KIINTEISTÖNHOIDON VAIKUTTAMISMAHDOLLISUUDET TOIMITILAN YMPÄRISTÖOMINAISUUKSIIN

Transkriptio

1 Teknillisen korkeakoulun rakentamistalouden laboratorion raportteja 220 Helsinki University of Technology Construction Economics and Management Publications 220 Espoo 2003 TKK-RTA-R220 KIINTEISTÖNHOIDON VAIKUTTAMISMAHDOLLISUUDET TOIMITILAN YMPÄRISTÖOMINAISUUKSIIN Mikko Nousiainen Seppo Junnila Jukka Puhto TEKNILLINEN KORKEAKOULU TEKNISKA HÖGSKOLAN HELSINKI UNIVERSITY OF TECHNOLOGY TECHNISCHE UNIVERSITÄT HELSINKI UNIVERSITE DE TECHNOLOGIE D HELSINKI

2

3 Teknillisen korkeakoulun rakentamistalouden laboratorion raportteja 220 Helsinki University of Technology Construction Economics and Management Publications 220 Espoo 2003 TKK-RTA-R220 KIINTEISTÖNHOIDON VAIKUTTAMISMAHDOLLISUUDET TOIMITILAN YMPÄRISTÖOMINAISUUKSIIN Mikko Nousiainen Seppo Junnila Jukka Puhto TEKNILLINEN KORKEAKOULU TEKNISKA HÖGSKOLAN HELSINKI UNIVERSITY OF TECHNOLOGY TECHNISCHE UNIVERSITÄT HELSINKI UNIVERSITE DE TECHNOLOGIE D HELSINKI

4 Jakelu: Teknillinen korkeakoulu Rakentamistalous PL TKK Puh Fax TKK Rakentamistalous Kuvat: TKK Rakentamistalous ja Senaatti-kiinteistöt ISBN ISBN (PDF) ISSN Otamedia Oy 1. painos Espoo 2003

5 ESIPUHE Tämä raportti kuuluu Teknillisen korkeakoulun rakentamistalouden laboratorion raportteja -sarjaan. Tutkimuksen tarkoituksena on lisätä tietoa kiinteistönhoidon ympäristövaikutuksista ja -näkökohdista. Tutkimus on suoritettu Teknillisen korkeakoulun rakentamistalouden laboratoriossa keväällä 2003 ja tutkimuksen on rahoittanut Senaatti-kiinteistöt. Tutkimuksen ohjaukseen ovat osallistuneet: Risto Rautiola Tarja Törmänen Kari Kaijalainen johtaja, Senaatti-kiinteistöt asiakaspäällikkö, Senaatti-kiinteistöt isännöitsijä, Senaatti-kiinteistöt Tutkimusta ovat ohjanneet rakentamistalouden laboratoriossa vanhempi tutkija Seppo Junnila sekä tutkimuspäällikkö Jukka Puhto. Päätutkija on toiminut DI Mikko Nousiainen. Espoossa Mikko Nousiainen 3

6 4

7 Nousiainen, M., Junnila, S., Puhto, J. Kiinteistönhoidon vaikuttamismahdollisuudet toimitilan ympäristöominaisuuksiin. Teknillisen korkeakoulun rakentamistalouden raportteja 220. Espoo s. Avainsanat: Kiinteistönhoito, ympäristövaikutus, ympäristönäkökohta, ympäristöluokitus TIIVISTELMÄ Tutkimuksen tarkoituksena oli selvittää, miten kiinteistönhoitoyritys ja tilaaja voivat yhdessä vaikuttaa kiinteistönhoidon aiheuttamiin ympäristövaikutuksiin. Tutkimuksen tavoitteena oli 1) selvittää ympäristövaikutuksia aiheuttavat tekijät kiinteistönhoidossa kirjallisuuden perusteella 2) tunnistaa merkittävimmät ympäristövaikutuksia aiheuttavat tekijät kiinteistönhoidossa valitussa case-kohteessa ja 3) arvioida mahdollisuuksia vaikuttaa case-kohteen ympäristövaikutuksiin kirjallisuuden pohjalta. Tutkimuksessa esitellään erilaiset ympäristövaikutukset, kiinteistöjen ympäristöluokitusjärjestelmät sekä kiinteistönhoidon toiminnot. Tutkimuksen tuloksina saatiin toimintasuosituksia kiinteistönhoidon suorittamiseksi siten, että kiinteistönhoidosta aiheutuvia ympäristövaikutuksia voidaan vähentää ja kiinteistön ympäristösuoriutumista parantaa. Tutkimuksessa esitetään myös konkreettisiä parannusehdotuksia case-kohteen ympäristövaikutusten vähentämiseksi ja kiinteistön Promise-ympäristöluokituksen parantamiseksi. Kiinteistöjen ympäristösuoriutumista ja kiinteistön Promise-luokkaa parannettaessa tärkeintä on vähentää kiinteistön energiankulutusta. Toinen Promisen kannalta merkityksellinen seikka on huomion kiinnittäminen kiinteistön liikenteestä johtuviin ympäristökuormiin. Kiinteistön ympäristösuoriutumisen kannalta on oleellista, että 1) kiinteistönhoitoa suoritetaan järjestelmällisesti ja että kiinteistö tunnetaan hyvin 2) kiinteistönhoidolle asetetaan vaatimuksia ympäristöarvojen huomioon ottamisesta 3) yhteistyö kiinteistönomistajan ja kiinteistöpalvelujentuottajien kanssa toimii hyvin. Perustan tutkimukselle luo kirjallisuustutkimus, jossa on perehdytty kiinteistönhoitoa käsittelevään kirjallisuuteen. Teoreettisen tarkastelun lisäksi case-tarkastelun avulla on muodostettu kattavampi käsitys kiinteistönhoidon käytännön toimista, kiinteistöihin liittyvistä ympäristönäkökohdista sekä aiheutuvien ympäristövaikutusten pienentämismahdollisuuksista. Lisäksi case-tarkastelun kohteen, Oulun Yliopiston Lääketieteellisen tiedekunnan kiinteistön, ympäristösuoriutuminen on arvioitu suomalaiseen Promisekiinteistöjen ympäristöluokitusjärjestelmään tukeutuen. Promise-ympäristöluokitusta on hyödynnetty tutkimuksessa myös erityisesti ympäristönäkökohtien osalta. Ympäristöasioiden merkitys korostuu nykyään kaikessa toiminnassa ja ympäristöosaamisesta on muodostunut yrityksille yksi kilpailutekijöistä. Myös kiinteistö- ja rakennusalalla ympäristöasioihin on viime vuosina kiinnitetty entistä enemmän huomiota, mistä osoituksena on esimerkiksi alan yhteisessä visio 2010:ssä vahvasti esiin tuotu maininta kestävästä kehityksestä. Kiinteistö- ja rakennusalan ympäristövaikutukset ovat merkittäviä niin kansallisella kuin kansainväliselläkin tasolla. 5

8 SISÄLLYSLUETTELO ESIPUHE... 3 TIIVISTELMÄ... 5 KÄSITTEET... 8 OSA I KIRJALLISUUSTARKASTELU KIINTEISTÖNHOIDON YMPÄRISTÖOMINAISUUKSISTA JOHDANTO Raportin esittely ja rajaus Ympäristöasioiden merkitys Yleensä Kehityshankkeita kiinteistöalalla KIINTEISTÖT JA YMPÄRISTÖ Ympäristövaikutukset Ympäristövaikutusten luokittelua Vaikutusketju Tarkasteltavat ympäristövaikutukset Kiinteistöjen ympäristöluokitukset Yleistä Suomalainen PromisE Kansainvälisiä ympäristöluokituksia Kiinteistönhoito Kiinteistönhoidon osapuolet Kiinteistönhoidon toiminnot Kiinteistönhoidon toimintojen ympäristövaikutukset KIINTEISTÖNHOIDON VAIKUTUSMAHDOLLISUUDET KIRJALLISUUDEN PERUSTEELLA Ympäristön kannalta keskeiset kiinteistönhoidon toiminnot ja ympäristövaikutukset Vaikuttamismahdollisuuksia ja parannusehdotuksia Kiinteistönhoito Kiinteistönhoidon vaikutukset Promisen ympäristöindikaattoreihin Kiinteistönomistajan oma toiminta Palveluntuottajan toiminta Kiinteistönomistajan ja palveluntuottajan yhteistyö Yhteenveto vaikuttamismahdollisuuksista

9 OSA II LÄÄKETIETEELLISEN TIEDEKUNNAN KIINTEISTÖNHOIDON YMPÄRISTÖTARKASTELU JOHDANTO Tarkastelun tavoitteet ja suorittaminen Tarkastelun kohde TARKASTELUN LÄHTÖKOHDAT Senaatti-kiinteistöjen ympäristöpäämäärät Oulun yliopiston ympäristöpäämäärät Kiinteistönhoitosopimus Kiinteistönhoidon osapuolet Keskeisiä piirteitä kiinteistönhoidon suorittamisesta lääketieteellisessä tiedekunnassa CASE-TARKASTELUN TULOKSET LÄÄKETIETEELLISESSÄ TIEDEKUNNASSA Yleistä Promise-arviointi Arvioinnin tulokset ja arviointiin perustuvat parannusehdotukset Arvioinnin luotettavuustarkastelu JOHTOPÄÄTÖKSET Osapuolten yhteistyön analysointi ja parannusehdotukset Senaatti-kiinteistöjen ympäristöpäämäärät Kiinteistönhoitosopimus Kokoavia havaintoja Muita parannusehdotuksia kiinteistönhoidon suorittamiseen LÄHDELUETTELO LIITTEET Liite 1 Kiinteistönhoitotoiminnot ja ympäristövaikutukset -taulukko Liite 2 Oulun yliopiston lääketieteellisen tiedekunnan kiinteistön Promiseympäristöluokitusraportti Liite 3 Tarkastuslista Oulun yliopiston lääketieteellisen tiedekunnan kiinteistön Promiseluokan parantamiseksi 7

10 KÄSITTEET Elinkaari Tuotteen vaiheet siihen käytettyjen raaka-aineiden hankinnasta ja tuottamisesta tuotteesta syntyvien jätteiden loppukäsittelyyn. 1 Kiinteistönhoito Kiinteistön ylläpitoon kuuluva säännöllinen toiminta, jolla pysytetään kiinteistön olosuhteet halutulla tasolla. Kiinteistönhoitoa ovat mm. kiinteistön teknisten järjestelmien hoito, kiinteistön huolto, siivous, ulkoalueiden hoito sekä kiinteistön jätehuolto. 2 PromisE kiinteistöjen ympäristöluokitusjärjestelmä Suomalainen menetelmä, jolla voidaan arvioida rakennuksen laatua rakennuksen ympäristöominaisuuksien perusteella. Arvioinnin tulos ilmoitetaan kuusiportaisella arvosteluasteikon arvosanalla A-E. Päästö (Ympäristöpäästö) Ihmisen toiminnasta johtuva aineen tai energian ei-toivottu siirtymä lähteestä ympäristöön. Päästöt voivat olla hyvin eri tyyppisiä ja niitä voidaan lajitella monella eri tavalla. Erilaisia päästöjä ovat muun muassa hiukkaspäästö, energiapäästö, ainepäästö ja melupäästö. 3 Ympäristöasia Ympäristöasialla ymmärretään yleisesti kaikkia ympäristönsuojelua koskevia asioita. 4 Käsitteeseen sisältyy esimerkiksi päästöjen ja energian kulutuksen vähentäminen yhtälailla kuin ympäristöjärjestelmiin sisältyvä jatkuvan parantamisen ideologia. Ympäristöhaitta Ympäristöön syntyvä tai syntynyt epäedullinen ominaisuus, joka vaikeuttaa tai häiritsee siinä tapahtuvia tai tehtäviä toimintoja. 5 Ympäristönäkökohta Organisaation tuotteiden tai palvelujen osa, joka voi olla vuorovaikutuksessa ympäristön kanssa. Merkittävä ympäristönäkökohta on sellainen, jolla on tai voi olla merkittävä ympäristövaikutus. 6 Ympäristövaikutus Jonkin tekijän tai joidenkin tekijöiden aiheuttama muutos ympäristössä. Ympäristövaikutukset voivat olla hyödyllisiä, merkityksettömiä tai haitallisia. Erilaisia ympäristövaikutuksia tutkittaessa ja analysoitaessa pyritään nykyisin selvittämään mahdollisimman tarkasti ihmisen toiminnasta aiheutuvat haitallisia ympäristövaikutuksia aiheuttavat tekijät. Muutoksia aiheuttavat tekijät voivat olla niin yksittäisiä aineita kuin toimintoja tai ilmiöitä. 7 Ympäristövaikutuksella voidaan tarkoittaa myös mitä tahansa haitallista tai hyödyllistä muutosta ympäristössä, joka on kokonaan tai osittain organisaation toimintojen, tuotteiden tai palvelujen seurausta. 8 Yleensä ympäristövaikutuksista puhuttaessa tarkoitetaan nimenomaan negatiivisia ympäristövaikutuksia. 1 Tekniikan sanastokeskus, Ympäristösanasto 1998, s Suomen toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry, Kiinteistöliiketoiminnan sanasto, 2001 s Tekniikan sanastokeskus, Ympäristösanasto 1998, s Suomen kielen perussanakirja Tekniikan sanastokeskus, Ympäristösanasto 1998, s Suomen Standardoimisliitto SFS ry. ISO Ympäristöjärjestelmät. Spesifikaatio ja ohjeita sen käyttämiseksi. s Tekniikan sanastokeskus, Ympäristösanasto 1998, s Suomen Standardoimisliitto SFS ry. ISO Ympäristöjärjestelmät. Spesifikaatio ja ohjeita sen käyttämiseksi. s

11 OSA I KIRJALLISUUSTARKASTELU KIINTEISTÖN- HOIDON YMPÄRISTÖOMINAISUUKSISTA 1 JOHDANTO 1.1 Raportin esittely ja rajaus Tämän tutkimuksen tarkoituksena on tuottaa uutta tietoa siitä, miten kiinteistönhoitoyritys ja tilaaja voivat yhdessä vaikuttaa kiinteistönhoidon aiheuttamiin ympäristövaikutuksiin. Tutkimuksen tavoitteena on: 1. selvittää ympäristövaikutuksia aiheuttavat tekijät kiinteistönhoidossa kirjallisuuden perusteella 2. tunnistaa merkittävimmät ympäristövaikutuksia aiheuttavat tekijät kiinteistönhoidossa valitussa case -kohteessa 3. arvioida case -kohteen ympäristövaikutuksiin vaikuttamisen mahdollisuuksia kirjallisuuden pohjalta. Raportissa kiinteistönhoidon vaikuttamismahdollisuuksia tarkastellaan sekä kiinteistönomistajan että kiinteistöpalveluntuottajan näkökulmasta. Kiinteistönomistajan näkökulma kuitenkin painottuu erityisesti raportin toisessa osassa. Tutkimushankkeen rahoittajan, Senaatti-kiinteistöjen, toimintaa on myös kuvattu tarkemmin. Raportti on jaettu kahteen osaan. Ensimmäisen, teoreettisen osan muodostaa kirjallisuustutkimus, jossa esitellään tutkimuksen aiheeseen oleellisesti liittyvät lähtökohdat. Näitä ovat ympäristövaikutusten luokittelu ja esitteleminen, erilaiset kiinteistöjen ympäristöluokitusjärjestelmät sekä kiinteistönhoidon toiminnot ja toiminnoista aiheutuvat seuraamukset ympäristölle. Teoreettisen osan lopussa esitellään kirjallisuudessa esitettyjä toimenpiteitä kiinteistönhoidon ympäristövaikutusten minimoimiseksi. Tutkimusaineisto käsittää tältä osin kiinteistönhoitoa käsittelevän kirjallisuuden. Toisessa, empiirisessä osassa tarkastellaan case-kohdetta, Oulun yliopiston lääketieteellisen tiedekunnan käytössä olevaa kiinteistöä. Tarkastelussa perehdytään tarkemmin kiinteistönhoidon tehtäviin ja eri toimenpiteiden ympäristövaikutuksiin sekä suuruusluokkiin. Case-tarkastelun tuloksena esitellään parannusehdotuksia ja mahdollisuuksia ympäristövaikutusten minimoimiseksi. Selvityksessä keskitytään toimitilakiinteistöjen kiinteistönhoitopalveluihin. Kiinteistönhoito määritellään kiinteistön ylläpitoon kuuluvaksi säännölliseksi toiminnaksi, jolla pysytetään kiinteistön olosuhteet halutulla tasolla. Kiinteistönhoito on osa kiinteistön ylläpitoa, kuten kunnossapitokin. Kiinteistönhoitoa ovat muun muassa kiinteistön teknisten 9

12 järjestelmien hoito, kiinteistönhuolto, siivous, ulkoalueiden hoito sekä kiinteistön jätehuolto (Kuva 1). 9 Kiinteistönhoitopalvelujen lisäksi tarkasteluun on sisällytetty kiinteistön kuluttaman energian (lämmitysenergian ja kiinteistösähkön) ja veden kulutuksen vähentämismahdollisuuksien tarkastelu. Selvityksen ulkopuolelle jäävät kiinteistön kunnossapitopalvelut, tilapalvelut ja käyttäjäpalvelut. Kunnossapito määritellään toiminnaksi, jonka tarkoituksena on kohteen ominaisuuksien pysyttäminen uusimalla tai korjaamalla vialliset ja kuluneet osat ilman, että kohteen suhteellinen laatutaso olennaisesti muuttuu. 10 Kunnossapito poikkeaa kiinteistönhoidosta lähinnä toistuvuusjaksonsa puolesta. Kiinteistönhoitotehtävät ovat jatkuvasti toistuvia taloudellisia, hallinnollisia tai teknisiä toimenpiteitä, kun taas kunnossapidoksi määritellään tehtävät, jotka ovat kertaluonteisia tai joiden toistuvuusväli on yli kolme vuotta. Tiheämmin suoritettavat toimenpiteet ovat kiinteistönhuoltoa tai -hoitoa. Kiinteistönhoitoon kuuluu myös tehtäviä, jotka toistuvat esimerkiksi vuosittain. 11 Kiinteistönpito Kiinteistöliiketoiminta Kiinteistökehitys Kiinteistökauppa Vuokraus Kiinteistön ylläpito Kiinteistöhallinto Käyttäjätoiminnot Kiinteistönhoito Kunnossapito Kiinteistönhuolto Teknisten järjestelmien hoito Vikaantuneiden kiinteistönhoidon kohteiden korjaaminen Siivous Ulkoalueiden hoito Kiinteistön jätehuolto Teknisten järjestelmien ohjaus Teknisten järjestelmien valvonta Teknisten järjestelmien tarkastus Lumityö Liukkauden torjunta Puhtaanapito Kasvityö Energiankulutuksen seuranta Kuva 1 Kiinteistöliiketoiminnan käsitteitä (Suomen toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry. Kiinteistöliiketoiminnan sanasto, Kaaviot 1 & 8) 9 Suomen toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry, Kiinteistöliiketoiminnan sanasto, s Suomen toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry, Kiinteistöliiketoiminnan sanasto, s Hekkanen & Marttinen & Äijälä, Tavoiteellinen kiinteistönpito, s. 24 ja Murtomaa, Suunnitelmat, s

13 Tilapalveluilla tarkoitetaan erilaisia käyttäjä- ja kiinteistöpalveluja. Tilapalvelujen sisältö vaihtelee organisaatiokohtaisesti ja niistä sovitaan yleensä erikseen joko vuokrasopimuksessa tai erillisessä palvelusopimuksessa. Käyttäjäpalveluita ovat puolestaan kaikki kiinteistöjen ja niiden tilojen käyttäjille suunnatut palvelut kuten turvapalvelut, ruokailupalvelut, kopiointipalvelut sekä muut mahdolliset tukipalvelut Ympäristöasioiden merkitys Yleensä Ympäristöasioiden merkitys kaikissa nyky-yhteiskunnan toiminnoissa on muuttunut ratkaisevasti viime vuosikymmenien aikana ja saman suuntauksen ennustetaan jatkuvan jatkossakin. Ympäristöasioiden huomioon ottamisesta on tullut osa edelläkävijäyritysten tavanomaista toimintaa muiden seuratessa perässä. Ympäristöosaaminen on yrityksille yksi kilpailutekijöistä. Toisaalta ympäristöasioiden hallinta on muodostunut ja muodostuu jatkossa yhä selvemmin niin sanotuksi licence to operate -tyyppiseksi toiminnaksi: toimiakseen markkinoilla yrityksen on otettava ympäristötekijät huomioon toiminnassaan asiakkaiden ja sidosryhmien vaatimuksesta 13. Nykyään ympäristöasioihin liittyy kuitenkin uutena tekijänä se, että organisaatioiden toimintaan kohdistuu selkeitä vaatimuksia, joista yksi on velvollisuus esitellä omaa ympäristöosaamista eri sidosryhmille yhteiskuntavastuuraporteissa. Yritys voi osoittaa oman ympäristömyönteisen toiminnan ja sen tuloksellisuuden muun muassa hankkimalla ulkopuolisen arvioijan varmistavan sertifikaatin, jonka edellytyksenä on sitoutuminen ympäristöstandardiin tai -järjestelmään. Toinen peruslähtökohta ympäristöasioissa on jatkuvaan parantamiseen pyrkiminen. Usein ympäristöystävälliset toimintatavat tai ympäristöjohtamisen soveltaminen järkeistää toimintoja ja säästää myös kustannuksia. Näin ollen ympäristöystävällisen toiminnan järkevyys voidaan perustella helposti myös liiketaloudellisten mittareiden avulla. Esimerkiksi Senaatti-kiinteistöt toteaa yhteiskuntavastuunraportissaan, että paine kiinteistöjen käyttökustannuksia alentaviin ja samalla ympäristöä säästäviin ratkaisuihin kasvaa energian ja veden hinnan noustessa Suomen toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry, Kiinteistöliiketoiminnan sanasto, s White, Allen L. Sustainability and the Accountable Corporation: Society's Rising Expectation of Business. 14 Senaatti-kiinteistöt, Yhteiskuntavastuuraportti s

14 1.2.2 Kehityshankkeita kiinteistöalalla Myös kiinteistö- ja rakennusalalla ympäristöasioihin on kiinnitetty entistä enemmän huomiota ja viime vuosien aikana on suoritettu ympäristöasioita käsitteleviä kehitysprojekteja. Ympäristöasioiden merkityksen tiedostaminen alalla ei kuitenkaan ole mikään uusi asia, mutta vasta viime vuosien aikana ympäristöasiat ovat alkaneet saada enemmän julkisuutta ja painoarvoa. Kiinteistö- ja rakennusalan haasteita ovat olleet muun muassa todellisten päätöksentekokriteerien löytäminen ja vakiintuneiden käytäntöjen ja käytännön työkalujen puuttuminen sekä ympäristösuorituskyvyn mittaaminen 15. Myöskään kiinteistönhoidossa ympäristöasioiden huomioon ottaminen ei ole uusia asia: Energian ja veden kulutukseen on kiinnitetty huomiota käytännössä aina ja kulutusta on pyritty minimoimaan. Nykyään kiinteistönhoidon ympäristövaikutusten, kuten muidenkin ympäristövaikutusten, arvioimisessa on käytettävissä yhtä täsmällisempää tietoa. Ympäristövaikutuksia voidaan laskea jo hyvin tarkasti ja näin saada aikaiseksi vertailukelpoista aineistoa. Myös yleinen tietämys ja kiinnostus ympäristöasioita kohtaan on parantunut. Yksi kiinteistö- ja rakennusalan keskeinen yhteishanke oli ympäristöohjelma ProGresS ( ), jonka tavoitteena oli saada tiloihin ja niiden tuottamiseen liittyvät ympäristötekijät muutettua liiketoiminnan hallituiksi menestystekijöiksi. Hankkeessa oli mukana kaikki alan eri osapuolet 16. Kiinteistö- ja rakennusalan ympäristötunnusluvut Yksi ProGresS:n hankkeista oli kiinteistö- ja rakennusalan ympäristötunnuslukujen kehittämishanke, jonka tavoitteena oli kehittää yrityksen liiketoimintaa tukeva ympäristötunnusluvuista muodostuva mittaristo ja luoda perusta kiinteistöliiketoimintaan sovellettavalle ympäristövertailulle (ympäristöbenchmarking). Hanke valmistui syksyllä Mittaristo sisältää neljä osa-aluetta, jotka ovat ympäristöjohtaminen, vuokraus & asiakkuuksien hoito, kiinteistön käyttö & ylläpito ja investoinnit. Kiinteistön käyttö & ylläpito -vaiheessa mietittiin keinoja yrityksen kiinteistökannan ominaisuuksista aiheutuvan ympäristökuormituksen ja negatiivisten ympäristövaikutusten minimoimiseksi ja kiinteistöjen ohjauksen parantamiseksi. 17 Hankkeen tulosten perusteella yritykset seurasivat järjestelmällisesti omistamansa kiinteistökannan kokonaiskustannuksia ja resurssien kulutusta. Sen sijaan jätteiden määrien seurantaa ei suoritettu. Yritykset eivät myöskään asettaneet käytön ja ylläpidon yhteistyöyrityksille ympäristövaatimuksia, mitä perusteltiin palveluntuottajien ja yhteystyöyritysten ympäristöjohtamisen heikolla tasolla. Todelliseksi syyksi hankkeessa arvel- 15 Kiinteistö- ja rakennusalan ympäristötunnusluvut Yleisraportti, s Suomen toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry, ProgresS, Projektisuunnitelma. 17 Kiinteistötalouden instituutti, Kiinteistö- ja rakennusalan ympäristötunnusluvut Yleisraportti, s. 3, 6,

15 laan kuitenkin sitä, että yritykset eivät ole hahmottaneet mahdollisuuksiaan vaikuttaa ympäristöasioihin välillisesti. Lisäsyiksi arvellaan puutteellista ympäristötietoutta ja erilaisia ympäristöarvoja. Jatkossa kehittämistarvetta nähtiin olevan erityisesti asenteiden muokkaamisessa sekä seurantajärjestelmien kehittämisessä. 18 Kiinteistö- ja rakennusalan ympäristötunnusluvut -hankkeen yhteydessä tehtiin myös SWOT-analyysi kiinteistöliiketoiminnan ympäristöasioista. Analyysissä todettiin alan ympäristöasioiden vahvuuksiksi muun muassa melko konkreettiset ja tunnistettavat ympäristöriskit, käynnissä oleva kehitystyö ja yritysten tahtotila liittää ympäristöasiat osaksi jokapäiväistä toimintaa ja päätöksentekoa. Heikkouksina nähtiin resurssipula, ympäristönäkökohtiin liittyvän tiedon puute ja tietotarpeiden täsmentymättömyys. Mahdollisuuksia olivat puolestaan ympäristöasioiden merkityksen jatkuva korostuminen toimialalla, realistiset mahdollisuudet, markkina- ja kilpailuetu ja mahdolliset kustannussäästöt sekä itselle että asiakkaille. Uhkia olivat muun muassa epäonnistuminen ympäristöasioiden läpiviennissä organisaatiossa ja ympäristöasioiden laiminlyömisestä aiheutuva huono maine. 19 Toinen kiinteistö- ja rakennusalan viime aikaisista kehityshankkeista oli Progressissa aloitettu kiinteistöjen ympäristöluokituksen luominen. PromisE -luokituksen perusidea on arvioida rakennuksen merkittävimpiä ympäristövaikutuksia yksinkertaisten, mutta luotettavien mittareiden avulla. 20 Tätä luokitusta on käsitelty tarkemmin kohdassa Suomalainen Promise. Visio 2010 Kiinteistö- ja rakennusklusteri ovat määrittäneet omaa toimintaansa ohjaamaan visio 2010:n. Vision tarkoitus on tunnistaa kuluvan vuosikymmenen kehitystrendit ja määrittää alan yhteinen tahtotila vuodelle Kestävä kehitys on yksi visio 2010:ssa vahvasti esiin tuotu tekijä, jonka merkitys korostuu myös rakennus- ja kiinteistöalalla. Senaatti-kiinteistöt on osallistunut vahvasti vision laatimiseen ja yrityksen toimitusjohtaja toimi visiotyöryhmän puheenjohtajana Kiinteistötalouden instituutti, Kiinteistö- ja rakennusalan ympäristötunnusluvut Yleisraportti, s Kiinteistötalouden instituutti, Kiinteistö- ja rakennusalan ympäristötunnusluvut Yleisraportti, s. 8-9, Liite 2. SWOT-analyysin tulokset on esitetty tässä vain osittain. 20 Suomen toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry, ProGresS: Profitable Green Development in Real Estate and Construction BusinesS: Kiinteistö- ja rakennusalan yhteinen ympäristöohjelma , s Senaatti-kiinteistöt 2003, Yhteiskuntavastuuraportti, s

16 Visiossa todetaan kiinteistö- ja rakennusalan merkittävä rooli Suomen kansainvälisten sitoumuksien ja velvoitteiden täyttämisessä. Rakennusten aiheuttamia ympäristökuormia tulee vähentää ja paine kiinteistöjen käyttökustannuksia alentavien ja samalla ympäristöä säästävien ratkaisujen kehittämiseksi kasvaa. Vision mukaan alan ympäristöosaaminen on kansainvälisessä kärjessä ja ympäristöosaamiselle on syntynyt globaalit markkinat. Ympäristövaikutukset ovat kilpailutekijä, hyvän ylläpidon ja sisäilmaston merkitys ymmärretään ja rakennusten ympäristöluokitus on yleisessä käytössä. Alalle on kehitetty asiakkaiden haluamia tuote- ja palvelukokonaisuuksia. 22 Energiansäästötoiminta Suomen valtion omistama Motiva tarjoaa energian säästämiseen ja sen käytön tehostamiseen sekä ilmastonmuutoksen torjuntaan tähtääviä asiantuntijapalveluita. Yksi Motivan toimintamuodoista on energiansäästösopimusjärjestelmän edistäminen, seuraaminen ja kehittäminen. Vapaaehtoiset energiansäästösopimukset ovat keskeisessä asemassa Suomen ilmastostrategian ja energiansäästöohjelman toteuttamisessa. Kiinteistö- ja rakennusalalla on oma energiansäästösopimuksensa (KRESS), joka laajeni vuonna 2002 kattamaan myös valtion (Senaatti-kiinteistöjen) omistamat kiinteistöt. Viime vuonna solmittiin sopimus myös asuinkiinteistöjen energiansäästön edistämisestä. 23 Kiinteistö- ja rakennusalan energiansäästösopimuksen tavoitteena on alentaa lämmön ominaiskulutusta 15 % vuodesta 1998 vuoteen 2010 mennessä, pysäyttää sähkön ominaiskulutuksen kasvu ja kääntää se laskuun ennen vuotta 2005 ja katselmoida ja saada kulutustilastointiin 80 % sopimukseen liittyneiden yritysten energiankulutuksesta vuoteen 2005 mennessä. Energiansäästösopimukseen kuuluminen velvoittaa yritystä nimeämään vastuuhenkilön, käynnistämään energiakatselmus tai -analyysitoiminnan, laatimaan energiankäytön tehostamissuunnitelman ja ottamaan energiatehokkuuden huomioon investoinneissaan ja hankinnoissaan. Yritykset raportoivat myös omalle toimialajärjestölleen määrämuotoisesti energiankulutuksestaan, energiankäytön tehostamisesta sekä katselmuksissa ehdotettujen energiansäästötoimenpiteiden toteuttamisesta. 24 Vuonna 2002 energiansäästötoiminta lisääntyi eniten kiinteistö- ja rakennusalalla Kiinteistö- ja rakennusklusterin visio 2010, s. 13 ja -sivusto. 23 Motiva, Energiansäästösopimukset 2002, s. 5, 18, Motiva, Energiansäästösopimukset 2002, s Motiva, Vuosikertomus 2002, s

17 Viranomaisten vaatimukset Viranomaiset ohjaavat yhteiskunnan toimintaa monin eri keinoin. Kansallisen lainsäädännön, lakien ja asetusten lisäksi kiinteistö- ja rakennusalan toimintaan vaikuttavat esimerkiksi valtioneuvoston tekemät linjaukset ja Euroopan Unionin politiikka ja päätökset. Tulevaisuudessa kiinteistö- ja rakennusalalla ympäristösuoriutumiseen tullaan kiinnittämään entistä enemmän huomiota myös viranomaisten toimesta. Rakentamista koskevat määräykset kiristyvät vähän kerrallaan ja niiden lisäksi asetetaan myös uusia vaatimuksia. Valtioneuvoston vuonna 1998 tekemä periaatepäätös ekologisesti kestävän rakentamisen ohjelmasta on edelleen hyvä ja voimassaoleva toimintaa ohjaava linjaus. Ohjelmalla valtioneuvosto määrittelee ne tavoitteet ja toimenpiteet, joilla kestävän kehityksen periaatteet toteutetaan rakentamisessa, rakennusten korjaamisessa ja kiinteistöjen ylläpidossa. Rakennus- ja kiinteistöalalla huomiota kiinnitetään rakentamisen ja rakennuskannan energiataloudellisuuteen, vesitalouteen ja jätehuoltoon, sisäilman terveellisyyteen sekä rakennuksen ja sen osien kestävyyteen ja käyttöikään. Ekologisesti kestävässä rakentamisessa ja kiinteistöjen ylläpidossa tarkastelun kohteena ovat energian ja raaka-aineiden kulutus, päästöt ja jätteet. Myös ekotehokkaiden rakennusmateriaalien, tuotteiden ja järjestelmien käyttöä ja kierrätystä pyritään edistämään. 26 Euroopan Unionin direktiivi rakennusten energiatehokkuudesta tuli voimaan Suomessa direktiivin voimaantulo ajoittuu toimeenpanoajan jälkeen vuoteen 2006 ja kokonaisuudessaan vuoteen Direktiivin tarkoituksena on parantaa rakennusten energiatehokkuutta. Direktiivi asettaa vähimmäisvaatimuksia kokonaisenergiatehokkuudelle sekä velvoittaa ottamaan käyttöön energiatehokkuustodistukset rakennusten käyttöönotto-, vuokraus- ja myyntitilanteissa. Todistuksen avulla asiakkaat voivat vertailla rakennuksen energiatehokkuutta ja arvioida mahdollisia kustannustehokkaita parannuskeinoja. Lisäksi direktiivi määrää, että energiatehokkuustodistukset laitetaan näkyvälle paikalle julkisissa rakennuksissa, suosittaa todistusten esillepanoa yksityisissä rakennuksissa sekä määrää muun muassa lämmityskattiloiden ja ilmastointijärjestelmien tarkastuksista Ympäristöhallinto, Päästöt ilmaan. 27 Ympäristöhallinto, Rakennusten energiatehokkuutta koskeva direktiivi hyväksyttiin. Ja Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivi 2002/91/EY rakennusten energiatehokkuudesta. 15

18 Kauppa- ja teollisuusministeriön yhteydessä toimiva kirjanpitolautakunta on antanut tammikuussa 2003 yleisohjeen ympäristöasioiden kirjaamisesta, laskennasta ja esittämisestä tilinpäätöksessä. Ohjeen tarkoituksena on opastaa kirjanpitovelvollisten ympäristöasioiden kirjaamista, laskentaa ja esittämistä osana lakisääteistä tilinpäätösinformaatiota ja helpottaa näin tilinpäätösten vertailua ja oikean ja riittävän kuvan antamista kirjanpitovelvollisen toimista ja tilanteesta. Lähtökohtana yleisohjeen laatimisessa on ollut Euroopan yhteisöjen komission suositus ympäristöasioiden kirjaamisesta, laskennasta ja julkistamisesta yritysten tilinpäätöksissä ja toimintakertomuksissa vuodelta Toistaiseksi edellä mainitulla yleisohjeella ja komission suosituksella ei ole velvoittavaa asemaa, vaikka yleisohjetta sovelletaankin kaikkiin kirjanpitovelvollisiin, joiden toiminnan tuloksen ja taloudellisen aseman kannalta ympäristöasioilla on olennainen merkitys. Suositus ja yleisohje vahvistavat kuitenkin selkeästi sitä käsitystä, että ympäristöasiat koetaan tärkeinä ja että yhteiskuntaraportointi tulee olemaan osa yritysten vakiintuneita käytäntöjä. Euroopan parlamentti on päätöslauselmassaan kehottanut komissiota antamaan ehdotuksen direktiivistä, jolla edellytettäisiin ympäristö- ja yhteiskuntaraportointia taloudellisen raportoinnin rinnalle 29. Suomessa on valmisteilla myös kansallinen biojätestrategia, jonka tavoitteena on vähentää kaatopaikoille sijoitettavan biohajoavan jätteen määrää ja ehkäistä kaatopaikoilla syntyviä ilmaston lämpenemistä aiheuttavia metaanipäästöjä. Biojätestrategian taustalla on EY:n direktiivi ja kansallisen jätesuunnitelman ja ilmastostrategian tavoitteet, jotka kaikki ottavat kantaa jätteiden määrän vähentämiseen. Biojätestrategiassa kiinnitetään huomiota erityisesti yhdyskuntajätteeseen, mutta siihen sisältyvät myös palvelu-, teollisuus sekä maa- ja metsätaloussektorit Kirjanpitolautakunta, Kirjanpitolautakunnan yleisohje ympäristöasioiden kirjaamisesta, laskennasta ja esittämisestä tilinpäätöksessä. Ja Euroopan yhteisöjen komissio. Euroopan yhteisöjen komission suositus 2001/453/EY. 29 Kirjanpitolautakunta, Kirjanpitolautakunnan yleisohje ympäristöasioiden kirjaamisesta, laskennasta ja esittämisestä tilinpäätöksessä. 30 Ympäristöhallinto, Rakennusten energiatehokkuutta koskeva direktiivi hyväksyttiin. 16

19 2 KIINTEISTÖT JA YMPÄRISTÖ 2.1 Ympäristövaikutukset Ympäristövaikutusten luokittelua Kiinteistön käyttö ja ylläpito itsessään aiheuttavat monenlaisia ympäristövaikutuksia, jotka ovat väistämätön seuraus toiminnasta. Koska ympäristövaikutukset ovat monimutkaisia ja toisiinsa liittyviä, tarkastelun jäsentäminen ja rajaaminen jollakin tavalla on välttämätöntä. Erilaisia vaihtoehtoja on useita ja tässä yhteydessä niistä esitellään lyhyesti muutamia. Ympäristöjärjestelmästandardi ISO 14001:n mukaan organisaation ympäristönäkökohtien tunnistamisessa tulee ottaa huomioon päästöt ilmaan ja veteen, jätteiden käsittely, maan saastuminen, raaka-aineiden ja luonnonvarojen käyttö sekä muut paikalliset ympäristö- ja yhteisöasiat. Tarkastelun tulee kattaa normaali toiminta sekä mahdolliset melko todennäköiset poikkeustilanteet. 31 Hyvin samalla tavalla ympäristöindikaattoreitaan on luokitellut myös Taloudellinen yhteistyö- ja kehittämisjärjestö (OECD). Indikaattoreiden aihealueet ovat ilmaston muutos, päästöt ilmaan, veden laatu, jätteiden hallinta, materiaalien kulutus ja luonnonvarat 32. Euroopan yhteisöjen komission ympäristöasioiden kirjaamista, laskentaa ja julkistamista koskevan suosituksen mukaan ympäristönsuojeluntasoa kuvaavia tietoja ovat energian, veden ja materiaalien kulutus, päästöt ilmaan ja vesistöihin sekä toiminnassa syntyvät jätteet 33. Tuotteiden ja palvelujen ympäristövaikutuksia arvioidaan yleensä päästötietojen perusteella. Vaikutusarviomenettelyssä (DAIA, Decision Analysis Impact Assesment) ehdotetaan käytettäväksi neljää vaikutusluokkaa: ilmastonmuutosta, happamoitumista, alailmakehän otsonin muodostumista ja rehevöitymistä. Vaikutusarviointi perustuu kansainväliseen elinkaariarviointia koskevaan standardiin Suomen Standardoimisliitto SFS ry. ISO Ympäristöjärjestelmät. Spesifikaatio ja ohjeita sen käyttämiseksi. s Oganisation for Economic Co-operation and Development (OECD), Sustainable Development. Indicators to measure of environmental pressure from economic growth. 33 Kirjanpitolautakunta, Kirjanpitolautakunnan yleisohje ympäristöasioiden kirjaamisesta, laskennasta ja esittämisestä tilinpäätöksessä. 34 Rakennus- ja kiinteistöalan ekotehokkuus 2002, s Viittaa lähteisiin Seppälä, J. Decision analysis as a tool for life cycle impact assessment ja Seppälä, J. Vaikutusten laskenta elinkaariarvioinnissa vertailtavana DAIAja Ekoindikaattori 95 -menetelmät. 17

20 Rakennustuotteiden RT-ympäristöselosteessa esitetään puolestaan päästöjen osalta eroteltuna ilmaston lämpeneminen, tuotteeseen varastoitunut hiilidioksidi, happamoituminen ja oksidanttien muodostus. Energian ja raaka-aineiden kulutus jaetaan uusiutuviin ja uusiutumattomiin energialähteisiin ja raaka-aineisiin. 35 Asuinrakennuksen ekotehokkuuden ympäristövaikutuksina tarkastellaan kasvihuonekaasujen ja happamoittavien päästöjen sekä fotokemiallisten oksidanttien muodostumista sekä luonnonmateriaalien ja energian kulutusta. 36 Suomalaisessa kiinteistöjen ympäristöluokituksessa Promisessa ympäristövaikutukset on jaettu neljään pääluokkaan, joita ovat ihmisten terveys, luonnonvarojen käyttö, ekologiset seuraukset ja ympäristöriskien hallinta. Pääluokista kolme ensimmäistä noudattaa ISO standardin rakennetta. Ympäristöriskien hallinta -pääluokka on mukana arvioinnissa sen vuoksi, että riskien minimoimisella voidaan vähentää tulevaisuudessa aiheutuvia ympäristövaikutuksia. 37 Kukin pääluokka jakautuu useampiin kategorioihin ja edelleen näitä mittaaviin indikaattoreihin. Yksi vaihtoehto ympäristövaikutusten tarkasteluun on käyttää Suomen kestävän kehityksen indikaattoreiden luokittelua. Indikaattoreiden tarkoitus on antaa tietoa kestävään kehitykseen vaikuttavien asioiden muutoksesta ja tilasta Suomessa. Kestävän kehityksen indikaattorit valmistuivat vuonna 2000 niitä valmistelleen kestävän kehityksen toimikunnan aloitteesta. Kestävän kehityksen toimikunnan työhön on sitoutunut maan korkein poliittinen johto ja sen tehtävänä on muun muassa edistää kestävää kehitystä Suomessa. Indikaattoreiden valmistelusta on vastannut ympäristöministeriö ja valmistelutyöhön on osallistunut laaja joukko asiantuntijoita. 38 Indikaattorit on jaettu eri aihealueisiin, joita voidaan kutsua ympäristövaikutuksiksi siten, että yksittäinen indikaattori ilmaisee jonkin tietyn osa-alueen kehitystä. Vuoden 2000 indikaattorit on lisäksi jaettu ekologisiin, taloudellisiin ja sosiaalisiin & kulttuurisiin aihealueisiin. Tässä yhteydessä on oleellisempaa keskittyä indikaattoreiden luokitteluun kuin varsinaisesti itse indikaattoreihin. Jotkin indikaattorit mittaavat sellaisia asioita, että niihin voidaan vaikuttaa kiinteistönhoidolla, mutta kaikki indikaattorit eivät sovellut kiinteistöjä koskevaan tarkasteluun. Ympäristöön liittyvät selkeimmin ekologiset aihealueet, joita ovat ilmastonmuutos, otsonikerroksen oheneminen, happamoituminen, rehevöityminen, biologinen monimuotoisuus ja haitallisten aineiden leviäminen Rakennustietosäätiö, Taustatietoja RT-ympäristöselosteista. 36 Rosenström & Palosaari, Kestävyyden mitta. Suomen kestävän kehityksen indikaattorit 2000, s Aho, Esitelmä, PromisE-ympäristöluokitusjärjestelmän ja REM-elinkaarimittaristo-hankkeen julkistamistilaisuus Rosenström & Palosaari, Kestävyyden mitta. Suomen kestävän kehityksen indikaattorit 2000, s. 9, & Ympäristöhallinto, Kestävä kehitys. 39 Rosenström & Palosaari, Kestävyyden mitta. Suomen kestävän kehityksen indikaattorit 2000, s. 9, & Ympäristöhallinto, Kestävä kehitys. 18

21 Kestävän kehityksen indikaattoreita kehitetään edelleen. Keväällä 2003 ympäristöhallinto julkisti uudet päivitetyt indikaattorit, joissa on joitain pääasiallisesti pieniä muutoksia vuoden 2000 indikaattoreihin verrattuna. Ympäristövaikutusten tarkastelun kannalta edellä luetellut ekologisen aihealueen indikaattorit ovat muutoksesta huolimatta keskeisiä. 40 Esiteltyjen ympäristövaikutusten luokittelun perusteella voidaan todeta, että ympäristövaikutuksia tarkasteltaessa otetaan huomioon samantyyppisiä asioita. Tässä raportissa ympäristövaikutusten tarkasteluun on valittu Suomen kestävän kehityksen indikaattoreista ekologiset aihealueet vuoden 2000 luokittelun mukaisesti. Lisäksi mukaan on otettu terveysvaikutukset- ja tuotanto ja kulutus -aihealueet, joista jälkimmäinen luo perustan kaikelle toiminnalle. Terveysvaikutukset luokitellaan yhdeksi osaksi ympäristövaikutuksia ja niillä tarkoitetaan ihmiseen kohdistuvia vaikutuksia. Varsinaisten ympäristövaikutusten lisäksi kokonaisympäristöystävällisyyttä arvioitaessa tarkasteluun kuuluu myös ympäristöriskit Vaikutusketju Kiinteistönhoidon toimintojen ja aiheutuvien ympäristövaikutusten välisen suhteen tiedostaminen on tärkeää. Kiinteistönhoidon edellytyksenä on raaka-aineiden ja energian käyttö ja seurauksena ympäristövaikutuksia aiheuttavia päästöjä ja jätteitä. Ympäristövaikutuksilla tarkoitetaan lopullista, konkreettista seurausta ympäristölle. Esimerkkinä pelkistetystä vaikutusketjusta voidaan tarkastella vaikkapa työkoneiden ja liikenteen aiheuttamia ympäristövaikutuksia. Lunta auraava traktori vaatii toimiakseen polttoainetta eli siis luonnonvaroja, joita toki on tarvittu myös koneen valmistamiseen. Raaka-aineiden käytöstä aiheutuu suoraan ympäristövaikutuksia. Toiminnan, lumen aurauksen, seurauksena syntyy erilaisia päästöjä, kuten hiilidioksidia. Hiilidioksidi voimistaa kasvihuoneilmiötä, mikä aiheuttaa ympäristövaikutuksen, ilmaston lämpenemisen. Päästö (CO 2 ) Ympäristövaikutus (ilmastonlämpeneminen) Toiminto (liikenne) Resurssien kulutus: raaka-aine & energia (polttoaine) Ympäristövaikutus (resurssien kulutus, öljyn poraus) Kuva 1 Ympäristövaikutusten vaikutusketju 40 Ympäristöhallinto, Kestävän kehityksen indikaattorit

22 2.1.3 Tarkasteltavat ympäristövaikutukset Ilmastonmuutos Ilmastonmuutoksella tarkoitetaan ihmisen toiminnasta aiheutuvaa maapallon ilmaston lämpenemistä. Ilmastonmuutoksen seurauksena tapahtuva maapallon lämpeneminen on epätasaista, mutta pohjoisten manneralueiden talvien lämpenemisen uskotaan olevan voimakkainta. Ilmaston lämpeneminen aiheuttaa monia muutoksia, joista yhtenä esimerkkinä on esimerkiksi sateiden lisääntyminen. Lisäksi kasvillisuusvyöhykkeet siirtyvät pohjoisemmaksi, mikä pakottaa myös eliölajit siirtymään uusille alueille. Ilmastonmuutos voimistaa luonnon monimuotoisuuden köyhtymistä ja aiheuttaa vedenpinnan nousua. 41 Ilmastonmuutoksen vaikutukset ovat hyvin erilaisia eri maanosissa. 42 Kasvihuoneilmiö on kasvihuonekaasuista aiheutuva ilmiö, joka lämmittää maapallon pintaa. Kaasut läpäisevät maapalloon kohdistuvaa auringon lämpösäteilyä, mutta eivät maasta heijastuvaa lämpösäteilyä. Ilman kasvihuoneilmiötä elämä maapallolla olisi mahdotonta. Kasvihuoneilmiön voimistuminen on kuitenkin haitallista ja voimistumisen seurauksena ilmasto lämpenee 43. Ihminen voimistaa kasvihuoneilmiötä päästämällä ilmakehään erilaisia kasvihuonekaasuja, joita ovat hiilidioksidi, metaani, dityppioksidi, otsoni alailmakehässä ja erilaiset hiilivedyt 44. Vesihöyry on tärkein kasvihuoneilmiöön vaikuttavista tekijöistä, mutta sen luonnonmukaisuuden ja ihmisen toiminnan vähäisen merkityksen vuoksi sitä ei yleensä mielletä varsinaiseksi kasvihuonekaasuksi. Hiilidioksidi aiheuttaa erään arvion mukaan yli puolet ilmaston lämpenemisestä 45. Kioton sopimuksessa määriteltyjen kasvihuonekaasujen osalta hiilidioksidi aiheuttaa noin 85 prosenttia Suomen kasvihuonepäästöistä. 46 Koska hiilidioksidipäästöjä on suhteellisesti vaikeampaa vähentää kuin muita kasvihuonepäästöjä, hiilidioksidin merkityksen on arveltu kasvavan jatkossa huomattavasti. 47 Hiilidioksidi ei ole terveydellä välittömästi vaarallista 48. Hiilidioksidin jälkeen merkittävin kasvihuonekaasu on metaani, jonka merkitys viimeisen viidenkymmenen vuoden aikaisesta kasvihuoneilmiön voimistumisesta on viidennes 49. Metaanin on arveltu olevan vaikutukseltaan hiilidioksidiin verrattuna 5-50 kertaa tehokkaampi kasvihuoneilmiöön vaikuttava kaasu 50. Dityppioksidipäästöjen osuus viimeisen viidenkymmenen vuoden aikaisesta kasvihuoneilmiön voi- 41 Hakala & Välimäki, Ympäristön tila ja suojelu Suomessa, s Rosenström & Palosaari, Kestävyyden mitta. Suomen kestävän kehityksen indikaattorit 2000, s Hakala & Välimäki, Ympäristön tila ja suojelu Suomessa, s Rosenström & Palosaari, Kestävyyden mitta. Suomen kestävän kehityksen indikaattorit 2000, s Hakala & Välimäki, Ympäristön tila ja suojelu Suomessa, s Hildén & Mickwitz & Väänänen, Kiotovelvoitteiden kansallinen täyttäminen ohjauskeinonäkökulma. 47 Hakala & Välimäki, Ympäristön tila ja suojelu Suomessa, s Ojala, Kestävän yhdyskunnan käsikirja, s Hakala & Välimäki, Ympäristön tila ja suojelu Suomessa, s Viittaa lähteeseen Houghton et al, The Scientific Basis. Contribution of Working Group I to the Third Assessment Report of the Intergovernmental Panel on Climate Change. 50 Seppänen, Ympäristönsuojelutekniikan perusteet, s

23 mistumisesta on arvion mukaan kuusi prosenttia. Noin puolet dityppioksidipäästöistä on ihmisen toiminnasta johtuvia. 51 Välillisiä kasvihuonekaasuja ovat muun muassa typen oksidit sekä hiilimonoksidi 52. Hiilimonoksidin vaikutus on lähinnä kasvihuoneilmiötä vahvistava, koska se muuttuu muutamassa tunnissa hiilidioksidiksi. Hiilivedyt ovat pääasiassa epätäydellisestä palamisesta johtuvaa palamatonta polttoainetta, jota on pakokaasuissa. Hiilivetyihin luetaan myös metaani ja ne saattavat aiheuttaa syöpää. 53 Fossiilisten polttoaineiden, öljyn, kivihiilen ja maakaasun, käyttö aiheuttaa merkittävän osan kasvihuonekaasuista. Energiantuotanto ja liikenne ovat merkittävimmät fossiilisten polttoaineiden hyödyntäjät. Liikenteen tuottaman hiilidioksidin määrä on suorassa suhteessa käytetyn polttoaineen määrään. Lisäksi korkea hiilidioksidin määrä ilmakehässä on seurausta myös metsien hävittämisestä 54. Senaatti-kiinteistöjen toiminnassa merkittävin osa kasvihuonekaasupäästöistä liittyy energian ja sähkön tuottamiseen sekä rakennustoimintaan. Muita pienempiä päästöjen aiheuttajia ovat jäähdytysaineiden vuodot sekä työmaaliikenne. Senaatti-kiinteistöjen osuus Suomen kasvihuonekaasupäästöistä on 4 prosenttia ja muista ilmapäästöistä päästöstä riippuen noin 0,33-0,68 prosenttia. 55 Otsonikerroksen oheneminen Otsoni on haitallista alailmakehässä, mutta hyödyllistä yläilmakehässä, stratosfäärissä. Otsonikerroksen ohenemisella tarkoitetaan nimenomaan yläilmakehän otsonin vähenemistä, jolloin otsonikerroksen kyky suodattaa auringonvalosta haitallista UV-B-säteilyä vähenee. Otsonikerroksen heikentymisen seurauksena maan pintaan kohdistuva säteily lisääntyy, mikä aiheuttaa ihosyöpätapauksia, silmäsairauksien riskiä, ihmisten ja eläinten vastustuskyvyn heikkenemistä sekä kasvien kasvun vähenemistä. 56 Seurauksena saattaa olla myös muutoksia kasvi- ja eläinlajien välisissä suhteissa 57. Tärkein syy otsonikerroksen ohenemiseen on freonien ja halonien pääsy yläilmakehään, mutta otsonia hajottaa myös muun muassa energiantuotannon seurauksena syntyvä typpidioksidi 58. Freoneilla tarkoitetaan CFC-yhdisteitä (kloorifluorihiilivetyjä), joita on käytetty ja käytetään muun muassa jäähdytysaineina, ponnekaasuina ja vaahtomuovin tuotannossa. Vuodesta 1995 alkaen CFC-yhdisteiden käyttö on pääsääntöisesti kielletty. Käytössä olevien CFC-yhdisteitä sisältävien jäähdytyslaitteiden käyttäminen on yhä sal- 51 Hakala & Välimäki, Ympäristön tila ja suojelu Suomessa, s Rosenström & Palosaari, Kestävyyden mitta. Suomen kestävän kehityksen indikaattorit 2000, s Ojala, Kestävän yhdyskunnan käsikirja, s Hakala & Välimäki, Ympäristön tila ja suojelu Suomessa, s. 89 ja Senaatti-kiinteistöt 2003, yhteiskuntavastuuraportti 2002, s Rosenström & Palosaari, Kestävyyden mitta. Suomen kestävän kehityksen indikaattorit 2000, s Hakala & Välimäki, Ympäristön tila ja suojelu Suomessa, s Ilmatieteenlaitos, Otsoni. 21

24 littua, mutta niiden huoltoon saa käyttää vain kierrätettyjä CFC-yhdisteitä. 59 Halogenoidut hiilivedyt ovat yhdisteitä, joissa osa tai kaikki vedystä on korvattu kloorilla, fluorilla tai bromilla 60. Muuten halonit ovat CFC-yhdisteiden kaltaisia. Haloneja on käytetty lähinnä sammutusjärjestelmissä ja sammuttimissa, mikä on kuitenkin ollut kiellettyä vuodesta 1997 alkaen. 61 Kiinteistöjä tarkasteltaessa kylmäaineita, muun muassa CFC-yhdisteitä on käytössä erilaisissa jäähdytyslaitteissa, jääkaapeissa, ilmanvaihtolaitteissa ja lämpöpumpuissa. Näistä saattaa aiheutua merkittäviä päästöjä ilmakehään. Otsonikerrosta tuhoavien aineiden pitkäikäisyyden takia niiden pitoisuudet ilmakehässä vähenevät paljon päästöjä hitaammin 62. Happamoituminen Happamoitumisella tarkoitetaan sitä, että luonnon kyky vastustaa hapanta laskeumaa heikkenee ja maaperän ja järvien ph laskee. Maalla happamoitumisen seurauksena on muun muassa metsätuhoja (-kuolemia) ja vesissä kalakantojen heikkenemistä 63. Pienvedet ovat herkimpiä happamoitumiselle eikä happamoituminen olekaan suurten vesien ongelma 64. Hapan laskeuma ja ilman epäpuhtaudet vaikuttavat puihin sekä suoraan vahingoittamalla neulasia ja lehtiä että välillisesti maaperän happamoituessa. Happamoitumisen alkuvaiheessa kasvien kasvu saattaa jopa parantua, mutta happamoitumisen edetessä kasvien ravinteiden saanti heikkenee ja haitallisten aineiden pitoisuudet lisääntyvät. 65 Maaperään päätyvät aineet kulkeutuvat lopulta pohjaveteen ja vesistöihin 66. Happamoittavia epäpuhtauksia ovat lähinnä rikkidioksidi sekä typen oksidit, joita syntyy fossiilisten polttoaineiden polttamisen yhteydessä. Typen oksideja syntyy kaiken palamisen yhteydessä riippumatta siitä, sisältääkö polttoaine typpeä 67. Energiantuotanto ja liikenne ovatkin suurimmat päästöjen aiheuttajat 68 ja lähes 2/3 typen oksidien päästöistä syntyy liikenteessä 69. Suomessa rikkipäästöt aiheutuvat lähinnä energiantuotannosta ja typpipäästöt liikenteestä ja työkoneista. 70 Rikkidioksidin ja sen oksidien poistaminen on mahdollista voimalaitosten savukaasuista, muttei ajoneuvojen pakokaasuista 71. Vuosien mittaan Suomen rikkipäästöjä on onnistuttu vähentämään ja happamoitumista rajoittamaan vaikka kriittinen kuormitus ylittyy vielä monin paikoin. Kriittisellä kuormituksella tarkoitetaan suurinta pitkäaikaista kuormitusta, jonka tietty ekosysteemi sietää ilman 59 Ympäristöhallinto, Otsonikerrosta heikentävät aineet. 60 Ilmasto-sivusto. 61 Ympäristöhallinto, Otsonikerrosta heikentävät aineet. 62 Hakala & Välimäki, Ympäristön tila ja suojelu Suomessa, s Rosenström & Palosaari, Kestävyyden mitta. Suomen kestävän kehityksen indikaattorit 2000, s Ympäristöhallinto, Pintavesien happamoituminen. 65 Hakala & Välimäki, Ympäristön tila ja suojelu Suomessa, s Seppänen, Ympäristönsuojelutekniikan perusteet, s Kurtelius 2001, Kestävä kehitys kiinteistöalalla. Ekologiaa isännöitsijöille ja rakennuttajille, s Rosenström & Palosaari, Kestävyyden mitta. Suomen kestävän kehityksen indikaattorit 2000, s Hakala & Välimäki, Ympäristön tila ja suojelu Suomessa, s Rosenström & Palosaari, Kestävyyden mitta. Suomen kestävän kehityksen indikaattorit 2000, s Ojala, Kestävän yhdyskunnan käsikirja, s

25 merkittäviä vauriota. 72 Rikkidioksidin terveys- ja haittavaikutukset ovat vastaavat kuin typen oksideilla. Rehevöityminen Rehevöityminen on ekosysteemin perustuotannon kasvua. Tavallisimmin rehevöityminen johtuu ekosysteemiin tulevien ravinteiden lisääntymisestä, mutta rehevöitymistä voi aiheutua myös lisääntyvän lämmön vaikutuksesta. 73 Rehevöitymisen seurauksena lajisto muuttuu ja yleensä yksipuolistuu. Maalla seurauksena on kasvillisuusmuutoksia ja metsien kasvun kiihtymistä. Vesien rehevöityminen johtaa veden samenemiseen, leväkukintojen yleistymiseen, happikatoon sekä kalaston muutoksiin, joiden seurauksina saattaa olla haittoja ihmisten ja eläinten terveydelle sekä vesistöjen virkistyskäytölle. 74 Suomen pienet ja matalat järvet ovat herkkiä rehevöitymiselle. Rehevöityminen voi myös voimistaa kasvihuoneilmiötä, koska hapettomissa oloissa tapahtuvassa hajoamisessa syntyy metaania. Suomessa typen ja fosforin pieni määrä on yleensä perustuotantoa rajoittava tekijä ja perustuotanto voimistuukin helposti näiden aineiden lisääntyessä. Eniten ravinteita Suomen vesistöihin päätyy hajakuormituksesta eli maa- ja metsätaloudesta sekä viemäriverkoston ulkopuolisesta asutuksesta. Typpikuormituksesta suurin osa tulee ilmalaskeumana. 75 Biologisen monimuotoisuuden väheneminen Biologisella monimuotoisuudella (elonkirjolla) tarkoitetaan kaikkea elävässä luonnossa ja elävissä eliöissä esiintyvää vaihtelevuutta, johon kuuluu sekä mikrobien runsaus että maisemien kirjo. Ihminen hyötyy luonnon monimuotoisuudesta, koska ihmisellä on sitä suuremmat mahdollisuudet hyödyntää erilaisia luonnonantimia ja nauttia luonnosta, mitä enemmän luonto sisältää erilaisia kasveja ja eläimiä. Toisaalta monimuotoisuuden suojeleminen ei ole perusteltavissa vain ihmisen omista lähtökohdista, vaan kestävän kehityksen periaatteen mukaisesti luonnon ja ympäristönsuojelu kuuluu kaikille ollen jokaisen yhteinen velvollisuus. Biologinen monimuotoisuus vaarantuu haitallisten aineiden leviämisen vuoksi ja lisäksi esimerkiksi liikenneväylät pirstaloivat maisemaa ja luontoa heikentäen näin eläinten ja kasvien elinolosuhteita Hakala & Välimäki, Ympäristön tila ja suojelu Suomessa, s Hakala & Välimäki, Ympäristön tila ja suojelu Suomessa, s Rosenström & Palosaari, Kestävyyden mitta. Suomen kestävän kehityksen indikaattorit 2000, s Hakala & Välimäki, Ympäristön tila ja suojelu Suomessa, s , Hakala & Välimäki, Ympäristön tila ja suojelu Suomessa, s. 165, ,

26 Haitallisten aineiden leviäminen Yleisimmin haitallisten aineiden leviäminen koskee kemikaaleja. Ympäristöön joutuessaan monet kemikaalit voivat aiheuttaa merkittävää haittaa ihmisen terveydelle ja luonnolle. Varsinaisena ympäristömyrkkynä pidetään ainetta tai yhdistettä, joka on haitallinen elolliselle luonnolle ja kertyy helposti ravintoketjussa. Tällaisia ympäristömyrkkyjä ovat esimerkiksi raskasmetallit, haitalliset orgaaniset yhdisteet ja radioaktiiviset aineet. Myrkkyjen vaikutukset voivat olla suoria tai välillisiä. Monet myrkylliset yhdisteet hajoavat hyvin hitaasti ja haitallisten yhdisteiden vaikutukset ilmenevät yleensä vasta pitkän altistuksen ja kertymisen jälkeen 77. Haihtuvat orgaaniset yhdisteet (VOC) syntyvät pääasiassa polttoaineiden epätäydellisestä palamisesta eli energian tuotannosta ja liikenteen pakokaasupäästöistä, mutta niitä vapautuu ilmaan myös liuotinaineista. Haihtuvat orgaaniset yhdisteet muodostavat yhdessä typen oksidien ja auringonvalon kanssa alailmakehään otsonia, mikä puolestaan aiheuttaa hengitystiesairauksia ja kasvien kasvun heikkenemistä. 78 Typen oksidit aiheuttavat hengityselinärsytystä, kasvistohäiriöitä ja ne ovat lisäksi savusumun osatekijöitä 79. Hiukkasia aiheutuu niin ikään energiantuotannon ja liikenteen seurauksena. Hiukkasten kokonaispäästöistä reilusti yli puolet on peräisin voimalaitoksista ja lämpökattiloista ja kuudennes liikenteestä. 80 Hiukkasten haitallisuus johtuu niiden kuljettamista aineista ja yhdistelmistä, joita ovat esimerkiksi raskasmetallit ja erilaiset syöpää aiheuttavat yhdisteet. Eri pakokaasujen osuus hiukkasten kokonaismäärästä on vähäinen, mutta pakokaasujen sisältämät hiukkaset ovat terveydelle vaarallisimpia, koska ne ovat kooltaan hyvin pieniä ja pääsevät tunkeutumaan syvällä keuhkoihin. Liikenne myös nostaa ilmaan kadulla olevaa ja sinne laskeutuvaa pölyä, minkä lisäksi pölyä aiheutuu myös teiden kulumisesta. Pölyn muodostuminen koskee myös kiinteistönhoitoa, koska keväällä hiekoitushiekan kuivuessa ja sen poiston yhteydessä pölyäminen saattaa olla huomattavaa. Tämän karkeista hiukkasista koostuvan pölyn vaikutus on ympäristöä likaava ja viihtyisyyttä alentava. 81 Lisäksi pöly voi aiheuttaa hengityselinten ärsytystä. Teiden suolaus ja huoltoasemien öljy- bensiini- ja liuotinainepäästöt aiheuttavat maaperän ja pohjaveden pilaantumisriskin 82. Hiukkaset ovat merkittäviä siksi, että liikenteen aiheuttamina ne syntyvät lähellä ihmistä, jolloin altistuminen on vaarallisen tehokasta. Liikenteestä johtuvien hiukkaspäästöjen merkitys korostuukin taajamissa. Hiukkasten syntyminen on paikallinen ilmiö ja haitta, ei siis maailmanlaajuinen ympäristövaikutus. 77 Hakala & Välimäki, Ympäristön tila ja suojelu Suomessa, s , 149, Ilmasto-sivusto, ja Rosenström & Palosaari, Kestävyyden mitta. Suomen kestävän kehityksen indikaattorit 2000, s Seppänen, Ympäristönsuojelutekniikan perusteet, s Ojala, Kestävän yhdyskunnan käsikirja, s Ympäristöhallinto, Päästöt ilmaan ja Ojala, Kestävän yhdyskunnan käsikirja, s Hakala & Välimäki, Ympäristön tila ja suojelu Suomessa, s

27 Tuotanto ja kulutus & luonnonvarojen väheneminen Materiaalien ja raaka-aineiden käytön seurauksena luonnonvarat, etenkin niukat ja uusiutumattomat, vähenevät 83. Uusiutumattomien luonnonvarojen loppumisesta on vuosikymmenien aikana ollut paljon puhetta ja ainoa tapa vaikuttaa asiaan on kontrolloida ja vähentää luonnonvarojen kulutusta. Uusiutuvien luonnonvarojen kuten metsien käyttö puolestaan tarjoaa enemmän haasteita ja mahdollisuuksia. Uusiutuvista luonnonvaroista on pidettävä huolta, jotta niiden hyödyntäminen olisi mahdollista jatkossakin. 84 Jätteet aiheuttavat haittaa ympäristölle ja niistä aiheutuvat seuraukset voivat kohdistua ilmaan, vesiin tai maaperään. Yhdyskuntajätteen osuus jätteiden kokonaismäärästä on arviosta riippuen kolmesta viiteen prosenttia. Jätteille on löydettävä hyötykäyttökohteita ja varattava läjitysalueita (kaatopaikkoja), jotka ovatkin keskeinen jätehuoltoon liittyvä ongelma. Kaatopaikkojen ympäristövaikutukset kohdistuvat esimerkiksi pinta- ja pohjavesiin, koska kaatopaikoilta valuva vesi on yleensä voimakkaasti likaantunutta 85. Muita kaatopaikkojen ympäristönäkökohtia ovat esimerkiksi hajoamisen seurauksena ilmaan purkautuva kaasu (metaania noin 60 % ja hiilidioksidia 40 %), erilaiset haittaeläimet (rotat, lokit), maiseman pilaantuminen ja roskaantuminen sekä pöly. 86 Yksi käytännön esimerkki jätteiden ja kaatopaikkojen aiheuttamista ympäristöongelmista on Helsingin Myllypuron tapaus, jossa vanhan kaatopaikan päälle rakennettu asuinalue jouduttiin poistamaan käytöstä maaperässä olevien myrkkyjen ja muiden haitallisten aineiden vuoksi. Tämä ilmentää myös haitallisten vaikutusten pitkäkestoisuutta. Jätteiden käsittely vaatii resursseja ja saattaa tuottaa ongelmia. Esimerkiksi ajoneuvojen akut ovat ongelmajätettä ja vaativat huolellisen käsittelyn. 87 Jätteiden käsittelystä mahdollisesti aiheutuvia haittoja ovat esimerkiksi biologisen käsittelyn hajuhaitat sekä jätteen polton päästöt. Lisäksi jätteiden aiheuttamia terveyshaittoja voi aiheutua esimerkiksi jätteiden myrkyllisyydestä tai jätteessä elävistä taudinaiheuttajista. Jätteiden kuljetuksesta aiheutuu tyypilliset liikenteen ympäristöhaitat eli pakokaasupäästöjä ilmaan sekä melua. 88 Jatkossa liikenteen merkitys korostuu kuljetusmatkojen pidentyessä, sillä viime vuosina kaatopaikkojen määriä on vähennetty voimakkaasti ja sama suuntaus jatkuu myös tulevaisuudessa Lepo & Saarivuo, Ylläpidon teettäminen. Ympäristöopas 2, s Hakala & Välimäki, Ympäristön tila ja suojelu Suomessa, s Ojala, Kestävän yhdyskunnan käsikirja, s. 144, 164. ja Ympäristöhallinto, Tarkistettu valtakunnallinen jätesuunnitelma vuoteen Pesonen & Hämäläinen & Teittinen, Yrityksen ympäristöjärjestelmän rakentaminen, s. 81 ja Ojala, Kestävän yhdyskunnan käsikirja, s Airaksinen & Heikkinen, Energiansäästöohjelman ympäristövaikutusten arviointi, s. 35, Ympäristöhallinto, Jätteistä aiheutuvat haitat. 89 Ojala, Kestävän yhdyskunnan käsikirja, s

28 Energiankulutus on erittäin merkittävä, jopa tärkein, tekijä tarkasteltaessa kiinteistöjen ja kiinteistönhoidon ympäristövaikutuksia. Tämä on tiedetty pitkään ja nykyään energiatehokkuuteen kiinnitetäänkin erityistä huomiota. Energiankulutus aiheuttaa ympäristövaikutuksia välillisesti, sillä käytännössä haitalliset seuraukset aiheutuvat energian tuottamisesta. Energiantuotannon ympäristövaikutukset ulottuvat polttoaineiden hankinnasta ja tuotantolaitosten rakentamisesta jätehuoltoon ja voimalaitosten purkamiseen. Hiilen, uraanin ja muiden kaivannaisten louhinta tuottaa jätevuoria, minkä lisäksi energian tuotantoon ja siirtoon tarvitaan laajoja maa-alueita. 90 Suomessa kiinteistöjen energiankulutuksen arvioidaan lähteestä riippuen olevan prosenttia kaikesta kulutetusta energiasta 91. Kiinteistön kokonaisenergiankulutus muodostuu rakennuksen energiankulutuksesta ja käyttäjien energiankulutuksesta. Motivan mukaan kiinteistöjen vuosittainen energiankulutus on noin 85 TWh, josta noin kolmannes kuluu pientalojen lämmittämiseen, toinen kolmannes asuinkerrostalojen, toimisto-, liike- ja palvelurakennusten lämmittämiseen ja viimeinen kolmannes jakautuu muiden rakennustyyppien kesken 92. Rakennusten lämmittämiseen menee tilastokeskuksen arvion mukaan 22 prosenttia energian loppukäytöstä 93 ja Motivan arvion perusteella Suomen hiilidioksidipäästöistä noin 40 prosenttia muodostuu asuin-, liike- ja julkisten rakennusten lämmityksestä ja sähkönkäytöstä 94. Käytönaikaisen energiankulutuksen osuus kiinteistön elinkaaren kokonaisenergiankulutuksesta on tyypillisesti noin prosenttia 95. Rakennuksen elinkaaren aikaisesta energiasta suurin osa kuluu kiinteistönhoidossa. Asuinkerrostalon elinkaaritarkastelun perusteella kiinteistönhoitoon kului lähes 70 prosenttia kaikesta kuluneesta energiasta. Niin ikään ympäristöpäästöistä valtaosa aiheutui kiinteistönhoitovaiheessa. 96 Yhdysvaltalaisten tilastojen mukaan kiinteistöt vastaavat 65,2 prosentista maan kokonaisenergiankulutuksesta ja yli 36 prosentista maan primäärienergian kulutuksesta. Kiinteistöjen osuus kasvihuonekaasuista on 30 prosenttia ja 12 prosenttia juomaveden kulutuksesta. 97 Yhteenvetona voidaan todeta, että rakennus- ja kiinteistöalan ympäristökuormien vähentämisessä rakennusten energiatalous on keskeisellä sijalla Hakala & Välimäki, Ympäristön tila ja suojelu Suomessa, s Esimerkiksi Motiva, Energiansäästösopimukset 2002 ja Murtomaa, Kiinteistön energiataloudellinen käyttö ja huolto. s Motiva, Energiansäästösopimukset Tilastokeskus, Energia Suomessa Motiva, Energiansäästösopimukset Promise, Kiinteistöjen ympäristöluokitus, kiinteistösähkön kulutus -indikaattori. 96 Junnila & Saari, Asuinkerrostalon rakennusteknisten rakennusosien elinkaaren ympäristökuormat, s U.S. Green Building Council 2002, An Introduction to the U.S. Green Building Council and the LEED Green Building Rating System. 98 Ympäristöhallinto, Ekologisesti kestävän rakentamisen ohjelma. Valtioneuvoston periaatepäätös ekologisesti kestävän kehityksen edistämisestä rakennus- ja kiinteistöalalla. 26

29 Energiaa tuotettaessa voimalaitoksissa syntyy vain vähän tavanomaista jätettä, mutta kiinteitä polttoaineita käyttävien voimalaitosten savukaasujen puhdistuksen yhteydessä syntyy suuria määriä tuhkaa sekä mahdollisesti myös rikinpoiston sivutuotteita 99. Hiilenpolton lopputuotteena syntyy myös merkittäviä määriä muun muassa metalleja sisältävää tuhkaa ja savukaasujen puhdistusjätettä 100. Ydinvoimalaitosten jätteiden ongelma on niiden radioaktiivisuus ja loppusijoitukseen liittyvät haasteet. Yleistäen energiantuotannon kokonaishaitat jäävät helposti kuluttajilta piiloon 101. Ympäristöystävällisimpiä energiamuotoja ovat tekoaltaaton vesivoima, tuulivoima ja aurinkoenergia. Fossiiliset polttoaineet ovat kuitenkin yleisin energiantuotannon raakaaine 102 ja keskeiset energiantuotannon ympäristövaikutukset liittyvätkin fossiilisten polttoaineiden käyttöön 103. Energiantuotannosta aiheutuvia päästöjä ovat muun muassa hiilidioksidi (CO 2 ), hiilimonoksidi (CO), rikkidioksidi (SO 2 ), typen oksidit (NO x ) ja eteeni. 104 Veden kuluttaminen aiheuttaa vesivarantojen vähenemistä sekä jätevesistä aiheutuvia ongelmia, joita ovat muun muassa vesistöjen kuormittuminen ja saastuminen. Kuormittumisen seurauksena vesistöt rehevöityvät ja oireilevat esimerkiksi sinilevien lisääntymisellä. Pohjavesien saastuminen on niin ikään yksi jätevesistä mahdollisesti aiheutuva ongelma. 105 Vaikka yhdyskuntien keskitetyt jätevesien ja jätteiden käsittelylaitokset ovat suhteellisen toimiva ratkaisu, niin kaikkien päästöjen ja jätteiden kasaaminen yhteen paikkaan johtaa siihen, että koko määrään on käytettävä samaa, kallista ja hyvin järeää puhdistusmenetelmää. Vesilaitosten jakama vesi käsitellään sekä ennen käyttöä, että sen jälkeen, minkä vuoksi onkin järkevää pyrkiä kohtuulliseen veden käyttöön. Veden säästöä suunniteltaessa huomioon tulee ottaa myös vesilaitosten toimintaedellytykset, kuten riittävän virtaaman varmistaminen vesijohtoverkostoissa Airaksinen & Heikkinen, Energiansäästöohjelman ympäristövaikutusten arviointi, s Ojala, Kestävän yhdyskunnan käsikirja, s Hakala & Välimäki, Ympäristöntila 2003, s Tilastokeskus, Energia Suomessa Airaksinen & Heikkinen, Energiansäästöohjelman ympäristövaikutusten arviointi, s Lepo & Saarivuo, Ylläpidon teettäminen. Ympäristöopas 2, s Lepo & Saarivuo, Ylläpidon teettäminen. Ympäristöopas 2, s Promise. Kiinteistöjen ympäristöluokitus, sade- ja harmaavesien käsittely -indikaattori. 27

30 Muita ympäristövaikutuksia terveysnäkökohdat Melulla tarkoitetaan ääntä, jonka ihminen kokee epämiellyttävä tai häiritsevänä tai joka on muulla tavoin haitallista ihmisen terveydelle tai hyvinvoinnille. Melun haitallisia terveysvaikutuksia ovat esimerkiksi nukkumisvaikeudet ja korkea verenpaine. Lisäksi melu heikentää elinympäristön laatua ja viihtyvyyttä sekä häiritsee lepoa ja rauhoittumista. Melun kokemiseen ja siihen reagoimiseen vaikuttavat henkilön yksilölliset tekijät. 107 Tärinästä aiheutuvat terveysvaikutukset ovat hyvin samanlaisia kuin melusta aiheutuvat. Tärinä saattaa vahingoittaa myös rakennuksia. 108 Suurin osa melusta on peräisin liikenteestä. Melua rajoittaakseen viranomaiset ovat asettaneet erilaisia säädöksiä, joissa määrätään melun ohjearvoista. Määräyksiä tiukennetaan aika ajoin ja ne koskevat esimerkiksi ruohonleikkureita, muita työkoneita sekä moottoriajoneuvoja Kiinteistöjen ympäristöluokitukset Yleistä Kiinteistöjen ympäristöluokituksien tarkoituksena on mahdollistaa rakennusten keskinäinen vertailu ja osoittaa omistajalle tai käyttäjälle ympäristön kannalta merkittävimmät tekijät, joihin toiminnoissa tulee kiinnittää huomiota. Maailmalla on kehitetty ja kehitteillä monia erilaisia ympäristöluokitusjärjestelmiä, jotka perustuvat enemmän tai vähemmän elinkaariarviointiin 110. Näistä järjestelmistä on esitetty arvio, että ainakaan toistaiseksi ei ole olemassa aidosti kansainvälistä, käyttökelpoista ympäristöluokitustyökalua, eikä sellaista olisi edes kehitteillä 111. Tässä yhteydessä esitellään suomalainen luokitusjärjestelmä Promise sekä lyhyesti tunnetuimmat kansainväliset luokitusjärjestelmät Suomalainen PromisE Promise on suomalainen kansallinen ympäristöluokitusjärjestelmä, jota on työstetty vuodesta 2000 alkaen. Hanke on osa ProGresS -ympäristöasioiden kehitysohjelmaa ja sen toteuttamiseen ovat osallistuneet keskeiset kiinteistöalan toimijat 112. Järjestelmän kehittäminen on tapahtunut Suomen toimitila- ja rakennuttajaliiton Raklin, Motivan ja ympäristöministeriön yhteistyönä 113. Promise julkistettiin 2003 ja se on maksuttomassa koekäytössä maaliskuuhun 2004 saakka Internetissä osoitteessa 107 Liikenne- ja viestintäministeriö et al., Kohti kestävää ja terveellistä liikennettä 2001, s , Ojala, Kestävän yhdyskunnan käsikirja, s Hakala & Välimäki, Ympäristön tila ja suojelu Suomessa, s Green Building Challenge Overview. 111 Suomen toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry, Promise tilannekatsaus Suomen toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry, Promise tilannekatsaus Suomen toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry, Rakennusten ympäristöluokitus. 28

31 Senaatti-kiinteistöt demonstroi Promisea koekohteissa vuonna 2002 ja yksi vuoden 2003 ympäristötavoitteiden toteutumista arvioiva mittari yrityksessä on ympäristöluokiteltujen kiinteistöjen lukumäärä 116. Promisen päätavoitteena on luoda kiinteistö- ja rakennusalan osapuolten yhteisesti hyväksymä rakennusten ympäristöluokitusjärjestelmä. Olemassa oleville rakennuksille suunnatussa Promisessa on pyritty ottamaan huomioon muut kansainväliset luokitusjärjestelmät vertailun mahdollistamiseksi. 117 Promisessa kiinteistön ympäristösuoriutuminen arvioidaan neljän pääluokan mukaan, jotka ovat ihmisten terveys, luonnonvarojen käyttö, ekologiset seuraukset ja ympäristöriskien hallinta. Kukin pääluokka jakautuu erilaisiin kategorioihin ja edelleen yksityiskohtaisempiin indikaattoreihin. Jokainen arvioitava osa-alue on painotettu, joten eri tekijöiden merkitykset on saatu vastaamaan käytäntöä. Niin ikään jokaisen arvioitavan kategorian ja indikaattorin tulos ilmoitetaan kuusiportaisella asteikolla (A, B, C, D, E, ei luokkaa), jolloin voidaan helposti arvottaa suoriutuminen kyseisen kohdan osalta. Koko kiinteistön ympäristöluokka ilmaistaan samalla asteikolla. Ympäristöominaisuuksiltaan erittäin korkeaa tasoa olevia A-luokan kiinteistöjä Suomessa arvioidaan olevan noin 1-2 prosenttia ja B-luokan tasoisiakin vain noin 10 prosenttia. E-luokka vastaa normaalia nykytasoa ja sen alle jäävät kiinteistöt eivät saa arvosanaa. Promisen rakenne Promisen rakenne lienee helpoiten hahmotettavissa liitteenä olevasta kohdekiinteistön arviointiraportista (Liite 2, takakansi). Raportin lopussa on kaavio kaikista Promisessa arvioitavista pääluokista, kategorioista ja indikaattoreista. Tässä kaaviossa ei kuitenkaan ole eri luokkien välisiä painoarvoja. Ihmisen terveys -pääluokkaa arvioidaan neljän kategorian ja seitsemän indikaattorin avulla (Kuva 2). 114 Aho, Esitelmä, PromisE-ympäristöluokitusjärjestelmän ja REM-elinkaarimittaristo-hankkeen julkistamistilaisuus Aho, Esitelmä, PromisE-ympäristöluokitusjärjestelmän ja REM-elinkaarimittaristo-hankkeen julkistamistilaisuus Senaatti-kiinteistöt 2003, yhteiskuntavastuunraportti s. 17, 20. Promisea on esitelty myös yhteiskuntavastuunraportin sivulla Suomen toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry, Promise tilannekatsaus

32 Ihmisten terveys [20 %] Ilmanvaihto [35 %] Kosteusvauriot [35 %] Materiaalipäästöt [20 %] Ilmanvaihtomäärä [100 %] Kosteusvaurioiden havaitseminen ja korjaaminen [50 %] Kosteusvaurioiden torjunta [50 %] Materiaalipäästöt ja pintamateriaalityypit [100 %] Muut sisäilmatekijät [35 %] Radon [20 %] Lämmitysjärjestelmän säätö [40 %] Ulkoilman epäpuhtaudet [40 %] Kuva 2 Ihmisten terveys pääluokka kategorioineen ja indikaattoreineen ( Luonnonvarojen käytön painoarvo on 30 prosenttia, ja arvioinnissa otetaan huomioon energian ja veden kulutus sekä rakennuksen käyttöikä. Lisäksi jatkossa lienee mahdollista arvioida kulutusta maahan ja materiaaleihin, mutta toistaiseksi niitä ei ole sisällytetty arviointeihin (Kuva 3). Luonnonvarojen käyttö [30 %] Energia [55 %] Lämmitysenergian kulutus [40 %] Kiinteistösähkön kulutus [20 %] Kiinteistön energianhallinta [40 %] Vesi [15 %] Maa [0 %] Materiaalit [0 %] Käyttöikä [30 %] Veden kulutus [50 %] Käyttäjäkohtainen mittaus ja laskutus [50 %] Rakennuksen ikä [20 %] Kunnossapidon suunnitelmallisuus [40 %] Muuntojousto [40 %] Kuva 3 Pääluokka ihmisten terveys kategorioineen ja indikaattoreineen ( Ekologiset seuraukset jakaantuvat viiteen kategoriaan, jotka ovat päästöt ilmakehään, kiinteät jätteet, viemäröitävät jätteet, tonttiympäristön monimuotoisuus ja liikenteen ympäristökuormat. Ekologisten seurausten merkitys kokonaisuuden kannalta on merkittävin. Näistä kategorioista painotetaan selkeästi eniten päästöjä ilmakehään ja liikenteen ympäristökuormia. (Kuva 4) 30

33 Ekologiset seuraukset [35 %] Päästöt ilmakehään [40 %] Kiinteät jätteet [10 %] Viemäröitävät jätteet [5 %] Tonttiympäristön monimuotoisuus [10 %] Liikenteen ympäristökuormat [35 %] Kasvihuonekaasut [50 %] Happamoittavat päästöt [35 %] Alailmakehän otsoninmuodostusta aiheuttavat päästöt [15 %] Syntypaikkalajittelu [65 %] Jätemäärien seuranta ja laskutus [35 %] Sade- ja harmaavesien käsittely [100 %] Luontaisen kasvillisuuden osuus [65 %] Eliölajien ja habitaattien lkm [35 %] Kevyen liikenteen verkosto [10 %] Kevyttä liikennettä tukevat sosiaalitilat [10 %] Polkupyörien säilytys [10 %] Julkisen liikenteen seisakkeet [20 %] Julkisen liikenteen vuoroväli [20 %] Tietoliikenneyhteydet [10 %] Etäneuvottelutilat [10 %] Etäisyys palveluista [10 %] Kuva 4 Ekologiset seuraukset ( Promisen neljäs pääluokka on ympäristöriskien hallinta. Ympäristöriskien arvioinnissa erotetaan toisistaan tonttiin ja rakennukseen kohdistuvat ympäristöriskit (Kuva 5). Ympäristöriskien hallinta [15 %] Ympäristöriskit tontilla [50 %] Pilaantuneet maa-alueet [50 %] Pilaantumisen estäminen [50 %] Ympäristöriskit rakennuksessa [50 %] Asbesti [35 %] Kylmäaineet [35 %] Muut haitalliset aineet [30 %] Kuva 5 Ympäristöriskien hallinta ( Kategoriat voidaan jakaa karkeasti kolmeen luokkaan sen perusteella, kuinka suuri painoarvo niillä on kokonaisarvosanan muodostumiseen. Suurimmat painoarvot ovat energiakulutuksella, päästöillä ilmakehään ja liikenteen ympäristökuormilla. Kohtalainen painotus on käyttöiällä, ympäristöriskeillä sekä ilmanvaihdolla ja kosteusvaurioilla. Muiden kategorioiden merkitys kokonaisarvosanan muodostumiseen on vähäinen (Taulukko 1). Energiankulutuksen painoarvo on merkittävä, 16,5 prosenttia. Kun lisäksi päästöt ilmakehään -kategorian painoarvo on 14,0 prosenttia, energiankulutuksen vaikutus Promisen kokonaisarvosanaan on yhteensä 30,5 prosenttia. Ilmakehään kohdistuvat päästöt määräytyvät kulutetun energian ja energian tuotantotavan perusteella. 31

34 Taulukko 1 Promisen kategorioitten painoarvot ( Ihmisten terveys 20,0% Ekologiset seuraukset 35,0% ilmanvaihto 7,0% päästöt ilmakehään 14,0% kosteusvauriot 7,0% kiinteät jätteet 3,5% materiaalipäästöt 4,0% viemäröitävät jätteet 1,8% muut sisäilmatekijät 2,0% tonttiympäristö monimuotoisuus 3,5% liikenteen ympäristökuormat 12,3% Luonnonvarojen käyttö 30,0% Ympäristöriskien hallinta 15,0% energia 16,5% ympäristöriskit tontilla 7,5% vesi 4,5% ympäristöriskit rakennuksessa 7,5% käyttöikä 9,0% Promisen lähtötiedot Ennen varsinaista arviointia kiinteistöstä kerätään tietyt lähtötiedot arvioinnille. Lähtötiedoissa selvitetään erilaisten yksityiskohtaisten arviointien ja katselmusten suorittaminen, jotka kohdistuvat esimerkiksi rakennuksen yleiseen kuntoon, maa-alueeseen, haitallisten aineiden käyttöön ja kulutustietojen seurantaan. Lähtötietojen yhteydessä kartoitetaan myös tontilla sijaitsevat potentiaaliset päästölähteet ja niitä suojaavat tekniset järjestelmät. Potentiaalisia päästölähteitä voivat olla esimerkiksi öljy- ym. säiliöt, ajoneuvojen lastaus-, purku-, ja paikoitusalueet, jätteiden käsittelyalueet ja likavesiviemärit. Näiden seuranta ja mahdolliset toimenpiteet kuuluvat kiinteistönhoidon piiriin. Haitallisten aineiden kartoituksessa selvitetään asbestin ja kylmäaineiden käyttö kiinteistössä sekä näistä aiheutuneet toimenpiteet. Jätehuoltoratkaisut ja sade- ja harmaavesien käsittely kartoitetaan. Luonnollisesti myös energian- ja veden kulutuksen ja niiden seuranta selvitetään. Energiankulutuksessa erotetaan tarpeen vaatiessa eri energialähteet Kansainvälisiä ympäristöluokituksia Yksi luokitusjärjestelmä on brittiläinen Building Research Establishment s Environmental Assessment Method (BREEAM). Järjestelmän on luonut ja sitä kehittää paikallinen rakennus- ja kiinteistöalan instituutio, joka tarjoaa muun muassa tutkimuspohjaista tietoa alalle. 118 BREEAM on tunnetuin rakennusten ympäristövaikutusten arviointiin kehitetty menetelmä ja siitä on muokattu esimerkiksi Kanadan olosuhteisiin sopiva versio. Isossa-Britanniassa BREAAM:illa on noin viidenneksen markkinaosuus 119 ja sillä luokitellaan noin kolmannes uusista toimistorakennuksista 120. Ensimmäinen BREE- AM-luokitus esiteltiin jo vuonna Building Research Establishment Ltd. BREEAM environmental assessment for buildings. 119 Green Building Challenge, overview. 120 Suomen toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry, Promise tilannekatsaus ECD Energy and Environment Ltd, SDG BREEAM Page. 32

35 BREEAM:ssa ympäristövaikutuksia arvioitiin alkuvaiheessa kolmen pääkohdan, paikallisten, maailmanlaajuisten ja sisä-olojen suhteen. Jokaisen kohdan osalta tarkastelua suoritettiin 12 perusteen mukaan, joita olivat esimerkiksi energiankäytöstä aiheutuvien hiilidioksidipäästöjen minimoiminen ja veden säästäminen. Luokituksen kehittyessä tästä kolmen pääkohdan tarkastelusta siirryttiin seuraamaan kiinteistön suunnittelun sekä hankinnan ympäristövaikutuksia ja hoidon sekä toimintojen ympäristövaikutuksia. 122 Näitä arvioidaan seuraavien tekijöiden osalla 123 :! johtaminen! energian kulutus! terveys ja hyvinvointi! saastuminen! liikenne! maankäyttö! ekologia! materiaalit! vesi. Arvioinnin tuloksena saadaan sekä pelkän rakennuksen suorituskykyä mittaava että käyttöön ja ylläpitoon keskittyvä tulos, jotka esitetään BREEAM-luokituksena ja ympäristösuoritumisindeksinä. BREEAM-tulos ilmaistaan arvosanoilla läpäisty, hyvä, erittäin hyvä tai erinomainen. 124 Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) on yhdysvaltalainen vihreiden kiinteistöjen arviointijärjestelmä. Järjestelmää voidaan käyttää kiinteistöjen suunnittelussa, rakentamisessa, käytössä ja sertifioinnissa. Yksi syy LEED:n kehittämisen taustalla oli luoda selkeä määritelmä ympäristöystävälliselle rakennukselle. 125 Järjestelmää kehittää Green Building Council, joka on johtava yhdysvaltalainen rakennusteollisuuden yhteenliittymä. Neuvoston tarkoituksena on kehittää ympäristön kannalta vastuullisia, tuottavia ja terveellisiä työ- ja asuinrakennuksia. 126 LEED on suosittu Yhdysvalloissa ja kahdeksassa muussa maassa, joten sen luokitukset ovat kansainvälisestikin vertailukelpoisia 127. Otsikkotasolla ympäristövaikutuksia ja kuormia arvioidaan pääotsikoiden mukaan, jotka ovat rakennuksen sijaintipaikan kestävyys, vedenkulutus, energia ja ilmakehä, materiaalit ja raaka-aineet, sisäympäristön laatu sekä suunnitteluprosessi McGregor & Shiem-Shin Then, Facilities Management and the Business Space, s Building Research Establishment Ltd. BREEAM environmental assessment for buildings. 124 Building Research Establishment Ltd. Management & Operation Assessment Prediction Checklist. 125 U.S. Green Building Council An Introduction to the U.S. Green Building Council and the LEED Green Building Rating System. 126 U.S. Green Building Council 2002, LEED Green Building Rating System. 127 U.S. Green Building Council An Introduction to the U.S. Green Building Council and the LEED Green Building Rating System. 128 U.S. Green Building Council LEED. Green Building Rating System. For New Construction & Major Renovations. Version

36 Green Building Challenge (GBC) -hanke pyrkii luomaan kansainvälisesti toimivan rakennusten ympäristöarviointiviitekehyksen. Kehitystyötä on tehty vuodesta 1996 alkaen ja nyt hankkeessa on mukana on yli kaksikymmentä valtiota eri maanosista. 129 Rakennuksen arviointi suoritetaan seitsemän yleisen suorituskyky-aiheen perusteella, jotka ovat raaka-aineiden kulutus, kuormitukset, sisäilman laatu, palvelun laatu, taloudellisuus, hoito ja huolto ennen toimintaa ja lähijoukkoliikenne. Viimeistä kohtaa ei kuitenkaan toistaiseksi (vuonna 2002) arvioida. Arviointi suoritetaan neljässä eri tasossa. Oleellinen osa viitekehystä on kansalliset arvot ja painotukset, joilla viitekehys muutetaan vastaamaan eri maiden olosuhteita. Maa-kohtaisia eroavaisuuksia on esimerkiksi rakennustavassa, materiaalivalinnoissa, energiakustannuksissa ja suorituskykyodotuksissa. 130 Erään näkemyksen mukaan GBC on tutkimustarkoituksiin ja kansainvälisen keskustelun pohjaksi kehitetty järjestelmä, jota ei ole edes tarkoitettu käytännön luokittelutyökaluksi Kiinteistönhoito Kiinteistönhoidon osapuolet Kiinteistön omistaja, käyttäjä ja palveluntuottaja ovat kiinteistönhoitoon liittyvät keskeiset osapuolet. Käyttäjä saattaa asettaa vaatimuksia ja toiveita kiinteistön omistajalle ja omistaja pyrkii vastaamaan näihin odotuksiin. Omistajan käyttäjälle tarjoamaan palveluun saattaa varsinaisen toimitilan lisäksi sisältyä myös muita palveluita, kuten tilan siivous. Käyttäjän asettamat vaatimukset kohdistuvat suoraan palveluntuottajaan, vaikka välillisesti ne saattavatkin tilanteesta riippuen koskettaa omistajaa. Tyypillisesti palveluntarjoajia on useita ja jokaista toimijaa kohtaan kohdistuu vaatimuksia myös heidän omilta sidosryhmiltään. Kiinteistön omistajan, käyttäjän ja palveluntuottajan keskinäistä vuorovaikutusta on havainnollistettu seuraavalla kuvalla (Kuva 7). 129 Green Building Challenge, overview. 130 Cole & Larsson, Green Building Challenge GBTool User Manual, s Suomen toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry, Promise tilannekatsaus

37 SIDOSRYHMÄT SIDOSRYHMÄT O tarpeet, vaatimukset palvelut K O omistaja K käyttäjä PT palveluntarjoaja M muut asiakkaat M M PT SIDOSRYHMÄT Kuva 6 Kiinteistönhoidon osapuolet Kiinteistönhoidon toiminnot Kiinteistönhoitoon sisältyy monenlaisia tehtäviä ja toimenpiteitä. Tässä yhteydessä kiinteistönhoidon toimintoja tarkastellaan pääsääntöisesti Suomen kiinteistöliiton palvelutuotekuvaukseen tukeutuen 132. Palvelutuotekuvauksessa on listattu erilaiset toiminnot, joten se vastaa kysymykseen mitä tehdään?. Tämän selvityksen kannalta kiinnostavampaa olisi kuitenkin tietää, miten jokin toiminto suoritetaan tai haluttu lopputulos saavutetaan. Eri suorittamistapoja on pyritty kartoittamaan muista lähteistä. Palvelutuotekuvaus eroaa Raklin kiinteistöliiketoiminnan sanastosta siten, että kiinteistöliitto yhdistää teknisten järjestelmien hoidon ja kiinteistönhuollon käsitteeksi hoito ja huolto, kun kiinteistöliiketoiminnan sanastossa niitä käsitellään erillään. Tässä raportissa käsiteltävät kiinteistönhoitotoiminnot on listattu liitteenä olevaan Kiinteistönhoitotoiminnot ja ympäristövaikutukset -taulukkoon. 132 Sädeaho, Tuotekirjasto - Isännöinnin ja kiinteistönhoidon palvelutuotekuvaukset. 35

38 Kiinteistön hoitoon ja huoltoon sisältyy tuotekirjaston mukaan yleishoito ja valvonta, aluerakenteiden, pohjarakenteiden ja rakennustekniikan hoito sekä teknisten järjestelmien hoito. Myös keskeisten kulutustietojen seuranta on kiinteistönhoitajan vastuulla. Kiinteistön teknisiä järjestelmiä ovat esimerkiksi rakennejärjestelmät, laitejärjestelmät, lämmitysjärjestelmät, ilmanvaihtojärjestelmät, vesi- ja viemärijärjestelmät ja erilaiset sähkö- ja erityisjärjestelmät. 133 Raklin luokittelussa teknisten järjestelmien hoitoon sisältyy järjestelmien ohjaus, valvonta, tarkastus sekä energiankulutuksen seuranta. 134 Nämä käsitteet antavat suurpiirteisen kuvan kiinteistönhoidon teknisiin järjestelmiin liittyvistä tehtävistä. Kiinteistönhuollon tarkoituksena on estää vikojen ilmaantuminen ja pitää kohde käyttö- ja toimintakunnossa 135. Esimerkiksi teknisten järjestelmien käyttöön liittyy muun muassa tarvittavien huoltotoimenpiteiden suorittaminen. Yhteenvetona voidaan todeta, että tuotekuvauksen määrittelemään kiinteistöjen hoitoon ja huoltoon sisältyy järjestelmien ohjaus, valvonta, tarkastus ja energiankulutuksen seuranta. Energiankulutuksen seuranta tosin poikkeaa muista kohdista siksi, että se ei ole yhtä suuripiirteinen kuin muut toiminnot. Kiinteistön energianhallinta voidaan jakaa pitkän ja lyhyen aikavälin toimintaan: pitkän tähtäimen energianhallinnalla pyritään vaikuttamaan kiinteistön energiankäytön rakenteeseen esimerkiksi energiasäästöinvestointien avulla, kun taas lyhyen tähtäimen energianhallinta keskittyy käyttöteknisten virheiden havaitsemiseen ja mahdollisuuksien mukaan laite- ja järjestelmävikojen ennakoimiseen. Käyttöteknisillä energiansäästökeinoilla tarkoitetaan kiinteistön laitteiden ja järjestelmien energiatalouteen vaikuttamista säätö- ja ohjaustapoja muuttamalla. 136 Lisäksi edellä mainittujen toimintojen ohessa kiinteistönhoitoon kuuluu myös pienimuotoiset korjaus- ja huoltotoimenpiteet. Raportissa tarkastellaan näitä pääkohtia, minkä lisäksi valvonta ja tarkastus on yhdistetty yhdeksi kohdaksi niiden samankaltaisuuden vuoksi. Rakennustekniikan hoitoon ja huoltoon kuuluu lähtökohtaisesti pienten huoltomiehen välineillä korjattavissa olevien vikojen korjaaminen. Isompien vaurioiden havaitsemisesta ilmoitetaan tilaajalla (omistajalle) tai ryhdytään muihin sovittuihin toimenpiteisiin. Kiinteistön tarkastus ja perusvalvonta tarkoittaa tyypillisesti viikoittaista tarkastuskierrosta, jonka yhteydessä suoritetaan sovittuja huolto- ja säätötoimia. Osa huolto- ja hoitotoimista suoritetaan harvoin, esimerkiksi kerran tai kaksi vuodessa. Tarvittaessa tehdään merkinnät huoltokirjaan Sädeaho, Tuotekirjasto. Isännöinnin ja kiinteistönhoidon palvelutuotekuvaukset. 134 Suomen toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry, Kiinteistöliiketoiminnan sanasto, s. 24. Ks. Kuva Suomen toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry, Kiinteistöliiketoiminnan sanasto, s Aho et al., Asuinkerrostalojen ja toimistorakennusten energianhallinta. Opas isännöitsijöille ja kiinteistönhoitajille, s. 18, Puhto & Tiainen, Kiinteistönhoitopalvelujen hankintaprosessin kehittäminen, s , Liite 4. Mukaillen. 36

39 Siivouksen eri toimintoja tuotekirjastossa ei ole eritelty toimistokiinteistöjen osalta ja asuinkiinteistöjenkin osalta vain hyvin ylimalkaisesti. Siivouksen tarkoituksena on halutun puhtaustason ylläpitäminen sisätiloissa. Siivoukseen sisältyy lian ja roskien poiston lisäksi likaantumista vähentävä pintojen hoito ja suojaus. 138 Lian ja roskien poiston apuna käytetään muun muassa erilaisia kemikaaleja, työvälineitä ja koneita. Yksi siivoukseen kuuluvista tehtävistä on siivouskemikaalien asianmukaisesta käsittelystä huolehtiminen. Siivouksessa voidaan erottaa toisistaan ylläpitosiivous ja perussiivous. Ylläpitosiivouksen tavoitteena on säilyttää tilassa sovittu puhtaustaso ja se suoritetaan säännöllisesti esimerkiksi päivittäin tai viikoittain. Perussiivouksessa poistetaan pinttynyt lika, jota ei saada poistettua ylläpitosiivouksessa, joten perussiivouksessa tilaan palautetaan sovittu puhtaustaso. 139 Siivoustyö on ryhmitelty puhdistusmenetelmiin, suojausmenetelmiin ja hoitomenetelmiin. Puhdistaminen voidaan suorittaa eri tavoilla riippuen kohteen likaisuudesta ja asetetusta puhtaustasosta. Erilaisia puhdistusmenetelmiä ovat lakaisu ja harjaus, pyyhintä sekä pesu 140. Perinteisemmän jaottelun mukaan eri menetelmät jaetaan kuiviin, nihkeisiin, kosteisiin ja märkiin menetelmiin sen mukaan, kuinka paljon vettä siivoukseen tarvitaan 141. Suojauksen tarkoituksena on ehkäistä pintamateriaalin kulumista ja likaantumista sekä parantaa pintamateriaalin ulkonäköä ja puhdistettavuutta. Suojausmenetelmiä ovat pohjustusaineella käsittely, vahaus, öljyäminen, tekstiilipintojen suojaus ja kristallointi. Toimenpiteille tyypillistä on kemikaalien hyödyntäminen. Pintojen hoidolla tarkoitetaan pinnan ominaisuuksien ja ulkonäön palauttamista tai parantamista joko käsin tai koneellisesti. Hoitomenetelmiä ovat kiillotus, sumupuhdistusmenetelmä, pinnan kovettaminen ja puhdistushoito. Myös hoitoon liittyy tyypillisesti kemikaalien ja koneiden käyttö RAKLI Kiinteistöliiketoiminnan sanasto, s Suomen Siivoustekninen liitto ry, Siivoustyön käsikirja, s Suomen Siivoustekninen liitto ry, Siivoustyön käsikirja, s Reunanen, Kiinteistösiivous I, s Suomen Siivoustekninen liitto ry, Siivoustyön käsikirja, s

40 Kuva 9 Oulun yliopiston lääketieteellisen tiedekunnan siivottu aula Kiinteistön jätehuollon tarkoituksena on organisoida kiinteistössä syntyvän jätteen keräys, merkitseminen, lajittelu, säilyttäminen ja kuljetus. 143 Jätehuollon tavoitteena on taata jätehuollon toimivuus, pyrkiä ehkäisemään jätteen syntyä, hyödyntämään jäte ensisijaisesti raaka-aineena ja toissijaisesti energiana sekä takaamaan jätteen turvallinen loppukäsittely. 144 Tuotekirjaston pääkohdat jätehuollossa ovat jätteen kuljetus, jäteastioiden vuokraus ja jäteastioiden pesu, huolto ja korjaus sekä kierrätyksen järjestäminen ja jätehuollosta tiedottaminen. Kolmen ensimmäisen kohdan osalta tarkastelussa voidaan erottaa eri jätejakeet, eli seka-, bio-, paperi-, pahvi-, muovi-, ongelma ja lasijäte. Kierrätyksen järjestämiseen sisältyy kiinteistöjätteen lisäksi myös korjaus- ja rakennusjäte. Niin ikään palveluun kuuluu kierrätyshuoneen hoitaminen. Tiedottamiseen sisältyy tiedotteiden laatiminen käyttäjille (asukkaille) sekä määräyksistä informoiminen. 145 Kiinteistönhoitokortiston mukaan jätehuollolla tarkoitettaan edellä mainittujen toimintojen lisäksi jätteiden hyödyntämistä, toimintojen tarkkailua sekä jätteiden käsittelypaikan jälkihoitoa. 146 Erilaisia tulkintoja jätehuollosta ja sen laajuudesta on siis runsaasti. Yhdistelemällä eri tulkintoja voidaan jätehuollon toiminnot esittää siten, kun ne ovat liitteenä olevassa Kiinteistönhoitotoiminnot ja ympäristövaikutukset -taulukossa. 143 Suomen toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry, Kiinteistöliiketoiminnan sanasto, s Lepo & Saarivuo, Ylläpidon teettäminen. Ympäristöopas 2, s Sädeaho, Tuotekirjasto. Isännöinnin ja kiinteistönhoidon palvelutuotekuvaukset. 146 Kiinteistönhoitokortisto, kortti KH Kiinteistön jätehuolto. 38

41 Ulkoalueiden hoitoon sisältyy puhtaanapito, lumityöt, liukkauden torjunta sekä kasvityöt. Puhtaanapidon tarkoituksena on halutun puhtaustason ylläpitäminen ulkoalueilla ja siihen kuuluu kiinteistön ulkoalueiden lisäksi muun muassa autohallien ja -katosten puhtaanapito. Lumitöiden tarkoituksena on ehkäistä tai poistaa lumen aiheuttamat haitat ja liukkauden torjunnan tarkoituksena on poistaa jään aiheuttamat haitat. 147 Ulkoalueiden hoitoon kuuluvia toimintoja on listattu tarkemmin liitteenä olevassa taulukossa. Taulukko perustuu kiinteistönhoito-kortiston listaukseen ja siihen on poimittu toimintoja, joiden osalta ympäristönäkökohtien tarkastelu on järkevää. Isännöinnin ja kiinteistönhoidon palvelutuotekuvasto eroaa tästä taulukosta siten, että kuvastossa ulkoalueiden puhtaanapidossa eritellään myös syys- ja kevätsiivous ja lisäksi lumitöissä tehdään menetelmäjako kone- ja käsitöihin 148. Kuva 10 Oulun lääketieteellisen tiedekunnan Anatomian laitoksen portaat. Liukkauden torjunnassa käytetään kemikaaleja. 2.4 Kiinteistönhoidon toimintojen ympäristövaikutukset Seuraavaksi esitellään eri kiinteistönhoitotoiminnoista aiheutuvia ja merkitykseltään oleellisia ympäristövaikutuksia, joita tarkastellaan pääsääntöisesti kiinteistöjen ympäristöluokitusjärjestelmä Promisessa tunnistettujen indikaattoreiden perusteella. Osa Promisen indikaattoreista on kuitenkin sellaisia, että niihin ei voida vaikuttaa kiinteistönhoidolla. Nämä indikaattorit on merkattu liitteenä olevaan taulukkoon, mutta jätetty muuten tarkastelun ulkopuolelle. Tarpeen mukaan Promisen indikaattoreita on pyritty selventämään ja täydentämään muilla lähteillä. Huoltotoiminnot eroavat toisistaan paljon ja myös ympäristövaikutuksissa on merkittäviä eroja. Esimerkiksi rakenteisiin kohdistuvat huoltotoimenpiteet ovat ympäristövaikutuksiltaan suurempia kuin vaikkapa teknisten järjestelmien pienet korjaukset. 147 RAKLI Kiinteistöliiketoiminnan sanasto, s Sädeaho Tuotekirjasto - Isännöinnin ja kiinteistönhoidon palvelutuotekuvaukset. 39

42 Teknillisen korkeakoulun Rakentamistalouden laboratoriossa on tehty useita tutkimuksia, joissa on selvitetty rakentamisen tai rakennuksen käytön aiheuttamia ympäristökuormia 149. Kaikki tutkimukset pohjautuvat rakennusosien ympäristökuormien laskentamenetelmän periaatteille ja niistä käy ilmi asuinrakennuksen elinkaaren aikana aiheuttamat energiavirrat ja ympäristöpäästöt. Tässä yhteydessä tarkastellaan eri järjestelmien ympäristökuormia kiinteistönhoidossa päästöjen ja energian kulutuksen osalta yhdistämällä edellä mainittujen tutkimusten tuloksia. Tuloksia voidaan käyttää suuntaa antavina lähtökohtina teknisten järjestelmien keskinäisiä ympäristövaikutuksia arvioitaessa huolimatta siitä, että kyseessä olevassa tutkimuksessa tarkastellaan asuinrakennusta ja tässä keskitytään toimitiloihin. Päästötarkastelu on suoritettu seuraavien tekijöiden osalta: hiilidioksidi (CO 2 ), hiilimonoksidi (CO), typen oksidit (NO x ), rikkidioksidi (SO 2 ), haihtuvat orgaaniset yhdisteet (VOC) ja pöly. Nämä ympäristöpäästöt aiheuttavat merkittävimmät ympäristökuormat yhdessä energiavirtojen kanssa 150. Taulukko 2 Kiinteistönhoidon aiheuttamat ympäristövaikutukset asuinkerrostalossa. (Sähkö-, tieto- ja hissijärjestelmien tiedot lähteestä Saari & Tuomela 2001, s. 17. Muut tiedot lähteestä Saari & Kokkonen 1999, s ) Energia [MJ/brm2] Päästöt [g/brm2] CO2 CO Nox SO2 VOC Pöly Sähkö-, tieto- ja hissijärjestelmät % 11 % 11 % 4 % 18 % 13 % 68 % 56 % Lämmitysjärjestelmä % 0 % 0 % 0 % 1 % 0 % 2 % 2 % Vesi- ja viemärijärjestelmä % 25 % 24 % 26 % 23 % 24 % 9 % 12 % Ilmavaihtojärjestelmä % 64 % 64 % 70 % 59 % 63 % 21 % 30 % Yhteensä Ilmanvaihtojärjestelmän käytön ympäristökuormat ovat huomattavia, sillä ilmanvaihto kuluttaa 64 prosenttia rakennuksen kiinteistönhoitovaiheen energiasta ja aiheuttaa reilusti yli puolet hiilidioksidi-, hiilimonoksidi-, typen oksidi- ja rikkidioksidipäästöistä. Niin ikään tarkasteltaessa vain lvi-järjestelmiä, ilmanvaihdon rooli näkyy erittäin merkittävänä. Ilmanvaihdon vaikutukset syntyvät lähes kokonaan ulospuhallettavan ilman mukana siirtyvästä lämpöenergiasta Näitä tutkimuksia ovat muun muassa asuinkerrostalon rakennusteknisten rakennusosien elinkaaren ympäristökuormien (Junnila & Saari 1998), asuinkerrostalon LVI-järjestelmien (Saari & Kokkonen 1999) ja asuintalon sähkö-, tieto- ja hissijärjestelmien ympäristökuormituksen (Saari & Tuomela 2001) selvittäminen. 150 Junnila & Saari, Rakennusosien aiheuttamien ympäristökuormien laskenta, s Saari & Kokkonen, Asuinkerrostalon LVI-järjestelmien aiheuttamat ympäristökuormat, s. 25, 27,

43 Sähkö-, tieto- ja hissijärjestelmiä on tarkasteltu yhtenä kokonaisuutena. Näiden ympäristökuormat ovat suurimmat haihtuvien orgaanisten yhdisteiden (68 %) ja pölyn (56 %) osalta. Sähköjärjestelmät synnyttävät valtaosan sähkö-, tieto- ja hissijärjestelmien yhdessä aiheuttamasta energiakulutuksesta ja ympäristöpäästöistä. Tilojen valaisimien osuus näistä on huomattava. Sähköteknisten tietojärjestelmien merkitys näiden osalta on vähäinen 152 ja hissijärjestelmien osalta lähes olematon. Vesi- ja viemärijärjestelmät ovat kokonaisuudessaan selkeästi toiseksi suurin ympäristökuormittaja 25 prosentin energiankulutuksellaan ja noin neljänneksen päästöillään. Merkittävin yksittäinen tekijä niin energiankulutuksen kuin päästöjenkin osalta on lämpimän käyttöveden lämmitys. Lämmitysjärjestelmän merkitys kuormittajana suhteessa muihin järjestelmiin näyttäisi olevan käytännössä olematon, mikä johtuu päästöjen kohdentamistavasta. Lämmitysjärjestelmän energiankäyttö on kuitenkin yksi huomioon otettava tekijä muiden joukossa. Merkittävin yksittäinen tekijä on kiertovesipumpun käyttö, joka aiheuttaa suurimmat lämmitysjärjestelmän elinkaaren aikaiset energiavirrat ja päästöt. 153 Jos lämmitys-, vesi- ja viemäri- sekä ilmastointijärjestelmiä tarkastellaan yhtenä lvi-kokonaisuutena, lvi-järjestelmien voidaan todeta olevan selkeästi merkittävin ympäristökuormittaja 154. Promisen ympäristöindikaattoreita ja kiinteistönhoito ja -huolto toimintoja verrattaessa ensimmäinen havainto on, että teknisten järjestelmien hoito- ja huoltotoimenpiteillä vaikutetaan hyvin merkittävästi järjestelmien suorituskykyyn ja teknisten järjestelmien toiminnalla on hyvin merkittävä rooli rakennuksen ympäristövaikutusten aiheutumisessa. Hoidolla ja huollolla voidaan vaikuttaa erittäin merkittävästi lämmön, sähkön ja veden kulutukseen sekä jätekuormitukseen 155. Edellä esitettyjen elinkaaritarkastelujen mukaisesti teknisistä järjestelmistä eniten haitallisia ympäristövaikutuksia aiheutuu ilmanvaihtojärjestelmästä, sitten vesi- ja viemärijärjestelmästä ja lopuksi erilaisista sähköjärjestelmistä sekä lämmitysjärjestelmistä. Haitalliset vaikutukset aiheutuvat lähes kokonaisuudessaan energiankäytöstä eli energian tuottamisen seurauksena syntyvistä päästöistä ilmaan. Erään arvion mukaan tavallisessa toimistorakennuksessa valaistus aiheuttaa arviolta kolmanneksen sähkönkulutuksen kustannuksista 156. Lisäksi energianhallinta ja siihen liittyvä lämpöhuolto vaikuttavat sisäilman laatuun ja tätä kautta terveyteen, viihtyvyyteen ja työn tuottavuuteen 157. Ilmanvaihto- ja vesi- ja viemärijärjestelmiin kohdistuvilla toimilla voidaan vaikuttaa myös kosteusvaurioiden syntymiseen. Hoidon ja huollon merkitys kiinteistön käyttöikään on niin ikään suuri. 152 Saari & Tuomela, Asuintalon sähkö-, tieto-, ja hissijärjestelmien ympäristökuormitus, s Saari & Kokkonen, Asuinkerrostalon LVI-järjestelmien aiheuttamat ympäristökuormat, s Ks. Myös Saari & Tuomela, Asuintalon sähkö-, tieto-, ja hissijärjestelmien ympäristökuormitus, s Ympäristöministeriö, Rakennus- ja kiinteistöalan ekotehokkuus, s Motiva, toimiston energiansäästö, valaistus. 157 Ympäristöministeriö, Rakennus- ja kiinteistöalan ekotehokkuus, s

44 Teknisten järjestelmien hoidon ja huollon suorat ympäristövaikutukset ovat itsessään pääsääntöisesti vähäisiä. Poikkeuksen muodostaa kylmä- ja palonsuoja-aineiden käsittely, joita käytetään muun muassa jäähdytys ja ilmanvaihtojärjestelmissä. Tämä on yksi merkittävä ympäristönäkökohta ja näistä aineista aiheutuu huomattavia suoria ympäristövaikutuksia. Järjestelmien huoltojen ja aineiden vaihdon yhteydessä niitä vapautuu ilmakehään, mistä aiheutuu ilmaston lämpenemistä ja yläilmakehän otsonikerroksen ohenemista. Kylmä- ja palonsuoja-aineiden vapautuminen ilmakehään huoltotoimintojen yhteydessä on suurimpia otsonikadon aiheuttajia maailmanlaajuisesti ja potentiaalinen ympäristöriski rakennuksessa. Yläilmakehän otsonikerroksen väheneminen ei ole mukana Promisen indikaattoreissa, mutta se on syytä ottaa huomioon tarkastelussa muiden vaikutusten yhteydessä. Siivouksen ympäristövaikutuksia ovat Promisen indikaattoreissakin tunnistetut energian ja veden kulutus sekä jätteen ja jäteveden aiheutuminen. Erilaisten koneiden, kuten lattianhoitokoneiden tai märkäpyyhintäkoneiden, ja siivousvälineiden käytössä ja puhdistamisessa käytetään energiaa ja vettä. Lisäksi siivous synnyttää liikennettä esimerkiksi vuokrattavien ovimattojen kuljettamisesta pesulaan ja takaisin tai välineiden kuljetuksissa. Siivouksella voidaan myös vaikuttaa rakennuksen ja rakenteiden käyttöikään sekä sisäilman laatuun. Puutteellisesti hoidettu siivous voi aiheuttaa käyttäjille terveydellisiä ongelmia esimerkiksi pölyn aiheuttamisen allergisten reaktioiden muodossa. Siivouksessa käytettävien kemikaalien ympäristövaikutuksia tarkasteltaessa huomio kiinnittyy lähinnä niiden koostumukseen ja siihen, sisältävätkö aineet luonnossa hajoamattomia tai luonnolle myrkyllisiä ainesosia. Siivouskemikaalit ovat tyypillisesti myrkyllisiä ja hitaasti hajoavia ja niistä voi myös vapautua raskasmetalleja tai ne saattavat aiheuttaa rehevöitymistä vesistöissä. Esimerkiksi kloori voi muodostaa haitallisia organoklooriyhdisteitä. Jos klooria säilytetään liian lämpimissä tiloissa sen haihtuminen nopeutuu. Myös vahoissa käytettävät ainesosat sisältävät runsaasti haihtuvia ainesosia ja vahat saattavat olla ongelmajätettä. 158 Jätehuollon ympäristövaikutuksia, luonnonvarojen vähenemistä sekä loppusijoitukseen liittyviä tekijöitä on selostettu aikaisemmin ympäristövaikutusten tarkastelun yhteydessä. Ehkä selkein jätehuoltoon liittyvä ympäristönäkökohta kaatopaikoille kertyvien jätteiden ohella on jätteiden kuljetus syntypaikalta lajitteluun, kierrätykseen tai loppukäsittelyyn. Kuljetuksesta aiheutuu tavanomaiset liikenteen ympäristövaikutukset, jotka ovat Promisen indikaattorein ilmaistuna päästöt ilmakehään, pöly, melu ja raaka-aineiden kulutus. Jätehuoltotilojen siivouksen vaikutukset ovat vastaavat kuin siivouksella yleensäkin, minkä lisäksi ne saattavat muodostaa ympäristöriskin kiinteistön alueelle. Puutteellisesti tai huonosti hoidetun jätehuollon seurauksena saattaa aiheutua myös hajuhaittoja. 158 Suomen Siivoustekninen liitto ry, Siivoustyön käsikirja, s. 110, 115, 118,

45 Elinkaarilaskentojen perusteella toimistokiinteistöjen jätteistä ja jätehuollosta aiheutuu kiinteistön 50 vuoden käyttöjakson aikana merkittäviä ympäristövaikutuksia. Laskennoissa käytetyn määritelmän mukaan merkittävinä ympäristövaikutuksina pidetään sellaisia vaikutuksia, jotka vastaavat vähintään 80 prosentista kyseessä olevan kategorian kokonaispäästöistä. Jätteistä aiheutuvat ympäristövaikutukset ovat merkittävät ilmastonmuutoksen, happamoitumisen ja savusumun osalta. Tarkasteluun sisältyy varsinaisten jätteiden lisäksi kuljetus kaatopaikalle sekä kaatopaikalla aiheutuvat ympäristövaikutukset. 159 Ulkoalueiden hoidon suurin ympäristövaikutus erään elinaarilaskelman perusteella on happamoituminen 160. Eräässä toisessa elinkaarilaskennassa tarkasteltiin asuinkerrostalon ympäristökuormia ja tarkasteluun oli sisällytetty myös ulkoalueiden hoidon kuormitukset. Ulkoalueiden hoitoon kului 4 % koko rakennuksen elinkaarensa aikana kuluttamasta energiasta. Rakennuksen elinkaaren aikaisista päästöistä ulkoalueiden hoito aiheutti hiilidioksidin osalta 3 %, hiilimonoksidin osalta 19 %, typen oksidien osalta 12 % ja haihtuvien orgaanisten yhdistelmien (VOC) osalta 8 %. 161 Ympäristövaikutuksia aiheutuu lähinnä työkoneiden käytöstä talviaikaan ja haitat ovat vastaavia kuin liikenteen haitat yleisestikin. Bensiiniä polttaminen pienissä kaksitahtimoottoreissa synnyttää runsaasti hiilimonoksidia eli häkää ja muita epäpuhtauksia. Suomessa on arvioitu olevan noin 1,6 miljoonaa siirrettävää tai käsikäyttöistä pientyökonetta, joista osaa käytetään kiinteistönhoidossa. Näiden pienkoneiden merkitystä ympäristövaikutuksien aiheuttajana havainnollistaa se, että tunti ruohonleikkuuta tuottaa yhtä paljon häkää kuin 220 kilometrin ajo katalysaattoriautolla. 162 Edellä mainitut erilaisia työkoneita koskevat tiedot liittyvät Promisen indikaattoreista lähinnä ilmakehään vapautuviin päästöihin sekä liikenteen tyypillisiin pöly- ja meluhaittoihin. Lisäksi ulkoalueiden hoidosta ja puhtaanapidosta aiheutuu myös muita Promisessa tunnistettuja vaikutuksia. Vettä kulutetaan hiekan ja pölyn poistossa sekä kasvitöissä ja jätettä syntyy esimerkiksi koneiden käytön yhteydessä. Myös hiekoitushiekka voidaan mieltää jätteeksi, vaikkakin sen hyödyntäminen maarakenteiden raaka-aineena saattaakin olla mahdollista. Liukkauden torjunnassa käytettävät kemikaalit, lähinnä suola, ovat ympäristön kannalta haitallisia. 159 Junnila, Estimating the environmental aspects of an office building's life cycle. 160 Junnila. Estimating the environmental aspects of an office building's life cycle. 161 Junnila & Saari, Asuinkerrostalon rakennusteknisten rakennusosien elinkaaren ympäristökuormat, Liite 3: sivu 2/ Hakala & Välimäki, Ympäristön tila ja suojelu Suomessa, s

46 Liikenteen, tässä yhteydessä lähinnä, ajoneuvoliikenteen, ympäristövaikutuksia ovat melun ja tärinän lisäksi päästöt ilmaan, jotka koostuvat pakokaasupäästöistä sekä ajoneuvojen aiheuttamasta ja ilmaan nostattamasta pölystä. Liikenteestä johtuvia päästöjä ovat muun muassa hiilimonoksidi, hiilivedyt, typen oksidit, rikin oksidit ja hiukkaset. 163 Hiilimonoksidipäästöistä liikenne tuottaa noin 75 prosenttia ja hiilivedyistä sekä typen oksideista noin 60 prosenttia 164. Tieliikenne on merkittävin melun aiheuttaja 165. Liikenteen edellytyksenä on polttoaineen eli luonnonvarojen käyttö, minkä lisäksi yksi liikenteen ympäristövaikutuksista on myös liukkaudentorjunta-aineiden käytön seurauksena tapahtuva pohjavesien saastuminen 166. Vuonna 2001 liikenne kulutti 16 prosenttia Suomen kokonaisenergiasta 167. Senaatti-kiinteistöissä materiaalien, tavaroiden ja syntyneiden jätteiden kuljetusta ei seurata systemaattisesti Airaksinen & Heikkinen, Energiansäästöohjelman ympäristövaikutusten arviointi, s. 34, Ojala, Kestävän yhdyskunnan käsikirja, s , Seppänen, Ympäristönsuojelutekniikan perusteet, s Ojala, Kestävän yhdyskunnan käsikirja, s Liikenne- ja viestintäministeriö et al., Kohti kestävää ja terveellistä liikennettä 2001, s , Airaksinen & Heikkinen, Energiansäästöohjelman ympäristövaikutusten arviointi, s Tilastokeskus, Energia Suomessa Senaatti-kiinteistöt, yhteiskuntavastuuraportti 2002 s

47 3 KIINTEISTÖNHOIDON VAIKUTUSMAHDOLLISUUDET KIRJALLISUUDEN PERUSTEELLA 3.1 Ympäristön kannalta keskeiset kiinteistönhoidon toiminnot ja ympäristövaikutukset Tutkimuksen liitteenä esitetään kirjallisuuteen perustuva laadullinen matriisi kiinteistönhoidon aiheuttamista ympäristövaikutuksista (Liite 1 Kiinteistönhoitotoiminnot ja ympäristövaikutukset -taulukko). Taulukossa on listaus kiinteistönhoidon tehtävistä sekä Promisessa tunnistetut ympäristöindikaattorit. Jokaisen Promise-indikaatorin kohdalla on merkintä, voidaanko kyseiseen indikaattoriin vaikuttaa jonkin kiinteistönhoitotehtävän suorittamisessa. Toisessa taulukossa kohdan Kiinteistönhoidon vaikutukset Promisen ympäristöindikaattoreihin yhteydessä kerrotaan tarkemmin, miten tiettyyn Promisen indikaattoriin voidaan vaikuttaa kiinteistönhoidolla (Taulukko 3). Nämä kaksi taulukkoa ovat siis sisällöltään osittain samoja ja täydentävät toinen toisiaan. Kiinteistönhoitotoiminnot ja ympäristövaikutukset -taulukossa (Liite 1) pystysarakkeissa on jaoteltuina Promisen indikaattorit kategorioittain ja pääluokittain. Kategoria-tason merkintä koskee myös sen alaisuuteen kuuluvia indikaattoreita ja luonnollisesti tietyn indikaattorin kohdalla oleva merkintä on yleistettävissä kategoria- ja pääluokkatasolle. Ympäristövaikutukset, joihin ei juurikaan voida vaikuttaa kiinteistönhoidolla on yliviivattu. Yliviivaus koskee myös kaikkia liikenteen ympäristökuormat -kategoriaan sisältyvää kahdeksaa indikaattoria, jotka on tilan säästämiseksi jätetty pois. Vaakariveillä on kiinteistönhoitotoiminnot. Merkintöjen osalta on noudatettu samaa logiikkaa kuin pystysarakkeissa eli alemmalla tasolla oleva merkintä aiheuttaa merkinnän myös ylemmälle tasolle. Tarkastelua ei ole viety kaikkiin yksityiskohtaisiin toimintoihin, vaan joitain yleistyksiä on tehty. Taulukossa on myös arvioitu indikaattoreiden merkitystä aiheutuvien ympäristövaikutusten suhteen kahdella eri tasolla. Rasti (!) tarkoittaa, että kyseinen toiminto aiheuttaa ympäristövaikutuksia tai että kyseisellä toiminnolla voidaan vaikuttaa ympäristövaikutusten aiheutumiseen. Neliö (") ilmaisee jonkin toiminnon aiheuttamaa merkittävää ympäristöhaittaa tai vaikuttamismahdollisuutta. Taulukon perusteella voidaan havaita, että kiinteistönhoidolla voidaan vaikuttaa valtaosaan Promisen ympäristöindikaattoreista. Kiinteistönhoidon merkitys rakennuksen ympäristövaikutusten aiheutumisessa ja vähentämispyrkimyksissä on erittäin keskeinen. Koska kiinteistönhoito on tehtäväkenttänä laaja, niin myös toiminnoista aiheutuvat seuraamukset ympäristölle ovat hyvin erilaisia. 45

48 Ympäristövaikutusten kannalta tärkeimmät kiinteistönhoidon toiminnot liittyvät energiankulutuksen hallintaan ja vähentämiseen. Energiankulutus heijastuu Promisessa energiaindikaattoreiden lisäksi myös ekologisiin seurauksiin, ilmaan vapautuviin päästöihin, joten energiankulutuksen pienentäminen on pelkästään Promise-arvioinninkin kannalta tärkeää. Teknisiin järjestelmiin, erityisesti lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmiin, kohdistuvat säätö-, huolto- ja hoitotehtävät ovat keskeisiä kiinteistön energianhallinnassa. Näihin järjestelmiin liittyy myös yläilmakehän otsonia tuhoavien päästöjen aiheutuminen, joka on myös merkittävä haitta ympäristölle. 3.2 Vaikuttamismahdollisuuksia ja parannusehdotuksia Lähes poikkeuksetta kiinteistönhoitoa käsittelevässä kirjallisuudessa on esitetty ainakin jonkinlaisia parannusehdotuksia ja -ajatuksia tietyn toiminnon optimaalisesta suorittamisesta. Osittain ehdotukset ovat olleet hyvin käytännönläheisiä tai jopa itsestäänselvyyksiä, mutta vastaavasti osa esitetyistä ehdotuksista vaatii toteuttajalta selkeää ja määrätietoista linjausta ja tahtotilaa. Tähän yhteyteen on koottu lista erilaisia mahdollisuuksia vaikuttaa ja minimoida kiinteistönhoidosta aiheutuvia haitallisia ympäristövaikutuksia. Parannusehdotukset esitetään listauksena selkeän lopputuloksen aikaansaamiseksi, minkä lisäksi joitain kohtia on tarpeen mukaan perusteltu tai selvennetty. Lista on esimerkinomainen eikä se edes pyri olemana kattava. Toimintojen painoarvoja ei myöskään ole pääsääntöisesti arvioitu tai verrattu. Listaan on otettu mukaan on otettu myös joitain energiansäästöinvestointeja, jotka eivät suoranaisesti kuulu kiinteistönhoitoon 169. Nämä on otettu mukaan siksi, että ne liittyvät läheisesti käsiteltävään aihepiiriin ja koska ne eivät välttämättä vaadi suuria taloudellisia panostuksia Kiinteistönhoito Ennalta ehkäisevä hoito ja huolto on järkevämpää kuin reagoiva toiminta niin taloudellisesti kuin ympäristönkin kannalta. Käyttöhäiriöiden korjaaminen on yleensä kallista ja niistä aiheutuu turhaa kulutusta (esimerkiksi vesijärjestelmässä tapahtuneen vuodon seurauksena) tai päästöjä. Suorittamalla hoito ja huolto säännöllisesti ja ennaltaehkäisevästi käyttökatkoksia voidaan ehkäistä ja varmistaa järjestelmien toimivuus sekä mahdollisimman pitkä käyttöikä. Ennalta ehkäisevä toiminta koskee erityisesti teknisiä järjestelmiä ja siihen liittyy läheisesti kiinteistönhoidon suunnitelmallisuus eli kiinteistönhoitosuunnitelman laatiminen. Järjestelmällisellä seurannalla voidaan varmistaa, että käyttöhäiriöt havaitaan nopeasti. Kuukausitasoinen kulutusseuranta lämmön-, sähkön- ja veden kulutuksista estää turhan kulutuksen laitteiden ja järjestelmien vikaantuessa 170 ja antaa mahdollisuuden seurata 169 Energiansäästöinvestointeja on käsitelty tarkemmin esimerkiksi teoksessa: Aho et. al. 1996: Asuinkerrostalojen ja toimistorakennusten energianhallinta. Opas isännöitsijöille ja kiinteistönhoitajille. 170 Tuomela & Savolainen & Äijälä, Isännöinti. Ympäristöopas 3, s

49 energiankäytön kehitystä. Tilojen lämpötilojen tarkkailulla voidaan varmistaa, että energiaa ei käytetä turhaan tilojen lämmittämiseen tai jäähdyttämiseen 171. Vertaamalla kiinteistön energiankulutusta muihin vastaaviin kiinteistöihin voidaan arvioida omaa suoriutumista ja tarpeen mukaan ryhtyä toimenpiteisiin energiankulutuksen tehostamiseksi 172. Lisäksi kiinteistöjen kulutusseuranta antaa ajantasaista tietoa taloushallinnon käytettäväksi 173. Yksi mahdollisuus vaikuttaa kiinteistön ympäristöystävällisyyteen on käyttää kiinteistössä mahdollisimman puhtaasti tuotettua energiaa 174. Sähköntuottajat voidaan asettaa paremmuusjärjestykseen sen mukaan, kuinka paljon erilaisia päästöjä tuotannosta aiheutuu. Näin yritys voi käyttäytymisellään vaikuttaa siihen aiheuttamiinsa välillisiin päästöihin. Ympäristöystävällisen sähkön hankkiminen on myös yksi rakennusten ympäristöluokituksessa arvioitava tekijä. Tärkeää sekä energian että veden kulutuksen pienentämisessä on selvittää mahdollisuudet kohdistaa energia- ja vesikustannuksia kiinteistöissä todellisen kulutuksen mukaan, sillä käyttäjien mielenkiinto kulutuksen pienentämiseen lisääntyy, kun ympäristökustannussäästöistä syntyvä hyöty saadaan itselle 175. Toimitiloissa kustannusten ohjausvaikutus ei toimi yhtä tehokkaasti kuin esimerkiksi kotitalouksissa, koska kustannukset maksaa työantajayritys. Energiasäästöön tähtäävät toimenpiteet voidaan jakaa! kulutustottumuksiin ja energiansäästömotivaatioon vaikuttaviin keinoihin! olemassa oleviin järjestelmiin kohdistuviin käyttöteknisiin keinoihin! kiinteistön rakenteellisia ja laiteteknisiä ominaisuuksia muuttaviin energiansäästöinvestointeihin 176. Käyttötekniset energiansäästökeinot, eli lähinnä säätö- ja ohjauskeinojen muuttaminen, eivät käytännössä vaadi lainkaan investointeja, ja ne ovat yleensä toteutettavissa kiinteistönhoitajan toimesta. Käyttöteknisillä muutoksilla saavutettavat energiansäästöt ovatkin kiinteistön käyttötalouden kannalta hyvin edullisia Oughton, Energy efficiency and maintenance in Guide to Ownership, Operation and Maintenance of Building Services, s. s Kurtelius 2001, Kestävä kehitys kiinteistöalalla. Ekologiaa isännöitsijöille ja rakennuttajille, s Aho et al., Asuinkerrostalojen ja toimistorakennusten energianhallinta. Opas isännöitsijöille ja kiinteistönhoitajille, s Ruotsissa ollaan hyväksymässä lakia, jossa yritykset velvoitetaan ostamaan n. 7 % vihreää energiaa. Tekniikka & Talous nro 7/ Monitoimitalojen ympäristöopas, s Aho et al., Asuinkerrostalojen ja toimistorakennusten energianhallinta. Opas isännöitsijöille ja kiinteistönhoitajille, s Aho et al., Asuinkerrostalojen ja toimistorakennusten energianhallinta. Opas isännöitsijöille ja kiinteistönhoitajille, s

50 Hyvän lähtökohdan energiansäästön toteuttamiseen tarjoaa energiakatselmuksen suorittaminen. Katselmuksessa selvitetään lyhyesti sanottuna kohteen energiasäästöpotentiaali ja annetaan toimenpide-ehdotuksia energiankäytön tehostamiseksi. Senaattikiinteistöjen kiinteistöille energiakatselmuksia on tehty 59 prosentille rakennustilavuudesta 178. Vaihtoehtona energiansäästötoimenpiteiden toteuttamiseksi on ESCO-konsepti (Energy Service Company), jossa ESCO-yritys ottaa kokonaisvastuun energiansäästöhankkeen rahoituksesta ja teknisestä toteutuksesta. Investoinnit katetaan aikaansaatujen parannusta tuottamilla säästöillä. 179 Kiinteistönomistaja ja ESCO-yritys voivat sopia projektin kulujen kattamisesta seuraavilla tavoilla:! ESCO-yritys saa 100 % säästöistä kunnes kaikki projektikulut, sisältäen sovitun voiton, on maksettu! Säästö jaetaan sovitun prosenttiosuuden mukaan koko sopimuskauden.! Kiinteistönomistaja maksaa ESCO-yritykselle saman suuruista energiamaksua kuin kulut olivat ennen projektia ja ESCO-yritys maksaa varsinaiset energialaskut. 180 Motivan yksi painopistealue vuodelle 2003 on ESCO-toiminnan vakiinnuttaminen kiinteistö- ja rakennusalalle. 181 Yksi keino valistaa käyttäjiä kiinteistön energiankulutuksesta on osallistua Motivan vuosittain järjestämään energiansäästöviikko-tempaukseen ja välittää tämän viikon aikana tietoa energian säästömahdollisuuksista jokapäiväisissä rutiineissa. Kiinteistön tekniset järjestelmät Kiinteistönhoidossa teknisten järjestelmien ylläpidon osalta priorisointia kannattaa ympäristön kannalta suorittaa siten, että ensimmäiseksi huomiota kiinnitetään ilmanvaihtojärjestelmään ja sitten vesi- ja viemärijärjestelmään sekä sähköjärjestelmiä ja lämmitysjärjestelmiä koskeviin seikkoihin, kuten aikaisemmin elinkaarilaskentojen yhteydessä on havaittu. 178 Senaatti-kiinteistöt 2003, yhteiskuntavastuuraportti 2002, s Motiva 2003, Energiansäästösopimukset 2002, s Aho et al., Asuinkerrostalojen ja toimistorakennusten energianhallinta. Opas isännöitsijöille ja kiinteistönhoitajille, s Motiva 2003, Vuosikertomus 2002, s

51 Lämmitysjärjestelmät! Nyrkkisääntönä on pidetty muistisääntöä, että yhden asteen muutos sisälämpötilassa vaikuttaa viisi prosenttia lämmitysenergian kulutukseen ja lämmityskustannuksiin 182. Oikean ja tarkoituksenmukaisen lämpötilan varmistamisen merkitys on keskeisin lämmitysjärjestelmiin liittyvä ympäristönäkökohta. Huonelämpötilojen tulee vastata toiminnan tarvetta 183.! Vesikeskuslämmitysjärjestelmän ympäristövaikutusten kannalta keskeinen asia on patteriverkoston menoveden säätökäyrän asettelu. Niin ikään päivä tai yöpudotuksella eli menoveden lämpötilan alentamisella päivä- tai yöajaksi pyritään mukauttamaan rakennuksen lämmitys käyttörytmiin siten, että tiloja lämmitetään vähemmän silloin, kun rakennus ei ole käytössä tai sen käyttö on vähäistä. Energiansäästöpotentiaali saattaa jaksoittain käytetyissä rakennuksissa, kuten toimistoissa, olla jopa 15 prosenttia. 184! Kaukolämpöön kytketyssä kiinteistössä kustannussäästöjä saatetaan saavuttaa tarkistamalla tilausvesivirta, jonka perusteella määritetään kaukolämmön perusmaksu. 185! Lämmönjakolaitteiden ja lämpökeskusten säännölliset huollot ja tarpeen mukaan suoritettava lämmitysverkoston perussäätö varmistavat optimaalisen toiminnan. Termostaattien kalibrointi on ratkaisevaa lämmitysjärjestelmän kunnollisen toiminnan kannalta 186. Lämmitysjärjestelmän perussäätö on tehtävä viiden vuoden välein, jotta kiinteistö voisi saada parhaan luokituksen Promisen energian hallinnan indikaattoria arvioitaessa.! Lämmitystermostaattien säätö ja päivittäinen tarkastus voi kuulua siivoojan tehtäviin. Tällöin voidaan alentaa tyhjillään olevien tilojen lämpötilaa, mikä on mahdollista erityisesti esimerkiksi hotelleissa tilojen käytön muuttuessa nopeasti. 187 Ilmanvaihtojärjestelmät! Ilmanvaihtokoneen käyttöaikoja ja koneen tehoja on pyrittävä minimoimaan siten, että sisäilman laatua ja käyttäjien työskentelyolosuhteita ei vaaranneta. Yleistäen kiinteistön energianhallinta voidaan määritellä prosessiksi, jonka tavoitteena on ylläpitää kiinteistössä hyvät sisäolosuhteet ja palvelutaso mahdollisimman pienellä energiankulutuksella, mikä osaltaan liittyy ilmanvaihtoonkin Kurtelius 2001, Kestävä kehitys kiinteistöalalla. Ekologiaa isännöitsijöille ja rakennuttajille, s Helsingin kaupunki, Monitoimitalojen ympäristöopas, s Aho et al., Asuinkerrostalojen ja toimistorakennusten energianhallinta. Opas isännöitsijöille ja kiinteistönhoitajille, s Aho et al., Asuinkerrostalojen ja toimistorakennusten energianhallinta. Opas isännöitsijöille ja kiinteistönhoitajille, s Oughton, Energy efficiency and maintenance in Guide to Ownership, Operation and Maintenance of Building Services, s Suomen Siivoustekninen liitto ry, Siivoustyön käsikirja, s Aho et al., Asuinkerrostalojen ja toimistorakennusten energianhallinta. Opas isännöitsijöille ja kiinteistönhoitajille, s

52 ! Tarkoituksenmukaisten käyntiaikojen varmistaminen on ensimmäinen lähtökohta ilmanvaihtojärjestelmien ympäristökuormien vähentämiseksi. Yksi keino on käyttää ilmanvaihdon rajoitustermostaattia siten, että kone käy puoliteholla kun ulkolämpötila on korkeintaan 15 C paikkakunnan mitoituslämpötilaa korkeampi.! Miettimisen arvoista on, kannattaako vanhoja ilmanvaihtokoneita uusia siten, että niihin asennetaan portaattoman tehonsäädön mahdollistavat taajuusmuuttajat ja muita automatiikkaa hyödyntäviä ominaisuuksia. Myös lämmön talteenoton hyödyntämisen tehostaminen on mahdollisuuksien rajoissa perusteltua, mutta vaatii investointeja.! Ilmanvaihdossa tarvittavia kertakäyttöisiä, metallikehyksistä rakentuvia ilmansuodattimia on vaikea uusiokäyttää. Siksi onkin syytä selvittää, onko käytössä olevaan ilmanvaihtokoneeseen tarjolla vesipesun kestäviä ja siten uudestaan käytettäviä suodattimia 189.! Kaatopaikoille päätyvän ilmansuodattimista aiheutuvan jätteen määrää tulee myös pyrkiä vähentämään. Esimerkiksi erään ilmanvaihtoalan yrityksen palveluun kuuluu suodatinsilppuri, josta kirjoitetaan seuraavasti: Suodatinsilppuri saapuu paikalle kuorma-auton lavalla. Tunnissa silppuri käsittelee käytettyä suodatinta. Kaatopaikalle menevän jätteen määrä vähenee murto-osaan. Silppuri erottelee metallikehykset, jotka voidaan kierrättää. Vanhojen suodattimien käsittelyssä ei synny pölyhaittoja. Suodatinmateriaalista jää silppurissa jäljelle vain 2% alkuperäisestä tilavuudesta. 190! Samaisen yrityksen palveluun kuuluu myös ilmanvaihtokoneiston kuntokartoitus, jossa nimensä mukaisesti arvioidaan koneiston kunto, rakennuksen ilmanvaihtotarve ja mitoitetaan oikeat suodattimet. Ympäristön kannalta mielenkiintoinen seikka on kuntokartoitukseen kuuluva käytettyjen suodattimien kierrätyksen ja keräyksen järjestäminen. 191 Vastaavan tyyppistä palvelua on todennäköisesti tarjolla myös muiden alan yrittäjien toimesta.! Pinta-alaltaan oikean kokoinen suodatin säästää energiaa, sillä se pitää ilmanvaihdon ilmanvastuksen alhaisena eikä päästä ilmanvaihtokoneistoa ja -kanavia likaantumaan. 192 Ulkoilmavirran suuruudella ja laadulla, suodattimien toimivuudella ja ilmanvaihtokanavien puhtaanapidolla voidaan kaikilla vaikuttaa sisäilman laatuun 193. Suodattimen suodatusluokan parantamisella voidaan niin ikään vaikuttaa sisäilman laatuun. 189 Suomen Siivoustekninen liitto ry, Siivoustyön käsikirja, s Vaihtoilma oy, yrityksen WWW-sivusto. 191 Kiinteistö ja isännöitsijä 11/2002, Oikea suodatinvalinta säästää energiaa s Kiinteistö ja isännöitsijä 11/2002, Oikea suodatinvalinta säästää energiaa s Lepo & Saarivuo, Ylläpidon teettäminen. Ympäristöopas 2, s

53 Vesi- ja viemärijärjestelmät! Kulutuksen seuraamisella ja järjestelmän tarkkailulla voidaan varmistaa vuotojen nopea havaitsemista.! Vettä voidaan säästää talousvesiverkoston paineiden tarkistamisella ja tarvittaessa säätämisellä tai paineenalennusventtiilien käyttämisellä 194.! Tiloissa, joissa käytetään suihkuja esimerkiksi lattioiden puhdistukseen, voidaan käyttää vettä säästäviä suihkuja tai suuttimia. Suuttimet käyttävät vähemmän vettä suuremmalla paineella. Toinen vaihtoehto on käyttää veden läpivirtausta rajoittavaa vedenrajoitinta. 195! Huolto- tai korjaustöiden yhteydessä vanhat hanat voidaan korvata uusilla vettä säästävillä malleilla. Veden säästö voidaan saada aikaan esimerkiksi suuttimilla tai vaikka automatiikan hyödyntämisellä. Yksiotehanat säästävät vettä % vanhoihin kaksiotehanoihin verrattuna 196.! Myös viemärikalusteiden korvaaminen uudemmilla ja pienemmällä huuhtelumäärällä toimivilla kalusteilla on yksi vaihtoehto veden kulutuksen vähentämiseksi.! Käyttöveden lämmittämiseen kuluvaa energiaa voidaan vähentää käyttöveden maksimilämpötilan tarkastamisella ja säätämisellä ottaen kuitenkin huomioon määräykset lämpimän veden lämpötilasta (terveysnäkökohta). Sähkö- ja erityisjärjestelmät! Käyttäjiä tulee valistaa ja muistuttaa siitä, että kaikkien sähkölaitteiden käyttöön ja valmiustilassa pitämiseen tulee kiinnittää huomiota energiankulutuksen pienentämiseksi.! Valaistuksen energiankulutukseen voidaan vaikuttaa luonnollisesti huolehtimalla siitä, että valaistusta käytetään vain silloin kuin sitä tarvitaan. Käyttäjien opastaminen ja tottumusten muuttaminen on keskeinen tekijä, mutta kiinteistöpalvelujen tuottajalle voidaan hyvin sisällyttää valaistuksen kontrollointitehtäviä. Siivooja tai huoltomies voi kontrolloida valaistusta varsinaisten käyttöaikojen ulkopuolella.! Valaistusautomatiikalla voidaan ehkäistä turhaa valaistusta.! Hehkulamput voidaan vaihtaa loisteputkilampuiksi valaistuksen energiankulutuksen vähentämiseksi, koska loisteputket tuottavat saman valotehon huomattavasti pienemmällä energialla. Pienloisteputkilampun hyötysuhde on viisi kertaa hehkulamppua parempi ja ne kestävät noin kahdeksan kertaa pidempään. 197 Lamppujen vaihtaminen vaikuttaa myös tilojen jäähdytys- tai lämmitystarpeeseen, sillä pienloisteputket eivät tuota lämpöä yhtä voimakkaasti kuin hehkulamput 198. Toisaalta on hyvä tiedostaa, että pienloisteputkien käsittely on kallista ja että niistä syntyvän jätteen 194 Ojala, Kestävän yhdyskunnan käsikirja, s Suomen Siivoustekninen liitto ry, Siivoustyön käsikirja, s Suomen Siivoustekninen liitto ry, Siivoustyön käsikirja, s Kuluttajavirasto, Eko-ostaja, energia ja vesi. 198 Burnet & Jones & Lee, Energy performance criteria in the Hong Kong Building Environmental Assessment Method, s

54 palauttaminen takaisin luonnon kiertokulkuun on vaikeaa. 199 Pienloistelampun antama valovirta saattaa laskea lampun vanhetessa % 200.! Isojen loisteputkien valaistustehoa voidaan parantaa ja samalla säästää sähköä asentamalla vanhaan lamppuun elektroninen liitäntälaite, jonka sähkön kulutus vanhoihin loisteputkiin verrattuna on % alhaisempi 201.! Valaistuksen tarvetta voidaan vähentää luonnonvaloa hyödyntämällä 202. Auringon valon hyödyntäminen valaisee tilat ja lämmittää niitä. Kesäaikaan turha lämpö joudutaan tuulettamaan ulos, mikä jälleen kuluttaa energiaa.! Autopaikkojen lämmönjakelun käyttöaikojen ja rytmin tarkistamisella ja tarpeen mukaan järkeistämisellä voidaan saavuttaa energiasäästöjä. Jos käytössä on käyttäjän itsensä säädettävä (esimerkiksi tolppakohtainen) järjestelmä, niin sille on mahdollista asettaa käyttöaikarajoituksia tai muuten pyrkiä varmistamaan järkevä ja tarkoituksenmukainen käyttö. Sopiva lämmitysaika vaihtelee ilman lämpötilan mukaan, mikä korostaa säädettävyyden tärkeyttä. Yli kahden tunnin lämmitys on kuitenkin aina turhaa ja sähköä tuhlaavaa. Lämmönjakelun tarjoaminen on kuitenkin tärkeää, koska sillä voidaan vähentää selkeästi autojen kylmäkäynnistyksestä aiheutuvia päästöjä ja polttoaineen kulutusta. Lohkolämmitin säästää erään arvion mukaan polttoainetta 0,2-0,3 desilitraa yhtä kylmäkäynnistyskertaa kohden. 203 Siivous Kuva 11 Autopaikkojen lämmönjakelun tarkistaminen on yksi keino säästää energiaa! Siivouksen ja siihen liittyvien muiden toimintojen, kuten pintojen hoidon, suorittamisen tulee perustua todelliseen siivoustarpeeseen. Aina ei ole tarvetta siivota yhtä perusteellisesti, vaan kevyempi siistiminenkin voi riittää. Kevyemmän siistimisen seurauksena säästetään vettä, energiaa, kemikaaleja ja materiaaleja, joiden käytön minimoiminen on perustana kaikille tässä esitetyille siivousta koskeville parannusehdotuksille. Kaikissa tiloissa kevyempi siistiminen ei ole mahdollista puhtausvaatimusten vuoksi.! Siivousmenetelmät tulee niin ikään valita tilannekohtaisesti tarpeen mukaan.! Jos mahdollista, kylmää käyttövettä tulee suosia lämpimän sijasta lämmitysenergian säästämiseksi 204.! Kuivat ja nihkeät siivousmenetelmät kuluttavat siivottavia pintoja ja vettä märkämenetelmiä vähemmän Suomen Siivoustekninen liitto ry, Siivoustyön käsikirja, s Kiinteistö ja isännöitsijä 10/2002, s Kiinteistö ja isännöitsijä 10/2002, s Motiva, Toimiston energiansäästö, valaistus. 203 Helsingin kaupunki, Monitoimitalojen ympäristöopas, s Suomen Siivoustekninen liitto ry, Siivoustyön käsikirja, s

55 ! Siivouskemikaalien annostelussa lienee usein parantamisen varaa. Matalavaahtoisilla puhdistusaineilla voidaan vähentää huuhtelussa tarvittavan veden määrää. 206! Kemikaaleja valittaessa voidaan suosia sellaisia, joiden ympäristökuormitus on mahdollisimman pieni ja välttää tarpeettoman vahvoja happoja, emäksiä ja liottimia 207. Ympäristömerkattujen tuotteiden suosiminen on yksinkertainen keino varmistua tuotteen ominaisuuksista. Lisäksi voidaan laatia musta lista sellaisista aineista, joita kohteessa ei saa käyttää 208.! Siivoustarvetta voidaan vähentää ehkäisevillä toimilla. Näistä tärkein lienee tehokkaiden ovimattojen käyttäminen. Toinen vaikuttamiskeino on pitää ulkoalueen kulkuväylät puhtaina, mikä vähentää sisälle kulkeutuvan lian määrää.! Siivouskoneille voidaan asettaa erilaisia ympäristövaatimuksia. Tämä velvoite voi koskea esimerkiksi kaikkien uusien koneiden hankintaa tai kiinteistön omistajan ja palveluntuottajan välistä sopimusta.! Hankittavien siivousvälineiden ja kemikaalien pakkauskokoon voidaan kiinnittää huomiota ja pyrkiä pakkausmateriaalin vähentämiseen esimerkiksi annostelujärjestelmien kehittämisen, tiivisteiden avulla ja kierrätettävien pakkausten avulla 209. Tämän lisäksi siivoukseen liittyviä kuljetuksia voidaan pyrkiä optimoimaan tavanomaisin logistisin keinoin.! Siivouksessa voidaan käyttää uudelleen käytettäviä siivousvälineitä. Esimerkiksi WC-tilojen kertakäyttöisten käsipyyhkeiden sijaan kannattaa harkita pestäviä kangaspyyhkeitä kertakäyttöisten pyyhkeiden sijasta.! Jätesäkkien kulutusta voidaan vähentää käyttämällä tarpeen mukaan oikean kokoisia säkkejä. Myös jätesäkkien materiaaleihin voidaan kiinnittää huomiota ja suosia ympäristöystävällisiä ratkaisuja.! Siivoustehtäviin on mahdollista sisällyttää velvollisuus huolehtia sähkölaitteiden puhtaudesta, jolloin valaistukseen käytettävä energia saadaan hyödynnettyä mahdollisimman hyvin. Puhtaiden valaisimien ansiosta käytössä olevia valaisimia saattaa olla mahdollista vähentää tai valaistuksen määrää pienentää. 210 Jätehuolto! Jätehuollon toimivuuden seuranta, johon sisältyy muun muassa astioiden oikea mitoitus ja optimointi, täyttöaste, jätetilojen siisteyden varmistaminen 211.! Keskeisin jätehuoltoon liittyvä tavoite on vähentää syntyvän jätteen määrää, johon voidaan vaikuttaa esimerkiksi pakkausmateriaalin minimoimisella kaikissa hankinnoissa. 205 Linsiö & Äijälä & Asikainen, Kiinteistönhoitopalvelujen tuottaminen. Ympäristöopas 4, s Suomen Siivoustekninen liitto ry, Siivoustyön käsikirja, s Linsiö & Äijälä & Asikainen, Kiinteistönhoitopalvelujen tuottaminen. Ympäristöopas 4, s Lepo & Saarivuo, Ylläpidon teettäminen. Ympäristöopas 2, s Suomen Siivoustekninen liitto ry, Siivoustyön käsikirja, s Suomen Siivoustekninen liitto ry, Siivoustyön käsikirja, s Lepo & Saarivuo, Ylläpidon teettäminen. Ympäristöopas 2, s

56 ! Jätteen keräys- ja säilytyspaikat ovat potentiaalisia riskejä, joita voidaan minimoida säännöllisellä valvonnalla ja pitämällä tila hyvässä kunnossa. Kiinteistöllä käytössä olevien haitallisten aineiden keräyksen ja säilyttämisen asianmukainen järjestäminen ja valvominen vähentää niihin liittyvää riskiä.! Liikehuoneistoissa eri jätelajien syntyminen riippuu toimialasta. Joka tapauksessa ainakin pahvi, paperi, sekajäte, loisteputket ja paristot tulee lajitella. Toiminnan ja hyödyntämismahdollisuuksien mukaan lajittelussa voidaan erottaa muun muassa tietosuojapaperi ja lasi. Toimistoissa huonekohtainen erilliskeräys on tarpeellinen paperille, sekajätteelle ja mahdollisesti tietosuojapaperille. Paperinkeräyksessä voidaan erottaa valkoinen ja sekalainen keräyspaperi. 212! Lajittelun jälkeen tulee varmistua siitä, että jätteet päätyvät oikeisiin paikkoihin.! Aluekeräyspaikkaa voidaan hyödyntää jätteiden keräyksessä. Aluekeräyspaikalla tarkoitetaan usean kiinteistön yhteiseen käyttöön tarkoitettua, pääasiassa hyötyjätteen keräämiseen varattua aluetta 213. Aluekeräyspaikan avulla voidaan tehostaa lajittelua ja kuljetuseriä.! Jätteiden keräysvälineet tulee valita erillään kerättävien jätejakeiden mukaan sekä mitoittaa jätekertymän ja tyhjennysrytmin mukaan lasketulla tilavuudella 214. Jäteastioiden tyhjennysrytmin tarkastaminen voi olla perusteltua.! Jätteiden tehokas pakkaus ja lajittelu vähentää osaltaan kuljetustarvetta ja siihen voidaan vaikuttaa sopivilla ja riittävän suurilla jäteastioilla, jätteiden säilytyspaikan järjestelyillä sekä pakkaajilla ja puristajilla.! Jätehuollon kuljetusten optimointi on keskeistä turhan liikenteen poistamiseksi. Ylipäänsä liikennettä tulee pyrkiä välttämään kaikissa toiminnoissa.! Kuljetuskalustolle voidaan asettaa kaluston ympäristönäkökohtiin liittyviä vaatimuksia. Kuva 12 Oulun yliopiston lääketieteellisessä tiedekunnassa syntyvä pahvi paalataan kuljetustarpeen vähentämiseksi. Kuvassa noutoa odottava pahvilava.! Kiinteistönomistaja tai jätehuollon järjestäjä voivat tarjota käyttäjälle neuvontaa ja apua lajittelussa. Asiakaspalvelun tulee olla kunnossa ja käyttäjän on tiedettävä, keneltä hän voi pyytää apua jätehuoltoon liittyvissä asioissa.! Yhteistyössä kiinteistönhoitoyrityksen ja jätehuoltourakoitsijan kanssa voidaan kehittää indikaattoreita ja mittareita jätehuollon tason selvittämiseksi. Mittareita voivat 212 RT-kortisto, Kortti RT RT-kortisto, Kortti RT KH-kortisto, Kortti RT s

57 olla eri jätejakeiden määrät ja jätehuollon kustannukset yhteensä sekä eri jätejakeille kohdistettuina. Isännöitsijä voi koota näistä seurantajärjestelmän, josta tietoja voidaan hyödyntää tarvittaessa. 215 Asiaa on sivuttu myös kohdassa Yhteistyö kiinteistönomistajan ja palveluntuottajan kanssa.! Kompostointi on yksi vaihtoehto jätteiden käsittelemiseen. Kiinteistö tai korttelikompostoinnissa vältytään turhilta kuljetuksilta, mutta toiminta edellyttää tilaa sekä aktiivisuutta eikä näin ollen ole välttämättä kovin realistinen vaihtoehto 216. Kasvinhoitojätteiden kompostointi voi kuitenkin tulla helpommin kysymykseen pienempien määrien ja toiminnan kausiluonteisuuden vuoksi.! Jätteiden polttoa voidaan selvittää vaihtoehtona jätteen viemiseksi kaatopaikoille. Jos jätehuoltoyritys voi tarjota polttamista yhtenä vaihtoehtona tai siihen on muuten mahdollisuuksia, niin polttaminen voi osoittautua hyväksi ratkaisuksi. Polttamalla jätteestä voidaan hyödyntää niihin sitoutunut energia ja näin vähentää muiden polttoaineiden käyttöä ja niistä aiheutuvia päästöjä. Poltettavaksi tarkoitetun jätteen hyödyntämisen edellytyksenä on toimiva lajittelujärjestelmä kiinteistöllä. Kiinteistössä suoritettava toiminta ja siitä syntyvä jäte ratkaisee pitkälti, onko jätteiden polttaminen mahdollista ja kannattavaa. 217! Pyrkiminen jätteiden vähentämiseen on kokonaisvaltainen prosessi, jossa kiinteistönhoidolla on oma osansa käyttäjien ja muiden toimijoiden ohessa. Monipuolista jätehuoltoa ja jätteiden vähentämistä koskevaa informaatiota tarjoaa esimerkiksi Pääkaupunkiseudun yhteistyövaltuuskunta YTV verkkosivuillaan Ulkoalueiden hoito ja puhtaanapito Yleistä! Ulkoalueiden hoidon ympäristövaikutuksiin voidaan vaikuttaa esimerkiksi hyväksymällä hieman alhaisempi puhtaus- tai vaatimustaso ja näin vähentää käytettävien koneiden käyttöä ja ympäristövaikutuksia. Toisaalta esimerkiksi nurmikoiden leikkuu voidaan suorittaa viikoittaisen leikkuun sijasta todellisen tarpeen mukaan eli silloin, kun nurmikon pituus ylittää sovitun rajan.! Työmenetelmiä mietittäessä huomiota voidaan kiinnittää käsi- ja konetyön osuuksiin 218. Huomioon otettavia tekijöitä ovat työn tehokkuuden ja kustannusten lisäksi työkoneiden ympäristönäkökohdat suhteessa käsityöhön.! Kaluston tulee soveltua käyttötarkoitukseensa. Työkoneita arvioitaessa tarkasteluun voidaan sisällyttää myös niistä aiheutuvat päästöt, meluhaitat ja työajot 219. Kalustolle asetettavia ympäristönäkökohtia tai vaatimuksia voivat olla muun muassa polttoaineen kulutus suhteessa saavutettavaan tulokseen, aiheutuvat pakokaasupäästöt, melu, huollettavuus ja käyttöikä. 215 Tuomela & Savolainen & Äijälä, Isännöinti. Ympäristöopas 3, s Ojala, Kestävän yhdyskunnan käsikirja, s Ojala, Kestävän yhdyskunnan käsikirja, s Lepo & Saarivuo, Ylläpidon teettäminen, s Lepo & Saarivuo, Ylläpidon teettäminen, s

58 ! Työkoneissa voidaan käyttää ympäristöystävällisiä ja luonnossa hajoavia öljyjä ainakin hydrauliikassa ja mahdollisesti laajemminkin.! 2-tahti koneita, esimerkiksi ruohonleikkureita, voidaan korvata 4-tahtikoneilla, jotka ovat hiljaisempia ja ympäristöystävällisempiä. Ulkoalueiden hoidossa voidaan käyttää osittain sähköllä toimivia koneita polttomoottorikoneiden sijasta.! Työkoneiden ajoreittien suunnittelulla on mahdollista ehkäistä tarpeettomia ajoja.! Melun ja pölyämisen vaikutuksia voidaan minimoida ajoittamalla niitä aiheuttavat toimenpiteet sopiviin vuorokauden aikoihin 220.! Käytettävien aineiden, esimerkiksi kasvinsuojelu- ja liukkaudentorjunta-aineiden valinnassa tulee ottaa huomioon niiden ympäristöystävällisyys. Päällystetyöt ja puhtaanapito! Vettä voidaan säästää ajoittamalla vettä vaativat pesut sateen jälkeen tapahtuviksi 221.! Pölyämisen estämiseksi voidaan käyttää mietoja kalsiumkarbonaatti-, magnesiumkarbonaatti- tai muita vastaavia pölyä sitovia vesiliuoksia 222.! Keräävien koneharjojen käyttö puhtaanapidossa on avoharjojen käyttöä parempi ratkaisu 223, koska näin voidaan ehkäistä muun muassa pölyämistä.! Reppupuhaltimien käytön tarpeellisuus on syytä tarkastaa ja puhaltimien käyttöä vähentää aiheutuvien meluhaittojen sekä pakokaasujen vuoksi 224. Lumityöt! Lumitöistä voidaan laatia kohdekartat, joista selviää koneella ja käsin lumesta puhdistettavat alueet, lumenkasauspaikat ja suojeltavat istutukset, aidat ja reunukset. Näin työntekijät tietävät työmenetelmät kullekin alueelle. Aurausviitoilla voidaan ehkäistä aurausvaurioita 225, koska työn suorittajat osaavat varoa suojeltavia alueita.! Syksyisin voidaan pitää lumitöiden aloituspalaveri, jossa kerrataan keskeiset toimintaohjeet ja edellisen kauden asiakaspalaute. Myös lumityöt voidaan ajoittaa mahdollisimman vähän häiriötä aiheuttaviin ajankohtiin. 226! Lumen läjittäminen tontille tai mahdollisimman lähelle on suotavaa kuljetustarpeen minimoimiseksi. Liukkauden torjunta! Liukkauden torjunnassa voidaan käyttää karhennusta tai mahdollisimman vähän ympäristöä kuormittavia aineita 227.! Hiekoituksessa voidaan käyttää ympäristöystävällisempiä hiekkalaatuja. Sepeli on hiekoitushiekkaa parempi vaihtoehto ulkoalueiden liukkaudentorjunnassa. Se voi- 220 Linsiö & Äijälä & Asikainen, Kiinteistönhoitopalvelujen tuottaminen. Ympäristöopas 4, s Linsiö & Äijälä & Asikainen, Kiinteistönhoitopalvelujen tuottaminen. Ympäristöopas 4, s Lepo & Saarivuo, Ylläpidon teettäminen, s Linsiö & Äijälä & Asikainen, Kiinteistönhoitopalvelujen tuottaminen. Ympäristöopas 4, s Linsiö & Äijälä & Asikainen, Kiinteistönhoitopalvelujen tuottaminen. Ympäristöopas 4, s Linsiö & Äijälä & Asikainen, Kiinteistönhoitopalvelujen tuottaminen. Ympäristöopas 4, s Linsiö & Äijälä & Asikainen, Kiinteistönhoitopalvelujen tuottaminen. Ympäristöopas 4, s Linsiö & Äijälä & Asikainen, Kiinteistönhoitopalvelujen tuottaminen. Ympäristöopas 4, s

59 daan märkäseuloa valmistusvaiheessa, jolloin kaikkein hienoin aines peseytyy pois. Tällöin katupölyn määrä on keväisin pienempi kuin tavallista hiekoitushiekkaa käytettäessä. 228 Kasvityöt! Luonnonvettä ja harmaata vettä on mahdollista kerätä ainakin jossain laajuudessa. Kerättyä vettä voidaan hyödyntää kasvien kastelussa.! Nurmikon leikkuujätteen voi jättää joko paikalleen pienenä silppuna tai kompostoida.! Kiinteistöllä voidaan käyttää vähän vettä, hoitoa ja ravinteita tarvitsevaa kasvillisuutta.! Luontaisen kasvillisuuden suosimiseen tulee kiinnittää huomiota viheralueiden hoidossa.! Kohteessa voidaan teettää eliölajisto- ja biotooppikartoitukset ja pyrkiä monipuolistamaan kiinteistön kasvillisuutta Kiinteistönhoidon vaikutukset Promisen ympäristöindikaattoreihin Seuraavaksi esitellään Promisen ympäristöindikaattorit (Taulukko 3). Jokaisen indikaattorin osalta on arvioitu sitä, voidaanko kyseiseen ympäristöindikaattoriin vaikuttaa kiinteistönhoidon toiminnoilla. Valintaa on perusteltu lyhyesti. Taulukko 3 Promisessa arvioitavat indikaattorit ja mahdollisuudet vaikuttaa indikaattoreihin kiinteistönhoidossa IHMISEN TERVEYS ILMANVAIHTOMÄÄRÄ Ilmanvaihtomäärä Ilmanvaihtomäärään voidaan vaikuttaa muuttamalla ilmanvaihtokoneiden säätöjä ja käyntiaikoja. Edellytyksenä hyvälle Promise-arvosanalle on myös ilmanvaihtomäärien todentaminen mittauksin. KOSTEUSVAURIOT Kosteusvaurioiden torjunta Kiinteistönhoidolla voidaan vaikuttaa kosteusvaurioiden torjuntaan huolehtimalla kaikkien tutkimusten ja kartoituksien (esim. kosteus- ja homevaurioituneen rakennuksen kuntotutkimus, vesi- ja viemärilaitteistojen kuntotutkimus, kosteusteknisten riskirakenteiden tutkimus, kylpyhuoneiden kosteuskartoitus) suorittamisesta säännöllisin väliajoin ja luomalla vaurioiden havaitsemiseen menettelytapa. Kosteusriskirakenteiden tunnistaminen Kiinteistönhoidossa on mahdollista tunnistaa kosteusriskirakenteet, mutta indikaattorin arvo määräytyy rakenteellisten ominaisuuksien perusteella, joihin kiinteistönhoidolla ei voida vaikuttaa. MATERIAALIPÄÄSTÖT Materiaalien päästöt ja pintamateriaalityypit Tähän indikaattoriin ei voida vaikuttaa kiinteistönhoidolla, koska Promisessa arvioidaan pintamateriaalien ja kalusteiden ominaisuuksia. 228 Kettunen, Helsingin Sanomissa

60 MUUT SISÄILMATEKIJÄT Radon Indikaattoriin ei voida vaikuttaa kiinteistönhoidolla, koska Promisessa arvioidaan rakenteellisia ominaisuuksia. Lämmitysjärjestelmän säätö Lämmitysjärjestelmän säätö -indikaattoriin voidaan vaikuttaa huolehtimalla perussäädön tarkistamisesta viiden vuoden välein. Ulkoilman epäpuhtaudet Ulkoilman epäpuhtaudet -indikaattoriin voidaan vaikuttaa käyttämällä suodatusluokaltaan mahdollisimman korkeatasoisia tuloilman suodattimia. LUONNONVAROJEN KÄYTTÖ ENERGIA Lämmitysenergian kulutus Kiinteistönhoidolla voidaan vaikuttaa merkittävästi lämmitysenergian kulutukseen monin eri keinoin. Kiinteistösähkön kulutus Kiinteistönhoidolla voidaan vaikuttaa merkittävästi kiinteistösähkön kulutukseen monin eri keinoin. Energianhallinta Kiinteistönhoidolla voidaan vaikuttaa energiahallintaan huolehtimalla muun muassa energiakatselmuksen suorittamisesta kolmen vuoden välein, toteuttamalla katselmuksessa ehdotetut toimenpiteet, seuraamalla energiankulutusta vähintään kuukausitasolla, tiedottamalla käyttäjiä säännöllisesti veden ja energiankulutuksesta sekä mittaamalla ja laskuttamalla lämmitysenergia käyttäjäkohtaisesti. VESI Veden kulutus Veden kulutukseen voidaan vaikuttaa kiinteistönhoidon eri toimintoja suoritettaessa esimerkiksi siivouksessa ja ulkoalueita hoidettaessa. Käyttäjäkohtainen mittaus & laskutus Käyttäjäkohtaiseen mittaukseen ja kulutukseen pohjautuvaan laskutukseen vaikuttaminen riippuu kiinteistön ominaisuuksista. Tähän käytäntöön siirtyminen saattaa olla mahdollista, jolloin indikaattoriin on mahdollista vaikuttaa kiinteistönhoidossa. MAA ei arvioida toistaiseksi MATERIAALIT ei arvioida toistaiseksi KÄYTTÖIKÄ Rakennuksen ikä Kiinteistöhoidolla ei voida suoranaisesti vaikuttaa rakennuksen ikää mittaavaan indikaattoriin, mutta välillisesti hyvin suoritetulla kiinteistönhoidolla on pitkällä aikavälillä merkitystä. Kunnossapidon suunnitelmallisuus Kunnossapidon suunnitelmallisuuteen on mahdollista vaikuttaa kiinteistönhoidolla huolehtimalla erilaisten kartoitusten ja selvitysten sekä kunnossapitosuunnitelman tekemisestä. Muuntojousto Muuntojoustoon ei voida vaikuttaa kiinteistönhoidolla. EKOLOGISET SEURAUKSET PÄÄSTÖT ILMAKEHÄÄN Kasvihuonekaasut Kasvihuonekaasujen aiheutumiseen voidaan vaikuttaa kiinteistönhoidolla energiankulutusta vähentämällä sekä valitsemalla uusiutuvilla luonnonvaroilla tai mahdollisimman puhtaalla tavalla tuotettua energiaa. Happamoittavat päästöt Kasvihuonekaasujen aiheutumiseen voidaan vaikuttaa kiinteistönhoidolla energiankulutusta vähentämällä sekä valitsemalla uusiutuvilla luonnonvaroilla tai mahdollisimman puhtaalla tavalla tuotettua energiaa. 58

61 Alailmakehän otsonia aiheuttavat päästöt Kasvihuonekaasujen aiheutumiseen voidaan vaikuttaa kiinteistönhoidolla energiankulutusta vähentämällä sekä valitsemalla uusiutuvilla luonnonvaroilla tai mahdollisimman puhtaalla tavalla tuotettua energiaa. KIINTEÄT JÄTTEET Syntypaikkalajittelu Tähän indikaattoriin on mahdollista vaikuttaa kiinteistönhoidolla huolehtimalla esimerkiksi siitä, että käytössä on sopivan kokoiset jäteastiat mahdollisimman monelle eri jätejakeelle. Jätemäärien seuranta ja laskutus Kiinteistönhoidolla voidaan vaikuttaa huolehtimalla hyvän seurannan ja aiheuttajaperusteisen laskutuksen järjestämisestä. VIEMÄRÖITÄVÄT JÄTTEET Sade- ja harmaavesien käsittely Tähän indikaattoriin ei juurikaan voida vaikuttaa kiinteistönhoidolla. Teoriassa sadeveden kerääminen ja hyödyntäminen kasteluvetenä saattaisi olla mahdollista, mutta ilman valmiita järjestelmiä se ei liene käytännössä mahdollista. Todetaan, että kiinteistönhoidolla ei voida vaikuttaa sade- ja harmaavesien käsittelyyn. TONTTIYMPÄRISTÖN MONIMUOTOISUUS Luontaisen kasvillisuuden osuus Tämän indikaattorin arvoon voidaan vaikuttaa vähän kiinteistönhoidolla kiinnittämällä huomiota luontaisen kasvillisuuden suosimiseen viheralueilla. Pääosin indikaattorin arvo määräytyy kuitenkin rakentamisvaiheessa. Eliölajien ja habitaattien lukumäärä Indikaattorin arvoon voidaan vaikuttaa kiinteistönhoidolla teettämällä eliölajisto- ja biotooppikartoitukset sekä suunnittelemalla ja toteuttamalla toimenpiteitä biodiversiteetin parantamiseksi. Monipuoliset kasvivalinnat ovat ensimmäinen parannuskeino. LIIKENTEEN YMPÄRISTÖKUORMAT kevyen liikenteen verkosto kevyttä liikennettä tukevat sosiaalitilat polkupyörien säilytys julkisen liikenteen seisakkeet julkisen liikenteen vuoroväli tietoliikenneyhteydet etäneuvottelutilat etäisyys palveluista Kaikki em. liikenteen ympäristökuormat -kategorian indikaattorit ovat sellaisia, että niiden arvo määräytyy kiinteistön sijainnin mukaan eikä niihin siten ole mahdollista vaikuttaa kiinteistönhoidolla. YMPÄRISTÖRISKIEN HALLINTA YMPÄRISTÖRISKIT TONTILLA Pilaantuneet maa-alueet Indikaattori määrittää tietoisuuden kiinteistön maa-alueen pilaantuneisuudesta. Kiinteistönhoidolla ei voida vaikuttaa indikaattorin arvoon. Pilaantumisen estäminen Kiinteistönhoidolla voidaan vaikuttaa indikaattorin arvoon huolehtimalla potentiaalisten päästölähteiden kartoittamisesta sekä luomalla menettely kohteen päästöjen havaitsemiseksi. Myös mahdollisia korjaavia toimenpiteitä on hyvä miettiä etukäteen. YMPÄRISTÖRISKIT RAKENNUKSESSA Asbesti Indikaattori määrittää tietoisuutta rakennuksessa olevasta asbestista. Tietoisuutta voidaan parantaa suorittamalla kartoituksia ja ryhtymällä mahdollisiin korjaaviin toimintoihin, joten kiinteistönhoidolla voidaan vaikuttaa indikaattorin arvoon. 59

62 Kylmäaineet Indikaattori määrittää käytettävissä olevaa tietoa rakennuksen kylmäaineista. Kylmäainetietoa voidaan lisätä suorittamalla kartoituksia ja ryhtymällä mahdollisiin korjaaviin toimintoihin, joten indikaattori liittyy kiinteistönhoidon suorittamiseen. Muut haitalliset aineet Indikaattori määrittää tietoisuutta rakennuksessa olevasta muista haitallisista aineista, joten siihen voidaan vaikuttaa suorittamalla kartoituksia ja selvityksiä ja ryhtymällä toimenpiteisiin. MUITA VAIKUTUKSIA (EI PROMISESSA TUNNISTETTUJA) Raaka-aineiden kulutus (pl. energian tuotantoon käytetty) Raaka-aineiden kulukseen voidaan vaikuttaa esimerkiksi suosimalla uudelleen käytettäviä tai pestäviä ilmanvaihtosuodattimia ja siivousvälineitä. Muiden haitallisten aineiden aiheutuminen Haitallisia aineita saattaa vapautua esimerkiksi siivouskemikaaleista. Haitallisten aineiden oikealla käsittelyllä voidaan vähentää haitallisen aineiden aiheutumista tai vapautumista. ESTEETTISET VAIKUTUKSET Pöly Pölyn syntyyn voidaan vaikuttaa monin eri tavoin ulkotöiden suorittamisessa. Melu Syntyvän melun määrään voidaan vaikuttaa eri tavoin esimerkiksi ulkotöiden suorittamisessa. Ympäristön roskaantuminen Ympäristön roskaantumista on mahdollista vähentää jätehuollon eri vaiheissa ja lian ja roskien poistolla. Tämä indikaattori liittyy läheisesti raaka-aineiden kulutukseen. Yläilmakehän otsonia tuhoavat päästöt Kiinteistönhoidolla voidaan vaikuttaa merkittävästi yläilmakehän otsonia tuhoavien päästöjen aiheutumiseen käsittelemällä kylmäaineita huolellisesti, varomalla niiden vapautumista huoltotöiden yhteydessä sekä suosimalla ympäristöystävällisiä aineita. Liitteenä olevaan Kiinteistönhoitotoiminnot ja ympäristövaikutukset -taulukkoon on tehty koonti eri kiinteistönhoidon toiminnoista ja niiden ympäristövaikutuksista. Taulukkoa on selostettu myös kohdassa 3.1 Ympäristön kannalta keskeiset kiinteistönhoidon toiminnot. 3.3 Kiinteistönomistajan oma toiminta Kiinteistönomistajan kannalta on oleellista, että organisaatiossa tehty linjaus ympäristöasioiden huomioon ottamisesta, negatiivisten vaikutusten minimoimisesta sekä jatkuvasta parantamisesta. Yksi tähän keskeisesti liittyvä asia on ympäristöpäämäärien ja tavoitteiden asettaminen. Tavoitteita voidaan asettaa organisaation eri tasoilla. Ylhäältä ohjautuvassa, perinteisessä organisaatiomallissa, yrityksen johto asettaa päämäärät ja tavoitteet, joihin muun organisaation tulee omalta osaltaan pyrkiä. Kiinteistönomistajan tavoiteasetannan tulee ulottua organisaation alimmalle tasolle asti eli yksittäistä kiinteistöä koskevaan tarkasteluun. 60

63 Kiinteistön ympäristösuoriutumiselle asetettavat tavoitteet koskettavat omistajaorganisaatiota, kiinteistönhoitopalveluyritystä ja käyttäjiä sekä muita mahdollisia tahoja. Selkeiden konkreettisten tavoitteiden ja niihin liittyvien toimenpiteiden määrittäminen auttaa muodostamaan kokonaiskäsityksen siitä, mihin kaikkiin seikkoihin toiminnassa tulee kiinnittää huomiota. Juuri tästä syystä tavoitteiden ja toimenpiteiden asettaminen onkin hyvin tärkeää yrityksen oman toiminnan parantamisessa. Ympäristösuoriutumista on mahdollista parantaa esimerkiksi luomalla siivousohjelma, asettamalla energian ja veden kulutustavoitteet sekä vertailemalla jätehuollon palveluntarjoajia. Teoksessa Ylläpidon teettäminen, ympäristöopas on esitetty esimerkkejä ylläpidon ympäristötavoitteista ja niihin liittyvistä tehtävistä. Yhteensä esimerkkitoimenpiteitä on listattu noin 100 kappaletta. Toimenpiteisiin liittyy oleellisesti myös vastuiden määrittäminen eri osapuolten kesken. Jos tavoitteena on parantaa kiinteistön Promise-luokkaa tai varautua Promise-arviointiin etukäteen, niin toimiminen on selkeää: Perehtymällä Promisessa arvioitaviin lähtötietoihin yksityiskohtaisesti ja miettimällä keinot, jolla tiettyyn kysymykseen voidaan saada oikea vastaus, kiinteistön luokitukseen voidaan vaikuttaa merkittävästi. Pidemmällä aikavälillä ensimmäinen selkeä parannustoimenpide kohteen luokituksen parantamiseksi on kiinnittää huomiota järjestelmälliseen toimintaan, johon sisältyy ensinnäkin kaikkien havaintojen, tarkastusten ja kartoituksien selkeä dokumentoiminen ja varmentaminen. Pelkkä havainnointi ilman dokumentointia ei riitä. Järjestelmällisestä toiminnasta ja dokumentoinnista organisaatio saa myös sen hyvin tärkeän hyödyn, että tieto säilyy työntekijöiden vaihtuessa. Käytännön työkalu on kiinteistön huoltokirja. Toinen parannuskeino on huolehtia Promisessa listattujen kartoitusten ja selvitysten teettämisestä, jolloin voidaan varmistua nykytilasta (ks. seuraava kappale: lähtötietojen selvittäminen). Yksi kokonaisympäristövaikutusten kannalta tärkeä asia on pyrkiä tietoisesti sellaiseen sopimussuhteeseen käyttäjän kanssa, että käyttäjä maksaa itse lämmön, sähkön ja veden kulutuksesta todellisen kulutuksen mukaisesti. Kun kustannukset kohdistuvat aiheuttajalle, käyttäjän motivaatio oman toiminnan tarkkailuun ja parantamiseen kasvaa. Oman henkilökunnan kouluttaminen ja valistaminen ympäristöasioista yleensä sekä myös yrityksen tekemistä linjauksista ja päämääristä on niin ikään yksi välttämätön välivaihe pyrittäessä kattavaan ympäristöjohtamiseen. 229 Lepo & Saarivuo, Ylläpidon teettäminen, ympäristöopas 2, Liite 3. 61

64 Lähtötietojen selvittäminen Kiinteistön ympäristösuoriutumista parannettaessa lähtötilanteen tunteminen on tärkeää. Kokonaisvaltaisen käsityksen muodostamiseksi voidaan suorittaa muun muassa seuraavia selvityksiä 230 :! Energiakatselmus (Motiva): Kohteen energiataloudellisen tilan, energiansäästömahdollisuuksien ja säästökeinojen selvittäminen.! Jätehuollon organisoinnin ja jätetaseen selvittäminen: Kiinteistön käyttäjien tarpeet ja näkemykset jätehuollosta, viranomaismääräykset, jätehuollon organisointi, keräyspisteet- ja välineet, tyhjennys- ja kuljetusnäkökohdat, logistiikka kiinteistöllä ja turvallisuusnäkökohdat. Tuloksena saadaan kiinteistökohtainen jätehuolto-ohjelma sekä raportti jätehuollon kustannuksista ja säästöpotentiaalista. Samassa yhteydessä luodaan valmiudet myös jätehuoltokustannusten kohdistamisesta käyttäjille.! Kiinteistön ylläpidon ympäristönäkökohtien ja -vaikutusten selvittäminen: Teknisten järjestelmien hoidosta, kiinteistön huollosta, siivouksesta, ulkoalueiden hoidosta sekä kunnossapidosta aiheutuvat ympäristövaikutukset. Eri tekijöitä painotetaan kiinteistötyypistä riippuen. Tarvittaessa voidaan tehdä myös:! kuntoarvio (-tutkimus): rakenteiden, rakenneosien ja järjestelmien kunto, korjaustarveja korjauskustannusennuste.! kosteusvaurioselvitys: kriittisten kohteiden paikantaminen! sisäilmaston kuntotutkimus! liikennevirtojen selvitys: kiinteistön logististen järjestelmien selvitys, johon voidaan sisällyttää kiinteistöstä riippuen esimerkiksi materiaali- ja tavaratoimituksia, paikoitustiloja ja huoltoliikennettä koskevat tiedot.! asbestikartoitus! maaperätutkimus! kiinteistön rakennushistoriallisten ja kulttuurillisten arvojen selvittäminen. Kokoavana havaintona yllä olevasta listauksesta voidaan todeta, että kyseiset selvitykset antavat erittäin kattavan tiedon kiinteistöstä. Saadut tulokset ovat myös hyvä lähtökohta Promise-arvioinnin suorittamiseen, koska valtaosaa selvitysten antamista tiedoista kysytään suoraan Promisen lähtötiedoissa. Näillä selvityksillä voidaan myös vaikuttaa tai parantaa Promisen antamaa arvosanaa, koska selvityksistä saadaan dokumentti, jota Promisessa edellytetään vastausten varmentamisessa. Järjestelmällinen dokumentointi ja varmentaminen suoritetuista kartoituksista on toinen edellytys hyvälle kiinteistön hoidolle ja luokitukselle. 230 Lepo & Saarivuo, Ylläpidon teettäminen, s

65 Promise-arviointia silmälläpitäen edellä mainittuja selvityksiä voidaan myös hieman laajentaa esimerkiksi liikennevirtojen osalta ja sisällyttämällä johonkin tarkastukseen myös kylmäaineiden kartoituksen suorittaminen. Potentiaalisten päästölähteiden kartoittamisella voidaan vähentää ympäristöriskien vaaraa Palveluntuottajan toiminta Kiinteistönhoidossa palveluyrityksen rooli ympäristöasioiden parantamiseen tähtäävässä toiminnassa on tavallaan välillinen, koska palveluyritys voi ammattitaitoisella työllään edesauttaa asiakkaitaan kiinteistönomistajia ympäristönsuojelussa. Palvelutuotannossa ympäristöystävällisen kiinteistönhoidon vaikutus asiakkaalle on konkreettinen, koska sen vaikutukset tarkoittavat usein välittömiä säästöjä ja hyötyjä. 231 Palveluntuottajan käyttämien alihankkijoiden ympäristöosaamisen tulee olla vähintään samalla tasolla kuin yrityksen oman osaamisen. Jos tämä vaatimus ei toteudu, palveluntuottajan tulee pyrkiä varmistamaan omalla laadunvalvonnallaan, että asiakkaan vaatimukset toteutuvat. Kiinteistöpalveluyrityksen onkin hyvä laatia toimintaohje alihankkijoiden toimintaa varten, jota voidaan soveltaa muun muassa yhteistyökumppaneita valittaessa. 232 Kaikissa hankinnoissa ympäristönäkökohtien tulee olla yksi hankintakriteereistä ja ne voidaan kirjata myös yrityksen mahdollisesti käyttämään hankintaohjeistukseen. Joidenkin tuotteiden, kuten siivouskemikaalien, tapauksessa ympäristövaatimusten täyttyminen voidaan varmistaa helposti hankkimalla vain ympäristömerkittyjä tuotteita 233. Muiden tuotteiden, kuten työkoneiden, osalta ympäristönäkökohtien huomioon ottamiseksi joudutaan tekemään enemmän työtä eri vaihtoehtoja verrattaessa. Hankintoja suoritettaessa apuna voidaan käyttää esimerkiksi Efektian kehittämää Hymonet-tietokantaa, joka on julkishallinnon ja yksityissektorin käyttöön luotu työkalu. Hymonettiin on kerätty tietoa eri tuotteiden ympäristöominaisuuksista ja sen avulla voidaan varmistaa ympäristönäkökohtien huomioon ottaminen hankinnoissa Kiinteistönomistajan ja palveluntuottajan yhteistyö Kiinteistön omistajan ja kiinteistöpalvelujen tuottajan mahdollisuudet vaikuttaa aiheutuviin ympäristövaikutuksiin vaihtelevat kyseessä olevan kiinteistön mukaan. Lähtötilanne voi olla hyvinkin erilainen riippuen siitä, millaisiin teknisiin ratkaisuihin kiinteistön suunnittelu- ja rakennusvaiheissa on päädytty. Yleistäen voitaneen todeta, että vanhoihin rakennuksiin, jotka eivät ole teknisesti uusien veroisia, sisältyy usein enemmän kehityspotentiaalia. 231 Linsiö & Äijälä & Asikainen, Kiinteistönhoitopalvelujen tuottaminen. Ympäristöopas 4, s Linsiö & Äijälä & Asikainen, Kiinteistönhoitopalvelujen tuottaminen. Ympäristöopas 4, s Suomessa yleisesti tunnettuja ympäristömerkkejä ovat esimerkiksi pohjoismainen Joutsen ja Euroopassa laajemmin käytössä oleva EU-kukka. 234 Hymonet tietokanta. [Online] Saatavissa: Ks. tarkempi esittely tietokannasta. 63

66 Omistaja voi asettaa palveluntuottajille monenlaisia vaikutusten vähentämiseen tähtääviä vaatimuksia muiden tavanomaisten vaatimusten lisäksi. Kiinteistönomistajan tulee olla tietoinen siitä, mitä hän voi vaatia kiinteistöpalvelujen tuottajalta. Tämä puolestaan edellyttää omaa osaamista ja tietoutta kiinteistöalan ympäristöasioista. Asetettavat vaatimukset voivat koskea vaikkapa henkilökunnan osaamista, työmenetelmiä, käytettäviä välineitä, työkoneiden ominaisuuksia ja hankintakriteereitä. Kalustoa voidaan verrata ottamalla huomioon esimerkiksi käyttöikä, energian ja veden kulutus, huollettavuus, päästöt ympäristöön ja meluimmission tuottaminen 235. Yleisemmällä tasolla palveluntuottajilta voidaan edellyttää ympäristöohjelmaa tai muuta vastaavaa selvitystä ympäristöasioiden käsittelystä. Teoksessa Ylläpidon teettäminen, ympäristöopas 2 (Lepo & Saarivuo 1999, Liite 4) on esitetty malli ympäristösuunnitelmasta, jonka tarkoitus ja tavoite on kuvata organisaation ympäristöasioiden hallinnan taso ja siihen liittyvät toimenpiteet. Suunnitelmalla voidaan osoittaa tilaajalle tai asiakkaalle organisaation kyky ja toimintatapa toteuttaa tilaus asiakkaan vaatimusten mukaisesti. Aloitteellisella toiminnalla, neuvonnalla ja tiedottamisella kiinteistönhoitoyritys voi löytää yhteistyössä kiinteistön omistajan ja käyttäjien kanssa ympäristöä parhaiten säästävät toimintamallit kiinteistön käyttömukavuuden ja toimivuuden kärsimättä. Neuvonta voi koskea myös ajanmukaisen ympäristöä säästävän teknisen laitteiston hankkimista ja korjaus-, parannus-, ja muutossuunnitelmien toteuttamista sekä tietenkin myös käyttäjien opastamista. Kiinteistönhoitoyritys voi osallistua esimerkiksi käyttäjien kouluttamiseen energiaeksperteiksi eli energiansäästön osaajiksi. 236 Kiinteistön käyttäjien kulutustottumukset sekä kiinteistönhoitohenkilökunnan motivointi energiansäästöön on keskeisellä sijalla sekä energian- ja vedenkulutuksen tason määrittämisessä että energianhallinnan ja energiansäästötoimenpiteiden onnistumisessa. Yksi tapa motivoinnin ja tiedotuksen jatkuvuus on laatia tiedotus- ja koulutusohjelma sekä käyttäjille että kiinteistönhoitohenkilökunnalle. Ympäristöasioista kertovalle tiedottamiselle voidaan asettaa kolme tavoitetta, joista jokaisen on tulee olla mukana kaikissa tiedotustoimenpiteissä. Nämä tavoitteet ovat: 1. motivointi (esim. havainnollistetaan energia- ja vesikustannusten merkitystä hoitokustannuksissa, verrataan omaa kulutustasoa muihin vastaaviin rakennuksiin) 2. vaikutusmahdollisuuksien havainnollistaminen (esim. välitetään tietoa jokapäiväisten valintojen ja tottumusten energiavaikutuksista) 235 Lepo & Saarivuo, Ylläpidon teettäminen, s Linsiö & Äijälä & Asikainen, Kiinteistönhoitopalvelujen tuottaminen. Ympäristöopas 4, s

67 3. tulosten seuranta ja palautteen antaminen (esim. saavutettujen tulosten aktiivinen ja näkyvä tiedottaminen on olennaista motivaation ylläpitämiseksi, taloudellinen merkitys). 237 Jokapäiväiseen toimintaan liittyviä asioita, joista on hyvä tiedottaa käyttäjiä ovat muun muassa seuraavat seikat 238 :! kiinteistön maksamien jätemaksujen määräytyminen jätteen lajin, laadun, määrän ja noutokertojen mukaan! kiinteistöstä kannettavien vesimaksujen määräytymisperusteet ja se miten kukin voi pienentää veden kulutusta omalta osaltaan käyttötottumuksiaan muuttamalla! huonelämpötilan muutoksista ilmoittaminen kiinteistönhoitohenkilökunnalle! tieto siitä, millaisia jätteitä voidaan kerätä kiinteistöjätteen mukana ja millaiset on toimitettava erillisiin keräyspisteisiin. Kulutuksen osalta voidaan julkaista kuukausittaista raporttia siitä, miten kiinteistö suoriutui viime jaksosta. Tämä raportti voi sisältää tiedot jätemääristä sekä veden ja energian kulutuksesta ja se soveltuu julkaistavaksi ilmoitustauluilla tai vaikkapa yrityksen tai käyttäjien intranetissä. Kiinteistönhoitosopimus Kiinteistön omistajalla on tarjouspyyntötilanteessa luonteva mahdollisuus pyytää palveluntarjoajilta selvitystä ympäristöjärjestelmästä tai mahdollisuuksista kiinteistökohtaisen ympäristösuunnitelman tekemiseen. Yksi tarjouspyynnön valintaperusteista voi ja tulee olla ympäristöasioiden hallinta ja osaaminen. Palveluntuottajan puolestaan tulee varautua tällaisia tilanteita varten valmistelemalla selvityksen ympäristöjärjestelmästään tai sen tilasta. Yksi keino palveluntarjoajien vertailuun on esimerkiksi PAVE-työkalu, jossa yhtenä arvioitavana tekijänä on palveluntarjoajien ympäristöosaaminen. Jos tarjouspyynnössä ei ole mainintaa ympäristöosaamisen huomioon ottamisesta, palveluyritys voi esittää oman osaamisensa ja mahdollisuudet ympäristömyönteisestä kehitystyöstä. Myös aloite ympäristökatselmusten tekemiseen ja kehitystyön aloittamiseen voi hyvin tulla palveluntuottajan puolelta. 239 Mahdollisimman konkreettinen sopiminen on tärkeää. Mikäli ympäristöasioita päätetään sisällyttää ja kirjata kiinteistönhoitosopimukseen, samalla tulee sopia selvät konkreettiset tavoitteet ja mittarit seurannan toteuttamiseksi. Mittarit on luonnollisesti otettava huomioon myös raportoinnissa ja muussa kanssakäymisessä. 240 Ympäristömittareiden seurannasta tulee tuottaa raportit sopimuksen mukaisesti. Ympäristömittareita voivat ol- 237 Aho et al., Asuinkerrostalojen ja toimistorakennusten energianhallinta. Opas isännöitsijöille ja kiinteistönhoitajille, s. 33 ja 51 mukaillen. 238 Linsiö & Äijälä & Asikainen, Kiinteistönhoitopalvelujen tuottaminen. Ympäristöopas 4, s Linsiö & Äijälä & Asikainen, Kiinteistönhoitopalvelujen tuottaminen. Ympäristöopas 4, s Linsiö & Äijälä & Asikainen, Kiinteistönhoitopalvelujen tuottaminen. Ympäristöopas 4, s

68 la esimerkiksi energian ja veden kulutus, sisäolosuhteisiin liittyvät mittaukset, kuten lämpötilat ja hiilidioksidipitoisuudet sekä jätemäärät. Kiinteistön omistajan ja eri palveluntarjoajien (muun muassa kiinteistönhoito- ja jätehuoltoyrityksen) kanssa pidettävissä asiakaspalavereissa tulee yhtenä kohtana olla ympäristötavoitteiden saavuttamisen arviointi 241 ja jatkotoimenpiteistä sopiminen. Kiinteistönhoitosopimus tulee laatia siten, että se tukee energian- ja veden kulutuksen vähentämistä. Tiivistäen voidaan todeta, että sopimuksissa tulee sopia erilaisista tavoitteista ja vaatimuksista, kuten sisäilman laadusta, sekä palkkiojärjestelmästä, jolla kannustetaan kulutuksen pienentämiseen. 242 Palkitseminen ja kannustavan palkkausrakenteen käyttäminen on tehokas keino motivoida eri osapuolia parempiin suorituksiin myös ympäristövaikutusten pienentämisessä. Palkitsemisjärjestelmää voidaan käyttää kaikkiin mitattavissa oleviin toimintoihin. Järjestelmän käytön edellytyksenä kuitenkin on, että toimintaa on pystyttävä mittamaan luotettavasti. Mittauksen merkitys toimintaa ohjaavana tekijänä on huomattava ja siksi mittareiden valintaan tuleekin kiinnittää riittävästi huomiota. Palkitsemisjärjestelmän käyttö on yksi kiinteistönhoitosopimuksessa sovittavista asioista. 3.4 Yhteenveto vaikuttamismahdollisuuksista Tässä raportissa on listattu useita toimenpiteitä kiinteistönhoidon ympäristövaikutusten vähentämiseksi ja kiinteistön ympäristösuoriutumisen parantamiseksi. Kaikki esitetyt parannusmahdollisuudet ja -ideat eivät ole yleispäteviä, eikä ne ole sovellettavissa kaikissa kiinteistöissä, mikä ei ole tarkoituskaan. Lisäksi osa ehdotuksista koskee kiinteistönhoidon konkreettista suorittamista ja osa edellyttää toimenpiteitä esimerkiksi kiinteistön omistajan taholta. Kolmas huomion arvoinen seikka on se, että ehdotusten merkitys ympäristön kannalta vaihtelee laajasti. Kiinteistön ympäristösuoriutumista parannettaessa tulee toimia aktiivisesti sekä käytännön toimien ympäristövaikutusten minimoimiseksi että parantaa näiden toimintojen taustalla olevia lähtökohtia ja rakenteita. Kiinteistön ympäristösuoriutumista kiinteistönhoidon toimintoja parannettaessa tulee ensisijaisesti keskittyä alla lueteltuihin yleisiin toimintaperiaatteisiin. Toimintaperiaatteet on valittu muiden joukosta siksi, että kun nämä asiat ovat järjestyksessä kiinteistönhoidon ympäristöystävälliseen suorittamiseen on olemassa hyvät edellytykset. Periaatteet tukevat sekä kiinteistön ympäristösuoriutumisen parantamista yleisesti että Promisella arvioitavan kiinteistöjen ympäristöluokituksen nostamista. 241 Tuomela & Savolainen & Äijälä, Isännöinti. Ympäristöopas 3, s Rakennusten energiatehokkuuden parantamisesta on saatavissa lisätietoja aihetta käsittelevästä oppaasta Aho et al.: Energian ja veden käyttö hallintaan. Opas kiinteistönhoitosopimuksen laatijoille Oppaassa on myös teknisten ja sopimusoikeudellisten asioiden tarkastuslista, johon tukeutuen energian ja veden kulutuksen hallinnasta voidaan sopia kiinteistönhoitosopimuksissa. 66

69 1. Järjestelmällinen toiminta ja hyvä tietämys kiinteistöstä Kiinteistön hyvä tunteminen on välttämätöntä huolellisen kiinteistönhoidon suorittamiseksi. Hyvällä tietämyksellä tarkoitetaan sitä, että kiinteistössä on suoritettu tarvittavat kartoitukset (ks. kohta 3.3 Kiinteistönomistajan oma toiminta) ja/tai että näiden kartoitusten tuottama tieto tiedetään varmasti. Järjestelmällinen toiminta ja siihen oleellisena osana liittyvä huolellinen dokumentointi varmistavat hyvän tietämyksen säilymisen. Järjestelmällinen dokumentointi on myös yksi ympäristöstandardien keskeisistä vaatimuksista. 2. Vaatimusten asettaminen Kiinteistönhoidon suorittamiselle tulee asettaa ympäristöasiat huomioon ottavia vaatimuksia. Vaatimusten asettamiseen ei vaikuta, onko kiinteistöhoito ulkoistettu vai suoritetaanko se oman organisaation toimesta. Vaatimuksia tulee asettaa kaikille toiminnoille ja toimijoille. 3. Yhteistyö osapuolten välillä Kiinteistönhoito koskettaa aina useita osapuolia, tyypillisesti ainakin omistajaa, palvelujentuottajaa ja käyttäjää. Eri osapuolta välinen yhteistyö on järjestettävä siten, että osapuolten osaaminen täydentää toisiaan. Yhteistyöhön liittyy myös kiinteistönhoidon suorittamisesta sopiminen ja mahdollisen palkkiojärjestelmän käyttöönottaminen. Kiinteistönhoitosopimuksessa on hyvä määritellä ympäristöasioihin liittyvät seikat riittävän yksityiskohtaisesti. Kiinteistönhoidon merkitys Promise-arvosanan kannalta on ratkaiseva, koska kiinteistönhoidon eri toiminnoilla voidaan vaikuttaa merkittävästä Promisen arvosanaan. Promisessa arvioitavasta 14 kategoriasta kiinteistönhoidolla voidaan vaikuttaa enemmän tai vähemmän jopa 11 kategoriaan. Vastaavasti kiinteistönhoidolla on mahdollista vaikuttaa 22/36 arvioitavasta indikaattorista. 67

70 OSA II LÄÄKETIETEELLISEN TIEDEKUNNAN KIINTEISTÖNHOIDON YMPÄRISTÖTARKASTELU 4 JOHDANTO 4.1 Tarkastelun tavoitteet ja suorittaminen Case-tarkastelun tavoitteena oli muodostaa käsitys kiinteistönhoidon käytännöntoimista sekä selvittää ympäristövaikutuksia aiheuttavat tekijät ja vaikutusten minimoimiseksi tähtäävät toimet kohdetasolla. Tarkastelun tuloksena on tarkoitus tuottaa konkreettisia toimenpide-ehdotuksia case-kohteen ympäristövaikutusten pienentämiseksi ja Promisen ympäristöluokan parantamiseksi. Case-kohdetta arvioitiin ensisijaisesti Promisen indikaattoreiden avulla. Tarkoitus oli saada suuntaa antava tulos kohteen ympäristösuoriutumisesta erityisesti sellaisten indikaattoreiden osalta, joihin kiinteistönhoidolla voidaan vaikuttaa. Tarkoituksena ei ollut suorittaa kohteessa perusteellista Promise-arviointia. 4.2 Tarkastelun kohde Case-tarkastelun kohteeksi valittiin Senaatti-kiinteistöjen omistama, Oulun yliopiston lääketieteellisen tiedekunnan käytössä oleva kiinteistö. Kohde koostuu kolmesta opetuskäytössä olevasta rakennuksesta, yhdestä selvästi pienemmästä asuinrakennuksesta ja rakenteilla olevasta uudisrakennuksesta. Tarkastelu keskittyy opetuskäytössä oleviin rakennuksiin ja painottuu Anatomian laitoksen rakennukseen (Aapistie 7), koska kyseisestä rakennuksesta on käytettävissä sähköinen huoltokirja. Eri rakennusten voitaneen kuitenkin arvioida olevan ominaisuuksiltaan suurin piirtein vastaavia. Rakennukset ovat valmistuneet vuosina ja niiden kerrosalat ovat noin m Kuva 13 Lääketieteellinen tiedekunta Kuva 14 Anatomian laitoksen sisäänkäynti 243 Kiinteistönhoitosopimus, Oulun yliopiston lääketieteellisen tiedekunnan kiinteistönhoitosopimus liitteineen. 68

71 Senaatti-kiinteistöjen ja Oulun yliopiston väliseen vuokrasopimukseen sisältyy tilat sekä niiden ylläpito ja kunnossapito. Ylläpitoon sisältyy kiinteistönhoidon ja jätehuollon järjestäminen sekä lämmitysenergia, vesi ja jätevesi. Sähköenergian, johon sisältyy sekä kiinteistösähkön että käyttäjien sähkönkulutus, Senaatti-kiinteistöt laskuttaa erikseen yliopistolta. 244 Oulun yliopisto vastaa itse siivouksen järjestämisestä, joten kiinteistönhoitoorganisaatio tai omistaja eivät ole suoranaisesti kosketuksessa siivouksen järjestämiseen tai suorittamiseen. Yliopisto huolehtii itse myös syntyvistä ongelmajätteistään ja pahvijäte paalataan Lassila & Tikanoja Oyj:n toimesta kuljetustarpeen pienentämiseksi. Kohteen kiinteistönhoidosta vastaa Lassila & Tikanoja, siivouksesta Engel Oy ja jätehuollosta Oulun Autokuljetus Oy. Lisäksi Lassila & Tikanoja teettää ulkoalueiden aurauksen ulkopuolisella alihankkijalla Oulun Yliopisto, ympäristöpolitiikka, -päämäärät ja toimintaohjeet ja ohjausryhmän kokoukset ja Oulun Yliopisto, ympäristöpolitiikka, -päämäärät ja toimintaohjeet ja ohjausryhmän kokoukset ja

72 5 TARKASTELUN LÄHTÖKOHDAT 5.1 Senaatti-kiinteistöjen ympäristöpäämäärät Senaatti-kiinteistöt julkaisi historiansa ensimmäisen yhteiskuntavastuunraportin keväällä Raportti, kuten yhteiskuntavastuuta käsittelevät raportit yleensäkin, kertoo ympäristön ja yhteiskunnan kannalta keskeiset asiat ja linjaukset yrityksestä sekä sen, miten yritys on kuormittanut ympäristöä vuonna Yhteiskuntavastuun raportti noudattaa kansainvälisesti käytössä olevaa raportointikäytäntöä, jota soveltavat myös monet muut suomalaiset yritykset. Raportissa on otettu huomioon myös kiinteistö- ja rakennusalan visio Yrityksen ympäristöstrategia korostaa ympäristöasioiden hallinnasta saatavaa kilpailuetua, Senaatti-kiinteistöjen halua olla alansa edelläkävijä, henkilökunnan osaamista, kiinteistöjen elinkaaren aikaisten ympäristövaikutusten ja kustannusten hallintaa sekä omien toimintaprosessien jatkuvaa kehittämistä yhdessä kumppaneiden kanssa. Kriittiset menestystekijät ympäristöasioissa on kiteytetty kuudeksi kohdaksi. Näistä kaikki ovat tärkeitä, mutta tämän selvityksen kannalta huomio kiinnittyy erityisesti seuraaviin seikkoihin 247 :! Lisäarvo asiakkaille. Tuotetaan lisäarvoa asiakkaille auttamalla asiakasta saavuttamaan omat ympäristötavoitteensa tuottamalla asiantuntijaratkaisuja kiinteistöjen ympäristöasioiden hallintaan.! Asiakaskumppanuus. Tunnistetaan asiakkaiden odotukset ja vaatimukset sekä toteutetaan tarvittavat toimenpiteet yhteistyössä.! Toimittajakumppanuus. Hoidetaan kiinteistöjen ylläpito ympäristösuunnitelman mukaisesti. Erityistä huomiota kiinnitetään kiinteistön energiataloudellisuuteen ja jätteiden lajitteluun sekä kierrätysmahdollisuuteen. Toteutumista seurataan. Lisäksi Senaatti-kiinteistöjen tavoitteena on saavuttaa ISO ympäristösertifikaatti lähitulevaisuudessa. Sertifiointi edellyttää nykyisen ympäristöohjelman dokumentaation laajentamista kaikki merkittävät toimintaprosessit kattavaksi ja järjestelmän seuranta- ja auditointikäytännön aloittamista. Vuodelle 2003 on määritelty kuusi ympäristötavoitetta ja niiden toteutumisen seuraamiseksi kolme keskeistä mittaria, joista yksi on ympäristöluokiteltujen kiinteistöjen lukumäärä. Senaatti-kiinteistöt on tiedostanut ja todennut mahdollisuutensa vaikuttaa kiinteistöjen käytöstä aiheutuvaan luonnonvarojen kulutukseen sekä energian tuotannosta aiheutuviin päästöihin. Niin ikään Senaatti-kiinteistöt voi vaikuttaa asiakkaidensa kulutustottumuk- 246 Senaatti-kiinteistöt, yhteiskuntavastuuraportti Tämän luvun tiedot perustuvat yhteyskuntavastuunraporttiin ellei muuta mainita. 247 Senaatti-kiinteistöt, Ympäristöstrategia. 70

73 siin muun muassa kehittämällä jätehuoltoa, tehostamalla energiankulutuksen seurantaa, taloteknisillä säädöillä ja opastamalla asiakkaitansa tilojen tehokkaaseen käyttöön. Myös kiinteistö- ja rakennusalan energiansäästöohjelman (KRESS) energiansäästötavoitteisiin pääsemiseksi etsitään uusia säästömahdollisuuksia ja -toimenpiteitä yhdessä kiinteistönhoitokumppaneiden kanssa sekä tehostetaan aiempia toimia. Erityisesti sähkön kulutuksen rajoittamiseksi asiakkaisiin suuntautuvaa tiedottamista ja käytönopastusta lisätään. Ympäristömyönteisten toimintamallien omaksumiseen Senaatti-kiinteistöt voi vaikuttaa myös sisällyttämällä ympäristöominaisuudet ja -osaamisen osaksi hankintakriteereitään sekä kehittämällä uusia toimintamalleja yhteistyössä palveluntuottajien kanssa. Kehittämishankkeilla on tarkoitus selvittää millaisia ja miten suuria kiinteistönhoidon aiheuttamat ympäristövaikutukset ovat, miten niihin voidaan vaikuttaa ja miten ne on otettavissa huomioon alan sopimuskäytännössä. Senaatti-kiinteistöt selvittää ja arvioi kumppaneidensa osaamista kiinteistöpalvelujen vertailtavuuden parantamiseksi kehitetyllä Pave-työkalulla. Ympäristö on yksi vertailussa huomioon otettava tekijä ja se jakaantuu kolmeen alakohtaan, kiinteistöpalveluyrityksen ympäristöjärjestelmän olemassaoloon, ympäristöasioiden hoidon toteuttamiseen asiakaspalveluyrityksessä ja ympäristöasioiden hoitamiseen asiakaskiinteistössä. Jokainen alakohta sisältää lukuisia kyllä/ei -tyyppisesti arvioitavia pisteytyskriteereitä, joiden painotuksiin Senaatti-kiinteistöt palvelujen ostajana voi vaikuttaa. Palveluntuottajille asetetaan siis valtakunnallisella tasolla yleisiä ympäristöasioita koskevia vaatimuksia. 248 Yhteenvetona yhteiskuntavastuunraportista ja yrityksen tekemistä linjauksista voidaan todeta, että hyvin monet keskeiset tekijät liittyvät nimenomaan kiinteistönhoitoon. Kiinteistönhoito on merkittävä osa Senaatti-kiinteistöjen liiketoimintaa, vaikka yritys ei sitä itse suoritakaan. 5.2 Oulun yliopiston ympäristöpäämäärät Oulun yliopisto on laatinut omaa toimintaansa ohjaamaan ympäristöpolitiikan, - päämäärät ja toimintaohjeet 249. Senaatti-kiinteistöjen asiakkaana yliopiston tekemillä linjauksilla on vaikutuksia Senaatti-kiinteistöjen ja eri palveluntarjoajien toimintaan ainakin pitkällä aikavälillä. Yliopisto toteaa ympäristöpolitiikassaan, että ympäristönäkökohdat otetaan huomioon tilaratkaisuissa ja kiinteistönpidossa, vesi-, energia ja jätehuollossa, hankinnoissa ja yliopiston sisällä tapahtuvassa muussa toiminnassa. Ympäristöpäämäärien yksi kohta käsittelee tiloja ja niiden käyttöä. Tässä todetaan monien muiden kuvausten lisäksi, että Yliopisto voi hankintasuunnitelmassaan, hankesuunnittelussa ja vuokrasopimuksessa 248 Ohjausryhmän kokous ja Pave-opas. 249 Oulun Yliopisto, ympäristöpolitiikka, -päämäärät ja toimintaohjeet. Tämä osa perustuu ko. lähteeseen. 71

74 asettaa Senaatti-kiinteistölle toivomuksensa myös ympäristönäkökohdista. Samassa on viittaus Senaatti-kiinteistöjen ympäristöohjeisiin ja -tavoitteisiin. Tilojen ja laitteiden käytön päämäärinä todetaan seuraavaa:! Oulun yliopiston tilakysymyksiä ratkottaessa otetaan ympäristönäkökohdat huomioon yhdessä muiden näkökohtien kanssa koko ketjussa hankesuunnitteluvaiheesta rakentamiseen ja tilojen ylläpitoon! Oulun yliopiston tilat ja ulkoalueet suunnitellaan, pidetään kunnossa ja hoidetaan suunnitelmallisesti ympäristö-, terveys- ja viihtyisyysnäkökohdat huomioon ottaen! Oulun yliopiston tilojen lämmitys ja ilmastointi hoidetaan terveys- ja viihtyvyysnäkökohdat huomioon ottaen ja energiaa säästäen! Energiataloudellisuus otetaan huomioon tiloja ja laitteita Oulun yliopistolle suunniteltaessa ja hankittaessa. Henkilökunta on tietoinen sähkönkulutuksestaan ja toimii sähköä säästäen! Oulun yliopiston tilat siivotaan ympäristöä säästäen terveys ja viihtyvyysvaatimukset huomioon ottaen! Oulun yliopiston henkilökunta on tietoinen vedenkulutuksestaan ja veden säästömahdollisuuksista ja toimii sen mukaisesti. Toimintaohjeita on annettu eri tahoille ja niistä keskeisimmät on poimittu tähän. Toimintaohjeina hallintopalveluille on määrätty, että yliopiston, Senaatti-kiinteistöjen ja muiden palvelujentuottajien välisiin tarjouspyyntöihin ja sopimuksiin kirjataan ympäristötavoitteet ja että hallintopalvelut seuraa ympäristöehtojen toteutumista. Lisäksi mahdollisuuksia ekosähköosuuden nostamiseksi ja pienienergisten laitteiden ja ratkaisujen suosimiseksi tulee selvittää. Yhdessä Senaatti-kiinteistöjen kanssa selvitetään vedenkulutus ja sen säästömahdollisuudet. Senaatti-kiinteistöille on ympäristöpolitiikassa kirjattu seuraavat toimintaohjeet 250.! Ottaa huomioon sen, mitä edellä on mainittu yhteistyöstä Hallintopalvelujen kanssa! Senaatti-kiinteistöt huolehtii ympäristöstrategiansa (toimintasuunnitelma ) noudattamisesta! Senaatti-kiinteistöt seuraa yhdessä yliopiston kanssa ympäristökriteerien ja -tavoitteiden toteutumista hankeprosessissa ja ostamissaan palveluissa! Senaatti-kiinteistöt varmistaa, että tarjouspyynnöt alihankkijoille sisältävät ympäristönäkökohdat! Senaatti-kiinteistöt laatii tilakohtaiset huoltokirjat v mennessä Linnanmaalle ja vuoteen 2010 mennessä kaikille yliopiston tiloille Oulun Yliopisto, ympäristöpolitiikka, -päämäärät ja toimintaohjeet. 251 Senaatti-kiinteistöjen arvion mukaan tilakohtaiset huoltokirjat valmistuvat Linnanmaalle vuoden 2004 aikana ja kaikkiin muihin kiinteistöihin viimeistään vuoden 2005 lopussa. Ohjausryhmän kokous

75 ! Tekeillä oleviin huoltokirjoihin sisällytetään ympäristökansio, joka sisältää muun muassa ympäristöohjelman ja tiloja seurataan huoltokirjan mukaisesti! Huoltokirjoihin lisätään ohjeet siitä, miten ympäristö otetaan huomioon ulkoalueita hoidettaessa (muun muassa lannoitteiden ja torjunta-aineiden käytön vähentäminen ja hidasliukoisten, biopohjaisten lannoitteiden ja biohajoavia torjunta-aineiden käyttö; mekaaniseen liukkauden torjuntaan siirtymisen ympäristötaloudelliset vaikutukset)! Pyrkii lisäämään pyöräparkkeja. Jäte- ja ongelmajätehuollon osalta yksiköitten yhdeksi toimintaohjeeksi on kirjattu, että ne kartoittavat ja dokumentoivat yksikköään koskevat riskit yhdessä. Hallintopalveluiden on kirjattu laativan toimenpideohjelma yliopiston jätehuollolle yhdessä Senaattikiinteistöjen kanssa. Ravintolapalveluiden osalta Hallintopalvelut ja Senaatti-kiinteistöt luovat edellytykset ravintolayrittäjälle toimia ympäristöä säästäen. 5.3 Kiinteistönhoitosopimus Kiinteistönhoitosopimus on laadittu Senaatti-kiinteistöjen ja Lassila & Tikanoja:n välillä. Raportin kannalta kiinnostavia sopimuksen liiteasiakirjoja ovat kiinteistönhoidon palvelutuotekuvaukset ja kiinteistönhoidon sopimusohjelma. Palvelutuotekuvauksessa on määritelty teknisten järjestelmien hoidon osalta ympäristötavoitteet. Tavoitteiksi on määritelty kiinteistön energiatalouden hallinta, rakenteiden, rakennusosien ja järjestelmien käyttöikien optimointi, terveellisten ja turvallisten sisäolosuhteiden luominen sekä hoito- ja huoltotoimenpiteistä ja -materiaaleista aiheutuvien haitallisten ympäristövaikutusten vähentäminen sovitussa laajuudessa. 252 Kiinteistönhoidon sopimusohjelman huomionarvoisin pääluokka on sopimuksen aikainen toiminta. Yhteistoiminnan ja laadunhallinnan varmistamiseksi sopimusohjelmassa on sovittu erilaisista keinoista. Esimerkiksi kaksi kertaa vuodessa järjestettävissä kehityskokouksissa on määrä käsitellä energiankäytön hallintaan ja sisäolosuhteiden hallinnan toimivuuteen liittyviä asioita. Sopimusohjelmassa on niin ikään määritetty laatutavoitteita sekä niiden arviointia. Tavoitteiksi on kirjattu:! kiinteistönhoitopalveluiden toimivuus ja laatu (kiinteistönhoitotehtävät, täsmällisyys, kehittäminen, toimiva yhteistyö ja raportoinnin luotettavuus)! asiakastyytyväisyys (reklamaatiot, palautteet, käyttäjätyytyväisyys)! energiankäyttö ja sisäolosuhteiden hallinta (energiataloudellinen tehokkuus lämpöja sähköenergian käytössä, sisäilman laatu)! toteutuneet ylläpitokustannukset (käyttö-, huolto-, ulkoalueiden hoito-, lämmitys-, sekä korjauskustannukset). 252 Kiinteistönhoitosopimus, Oulun yliopiston lääketieteellisen tiedekunnan kiinteistönhoitosopimus, liitteet: palvelutuotekuvaus s

76 Kolmas teoriassa keskeinen asia on erikseen mainittu ympäristöasioiden huomioon ottaminen, jossa todetaan että toimeksisaajan on noudatettava kunnallisia ohjeita ja määräyksiä sekä otettava toiminnassaan huomioon valtioneuvoston periaatepäätös ekologisesti kestävän kehityksen edistämisestä rakennus- ja kiinteistöalalla. 5.4 Kiinteistönhoidon osapuolet Case-kohteen osapuolia ja tilannetta voidaan hahmottaa aikaisemmin esitellyllä mallilla. Palveluntarjoajia on Lassila & Tikanojan lisäksi jätehuollosta vastaava Oulun Autokuljetus sekä siivouksen suorittaja Engel. Palveluntuottajalla voi olla niin ikään omia alihankkijoitaan, kuten Lassila & Tikanojalla ulkotöiden osalta onkin. Lassila & Tikanoja on vastuussa myös alihankkijoidensa koskevista menettelytavoista. Senaatti-kiinteistöjen merkittävin sidosryhmä ja toimintaan vaikuttava taho on Suomen valtio, jonka vaatimuksista johtuen Senaatti-kiinteistöillä on tärkeä rooli toimia esimerkkinä muille kiinteistö- ja rakennusalan toimijoille. Senaatti-kiinteistöjen sidosryhmiä ja toimintaympäristöä on tarkasteltu tarkemmin yhteiskuntavastuuraportissa 253. Oulun yliopiston yhtenä sidosryhmänä toimii niin ikään valtio. Muut yliopiston sidosryhmät ovat luonteeltaan melko tavanomaisia, kuten työntekijöitä tai asiakkaita, eli sellaisia, jotka ovat tunnistettavissa missä tahansa organisaatiossa. Lassila & Tikanojan sidosryhmät lienevät vastaavia sekä tyypeiltään että vaatimuksiltaan, mutta lisäksi yrityksen toimintaa ohjaa muiden asiakkaiden vaatimukset. Nämä vaatimukset vaihtelevat riippuen asiakkaasta ja esimerkiksi siitä, mitä teollisuuden alaa asiakas edustaa. Osapuolet ovat jo asettaneet toisiaan kohtaan ympäristömyönteisyyttä koskevia vaatimuksia. Yliopisto edellyttää esimerkiksi, että Senaatti-kiinteistöt kirjaa ympäristötavoitteet palveluntarjoajien kanssa tehtäviin sopimuksiin ja vastaavasti Lassila & Tikanojan alihankkijoineen tulee ottaa toiminnassaan huomioon valtioneuvoston periaatepäätös ekologisesti kestävän kehityksen edistämisestä kiinteistö- ja rakennusalalla. Lisäksi Senaatti-kiinteistöt on asettanut vaatimuksen kiinteistönhoitoliikkeiden ympäristöohjelmasta. Jatkossa kohdistettavien velvoitteiden määrä ja vaatimukset lisääntyvät varmasti. Senaatti-kiinteistöt korostaa kumppanuusajattelua ympäristöasioiden hallinnassa ja oman toimintansa kehittämisessä. Tämä tarkoittaa Senaatti-kiinteistöjen ja palveluntarjoajien yhteistyön tiivistymistä. Niin ikään Senaatti-kiinteistöt on asettanut tavoitteekseen asiakkaiden ympäristötavoitteiden tunnistamisen sekä ratkaisujen tarjoamisen ja toteuttamisen. Tärkeä osa tätä toimintaa on asiakkaille suuntautuvan opastuksen ja tiedottamisen tarjoaminen. 253 Senaatti-kiinteistöt 2003, yhteiskuntavastuuraportti 2002 s

77 Tulevaisuutta silmälläpitäen oleellinen kysymys on, mitä palveluja kukin osapuoli voi tarjota toisille heidän ympäristösuoriutumisensa parantamiseksi. Tämän tyyppistä yhteistyötä on jo aloitettu ja aiheeseen liittyviä tietoja hankittu. Esimerkiksi Senaattikiinteistöt voi tarjota Oulun yliopistolle ympäristöraporttiin tarvittavat toimitiloihin liittyvät tiedot valmiina, jolloin yliopiston ei tarvitse nähdä vaivaa tietojen kokoamisessa ja muokkaamisessa. Lähtökohtaisesti jonkin asian hoitamisen tulee kuulua sille, joka pystyy suorittamaan sen helpoiten. Tiivis yhteistyö on perusteltavissa ensinnäkin siksi, että näin päästään usein taloudellisesti ajateltuna kaikkien kannalta parhaaseen lopputulokseen ja toiseksi siksi, että jokaisen toimijan tavoite on ympäristönkin kannalta sama: ympäristövaikutusten minimoiminen. SIDOSRYHMÄT -valtio (esimerkki) S tarpeet, vaatimukset YO SIDOSRYHMÄT -valtio -työntekijät -opiskelijat - yhteistyökumppanit palvelut YMPÄRISTÖ- RAPORTTI Promise ym. L&T? S Senaatti-kiinteistöt YO Oulun yliopisto L&T Lassila & Tikanoja M muut asiakkaat E Engel A Oulun autokuljetus H Alihankkijat H E A M SIDOSRYHMÄT Kuva 15 Kiinteistönhoidon osapuolet case-tarkastelussa 75

78 5.5 Keskeisiä piirteitä kiinteistönhoidon suorittamisesta lääketieteellisessä tiedekunnassa Kohteeseen ja sen kiinteistönhoitoon tutustuttaessa kiinnitettiin huomiota muun muassa seuraaviin ympäristöasioita sivuaviin keskeisiin toimintatapoihin ja käytäntöihin:! Ilmanvaihtokoneiden suodattimet sisältävät lasikuitua ja metallia. Vanhat suodattimet joudutaan laittamaan muun sekajätteen joukkoon. Huolto ja suodattimien vaihto tehdään kerran vuodessa.! Valtaosa kohteen ilmanvaihtokoneista on vanhoja, joten niiden säätömahdollisuudet ovat käytännössä hyvin pienet. Uusien koneiden tehoa voidaan taajuusmuuttajien ansiosta säätää portaattomasti. Ilmastointia säädellään jonkin verran tarpeen mukaan, esimerkiksi luentosaleissa, joissa on myös automaattinen katkaisu kahden tunnin jälkeen. Ilmastointi- ja lämmitys- ja vesijärjestelmien säätöjä on suoritettu ainakin jossain määrin kiinteistönhoitajan toimesta tarpeen vaatiessa.! Kohteessa on vetokaappeja, joista on jatkuva puhallus ulos niissä säilytettävien vaarallisten aineiden vuoksi.! Käyttäjät ovat valittaneet kohteen sisäilman laadusta, minkä seurauksena ilmanvaihto on jatkuvasti päällä.! Kohteessa siivotaan todennäköisesti päivittäin korkeiden hygieniavaatimusten vuoksi.! Kiinteistössä kertyvä pahvi kerätään jätelavalle, joka tyhjennetään tarpeen mukaan. Keräyspahvin tyhjennysväli on siis optimaalinen eikä puolityhjiä kuljetuksia jouduta ajamaan.! Jätehuolto koskee Oulun yliopistoa ja kiinteistössä toimivaa ravintolapalvelujen tuottajaa. Senaatti-kiinteistöt on sopinut yhteistyöstä ravintolapalvelujen tuottajan kanssa.! Jätehuollon osapuolia ovat Senaatti-kiinteistöt, yliopisto, ravintolapalvelujen tuottaja ja jätehuoltoyritys). Kukin taho huolehtii joistain asioista, kuten yliopisto omista vaarallisista aineistaan ja joistain muista sekalaisista jätteistä.! Yliopisto tilaa ajoittain oman sekajätelavan, jolle kerätään esimerkiksi vanhoja tuoleja ja muuta rojua. Yliopisto hoitaa asian itsenäisesti ilman Senaatti-kiinteistöjen vaikutusta.! Kohteessa on käytössä maahan upotetut jätesäiliöt, jotka tyhjennetään 1-2 kertaa viikossa. Tyhjennysväliin vaikuttaa jätesäiliöiden koon lisäksi myös terveysnäkökohdat kuten biojätteen säilytysvaikeudet. Käytössä olevat jätesäiliöt ovat maan alla, jossa viileämpi lämpötila estää muun muassa hajuhaittojen syntymistä. Jätesäiliöiden koon sopivuudesta suhteessa tarpeeseen ei ole tietoa.! Jätteiden ja kuljetusten määrää pyritään vähentämään pahvin paalauksella ja käytössä olevalla jätepuristimella.! Nurmikoita leikataan tarpeen mukaan eli kesällä 1-2 kertaa viikossa. 76

79 ! Ulkoalueiden hoidossa käytettäville työkoneille ei ole asetettu minkäänlaisia ympäristövaatimuksia. Työn suoritukseen käytettävien koneiden konetunteja ei myöskään seurata. Toistaiseksi ei ole tietoa siitä, onko ulkoalueiden hoidossa käytettävien koneiden ajoreittejä tai toimintaa optimoitu. Optimoinnin käytännön merkitys lienee kuitenkin vähäinen ainakin ruohonleikkuun osalta, koska viheralueet ovat verrattain pieniä. Sen sijaan lumitöiden osalta optimoinnin merkitys voi olla suurempi, koska kohteeseen kuuluu melko laajoja parkkipaikkoja. Ajoreittien optimointi kannattaa kuitenkin pitää mielessä ainakin suurempien kohteiden osalta.! Puista pudonneet lehdet kuljetetaan kiinteistöltä pois syksyisin. Nurmikon leikkuujäte jätetään pienikokoisena nurmikolle.! Osa lumitöistä tehdään käsin ja osa työkoneita apuna käyttäen. Kohteessa on myös alue, jonka tulee olla puhtaana lumesta vuorokauden ympäri. Pääsääntöisesti lumet kasataan tontille.! Lassila & Tikanoja teettää ulkoalueiden auraukset ulkopuolisella yrittäjällä, jonka kanssa on tehty perussopimus lumitöiden suorittamisesta. Sopimuksessa ei ole sovittu ympäristönäkökohtiin liittyvistä vaatimuksista.! Liukkaudentorjunta on välttämätöntä ja siinä käytetään hiekan lisäksi kemikaaleja eli suolaliuosta. Keväällä hiekoitushiekka pyritään keräämään talteen kostealla säällä tai kastelemalla ennen keräystä pölyämisen ehkäisemiseksi. Hiekoitushiekkaa ei käytetä uudelleen, mutta se pyritään hyödyntämään esimerkiksi pohjarakenteissa. Lassila & Tikanoja on selvittänyt hiekan pesua ja uudelleenkäyttöä, mutta toiminta on todettu kannattamattomaksi. Hiekka pyritään keräämään pois kostella säällä tai kastelemaan pölyyntymisen estämiseksi.! Tärkein kiinteistönhoitoon liittyvä kuljetus Lassila & Tikanojan mukaan on hiekoitushiekan toimittaminen kiinteistölle. Toinen suurempia kuljetus on ilmanvaihtokoneiden suodattimien toimitus kerran vuodessa. Muita kuljetuksia ovat tietenkin jätekuljetukset sekä siivoukseen liittyvät kuljetukset. Näistä ei kuitenkaan ole tarkempaa tietoa, koska ne eivät ole Lassila & Tikanojan vastuulla.! Kohteessa ei ole kartoitettu potentiaalisia päästölähteitä tai riskejä, mutta ainakin osa niistä on tiedostettu. Järjestelmällistä dokumentaatiota tai seurantaa ei suoriteta. Potentiaalisia päästölähteitä ovat Promisessa ehdotettujen autopaikkojen, jäteastioiden ja vastaavien kohteiden lisäksi erilaiset akut, joita on käytössä muun muassa poistumistievaloissa ja varavalojärjestelmissä sekä paloilmoitinlaitteistoissa. Myös varavoimakone polttoaineineen ja teknisissä tiloissa oleva glykolitynnyri ovat erimerkkejä potentiaalisista päästölähteistä.! Kiinteistön alueella on melko runsaasti pyörätelineitä. 77

80 6 CASE-TARKASTELUN TULOKSET LÄÄKETIETEELLISESSÄ TIEDEKUNNASSA 6.1 Yleistä Case-tarkastelun tuloksia käsitellään kolmessa eri osassa. Ensin käydään läpi Promisearvioinnin tulokset, toiseksi keskitytään muihin kuin Promisessa arvioitaviin kiinteistönhoidon toimintoihin ja viimeiseksi perehdytään eri osapuolten väliseen yhteistyöhön. Kaikkien kolmen kohdan yhteydessä esitetään ehdotuksia kohteen ympäristösuoriutumisen parantamiseksi. Parannusehdotukset koskevat erityisesti case-kohdetta ja perustuvat kirjallisuustarkastelun yhteydessä esitettyyn listaukseen vaikuttamismahdollisuuksista ja Promisen indikaattoreihin. Teoreettisesta listasta on pyritty esittämään tässä yhteydessä ainoastaan sellaiset kohdat, jotka ovat nimenomaan sovellettavissa lääketieteellisen tiedekunnan tapauksessa. Turhaa toistoa suhteessa teoreettisen tarkastelun yhteydessä esitettyihin vaikuttamismahdollisuuksiin on vältetty, joten teoreettista listaakin on siis hyvä käyttää näiden parannusehdotusten rinnalla. Tässä yhteydessä ehdotuksien osalta ei pääsääntöisesti ole arvioitu sitä, kuinka realistista vaihtoehdon toteuttaminen on. Esimerkiksi alhaisemman puhtaustason hyväksyminen vähentää tarvittavaa siivousta pienentäen muun muassa energian ja veden kulutusta, mutta toisaalta tällöin sisäilman laatu saattaa laskea ja pintojen hoito ja suojaus heikentyä, joiden seurauksena saattaa aiheutua haittaa ihmisen terveydelle sekä kohteen käyttöiän lyhenemistä. Parannusehdotukset onkin esitetty osittain herättämään ajatuksia ja välittämään tietoa vaikuttamismahdollisuuksista. Konkreettisen toteuttamisen järkevyyden tai realistisuuden arviointi jää näin ollen kiinteistön omistajan tai palveluntuottajan arvioitavaksi. Promisen ominaisuuksiin kuuluu, että arvioinnin tuloksen saamiseksi jokaiselle indikaattorille on määritelty jokin arvo. Tämä tarkoittaa sitä, että yksikin arvioimatta jäävä indikaattori riittää estämään kokonaisluokan määräytymisen ja arvioinnin suorittamisen. Kaikkien arvioitavien indikaattoreiden osalta ei ollut käytettävissä tarvittavia lähtötietoja, joten näiden indikaattoreiden luokaksi oletettiin sopivaksi arvioitu luokka. Oletuksissa noudatettiin varovaisuusperiaatetta eli eri vaihtoehdoista valittiin aina huonompi vaihtoehto. Periaatetta ei kuitenkaan voitu soveltaa aivan kaikkiin kohtiin. 78

81 6.2 Promise-arviointi Arvioinnin tulokset ja arviointiin perustuvat parannusehdotukset Tarkastelun kohteena oleva lääketieteellisen tiedekunnan kiinteistö saa Promiseluokituksessa kokonaisarvosanakseen normaalia nykytasoa paremman, toiseksi alimman D-luokan. A-luokan kiinteistöjä arvioidaan olevan Suomessa 1-2 prosenttia ja B- luokkaan sijoittuvia kiinteistöjäkin vain noin 10 prosenttia. Taulukossa 4 on esitetty arviointiraportin (Liite 2) yhteenveto arvioinnin tuloksista. Yhteenvetoon on merkattu kategoriat, joihin on tehty merkittäviä oletuksia. Merkitykseltään vähäisempiä indikaattoritason oletuksia ei ole eritelty. Arvioinnin tuloksia käsitellään kategorioittain siten, että jokaisen kategorian yhteydessä arvioidaan kiinteistönhoidon merkitystä kategorian luokituksen parantamisessa ja esitetään toimenpiteitä, joiden avulla kategorian arvosanaa voidaan parantaa. Taulukko 3 Promisen tuottama yhteenveto arvioinnin tuloksista. Oulun yliopiston lääketieteellisen tiedekunnan kiinteistö sijoittuu D-luokkaan. 79