HE 147/2013 VP, HALLITUKSEN ESITYS EDUSKUNNALLE LAEIKSI MAANKÄYTTÖ- JA RAKENNUSLAIN JA ASUNTOKAUPPALAIN 7 LUVUN 7 :N MUUTTAMISESTA

Transkriptio

1 Muistio 1 (6) Ympäristövaliokunta ymv@eduskunta.fi Kuultava:, päälakimies Jenni Hupli Kuulemispäivä: HE 147/2013 VP, HALLITUKSEN ESITYS EDUSKUNNALLE LAEIKSI MAANKÄYTTÖ- JA RAKENNUSLAIN JA ASUNTOKAUPPALAIN 7 LUVUN 7 :N MUUTTAMISESTA Suomen kiinteistöliitosta Muistio kuulemisen tueksi 1. Yleistä muutoksista (Suomen Kiinteistöliitto / Kiinteistöliitto) on kiinteistönomistajien edunvalvoja ja kiinteistöalan asiantuntijaorganisaatio. Vuonna 1907 perustettu Kiinteistöliitto jäsenyhdistyksineen on valtakunnallinen vaikuttaja. Liiton jäsenyhdistyksiin eri puolilla maata kuuluu noin asunto- ja kiinteistöosakeyhtiötä, lähes yksityistä vuokranantajaa sekä noin 200 yleishyödyllistä vuokrataloyhteisöä. Kiinteistöliittoon kuuluvissa jäsentaloissa ja asunnoissa asuu yhteensä kaksi miljoonaa ihmistä. Uudistuksen tavoitteena on saattaa maankäyttö- ja rakennuslain pykälien määräykset vastaamaan perustuslain asettamia sääntelyteknisiä vaatimuksia ja osin myös selkiyttää sääntelyn sisältöä. Lakimuutoksilla on tarkoitus nostaa maankäyttö- ja rakennuslakiin useita nykyisellään valtioneuvoston asetuksena annetussa maankäyttö- ja rakennusasetuksessa (895/1999) ja ympäristöministeriön asetuksina annetuissa rakentamismääräyksissä (Suomen rakentamismääräyskokoelma) sekä muun muassa rakentamisen valvonnasta ja teknisestä tarkastuksesta annetussa ympäristöministeriön asetuksessa olevia säännöksiä. Sisällöllisesti sääntely säilyy maankäyttö- ja rakennuslain osalta pääosin ennallaan lukuun ottamatta eräitä korjausrakentamisen erityispiirteitä painottavia tarkennuksia ja lisäyksiä. Asuntokauppalain osalta lakimuutos koskee vain yksittäistä säädösviittausta.

2 Muistio 2 (6) Lakimuutosten on tarkoitus tulla voimaan Lain voimaan tullessa vireillä oleviin asioihin ehdotetaan sovellettavan lain voimaantullessa voimassa olleita säännöksiä. 2. Suomen Kiinteistöliiton kanta lakimuutoksiin 2.1. Yleistä Kiinteistöliitto pitää lakimuutoksia erittäin tärkeänä perustuslain 80 :ssä säädettyjen edellytysten toteutumiseksi. On välttämätöntä koota eri säädöstasoilla tällä hetkellä oleva sääntely maankäyttö- ja rakennuslakiin siten, että laissa olisivat ensinnäkin perustuslaissa edellytetyt perussäännökset yksilön oikeuksista ja velvollisuuksista sekä toiseksi täsmälliset ja tarkkarajaiset asetuksenantovaltuudet. Asetuksissa ja/tai asetusten perusteella annetuissa säädöksissä olevien säännösten koonti maankäyttö- ja rakennuslakiin helpottaa rakennushankkeeseen ryhtyvien taloyhtiöiden rakentamistoimintaan liittyvien velvoitteiden tunnistamista ja toisaalta velvoitteiden täyttämistä. Lakimuutokset ovat tarpeen myös säännösten soveltamisen yhtenäisyyden parantamiseksi valtakunnallisella tasolla. Lakimuutoksilla tähdätään osin myös rakentamisen laadun parantamiseen. Kiinteistöliitto pitää tämän tavoitteen saavuttamista erittäin tärkeänä. Kokonaan oma kysymyksensä on se, missä määrin lakimuutoksilla tai ylipäänsä säädöksin voidaan vaikuttaa rakentamisen laatuun. Hyvään rakentamisen laatuun vaikuttaa viime kädessä rakentamistoimintaan osallistuvien ammattitaidon ohella ammattiylpeys. Mitä tulee lakimuutosten voimaantuloon, pitää Kiinteistöliitto ehdotusta perusteltuna. Asuntokauppalain osalta lakimuutos koskee vain yksittäistä säädösviittausta eli lakimuutos on tältä osin säädöstekninen. Tässä muistiossa jäljempänä esitetyt kommentit ja muutosehdotukset koskevat yksinomaan maankäyttö- ja rakennuslakiin ehdotettuja, sisällöllisiä vaikutuksia koskevia muutoksia. Lakimuutosten vaikutuksia on arvioitu ennen kaikkea Kiinteistöliiton jäsenyhdistysten jäseninä olevien taloyhtiöiden (asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöt) kannalta.

3 Muistio 3 (6) 2.2. Kiinteistöliiton kanta olennaisimpiin muutosehdotuksiin Maankäyttö- ja rakennuslakiin ehdotetaan tehtäväksi vähäisiä sisällöllisiä vaikutuksia omaavia muutoksia. Muutokset liittyvät ennen kaikkea korjausrakentamiseen. Kiinteistöliitto pitää perusteltuina erityisesti seuraavia sisällöllistä vaikutusta omaavia muutosehdotuksia maankäyttö- ja rakennuslakiin: Valvonnan huomiointi maankäyttö- ja rakennuslaissa Heikkotasoinen valvonta tai ylipäänsä valvonnan puuttuminen ovat osaltaan keskeisiä syitä heikkoon rakentamisen laatuun. Kiinteistöliitto pitää tärkeänä, että maankäyttö- ja rakennuslaissa säädettäisiin nimenomaisesti myös valvonnasta. Pientalojen rakennustyömailla tai pienissä hankkeissa tilaajan nimeämä työnjohtaja toimii käytännössä usein myös valvojana. Erillisen valvojan käyttö on taloyhtiöissä perusteltua, kun tarvitaan kattavampaa ja puolueetonta valvontaa. Kiinteistöliitto ehdottaa, että rakentamishankkeeseen ryhtyvälle asetettaisiin velvollisuus huolehtia siitä, että rakennuslupaa edellyttävälle rakennustyölle nimitetään kulloisenkin hankkeen laatuun ja laajuuteen nähden pätevä valvoja. Valvoja voi olla tilaajan nimeämä vastaava työnjohtaja tai erillinen valvoja. Tässä tapauksessa Kiinteistöliitto pitää perustuslain 80 :n vaatimusten täyttymiseksi tärkeänä sitä, että valtioneuvostolle annettaisiin säädöksessä mandaatti tarkempien valvojan kelpoisuusvaateiden säätämiseen. 122 Vastaava työnjohtaja: Säännöksen 1 momentin mukaan rakennuslupaa edellyttävässä rakennustyössä tulisi olla rakennustyötä johtava vastaava työnjohtaja. Vastaavaa työnjohtajaa ei siten tarvittaisi siltä osin, kun olisi kyse sinällään rakennuslupaa edellyttävästä toimesta, jonka yhteydessä ei kuitenkaan tulisi suoritettavaksi rakentamista. Esimerkkinä tällaisesta toimesta voidaan mainita vaikkapa käyttötarkoitusmuutos, joka sinällään vaatisi rakennusluvan, mutta jonka toteuttamiseen ei liity tilassa toteuttavia teknisiä muutoksia. Samoin vastaavaa työnjohtajaa ei tarvitse nimetä, jos suoritettu työ ei vaadi lainkaan viranomaislupaa tai vaatii vain toimenpideluvan. Toimenpidelupaa edellyttävissä rakennustöissä vastaava työnjohtaja olisi kuitenkin oltava silloin, kun se on rakennettavan kohteen käytön aikaiseen turvallisuuteen ja terveellisyyteen liittyvien syiden vuoksi välttämätöntä. Kiinteistöliitto pitää täsmennystä selkiyttävänä ja perusteltuna. Muutoinkin Kiinteistöliitto pitää tärkeänä vastaavan työnjohtajan perustehtävien sääntelyä lain tasolla ja valtioneuvostolle annettavaa valtuutusta antaa tarvittaessa tarkempia säännöksiä.

4 Muistio 4 (6) 131 Rakennuslupahakemus: Kiinteistöliitto pitää erittäin hyvänä sitä, että säännökseen on koottu eri säädöksissä ja säädöstasoilla olevat säännökset rakennuslupahakemuksen liitteistä. Samoin pidetään selkiyttävänä muutoksena sitä, että lakitasolla todetaan nimenomaisesti viranomainen (rakennusvalvonta), jolta rakennuslupaa haetaan kirjallisesti. Rakennusvalvonnan rooli on muutoinkin huomioitu lakimuutoksessa nimenomaisesti soveltuvin osin. Myös laissa olevaa nimenomaista mainintaa hakemuksen toimittamismahdollisuudesta sähköisesti voidaan pitää perusteltuna. Mitä tulee rakennuslupahakemuksen liitteisiin, rakennusvalvontaviranomainen voi tarvittaessa hakijalta selvitystä rakennuksen kunnosta. Perustelujen mukaan Rakennuksen kunto selvitetään aiotun korjauksen laatuun ja laajuuteen nähden riittävällä ja luotettavalla tavalla. Käytännössä tämä tarkoittaisi että selvityksen laativalla henkilöllä tulisi olla erityisesti rakennuksen tai sen osan tai rakenteiden kunnon selvittämisen edellyttämä koulutus ja kokemus. Tätä sovellettaisiin esimerkiksi kosteuden aiheuttamien homevaurioiden selvittämisessä. Pykälän 3 momentti sisältäisi valtuuden antaa ympäristöministeriön asetuksella tarkempia säännöksiä pääpiirustusten ja selvitysten sisällöstä ja esittämistavasta. Kiinteistöliitto pitää erittäin tärkeänä sitä, että maankäyttö- ja rakennuslakiin lisättäisiin viranomaiselle mahdollisuus tarvittaessa edellyttää nimenomaan rakennuslupaprosessin yhteydessä selvitystä rakennuksen kunnosta. Viranomaistoiminnan ennakoitavuuden ja toisaalta korjaustoiminnan asianmukaisen suunnittelun takaamiseksi Kiinteistöliitto pitää kuitenkin tärkeänä, että Ympäristöministeriö säätäisi tarkemmin ensinnäkin rakennuksen kuntoa koskevan selvityksen sisällöstä. Tässä sääntelyssä tulisi tarkemmin huomioida rakennuskannan monimuotoisuus. Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 velvoittaa hallituksen esittämään yhtiökokoukselle niin sanotun kunnossapitotarveselvityksen eli selvityksen tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti asuinhuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin. Vuonna 2010 voimaan tulleen säädösmuutoksen tavoitteena oli lisätä osakkaiden tietoisuutta yhtiön rakennusten kunnosta ja toisaalta lisätä suunnitelmallista kiinteistönpitoa taloyhtiöissä. Laki ei edellytä, että

5 Muistio 5 (6) konsultilla teetetty kuntoarvio tai -tutkimus muodostaisi perustan kunnossapitotarveselvitykselle. Vaikka asunto-osakeyhtiölaki ei sitä edellytäkään, on Kiinteistöliitto suositellut muista kuin uudisrakennuksista muodostuvissa taloyhtiöissä kunnossapitotoiminnan perustamista asianmukaiseen kuntoarvioon. Kuntoa koskevan selvityksen tulisi lain mukaan olla pätevän henkilön laatima. Näitä pätevyyden kriteerejä ei kuitenkaan miltään osin laissa säädetä. Kiinteistöliitto pitää erittäin tärkeänä sitä, että valtioneuvostolle annettaisiin säädöksessä mandaatti antaa pätevyyttä koskevia tarkempia säännöksiä ja että tällaisia säännöksiä myös annettaisiin. Rakennushankkeeseen ryhtyvän velvoitteiden sisältö ei tältä osin ilmene maankäyttö- ja rakennuslaista perustuslain 80 :ssä edellytetyin tavoin selkeästi. Lakisäännöksen perustelut eivät riittävästi selkiytä rakennushankkeeseen ryhtyvän velvoitteita. 134 a Erityissuunnitelmien toimittaminen: Säädöksen mukaan rakennusvalvontaviranomainen voi määrätä rakennusluvassa, aloituskokouksessa tai erityisestä syystä rakennustyön aikana laadittavaksi rakennushankkeen laadun tai laajuuden vuoksi tarpeellisia erityissuunnitelmia. Kiinteistöliitto pitää erityisen perusteltuna sitä, että viranomainen voisi lain perustelujen mukaan edellyttää muiden erityissuunnitelmien ohella myös yleensä kokonaisuuden muodostavaa purku- ja suojaussuunnitelmaa. Suunniteltujen purkutöiden ohella suunnitelma sisältäisi rakentamisen aikana tarvittavien rakenteiden, rakennusosien ja pintojen suojaustoimet. Suoritetusta rakennustyöstä riippuen rakennustyömaan asianmukaisella suojaamisella voi Kiinteistöliiton mukaan olla jopa välittömiä rakentamisen laatua kohottavia vaikutuksia. Näin erityisesti esimerkiksi kattoremonttien yhteydessä. 150 b Asiantuntijatarkastus: Asiantuntijatarkastus täydentää rakennustyönaikaista viranomaisvalvontaa. Asiantuntijatarkastus voitaisiin jatkossakin sallia hakemuksesta. Merkittävimpänä muutoksena asiantuntijatarkastusta koskevan sääntelyn osalta voidaan pitää sitä, että säädöksessä asiantuntijatarkastajalta edellytettäisiin tarkastuksen tekemiseen tarvittavaa kokemusta ja koulutusta aiemman yleisluontoisen ammattitaitoa koskevan vaatimuksen sijasta. Kiinteistöliitto pitää muutosta sääntelytilannetta jossain määrin selkiyttävänä, joskaan ei riittävänä. Kiinteistöliitto pitää perustuslain 80 :n toteutumisen kannalta tärkeänä sitä, että valtioneuvostolle annettaisiin valtuus täsmentää asiantuntijalta edellytettävän kokemuksen ja koulutuksen sisältöä asetuksin ja että tällaista sääntelyä myös annettaisiin.

6 Muistio 6 (6) 150 c Ulkopuolinen tarkastus: Ulkopuolisessa tarkastuksessa on kyse rakennushankkeeseen ryhtyvän itsensä hankkimasta, ulkopuolisen ja riippumattoman asiantuntijan laatimasta lausunnosta. Lakiehdotuksen mukaan rakennusvalvontaviranomaisella olisi oikeus lupahakemusta käsitellessään tai rakennustyön aikana oikeus vaatia asiantuntijalausuntoa siitä, täyttääkö suunniteltu ratkaisu tai rakentaminen sille säädetyt vaatimukset. Nykytilaan verrattuna varsinainen lisäysehdotus liittyy 2 momenttiin, jonka mukaan ulkopuolista tarkastusta voitaisiin vaatia myös silloin, jos rakentamisessa käytetään rakennuksen turvallisuuteen, terveellisyyteen tai pitkäaikaiskestävyyteen merkittävästi vaikuttavia tuotteita, joiden toimivuudesta ei ole yleisesti varmuutta tai aikaisempaa kokemusta. Ulkopuolista tarkastusta voitaisiin vaatia myös, jos rakentamisessa havaitaan tai epäillään tapahtuneen virhe tai laiminlyönti. Kiinteistöliitto pitää ulkopuolista tarkastusta koskevaa säännöstä kokonaisuudessaan perusteltuna. SUOMEN KIINTEISTÖLIITTO RY Jenni Hupli päälakimies, OTK, varatuomari