onnistuneen saneeraushankkeen tukipilarit s. 12

Transkriptio

1 4/ vuosikerta Suunnittelu, tiedottaminen ja toimiva hallitustyöskentely ovat onnistuneen saneeraushankkeen tukipilarit s. 12 Varaudu ajoissa energiatodistuksiin! s.4 KiinteistöOCI on isännöinnin uusi työkalu s. 10

2 COMMUNICA 1/06 Konsultoinnit rakennusten kuntoarviot arkkitehtisuunnittelu kuntotutkimukset, RLVIS hankesuunnitelmat suunnittelupalvelut, RLVIS valvonnat, vastaanotot rakennuttajapalvelut mittaukset, säädöt asbestityösuunnitelmat pelastussuunnitelmat huoltokirjat sähköenergian hankintapalvelut huolto-ohjelmat, kilpailutus liikekiinteistöjen käytön ja energiatalouden konsultointi käytön tarkastuspalvelut Kiinteistönpidon konsultointipalvelut ja -ohjelmistot ilmo_90x130_upo_komposiitti.indd :27:20 Ohjelmistot Tampuuri HohtoNet huoltokirja huoltotyöohjelmat ja kilpailutus KuluNet kulutusseurantapalvelu KuntoNet kunnossapito-ohjelma kuntoarviot ja -tutkimukset, PTS, hankehallinta Kormu muuttojen ja niihin liittyvien korjausten hallintaohjelma IsNet isännöinnin työkalu Pihlajistonkuja Helsinki Puh. (09) Fax (09) Sähköposti: etunimi.sukunimi@suomentalokeskus.fi suomen.talokeskus@suomentalokeskus.fi Aluetoimipiste / Suomen Talokeskus Oy Lahti Hämeenkatu Lahti Puh. (03) , Fax (03)

3 PÄÄKIRJOITUS Taloyhtiön 7. vuosikerta Numero 4/2007 JULKAISIJA Oulun läänin Kiinteistöyhdistys ry Kirkkokatu 19 A 15, Oulu Puh: (08) Faksi: (08) oulu@kiinteistoliitto.fi Päätoimittaja Pekka Luoto Toimitusneuvosto Aaro Paakkola Timo Tahkola Mauri Niemelä Pekka Luoto KUSTANTAJA Upper Line Oy Aleksanterinkatu 32 B Tampere Puh: Toimitus Kirsi Kyllönen Puh: toimitus@upperline.net Ilmoitusmyynti Marja-Liisa Lammela Puh: Taitto Mediatoimisto Coperdia Puh: Faksi: Osoitelähde Oulun läänin Kiinteistöyhdistyksen osoitetiedostot, Upper Line Oy:n asiakasrekisteri, Fonecta ProFinder Osoitteenmuutokset Upper Line Oy Puh: Kannen kuva: Kirsi Kyllönen hallituksella vastuullinen rooli Kuluva vuosi alkaa olla lopuillaan. Kahden yhtiökokouksen taloyhtiöissä on parhaillaan menossa yhtiökokousaika, yhden kokouksen taloissa se alkaa vuoden vaihteen jälkeen. Yhtiökokouksissa valitaan hallituksen jäsenet sekä päätetään tulevista remonteista ja muista yhtiön kannalta tärkeistä asioista. Hallituksen tehtävä on vaativa ja vastuullinen. Hallituksen jäsenet eivät huolehdi pelkästään omasta kiinteistöomaisuudestaan, vaan heidän vastuullaan on myös muiden taloyhtiön osakkeenomistajien ehkä suurin omaisuus. Hallituksen jäsenten velvollisuus on toimia yhtiön ja sen osakkeenomistajien edun mukaisesti. Laki edellyttää heiltä huolellisuutta päätöksenteossa, mikä tarkoittaa ennen muuta perehtymistä käsiteltäviin asioihin. Taloyhtiöt ovat suurten haasteiden edessä. Suomen asuntokannasta valtaosa on rakennettu 50-, 60- ja 70-luvuilla ja nämä rakennukset ovat tulossa peruskorjausikään. Tutkimusten mukaan putkisto- ja vaippa- eli julkisivu-, katto-, parveke- ja ikkunakorjausten määrä kasvaa kiihtyvällä vauhdilla. Lisäksi asunto-osakeyhtiölaki tulee voimaan tämän hetkisen tiedon mukaan jo vuoden 2009 alusta lukien, jolloin myös energiatodistukset tulevat pakollisiksi. Nämä uudistukset edellyttävät yhtiön johdolta lukuisien uusien asioiden omaksumista. Taloyhtiölle on ehdottoman välttämätöntä, että sillä on hyvä ja osaava isännöitsijä. Se ei kuitenkaan yksin riitä, vaan vieläkin tärkeämpää on toimiva ja osaava hallitus. Lain mukaan hallituksen tulee huolehtia yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä, ja isännöitsijän tehtävänä on huolehtia yhtiön juoksevasta hallinnosta hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Hallituksen, eritoten sen puheenjohtajan, ja isännöitsijän saumaton yhteistoiminta on ensiarvoisen tärkeätä. Hallituksen ei tarvitse tietää tai osata kaikkea. Vaikka sillä on apunaan osaava isännöitsijä, on sen osattava hakea tietoja ja neuvoja myös muualta. Hallituksen suoranainen velvollisuus onkin tarvittaessa käyttää apunaan eri alojen asiantuntijoita. Hallitusten yksi luonnollinen yhteistyökumppani on alueellinen kiinteistöyhdistys. Kiinteistöyhdistykset yhdessä Suomen Kiinteistöliiton kanssa tarjoavat monipuolisia palveluja jäsentensä muuttuviin tarpeisiin. Kiinteistöyhdistyksen jäsenet saavat käyttöönsä säännöllisesti ilmestyviä alan lehtiä ja tiedotteita, ja he voivat osallistua yhdistyksen järjestämiin koulutustilaisuuksiin. Pulmatilanteissa heillä on mahdollisuus kääntyä joko Kiinteistöyhdistyksen tai Kiinteistöliiton asiantuntijoiden puoleen, ja apu löytyykin yleensä jo yhdellä puhelinsoitolla. Jäsenyydestä hyötyvät myös osakkeenomistajat, sillä he voivat luottaa siihen, että yhtiön johdolla on käytettävissään Kiinteistöyhdistyksen ja Kiinteistöliiton puolueeton asiantuntemus. Uutena palveluna jäsentalot tulevat maksutta saamaan käyttöönsä taloyhtiökohtaiset nettisivut, joiden keskeinen tehtävä on asukasviestinnän parantaminen. Nettisivut avaavat uuden ajantasaisen kanavan yhteydenpitoon asukkaan, hallituksen ja isännöitsijän välille. Nyt yhdistyksen jäsenyys on entistäkin tärkeämpää. Mikäli taloyhtiönne ei ole vielä yhdistyksen jäsenenä, kannattaa liittymispäätös tehdä jo heti seuraavassa hallituksen kokouksessa. Pekka Luoto toiminnanjohtaja Oulun läänin Kiinteistöyhdistys 3

4 ENERGIATODISTUS ENERGIATODISTUKSEN LASKENNAN LÄHTÖTIEDOT Rakenuksen laajuustiedot Bruttoala Rakennustilavuus Huoneistoala 186,00 brm² 460,00 rak-m³ 138,00 hum² Ilmatilavuus Henkilömäärä 466 m³ 6 Rakennus Rakennustyyppi: Pienet asuinrakennukset Osoite: Paikkaajankatu SUOLAHTI Valmistumisvuosi: Rakennustunnus: Asuntojen lukumäärä: Rakenteet Rakennusosat Ulkoseinät Pintaala U-arvo (m²) (W/m²K) 250,00 0,25 Energiatodistus perustuu laskennalliseen kulutukseen ja on annettu X rakennuslupamenettelyn yhteydessä erillisen tarkastuksen yhteydessä Yläpohja 106,00 0,25 ET-luku Vähän kuluttava Rakennuksen ET-luokka -150 A A B B C C D D E E F F 321- G G Paljon kuluttava Alapohja 90,00 0,25 Ikkunat g Fkehä kohtisuora Pohjoiseen 1,60 1,40 0,65 0,75 Itään 0,60 1,40 0,65 0,75 Etelään 5,20 1,40 0,65 0,75 Länteen 2,40 1,40 0,65 0,75 Tehollinen lämpökapasiteetti C Ilmanvaihto rak omin. 20 Wh(brm²K) Rakennuksen ilmanvuotoluku n 50 Asunto: 4 1/h Ilmanvaihdon poistoilmavirta Ilmava Digit: 67,000 m³/s Ilmanvaihdon lämmöntalteenoton vuosihyötysuhde Ilmava Digit: 33 % Vedenkulutus Rakennuksen energiatehokkuusluku(et-luku, kwh/brm²/vuosi): 199 Energiatehokkuusluvun luokitteluasteikko: Pienet asuinrakennukset Energiatehokkuusluokitus perustuu rakennuksen laskennalliseen energiankulutukseen. Todellinen kulutus riippuu rakennuksen sijainnista, asukkaiden lukumäärästä ja asumistottumuksista. Lämpimän käyttöveden kulutus Huoneistokohtainen vedenmittaus ja laskutus Lämmitysjärjestelmät Lämmönkehitys Sisältää käyttöveden lämmityksen Lämmönjakotapa Vesikiertoinen lattialämmitys [meno 40 C/paluu 35 C] Lämmönvaraajat 44 m³/vuosi kyllä X ei kyllä ei X Todistuksen antaja: Ari Järvinen 4200 Todistuksen tilaaja: ajj Paikkaajankatu SUOLAHTI MALLITODISTUS Lämpimän käyttöveden kiertojohto - kiertojohtoon on liitetty märkätilojen lämmityslaitteita Energiatehokkuusluvun laskenta kyllä kyllä ei X ei X Allekirjoitus: Todistuksen antamispäivä: Todistuksen viimeinen voimassaolopäivä: Lämmitysenergian kulutus Laitesähköenergian kulutus Jäähdytysenergian kulutus Rakennuksen energiankulutus yhteensä Rakennuksen energiatehokkuusluku kwh/vuosi 9300 kwh/vuosi 0 kwh/vuosi kwh/vuosi 199 kwh/brm²/vuosi Energiatodistus perustuu lakiin rakennusten energiatodistuksesta (487/2007) ja annettuun ympäristöministeriön asetukseen energiatodistuksesta. Tämä energiatodistus on asetuksen lomakkeen 1 mukainen. Varaudu ajoissa energiatodistuksiin! 4 Energiatodistus on tulossa pakolliseksi uusiin rakennuksiin ja suureen osaan olemassa olevista rakennuksista. Olemassa oleville omakotitaloille ja olemassa oleville enintään kuuden huoneiston kiinteistöille energiatodistus on vapaaehtoinen. Suomen Kiinteistöliitto kehottaakin kiinteistönomistajia varautumaan ajoissa todistusten käyttöönottoon. Uusissa rakennuksissa pakollinen energiatodistus otetaan käyttöön jo vuoden 2008 alussa ja olemassa olevissa yli kuuden asunnon kiinteistöissä vuoden 2009 alussa. Kiinteistönomistajan, kuten asunto-osakeyhtiön, on huolehdittava, että todistus on esitettävissä rakennusta tai sen osaa myytäessä tai vuokrattaessa. Valmius todistuksen antamiseen on luotava vuoden 2008 aikana. Uuden yli kuuden asunnon asuinrakennuksen ja muun rakennuksen energiatodistus on voimassa neljä vuotta. Energiakatselmuksen yhteydessä annettu ja erillinen energiatodistus ovat voimassa 10 vuotta. Käytännössä isännöitsijäntodistuksen osana oleva energiatodistus päivittyy vuosittain kulutusseurannasta saatavien tietojen perusteella. Energiatodistus antaa mahdollisuuden verrata oman rakennuksen tai rakennusryhmän energiatehokkuutta muihin vastaaviin rakennuksiin, kun se esitetään yhtenäisellä tavalla ja luokitellaan seitsemänportaisella asteikolla. Tästä on apua niin kiinteistön nykyiselle omistajalle kuin sen tulevalle ostajalle tai vuokralaisellekin, toteaa Kiinteistöliiton tutkimusjohtaja Mauri Marttila.

5 Mauri Marttila toteaa oikean laskentatavan käytön olevan tärkeää, jotta energiatodistuksista saatava tieto on aidosti vertailukelpoista ja oikeaa. Kullekin kiinteistölle annetaan energiatehokkuuden perusteella energialuokka asteikolla A-G, kuten esimerkiksi kodin kylmälaitteissa. A-luokan kiinteistö on vähän energiaa kuluttava ja G-luokkaan kuuluva puolestaan paljon kuluttava. Energiatodistuksesta käytännön työkalu Uuden rakennuksen energiatodistuksen antaa pääsuunnittelija rakennuksen laskennalliseen energiankulutukseen perustuvana. Jos rakennukseen tehdään energiakatselmus, energiatodistuksen laatii katselmuksen tekijä. Tavallisimmin energiatodistus tullaan tekemään isännöitsijäntodistuksen osaksi, jolloin sen antaa isännöitsijä tai hallituksen puheenjohtaja toteutuneen sääkorjatun lämmitysenergian, kiinteistösähkön ja mahdollisen jäähdytysenergian kulutuksen perusteella. Erillisen energiatodistuksen antaa asiantuntija, jolta vaaditaan erityistä pätevyyttä. Vain asiantuntijan laatima energiatodistus edellyttää rakennuksen tarkastamista ja energiatehokkuutta parantavien suositusten esittämistä. Kiinteistöliitto kehottaa energiatodistuksen laatijoita kiinnittämään huomiota siihen, että energiatehokkuutta määrittelevä luku on laskettava rakennuksen bruttopinta-alaa kohti. Oikean laskentatavan käyttö on tärkeää, jotta energiatodistuksista saadaan alusta alkaen oikeaa ja vertailukelpoista tietoa. Bruttopinta-ala poikkeaa esimerkiksi rakennuslupa-asiakirjoissa käytetyistä kerros- ja huoneistoalan käsitteistä. Bruttoalaan lasketaan muun muassa kylmät ja alle 1,6 metrin korkuiset tilat, Marttila muistuttaa. Toinen alkuvaiheessa selvitettävä asia ovat mahdolliset sähköiset erillislämmitykset kuten kaukolämpötaloissa huoneistokohtaiset lattialämmitykset, joiden sähkönkulutus tulisi arvioida lämmitysenergian osaksi. Kiinteistöliitto ja sen Koulutuskeskus järjestävät jo tämän syksyn aikana koulutustilaisuuksia ennen muuta isännöitsijöille, mutta myös asiantuntijoille, miten energiatodistukset tulisi laatia niin olemassa olevaan kuin uudisrakennuskantaan. Energiatodistuksesta ei saa tulla itsetarkoitusta, vaan käytännön työkalu, joka motivoi energiansäästöön ja samalla hidastaa ilmastomuutosta, painottaa Marttila. Tiesitkö? Yli 40 prosenttia koko Euroopan energiakulutuksesta tapahtuu rakennuksissa, ja tästä energiamäärästä kaksi kolmasosaa kuluu kotitalouksissa. Suomessa eniten energiaa kuluttavat lämmitys, lämmin vesi, ilmanvaihto ja valaistus. Rakennusten lämmitys aiheuttaa Suomen kasvihuonekaasupäästöistä 30 prosenttia. Energiatodistusten käyttöönottoon velvoittaa EU:n rakennusten energiatehokkuutta koskeva direktiivi (2002/91/EY), jonka tavoitteena on parantaa rakennusten energiatehokkuutta ja siten vähentää hiilidioksidipäästöjä viidenneksellä koko EU:n alueella. 5

6 Valtaosa saneeraushankkeista etenee jouhevasti, ja mahdolliset epäselvyydet selvitetään osapuolten välisessä keskustelussa. Mikäli tilanne kuitenkin kärjistyy umpikujaan, kannattaa tilanteen ratkaisemiseksi turvautua asianajajan konsultaatioon. Ristiriitojen taustalla vaikuttavat kahtalaiset tekijät. Urakoitsijoiden puolella ongelmat liittyvät yleensä suhdanteisiin, eli ammattitaitoisesta työvoimasta on pulaa. Oikeudellisesti ei liene epäselvää, että pääurakoitsija on vastuussa tilaajaan nähden, vaan ongelmat syntyvät käytännön toteutuksessa, pohtii asianajaja Juha Ryynänen Procopé & Hornborg Asianajotoimisto Oy:stä. Saneerausurakan tilaajan eli taloyhtiön puolelta ongelmana useimmiten on ammattitaidon puute. Taloyhtiön kannattaa valvoa omaa etuaan varmistamalla, että isännöitsijällä on riittävästi kokemusta, osaamista ja resursseja avustaa rakennuttaja tehtävissä. Jollei näin ole, on esimerkiksi valvojan hyödyntäminen toimiva ratkaisu. Tilaajan ei siis tarvitse itse olla ammattimainen rakennuttaja, mutta ammattitaitoa on kuitenkin jollain tavoin saatava mukaan prosessiin, Ryynänen tarkentaa. Hän korostaa, että asunto-osakeyhtiö ei nauti kuluttajansuojaa. Lain näkökulmasta saneerausprosessin osapuolet ovat tasavertaisia sopimuskumppaneita. Saneerauksessa noudatetaan liike-elämän pelisääntöjä. Tosin tilannetta hieman hämmentävät tapaukset, joissa osakkaat teettävät lisätöitä omaan lukuunsa. Tällöin kuluttajansuoja astuu jälleen mukaan kuvaan. Asunto-osakeyhtiön ja rakennuttajan kannalta ajateltuna olisikin selkeintä hoitaa koko prosessi kokonaisuutena ja tilata myös lisätyöt kootusti taloyhtiön kautta. Tällöin on kuitenkin muistettava se, että osakkaiden toivomuksesta yksittäisiin huoneistoihin tehtävien lisätöiden maksamisesta on yhtiössä sovittava selvät pelisäännöt. Osakkaan toivomuksesta tehdyt lisätyöt on osakkaan itse kustannettava. 6 Hyvin hoidetussa remontissa ei tarvita lakimiehen apua Mittava putkisto- tai keittiöremontti koettelee aina jossain määrin osakkaan hermoja. Toisinaan saneeraus kohtaa vastatuulta myös erinäisten ongelmien muodossa. Miten taloyhtiön remontti sitten tulisi hoitaa, jotta lakimiehen apuun ei tarvitsisi turvautua? Kaiken A ja O on huolellisuus kaikissa prosessin vaiheissa. On myös varmistettava, että tilaajan käytettävissä on riittävästi rakennusalan ammattitaitoa. Jos isännöitsijän tietotaidot eivät riitä, on prosessiin haettava vahvistusta ulkopuolisesta asiantuntijasta. Huolellisuus hallitustyöskentelyssä tärkeää Juha Ryynänen kehottaa hallituksia tarkastelemaan saneeraushankkeita pitkäjänteisesti ennakoiden. Remontin ajankohta kannattaa päättää muutaman vuoden perspektiivillä, jolloin kukin osakas voi pohtia sen vaikutuksia omakohtaisesti. Kyseessä ovat mittavat euromäärät huoneistoa kohti. Riittävän varautumisajan turvin osakkaat ennättävät miettiä rauhassa mahdollisen sijaisasunnon tarpeen tai myydä asuntonsa, mikäli saneeraus käy liian

7 Juha Ryynänen muistuttaa, että taloyhtiön saneerausurakan tilaajan ei tarvitse itse olla ammattimainen rakennuttaja, mutta ammattitaitoa on kuitenkin jollain tavoin saatava mukaan prosessiin. Jollei isännöitsijällä ole riittävästi kokemusta, osaamista ja resursseja avustaa rakennuttajatehtävissä, on esimerkiksi valvojan hyödyntäminen toimiva ratkaisu. kalliiksi kukkarolle. Pääasia on, että saneeraukseen on mahdollista suhtautua investointipäätöksenä eikä hätätilaratkaisuna, Ryynänen sanoo. Myös projektinhallinta on suunniteltava kunnolla ja suunnitteluun varattava omat määrärahansa, hän lisää. Urakoitsijaa valittaessa on syytä selvittää yrityksen taustat ja referenssit. Pienikin yritys voi olla luotettava. Ei kannata tuijottaa yksin yrityksen kokoon, vaan peilata kokonaisuutta aiempien kokemusten pohjalta, joita kannattaa kysyä suoraan edellisistä kohteista. Tarkistamisen arvoinen on myös urakoitsijan luottokelpoisuus. Mikäli verot, eläkemaksut ja muut velvoitteet ovat hoitamatta, on kyseinen kontakti järkevintä unohtaa samoin tein. Sama pätee toki asiantuntijatahojenkin taustojen varmistamiseen. Yritysten perustiedot löytyvät yritys- ja yhteisötietojärjestelmä YTJ:stä osoitteesta ja faktoja voi peräänkuuluttaa myös verohallinnon kautta. Saneerausurakan tilaajalla on oikeus edellyttää työnsuorittajalta edellä mainittua selvitystä kyseisten asioiden hoidosta ennen sopimusten kirjoittamista. Toisinaan hallitukset pelkäävät mahdollisia vastuuseuraamuksia ongelmatilanteissa. Hallituksen jäsenten ei kuitenkaan voida olettaa olevan rakennusalan ammattilaisia eikä saneerausurakassa sopimusosapuolena ole hallituksen jäsen, vaan asunto-osakeyhtiö. Hallitus panee täytäntöön yhtiökokouksen päätöksiä ja valmistelee ne huolellisesti sekä vastaa siitä, että toimenpiteet noudattavat lakia ja yhtiöjärjestystä. Hallituksen jäsenet ovat velvollisia hoitamaan tehtävänsä huolellisesti. Riittävää huolellisuutta osoittaa asiantuntijoiden käyttäminen silloin, kun oma osaaminen ei riitä, Ryynänen korostaa. Hän toteaa vahingonkorva- 7

8 usvastuun yhtiötä kohtaan astuvan voimaan ainoastaan silloin, kun laiminlyönnit tai huolimattomuus aiheuttavat vahinkoa taloyhtiölle. Tämä on käytännössä äärimmäisen harvinaista. Kehottaisin kuitenkin panostamaan huolelliseen dokumentointiin. Hallituksen kokouksista, joissa asioita valmistellaan, on syytä tehdä asianmukaiset pöytäkirjat ja liittää mukaan kaikki tarjoukset, kirjeenvaihto urakoitsijoiden ja asiantuntijoiden kanssa sekä muut mahdolliset liitteet, jolloin konfliktitilanteessa voidaan osoittaa riittävää huolellisuutta noudatetun. Vastaanottotarkastuksessa ilmoitettava havaittavat virheet Saneerausurakan vastaanottotarkastukseen on suhtauduttava vakavasti. Jos vastaanottotarkastuksessa hyväksytään jokin kohta, ei siihen enää myöhemmin voi palata. Asunto-osakeyhtiö omistaa kiinteistön seinät, mutta osakkaat hallitsevat itse huoneistoa. Heillä on parhaat mahdollisuudet virheiden havaitsemiseen. On tärkeätä, että osakkaat ymmärtävät, mitä tarkastus itse asiassa merkitsee. Kyse ei ole siitä, mitä tarkastukseen mennessä on havaittu, vaan siitä, mitä olisi pitänyt havaita. Kaikki ne kohdat ja ratkaisut, jotka ovat tarkistettavissa esimerkiksi vatupassilla ja mittanauhalla ilman rakenteiden rikkomista, lukeutuvat sellaisiin virheisiin, jotka ovat havaittavissa, Ryynänen tähdentää. Kaikki havaitut virheet pitäisi ilmoittaa taloyhtiön edustajalle ennen tarkastusta ja urakoitsijalle itse tarkastuksessa. Jollei näin toimita, tapahtuu vaatimusten vanhentuminen. Graffitien poistoa ja ennaltasuojausta Anti Graffiti System AGS - järjestelmät graffitien poistoon ja pintojen suojaukseen. AGS-tuotteita käytetään graffitien ja töherryksien poistoon menestyksellisesti jo yli 20 maassa. Erilaisille pintamateriaaleille on kehitetty omat puhdistus- ja suojausaineensa myös ympäristö ja käyttäjän turvallisuus huomioiden. Meranti kartoittaa ongelmakohdat, tekee tarjouksen, poistaa töhryt ja suojaa pinnat. AGS-graffitinsuoja on SILKO-hyväksytty vuosina 1992 ja 1998 tehtyjen soveltuvuustestien tuloksena. Haaransuonkuja 10, OULU, puh , fax (08) , sähköposti: meranti@meranti.fi, internet: Tiesitkö? Mitä YSE tarkoittaa? Rakennusalan yleiset sopimusehdot eli YSE -ehdot soveltuvat sellaisinaan niin pää-, sivu- kuin aliurakoihinkin, monille rakentamisen eri toimialoille ja eri hinnoittelumuotoihin. Erityisesti seuraaviin käsitteisiin ja niitä koskeviin YSEn ehtokohtiin kannattaa kiinnittää huomiota: Vahingonvaara (YSE 55 ) Muutostyö lisätyö (YSE ) Urakkasuorituksen tarkastus vastaanottotarkastus (YSE 70 ja 71 ). Hyvän ja loogisen sopimusasiakirja-aineiston syntymistä edesauttaa, että tarjouspyyntöasiakirjojen laatija hallitsee YSEn systematiikan ja asiakirjajärjestelmän ja noudattaa sitä kaikissa urakka-asiakirjoissa. Urakan osapuolet Rakennuttaja: luonnollinen tai juridinen henkilö, jonka lukuun rakennustyö tehdään ja joka viime kädessä vastaanottaa työntuloksen. Tilaaja: urakoitsijan sopimuskumppani, joka on tilannut urakkasuorituksen. Tilaajana voi toimia rakennuttaja tai urakoitsija. Urakoitsija: tilaajan sopimuskumppani, joka on sitoutunut aikaansaamaan sopimusasiakirjoissa määritellyn työntuloksen. Pääurakoitsija: rakennuttajaan sopimussuhteessa oleva urakoitsija, joka kaupallisissa asiakirjoissa on nimetty pääurakoitsijaksi ja jolle sopimuksenmukaisessa laajuudessa kuuluvat työmaan johtovelvollisuudet. Sivu-urakoitsija: rakennuttajaan sopimussuhteessa oleva, pääurakkaan kuulumatonta työtä suorittava urakoitsija. Aliurakoitsija: urakoitsijan tilauksesta työtä suorittava toinen urakoitsija. Kun sopimuksia, työmaakokouspöytäkirjoja, reklamaatioita ym. laaditaan, on syytä johdonmukaisesti käyttää näitä YSEn käsitteistön mukaisia osapuolten nimiä väärinkäsitysten välttämiseksi. 8

9 Vastaanottotarkastus on olennainen osa taloudellista loppuselvitystä. Taloyhtiön puolesta mukana olisi syytä olla henkilön, jolla on riittävästi ammattitaitoa kattavan katselmuksen suorittamiseen. Ilmoittamatta jääneiden virheiden selitykseksi ei riitä, että kyseisessä asunnossa ei nyt satuttu käymään tai jokin seikka vain unohtui kirjata pöytäkirjaan. Takuuaika ja takuuajan jälkeinen vastuu Jollei virhe ole havaittavissa vastaanottotarkastuksessa, vaan alkaa ilmetä vasta sen jälkeen, voidaan virheeseen edelleen puuttua. Tällöin sovelletaan kahden vuoden takuuaikaa. Kaikki rakennusvirheet eivät välttämättä ole havaittavissa vielä vastaanottotarkastuksessa ja toisinaan tarkastuksessa havaitaan ongelma, jota ei vielä pidetä virheenä, vaan jota seurataan takuuajan puitteissa. Esimerkiksi muurauksessa olevan halkeaman syitä ei välttämättä tiedetä, eli ei voida päättää, mitä virheelle tehdään, vaan todetaan, että asiaa seurataan. Pienimmillään halkeama voi johtua liian kuivasta rappauslaastista ja pahimmassa tapauksessa syynä voi olla perustamisessa tapahtunut virhe, kuvailee Ryynänen. Takuuajalla varmistetaan, että mahdollisimman suuri osa urakkasuorituksen virheistä tulisi huomioon otetuksi ja urakoitsijalla olisi mahdollisuus korjata ne takuuajan puitteissa. Tänä ajanjaksona esiin nousevat virheet on järkevintä ilmoittaa mahdollisimman pian, jotta ne eivät aiheuta lisävahinkoa. Virheet käydään läpi ja ratkaisuista neuvotellaan tarpeen mukaan. Viimeistään takuuajantarkastuksessa päätetään, mitä asialle tehdään. Takuuajan jälkeiset vastuut edellyttävät aina jonkinasteista tuottamuksellisuutta. Äärimmäinen korvausvastuu on kymmenen vuotta. Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen mukaan urakoitsija vastaa takuuajan jälkeenkin sellaisista virheistä, jotka tilaaja näyttää aiheutuneen urakoitsijan törkeästä väärinkäytöksestä tai olevan seurausta sovitun laadun varmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä, tai joita tilaaja ei ole kohtuudella voinut havaita vastaanottotarkastuksessa tai takuuaikana. Tästäkin vastuusta urakoitsija vapautuu, kun 10 vuotta on kulunut rakennuksen vastaanottamisesta, tai mikäli vastaanottotarkastusta ei ole tehty, siitä päivästä kun rakennus on otettu käyttöön, Ryynänen luettelee. Esimerkkeinä tällaisista kymmenen vuoden vastuun piiriin kuuluvista seikoista ovat esimerkiksi vesieristyksen asentamatta jättäminen tai höyrysulun puuttuminen. Kyseessä on siis selkeästi hyvän rakentamistavan tai rakentamismääräysten vastaisesta menettelystä eikä esteettisistä seikoista. Käytännössä virheistä tulee ilmoittaa takuuajan puitteissa. Takuuajan päättymisen jälkeen kynnys korvausten saamiseen on huomattavasti korkeammalla, muistuttaa Ryynänen. 9

10 Kehittämisaloitteen taustalla vaikuttaa huoli Oulun seudun ja Pohjois-Suomen merkittävän kiinteistövarallisuuden hoidosta ja kunnossapidosta. Rakennuskanta on korjausbuumin edessä, mikä edellyttää mittavia taloudellisia investointeja. Asukkaiden maksukyky on rajallinen ja energiakysymykset tulevat aina vain ajankohtaisemmiksi. Onkin etsittävä kiinteistönhoitoa ja isännöintiä tukevia ratkaisuja sekä uusia välineitä ja menetelmiä selvitäksemme tästä haasteesta, sanoo Oulun yliopiston rakentamisteknologian tutkimusprofessori Timo Aho. Kehittämisaloitteen taustatekijät 10 KiinteistöOCI on uusi isännöinnin työkalu - tietotaito, tuotteet ja palvelut tehokkaasti ja taloudellisesti isännöitsijän ulottuvilla Oulun yliopiston ja johtavien oululaisten kiinteistöalan yritysten laatima kehittämisaloite tähtää paitsi isännöinnin toimintojen yhtenäistämiseen, tehostamiseen ja helpottamiseen myös taloyhtiöiden ylläpidon laadun ja taloudellisuuden parantamiseen. Hankkeen toteuttamisessa hyödynnetään nykyaikaisia tietopalveluja ja palvelujärjestelmiä. KiinteistöOCI -portaali tarjoaa jo nyt mahdollisuuden vertailla taloyhtiön hoitokuluja ja luoda rakennuksen kestoikään perustuvan korjaussuunnitelman ennusteineen ja kustannusarvioineen. Järjestelmää kehitetään jatkuvasti ja mukaan innovatiiviseen kehitystyöhön ovat tervetulleita kaikki alan palveluita ja tuotteita tarjoavat tahot. Vuonna 2003 perustettu rakenne- ja yhdyskuntasuunnittelun innovaatio- ja informaatiokeskus toimii kauppanimellä OCI eli Oulu Construction Innovation. Sen tavoitteena oli alkuaan tuottaa rakenne-ja yhdyskuntasuunnitteluyrityksille informaatio- ja kirjastopalveluja sekä tehdä tietohakuja normeista, suunnittelukäytännöistä, markkinoinnista ja liiketoimintaa tukevista asioista. OCI rahoitettiin Euroopan aluekehitysrahastoista Oulun lääninhallituksen kautta kanavoidulla tuella sekä yritysten hankkeeseen sijoittamilla varoilla. Näin saatiin aikaiseksi Oulun yliopiston rakentamisteknologian tutkimusryhmän siipien suojissa toimiva tietopalvelu, joka kokoaa rakennusalan uutisia ja antaa tietoja seminaareista, kehittämis- ja tutkimusprojekteista, erilaisista innovaatioista ja Oulun yliopistossa käynnistetystä rakennusalan DI-koulutuksesta rakennesuunnittelun ja rakentamisteknologian opintosuunnalla. Asiakkaat voivat käyttää kyseistä tietopalvelua myös omatoimisesti hyväkseen. Oulun Yliopisto, Oulun läänin Kiinteistöyhdistys, Isännöitsijätoimisto Aaro Paakkola Ky sekä Isännöitsijätoimisto Timo Tahkola Oy totesivat viime vuoden lopuilla käymissään yhteisissä pohdiskeluissaan, että myös isännöinti tarvitsee vastaavanlaista palvelua ja uuden tekniikan tarjoamia mahdollisuuksia. Päätimme lähteä luomaan kiinteistöalalle ja isännöitsijöille uudenlaista työkalua, joka tehostaa alalla työskentelevien toimintaa ja tuo nimenomaan viimeisimmän käyttötiedon myös isännöitsijöiden ulottuville, valottaa Aho KiinteistöOCIn taustoja. Hyödyllinen hoitokuluanalyysi ja kätevä korjauskalenteri KiinteistöOCIn tavoitteena on tuoda isännöitsijän kuvaputkelle ne keskeiset työkalut, joiden avulla pystytään hoitamaan 80 prosenttia isännöinnin tehtävistä. Portaalin tarjontaa täydennetään sitä mukaa, kuin uusia erikoispalveluja tulee saataville, Aho kertoo. Hanke starttasi isännöitsijöiden keskuudessa tehdyllä tarveselvityksellä, jonka pohjalta käsittelyyn otettiin ensimmäiseksi taloyhtiön hoitokulut. Verkosta löytyvän hoitokuluanalyysin avulla isännöitsijät voivat itsepalveluna arvioida isännöimiensä kohteiden hoitokustannuksia omaan toimintaympäristöönsä suhteutettuna. Järjestelmä kertoo selkeästi ja havainnollisesti isännöitsijän syöttämien perustietojen pohjalta ovatko kustannukset alueeseen nähden korkeat, keskimääräiset vaiko edulliset. Analyysistä on käytettävissä tarkempia versioita, jos kiinteistön perustietoja on käytössä Tutkimusprofessori Timo Aho (vas.) ja internet-järjestelmän kehittämisestä vastaava projektitutkija Kai Öörni uskovat KiinteistöOCIn tulevaisuuteen. enemmän. Toiminto helpottaa isännöitsijän työtä merkittävästi, Aho kiittää. Jos hoitokulu on korkea, on sen syy selvitettävä, jotta epäkohdat voidaan tarvittaessa korjata. Esimerkiksi korkean energiankulutuksen taustalla voi vaikuttaa paikkakunnan keskivertoa korkeammat energianhinnat tai talon ominaispiirteet ja asukkaiden virheelliset kulutustottumukset. NCC:n kanssa yhteistyössä sivustolle linkitetty korjauskalenteri puolestaan tarjoaa isännöitsijöille työkalun, jonka avulla pitkän tähtäimen korjaussuunnitelman luominen tapahtuu kätevästi. Rakennuksen kestoikään perustuva ennuste kertoo rakennusosittain tarpeelliset toimenpiteet ja niiden kustannusarvion. Korjauskalenteri on ensimmäinen askel kohti saneerausta. Ohjelmaan syötetään talotyyppi, sen valmistumisvuosi, sijaintipaikka, asuntojen ja kerrosten lukumäärä, asuntojen pinta-ala ja rakennustilavuus. Kalenterissa voidaan käsitellä erikseen kukin kunnossapidettävä osa, esimerkiksi putkisto, vesikatto, julkisivut, kylpyhuoneet ja ikkunat sekä ovet. Tietojen pohjalta saadaan selville taloyhtiön teknisen arvon alenema, välitön korjaustarve sekä kustannusarvio, joka voidaan esitellä taloyhtiön osakkaille, kuvailee Aho. Saneerauksen tullessa lähemmäksi tilannetta tarkastellaan yksityiskohtaisemmin, suoritetaan kuntoarvio ja pyydetään tarjoukset. Isännöitsijän kannalta korjauskalenteri antaa mahdollisuuden ketjuttaa asioita. Hän voi korjaussuunnitelmien pohjalta niputtaa yhteen useam-

11 paan taloyhtiöön kohdistuvia toimenpiteitä ja pyytää tarjoukset isommasta kokonaisuudesta, mikä tuo merkittäviä kustannusetuja. Palveluportaali kehittyy jatkuvasti Hoitokuluarvio ja korjauskalenteri ovat vapaasti myös kaikkien osakkeenomistajien ja hallitusten jäsenten käytössä. Portaaliin kootaan jatkuvasti lisää käyttökelpoisia työvälineitä, kuten eri toimittajien kehittämiä omia laskureita. Erillisen salasanan turvin käyttäjä pääsee kirjautumaan KiinteistöOCIn extranettiin, josta löytyy alan ajankohtaisia uutisia sekä tietoja tärkeistä uudistuksista, lakimuutoksista ja käytännöistä. Tavoitteena on koota yhteen kaikki isännöitsijän tarvitsema tieto erityisesti tulevaisuuden korjaustarpeet huomioiden. Extranet on jaettu isännöinti-, rakennusosat-, suunnittelu- sekä energia ja hoitokulut -osioihin. Pyrimme muodostamaan kaikista osa-alueista kattavan tietopankin, josta isännöitsijä löytää kulloinkin tarvitsemansa säännökset, toimintatavat ja ohjeet. Kiinteistöissä tulee eteen niin valtava määrä töitä, että tällainen tietopankki erilaisine välineineen ja laskureineen on hyvä työkalu isännöitsijöille, jotta he selviäisivät tulevista haasteista, Aho toteaa. KiinteistöOCIssa on paikka myös pankeille ja vakuutuslaitoksille. Toimialat voisivat esitellä omia asunto-osakeyhtiöille suunnittelemiaan tuotteita. Tulevaisuuden tavoitteenamme on, että jos taloyhtiössä on suunnitteilla esimerkiksi putkiremontti, johon tarvitaan lainaa, voisivat isännöitsijät lähettää lainatarjouspyynnön automaattisesti portaalin kautta. Tarjouspyyntöön koottaisiin kaikki tärkeimmät tiedot, jonka jälkeen se lähtisi valittuihin pankkeihin nappia painamalla. Sama toiminto koskisi toki myös urakoitsijoilta pyydettäviä tarjouksia. Pitkän tähtäimen tarkoituksena on koota Oulun seudulla kiinteistömassasta yhteen suurempia korjattavia kokonaisuuksia ja kilpailuttaa ne yhdessä. Näin saavutetaan joukkotuotannon etuja, suurempaa kiinnostusta ja harjaantumista korjausrakentamiseen. Mukaan mahtuu myös uusia yhteistyökumppaneita! Timo Aho kannustaa erilaisia taloyhtiöille suunnattuja tuotteita ja palveluita tarjoavia tahoja tarttumaan tilaisuuteen. Mukaan lähtevät yhteistyökumppanit saavat Kiinteistö- OCIiin omat tietonsa ja linkkinsä. Näiden hyväksi koettujen palveluntarjoajien listan kautta isännöitsijät löytävät tarvitsemansa asianmukaiset palvelut ja tuotteet nopeasti ja vaivattomasti yhdestä osoitteesta. Uskon, että isännöitsijän käytettävissä oleva toimittajarengas osoittautuu aikaa myöten kustannustehokkaaksi ja järkevimmäksi tavaksi toimia. Aho arvelee KiinteistöOCIn kehittyvän seuraavan puolentoista vuoden aikana. Mitä aikaisemmin eri tahot tulevat mukaan kehittämään järjestelmää, sitä paremmat vaikutusmahdollisuudet kehitystyössä on. Näin toiminnan alkuvaiheessa mukaan pääsee myös pienemmillä panoksilla kuin myöhemmin. Tavoitteena on tilanne, jossa isännöitsijä hoitaa kasvavat palveluvelvoitteensa palvelujärjestelmän avulla sujuvasti. Ongelmatilanteen kohdatessaan hän määrittelee ja rajaa asian, siirtyy KiinteistöOCIin, tutkii miten tilanne voidaan korjata, etsii palvelutarjoajista sopivimmat tahot ja lähettää tarjouspyynnöt portaalin kautta. Tarjousten saavuttua yliopiston tutkimusryhmä voi erityisissä kysymyksissä informaatiopalvelun kautta arvioida toimenpiteitä, suunnitelmia ja tarjouksia ja tehdä niistä taloyhtiön kannalta järkevän yhteenvedon. Säästöt voivat olla mittavia. P y r i m m e p ä ä s e m ä ä n eroon rutiinisuunnittelusta, rakentamisesta ja laskuttamisesta ja kohti tilannetta, jossa kukin toimenpide arvotetaan taloyhtiölle järkevästi. Haluamme viedä isännöintitoiminnot aivan uudelle tasolle oman rakentamisteknologian tutkimusryhmämme sekä yritys- ja asiantuntijaverkostomme avulla, Aho painottaa. Tutustu KiinteistöOCIin osoitteessa net/kiinteistooci

12 Onnistuneen saneeraushankkeen tukipilarit: pitkäjänteinen suunnittelu, tehokas tiedottaminen ja toimiva hallitus Kempeleläinen Asunto Oy Kontinrivi on hyvä esimerkki huolella hoidetusta taloyhtiöstä. Viimeisten neljän vuoden aikana yhtiössä on toteutettu useita mittavia saneeraushankkeita, joiden käynnistämisestä on päätetty yksimielisesti. Sujuvasti edenneiden ja hyvään lopputulokseen päätyneiden saneerausten taustalla ovat vaikuttaneet systemaattinen ja huolellinen suunnittelu, onnistuneet urakoitsijavalinnat ja isännöitsijän, hallituksen ja osakkaiden välinen jatkuva vuoropuhelu sekä suunnitelmallinen tiedottaminen niin ennen urakkaa kuin sen aikanakin. Asunto Oy Kontinrivi on valmistunut vuonna 1972 ja siihen kuuluu kaksi rivitaloa, joissa on kaikkiaan 24 asuntoa. Neljättä vuottaan hallituksen puheenjohtajana toimiva Virva Maskonen on asunut taloyhtiössä vuodesta 1982 lähtien. Puheenjohtajan pesti on tuttu myös aiemmilta vuosilta. Olin hallituksen puheenjohtajana lähes 10 vuotta taloyhtiöön muutettuamme, jonka jälkeen vetäydyin hallitustyöskentelystä kymmeneksi vuodeksi ennen uudelleenvalintaani, hän kertoo. Maskosen luettelema toteutettujen saneerausten lista on vaikuttava. Taloyhtiön tasakatto korotettiin harjakatoksi 13 vuotta sitten, mutta jo vuonna 2004 jouduttiin kaikki kattolevyt vaihtamaan. Vuonna 2005 oli vuorossa julkisivumaalaus ja vuonna 2006 iso putkisto- ja lvi-remontti, jossa uusittiin kaikki vesijohdot. Kuluvana vuonna toteutimme lämmönjakohuoneen saneerauksen, jonka yhteydessä vaihdettiin myös lämmönvaihdin. Lisäksi olemme aloittaneet syksyllä urakkaneuvottelut pihan parannustöistä. Rakennamme uuden jätekatoksen ja uusimme nykyiset jo riskialttiiksi käyneet parkkipaikkojen lämpöpistokkeet. Pihaprosessi valmistunee ensi keväänä, Maskonen luettelee. Kaiken kukkuraksi taloyhtiötä on koetellut myös tulipalo, jossa yksi huoneisto tuhoutui täysin. Oli onni onnettomuudessa, että kattoremontin yhteydessä vintille tehtiin hyvät paloesteet. Muut asunnot eivät onneksi vaurioituneet eivätkä kärsineet edes savu- tai vesihaittoja, vaan selvisivät lievillä hajuhaitoilla. Sammutustöiden vuoksi kattorakenteita jouduttiin kuitenkin rikkomaan ja paloa seurasi suurehko remontti. Asukkaat ovat suhtautuneet kuhunkin saneeraustoimenpiteeseen mielestäni hyvin asiallisesti. Tiedottamisen tärkeys kannattaa sisäistää Miten näin suuret hankkeet sitten on saatu toteutettua hyvinkin tiiviissä syklissä ja ilman isompia riitoja? Itse koen, että ajoissa aloitettu ja jatkuva vuoropuhelu sekä tiedottaminen vaikuttavat olennaisesti saneeraushankkeiden onnistumiseen. Lopputulosta arvioidaan usein peilaamalla sitä suoraan tiedottamisen toimivuuteen. Ongelmat korostuvat ja hyvinkin sujunut hanke saattaa saada tylyn tuomion, jos tiedottaminen ei ole onnistunut. Ja toisaalta taas hyvin hoidettu tiedottaminen vähentää epätietoisuutta, pohtii Maskonen. Ti e d o t t a m i s e n a n s i o s t a myös yhtiökokouksiin osallistuminen on ollut aktiivista. 12

13 Miten tiedottaminen taloyhtiössä sitten on organisoitu? Virva Maskonen sanoo, että hallitus tajusi tiedottamisen tärkeyden Näin suuressa hankkeessa informaationvälitys ei olisi onnistunut ilman suunnitelmallista toimintaa. Asukkaat saivat kysymysten herätessä ottaa yhteyttä joko hallituksen puheenjohtajaan, isännöitsijään tai urakoitsijaan. Maskonen korostaa, että asukkaille on ensiarvoisen tärkeää tietää vastuuhenkilöiden nimet koko prosessin ajan. On tiedettävä, keneltä mitäkin kysytään, jotta kuormitus ei kohdistu väärään henkilöön. Lähtökohtana oli, että isännöitsijää ei pidä kuormittaa urakoitsijalle kuuluvilla asioilla eikä hallitusta sellaisilla seikoilla, joista heillä ei ole tarkkaa tietoa. Virva Maskonen muistuttaa tiedottamisen tärkeydestä saneerausurakoiden yhteydessä. Olemme pitäneet kuluvana vuonna remonteista johtuen jo kolme ylimääräistä yhtiökokousta. Putkiremonttipäätös meni läpi kivuttomasti ja lämmönjakohuoneen saneeraus päätettiin tehdä yksimielisesti, mutta toteuttamisen laajuudesta kyllä äänestimme. Maskonen huomauttaa, että putkistosaneerausremontin etenemiseen vaikutti osaltaan jo aiemmin tehty taustatyö. Saneerausta suunniteltiin ensi kerran jo ensimmäisellä puheenjohtajuuskaudellani, jolloin tehty suunnitelma oli hyvä pohja uudelle suunnittelulle ja nyt toteutetulle remontille. Asukkailla oli aikaa valmistautua toimenpiteeseen ja ymmärtää asian välttämättömyys. Järjestimme esimerkiksi urakoitsijan kanssa ennen urakan aloittamista asukasiltoja, joissa oli mukana myös suunnittelija. Remontin aikana tiedottamistehtävät jaettiin. Urakoitsija ilmoitti viralliset aikataulut, vaikkakin osa toimenpiteistä tiedotettiin hallituksen nimissä. Remontin jälkeen urakoitsija keräsi palautteen ja kyseli puutteista useampaan otteeseen. Jo urakan aikana korjattiin mahdollisimman paljon, mutta jälkitöitäkin jäi. Kontinrivissä myös arkipäivän tiedottaminen hoidetaan organisoidusti. Isännöitsijä tiedottaa viralliset asiat ja muu tiedottaminen, kuten saunavuorokyselyt ja syystalkoot, hoituvat hallituksen puheenjohtajan toimesta. 13

14 Positiivinen putkiremontti 14 Lämmönjakohuoneen saneerauksen yhteydessä vaihdettiin myös lämmönvaihdin. Maskonen on positiivisesti yllättynyt siitä, kuinka vähän putkiremontista aiheutuneesta pölystä, melusta ynnä muista ylimääräisistä asumismukavuuteen vaikuttavasta asioista purnattiin. Asukkaat kun asuivat kodeissaan koko remontin ajan. Tähän varmasti vaikutti se, että asukkaat tiesivät hyvissä ajoin ennakkoon viikon, jonka aikana heidän asunnossaan tehtiin töitä. Suunnitelma remontin etenemisestä luotiin hyvissä ajoin ennen töiden aloittamista, jolloin pystyimme huomioimaan erityistapaukset ja asukkaiden toiveet, kertoo Maskonen. Esimerkiksi taloyhtiössä asuvan perhepäivähoitajan osalta remontti ajoitettiin hänen lomansa ajaksi, jolloin toimenpiteistä aiheutui mahdollisimman vähän haittaa hänen työlleen. Olivathan huoneistot toki sekaisin parin viikon ajan ja tavarat pressun alla keskellä huoneita, mutta aika vähän remontti loppujen lopuksi sekoitti arkielämää. Jatkuva vuoropuhelu ja avoin informaationvälitys helpottivat tilannetta. Asukkaat saivat nähdä suunnitelmat ennakkoon ja kysellä mieltään askarruttavista asioista. Oman kortensa kekoon kantaa ammattimaisesti toiminut urakoitsija. Työ eteni putkien vetämisen ja rakenteiden purkamisvaiheessa kolmen asunnon sykleissä. Hanat ja muut vesilaitteet asennettiin valmiiksi ja varsinaiset liitokset toteutettiin koko talon osalta yhtenä päivänä, jolloin vesikatkot jäivät minimiin. Aikataulutkin pitivät aika hyvin paikkansa ja mahdollisista pienistä viivästyksistä tiedotettiin välittömästi, Maskonen kiittää. Hän toteaa, että myös suhteellisen edullisten asumiskustannusten vuoksi päätöksenteko saattoi olla näinkin isossa hankkeessa tavanomaista helpompaa. Liityimme kaukolämpöön ensimmäisten joukossa ja myös muut kulumme ovat varsin kohtuullisia. Suuri osa osakkaista maksaa oman osuutensa remontista välittömästi, mutta osan katamme rahoitusvastikkeilla. Esimerkiksi lämmönvaihdin jyvitettynä osakekohtaisesti tulee olemaan noin 17 euroa kuukaudessa isompien asuntojen kohdalla ja pienempien huomattavasti vähemmän. Saneerauslainat olemme ottaneet pääsääntöisesti kymmenen vuoden laina-ajalla, paitsi kalliimman putkiremontin osalta päädyimme kahteenkymmeneen vuoteen. Hallitus on taloyhtiön isäntä Kontinrivin hallituksen jäsenistö on ollut ilahduttavan pysyvää. Vain yksi tai kaksi jäsentä on prosessin kuluessa vaihtunut. Meillä on hyvä hallitus, joka ei ole jättänyt taakkaa ihan yksin puheenjohtajan kannettavaksi. Tehtäviä on jaettu aina tarpeen mukaan. Maskonen kuvailee taloyhtiön hallituksen roolia omakotitalon isännän kaltaiseksi. Hallitus on erityisen tärkeä taloyhtiön toimielin. Se organisoi ja toimeenpanee kaiken, mitä yhtiökokous on päättänyt. Hallitus tekee raakaa työtä yhdessä isännöitsijän kanssa ja taloyhtiön eteen. Se ajaa taloyhtiön etua. Meillä Kontinrivissä hallituksen ja isännöitsijän yhteistyö toimii saumattomasti, Maskonen pohtii. Hän toteaa, että tehtävien ja hallituksen jäsenten kierrättäminen on hyväksi järkevissä rajoissa. Hallittu hallituksen uudistus tuo lisää ajatusenergiaa, mutta jos liian moni tai kaikki jäsenet vaihtuvat kerralla on riskinä, että yhtiön historia ja aiempi tietämys menetetään. Nykyisen hallituksemme aloittaessa jäsenet yhtä lukuun ottamatta olivat uusia. Aloitimme tavallaan tyhjältä pöydältä. Myös tehtävien vastuunjako on tarpeen. Kokouksissa sovitaan, kuka minkin tehtävän hoitaa. Avonaisia kysymyksiä ei saa jäädä tyyliin päätettiin tehdä jotain, vaan on määriteltävä tarkasti kuka tekee ja mitä, Maskonen painottaa. Hän toivoo, että jokaisen taloyhtiön hallitus olisi kuulolla asukkaisiinsa nähden. Itse tiedotamme aina, ketkä milloinkin hallitukseen kuuluvat ja se on tuottanut tulosta. Asukkaat kyselevät luontevasti erilaisista asioista hallituksen jäseniltä vaikkapa heihin postilaatikolla törmätessään. Lisäksi yhteistyökumppanien valinta ja töiden ulkoistaminen vaatii tarkkaa harkintaa. Homman on pysyttävä niin sanotusti hanskassa. Itse olemme uusineet lähes kaikki ostosopimuksemme. Parin vuoden sisään olemme muun muassa kilpailuttaneet siivoustoiminnot ja uusineet isännöitsijäsopimuksen. Sopimusta muotoiltaessa on ilmaistava täsmällisesti sovitut asiat ja pohdittava sopimuksen koko sisältö tarkoin. Taloyhtiön hallituksen jäsenyyksistä ei kilpailla ja puheenjohtajuuden hoitaminen ei useinkaan ole helppoa. Jonkun epäasiallisen yhteydenoton jälkeen olen kyllä ollut valmis muutaman kerran heittämään pyyhkeen kehään ja jättämään puheenjohtajan tehtävät sen paremmin osaaville. Mutta asioita mietittyäni ja laitettuani ne oikeisiin mittasuhteisiin, olen luopunut ajatuksesta. Aina roiskuu kun rapataan, kaikkien mieliksi ei voi olla ja parhaani teen! Ei olisi oikein pettää suuren enemmistön luottamusta hetken mielipahan takia. Asukkailta toivotaan lisää aktiivisuutta Vaikka Kontinrivissä asiat ovat hyvin ja tarvittavat toimenpiteet toteutetaan yhteisymmärryksessä, toivoisi Maskonen asukkailta lisää aktiivisuutta. Kunpa kaikki osakkaat ja asukkaat missä tahansa taloyhtiössä sisäistäisivät vielä nykyistäkin paremmin sen, että taloyhtiön toiminta ja asiat ovat kaikille yhteisiä! Kaikki, mitä taloyhtiön eteen tehdään, koituu yhteiseksi hyväksi. Saneeraukset kohottavat kiinteistön ja ympäristön arvoa. Asukkaiden tarpeet ovat yksilöllisiä. Jotkut arvostavat upeaa pihapuutarhaa, kun taas toiset tyytyisivät vähempäänkin. Kompromissit ovat tarpeen, mutta jotta niitä saataisiin aikaan, olisi väki saatava kattavasti koolle. Omissa yhtiökokouksissamme osanotto on ollut kiitettävää, mutta muu yhteinen toiminta on jäänyt vähäisemmäksi. Olisi mukavaa nähdä asukkaita enemmän myös erilaisissa talkoissa tai grillijuhlissa, Maskonen toivoo.

15 Puhtaus on olennainen osa asumisviihtyvyyttä ja kiinteistön kunnossapitoa - siivoustaso valittava kohteen mukaan Oululaisen siivouspalveluja tuottavan Meranti Oy:n toimitusjohtaja Antti Pietilä pohtii, osataanko kaikkia toimialan tarjoamia mahdollisuuksia käyttää taloyhtiöissä hyväksi. Ammattilaisten suorittama siivous on osa kiinteistön ylläpitoa. Meidän työtämme on hoitaa kiinteistön puhtautta, ja siinä onnistuaksemme perussiivouksen taso ja tavoitteet tulisi määritellä kunkin kohteen mukaan. Lisäksi siivouksen suorittavan yrityksen henkilöstön on oltava ammattitaitoista ja asianmukaisesti koulutettua. Olennainen osa lopputulosta ovat myös tilan ominaispiirteet huomioivat ja työn toteuttamiseen soveltuvat työvälineet. Siivous on paitsi häiritsevän lian poistamista riittävän usein, myös eri pintamateriaalien kulumisen ehkäisemisestä säännöllisellä siivoamisella ja lattiapintojen suojaamisella matoin, sekä hyvän hygieniatason ylläpitämistä esimerkiksi saunoissa ja wc-tiloissa. Lisäksi siivoaminen ehkäisee liukastumisvaaraa ja lisää paloturvallisuutta poistamalla paloriskejä aiheuttava lian, Pietilä luettelee. Vanhoissa kiinteistöissä hyvää puhdistustasoa on toisinaan mahdoton saavuttaa, jos itse rakennus on päässyt ränsistymään liian huonoon kuntoon. Keskustelemalla hyvään lopputulokseen Pietilä toivoisi vilkkaampaa keskustelua siivousyrityksen ja isännöitsijän sekä taloyhtiön välille. Yhteistuumin toimimalla saadaan tuotettua loppukäyttäjälle parasta palvelua. Isännöitsijöillä on rutkalti töitä omasta takaa. Siivousyritykset voivat tuottaa lisäarvoa isännöitsijälle huolehtimalla siivousnäkökulmasta ja edistämällä kiinteistöjen viihtyvyyttä ja palvelutasoa. Avoimella keskustelulla saadaan aikaan toimivin yhteistyö. Taloyhtiön tilojen odotetaan olevan mahdollisimman viihtyisiä, edustavia ja siistejä. Tavoitteen saavuttamiseen voi itse kukin taloyhtiön asukas vaikuttaa omalla toiminnallaan. Olennaisin tekijä parhaan mahdollisen lopputuloksen kannalta on kuitenkin kohteen vaatimusten edellyttämän siivoustavan valinta, joka annetaan ammattimaisen siivousyrityksen huoleksi. Kiinteistön kunnon on myös oltava sillä tasolla, että halutun puhtausluokan saavuttaminen on olosuhteisiin nähden mahdollista. Lisäksi siivous itsessään on merkittävä osa kiinteistön kunnossapitoa. Paitsi siivouspalveluiden tarjoajalta myös niiden ostajalta vaaditaan osaamista. Toisinaan taloyhtiöiden asukkailla ei ole selvää mielikuvaa siitä, mitä siivoussopimukseen kuuluu. Jos siivoukseen ollaan tyytymättömiä, kannattaa ensin selvittää onko kyseessä laiminlyönti vaiko sopimusteknisistä seikoista aiheutunut väärinkäsitys. Reklamaatioiden taustalla on useimmiten puutteellinen tiedonkulku. Toiselle viihtyvyys merkitsee eri asiaa kuin toiselle ja jollei asiasta keskustella, saattaa asia paisua suhteettomiin mittasuhteisiin. Itse toivoisimme taloyhtiön hallitusten ja isännöitsijöiden saapuvan vierailulle yritykseemme ja tutustumaan toimintaamme. Kerromme mielellämme palveluntuottamisesta omasta alan ammattilaisen näkökulmastamme. Tästä olisi hyötyä kaikille osapuolelle ja koko kiinteistön elinkaarelle ja se tarjoaisi lisää työkaluja isännöitsijälle. Keskustelun painopisteeksi Pietiä toivoisi laatua rahan sijaan. Kannattaa miettiä, mitä maksetulla hinnalla on mahdollista saada. Ostajan on osattava ostaa oikein alan palveluita ja tiedostettava, mitä ostaa. Ostaminen ei voi enää perustua mielikuviin, vaan palveluiden hinnoittelun on oltava perusteltua. Merantin oman ajanhallintajärjestelmän taustalla on kiinteä kuukausihinta, mutta kertynyttä työaikaa seurataan kuukausittain tai vuosittain. Jos aikapankkiin jää käyttämätöntä työaikaa, voi sen hyödyntää harvemmin tehtäviin töihin. Siivoukseen vaikuttavat olennaisesti säätila, likaisuusaste, asukaspohja ja käyttöaste. Tietyllä summalla saa tietyn määrän työaikaa, jolla suoritetaan puhtaustasovaatimusten mukaisia töitä käsin tai koneellisesti. Jos käyttö- tai likaisuusaste on pienempi ja aikaa on kulunut syystä tai toisesta arvioitua vähemmän, saa taloyhtiö säästöä työajassa ja aikaero on suoraan asiakkaan käytettävissä saman kiinteistön hyödyksi halutulla tavalla, Pietilä selventää. Hyvin usein asiakas ostaa vain 1 3 kertaa viikossa toteutettavaa ylläpitosiivousta, joka tehdään käsityömenetelmillä. Konetyömenetelmän puhdistustaso olisi kuitenkin huomattavasti parempi ja sillä saadaan poistettua myös pinttynyt lika. Aikapankkiin jääneen säästön voi hyödyntää vaikkapa tämänkaltaiseen siivoukseen. Siivous tehdään kiinteistön parhaaksi Työntekijäpulaa on odotettavissa myös siivousalalla. Innostuneiden, positiivisten ja alaa eteenpäin vievien yritysten kanssa solmittu yhteistyö turvaa kiinteistösiivouksen myös tulevaisuudessa, kannustaa 18 vuotta alan yrittäjänä toiminut ja siivousteknisen liiton Oulun paikallisyhdistyksen sekä Oulun yrittäjien hallituksessa vaikuttava Pietilä. Lopuksi hän haluaa kiteyttää siivousalan ammattilaisten yhteisen tavoitteen: Toimintamme positiivisia ympäristövaikutuksia ovat viihtyisän ja terveellisen työja asuinympäristön luominen. Laadukkaalla siivouksella pystymme ennaltaehkäisemään eri pintamateriaalien kulumista, likaantumista ja vaurioitumista, jolloin pintojen korjaamisen ja uusimisen tarve vähenee kiinteistön elinkaarella. Siivous on siis kiinteistön kunnossapitoa. 15

16 LAKIPALSTA Vastauksia lukijoiden kysymyksiin Aiemmat lakipalstan kysymykset vastauksineen löytyvät Oulun läänin Kiinteistöyhdistyksen jäsensivuilta osoitteesta Jäsensivuille pääsevät ainoastaan jäsenet. Tarvittavan tunnuksen saa Kiinteistöyhdistykseltä. Lunastuksesta Olen osakkeenomistajana asunto-osakeyhtiössä, jossa on lunastuslauseke. Olin kiinnostunut lunastamaan myynnissä olevan liikehuoneiston, mutta koska myyjä ei suostunut antamaan minulle pyytämiäni tietoja, jätin lunastusvaatimuksen tekemättä. Myyjä ei esimerkiksi suostunut esittelemään kyseessä olevaa huoneistoa eikä näyttämään vuokrasopimusta. Hän vain kertoi, että huoneisto on vuokrattu pitkäaikaisella sopimuksella. Haluan tietää, olisiko myyjän tullut antaa minulle pyytämäni tiedot. Kun lunastusoikeus on olemassa, uuden omistajan on ilmoitettava saannostaan yhtiön hallitukselle. Tähän sisältyy velvoite ilmoittaa kauppahinta, jos lunastushinta määräytyy sen perusteella. Muuta velvoitetta edistää lunastusoikeuden toteutumista kaupan osapuolilla ei ole, eikä myyjää voida velvoittaa esimerkiksi esittelemään huoneistoa muille osakkeenomistajille, jotka harkitsevat sen lunastamista. Jos vuokrasopimus on tehty ja huoneisto luovutettu vuokralaisen hallintaan ennen kuin osakkeet myydään, vuokrasopimus sitoo lunastajaa, ellei kysymys ole näennäisjärjestelystä, johon on ryhdytty vain lunastusoikeuden kiertämiseksi. Jos taas vuokrasopimus on tehty sen jälkeen, kun osakkeet on jo myyty, lunastajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus kuukauden kuluessa. Määräaika lasketaan osakkeiden lunastamisesta tai lunastusoikeutta koskevasta tuomioistuimen lainvoimaisesta päätöksestä taikka siitä myöhäisemmästä ajankohdasta, jolloin lunastaja sai sopimuksesta tiedon. Korjausten viivyttely Huoneistossamme tapahtui vesivahinko, kun syysmyrsky repi kattoa irti, ja sadevesi pääsi huoneistoomme. Taloyhtiö korjasi katon, mutta huoneistokorjaukset ovat vieläkin rahan puutteen johdosta tekemättä. Koska jo aistinvaraisesti oli havaittavissa hajuhaittoja ja lapseni alkoivat oireilla, tilasin paikalle hometutkijan. Tutkimuksissa löytyikin runsaasti mikrobeja, joiden todettiin johtuvan kattovuodosta. Kysynkin lakimieheltä, mitä keinoja meillä on saada yhtiö tekemään korjaukset. Lain mukaan yhtiö on velvollinen korjaamaan rakenteista johtuvat sisäpuoliset viat. Koska katto kuuluu rakenteisiin, yhtiön korjausvelvollisuus on yksiselitteinen. Osakkeenomistaja voi viime kädessä kanneteitse velvoittaa yhtiön suorittamaan korjaukset. Rahan puute ei kelpaa syyksi, jonka perusteella korjaukset voitaisiin jättää tekemättä. Yhtiön on järjestettävä tarpeellinen rahoitus joko lainaamalla tarvittavat varat tai keräämällä ne yhtiövastikkeina osakkeenomistajilta. Eroaminen hallituksesta Olen asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsen. Nyt haluan tietää miten hallituksen jäsenyydestä erotaan, milloin eroaminen astuu voimaan ja mitkä perustelut kelpaavat? Eroamiseen ei tarvita perusteluita. Se astuu voimaan heti eroilmoituksen tekemisestä lähtien. Eroilmoitus tehdään hallitukselle ja lisäksi, jos hallituksen jäsenen on poikkeuksellisen yhtiöjärjestysmääräyksen perusteella valinnut joku muu kuin yhtiökokous, myös valitsijalle. Hallituksen tehtävänä on ilmoittaa eroaminen kaupparekisteriin merk i t t ä - v ä k s i, ja myös e ro n n e e l - la jäsenellä itsellään on oikeus tehdä tätä koskeva kaupparekisteri-ilmoitus. Lisäksi on huomattava, että jos kaikki hallituksen jäsenet eroavat yhtä aikaa, on jokainen heistä vastuussa siitä, että yhtiökokous kutsutaan koolle valitsemaan uutta hallitusta. Vuokralaiset maksamattomat maksut Kuka on vastuussa asuntoosakeyhtiölle vuokralaisen maksamatta jättämistä vesi-, sähkö-, sauna- ja autopaikkamaksuista. Voidaanko ne periä osakkeenomistajalta? Kysymykseen vastaaminen edellyttää tutustumista yhtiöjärjestykseen. Siltä osin kuin jonkun maksun periminen perustuu sen määräyksiin, kysymys on oikeudellisesti yhtiövastikkeesta ja siitä vastaa osakas. Vesimaksu on tyypillisesti tällainen maksu. Sauna- ja autopaikkamaksut puolestaan perustuvat oikeudellisesti yleensä sopimukseen, ja jos tällainen sopimus on tehty suoraan yhtiön ja huoneistossa asuvan vuokralaisen välillä, ei osakas vastaa vuokralaisen laiminlyönneistä. Vastikemaksujen jatkuva myöhästely ja huoneiston haltuunotto Osakas maksaa jatkuvasti vastikkeensa vasta karhujen lähettämisen jälkeen. Isännöitsijä on useita kertoja huomauttanut osakasta asian johdosta. Myös hallitus on antanut maksujen viivyttelystä asunto-osakeyhtiölain mukaisen varoituksen. Riittääkö tällainen viivyttely perusteeksi huoneiston ottamiseen yhtiön hallintaan? Jos ei riitä, mikä olisi lakimiehen neuvo saada asia kuntoon? Lain mukaan yhtiöllä ei ole oikeutta ottaa huoneistoa hallintaansa, jos osakkeenomistaja varoituksen johdosta viivytyksettä täyttää velvollisuutensa. Näin ollen on katsottava, että hallintaanottopäätöstä ei voida pätevästi tehdä, jos kaikki vastikerästit on ennen yhtiökokousta maksettu. Paras neuvo tilanteeseen lienee se, että osakkaalta peritään myös viivästyskorko ja isännöitsijän ylimääräistä työtä vastaavat perimiskulut. Yhtiö voi lain mukaan lukea maksun ensisijaisesti korolle ja koronluonteisille erille. Jos siis osakas maksaa vain yhtiövastikkeen pääomaa vastaavan määrän ja jättää koron ja perimiskulut maksamatta, yhtiö voi katsoa, että maksamatta jäänyt osa kohdistuukin itse yhtiövastikkeeseen. Tällöin hallintaanottoperuste on olemassa. Mikko Pikkujämsä asianajaja, oikeustieteen tohtori Asianajotoimisto PPV Lex Oy 16

17 YHDISTYS TIEDOTTAA Kiinteistöyhdistyksen uusin jäsenetu: Taloyhtiökohtaiset nettisivut Asukasviestintää tehostaakseen Oulun läänin Kiinteistöyhdistys ja Suomen Kiinteistöliitto tarjoavat uutena jäsenetuna jäsentaloyhtiölleen taloyhtiökohtaiset nettisivut. Taloyhtiösivut ovat samalla Suomen Kiinteistöliiton 100-vuotislahja jäsentaloyhtiöille. Uusi jäsenetu sisältyy jäsenmaksuun, eikä siitä veloita erillistä lisämaksua. Taloyhtiösivut ovat jäsentaloyhtiöiden käytettävissä vuoden 2007 joulukuussa. Tietoa avoimesti asukkaille Taloyhtiösivut ovat uudenaikainen työkalu asukasviestinnän hoitamiseen. Palvelun lähtökohtana on asukaskeskeisyys ja tavoitteena asukasviestinnän tehostaminen sekä asukkaiden tiedonsaannin parantaminen taloyhtiöissä. Palvelu tulee olemaan asukkaille avoin, jolloin sivujen käyttö on asukkaan kannalta vaivatonta. Helppokäyttöisyys lisää sivujen käyttöä ja siten sivuista saatavaa hyötyä myös taloyhtiölle ja isännöitsijälle. Taloyhtiön asukkaille suunnattu tiedonvälitys painottuu nykyisellään kohtuuttomasti yhtiökokouksiin, joissa yhdellä kertaa tarjottavaa tietotulvaa osakkaiden on vaikea hahmottaa ja sisäistää. Taloyhtiösivut avaavat uuden ajantasaisen kanavan yhteydenpitoon asukkaan, hallituksen ja isännöitsijän välille. Hallitukselle tulee omat salasanan avulla aukeavat sivut. Sisältöä usean tahon toimesta Uusi palvelu tarjoaa teknisen alustan taloyhtiön kotisivuille sekä myös valmista tietosisältöä. Valmiit aineistot helpottavat sivujen ylläpitoa ja päivittämistä, kun kaikkea ei tarvitse tehdä alusta pitäen itse. Kiinteistöyhdistykset yhdessä Kiinteistöliiton kanssa ovat kiinteistönomistajien edunvalvojia ja kiinteistöalan asiantuntijaorganisaatio, joka puolueettomana toimijana pystyy tarjoamaan taloyhtiöille luotettavaa ja ajantasaista tietoa. Kiinteistöliitto tuottaa Taloyhtiösivuille muun muassa taloyhtiön hallintoon ja asumiseen liittyvää aineistoa eli Hallinto-oppaan ja Asumisoppaan sekä automaattisesti päivittyvän Taloyhtio.netin uutispalstan. Taloyhtiösivujen sisällön tuottamisessa hyödynnetään keskitettyä tiedonhallintaa sekä hajautettua tietojen ylläpitoa. Tämä tarkoittaa sitä, että uudessa Taloyhtiösivut-palvelussa voidaan tuottaa tietoa usean toimijan voimin eri tahoilta. Taloyhtiön asukkaiden kannalta hyödyllistä tietoa syntyy eri paikoissa ja eri aikoina, minkä vuoksi on tarpeen luoda usealle eri toimijalle mahdollisuus välittää tietoa asukkaille Taloyhtiösivujen avulla. Taloyhtiön hallituksen valitsema oma päivittäjä, joka toivottavasti on hallituksen jäsen, voi lisätä sivuille oman taloyhtiönsä asioita, tiedotteita, asiakirjoja sekä kuvia. Isännöitsijöille mahdollistetaan tiedotteiden julkaiseminen yhden tai useamman taloyhtiön sivuille helposti ja nopeasti yhdellä kertaa. Sivuston päivittäminen ei ole yksittäisen asukkaan, hallituksen jäsenen tai isännöitsijän vastuulla. Palvelu avautuu joulukuussa 2007 Taloyhtiösivut avataan joulukuun alussa uudessa osoittees- sa (joka ei vielä ole avoinna). Palvelun etusivulle tulee tilauslomake, johon taloyhtiön jäsennumeron ja oman taloyhtiön sivujen päivittäjän tiedot syöttämällä saa kyseinen päivittäjä sähköpostiinsa tarvittavan salasanan sekä palvelun käyttöohjeet. Lisätietoa osoitteessa: taloyhtiosivut 17

18 Kaikki putkistosaneerauspalvelut saman katon alta Oulun LV Service on perustettu maaliskuussa 2006, mutta yrityksen taustalta löytyy 25 vuotta alan vankkaa kokemusta. Yrityksessä työskentelee kaikkiaan 11 henkilöä. Luotettavan yhteistyökumppaniverkoston avulla myös sähkötyöt sisällytetään urakkaan. Olemme keskittyneet vanhojen rakennusten putkistosaneeraukseen kokonaisurakointina ja niin toteutettuna, että asukas pystyy asumaan huoneistossaan koko remontin ajan. Yrityksestämme löytyy niin kirvesmiehiä, sisustustimpureita, putkimiehiä kuin siivoajiakin sekä kylmäkoneasentaja, kertoo yrityksen perustaja Ville Leinonen. Asukkaat voivat työpäivänsä päätteeksi saapua kotiinsa normaalisti, eivätkä välttämättä edes huomaa työn suorittajia. Teemme päivän rivakasti töitä ja ennen heidän kotiin saapumistaan siistimme jäljet. Oulun LV Service Ky hoitaa putkistojen kokonaisvaltaiset saneeraukset avaimet käteen periaatteella. Urakkaan sisältyvät kaikki purku-, rakennus- ja korjaustyöt tarvikkeineen sekä huolellinen loppusiivous. Yrityksen erityisosaamista ovat myös jäähdytyslaitteiden ja ilmalämpöpumppujen toimitus ja asennus. Urakan päätyttyä suoritamme loppusiivouksen. Haluamme tehdä remontin asukkaille mahdollisimman vaivattomaksi ja helpoksi. Oulun LV Servicen asiakkaista puolet on taloyhtiöitä ja toimialue kattaa Oulun ympäristökunnat. Kapasiteetti kattaa toimeksiannot omakotitaloista aina 30 huoneiston rivitalo- tai kerrostaloyhtiöön. Työt tehdään kerralla kuntoon, eikä korjaustoimenpiteitä tarvita. Uudesta myymälästämme Muhoksella löytyvät kaikki putkistosaneerauksissa ja kodin remontoinnissa tarvittavat tuotteet. Demonstroimme asiakkaillemme pesuhuoneremontin kulun ja järjestämme informaatiotilaisuuksia taloyhtiöille heidän niin halutessaan, Leinonen lisää. Oulun LV Service on alueensa uranuurtaja myös jäähdytyslaite- ja ilmalämpöpumppuasennuksissa. Tehtaantie 5, Muhos Puh: ILMOITUS Aloitimme kyseisen toiminnan jo kahdeksan vuotta sitten, jolloin kyseiset laitteet olivat vielä melko tuntemattomia. Meillä on jo 600 lämpöpumppuasiakasta ja tilauskanta kasvaa kaiken aikaa. 18

19 TUOTEUUTISIA Milloin aika modernisoida hissi? Suomessa on lähes hissiä, joista noin 70 prosenttia, eli yli käytössä olevaa hissiä, ei vastaa tämän päivän turvallisuussuosituksia. Säännöllisen ja hyvän kunnossapidon ansiosta keski-iältään noin 32 vuotta vanhat hissit ovat olleet suhteellisen käyttövarmoja, mutta vanhentuneen tekniikan ja loppuunkulumisen takia toimintahäiriöiden ja vaaratilanteiden määrät kasvavat koko ajan. Hissejä käyttävät kaikki kiinteistöissä liikkuvat. Hissien on toimittava joka päivä ympäri vuorokauden ja niiden pitää täyttää tämän päivän vaatimukset myös matkustusmukavuuden, käyttöturvallisuuden ja esteettömyyden osalta. Hissien peruskorjauksen tarpeellisuutta on syytä harkita silloin, kun hissin käyttövarmuus ja -turvallisuus ovat selvästi heikentyneet; käyttöhäiriöt ovat lisääntyneet, hissin pysähtyminen on epätarkkaa, hälytysyhteys korista on puutteellinen tai hissistä puuttuvat kokonaan korinovet. Vuosien mittaan hissin kaikki osat kuluvat, mutta hyvin eri tahtiin, joten peruskorjaushankkeen miettiminen kannattaa aina aloittaa perusteellisella nykytilan kartoituksella. Yksityiskohtainen selvitys hissin nykytilasta KONEen Kuntotutkimuksen avulla on mahdollista saada selkeä kokonaiskuva hissin nykytilasta, jonka pohjalta on helppo priorisoida korjaustarpeet. Hissin suorituskyvyn lisäksi tutkimuksen avulla pystytään selvittämään myös se, miten hyvin laite vastaa tämän päivän esteettömyys- ja turvallisuusvaatimuksia. Lisäksi tutkimus ottaa kantaa myös hissin ulkonäöllisiin seikkoihin. Kaikki vertailut perustuvat vallitsevaan hissilainsäädäntöön ja standardeihin. Kuntotutkimuksen pohjalta on helppo arvioida tarvittavat korjaustoimenpiteet ja niistä aiheutuvat kustannukset. KONE Kuntotutkimus perustuu lähes satavuotiseen kokemukseen ja ammattitaitoon hissien kunnossapidosta ja sen tavoite on maksimoida hissien suorituskyky sekä turvallinen käyttö. Vanhan hissin modernisointi on aina investointi tulevaisuuteen, jota myös valtiovalta tukee myöntämällä avustusta jopa 50 prosenttia peruskorjaushankkeen kokonaiskustannuksista. 19

20 PALVELUHAKEMISTO Isännöitsijätoimistoja Jätehuoltoa Kattoja Kiinteistöjen huoltoa Kiinteistönhuoltoa ja siivousta SOL Toimitilapalvelut SOL Siivouspalvelut SOL Kiinteistöpalvelut SOL Korjausrakentamispalvelut SOL Pesulapalvelut SOL Turvapalvelut 20