ASIAKASTYYTYVÄISYYS JULKISESSA PALVELUSSA

Transkriptio

1 Anitta Salonen, Irma Korppi ASIAKASTYYTYVÄISYYS JULKISESSA PALVELUSSA Case: Savonlinnan kaupungin Maanhankinta- ja luovutusyksikkö Opinnäytetyö Liiketalouden koulutusohjelma Huhtikuu 2005

2 KUVAILULEHTI Opinnäytetyön päivämäärä Tekijä(t) Korppi Irma, Salonen Anitta Koulutusohjelma ja suuntautuminen Liiketalouden koulutusohjelma Nimeke Asiakastyytyväisyys julkisessa palvelussa. Case: Savonlinnan kaupungin Maanhankinta- ja luovutusyksikkö Tiivistelmä Opinnäytetyön tarkoituksena oli selvittää toimeksiantajan, Savonlinnan Maanhankinta- ja luovutusyksikön asiakastyytyväisyyttä ja tutkimus toteutettiin yksikön niiden asiakkaiden keskuudessa, jotka ovat joko ostaneet, vuokranneet tai varanneet tontin. Tutkimus on ensimmäinen asiakastyytyväisyyttä mittaava tutkimus, joka on kyseisestä yksiköstä tehty. Maanhankinta- ja luovutusyksikkö toimii Savonlinnan kaupungin Teknisen lautakunnan alaisuudessa ja sen toimitilat ovat Savonlinnan kaupungintalolla. Yksikön tehtävänä on hallita kaupungin maankäyttöä, maan ostamista, myyntiä ja vuokrausta. Tutkimuksen toimeksiantaja on osa julkishallinnon yksikköä, ja siksi opinnäytetyön teoriaosassa on käsitelty yksikön toimintaa ohjaavia lakeja. Julkisia palveluja ohjataan lainsäädännöllä, ja yksikön toimintaan vaikuttava lainsäädäntö lähtee Perustuslaista, josta tulee säännökset kansalaisten yhdenvertaisuudesta sekä kunnallis- ja aluehallinnosta. Kunnan maankäyttöön löytyy säädöksiä Maankäyttö- ja rakennuslaista, Maankäyttö- ja rakennusasetuksesta ja kuntien maanostoon löytyy säännöksiä Etuosto-oikeuslaista. Toimintaan vaikuttavat myös Kuntalaki, Hallintolaki ja Maakaari. Yksikön toimintaa säätelee Teknisen toimialan johtosääntö ja sen sisäistä toimintaa ohjailee Kiinteän omaisuuden hankinta- ja luovutusohjeisto eli KOHU. Tuotettaessa julkisia palveluita, on otettava huomioon yleiset palvelun määritelmät ja niiden lisäksi eri lakien ja asetusten määräykset. Julkisen palvelujen laadussa on huomioitava kansalaisten tasavertainen kohtelu. Asiakkaiden on saatava palvelut joustavasti ja joutuisasti, sekä saatava asiallinen ja ystävällinen kohtelu. Tutkimusaineistomme luonteen perusteella olemme käyttäneet sekä kvantitatiivista että kvalitatiivista tutkimusmenetelmää. Tutkimusosa on tehty kyselytutkimuksena, ja kyselylomakkeet on lähetetty keväällä Lisäksi Maanhankinta- ja luovutusyksikkö jakoi seurantana kyselylomakkeita kesällä 2004 elokuun puoliväliin saakka. Tutkimuksella pyrittiin selvittämään seuraavat asiat: Mikä on Maanhankinta- ja luovutusyksikön asiakastyytyväisyys ja miten asiakaspalvelun laatua voisi kehittää? Tutkimustulosten yhteenvetona voidaan todeta, että asiakkaat ovat pääasiassa tyytyväisiä yksikön tuottamiin palveluihin. Naiset olivat kriittisempiä ja olisivat kaivanneet enemmän ohjausta sekä yksikön, että muiden viranomaisten palveluihin. Asuinympäristöön oltiin pääsääntöisesti tyytyväisiä, vaikka jonkin verran kritiikkiäkin esitettiin. Asiasanat (avainsanat) julkisetpalvelut, laatu, asiakaspalvelu, tontit, hallintolaki, kuntalaki, maankäyttö- ja rakennuslaki Sivumäärä Kieli URN 69 s. + liitteet 32 s. Suomi URN:NBN:fi:mamkopinn Huomautus (huomautukset liitteistä) Kyselytutkimuslomake, Hyödyllisiä Internet osoitteita, Teknisen toimialan johtosääntö, Kiinteän omaisuuden hankinta- ja luovutusohjeisto KOHU Ohjaavan opettajan nimi Glad Ismo Opinnäytetyön toimeksiantaja Savonlinnan kaupungin Maanhankinta- ja luovutusyksikkö

3 Author(s) Korppi Irma, Salonen Anitta DESCRIPTION Date of the bachelor's thesis April 25, 2005 Degree programme and option Degree Programme in Business Management Name of the bachelor's thesis Customer Satisfaction with a Public Service. Case: The Savonlinna Property Acquisition and Transfer Agency Abstract The study was commissioned by the Savonlinna Property Acquisition and Transfer Agency and the purpose of the study was to find out the level of customer satisfaction among the Agency s customers who had bought, rented or reserved a plot of land. The study was the first involving customer satisfaction within the agency. The Property Acquisition and Transfer Agency functions under the Technical Board and has an office at Savonlinna Town Hall. Its duties are to govern the use, sales, purchase and renting of land for the town. The Agency that commissioned the diploma work is a part of a publicly administrated agency and therefore in the part the study handles the laws directing its practice. Public service is directed by legislation and the legislation affecting the agency s practice originates from the Constitutional Law which includes legislation on equality of citizens and local government. The ordinance for a council s use of land is found from the Land Use and Construction Law and Land Use and Construction Act and the ordinance for a council is land purchase is found from Right of Pre-emption Law. Council Law, Administrative Law and Land Code also affect the operation of a council. The agency is regulated by the Technical Board bylaws and its internal functions are directed by Property Acquisition and Transfer Regulations (Abbr. in Finnish as KOHU). In public services attention must be paid on general definitions of customer satisfaction and also requirements set by legislation. The impartial treatment of citizen must be paid attention to in the quality of public services. Customers ought to get services quickly and in time, they must also get friendly treatment. Because of the nature of our study topic we have used both quantitative and qualitative methods. The research was conducted as a survey and the questionnaires were sent during spring In addition, The Property Acquisition and Transfer Agency distributed follow-up questionnaires during summer 2004 to mid-august. The purpose of the study was to find out the following: What is the level of customer satisfaction with the agency and how the quality of the customer service could be improved. As a summary of the study results we can say that the customers were mainly happy with the service given by the agency. Women were more critical than men and they would have needed more guidance to the services of Property Acquisition and Transfer Agency and also to the services other public authorities. Customers were satisfied with their living surrounding, though some critical comments existed. Subject headings, (keywords) public services, quality, customer service, plots, administration law, local community law, land use and construction law Pages Language URN 69p. + app. 32p. Finnish URN:NBN:fi:mamkopinn Remarks, notes on appendices Questionnaire, Useful Internet addresses, The Technical Board bylaws, Property acquisition and transfer regulation (Abbr. in Finnish as KOHU). Tutor Glad Ismo Employer of the bachelor's thesis The Savonlinna Property Acquisition and Transfer Agency

4 SISÄLTÖ KUVAILULEHDET 1 JOHDANTO JULKISIA PALVELUJA SÄÄTELEVÄT LAIT 2.1 Perustuslaki, Kuntalaki ja Hallintolaki ja niiden vaikutus maankäyttöön Maankäyttö- ja rakennuslaki sekä asetus ja Maakaaren kirjaamisjärjestelmä Etuostolaki Teknisen toimialan johtosääntö Kiinteän omaisuuden hankinta- ja luovutusohjeisto eli KOHU Tonttien luovutus Tonttiopas Maapoliittinen ohjelma PALVELUN LAATU 3.1 Palvelu ja julkinen palvelu Julkisen palvelun laatu Julkisen palvelun laadun mittaaminen ASIAKASTYYTYVÄISYYSTUTKIMUS MAANHANKINTA- JA LUOVU- TUSYKSIKÖN ASIAKKAILLE Tutkimuksen tarkoitus Kvantitatiivinen ja kvalitatiivinen tutkimus Tutkimuksen kyselyn toteuttaminen Tutkimuksen tiedot Tutkimustulokset POHDINTA LÄHTEET LIITTEET

5 1 1 JOHDANTO Savonlinnan kaupungin Maanhankinta- ja luovutusyksikkö halusi teettää asiakastyytyväisyystutkimuksen, jonka toteuttaminen annettiin Mikkelin ammattikorkeakoulun Savonlinnan yksikölle toimeksiantona ja opinnäytetyönä tehtäväksi. Tutkimus on ensimmäinen, joka on Maanhankinta- ja luovutusyksiköstä tehty, ja toimeksiantajan mielestä vastaavaa tutkimusta ei ole aiemmin tehty missään muussakaan kaupungin yksikössä. Toimeksiantajan tarkoituksena on teettää jatko- ja seurantatutkimuksia lähitulevaisuudessa. Tutkimuksen tarkoituksena oli selvittää toimeksiantajan, Maanhankinta- ja luovutusyksikön asiakastyytyväisyyttä. Tutkimus on tehty niiden asiakkaiden keskuudessa, jotka ovat ostaneet, varanneet tai vuokranneet tontin. Sen sijaan tutkimuksen ulkopuolelle rajattiin ne asiakkaat, joilta Maanhankinta- ja luovutusyksikkö oli tutkimusjakson aikana ostanut maata, koska tutkimuksen kysymykset eivät soveltuneet heille. Taustatietoihin on kuitenkin otettu myös kuntien mahdollisuudesta lunastaa maata Etuostolain perusteella, selventämään sitä, miten kunta voi hankkia maata. Kunta voi hankkia maata myös vapaaehtoisilla kaupoilla, eikä aina tarvitse käyttää lunastusmenettelyä. Tutustuessamme olemassa olevaan materiaaliin, havaitsimme julkisista palveluista tehdyn hyvin vähän opinnäytetöitä. Ainoastaan yksi vastasi jollakin tapaa valitsemaamme aihepiiriä (Tarvonen, 2003). Opinnäytetyössään Asiakastyytyväisyys julkisissa palveluissa, jossa tutkimuskohteena on ollut Mikkelin kulttuuri- ja vapaaaikatoimi, hän ei ole tuonut esille, että julkisia palveluja ohjataan laeilla ja asetuksilla. Me halusimme työssämme korostaa erityisesti sitä, että toimeksiantaja on osa julkishallintoa, ja siksi sen toimintaan vaikuttavat lukuisat lait ja asetukset. Olemme tulleet siihen tulokseen, että tämä asia ei ole yleisesti ihmisten tiedossa, ei varsinkaan se, että näitä lakeja ja asetuksia on erittäin paljon, joten jo senkin vuoksi on hyvä, että tämä seikka tuodaan työssämme näkyvästi esiin. Lisäksi olemme halunneet korostaa sitä, että toimeksiantajan toimialaan liittyvät Maankäyttö- ja rakennuslaki sekä -asetus ohjaavat toimintaa melko yksityiskohtaisilla määräyksillä, lähtien yleiskaavoista ja päätyen yksittäistä tonttia koskeviin määräyksiin ja ohjeisiin.

6 2 Yksikön toimintaa ohjaavia lakeja ja sen toimintaa sääteleviä muita määräyksiä on otettu mukaan niiltä osin kuin katsomme niillä olevan merkitystä, kun tämä yksikkö tuottaa palveluja. Organisaatiota koskevissa laeissa tai asetuksissa säädetään sen yhteiskunnallinen tehtävä. Julkisessakin organisaatiossa toiminta-ajatus eli yhteiskunnallinen tehtävä ilmaisee sen, mitä varten organisaatio on olemassa. Toiminta-ajatus ilmaistaan yleensä viranomaista koskevassa hallintolaissa tai -asetuksessa. (Jylhä 1989, ) Tutkimusosa on tehty kyselytutkimuksena, ja kyselylomakkeet lähetettiin postitse keväällä Lisäksi Maanhankinta- ja luovutusyksikkö jakoi seurantana kyselylomakkeista kesällä 2004 elokuun puoleen väliin saakka. Tutkimuksella selvitettiin seuraavat asiat: Millainen on Maanhankinta- ja luovutusyksikön asiakastyytyväisyys ja miten asiakaspalvelun laatua voisi kehittää? Tutkimuskysymyksillä haemme toimeksiantajalle vastauksia koetusta asiakaspalvelun laadusta ja mahdollisuuksia käyttää tutkimuksesta saatuja tietoja hyväkseen asiakaspalvelun kehittämisessä. Toivomme myös tutkimuksemme antavan Maanhankinta- ja luovutusyksikölle hyviä ideoita jatko- ja seurantatutkimusaiheita varten. Tutkimuksessamme noudatimme seuraavaa vaihejakoa: asetimme tutkimusongelmat ja tutkimuskysymykset, joihin vastausta haettiin mahdollisen aikaisemman tiedon ja teorian pohjalta, suunnittelimme tutkimuksen kulkua, keräsimme aineiston kyselylomakkeilla, tallensimme ja käsittelimme aineiston, arvioimme saatuja tuloksia sekä kirjoitimme tutkimusraportin. Tutkimuksemme aikataulu oli seuraava: - Yhteydenotto toimeksiantajaan, marraskuu Kyselylomakkeen laadinta ja suunnittelu, maalis- huhtikuu Kyselylomakkeiden postitus, toukokuussa Tutkimussuunnitelman esitys, toukokuussa Tutkimustuloksien tilastollinen käsittely, syys- marraskuussa Opinnäytetyön kirjoittaminen alkoi elokuussa Opinnäytetyön esitys, huhtikuu 2005 Savonlinnan kaupungin Maanhankinta- ja luovutusyksikkö toimii Teknisen lautakunnan alaisuudessa, ja sen toimitilat ovat Savonlinnan kaupungintalolla, Äkkiväärässä.

7 3 Yksikön tehtävänä on hallita kaupungin maankäyttöä, maan ostamista, myyntiä ja vuokrausta. Yksikössä työskentelee kolme henkilöä, maankäyttöpäällikkö, joka toimii yksikön johtajana, maankäyttö- ja satamamestari ja kanslisti. Maankäyttöpäällikön vastuulla on maa-alueiden osto, myynti ja vuokraus ja muut tontit, ja hän toimii myös julkisena kaupanvahvistajana. Maankäyttö- ja satamamestarin vastuualueena ovat omakotitontit ja kanslisti vastaa tonttien vuokrista, laskutuksesta ja sopimuksista. Julkisia palveluja ohjataan lainsäädännöllä, ja yksikön toimintaan vaikuttava lainsäädäntö lähtee jo Suomen Perustuslaista, josta tulee säännökset kansalaisten yhdenvertaisuudesta, kunnallis- ja aluehallinnosta ja jossa määritellään myös kansalaisten vastuu ympäristöstä. Kunnan maankäyttöön löytyy säädöksiä Maankäyttö- ja rakennuslaista, Maankäyttö- ja rakennusasetuksesta, ja kuntien maan-ostoon löytyy säännöksiä Etuostolaista. Yksikön toimintaan vaikuttavat myös Kuntalaki, Hallintolaki ja Maakaari. Yksikön toimintaa säätelee Teknisen toimialan johtosääntö ja sen sisäistä toimintaa ohjailee Kiinteän omaisuuden hankinta- ja luovutusohjeisto eli KOHU. Tutkimuksen taustatietojen ulkopuolelle olemme rajanneet mm. Suomen rikoslain, jonka 40 luku käsittelee virkamiehen virkarikoksia. (RL 1889/39.) 2 JULKISIA PALVELUJA SÄÄTELEVÄT LAIT 2.1 Perustuslaki, Kuntalaki ja Hallintolaki ja niiden vaikutus maakäyttöön Perustuslain 2 luvun 6 :n perusteella ihmiset ovat yhdenvertaisia lain edessä, eikä ketään saa ilman hyväksyttävää perustetta asettaa eri asemaan. Eri asemaan ei saa asettaa sukupuolen, iän, alkuperän, kielen, uskonnon, vakaumuksen, mielipiteen, terveydentilan, vammaisuuden tai muun henkilöön liittyvän syyn perusteella. 6 :n neljäs momentti määrittelee sukupuolten tasa-arvon edistämistä ja 7 :n ensimmäinen momentti jokaisen oikeutta elämään, henkilökohtaiseen vapauteen sekä koskemattomuuteen ja turvallisuuteen. Perustuslain 20 :ssä annetaan säännökset kaikkien ihmisten vastuusta ympäristöstä, kulttuuriperinnöstä ja luonnosta ja sen monimuotoisuudesta. Sen mukaan julkisen vallan on myös pyrittävä turvaamaan jokaiselle oikeus terveelliseen ympäristöön, ja se antaa kansalaisille mahdollisuuden vaikuttaa elinympäristöään koskevaan päätöksentekoon. (PerustusL,1999/731.)

8 4 Lain 11 luku koskee hallintoa ja itsehallintoa ja sen 121 :n mukaan Suomi jakautuu kuntiin, joiden hallinnon tulee perustua kunnan asukkaiden itsehallintoon ja hallinnon yleisistä perusteista ja kunnille annettavista tehtävistä säädetään lailla. Voidakseen tuottaa palveluita kunnilla on verotusoikeus, ja tätä varten lailla säädetään verovelvollisuuden ja veron määräytymisen perusteista sekä verovelvollisen oikeusturvasta. Myös itsehallinnosta kuntia suuremmilla hallintoalueilla säädetään lailla, ja joillakin alueilla on kieltä ja kulttuuria koskeva itsehallinto. (PerustusL,1999/731.) Joistakin julkishallinnon tuottamista palveluista peritään maksu, ja näitä ovat esimerkiksi rakennuslupa, lainhuuto ja julkisen kaupanvahvistajan palkkio. Nämä julkishallinnon maksut ovat lakisääteisiä. Lakisääteisistä maksuista, kuten hakemusmaksuista, toimitusmaksuista ja toimituskirjamaksuista on olemassa säännös kyseisen lain 4 :ssä (Laki tuomioistuinten ja eräiden oikeushallintoviranomaisten suoritteista perittävistä maksuista). Käräjäoikeuden perimistä maksuista, lainhuudatuksesta, rasitustodistuksesta ja kiinnityksestä on määritelmät asetuksen 3 :ssä (Asetus tuomioistuinten ja eräiden oikeushallintoviranomaisten suoritteista perittävistä maksuista). Kiinteistörekisterinotteesta on säännökset Kiinteistörekisterilain 14 a :ssä ja Maa- ja metsätalousministeriön asetuksessa kiinteistörekisteriä ja kiinteistörekisterikarttaa koskevista suoritteista perittävistä maksuista. Kaupanvahvistusta ja asiakirjan jäljennöksen valmistamista säännellään mm. Maakaaren 2 luvun 6 :ssä ja Kaupanvahvistaja-asetuksessa. Katso lisätietoa Internet-osoitteesta Kunnallishallinto on kaksiarvoista ja sen on toimittava näiden molempien arvojen mukaan. Näihin arvoihin kuuluu demokratian ihanne ja arvostus, mutta toisaalta kunnallishallinnon tulee kuitenkin myös tuottaa tiettyjä yhteiskunnallisia palveluksia ja tästä seuraa tehokkuuden vaatimus ja arvostus. Demokratialle ei voi asettaa ennakkoehtoja esimerkiksi niin, että sen on toimittava tehokkaasti ja tuotettava vain järkeviä päätöksiä. Näin ollen on demokratia ja tehokkuus sovitettava yhteen ja kaikessa kunnan toiminnassa nämä molemmat on otettava huomioon. (Heuru 2001, 144.) Kuntien ja kunnallishallinnon tulee siis tuottaa tiettyjä yhteiskunnallisia palveluksia. Sitä varten kunnan on järjestettävä hallintonsa. Kuntalain 3 luvun 16 käsittelee hallinnon järjestämistä ja johtosääntöjä: Kunta päättää hallintonsa järjestämisestä tässä laissa säädetyllä tavalla. Hallinnon järjestämiseksi valtuusto hyväksyy tarpeelliset johto-

9 5 säännöt, joissa määrätään kunnan eri viranomaisista sekä niiden toiminnasta, toimivallan jaosta ja tehtävistä. Valituksi tullut kunnanvaltuusto siis hyväksyy tarpeelliset johtosäännöt. Näissä säännöissä määrätään kunnan eri viranomaisista sekä niiden toiminnasta, toimivallan jaosta ja tehtävistä. Kuntalain mukaan pakollisia ovat vain valtuuston työjärjestys, hallintosääntö ja virkasääntö. Jokaisella toimielimellä ei tarvitse olla omaa johtosääntöä. (Heuru 2001, 147.) Laki kuitenkin korostaa johtosääntöjen merkitystä, koska niillä voidaan erillisiä valtuuston päätöksiä paremmin turvata tiedon saatavuus ja hallittavuus. Kuntalain 17 määrittelee kunnan toimielimet. Kunnan toimielimiä ovat kunnanvaltuusto, kunnanhallitus ja johtokunnat, niiden jaostot ja toimikunnat. Valtuusto voi sen lisäksi, että se asettaa kunnanhallituksen, asettaa myös kunnanhallituksen alaisena toimivat lautakunnat, sekä johtokuntia liike- tai muun laitoksen taikka tehtävän hoitamista varten. Virka- ja työsopimussuhdetta kunnassa määrittelee Kuntalain 6 luvun 44. Virkasuhteella tarkoitetaan julkisoikeudellista palvelussuhdetta ja työsopimussuhteesta on voimassa, mitä niistä erikseen säädetään. Luottamushenkilöiden suhdetta ei pidetä palvelussuhteena kuntaan. (Heuru 2001, 260.) Virkasuhteen julkisoikeudellisesta suhteesta johtuu, että viranhaltija on kunnan määräys- ja käskyvallan alainen ja hänen on noudatettava virkaa hoitaessaan lain ja asetusten säännöksiä sekä kunnan johtosääntöjen määräyksiä sekä saamiaan virkakäskyjä. (Heuru 2001, 271.) Hallintolaki ja sen 2 luvun 6 käsittelee hallinnon oikeusperiaatteita, viranomaisen toimia ja sitä miten hallinnossa asioivia on kohdeltava: Viranomaisen on kohdeltava hallinnossa asioivia tasapuolisesti sekä käytettävä toimivaltaansa yksinomaan lain mukaan hyväksyttäviin tarkoituksiin. Viranomaisen toimien on oltava puolueettomia ja oikeassa suhteessa tavoiteltuun päämäärään nähden. Niiden on suojattava oikeusjärjestyksen perusteella oikeutettuja odotuksia. Palveluperiaatetta ja palvelun asianmukaisuutta käsittelee Hallintolain 7. Sen perusteella asiointi ja asian käsittely on pyrittävä järjestämään siten, että hallinnossa asioiva

10 6 saa asianmukaisesti hallinnon palveluita. Hallintolain 8 käsittelee neuvontaa. Sen mukaan viranomaisen on toimivaltansa rajoissa annettava asiakkailleen tarpeen mukaan hallintoasian hoitamiseen liittyvää neuvontaa sekä vastattava asiointia koskeviin kysymyksiin ja tiedusteluihin. Neuvonnan tulee olla maksutonta. Myös siitä on laissa maininta, että jos asia ei kuulu viranomaisen toimivaltaan, on viranomaisen pyrittävä opastamaan asiakas toimivaltaiseen viranomaiseen. Laissa kiinnitetään huomiota myös hyvän kielenkäytön vaatimukseen (HL 9 ). Sen mukaan viranomaisen on käytettävä asiallista, selkeää ja ymmärrettävää kieltä. Samassa pykälässä on myös sääntö asiakkaan oikeudesta käyttää omaa kieltään viranomaisessa asioidessaan. 2.2 Maankäyttö- ja rakennuslaki sekä asetus ja Maakaaren kirjaamisjärjestelmä Maankäyttö- ja rakennuslaki on ympäristönkäytön suunnittelun yleislaki, ja se koskee kaikkia alueita, sekä maata että vettä. Lain historia alkaa jo 1359, jolloin on kirjoitettu ensimmäinen kaupunkilaki. Tässä laissa ei tunnettu kaavoitusta, vaan laki pitäytyi rakennusten, muiden yksittäisten toimintojen ja katujen suunnitteluun. (Jääskeläinen & Syrjänen 2003, 26.) Ruutukaava kaupunkien asemakaavana on yleistynyt Suomessa Pietari Brahen aikaan. Vuosina 1635 ja 1687 Kruunun ohjesäännöissä velvoitettiin maaherroja pitämään huolta paloturvallisuudesta, rakentamisesta ja kaupunkikuvasta yleensä. Kaupunkien rakentamista on säännelty Suomessa luvulta lähtien kahdella tavalla: asemakaavoja laatimalla ja kaupunkikohtaisilla rakentamismääräyksillä. (Jääskeläinen & Syrjänen 2003, 27.) Ensimmäinen varsinainen Asemakaavalaki (AKL 145/1931) on astunut voimaan vuonna 1932 ja on saattanut ensimmäistä kertaa ympäristön käytön lailla säädellyksi (Jääskeläinen & Syrjänen 2003, 28). Asemakaavalakia on seurannut ympäristön käytön yleislaki eli rakennuslaki, joka pitkällisten vaiheiden jälkeen on hyväksytty eduskunnassa 1958 ja on tullut voimaan (Jääskeläinen & Syrjänen 2003, 29). Viimeisin Maankäyttö- ja rakennuslaki on /132, mutta sitä uudistetaan jatkuvasti (Finlex, Maankäyttö- ja rakennuslaki). Kuitenkin ympäristöministeri on lehtiartikkelissa, jossa kerrotaan ympäristöministeriön julkistamasta rantojen suunnittelun ohjeista, lausunut seuraavaa: Maankäyttö- ja rakennuslaki toimii niin hyvin, ettei sitä tarvitse avata. (Itä-Savo a 81/2005, 15). MRL 2 :n mukaan tarkempia säännöksiä ja määräyksiä annetaan asetuksella sekä ministeriöpäätöksillä ja kunnan rakennusjärjes-

11 7 tyksellä. Maankäyttö- ja rakennuslaki ei kata kaikkea ympäristönkäyttöä, eikä sen antamat rakennusmääräykset kaikkea rakentamisen määräyksiä. (Jääskeläinen & Syrjänen 2003, 77.) Suunnittelu koostuu portaittaisesta kaavajärjestelmästä, ja kaavat tarkentuvat suunnittelun edetessä yleispiirteisistä yksityiskohtaisiksi kaavoiksi (Jääskeläinen & Syrjänen 2003, 77). Yleiskaavan päämääränä on kunnan yhdyskuntarakenteen ja maankäytön ohjaaminen. Yleiskaava voidaan laatia vaiheittain tai osayleiskaavana. Laki sallii myös useamman kunnan yhteisen yleiskaavan laatimisen. Asemakaava on laadittava sitä mukaa kuin kunnan kehitys tai maankäytön ohjaustarve sitä vaatii. MRL:n yleisistä tavoitteista säädetään lain 1 :ssä. Tavoitteiksi asetetaan alueiden käyttö ja rakentaminen niin, että hyvälle elinympäristölle on edellytykset ja kehitys on kestävää ekologisesti, taloudellisesti, sosiaalisesti ja kulttuurillisesti. Lain tarkoituksena on myös turvata jokaisen osallistumismahdollisuus asioiden valmisteluun, suunnittelun laatu ja vuorovaikutteisuus, asiantuntemuksen monipuolisuus sekä avoin tiedottaminen. MRL:n ensimmäisen pykälän sisältöön on vaikuttanut PL:n 20, jossa kaikille annetaan vastuu ympäristöstä, luonnosta ja sen monimuotoisuudesta ja myös kulttuuriperinnöstä. Alueiden käytön suunnittelun tavoitteet ja kaavojen sisältövaatimukset antavat päätöksentekijöille ohjeita siitä, miten hyvää elinympäristöä tavoitellaan ja mitä asioita päätöksen teossa on punnittava. Tähän antaa pohjaa MRL 5, joka käsittelee alueiden käytön suunnittelun tavoitteita: Alueiden käytön suunnittelun tavoitteena on vuorovaikutteiseen suunnitteluun ja riittävään vaikutusten arviointiin perustuen edistää 1) turvallisen, terveellisen, viihtyisän, sosiaalisesti toimivan ja eri väestöryhmien, kuten lasten, vanhusten ja vammaisten, tarpeet tyydyttävän elin- ja toimintaympäristön luomista; 2) yhdyskuntarakenteen ja alueiden käytön taloudellisuutta; 3) rakennetun ympäristön kauneutta ja kulttuuriarvojen vaalimista; 4) luonnon monimuotoisuuden ja muiden luonnonarvojen säilymistä; 5) ympäristönsuojelua ja ympäristöhaittojen ehkäisemistä; 6) luonnonvarojen säästeliästä käyttöä;

12 8 7) yhdyskuntien toimivuutta ja hyvää rakentamista 8) yhdyskuntarakentamisen taloudellisuutta; 9) elinkeinoelämän toimintaedellytyksiä; 10) palvelujen saatavuutta sekä 11) liikenteen tarkoituksenmukaista järjestämistä sekä erityisesti joukkoliikenteen ja kevyen liikenteen toimintaedellytyksiä. Tavoitteita toteuttavista kaavojen sisältövaatimuksista säädetään kunkin kaavamuodon osalta erikseen MRL:ssa. MRL:ssa on määritelty yleinen tavoite alueiden käytön järjestämisestä niin, että kestävälle kehitykselle on edellytykset. Tämä tavoite jaetaan osa-alueisiin. Nämä osa-alueet ovat ekologisesti kestävä kehitys, taloudellisesti kestävä kehitys ja sosiaalisesti kestävä kehitys. Maankäyttö- ja rakennusasetuksen 55 :ssä säädetään tarkemmin ekologisesti kestävästä kehityksestä rakentamisessa: Rakennukselle asetettuja vaatimuksia sovellettaessa tulee ottaa huomioon rakennuksen käytön aikaiset ympäristövaikutukset niin, että rakennus on sen käyttötarkoituksen edellyttämällä tavalla ekologisilta ominaisuuksiltaan kestävä. Rakennusta suunniteltaessa tulee tarpeen mukaan selvittää rakennusmateriaalien ja -tarvikkeiden aiheuttama rakennuksen elinkaaren aikainen ympäristörasitus. Erityistä huomiota tulee kiinnittää rakennusosien ja teknisten järjestelmien korjattavuuteen ja vaihdettavuuteen. Rakentamista sekä rakennuksen tai sen osan purkamista koskevassa lupahakemuksessa tai ilmoituksessa on esitettävä selvitys rakennusjätteen määrästä ja laadusta sekä sen lajittelusta, jollei jätteen määrä ole vähäinen. Hakemuksessa tai ilmoituksessa on erikseen ilmoitettava terveydelle tai ympäristölle vaarallisesta rakennus- tai purkujätteestä ja sen käsittelystä. Rakennuksen ja rakennusosien suunniteltu käyttöikä otetaan huomioon rakennusta varten laadittavassa käyttö- ja huolto-ohjeessa. Ekologisesti kestävää kehitystä pyritään edistämään myös MRA:n 66, joka käsittelee rakennusten käyttö- ja huolto-ohjeita seuraavasti: Rakennuksen käyttö- ja huolto-ohje on laadittava, jollei erityisestä syystä muuta johdu, rakennusta varten, jota käytetään pysyvään asumiseen tai työskentelyyn. Sama koskee tällaisen rakennuksen sellaista korjaus- ja muutostyötä, joka on verrattavissa

13 9 rakennuksen rakentamiseen, ja soveltuvin osin korjaus- ja muutostyötä, joka muutoin edellyttää rakennuslupaa. Käyttö- ja huolto-ohje sisältää rakennuksen käyttötarkoitus ja rakennuksen ominaisuudet sekä rakennuksen ja sen rakennusosien ja laitteiden suunniteltu käyttöikä huomioon ottaen tarvittavat tiedot rakennuksen asianmukaista käyttöä ja kunnossapitovelvollisuudesta huolehtimista varten. Rakennuksen käyttö- ja huolto-ohjeesta annetaan tarkempia säännöksiä Suomen rakentamismääräyskokoelmassa. Suomen rakentamismääräyskokoelmassa annetaan Maankäyttö- ja rakennuslakia ja - asetusta täydentäviä, rakennusteknisiä ja vastaavia määräyksiä ja ohjeita, joista määräykset ovat velvoittavia, mutta ohjeet sen sijaan eivät ole velvoittavia. Muitakin kuin niissä esitettyjä ratkaisuja voidaan käyttää, jos ne täyttävät rakentamiselle asetetut vaatimukset. Rakentamismääräyskokoelman määräykset koskevat uuden rakennuksen rakentamista ja niitä sovelletaan rakennuksen korjaus- ja muutostyössä, jollei määräyksissä nimenomaisesti toisin määrätä. (Suomen rakentamismääräyskokoelma.) Taloudellisesti kestävä kehitys on sitä, että ratkaisut, jotka yhteiskunta tekee, ovat taloudellisesti ja ekologisesti järkeviä ja tehokkaita ja niiden on oltava sitä myös yhtä aikaa. Yhdyskuntarakenteessa taloudelliset kestävät ratkaisut ovat yleensä edullisia myös luonnonvarojen kestävän käytön, liikenteen päästöjen minimoinnin ja muiden ympäristönäkökohtien kannalta. (Jääskeläinen & Syrjänen 2003, 95.) Sosiaalisesti ja kulttuurisesti kestävä kehitys liittyy yhteiskunnallisesti oikeudenmukaisen kehityksen ja terveydellisten olojen edistämiseen, hyvän ja eri väestöryhmien tarpeet tyydyttävän elinympäristön toteuttamiseen rakentamisessa ja ympäristön hoidossa ja kulttuuriarvojen vaalimisessa. Silloin, kun puhutaan kansalaisten hyvinvoinnin turvaamisesta ja yhteiskunnallisesta oikeudenmukaisuuden edistämisestä, voidaan puhua sosiaalisesti kestävästä kehityksestä. Rio de Janeirossa vuonna 1993 pidetyn YK:n ympäristö- ja kehityskonferenssin jälkeen kestävä kehitys on muodostunut keskeiseksi ympäristön käyttöön vaikuttavaksi periaatteeksi. (Jääskeläinen & Syrjänen 2003, 95.)

14 10 Myös Internetistä saatavassa Tonttioppaassa viitataan Maankäyttö- ja rakennuslakiin ja lain 11 lukuun ja pykäliin 78 ja 81, jotka kuvaavat tonttijakoa ja tonttijaon oikeusvaikutuksia seuraavasti: 78 Tonttijako Rakennuskortteliin kuuluva alue jaetaan asemakaavassa tontteihin, milloin se on maankäytön järjestämiseksi tarpeen (tonttijako). Tonttijako voi olla sitova tai ohjeellinen. Tonttijako on laadittava sitovana, milloin alueen keskeinen sijainti, korttelin rakennustehokkuus tai kiinteistöjärjestelmän selkeys sitä edellyttävät. Tonttijako osoitetaan asemakaavakartalla ja sen sitovuudesta määrätään asemakaavassa. Rakennuskorttelista voidaan muodostaa yksi tai useampi tontti. Tonttijako voidaan laatia myös korttelin osaan, jollei näin estetä tai vaikeuteta sopivaa tonttijakoa korttelin muissa osissa. Tonttijako voidaan laatia sitovaksi myös kaava-alueen tai korttelin osalle. Jos asemakaavassa niin määrätään tai sitovan tonttijaon laatiminen tai muuttaminen on tarpeen, rakennuskorttelia tai sen osaa varten voidaan laatia erillinen tonttijako, joka on aina sitova. Tonttijaon on oltava tarkoituksenmukainen ja siinä on mahdollisuuksien mukaan kiinnitettävä huomiota maanomistusoloihin. Tonttijakoa koskevia säännöksiä ei sovelleta maanalaisen asemakaavan alueella. 81 Tonttijaon oikeusvaikutukset Rakennusta ei saa rakentaa vastoin sitovaa tonttijakoa. Rakennuslupaa ei saa myöntää: 1) rakennuskortteliin tai sen osaan, johon asemakaavassa on edellytetty laadittavaksi sitova tonttijako, ennen tonttijaon hyväksymistä; 2) sitovan tonttijaon mukaiselle tontille ennen sen merkitsemistä kiinteistörekisteriin; eikä 3) kortteliin, jolla erillisen tonttijaon laatiminen tai muuttaminen on tarpeen. Rakennuslupaa ei saa myöskään myöntää, jollei rakennusluvan hakija hallitse koko rakennuspaikkaa tai jos rakennusluvan myöntäminen vaikeuttaa korttelin muun osan käyttöä kaavan osoittamaan tarkoitukseen. Siitä, miten MRL:n pykälät vaikuttavat tonttijakoon, pohditaan enemmän esiteltäessä Tonttiopasta.

15 11 Kirjaaminen perustuu Maakaaren 5 7-lukuihin, ja on yleisnimitys menettelylle, jossa kiinteistön omistajanvaihdos tai jokin kiinteistöön kohdistuva oikeus merkitään rekisteriin. Nämä rekisterit ovat lainhuuto- ja kiinnitysrekisteri. Oikeuden pätevyys tutkitaan tuomioistuimessa ennen rekisteröintiä, jonka jälkeen kiinteistön oikeussuhteet tulevat julkisiksi ja niille annetaan niin sanottu julkinen luotettavuus. Tämä rekisteri palvelee maankäytön suunnittelua, kiinteistötoimitusten sekä verotuksen tarpeita. Sen ensisijainen tarkoitus on kuitenkin edistää kiinteistön vaihdantaa, erityisesti kauppaa ja kiinteän omaisuuden käyttöä vakuutena. Järjestelmän tarkoitus on myös tuoda turvallisuutta kiinteistöihin kohdistuviin oikeustoimiin. Kirjaamisvelvollisuus koskee kiinteistöä, sen määräalaa, taloudellisesti merkittäviä vuokraoikeuden luovutuksia ja lakisääteisiä panttioikeuksia. Kirjaamisjärjestelmän lähtökohtana on, että kiinteistön ostaja, vuokraaja sekä myös panttivelkoja saa suojan toisten tekemiä väitteitä vastaan toimiessaan luottaen lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tietoihin ja on myös itse hakenut oikeuksiensa kirjaamista viipymättä. (Jokela ym. 1997, 197.) 2.3 Etuostolaki Kunnalla on oman kuntansa alueella etuosto-oikeus siellä sijaitsevan kiinteistön kaupassa. Mikäli samalla luovutuskirjalla myydään kahden tai useamman kunnan alueella olevia kiinteistöjä, etuosto-oikeus on sillä kunnalla, jonka alueella sijaitsee suurin osa kiinteistöjen yhteenlasketusta pinta-alasta. Etuosto-oikeus koskee sekä kiinteistöjä että niiden määräosia ja määräaloja. Etuosto-oikeutta kunta voi käyttää maan hankkimiseksi yhdyskuntarakentamista sekä virkistys- ja suojelutarkoituksia varten. Etuostolain 2 määrittelee kunnan etuosto-oikeutta tarkalleen seuraavasti: Etuosto-oikeudella tarkoitetaan kunnan oikeutta lunastaa myyty kiinteistö. Etuostooikeuden käyttämisellä (etuostolla), sitten kun se on loppuun saatettu, kunnan katsotaan tulleen kaupantekohetkellä luovutuskirjassa ilmoitetun ostajan sijaan kaupassa sovituilla ehdoilla. Myyjä ei voi vedota sellaiseen kaupan ehtoon, josta hän ei kehotuksesta huolimatta ole ilmoittanut kunnalle ja josta kunta päättäessään etuostooikeuden käyttämisestä ei muutoinkaan tiennyt. Kunnan asema kolmanteen henkilöön nähden on sama kuin ostajalla. Kiinteistönkauppana pidetään sellaista vastikkeellista kiinteistön luovutusta, jossa vastikkeen arvosta muu kuin kiinteä omaisuus muodostaa pääosan.

16 12 Etuostolain 5 mukaan kunta ei voi käyttää etuosto-oikeuttaan jos kiinteistö käsittää tai, jos samalla luovutuskirjalla tai muutoin luovutuksin, jotka on katsottava samaksi kaupaksi, myydään eri kiinteistöjä, nämä yhdessä käsittävät neliömetriä tai sitä vähemmän. Ostajana on myyjän puoliso tai henkilö, joka perintökaaren 2 ja 4 luvun säännösten mukaan voisi periä myyjän, taikka tällaisen henkilön puoliso. Ostajana tai myyjänä on valtio tai sen laitos tai myynti tapahtuu pakkohuutokaupalla. Lisäksi etuostolain 6 määrittelee että, etuosto-oikeutta ei ole, milloin sen käyttämistä, huomioon ottaen ostajan ja myyjän välinen suhde, luovutuksen ehdot tai muut olosuhteet, on pidettävä ilmeisen kohtuuttomana. Lisäksi lain 7 määrittelee, että etuosto-oikeus koskee samalla luovutuskirjalla myydyn kiinteän ja irtaimen omaisuuden kokonaisuudessaan. Lain toisessa luvussa on säädökset menettelystä. Kiinteistön omistaja voi esittää kunnalle kirjallisen pyynnön, jossa selvitetään kaupan kohde, hinta, muut ehdot ja kiinteistön omistajan osoite, jolloin kunta voi vastineessaan ilmoittaa jo etukäteen, onko se kiinnostunut lunastamaan kyseessä olevan kohteen. Jos kunta päättää näin tehdä, se ilmoittaa siitä kirjallisesti myyjälle, ostajalle ja sille tuomiokunnan tuomarille tai kiinteistötuomarille, jonka aluetta kyseinen kiinteistö on. Tämä ilmoitus on tehtävä kolmen kuukauden kuluessa siitä, kun luovutuskirja on oikeaksi todistettu. Jos kunta laiminlyö sen, mitä sen tehtäväksi on määrätty, se menettää etuosto-oikeutensa. Etuostooikeus on saatettu prosessina loppuun, kun kunnan päätös sen käyttämisestä on saanut lainvoiman ja sen käyttämisestä on tehtävä merkintä kiinteistörekisteriin, josta se taas poistetaan sen jälkeen, kun etuosto on saatettu loppuun. Ostajan velvollisuuksia etuosto-oikeusprosessin aikana käsittelee lain kolmas luku. Ostajan tulee huolehtia kauppakirjan tai muiden velvoitteiden mukaan hänelle kuuluvista velvollisuuksista, jotka taas kunta on velvollinen korvaamaan ostajalle, mikäli ne eivät johdu hänen laiminlyönneistään. Kunnan on korvattava ostajalle myös kaupan johdosta syntyneet tarpeelliset kustannukset. Lainhuudatusta, ja lähinnä sitä, milloin kiinteistölle saa antaa lainhuudon etuostooikeusmenettelyn aikana, käsittelee lain neljäs luku. Lain 19 mukaan sitä ei saa antaa ennen kuin etuosto-oikeudelle varattu aika on päättynyt tai ennen kuin on lainvoimaisesti ratkaistu, onko kunnalla tätä oikeuta vai ei. Lain viimeinen luku käsittelee

17 13 erinäisiä säännöksiä mm. kunnalle kuuluvien tehtävien hoitoa. Kunnalle kuuluvat tehtävät hoitaa kunnanhallitus, joka voi siirtää päätöksenteon viranhaltijalle. Viimeisestä luvusta löytyy säännökset sille, jos etuosto-oikeutta pyritään välttämään. Sääntö kuuluu kokonaisuudessaan seuraavasti: Jos sopimusehto on määrätty, tai muuhun toimenpiteeseen on ryhdytty ilmeisesti siinä tarkoituksessa, että etuosto-oikeuden käyttäminen vältettäisiin, voi 18 :ssä mainittu tuomioistuin kunnan vaatimuksesta päättää, ettei ehto tai toimenpide sido kuntaa tai ole esteenä etuosto-oikeuden käyttämiselle. Etuostolain 23 :n mukaan julkinen kaupanvahvistaja on velvollinen ilmoittamaan kiinteistönkaupoista kunnalle. Koska pykälä on hankala tulkita, se on seuraavana kokonaisuudessaan: Julkisen kaupanvahvistajan velvollisuudesta ilmoittaa kiinteistönkaupoista kunnalle ja kunnan sen johdosta suoritettavasta korvauksesta samoin kuin kunnan velvollisuudesta toimittaa lainhuudatusviranomaisille tarpeelliset tiedot kaavoitustilanteesta kunnassa, säädetään asetuksella. Asetuksella voidaan myös antaa tarkempia säännöksiä tämän lain täytäntöönpanosta. 2.4 Teknisen toimialan johtosääntö Maanhankinta- ja luovutusyksikön toimintaa ohjaa Teknisen toimialan johtosääntö, jonka ensimmäisen luvun 1 kuvaa toiminta-ajatusta seuraavasti: Teknisen toimialan tarkoituksena on kestävän kehityksen periaatteet huomioiden vastata yhdyskuntarakenteen ja muun kaupunkiympäristön kehittämisestä sekä alueiden käytön suunnittelusta edellytysten luomiseksi kaupungin elinkeinoelämän kehittymiselle sekä asukkaiden turvalliselle ja viihtyisälle asumiselle ja liikkumiselle. Toimiala huolehtii kaavoituksesta, maanhankinnasta ja -luovutuksesta, kiinteistönmuodostuksesta, sekä osaltaan kunnallisteknisistä palveluista, aravalain mukaan kaupungille kuuluvista tehtävistä, rakennusvalvonnasta, ympäristönsuojelusta ja pelastustoimesta. Saman johtosäännön 2 kuvailee teknisen toimialan organisaatiota. Organisaatiolla on kaikkiaan kuusi lautakuntaa ja näiden lisäksi Saaristotoimikunta. Tekniseen lauta-

18 14 kuntaan kuuluu yhdeksän jäsentä, ja sen alla toimii tekninen virasto, jonka osa Maanhankinta- ja luovutusyksikkö on. Seuraava eli 3 käsittelee ratkaisuvaltaa ja asiakirjojen allekirjoitusoikeuksia. Johtosäännön 2 luku ja 4 käsittelee teknisen lautakunnan toimivaltaan kuuluvia asioita tarkemmin kuin niistä on sanottu ensimmäisen luvun 1 :ssä. Kolmas luku määrittelee viranhaltijoiden toimivaltaa. Teknisellä virastolla on johtaja, jonka johdolla viraston periaatteidensa mukaan on huolehdittava yhdyskuntarakenteen ja muun kaupunkiympäristön kehittämisestä sekä alueiden käytön suunnittelusta. Kaupungin elinkeinoelämän kehittymiselle sekä asukkaiden viihtyisälle ja turvalliselle asumiselle ja liikkumiselle tulee luoda hyvät edellytykset. Viraston johtaja huolehtii toimialansa toiminnasta, talouden ja organisaation kehittämisestä, asettaa tavoitteita sekä seuraa ja valvoo niitä. Hän huolehtii edellytyksistä teknisen lautakunnan tehokkaalle työskentelylle ja vastaa teknisen viraston keskitettyjen hallintotoimintojen sekä teknisen toimialan ja liikelaitosten keskuksen lainopillisten tehtävien hoitamisesta. Teknisen viraston johtaja toimii teknisen lautakunnan esittelijänä, rakennuslakimiehenä ja kunnallisena pysäköinninvalvojana. Johtaja ratkaisee asiat, jotka kaupunginhallitus, tekninen lautakunta tai rakennuslautakunta on viraston johtajan ratkaistavaksi siirtänyt. Maanhankinta- ja luovutusyksikön päällikkönä toimii maankäyttöpäällikkö, ja hän huolehtii maa- ja vesialueiden hallinnasta, ostosta ja vuokrauksesta, rakentamattoman kiinteän omaisuuden ostosta ja luovuttamisesta, maa- ja metsätiloista ja satamasta sekä ratkaisee asiat, jotka kaupunginhallitus tai tekninen lautakunta on kiinteistöpäällikön ratkaistavaksi siirtänyt. Johtosäännön 13 :n mukaan asemakaava-arkkitehti huolehtii kaupungin asemakaavan laatimisesta ja sen kehittämisestä ja ratkaisee asiat, jotka kaupunginhallitus tai tekninen lautakunta on asemakaava-arkkitehdin ratkaistavaksi siirtänyt. Saman pykälän mukaan yleiskaavainsinööri huolehtii kaupungin yleiskaavan laatimisesta ja sen kehittämisestä. Johtosäännön 14 :n mukaan kaupungingeodeetti huolehtii kartasto- ja mittauspalveluista, kiinteistön muodostuksesta ja kiinteistöinsinöörille lain mukaan kuuluvista tehtävistä.

19 Kiinteän omaisuuden hankinta- ja luovutusohjeisto eli KOHU Teknisen toimialan johtosäännön lisäksi yksikön toimintaa ohjaa myös Kiinteän omaisuuden hankinta- ja luovutusohjeisto eli KOHU. Tämä ohjeisto määrittelee mm. kiinteän omaisuuden hankintaa ja luovuttamista, viranhaltijan ratkaisuvaltaa, hinnoitteluperusteita ja asiakirjojen allekirjoitusoikeuksia. Viranhaltijoiden ratkaisuvallasta ohjeisto sanoo maankäyttöpäälliköllä olevan oikeus päättää maa- ja vesialueiden vaihtamisesta ja hankkimisesta sekä kaupungin vuokraamilla alueilla olevien rakennusten ostamisesta asemakaavan ja tonttijaon toteutumista varten, jos hinta, vaihtoarvo tai korvaus ei ylitä euroa. Yleisistä hinnoitteluperiaatteista sanotaan, että kaupungin alueet on jaettu kolmeen eri hintavyöhykkeeseen, hinta on indeksisidonnainen ja se on sidottu elinkustannusindeksiin. Tekninen lautakunta hyväksyy kulloinkin voimassa olevan hinnoittelun ja siinä käytettävät vähimmäishinnat ja perushinnat tonttityypeittäin. Edellisen lisäksi se vahvistaa luovutettaviksi tulevien tonttien tonttikohtaisen hinnoittelun ja sen miten tontit luovutetaan. Vuokratuista tonteista myyntihinnat määritellään erikseen. Ohjeiston mukaan varaus- ja vuokrasopimuksen allekirjoittaa maankäyttöpäällikkö ja hänen ollessaan estynyt maankäyttö- ja satamamestari tai kaupungingeodeetti. Sama koskee maankäyttöpäällikön päätökseen perustuvia kauppa- ja vaihtokirjoja eli luovutuskirjoja. Sen sijaan teknisen lautakunnan päätökseen perustuvat allekirjoittaa viraston johtaja ja maankäyttöpäällikkö yhdessä. (Kiinteän omaisuuden hankinta- ja luovutusohjeisto, 2004.) 2.6 Tonttien luovutus Kaupungin omakotitontit luovutetaan, ellei erikseen ole toisin päätetty, vuokraamalla tai myymällä rakentajan valinnan mukaan. Osa tonteista luovutetaan vain myymällä. Vuokra-aika on 50 vuotta. Uudet tontit tulevat luovutuksen piiriin vuosittain yleensä helmi-huhtikuussa, jolloin hakumahdollisuudesta ilmoitetaan sanomalehdessä. Sen jälkeen tontit ovat varattavissa noin yhden (1) vuoden varausajalla koska tahansa. Varausmaksu, jota ei palauteta, on 200. Jos useampi hakija on anonut varattavaksi samaa tonttia eikä jakoperusteita ole erikseen vahvistettu, tekninen lautakunta päättää

20 16 luovutusperusteista. Menettelytapana voi olla tarjouskilpailu, huutokauppa tai arpominen. Tonttien varaamisesta, vuokraamisesta ja myymisestä päättää maankäyttöpäällikkö lautakunnan vahvistaman hinnoittelu- ja luovutusohjeiston mukaisesti. Tonttien perushinta määräytyy hintavyöhykkeittäin seuraavasti vuonna 2005: I /m2 (1000 m2 = ) II /m2 (1000 m2 = ) III /m2 (1000 m2 = 9500 ) Tontin laadusta johtuva jyvityskerroin vaihtelee 0,8 1,5. Erikoistontit kuten rantatontit hinnoitellaan tapauskohtaisesti. Vuokrattavilla tonteilla vuokra on 4 % edellä mainituista hinnoista. 2.7 Tonttiopas Tämä luku perustuu kokonaisuudessaan Internetissä olevaan Tonttioppaaseen (2005). Tonttiopas kertoo suomalaisen yleensä haaveilevan talosta, joka sijaitsee pientaloalueella ja on pieni eli omakotitalo. Useimmille lienee kaikkein tutuin määritelmä: Omakotitalo, järven rannalla ja keskellä kaupunkia. Mitä kaikkea henkilön, joka ryhtyy rakentamaan itselleen omakotitaloa, tulee ottaa huomioon? Useimmille varmaan tulee mieleen, että jostakin löytyy tietoa, mutta mistä ja miten. Yksi hyvä tiedonlähde nykyään on Internet, josta löytyy monta hyvää linkkiä, joista voi etsiä tietoa. Esimerkiksi Tonttiopas löytyy Internetistä (katso myös osoitteesta Tonttiopas on hyvä yleinen perustietopaketti kaikille, jotka suunnittelevat oman talon rakentamisesta omalle tontille kuin myös tontin myyjälle. Tonttioppaassa käsitellään kaavoitukseen, tontin jakamiseen, kauppaan ja myös verotukseen liittyviä kysymyksiä. Opas muistuttaa kuitenkin, että on hyvä kääntyä asiantuntijoiden puoleen aina tarvittaessa. On hyvä tietää, että kunta ohjaa alueellaan tapahtuvaa rakentamista ja kunnat kaavoittavat sekä omia maitaan että yksityisten omistamia maita. Kunnan kannalta katsottuna kaavoittaminen ja kunnallistekniikan rakentaminen ovat suuria investointeja ja valmiiksi kaavoitettu maa-alue on rakentamattoma-

21 17 na kallis. Kaavoitetun maan hintaan vaikuttavat kuitenkin monet tekijät. Näitä tekijöitä ovat mm. - tonttimaan kysyntä ja tarjonta - paikkakunnan hintataso - tontin sijainti - kaavatontin käyttötarkoitus - rakennusoikeus - tontin kiinteistötekninen valmius - rakennettavuus - tontin koko ja muoto - ympäristötekijät ja -häiriöt. Yksi selvitettävä asia on, onko tontti, jota ollaan ostamassa, rakennuskelpoinen. Tontin rakentamista säätelevät ja ohjaavat kaavamääräykset, joita kunnat on velvoitettu Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan laatimaan. Yleiskaavalla osoitetaan pitkän aikavälin pääpiirteet, ja asemakaavalla rakentamista ohjataan yksityiskohtaisemmin. Asemakaavassa esitetään rakennuskorttelien rajat ja osoitetaan rakentamisen määrä. Tontin rakennusoikeusmäärä ilmoitetaan kerrosalana tai tehokkuuslukuna. Aiemmin tontilla olevat rakennukset vähentävät uutta rakennusoikeutta, koska silloin tontin rakennusoikeudesta on osa jo käytetty. Käyttämätön rakennusoikeus selviää kunnan rakennusvalvonnasta. Ennen kuin tontille aletaan rakentaa, on selvitettävä tontin tekniset liittymät eli vesijohto, viemäri, mahdollinen kaukolämpö liittymä sekä selvitettävä, miten ja missä ne sijaitsevat. Liittymismaksut selviävät kunnasta. Yksi kaikkein tärkeimmistä, ennen kuin mitään voidaan aloittaa, on tietysti rakennuslupa. Rakennusta ei saa rakentaa ilman sitovaa tonttijakoa ja vastoin kaavamääräyksiä. Rakentajan on syytä tutustua myös kunnan rakennusjärjestykseen ja aluetta koskeviin rakennustapaohjeisiin. Myös tontilla sijaitsevan vanhan rakennuksen purkamiseen tarvitaan lupa. Aiemmin on esitelty Maankäyttö- ja rakennuslaki ja lain 11 luvun pykälät 78 ja 81, jotka kuvaavat tonttijakoa ja tonttijaon oikeusvaikutuksia. Tonttijako on suunnitelma siitä, miten rakennuskortteli jaetaan tonteiksi. Se voi olla sitova, mutta myös ohjeellinen. Jako laaditaan sitovana, mikä on yleistä kaupungeissa,

22 18 kun alueen sijainti on keskeinen ja korttelin rakennustehokkuus ja kiinteistöjärjestelmän selkeys sitä edellyttävät. Sitovan ja ohjeellisen tonttijaon erot ilmenevät, kun haetaan rakennuslupaa. Sitovan tonttijaon alueella edellytyksenä on, että rakennuspaikka on rekisteritontti, mutta ohjeellisen tonttijaon alueella rakennusluvan hakijan on osoitettava, että hän hallitsee koko rakennuspaikkaa. Ennen tontin ostamista on hyvä tietää paljon asioita ja tähän antaa helpotusta Tonttioppaasta löytyvä muistilista niistä asioista, joita tontinostajan tulisi tarkistaa jo ennen kuin tekee kaupan. Tällaisia seikkoja ovat esimerkiksi se, onko tontti rakentamiskelpoinen ja onko myyjän omistusoikeus kirjattu lainhuutorekisteriin. Rasitustodistuksesta selviää, onko kiinteistö kiinnitetty ja kiinteistörekisteristä selviää, mikä on kiinteistön pinta-ala sekä kuuluuko kiinteistöön oikeuksia ja kohdistuuko siihen rasitteita ja millaisia rasitteet ovat. Kiinteistörekisterikartasta saa selville, mikä on kiinteistön todellinen raja maastossa. Lisäksi on selvitettävä, mikä on alueen kaavoitustilanne ja onko alueella tai juuri ostettavalla tontilla rakennuskieltoja. Ennen kauppaa on selvitettävä myös myyjän puolison suostumuksen tarve. Suostumus tarvitaan esimerkiksi silloin, jos kiinteistö tarkoitettu käytettäväksi puolisoiden yhteisenä kotina. Varainsiirtoverosta täytyy selvittää, onko edellisistä siirroista maksettu varainsiirtovero, ja kiinteistöverosta se, onko kuluvan vuoden kiinteistövero jo maksettu. Jos kiinteistöveroa ei ole vielä maksettu, kauppakirjaan on kirjoitettava, kuka siitä vastaa ostovuodelta. Jos tontilla esimerkiksi on huonokuntoisia rakennuksia, on selvitettävä, onko purkamislupa mahdollista saada. Rakennusluvan saannista on selvitettävä, onko lupa yleensä mahdollista saada vai onko alueella mahdollisesti rakennuskielto. On selvitettävä, onko kyseisellä alueella rakennusjärjestys, ja onko alueella kunnallistekniset verkostot eli vesi- ja viemäriverkostot. Samoin on selvitettävä sähköliittymät ja puhelinliittymät sekä mahdollisesti myös kaapelitelevision liittymämahdollisuudet. On myös järkevää selvittää, onko ostettavaan alueeseen kunnalla etuosto-oikeus. Tonttioppaasta löytyy tietoa myös kiinteistökauppaan liittyvistä asiakirjoista kuten esisopimuksesta, kauppakirjoista, kiinteistön käyttämisestä lainan vakuutena ja lainhuudon hakemisesta. Oppaasta löytyy myös tietoa verotuskysymyksiin eli kiinteistö-

23 19 verosta, kiinteistön luovutuksesta suoritettavasta verosta ja luovutusvoiton verotuksesta. 2.8 Maapoliittinen ohjelma Maapoliittinen ohjelma on kunnan strategista suunnittelua, ja se on maahankinnan ja luovutuksen sekä muihin maapolitiikkaan liittyvien toimenpiteiden ja toimintalinjojen määrittelyä. Sen kautta parannetaan sitoutumista yhteisiin päämääriin. Tarkoituksena on luoda pitkäjännitteisyyttä asioihin, jotka ovat pitkäkestoisia ja jopa pysyviä, kuten maa, kiinteistörakenne ja maanomistus. (Valkeakosken kaupunki, Maapoliittinen ohjelma 1997.) Maapolitiikan keskeisenä tavoitteena on kaupungin kehittämiseen tarvittavan maan saaminen käyttöön, ja suunnitteluun oikeaan aikaan ja oikealla hinnalla. Maapoliittisen ohjelman tavoitteeksi on myös asetettu uusien asukkaiden ja yritysten sijoittuminen paikkakunnalle, ja sen tulee turvata asukkaille viihtyisä ja turvallinen ympäristö. Lisäksi sen tulee parantaa myös yritysten mahdollisuuksia elää ja toimia alueella. (Rovaniemen kaupungin Maapoliittinen ohjelma 2002.) Savonlinnan kaupungilla ei ole ollut tietojemme mukaan aikaisemmin maapoliittista ohjelmaa, mutta Savonlinna kaupungin talousarviosta vuodelle 2005 löytyy Maankäyttö- otsikon alta tulostavoitteeksi, että vuoden aikana hyväksytään kaupungin maapoliittinen ohjelma. Ohjelman tavoitteena on, että tonttitarjonta on määrällisesti riittävää ja että se vastaa laadullisesti elinkeinoelämän ja asuntotuotannon myönteisen kehittymisen tarpeita. Tulostavoitteisiin on kirjattu, että kaupungin maahankintaa lisätään ja tonttitarjontaa parannetaan paremmin kysyntää vastaavaksi. Tämän valtuustossa hyväksyttävän maapoliittisen ohjelman yksi tavoite on sisäisen yhteistyön tehostumisen kautta pitää maanvuokra- ja myyntitulot vakaana tai pyrkiä niitä kasvattamaan. Vastuuhenkilönä näissä tehtävissä on maankäyttöpäällikkö. (Savonlinnan kaupungin talousarvio vuodelle 2005 ja taloussuunnitelma vuosille ) Tutkimuksemme toimeksiantaja on osa julkishallintoa ja sen toimintaan vaikuttavat kaikki edellä esitellyt asiat: lait, asetukset, johtosääntö, hankinta- ja luovutusohjeisto ja maapoliittinen ohjelma. Perustuslaki, Kuntalaki ja Hallintolaki ohjaavat sitä, miten