Kiinteistöjen arvonlisäveroasiat. AA, OTT Mikko Pikkujämsä Oulun läänin Kiinteistöyhdistys ry

Transkriptio

1 Kiinteistöjen arvonlisäveroasiat AA, OTT Mikko Pikkujämsä Oulun läänin Kiinteistöyhdistys ry

2 HENKILÖESITTELY Mikko Pikkujämsä oikeustieteen tohtori asianajaja Erityisaloja: verotus, yritysjuridiikka ja järjestelyt, riidanratkaisu perehtynyt kiinteistöihin ja rakentamiseen Yhteystiedot: p ppvlex.fi

3 Kiinteistönluovutus: käsite ja merkitys Kattaa omistus- ja käyttöoikeuden luovutukset Pääsääntöisesti veroton (AVL 27 ) kiinteistöihin kohdistuvista hankinnoista ei ole vähennysoikeutta Poikkeukset AVL 29 ; mm. rakentamispalvelu, majoitustoiminta, kokous-, näyttely-, urheilu- yms. tilojen tilapäiset käyttöoikeudet, pysäköintitoiminta, mainos- ja laitetilat Hakeutumismahdollisuus (AVL 30 ) vähennysoikeus hankinnoista

4 Kiinteistö: käsite ja merkitys Maa-alue, rakennus ja pysyvä rakennelma veden peittämäkin alue (FML, C-428/02, EYTI ) kiinteistöstä säädetty koskee myös sen osaa kiinteistöllä harjoitettavaa erityistä toimintaa palvelevat koneet, laitteet ja kalusteet eivät kuulu kiinteistöön Kiinteistönluovutuksen verottomuus koskee vain kiinteistön osaksi luettavaa kalustoa myyntihinta, vuokra tms. jaettava verottomaan (kiinteistö) ja verolliseen (irtain) Kiinteistö- ja asunto-osake rinnastetaan kiinteistöön

5 Hakeutumisen edellytyksiä Hakeutumisyksikkö yleensä huoneisto myös pienempi toiminnallisen kokonaisuuden muodostava yksikkö (KHO t 3563) yhtiöjärjestyksen huoneistojako ei siis aina ratkaiseva Kohteen käyttäminen jatkuvasti vähennykseen tai palautukseen oikeuttavassa toiminnassa taikka käyttäjänä valtio keskinäisen yhtiön hakeutuminen vain, jos osakkaan vähennysoikeus täysimääräinen verollisessa vuokrauksessa riittää, jos vuokralaisella on edes osittainen vähennysoikeus

6 Hakeutumisketju Kiinteistöyhtiön hakeutuminen vain, jos osakkaalla täysi vähennys ( Kiinteistöyhtiö ) Osakkeenomistaja Vuokranantaja Hakeutumisketju voi olla avoin alkupäästään Ketjun pituudella ei rajoituksia; hakeutumisen täydellisyys loppupäässä Loppukäyttäjän toiminnan oltava ainakin osittain verollista Loppukäyttäjä

7 Vähennykset (1) Kiinteistöön kohdistuvat kustannukset vähennyskelpoisia vähennykseen oikeuttavassa käytössä olevien tilojen osalta kustannukset on pyrittävä ensisijaisesti kohdistamaan joko verolliseen tai verottomaan toimintaan Kohdennettavat kustannukset: täysi vähennys tai ei vähennystä lainkaan

8 Vähennykset (2) Yleiskulut = kustannukset, jotka hyödyttävät eri tiloja tai toimintoja: vähennyksen jakaminen käyttökustannukset, julkisivuremontit etc. yleiskuluja myös verollisessa käytössä olleiden toimitilojen myyntikustannukset (KHO 2001:45) jakoperusteesta (nk. verollisuusaste) ei säännöstä melko vapaasti valittavissa, noudatettava kuitenkin johdonmukaisuutta

9 Vähennysten palautusvelvollisuus (1) Koskee vähennyksen tehnyttä kiinteistöyhtiö vastuussa, jos investointi sen taseessa, vaikka osakas tai vuokralainen aiheuttaa palautusvastuun Koskee ainoastaan uudisrakentamista tai perusparantamista ei koske lainkaan esim. suurehkoista korjausmenoista tai kiinteistön yleiskuluista tehtyjä vähennyksiä

10 Vähennysten palautusvelvollisuus (2) Perusteena kiinteistön myyminen tai ottaminen vähennyskelvottomaan käyttöön pelkkä tilojen haltijan vaihtuminen ei laukaise kiinteistöyhtiön palautusvastuuta tilojen jääminen tyhjilleen vasta, jos ilmeistä, että tiloihin tulee ei-verovelvollinen Määräaika viisi täyttä kalenterivuotta rakentamispalveluiden valmistumisvuodesta kunkin rakentamispalvelun kohdalla itsenäinen seuranta; vastuu mainittava liitetiedoissa

11 EYTI : Uusikaupunki, C-184/04 Investointitavaroiden vähennysten oikaisu jäsenvaltioille pääsääntöisesti pakollista pääsääntö: oikaisukausi viisi kalenterivuotta ja oikaisun kohteena kunakin vuonna 1/5 alkuperäisen vähennyksen määrästä kiinteistöinvestointien osalta max 20 vuotta myös 0-määräinen vähennys oikaistavissa, jos hankinta verovelvollisen ominaisuudessa jos oikaisujärjestelmän merkitys vähäinen, se on tietyin edellytyksin sivuutettavissa

12 Uusikaupunki-tapauksen seuraukset Palautushakemukset mahdollisia jo nyt verohallituksen ohjeistusta luvattu pian Lainmuutos voimaan ehkä samalla 5 vuoden oikaisuaikaa pidennettäneen Palautusvastuu ei enää yhtä rankka seuraamus kuin aiemmin Toisaalta palautusvastuun ajallinen ulottuvuus pidentynee, mikä korostaa sen hallitsemisen merkitystä

13 Hakeutumisajankohta (1) Verovelvollisuus alkaa aikaisintaan aloittamisilmoituksen saapumisesta Poikkeus: taannehtiva rekisteröinti (AVL 106 ) hakeutuminen uudisrakennettujen tai perusparannettujen tilojen osalta 6 kk tilojen käyttöönotosta, jos taannehtiva vähennys investointikustannuksiin sisältyvästä verosta

14 Hakeutumisajankohta (2) Aikaisin mahdollinen rekisteröintiajankohta KHO 1996 B 577 ( T 4056): ryhdyttäessä kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamista valmisteleviin toimiin myös perustajaurakoinnissa KHO T 2706, ATK objektiivinen näyttö, vastikkeiden/vuokrien verollisuus rekisteröinnin jälkeen

15 As Oy Esimerkki (lähtötiedot) Tuottojen muodostuminen: hoitovastike: asunnot 50 t, liike- ja toimistohuoneistot 30 t, vesi 10 t vuokra: liikehuoneisto 10 t autopaikat 5 t, saunamaksut <1 t Kustannusrakenne / arvonlisäveron osuus ostojen alv yht. 83 t [hallinto ja kiinteistönhoito 23 t, korjaukset 39 t, vesi 5 t, energia 16 t ] verottomia ostoja: kiinteistövero, vakuutukset Tuleva putkiremontti 350 t

16 Hakeutumisen kannattavuus Omistajan/haltijan vähennysoikeus investointi- ja käyttökustannukset Muita arvioinnissa huomioitavia tekijöitä kiinteistöhallintapalvelun oman käytön vero veron laskenta yms. -kustannukset yhtiövastikkeen/vuokran korotustarve verovelvollisuuden päättyminen (AVL 33 ) energiahyödykevähennys (AVL 111 ) vaihtoehto hakeutumiselle: loppukäyttäjä vastaa verollisista hoitokustannuksista

17 As Oy Esimerkki (kannattavuus) Verollisuusasteen määrittäminen esim. jyvitetty pinta-ala luonteva jakoperuste myös yhtiön vuokraamat tilat huomioitava tuottojen suhteen käyttäminen ongelmallista Saavutettavissa olevan vähennyksen taso: esim. 30 % x 0,1803 x 83 t = 4,5 t / vuosi Kannattavuuden ratkaisevat: 1. vuokrasopimuksen muutosten mahdollisuus 2. hyödyn jakaminen osakkaita tyydyttävästi 3. kertahyöty investoinnin yhteydessä (~ 19 t )

18 Toimenpiteet ennen hakeutumista (1) Vuokrasopimuksen tarkistaminen 1) sopimukseen on ehdottomasti lisättävä lauseke vuokran tarkistamisesta arvonlisävero-osuutta vastaavalla määrällä 2) hakeutumisen edellytysten voimassaolon turvaaminen ja verovelvollisuuden päättymisen aiheuttamien taloudellisten vaikutusten (AVL 33 ) huomioon ottaminen mahdollisen vakuuden vaatiminen vuokralaiselta

19 Toimenpiteet ennen hakeutumista (2) Yhtiöoikeudelliset toimenpiteet yhtiön ja osakkaan välisistä oikeuksista ja velvollisuuksista määrättävä yhtiöjärjestyksessä verovelvollisuudesta aiheutuvan vähennysoikeushyödyn jakaminen yleensä yhtiöjärjestykseen lisätään pykälä arvonlisäverovastikkeen perimisestä ja sen laskentatavasta (myös jälkilaskenta ja palautusvastuu huomioitava) osakkaan suostumus hakeutumiselle

20 Alv-vastikkeen laskeminen Tavanomainen hyöty osakkaalle malli: + Tilitettävä vero (22 % kaikille vastikkeille) + Laskentakustannukset - Ostovähennysten lisäys ± Edellisen vuoden ali-/ylijäämä Yhtiöjärjestysmääräys aina tarkistettava! Erityistilanteet: rahasto-osuuden periminen palautusvastuun kohdentaminen

21 Alv-vastike: käytännön kysymyksiä Tilitettävän veron laskeminen huomioon yhtiövastike (myös vesimaksu) ei esim. vuokratuotoista menevää arvonlisäveroa Autopaikkojen osalta erillisratkaisu ovatko huoneistojen liitännäishyödykkeitä? Veron laskentakustannukset isännöitsijän lisäveloitus Ostovähennysten huomioiminen yhtiön hallinnassa olevien huoneistojen vaikutus eliminoitava alv-vastikelaskennassa

22 Kirkkokatu 27 A 42 FI Oulu Puh Fax etunimi.sukunimi@ppvlex.fi