Hyvästä suunnittelusta onnistuneeseen toteutukseen ja tyytyväisiin osakkaisiin

Transkriptio

1 Hyvästä suunnittelusta onnistuneeseen toteutukseen ja tyytyväisiin osakkaisiin Mitä taloyhtiön kannattaa huomioida urakoitsijavalinnassa? Rakentamisen Laatu RALA ry Anna Masanti ja Mikko Saarikoski Menikö putkiremontti niin kuin Strömsössä? taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Mikko Jauhiainen

2 Rakentamisen Laatu RALA ry tehtävänä suomalaisen rakentamisen laadun parantaminen, tiedon kerääminen ja jakaminen kiinteistö- ja rakennusalan järjestöjen (15) perustama vuonna 1997 tilaajat, toteuttajat ja asiantuntijat edustettuina

3 Mitä taloyhtiön kannattaa huomioida urakoitsijavalinnassa?

4 Taloyhtiön korjaushankkeessa tärkeää: Määritelkää korjaushankkeen tavoitteet 1. koko hankkeen ja 2. rakentamisen aikaiset. Miettikää tavoitteiden pohjalta perusteet, joiden avulla urakoitsija valitaan.

5 Kaikki lähtee tavoitteiden määrittelystä Jos hinta on tärkein valintaperuste, suoriutuuko urakoitsija korjaukselle asetetuista tavoitteista? rakentamisen laatu työmaajärjestelyt urakoitsijan tarjoama palvelu Tavoitteet koko hankkeelle: esim. hankkeen laajuus, alustava toteutusajankohta rakentamisvaiheen toteutukselle ja rakentamispalveluille: esim. kesto, melun hallinta

6 Urakoitsijoiden valintaperusteet Kun rakentamispalveluiden tavoitteet ovat selvät, urakoitsijoiden valintaperusteet muodostetaan. Valintaperusteet esitetään tarjouspyynnössä. Valintaperusteet määrittelevät: Minkälaisia palveluihin ja laatuun liittyviä asioita urakoitsijat tarjouksissaan esittävät? Millä perusteella yhtiön saamat tarjoukset asetetaan paremmuusjärjestykseen?

7 Miten arvioida urakoitsijoita laadullisesti? Arviointiperusteita: työnjohto yrityksen referenssit asiakaspalaute työohjelman ja aikataulun häiriötekijät työmaajärjestelyjen asukaslähtöisyys laadunvarmistus asukaspalvelu ja viestintä Mitkä ovat tärkeimmät perusteet teille toteuttajavalinnassa? Korjauspalveluiden laadullisen hankinnan ohje taloyhtiöille urakkakilpailutus arviointimenettelyllä (Tino Raatikainen) ohje taloyhtiölle kevät 2017

8 Urakoitsijan valintaperusteita: Miten urakoitsija vastaa valintaperusteisiin tarjouksessaan? työnjohto Onko työnjohto pätevä juuri tähän hankkeeseen? tarjouksen liitteinä yrityksen organisaatiokaavio, toimihenkilöiden ansioluettelot kokemus ja referenssikohteet koulutus hankekohtainen työpanos toimihenkilöiden aikaisempi yhteistyö yrityksen referenssit Minkälaista kokemusta yrityksellä on vastaavista hankkeista? tarjouksen liitteenä 5 tuoretta referenssiä referenssikohteiden tarkistettavuus (ilmoitetut tilaajan yhteystiedot ja RALAn yrityshaku)

9 Urakoitsijan valintaperusteita: Miten urakoitsija vastaa valintaperusteisiin tarjouksessaan? asiakaspalaute Vastaako yritys asiakkaiden asettamiin odotuksiin? koonti saadusta asiakaspalautteesta vastaavista kohteista RALA-palaute työohjelman ja aikataulun häiriötekijät Sopivatko urakoitsijan suunnittelema toteutusaika ja työjärjestys taloyhtiön tavoitteisiin? alustava yleisaikataulu tarjouksen liitteenä työmaajärjestelyjen asukaslähtöisyys Miten sujuvaa ja turvallista tilojen ja pihojen käyttö on remontin aikana? alustava työmaa- ja aluesuunnitelma

10 Urakoitsijan valintaperusteita: Miten urakoitsija vastaa valintaperusteisiin tarjouksessaan? laadunvarmistus Ovatko laadunvarmistuksen menetelmät riittäviä varmistamaan, että lopputulos vastaa suunniteltua ja sovittua tasoa? laatusertifikaatit ja alustava laadunvarmistussuunnitelma liitteenä asukaspalvelu ja viestintä Miten hankkeen etenemisestä tiedotetaan? alustava viestintäsuunnitelma Miten urakoitsija palvelee asukkaita hankkeen aikana? asukaspalvelun palvelunkuvaus

11 Esimerkkejä tavoitteisiin pohjautuvista arviointiperusteista putkiremontissa 1. tavoite/tarve: Osakkaiden ei tarvitse olla kauaa pois kotoa. Arviointiperuste: huoneistokohtainen häiriöaika Urakoitsija toimittaa tarjouksen liitteenä: alustava kirjallinen esitys, jossa esitetään töiden ajoittuminen asuntokohtaisesti. 2. tavoite/tarve: Työ on laadukasta ja virheitä ei tarvitse korjailla jälkikäteen. Arviointiperuste: työmaaorganisaation määrä, osaaminen, luotettavuus ja laadunvarmistus Urakoitsija toimittaa tarjouksen liitteenä: työmaaorganisaation ansioluettelot ja tiedot referensseistä, alustavan laadunvarmistussuunnitelman

12 Urakoitsijoiden kartoittaminen: Keneltä pyytää tarjousta? Yritysrekisterissä on yli 1500 yritystä. RALA-pätevät RALA-sertifioidut RALA-palautetta saaneet Referenssikohteita on yli

13 Kiitos!

14 Menikö putkiremontti niin kuin Strömsössä? Mikko Jauhiainen As Oy Satumaanpolku 5 Taloyhtiö

15 Toimenpiteet ennen remonttia 2011 kuntotutkimus 2012 hallituksen ideariihet putkiremonttitoiveista 2014 vesivahinko toisen kerroksen yksiössä 2015 keskustelut päätoteuttajan kanssa käyntiin

16 Ideariihi Perinteinen vai jokin muu menetelmä? Asumiskustannukset Sukitus, Pipe-modul, pinnoitus, viemäripinnoitus Käyttövesi ja sähkö Miten huomioidaan remontoidut kylpyhuoneet? Menee omaan piikkiin, jos kph on tehty.

17 Ideariihi Riskit Arkkitehtisuunnitelmat, putkisuunnitelmat, pääsuunnittelija arpapeliä kuka hoitaa, hyvä porukka, jos yrityksellä on hyvä maine. Ei takaa työntekijöitten laatua. Mittaus laserilla huoneiston sisällä Hinta-arvio Vesieristys, takuutodistus

18 Ideariihi Asuntokohtainen vesimittari Putkiremontin palvelumalli Asunto 1 päivässä Perinteinen pois kuvioista Kannattaa keskustella tekijöitten kanssa kustannuksista yhdessä tai erikseen. Isännöitsijällä ei ole kokemusta vaihtoehtoisesta korjaustavasta.

19 Putkiremonttien uudet hankinta- ja palvelumallit, Paiho et.al. 2009, VTT Putkiremontti onnistuu, jos urakoitsijan valinnassa painotetaan hinnan lisäksi urakoitsijan laaduntuottokykyä, asukkaille annetaan mahdollisuus vaikuttaa omaa asuntoa koskeviin ratkaisuihin ja heitä tiedotetaan myös remontin haitoista. Tyytymättömyyttä aiheuttavat luvatun aikataulun pettäminen ja huolimaton työmaakulttuuri.

20 Asukkaiden osallistaminen Kolme asukasiltaa, joissa hanke suunniteltiin yhdessä asukkaiden toiveiden pohjalta yleiskokouksen käsittelyä varten. Korjausrakennustyömaalla käynti Vierailu laattafirmassa , kuva

21 Allianssia edeltävät vaiheet Fira Palveluiden tapaaminen Muda-hankkeen valmisteluvaiheet, kolme kokousta , , Fira Palveluiden, RALAn ja Amiedun Muda-hanke hukan vähentämiseksi käynnistyi , raportti marraskuussa 2016 Liian pienet tehtäväkokonaisuudet estävät läpivirtausta, DI-työ Ville Vuorio

22 Miksi allianssi? Kontulan Huollon putkiremonttiristeilyn workshop (aiheena allianssi), Muda-hankkeen opit käyttöön Päätoteuttaja ja suunnittelija olivat tuttuja ja luotettavia. Allianssin toteutustapoja oli jo kokeiltu Fira Palveluiden kohteissa. Allianssista tehdyt DI-työt lisäsivät kiinnostusta. Aidossa allianssissa oli vetovoimaa, koska se ei soveltunut pieniin kohteisiin.

23 Allianssiryhmä Fira Palvelut Oy Vahanen Oy LVI-Star Oy Sähköurakointi Aho Oy As Oy Satumaanpolku 5 Vuo-Kiinteistöpalvelut Oy RiihiTalo Oy

24 Allianssisopimus Pyrimme toteuttamaan hankkeen laadukkaammin ja tehokkaammin kuin perinteisillä toteutusmuodoilla ja sopimusmalleilla. Sitoudumme luovuttamaan toisillemme kaiken hallussa olevan ja hankkeen aikaisen tiedon, joka koskee ja edesauttaa hankkeen edellyttämien tehtävien suorittamista.

25 Allianssin talousasiantuntija Allianssin ulkopuolinen ja riippumaton Tilaajan nimeämä asiantuntija, joka vastaa palveluntuottajien ja Fira Palveluiden kirjanpitojärjestelmien tarkistuksista ja valvoo urakan toteutusvaiheessa, että osapuolten laskutus ja maksut ovat allianssisopimuksen mukaisia ja että niissä noudatetaan open book -periaatetta.

26 Allianssin Big room - työskentely Pelisäännöt sovittiin ensimmäisen istunnon aikana toukokuu kesäkuu Mukana suunnittelijat, palveluntuottaja, aliurakoitsijat lvi ja sähkö, tilaaja Tilaajan edustajina isännöitsijä, valvoja ja kaksi hallituksen jäsentä Suunnitelmat rakennuslupaa ja toteutusta varten Tavoitteena vain tarpeellisten asiakirjojen tekeminen, hukan vähentäminen

27 Aikataulutus Logistiikan ja aikataulutuksen merkitys korostui toteutuksen suunnitteluvaiheessa.

28 Allianssi urakointivaiheessa Työmaakokoukset kahden viikon välein Hallituksen edustajat mukana päätöksenteossa Kriittiset vaiheet 1. Viemäreiden sukituksen muuttaminen uusien putkien asentamiseen - kaksi viikkoa ennen h-hetkeä 2. Yhden linjan aloituksen viivästyminen asukkaan hitaan lähdön takia 3. Yksiön ulko-oven paikan siirto

29 Toteutuksen ennakkosuunnittelu Tuntitason suunnittelu kuhunkin asuntoon, työt kahdessa vuorossa Työpäivän aikana tarvittavien materiaalien toimitus klo kuhunkin työpisteeseen

30 Asukkaiden palaute Palautekysely asukkaille Vastanneita ma kpl / 20kpl KA kaikki vastaukset 4,58 / 5

31 Koen, että olen päässyt vaikuttamaan koko taloyhtiön remontin sisältöön Koen, että olen päässyt vaikuttamaan oman huoneistoni remontin sisältöön Koen, että sain tarpeeksi tietoa hankkeen eri vaiheissa Koen, että saamani informaatio hankkeesta on ollut selkeää ja ymmärrettävää Olen tyytyväinen kylpyhuoneen ja keittiön materiaalivaihtoehtoihin Olen tyytyväinen tarjottuihin lisäpalveluihin 4 4 4,8 5 4,8 4,8 Olen tyytyväinen tiedottamiseen putkiremontin aikana Olen tyytyväinen Fira Palveluiden henkilöstön tavoitettavuuteen Olen tyytyväinen Fira Palveluiden henkilöstön palveluasenteeseen Olen tyytyväinen putkiremontin aikatauluun 5 4, Kaikki

32 Muita asioita, joita haluaisin tuoda esille tai ehdottaa kehitettäväksi: (Kaikki) Rempan alussa olleisiin asukastilaisuuksiin, jotka illalla työpäivän jälkeen: tarjolle mieluummin suolaista tai jotain terveellistä kuin pullaa. :) Ottakaa palaute vastaan vain kuunnellen ilman selityksiä. Niin toki useimmat teistä tekevätkin. Kiitos hyvästä yhteistyöstä, kehittämisestä ja palvelualttiudesta. Hienoa että Fira tuli vastaan aamumetelöinnin kanssa, sillä osa meistä asukkaista on iltatyöläisiä tai muita pitkäännukkuvia. Tosin aika monesti poraus kuitenkin alkoi ennen aamukahdeksaa, mutta yritystä kuitenkin taisi olla.. Minun kokemani mukaan en osaa tähän lisätä mitään, jätän sen ammatillisesti kokeneiden tehtäväksi.

33 Toteutus Ennakkovalmisteluina käyttövesiputkien ja sähkökaapeleiden nosto porraskäytävässä ja yleisissä tiloissa

34 Kahden viikon vaihe Purkuvaihe 1 päivä 45 miestä töissä ensimmäisenä päivänä

35 Kuinka rappaat tämän seinän? Omistaja halusi nähdä tämän.

36 Moninaiset rakenteet Talo on valmistunut vuonna 1955.

37 Ruiskurappausta Osa tehtiin koneella.

38 Nopeasti kuivuvat materiaalit Vesieriste myös nopeasti kuivuvaa tavaraa.

39 Valmista seinää Omat valinnat mahdollisia

40 Kylpyhuone viimeistelyvaiheessa Valmista tuli ajoissa.

41 Muutakin tehtiin kuin putkien uusiminen Mm. ulko-ovet vaihdettiin.

42 Kiitos mielenkiinnosta!