Omakotitalon (Suksikatu 49) kauppa

Transkriptio

1 Kaupunginhallitus (S) Kaupunginhallitus Omakotitalon (Suksikatu 49) kauppa 463/10.03/2014 KHSAL 1 (valm. Tuija Aarnio) Asianajaja Kai Rissasen (Aaro Röngän asiamies) päivätty kir je: "Kaupungin ympäristötekninen lautakunta on päätöksellään hyväksynyt Aaro Röngän (jatkossa ostaja) ostotarjouksen Ka jaa nis sa sijaitsevasta omakotitalosta Suksikatu 49:n rakennusten myyn nis tä ja sitä koskevasta maanvuokrauksesta euron kaup pa hin nal la. Talossa on ilmennyt pian kaupan jälkeen si sä il maon gel ma. Kohdetta on aiemmin käytetty kehitysvammaisten ryh mäko ti na. Ostajaan otti kaupan jälkeen yhteyttä talossa pitkään asuneen hen kilön vanhemmat, jotka kertoivat kehitysvammaisen poikansa sai ras tuneen talon sisäilmaongelmien vuoksi. Seuraavana aamuna yritti ostaja puhelimitse selvittää asiaa Kajaanin kaupungin tilapalvelupäällikkö Markku Haverisen ja isän nöit si jä Ari Heikkisen kanssa. Heidän vastauksensa oli, että mitään sisäilmaongelmaa ei ollut olemassa ja kaikki kauppaan vai kut tava oleellinen tieto oli kerrottu ostajalle. Haverinen lisäksi ilmoitti ty lysti, että hänen osaltaan asia on loppuun käsitelty ja, että ostaja voi asian suhteen olla yhteydessä kaupungin lakimieheen Tuija Aar nioon. Muilta osin Haverinen kieltäytyi keskustelemasta asiasta. Rönkä tilasi tämän jälkeen asuntoon tutkimuksen Kainuun ho me koira pal ve lu Oy:ltä. Kyseinen tutkimus viittasi vahvasti talon ra ken teis sa olevaan homeongelmaan. Kohteen myynti-ilmoituksessa kohdetta oli markkinoitu normaalisti ja sii nä ei ollut mitään mainintaa talon mahdollisista virheistä samoin kuin ei myöskään korjaustarpeista. Myyntiasiakirjoihin liitetyssä Sartek Oy:n kuntotarkastusraportissa ei ole todettu talon rakenteista toden net tua virhettä. Raportissa on vain mainittu, että tuon ajan ra kennus mää räys ten mukaan tehdyt tietyt alapohjan rakennustekniset toteu tuk set ovat osin riskirakenteita, jotka olisi syytä tutkia. Tämän perus teel la ostajalla ei voinut olla todellista tietoa talon oikeasta kunnos ta.

2 Sartek Oy:n raportti on Kajaanin kaupungin taholta pyydetty teh täväk si vain aistinvaraisin menetelmin. Raportissa mainitaan ris ki raken teet, jotka ovat samanlaisia kaikissa rakennusajankohtina ra kenne tuis sa omakotitalossa. Rakennuksen todetaan olevan pe rus ra kenteel taan tyypillinen 1970-luvulla rakennettu asuinrakennus. Kyseisen tutkimuksen perusteella ostaja ei saanut todellista tietoa talon oikeasta kunnosta. Myyjä ei ollut myöskään tiettävästi tutkinut tai tutkittanut talon si sä il maa, joka olisi antanut tietoa rakennuksen todel li ses ta kun nos ta ja soveltuvuudesta asumiskäyttöön, mihin tar koituk seen myös myyjä tie si rakennusta ostettavan. Samoin koh tees ta ei haluttu ottaa mik ro bi näyt tei tä, mitkä olisivat paljastaneet ta lon todellisen kunnon.... Ostajan vaatimukset Vuokraoikeuden ja rakennusten kauppa on purettava ja myyjän on mak set ta va ostajan tämänhetkiset kokonaiskulut asiassa 7.678,42 eu roa. Perustelut 1) Myyjä on jättänyt kertomatta ostajalle kaupan kohteessa olleen sisä il ma on gel man, millä on keskeinen merkitys kaupan syntymiseen. Mah dol li ses ti myöhemmin jää arvioitavaksi myyjän toiminnan pe tol lisuus eli onko se kunnianvastaista ja arvotonta menettelyä eli tör keää huolimattomuutta kaupanteossa. Kysymys on siitä, että myyjä jät tää antamatta tietoja, joilla voisi olla merkitystä. 2) Maakaaren 2:17 :n 5 kohdan mukaan kiinteistössä on joka tapauk ses sa laatuvirhe, koska salaisen virheen vuoksi laadultaan poikkeaa vastaavasta talosta. Myyjä ja ostaja eivät ole voineet tässä tapauk ses sa ennen kauppaa havaita Inspecta Oy:n tekemässä kun totut ki muk ses sa esille tulleita seikkoja. Kohteen korjausarvio on lä hes samanhintainen kuin kohteen kauppahinta." Asianajotoimisto Kai Rissanen Ky, , liite 1 Myyjän virhevastuu Kunta kiinteistön myyjänä vastaa lähtökohtaisesti kaupan kohteen vir heis tä. Vastuuseen vaikuttavat kuitenkin mm. se, onko virhe merki tyk sel li nen ja onko ostaja laiminlyönyt kaupan kohteen tar kas tusvel vol li suu ten sa. Myyjän virhevastuusta on säännökset Maakaaren 2 luvussa. Kiin teis-

3 tön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olevasta vir hees tä, vaikka virhe ilmenisi vasta myöhemmin. Laatuvirheissä on kyse kaupan kohteen fyysisissä ominaisuuksissa ole vas ta virheestä. Laatuvirheitä ovat: 1. kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu 2. myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kun nos ta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua kos kevas ta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vai kutta neen kauppaan 3. myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta os tajal le sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta omi naisuu des ta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää ja laimin lyön nin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan 4. myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta ha vaitse man sa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön omi nai suu des ta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen ai ottuun käyttöön 5. kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan mer kit täväs ti siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kaup pahin ta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edel lyttää (salainen virhe). Myyjän vastuun rajoittaminen Kiinteistön kaupassa virhearvioinnin lähtökohtana on tehty kaup pakir ja. Myyjän vastuuta ja ostajan oikeuksia vedota virheeseen voidaan rajoittaa vain sopimalla tästä kauppakirjassa yksilöidysti. Kauppa kir jas sa voidaan määritellä kaupan kohteen laatutaso ja yksilöidä ne viat ja puutteet, mistä ostaja ja mistä myyjä vastaavat. Virheen merkityksellisyys Kiinteistön kaupassa laatuvirheen tulee olla siinä määrin vai ku tuk selli nen, että se vaikuttaa kauppaan. Virheeltä edellytetään, ettei os ta ja olisi objektiivisesti arvioiden tehnyt kauppaa lainkaan sovituilla ehdoil la, jos tämä olisi tiennyt virheestä ennen kaupantekoa. Vaikka virhe olisi vaikutuksellinen, ostajalla on laissa säädetty tarkas tus vel vol li suus. Jos ostaja laiminlyö tarkastusvelvollisuutensa, hän ei voi tehokkaasti vedota vaikutukselliseenkaan virheeseen. Ostajan tarkastusvelvollisuus ja tietoisuus virheestä

4 Ostaja ei voi vedota laatuvirheenä sellaiseen seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Os tajal la ei kuitenkaan ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myy jän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai mui ta tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei voi vedota vir hee nä seikkaan, josta hän on tiennyt tai hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Kaupungin esittämä selvitys Kauppakirjassa kiinteistön kauppahinnaksi on sovittu Kohtee seen tutustumisesta kauppakirjassa todetaan: - ostajan on tutustunut kaupan kohteeseen ja rakennuksen kuntoon useaan kertaan ja on tietoinen rakennuksen so vel tu vuudes ta ostajan suunnittelemaan asuinkäyttöön - ostaja on tietoinen siitä, että rakennus on rakennettu val mis tumis ajan mukaisilla rakennusmääräyksillä, eikä vastaa ny ky päivän rakennusmääräyksiä - rakennukseen on tehty kuntotarkastus Tar kas tus raport tiin ostajalla on ollut mahdollisuus tutustua ja ottaa ra kennuk sen siinä kunnossa vastaan, eikä myyjä ole vastuussa kysei sis tä korjaussuosituksista. Kauppakirjan liitteenä olevassa tarkastusraportissa ( ) to detaan mm., et tä ulkoseinien alaosan rakenteiden kunto on syytä tut kia tar kem min sekä että sisätilojen lattiapintojen alapuolelle pe rus tet tujen vä li sei nien kunto on syytä tutkia kuntotutkimuksin ja osal taan uusia. Kauppakirja (sis. kuntotarkastusraportin) ja reklamaatioon annettu sel vi tys, liitteet 2 ja 3 Ostajan teettämän kuntotutkimuksen johtopäätöksissä ja toi men pi de-eh do tuk sis sa todetaan, että "sisäilman mikrobivaurioon viit taa vaa hajua tulee lattian rajakohdista. Ulko- ja väliseinien ala pohja liit ty mis sä on ilmarako, josta pääsee kulkeutumaan mik ro bi-itiöi tä ja hajuja rakenteista sisäilmaan. Suosituksena on toimivan ko neel li sen ilmanvaihdon tekeminen ja rakenteiden sisäpintojen il ma tii viys." Ulkoseinien osalta todetaan, että "rakennuksessa on kos teus vau rioille riskialtis valesokkelirakenne ja rakenteeseen on syn ty nyt vaurioita (lahovaurioita ja kosteutta). Seinärakenteen kor jaa mi nen vaatii vaurioiden poistamista rakenteesta ja ra ken ne rat kai sun muut ta mista." "Väliseinien alaosissa ei tutkimuksen perusteella ole mik ro bi vaurioi ta. Väliseinien lattialiittymissä oli havaittavissa mik ro bi vau ri oon viittaavaa hajua, joka tulee ilmeisesti alapohjan eris te-/täyt tö ker rokses ta. Suositeltavin korjaustapa on uusia seinän ala osan ra ken ne rat-

5 kai su." Kaikki em kuntotutkimuksessa todetut vauriot ja ra kenteel li set ratkaisut on todettu jo tehdyssä kun to tar kas tukses sa. Tältä osin ostaja ei voi väittää kaupungin tahallisesti sa lanneen tietoja tai salaisen virheen paljastuneen vasta uudella kun to tutki muk sel la. Ostaja on kauppakirjan allekirjoittaessaan hyväksynyt kaupan ehdot ja ollut tietoinen tarkastusraportin toimenpidesuosituksista. Kaup pakir jan sisältämät ehdot ja sen liitteenä ollut tarkastusraportti osoit tavat sen, että kaupunki on antanut ostajalle kaiken käytettävissä olleen tiedon kiinteistön kunnosta ja avoimesti kertonut siinä olevista kor jaus tar peis ta. Ostaja on tutustunut kiinteistöön ennen kau pan tekoa useita kertoja, myös asiantuntijoiden kanssa. Kauppakirjan ehdoil la kaupunki on voinut rajata virhevastuunsa, koska kyseessä ei ole salainen virhe, eikä kaupunki ole peitellyt kiinteistön kuntoa os tajal ta. Ehtojen hyväksymisellä ostaja on ostanut kiinteistön tietoisena sen kunnosta ja tarvittavista korjaustoimenpiteistä. Lisätietoja antaa hallintojohtaja Tuija Aarnio, puh , säh kö pos ti: etunimi.sukunimi(at)kajaani.fi. Kaupunginjohtajan ehdotus: Kaupunginhallitus hylkää Suksikatu 49:n omakotitalon kaupasta tehdyn purkuvaatimuksen pe rus teet toma na. Kaupunginjohtajan muutettu ehdotus: Kaupunginhallitus esittää os tajal le Suksikatu 49:n omakotitalon kaupan purkuvaatimuksen so vit telu rat kai su na kaupan toteuttamista alennetulla kauppahinnalla euroa. Samalla kaupunginhallitus esittää, että ostaja luopuu kaikista esit tämis tään korvausvaatimuksista. Kaupunginhallitus: Hyväksyi. KH (valm. Tuija Aarnio) Ostajan asiamies on lähettänyt kaupunginhallitukselle vastauksen esi tet tyyn sovintoratkaisuun. Vastauksessa ostaja ilmoittaa läh tö kohtai ses ti vaativansa edelleen kaupan purkamista, mutta olevansa valmis sovintoratkaisuun, mikäli kauppahinta alennetaan :oon ja kaupunki vastaa ostajalle asiasta aiheutuneista kuluis ta. Asianajokuluista ostaja vaatii korvattavaksi oma vas tuu osuuden 15 % (tällä hetkellä 535,68 ). Ostaja luopuu kohteeseen teh-

6 dyis tä pesu- yms. kuluista, yhteensä 620,93. Vastauskirje, liite 2 Ostajan alkuperäinen kuluvaatimus (pl. asianajokulut) oli yhteensä 4.665,22 (tutkimuksia, lämpö, sähkö ym.). Ostajan luopuessa em. pesu-ym. kuluista kuluvaatimukseksi jää 4.044,29. Sovintovaihtoehdossa kaupunki saa kauppahintana ja korvaa ostajalle kuluista 4.044, 29 ja asianajokuluista noin 600. Purkuvaihtoehdossa kaupunki menettää kauppahinnan ja kiinteistö jää kaupungin omistukseen. Kiinteistön myyminen tulisi olemaan vaikeaa eikä saatava kauppahinta todennäköisesti nousisi so vin to esitys tä korkeammaksi. Ennen myyntiin laittamista kaupungin ei kan nata kunnostaa kiinteistöä omilla toimilla. Mikäli kiinteistöä ei tar jo ta uudelleen myyntiin, tulee kaupunki purkamaan sen ja tästä ai heu tuvat purkukustannukset ovat noin Sovintosopimuksessa on kyseessä sopiminen Maakaaressa sää detyis tä seuraamuksista kaupan kohteen väitetyistä virheistä. Ai em malla tarjouskilpailulla ja siinä tehdyillä muilla tarjouksilla ei ole mer ki tystä asian käsittelylle. Lisätietoja antaa hallintojohtaja Tuija Aarnio, puh , sähkö pos ti muotoa etunimi.sukunimi@ kajaani.fi. Kaupunginjohtajan ehdotus: Kaupunginhallitus päättää, että Suk sika tu 49:n kauppaa koskevassa riita-asiassa laaditaan so vin to rat kaisu seuraavilla ehdoilla: - alkuperäistä kauppahintaa alennetaan :oon, - kaupunki korvaa ostajan asian hoitamisesta aiheutuneet kulut 4.044,29 ja lisäksi asianajokulujen omavastuuna enintään 600 (ku lut 535,68 tällä hetkellä) - ostajalla ei ole enää mitään vaatimuksia kaupankohteen suhteen so vin to so pi muk sen allekirjoittamisen jälkeen. Vaikka myöhemmin ilme ni si uusia vikoja, ostaja luopuu sopimuksella niihin vetoamasta. Kaupunginhallitus: Hyväksyi.