Maapolitiikan linjaukset

Transkriptio

1 Maapolitiikan linjaukset Tampereen kaupunki

2 1 Maapolitiikan linjaukset Sisällysluettelo 1 Johdanto 2 2. Taustaa Kaupungin nykyinen maanomistus 3 3. Tampereen maapolitiikan keskeiset tavoitteet 3 4. Maapolitiikan keinot ja niiden käyttäminen Tampereella Maanhankinta Maankäyttösopimukset Maankäyttösopimukset maankäytön muutostilanteissa Maankäyttösopimukset asuinkortteleiden täydennysrakentamisessa Maan luovutus Kerros- ja rivitalotonttien luovutus Omakotitonttien luovutus Yritystonttien luovutus Hankekehittäminen Maanvuokrasopimusten muutostilanteet Pitkäaikaisten maanvuokrasopimusten uusiminen Maanvuokrasopimukset täydennysrakentamisessa Tilapäinen ja lyhytaikainen maankäyttö maapolitiikassa Rakentamisen ja muun toteuttamisen edistäminen Maapolitiikan talousvaikutukset Investoinnit Käyttötalous Kustannukset Maanvuokratulot Maan myyntivoitot Maankäyttösopimuskorvaukset Muut tulot Yhteenveto taloudesta 24

3 2 1 Johdanto Maapolitiikan linjaukset on hyväksytty kaupunginhallituksessa ja kaupunginvaltuustossa Raporttiin on tehty valtuuston esittämät muutokset. Maapolitiikalla tarkoitetaan kaupungin maanhankintaan ja -luovutukseen, kaupungin maaomaisuuden hallinnointiin sekä edelleen yksityisen maan kaavoittamiseen sekä yksityisessä omistuksessa olevien rakentamiskelpoisten tonttien rakentamisen edistämiseen liittyviä tavoitteita ja toimenpiteitä. Maapolitiikka ja kaavoitus muodostavat yhdessä kaupungin maankäyttöpolitiikan, jolla luodaan edellytykset suunnitella ja toteuttaa pitkäjänteisesti kaupungin maankäyttöä ja rakentamista. Tässä raportissa on keskitytty nimenomaan maapolitiikan tavoitteisiin, keinoihin ja niiden käyttöön. Hyvin hoidetulla maapolitiikalla varmistetaan ja luodaan edellytyksiä suunnitella ja toteuttaa pitkäjänteisesti kaupungin maankäyttöä, rakentamista sekä muuta toimintaa. Hyvällä maapolitiikalla varmistetaan kaavoituksen tarkoituksenmukainen toteutuminen sekä maanomistajien ja muiden osallisten yhdenvertainen kohtelu. Edelleen maapolitiikan toimenpiteillä omalta osaltaan turvataan kaupungille aiheutuvien investointien kannattavuus sekä kustannusten optimointi. Onnistuneella maapolitiikalla luodaan edellytykset monipuoliselle asuntotuotannolle ja kehittyvälle ja menestyvälle elinkeinotoiminnalle. Maapolitiikan linjauksia on valmisteltu rinnakkain asuntopolitiikan linjausten kanssa. Samoin palveluiden, asumisen, liikenteen ja maankäytön suunnittelun ja toteuttamisen (PALM) linjauksia on valmisteltu samanaikaisesti. 2. Taustaa Tampereella harjoitettu maapolitiikka on perustunut johdonmukaisiin ja pitkäjänteisiin käytännön linjauksiin, joita on noudatettu päätöksenteossa ja toimenpiteissä. Varsinaista maapolitiikan ohjelmaa tai vastaavaa asiakirjaa Tampereella ei ole hyväksytty. Viime vuosina maapolitiikkaa on käsitelty vuosittain kaupunginhallituksen suunnittelujaoksessa (nyk. suunnittelukokous). Edellisen kerran maapolitiikan periaatteet ja tilannekatsaus käsiteltiin kaupunginhallituksen suunnittelujaostossa

4 3 Tämän Maapolitiikan linjaukset -raportin pohjana ovat kaupunginhallituksen suunnittelujaostossa 2012 käsitellyt periaatteet. Näitä on tarkennettu ottaen huomioon seuraavat asiakirjat: Tampereen kaupunkistrategia: Yhteinen Tampere - näköalojen kaupunki, hyväksytty kaupunginvaltuustossa kaupunkirakenne- ja ympäristösuunnitelma Tampereen kaupunkiseudun rakennesuunnitelma 2030 (raportti sisältää seudun maapoliittiset periaatteet) hyväksytty kaupunginvaltuustossa Tampereen kaupunkiseudun kuntien ja valtion välinen MAL-aiesopimus , allekirjoitettu Kaupungin organisaatiossa konsernihallinnon toimintasäännön mukaisesti maapolitiikasta vastaa kaupunkikehitysryhmä ja edelleen yksikkönä kiinteistötoimi. 2.1 Kaupungin nykyinen maanomistus Kaupungin kokonaismaapinta-ala on 525,01 km 2, josta kaupungin omistuksessa on 123,51 km 2 eli 23,5 %. Maapolitiikan harjoittamisen kannalta merkityksellisempi on kaupungin maanomistus kantakaupungissa. Oheiseen kuvaan rajatun kantakaupungin alueen maapinta-ala on 128,00 km 2, josta kaupungin omistuksessa on 88,83 km 2 eli 69,4 %. Kuva: Kaupungin maanomistus kantakaupungissa Tampereen maapolitiikan keskeiset tavoitteet Tampereella harjoitettavan maapolitiikan tulee kohdella yhdenvertaisesti ja tasapuolisesti kaikkia osallisia. Edelleen näiden maapolitiikan linjausten tavoitteena on tuoda maapolitiikan harjoittamisen taustat, käytettävät keinot ja niiden perusteet avoimiksi ja ymmärrettäviksi kaupunkilaisille ja

5 4 muille asiakkaille. Kaupungin harjoittaman maapolitiikan ja siihen perustuvien päätösten tulee olla läpinäkyviä. Maapoliittisten linjausten tavoitteena on luoda perusta sellaisen maapolitiikan harjoittamiselle, jolla mahdollistetaan kaupunkistrategian ja toimintasuunnitelmien mukainen kasvu ja erityisesti elinkeinoelämän ja asumisen sekä erityyppisten palveluiden sijoittuminen yhdyskuntarakenteen ja ajoituksen kannalta perustellusti Kaupungin harjoittaman maapolitiikan tulee vahvistaa kaupungin taloudellista asemaa. Kaupungin oman roolin maanhankinnassa, oman maan jalostamisessa ja edelleen luovuttamisessa tulee olla keskeinen. Edelleen kaupungin tulee huolehtia taloudellisen etunsa turvaamisesta yksityisiä maa-alueita kehitettäessä ja kaavoitettaessa. Kaupungin kokonaisedun kannalta merkittävä tavoite on asumisen ja muun maankäytön kustannusten pitäminen kohtuullisena. Aktiivinen maapolitiikka hillitsee maan hintatason kohtuutonta kohoamista ja on siten edesauttamassa elinkeino- ja asuntopolitiikan harjoittamista. Aktiivisella maapolitiikalla kaupungin tulee huolehtia omasta edustaan niin globaalissa, valtakunnallisessa tai seudullisessa kilpailussa. Maapolitiikan avulla kaupungilla tulee olla tarjota vaihtoehtoja niin erityyppisten yritysten kuin tulevien ja nykyisten asukkaiden tarpeisiin. Kaupunkistrategiasta, toimintasuunnitelmista ja muista tausta-asiakirjoissa määritettyjä yksityiskohtaisia tavoitteita, joita voidaan saavuttaa maapolitiikan keinoin, on kirjattu jäljempänä. 4. Maapolitiikan keinot ja niiden käyttäminen Tampereella 4.1 Maanhankinta Seuraavissa luvuissa on kuvattu keskeisiä maapolitiikan keinoja niiden käyttämisen periaatteita. Erikseen on nostettu keinoja, joiden käyttämisen avulla saavutetaan mm. kaupunkistrategiassa määritettyjä tavoitteita. Edelleen luvuissa on pyritty kuvaamaan periaatteita niistä teemoista, jotka aiheuttavat joko poliittista keskustelua tai joissa on ollut näkemyseroja kaupungin ja asiakkaiden välillä. Maapolitiikan harjoittamisessa tehdään erittäin paljon erityyppisiä sopimuksia ja kaupunkia koskevia sitoumuksia. Kaikkia näitä koskevia linjauksia ei ole määritetty seuraavassa. Näistäkin sopimuksista ja sitoumuksista tehdään päätökset, joista on löydettävissä perusteet päätöksille. Kaupungin maanhankinnan tehtävänä on maan hankkiminen yhdyskuntarakentamisen erilaisiin tuleviin tarpeisiin. Riittävän ja oikealla tavalla sijoittuneen kaupungin raakamaavarannon avulla turvataan maan saaminen käyttöön oikea-aikaisesti oikealta paikalta kohtuuhintaan. Lisäksi tällä turvataan kaupungin taloudellinen asema maankäytön kehittämisessä. Lähtökohtana on, että kaupunki hankkii asemakaavoittamat alueet omistukseensa ns. raakamaana ennen ensimmäisen asemakaavan laatimista. Maanhankintaa tehdään aktiivisesti. Tulevien kaavaprosessien ja toteutuksen kannalta on sitä parempi mitä aiemmin alueet saadaan kaupungin omistukseen. Kaupunkirakenne- ja ympäristösuunnitelmassa asetetaan tavoitteeksi, että kaupunki hankkii maata uusille alueille vähintään 60 ha/vuosi (4 v. liukuva keskiarvo). Pinta-alahehtaareiden lisäksi olennaista on se, että hankittavaa raakamaata voidaan hyödyntää pääosin yhdyskuntarakentamiseen. Edelleen kaupunkirakenne ja ympäristösuunnitelmassa

6 5 tavoitteena on, että asemakaavoista vähintään 50 % sijoitetaan kaupungin maalle; (4 v. liukuva keskiarvo). Tämä edellyttää maanhankinnassa onnistumista. Kaavio. Toteutunut maanhankinta (ha) Maanhankinnassa kaupunki voi käyttää seuraavia keinoja: Vapaaehtoinen kiinteistökauppa. Vapaaehtoinen kauppa on ensisijainen keino. Kaupunki neuvottelee aktiivisesti yksityisten kiinteistöomistajien kanssa kaavoittamattomien alueiden hankkimiseksi omistukseensa. Maanhankintaa suunnataan erityisesti rakennesuunnitelman ja yleiskaavan kasvusuunnille. Sen lisäksi kaupunki on aktiivinen myös vaihtomaaksi soveltuvien alueiden hankkimiseksi. Edelleen virkistys- ja suojelutarkoituksiin soveltuvia alueita kaupunki hankkii mahdollisuuksiensa mukaan. Rajaseuduilla kaupunki voi suunnata maanhankintaa myös naapurikuntien alueelle, mikäli tällä voidaan edistää kuntien rajaseuduille sijoittuvien yhdyskuntarakentamisen yhteishankkeiden tai muiden erityistarpeiden toteumista. Kaupunki on aktiivinen maanhankinnassa myös asemakaavoitetuilla alueilla erityisesti täydennysrakentamisen edistämiseksi. Perustelluista syistä ostetaan myös rakennettuja alueita. Etuosto-oikeus: Kaupungilla on etuosto-oikeus maapinta-alaltaan yli m 2 :n suuruisen kiinteistön kaupassa, millä tarkoitetaan kunnan oikeutta saada myyty kiinteistö omistukseensa myyjän ja ostajan sopimasta kauppahinnasta ja -ehdoin. Kunta siis asettuu ostajan tilalle. Kaupunki käyttää etuosto-oikeutta, silloin kun se yhdyskuntarakenteen toteuttamisen ja kaupungin talouden näkökulmasta on perusteltua. Lunastus: Yleisen tarpeen vaatiessa on kunnalla mahdollisuus käyttää lunastusta maanhankintakeinona. Asemakaava antaa lunastusperusteen (MRL 96 ) asemakaavassa yleisiksi alueiksi ym. kunnan tarpeisiin osoitettujen alueiden (kadut, puistot, Y-tontit, ym.) kohdalla. Lisäksi esim. tontinosan omistajana kunnalla on samanlaiset lunastusoikeudet kuin yksityiselläkin maanomistajalla. Asemakaavoittamattoman maan lunastaminen edellyttää ympäristöministeriön myöntämää lunastuslupaa (MRL 99 ). Lunastuslupaa haettaessa on osoitettava yleinen tarve maan lunastamiselle. Lunastettavasta omaisuudesta määrätään sen käyvän hinnan mukainen täysi korvaus.

7 6 Lunastus on maanhankinnan keino, jota kaupunki käyttää, mikäli kaupunki ei onnistu yhdyskuntarakentamisen tai asemakaavan toteuttamisen kannalta tärkeiden alueiden vapaaehtoisessa maanhankinnassa kohtuullisessa ajassa tai kohtuullisin ehdoin. Aktiivisen maapolitiikan onnistumisen ja uskottavuuden kannalta on tärkeää, että kaupunki käyttää kaikkia em. keinoja maanhankinnassaan. Maanhankinnan kannalta hyvin keskeistä on raakamaan hintatason pitäminen vakaana ja käypänä. Raakamaan hintatasoa seurataan sekä kaupungin sisällä että seudullisesti. Kuva. Viime vuosina maanhankintaa on suunnattu mm. Nurmi-Sorilaan 4.2 Maankäyttösopimukset kaupungin maanhankinta aktiivista ja johdonmukaista kohdennetaan kasvualueille lisäksi alueita erityistarpeisiin (esim. vaihtomaiksi) maanhankintaa myös asemakaavoitetuilla alueilla asemakaavoittamattomat alueet hankitaan raakamaana kauppahintaa voidaan maksaa myös vaihtomaana ja perustelluissa tilanteissa pieneltä osin rakennusoikeutena pääsääntönä vapaaehtoiset kaupat ja vaihdot lunastusta ja etuostoa käytetään myös aktiivisesti kaupunki voi ostaa rajaseuduilta raakamaa-alueita myös naapurikunnista raakamaan hintataso pyritään pitämään käypänä ja vakaana Maankäyttö- ja rakennuslaissa (MRL) säädetään maanomistajan velvollisuudesta osallistua yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin: Asemakaavoitettavan alueen maanomistajalla, jolle asemakaavasta aiheutuu merkittävää hyötyä, on velvollisuus osallistua kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin. Kustannuksiin osallistumisesta on pyrittävä sopimaan maanomistajan kanssa. Velvollisuuden täyttämisessä on maanomistajia kohdeltava yhdenvertaisesti (MRL 91a). Mikäli osallistumisesta ei synny sopimusta, on kunnalla toissijaisesti mahdollisuus periä kehittämiskorvausta. MRL 91c ). Sekä kaupungin talouden että yhdyskuntarakentamisen viivytyksettä tapahtuvan toteuttamisen kannalta on tarkoituksenmukaista, että maankäyttösopimusmenettelyä ei käytetä alueelle tehtävän ensimmäisen asemakaavan yhteydessä muuta kuin poikkeustilanteissa. Sen sijaan yksityistä maata sisältävien asemakaavan muutosten yhteydessä maankäyttösopimusmenettely on toimiva ja perusteltu menettely.

8 Maankäyttösopimukset maankäytön muutostilanteissa Kaupunki perii asemakaavan muutoksen yhteydessä yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin asemakaavan muutoksen tuomasta arvonnoususta vähintään 40 %. Laskennallisen korvauksen tulee aina kuitenkin kattaa vähintään välittömät asemakaava-alueen toteuttamisesta kaupungille aiheutuvat infrarakentamisen investointikustannukset. Mikäli asemakaava-alueen toteuttaminen aiheuttaa kaupungille normaalista poikkeavia erityisratkaisuja esim. muiden toimijoiden verkostojen siirtoa tms., otetaan ne huomioon maankäyttösopimuskorvausta korottavina. Samoin mahdollinen sopimuskumppanin toiveesta tehtävä laatutason parantaminen tai toteutuksen merkittävä nopeuttaminen korottavat maankäyttösopimuskorvausta. Sopimuskorvauksen maksamisen vakuudeksi kaupunki edellyttää riittävää kaupungilla hyväksyttävissä olevan vakuuden järjestämistä. Kaupungille perittävää osuutta arvonnoususta korotetaan em. 40 %:iin aiemmin käytössä olleesta 33 %:sta niissä asemakaavan muutoksissa, jotka laitetaan vireille näiden maapolitiikan linjausten tultua hyväksytyksi ja päätöksen lainvoimaiseksi. Asemakaavoittamattomilla alueilla maankäyttösopimusmenettelyä voidaan soveltaa yksittäisissä tapauksissa yhdyskuntarakenteen sisällä olevissa pääosin rakennetuissa tai pinta-alaltaan pienissä omistusyksiköissä. Yhdyskuntarakentamisen kustannusten kattamiseen peritään tällöin asemakaavan mukaisesta arvonnoususta asemakaavanmuutostilanteita suurempi osuus eli 60 %. Asunto- ja elinkeinopoliittisten tavoitteiden toteuttamiseksi kaupunki voi periä osan laskennallisesta maankäyttösopimuskorvauksesta tonttimaana. Laajojen asuntoalueiden asemakaavojen ja niiden yhteydessä tehtävien maankäyttösopimusten lähtökohtana on, että korvauksesta merkittävä osa peritään tonttimaana, jota voidaan hyödyntää monipuoliseen asuntotuotantoon. Maankäyttösopimusten yhteydessä sovitaan myös mahdollisista muista maanluovutuksista kuten yleisten alueiden siirtämisestä kaupungin omistukseen. Maankäyttösopimuksissa kaupunki edellyttää sopimuskumppanilta alueiden toteuttamista kohtuullisessa aikataulussa. Tämä varmistetaan riittävin taloudellisin sanktioin. Edelleen maankäyttösopimuksissa kaupunki voi tarvittaessa asettaa asunto- tai elinkeinopoliittisia ehtoja tai tavoitteita. Nämä arvioidaan sopimuskohtaisesti. Maankäyttösopimus hyväksytään kaupunginhallituksessa samanaikaisesti asemakaavaehdotuksen hyväksymisen kanssa. Maankäyttösopimusmenettelyä ei käytetä tapauksissa, missä maanomistajan omistamille alueille osoitetaan asemakaavassa rakennusoikeutta asuntorakentamiseen ja osoitetun rakennusoikeuden lisäyksen määrä ei ylitä 500 kerrosneliömetriä. (Maankäyttö- ja rakennuslaki 91 c ). Maankäyttösopimusmenettelyä ei myöskään käytetä, mikäli asemakaavan tuoma arvonnousu yksityiselle on alle euroa. Tampere ei ole toistaiseksi käyttänyt kehittämiskorvausmenettelyä. Ensisijaisesti kaupunki pyrkii vapaaehtoisiin sopimuksiin, mutta mikäli näihin ei kohtuullisin ehdoin ja ajassa päästä, voi kaupunki käyttää myös kehittämiskorvausmenettelyä. Myös maankäyttö- ja rakennuslain mukainen kehittämisaluemenettely on mahdollinen menettely.

9 8 Kuva. Ranta-Tampellaa koskeva maankäyttösopimus on taloudellisesti merkittävin sopimus viime vuosilta. maankäyttösopimuksia maankäytön muutostilanteissa asemakaavaalueella korvaus yhdyskuntarakentamisen kustannuksista yhdyskuntarakentamisen kustannusten kattamiseen 40 % arvonnoususta erityistoimenpiteistä sovitaan tapauskohtaisesti varmistetaan rakentuminen sovittavan aikataulun mukaisesti sisällytetään asunto- ja elinkeinopoliittisia tavoitteita laajojen alueiden maankäyttösopimuksissa merkittävä osa korvauksesta tonttimaana maankäyttösopimukset yksittäistapauksissa asemakaavoittamattomilla alueilla yhdyskuntarakenteen sisällä olevissa pääosin rakennetuissa pintaalaltaan pienissä omistusyksiköissä. Korvaus 60 % arvonnoususta alle euron arvonnoususta ei korvausta 4.22 Maankäyttösopimukset asuinkortteleiden täydennysrakentamisessa Kaupunkistrategiassa sekä edelleen kaupunkirakenne- ja ympäristösuunnitelmassa hyvin keskeisenä tavoitteena on yhdyskuntarakenteen täydentäminen. Täydennysrakentamisen edellytyksiä on tavoitteena vahvistaa erityisesti EHYT-hankkeen kohdealueilla. Kaupunkirakenne- ja ympäristösuunnitelman toimenpiteenä on, että EHYT-yleissuunnitelmien pohjalta käynnistetään asemakaavoja kem 2 /vuosi. Maapolitiikan keinoin näiden asemaakaavojen laatimisen yhteydessä tehtävissä sopimuksissa kannustetaan erityisesti täydennysrakentamiseen asuinkortteleiden sisällä. Täällä on saavutettavissa täydennysrakentamisen edut parhaiten. Täydennysrakentamisen kannustimeksi asuinkortteleiden sisällä määritetään seuraavat periaatteet: Maankäyttösopimuskorvauksen perusteena olevasta arvonnoususta jätetään merkittävä osa (enintään 85 %) huomioon ottamatta seuraavissa tai vastaavissa asuinkorttelialueiden täydennysrakentamistilanteissa, joissa välitön kaupungille syntyvä yhdyskuntarakentamisen tarve on vähäinen: 1. Nykyisten rakennusten korottaminen tai ns. ullakkorakentaminen 2. Laitospysäköintiä edellyttämä lisärakentaminen tontin/korttelin sisällä 3. Täydennysrakentamisen yhteishankkeet (useampi tontti/kortteli), joita suunnitellaan kokonaisuutena 4. Käyttötarkoituksen muutokset nykyisen rakennuksen sisällä asuntorakentamiseen 5. Täydennysrakentamishanke ja hankkeen yhteydessä mahdollisesti toteutettava peruskorjaus edistävät merkittävästi energiatehokkuutta 6. Täydennysrakentaminen edellyttää nykyisten ei suojelullista arvoa omaavien rakennusten purkua

10 9 Maksimaalinen vähennys (85 %) voidaan tehdä, mikäli useampi (vähintään neljä kohtaa) em. tilanteista toteutuu. Täydennysrakentamisen tilanteet ja edellytykset ovat keskenään erilaisia, joten kohtien painotukset arvioidaan tapauskohtaisesti. Vastaava arvonnousun alennus toteutetaan myös puutalorakentamiskohteissa. Näitä kannustamisen periaatteita noudatetaan niissä asemakaavan muutoksissa, jotka laitetaan vireille näiden maapolitiikan linjausten tultua hyväksytyksi ja päätöksen lainvoimaiseksi. Mikäli täydennysrakentamista ei toteuteta pääosin asemakaavan mukaisesti asemakaava- ja tapauskohtaisesti arvioitavan kohtuullisen ajan puitteissa, peritään ilman em. vähennystä laskettu maankäyttösopimuskorvaus täysimääräisenä. Tästä johtuen vakuus maankäyttösopimuskorvauksen maksamisesta on asetettava perustuen laskennalliseen täysimääräiseen korvaukseen. Maankäyttösopimuksen vakuutta tarkistetaan tarvittaessa sopimuskautena tehtyjen maksusuoritusten perusteella. Asuinkortteleiden sisällä tapahtuvan täydennysrakentamisen tilanteissa maankäyttösopimuskorvausta ei peritä, mikäli asemakaavan tuoma arvonnousu on alle euroa. Tulevaisuuden täydennysrakentamistarpeen vähentämiseksi kantakaupungin alueella suositaan korkeaa rakentamista. Kuva. Tammelassa on yleissuunnitelman mukaisesti täydennysrakentamisen mahdollisuuksia korttelirakenteen sisällä. maankäyttösopimuskorvauksen perusteena olevasta arvonnoustusta jätetään osa (enintään 85 %) huomioon ottamatta 1. rakennusten korottaminen tai ns. ullakkorakentaminen 2. laitospysäköintiä edellyttämä lisärakentaminen 3. täydennysrakentamisen yhteishankkeet 4. käyttötarkoituksen muutokset nykyisen rakennuksen sisällä asuntorakentamiseen 5. hanke ja peruskorjaus edistävät energiatehokkuutta 6. nykyisten ei suojeluarvoa omaavien rakennusten purku maksimaalinen vähennys tehdään, mikäli useampi (vähintään 4) em. tilanteista toteutuu. Painotukset arvioidaan tapauskohtaisesti mikäli täydennysrakentamista ei toteuteta kohtuullisen ajan puitteissa (esim. 3 vuotta), peritään korvaus täysimääräisenä (vakuus täysimääräisestä korvauksesta) korvausta ei peritä alle euron arvonnoususta

11 Maan luovutus Kaupungin tavoitteena on turvata riittävä luovutettavissa oleva tonttitarjonta niin asumisen, elinkeinoelämän kuin julkisten palveluiden tarpeisiin. Kaupunki luovuttaa maata joko vuokraamalla (hallintaoikeus) tai myymällä (omistusoikeus). Vuokraaminen on pääasiallinen luovutustapa. Myyntiä käytetään alla kerrottavissa tilanteissa. Kaikessa maanluovuttamisessa lähtökohtana on hintatason pitäminen käypänä ja vakaana. Maata myydessä tai vuokrattaessa ehdot määritetään siten, että kaupungin luovuttamia tontteja ei voida käyttää keinottelun välineinä. Tavoitteena on saada luovutettavat tontit rakentamisen piiriin mahdollisimman pikaisesti maanluovutuksesta Kerros- ja rivitalotonttien luovutus Kaupunkistrategian mukaisesti tavoitteena on, että kaupungin asuntokanta ja asuinalueet houkuttelevat monipuolisuudellaan. Edelleen tavoitteena on, että kaupungissa on riittävästi kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja, opiskelija-asuntoja ja asumispalveluja erityisryhmille. Tavoitteita on edelleen täydennetty ja tarkennettu kaupunkirakenne ja ympäristösuunnitelmassa. MAL-aiesopimuksen mukaisesti Tampereen asuntotuotantotavoite on keskimäärin asuntoa vuosi. Tästä kerros- ja rivitalorakentamisen osuus on tavoitteellisesti vuosittain keskimäärin 85 % eli n asunto/vuosi ja n kem 2 /vuosi. Kaavio. Toteutunut kerros- ja rivitalotonttien luovutus (kem 2 ) Kaupungin osuus tontinluovutuksesta vaihtelee esim. suhdannetilanteesta johtuen, mutta merkittävällä osuudella varmistetaan maan hintatason ja sitä kautta omalta osaltaan myös asumisen hintatason pitäminen kohtuullisella tasolla. Kaupunkirakenne- ja ympäristösuunnitelman toimenpiteenä on, että sijoitetaan asemakaavoista vähintään 50 % kaupungin maalle. Tällä pyritään varmistamaan kaupungin merkittävä osuus tontinluovutuksessa niin kerros- ja rivitaloasumiseen kuin muunkin rakentamiseen myös tulevaisuudessa.

12 11 Kohtuuhintaiseen vuokra-asumiseen kaupungilla tulee olla tarjota riittävästi tontteja eri puolilta kaupunkia. Tavoitteena on, että kohtuuhintaiselle vuokra-asuntotuotannolle kaupunki luovuttaa kerros- ja rivitalotontteja keskimäärin kem 2 /vuosi (neljän vuoden liukuva seuranta). Kaupungin tulee tontinluovutuksessaan turvata palveluverkkosuunnitelmiin sisältyville erityisryhmien asumishankkeille riittävä tonttitarjonta. Kaupungin tulee tonttiluovutuksessaan erityisesti huolehtia asuntoalueiden monipuolisuudesta niin hallintamuotojakauman kuin asunto- ja talotyyppienkin suhteen. Tällä varmistetaan sosiaalinen eheys ja se, ettei haitallista segregoitumiskehitystä tapahdu. Heikon suhdannetilanteen tontinluovutuksissa tulee hyödyntää esimerkiksi kaupunkikonsernin sisäisiä toimijoita sekä opiskelija-asuntojen tuottajia asuntotuotannon ylläpitämiseksi MAL aiesopimuksen vaatimalla tasolla. Kaupunki käyttää kerros- ja rivitalotonttien luovutuksessaan seuraavia luovutusmenettelyjä: Tonttihaku Neuvottelumenettely Kilpailut Avoin tonttihaku on jatkossa pääsääntö kerros- ja rivitalotonttien luovutuksessa. Tonttihaku järjestetään vuosittain 2-4 kertaa. Tonttihaussa luovutuksensaajan valinnassa arvioidaan yhdenvertaisesti ja tasapuolisesti seuraavien seikkoja: hakijalla mahdollisesti oleva toteuttamaton tonttivaranto, kaupungin aiemmin luovuttamat tontit, alueiden monimuotoisuus ja asuntopoliittisten tavoitteiden toteutuminen, rakentamisen nopean aloituksen mahdollistaminen, kilpailun edistäminen. Neuvottelumenettelyssä arvioidaan tontin luovutuksensaajaa vastaavin perustein kuin tonttihaussa. Neuvottelumenettelyä käytetään esimerkiksi tontin jäätyä tonttihaussa varaamatta tai luovuttamatta. Samoin perustelluista syistä esim. nopean rakentamisen mahdollistamiseksi neuvottelumenettely on mahdollinen. Tontinluovutuskilpailuita kaupunki järjestää vuosittain muutamia (2-5). Kilpailuita järjestetään mm. keskeisillä alueilla sijaitsevista, kaupunkikuvallisesti tärkeistä sekä erityisiä kehittämistarpeita vaativista tonteista. Pääosa kilpailuista järjestetään laatukilpailuina. Kilpailuissa voidaan yhdistää myös laadulla ja hinnalla kilpailu. Myös pelkästään hinnalla tapahtuvat kilpailut ovat mahdollisia silloin kun kilpailuilla ei pyritä nostamaan yleistä maan hintatasoa. Kuva. Satakunnankadun ja Kuninkaankadun kulman tontinluovutus perustui kilpailuun.

13 12 Tontinluovutuskilpailuihin voidaan rinnastaa kumppanuuskaavoitusmenettely, jolloin laadullinen kilpailu käydään asemakaavoituksen yhteydessä. Tuleva tontinsaaja osallistuu kaupungin kanssa yhteistyössä tontin kehittämiseen asemakaavoituksen yhteydessä. Kumppanuuskaavoitusmenettelyä käytetään mm. aluerakentamishankkeissa ja muissa merkittävissä kehittämishankkeissa ja -kohteissa. Pääsääntöisesti tontit vuokrataan. Erityisalueilla esim. keskustassa tai tontinluovutuskilpailuissa luovutustapana voi olla myös myynti. Ilman hintakilpailua luovutettavien tonttien hinnoittelussa tavoitteena on kohtuullinen käypä hinta. Käyvän hintatason varmistamiseksi kaupunki teettää ja tarvittaessa päivittää ulkopuolisella auktorisoidulla kiinteistöarvioitsijalla vyöhykehinta-arvion asuintonttien hintatasosta. Tätä käytetään apuna hinnoittelussa. Valtion tukeman ARA-tuotannon edellytyksenä ovat kohtuulliset tonttihinnat. ARA-tuotantoon tarkoitetuille tonteille on määritetty alueittain enimmäistonttihinnat. Nämä perustuvat seudullisesti tehtyyn vyöhykehinnoitteluun. Vuokrattavien asuintonttien vuosivuokra on 4 % tontin pääoma-arvosta. Vuokra sidotaan elinkustannusindeksiin. Luovutusehdoissa estetään kaupungin luovuttamilla tonteilla keinottelu rajoittamalla taloudellisin sanktioin rakentamattoman tontin edelleen luovutus. Ehdoissa edellytetään nopeaa rakentamista eli tontin tulee olla rakennettu kolmen vuoden kuluessa luovutuksesta. Ennen lopullista vuokrausta tai myyntiä kaupunki voi varata tontin tulevalle toteuttajalle tarkempaa suunnittelua tms. varten. Varausaika voi olla maksimissaan vuosi. Mahdolliselta varausajalta peritään vuokraa, joka vastaa 50%:a tulevasta vuokrasta (vastaava taso myyntitonteilla). Kumppanuuskaavoitushankkeissa varausajan vuokraa peritään vasta infran valmistuttua. Kaupungin luovuttamien tonttien rakentamisen laatua valvotaan siten, että ennen lopullista luovutusta edellytetään luovutuksensaajalta tontinkäyttösuunnitelmaa. Menettelyä käytetään pääosassa asuintonttien vuokrausta. Tontinkäyttösuunnitelman tulee palvella tulevaa rakennuslupaprosessia. Yhteenveto kaupungin myymien ja vuokraamien tonttien saajista (rakennuttajat ja rakennusliikkeet) on löydettävissä kaupungin internet-sivuilta. pääsääntönä vuosittain 2-4 kertaa pidettävä avoin tonttihaku. luovutuksensaajien valinnassa tavoitteina mm. alueiden sisäinen monimuotoisuus (hallintamuodot, erityisryhmät) asuntopoliittisten tavoitteiden toteuttaminen, kohtuuhintaiseen vuokra-asumiseen luovutetaan keskim kem 2 /vuosi yhdenvertainen kohtelu ja tasapuolisuus eri toimijoiden kesken rakentamisen nopea aloitus kilpailun edistäminen (mm. ara-tuotanto rakennuttajille) tontinluovutuskilpailuita keskeisillä ja erityisalueilla (2-5/v) kumppanuuskaavoituskilpailuita erityisesti aluerakentamis- ja kehittämiskohteissa vain hintaan perustuvia kilpailuita tonteista, joiden myynnillä ei yleistä kaupungin maanhintatasoa nostavaa merkitystä pääsääntöisesti tontit vuokrataan, myynti erityisalueilla hinnoitteluperusteet kohtuullinen käypä markkinahinta (tukena arviot) vuosivuokra 4 % pääoma-arvosta (sid. indeksiin) ara-enimmäishinnat valtion tukemaan tuotantoon Kaavio. Toteutunut kilpailutetut omakotitonttien tarjoushinnat luovutus erityiskohteissa (kpl) keinottelun estäminen ja nopea rakentuminen mahdolliselta varausajalta peritään vuokraa

14 Omakotitonttien luovutus Omakoti- ja yhtiömuotoisen erillispientalorakentamisen MAL-aiesopimuksen mukainen asuntotuotantotavoite on keskimäärin 280 asuntoa/vuosi Kaavio. Toteutunut omakotitonttien luovutus (kpl) Myös omakotirakentamiseen kaupungilla tulisi olla tarjota riittävästi tontteja eri puolilta kaupunkia. Kaupunkirakenne- ja ympäristösuunnitelmaan kirjattuna tavoitteena on, että kaupunki luovuttaa omakotitontteja vähintään 110 kpl/v. (4 v. liukuva keskiarvo), kaupungin luovuttamien omakotitonttien määrä kasvaa suunnitelmakaudella vuosittain keskimäärin 10 %. Kaupunki käyttää omakotitonttien luovutuksessaan seuraavia luovutusmenettelyjä: tonttihaku tarjouskilpailu Omakotitonttien tonttihaku järjestetään vuosittain 1-2 kertaa. Pääosin omakotitonttien saajat valitaan arpomalla. Arvontaan pääsyssä kriteereinä ovat hakijan/hakijoiden tulotaso, lasten lukumäärä ja iät sekä tamperelaisuus (kuinka pitkään hakija asunut Tampereella). Osa luovutettavista tonteista (esim. keskeisiltä tai erityisen arvokkailta alueilta) voidaan myydä tarjouskilpailuiden perusteella. Tarjouskilpailuilla myydään keskimäärin 5 % kaikista luovutettavista omakotitonteista. Pääasiallisena tonttien luovutustapana on vuokraus. Arvonnalla luovutettavista tonteista myydään keskimäärin 10 % kaikista luovutettavista omakotitonteista. Arvottavat omakotitontit hinnoitellaan kohtuulliseen käypään hintaan. Vuokrattavien tonttien vuosivuokra on 4 % tontin pääoma-arvosta. Vuokra sidotaan elinkustannusindeksiin. Tonteille on rakennettava kolmen vuoden kuluessa pitkäaikaisen sopimuksen tekemisestä. Rakentamattoman tontin edelleen luovutus on käytännössä estetty taloudellisin sanktioin. Vuoreksessa pilotoitiin asuntomessujen tontinluovutuksessa 2011 energiatehokkuuteen kannustavaa menettelyä. Passiivi- ja nollaenergiataloille myönnettiin viideksi vuodeksi 50 %:n alennus tontinvuokrasta. Energiamääräysten kiristyttyä kesällä 2012, jatkettiin kokeilua Vuoreksen Koukkurannan omakotitonttien luovutuksessa. Vastaava tontinvuokra-alennus myönnettiin, mikäli toteutuksessa saavutetaan E-luku 100. Molemmat pilotoinnit kannustivat energiatehokkaisiin toteutuksiin eli n. kolmasosa taloista on toteutettu niin, että tontinvuokraalennus on myönnetty. Suoraan E-lukuun sidottu järjestelmä kuitenkin kohtelee erikokoisia

15 14 taloja osittain epätasa-arvoisesti. Näin ollen on perusteltua sitoa kannustaminen osuuteen vaaditusta määräystasosta. Energiatehokkuuteen kannustamista laajennetaan kaikkeen omakotitonttien luovutukseen. Vuokralainen saa viiden vuoden ajan 50 %:n alennuksen tontinvuokrasta, mikäli tontille toteutetun talon E-luku on pienempi tai yhtäsuuri kuin 70 % vaaditusta määräystasosta. Alennuksen saanti varmennetaan rakennuksen käyttöönottotarkastuksen yhteydessä, jolloin toteutuksen tulee vastata edellä mainittua tiukennettua vaatimustasoa. Näitä kannustamisen periaatteita aletaan noudattaa vuoden 2014 alusta lähtien luovutettaessa tontteja alueilta, joiden asemakaavat vahvistuvat näiden maapolitiikan linjausten tultua hyväksytyksi ja päätöksen lainvoimaiseksi. Kuva. Vuoreksen asuntomessualueelle toteutettu ns. nollaenergiatalo Lantti-talo Muulle kuin omakotitonttien luovutukselle ei aseteta vastaavia kannustamia tai vastaavasti nykyisiä valtakunnallisia normeja tiukempia energiatehokkuusvaatimuksia. omakotitonttien haku 1-2 kertaa vuodessa omakotitonttien saajat arvotaan, arvontaan pääsyssä kriteereinä: tulotaso, lasten lukumäärä ja ikä, tamperelaisuus pieni osa tonteista myydään tarjouskilpailuiden perusteella pääasiallinen tonttien luovutustapa vuokraus hinnoitteluna kohtuullinen käypä hinta vuosivuokra 4 % pääoma-arvosta (sidotaan indeksiin) muita keskeisiä ehtoja: rakennettava kolmen vuoden kuluessa rakentamattoman tontin edelleen luovutus käytännössä estetty (sanktiot) energiatehokkuuteen kannustaminen 5 vuotta, 50 %:n alennus tontinvuokrasta, jos E-luku max. 70 % normaaliminimistä varmennetaan käyttöönottotarkastuksen yhteydessä 4.33 Yritystonttien luovutus Kaupunkistrategiaan on elinvoima ja kilpailukyky-osuudessa strategisena painopisteenä on todettu mm., että Tampereen kaupunkiseudulla on Suomen parhaat edellytykset yritysten synnylle, kasvulle ja kansainvälistymiselle sekä työpaikkojen synnylle. Edelleen tavoitteeksi on asetettu, että yritystontti- ja toimitilatarjonta on kasvanut vuosittain viisi prosenttia. Tätä mitataan kaupungin luovuttamien teollisuus-, varasto-, liike- ja toimistotonttien määrä (k-m 2 ).

16 15 Kaupungin luovuttamien yritystonttien määrä on vaihdellut merkittävästi. Muutokset suhdannetilanteissa sekä myös rajoittunut tarjonta ovat vaikuttaneet toteutuneisiin luovutuksiin. Maanhankinnan, edelleen kaavoituksen sekä infran toteuttamisen avulla kaupungin tulee pystyä lisäämään erityisesti tuotantotoiminnalle ja pk-yrityksille osoitettua ja soveltuvaa tonttitarjontaa. Kaavio. Toteutunut liike- ja toimitilarakennusten tonttien luovutus (kem 2 ) Kaavio. Toteutunut teollisuustonttien luovutus (m 2 ) Yritystonttien haussa pääsääntönä on jatkuvaan hakuun perustuva neuvottelumenettely. Haettavissa olevia tontteja ja alueita koskevat perustiedot pidetään ajan tasalla kaupungin internet-sivuilla. Ensisijaisesti tämä koskee heti luovutettavissa ja rakennettavissa olevat tuotantotoiminnan tontteja. Myös toimitilarakentamisen sekä kaupan tonttien osalta internet sivuille kootaan tietoaineistoa luovutettavissa olevista tonteista.

17 16 Neuvottelumenettelyllä tapahtuvan tontinluovutuksen osalta tonttien saajien valinnassa kriteereinä ovat elinkeinopoliittisten tavoitteiden toteuttaminen, hakijoiden yhdenvertainen kohtelu ja tasapuolisuus, rakentamisen nopea aloitus sekä kilpailun edistäminen (mm. tuotantotoimintaan rakennetavat kohteet luovutetaan ensisijaisesti toimijoille/investoreille). Luovutuksensaaja kilpailutetaan erityiskohteissa. Laatuun ja/tai hintaan perustuvia tontinluovutuskilpailuita pidetään esimerkiksi keskeisistä liike- ja toimitilatonteista. Myös kaupan tonttien osalta tontinluovutuskilpailut ovat perusteltuja osassa tontinluovutusta. Määrätyissä kohteissa puhtaat hintatarjouskilpailut ovat perusteltuja. Kumppanuuskaavoitusmenettelyä käytetään erityishankkeissa. Tonttien luovutustavaksi mahdollisia yleensä ovat sekä vuokraus että myynti. Mahdollisuuksien mukaan luovutustavan valinnassa otetaan huomioon yrityksen toiveet. Erityisperustein kaupungin on mahdollista hyväksyä vain jompikumpi luovutustavoista. Tonttien hinnoittelun tavoitteena on kohtuullinen käypä markkinahinta. Tarvittaessa kaupunki tilaa ulkopuolisia arvioita hinnoittelun tueksi. Vuokrattavien yritystonttien vuosivuokra on 6 % pääoma-arvosta elinkeinoindeksiin sidottuna. Vastaavasti kuin muiden tonttien osalta keinottelua kaupungin luovuttamilla tonteilla estetään. Tonttien rakennusoikeudesta valtaosa on rakennettava kolmen vuoden sisällä tontinluovutuksesta. Rakentamattoman tontin edelleen luovutus on käytännössä estetty taloudellisin sanktioin. Kuva. Carcotec Oyj:n tutkimus- ja osaamiskeskus rakennettiin kaupungin luovuttamalle tontille Ruskoon 2012.

18 Hankekehittäminen haussa pääsääntönä jatkuvaan hakuun perustuva neuvottelumenettely haettavissa olevia tonttien/alueiden perustiedot kaupungin internet-sivuille ensisijaisesti heti rakennettavissa olevat tuotantotoiminnan tontit tonttien saajien valinta elinkeinopoliittisten tavoitteiden toteuttaminen yhdenvertainen kohtelu ja tasapuolisuus eri toimijoiden kesken rakentamisen nopea aloitus kilpailun edistäminen luovutuksensaajien kilpailuttaminen erityiskohteissa kumppanuuskaavoitus erityishankkeissa tonttien luovutustapana sekä vuokraus että myynti mahdollisia tonttien hinnoittelu kohtuullinen käypä markkinahinta (tukena ulkopuoliset arviot) vuokratonttien vuosivuokra 6 % pääoma-arvosta elinkeinoindeksiin sidottuna keinottelun estäminen tonttien rakennusoikeudesta valtaosa rakennettava kolmen vuoden sisällä rakentamattoman tontin edelleen luovutus käytännössä estetty (sanktiot) Kaupungin tavoitteena on kaupunkistrategian mukaisesti kannustaa toimijoita kehittämiseen ja uusiin innovaatioihin. Tätä sovelletaan myös maapolitiikan harjoittamisessa. Erityisesti tämä koskee ns. hankekehittämistä eli uusien maankäyttöratkaisuiden ja rakennushankkeiden aktiivista ideointia, suunnittelua ja myöhemmin toteuttamista. Hankekehitys voi kohdistua osittain tai kokonaan kaupungin maa-alueisiin. Hankekehitys edellyttää käytännössä aina asemakaavan muutosta. Tuleva rakentaminen voi olla niin asumista kuin muutakin toimintaa palvelevaa. Yleispiirteiset periaatteet hankekehittämiseen ja sen jälkeen tulevaan tontinluovutukseen ovat eri vaihtoehdoissa seuraavat: 1. Hankeajatus pääosin muulle kuin kaupungin maalle Kaupungin omistama maa-alue voidaan sisällyttää hankkeeseen ja sen asemakaavan muutokseen. Tulevaa tontinsaajaa ei kilpailuteta vaan kaupungin maa-alue luovutetaan hankekehittäjälle tai kehittäjän nimeämälle taholle. 2. Uusi, aiempiin suunnitelmiin sisältymätön kehittäjän hankeajatus pääosin kaupungin maalle Mikäli suunnittelua jatketaan hankeajatuksen pohjalta, hankeajatuksen esittäjä/kehittäjällä oikeus merkittävään rooliin toteutuksessa. Hankekehittäjä osallistuu suunnitteluun omalla kustannuksellaan ja riskillään. Tonteista/rakennusoikeudesta merkittävä osa luovutetaan hankekehittäjälle. Määrä arvioidaan tapauskohtaisesti. Muu osa kilpailutetaan tai luovutetaan aiemmin kuvatuilla normaaleilla tontinluovutusmenettelyillä. 3. Hankeajatus, joka pohjautuu kaupungin omaan tai aiempaan muuhun suunnitteluun Vaihtoehto 1 (pääsääntö): toteuttaja / tontinsaaja kilpailutetaan tai tontti/maa-alue luovutetaan muulla maapolitiikan linjausten toimintatavalla. Vaihtoehto 2 (perusteltu erityistilanne): Hankekehittäjä osallistuu jatkokehittämiseen omalla panostuksellaan ja riskillään. Tällöin osa tonteista/rakennusoikeudesta luovutetaan hankekehittäjälle. Luovutettava määrä arvioidaan tapauskohtaisesti. Kaikissa vaihtoehdoissa 1 3 tontit luovutetaan käypään markkinahintaan. Tämä varmistetaan ulkopuoliseen arvioon tai kilpailuun perustuen.

19 18 Kaupungin omistamaan maahan kohdistuvan hankekehittämisen pohjaksi tehdään aiesopimus, yhteistyösopimus tai vastaava. Sopimusta koskevat päätökset hyväksytetään delegointipäätöksiä soveltaen luottamuselimissä Mikäli hankekehittäminen ja edelleen asemakaavoitus kohdistuu kokonaisuudessaan yksityisomistuksessa olevalle alueelle, sovelletaan maankäyttösopimusmenettelyä. Kuva. Kansi ja Keskusareenahanke ovat esimerkki ryhmään 1. kuuluvasta hankkeesta Periaatteet hankekehittämiseen ja tulevaan tontinluovutukseen: 1. hankeajatus pääosin muulle kuin kaupungin maalle: kaupungin maa sisällytetään hankkeeseen, ei kilpailuteta 2. uusi, aiempiin suunnitelmiin sisältymätön hankeajatus pääosin kaupungin maalle: hankekehittäjä vastaa suunnittelusta tonteista/rakennusoikeudesta merkittävä osa luovutetaan hankekehittäjälle (määrä arvioidaan tapauskohtaisesti) muu osa kilpailutetaan tai luovutetaan normaaleilla menettelyillä 3. pohjana hankeajatus, joka on peräisin kaupungin omasta tai muusta aiemmasta suunnittelusta vaihtoehto 1 (pääsääntö): tontinsaaja kilpailutetaan tai tontti luovutetaan muulla maapolitiikan linjausten toimintatavalla vaihtoehto 2 (perusteltu erityistilanne): Hankekehittäjä osallistuu jatkokehittämiseen omalla panostuksellaan ja riskillään. Osa tonteista/rakennusoikeudesta luovutetaan hankekehittäjälle (määrä arvioidaan tapauskohtaisesti) Kaikissa vaihtoehdoissa tontit luovutetaan käypään hintaan Pohjaksi aiesopimus, yhteistyösopimus tms. 4.5 Maanvuokrasopimusten muutostilanteet Tampereen kaupungilla on yhteensä kpl (tilanne ) maanvuokrasopimusta, jotka ovat jakaantuneet seuraavasti: Pitkäaikaiset maanvuokrasopimukset (vuokrakausi 10 v tai yli) Lyhytaikaiset maanvuokrasopimukset kpl kpl. Seuraavassa esitetään periaatteet pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen mahdollisiin muutostilanteisiin.

20 Pitkäaikaisten maanvuokrasopimusten uusiminen Pitkäaikaisten maanvuokrasopimusten ehtona ja lähtökohtana on se, että kaupunki antaa vuokralaiselle mahdollisuuden tämän halutessa tehdä uusi pitkäaikainen maanvuokrasopimus kohteesta. Edellytyksenä kuitenkin on, että asemakaavassa ei ole tapahtunut tai tapahtumassa muutoksia, jotka estäisivät aiemman sopimuksen mukaisen maankäytön. Suurin osa uusittavista sopimuksista koskee asuntorakentamiseen tarkoitettuja tontteja. Uusittavien sopimusten vuokrat ovat vuokra-ajan päättyessä lähes poikkeuksetta merkittävästi käypää nykyvuokratasoa alhaisempia. Sopimuksia uusittaessa lähtökohtana on yhdenvertainen kohtelu. Uusittavien sopimusten ehdot määritetään vastaavin periaattein kun uusissa sopimuksissa. Vuokran määrityksessä tavoitteena on markkinahintaa jonkin verran alhaisempi kohtuullinen käypä hinta. Erikseen todetaan, että tontin pääoma-arvoon ja edelleen vuokraan vaikuttava rakennusoikeuden määrä perustuu asemakaavan mahdollistamaan rakennusoikeuteen eikä siihen, miten suuri osa tontin rakennusoikeudesta on käytetty. Vuokramiehiin otetaan yhteyttä hyvissä ajoin ennen vuokrasopimuksen päättymistä lähettämällä kirje, missä kerrotaan arvio uudesta tulevasta vuokrasta ja minkä liitteenä on malli uudesta vuokrasopimuksesta. Uusi pitkäaikainen sopimus mikäli maankäytön muutokset eivät estä Sopimus tehdään vastaavin perustein kuin uudet sopimukset maanvuokran perusteena kohtuullinen käypä hinta vuokra perustuu asemakaavan rakennusoikeuteen, ei käytettyyn rakennusoikeuteen Voimassa olevista sopimuksista pieni osa (n. 30 kpl) on sellaisia, missä tonteille on alun perin määritelty vuokra, mutta vuokrasopimuksen mukaisesti sitä ei peritä niin kauan kun tonttia käytetään jonkin erityisryhmän (opiskelijoiden, vanhusten, kehitysvammaisten tms.) asuntotarkoituksiin. Uusia vuokravapauksia ei myönnetä, joten vuokrasopimuksia uusittaessa aletaan näistäkin tonteista periä vuokraa. Vuokrasuhdetta saatetaan jatkaa kesken vuokrakauden peruskorjauksen tai lisärakentamisen yhteydessä. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen ( ARA) vaatiessa jäljellä olevaksi vuokraajaksi vähintään 45 vuotta. Näissä tapauksissa vuokrausta jatketaan uudella pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella siten, että tontille vahvistetaan uudet luovutusehdot, mutta uusittua vuokraa aletaan periä vasta alkuperäisen vuokra-ajan päätyttyä. Mikäli tontin rakennusoikeus muuttuu kesken vuokra-ajan asemakaavan muutoksen takia, vahvistetaan tontille uudet luovutusehdot. Mahdollista korotettua vuokraa peritään aluksi vain lisääntyneen rakennusoikeuden osalta ja koko tontin osalta vasta alkuperäisen vuokra-ajan umpeuduttua. Vuokratonttien ostaminen ei ole mahdollista Maanvuokrasopimukset täydennysrakentamisessa Merkittävä osa asuntorakentamisessa on toteutettu kaupungin omistamille tonteille, jotka on vuokrattu asunto-osakeyhtiöille, kiinteistöyhtiöille tai vastaaville. Myös näillä tonteilla pyritään kannustamaan korttelin sisällä tapahtuvaan täydennysrakentamiseen vastaavasti kuin maankäyttösopimustilanteissa (luku 4.22).

21 20 Kannustimella pyritään siihen, että merkittävä osa asemakaavan muutoksella saatavasta tontin asuinrakennusoikeuden kasvamisen hyödystä osoitetaan nykyiselle vuokraoikeuden haltijalle. Keinona tähän on, että nykyisen vuokraoikeuden haltijan maanvuokraa voidaan alentaa (maksimialennus 85 % nykyvuokrasta) määräaikaisesti eli enintään 10 vuodeksi. Alennusta arvioitaessa tulee varmistaa, että asemakaavan muutoksella muodostuu merkittävästi uutta asuinrakennusoikeutta. Edelleen vuokraoikeuden haltijalla on oikeus saada mahdolliset myyntitulot, jotka uuden tontin vuokraoikeudesta on saatavissa. Käytännössä tällä on asumisen hintaa nostava vaikutus, koska kaupunki perii myös normaalia maanvuokraa tontista. Maanvuokran alennusprosenttia ja alennetun vuokran kestoa arvioitaessa on samat kriteerit kuin täydennysrakentamiseen kannustavan maankäyttösopimuskorvauksen alentamisen tilanteessa: 1. Nykyisten rakennusten korottaminen tai ns. ullakkorakentaminen 2. Laitospysäköintiä edellyttämä lisärakentaminen tontin/korttelin sisällä 3. Täydennysrakentamisen yhteishankkeet (useampi tontti/kortteli), joita suunnitellaan kokonaisuutena 4. Käyttötarkoituksen muutokset nykyisen rakennuksen sisällä asuntorakentamiseen 5. Täydennysrakentamishanke ja hankkeen yhteydessä mahdollisesti toteutettava peruskorjaus edistävät merkittävästi energiatehokkuutta 6. Täydennysrakentaminen edellyttää nykyisten ei suojelullista arvoa omaavien rakennusten purkua Keinona tähän on, että nykyisen vuokraoikeuden haltijan maanvuokraa voidaan alentaa (maksimialennus 85 % nykyvuokrasta) määräaikaisesti eli enintään 10 vuodeksi. osa rakennusoikeuden kasvun hyödystä vuokralaiselle nykyisen vuokran alentaminen (max. 85 %) määräaikaisesti (max. 10v) edellyttäen, että rakennusoikeus kasvaa vuokran alennuksessa otetaan huomioon 1. rakennusten korottaminen tai ns. ullakkorakentaminen 2. laitospysäköintiä edellyttämä lisärakentaminen 3. täydennysrakentamisen yhteishankkeet 4. käyttötarkoituksen muutokset nykyisen rakennuksen sisällä asuntorakentamiseen 5. hanke ja peruskorjaus edistävät energiatehokkuutta 6. nykyisten ei suojeluarvoa omaavien rakennusten purku Vuokralainen voi myydä uuden rakennus-/vuokraoikeuden 4.6 Tilapäinen ja lyhytaikainen maankäyttö maapolitiikassa Kohdan 4.5. mukaisesti kaupungin omistamia maa- ja vesialueita koskee yhteensä yli tuhat lyhytaikaista tai toistaiseksi jatkuvaa maanvuokrasopimusta. Näitä sopimuksia on hyvin monen tyyppisiä. Keskeiset ryhmät ovat seuraavat: tonttien lisäalueet (osia yleisistä alueista) ravintolaterassit pellot myyntipaikat (kioskit yms.) maa-ainesten otto-alueet Lyhytaikaisien sopimuksien kohteista kaupunki perii kohtuullista käypää vuokraa, jossa otetaan sopimuksen lyhyt kestoaika tai irtisanomisaika. Kaikki vuokrasopimukset sidotaan jatkossa indeksiin tämän tultua lainsäädännön muutoksen myötä mahdolliseksi alkaen.

22 21 Muilta osin sopimustyyppien moninaisuudesta johtuen tässä linjausraportissa ei määritetä tarkempia toimintamalleja. Näitä arvioidaan sopimustyypeittäin ja sopimuskohtaisesti. Sopimuskumppanien valinnassa pyritään soveltamaan näiden linjausten yleistä toimintatapaa. Kaupunkistrategiassa ja edelleen elinvoimasuunnitelmassa tavoitteena on Tampereen tunnettavuus aktiivisena, vetovoimaisena ja monimuotoisena kongressi-, kulttuuri- ja tapahtumakaupunkina. Tapahtumiin tarvitaan maanomistajan lupa. Lupakäytännössä em. tavoitteen mukaisesti pyritään mahdollistamaan monipuolinen tapahtumatarjonta ottaen kuitenkin huomioon lähiympäristön erityispiirteet. Luvista perittävät maksut pidetään käyvällä tasolla käyttäen mm. vertailuita muihin suuriin kaupunkeihin. 4.7 Rakentamisen ja muun toteuttamisen edistäminen Yhdyskuntarakenteen eheyden sekä kaupungin talouden näkökulmasta on oleellista, että asemakaavoitetut ja toteutetun infran sekä palveluverkon piirissä olevat tontit rakentuvat mahdollisimman nopeasti. Jo aiemmin esitettyjä keinoja ovat: varausvaiheessa perittävä vuokra, rakentamisvelvoite tontinluovutuksen yhteydessä sekä maankäyttösopimuksiin liitettävät toteuttamisvelvoitteet sanktioineen. Maankäyttö- ja rakennuslain 97 :n mukaisesti kaupungilla on mahdollisuus antaa rakentamiskehotus rakentamisen edistämiseksi kun alueen asemakaava on ollut voimassa vähintään kaksi vuotta ja jos tontin sallitusta kerrosalasta ei ole käytetty vähintään puolta. Jos tonttia ei ole rakennettu kolmen vuoden kuluessa rakentamiskehotuspäätöksen antamisesta, kaupungilla on oikeus lunastaa tontti. Tampereen olosuhteissa keinon käyttö määrätyissä tilanteissa on perusteltua. Kaupungilla on mahdollisuus määrätä asuntotarkoitukseen kaavoitetulle rakentamattomalle tontille erillinen, muita kiinteistöveroprosentteja korkeampi veroprosentti. Tämän talousvaikutus kaupungille tai myöskään tontinomistajalle ei ole erityisen suuri. Rakentamisen kehottamisen viestinä tämä on kuitenkin merkityksellinen, joten kaupungin olisi syytä ottaa tämä keino käyttöön mahdollisimman pian. 5. Maapolitiikan talousvaikutukset 5.1 Investoinnit Pitkäjänteisellä maapolitiikalla pyritään talousvaikutuksiltaan ennakoitavissa oleviin kustannuksiin ja tuloihin. Käytännössä tämä tarkoittaa mm. seuraavaa: - maanhankinnan toteuttaminen on jatkuvaa - kaupungin rooli maan luovuttamisessa on keskeinen - maa-alueiden hallinta on kestävää - maanluovutustapana on pääsääntöisesti vuokraus, joka turvaa suhdanteista riippumattomat ja ennakoitavissa olevat tulot - maanmyynnissä suhdanteiden vaikutusta pyritään tasaamaan esim. maksuajankohdilla Kaupunki on varannut viime vuosina budjetissaan maanhankintaan 3,5 milj. euroa. Varsinaiseen raakamaan ja muun maan ostoon on käytetty viime vuosina 2,5 milj.euroa. Sen

23 milj Käyttötalous 5.21 Kustannukset 5.22 Maanvuokratulot lisäksi kaupungin maa-alueita on saatettu rakentamiskelpoiseksi esim. pilaantunutta maaperää puhdistamalla. Hankintoja on kohdistettu myös rakennettuihin kohteisiin esim. rakennushankkeen toteuttamisen mahdollistamiseksi. Kokonaisuutena investoinnit viimeisen viiden vuoden aikana ovat olleet keskimäärin n. 7 milj.euroa vuosi. Kaupunkikehitysryhmään kuuluva kiinteistötoimi vastaa maapolitiikan toteuttamisesta. Kiinteistötoimen toimintamenot ovat olleet keskimäärin n. 1,2 milj. euroa. Muut toimintamenot, jotka koostuvat omaisuuden hallinnan kustannuksista kuten metsäalueiden hoito, muiden alueiden kunnossapito, asiantuntijapalvelut yms. ovat olleet vuosina keskimäärin 2 milj.euroa. Kaupungin ulkoiset maanvuokratulot kasvavat vuosittain seuraavista syistä: 1. Vuosittain solmittavat uudet maanvuokrasopimukset (vuokraus pääasiallinen luovutustapa) 2. Vuosittain uusittavat vanhat maanvuokrasopimukset (vuokrat nousevat lähes poikkeuksetta) 3. Indeksikorotukset (pitkäaikaiset voimassaolevat sekä kaikki uudet sopimukset sidottu indeksiin) Vuosi Muut maanvuokrat Asuntotonttien vuokrat Kaavio. Kaupungin maanvuokratulot (miljoonaa euroa) Ennustettavissa olevilla ja vakailla maanvuokratuloilla on suuri merkitys kaupungin taloudessa.