22 JULKISIVU- HYVÄ HANKE- 6SUUNNITELMA ON ONNISTUNEEN LINJAREMONTIN EDELLYTYS. KORJAUS voidaan tehdä rakennuksen ilmettä muuttaen tai säilyttäen

Transkriptio

1 LUJA-YHTIÖIDEN SIDOSRYHMÄLEHTI 1/2010 DI Pekka Korhonen, DI Vilho Pekkala, Vahanen Oy 22 JULKISIVU- KORJAUS voidaan tehdä rakennuksen ilmettä muuttaen tai säilyttäen HYVÄ HANKE- 6SUUNNITELMA ON ONNISTUNEEN LINJAREMONTIN EDELLYTYS

2 Sisällys PUTKIREMONTIN TEKOTAPA VAIKUTTAA KUSTANNUKSIIN JA AIKATAULUUN HOIDON LAIMINLYÖNTI VIE KIINTEISTÖLTÄ ARVON RASKAALLA REMONTILLA UUDISTUNUT TALO LUJATALO KORJAA KUNNIAKKAAN KAARTIN PATALJOONAN KASARMIN MUSEOVIRASTO VAALII KULTTUURI- PERINTÖÄMME Kulutusseuranta avain kiinteistön energianhallintaan Pääkirjoitus... 3 ToimitusjohtajaGallup... 4 Hyvä hankesuunnitelma on onnistuneen linjaremontin edellytys... 6 Samoilla pölyillä uusi keittiö... 9 Asukkaat haluavat tietää, mitä talossa tapahtuu Putkiremontin tekotapa vaikuttaa kustannuksiin ja aikatauluun Lujat arvot Hoidon laiminlyönti vie kiinteistöltä arvon.. 14 Fesconilla monia julkisivuvaihtoehtoja Raskaalla remontilla uudistunut talo Linjasaneeraustyömailla nopeus on valttia Julkisivukorjaus voidaan tehdä rakennuksen ilmettä muuttaen tai säilyttäen Lujatalo korjaa kunniakkaan kaartin pataljoonan kasarmin Museovirasto vaalii kulttuuriperintöämme Energiatehokkaampia rakennuksia betonista Kulutusseuranta - avain kiinteistön energianhallintaan Korjausrakentamisen yhteyshenkilöt Lujatalossa Liian suuria riskejä ja velkoja vältetään Uudistamme ja kehitämme Johtamistapa on osallistuva Asiakas on avainasemassa Tehokkuus ja kannattavuus on elinehto

3 Miten korjausvelka Velkahan on maksettava, eikös juu Jokainen auton ostaja tietää, että autossa on suoritettava määräaikaishuollot. Valmistaja antaa niistä suositukset ja niitä noudatetaan. Jokainen myös tietää, että vanhemmassa autossa on suoritettava peruskorjauksia, koska auto ei muuten toimi. Rakennuksen huolto on periaatteessa samanlaista, mutta se jätetään mielellään tekemättä, koska rakennus ei lakkaa toimimasta, vaikka korjauksia ei tehtäisikään. Näin rakennukseen alkaa syntyä niin sanottua korjausvelkaa. Velka taas on asia, jonka kaikki tietävät ennemmin tai myöhemmin lankeavan maksettavaksi. Mikäli vuosittaisia korkojakaan (vuosihuolto) ei makseta, velkataakka kertyy vähitellen kohtuuttomaksi. Rakennus tarvitsee vuosittaisen huoltotarkastuksen ja ylläpitokorjaukset. Isompi peruskorjaus tarvitaan rakennusosista riippuen vuoden välein. Suomen rakennuskannasta 80 % on rakennettu sodan jälkeen ja on peruskorjausiässä. Miksi kuitenkin korjausvelkaa Suomen kiinteistöissä kerrytetään jatkuvasti? Ajoissa otettu lääke parantaa taudin Huollon ja korjauksen eräs piirre on se, että se maksaa. Kuitenkin pieni hoitotoimenpide ajoissa saattaa estää suuren remontin myöhemmin. Ajoissa otettu lääke parantaa taudin, joka valloilleen päästyään saattaa edellyttää hevoskuuria. Koska rakenteiden vanheneminen ei tapahdu hetkessä, huoltoa tai korjausta voidaan vuodesta toiseen ajatella siirrettävän ensi vuoteen. Näin korjausvelka pääsee hiipien alulle, kunnes pienen korjauksen sijasta edessä onkin suuri korjaus ja mahdollisesti terveyshaittojakin kaupan päälle. Erityisen helposti näin näyttää käyvän julkisten rakennusten kohdalla. Julkiselle rahalle on monta reikää ja ottajaa ja erityisen syntyy? helppoa näyttää olevan luopua rakennusten korjaamisesta. Rahaa jatkuvasti sukanvarteen Korjauksiin liittyvä päätöksenteko ja rahoitus on usein ongelmallista myös taloyhtiöissä. Kun rakennuksen omistaja on sama kuin käyttäjä, löytyy yhtiökokouk- sista aina joukko, joka haluaa vastikkeen alas ja korjaukset siirrettäväksi tulevaisuuteen. Korjausta varten pitäisikin kerätä rahaa jatkuvasti heti talon valmistumisesta lähtien, jotta korjauksista voitaisiin päättää tarpeen eikä rahoituksen perusteella. Samalla tavalla myös julkisessa taloudessa pitäisi varata riittävä korjausraha vuodesta toiseen. Toimitilarakennuksissa rakennuksen omistaja ja käyttäjä ei useinkaan enää ole sama. Tämä ehkä helpottaa tulevaisuudessa rakennusten kunnossapitoa. Vuokralainen haluaa hyvän tilan käyttöönsä ja omistaja joutuu kilpailemaan pidemmän päälle vuokralaisista. Tällöin rakennuksen korjaamiseen ei enää suhtauduta niin vastahakoisesti. Lujaa apua Korjausvelkaa siis on Suomessa paljon. Sen vuoksi olemme halunneet tehdä Kerro nettisivujemme gallupissa oma mielipiteesi Suomen rakennusvelasta! tästä LujaViestin numerosta korjausnumeron, jossa on kirjoituksia sekä ulkopuolisilta että Lujan asiantuntijoilta. Luja on rakennusalan konserni, josta löytyy apu koko rakentamisen kaareen: energiatehokkaaseen uudisrakentamiseen, vanhojen kiinteistöjen korjaamiseen sekä huoltoon ja ylläpitoon. Ammattitaitoisia tekijöitä siis on ja onneksi korjausvelan maksamiseenkin on avustusta löytynyt. Valtion taloyhtiöille myöntämät korjaus- ja energia-avustukset ovat vauhdittaneet kiinteistöjemme korjausta. Tuoreen isännöitsijätutkimuksen mukaan peräti puolet isännöitsijöistä ilmoittaa, että heidän kohteissaan tullaan tekemään korjauksia vuonna Myös uudisrakentamisen energiatehokkuus etenee suurin harppauksin maailmanlaajuisten päästötavoitteiden ja rakentamiseen liittyvien uusien asetusten ja normivaatimusten myötä. Uudet rakentamismenetelmät ovat myös elinkaareltaan pitkäkestoisempia kuin vanhat. Toivottavasti näillä toimenpiteillä saadaan vähitellen uuden korjausvelan syntyminen loppumaan. Hannu Isotalo Hallituksen puheenjohtaja Edellisen nettigallupin vastaukset Mikä on mielestäsi yrityksiin eniten vaikuttava kehitystrendi Suomessa? Globalisaatio...37 % Väestön keskittyminen kasvukeskuksiin...26 % Väestön vanheneminen...22 % Digitalisoituminen...15 % (vastauksia 68 kpl) Pääkirjoitus 3

4 Kiinteistöt Lujaan kuntoon! Kiinteistön kunnolla on suora yhteys käyttäjien viihtyvyyteen. Siistissä ja teknisesti hyvin toimivassa talossa on mukava asua ja toimia. Hyväkuntoisen talon maine lisää sen arvoa ja saattaa heijastua myös mukavina naapureina! Kiinteistön korjaustarve on aina yksilöllinen ja jokaisen talon osalta tarve on erikseen kartoitettava. Myös omistajien tahtotila, joka asunto-osakeyhtiöissä tarkoittaa yleensä asukasta, on määritettävä. Onnistuneessa korjausprojektissa erityisesti osaavan isännöitsijän ja taloyhtiön hallituksen rooli on merkittävä. Lujatalon korjausrakentamisen volyymi ylitti viime vuonna 100 miljoonan euron maagisen rajan. Yhtiömme on Suomen suurimpia korjausrakentajia. Kokemustakin on tältä rakentamisen vaativalta saralta kertynyt jo 25 vuoden ajalta. Asiakkaat ovat osoittaneet luottamuksensa ryhtymällä kanssamme yhteistyöhön. Pyrimme osoittautumaan tämän luottamuksen arvoiseksi laittamalla itsemme, ammattitaitomme ja osaamisemme likoon. Korjausrakentaminen on viimeisen päälle palveluliiketoimintaa! Tapio Pitkänen Lujatalo Oy Talonrakennus Aina ei pelkkä pakkeli riitä... Julkisivu on talon kasvot, joihin kannattaa panostaa. Aina ei pelkkä pakkeli riitä, vaan korjaustarpeen tullessa eteen, kannattaa harkita samalla rakennuksen lisälämmöneristystä. Ulkonäöllisesti ja teknisesti onnistunut korjaus nostaa myös asuntojen arvoa edellyttäen tietenkin, että korjaus on toteutettu onnistuneesti. Julkisivukorjaus on taloyhtiölle hallitukselle ja sen osakkaille yleensä kerran elämässä tapahtuva hanke. Jokainen osakas haluaakin sen onnistuvan hyvin. Isojen hankepäätösten läpivienti on usein kuitenkin vaikea prosessi, jossa tuotteiden ja urakoitsijan valintaan vaikuttaa valitettavan voimakkaasti hinta. Julkisivukorjaus on kuitenkin yksi arimmista työvaiheista. Jokainen korjauskohde on yksilöllinen, projektit tehdään nopealla aikataululla, säiden armoilla ja ihmisten keskellä. Tämän haastavan työn hallinnassa auttaa vain kokemus: tarvitaan ammattitaitoiset suunnittelijat, valvojat ja urakoitsijat sekä varmasti toimivat tuotteet, jotka on suunniteltu pohjoisen oloihin ja joiden toiminnasta on pitkäaikainen kokemus. Me Fesconilla tarjoamme projekteihin 25 vuoden kokemuksella tehtyjä kuivatuotteita ja annamme samalla rakentajalle ja suunnittelijalle käyttöön kaiken sinä aikana kertyneen tietomme julkisivukorjauksista. Sen tiedon arvoa voi olla vaikea rahassa mitata. Kimmo Peltola Fescon Oy Kuivatuoteteollisuus 4

5 Aktiivisesti passiivituotteita Energiatehokas rakentaminen voidaan ulottaa kaikkiin rakentamisen muotoihin: uudisrakentamiseen ja talojen peruskorjauksiin, kerrostalo- ja pientalorakentamiseen. Pitkään oli vallalla käsitys, ettei vanhoja kerrostaloja voi korjata matalaenergisiksi tai peräti passiivitaloiksi. Näin kuitenkin on jo tehty Euroopassa ja sama kehitys on nähtävissä Suomessa. Valtiovalta vauhdittaa kehitystä kiristämällä asteittain rakentamiseen liittyviä määräyksiä ja normeja. Rakenteiden lämmönläpäisykertoimet eli U-arvot kiristyivät vuoden 2010 alusta lähtien ja seuraava kiristyminen on odotettavissa vuodelle Meille rakennusaineteollisuudessa työskenteleville on heitetty haaste uusien matalaenergiarakentamiseen soveltuvien tuotteiden kehittämisestä. Lujabetoni on tämän haasteen ottanut vastaan jo vuosia sitten. Olemme tuoneet markkinoille parin kolmen viime vuoden aikana kymmenkunta järeän sarjan tuotetta energiatehokkaaseen rakentamiseen. Pystymme tarjoamaan valmiit passiivienergiaratkaisut sekä ammattilaisille että pienrakentajalle. Siirrymmekin jo kohti nollaenergiarakentamista muun teollisuuden kehittäessä vielä passiivienergiarakenteita. Nollaenergiarakentaminen tarkoittaa sitä, että rakennuksessa tuotetaan energiaa esimerkiksi aurinkopaneelien avulla niin, että vuosittainen nettoenergian käyttö on nolla. Mikko Isotalo Lujabetoni Oy Betoniteollisuus ToimitusjohtajaGallup Hyvällä kiinteistöhoidolla lisää ikää ja energiasäästöä Ammattimaisella kiinteistöhoidolla on suuri merkitys kiinteistön arvon säilymiseen. Hyvin huollettu kiinteistö on omistajalleen pitkällä aikavälillä aina energiatehokkain ja taloudellisin vaihtoehto. Huollon pitää olla aktiivinen ja seurata kiinteistössä tapahtuvia muutoksia ja reagoida niihin tarpeen mukaan. Tämä onnistuu parhaiten tiiviissä yhteistyössä käyttäjän kanssa. Systemaattisen seurannan kautta voidaan löytää ongelmat ajoissa, kuten esimerkiksi energiavuotokohdat. Yhdessä Lujapalvelujen kanssa kiinteistönomistajat voivat vähentää lämmitys- ja energiakulujaan merkittävästi. Olemme panostaneet energianhallinnan osaamiseemme ja kasvatamme sitä jatkuvasti myös tulevaisuudessa. Olemme sekä palkanneet uutta henkilöstöä että lisänneet olemassa olevien työntekijöidemme tietotaitoa koulutuksin. Henkilöstön ammattitaidon jatkuvan lisääntymisen kautta toteutamme strategiaamme Enemmän yritystä tilasi hyväksi Johan Mild Lujapalvelut Oy Kiinteistö- ja siivouspalvelut 5

6 Kaikkien osapuolten hyvän suunnittelutyön ansiosta pystyimme luovuttamaan jokaisen asunnon täysin aikataulussa. Isännöitsijä Aarne Laine Myllypuron Kiinteistöhuolto Oy:stä sai linjaremontin tulikasteen, kun As Oy Säästömyllyn kuudessa asuinkerrostalossa tehtiin peruskorjaus vuosina Asuntoja taloissa oli peräti 336 ja rakennuskuutioitakin lähes Rakennusurakan toteutti Lujatalo Oy. Hyvä hankesuunnitelma on onnistuneen linjaremontin edellytys Isännöitsijä Aarne Laine (vas.) ja Lujatalon tuotantoinsinööri Tomi Aikoma tutkivat As. Oy Säästömyllyn piirustuksia. 6

7 As Oy Säästömyllyn linjaremontti As Oy Säästömylly, vaihe 1, 112 asuntoa 2007 As Oy Säästömylly, vaihe 2, 112 asuntoa 2008 As Oy Säästömylly, vaihe 3, 112 asuntoa 2009 Rakentaja: Lujatalo Oy Tilavuus: m 3 Asuntoja: 336 kpl Työpäällikkö: Jouko Könönen Vastaava työnjohtaja: Kimmo Tuomainen Tuotantoinsinööri: Tomi Aikoma Linjaremontissa tehdyt työt: - viemärit ja käyttövesiputket uusittiin - asuntojen sähköt uusittiin ja tehtiin yleiskaapelointi - kaikki kylpyhuoneet vesieristeineen uusittiin - ilmanvaihto puhdistettiin ja säädettiin - porrashuoneet maalattiin - pihavalaistus ja lämpöpistokkeet uusittiin - taloyhtiösaunat ja pesutilat remontoitiin A arne Laine on toiminut isännöitsijänä parikymmentä vuotta, joista viimeiset 10 vuotta Myllypuron Kiinteistöhuolto Oy:ssä. Yritys on kuuden asunto-osakeyhtiön omistama aluehuoltoyhtiö, joka hoitaa 900 asunnon huolto-, siivous- ja isännöintitehtäviä pääasiassa Myllypuron kaupunginosassa. Vaikka Aarne Laine isännöi 14:ää taloyhtiötä, oli Säästömyllyn remontti hänelle ensimmäinen linjaremontti. - Nyt kun yhden linjaremontin on hoitanut, seuraava meneekin jo helpommin. Se asia kyllä selkiintyi, että hyvä hankesuunnitelma varsinaisten suunnitelmien ohella on kaiken perusta. Jos niitä ei tehdä hyvin, karkaavat sekä kustannukset että aikataulu, Laine painottaa. Laineen isännöimät talot ovat hyvin samanikäisiä. As Oy Säästömyllyn kuusi osaketaloa on rakennettu 60-luvun puolivälissä ja valtaosa muistakin taloista alkaa olla peruskorjausiässä. Meneillään onkin jo seuraavan talon linjaremontti ja kolme muuta on hankesuunnittelutai suunnitteluvaiheessa. Remonttipäätös oli helppo tehdä Säästömyllyn taloista tehtiin kuntoarvio jo 90-luvulla ja sen jälkeen oli vielä tehty kuntotutkimukset putkiston osalta. Vesivahinkojakin oli jo taloissa ollut, koska vesieristykset tuon ajan taloissa ovat puutteelliset. Kun asukkaat tekevät omia asuntoremonttejaan, vesieristyksiä ei silti aina korjata. Laine tervehtiikin ilolla heinäkuussa voimaan astuvaa uutta asunto-osakeyhtiölakia, jossa osakkeenomistaja on velvollinen ilmoittamaan taloyhtiölle ennalta kirjallisesti asunnossaan tapahtuvista sellaisista remonteista, jotka voivat vaikuttaa yhtiön vastuulla oleviin rakennuksen osiin. Käytännössä tämä pitää sisällään myös kylpyhuoneremontit. Säästömyllyn yhtiökokouksessa oli näin ollen helppo tehdä päätös putkiremontin teosta, kaikki ymmärsivät remontin välttämättömyyden. Talon 45 vuoden ikäkin jo saneli omat reunaehtonsa, kertoo Aarne laine. Valmistelu aloitettiin pari vuotta ennen Hankkeen valmistelu aloitettiin jo pari vuotta aikaisemmin. Arkkitehti toimi pääsuunnittelijana. Hän teki tiivistä yhteistyötä rakenne-, LVI- ja sähkösuunnittelijan kanssa ja eri suunnitelmat nivottiin saumattomasti yhteen. Seikkaperäisten suunnitelmien ansiosta remontissa ei tullut yllätyksiä vastaan. - Mielestäni me onnistuimme projektissamme: suunnittelijat ja valvoja olivat hyviä ja urakoitsijavalinnassakin me onnistuimme hyvin, toteaa Laine. Tekijöitä löytyy - Urakoitsijan valinta tehtiin huolella. Kyselin muilta isännöitsijöiltä heidän kokemuksiaan eri urakoitsijoista. Pääkaupunkiseudulla saa mielestäni onneksi hyvin vielä tekijöitä. Kaikkiin kolmeen Säästömyllyn remonttivaiheeseen saatiin kuusi varteenotettavaa tarjousta. Tietenkin hinta on iso ja ratkaiseva tekijä, mutta kyllä luotettavuuskysymyksetkin ovat tärkeitä. Urakoitsijan talouden tulee olla kunnossa. Hallituksen ja isännöitsijän pahin painajainen on se, että urakoitsija joudutaan vaihtamaan kesken työn. Se vasta tuleekin kalliiksi monin eri tavoin, joista iso osa liittyy takuu- ja vastuukysymyksiin, Laine painottaa. Kaikki 48 osaluovutusta täysin ajallaan Lujatalon tuotantoinsinööri Tomi Aikoma oli mukana Säästömyllyjen linjaremonteissa koko kolmen vuoden ajan. Hän vahvistaa isännöitsijän sanat ja kertoo, että suunnittelu oli tässä kohteessa äärimmäisen onnistunut: - Työt oli helppo suunnitella ja aikatauluttaa, vaikka remontti oli laaja ja pitkäkestoinen. Teimme remontin linjoittain 48 lohkossa, niin että työn alla oli aina yhtä aikaa 4-6 linjaa, joissa kussakin oli noin seitsemän päällekkäin olevaa, yhteisen putkilinjan omaavaa asuntoa. Yhden linjan asunnot olivat työn alla 8 viikkoa, minkä jälkeen oli linjan luovutus ja asukkaat pääsivät muuttamaan takaisin. Kaikkien osapuolten hyvän suunnittelutyön ansiosta pystyimme luovuttamaan jokaisen asunnon täysin aikataulussa. Vain noin 10 % asukkaista jäi asumaan asuntoihinsa remontin ajaksi, loput hankkiutuivat tuttaviin, sukulaisiin tai tilapäisiin vuokra-asuntoihin. Yli puolet asukkaista teki myös samalla omia remonttejaan asunnoissa, esimerkiksi uusivat keittiönsä. - Tuntui ihan haikealta, kun remontin kaikki vaiheet oli saatu päätökseen. Kolmen vuoden aikana ihmiset ehtivät tulla tutuiksi. Moni asukas sanoikin, että mitäs nyt, kun ei enää tavatakaan päivittäin, Tomi Aikoma naurahtaa. 7

8 OHJEELLINEN LINJAREMONTIN AIKATAULUTUS Tarveselvitys (3 kuukautta) - Korjauksen tarve: jatkuvat korjaukset, laitteiden toimimattomuus, yleinen talon kunto, talon ikä, paine korjaukseen - Kuntotutkimus, kuntoarvio Hankkeen valmistelu (6-8 kuukautta) - Yhtiön päätös antaa hallitukselle valtuudet käynnistää hanke - Hankkeen vetäjän valinta - Hankesuunnitelma (laajuus, tavoitteet, tekniset lähtötiedot, aikataulutus) - Suunnittelijoiden kilpailutus ja valinta - Piirustusten ajantasaistaminen (päivittäminen) - Tutkimukset: entisten suunnitteluasiakirjojen selvittäminen, asbesti- ja kivihiilipikikartoitus, korkojen tarkastus, rakenteiden tutkiminen, kuntotutkimusta täydentävät tutkimukset, väestönsuojan tarkastus - Varsinainen suunnittelu, rakennus-, LVI- ja sähkösuunnittelu - Suunnittelukokoukset yleensä taloyhtiön hallituksen kanssa (3-6 kokousta) - Tiedotustilaisuudet osakkeenomistajille (1-2), jossa suunnitelmat käydään läpi Tarjouspyynnöt ja kustannuslaskentavaihe (2 kuukautta) - Urakkatarjouspyyntöjen lähettäminen - Urakkatarjousten laskenta (3-4 vk) - Tarjouksien vertailu ja neuvottelut - Hallituksen kokoukset (2-3) - Yhtiökokouksen päätös urakasta hallituksen esityksen pohjalta ja rahoitusvaihtoehdoista päättäminen Rakentamisen valmistelu (2 kuukautta) - Työmaan aikataulut ja urakan vaiheistaminen - Asuntojen ja varastotilojen tyhjentäminen - Vuokra-asuntojen ja liikehuoneistojen osalta aikataulun sopiminen - Tiedotustilaisuus osakkeenomistajille ja kaikille vuokralaisille - T iedotukset ja ilmoitukset asukkaille ja osakkeenomistajille - Työmaan perustaminen Rakentaminen (5-12 kuukautta/talo) - Luovutukset vaiheittain 6-8 viikon välein - Jokaisen vaiheen valmistumisen yhteydessä käyttöönottotarkastukset - Vastaanottotarkastus, kun kaikki urakkaan kuuluvat työt on saatu valmiiksi - Jälkitarkastus - Taloudellinen loppuselvitys Takuu- ja vastuuaika (YSE 1998, 29 ja 30 ) Takuu uudis- ja peruskorjauskohteissa 2 vuotta - ellei urakkasopimuksessa ole muuta määrätty Vastuu takuuajan jälkeen 10 vuotta - sellaisista tilaajan toteennäyttämistä virheistä, joita ei ole voinut takuuaikana kohtuudella havaita (piilevät virheet) ja jotka johtuvat urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai olennaisesta laadunvarmistuksen laiminlyönnistä 8

9 Jyri Hämäläinen on yksi niistä monista As Oy Säästömyllyn asukkaista, jotka teettivät omia remonttejaan taloyhtiönsä putkiremontin yhteydessä Myllypurossa. J yri Hämäläinen osti Myllypuron asuntonsa seitsemän vuotta sitten. Hänen mukaansa talo sijaitsee hyvällä paikalla lähellä metroasemaa ja hintakin oli sangen kohtuullinen. Myllypuron maine asuinalueena on kovasti muuttumassa ja alueelle rakennetaan paljon. - Keittiön uudistaminen oli ollut minulla mielessä jo pitkään, mutta tiesin, että taloyhtiöömme oli tulossa putkiremontti, joten jätin omankin remonttini tähän yhteyteen. Menisihän keittiöremontti siinä ikään kuin samoin pölyillä, kun keittiökaapistot jouduttiin kuitenkin irrottamaan putkitöiden takia paikoiltaan, kertoo nuorisotyönohjaajana työskentelevä Hämäläinen. Uudetkin kylpyhuoneet purettiin Jyri Hämäläisen asunnon edellinen omistaja oli tehnyt kymmenen vuotta sitten kylpyhuoneremontin, mutta silti kaikki purettiin uuden tieltä. Taloyhtiö on vastuussa märkätilojen vesieristyksistä ja halusi varmistua, että ne täyttävät nykyvaatimukset. Lujatalo teki Jyri Hämäläisen keittiöremontin alihankintana asunnon putki- ja märkätilaremontin yhteydessä. Jyri itse oli sillä aikaa pidemmällä lomalla ulkomailla. Vaivaton remontti - Vaivattomuus oli keittiöremonttini paras puoli. Sain muuttaa takaisin kerralla uudistettuun asuntoon. Ja kyllä hintakin asettui aivan kohdalleen, Jyri tuumaa. - Olen nyt muutaman kuukauden ajan saanut nauttia uudesta keittiöstäni. Onhan sen toimivuus ihan toista luokkaa kuin vanhan, 60-luvulta peräisin olevan keittiöni. Työaikani on epäsäännöllinen ja vapaahetkinä minusta on mukava laittaa ruokaa. Mielestäni olen hyvä kokki - teen sellaista tavallista perusruokaa. Samoilla pölyillä uusi keittiö Jyri Hämäläinen uudisti keittiönsä putkiremontin yhteydessä. Toimivassa keittiössä on mukava laittaa ruokaa. Kiinteistöliitto on julkaissut osakkaan ja taloyhtiön välisen kunnossapitovastuun jakautumistaulukon. Kotitalousvähennystä asukkaalle omista remonteista Kotona teetetyn työn kustannukset voi osittain vähentää verosta. Vähennys myönnetään sinä vuonna, jona palkka, palkan sivukulut tai työkorvaus on maksettu. Vähentää saa 60 % arvonlisäverollisesta työkorvauksesta, jos työ on ostettu ennakkoperintärekisteriin merkityltä veronalaista toimintaa harjoittavalta yrittäjältä tai yritykseltä. Vähennys on henkilökohtainen. Vähennysoikeus ei koske sijoitusasuntoa, jossa verovelvollinen ei samanaikaisesti asu. Mikäli osakas teettää yhtiön remontin yhteydessä yhtiön remonttiin kuulumattomia lisätöitä, saa hän kotitalousvähennyksen sellaisista töistä, joiden kustannuksia ei kateta yhtiövastikkeella. Tällaisia töitä ovat esimerkiksi taloyhtiön teettämän putkiremontin yhteydessä osakkaan lisätyönä kylpyhuoneen laajennus tai muu vastaava työ, jonka kustannuksista vastaa osakkeenomistaja itse muutoin kuin yhtiövastikkeella. Saadakseen kotitalousvähennyksen osakkaan on sovittava asiasta suoraan työn tekijän eli yleensä urakoitsijan kanssa ja maksettava lisälasku suoraan työn tekijälle. Lisätietoja verohallinnon sivuilta: 9

10 Lainsäädäntöä Taloyhtiöiden energiaremontteihin avustusta valtiolta Valtioneuvosto antoi asetuksen suhdanneluonteisista avustuksista asuinrakennusten korjauksiin, joilla parannetaan rakennusten energiatehokkuutta, vähennetään haitallisia päästöjä tai otetaan käyttöön uusiutuvia energialähteitä. Avustuksia voidaan myöntää vuoden 2010 huhtikuun alusta vuoden loppuun asti. Toimenpiteiltä edellytetään, että ne on aloitettu aikaisintaan ja viimeistään sekä toteutettu viimeistään Avustusta myönnetään 15 prosenttia hyväksyttävistä kustannuksista ja arvioitujen parannus- ja korjaustoimenpiteiden kustannusten tulee olla vähintään euroa. Avustettavat toimet liittyvät rakennuksen ulkovaipan korjaukseen, putkistojen korjaukseen ja ilmanvaihtojärjestelmään, lämmitysjärjestelmään sekä uusiutuvien energialähteiden käyttöönottoon. Avustuksia ei myönnetä kotitalouksille eikä niitä voi saada yksittäisten asuntojen korjauksiin. Viiden vuoden korjausselvitysvelvoite uudessa asunto-osakeyhtiölaissa voimaan tuleva uusi asuntoosakeyhtiölaki velvoittaa taloyhtiöiden hallituksia esittämään jokaisessa varsinaisessa yhtiökokouksessa kirjallisen selvityksen viiden seuraavan vuoden korjaustarpeista. Selvityksen tulee perustua esimerkiksi kuntoarvioon tai -todistukseen ja selvityksen pohjalta yhtiökokous voi päättää tarvittavasta korjausohjelmasta. Korjaustarveselvitys liitetään myös isännöitsijätodistukseen. Näin mahdollinen ostaja saa tiedon taloon liittyvistä korjaustarpeista. Uusi laki velvoittaa myös asunto-osakkeen omistajaa ilmoittamaan taloyhtiölle asunnossaan tapahtuvista isommista remonteista. Lisätietoja: Kiinteistöliitto.fi EU-direktiivissä korjaaminen korostuu EU:ssa on löydetty yhteisymmärrys rakennusten energiatehokkuusdirektiivin sisällöstä. Jos direktiivi hyväksytään vuoden 2010 alussa, on jäsenmailla kaksi vuotta aikaa sovittaa direktiivi voimaan kansallisessa lainsäädännössään ja saattaa laki voimaan. Käytännössä tämä tapahtuisi vuosina Yksi direktiivin keskeisiä tavoitteita on, että vuonna 2020 rakennetaan lähes pelkkiä nollaenergiataloja. Nollaenergiatalot tuottavat yhtä paljon energiaa kuin kuluttavat. Julkisen sektorin sekä omien että vuokratilojen tulee täyttää matalaenergiavaatimukset vuoden 2018 loppuun mennessä. Energiatehokkuusvaatimukset ulotetaan koskemaan myös laajoja korjaushankkeita sekä merkittävien rakennusosien ja teknisten järjestelmien korjauksia. Lisätietoja: Ympäristöministeriö.fi 10

11 Tärkeintä remontinaikaisessa asukasviestinnässä on jatkuvan ajantasaisen tiedon välittäminen muutosten keskellä. Jussi Hirvelä, brändijohtaja, Luja-yhtiöt Asukkaat haluavat tietää, mitä talossa tapahtuu Lujatalon tekemien tutkimusten mukaan merkittävin asukastyytymättömyyden aiheuttaja taloyhtiön peruskorjauksissa on huono tiedonkulku. Lujatalo onkin kehittänyt alalla täysin uudenlaisen viestintätyökalun, jonka avulla remontinaikainen asukasviestintä paranee ja helpottuu huomattavasti. J ulkisessa keskustelussa puhutaan paljon taloyhtiöiden remonteista: eri teknisistä menetelmistä, resursseista ja niiden puutteesta. Niin sanotuista pehmeistä arvoista puhutaan vähemmän. Lujatalon tekemissä tutkimuksissa on kuitenkin huomattu, että asukkaiden tyytyväisyyden kannalta monilla ei-teknisillä asioilla on suuri merkitys remontin onnistumiseen. Usein ne vain valitettavasti jäävät huomioimatta tuotantoläheisen ajattelutavan vuoksi. Peruskorjauksen on kuitenkin oltava sekä asiakas- että tuotantolähtöinen. Hyvä asukasviestintä minimoi haittoja Remonttien asukaslähtöisyyttä tulisi lisätä siten, että remonttikeskustelussa lähdetään liikkeelle asukkaiden tavoitteista. Tavoitteet voivat kohdistua yhtälailla siihen, miten putkiremontti parantaa tulevaa asumisen tasoa kuin myös siihen, miten putkiremontti saa vaikuttaa remontinaikaiseen asumisen arkeen. Urakoitsija on avainasemassa remontin asukkaille tuottamien haittojen minimoinnissa. Ja erityisesti asukasviestintä on tässä kriittisessä roolissa. Asukkaat haluavat tietoa muun muassa aikatauluista, töiden etenemisestä (mitä työmaalla tehdään ja milloin), mitä asukkaan on tehtävä (suojaukset, tavaroiden siirrot, mihin tavaroita saa jättää) sekä milloin on tulossa mahdollisia vesikatkoksia. Remontoidessa tapahtuu usein nopeita suunnitelmanmuutoksia, joten tärkeintä asukasviestinnässä on jatkuva ajantasaisen tiedon välittäminen muutosten keskellä. Lujatalon tekemän tutkimuksen mukaan asukkaat haluavat tarkempaa tietoa myös urakoitsijoiden edustajista työmaalla. Kun tuntee oman kotinsa remontoijat, se luo turvallisuuden tunnetta ja lisää näin asumismukavuutta remontin keskellä. Tietoa saa itse valitsemastaan kanavasta Lujatalo Oy on kehittänyt uudenlaisen netin yli käytettävän Remonttitiedottaja-viestintätyökalun, joka otetaan käyttöön yhtiön uusilla saneeraustyömailla kevään aikana. Työkalun avulla sekä Lujatalon edustaja että isännöitsijä voivat tuottaa asukkaille vaivattomasti heidän kaipaamaansa informaatiota asukkaiden itsensä toivomaa viestintäkanavaa pitkin. Jo ennen remontin käynnistymistä asukkaita lähestytään kyselyllä, jossa asukkailta kysytään esimerkiksi, haluavatko he vastaanottaa tietoa kirjeitse, tekstiviestinä, sähköpostilla tai vaikkapa useamman viestintäkanavan kautta. Jatkuvaa ajantasaista tiedotusta Asukasviestinnässä vaikeatkin termit yritetään suomentaa kaikille ymmärrettävään muotoon. Remonttitiedottajatyökaluun on ohjelmoitu tiettyjä automaattisia asukasviestejä projektikalenteriin ajastettuna. Näin varmistetaan, että projektin kriittisistä vaiheista lähtee aina tieto asukkaille sekä tarvittaessa myös asunnon omistajalle. Lukuisat valmiit viestipohjat helpottavat tiedotustyötä. Yhdellä napin painalluksella viesti lähtee asukkaille tämän haluamassa muodossa: joku saa tiedon saman tien SMS-viestinä kännykkäänsä, toinen saa sen seuraavana päivänä digipainosta lähetettynä, personoituna kirjeenä. Kaikkia koskevat viestit ovat perinteisen ilmoitustaulun lisäksi nähtävissä myös Remonttitiedottaja.fi -palvelun ilmoitustaululla. Asukkaat voivat lisäksi syöttää salasanoin suojattuun palveluun myös omia kysymyksiään tai tiedonantojaan urakoitsijalle tai isännöitsijälle jopa toisilleen. Viestintähän on kaksisuuntaista toimintaa. Remonttitiedottaja.fi -työkalu voidaan jättää kohteen käyttöön vielä senkin jälkeen kun remontti on taloyhtiössä saatu päätökseen. Sen avulla voidaan suorittaa vaikkapa remontin päätteeksi asukastyytyväisyyskysely. Kaiken viestinnän tavoitteena on hyvä asukastyytyväisyys se on sekä urakoitsijan, isännöitsijän että asukkaan yhteinen etu. 11

12 Erilaiset pinnoitus- ja sujutusmenetelmät korjaavat vain putkistot, mutta vanhat vesieristeet jäävät edelleen pommeiksi rakenteisiin. Putkiremontti pitäisi tehdä asuin/liikekerrostailossa noin vuoden välein. Silloin on aika uusia vesi-, viemäri- ja lämpöputket sekä mielellään myös sähköasennukset ja IV-kanavat. Taloyhtiöissä remontti koetaan kalliina ja vaivalloisena. Tämänkin remontin voi kuitenkin tehdä monella eri tavalla. Reijo Takkinen, työpäällikkö, Lujatalo Oy Putkiremontin tekotapa vaikuttaa kustannuksiin ja aikatauluun K aikella materialla on elinkaarensa - niin myös rakennuksilla ja sen tekniikalla. Kaukonäköinen kiinteistön omistaja huoltaa kiinteistöään jatkuvasti ja varautuu tuleviin korjauskustannuksiin ennakolta. Asunto-osakeyhtiöissä varautuminen on usein vähäistä. Niinpä kun perusparannuksen luontoinen korjaus tulee välttämättömäksi, joudutaan se rahoittamaan joko lainalla tai osakkeenomistajien varoilla. Esimerkiksi putkiremontti maksaa satoja euroja per neliö ja on taloyhtiölle iso investointi. Silloin on hyvä miettiä tarkkaan, kenellä ja miten remontin teettää, jotta urakoitsija tekisi työn pitkäkestoisella rakennustavalla ja kantaisi vastuun työnsä jäljestä vielä takuuajan jälkeenkin. Vanhat vesieristeet pommeja Kun talon viemärijärjestelmä on tullut uusimisvaiheeseen sekä kustannus- että käyttöturvallisuussyistä, kannattaa uusia myös muut saman kestoiän rakennusosat, kuten vesijohdot ja sisäpuoliset vesieristeet. Esimerkiksi erilaiset putkistojen pinnoitus- ja sujutusmenetelmät korjaavat vain putkistot, mutta vanhat vesieristeet jäävät edelleen pommeiksi rakenteisiin eivätkä ne täytä enää nykynormeja. Saavutettu pieni kustannushyöty ei korvaa riskiä. Laskelmien mukaan sujutuksen kustannushyöty hupenee lähes kokonaan, mikäli myös märkätilojen vesieristykset uusitaan. Vaikutus vakuutusmaksuihin ja -korvauksiin Kustannushyötyä tulee myös kiinteistövakuutuksen kautta. Riskienhallintainsinööri Miko Kortesalo Fenniasta kertoo, että putkiston iällä on merkitystä sekä kiinteistövakuutuksen maksuihin että vakuutuksesta maksettuihin korvauksiin. Vuoto- ja rikkoutumisvakuutusten perusteella korvattavissa vahingoissa tehdään ikävähennyksiä taloyhtiön putkiston iän perusteella. Jos putket uusitaan kokonaan, kaikki ikävähennykset nollataan ja lähdetään taas puhtaalta pöydältä. Pinnoittamalla saneeratun putken iäksi taas katsotaan alkuperäisen putkiston ikä. Tällöin esim. yli 40 vuotta vanhoista putkista aiheutuvista vuotovahingoista korvataan vain 50% vahingon määrästä, joka voi laajassa vuotovahingossa olla jopa satojatuhansia euroja. Uusien tai uusittujen putkien kohdalla korvaus on 100%. Niputtamalla kustannussäästöjä Putkiremontin yhteyteen kannattaa niputtaa myös muut tarvittavat peruskorjaukset. Koska vanhojen rakennusten ilmanvaihto ja sähkötekniikka eivät myöskään vastaa nykyajan määräyksiä ja asumisvaatimuksia, kannattaa nämäkin liittää mukaan perusparannukseen. 12