää kehitetään ja laajennetaan jatkuvasti asiakkaiden tarpeiden mukaan. Tampuuri-kiinteistötietojärjestelmä soveltuu niin suurten kuin pientenkin kiinteistöjen, kiinteistönomistajien, isännöitsijöiden ja huoltoyhtiöiden tarpeisiin. Se on saavuttanut vahvan ja merkittävän markkinaosuuden ja järjestelmä on käytössä yli :n kiinteistön hallinnoinnissa ja ylläpidossa. Lisätietoja: Agenteq Solutions Oy, toimitusjohtaja Karri Virtanen, puh ja Suomen Talokeskus Oy, toimitusjohtaja Markku Salminen, puh RAKSYSTEMS MYYTY Anticimex on ostanut Insinööritoimisto Raksystems Oy:n koko osakekannan. Anticimex Oy ja Raksystems Oy pyrkivät yrityskaupan myötä vakiinnuttamaan asemansa yrityskaupan Suomen kiinteistöjen tarkastustoimialalla. Tarkastustoimialalla Anticimex tarjoaa muun muassa kuntotarkastuksiin liittyviä vakuutuspalveluja. Anticimexin tavoitteena on vahvistaa Raksystemsin tarjoamia palveluja entisestään ja täydentää omia palvelujaan. Tulevaisuudessa Anticimex voi tarjota esimerkiksi pitkäaikaisia kiinteistönpitoa tukevia palveluita, joissa kiinteistön omistaja saa kiinteistöasiantuntijakumppanin lisäksi myös vakuutuksen yllättäville vaurioille. Raksystemsin asiakkaita ovat asuntokauppaa tekevät omakotitalon omistajat sekä taloyhtiöt, isännöitsijät ja kiinteistönvälittäjät, joille yritys suorittaa muun muassa kohteen myyntiä edeltäviä kuntotarkastuksia. Yritys palvelee myös kansainvälisiä kiinteistösijoittajia kiinteistökauppaan liittyvissä arvioinneissa, eli technical due diligence -tarkastuksissa. Muilla palvelualueillaan Anticimex Oy on Suomen johtavia tuhoeläinhallinta-, elintarviketeollisuuden hygieniatarkastus- ja kiinteistökuivauspalveluiden toimittajia. Yhdistyvän yhtiön henkilöstömäärä on noin 150 ja vuoden 2006 yhteenlaskettu liikevaihto oli 13,5 miljoonaa euroa. Raksystems Oy:n nykyinen toimitusjohtaja Marko Malmivaara sekä muu johto saavat kaupan myötä syntyvästä uudesta yhtiöstä 35 % omistusosuuden ja jatkavat nykyisissä tehtävissään myös uudessa yhtiössä.

10 Hyvän asumisen puolesta 10 ISMO LIEVOSESTA VUODEN ISÄNNÖITSIJÄ 2007 Vuoden isännöitsijäksi on valittu Jyväskylän Kiinteistöpalvelu Oy:stä Ismo Leinonen. Iältään 53-vuotias Lievonen on toiminut isännöitsijänä 24 vuotta ja viihtynyt koko ajan saman työnantajan palveluksessa. Lievonen pitää johtajuutta taloyhtiössä suurena haasteena isännöitsijälle. Hän on itse ollut mukana monissa peruskorjausprojekteissa. Lievonen on saanut asiakkailtaan erinomaiset arviot Isännöinnin Asiakastyytyväisyystutkimuksessa. Hän osallistuu aktiivisesti alan täydennyskoulutuksiin ja on suorittanut muun muassa ammatti-isännöitsijän tutkinnon (AIT). Vuoden Isännöitsijä julkistettiin valtakunnallisilla Isännöintipäivillä tänään Hämeenlinnassa. Suomen Isännöintiliitto myöntää Vuoden Isännöitsijän arvonimen ansioituneelle isännöitsijälle vuosittain. Vuoden Isännöitsijä valittiin nyt 26. kerran. LAINSÄÄDÄNTÖ JA OIKEUSKÄYTÄNTÖ VÄLITYSPALKKION SAA SISÄLLYTTÄÄ VUOKRAAN Helsingin hovioikeus katsoo tuoreessa päätöksessään, että vuokrahuoneistojen välitystä koskevaa lakia ei sovelleta vuokralaisen ja vuokranantajan väliseen suhteeseen. Korkein oikeus ei antanut asiassa valituslupaa. Päätöksen perusteella voidaan sopia, että vuokranantajan vuokra-asunnon välityksestä maksama palkkio voidaan sisällyttää asunnon vuokraan. Hovioikeus linjasi ( nro 24) ratkaisussaan, että välityslainsäädännön säännökset välityspalkkion maksajasta eivät sovellu vuokralaisen ja vuokranantajan väliseen suhteeseen. Tapauksessa oli kyse vuokrasopimuksesta, jossa vuokran määräksi oli sovittu 580 euroa, mutta kuitenkin niin, että ensimmäisen kolmen kuukauden aikana vuokra oli 815,89 euroa kuukaudessa. Korotetun vuokran osuus, yhteensä 707,67 euroa, oli ollut juuri välityspalkkion suuruinen. Laissa kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä on määritelty, että välityspalkkio voidaan periä vain toimeksiantajalta. Tässä tapauksessa toimeksiantajana oli ollut vuokranantaja. Hovioikeuden mukaan välityslainsäädäntöä ei kuitenkaan voida soveltaa vuokranantajan ja vuokralaisen välisessä oikeussuhteessa, vaan näiden välillä voidaan soveltaa ainoastaan asuinhuoneiston tai liikehuoneiston vuokrauksesta annettuja lakeja. Tuomiossa on otettu kantaa myös siihen, että vuokranantajalla on oikeus sopia vuokralaisen kanssa vuokra määrä sellaiseksi, että se kattaa hänelle huoneistosta aiheutuvat kulut. Näin ollen vuokrasuhteessa voidaan sopia vapaasti vuokran määrästä ja esimerkiksi siitä, että vuokra on erisuuruinen tiettynä ajanjaksona. Suomen Vuokranantajat ry ja Suomen Kiinteistöliitto ry toteavat, että välityspalkkion sisällyttäminen vuokraan on huoneenvuokralainsäädännön perusteella hyväksyttävää eikä lähtökohtaisesti tee näin sovitun vuokran määrää koskevaa ehtoa kohtuuttomaksi. Lisätietoja: Päälakimies Anu Kärkkäinen, Suomen Kiinteistöliitto ry ja toiminnanjohtaja Mia Koro- Kanerva, Suomen Vuokranantajat ry, puh YLEISEN ASUMISTUEN HALLINNOINTI SOSIAALI- JA TERVEYSMINISTERIÖÖN Hallitus on antanut eduskunnalle asumistukilain muutosesityksen, jolla asumistuen hallinnointi siirtyisi ympäristöministeriöltä kokonaan sosiaali- ja terveysministeriöön ensi vuoden alusta lukien. Uudistuksesta on sovittu hallitusohjelmassa. Muutoksella ei ole vaikutusta asumistuen saajien asemaan. Hallituksessa yleistä asumistukea koskevat asiat kuuluvat jo nyt peruspalveluministeri Risikon toimialaan. Asumistuet myöntää ja maksaa edelleenkin Kansaneläkelaitos. OIKEUSMINISTERIÖ ASETTI TOIMIKUNNAN KEHITTÄMÄÄN HALLINTOLAINKÄYTTÖÄ Toimikunnan tehtävänä on laatia ehdotukset oikeussuojan takeista viranomaisen passiivisuustilanteissa, hallintolainkäytön yleisten menettelysäädösten uudistamisesta sekä hallintotuomioistuintasojen aseman ja tehtävien selkiyttämisestä oikeussuoja-

11 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys järjestelmässä. Toimikunnan puheenjohtajana toimii professori Olli Mäenpää Helsingin yliopistosta. Toimikunnan toimikausi päättyy TYÖRYHMÄ VALMISTELEMAAN LAUTAMIESJÄRJESTELMÄN UUDISTAMISTA Oikeusministeriö on asettanut työryhmän laatimaan ehdotusta lautamiesjärjestelmän käyttöalan supistamiseksi käräjäoikeuksissa. Nykyisin lautamiehet osallistuvat päätöksentekoon yleensä vain rikosasioissa. Riita-asioita käsiteltäessä lautamieskokoonpano on erittäin harvinainen. Ehdotuksen on määrä valmistua vuoden loppuun mennessä. OIKEUSTAPAUKSET KHO / T 2137 Rantasaunan laajentaminen ja sivuasunnoksi muuttaminen rinnastui vaikutuksiltaan uuden rakennuksen rakentamiseen, joten poikkeamishakemuksen ratkaiseminen kuului alueelliselle ympäristökeskukselle. Poikkeamista oli haettu 15 metrin etäisyydellä rantaviivasta sijaitsevan ja kerrosalaltaan 35 m²:n suuruisen saunarakennuksen laajentamiseen kerrosalaltaan 60 m²:n suuruiseksi ja samalla sen käyttötarkoituksen muuttamiseen sivuasunnoksi eli asuinrakennukseksi. Kun otettiin huomioon saunarakennuksen sijainti rantaviivan tuntumassa ja se, että hankkeessa oli kysymys saunarakennuksen käyttötarkoituksen muuttamisesta asuinrakennukseksi ja samalla sen nykyisen kerrosalan huomattavasta lisäämisestä, hanke oli rinnastettava maankäytöllisiltä ja ympäristövaikutuksiltaan maankäyttö- ja rakennuslain 171 :n 2 momentin 1 kohdassa tarkoitettuun uuden rakennuksen rakentamiseen. Toimivalta hakemuksen ratkaisemiseen kuului alueelliselle ympäristökeskukselle. Ks. myös KHO T 1520 ja KHO:2005:8. KHO T 2194 Hissien rakentamiseen ei voitu myöntää rakennuslupaa ilman, että ympäristökeskus oli ensin myöntänyt maankäyttö- ja rakennuslain 171 :ssä tarkoitetun poikkeamisluvan rakennuksen suojelua koskevasta kaavamääräyksestä. Asemakaavassa Asunto Oy Norma Bostads Ab:n omistama asuinrakennus oli osoitettu suojelumerkinnällä sr-2: "Rakennusala tai sen osa, jolla sijaitsee rakennustaiteellisesti, kaupunkikuvan kannalta tai muusta niihin verrattavasta syystä arvokas rakennus. Rakennusta tai sen osaa ei saa ilman pakottavaa syytä hävittää eikä rakennuksessa saa suorittaa sellaisia purkamis- ja muutostöitä, jotka turmelevat kadunpuoleista julkisivua, julkisivun osan muodostavaa vesikattoa tai porrashuoneiden rakennustaiteellista arvoa. Rakennuksessa suoritettavia korjaus- ja muutostöitä tehtäessä on rakennuslupaviranomaisen erityisesti katsottava, että rakennuksen arvo säilyy. Helsingin rakennuslautakunta oli myöntänyt annetulla päätöksellä taloyhtiölle rakennusluvan hissien rakentamiseen porrashuoneisiin B ja C. Suunnitelmissa hissikuilut esitettiin rakennettaviksi kaksivartisten portaiden keskelle leikkaamalla porrassyöksyistä tila hissikuiluille. Porrashuoneeseen A oli rakennettu hissi jo luvulla. Kaupunginmuseo oli lausunnossaan todennut, että erityisesti porrashuoneiden hienostuneet tilalliset ratkaisut nostavat niiden arvoa. Kaupunginmuseon mukaan uusi hissi muuttaisi ratkaisevasti juuri porrashuoneiden tilasarjoja ja - kokonaisuuksia ja hieman hämyisten porrashuoneiden valaistusolosuhteita. Lisäksi tilojen alkuperäisyys heikkenisi. Kaupunginmuseo korosti Asunto Oy Norma Bostads Ab:n merkitystä osana Katajanokan valtakunnallisesti ja kansainvälisestikin merkittävää art nouveau -aluetta. Kaupunginmuseo ei ollut puoltanut suunnitelmien hyväksymistä. Myöskään kaupunkikuvaneuvottelukunta ei ollut puoltanut hanketta esitetyssä muodossa. Uudenmaan ympäristökeskus valitti rakennuslautakunnan päätöksestä Helsingin hallinto-oikeuteen. Ottaen huomioon mainitut lausunnot ja asiakirjoihin liitetyistä piirroksista ja valokuvista ilmenevät seikat hallinto-oikeus katsoi, että hissien rakentaminen porrashuoneisiin turmelisi niiden rakennustaiteellista arvoa kaavamääräyksen vastaisesti, ja hanke edellytti siten poikkeamispäätöstä. Toimivalta tällaisessa asiassa kuului alueelliselle ympäristökeskukselle. Rakennuslautakunnalla ei ollut toimivaltaa myöntää rakennuslupaa hissien rakentamiseksi.

12 Hyvän asumisen puolesta 12 Korkein hallinto-oikeus totesi, että valitusoikeus rakennuslupa-asiassa voi vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan perustua siihen, että rakennuslupa on myönnetty ilman tarvittavaa poikkeamislupaa. Tuolloin alueellisella ympäristökeskuksella on maankäyttö- ja rakennuslain 192 :n säännöksestä huolimatta saman lain 193 :n 7 kohta huomioon ottaen valitusoikeus rakennuslupa-asiassa. Korkein hallinto-oikeus totesi edelleen, että hallinto-oikeuden päätöksellä ei ollut tai olisi voitukaan asian tässä vaiheessa ratkaista sitä, onko kiinteistön omistajalla oikeus parantaa rakennustaan nykyajan vaatimukset täyttävälle tasolle. Asiassa ei myöskään tullut ratkaistavaksi, onko mainittu kaavamääräys perustuslain tai muun lain vastainen. Asemakaava ei ole Suomen perustuslain 107 :ssä tarkoitettu lakia alemmanasteinen säännös eikä kaavamääräys säännös, jota ei saisi soveltaa tuomioistuimessa tai muussa viranomaisessa siinä tapauksessa, että se olisi ristiriidassa perustuslain tai muun lain kanssa. Asiassa oli sitä vastoin kysymys siitä, oliko rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä alueellisen ympäristökeskuksen poikkeamislupa rakennuksen suojelua koskevasta kaavamääräyksestä. Korkein oikeus katsoi rakennusluvan myöntämisen edellyttävän poikkeamislupaa ja hylkäsi Asunto Oy Norma Bostads Ab:n valituksen. TUTKIMUS KA KEHITYS VTT:LTÄ UUSIA TOIMINTAMALLEJA KIINTEISTÖJEN PUT- KISTOKORJAUKSIIN VTT kehittää uusia toimintamalleja taloyhtiöiden viemäri- ja käyttövesiputkien korjauksiin ja linjasaneerausten hankintaan. Tekesin rahoittama hanke toteutetaan yhdessä alan toimijoiden kanssa. Tavoitteena on myös, että palveluntarjoajat kehittävät ja pilotoivat tuotteitaan syntyvää kysyntää vastaavasti. VTT:n kumppaneina tutkimushankkeessa ovat Suomen Kiinteistöliitto, Espoon Tapiolan asuntoyhtiöiden puheenjohtajafoorumi (pilottikohteet), talotekniikka-alan suunnittelijat, urakoitsijat, kiinteistöpalveluyritykset, tuoteteollisuus ja isännöitsijät. Moni asuintalo on tänä päivänä siinä tilanteessa, että viemäri- ja käyttövesiputkien uusinta on ajankohtaista tai edessä muutaman vuoden sisällä. Etenkin putkistojen pinnoitusmenetelmistä on tähän mennessä ollut niukasti tietoa saatavilla. Myös korjausrakentaminen muodostaa oman haasteensa. Vuonna 2005 talotekniikan kotimaan markkinat olivat yhteensä 3,6 mrd. euroa. Tästä korjausrakentamisen osuus oli 45 %. Korjausrakentamisesta LV-alan (lämmitys ja vesi) osuus oli 60 %, ilmastointialan 10 % ja sähköalan 30 %. Putkistokorjauksiin liittyvän tiedon lisäämiseksi Tekes on myöntänyt rahoituksen VTT:n InSert (Innovative Service Solutions for the Refurbishment of Technical Installations) - hankkeelle, jonka päätavoitteena on kehittää toimintamalleja kiinteistöjen linjasaneerausten hankintaan. Keskeistä hankkeessa on tilaajan eri vaiheisiin soveltuvien palvelujen kuvaus sisällön ja laajuuden suhteen. Hankkeessa myös tutkitaan ja testataan uusia liiketoiminta- ja palvelumalleja. Oleellista on tunnistaa potentiaaliset, palveluja yhdistävät toimijat verkostomaisessa toimintaympäristössä sekä hahmottaa ja testata toiminta- ja ansaintamallit niissä. Lisäksi kehitetään uusia malleja tiedottaa linjasaneerauksista ja niihin liittyvistä toimenpiteistä ennakoivasti tilaajille sekä ennen kaikkea asukkaille ja rakennusten käyttäjille mahdollisimman havainnollisesti. Projektin rajauksessa otetaan huomioon erilaiset taloyhtiöiden korjaustarpeet, joilla on suora yhteys linjasaneerauksiin. Saneerausvaihtoehdot määritellään sekä toimenpiteiden laajuuden että elinkaarikustannusvaikutusten perusteella. Tuotteistamisella on mahdollista jatkaa linjastojen elinkaarta rakenteita rikkomatta vuotta sekä uusia linjastot modulaarisilla tuotteilla rakenteita rikkomatta ja laajojen kosteiden tilojen saneerausten yhteydessä. Uudet palvelumallit painottavat käyttäjien tarpeita, aikataulu-, elinkaari- ja laatutakuita sekä sopimusmalleja ja uusia viestintäsovelluksia. Palvelumallit jaetaan korjauspalveluihin, ennaltaehkäiseviin palveluihin ja elinkaaripalveluihin. Asuinrakennuksissa ovat jo onneksi yleistymässä pidemmän tähtäimen korjausten suunnittelu ja korjausten kustannusvaikutusten tarkastelu ns. elinkaarinäkökulmasta, jolloin ei ole tarpeen valita aina halvinta ratkaisua. Kun remontin kustannukset jakaa korjauksen arvioidulla käyttöiällä, voidaan kor-

13 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys jausratkaisujen valinta suhteuttaa paremmin rakennuksen koko elinikään. TEKES KÄYNNISTÄÄ KESTÄVÄN YHDYSKUNNAN TEKNOLO- GIAOHJELMAN Tekesin uusi Kestävä yhdyskunta - teknologiaohjelma panostaa kestävien ja energiatehokkaiden alueiden ja rakennusten kehittämiseen 100 miljoonaa euroa. Rakennus- ja kiinteistöklusterilla on merkittävä rooli kestävän kehityksen mukaisten tavoitteiden edistämisessä, koska sen ympäristövaikutukset ja kansantaloudellinen merkitys ovat suuria. Rakennusten osuus energiankäytöstä on Suomessa jopa 40 prosenttia. Se mihin ja miten yhdyskuntia rakennetaan vaikuttaa kulutukseen ja ympäristökuormitukseen. Kestävä kehitys on maailmanlaajuisesti tapahtuvaa jatkuvaa ja ohjattua yhteiskunnallista muutosta. Sen päämääränä on turvata nykyisille ja tuleville sukupolville hyvät elämisen mahdollisuudet. Maankäytön suunnittelulla - työpaikkojen, asuntojen ja palvelujen sijoittumisella - on merkittävä vaikutus liikkumistarpeeseen ja liikenteen ympäristövaikutuksiin. Rakentamisen vaatimustasolla on puolestaan merkittävä vaikutus energian käyttöön sekä rakennusprosessin että rakennuksen koko elinkaaren aikana. Merkittävä sijoitus kestävään kehitykseen Tekesin syyskuussa käynnistynyt Kestävä yhdyskunta -teknologiaohjelma panostaa seuraavien viiden vuoden aikana alan yritysten ja yhteisöjen kanssa noin sata miljoonaa euroa rakennus- ja kiinteistöalan sekä energia- ja ympäristöalan liiketoiminnan kehittämiseen. Ohjelma jatkuu vuoteen 2012 asti. Kestävä yhdyskunta -teknologiaohjelman tavoitteena on synnyttää merkittävästi uutta ja uudistuvaa liiketoimintaa kestävien ja energiatehokkaiden alueiden ja rakennusten suunnittelussa, rakentamisessa ja ylläpidossa sekä niiden korjauksessa. Ohjelman yksi keskeinen osa-alue on rakennusten ja yhdyskuntien energiatehokkuuden huomattava parantaminen sekä uusiutuvien energialähteiden käyttöön oton edistäminen. Esimerkiksi ilmastonmuutoksen hillitsemiseksi olisi kulutus uudistuotannossa saatava seitsemänteen tai kahdeksanteen osaan nykymääräysten tasosta. Tämän osalta haasteena on tavoitteen toteuttaminen kokonaistaloudellisesti. Lisäarvo syntyy verkottamisesta Uuden teknologiaohjelman tavoitteena on verkottaa eri toimialat keskenään, mikä mahdollistaa uusien liiketoimintamallien, palvelukonseptien, järjestelmäratkaisujen ja teknologioiden syntymisen sekä oman poikkiteknologisen ja kansainvälisesti kilpailukykyisen toimijaklusterin muodostumisen. Prosessien, toimintatapamuutosten ja yhteistyömallien perusteiden kehittämisessä on eri osa-alueiden toimijoiden yhteistyö välttämätöntä. Ohjelma tulee kannustamaan yrityksiä luomaan verkostomaisia kehitysprojekteja, missä toimijat yhdessä kehittävät liiketoimintakokonaisuuksia. ISÄNNÖINTIALALLA HYVÄT PALKAT JA TIIVIS TYÖTAHTI Isännöinnin ammattitutkimuksen mukaan isännöinti on työnä mielekästä, haasteellista, itsenäistä, monipuolista ja vaihtelevaa. Isännöintialan palkat ovat keskimäärin varsin hyviä ja työ kiivastahtista. Promenade Research Oy toteutti tutkimuksen Kiinteistöalan Koulutussäätiön (Kiinko) toimeksiannosta keväällä Isännöitsijät arvostavat työssään itsenäisyyttä, haasteellisuutta ja monipuolisuutta. Hyvänä puolena pidetään myös sitä, että työssä saa olla asiakkaiden kanssa tekemisissä. Isännöintialan palkat ovat hyvää suomalaista keskitasoa. Alan työntekijöiden kuukausipalkka ilman lisiä on keskimäärin 2901 euroa ja mediaani 2800 euroa. Kuukausipalkan lisäksi 74 prosenttia isännöitsijöistä saa kokouspalkkioita taloyhtiöiden iltakokouksista. Isännöintialan palkansaajien kokonaisansiot vuodessa ovat keskimäärin euroa, sisältäen kokouspalkkiot sekä mahdolliset ylityölisät ja tulospalkkiot. Moni isännöitsijä kokee työmäärän palkkaan nähden liian suureksi. Erityisesti iltakokoukset koetaan ongelmallisena eikä niistä saatavaa korvausta pidetä riittävänä. Keskimääräinen työaika isännöintialalla on 41,4 tuntia viikossa. Isännöitsijöiden työajasta lähes

14 Hyvän asumisen puolesta 14 kolmannes kuluu asiakaspalveluun. Asiakaspalvelu koetaan mukavaksi, mutta se syö runsaasti isännöitsijän voimavaroja eikä isännöitsijällä jää riittävästi aikaa kiinteistön talouden, palveluhankinnan ja elinkaarihallinnan johtamiseen. Isännöintialan organisaatiot ovat ohuita, eikä isännöitsijöillä ole merkittäviä odotuksia urakehityksen suhteen. Toisaalta tämä näkyy työnkuvan itsenäisyytenä ja vaihtelevuutena, johon isännöitsijät ovatkin hyvin tyytyväisiä. Oman työnantajan kilpailukykyyn ja alan työllisyysnäkymiin suhtaudutaan myönteisesti. Asunto-osakeyhtiöiden isännöintiä hoitavat ovat selvästi tyytymättömämpiä ansiotasoonsa kuin toimitilasektorille palveluja tuottavat. AIT (Ammatti-isännöitsijän tutkinto) - koulutuksen saaneiden tyytyväisyys ansiotasoon on muuta alan koulutusta saaneita korkeammalla. Isännöinnin ammattitutkimus oli ensimmäinen isännöintialan kattava kokonaisselvitys. Tutkimukseen vastasi 733 isännöintityötä tekevää henkilöä. Ammattimaisesti isännöinnin tehtävissä työskentelevien työajan, -määrän, sisällön ja ansiotason lisäksi tutkimuksella selvitettiin sitä, miten isännöitsijät ylläpitävät ammattitaitoaan, millaisena he pitävät isännöinnin tulevaisuudennäkymiä ja millaisia haasteita toimialalla on. - Isännöintiala on kehittymässä voimakkaasti ja kehitystyön taustaksi yritykset tarvitsevat tietoa siitä, miten isännöitsijät näkevät ammattinsa. Tutkimus antaa yrityksille eväitä myös työvoiman rekrytointiin, toimitusjohtaja Keijo Kaivanto Kiinteistöalan Koulutussäätiöstä kertoo tutkimuksen taustoista. Isännöinnin ammattitutkimuksen tulokset julkistettiin Isännöintipäivillä Hämeenlinnassa. Ammattitutkimuksen keskeiset tulokset käyvät ilmi raportista, joka on luettavissa Kiinteistöalan Koulutussäätiön ja Suomen Isännöintiliiton verkkosivuilla. MARKKINAT JA SUHDANTEET KIINTEISTÖPALVELUALALLE NEUVOTTELUTULOS Palvelualojen ammattiliitto PAM ry ja Kiinteistöpalvelut ry ovat päässeet sopuun neuvotteluissa kiinteistöpalvelualan työntekijöitä koskevan työehtosopimuksen uudistamiseksi. Sopimuksen piirissä on noin työntekijää, pääosin siivoojia ja kiinteistönhoitajia. Sopimuskausi on Palkkoja korotetaan kolmessa erässä : 3,2 % : 4,3 % : 3,5 % Osana neuvottelutulosta on ansiokehitysohjelma, jonka osapuolet laativat sopimuskauden aikana, viimeistään mennessä. Ansiokehitysohjelmalla otetaan kiinni yksityisen palvelusektorin vähimmäispalkkataso vuoteen 2015 mennessä. Sopimuskauden aikana otetaan käyttöön uusi palkkausjärjestelmä. Järjestelmän käyttöönoton tarkka kustannusvaikutus ei ole tällä hetkellä tiedossa. Ensi vuoden alusta sopimusalalla toteutetaan kolmen kuukauden palkallinen äitiysvapaa sekä kuuden päivän palkallinen isyysvapaa. PANKINJOHTAJIEN USKO KIINTEISTÖIHIN SIJOITUSKOHTEENA HORJUU Yhä useampi pankinjohtaja uskoo, että asuntojen ja kiinteistöjen suosio sijoituskohteina laskee. Enemmistö tosin ennakoi niiden suosion säilyvän, ilmenee Finanssialan Keskusliiton Pankkibarometrikyselystä, johon haastateltiin pankinjohtajia syyskuun lopulla. Kiinteistöjen ja asuntojen suosion laskuun sijoituskohteina uskovia pankinjohtajia oli nyt huomattavasti enemmän kuin toukokuun kyselyssä. Kotitalouksien sijoituksia ennakoitaessa pessimististen pankinjohtajien osuus oli kasvanut 18 prosenttiin vastanneista, kun toukokuussa lukema oli 10 prosenttia. Yritysten sijoituksia arvioitaessa suosion laskuun uskoi 27 prosenttia pankinjohtajista, kun heitä oli keväällä 14 prosenttia.

15 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys Suurin osa pankinjohtajista uskoo kiinteistöjen ja asuntojen suosion säilyvän ennallaan sijoituskohteina. Kotitalouksien sijoituksissa 68 prosenttia pankinjohtajista uskoi asuntojen ja kiinteistöjen säilyttävän entisen asemansa, kun edellisessä toukokuun kyselyssä 77 prosenttia uskoi suosion säilymiseen. Yritysten sijoitusten osalta 59 prosenttia vastaajista uskoi suosion säilymiseen osuuden ollessa 67 prosenttia keväällä. Kiinteistöjen ja asuntojen suosion nousuun uskovien pankinjohtajien määrä oli laskenut selvästi, kun arvioitiin yritysten sijoituksia. Syyskuun kyselyssä optimisteja oli vain 6 prosenttia, kun heidän osuutensa oli keväällä 28 prosenttia. Kotitalouksien sijoitusten osalta optimistien määrä oli suunnilleen ennallaan eli heitä oli nyt 14 prosenttia vastanneista, kun heitä oli toukokuussa 13 prosenttia. Finanssialan keskusliiton pankkibarometrissä on vastaajina muun muassa pankinjohtajia, konttorinjohtajia, konttorin esimiehiä ja luottopäälliköitä. Pankeista ovat mukana Nordea, osuuspankit, Sampo Pankki sekä säästöpankit. ASUNTO-OSAKEYHTIÖIDEN HOITOKULUT NOUSIVAT VUONNA ,9 % Asunto-osakeyhtiöiden hoitokulut olivat vuonna 2006 keskimäärin 2,86 euroa huoneistoneliöltä kuukaudessa. Hoitokulut nousivat edellisvuodesta 7,9 prosenttia. Tiedot ilmenevät Tilastokeskuksen laatimasta asuntoyhteisöjen taloustilastosta. Kerrostaloasunto-osakeyhtiöiden hoitokulut olivat keskimäärin 3,11 euroa, jossa nousua edellisvuodesta oli 9,5 prosenttia. Eniten vuodessa kohosivat korjauskulut, 24 prosenttia. Hoitokuluista suurin suhteellinen osuus, 25 prosenttia, meni lämmitykseen. Korjausten osuus hoitokuluista oli 22 prosenttia ja vedenkäytön 9 prosenttia. Aravavuokratalojen hoitokulut olivat 4,03 euroa huoneistoneliömetriä kohden kuukaudessa vuonna Hoitokulut olivat korkeimmillaan pääkaupunkiseudulla 4,79 euroa ja alhaisimmillaan Pohjois-Suomessa 3,53 euroa. UUDISRAKENTAMISEN VOLYYMI KASVOI 13,2 PROSENTTIA VUODESSA Uudisrakentamisen volyymi-indeksi on noussut Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan 13,2 prosenttia viime vuoden heinäkuusta kuluvan vuoden heinäkuuhun ulottuvana ajanjaksona. Asuinrakentaminen on ollut yhtä vilkasta kuin vuotta aiemmin. Omakotitalojen rakentamisen volyymi on kasvanut, kun taas rivi- ja kerrostalorakentaminen on hiipunut selvästi verrattuna viime vuoden heinäkuuhun. Muun kuin asuinrakentamisen volyymin kasvu on ollut alkuvuodesta vahvaa. Heinäkuussa kasvua on kertynyt 26,2 prosenttia edellisvuodesta. Eniten on kasvanut liike- ja toimistorakentamisen volyymi. Myös teollisuus- ja varastorakennusten rakentamisen volyymi on kasvanut voimakkaasti. RAKENTAMINEN LISÄÄNTYI 6 % HEINÄKUUSSA Kokonaistuotannon määrä kasvoi 0,2 prosenttia heinäkuussa edelliskuukaudesta. Tiedot käyvät ilmi Tilastokeskuksen kokonaistuotannon kuukausikuvaajan kausitasoitetusta sarjasta. Kokonaistuotannon määrä kasvoi 3,8 prosenttia vuoden 2007 heinäkuussa edellisvuoden heinäkuuhun verrattuna. Kokonaistuotannon kuukausikuvaajan kuudesta alatoimialasta ainoastaan liikenteen toimialalla tuotannon määrä laski. Vuoden 2007 heinäkuussa oli yksi työpäivä enemmän kuin edellisvuoden vastinkuukaudessa. Työpäiväkorjattuna kokonaistuotanto kasvoi 2,6 prosenttia vuotta aiemmasta. Teollisuustuotanto kasvoi teollisuustuotannon volyymi-indeksin alkuperäisten sarjojen mukaan 2,4 prosenttia vuoden 2006 heinäkuusta. Koko metalliteollisuuden tuotantomäärät kasvoivat 4 prosenttia ja sen alatoimialan elektroniikka- ja sähkötuotteiden valmistus 7 prosenttia. Puu- ja paperiteollisuuden tuotanto kasvoi prosentin. Energiahuolto pieneni 11 prosenttia. Kaupan myyntimäärät lisääntyivät 7 prosenttia. Autokauppa kasvoi 16 prosenttia, tukkukauppa 5 ja vähittäiskauppa 6 prosenttia.

16 Hyvän asumisen puolesta 16 Rakentaminen lisääntyi 6 prosenttia. Alkutuotanto kasvoi 15 prosenttia hakkuiden lisääntyessä 40 prosenttia vuoden 2006 heinäkuusta. Muiden palvelutoimialojen tuotanto kasvoi 5 prosenttia, mutta liikenne laski 2 prosenttia edellisvuoden vastinkuukaudesta. RAKENNUSKUSTANNUKSET NOUSSEET VUODESSA 5,8 PRO- SENTTIA Rakennuskustannukset kohosivat vuoden 2006 elokuusta vuoden 2007 elokuuhun 5,8 prosenttia. Rakentamisen työkustannukset nousivat vuodessa 3,2 prosenttia. Rakennustarvikkeiden hinnat nousivat 7,5 prosenttia ja muiden kustannusten hinnat 5,6 prosenttia. Tiedot käyvät ilmi Tilastokeskuksen rakennuskustannusindeksistä. Heinäkuusta 2007 elokuuhun 2007 rakennuskustannusten kokonaisindeksi nousi 0,1 prosenttia, työpanosten hinnat nousivat 0,2 prosenttia ja muiden panosten hinnat 0,6 prosenttia, kun taas tarvikepanosten hinnat laskivat heinäkuusta elokuuhun 0,1 prosenttia. INFLAATIO ELOKUUSSA 2,3 PROSENTTIA Tilastokeskuksen laskema kuluttajahintojen vuosimuutos eli inflaatio hidastui elokuussa 2,3 prosenttiin. Heinäkuussa se oli 2,6 prosenttia. Inflaatiota hidasti ennen kaikkea vihannesten ja polttonesteiden halpeneminen. Kuluttajahintoja nosti vuodessa eniten korkojen nousu. Myös osakehuoneistojen ja kiinteistöjen, puhelumaksujen, elintarvikkeiden sekä ravintola- ja kahvilapalveluiden kallistuminen ja vuokrankorotukset vaikuttivat inflaatioon. Kuluttajahintojen nousua puolestaan hillitsi elokuussa eniten polttonesteiden halpeneminen. Viihde-elektroniikan, tietojenkäsittelylaitteiden ja käytettyjen henkilöautojen hinnat laskivat niin ikään viime vuodesta. Heinäkuusta elokuuhun kuluttajahinnat nousivat 0,1 prosenttia. TALOUS- JA VEROASIST VUODEN 2008 KORKOTUKILAINAT JA AVUSTUKSET HAETTAVANA Valtion asuntorahasto (ARA) on tänään julkaissut ohjeet korkotukilainojen, avustusten ja muiden tukien hausta vuonna Suurin muutos kuluvaan vuoteen on, että erityisryhmien asunto-olojen parantamiseen tarkoitettujen avustusten ja niihin liittyvien korkotukilainojen haussa siirrytään kiinteään hakuaikaan. Tavallisissa korkotukilainoissa on edelleen jatkuva haku. ARA kehottaa kuntia julistamaan erityisryhmien avustukset ja saman hankkeen korkotukilainat vuodelle 2008 haettavaksi niin, että kunnan on mahdollista toimittaa hakemusasiakirjat lausuntoineen ARAan viimeistään ARAn tavoitteena on antaa vuoden 2008 maalishuhtikuussa uusia ehdollisia varauksia etusijajärjestykseen asettamillaan erityisryhmien avustus- ja korkotukihankkeille. Valtion vuoden 2008 talousarvioesityksessä suurimmat ARAn hoitamat tuet asumisen edistämiseen osoitetaan erityisryhmien asuntoolojen parantamiseen (60 milj. euroa) sekä korjaus-, energia- ja terveyshaitta-avustuksiin (60,5 milj. euroa). ARA saa ensi vuonna hyväksyä valtion korkotuen piiriin rakentamis-, peruskorjaus- ja hankintalainoja enintään 670 milj. euroa. Valtuudella varaudutaan noin uuden asunnon rakentamiseen ja asunnon perusparantamiseen. Talousarvioesityksen mukaan vuonna 2008 ei enää myönnetä aravalainoja eikä hyväksytä henkilökohtaisia omistusasuntojen korkotukilainoja. Korjaus-, energia- ja terveyshaitta-avustusten hakemisesta ARA julkaisee erillisen hakuohjeen alkuvuodesta Ensi vuonna hakuun ovat tulossa jälleen myös kerros- ja rivitaloille tarkoitetut energia-avustukset. Hakuohje 2008, pdf 58 kb - Rakennuskustannukset nousseet 6,1 prosenttia vuodessa Rakennuskustannukset ovat kohonneet 6,1 prosenttia viime vuoden syyskuusta kuluvan vuoden syyskuuhun ulottuvalla jaksolla. Rakentamisen työkustannukset ovat nousseet vuodessa 3,4 prosenttia, rakennustarvikkeiden hinnat 7,8 prosenttia ja muiden kustannusten hinnat 5,9 prosenttia. Tiedot käy-

17 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys vät ilmi Tilastokeskuksen rakennuskustannusindeksistä. Kuluvan vuoden elokuusta syyskuuhun rakennuskustannusten kokonaisindeksi on noussut 0,6 prosenttia. Työpanosten hinnat ovat kohonneet 0,1 prosenttia, tarvikepanosten hinnat 0,8 prosenttia ja muiden panosten hinnat 0,5 prosenttia Vuokrat nousivat huhti-kesäkuussa 2,9 prosenttia Tilastokeskus on korjannut elokuussa antamiaan toisen neljänneksen vuokria koskevia lukuja. Korjattujen lukujen mukaan vuokrat nousivat kuluvan vuoden toisella neljänneksellä 2,9 prosenttia viime vuoden vertailujaksosta, kun aiemmin nousuksi oli ilmoitettu 2,7 prosenttia. Myös vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat nousivat koko maassa keskimäärin 2,9 prosenttia, kun lukemaksi oli aiemmin ilmoitettu 1,8 prosenttia. Pääkaupunkiseudulla vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat nousivat samoin 2,9 prosenttia aiemmin ilmoitetun 2,0 prosentin sijasta ja muualla Suomessa 2,8 prosenttia 1,7 prosentin sijasta. Sen sijaan arava-asuntojen osalta vuokrien nousu oli aiemmin ilmoitettua hitaampaa. Aravavuokrat kohosivat koko maassa 3,1 prosenttia, kun aiemmin ilmoitettu luku oli 4,1 prosenttia. Tilaisuus on maksuton jäsentalojen hallituksen jäsenille ja isännöitsijöille, muille 100 euroa/ henkilö. Sisäilmapaja-seminaari Kuopiossa Sisäilmayhdistys ry, Kansanterveyslaitos, Kuopion Teknologiakeskus Teknia Oy ja Kuopion yliopisto järjestävät maksuttoman sisäilmatapahtuman Teknian tilossa. Seminaarissa kuulemme puheenvuoroja kosteus- ja homevaurioiden toteamisesta ja korjaamisesta. Ohjelmassa paneelikeskustelua, jossa yleisöllä on mahdollisuus esittää kysymyksiä asiantuntijoille. Tilaisuus on suunnattu rakentajille, suunnittelijoille, terveystarkastajille ja erityisesti isännöitsijöille ja muille rakennusten kunnosta vastaaville henkilöille. Seminaariin ilmoittautuminen mennessä teija.meklin@teknia.fi. Junamatkan edusta lisätietoa Teija Mekliniltä. OULUN LÄÄNIN KIINTEISTÖYHDISTYS RY Pekka Luoto toiminnanjohtaja Edelliseen vuosineljännekseen verrattuna vuokra-asuntojen vuokrat kohosivat 0,8 prosenttia, mikä oli myös aiemmin ilmoitettu lukema. Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat keskimäärin 0,9 prosenttia. Aiemmin niiden nousuksi oli ilmoitettu 0,5 prosenttia. Aravaasuntojen vuokrat nousivat 0,7 prosenttia 1,3 prosentin sijasta. JULKAISUT JA TAPAHTUMAT Taloyhtiöiden peruskorjaukset Yhdistys järjestää 7.11 klo koulutustilaisuuden, jonka aiheena on taloyhtiöiden peuskorjaukset ( putkisto- julkisivu, katto- ym.) Tilaisuus järjestetään Oulun Maakuntakirjaston Pakkalan salissa. Ilmoittautuminen viimeistään perjantaina 2.11.

18 Hyvän asumisen puolesta 18 LAKIMIES VASTAA Parvekeremontti Asun kerrostalon yksiössä. Parveketta asunnossani ei ole. Siitä huolimatta taloyhtiö velvoittaa minut osallistumaan parvekkeiden kunnostamisesta aiheutuviin kustannuksiin. Mielestäni taloyhtiö on menetellyt laittomasti. Eikö kustannukset tulisi osoittaa niille, joilla on parveke? Taloyhtiö on menetellyt oikein. Parvekkeiden kunnostaminen tapahtuu taloyhtiön kustannuksella, ja yhtiö perii menojaan varten tarvittavat varat pääsääntöisesti yhtiövastikkeina yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaisesti. Yksittäisen osakkeenomistajan saama hyöty tuskin koskaan tarkasti vastaa häneltä perittyä vastiketta, mutta huolellisesti toimiessaan tuleva osakkeenomistaja ottaa yhtiöjärjestyksen vastikeperusteet huomioon jo huoneiston hankintapäätöstä tehdessään. Häirikkövuokralainen Vuokralaiseni on viettänyt häiritsevää elämää. Vuokran hän on maksanut säännöllisesti. Olen antanut hänelle kirjallisen varoituksen. Se ei ole kuitenkaan auttanut, vaan häiriköinti jatkuu edelleen. Nyt harkitsen vuokrasopimuksen purkamista. Onko minulla siihen perusteita. Vuokralainen on ilmoittanut etukäteen, että jos puran sopimuksen, hän ei tule muuttamaan asunnosta. Jos puran sopimuksen, voinko kantaa samalla vuokralaisen kalusteet ja tavarat ulos ja vaihtaa lukon? Häiritsevän elämän viettäminen kirjallisen varoituksen jälkeenkin tuo vuokranantajalle mahdollisuuden vuokrasopimuksen purkamiseen. Vuokranantajalla ei kuitenkaan ole oikeutta itse toimeenpanna häätöä. Tapauksessa on syytä ensiksi varmistua siitä, että vuokranantajalla on riittävä näyttö (todistaja tms.) vuokralaisen häiriköinnistä, ja tämän jälkeen hakea häätöpäätöstä tuomioistuimelta. Häätöpäätöksen täytäntöönpano tulee sitten antaa ulosottomiehen tehtäväksi. Hissin rakennuskustannusten jako Taloyhtiömme suunnittelee 4-kerroksiseen taloomme hissin hankkimista. Tiedämme, että vuoden 2001 kesäkuussa tulleen asunto-osakeyhtiölain muutoksen jälkeen hissin rakentaminen on mahdollista, jos enemmän kuin puolet sitä yhtiökokouksessa kannattaa ja kustannukset jaetaan yhtiöjärjestyksen määräämällä tavalla. Tuntuu kuitenkin epäreilulta, jos myös me alakerran asukkaat joudumme osallistumaan kustannuksiin. Olemmekin esittäneet sellaista kustannusten jakoa, joka perustuisi hissin todelliseen käyttöön. Onko tämä mahdollista, ja jos on, millä edellytyksillä? on, että taloyhtiön kustannukset katetaan yhtiöjärjestyksessä määrättyjen vastikeperusteiden mukaan eri osakkeenomistajilta, eikä yksittäisten hankkeiden kustannuksia edes pyritä jakamaan osakkeenomistajien kesken heidän saamansa hyödyn perusteella. Yhtiöjärjestyksen määräykset voidaan syrjäyttää kaikkien osakkeenomistajien ollessa siitä yksimielisiä, mutta tällainen päätös ei sido esimerkiksi osakkeiden seuraavia omistajia, eikä sellaiseen turvautuminen ole suositeltavaa. Toisaalta yhtiöjärjestystä voidaan muuttaa, mutta vastikeperusteen muutos vaatii suostumuksen jokaiselta sellaiselta osakkeenomistajalta, jonka maksuvelvollisuus muutoksen johdosta kasvaa, eli tässä tapauksessa yläkerran asukkailta, kun ajatuksena olisi kasvattaa heidän osuuttaan hissin kustannuksista. Tällaista suostumusta ei vaadita siirryttäessä luotettavasti mitattavissa tai arvioitavissa olevaan hyödykkeen todelliseen kulutukseen maksuperusteena, mutta käytännössä järkevällä tavalla tuskin voidaan ryhtyä lainkohdassa tarkoitetulla tarkkuudella arvioimaan, kuinka paljon kukin osakas hissiä käyttää, eikä tällainen maksuperuste siis sovellu hissin käyttöön. Vuokralaiset maksamattomat maksut Kuka on vastuussa asunto-osakeyhtiölle vuokralaisen maksamatta jättämistä vesi-, sähkö-, sauna- ja autopaikkamaksuista. Voidaanko ne periä osakkeenomistajalta? Kysymykseen vastaaminen edellyttää tutustumista yhtiöjärjestykseen. Siltä osin kuin jonkun maksun periminen perustuu sen määräyksiin, kysymys on oikeudellisesti yhtiövastikkeesta ja siitä vastaa osakas. Vesimaksu on tyypillisesti tällainen maksu. Sauna- ja autopaikkamaksut puolestaan perustuvat oikeudellisesti yleensä sopimukseen, ja jos tällainen sopimus on tehty suoraan yhtiön ja huoneistossa asuvan vuokralaisen välillä, ei osakas vastaa vuokralaisen laiminlyönneistä. Pyykin kuivatuskielto huoneistotiloissa Taloyhtiömme harkitsee pyykinkuivatuskieltoa huoneiston tiloissa. Vain ns. pikkupyykin kuivatus sallittaisiin. Perusteena tälle ovat useassa huoneistossa tapahtuneet kosteusvauriot. Talo on vanha, eikä sen ilmastointia ja rakenteita ole suunniteltu pyykin kuivaukseen. Pyykinpesu ja kuivaus on alun perin suunniteltu tapahtuvan pesutuvassa, jonka taloyhtiö aikoo nyt uudistaa nykyvaatimuksia vastaavaan tasoon. Onko tällainen kielto lain mukaan mahdollinen? Talossa voidaan asettaa noudatettavaksi järjestyssäännöt, joihin voidaan sisällyttää myös tällainen määräys. Järjestyssääntöjen hyväksymisestä päättää yhtiökokous. Mikko Pikkujämsä asianajaja, oikeustieteen tohtori Asianajotoimisto PPV Lex Oy Nykyisin uudistuksesta, jolla rakennus saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia, on todellakin mahdollista päättää yhtiökokouksessa yksinkertaisella enemmistöllä niin, että myös päätöstä vastustaneiden osakkeenomistajien on osallistuttava hankkeen kustannuksiin. Osakkeenomistajan maksuvelvollisuus ei kuitenkaan saa muodostua kohtuuttoman ankaraksi. Sääntönä

19 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys Vuoden 2008 talousarvio-ohje Energia ja palkkaratkaisu jälleen kiinteistökustannusten epävarmuustekijöinä Maailmantalouden kasvu hidastunee Yhdysvaltain subprime-lainakriisin myötä hieman viime vuotisesta lähes 5,5 prosentin huippuvauhdistaan. Etenkin Kiinan vetämänä maailmantalouden kasvu säilynee kuitenkin lähes kolmen prosentin kasvu-uralla myös ensi vuonna. Euroalueen tämänvuotinen miltei kolmen prosentin kasvu hidastunee hieman. Suomessa pitkälti kulutuskysyntään perustunut talouskasvu yltänee tänä vuonna 4,5 prosenttiin, mutta alenee ensi vuonna jälleen kolmen prosentin uralle. Työttömyysaste alenisi hieman tämänvuotisesta eli noin 6,5 prosenttiin. Maamme talouskehityksen epävarmuus liittyy lähinnä öljyn hintakehitykseen ja siihen, missä määrin Yhdysvaltain talouskasvun hidastuminen ja korkojen nousu heijastuu mm. maamme vientiin. Kuluttajien ennätyksellisen vakaa luottamus omaan talouteensa on heikentymässä korkojen ja velkaantumisasteen noustua. Yksityinen kulutus kasvanee tänä vuonna lähes neljä, mutta ensi vuonna vain alle kolme prosenttia. Kuluttajahintojen nousu nopeutuu viimevuotisesta, mutta jäänee tänä vuonna noin 2,5 prosenttiin. Ensi vuonna arvioitu inflaatio olisi noin kolme prosenttia. Tämä edellyttää sitä, ettei öljyn maailmanmarkkinahinta nousisi ratkaisevasti tämänvuotiselta keskimääräistasolta. Rakennustoiminnan kasvu hidastuu tämänvuotisesta ja uudistuotannossa painopiste siirtyy julkisiin palvelurakennuksiin. Uusien asuntojen aloitusten määrä alenee noin tuhannella eli :een vuonna Näistä vain noin olisi valtion tukemia. Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi on asuinkerrostalojen osalta noussut vuoden aikana 3,7 prosenttia. Toimistorakennusten ylläpito on kallistunut 3,3 prosenttia. Ylläpidon kokonaisindeksi on vastaavana aikana noussut 3,1 prosenttia. Indeksit kuvaavat kuluvan vuoden toisen vuosineljänneksen tilannetta. Vastaavana aikana rakennuskustannukset nousivat 6,4 ja kuluttajahinnat 2,4 prosenttia. Ensi vuoden hoitokulujen arvioinnissa on otettava huomioon niin kiinteistö- kuin paikkakuntakohtaiset erityispiirteet. Kunnalliset maksut ja kiinteistöverot on pyrittävä tarkistamaan paikkakuntakohtaisesti. Raakaöljyn hinta noussee vuositasolla Lämmitys on merkittävin kiinteistöjen hoitokuluerä. Raakaöljyn hinta pompahti heinäkuussa ja toistamiseen syyskuun lopulla jopa 80 dollariin tynnyriltä ja koko vuoden keskihintakin lähestynee 70 dollaria. Silti öljyn reaalihinta alittaa vuoden 1980 yli 80 dollarin hinnan. aakaöljyn hintaa pitävät yllä lähi-idän epävakaa poliittinen tilanne, Aasian vahva talouskasvu sekä dollarin heikentynyt kurssi euroon nähden ajaen sijoituksia valuuttamarkkinoilta raaka-aineisiin. Niinpä raakaöljyn keskihinta noussee vuonna 2008 tämänvuotisesta. Kevyen polttoöljyn vähittäishinta on vielä pysytellyt alle 70 sentissä litralta. Ensi vuoden valtion talousarvioon liittyen energiaverojen korotus kohdistuu lämmityspolttoaineista nimenomaan kevyeeseen polttoöljyyn. Kevytöljytaloissa ensi vuoden lämmitysbudjetti on hyvä laatia ainakin 75 sentin litrahinnan mukaan. Kun sekä kivihiilen että maakaasun hinnat seuraavat viipeellä öljyn hintaa, noussee myös kauko- ja sähkölämmön hinta edelleen. Energiaverojen korotusten lisäksi uhkana ovat myös energiatuotannon päästökiintiöt ja päästökauppa. Esimerkiksi 20 paikkakunnalla kaukolämpöä jakava Fortum on ilmoittanut korottavansa kaukolämmön hintojaan 1-5 prosentilla vuoden alusta. Lämmitysbudjettia laadittaessa on otettava huomioon myös mahdolliset perusmaksujen korotukset. Perusmaksut on usein sidottu tukkuhintaindeksiin, joka on noussut noin neljän prosentin vuosivauhtia. Lämmitystarpeen osalta budjetti tehdään normaalivuoden lämmitystarvelukujen pohjalta eli esim. alkuvuoden edullinen kehitys ei saa hämätä budjetintekijää. Sähköenergian hinta on jatkanut nousuaan, vaikka vettä on riittänyt Norjan määräävillä vesivoima-alueilla. Pohjois- ja Keski-Euroopan markkinat ovat lähestymässä toisiaan, joten suunta Pohjolassa on nouseva ja näkyy välittömimmin Suomeen tuotavan sähkön hinnassa. Sähkön yhteistuotannossa vaikuttavat edellä todetut peruspolttoaineiden ja päästökaupan hintapaineet. Taloyhtiöissä on perusteltua varata ensi vuoden kiinteistösähköön ainakin 10 %:n lisä.

20 Hyvän asumisen puolesta 20 Palkkaratkaisusta tulossa poikkeuksellisen kallis Joulukuussa 2004 solmittu tulopoliittinen sopimuskausi päättyi syyskuussa. Koko vuoden 2007 nimellisansioiden nousuksi vuodesta 2006 arvioidaan noin kolme prosenttia, jolloin reaaliansiot kohoaisivat noin prosentin. Arvio on kuitenkin tavallista epävarmempi, sillä lokakuun 2007 jälkeiselle ajalle on olemassa vain joitakin palkkaneuvotteluratkaisuja. Tehtyjen sopimusten perusteella on kuitenkin arvioitavissa, että ansiotasoindeksi nousisi tästä ensi vuoteen peräti viisi prosenttia eli enemmän kuin kertaakaan vuoden 1991 jälkeen. Mikäli inflaatio pysyisi 2,5 prosentissa, olisi reaaliansioiden nousu samaiset 2,5 prosenttia. Työnantajan TEL-vakuutusmaksut nousevat 0,1 prosenttiyksiköllä eli keskimäärin 16,8 prosenttiin palkoista. Työnantajan työttömyysvakuutusmaksu toisaalta alenee 0,7 prosenttiin pienillä työnantajilla. Kiinteistönhoito- ja isännöintitöiden ns. oman käytön arvonlisäveroraja on euroon vuodessa. Rajan ylittyessä seurauksena on 22 prosentin arvonlisävero koko vuoden palkka- ja sivukulujen päälle. Jos kiinteistönhoito-, siivous-, vartiointi- tai isännöintipalvelut ostetaan alan yrityksiltä, kustannusten nousu pitäisi jäädä työvoimakustannusten osalta noin viiteen prosenttiin. Yritysten kokonaisveloituskaan ei saisi nousta tätä enempää, sillä muu yleinen kustannuskehitys on selvästi työvoimakustannusten nousua alhaisempaa. Kiinteistöveroihin ja kunnallisiin maksuihin korotuksia Kiinteistöveroprosentit vuodeksi 2008 vahvistetaan viimeistään marraskuun puoliväliin mennessä, joten uudet prosentit eivät yleensä ehdi syksyn talousarvion laadintaan mukaan. Jälleen on odotettavissa, että kymmenet kunnat ovat korottamassa joko kiinteistövero- tai kunnallisveroprosenttejaan. Merkittävin poikkeus lienee Espoo, joka on laskemassa yleistä kiinteistöveroprosenttiaan kompensaationa kiristyneille tonttien verotusarvoille. Kiinteistöjen verotusarvoperusteet vahvistetaan vasta joulukuussa, joten budjetoinnissa voidaan käyttää pohjana vuoden 2006 verotusarvoja. Rakennusten ns. jälleenhankinta-arvoihin on odotettavissa rakennuskustannusindeksin nousua vastaava korotus, jota kuitenkin ikäalennusten lisäys tasoittaa. Yleisesti kiinteistöveroon on syytä varata noin 3-4 prosentin lisäys. Jos tontin verotusarvo on edelleen ns. tavoitearvoa alhaisempi, on odotettavissa oleva nousu otettava huomioon. Etenkin pääkaupunkiseudulla on tontteja, joiden verotusarvo ei vielä tänä vuonna noussut uuteen tavoite-arvoonsa, vaikka verotusarvoon tulikin maksimimääräinen 30 prosentin kertanousu. Näiden osalta tontin verotus kiristyy edelleen, jos verokantaa ei alenneta. Jätehuollon osalta kustannuskehitys riippuu eniten työvoima- ja polttoainekehityksestä sekä jätteenkäsittelymaksuun kohdistuvasta korotuspaineesta etenkin niillä alueilla, joilla on panostettu kaatopaikkakäsittelyyn. Yleinen jätehuollon kustannuspaine lienee 5-6 prosenttia. Korjausavustuksia lisää Korjausrakentamisen arvioidaan jatkuvan vilkkaana. Suuntaus on hyvä, sillä ns. korjausvelkaa ei saisi päästää syntymään. Puitteet korjaamiselle ovat lainarahan hinnan osalta heikentyneet, mutta korjausavustusten suhteen parantuneet. Korkokannan noususta huolimatta taloyhtiöt saanevat korjauslainoja noin viiden prosentin korolla. Vuoden 2008 talousarviossa ollaan korottamassa korjaus- ja energia-avustusrahoja 10 milj. eurolla. Korjausavustuksia myönnettäisiin jälleen taloyhtiöiden kuntoarvioiden laadintaan osana energiatalouden parantamistoimenpiteitä. Hissien rakentamiseen on edelleen mahdollista saada valtion korjausavustusta. Sen ohella tulee selvittää, avustaako ao. kunta hissien rakentamista. Tänä vuonna korjauskustannusten nousu on ollut poikkeuksellisen voimakasta, panoshinnat ovat nousseet 5-6 prosenttia ja kasvukeskusalueilla tarjoushinnat tätäkin enemmän. Ensi vuodeksi panoshintojen nousun ennustetaan jonkin verran hidastuvan. Kiinteistöjen vakuutusmaksujen nousu on arvioilta viisi prosenttia, jos maksut on sidottu rakennuskustannusindeksin tapahtuneeseen nousuun eikä vakuutusehtoihin ole tullut tai tulossa muita muutoksia. Mikäli tontin vuokra on sidottu esimerkiksi elinkustannusindeksiin, on vuokraan varattava tarkistuskuukaudesta riippuen 2-3 prosentin lisä.