Markkinakatsaus

Transkriptio

1 Markkinakatsaus 2 8 Markkinakatsaus 2 8 Realia Group Oy 1

2 Hurjassa kiinteistösyksyssä piilee myös potentiaalia Asioilla sanotaan olevan aina kaksi puolta, niin myös näissä asumisen asioissa: yhtäältä asuntokauppa on pysähtynyt rajulla liikkeellä lokakuussa aiheuttaen asuntovarastojen kertymisen ja toisaalta se on luonut upean tarjonnan markkinoille ja runsaasti vaihtoehtoja kuluttajille. Kun uudiskohdekauppa lähtee vähenemään ja uusien kohteiden rakentamispäätöksiä lykätään tulevaisuuteen se vapauttaa kilpailukykyisiä rakennusurakoitsijoita taloyhtiöiden kasaantuneiden korjausrakentamispaineiden helpottamiseen. Kaikissa tilanteissa voi myös nähdä mahdollisuuksia. Suomalaisen asuntokauppa perustuu tarpeeseen. Kotia vaihdetaan perheessä tapahtuvien muutosten vuoksi. Entistä useampi asuu yksin ja yhä useampi aiempaa pidempään omassa kodissaan. Kodin merkitys on suuri. Kuluneen vuoden aikana olemme saaneet todeta myös asunnon arvon säilyttämisen merkityksen kasvaneen. Suomalaiset ovat entistä tarkemmin oppineet arvioimaan asumisen pitkäaikaista kokonaiskustannusta pelkän neliömyyntihinnan rinnalla. Tästä voimme kiittää etenkin tehokasta ja avointa viestintää, ammattitaitoista isännöintitoimintaa ja kiinteistönvälittäjien sekä isännöitsijöiden lisääntynyttä yhteistyötä asumisen informaation jakamiseksi omistaja-asukkaille. Mitä vuodelta 9 voi odottaa? Lähteekö patoutunut, tarvepohjainen kauppa purkautumaan? Tietenkin, mutta missä aikataulussa? Kannattaako edelleen odottaa vai etsiä erityisen edullista uudiskohdetta nyt, kun uudiskohteita valmistuu kysyntää enemmän? Pitäisikö juuri nyt vaihtaa isompaan asuntoon, kun neliöhinnat ja rahoitus ovat suhteellisen edullisia? Kaikki tämä selviää markkinakatsauksestamme. Mielenkiintoista lukuhetkeä katsauksen parissa! Risto Kyhälä toimitusjohtaja Realia Group Oy Realia Group on Suomen johtava kiinteistönvälittäjä sekä isännöintiyhtiö. Palvelemme yksityishenkilöiden lisäksi sijoittaja- ja yritysasiakkaita sekä toimitilavälityksen, manageerauksen että arvioinnin ja konsultoinnin palveluin. Alan informaation avoin tuottaminen ja tiedottaminen on keskeinen tavoitteemme. Teemme työtä suomalaisten asumisen laadun parantamiseksi. Vuosi 8 tulee piirtymään asunto- ja toimitilakaupan historian kirjoihin kaksiosaisena; alkuvuosi oli erittäin aktiivista kauppa-aikaa ja loppuvuodesta nähtiin huima pysähdys markkinoilla. Mitä tästä seuraa ja mikä siihen johti? REALIA GROUP Realia Group Oy on kiinteistönvälityksen ja kiinteistöjohtamisen palveluita tarjoava konserni, joka välittää joka neljännen suomalaisen asuntokaupan ja isännöi 1 huoneistoa Suomessa. Realia Group -konserniin kuuluvat Huoneistokeskus, SKV Kiinteistönvälitys, Huom!, SKV Isännöinti, Realia Management sekä Ober-Haus. Konserni työllistää lähes 2 kiinteistöalan ammattilaista ja sen tytäryhtiöt toimivat Suomen lisäksi Baltian maissa, Puolassa ja Ukrainassa. 2 Realia Group Oy Markkinakatsaus 2 8

3 Pankin näkökulmasta katsoen Asuntolainakannan kasvu hidastuu selvästi Useita vuosia voimakkaana jatkunut asuntolainakannan kasvu hidastuu selvästi. Alkuvuonna 8 kuluttajat nostivat asuntolainoja vielä lähes edellisvuoden tahtiin. Kesän jälkeen kasvu alkoi hiipua ja lokakuussa uusien lainojen nostot olivat lähes prosenttia alle viime vuoden lokakuun tason. Tilastokeskuksen kuluttajabarometrin mukaan kuluttajien luottamus Suomen talouteen on alentunut nopeasti ja myös luottamus omaan talouteen on heikentynyt kevään jälkeen merkittävästi. Aikomukset ottaa lainaa ovat hyvin alhaiset ja jo lähes 199-luvun alun tasolla. Lainanottoa pidetään nyt epäedullisena oman talouden kannalta ja aikomukset säästää ovat all-time-high -tasolla. Kotitalouksien luottokannan kasvu on seurannut pienellä viiveellä lainanottoaikomuksissa tapahtuneita muutoksia. Juuri nyt kasvun ja lainanottoaikomusten välinen ero on kaikkien aikojen suurin onkin syytä olettaa, että asuntoluottokannan kasvu hidastuu nopeasti seuraavien kuukausien aikana. Toisaalta on erittäin mielenkiintoista havaita, että asunnonostohalukkuus ei ole lainkaan alentunut samaa tahtia kuin lainanottohalukkuus. Asuntolainakasvun hidastumiseen vaikuttavat useat eri syyt. Merkittävin on kotitalouksien luottamuksen voimakas heikentyminen, joka johtuu jatkuvista talouteen liittyvistä huonoista uutisista. Kuluttajat tekevät nyt varoen taloudellisesti merkittäviä päätöksiään. Hintojen ja korkojen voimakas nousu on myös tehnyt asuntolainanottajista entistä harkitsevaisempia. Samaan aikaan on kuitenkin syytä todeta, että kuluttajien reaalitalous ja lainojen maksukyky ovat pysyneet hyvinä. tilanteeseen, kiinnitetään rahoituksen myöntämiseen aiempaa suurempaa huomiota. Jos asiakkaan taloustilanne ei kestä kahta lainaa pitkäaikaisesti, ei kahden asunnon omistamista rahoiteta vaan pyritään siihen, että vanha asunto myydään ennen uuden ostamista. Korkoriskiltä suojautuminen on nyt ajankohtaista. Korkotason heiluessa korkokatto tai pitkä kiinteä korko tuovat ennustettavuutta lainanhoitomenoihin. Korkokattolainojen suosio on pysynyt vakaana. Edelleen joka neljänteen lainaan otetaan korkokatto. Nordean tavoitteena on tarjota asiakkaille sopiva asuntolaina kaikissa taloustilanteissa. Kasvaneen epävarmuuden aikana pidämme asiakasneuvotteluissa esillä erityisesti korkosuojaukseen liittyviä ratkaisuja ja tarjoamme asiakkaille välineitä hallita omaa talouttaan nykyistä paremmin. Myös henkilöriskiin liittyvät kysymykset on hyvä käydä läpi asuntolainan hakutilanteessa ja varmistaa että perheen henki-, tapaturma- ja vahinkovakuutukset ovat kunnossa. Jussi Mekkonen yksikönjohtaja, kotitalousasiakkaat Nordea Pankki Suomi Oyj Vaikka työttömyys ei ole lähtenyt nousuun, on laina-asiakkaiden joukossa hieman enenevässä määrin maksuvaikeuksia. Maksuviiveessä olevien lainojen määrissä on pientä lisäystä, nousu on jatkunut jo yli vuoden. Taso on kuitenkin edelleen hyvin matala. Asuntolainojen myöntökriteereissä ei ole tapahtunut muutoksia. Asiakkaan maksukyky arvioidaan samoin perustein kuin on tehty jo vuosia. Nykyinen taloustilanne vaikuttaa toki siihen, miten esimerkiksi määräaikaisia työsuhteita tietyillä toimialoilla käsitellään kun arviota luotonhoitokyvystä tehdään. Jos asuntokauppa johtaa kahden asunnon Markkinakatsaus 2 8 Realia Group Oy 3

4 Asumisen katsaus Pääkaupunkiseutu Vuosi 8 tullaan muistamaan kahtia jakoisena asuntokauppavuotena. Ensimmäisellä vuosipuoliskolla tehtiin enemmän kauppoja kuin vastaavana ajankohtana vuonna 7. Jälkimmäisellä vuosipuoliskolla kauppalukumäärät laskivat rajusti, myyntiajat pidentyivät ja hinnat laskivat. Ensimmäisellä vuosipuoliskolla toteutettiin vielä haaveita ja unelmia; parannettiin asumisen laatua. Tämä tarkoitti usein myös asunnon ostamista ns. uudistuotannosta. Nyt, vuoden lopulla, tilanne on aivan toinen. Kansainvälisen finanssikriisin vaikutukset heijastuivat myös Suomeen. Rahan hinta nousi ja siitä aiheutuivat marginaalitason nousu sekä korkojen nousu. Taloudellinen epävarmuus sai kuluttajien luottamuksen Suomen, mutta myös omaan talouteen, heikkenemään rajusti loppusyksystä. Kuluttajat tulivat varovaisemmiksi ja harkitsevaisemmiksi. Epävarmuutta on lisännyt myös eri puolilta Suomea tulevat uutiset jopa tuhansien työpaikkojen menettämisestä. Tämä on aiheuttanut asuntokaupan hidastumisen. Asuntokauppaa tehdään nytkin. Tänäkin vuonna tullaan arviolta tekemään koko maassa noin 65. asuntokauppaa välittäjien toimesta. Se on noin 11 prosenttia vähemmän kuin vuonna 7. Synkimpinä lamavuosina asuntokauppaa tehtiin kokonaisuudessaan vähän yli. kappaletta. Pääkaupunkiseutu Kauppamäärät ja kauppojen profiili Välittäjät tekivät tammi-lokakuussa Helsingissä 7.47 kauppaa, joka on 14,7 prosenttia vähemmän kuin vastaavana ajanjaksona vuonna 7. Espoossa samat luvut olivat kauppaa, eli 6,8% vähemmän ja Vantaalla 2.13 kauppaa, joka on peräti 21,9 prosenttia vähemmän kuin vuonna 7. Hintataso keskimäärin koko Suomessa käytetyissä kerrostalohuoneistoissa on pysynyt lähes ennallaan. Muutos vuodentakaiseen hintatasoon ainoastaan n. /m 2. Käytetyissä rivitalohuoneistoissa hintataso on laskenut n. 3 /m 2 eli 1 prosentin verran. Pääkaupunkiseudulla myyjien hintaodotukset ovat olleet pitkään erittäin korkealla tasolla. Kuilu myyjän hintaodotuksen ja ostajan maksuvalmiuden välillä on aiheuttanut sen, että tarjousneuvottelut venyvät. Ostajat ovat jääneet odottamaan asuntojen hintojen laskua. Pääkaupunkiseudulla tapahtuvassa kaupankäynnissä alueelliset erot ovat suuret. Kalliossa kauppamäärät ovat pysyneet suhteellisen vakiona keväästä. Sijoittajat ostavat harkiten yksiöitä ja pieniä kaksioita. Sen sijaan Kalliossakaan kalliimmilla kohteilla ei ole ollut kysyntää. Itäisessä kantakaupungissa on paljon yksityisten sijoitusasuntoja ja paljon vuokralla asuvia nuoria. Ne ensiasunnon ostajat, joilla on vakituinen työ ja hiukan säästöjä ostavat nyt asunnon, kun hinnat ovat laskeneet ja vuokrankorotukset astuneet voimaan. Helsingissä käytettyjen kerrostaloasuntojen hinnat ovat keskimäärin pudonneet 1 /m 2. Helsingissä vanhojen kerrostaloasuntojen keskineliöhinta oli lokakuussa /m 2, kun vuotta aiemmin sama luku oli /m 2. Eteläisessä kantakaupungissa pienet ja ihan tavalliset asunnot menevät kaupaksi. Edullisia yksiöitä haetaan, mutta jos remontteja on tulossa, vastikekulujen nousuja karsastetaan. Arvokkaammat asunnot sekä uudet asunnot, joissa ei ole hintajoustoa, käyvät nyt hitaammin kaupaksi kuin aiemmin. Se, että tällä alueella 76% kaupoista on kauppahinnaltaan alle 3. kuvaa sitä, että kauppaa ei ole tehty isoista asunnoista, uudistuotannosta eikä arvoasunnoista. Itäisessä kantakaupungissa, kuten Kalliossa, hinnat ovat tällä hetkellä noin vuoden 6 tasolla. Laskua näin ollen kymmenisen prosenttia. Eteläisessä kantakaupungissa asuntojen hinnat ovat tulleet muutaman prosentin alaspäin. Vantaalla kauppaa on tehty hyväkuntoisista pienistä kerrostalo- ja rivitaloasunnoista. Isojen 197-luvun kerrostaloasuntojen myymisen este on tiedossa olevat putkiremontit. Ensiasunnon ostajia on myös liikkeellä. Ensiasunnon ostajat hakivat välillä jopa omakotitaloa, nyt haetaan jälleen kaksiota tai kolmiota. Onko palattu perinteiseen asunnon vaihtosykliin: yksiöstä kaksioon, sitten rivitaloon tai omakotitaloon? Hinnat ovat pysytelleet entisellä tasollaan. Poikkeuksena ovat Nurmijärvi ja Klaukkala, joissa kova viime vuosien hinnannousu pysähtyi. Esimerkiksi Klaukkalan hintataso, joka on noussut Länsi-Vantaan tasolle ja jopa sen yli, ei voi pysyä entisellään. Siis hintojen korjausliikettä tapahtuu. Ennuste on, että siellä hinnat tippuvat vielä 1 prosenttia. 4 Realia Group Oy Markkinakatsaus 2 8

5 Länsi-Suomi, Keski- ja Pohjois-Suomi Espoossa kysyntää on pienistä asunnoista. Perheasuntojakin kysytään, mutta ostajat edellyttävät pitkää harkinta-aikaa päätöksen tekemiseen. Nyt katsellaan rauhassa, tutustutaan Internetissä laajaan tarjontaan, käydään harkitusti näytöillä ja ennen kaikkea vertaillaan. Espoossa kerrostaloasuntojen hinnat ovat jokseenkin viime vuotisella tasolla, mutta rivitaloasuntojen hinnat ovat pudonneet noin 218 /m 2. Keskimäärin Espoon hintataso on laskenut viitisen prosenttia. Länsi-Suomi Länsi-Suomen suurissa kaupungeissa (Tampere, Turku ja Lahti) tehtiin käytettyjen asuntojen kauppoja kesä-lokakuussa 8 yhteensä kappaletta, kun edellisenä vuonna samalla ajanjaksolla tehtiin 4.21 kauppaa. Käytettyjen asuntojen kauppamäärä laski siis keskimäärin 21,9%. Keskimääräiset myyntiajat ovat pysyneet lähes ennallaan kuluvan vuoden näissä kaupungeissa, ollen noin 7 vuorokautta. Isojen ja kalliiden asuntojen kauppamäärä on laskenut suhteellisesti eniten etenkin syys-lokakuussa, kun taas pienet asunnot ovat tehneet kauppansa erittäin hyvin. Pienten asuntojen kauppaa on vilkastuttanut sijoittajien kiinnostus vuokratuottotason noustessa. Tampereella käytettyjen kerrostalo- ja rivitalohuoneistojen keskineliöhinnat ovat nousseet verrattuna viime vuoden vastaavaan jaksoon kerrostaloissa 1,3 prosenttia (keskineliöhinta 2.65 /m 2 ) ja rivitaloissa 3,2% (2.115 /m 2 ). Lahdessa vastaavien kerrostalohuoneistojen keskineliöhinnat ovat nousseet 2,5 prosenttia (1.539 /m 2 ), kun taas rivitalohuoneistojen keskineliöhinnat ovat laskeneet 1,8% (1.737 /m 2 ). Turussa käytettyjen kerrostalo- ja rivitalohuoneistojen keskineliöhinnat ovat laskeneet kerrostaloissa 3,4% (1.75 /m 2 ) ja rivitaloissa 1,8% (1.778 /m 2 ). Isoista, pääkaupunkiseudun ulkopuoleisista kaupungeista, kauppamäärän lasku on ollut vähäisintä Lahdessa, missä tarjonta on ollut vähäisempää suhteessa kysyntään. Lisäksi uuden oikoradan vaikutus vilkastuttaa kauppaa edelleen. Tähän vaikuttaa Lahden edullinen asuntojen hintataso verrattuna pääkaupunkiseutuun. Keski- ja Pohjois-Suomi Asuntomarkkinoiden käyttäytyminen Keski- ja Pohjois-Suomessa on ollut samankaltaista kuin koko maassa keskimäärin. Poikkeuksena on esimerkiksi Kajaani, jossa paperitehtaan sulkemispäätös toi epävarmuutta, mikä myös heijastui jonkin verran asuntokauppaan. Kajaanissa tehtiin kuitenkin lokakuussa kauppaa, suhteessa muihin paikkakuntiin nähden, kohtuullisen hyvin. Keski-Suomessa kauppa kävi normaalisti elokuun loppuun saakka. Kauppalukumäärät kääntyivät enemmän laskuun vasta syys- ja lokakuussa talouden epävarmuuden myötä. Kuitenkin kauppalukumäärät laskivat heinä-syyskuussa vain noin 14%, ollen vähemmän kuin valtakunnallinen keskiarvo. Jyväskylän seudun vetovoimaisuus on edesauttanut sitä, että mitään kovia laskuja ei ole tullut eikä niitä ole näköpiirissäkään. Välittäjien tekemissä kaupoissa heinä-syyskuussa Jyväskylässä käytettyjen kerrostaloasuntojen neliöhinnat olivat,7% korkeammat (vuonna /m 2 ja v /m 2 ) kuin vuonna 7 vastaavaan aikaan. Samassa ajanjaksossa käytettyjen rivitaloasuntojen hinnat nousivat Jyväskylässä 2,9%. Tänä vuonna lokakuun loppuun tehtiin Jyväskylässä 1.2 käytettyjen asuntojen kauppaa, edellisvuonna vastaava luku oli 1.254, eli laskua edellisvuoteen verrattuna on vain 4,1%. Käytettyjen kerrostalokaksioiden keskimääräinen myyntiaika välittäjien tekemissä kaupoissa on 69 vuorokautta ja rivitaloasunnoissa 63 vuorokautta. Eniten kysyntää tällä hetkellä on rivitalokolmioilla ja sijoitusasunnoilla. Sijoittajia kiinnostaa eniten keskeiset ruutukaava-alueen yksiöt ja pienet kaksiot. Sijoittajat ovat tehneet myös uudistuotantokauppoja. Halutuimmat kohteet Keski-Suomessa myydään edelleen nopeassa aikataulussa. Oulu on Suomen nopeimmin kasvavia kaupunkeja ja kaupunkiseutuja. Tyypillistä Oulun seudulle on muuttoliike, muuttovoitto ja korkea syntyvyys. Muihin suuriin kaupunkeihin verrattuna Oulussa on enemmän pientaloja. Asuntokannasta yli 7 prosenttia on rakennettu vuoden 197 jälkeen. Ydinkeskustan kaksioiden hinnat ovat Oulussa kohonneet toukokuusta lokakuuhun n. 3 /m 2 ollen tällä hetkellä n. 1.9 /m 2. Kauppalukumäärät ovat Oulussa olleet laskussa kesäkuusta alkaen. Omakotitaloissa hintojen lasku on kohdistunut vanhempiin kohteisiin. Myyntiajat kaikissa kohteissa ovat suhteellisen tasaisia ja noudattelevat valtakunnallista keskiarvoa. Tämän hetken kysyntä kohdistuu eniten n.. euron hintaisiin pientaloihin ja myös sijoittajat ovat Markkinakatsaus 2 8 Realia Group Oy 5

6 Itä-Suomi Oulussa palaamassa markkinoille. Kerrostaloasuntoihin kohdistuu tasainen kysyntä. Itä-Suomi Itä-Suomen suurimmissa kaupungeissa Lappeenrannassa, Joensuussa ja Kuopiossa kauppa kävi viime vuoden tahtiin aina kesäkuun loppuun saakka. Sen jälkeen kaupan volyymi on tasaantunut ja laskenut verrattuna viime vuoden samaan ajankohtaan. Lappeenrannassa asuntokaupan kokonaisvolyymi on tipahtanut lokakuun loppuun mennessä 11,3% verrattuna viime vuoteen, joka on huomattavasti vähemmän kuin valtakunnallinen keskiarvo. Kerrostalohuoneistojen myynti on laskenut 4,7 prosenttia, omakotitalojen 32,% ja rivitalohuoneistojen 7,2%. Asuntojen hintakehitys on ollut hyvin tasaista. Kerrostalohuoneiston neliöhinta on Lappeenrannassa keskimäärin /m 2 (+3,7% verrattuna viime vuoteen) ja rivitalohuoneiston neliöhinta on 1.79 /m 2 (+1,%). Kerrostalohuoneiston keskimääräinen myyntiaika on ollut tänä vuonna 75 vuorokautta (7 76 ) ja rivitalohuoneistojen 72 vuorokautta (7 86 ) ja omakotitalojen myyntiin on tarvittu 96 vuorokautta (7 92 ). uudiskohdekauppa on lähes puolittunut viime vuodesta. Kuopiossa asuntokaupan volyymi on tipahtanut Itä-Suomen isoimmista kaupungeista eniten, eli 19,1% verrattuna edelliseen vuoteen. Kerrostalohuoneistojen kauppa on vähentynyt 25% ja rivitalohuoneistojen 13,8%, kun taas omakotitalojen kauppa on käynyt vilkkaasti koko vuoden ja on kasvanut peräti 8,1%. Kerrostalohuoneiston keskimääräinen neliöhinta on Kuopiossa /m 2 (-1,% verrattuna viime vuoteen). Rivitalohuoneisto maksaa /m 2 (-,9%). Valmiita uusia asuntoja Kuopiossa on tällä hetkellä ainoastaan 18. Uudistuotannon kokonaismäärä on tällä hetkellä 328 asuntoa. Uudistuotantokauppa Kuopiossa noudattelee tällä hetkellä muun Suomen tilannetta. Uudiskohteista tehtiin kauppaa vielä kesäkuun loppuun saakka jopa enemmän kuin viime vuonna. Kesän jälkeen kaupankäynti on kuitenkin hiljentynyt ja nyt uudiskohteiden kauppa käy hyvin verkkaisesti. Kauppamäärä on laskenut heinä-lokakuun välisenä aikana lähes puolella viime vuoteen verrattuna. Joensuussa asuntokaupan kokonaisvolyymi on laskenut lokakuun loppuun mennessä ainoastaan 9,1%. Suurin pudotus on tapahtunut omakotitalokaupoissa, joissa koko vuoden pudotus on 25,2 prosenttia ja touko-lokakuun välisenä aikana peräti 39,8%. Kerrostalohuoneiston neliöhinta on Joensuussa / m 2, jossa on nousua viime vuoteen verrattuna 2,1%. Rivitalohuoneiston neliöhinta on /m 2 ja siinä on nousua 2,7%. Kerrostalohuoneistojen keskimääräinen myyntiaika on noin 69 vuorokautta (7 47 ), rivitalohuoneistojen 63 vuorokautta (7 57 ) ja omakotitalojen noin vuorokautta (7 ). Joensuussa uudiskohteiden kauppaa on tehty koko vuoden varsin niukasti ja viime vuoteen verrattuna vähennystä on ollut 18,8%. Heinäkuun jälkeen 6 Realia Group Oy Markkinakatsaus 2 8

7 Asuntorakentamista sopeutetaan markkinatilanteeseen Asuntorakentamisen vähentyminen kiihtyi vuoden 8 toisella neljänneksellä. Rakentamisen aloitukset asunnoilla mitattuna vähenivät edellisen vuoden vastaavaan neljännekseen verrattuna 18 prosenttia. Tammi- kesäkuussa aloitettiin noin 14. asunnon rakennustyöt, pudotuksen edellisen vuoden vastaavaan ajanjaksoon ollessa lähes 2. asuntoa. Uusien asuntojen aloitukset ovat vähentyneet merkittävästi jo vuodesta 6, jolloin Tilastokeskuksen mukaan aloitettiin yli 33.5 asunnon rakentaminen, kun vuonna 7 vastaava luku oli enää hieman yli 3. asuntoa. Vuoden 8 aloitusten määrä on pudonnut yli 4. asuntoa verrattuna vuoteen 6. Tämän vuoden aloitusten määrä jäänee 26. asunnon tasolle ennusteen vuodelle 9 ollessa vain 23. asuntoa. Myymättömien uusien kerros- ja rivitaloasuntojen suma muodostui vuoden 7 aikana, kun valmistuneita asuntoja tuli markkinoille tasaisesti joka neljänneksellä yli 3. asuntoa, kun taas vuosina 5-6 valmistuneiden asuntojen määrä vaihteli neljänneksittäin asunnon välillä. Uusien kerros- ja rivitalojen kaupan volyymi vuosina 5 7 on ollut kauppaa kuukaudessa, joten aiempina vuosina markkinat kykenivät paremmin sulattamaan valmistuneet asunnot. Tilannetta pahensi samanaikaisesti alkanut käytettyjen perheasuntojen kaupan hidastuminen ja uusien asuntolainojen koron nousu neljästä viiteen prosenttiin lokakuun 6 ja lokakuun 7 välisenä aikana. Myynnissä olevia, rakenteilla olevia huoneistoja, oli lokakuun alussa kappaletta, joista valmiiden asuntojen määrä oli 1.73 (lähde: RT). Synkimmissä kirjoituksissa myymättömien uudisasuntojen määrää on verrattu jo 199-luvun lamaa edeltäneeseen tasoon, mutta esimerkiksi vuonna 1992 myymättömiä, valmiita kerros- ja rivitaloasuntoja oli yli 15.. Uudistalokaupan pysähtyminen aiheutui käytettyjen asuntojen kaupan voimakkaasta hidastumisesta kesällä 8. Vuoden ensimmäisellä neljänneksellä suurilla talousalueilla käytettyjen asuntojen kauppa kävi vielä vilkkaasti kerrostalojen osalta. Näistä kaupoista vapautuneet kauppahinnat ylläpitivät kohtuullista kauppavolyymiä varsinkin vastaavien alueiden uudiskerrostalokohteissa. Toisen vuosineljänneksen aikana tapahtunut kauppavolyymien voimakas putoaminen, varsinkin perheasunnoissa, pysäytti siirtymisen uudiskohteisiin. Uudiskohteista erityisesti perheellisten suosimissa rivitalo-, paritalo- ja erillistalokohteissa kaupankäynti seisahtui vanhojen asuntojen myyntiaikojen pitkittyessä. Yksi tärkeimmistä hiipumisen syistä on taloudellisen epävarmuuden nopea lisääntyminen vuoden edetessä. Samalla asunnonostokyky heikkeni rahoituksen hinnan tuplaantuessa muutaman vuoden takaiselta tasolta, jolloin pitkien laina-aikojen ansiosta saatu ostopotentiaali käytettiin loppuun. Seuraava uudiskohdekauppaa vauhdittava trendi on jo nyt nähtävissä. Ostajat vertaavat asumiskustannuksia pitkällä aikavälillä; jos ostaa halvalla käytetyn asunnon on varauduttava korkeisiin asumiskustannuksiin korjaus- ja ylläpitokustannusten muodossa. Näitä kustannuksia verrataan uudiskohteen kauppahinnan ja rahoituksen kustannusten suuruuteen. Moni on huomannut, että kalliilta näyttävä uudiskohde on edullinen moneen käytettyyn asuntoon verrattuna. Tällä hetkellä myymättömien asuntojen suuri määrä voi antaa väärän kuvan tarjonnan riittävyydestä lähitulevaisuudessa. Suosituimmissa huoneistotyypeissä kaupankäynti on yhä aktiivista eikä korvaavaa tarjontaa ole vuoteen tulossa tilalle tuotannon supistuttua. Asuntokaupan taas käynnistyessä uudiskohteiden tarjonta ei tule välittömästi vastaamaan kysynnän määrään. Tämä johtuu nyt tehdyistä siirtopäätöksistä ja toteutuksen viiveestä. Siten ollen uudiskohteiden loppuessa kysyntä ohjautuu uudehkoihin käytettyihin asuntoihin, joiden hinta tulee varmasti nousemaan. Markkinakatsaus 2 8 Realia Group Oy 7

8 Vuokra-asuntomarkkinat kiinnostavat Vuokra-asuntosijoittaminen on nousemassa taas kannattavaksi sijoitusmuodoksi - myös nyt hankittavien sijoitusasuntojen osalta Viimeisen puolen vuoden aikana tapahtuneet muutokset asunto- ja rahoitusmarkkinoilla ovat muuttaneet merkittävästi vuokra-asuntoihin sijoittamisen näkymiä. Alkuvuodesta 8 asuntosijoittajilla oli todella suuria haasteita löytää oikeata yhtälöä hankittavan sijoitusasunnon riittävän tuottoasteen saavuttamiseksi. Asuntojen nimellishinnat olivat nousseet viiden vuoden aikana n. %, kun taas vuokrataso oli noussut vain 12,5 prosenttia. Pitkään kestäneissä vuokrasuhteissa vuokrataso oli jäänyt usein kymmeniä prosentteja alle markkinahintojen, kun korotuksia oli tehty sopimuksen mukaisesti elinkustannusindeksin muutoksen mukaisesti. Järkevän yhtälön aikaansaamiseksi sijoittajat joutuivat useimmiten laskemaan optimistisesti myös asuntojen arvonnousun varaan. Samaten jo valmiiksi vuokralla olleisiin asuntoihin sijoittajien oli usein tehtävä selkeä suunnitelma vuokrien tasokorotusten tekemisille, että vuokrat saataisiin markkinavuokrien tasolle lähivuosien aikana. Rajut muutokset asuntosijoittajan kannalta Kevään 8 jälkeen tapahtuneet rajut muutokset rahoitus- ja asuntomarkkinoilla ovat muuttaneet tilannetta myös asuntosijoittajan kannalta. Pitkään omistuksessa olleet sijoitusasunnot ovat olleet jo pidemmän ajan kelvollisesti tuottavia, etenkin jos vuokratason pitämisestä markkinatasolla on huolehdittu esimerkiksi tasokorotuksia tekemällä tai määrittelemällä vuokrantarkistusehdoksi muu, kuin pelkkä elinkustannusindeksin muutos. Osa vuokranantajista on siirtynyt käyttämään vuokrantarkistusehtona rakennuskustannusindeksiä ja osa on määritellyt tarkistusehdoksi esim. elinkustannusindeksi + enintään 3 prosenttia. Sijoitusmielessä hankittavien asuntojen tuottoyhtälö on parantunut alkuvuoteen verrattuna selkeästi ja näyttäisi paranevan yhä edelleen. Asuntojen hintojen nousun pysähtyminen ja reaalihintojen kääntyminen laskuun yhdessä sen kanssa, että tietyn tyyppisten vuokra-asuntojen kysyntä on noussut huomattavasti, vaikuttavat uuden sijoitusasunnon hankintaan sijoittajan kannalta positiivisesti. Oikean tyyppinen asunto oikealla paikalla antaa nyt hankittuna sijoittajalle verojen jälkeen jo selvästi yli viiden prosentin tuoton. Oleellista onkin oikean tyyppisen asunnon löytäminen. Realia Asuntovuokrauksen kokonaispalveluun kuuluukin asunnon vuokrauksen lisäksi ostotoimeksiantopalvelu, jossa Huoneistokeskuksen ja SKV Kiinteistönvälityksen välittäjät etsivät asuntovuokraajamme kanssa yhteistyössä oikean tyyppisiä sijoitusasuntoja, joista sijoittaja saa hyvän vuokratuoton. Pienet vuokra-asunnot nousussa Pienten asuntojen vuokrat jatkavat kovaa nousuvauhtia, mutta suurten asuntojen vuokrien nousu on pysähtynyt. Isoja (4 h +) asuntoja on tullut vuokrattavaksi kesästä lähtien kiihtyvään tahtiin, etenkin pääkaupunkiseudulla. Vuokramarkkinoille on tullut uutena sijoittajaryhmänä isojen asuntojen omistajat, jotka eivät ole saaneet asuntoaan kaupaksi. Myymättömien, valmiiden uudiskohteiden muuttaminen vuokra-asunnoiksi on myös kasvattanut tarjontaa. Yksiöiden ja kaksioiden kysyntä on jatkanut kasvuaan, kun taas isojen, kalliiden vuokra-asuntojen kysyntä on hiipunut. Vuokramarkkinat ovat tällä hetkellä kahtia jakautuneet: pienistä vuokra-asunnoista on huutava pula ja isoista asunnoista ylitarjontaa. Kasvukeskuksissa sijaitsevien yksiöiden ja kaksioiden vuokratasot uusissa vuokrasopimuksissa ovat nousseet vuodessa yli 1 prosenttia. Sen sijaan isojen asuntojen kasvanut tarjonta on pysäyttänyt niiden vuokratason nousun myös kasvukeskuksissa. Vuokrien tasokorotukset yleistyvät vuonna 9 Tilastokeskuksen uusin vuokratilasto kertoo vuokrien nousseen vuodessa vain 3,7%, mikä selittyy sillä, että Tilastokeskuksen aineisto pohjautuu kaikkiin voimassaoleviin vuokrasopimuksiin. Kun verrataan Tilastokeskuksen tilaston kaksioiden keskimääräisiä neliövuokria tällä hetkellä vuokrattavana olevien kaksioiden keskimääräisiin neliövuokriin, huomataan että pääkaupunkiseudulla erot ovat huikeat; Helsingissä 76%, Espoossa 45% ja Vantaalla 29%. Myös muissa kasvukeskuksissa erot ovat kovia, kuten seuraava taulukko osoittaa. 8 Realia Group Oy Markkinakatsaus 2 8

9 25, Vuokrapyyntöjen ja tilastovuokrien vertailu 11/8, 15, 1, 5,, Vuokrapyyntö /m 2 /kk Tilastovuokra /m 2 /kk Helsinki Espoo Vantaa Jyväskylä Kuopio Tampere Oulu Turku Lahti,12 15, 13,62 13,18 12,77 12,47 12,28 11,49 9,84 11,44 1,62 1,52 9,41 8,57 9,96 8,71 9,12 8,84 Lähde: Oikotie.fi ja Tilastokeskus Edellä oleva taulukko tukee näkemystä, että suuressa osassa asuntoja nykyiset vuokrat ovat jääneet kauas markkinavuokratasosta. Tilastokeskuksen tilastoissa on mukana paljon asuntoja, joista ei haetakaan korkeinta mahdollista vuokraa, kuten esimerkiksi kaupungin omistamat vuokra-asunnot sekä muutkin aravarahoitteiset asunnot, mutta niiden osuus ei yksin selitä huimaa eroa neliöhintojen välillä. Pitkien vuokrasuhteiden on pääosin korotettu viime vuosina vain elinkustannusindeksin muutosta vastaavasti. Eli käytännössä korotukset ovat olleet viiden viime vuoden aikana keskimäärin alle 1,5% vuodessa, kun asuntojen hinnat ovat nousseet keskimäärin 7,6% ja kiinteistöjen ylläpitokulut keskimäärin 4,5% vuodessa. Tämä kehitys ajaa väistämättä siihen, että vuokranantajat tulevat tekemään pitkäkestoisiin vuokrasopimuksiin tasokorotuksia. Vuokranantajalla on mahdollisuus korottaa voimassa olevien sopimusten mukaisia vuokria hyvän vuokratavan mukaan enintään 15 prosentilla vuodessa, mikäli esimerkiksi kustannustasopaineet sitä vaativat. Asumisen kustannukset yhä nousussa Tilastokeskuksen mukaan kerrostaloyhtiöiden hoitokulut nousivat vuonna 7 keskimäärin 7,4%. Hoito- ja korjauskulujen nousu on jatkunut myös vuonna 8 edellisvuoden tasolla. Hoitokulut ovat nousemassa myös vuodelle 9 keskimäärin 8-1%, johtuen mm. energiahintojen voimakkaasta kohoamisesta, kasvavasta korjaustarpeesta sekä taloyhtiöiden hankkimiin palveluihin liittyvien alojen palkkaratkaisuista. Suurimmat menoerät asunto-osakeyhtiöille ovat lämmitys (23%) ja korjaustoiminta (24%). Kustannuspaineiden johdosta ammattimaisen isännöinnin merkitys taloyhtiöiden energia-asioiden optimoimisessa ja oikea-aikaisen korjaustoiminnan toteuttamisessa korostuvat tulevina vuosina entisestään. Talouden taantuma on mahdollisuus taloyhtiöiden korjaushankkeille Asuntomarkkinoiden tilanne, jossa uudisrakentamishankkeita on pysäytetty, vapauttaa resursseja korjausrakentamiseen. Urakoitsijoiden parempi saatavuus tulee helpottamaan taloyhtiöiden korjaustoiminnan läpiviemistä vuonna 9. Loka-marraskuu on jo osoittanut, että vuoden 9 korjaushankkeisiin taloyhtiöt tulevat saamaan edellisvuosia enemmän tarjouksia ja hinnat laskevat. Uudisrakentamisen hektisenä aikana taloyhtiöiden oli vaikea löytää omiin korjaushankkeisiinsa tekijöitä ja nyt uudistuotannon vähennyttyä urakoitsijat pyrkivät korjaushankkeilla aktiivisesti varmistamaan työkantaansa. Vuoden 9 korjaushankkeiden toteutuksissa on kuitenkin hyvä varmistaa, että urakoitsijalla on kokemusta myös korjausrakentamisesta. SKV Isännöinti panostaa voimakkaasti omien asi- Markkinakatsaus 2 8 Realia Group Oy 9

10 Asumisen tulevaisuudesta akkaidensa korjaustoiminnan laadukkaaseen läpiviemiseen. Isännöintimme apuna on jo kolme teknistä palvelukeskusta, Helsingissä, Hämeenlinnassa ja Tampereella. Oman osaamisen lisäksi SKV Isännöinti on tehnyt yhteistyösopimuksen Insinööritoimisto Mikko Vahasen kanssa. Omilla palvelukeskuksilla ja tehdyllä yhteistyösopimuksella asiakasyhtiöille voidaan tarjota korjaushankkeiden läpiviemiseen alan paras osaaminen. Taloyhtiöiden korjaustoiminta tulee lähivuosina kasvamaan selkeästi mm. julkisivukorjausten jatkuessa ja linjasaneerausten määrän kasvaessa. Energiatodistukset käyttöön 9 Energiatodistukset tulevat vuoden 9 alusta pakollisiksi kaikille yli 6 huoneiston taloyhtiöille. SKV Isännöinnin hoitamien kohteiden osalta energiatodistusten laadinta on hyvässä vauhdissa ja vuoden vaihteessa energiatodistukset ovat ajan tasalla kaikissa SKV Isännöinnin kohteissa. SKV Isännöinti tuottaa taloyhtiöiden energiatodistuksia omien ammattilaisten lisäksi yhteistyössä Raksystems Anticimexin kanssa. Suomessa asunto-osakeyhtiöt ovat vasta heräämässä energiatodistuksen laatimiseen. Loppuvuonna energiatodistusta kiireellä tilaavan taloyhtiön on vaikea löytää osaava tekijä, kun pääosa koko Suomen asuntokannasta on yhtä aikaa työn alla. Aikarajoissa pysyminen tulee olemaan monelle haaste ja kysyntäpiikki aiheuttanee vuoden viimeisille tilaajille ylimääräisiä kustannuksia. Uusi asunto-osakeyhtiölaki voimaan 1 Tuleva vuosi 9 on valmistautumista uuteen asunto-osakeyhtiölakiin. Uuden asunto-osakeyhtiölain tavoitteena on, että asuminen voitaisiin järjestää mahdollisimman taloudellisesti ja turvallisesti sekä riittävän ennakoitavalla tavalla. Keskeisiä muutoksia entiseen lakiin on rakennuksen kunnon ilmoittamisvelvollisuus osakkeenomistajille yhtiökokouksessa. Taloyhtiön kuntoarvioita on tehty vasta murto-osaan suomalaista asuntoosakeyhtiökantaa. Tulevaisuuden haaste on saada kaikkiin asiakasyhtiöihimme osakkaita palveleva arvio korjaustarpeesta. Taloyhtiön hallitus on tässä avainasemassa. SKV Isännöinnissä on järjestetty kysely osakkaille, jotka näin voivat vaivattomasti netissä antaa palautetta taloyhtiön hoitoon liittyvistä asioista. Tekniset palvelukeskukset tarjoavat korjaustarpeen selvittämistä osana palveluamme. Uudella lailla selvennetään menettelytapoja ja eri osapuolten vastuuta tavalla, jonka oletetaan vähentävän yhtiön sisäisiä riitoja. Pari sanaa tulevaisuudesta Vuoden 8 loppu tulee olemaan kauppamäärältään erittäin vaatimaton yleisestä talouden epävarmuudesta johtuen. Ensi vuosi on lisäksi erittäin vaikeasti ennustettava, koska monella paikkakunnalla paikalliset asuntomarkkinat reagoivat voimakkaasti mm. paikkakunnan työllisyystilanteeseen. Kuinka pitkä ja syvä taantumasta Suomen kohdalla tulee, ei tiedetä. Joka tapauksessa muuttovilkkaus pääkaupunkiseudulle jatkuu. Muutto kohdistuu etenkin pääkaupunkiseudun kehyskuntiin. Tämän voi todeta esimerkiksi Keravan asuntokaupan vilkkaudesta. Asuntokauppa tulee olemaan koko loppuvuoden ja vuoden 9 alkuvuoden ajan vuotta 7 reilusti alemmalla tasolla. Sijoittajat ovat edelleenkin halukkaita ostamaan pieniä asuntoja hyvistä taloyhtiöistä. Pörssikurssien vaihtelut, säästämisen kiinnostavuus ja vuokratuottojen mahdollisuudet ovat lisänneet asuntosijoittamisen suosiota. Myös nämä tekijät vaikuttavat osaltaan asuntokaupan aktiivisuuteen. Asuntokaupan vuodenvaihteen aika on normaalissakin taloudellisessa tilanteessa erittäin rauhallinen. Näin ollen kaupan vilkastumista ei ole ihan lyhyellä tähtäimellä näköpiirissä. Loppuvuoden osalta menemme tasaista tahtia hiipuviin markkinoihin. Kauppalukumäärät tulevat jäämään tämän vuoden loppupuoliskolla reilusti alle viime vuoden tason. Kauppaa tehdään eniten pienissä asunnoissa. Ennuste vuodelle 9 on, että jäämme kauppavolyymissa noin prosenttia alemmalle tasolle kuin vuonna 8. Tämän volyymipienennyksen saa aikaan jo uudistuotannon kauppamäärien voimakas vähentyminen. Uudistuotannon aloitusten määrä tulee tyrehtymään olennaisesti, mikä lisää parin vuoden periodilla painetta käytettyjen asuntojen kysyntään. 1 Realia Group Oy Markkinakatsaus 2 8