Vuosikertomuksen toteutus: Arja Tuura Kuvat: Niiralan Kulman arkisto

Transkriptio

1 Vuosikertomus 2013

2 SISÄLLYSLUETTELO Toimitusjohtajan tervehdys 3 Toimintakertomus 4 Olennaiset tapahtumat tilikaudella 4 Asukaspalvelu ja asukasdemokratia 4 Rakennuttaminen 5 Vuosikorjaukset, siivous ja kiinteistönhoito 6 Talousosaston toiminta 7 Vuokrakehitys Suomessa ja Niiralan Kulmassa Olennaiset tapahtumat tilikauden jälkeen 9 Arvio todennäköisestä tulevasta kehityksestä 9 Riskien ja epävarmuustekijöiden arviointia 10 Käyttöaste 10 Rahoituskustannukset 10 Ylläpitokorjaukset 10 Sisäilmaongelmat 10 Kilpailu vuokralaisista 10 Taloudellinen toiminta ja asema 11 Ympäristönäkökohtiin liittyvät toimenpiteet 11 Tytäryhtiön tiedot 11 Yhtiökokous, hallitus ja tilintarkastajat 12 Esitys tilikauden tulosta koskevaksi toimenpiteeksi 12 Tilintarkastuskertomus 13 Henkilöstötase 14 Nikulaisten ikärakenne Henkilöstön koulutusjakauma 14 Sairauspäiviä eri henkilöstöryhmissä 14 Vakituisen henkilöstön ammatti ja sukupuolijakauma 15 Vakinaisen henkilöstön työsuhteen kesto 15 Tunnusluvut 16 Tuloslaskelma 17 Tase 18 Rahoituslaskelma 19 Vuosikertomuksen toteutus: Arja Tuura Kuvat: Niiralan Kulman arkisto 2

3 TOIMITUSJOHTAJAN TERVEHDYS Vuokra-asuntojen kysyntä laski vuoden loppua kohden. Vuoden lopussa voimassaolevia hakemuksia Niiralan Kulmassa oli 954 kpl, jossa on vähennystä vuoden takaiseen 230 kpl, joka on noin 20 %. Koko vuoden käyttöaste oli 99,4 %. Vaihtuvuus yhtiön asunnoissa pysyi edellisvuoden tasolla ollen 19,7 %. Rahoituksen saatavuus pysyi hyvänä koko vuoden ja poikkeuksellisen alhaiset korot vaikuttivat positiivisesti yhtiön tulokseen. Vuoden lopulla valmistui Ruutikellarinkadun uudisrakennuskohde, johon valmistui 40 laadukasta asuntoa kuopiolaisille. Kohde oli hyvin haluttu, sillä hakemuksia tähän kohteeseen saatiin 212 kpl. Vuoden 2013 aikana jatkettiin yhtiön toimintojen kehittämisiä, joiden tarkoituksena on tehostaa operatiivista toimintaa ja varautua muutaman vuoden päästä tapahtuviin avainhenkilöiden eläköitymisiin sekä varmistaa ammattitaitoisen työvoiman saanti myös tulevaisuudessa. Vastaaminen ympäröivän maailman muutoksiin, panostaminen asiakaspalvelun laatuun ja kustannustehokkaaseen toimintaan vaatii jatkuvaa ajan hermolla olemista ja uudistumista. Kehittämistoimet kohdistuivat mm. sähköisten järjestelmien uudistamiseen ja it-järjestelmiin. Yksittäinen iso muutos oli taloushallinnossa kirjanpidon, sähköisen laskuntarkastuksen, palkkahallinnon ja HR-toimintojen ulkoistus kaupungin omistamalle Kuhilas Oy:lle. Lisäksi yhtiö liittyi osakkaaksi IS- Hankinta Oy:öön, joka tuottaa hankinnan palveluita. Vuonna 2012 kilpailutettiin kaapeli-tv ja laajakaistayhteydet kaikkiin asuntoihin. Kilpailutus onnistui hyvin ja yhtiö päätti hankkia asuntoihin maksuttoman 2/2 Mt laajakaistayhteyden ja samalla myös kaapeli-tv:n kustannukset alenivat. Toimittajaksi valittiin DNA ja asennustyöt etenivät koko reilun vuoden mittaisen käyttöönoton ajan suunnitellusti ja kaikki asennustyöt olivat valmiina 2013 syksyllä. Tilivuoden aikana jatkettiin yhtiön kiinteistökannan kehittämistä tehdyn salkutuksen mukaisesti. Kaikukadulla sijaitsevat kaksi puutaloa myytiin. Samoin myytiin yhtiön entiset toimistotilat Vuorikadulla. Aikaisemmin aloitettuja energiansäästöprojekteja jatkettiin tarkoituksena vähentää kasvihuonekaasujen syntymistä ja edesauttaa omalta osaltamme omistajan kanssa yhteisesti sovittujen energiansäästötavoitteiden toteutumista. Samalla saavutetut energiankulutuksen vähennykset pienensivät vuokrankorotuspaineita. Niiralan Kulma Oy liittyi perinteisten henkilöstön rekrytointikeinojen lisäksi käyttämään Kuntarekry Oy:n palveluita, joista saatiin myönteistä kokemusta asukassihteerin haun yhteydessä. Omistajan asettamissa tavoitteissa yhtiön edellytetään maksavan omistajalle tuloutusta luotonvarausprovision muodossa seuraavalta vuodelta euroa. Tämä otettiin huomioon määriteltäessä vuoden 2014 vuokria. Yhtiön hallitus hyväksyi joulukuun kokouksessaan voimaan tulevat vuokrat. Korotusta tuli 3,3 % vuodenvaihteen tasosta, jonka jälkeen Niiralan Kulma Oy:n keskineliövuokra on 9,95 /m 2 /kk. Keväällä yhtiön toimisto muutti uusiin tiloihin osoitteeseen Puijonkatu 35. Muuttoprojekti sujui erinomaisesti tiukasta aikataulusta huolimatta ja katkos asiakkaiden palvelemiseen jäi vähäiseksi. Suuret kiitokset henkilöstölle hyvästä työstä ja panostuksesta jatkuvasti kiristyvässä toimintaympäristössä. Myös asukkaamme ansaitsevat erityiskiitokset ja toivomuksen, että yhä useampi tulisi mukaan asukastoiminnan järjestämiseen. Kiitokset myös hallituksen jäsenille, Kuopion kaupungille ja yhteistyökumppaneille hyvästä yhteistyöstä vuonna KARI KERÄNEN toimitusjohtaja 3

4 Toimintakertomus OLENNAISET TAPAHTUMAT TILIKAUDELLA Asukaspalvelu Asukaspalveluosaston toiminta Asukaspalveluosaston toiminta on vuoden 2013 aikana kokenut muutoksia, jotka saivat alkunsa edellisenä vuonna pakottavista syistä toteutettujen työjärjestelyjen seurauksena. Väistötiloissa käyttöönotettu työtehtävien jako hakijoiden ja asuvien asiakkaiden palvelusta havaittiin tehokkaaksi ja tätä toimintamallia jatketaan myös uudella toimistollamme. Muutto uusiin tiloihin oli haaste, josta henkilökunta selviytyi mallikkaasti, kiitos erittäin hyvin organisoidun muuttotyöryhmän, johon osallistui vastuuhenkilö jokaiselta osastolta. Koska toimintaympäristössämme tapahtuu jatkuvaa muutosta, ovat työntekijöidemme toimenkuvat ja työskentelytavat jatkuvassa tarkastelussa tehokkaamman toiminnan saavuttamiseksi. Tällä hetkellä toteutamme palvelumme kahdessa tiimissä, joissa molemmissa on oma asukasisännöitsijä vastaamassa päivittäisen toiminnan sujuvuudesta. Molemmissa tiimeissä on kolme asukassihteeriä. Kiinteistö Oy Kuopion Ellankulman asukaspalvelusta kokonaisuudessaan vastaa yksi asukassihteeri, joka hoitaa myös peruskorjausmuuttojen järjestelyt. Puhelinvaihteen ja neuvontapalvelupisteen tehtävästä vastaa yksi asukassihteeri. Asukaspalveluosastolla on työskennellyt v aikana kolme henkilöä määräaikaisella työsopimuksella pitkäaikaisen sairausloman ja vuorotteluvapaan sijaisuuksissa. Osastollemme rekrytoitiin toistaiseksi voimassa olevaan työsuhteeseen yksi työntekijä marraskuun 2013 alusta. Kolmen asukasisännöitsijän vastuualueet on jaettu tehtävien mukaan: yksi asukasisännöitsijä vastaa asumishäiriöistä, toinen asukaspalvelutiimin päivittäisestä toiminnasta ja yhteishallintolain mukaisen toiminnan ylläpitämisestä ja asukastoiminnasta yhdessä asukaspalvelupäällikön kanssa ja kolmas hakijapalvelutiimin päivittäisten töiden sujuvuudesta, markkinoinnista ja työtekijöiden perehdyttämisestä. Asumishäiriöistä vastaavan asukasisännöitsijän vaativa vastuualue riittää työllistämään hänet ilman muita vastuita. Purkuilmoituksia kirjoitettiin vuoden 2013 aikana 27 kpl ja niitä toteutui 16 kpl. Vuokrasopimusten purku häiriöiden takia väheni suurelta osin yhtiön hyvän verkoston ja sitä kautta löydettyjen vaihtoehtoisten ratkaisumallien ansiosta. Yhtiön hallitus oli asettanut tavoitteeksi asiakaspalvelumme parantamisen koko yhtiön osalta ja sitä mittaamaan asukaspalvelun osalta hankittiin Askpole -palvelupalautejärjestelmä, johon toimistollamme asioivat asiakkaat saavat ilmoittaa mielipiteensä palvelumme laadusta. Raporttien tulokset käydään läpi sekä asukaspalvelun omassa palaverissa että johtoryhmässä. Tulokset ovat olleet hyviä, joskin vain vähäinen määrä asiakkaistamme vaivautuu antamaan palautetta. Vuoden 2013 loppupuoliskolla heinä joulukuun aikana toimistolla kirjattiin asiakaskäyntiä. Alkuvuoden kävijämäärät poistuivat järjestelmästä muuton yhteydessä. Koko vuoden 2012 aikana toimistolla kirjattiin asiakaskäyntiä. Uusia vuokrasuhteita solmittiin 985 kpl ja vaihtoja tehtiin 223 asuntoon. Hakemuksia saapui kuukaudessa. Kokonaishakijamäärä vaihteli hakijan välillä. Suurimpana ilmoitettuna syynä asunnontarpeeseen oli avio- tai avoero, toiseksi suurimpana syynä ilmoitettiin liian kallis vuokra nykyisessä asunnossa ja kolmanneksi muutto Kuopioon töiden vuoksi. Kiinteistöjen oma-aloitteinen asukastoiminta on koko yhtiön etu. Yhtiön asukasdemokratiasta vastaavan asukasisännöitsijän tehtävänä on ollut järjestää asukaskokous niihin kiinteistöihin, joissa sitä ei ole pidetty ja avustaa toimikuntia, jotka ovat sitä tarvinneet asukastoiminnan käynnissä pitämiseen. Asukasdemokratia Asukastoimijoiden kokousaikataulua muutettiin niin, että aikaisempina vuosina tammikuussa järjestetty kokous siirrettiin syksyyn ja siinä yhteydessä valittiin asukasneuvoston jäsenet vuosille ja asukkaiden ehdokkaat yhtiön hallitukseen Näin asukastoimikunnille jäi aikaa etsiä ehdokkaita luottamustehtäviin ja pitää asukaskokoukset kiinteistöillään hyvissä ajoin ennen vuodenvaihdetta. Asukaskoulutusta järjestettiin rakennus- ja kiinteistöosaston toimesta helmikuussa, asukaspalveluosaston koulutus toteutettiin huhtikuussa ja talousosaston koulutus vuokranmääräytymisperusteista lokakuussa. Yhtiön kaikille asukkaille avoin vuokranmääritystilaisuus järjestettiin marraskuussa. Kaikille asukkaille suunnatut yhteiset tilaisuudet ovat saaneet valitettavan vähän kiinnostusta: vain noin 20 toimikunnasta osallistutaan säännöllisesti kaikkiin yhtiön järjestämiin tilaisuuksiin ja osallistujien joukossa on vain vähän nuoria. Asukastoiminta Vuokranmääritysyksiköt valitsevat asukaskokouksessaan asukastoimikunnan, jolla on käytössä toimintarahaa 13,50 /asunto. Toimintarahaa käytetään esim. kesäkukkien, kuntosalivälineiden tai askarteluvälineiden hankintaan sekä yhteisten tapahtumien, kuten pihajuhlien ja lasten tapahtumien järjestämiseen. Toimintarahan toivotaan mahdollistavan asumisviihtyvyyttä ja yhteisöllisyyttä. Petosen alueelle v määräajaksi perustetun aluetoimikunnan toiminta vakiintui 2013 aikana. Aluetoimikunta osallistui yhteistyössä Petosen asukasyhdistyksen ja seurakunnan kanssa suuren asukastapahtuman järjestelyihin toukokuussa 2013 ja joulun alla asukasneuvosto huolehti Petosella asukkaiden puurojuhlan toteuttamisesta. Aluetoimikunta järjesti onnistuneen ja kiitosta saaneen perhematkan Särkänniemeen elokuussa. Petosen aluetoimikunnan innoittamana Neulamäkeen perustettiin syksyllä 2013 aluetoimikunta, joka järjesti asukkailleen joulupuurotarjoilun yhdessä seurakunnan kanssa. Vuoden 2013 aikana yhtiössä oli 118 vuokranmääritysyksikköä, joissa asukastoiminta olisi ollut mahdollista. Näistä uusia toimikuntia perustettiin kuuteen kohteeseen. Toimikunnista oli aktiivisia (=vähintään yksi asukaskokous ja enemmän kuin yksi toimikunnan kokous) 40 kpl. 4

5 Tapahtumia: Sammonkadun uudisrakennuskohteen Avoimet ovet Rakennus- ja kiinteistöosaston asukaskoulutus Ulkoilupäivä Pirttilahdessa Asukaspalveluosaston asukaskoulutus Asukastoimijoiden virkistyspäivä Kunnonpaikassa Itä-Suomen vuokralaispäivä Mikkelissä Rannaltaonginta Maljalahdessa Katraantie peruskorjauksen yleisöesittely Asukastoimijoiden kokous Talousosaston asukaskoulutus Vuokrien määritystilaisuus Asukasneuvosto Asukasneuvosto on asukkaiden valitsema toimielin, joka vastaa kaikille asukkaille suunnattujen tapahtuminen suunnittelusta ja järjestämisestä, ja antaa lausuntoja yhtiön hallitukselle asukkaita koskevista ehdotuksista. Asukasneuvosto kokoontui vuoden aikana neljä kertaa. Lokakuussa asukastoimijoiden kokouksessa valittiin asukasneuvoston jäsenet vuosiksi ja asukasjäsenehdokkaat yhtiön hallitukseen.asukasneuvostoon kuuluivat v Raija Miettinen, Mauri Pelkonen, Elina Hakulinen eteläiseltä alueelta; Ulla Rissanen, Lasse Kukkonen ja Hannu Leppänen pohjoiselta alueelta; ja yhtiön hallituksen asukasedustajat Minna Takala ja Keijo Karttunen. Varahenkilöinä toimivat Matti Karvinen eteläiseltä alueelta ja Hannu Leppänen pohjoiselta alueelta. Asukaslehti Nikulainen Asukaslehti Nikulainen ilmestyi vuoden aikana kolme kertaa: toukokuussa, syyskuussa ja joulukuussa. Lehti toimitettiin taittoa ja painatusta lukuun ottamatta omana työnä. Rakennuttaminen Vuoden 2013 alussa valmistui uudisrakennuskohde Kuopion ehkä näyttävimmälle paikalle Maljalahden pienvenesataman rantaan, Sammonkatu 21:een. Kohteeseen valmistui 55 erittäin runsaslukuista hakijajoukkoa kiinnostanutta asuntoa. Kohteessa järjestettiin ennen käyttöönottoa yhtiön ja asukastoimijoiden yhteistyönä Avoimien ovien tapahtuma tammikuun 2013 lopussa. Vuoden 2013 loppupuolella Katraantie 16:een valmistui peruskorjauksesta 48 edellisenä vuonna suunniteltua asuntoa. Toinen vuoden aikana valmistunut peruskorjauskohde oli Malminkatu 11, jonne valmistui 36 korjattua asuntoa. Kohteen julkisivuihin lisättiin lämmöneristettä ja julkisivu verhoiltiin uudelleen. Molempien kohteiden korjausaste oli lähes sama kuin aiempina vuosina korjatuissa kohteissa. Kohteiden suunnitteluvaiheessa päätettiin luopua huoneistokohtaisten ilmanvaihtokoneiden lämmön talteenotosta. Päätös perustui LTOkoneista saatuihin lukuisiin reklamaatioihin. Vuoden lopulla valmistui 40 asunnon uudiskohde Ruutikellarinkadulle Puijon itärinteelle Pihlajaharjuun. Uusi toimija pääurakoitsijana suoriutui hyvin kohteen toteutuksessa. Vastaanotossa voitiin todeta kohteen valmistuneen ajallaan ja laadukkaasti. Toteutettujen kohteiden tarjoustaso ei juuri poikennut edellisestä vuodesta. Vuoden aikana suunnittelutettiin yksi peruskorjauskohde Myllärintie 40. Kohteen korjausastetta pienennettiin aikaisemmista peruskorjauksista esim. keventämällä yläpohjan ja vesikaton korjausastetta, vähentämällä tilanjaon muutoksia ja jättämällä huoneistokohtaiset saunat pois. Ilmanvaihto toteutettiin yhteiskanavapoistolla, johon suunniteltiin lämmön talteenotto, jossa poistoilmasta energiaa siirretään lämmitykseen ja käyttöveden lämmittämiseen. Linnapellon kaavasta valitettiin korkeimpaan hallinto-oikeuteen, josta lopullinen päätös saataneen vuoden 2015 alkupuolella. Päivärannan kaavoitus etenee normaalissa järjestyksessä. Linnanpellon kaavoituksen ulkopuolelle jääviin suojeltuihin puutaloihin, Killisenkatu 8 ja Gottlundinkatu 5 7 aloitettiin korjaussuunnittelu toteutettiin Killisenkatu 8 kiinteistön korjaus laskutyöurakkana. Työ onnistui hyvin, joten samalla sisällöllä jatketaan Gottlundinkatu 5 7 vuonna Rakennusosastolla tapahtui yksi henkilömuutos valvoja-rakennuttajan tehtävässä, mutta kokonaisvahvuus pysyi ennallaan. 5

6 Vuosikorjaukset, siivous ja kiinteistönhoito Niiralan Kulman vuosikorjausmenot kääntyivät nousuun Syitä tähän oli useita. Asukkaan vaihtumisen yhteydessä tehtävien korjausten määrä oli budjetoitua suurempi. Erilaisia kosteusvaurioita tuli ilmi paljon luvulla rakennettu iso asuntokanta vaatii yhä enemmän korjauksia. Asukkaiden asumistavoissa oli myös havaittavissa muutosta huonompaan suuntaan. Mm. pakastinkaappien sulatusvesien aiheuttamia kosteusvaurioita oli kymmeniä. Myös asiakkaiden vaatimustaso on edelleen kohonnut. Työmäärän ollessa suurempi kuin käytettävissä olleet omat resurssit, jouduimme ostamaan korjaustöitä ulkopuolisilta urakoitsijoilta ennakoitua enemmän. Nämä kaikki osaltaan selittävät korjausbudjetin ylityksen. Niiralan Kulmassa otettiin keväällä 2013 käyttöön uusi huoneistotarkastusjärjestelmä. Asuntoihin liittyvät tarkastukset keskitettiin kahdelle huoneistotarkastajalle. Tällä pyritään löytämään virheet ja korjauskohteet riittävän ajoissa, jolloin tyhjyydet sekä asukasreklamaatiot saataisiin minimoitua. Järjestelmän tavoitteena on myös saada tarkastuksien laatu tasaiseksi. Käynnistysvaiheen jälkeen olemme todenneet menetelmän hyväksi, joten jatkamme järjestelmän käyttöä ja kehittämistä. Vuoden 2013 korjausbudjetissa ei oltu huomioitu uuden, tehokkaan huoneistotarkastusmallin mukanaan tuomaa työmäärää, mutta vuoden 2014 korjausbudjetissa huoneistotarkastusmalli on huomioitu tarkemmin. Vuonna 2013 aloitettiin kiinteistönhoito- ja siivousmitoituksien tarkistaminen. Sen tavoitteena on löytää mitoituksella optimitilanne, joka vastaa tämän päivän vaatimustasoa kiinteistöittäin. Kiinteistönhoidon mitoituksen tarkastus jatkuu Remonttiosastolla ollut resurssipula ammattitaitoisista työntekijöistä jatkui edelleen, johtuen kasvaneesta työmäärästä. Tähän ongelmaan haetaan ratkaisua sopimusurakoitsijoista, joiden puitesopimuskilpailutus järjestetään alkuvuodesta Haemme lisäksi jatkuvasti ammattimiehiä kiinteistöjen korjaustehtäviin. LVIS-osastolla jatkoimme kiinteistöjen liittämistä kaukovalvonnan piiriin. Vuoden lopussa järjestelmään oli kiinnitetty 19 kohdetta. Laitteiden asennus ja ohjelmointi tehtiin omana työnä. Keskusvaraston toiminta jatkui ennallaan. Huoneistojen systemaattista lämpötilaseurantaa (tavoite 21 C, ±1 C) toteutettiin edelleen. Tällä pyritään löytämään kulutushuiput. Muillakin, perinteisemmillä tavoilla panostettiin energiansäästöön: useisiin kohteisiin hankittiin säästösuihkukahvoja ja säädettiin virtaamia. Asukkaille on annettu tiedotusta ja koulutusta. Tämä on jatkuvaa työtä vuodesta toiseen. Kaikkien toimenpiteiden tuloksena lämmitysenergian kulutus kiinteistöillä on alentunut 1,3 %. Kiinteistöosaston työt tehtiin pääasiassa oman henkilökunnan voimin. Suuremmissa vahinkotapauksissa ostettiin työt ulkopuolisilta urakoitsijoilta. Sisäilmaongelmat ja asuntojen sekä asunnoissa olevan tekniikan väärinkäyttö (ilmanvaihto- ja vesijohtolaitteet) olivat suurimmat syyt korjaustöihin ja niiden ennustetaan jatkossa lisääntyvän entisestään. Vuosikorjausbudjetin töistä mainittakoon suurimpina hankkeina keittiökalusteiden uusinnat, joita tehtiin 30 asunnossa. Ivkanavien nuohouksia tehtiin 550 asunnossa. Ilmanvaihtokoneita uusittiin ja asuntojen korvausilmareitteihin tehtiin parannuksia. Aluerakenteiden routakorjaukset olivat vuoden aikana merkittävän suuria. Vesikatteiden yleiskuntoon, ennakoivaan huoltoon ja korjaukseen sekä kattoturvatuotteisiin suunnattiin erityisen paljon huomiota ja rahaa. Budjetoidut korjauskulut ylittyivät 41 %. Korjauskulut budjetoitujen töiden osalta verrattuna edelliseen vuoteen olivat yhdeksän prosenttia pienemmät. Ylitykset aiheutuivat lisääntyneestä vuoden varrella ilmenneistä yllättävistä korjaustöistä ja lisääntyneestä muuttoremonttitarpeesta, johon olemme varautuneet paremmin vuoden 2014 vuokrissa. Muutto- ja vaihtotarkastuksia sekä asuntojen määräaikaistarkastuksia tehtiin yhteensä kpl, vähennystä edelliseen vuoteen 22 %. Asukkaiden omatoimisia huoneistoremontteja tehtiin 407 kpl, kasvua n. 23 %. Näihin käytettiin noin litraa maaleja ja rullaa tapettia. Koko yhtiössä sisämaaleja käytettiin noin litraa, vähennystä n. 4 % ja tapetteja n rullaa, vähennystä n. 6 %. Saunoja saneerattiin 30 kpl, huonetilojen mattoja asennettiin n m 2 (n. 90 huoneistoa). Kylpyhuoneen lattiapinnoitteita uusittiin yli 500 m 2. Työt kohdistuivat noin sataan kylpyhuoneeseen. Kiinteistöosaston henkilöstöä koulutettiin useilla lyhyillä tehtävänimikkeisiin liittyvillä koulutuksilla. Yhtiössä kiinnitettiin lisää huomiota oman työn kustannusseurantaan tehostamalla suoritteiden raportointia. Yhteistyön tiivistäminen rakennusosaston peruskorjaus- ja uudisrakennushankkeiden parissa koettiin hyviä tuloksia antavaksi ja tätä toimintaa kehitetään edelleen. 6

7 Talousosaston toiminta Tietojärjestelmärakenteen hajanaisuus ja tarve automatisoida toimintoja, ajantasaistaa sekä tarkentaa raportointia nostivat taloushallinnon toimintojen kehittämisen vuonna 2013 hallinnon tärkeimmäksi projektiksi. Tavoitteena oli päästä eroon sekä työllistävistä manuaalitehtävistä integroimalla tietojärjestelmärajapintoja, että raportoinnin ja tietojärjestelmähallinnan henkilösidonnaisuudesta. Tehtyjen kartoitusten ja laskelmien pohjalta Niiralan Kulma päätti siirtää palkanlaskennan ja taloushallinnon rutiinitehtävät Kuhilas Oy:llä tehtäväksi alkaen. Tehtävien siirron yhteydessä omaa henkilöstöä ei irtisanottu eikä ulkoistettu, vaan talous- ja henkilöstöhallinnon henkilöiden toimenkuva muuttui painopisteeltään enemmän uusien järjestelmien täysimittaisen hyödyntämisen mahdollistamiseen omassa organisaatiossa. Talousosaston toimenkuvat tulevat muiltakin osin jatkossa painottumaan vahvasti toimintojen kehittämiseen, mihin resurssinäkökulmasta tullaan varautumaan. Muutoksen myötä uudistettiin käytettäviä taloushallinnon järjestelmiä ottamalla käyttöön Kuhilas Oy:n tarjoamat ratkaisut. Saimme käyttöömme myös uusia järjestelmiä, joita yhtiöllä ei ole aikaisemmin ollut mm. raportoinnin, käyttöomaisuuden hallinnan ja henkilöstöjärjestelmän osalta. Uusien järjestelmien osalta käyttöönotto jatkuu vielä tilikauden 2014 alussa. Kehittämispäällikkö ja kaksi henkilöä työskentelivät kehittämishankkeisiin, kilpailuttamiseen, tietohallintoon ja atk-tukeen liittyvissä tehtävissä. Yhtiössä siirryttiin alkaen noudattamaan Palvelualojen työnantajayhdistyksen PTY:n työehtosopimusta. Neuvottelut asiasta hoidettiin myönteisessä hengessä valtaosaa työntekijöistä edustavan JHL 590 ammattiosaston kanssa. Palvelualojen työnantajayhdistys on perustettu kuntien omistamia osakeyhtiöitä varten. Aikaisemmin yhtiössä noudatettiin soveltuvin osin kunnallisia KVTES ja TS-sopimuksia. Laki uudesta osaamisen kehittämisen toimintamallista tuli voimaan Lain mukaan työnantajalla on oikeus ylimääräiseen verovähennykseen henkilöstön osaamisen kehittämisestä, jos yrityksessä on tehty henkilötön koulutussuunnitelma. Verovähennys on 50 % työntekijöiden keskimääräisestä päiväpalkasta sivukuluineen kerrottuna koulutuspäivien lukumäärällä. Oikeus verovähennykseen koskee kaikkia yrityksiä, joissa on tehty henkilöstön koulutussuunnitelma. Niiralan Kulma on käynnistänyt vuoden 2014 alussa henkilöstön koulutussuunnitelman laatimisen yhteistyössä eri henkilöstöryhmien kanssa sekä koulutuksiin liittyvän seurannan rakentamisen uuteen palkka- ja henkilöstöhallinnon järjestelmään. Uusi osaamisen kehittämisen toimintamalli on tarkoitus ottaa käyttöön maaliskuussa Talousosastolla työskenteli tilivuoden aikana talouspäällikön ja laskentapäällikön lisäksi kolme henkilöä vuokrien perintätehtävissä, controller ja kaksi henkilöä laskennan ja kaksi henkilöä henkilöstöasioiden hoidossa ja yksi henkilö yleishallinto- ja tiedotustehtävissä. Vuonna 2012 koko henkilöstölle suunnatussa työhyvinvointikyselyssä nousi yhdeksi kehittämistarpeeksi esimiehille suunnattu koulutus. Tämän pohjalta Niiralan Kulmalle räätälöitiin esimiesvalmennus, jonka toteutti New Focus Oy. Esimieskoulutuksen konkreettisina jatkumoina olemme mm. raamittaneet uudella tavalla yhtiön tavoiteasetantaa, päivittäneet kehityskeskustelu, tavoite- ja tuloskeskustelulomakkeistomme, ottaneet käyttöön toimivampia käytäntöjä palavereihin ja johtoryhmätyöskentelyyn sekä herätelleet koko organisaatiota asiakaspalvelun parantamiseen alussa yhtiössä otettiin käyttöön liikunta- ja kultturisetelit aikaisemmin käytössä olleiden mitä erilaisimpien liikuntapaikkojen lippujen tilalle. Näin saatiin paitsi huomattavasti monipuolisempi tarjonta liikuntapaikkojen suhteen kuin myös laajempi valikoima kulttuuripalveluita henkilöstön käyttöön. Omavastuuosuus seteleiden arvosta oli 40 %. Seteleiden käyttäjiä olikin entistä suurempi osa henkilöstöstä. Toukokuussa järjestettiin perinteinen tyhy-päivä koko henkilöstölle Vuorelassa, Kunnonpaikassa. Tällä kertaa panostettiin liikunnan sijaan, aikaisemmista kerroista poiketen, yhtiön asiakaspalvelun kehittämiseen sen kaikilla sektoreilla. Asiakaspalveluun pureuduttiin työpajoissa, jotka oli koottu henkilöstöryhmittäin siten, että kukin työpaja saattoi käsitellä itselleen arjessa tuttuja tilanteita. Yhtiön kehittämis- ja työsuojelutoimikunta kokoontui vuoden aikana viisi kertaa. Kehittämis- ja työsuojelutoimikuntaan kuuluvat yhtiön hallituksen puheenjohtajan johdolla eri henkilöstöryhmien edustajat, joiden joukossa ovat myös työsuojelupäällikkö ja työsuojeluvaltuutettu. Toimikunnan kokouksissa käsiteltiin vuoden aikana henkilöstön kannalta hyvin monenlaisia asioita aina työtapaturmista ja niiden ehkäisystä alkaen yhtiön organisaatiossa ja sen toimintatavoissa tapahtuviin muutoksiin saakka. 7

8 Vuokrien perintä Yhtiö seuraa vuokrakirjanpidossaan alle 15 vuotta vanhoja perimiskelpoisia saamisia, joita pyritään jatkuvasti saamaan asiakkailta ulosoton kautta. Saatavien määrä oli tilanteessa euroa. Saatavia poistui perinnästä eniten kuolleiden osalta 9 993,54 euroa ja velkajärjestelyn saaneiden osalta 363,97 euroa. Saatavista oli vuoden lopussa asuvilta asukkailta euroa. Näiden saatavien kasvu oli euroa. Taseessa esitetään ainoastaan kolmen viimeisimmän vuoden saatavat, joiden määrä yhtiöstä poismuuttaneiden asukkaiden osalta tilinpäätöksessä oli euroa ja yhteensä asuvien asukkaiden velan kanssa euroa, mikä on enemmän kuin edellisvuonna. Vuokravelan takia yhtiöstä jouduttiin häätämään 58 asunnon asukkaat, vastaava luku 2012 oli 46. Asukkaiden kyky tai halu hoitaa asumiskustannukset ajallaan on huonontunut entisestään ja poismuuttaneilta jäävät saamiset tulevat tulevaisuudessa kasvamaan, koska haastehakemusten käsittely tuomioistuimessa kestää pisimmillään kolme kuukautta. Olemme ottaneet käyttöön sähköisen haastehakemuksen. Lisäksi olemme keskustelleet viranomaisten kanssa mahdollisuudesta nopeuttaa oikeudellista perintää. Viiden viime vuoden aikana pois muuttaneilta asukkailta jääneet saamiset ovat vaihdelleet seuraavasti. Tilinpäätöshetkellä on saamisia jäljellä taulukon osoittamat määrät. Maksuhäiriömerkinnöistä johtuen vaadimme yhä useammalta asunnon hakijalta pisimmän kolmen kuukauden vuokravakuuden. Mikäli asukas jättää pois muuttaessaan vuokransa maksamatta, tai muutosta seuraa hoitamaton siivous/ asunnon korjauslasku emme valitse asukasta uudelleen asumaan ennen kuin entiset velat on maksettu. Noudatamme asukasvalinnassa kahden vuoden karenssia maksuhäiriöiden osalta vaikka velat hoidetaankin pois, ellei asukasvalinnalle ole muita painavia perusteita. Asuntojen tyhjyyksistä aiheutunut vuokrien menetys kasvoi viimevuodesta 108 % ja oli tilivuonna euroa. Tyhjyydet aiheutuvat vuokralaisten vaihtuessa tehtävistä asuntojen korjaustöistä, kosteusvahingoista, häätöjen jälkeisistä tyhjyyksistä seuraavan täyden kuukauden alkuun ja siitä, ettei asunto ei aina vapautuessaan käy heti kaupaksi. 123 kustannuspaikasta 24:ssa ei ollut lainkaan tyhjiä asuntoja, mutta 41 kustannuspaikassa oli kussakin yhteensä yli kolmen kuukauden tyhjyydet ja näistä 18 kustannuspaikassa yhteensä 6 40 kuukauden tyhjyydet. Jos asunnon tyhjyys aiheutuu vakuutuskorvauksen saamiseen johtavasta vahingosta, saadaan myös vuokratappio katettua. Myös asukkaan aiheuttaman vahingon tyhjyystappiota laskutetaan asukkaalta. Tilinpäätösvuosi Poismuuttaneilta jääneet saamiset Saamisista jäljellä Prosentteina alkuperäisestä saamisesta 51 % 43 % 60 % 63 % 100 % Viiden viime vuoden aikana pois muuttaneilta asukkailta jääneet saamiset tilinpäätöshetkellä. Vuokrakehitys Suomessa ja Niiralan Kulmassa ,00 12,00 12,39 10,00 10,74 9,60 10,56 9,55 8,00 /m 2 /kk 7,67 8,55 6,39 6,00 4,33 5,66 4,00 3,59 2,00 vapaarahoitteiset aravatalot Niiralan Kulma 8

9 OLENNAISET TAPAHTUMAT TILIKAUDEN JÄLKEEN Vuoden 2014 alussa kilpailutettiin Myllärintien peruskorjauksen urakat ja Alava A2 rakennuksen uudisrakentamisen urakat. Yhtiön toiminnanohjausjärjestelmän kilpailutuksen tarjoukset saatiin tammikuussa ja sopimusneuvottelut ovat käynnissä toimittajan kanssa tätä kirjoitettaessa. Uuden järjestelmän käyttöönotto on tarkoitus aloittaa kevään 2014 aikana. Varsinainen yhtiökokous, jossa käsiteltiin yhtiön tilinpäätöstä, pidettiin yhtiöjärjestyksen mukaisesti kokoon kutsuttuna Kokous keskeytettiin ennen yhtiön tilinpäätöksen käsittelyä. Yhtiökokousedustaja ilmoitti, että Kuopion kaupungin omistajaohjaus haluaa lisätietoja asuintalovarauksesta ja toimitusjohtajan lisäeläkkeestä. Kuopion kaupungin omistajaohjausjaosto ilmoitti yhtiökokousedustajan välityksellä että yhtiön tilinpäätöstä on muutettava siten, että yhtiön vuoden 2013 tuloksesta katetaan taseeseen kertyneet aiempien vuosien tappiot ja kertyneet tappiot ylittävästä voitosta ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja muodostetaan asuintalovaraus. Päätöksen seurauksena siirtovelkoihin kirjattiin maksettavaa yhteisöveroa ja jäännösveronkorkoa yhteensä ,03 euroa. Tilikauden tulokseksi muodostui voittoa ,19 euroa. Muutettu tilinpäätös vietiin hallituksen käsittelyyn ja varsinaista yhtiökokousta jatketaan tilintarkastuksen jälkeen. Tilintarkastuskertomuksessa viitataan edellä kerrottuihin tapahtumiin. ARVIO TODENNÄKÖISESTÄ TULEVASTA KEHITYKSESTÄ Niiralan Kulma rakentaa uusia asuntoja harkitusti, jos saadaan tehokkaita tontteja hyviltä paikoilta. Peruskorjausta jatketaan laaditun peruskorjausohjelman mukaisesti, mutta korjausaste harkitaan kiinteistökohtaisesti. Kiinteistökannan kehittämistä salkutuksen mukaisesti jatketaan. Yhtiön toimintoihin soveltumattomien kiinteistöjen pitämistä harkitaan kohdekohtaisesti. Vaihtoehtoina ovat mm. kaavamuutokset, kiinteistöjen myynti ja kiinteistöjen purkaminen. Rakentamisen hinnan nousun taittumista ei ole näköpiirissä. Sekä uudisrakentamisen että peruskorjaamisen hinta alkaa olla niin korkea, että se luo uhkan kohtuuhintaiselle vuokra-asumiselle. Vuoden 2013 alussa lainojen korot ovat alhaisella tasolla, joskin pientä nousua on jo tapahtunut. Yleisesti korkojen arvioidaan pysyvän alhaisina koko vuoden 2013 ja seuraavan vuoden loppuun asti, mutta korkotasot nousevat tulevaisuudessa. Myös marginaalien ennustetaan kasvavan johtuen mm. Basel 3 -säännöksistä pankkien vakavaraisuuden ja likviditeetin suhteen. Kuopion vuokra-asuntomarkkinat tulevat pysymään vakaina myös tulevaisuudessa, eikä näköpiirissä ole huomattavaa kysynnän laskua, joskin vähemmän halutuilla alueilla, kauempana keskustasta tyhjyydet lisääntyvät. Yhtiön ammattitaitoinen henkilökunta, tiukka taloudenhoito, kiinteistöjen oikea-aikainen korjaaminen ja yhtiön johtava asema suurimpana vuokraasuntotoimijana mahdollistavat laadukkaiden vuokra-asuntojen tarjoamisen kuopiolaisille myös tulevaisuudessa. Yhteiskunnan kahtiajakautuminen ja huono-osaisuuden lisääntyminen tuo uhkakuvia kaikkien asuntoa tarvitsevien asuttamiseen. Ongelmana ei ole niinkään asuntojen puute, kuin asumiskyvyn puute. Myös asumisen kustannusten nousu yli heikoimmassa asemassa olevien asiakkaiden maksukyvyn on totta jo tällä hetkellä. 9

10 RISKIEN JA EPÄVARMUUSTEKIJÖIDEN ARVIOINTIA Käyttöaste Suurin vuokrataloyhtiön toimintaan liittyvä riski on asuntojen alhainen käyttöaste, joka johtaa tulorahoituksen pienenemiseen, ellei vuokrattuna olevien tilojen vuokria koroteta. Tyhjinä olevien tilojen aiheuttamat käyttö- ja pääomakustannukset kertyvät yhtiön maksettaviksi, eikä tiloista saada vastaavasti tuloja. Niiralan Kulma on budjetoinut tulonsa 100 prosentin käyttöasteen mukaisesti. Yhden prosenttiyksikön käyttöasteen lasku aiheuttaa noin 0,10 euron korotuspaineen yhtiön perimään keskivuokraan. Niiralan Kulman asuntojen käyttöaste tilivuoden aikana oli 99,4 %, mikä on 0,2 % alle tavoitteena olleen käyttöasteen. Tulevaisuudessa käyttöasteen arvioidaan laskevan nykyisestä. Rahoituskustannukset Niiralan Kulman taloudelliseen toimintaan liittyy oleellisena osana suuri vieraan pääoman osuus taseessa. Yhtiöllä on merkittävä määrä korkokustannuksia aiheuttavaa lainaa. Rahoituslainojen keskimääräiset vuosikorot ovat vaihdelleet viimeisten 10 vuoden aikana 1,4 4,7 % välillä. Korkokustannusten hallinta on yhtiön toiminnan kannalta yksi tärkeimmistä osatekijöistä ja korkotason muutokset yksi suurimmista kustannusriskiä aiheuttavista toimintaympäristön muutostekijöistä. Lainasalkun korkorakenteella on pyritty hyötymään lyhyiden korkojen sekä korkojohdannaissopimusten mahdollistamasta alhaisemmasta, tosin riskiäkin sisältävästä korkotasosta. Lyhyiden korkojen nousu kasvattaa yhtiön korkokuluja merkittävästi. Vuoden 2013 lopussa lainasalkkumme keskikorko oli 1,62 %. Vuodelle 2014 olemme budjetoineet pankkilainoille 3,5 prosentin korkotason. Keskipitkällä aikavälillä, vuoteen 2017 saakka, odotamme lainasalkkumme keskikoron vaihtelevan välillä 3,0 4,0 %. Vuonna 2008 ja 2009 Nordea nosti yksipuolisella päätöksellä yhtiön vanhojen, kaupungin takaamien lainojen marginaalia 0,50 tai 0,75 prosentilla. Yhtiön intressi kokonaisuudessaan, riippuen tulkintatavasta, on euroa. Yhtiö ei hyväksynyt yksipuolista marginaalin nostoa ja on käynyt pankin kanssa neuvotteluja marginaalin alentamisesta alkuperäiseen. Näissä neuvotteluissa ei ole päästy yhtiön kannalta hyväksyttävään lopputulokseen. Yhtiö selvitti liittymistä Suomen muiden kunnallisten yhtiöiden ja kuntien yhteisesti nostamaan kanteeseen Nordeaa vastaan, mutta päätti tässä vaiheessa odottaa ko. kanteen menestymistä käräjäoikeudessa. Helsingin käräjäoikeus ratkaisi asian Nordean eduksi huhtikuussa Yhtiö reklamoi Nordeaa uudelleen käräjäoikeuden päätöksen jälkeen. Myös hovioikeus päätti, että Nordealla oli oikeus korottaa lainamarginaaliaan yksipuolisella päätöksellä, koska kustannukset olivat nousseet ennakoimattomalla tavalla kansainvälisen talouskriisin vuoksi. Vuokrasaatavat Niiralan Kulma Oy:n saatavat vuokralaisilta kasvoivat kuluneen vuosikymmenen alkupuolelta lähtien. Vuokrasaamisten kasvu on ollut suuri suhteellisesti tarkasteltuna, mutta euromääräisesti ei kuitenkaan ole kyse merkittävästä yhtiön toimintaa uhkaavasta riskistä. Yleinen piittaamattomuus vuokranmaksuvelvoitteiden noudattamisesta näyttää lisääntyneen ja taloudellisesti huono aika lisäsi paineita vuokrasaatavien kasvulle. Kertyneet vuokrasaatavat eivät aiheuta yhtiön rahoitusasemaan nähden merkittävää riskiä. Poismuuttaneita asukkailta tilinpäätöksessä perittävänä oleva summa kokonaan luottotappioksi kirjattuna vaikuttaisi yhdelle vuodelle tulevana vuokrana 0,12 euroa/m 2 /kk. Yllättävät vahingot Kiinteistöillä on sattunut tilivuoden 2013 aikana useita vesivahinkoja. Aiheuttajina ovat usein olleet putkistoihin liitetyt koneet ja niiden huolimaton asennus tai valvonnan puute. Myös asukkaan huolimaton asuminen on aiheuttanut vahinkoja. Tyypillinen vahinko on ollut pakastimen sulatusvesien kastelema keittiö. Yhtiö käy jokaisessa vesivahingossa tapahtuman kulun läpi vakuutusyhtiön edustajan ja oman henkilöstön kanssa. Tehdyn selvityksen perusteella ryhdytään tarvittaessa toimenpiteisiin ja tiedotetaan asiasta, jotta vahingoilta vastaisuudessa vältyttäisiin. Niiralan Kulman kaikissa asunnoissa on yhtiön toimesta asennetut palovaroittimet, mutta niiden toimintakunnossa pitäminen on asukkaan vastuulla. Yllättävien vahinkojen varalta yhtiön kiinteistöt on vakuutettu täysarvosta vakuutusyhtiö Lähi Tapiolassa. Omavastuuosuus on suhteellisen suuri, jotta vakuutuskustannukset voidaan pitää kohtuullisina. Jos asukas on aiheuttanut vahingon huolimattomuudellaan, yhtiö perii omavastuuosuuden asukkaalta. Sisäilmaongelmat Alavan kiinteistössä rakennuksessa A1 jatkettiin tutkimuksia ja korjauksia sisäilmaongelmien poistamiseksi. Selvää yksittäistä syytä käyttäjien ilmoittamiin sisäilmaongelmiin ei ole voitu osoittaa. Korjausten onnistumista seurataan jatkossa yhteistyössä eri osapuolien kanssa. Lisäksi päätettiin yhteistyössä käyttäjien edustajien kanssa teettää kokonaisvaltainen selvitys rakennuksen kunnosta. Selvityksen tulos saadaan kevään 2014 aikana ja sen jälkeen päätetään käyttäjän ja omistajan kanssa, miten asian suhteen edetään. Korjauksista ja tutkimuksista syntyvät kulut yhtiö perii täysimääräisinä tilojen käyttäjiltä. Alavan kiinteistössä rakennuksessa A2 ilmenneiden sisäilmaongelmien johdosta ohjausryhmä päätti hankesuunnittelun pohjalta esittää käyttäjän päättäjille uudisrakentamisen vaihtoehtoa. Käyttäjä päätyi uudisrakentamiseen ja kuluneen vuoden aikana teetettiin suunnitelmat ja kohteen urakkakilpailu järjestetään vuoden 2014 alussa. 10

11 Myös Alavan talossa B2 tutkittiin yksittäisten huoneiden osalta sisäilmakorjausten tarvetta. Sisäilmaongelmat ovat lisääntyneet viime aikoina merkittävästi. Kustannukset rakennuksen korjaamiseksi näiden ongelmien poistamiseksi voivat olla huomattavia. Suurin osa tiedossa olevista sisäilmaongelmista on yhtiön liiketiloissa. Koska yhtiöllä ei ole merkittävää määrää liiketiloja, eikä liiketilojen kustannuksia voida tasata olemassa olevaan arava-asuntokantaan, sisäilmakorjaukset muodostavat tulevaisuudessa riskin yhtiön liiketilojen kannattavuudelle. Uusimpien liiketilojen vuokrasopimukset on tehty siten, että tilojen vuokraaja maksaa myös tutkimuksista ja korjauksista aiheutuvat kustannukset. Asunnoissa sisäilmaongelmat lisääntyivät jonkin verran kuluneen vuoden aikana. Kun asukkaalta tai terveystarkastajalta on tullut yhteydenotto epäillyistä ongelmista sisäilmassa, asia tutkitaan ja selvitetään tapauskohtaisesti ja tarvittavat korjaukset tehdään yhtiön kiinteistöosaston toimesta. Kilpailu vuokralaisista Viime vuosina Kuopion vuokra-asuntomarkkinoille on tullut lukuisia uusia toimijoita lisäämään vuokra-asuntojen, asumisoikeusasuntojen ja ns. välimallin asuntojen tarjontaa. Uusina aktiivisina toimijoina mainittakoon Icecapital, TA-asunnot, Lakea ja S-asunnot. Lisäksi Kuopiossa vuokra-asumispalveluja tarjoavat monet muut toimijat ja yksityiset vuokranantajat. TALOUDELLINEN TOIMINTA JA ASEMA Vuoden 2013 liikevaihto, 38,8 milj. euroa, oli yhden prosenttiyksikön eli 388 tuhatta euroa budjetoitua suurempi. Pääosin vuokrista koostuva tulorahoitus toteutui hyvin. Vajaakäytöstä aiheutuva vuokravajaus kasvoi, mutta on valtakunnallisiin isoihin vuokranantajiin verrattuna kohtuullisen pieni. Vuoden 2014 liikevaihto on hyväksytyn budjetin mukaan 40,5 milj. euroa. YMPÄRISTÖNÄKÖKOHTIIN LIITTYVÄT TOIMINTAPERIAATTEET Yhtiön toiminnan keskeisimmät ympäristövaikutukset syntyvät rakennusten energiankulutuksesta ja niistä aiheutuvista päästöistä sekä huoltohenkilöstön liikkumisesta. Päästöjen vähentämiseksi Niiralan Kulma on sitoutunut valtakunnallisen kiinteistöalan energiatehokkuussopimuksen , vuokra-asuntoyhtiöille suunnatun toimenpideohjelman, VAETS, sekä Kuopion kaupungin energiatehokkuussopimuksen mukaisiin tavoitteisiin vähentää energiankulutusta ja kasvihuonekaasuja. Yhtiössä on käytössä useita osin toisista poikkeavia energiansäästöön tähtääviä järjestelmiä mm. sääennustukseen perustuva ennakoiva lämpötilanohjaus. Lisäksi yhtiössä on otettu käyttöön huonelämpötilaan perustuva ohjausjärjestelmä 19 kiinteistössä ja lämmitysverkoston paine-eroihin perustuva säätöjärjestelmä kolmessa kiinteistössä. Ilmanvaihtopuhaltimia on muutettu taajuusmuuttajakäyttöisiksi, ja korvausilmaventtiilejä ikkunan läpi heijastuvaa hukkalämpöä talteen ottaviksi venttiileiksi. TYTÄRYHTIÖN TIEDOT Niiralan Kulma Oy omisti vuonna 2013 koko osakekannan asuntolainoitetussa kiinteistöyhtiö Kiinteistö Oy Kuopion Ellankulmassa. Kiinteistö Oy Kuopion Ellankulman muodostavat seuraavat Kuopion eri kylissä sijaitsevat kiinteistöt: Riistavesi: asuntoja yhteensä 32 Katuosoite asuntoja m 2 Koulutie ,0 Koulutie ,5 päiväkoti 1 176,0 Hirvilahti: asuntoja yhteensä 7 Niemisjärventie ,0 Kurkimäki: asuntoja yhteensä 12 Kentäntie ,0 kerhotila 1 60,0 Vehmersalmi: suorassa omistuksessa asuntoja yhteensä 71 Katuosoite asuntoja m 2 Lempeläntie ,0 Miettiläntie ,5 Metsätie ,0 Saitanjärventie ,0 Vierumäentie ,0 Vierumäentie ,0 Pentinpolku ,0 Kohmantie ,0 Vehmersalmi: asunto-osakeyhtiöissä Lempeläntie ,6 Miettiläntie ,0 Miettiläntie ,0 Mäntytie ,0 -liiketilavuokralaisia yht ,6 Koko Ellankulmassa asuntoja yhteensä

12 YHTIÖKOKOUS, HALLITUS JA TILINTARKASTAJAT Niiralan Kulman varsinainen yhtiökokous pidettiin , jossa omistajaa eli Kuopion kaupunkia edusti kaupunginhallituksen omistajaohjausjaoston nimeämänä Jaakko Kekoni. Yhtiökokouksessa käsiteltiin yhtiöjärjestyksen määräämät asiat. Yhtiökokous valitsi tilintarkastajaksi BDO Audiator Oy:n. Yhtiökokoukseen asti hallitukseen kuuluivat seuraavat henkilöt: Matti Kuronen (sd.) puheenjohtaja Leila Tuomainen (vihr.) varapuheenjohtaja Risto Asikainen (vas.) hallituksen jäsen Ella Kääriäinen (kesk.) Antti Mykkänen (kesk.) Sirkka-Liisa Halimaa (kok.) Veikko Tiihonen (kok.) Eero Hakulinen (asukasedustaja) Seija Hakola Yhtiökokous valitsi hallitukseen seuraavat henkilöt: Matti Kuronen (sd.) puheenjohtaja Pekka Poikonen (kesk.) varapuheenjohtaja Leena Harju (kesk.) hallituksen jäsen Kirsikka-aho Eini (sd.) Latvaniemi Aku (kok.) Tuomainen Anne (kok.) Ruotsalainen Anne (ps.) Karttunen Keijo (asukasedustaja) Takala Minna (asukasedustaja) Vuoden 2014 alussa tilintarkastuksen yhteydessä todettiin, että varsinaisen yhtiökokouksen pöytäkirjaan oli kirjattu tilintarkastusyhteisön nimi virheellisesti. Oikea tilintarkastusyhteisö olisi pitänyt olla BDO Oy, joten päätös oikaistiin ylimääräisessä yhtiökokouksessa, joka pidettiin Valvontatilintarkastajana toimi Ernst & Young -tilintarkastusyhteisö. ESITYS TILIKAUDEN TULOSTA KOSKEVAKSI TOIMENPITEEKSI Niiralan Kulma Oy:n hallitus esittää yhtiökokoukselle, että osinkoa ei jaeta ja että tilikauden tulos, voitto ,19 euroa kirjataan voitto ja tappiotilille. Kuopiossa Niiralan Kulma Oy:n hallitus 12

13 TILINTARKASTUSKERTOMUS Niiralan Kulma Oy:n yhtiökokoukselle Olemme tilintarkastaneet Niiralan Kulma Oy:n kirjanpidon, tilinpäätöksen, toimintakertomuksen ja hallinnon tilikaudelta Tilinpäätös sisältää taseen, tuloslaskelman, rahoituslaskelman ja liitetiedot. Hallituksen ja toimitusjohtajan vastuu Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisesta ja siitä, että ne antavat oikeat ja riittävät tiedot Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti. Hallitus vastaa kirjanpidon ja varainhoidon valvonnan asianmukaisesta järjestämisestä ja toimitusjohtaja siitä, että kirjanpito on lainmukainen ja että varainhoito on luotettavalla tavalla järjestetty. Tilintarkastajan velvollisuudet Velvollisuutenamme on antaa suorittamamme tilintarkastuksen perusteella lausunto tilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta. Tilintarkastuslaki edellyttää, että noudatamme ammattieettisiä periaatteita. Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Hyvä tilintarkastustapa edellyttää, että suunnittelemme ja suoritamme tilintarkastuksen hankkiaksemme kohtuullisen varmuuden siitä, onko tilinpäätöksessä tai toimintakertomuksessa olennaista virheellisyyttä, ja siitä, ovatko hallituksen jäsenet tai toimitusjohtaja syyllistyneet tekoon tai laiminlyöntiin, josta saattaa seurata vahingonkorvausvelvollisuus yhtiötä kohtaan, taikka rikkoneet osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä. Tilintarkastukseen kuuluu toimenpiteitä tilintarkastusevidenssin hankkimiseksi tilinpäätökseen ja toimintakertomukseen sisältyvistä luvuista ja niissä esitettävistä muista tiedoista. Toimenpiteiden valinta perustuu tilintarkastajan harkintaan, johon kuuluu väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvan olennaisen virheellisyyden riskien arvioiminen. Näitä riskejä arvioidessaan tilintarkastaja ottaa huomioon sisäisen valvonnan, joka on yhtiössä merkityksellistä oikeat ja riittävät tiedot antavan tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisen kannalta. Tilintarkastaja arvioi sisäistä valvontaa pystyäkseen suunnittelemaan olosuhteisiin nähden asianmukaiset tilintarkastustoimenpiteet mutta ei siinä tarkoituksessa, että hän antaisi lausunnon yhtiön sisäisen valvonnan tehokkuudesta. Tilintarkastukseen kuuluu myös sovellettujen tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden asianmukaisuuden, toimivan johdon tekemien kirjanpidollisten arvioiden kohtuullisuuden sekä tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen yleisen esittämistavan arvioiminen. Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä. Lausunto Lausuntonamme esitämme, että tilinpäätös ja toimintakertomus antavat Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti oikeat ja riittävät tiedot yhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta. Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat ristiriidattomia. Muut seikat Tämä tilintarkastuskertomus korvaa annetun tilintarkastuskertomuksen. Toimintakertomuksen kohdassa 1.3. on kuvattu tilanne, jonka johdosta uusi tilintarkastuskertomus on annettu. Kuopiossa 16. toukokuuta 2014 BDO OY, KHT-yhteisö Pasi Tuuva KHT 13

14 HENKILÖSTÖTASE Nikulaisten ikärakenne Hallinto Kiiteistönhoito Siivous Korjaus ja kunnossapito Henkilöstön koulutusjakauma hlö %-osuus Perusaste Ammattikoulu tai -tutkinto, merkantti Merkonomi, teknikko, tradenomi Korkeakouluaste, insinööri 8 6 Sairauspäiviä eri henkilöstöryhmissä Johtoryhmä ja työnjohto 4 5 Toimistotyöntekijät 11 6 Siivoojat Kiinteistönhoitajat Ammattimiehet

15 Vakinaisen henkilöstön ammatti ja sukupuolijakauma Miehiä Naisia Yhteensä Johtoryhmä ja päälliköt Työnjohto Toimistotyöntekijät Siivoojat Kiinteistönhoitajat Varastomies, autonkuljettaja ja muut ammattimiehet 4-4 Sähkömiehet, putkimiehet ja muut erikoisammattimiehet 4-4 Maalarit, kirvesmiehet, laatta-asentajat ja mattomiehet Yhteensä Henkilöstön työsuhteen kesto hlö % % 0-2 vuotta vuotta vuotta vuotta yli 20 vuotta

16 TUNNUSLUVUT Asuntoja kpl Asuntopinta-ala m Asukkaita kpl Asunnon hakijoita Hakijamäärä kpl Asunnottomia hakijoita kpl Asunnottomista välittömässä asunnon tarpeessa kpl Käyttöaste % (tyhjyydet/tavoitevuokrakertymä) % 99,43 99,67 99,78 Vapautuneet asunnot keskimäärin kpl/kk Vaihdot, myös peruskorjausvaihdot, keskimäärin kpl/kk Vaihtuvuus % (vain vanhat asunnot, ei valmistuneet) % 19,72 19,03 19,80 Tase Liikevaihto Liikevoitto + poistot = hoitokate Hoitokate liikevaihdosta % 42,26 44,53 42,24 Kirjanpidon tulos Kustannusseurannan ylijäämä Hoitomenot ja tontinvuokra /asm 2 /kk 5,73 5,30 5,24 Pääomamenot /asm 2 /kk 5,11 4,55 4,71 Keskivuokra asunnoista /asm 2 /kk 9,49 8,95 8,54 Vuokrasaamiset taseessa /asunto 68,74 64,52 59,47 Vuokrasaamiset liikevaihdosta % 1,04 1,04 1,00 Saamiset asuvilta asukkailta Saamiset asuvilta asukkailta /asunto 39,53 39,05 34,44 Vuokravelka asuvilta asukkailta % 0,60 0,63 0,58 Perinnässä olevat saamiset Omavaraisuusaste % 16,86 15,40 14,10 Quick Ratio % 1,63 0,93 2,92 Lainojen hoitokate % 1,23 1,15 1,04 Sijoitetun pääoman tuottoprosentti % 3,93 3,96 3,28 Korot Lainat valtiolta % 2,82 3,74 2,68 Lainat rahoituslaitoksilta % 1,13 1,32 2,09 Lainat kaupungilta % 2,27 2,87 3,44 Lainojen keskikorko % 1,62 2,09 2,40 Lainat valtiolta Lainat rahoituslaitoksilta Lainat liiketiloihin Lainat kaupungilta, ym Pitkäaikainen vieras pääoma/asunnot Asuinneliövelka /asm Korkojen osuus lainoista % 2,26 2,76 2,52 Maksettujen lyhennysten osuus lainoista % 5,88 5,99 6,19 16

17 TULOSLASKELMA Liikevaihto Liiketoiminnan muut tuotot Myyntituotot Henkilöstökulut Poistot ja arvonalentumiset Liiketoiminnan muut kulut Kiinteistönhoitokulut Luottotappiot Myyntitappiot Arvonlisävero omasta työstä Liiketoiminnan muut kulut yhteensä Liikevoitto (-tappio) Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä Satunnaiset erät Voitto (tappio) ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja Vapaaehtoisten varausten muutos Tilikauden verot Tilikauden voitto (tappio)

18 TASE VASTAAVAA Pysyvät vastaavat Aineettomat hyödykkeet Aineelliset hyödykkeet Maa- ja vesialueet Rakennukset ja rakennelmat Koneet ja kalusteet Muut aineelliset hyödykkeet Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat Aineelliset hyödykkeet yhteensä Sijoitukset Osuudet saman konsernin yrityksissä Muut osakkeet ja osuudet Sijoitukset yhteensä Pysyvät vastaavat yhteensä Vaihtuvat vastaavat Lyhytaikaiset saamiset Saamiset saman konsernin yrityksiltä Vuokrasaamiset Siirtosaamiset Muut saamiset Lyhytaikaiset saamiset yhteensä Rahat ja pankkisaamiset Vaihtuvat vastaavat yhteensä Vastaavaa yhteensä VASTATTAVAA Oma pääoma Osakepääoma Edellisten tilikausien tappio Tilikauden voitto Oma pääoma yhteensä Tilinpäätössiirtymien kertymä: Vapaaehtoiset varaukset Pakolliset varaukset: Eläkerahasto Vieras pääoma Pitkäaikainen Lainat valtiokonttorilta Lainat rahoituslaitoksilta Velat saman konsernin yrityksille Pitkäaikainen yhteensä Lyhytaikainen Lainat valtiokonttorilta Lainat rahoituslaitoksilta Velat saman konsernin yrityksille Saadut ennakot Ostovelat Siirtovelat Muut velat Lyhytaikainen yhteensä Vieras pääoma yhteensä Vastattavaa yhteensä

19 RAHOITUSLASKELMA LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA Liikevoitto Lisätään poistot ja arvonalennukset Liiketoiminnan investoinnit Asuintalovarauksen purku Vuokravaikutteiset lainojen maksut Saamisten muutos (lisäys -) Lyhytaikaisten velkojen muutos (lisäys +) ilman lainojen lyhennyksen muutosta Korjaus edellisten tilikausien tulokseen Vuokravaikutteiset rahoitustuotot ja -kulut Satunnaiset erät Eläkerahaston purkaminen Verot LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA NETTO RAKENTAMISEN RAHAVIRTA Rakentamisen investoinnit Lainojen nostot RAKENTAMISEN RAHAVIRTA NETTO LIIKETOIMINNAN JA RAKENTAMISEN RAHAVIRTA YHTEENSÄ RAHOITUSOMAISUUDEN MUUTOS

20 Niku-henki kestää isältä tyttärelle NIKU ON YHTEISÖLLINEN, ASUKASLÄHTÖINEN JA TALOUDELLINEN Yhteisöllisyys Nikussa tarkoittaa, että Asukkaat ja henkilöstö toimivat yhteiseksi hyväksi. Henkilöstö kehittää itseään jatkuvasti ihmisinä ja ammattitaitoisina työntekijöinä. Näin varmistamme asukkaille laadukkaan palveluketjun, joka ei katkea missään asumisen vaiheessa. Yhteistyö asukkaiden, henkilöstön ja eri sidos- ja asiakasryhmien välillä on sujuvaa. Niku on luotettava yhteistyökumppani. Asukkaat ja henkilöstö ovat ylpeitä nikulaisuudestaan. Asukaslähtöisyys Nikussa tarkoittaa, että Jokainen asunto on asukkaan koti. Pidämme hyvää huolta asuntojen ja kiinteistöjen kunnosta, asuinympäristön viihtyisyydestä ja asumisrauhasta. Tarjoamme asukkaille laadukkaita asumispalveluita kaikissa elämänvaiheissa. Henkilöstö kohtelee asukkaita tasa-arvoisesti, oikeudenmukaisesti ja joustavasti. Taloudellisuus Nikussa tarkoittaa, että Tuotamme hinnaltaan edullisia ja kilpailukykyisiä asumispalveluita. Kehitämme Nikua suunnitelmallisesti toimintaympäristön muutokset huomioon ottaen. Säästämme ympäristöä ja energiaa. Puijonkatu Kuopio Puh