TOIMINTAKERTOMUS JA TILINPÄÄTÖS

Transkriptio

1 TOIMINTAKERTOMUS JA TILINPÄÄTÖS 2016

2 SISÄLTÖ Sivu 3 4 Toimitusjohtajan katsaus 5 Asuntojen vuokraus 6 7 Kiinteistöt 8 9 Talous 9 Hallinto 10 Arvio toiminnan merkittävimmistä riskeistä 11 Olennaiset tapahtumat tilikauden päättymisen jälkeen 11 Tulevaisuuden näkymät 11 Hallituksen esitys tilikauden tulosta koskeviksi toimenpiteiksi 12 Sivakka-yhtymä Oy:n tuloslaskelma 13 Sivakka-yhtymä Oy:n tase 14 Oulun Sivakka Oy:n tuloslaskelma 15 Oulun Sivakka Oy:n tase 16 Oulun Tervatalot Oy:n tuloslaskelma 17 Oulun Tervatalot Oy:n tase 18 Kiinteistö Oy Oulun Pikisaaren tuloslaskelma 19 Kiinteistö Oy Oulun Pikisaaren tase 20 Oulun Asuntohankinta Oy:n tuloslaskelma 21 Oulun Asuntohankinta Oy:n tase

3 1. TOIMITUSJOHTAJAN KATSAUS SIVAKKA-YHTYMÄ OY on Oulun kaupungin kokonaan omistama yhtiö, joka toimii Sivakka-konsernin emoyhtiönä. Sivakkakonsernin tehtävänä on tukea kaupungin asuntopolitiikan toteutumista ylläpitämällä monipuolista ja kohtuuhintaista vuokra-asuntokantaa Oulun kaupungissa. Sivakka-yhtymä Oy:n tytäryhtiöitä ovat Oulun Sivakka Oy, Oulun Tervatalot Oy, Oulun Remonttimylly Oy, Oulun Asuntohankinta Oy, Kiinteistö Oy Oulun Pikisaari, Asunto Oy Yli-Iin Revonmylly ja Asunto Oy Oulun Pirrakatu 1. Oulun Sivakka Oy:n hallintaan on keskitetty konsernin arava- ja korkotukilainsäädännön alaiset kiinteistöt. Oulun Tervatalot Oy omistaa erityisryhmille kohdennettuja asuntoja ja Oulun Asuntohankinta Oy omistaa erillisiä vuokrauskäytössä olevia asunto-osakkeita. Kiinteistö Oy Oulun Pikisaari omistaa Pikisaaren kaupunginosassa sijaitsevia kulttuurihistoriallisesti arvokkaita puutaloja. Oulun Remonttimylly Oy on kunnossapitorakentamiseen erikoistunut rakennusliike. Toimintavuoden lopussa kuntaliitosten yhteydessä sovitut vuokra-asuntoyhtiöiden keskittämiset Sivakka-konserniin saatiin päätökseen kun Oulun Asuntohankinta Oy siirtyi Oulun kaupungin suorasta omistuksesta Sivakka-yhtymä Oy:n omistukseen Toimintavuoden alussa Sivakka-yhtymällä oli omistuksessaan asuntoa ja Sivakka-konsernissa oli vuokrattavana asuntoja yhteensä kpl, johon sisältyy myös Oulun Asuntohankinta Oy:n omistamat 105 asuntoa, Oulun Tervatalot Oy:n omistamat 397 asuntoa, Kiinteistö Oy Oulun Pikisaaren omistamat 39 asuntoa ja Oulun Sivakka Oy:n omistamat 6176 asuntoa. Vuoden 2016 aikana Euroopan talous jatkoi lievää kasvuaan ja myös Suomen osalta talous kääntyi kasvuun. Erityisesti rakennusalan näkymät ovat parantuneet selvästi ja etenkin asuntotuotanto kasvoi vuoden 2016 aikana merkittävästi. Talouden elpyminen vaikutti myös Oulun talousalueen vuokraasuntomarkkinoihin ja kysyntä parani vuoden mittaan niin nopeasti, että pitkään jatkuneen ylitarjontatilanteen voidaan katsoa kääntyneen tasapainotilaksi. Sivakka-konsernin omistuksessa olleiden asuntojen käyttöaste oli 97,2 % (96,0 %). Oulun alueella vuokra-asuntojen vaihtuvuus laski edellisiin vuosiin verrattuna, mutta pysyi TOIMINTAKERTOMUS

4 Yhtiö Asuntojen keskivuokra Asuntojen keskivuokra (euroa/m 2 /kk) (euroa/m 2 /kk) Sivakka-konserni: Sivakka-yhtymä Oy 10,38 10,46 Oulun Sivakka Oy 9,85 9,73 Kiint. Oy Oulun Pikisaari 9,01 8,44 Oulun Asuntohankinta Oy 11,80 11,80 korkeana. Asukasvaihtuvuus vuonna 2016 oli 25,1 % (28,3 %). Oulun kaupungin asuntotoimen marraskuussa 2016 tekemän selvityksen mukaan ARA-asuntojen keskimääräinen käyttöaste Oulussa oli 96,6 % ja keskimääräinen vaihtuvuus oli 30,4%. Näihin alueen tunnuslukuihin verrattuna Sivakka on menestynyt vaikeassa markkinatilanteessa hyvin. Sivakka-yhtymän taloutta kuvaavat muut tunnusluvut kehittyivät positiiviseen suuntaan. Yhtiön talous on vakaa ja yhtiön maksuvalmius sekä omavaraisuus kehittyivät positiivisesti. Kiinteistökannan ikärakenteesta johtuen korjaustarve kasvaa lähivuosina nopeasti, mutta suunnitelmallisen varautumisen vuoksi tulevat korjaukset voidaan toteuttaa ilman merkittävää vuokratason korottamista. Sivakan kiinteistöjen peruskorjaus- ja kunnossapitotoiminta perustuu systemaattiseen PTS-työhön. PTS:n ylläpitämiseksi kaikissa huoneistoissa tehdään määräaikaistarkistus kahden vuoden välein ja kiinteistöissä tehdään kuntoarviointia säännöllisesti. Sivakka-konsernin omistuksessa olevista kiinteistöistä merkittävä osa on rakennettu 1990-luvulla ja tämän kiinteistökannan asuntojen sisätilat vaativat jo kunnostusta vastatakseen asiakkaiden odotuksia. Tämän vuoksi yhtiössä on kehitetty Koti Kuntoon -korjausmalli, jossa asuntojen pinnat saadaan kunnostettua kohtuullisilla kustannuksilla. Koti Kuntoon -korjausmallissa korjaustoimet käsittävät lähinnä keittiökalusteiden/-kalusteovien sekä lattiamateriaalien vaihtoja. Samalla tehdään asuntokohtaisen tarpeen mukaan myös muiden pintamateriaalien ja kylpyhuoneiden korjaustoimia. Vanhemmassa kiinteistökannassa tehdään lisäksi peruskorjauksia, joissa korjaustoimet ovat Koti Kuntoon -mallia laajempia. Sivakka-konsernin kiinteistökannasta on laadittu korjausvelka-analyysi ja tehtyjen selvitysten mukaan yhtiöiden tekemät asuintalovaraukset riittävät kattamaan yhtiöiden laskennallisen korjausvelan. Esteettömyyden kehittämiseksi Oulun Sivakka / Taapeli kohteen kolmikerroksiseen rakennukseen lisättiin hissi. Yhtiön tavoitteena on toteuttaa vuosittain vähintään yhteen kohteeseen lisärakentamisena hissi. Vuokria ei poikkeuksellisesti korotettu vuoden 2016 aikana. Yhtiöiden keskivuokrat nousivat peruskorjauskohteiden ja uudisrakennusten uusien vuokrien aiheuttamien muutosten verran. Sivakka-konsernin vuokrauksessa olevien asuntojen keskineliövuokra vuoden 2016 lopussa oli 9,94 euroa/m 2 /kk (9,86 euroa/m 2 /kk). Raimo Hätälä Toimitusjohtaja 4 TOIMINTAKERTOMUS 2016

5 2. ASUNTOJEN VUOKRAUS Toimintavuoden aikana vuokra-asunnoista oli Oulun alueella edelleenkin runsaasti tarjontaa ja historiallisesti katsottuna vuokra-asumisen asema suhteessa omistusasumiseen oli poikkeuksellisen huono. Sivakka-konsernin asuntoja vapautui vuoden 2016 aikana keskimäärin 122 kpl kuukaudessa (142 kpl). Sivakka-konsernin asiakkaille tehtiin toimintavuoden aikana asuntotarjouksia yhteensä 9830 kpl ( kpl). Näistä johti vuokrasopimukseen vain 24 % (23 %) eli kpl (2 519 kpl). Vuosia jatkunut vuokrasaamisten kasvu näyttää pysähtyneen ja Sivakka-konsernin vuokrasaamiset olivat edellisen vuoden tasolla. Ne olivat vuoden lopussa 0,7 miljoonaa euroa (0,7), mikä on 1,4 % (1,7 %) vuosittaisesta vuokratulosta. Asiakkaiden heikentyneen taloustilanteen ja ilmeisen tuen tarpeen vuoksi asiakasneuvontaan kiinnitettiin erityistä huomiota. Asumisen ongelmiin ajautuivat yhä useammin asiakkaat, joilla ei ollut aiempia vuokranmaksuongelmia tai muita vaikeuksia. Asumisen ongelmien ehkäisemiseksi käynnistettiin toimintavuoden aikana yhteistyössä Oulun kaupungin sosiaalitoimen kanssa asumisneuvonta osaksi kaupungin sosiaalipalveluita. Vuonna 2016 Sivakka-konsernin asukkaille tarjottiin asukasetuina erilaisia tuotteita (kylmäkalusteita, liesiä, astianpesukoneita, kiukaita, sälekaihtimia) yhteensä 492 kpl (505 kpl). Suosituin tuote-etu oli keraaminen liesi kiertoilmauunilla, jonka valitsi 94 edun vastaanottajaa. Toimintavuoden aikana tarjottiin myös remonttietuja vähintään 10 vuotta asuneille asiakkaille. Remonttietu toimitettiin 56 asiakkaalle ja suosituin etu oli huoneiston lattiapintojen uusiminen, jonka valitsi 25 asukasta. TOIMINTAKERTOMUS

6 6 TOIMINTAKERTOMUS 2016

7 3. KIINTEISTÖT Toimintavuoden lopussa Sivakka-yhtymä Oy omisti asuinhuoneistoa sekä liiketiloja. Asuinhuoneistojen pinta-ala oli asm 2. Sivakka-konsernin omistuksessa oli vuoden lopussa yhteensä asuntoa ja niiden pinta-ala oli yhteensä asm 2. Konsernin asuin- ja liikehuoneistojen tasearvo oli 254,2 miljoonaa euroa (243,4). Vuoden 2016 aikana Sivakka-yhtymälle valmistui uudiskohde Ritapuisto, johon toteutui 36 asuntoa. Oulun Sivakka / Haminan 103 huoneiston, päiväkodin ja pysäköintihallin rakentaminen käynnistyi keväällä 2015 ja kohde valmistui kesällä Kohde on Sivakan historian suurin yhtenä rakennushankkeena toteutettu investointi. Käynnissä olevat Sivakka-konsernin kiinteistöinvestoinnit painottuvat Oulun Sivakka Oy:lle. Oulun Sivakka / Rannantie 7 asemakaavan muutos valmistui marraskuussa 2015 ja vanhan kiinteistön korvaava uudisrakennushanke käynnistyi syksyllä Uuteen Oulun Sivakka / Parsikuja kohteeseen valmistuu 32 asuntoa kesällä Oulun Sivakka / Nokikanantien peruskorjauksen ensimmäinen vaihe käynnistyi syksyllä 2016 ja se valmistuu toukokuussa Peruskorjauksen toinen vaihe käynnistyy heti 1. vaiheen valmistuttua ja se valmistuu vuoden 2018 alussa. Toimintavuonna tehtiin Sivakka-konsernissa Koti Kuntoon -korjaus 315 asuntoon. Edellisten vuosien tapaan suuri asukasvaihtuvuus piti muutoista johtuvien korjausten määrän korkeana. Muuttokorjausten yhteydessä on myös tehty lattiapintojen uusintaa ja muita asuntojen markkinoitavuutta parantavia korjauksia. Sivakka-konsernin ja Schneider Building Electric Finland Oy:n kanssa tehty jatkosopimus energiansäästöstä jatkui vuonna Sopimusmallilla pyritään parantamaan kiinteistöjen talotekniikkajärjestelmien säätöjä ja siten saamaan säästöä energian ja veden kulutuksissa. Säästöihin pyritään asumismukavuutta heikentämättä. Sivakka-konserni on mukana valtakunnallisessa vuokraasuintalojen VAETS-säästösopimuksessa, jonka tavoitteena on vähentää energiankulutusta 9 % vuoteen 2016 mennessä vuoden 2009 tasosta. Säästösopimuksen mukaiset tehdyt toimenpiteet raportoidaan vuosittain Motivalle. Sivakka-yhtymän kiinteistöjen energian ja veden kulutustiedot: Vuosi 2016 Vuosi 2015 Vuosi 2014 Vuosi 2013 Vuosi 2012 Vuosi 2011 Kaukolämpö kwh/m 3 40,1 41,2 42,0 41,5 44,0 45,1 Kiinteistösähkö kwh/m 3 5,5 6,0 6,0 6,0 6,1 6,2 Vesi l/m ,0 323,0 329,0 332,0 TOIMINTAKERTOMUS

8 4. TALOUS 4.1. SIVAKKA-KONSERNI Sivakka-yhtymällä on seitsemän tytäryhtiötä: Oulun Sivakka Oy (omistusosuus 100,0 %) Oulun Sivakka Oy:llä on tytäryhtiönä As Oy Haukiputaan Moisasenmäki (omistusosuus 96,2 %) Oulun Tervatalot Oy (omistusosuus 100,0 %) Kiinteistö Oy Oulun Pikisaari (omistusosuus 100,0 %) Oulun Remonttimylly Oy (omistusosuus 100,0 %) Oulun Asuntohankinta Oy (omistusosuus 100,0 %) Asunto Oy Yli-Iin Revonmylly (omistusosuus 100 %) Asunto Oy Oulun Pirrakatu 1 (omistusosuus 89,8 %) 4.2. SIVAKKA-KONSERNIN TULOSLASKELMA Konsernin liikevaihto kasvoi edellisvuoteen verrattuna 1,8 % ollen 55,0 miljoonaa euroa (54,0). Muut tuotot pysyivät edellisen vuoden tasolla 1,4 miljoonassa eurossa. Kulujen yhteismäärä pieneni 2,8 % ollen 37,1 miljoonaa euroa (38,2). Henkilöstökulut kasvoivat 7,9 % 6,5 miljoonaan euroon (6,0). Kiinteistön muut hoitokulut pienenivät 4,8 % 32,1 miljoonasta eurosta 30,6 miljoonaan euroon. Suurimpia hoitokulueriä olivat korjaukset 11,0 miljoonaa euroa (13,0), lämmitys 4,7 miljoonaa euroa (4,4), kiinteistöhuolto ja -siivous 3,9 miljoonaa euroa (4,2), sekä vesimaksut 2,4 miljoonaa euroa (2,4). Luottotappiot kasvoivat 28,7 % ollen 0,3 miljoonaa euroa. Suurin osa luottotappioksi kirjatuista saatavista siirretään jälkiperintään. Jälkiperintätuottoja kertyi 0,1 miljoonaa euroa eli nettoluottotappiot kasvoivat 52,9 % ollen 0,2 miljoonaa euroa. Suunnitelman mukaiset poistot kasvoivat 3,2 % ollen 12,5 miljoonaa euroa (12,2). Sivakka-konsernin liikevoitto oli 10,3 miljoonaa euroa liikevoittoprosentin ollessa 18,8 %. Vastaavat luvut olivat edellisvuonna 9,8 miljoonaa euroa ja 18,1 %. Korko- ja rahoitustuotot pienenivät edellisvuodesta 79,1 % ollen 0,1 miljoonaa euroa (0,4). Korko- ja rahoituskulut pienenivät 0,7 miljoonalla eurolla ollen 3,5 miljoonaa euroa. Konsernin tilikauden tulos oli 5,5 miljoonaa euroa (4,8). Konserniin kuuluvien yhtiöiden erillistulokset olivat yhteensä 0,1 miljoonaa euroa. Tilikauden tulosten ero konsernin ja erillisyhtiöiden välillä johtuu siitä, että erillisyhtiöiden tilinpäätöksissä olevat poistoerot ja asuintalovaraukset jaetaan konsernitilinpäätöksessä taseen omaan pääomaan ja laskennalliseen verovelkaan. Konsernin oman pääoman tuottoprosentti oli 5,7 %, kun se edellisenä vuonna oli 5,2 % SIVAKKA-KONSERNIN TASE Sivakka-konsernin tase oli vuoden lopussa 314,6 miljoonaa euroa (318,2) eli 1,3 % pienempi kuin vuotta aiemmin. Vuoden 2013 alusta Sivakka-konsernin pankkitilit siirrettiin osaksi Oulun kaupungin konsernitilijärjestelmää, minkä vuoksi omaa sijoitustoimintaa ei enää harjoiteta. Tämän myötä myös Rahat ja pankkisaamiset -ryhmän kirjaustapaa muutettiin siten, että konsernitilillä olevat rahavarat on kirjattu tilinpäätöksessä ryhmään lyhytaikaiset saamiset saman konsernin yrityksiltä. Konsernin maksuvalmius oli koko toimintavuoden hyvä. 8 TOIMINTAKERTOMUS 2016

9 Sivakka-konsernin oma pääoma oli vuoden lopussa 99,4 miljoonaa euroa (93,1). Konsernin omavaraisuusaste nousi 2,4 prosenttiyksiköllä ollen 32,0 % (29,6 %). Konsernin omavaraisuutta arvioitaessa on otettava huomioon asuntorakentamisen rahoitusjärjestelmä, jossa tarvittavien omien varojen osuus on vähäinen. Merkittävä osa (47,2 %) konsernin lainoista muodostuu valtion takaamista korkotukilainoista sekä valtion aravalainoista. Konsernin pitkäaikainen vieras pääoma pieneni edellisvuodesta 2,5 miljoonaa euroa 192,2 miljoonaan euroon. Uusia lainoja nostettiin uudis- ja peruskorjauskohteisiin 25,3 miljoonaa euroa. Lainojen lyhennyksiin käytettiin 12,3 miljoonaa euroa SIVAKKA-YHTYMÄ OY:N TULOSLASKELMA Sivakka-yhtymä Oy:n liikevaihto kasvoi edellisvuoteen verrattuna 3,6 % ollen 10,6 miljoonaa euroa (10,2). Muut tuotot kasvoivat 0,2 miljoonaa euroa 0,6 miljoonaan euroon. Suurimpana yksittäisenä eränä muissa tuotoissa on asunto-osakkeiden myynneistä saadut tuotot. Kulujen yhteismäärä kasvoi 16,1 % ollen 7,4 miljoonaa euroa (6,4). Hoitokuluista suurimpia olivat korjaukset 3,0 miljoonaa euroa (2,2), hallintokulut 1,1 miljoonaa euroa (1,0), lämmitys 0,8 miljoonaa euroa (0,7) sekä kiinteistöhuolto ja -siivous 0,7 miljoonaa euroa (0,8). Suurimpina erinä korjauksissa olivat huoneistokorjaukset. Sivakka-yhtymä Oy:n hoitokate oli 3,8 miljoonaa euroa, mikä on 12,6 % pienempi kuin edellisenä vuonna (4,3). Hoitokateprosentti oli 35,5 %, kun se edellisenä vuonna oli 42,0 %. Suunnitelman mukaiset poistot kasvoivat 5,2 % ollen 2,2 miljoonaa euroa (2,1). Yhtiön liikevoitto oli 1,5 miljoonaa euroa liikevoittoprosentin ollessa 14,5 %. Vastaavat luvut olivat edellisvuonna 2,2 miljoonaa euroa ja 21,4 %. Korko- ja rahoitustuotot kasvoivat 0,06 miljoonaa euroa ollen 0,45 miljoonaa euroa (0,39). Korko- ja rahoituskulut pienenivät 12,7 % ollen 0,7 miljoonaa euroa (0,8). Poistoeron muutos oli 0,04 miljoonaa euroa (0,08) ja asuintalovarauksen muutos 1,3 miljoonaa euroa (1,8). Yhtiön tilikauden tulos oli 8 euroa (6). Yhtiön oman pääoman tuottoprosentti oli 3,7 % kun se edellisenä vuonna oli 2,8 % SIVAKKA-YHTYMÄ OY:N TASE Sivakka-yhtymän tase oli vuoden lopussa 115,4 miljoonaa euroa (113,5) eli 1,7 % suurempi kuin vuotta aikaisemmin. Vuoden 2013 alusta Sivakka-yhtymän pankkitilit siirrettiin osaksi Oulun kaupungin konsernitilijärjestelmää. Tämän myötä rahat ja pankkisaamiset -ryhmän kirjaustapaa muutettiin siten, että konsernitilillä olevat rahavarat on kirjattu tilinpäätöksessä ryhmään lyhytaikaiset saamiset saman konsernin yrityksiltä. Yhtiön oma pääoma oli vuoden lopussa 55,1 miljoonaa euroa (54,8). Omavaraisuusaste kasvoi 0,2 prosenttiyksikköä ollen 61,5 %. Tilinpäätössiirtojen kertymä oli 19,2 miljoonaa euroa (17,9). Yhtiön pitkäaikainen vieras pääoma kasvoi edellisvuodesta 0,3 miljoonaa euroa 37,7 miljoonaan euroon. Suunnitelman mukaisiin lainojen lyhennyksiin käytettiin 2,4 miljoonaa euroa. Pitkäaikaisten lainojen painotettu keskikorko vuoden lopussa oli 1,3 % (1,4 %). Korkoriskin hallitsemiseksi yhtiön lainanotto on hajautettu kiinteä- ja vaihtuvakorkoisiin instrumentteihin. Pitkään viitekorkoon sidottujen lainojen osuus koko lainasalkusta oli tilinpäätöshetkellä 53,3 % (49,4 %) ja lyhyeen markkinakorkoon sidottujen lainojen osuus 46,7 % (50,6 %). 5. HALLINTO Kertomusvuoden aikana Sivakka-yhtymä Oy:n varsinainen yhtiökokous pidettiin Hallituksen jäsenet ja varajäsenet säilyivät ennallaan ollen seuraavat: Varsinaiset Henkilökohtaiset jäsenet varajäsenet Kivelä Jorma, puheenjohtaja Ijäs Maija Kauppila Lauri, varapuheenjohtaja Keskinen Matti Manninen Jonna Niemi Markku Sipola Mauno Björkbacka Jonas Ylisuutari Jaana Saarela Pia Hallitus kokoontui toimintavuoden aikana kahdeksan kertaa. Sivakka-yhtymä Oy:n toimitusjohtajana toimii Raimo Hätälä. Hallituksen kokouksiin on osallistunut myös talousjohtaja Juha Lampi. Yhtiön tilintarkastajana toimii Ernst & Young Oy vastuullisena tilintarkastajanaan KHT Risto Hyvönen. TOIMINTAKERTOMUS

10 6. ARVIO TOIMINNAN MERKITTÄVIMMISTÄ RISKEISTÄ KORKORISKI Markkinakorkojen muutokset vaikuttavat Sivakka-konsernin rahoitussijoitusten tuottoon sekä rahoituskustannuksiin, koska toimintaan liittyy oleellisena osana toimialalle tyypilliseen tapaan suuri vieraan pääoman määrä. Suurin korkoriski kohdistuu lainasalkun korkokustannusten heilahteluun, jota hallitaan tasapainottamalla korkosidonnaisuutta vaihtuvan ja pitkän viitekoron välillä sekä korkojohdannaisilla. Sivakka-konsernin merkittävin korkoriskiä sisältävä lainatyyppi on markkinaehtoiset lainat, 52,8 %, mutta myös korkotukilainoihin 30,9 % ja valtion myöntämiin aravalainoihin, 16,3 % sisältyy jossain määrin korkoriskiä. KORKOTUKILAINOJEN KORKORISKI on pieni johtuen omavastuukoron ylittävästä valtion korkotuesta. Pitkien viitekorkojen osuus oli 16,3 % (28,9 %) ja koronvaihtosopimusten osuus oli 14,9 % (15,2 %) korkotukilainoista. VALTION ARAVALAINOJEN KOROISTA on valtaosa sidottu heinäkuun kuluttajahintaindeksin muutokseen, mikä saattaa aiheuttaa suuria heilahteluja vuosittaisiin korkokustannuksiin. Kaikissa aravalainoissa on olemassa kuitenkin korkokatto, joka vähentää inflaationousun aiheuttamaa korkoriskiä. Konsernin pitkäaikaisten lainojen painotettu keskikorko vuoden lopussa oli 1,4 % (1,7 %). Sivakka-konsernin lainasalkussa aravalainojen osuus oli tilinpäätöshetkellä 16,3 % (17,4 %), pitkään viitekorkoon sidottujen lainojen osuus 44,3 % (50,5 %) ja lyhyeen markkinakorkoon sidottujen lainojen osuus 39,4 % (32,1 %). Lyhyeen markkinakorkoon sidotuista lainoista 53,9 % (50,8 %) on korkotukilainoja. Lainojen jäljellä oleva lainapääomalla painotettu laina-aika on 18,0 vuotta (16,4). MARKKINAEHTOISTEN LAINOJEN KORKORISKIÄ hallitaan käyttämällä korkojohdannaisia tasoittamaan markkinakorkojen korkomuutoksia sekä sitomalla osa lainoista pitkään viitekorkoon. Vuoden 2016 päättyessä kiinteäkorkoisten lainojen osuus oli 29,7 % (27,9 %) ja koronvaihtosopimusten osuus 35,9 % (42,6 %) markkinaehtoisista lainoista. Koronvaihtosopimusten aiheuttamat korkotuotot ja -kulut jaksotetaan sopimusajalle ja niillä oikaistaan suojattavan lainan korkoja. Muille korkoriskille alttiille lainoille ei kohdisteta suojaustoimenpiteitä. ASUNTOJEN KÄYTTÖASTE Sivakan asuntojen käyttöaste on pyritty pitämään korkealla tasolla erilaisten markkinointitoimenpiteiden avulla sekä parantamalla asuntojen ja palveluiden laatua. Oulun alueen taloudellisen tilanteen parantuminen on lisännyt vuokraasuntojen kysyntää alueella ja runsaasta tarjonnan lisäyksestä huolimatta vuokra-asuntojen käyttöasteet ovat kehittyneet suotuisasti. Oulun alueen väestön kasvun odotetaan jatkuvan ja jopa kiihtyvän lähivuosina. Samaan aikaan vuokra-asumisen suosio asumismuotona on parantunut. Muutokset asuntolainamarkkinoilla ovat toisaalta johtaneet siihen, että entistä useammalla kotitaloudella on vaikeuksia saada asuntolainaa, mikä voi osaltaan parantaa vuokra-asuntojen kysyntää. Edellä luetelluista syistä käyttöasteen odotetaan säilyvän korkeana lähitulevaisuudessa. Vaihtuvuuden pienentämiseksi asuvien asukkaiden asumisviihtyvyyteen kiinnitetään erityistä huomiota ja palvelun laatua kehitetään asukkaiden tyytyväisyyden lisäämiseksi. 10 TOIMINTAKERTOMUS 2016

11 7. OLENNAISET TAPAHTUMAT TILIKAUDEN PÄÄTTYMISEN JÄLKEEN Tilikauden päättymisen jälkeen ei ole tapahtunut olennaisia muutoksia toiminnassa. 8. TULEVAISUUDEN NÄKYMÄT Konsernin kiinteistöjä on laajalla alueella eri puolilla laajentunutta Oulua ja kaikkien kohteiden vuokrausasteen korkeana pitäminen tulee olemaan haastavaa. Kiinteistöjen ja palveluiden osalta tarvitaan voimakasta panostusta laadun jatkuvaan parantamiseen. Lähivuosia silmälläpitäen on varauduttava siihen, että osa kiinteistöistä voidaan siirtää pois vuokrakäytöstä ja keskittää panostukset sellaisiin kiinteistöihin, joiden vuokrattavuus säilyy hyvänä pitkällä tähtäimellä. Yleinen taloustilanne ei näillä näkymin aiheuta nopeita muutoksia yrityksen toimintaedellytyksiin ja vuokra-asuntojen kysynnän odotetaan säilyvän vakaana. Yhtiön kilpailukyky on edelleenkin hyvä ja yhtiö tulee suoriutumaan sille kuuluvista velvoitteista myös jatkossa. 9. HALLITUKSEN ESITYS TILI- KAUDEN TULOSTA KOSKEVIKSI TOIMENPITEIKSI Hallitus esittää, että Sivakka-yhtymän tilikauden tulos 7,80 euroa siirretään edellisten tilikausien voittovarojen tilille. TOIMINTAKERTOMUS

12 SIVAKKA-YHTYMÄ OY TULOSLASKELMA LIIKEVAIHTO Vuokrat , ,33 Käyttökorvaukset , ,03 L i i k e v a i h t o y h t e e n s ä , ,36 Muut kiinteistön tuotot , ,59 Henkilöstökulut Palkat ja palkkiot , ,00 Henkilösivukulut Muut henkilösivukulut 32,58-17,68 Henkilösivukulut yhteensä 32,58-17,68 Henkilöstökulut yhteensä , ,68 Poistot ja arvonalentumiset Suunnitelman mukaiset poistot , ,64 Poistot ja arvonalentumiset yht , ,64 Muut kulut Kiinteistön muut kulut Hallinto , ,45 Käyttö ja huolto , ,59 Ulkoalueiden huolto , ,17 Siivous , ,73 Lämmitys , ,39 Vesi ja jätevesi , ,90 Sähkö , ,35 Jätehuolto , ,53 Vahinkovakuutukset , ,86 Vuokrat , ,38 Kiinteistövero , ,76 Korjaukset , ,07 Muut hoitokulut , ,28 Kiinteistön muut hoitokulut yht , ,46 Luottotappiot , ,58 LIIKEVOITTO (-TAPPIO) , ,59 Rahoitustuotot ja -kulut Muut korko- ja rahoitustuotot , ,21 Korkokulut ja muut rahoituskulut , ,21 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä , ,00 VOITTO (TAPPIO) ENNEN TILIN- PÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA , ,59 Tilinpäätössiirrot Poistoeron muutos , ,25 Verotusperusteisten varausten muutos , ,00 TILIKAUDEN VOITTO (TAPPIO) 7,80 5,84 12 TOIMINTAKERTOMUS 2016

13 SIVAKKA-YHTYMÄ OY TASE V a s t a a v a a PYSYVÄT VASTAAVAT Aineelliset hyödykkeet Maa- ja vesialueet , ,28 Rakennukset ja rakennelmat , ,58 Koneet ja kalusto , ,01 Muut aineelliset hyödykkeet , ,09 Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat , ,11 Aineelliset hyödykkeet yhteensä , ,07 Sijoitukset Osuudet saman konsernin yrityksissä , ,09 Saamiset saman konsernin yrityksiltä , ,20 Muut osakkeet ja osuudet , ,37 Muut pitkävaikutteiset sijoitukset 0, ,00 Sijoitukset yhteensä , ,66 Pysyvät vastaavat yhteensä , ,73 VAIHTUVAT VASTAAVAT Saamiset Pitkäaikaiset Saamiset saman konsernin yrityksiltä , ,34 Pitkäaikaiset saamiset yhteensä , ,34 Lyhytaikaiset Saamiset kiinteistön tuotoista , ,53 Saamiset saman konsernin yrityksiltä , ,82 Myyntisaamiset , ,82 Siirtosaamiset 2 102, ,44 Lyhytaikaiset saamiset yhteensä , ,61 Rahoitusarvopaperit Muut arvopaperit , ,00 Rahoitusarvopaperit yhteensä , ,00 Rahat ja pankkisaamiset 6 923, ,46 Vaihtuvat vastaavat yhteensä , ,41 V a s t a a v a a y h t e e n s ä , ,14 V a s t a t t a v a a OMA PÄÄOMA Osakepääoma , ,00 Muut rahastot Yhtiöjärjestyksen mukaiset rahastot , ,34 Muut rahastot yhteensä , ,34 Edellisten tilikausien voitto/tappio , ,36 Tilikauden voitto/tappio 7,80 5,84 Oma pääoma yhteensä , ,82 TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ Poistoero , ,34 Verotusperusteiset varaukset , ,78 Tilinpäätössiirtojen kertymä yhteensä , ,12 VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen Pääomalainat ,87 0,00 Lainat rahoituslaitoksilta , ,86 Velat saman konsernin yrityksille , ,96 Muut velat 2 880, ,09 Pitkäaikaiset velat yhteensä , ,91 Lyhytaikainen Pääomalainat ,00 0,00 Lainat rahoituslaitoksilta , ,53 Saadut ennakot , ,03 Ostovelat , ,41 Velat saman konsernin yrityksille , ,47 Muut velat , ,26 Siirtovelat , ,59 Lyhytaikaiset velat yhteensä , ,29 Vieras pääoma yhteensä , ,20 V a s t a t t a v a a y h t e e n s ä , ,14 TOIMINTAKERTOMUS

14 OULUN SIVAKKA OY TULOSLASKELMA LIIKEVAIHTO Vuokrat , ,64 Käyttökorvaukset , ,18 Liikevaihto yhteensä , ,82 Valmistus omaan käyttöön , ,00 Muut kiinteistön tuotot , ,48 Henkilöstökulut Palkat ja palkkiot , ,86 Henkilösivukulut Eläkekulut , ,57 Muut henkilösivukulut , ,29 Henkilösivukulut yhteensä , ,86 Henkilöstökulut yhteensä , ,72 Poistot ja arvonalentumiset Suunnitelman mukaiset poistot , ,68 Arvonalentumiset pysyvien vastaavien hyödykkeistä , ,92 Poistot ja arvonalentumiset yhteensä , ,60 Muut kulut Kiinteistön muut hoitokulut Hallinto , ,49 Käyttö ja huolto , ,38 Ulkoalueiden hoito , ,45 Siivous , ,86 Lämmitys , ,41 Vesi ja jätevesi , ,12 Sähkö ja kaasu , ,22 Jätehuolto , ,46 Vahinkovakuutukset , ,14 Vuokrat , ,80 Kiinteistövero , ,53 Korjaukset , ,67 Muut hoitokulut , ,92 Kiinteistön muut hoitokulut yhteensä , ,45 Luottotappiot , ,94 Muut kulut yhteensä , ,39 LIIKEVOITTO (-TAPPIO) , ,59 Rahoitustuotot ja -kulut Muut korko- ja rahoitustuotot , ,98 Korkokulut ja muut rahoituskulut , ,00 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä , ,02 VOITTO (TAPPIO) ENNEN TILIN- PÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA , ,57 Tilinpäätössiirrot Poistoeron muutos , ,44 Verotusperusteisten varausten muutos , ,93 Tilinpäätössiirrot yhteensä , ,49 TILIKAUDEN VOITTO (TAPPIO) ,62-326,92 14 TOIMINTAKERTOMUS 2016

15 OULUN SIVAKKA OY TASE V a s t a a v a a PYSYVÄT VASTAAVAT Aineettomat hyödykkeet Aineettomat oikeudet 60, ,57 Aineettomat hyödykkeet yhteensä 60, ,57 Aineelliset hyödykkeet Maa- ja vesialueet , ,56 Omistusrakennukset ja rakennelmat , ,72 Koneet ja kalusto , ,00 Muut aineelliset hyödykkeet , ,86 Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat , ,13 Aineelliset hyödykkeet yhteensä , ,27 Sijoitukset Osuudet saman konsernin yrityksissä , ,39 Saamiset saman konsernin yrityksiltä , ,81 Muut osakkeet ja osuudet , ,01 Muut saamiset , ,58 Sijoitukset yhteensä , ,79 Pysyvät vastaavat yhteensä , ,63 VAIHTUVAT VASTAAVAT Saamiset Lyhytaikaiset saamiset Saamiset kiinteistön tuotoista , ,40 Saamiset saman konsernin yrityksiltä , ,85 Myyntisaamiset , ,85 Muut saamiset 1 565, ,00 Siirtosaamiset , ,38 Lyhytaikaiset saamiset yhteensä , ,48 Rahoitusarvopaperit Muut arvopaperit , ,53 Rahoitusarvopaperit yhteensä , ,53 Rahat ja pankkisaamiset 9 373, ,90 Vaihtuvat vastaavat yhteensä , ,91 V a s t a a v a a y h t e e n s ä , ,54 V a s t a t t a v a a OMA PÄÄOMA Osakepääoma , ,00 Muut rahastot Muut rahastot , ,83 Muut rahastot yhteensä , ,83 Edellisten tilikausien voitto/tappio , ,01 Tilikauden voitto/tappio ,62-326,92 Oma pääoma yhteensä , ,92 TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ Poistoero 0, ,13 Verotusperusteiset varaukset , ,75 Tilinpäätössiirtojen kertymä yhteensä , ,88 VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen Lainat rahoituslaitoksilta , ,65 Velat saman konsernin yrityksille , ,93 Muut velat 6 353, ,10 Pitkäaikaiset velat yhteensä , ,68 Lyhytaikainen Lainat rahoituslaitoksilta , ,48 Saadut ennakot , ,17 Ostovelat , ,98 Velat saman konsernin yrityksille , ,80 Muut velat , ,39 Siirtovelat , ,24 Lyhytaikaiset velat yhteensä , ,06 Vieras pääoma yhteensä , ,74 V a s t a t t a v a a y h t e e n s ä , ,54 TOIMINTAKERTOMUS

16 OULUN TERVATALOT OY TULOSLASKELMA LIIKEVAIHTO Vuokrat , ,34 Käyttökorvaukset 6 756, ,15 L i i k e v a i h t o y h t e e n s ä , ,49 Muut kiinteistön tuotot 492, ,52 Henkilöstökulut Palkat ja palkkiot , ,00 Henkilöstökulut yhteensä , ,00 Poistot ja arvonalentumiset Suunnitelman mukaiset poistot , ,90 Poistot ja arvonalentumiset yht , ,90 Muut kulut Kiinteistön muut kulut Hallinto , ,58 Käyttö ja huolto , ,33 Ulkoalueiden huolto -273, ,53 Siivous , ,09 Lämmitys , ,48 Vesi ja jätevesi , ,85 Sähkö , ,42 Jätehuolto , ,42 Vahinkovakuutukset , ,83 Vuokrat , ,97 Kiinteistövero , ,20 Korjaukset , ,20 Muut hoitokulut -445, ,43 Kiinteistön muut hoitokulut yht , ,33 Luottotappiot -397,55 0,00 LIIKEVOITTO (-TAPPIO) , ,78 Rahoitustuotot ja -kulut Muut korko- ja rahoitustuotot 671, ,99 Korkokulut ja muut rahoituskulut , ,85 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä , ,86 VOITTO (TAPPIO) ENNEN TILIN- PÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA , ,92 Tilinpäätössiirrot Poistoeron muutos , ,32 Verotusperusteisten varausten muutos , ,00 TILIKAUDEN VOITTO (TAPPIO) 27,37 7,60 16 TOIMINTAKERTOMUS 2016

17 OULUN TERVATALOT OY TASE V a s t a a v a a PYSYVÄT VASTAAVAT Aineelliset hyödykkeet Maa- ja vesialueet , ,69 Rakennukset ja rakennelmat , ,52 Koneet ja kalusto 3 857, ,75 Muut aineelliset hyödykkeet , ,82 Aineelliset hyödykkeet yhteensä , ,78 Sijoitukset Saamiset saman konsernin yrityksiltä , ,62 Sijoitukset yhteensä , ,62 Pysyvät vastaavat yhteensä , ,40 VAIHTUVAT VASTAAVAT Saamiset Lyhytaikaiset Saamiset kiinteistön tuotoista 20,10 433,16 Saamiset saman konsernin yrityksiltä , ,41 Lyhytaikaiset saamiset yhteensä , ,57 Rahat ja pankkisaamiset 2 131, ,65 Vaihtuvat vastaavat yhteensä , ,22 V a s t a a v a a y h t e e n s ä , ,62 V a s t a t t a v a a OMA PÄÄOMA Osakepääoma , ,00 Muut rahastot Yhtiöjärjestyksen mukaiset rahastot , ,24 Muut rahastot yhteensä , ,24 Edellisten tilikausien voitto/tappio , ,27 Tilikauden voitto/tappio 27,37 7,60 Oma pääoma yhteensä , ,57 TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ Poistoero , ,60 Asuintalovaraukset , ,86 Tilinpäätössiirtojen kertymä yhteensä , ,46 VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen Lainat rahoituslaitoksilta , ,52 Muut velat 0,00 612,56 Pitkäaikaiset velat yhteensä , ,08 Lyhytaikainen Lainat rahoituslaitoksilta , ,32 Saadut ennakot 225,94 102,04 Ostovelat , ,60 Velat saman konsernin yrityksille , ,72 Muut velat , ,94 Siirtovelat , ,89 Lyhytaikaiset velat yhteensä , ,51 Vieras pääoma yhteensä , ,59 V a s t a t t a v a a y h t e e n s ä , ,62 TOIMINTAKERTOMUS

18 KIINTEISTÖ OY OULUN PIKISAARI TULOSLASKELMA LIIKEVAIHTO Vuokrat , ,97 Käyttökorvaukset 0,00 68,90 L i i k e v a i h t o y h t e e n s ä , ,87 Muut kiinteistön tuotot 635, ,68 Henkilöstökulut Palkat ja palkkiot , ,00 Henkilöstökulut yhteensä , ,00 Poistot ja arvonalentumiset Suunnitelman mukaiset poistot , ,53 Poistot ja arvonalentumiset yht , ,53 Muut kulut Kiinteistön muut kulut Hallinto , ,53 Käyttö ja huolto , ,57 Ulkoalueiden huolto 0,00-649,22 Siivous , ,64 Lämmitys , ,38 Vesi ja jätevesi , ,20 Sähkö , ,62 Jätehuolto , ,54 Vahinkovakuutukset , ,11 Vuokrat , ,36 Kiinteistövero , ,60 Korjaukset , ,51 Muut hoitokulut ,90 0,00 Kiinteistön muut hoitokulut yht , ,28 LIIKEVOITTO (-TAPPIO) , ,26 Rahoitustuotot ja -kulut Muut korko- ja rahoitustuotot 280, ,22 Korkokulut ja muut rahoituskulut -878,65-719,85 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä -598, ,37 VOITTO (TAPPIO) ENNEN TILIN- PÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA , ,89 Tilinpäätössiirrot Poistoeron muutos , ,39 TILIKAUDEN VOITTO (TAPPIO) , ,28 18 TOIMINTAKERTOMUS 2016

19 KIINTEISTÖ OY OULUN PIKISAARI TASE V a s t a a v a a PYSYVÄT VASTAAVAT Aineelliset hyödykkeet Maa- ja vesialueet Kiinteistöjen liittymismaksut , ,00 Maa- vesialueet yhteensä , ,00 Rakennukset ja rakennelmat , ,32 Koneet ja kalusto 952,60 870,07 Muut aineelliset hyödykkeet 1 437,50 0,00 Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat ,00 0,00 Aineelliset hyödykkeet yhteensä , ,39 Sijoitukset Saamiset saman konsernin yrityksiltä 7 673, ,00 Sijoitukset yhteensä 7 673, ,00 Pysyvät vastaavat yhteensä , ,39 VAIHTUVAT VASTAAVAT Saamiset Lyhytaikaiset Saamiset kiinteistön tuotoista 2 497, ,26 Saamiset saman konsernin yrityksiltä , ,82 Lyhytaikaiset saamiset yhteensä , ,08 Rahat ja pankkisaamiset 5 860, ,60 Vaihtuvat vastaavat yhteensä , ,68 V a s t a a v a a y h t e e n s ä , ,07 V a s t a t t a v a a OMA PÄÄOMA Osakepääoma , ,00 Muut rahastot Yhtiöjärjestyksen mukaiset rahastot , ,00 Muut rahastot yhteensä , ,00 Edellisten tilikausien voitto/tappio , ,78 Tilikauden voitto/tappio , ,28 Oma pääoma yhteensä , ,94 TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ Poistoero 8 670, ,30 Tilinpäätössiirtojen kertymä yhteensä 8 670, ,30 VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen Velat saman konsernin yrityksille , ,34 Pitkäaikaiset velat yhteensä , ,34 Lyhytaikainen Saadut ennakot , ,97 Ostovelat 5 578, ,89 Velat saman konsernin yrityksille , ,75 Muut velat 518,25 532,88 Lyhytaikaiset velat yhteensä , ,49 Vieras pääoma yhteensä , ,83 V a s t a t t a v a a y h t e e n s ä , ,07 TOIMINTAKERTOMUS

20 OULUN ASUNTOHANKINTA OY TULOSLASKELMA LIIKEVAIHTO Vuokrat , ,37 Käyttökorvaukset 10,00 102,09 L i i k e v a i h t o y h t e e n s ä , ,46 Muut kiinteistön tuotot , ,00 Henkilöstökulut Palkat ja palkkiot , ,00 Henkilösivukulut Eläkekulut -961, ,21 Henkilösivukulut yhteensä -961, ,21 Henkilöstökulut yhteensä , ,21 Muut kulut Kiinteistön muut kulut Hallinto , ,84 Sähkö -371,90-623,05 Vahinkovakuutukset , ,40 Vuokrat , ,87 Korjaukset , ,09 Kiinteistön muut hoitokulut yht , ,25 Luottotappiot ,69 449,49 LIIKEVOITTO (-TAPPIO) , ,49 Rahoitustuotot ja -kulut Muut korko- ja rahoitustuotot 898, ,45 Korkokulut ja muut rahoituskulut , ,17 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä , ,72 VOITTO (TAPPIO) ENNEN TILIN- PÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA , ,77 Tuloverot ,17 0,00 TILIKAUDEN VOITTO (TAPPIO) , ,77 20 TOIMINTAKERTOMUS 2016

21 OULUN ASUNTOHANKINTA OY TASE V a s t a a v a a PYSYVÄT VASTAAVAT Sijoitukset Muut osakkeet ja osuudet , ,15 Sijoitukset yhteensä , ,15 Pysyvät vastaavat yhteensä , ,15 VAIHTUVAT VASTAAVAT Saamiset Lyhytaikaiset saamiset Saamiset kiinteistön tuotoista , ,76 Saamiset saman konsernin yrityksiltä , ,11 Myyntisaamiset 8 115, ,77 Lyhytaikaiset saamiset yhteensä , ,64 Vaihtuvat vastaavat yhteensä , ,64 V a s t a a v a a y h t e e n s ä , ,79 V a s t a t t a v a a OMA PÄÄOMA Osakepääoma Osakepääoma , ,46 Osakepääoma yhteensä , ,46 Muut rahastot Muut rahastot , ,85 Muut rahastot yhteensä , ,85 Edellisten tilikausien voitto/tappio , ,75 Tilikauden voitto/tappio , ,77 Oma pääoma yhteensä , ,83 VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen Lainat rahoituslaitoksilta , ,00 Pitkäaikaiset velat yhteensä , ,00 Lyhytaikainen Lainat rahoituslaitoksilta , ,00 Saadut ennakot , ,39 Ostovelat 6 958, ,57 Velat saman konsernin yrityksille 61,91 21,05 Muut velat 437,25 469,88 Siirtovelat ,10 552,07 Lyhytaikaiset velat yhteensä , ,96 Vieras pääoma yhteensä , ,96 V a s t a t t a v a a y h t e e n s ä , ,79 TOIMINTAKERTOMUS

22 Sivakka-yhtymä Oy Myllytullinkatu 4, OULU Puhelinpalvelu: