ja niiden minimointi Tapio Pietilä, Raimo Katila HS

Transkriptio

1 Kiinteistönvestointeihin nvestointeihin liittyvät t riskit ja niiden minimointi Tapio Pietilä, Raimo Katila HS

2 PROJEKTIN VAIHEET JA TOIMINTASUOSITUS Suositus: Ennen kohteen ostoa Ajallista nollapistettä edeltää kohteiden haku ja valinta (n. 3-4 kk) PROJEKTIN VAIHEET ENNEN JA NYT Oletus: Maa-alue (kohde) on ostettu ja rekisteröity ostajan nimiin ennen rakennusprosessin (kuukausi 25) aloittamista.

3 MITÄ EROJA ON INVESTOINTIPROJEKTIN TOTEUTUKSESSA VENÄJÄLLÄ VERRATTUNA SUOMEEN Suhde maahan ja maan omistamiseen Toimenpideprosessi erilainen Paikallinen toimintatapa Normit, määräykset ja niiden soveltaminen Eri tahojen vastuut( viranomainen, rakennuttaja, suunnittelija, rakentaja) Kustannukset» maan hinta» infran hinta» muut kustannukset (maan käyttötarkoituksen muutos, ekologia, rasitteet, kunnan intressit) Infran hinta ja muut kustannukset voivat olla 2-10 kertaa kalliimmat kuin Suomessa. Suunnittelu-, luvitus- ja rakennuskustannuksissa ei merkittäviä eroja. PROJEKTIN RISKIT VENÄJÄLLÄ Tilaaja Tontin hankinta Suunnittelijan valinta Suunnittelu Suunnittelun hyväksyttäminen Rakentajan valinta Kohteen käyttöönotto

4 TILAAJA 1/2 Lankeaa kokonaistoimittajan vakuutteluun turn-key toimituksesta Ei miellä sitä, että suunnittelun ohjaus- ja rakennusluvan hankintavastuu on tilaajalla, delegoi sen paikalliselle edustajalle, jonka pätevyyttä ei pysty kontrolloimaan Ei tiedosta, että teknisen tehtävän ja lähtötietojen hankinta on tilaajan vastuulla Projektin aikataulu epärealistinen TILAAJA 2/2 Kiinnittää liian vähän huomiota sopimuksiin ja sopimusjuridiikkaan (erityisesti investointisopimukseen ja vuokrasopimukseen) tai delegoi sopimusasiat paikalliselle edustajalle Ei hoida suhteita Laiminlyö suunnittelun ulkopuolisen tarkastuksen Pyytää urakkatarjoukset puutteellisilla suunnitelmilla Laiminlyö yleensä valvonnan Ei tiedosta, että kohteen käyttöönoton hyväksyy eri organisaatio kuin suunnitelmat

5 TILAAJARISKIN MINIMOINTI Tilaaja ottaa oman roolinsa Tehdään due diligence (tekninen, juridinen, ympäristö) Valitaan ammattitaitoiset alihankkijat Ulkopuolinen tarkistaa suunnitelmat ja muun viranomaisille jaettavan matreriaalin Valvonta Ei luoteta liikaa paikalliseen edustajaan TONTIN HANKINTA Sijainti Mahdollisuus erottaa tontiksi Kaava, maa-alueen käyttötarkoitus ja sen muuttaminen Infrastruktuuri- nykyinen ja suunniteltu Maankäytön rajoitukset Maaperä Ekologia Kunnan ja verkostoyhtiöiden intressit Maa-alueen laillinen omistaja, omistajan velat, kiinnitykset Riidat Myyntihinta Tietojen luotettavuus

6 KOHTEIDEN HAKU, SUOSITUS MENETTELYKSI 1/2 Suositamme seuraavaa tapaa lähteä selvittämään investoinnin sijaintipaikkaa: 1. Investoija antaa toimeksiannon hakea tietyt kriteerit täyttäviä kohteita (väh. 5 kpl). Kriteerit: mitä haetaan: green field maa-aluetta, olemassaolevaa kohdetta infralla, maa-aluetta yrityspuistossa, keskeneräista projektia jne. sijainti maa-alueen koko maa-alueen suunniteltu käyttö tie- ja muut yhteydet sähkön ja veden tarve ekologiset kysymykset KOHTEIDEN HAKU, SUOSITUS MENETTELYKSI 2/2 2. Toimeksiannon täyttämistä (n. 6 8 viikkoa) haittaa mm. se, että myyjien antamat tiedot ovat usein virheellisiä ja puutteellisia sekä se, että rekisteritietoja (jos niitä on) on hankala saada. Ellei muuta sovita, tässä vaiheessa ei vielä neuvotteluja kuntien kanssa. 3. Investoija saa kohteista raportin, jossa kohteita arvioidaan alustavasti mm. seuraavin kustannus- ja riskikriteerein: kohteen myyntihinta suhteessa yleiseen hintatasoon kohde kaavoituksen kannalta liikennejärjestelyt yleiset tiedot sähkön ja veden saatavuudesta yleiset tiedot maaperästä ekologia ja suunniteltu käyttötarkoitus omistussuhteiden selvyys

7 KOHTEEN VALINTA, SUOSITUS MENETTELYKSI 1/3 Suositamme seuraavaa tapaa valita kohde: 1. Investoija tarkentaa valintakriteerejä ja antaa toimeksiannon tehdä tarkemmat selvitykset 2 3 kohteesta. 2. Toimeksianto täytetään (n. 6 8 viikkoa) myyjän antaman valtakirjan pohjalta olemalla yhteydessä kaikkiin asianomaisiin tahoihin. KOHTEEN VALINTA, SUOSITUS MENETTELYKSI 2/3 3. Tällöin selvitetään mm: maarekisterikysymykset kaavakysymykset omistuskysymykset tiekysymys sähkön ja veden saatavuus, viemäriverkon käyttö suoritetaan omat maaperätutkimukset maa-aluetta koskevat rasitukset ekologiset kysymykset kunnan kanta sijoittumiseen (investointisopimus)

8 KOHTEEN VALINTA, SUOSITUS MENETTELYKSI 3/3 4. Investoija saa kohteista raportin, jossa kohteita arvioidaan lopullisesti kustannus- ja riskikriteerein. Ks. Edellä kohta Investoija tekee ehdollisen valinnan. Tämä tarkoittaa vuokrasopimuksen solmimista valitusta kohteesta. Samalla voidaan fiksata myös myyntihinta. Kauppa tapahtuu vasta, kun kohteelle on saatu rakennuslupa (minimoidaan rakentamiskelpoisuusriski). SUUNNITTELIJAN VALINTA Toimiluvat ja lisenssit kunnossa Kokemus, referenssit

9 ESIMERKKI EPÄONNISTUNEESTA SUUNNITTELUSTA JA RAKENTAMISESTA SUUNNITTELU Ohjaus Suunnitelmien tarkistaminen

10 SUUNNITELMIEN HYVÄKSYTTÄMINEN, RAKENNUSLUPA Muuttunut käsittely ekspertiisissä Muuttunut suhtautuminen rakentamista koskevien normien noudattamiseen Muuttunut suhtautuminen rakentamisen aloittamiseen ennenaikaisesti RAKENTAJAN VALINTA Lisenssit ja toimilupa kunnossa Ammattitaito ja referenssit Urakoitsijan historia ja taloudellinen tilanne (selvitetään taustatiedot) Urakkasopimus ja maksuaikataulu Rakennusaika

11 KOHTEEN KÄYTTÖÖNOTTO Tilaajan vastuu valvoa, että kohteen käyttöönotossa tarkastavilla komissioilla on tarvittavat asiakirjat. Muuttunut käsittely ja suhtautuminen kohteen käyttöönottoon JÄÄVUORI

12 PALVELUT Teknisen tilaajan palvelut investoijayhtiön korkeimmalle johdolle (hallitus, CEO) Normitietämykseen perustuvat palvelut suunnittelu- ja rakennusyhtiöille, rakennusmatariaaliaaleja valmistaville yhtiöille ym. Luvitusprosessin (laajassa merkityksessä) hoitaminen investoijayhtiön tai sen venäläisen tytäryhtiön puolesta tai avustaminen luvituksessa. REFERENSSIT 1/2 EWCO-ryhmään kuuluvat yhtiöt tarjoavat venäläisille ja länsimaisille asiakkaille laajaa palveluvalikoimaa. Palvelut kattavat mm. lähtötietojen hankinnan ja viranomaisluvat mukaan luettuna käyttölupa sekä teknisen tilaajan palvelut. EWCO-ryhmä on 2000-luvulla luvittanut mm. seuraavat Moskovassa ja Moskovan oblastissa sijaitsevat kohteet: Nidan-Grossin mehutehdas, m² Suklaatehdas Krasnyj Oktjabrin uusi tuotantolaitos, m² Toimistokeskus Pollars, Moskova, m² Asuinalue Zolotyje kljutshi (2 rakennusta), m² Asuintalo, Taganka, m² Asuinalueita lounais-moskovassa, m² Kaupunkivilla-alue Barcelona, mukaan luettuna kauppakeskus ( m²), m² Finndispin vesidispersiotehdas, 2 500m² (ekspertiisin lausunto räjähdysherkästä tuotannosta) Maanalaisia pysäköintialueita, m² Tieinfrastruktuurikohteita, m² Toimistorakennus, Novoslobodskaja, m² Kauppakeskus, Kaluzhkaja, m²

13 REFERENSSIT 2/2 EWCO-ryhmän yhtiöt ovat 1960-luvulta alkaen hoitaneet yli 1500 suurta rakennushanketta eri puolilla Venäjää. Esimerkkeinä mainittakoon autotehtaat ZIL ja GAZ, Uljanovskin lentokonetehdas ja Bagration-silta Moskovassa. EWCO-ryhmään kuuluu myös 12 normiasiantuntijaa, jotka arvioivat vuosittain hanketta koskien niiden norminmukaisuutta ja antavat tästä lausunnon. On hyvä muistaa, että investoinnin arvo on nolla kunnes kaikki viranomaisluvat on saatu. Tapio Pietilä Dipl.ins Raimo Katila OTL rkatila@rambler.ru Kiitos mielenkiinnostanne!