1. Yleistä. Poikkeamisen edellytykset (MRL mom.)

Transkriptio

1 POIKKEAMISLUPAOHJE

2 2

3 Sisällys 1. Yleistä Uusi rakennuspaikka kaavoittamattomalla rantavyöhykkeellä (MRL 72.1 ja 2 ) Rakennuspaikkojen mitoitusperiaate Uusi rakennuspaikka yleiskaavoitetulla rantavyöhykkeellä M-alueella Olemassa olevat rakennuspaikat Poikkeaminen rakennuspaikan koosta ja rakennusoikeuden määrästä Poikkeaminen etäisyyksistä Poikkeaminen käyttötarkoituksesta

4 1. Yleistä ELY-keskuksille kuulunut MRL:n mukainen poikkeamistoimivalta siirtyi kunnille alkaen. (HE 148/2015, Ympäristövaliokunnan mietintö 3/2016, Täysistunto ään , TP:n vahvistus ) Poikkeaminen lainsäädännössä, MRL : Kunta voi erityisestä syystä hakemuksesta myöntää poikkeuksen tässä laissa säädetyistä tai sen nojalla annetuista rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevista säännöksistä, määräyksistä, kielloista ja muista rajoituksista. Poikkeaminen voi koskea: MRL:n säännöksiä (esim. MRL 72.1 :ssä säädetty kielto) MRA:n säännöksiä Suomen rakentamismääräyskokoelman määräyksiä Kaavamääräyksiä Kunnan rakennusjärjestyksen määräyksiä Tätä ohjetta käytetään poikkeamislupaperusteiden tarkoituksenmukaisuuden harkinnassa Joroisten kunnassa kun rakentamistoimenpide sijoittuu vesistöjen yleiskaavoitetuille tai kaavoittamattomille rantavyöhykkeille tai ranta-alueille. Rantavyöhykettä on enintään 200 m etäisyydelle vesistöjen rantaviivasta sisämaahan päin ulottuva alue. Vesistöllä tarkoitetaan vesilain mukaista järveä, lampea, jokea, puroa ja muuta luonnollista vesialuetta sekä tekojärveä, kanavaa ja muuta vastaavaa keinotekoista vesialuetta; vesistönä ei kuitenkaan pidetä noroa, ojaa ja lähdettä (Vesilaki). Näiden ohjeiden mukainen poikkeaminen voi koskea: uutta rakennuspaikkaa kaavoittamattomalla rantavyöhykkeellä rakennuspaikan kokoa ja rakentamisen määrää etäisyysvaatimuksia rakentamisen käyttötarkoitusta Poikkeamisen edellytykset (MRL mom.) Poikkeaminen ei saa: 1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle; 2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista; eikä 3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. 4) johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. 4

5 2. Uusi rakennuspaikka kaavoittamattomalla rantavyöhykkeellä (MRL 72.1 ja 2 ) Meren tai vesistön ranta-alueeseen kuuluvalle rantavyöhykkeelle ei saa rakentaa rakennusta ilman asemakaavaa tai sellaista oikeusvaikutteista yleiskaavaa, jossa on erityisesti määrätty yleiskaavan tai sen osan käyttämisestä rakennusluvan myöntämisen perusteena. Mitä 1 momentissa säädetään, koskee myös ranta-aluetta, jolla rakentamisen ja muun käytön suunnitteleminen pääasiassa rantaan tukeutuvan loma-asutuksen järjestämiseksi on tarpeen alueella odotettavissa olevan rakentamisen vuoksi. Ranta-alueiden suunnittelutarve (MRL 72 1 ja 2 mom.) ja maanomistajien tasapuolisen kohtelun varmistaminen ranta-alueen poikkeamisessa on tärkeää. Emätilaperiaate Tilasta (rakennuslain voimaantulo) jälkeen erotetut tontit, tilan alueelle myönnetyt rakennusten rakennusluvat sekä tilaan kuuluvat loma-asunnot ja ympärivuotiset asunnot lasketaan käytetyksi rakennusoikeudeksi (ks. kuva 1.). Emätila selvitetään pääsääntöisesti rekisteröintipäivämäärän mukaan, ellei maanomistaja esitä muuta dokumenttia, kuten kauppakirjaa leikkausajankohtaa vanhemmasta saannosta. Kuva 1. Kantatila A:sta on lohkottu v tontti B. Tonttia B ei lasketa kantatilan käytetyksi rakennusoikeudeksi. Kantatila A:sta on lohkottu v tontti C. Tontti C lasketaan kantatilan käytetyksi rakennusoikeudeksi. Samalle maanomistajalle kuuluvia alueita käsitellään yhtenä yksikkönä, jota rakennusoikeuslaskelma koskee. Maanomistusyksikön sisällä rantarakennuspaikkojen sijoittamista ei ole sidottu kiinteistöyksiköihin. Rakennusoikeutta voidaan siirtää saarista mantereelle ja 5

6 alueelta toiselle, etenkin pienemmiltä vesistöiltä suurille. Rakennuspaikat pyritään osoittamaan ensisijaisesti ryhmiin olevan infrastruktuurin läheisyyteen. Maanomistajien vaatimukset pyritään huomioimaan, mikäli kaavoituksen tavoitteet ja lainsäädäntö sen sallivat. Kohtuullisuusperiaate Mitoituslaskelmaa tulee pyrkiä noudattamaan maanomistajien tasapuolisen kohtelun turvaamiseksi mahdollisimman tarkasti. Mikäli kuitenkin ranta soveltuu erityisen hyvin tai huonosti (suorannat, kalliojyrkänteet) rakentamiseen tai on olemassa muu erityinen syy, voidaan kohtuullisuustekijät huomioon ottaen rakennusoikeuden määrää lisätä tai vähentää. Vesijättömaa Vesijätön rakennusoikeus kuuluu pääsääntöisesti taustamaan omistajalle lukuun ottamatta alueita, joiden vesijättömaalle on jo rakennettu tai alue on erityisen laaja ja rakennuskelpoinen. Rantarakennuspaikkojen lukumäärää laskettaessa mitoitusnormina käytetään pääsääntöisesti "rakennuspaikkojen lukumäärä/muunnettu rantakilometri". Saarilla ja pienillä järvillä ja lammilla mitoitus voi perustua myös "maa- tai vesipinta-alaan/rantarakennuspaikka". 2.1 Rakennuspaikkojen mitoitusperiaate Rakennusoikeutta laskettaessa käytetään seuraavia mitoitusnormeja: A. Mannerrannoilla enintään 4 rakennuspaikkaa/muunnettu rantakilometri B. Saarilla 1 rakennuspaikka/3 ha maapinta-alaa kohden (pinta-ala alle 20 ha) C. Pienillä järvillä ja lammilla (pinta-ala alle 10 ha) 1 rakennuspaikka/3 ha lammen vesipinta-alaa kohden D. Jokien rannoilla käytetään mitoituslukuna enintään 4 rakennuspaikkaa jokikilometriä kohti maanomistajien tasapuolinen kohtelu huomioiden Pienten saarien ja lampien rakennusoikeus jaetaan tilojen kesken niiden rantaviivan pituuksien suhteessa. Alle 1 ha:n saarilla ja lammilla ei ole rakennusoikeutta. Pienten saarien ja lampien rannoille voidaan kuitenkin merkitä rakennusoikeutta, mikäli maanomistajilla ei ole muita rakentamiskelpoisia alueita. Maisematekijöiden ja luonnonsuhteiden vaikutus mitoitukseen arvioidaan kunkin saaren ja lammen osalta erikseen ja ne saattavat pienentää laskennallista rakentamistehokkuutta Muunnettu rantaviiva Rantaviiva lasketaan Etelä-Savon maakuntayhtymän laskentamallin mukaisesti. Laskentamallilla pyritään ottamaan huomioon kapeiden niemien, lahtien, kannasten ja salmien kohdalla vastarannan ja luontotekijöiden rakentamistoiminnalle aiheuttamat rajoitukset. Ajatuksena on laskea kunkin tilan rannanmuotojen mukainen todellinen rantarakentamiseen soveltuva rantaviivan pituus oheisten kerrointen mukaisesti: 6

7 Poikkeamisluvalla ei voida sallia niin tehokasta rakentamista kuin kaavalla vaan poikkeamisen jälkeen on vielä jäätävä ns. varovaisuusperiaatteen mukaisesti kaavoitusvaraa. Jos emätila on jo käyttänyt näin määräytyvän rakennusoikeuden määrän, sen alueille ei enää voida myöntää lisärakennusoikeutta poikkeamisluvalla. 3. Uusi rakennuspaikka yleiskaavoitetulla rantavyöhykkeellä M-alueella Kokonaan uusia rakennuspaikkoja ei voida yleiskaavan M-alueille muodostaa, ellei kyseessä ole yleiskaavan laadinnassa tapahtuneen virheen korjaamisesta. Mahdollisen virheen todistaminen tapahtuu hakijan toimesta. Yhden kaavassa osoitetun rakennuspaikan siirto erityisestä syystä on mahdollista poikkeamisluvalla. Samalla kaavaan jäävä entinen rakennuspaikka asetetaan rakennuskieltoon ja laaditaan kaavamuutos. Kaavamuutoksen kustannuksista vastaa hakija. 7

8 4. Olemassa olevat rakennuspaikat 4.1 Poikkeaminen rakennuspaikan koosta ja rakennusoikeuden määrästä Joroisten kunnan rakennusjärjestys 3 Rakennuspaikka ja rakennusoikeus Rakennuspaikkaa koskevia vaatimuksia Rakennuspaikan tulee asemakaava-alueen ulkopuolella olla tarkoitukseen sovelias, rakentamiseen kelvollinen ja riittävän suuri. Rakennukset on voitava sijoittaa riittävälle etäisyydelle kiinteistön rajoista, maanteistä, naapurin maasta, muista rakennuksista ja rantaviivasta (MRL 116 ). Uuden rakennuspaikan pinta-alan tulee olla vähintään; 5000 m 2 ympärivuotisessa asuin käytössä 3000 m 2 loma-asuntokäytössä 3000 m 2 ympärivuotisessa asuin käytössä, kun liitytään yleiseen viemäriin m 2 suunnittelutarve alueella Suunnittelutarvealueita ovat taajamien asemakaava-alueiden läheisyydessä olevat alueet mm. M ja MT-alueet). Suunnittelutarvealueella tarkoitetaan aluetta, jonka käyttöön liittyvien tarpeiden tyydyttämiseksi on syytä ryhtyä erityisiin toimenpiteisiin, kuten teiden, vesijohdon tai viemärin rakentamiseen taikka vapaa-alueiden järjestämiseen. Huom. MRL 116 mukaan rakennuspaikan koko on vähintään 2000 m 2. Olemassa olevan rakennuspaikan rakennusoikeutta käsitellään seuraavasti: Koko Rakennusoikeus - loma-asuntotontti yli 2000 m m m 2 80 m % rak.paikan pinta-alasta 999 m 2 tai alle vain korvaava rakentaminen - asuintontti yli 3000 m m m m % rak.paikan pinta-alasta 1999 m 2 tai alle vain korvaava rakentaminen Korvaava rakentaminen tarkoittaa samankokoisen rakennuksen rakentamista samalle rakennuspaikalle. Pihapiiriä kauempana sijaitsevaa tontin osaa ei lasketa mukaan rakennuspaikan pintaalaan rakennusoikeuksia laskettaessa. Yleiskaava-alueilla rakennuspaikan kooksi luetaan rakentamisen aluevarausmerkintä. Laajentaminen (MRL 72.1 ) Laajentaminen voi tapahtua ns. vähäisenä poikkeamisena (MRL 175 ) kun: - Rakennus pysyy laajennuksen jälkeenkin pienehkönä, alle 60 m 2 :n suuruisen, jolloin laajentaminen voi prosentuaalisesti olla huomattavaa - Muutoin laajennus voi yleensä olla enintään 10 %:n tai yhden huoneen lisäyksestä Vähäinen poikkeaminen ratkaistaan rakennuslupamenettelyllä. - Vähäistä suurempaan laajennukseen oltava erityisen painava syy 8

9 4.2 Poikkeaminen etäisyyksistä Olemassa oleva rakennuspaikka - Vähäiset poikkeamiset (alle 10 %) ratkaistaan rakennuslupamenettelyllä - Vähäistä suurempaan poikkeamiseen oltava erityisen painava syy Uusi rakennuspaikka Uutta rakennuspaikkaa ei pääsääntöisesti muodosteta paikkaan, jossa rakentaminen rakennusjärjestyksen mukaisille etäisyyksille ei maasto-olosuhteiden vuoksi ole mahdollista - vähäistä suurempaan poikkeamiseen oltava erityisen painava syy 4.3 Poikkeaminen käyttötarkoituksesta Käyttötarkoituksen muutos rantavyöhykkeellä koskee useimmiten loma-asunnon muuttamista vakituiseksi asunnoksi, jolloin edellytetään poikkeamista rakennuspaikan käyttötarkoituksen suhteen. Muutoksen erityistä syytä harkittaessa arvioidaan seuraavia seikkoja joko puoltavasti tai kieltävästi: - Alueen yhdyskuntatekninen huolto (vesi- ja jätevesihuolto, jätehuolto) - Rakennuspaikan koko - Rakennusten sijoittuminen riittävälle etäisyydelle rantaviivasta - Liikenneyhteydet (esim. etäisyys yleiselle tielle) Kunta voi tehdä kielteisen päätöksen, jos vakituinen asuminen aiheuttaisi esimerkiksi palvelujen järjestämisestä aiheutuvia lisäkustannuksia. Kunta voi myös arvioida, että rakennuspaikka ei muuten sovi vakituiseen asumiseen esimerkiksi tontin pienen koon, hankalan maaston tai heikkojen kulkuyhteyksien vuoksi. Varsinaisen rakennuksen sopivuus vakituiseen asumiseen ratkaistaan rakennusluvan yhteydessä. Hyväksytty kunnanhallituksen kokouksessa xx.xx.2016 xx. 9