5/2012. Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys Kemin Kiinteistöyhdistys Kalajokilaakson Kiinteistöyhdistys. Pelastussuunnitelma

Transkriptio

1 5/2012 Pelastussuunnitelma Taloyhtiöiden laadittava vaarallisista jätteistä siirtoasiakirja Ohje pesuhuoneremontin valvontaan ja vedeneristystarkastukseen Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys Kemin Kiinteistöyhdistys Kalajokilaakson Kiinteistöyhdistys Hallituksen ja isännöitsijän tehtävät Raja kyselyoikeuden ja kiusanteon välillä

2 Saumauksen HUIPPUOSAAJA ELEMENTTI saumaukset PALOKATKO eristykset BETONI rakenteiden injektoinnit- ja korjaukset SUOMEN RAKENNUS SAUMAUS YHDISTYS JÄSENLIIKE LUOTETTAVAA URAKOINTIA JA LAATUTUOTTEITA Kiinteistön siivous vastuut ja velvoitteet huomioiden Meranti hallitsee puhtaanapidon oikeat työmenetelmät ja materiaalit. Näin kiinteistön kunto ja arvo säilyvät uuden osakeyhtiölain vastuiden ja velvoitteiden mukaisesti mahdollisimman hyvänä, ja kauan. Kysy lisätietoja tai kartoita siivoustarpeesi netissä täyttämällä ja lähettämällä siivouksen kartoituslomake. Puh. (08) fax (08) SAUMASET OY Ratamestarintie 1, Oulainen Haaransuonkuja 10, OULU, puhelin

3 Sisällys Pelastussuunnitelma... 2 Valvomaton ruuanlaitto useimmiten syynä liesipaloon 1000 paloa vuodessa... 3 Ammattiapua taloyhtiön hallitukseen... 4 Viimeisetkin hehkulamput poistuvat kauppojen valikoimista... 5 Huoneiston kunnossapitoja muutostöiden ilmoittaminen osakkaan remonteissa... 5 Taloyhtiöiden lainamarginaalit nousussa... 6 Korjausurakka.fi -palvelu auttaa taloyhtiöitä löytämään luotettavat urakoitsijat... 6 Ikääntyneiden asumisoloja parannetaan tehokkaimmin hissejä rakentamalla... 7 Hankeosuuksien käsittelystä asunto-osakeyhtiön tilinpäätöksessä... 8 Taloyhtiöiden laadittava vaarallisista jätteistä siirtoasiakirja... 9 Isännöintipalveluiden kysyntä kasvussa Kuluttajariitalautakunta suositti euron hinnanalennusta Laadukas korjausrakentaminen edellyttää paljon muutakin kuin uusia määräyksiä Ohje pesuhuoneremontin valvontaan ja vedeneristystarkastukseen Hallituksen ja isännöitsijän tehtävät Kuluttajavirastolta aloite asuntojen markkinoinnissa annettavia tietoja koskevan valtioneuvoston asetuksen uudistamiseksi Tulevia koulutuksia Tilaajan ohje betonijulkisivun kuntotutkimuksen tilaajalle Käräjäoikeuden päätös: yksityisellä pysäköintifirmalla oikeus määrätä valvontamaksu Hyvän välitystavan ohje päivitettiin Yksityisten toimintaa pysäköinninvalvonnassa esitetään viranomaista avustavaksi ja luvanvaraiseksi Energiaviisas asuintalo -kiertue starttaa lokakuussa Raja kyselyoikeuden ja kiusanteon välillä Palveluhakemisto Yhteystietokortti Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys KIINTEISTÖYHDISTYS Jäsenlehti 5/2012 Julkaisija Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys ry Kemin Kiinteistöyhdistys ry Kalajokilaakson Kiinteistöyhdistys ry Kirkkokatu OULU Puh. (08) oulu@kiinteistoliitto.fi Kustantaja Pohjois-Suomen Talokeskus Oy Kirkkokatu Oulu Päätoimittaja Pekka Luoto Puh. (08) , pekka.luoto@kiinteistoliitto.fi Toimitussihteeri Maarit Laikola Puh maarit.laikola@kiinteistoliitto.fi Taitto, ilmoitusaineistot Erweko Oy Taitto: Paula Mäntyniemi Puh Ilmoitusmarkkinointi Mediatoimisto Dorimedia Leena Kolehmainen Puh Painopaikka Erweko Oy Kansikuva Oulun kaupungin Matkailupalvelut Ylivieskan kaupunki Kemin kaupunki Osoitelähde Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistyksen jäsenrekisteri Osoitteenmuutokset Puh. (08) oulu@kiinteistoliitto.fi tai takasivun osoitteenmuutoskaavakkeella I ISSN X 1

4 Heinäkuussa 2011 voimaan tulleen pelastuslain keskeinen henki on omatoiminen varautuminen. Velvoite koskee asuinkiinteistöjä yhteisönä, mutta uudessa laissa on myös jokaista asukasta koskettavia yleisiä velvoitteita. 3 Yleinen toimintavelvollisuus Käytännössä tämä tarkoittaa esim. sitä, että jokainen asukas on velvollinen vaaratilanteessa tekemään hätäilmoituksen, varoittamaan vaarassa olevia sekä ryhtymään kykyjensä mukaan pelastustoimenpiteisiin. 4 Huolellisuusvelvollisuus Jokaisen on noudatettava yleistä huolellisuutta tulipalojen ja muiden onnettomuuksien välttämiseksi. 5 Varovaisuus tulen käsittelyssä Tulen ja vaarallisten aineiden käsittelyssä on noudatettava erityistä huolellisuutta. Pelastussuunnitelma Asuinkiinteistön pelastussuunnitelma palvelee kiinteistöä ja sen asukkaita Asuinkiinteistöissä omatoimisen varautumisen keskeinen työväline on pelastussuunnitelma, joka on laadittava vähintään kolmen asunnon kiinteistöihin. Suunnitelman laadinnasta ja päivittämisestä vastaa taloyhtiön hallitus. Pelastussuunnitelman tavoitteena on tukea asuinkiinteistökohtaista riskien tunnistamista, turvallisuustyötä sekä varautumista onnettomuustilanteissa toimimiseen ja siksi näiden tavoitteiden toteuttamiseksi suunnitelma on tehtävä riskilähtöisesti. Suunnitelmaan kirjataan nimenomaan kyseisen asuinkiinteistön jokapäiväistä turvallisuutta uhkaavat riskit, joten ei ole olemassa valmista suunnitelmaa, joka sopisi jokaiseen taloyhtiöön. Pelastuslaitos neuvoo suunnitelman laadinnassa Suunnitelmaa ei tehdä viranomaisia varten vaan talon asukkaita varten. Laki ei edes velvoita toimittamaan suunnitelmaa pelastuslaitokselle, paikallinen pelastusviranomainen voi sen kuitenkin vaatia ja viimeistään palotarkastuksen yhteydessä suunnitelman ajantasaisuus tarkistetaan. Pelastuslaitoksilla on myös valmius antaa ohjeita ja neuvoja pelastussuunnitelman laadinnassa. Vaarojen ja riskien tunnistaminen Pelastussuunnitelman laatiminen aloitetaan vaarojen tunnistamisella. Suunnitelmaan kirjataan omaa taloyhtiötä uhkaavat riskit, joita voivat olla esim. tulipalot, tapaturmat (liukastumiset, kaatumiset, putoamiset), sairaskohtaukset, uhkaava käyttäytyminen, liikenteen aiheuttama vaara (rautatieonnettomuus) tai tehdaspäästöt onnettomuustilanteessa. Osa vaaratekijöistä on sellaisia, että sen enempää taloyhtiö kuin asukaskaan ei voi niitä estää. Tällöin asukkaat kuitenkin voivat noudattaa suunnitelmassa annettuja selkeitä ohjeita kyseisen vaaran uhatessa ja mahdollisesti välttää vaarasta aiheutuvia ongelmia. Tunnistettaviin riskeihin kuuluu myös ns. häiriötilanteet eli sähkökatko, veden tai lämmön jakeluhäiriö, äkillinen vesivahinko ja myrskyn aiheuttamat vauriot. Näihinkään tilanteisiin ei juuri voida vaikuttaa, mutta näitä tilanteita varten annetuilla ohjeilla asukas pystyy varautumaan ja toimimaan oikein häiriötilanteissa oli sitten kyse veden sulkuventtiilin sulkemisesta tai lisäavun hälyttämisestä. Onnettomuuksien ja vaaratilanteiden ehkäisy Ihminen ja ihmisen toiminta ovat yleisimpiä onnettomuuksien ja vahinkojen aiheuttajia. Kun pelastussuunnitelmaan on kirjattu riskitekijät voidaan pohtia kuinka onnettomuuksilta ja vaaratilanteilta voidaan välttyä. Pelastuslaki velvoittaa asuinkiinteistöä tulipalojen ja muiden onnettomuuksien ehkäisyyn, varautumiseen henkilöiden, omaisuuden ja ympäristön suojaamiseen vaaratilanteissa sekä varautumiseen tulipalojen sammuttamiseen ja muihin pelastustoimenpiteisiin, joihin omatoimisesti kyetään. (PelL 14 ) Ennalta ehkäisynä tämä voisi tarkoittaa mm. sitä että uloskäytävät Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys

5 ja pelastustiet pidetään esteettöminä, ullakolla ja kellarissa ei säilytetä helposti syttyvää materiaalia, pelastustyötä helpottavat tikkaat ovat kunnossa, korjaustöiden yhteydessä noudatetaan tulityöohjeita ja turvallisuuteen kiinnitetään erityistä huomiota remontin aikana kun ulkopuolisilla on pääsy kiinteistön tiloihin. Suojautuminen vaaratilanteissa on mm. suojautumista poikkeusoloissa. Pelastussuunnitelmaan kirjataan toimintaohjeet poikkeusoloissa esim. tieto siitä, mihin osoitteeseen siirrytään kun viranomainen antaa evakuointikehotuksen. Osa omatoimista varautumista on turvallisuusmateriaalin hankinta. Materiaalien hankinnassa otetaan huomioon tunnistetut vaarat ja riskitekijät. Pelastussuunnitelmasta tiedottaminen Jotta tämä kaikki ei olisi pelkkää sanan helinää ja lain velvoitteiden täyttämistä, pelastussuunnitelmasta on tiedotettava asukkaille, työntekijöille sekä muille, joiden on osallistuttava pelastussuunnitelman toimeenpanoon. (VNA pelastustoimesta 2 3 mom.). Toimeenpanevia tahoja ovat mm. kiinteistöhuolto ja siivouksesta vastaava yritys ja henkilö. Tiedottamisen tavoitteena on, että asukkailla ja kiinteistössä säännöllisesti työskentelevillä on tarvittavat tiedot kiinteistön turvallisuuteen liittyvistä toimintaohjeista. Tiedottamisesta vastaava taloyhtiön hallitus valitsee tarkoituksenmukaiset tiedottamiskanavat. Sähköliedet ovat eniten sähköpaloja aiheuttavia sähkölaitteita Suomessa. Vuosina 2010 ja 2011 sähköliedestä tai -uunista on syttynyt noin tuhat paloa vuodessa. Palojen syynä on ollut useimmiten valvomaton ruuanlaitto. Turvallisuus- ja kemikaaliviraston (Tukes) tiedossa ei ole yhtään viallisen lieden tai uunin aiheuttamaa tulipaloa. Liesi on päällä, kokki poistuu keittiöstä tai alkaa tehdä jotain aivan muuta. Näin saa useimmiten alkunsa liedestä alkanut palo. Myös lemmikkieläimet aiheuttavat vaaratilanteita. Esimerkiksi liedelle jäänyttä ruokaa tavoittelevat kotieläimet ovat kääntäneet lieden kytkimiä päälle. Myös ihmiset ovat panneet lieden päälle huomaamattaan, kun lieden ohi on kuljettu kiireellä tai esimerkiksi raskasta taakkaa kantaen. Palo alkaa levitä, kun kuumat levyt sytyttävät lieden päällä tai läheisyydessä olevan materiaalin palamaan. Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys Valvomaton ruuanlaitto useimmiten syynä liesipaloon 1000 paloa vuodessa Liesiturvalaite vähentää onnettomuuden riskiä Lieden turvallisuuteen vaikuttaa ennen kaikkea liedessä käytetty tekniikka. Induktioliedet ovat tavanomaisia liesiä turvallisempia, mutta nekin voivat valvomattomina aiheuttaa tulipalon. Kotien sähköpaloturvallisuutta voidaan parantaa merkittävästi myös erikseen hankittavilla liesiturvalaitteilla. Liesiturvalaitteilla on erilaisia ominaisuuksia. Osa laitteista hälyttää tunnistettuaan liedellä nopeaa lämmönnousua tai savua. Hälytyksen lisäksi useat liesiturvalaitteet katkaisevat liedestä virran. Markkinoilla on myös laitteita, jotka hälytyksen ja virrankatkaisun lisäksi sammuttavat liedellä syttyneen palon. Sammutus tehoaa myös rasvapaloihin. Edistyneimmät liesiturvalaitteet ilmoittavat hälytyksestä haluttuun matkapuhelimeen. Joihinkin liesiturvalaitteisiin on mahdollista liittää muita toimintoja. Liesiin liittyvien hälytysten lisäk- si liesiturvalaite voidaan myös antureiden avulla saada hälyttämään esimerkiksi vesivuodosta astianpesukoneen takana. Liesiturvalaite voidaan asentaa niin uuden kuin käytössä olevan lieden yhteyteen Virrankatkaisu- tai muita sähköasennuksia vaativia liesiturvalaitteita saa asentaa vain sähköalan ammattilainen. Näin vältät liedestä tai uunista alkavan palon Kun valmistat ruokaa, keskity itse ruuanlaittoon. Levy saattaa jäädä helposti päälle liian pitkäksi aikaa, jos ruuan laittaja tekee montaa asiaa yhtä aikaa. Kun olet uusimassa liettä, mieti teknisesti turvallisinta ratkaisua käyttäjän ja muiden asukkaiden kannalta. Liesiturvalaitteet parantavat lieden paloturvallisuutta. Selvitä millainen laite tai laitekokonaisuus olisi lieden käyttäjän kannalta paras ratkaisu. Älä jätä ruokaa valvomatta liedelle, jotta eläimet eivät aiheuta vaaratilanteita yrittäessään tavoitella ruokaa. 3

6 Ammattiapua taloyhtiön hallitukseen Liike-elämässä ulkopuolisten asiantuntijoiden hyödyntäminen yritysten hallituksissa on arkea. Näin yritys saa päätöksentekoonsa laajemman näkökulman kuin pelkästään omiin voimiin turvautumalla. Etenkin suurten valintojen ja päätösten edessä hallitusammattilainen on ollut monelle yritykselle korvaamaton apu. Asunto-osakeyhtiöissä käytäntö on jo jonkin verran yleistynyt Etelä-Suomessa, mutta pohjoisessa asiantuntija-avun mahdollisuuksia ei ole vielä juurikaan hyödynnetty. Väestön ikääntyessä monissa taloissa kiinnostus hallitustyöskentelyyn on hiipunut. Intoa saattavat latistaa myös asukkaiden ja omistajien keskinäiset ristiriidat, tulevat korjaushankkeet ja hallinnon monimutkaistuminen uusien säädösten myötä. Ulkopuolinen hallitusammattilainen tuo työskentelyyn tavoitteellisuutta ja energiaa. Samalla riitojen ja ongelmien ratkaisu helpottuu, koska ammattilainen ei edusta talossa kenenkään yksittäisen asukkaan, omistajan, isännöitsijän eikä urakoitsijan intressiä. Hän työskentelee asuntoosakeyhtiön kokonaisuuden hyväksi siten, että talossa on hyvä asua ja osakkeiden arvonkehitys turvataan. Asiantuntijayritys Pontevat Oy:n toimitusjohtaja Janne Kankaala luottaa ammattilaisten verkostoitumisesta saataviin etuihin. - Meillä on käytössämme monien alojen asiantuntemusta aina juristista lähtien. Pienelläkin yhtiöllä on varaa ammattilaiseen. Talot voivat säästää melkoisesti euroja, jos hallituksessa on asiantuntemusta esimerkiksi kilpailuttamisesta ja sopimusten tekemisestä. Ammattilainen voi toimia hallituksen jäsenenä tai puheenjohtajana. Valta ei hänen mukanaan karkaa talosta ulos vaan päätökset tehdään edelleenkin yhteisesti hallituksessa ja yhtiökokouksessa. Hallitusammattilainen osallistuu kokouksiin ja voi hoitaa muulloin vaikkapa yhtiön sopimusasioita. - Talo on ensisijaisesti asumista ja elämistä, ei keskinäistä riitelyä ja hallinnon kanssa tuskailua varten, Kankaala muistuttaa Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys

7 Viimeisetkin hehkulamput poistuvat kauppojen valikoimista Viimeisetkin hehkulamput poistuvat kauppojen valikoimista syksyn aikana antaen tilaa energiatehokkaammille vaihtoehdoille. Kaupat saavat kuitenkin myydä vanhat varastot loppuun, mutta hehkulamppujen valmistus ja maahantuonti EU-alueella päättyi syyskuun alussa. Hehkulamppujen markkinoilta poistuminen liittyy EU-tasolla säädettyyn direktiiviin, jolla tähdätään energian käytön hillitsemiseen ja kasvihuonekaasupäästöjen vähentämiseen. Syyskuun ensimmäisestä päivästä lähtien kiellettiin 15 W, 25 W ja 40 W hehkulamppujen sekä 25 W kierrekantaisten halogeenilamppujen valmistus ja maahantuonti. Huoneiston kunnossapito- ja muutostöiden ilmoittaminen osakkaan remonteissa Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä huoneistossaan kunnossapito- ja muutostöitä. Osakkeenomistajan on kuitenkin etukäteen ja kirjallisesti ilmoitettava taloyhtiölle muutos- ja kunnossapitotöistä, jotka voivat vaikuttaa taloyhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan tilaan taikka toisen osakkeenomistajan huoneiston käyttämiseen. Taloyhtiöllä on oikeus asettaa muutostyölle tarvittaessa ehtoja. Kiinteistöliitto on laatinut suosituksen siitä, mistä muutos- ja kunnossapitotöistä osakkaan tulee ilmoittaa taloyhtiölle ja mistä ei tarvitse ilmoittaa. Tutustu ohjeisiin sivulla uusiasuntoosakeyhtiolaki/ huoneistoremontit/ Valitse sivustolta huoneiston tila, jossa muutos- tai kunnossapitotyö tehdään. Tarkista sen jälkeen, onko toimenpiteestä ilmoitettava taloyhtiölle vai voiko sen tehdä ilmoittamatta. Suositus on annettu seuraavien tilojen muutos- ja kunnossapitotöistä. Kylpyhuone tai märkätila Keittiö Asuinhuoneet ja muut sisätilat Muut tilat, kuten esim. parveke Yllä olevalla suosituksella Kiinteistöliitto pyrkii antamaan tavallisimpiin tilanteisiin yleispäteviä ohjeita. Mikäli suunniteltu toimenpide ei löydy em. vaihtoehdoista tai muutostyö sisältää useiden toimenpiteiden yhdistelmiä, on tilanne hyvä varmistaa taloyhtiön hallitukselta tai isännöitsijältä taikka soittaa Kiinteistöliiton lakineuvontaan. Taloyhtiöllä on oikeus valvoa osakkaan teettämää ja ilmoittamaa muutos- ja kunnossapitotyötä. Taloyhtiöllä on myös asunto-osakeyhtiölain tuoma velvollisuus ylläpitää rekisteriä huoneistoissa tehtävistä korjaus- ja kunnossapitotoimenpiteistä. REMONTIT & SANEERAUKSET - KYLPYHUONEET & SAUNAT MAALAUSTYÖT - RAKENNUSTYÖT SÄHKÖASENNUKSET - LVI-ASENNUKSET Meillä vedeneristäjän vtt:n märkätilasertifikaatti, sekä teemme myös rakennusvalvontatyöt p & Lehtoseläntie 104, MUHOS Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys

8 Taloussanomat: Taloyhtiöiden lainamarginaalit nousussa Taloussanomat on heinäkuussa teettänyt Suomen Rahatiedolla vertailun lainatarjouksista pienehkön ennestään velattoman taloyhtiön euron ja 15 vuoden putkiremonttiin. Laina sidottiin puolen vuoden euriboriin. pankista. Kiinteistöliiton viime kevään korjausrakentamisbarometrin mukaan taloyhtiöt pyytävät lainatarjouksia heikosti. Vastaajista joka kolmas ilmoitti, että lainatarjousta oli pyydetty vain yhdeltä pankilta. Viime vuosina osa pankeista on ottanut lainasopimuksiin ehdon, jolla pankin on mahdollista yksipuolisesti kesken laina-ajan nostaa lai- nan marginaalia, jos pankin oman jälleenrahoituksen hinta on kasvanut. Lainatarjouksissa pankit ovat tuoneet tämän asian heikosti esiin ja marginaalin korotusilmoitukset ovat usein tulleet taloyhtiöille yllätyksinä. Kiinteistöyhdistys kehottaakin taloyhtiöitä selvittämään lainan ehdot tarkasti ennen kuin päätetään lainanantajapankista. Pankin perimä korko koostuu viitekorosta ja lainamarginaalista. Taloyhtiölainojen marginaalit ovat nousseet vuoden 2008 jälkeen merkittävästi ja pankkien marginaaleissa on myös suuria eroja. Taloussanomien vertailun mukaan alin marginaali oli 1,15 ja korkein 2,00 prosenttia. Taloyhtiön kannattaakin ehdottomasti pyytää lainatarjous useammasta Pyydetyt lainatarjoukset Kolmelta tai useammalta Kahdelta Yhdeltä Korjausurakka.fi -palvelu auttaa taloyhtiöitä löytämään luotettavat urakoitsijat Korjausurakka.fi -palvelussa taloyhtiöt ja isännöitsijät voivat kilpailuttaa taloyhtiöiden korjausurakoita sekä saada tarjouksia luotettavilta urakoitsijoilta. Palvelu mahdollistaa tarjouspyyntöjen toimittamisen ja urakoitsijan valinnan lisäksi myös palautteen antamisen toteutetusta remontista muille verkkopalvelun käyttäjille. Korjausurakka.fi -palvelun kehittämisessä ovat yhteistyötä tehneet Kiinteistöliitto, Suomen Tilaajavastuu Oy ja Dooxe Oy. Palvelussa mukana olevat urakoitsijat kuuluvat Luotettava Kumppani -ohjelman piiriin, josta tilaajavastuulain asettamat velvoitteet ovat helposti tarkastettavissa Tilaajavastuu.fi -palvelusta. Korjausurakka.fi -palvelu torjuu harmaata taloutta ja huonoa laatua. Korjausurakka.fi -palvelussa on noin 9000 urakoitsijaa eri puolilta Suomea. Tutustu palveluun osoitteessa Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys

9 Ikääntyneiden asumisoloja parannetaan tehokkaimmin hissejä rakentamalla Ympäristöministeriön asettaman työryhmän mukaan tehokkain tapa parantaa ikääntyneiden asumisoloja on korjata asuntoja ja asuinrakennuksia esteettömiksi. Työryhmä luovutti ehdotuksensa ikääntyneiden asumisen kehittämisohjelmaksi vuosille "Ikääntyneet eivät ole mikään asumisen marginaaliryhmä. Vuonna 2030 ryhmään kuuluu lähes 1,5 miljoonaa 65 vuotta täyttänyttä, eli enemmän kuin joka neljäs väestöstämme. Asuntojen korjaamiseksi ja asumisen palveluiden kehittämiseksi on tehtävä töitä, jotta mahdollisimman moni ikääntynyt voi asua omassa kodissaan mahdollisimman pitkään", ehdotuksen vastaanottanut asuntoministeri Krista Kiuru sanoo ja korostaa, että kyseessä on paitsi ihmisoikeus, myös kustannuskysymys. Tavoitteena miljoona esteetöntä ja turvallista asuntoa Asuntoina laskettuna tavoite on jopa miljoonaa esteetöntä ja turvallista asuntoa vuoteen 2030 mennessä. Tällä hetkellä niistä on valmiina vain noin neljäsosa. Työryhmän mukaan valtion olisi tuettava erityisesti hissien rakentamista. Tavoitteeksi ehdotetaan 500 hissin rakentamista vuodessa. Se tarkoittaisi valtion 40 Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys miljoonan euron panostusta vuosittain hissirakentamiseen. Palveluasumisen osalta työryhmä nosti esille erityisesti muistisairaiden tilanteen. Vaikeasti muistisairaat tarvitsevat palveluasuntoa vuodessa. Niitä varten tarvitaan valtion investointiavustukseen 18 miljoonan euron vuosittainen lisäys nykyisestä. Työryhmä piti tärkeänä myös ikääntyneiden asumistarpeiden ennakointia. Kuntien kokonaisvaltaista suunnittelua ja toimia ikääntyneiden asumisen kehittämiseksi on myös tehostettava. Päävastuu ikääntyneiden asumisen parantamisesta on kuitenkin asukkailla itsellään. Suurin osa heistä asuu omistusasunnossa ja vastaa itse asuntonsa korjaamisesta. Kotona Asuntoministeri Krista Kiuru. kuten esimerkiksi hissejä, luiskia, ulko-ovia ja tuulikaappeja. Taloyhtiöiden tulisi ottaa ikääntyminen tosiasiana huomioon hyvissä ajoin. Taloyhtiöiden tulisi ennakoida se esimerkiksi toiminta- asumista voidaan tukea myös teknologian avulla. Rakennusalan Työryhmä ammattilaispalveluita ehdotsä ja korjausten suunnittelussa sekä suunnitelmissaan, hankeselvityksistaa, että ikääntyneiden niitä tarvitseville kotona asumista helpottavan hyvinvointi- ja kunnossapitotarveselvityksissä. viestintäteknologian kehittämistä ja käyttöönottoa tuetaan. "Ikääntyneiden asumista on kehitettävä pitkäjänteisesti osana valtion asuntopolitiikkaa. Kyse ei ole Rakennusalan ammat Rakennusalan palveluita Rakennusalan ammattilaispalveluita niitä Yhteydenotto: Jani Ojala 04 niitä ammatt tarvit irrallisesta asiasta vaan meidän jokaisen asumisen turvaamisesta palveluita tarvitseville Rakennusalan ammattilaispalveluita niitä Risto Keränen tarvits 04 myös vanhemmalla Yhteydenotto: iällä", ministeri Jani Ojala Yhteydenotto: Rakennusalan Jani Ojala amma 044 Kiuru korostaa. Rakennusalan niitä Risto Keränen tarvitseville palveluita ammattilaispalveluitpalveluita Jani Ojala niitä Yhteydenotto: niitä tarvitseville tarvitseville Jani Ojala ammattilais- Risto niitä Keränen tarvi 044 Yhteydenotto: Kiinteistöyhdistys Yhteydenotto: Risto Keränen Jani Yhteydenotto: Jani Ojala Ojala Risto Keränen 0 kehottaa taloyhtiöitä Risto Keränen Risto Keränen ennakoimaan vanhenemisen Kiinteistöyhdistys patistaa myös taloyhtiöitä kiinnittämään huomioita ikääntyvien asumistarpeiden ennakointiin. Käytännössä tämä tarkoit taa lähinnä esteettömiä ratkaisuja, 7

10 Hankeosuuksien käsittelystä asunto-osakeyhtiön tilinpäätöksessä (KilA 1890/2012) Hakija on pyytänyt Kirjanpitolautakunnalta lausuntoa asunto-osakeyhtiön hankeosuuksista ja lainaosuuksista sekä niiden rahastoinnista. Hakijan mielestä rajanveto hankeosuuden ja lainaosuuden välillä on osoittautunut käytännössä epäyhtenäiseksi erityisesti tilanteissa, joissa hanke ensin toteutusvaiheessa rahoitetaan erillisellä lainalla taikka limiittiluotolla, joka hankkeen loputtua maksetaan pois antaen samalla osakkaille mahdollisuus suorittaa osuutensa lainasta, jolloin jäljelle jäävää lainamäärää varten otetaan usein uusi erillinen laina. Lausunnossaan Kirjanpitolautakunta toteaa, että kuten KILAn yleisohjeessa asunto-osakeyhtiöiden ja muiden keskinäisten kiinteistöyhtiöiden kirjanpidosta, tilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta todetaan, on hankeosuuksilla lähtökohtaisesti tarkoitettu sellaisia osakkaiden suorituksia, joilla jokin tietty investointihanke on osittain taikka kokonaan sen alusta alkaen rahoitettu. Ne ovat siten yleensä taseeseen aktivoitavien investointien rahoittamiseksi kerättyjä ulkopuoliselle velkarahoitukselle vaihtoehtoisia suorituksia. Tavanomaista on, että tällaiset hankesuoritukset maksetaan hankkeen alkuvaiheessa, jolloin niillä voidaan hoitaa kyseisen hankkeen rahoitus. Kirjanpitolautakunta pitää lausuntopyynnön tarkoittaman asian tarkastelun perustana hanketta varten nostetun vieraan pääoman käsittelyä tilinpäätöksessä. Tällainen nostettu velka tai limiittiluotto on kirjanpitovelvollisen asunto-osakeyhtiön kannalta olemassa ja siten se tulee tilinpäätöksessä merkitä taseen vieraaseen pääomaa. Kirjanpitolautakunta katsoo, että tästä velasta aiheutuvia osakkaiden suorituksia tulee käsitellä yhtäläisesti, riippumatta siitä, onko ne suoritettu ennen tietystä hankkeesta aiheutuvan lopullisen velan nostamista vaiko vasta nostamisen jälkeen. 738,- sis. alv 23% MURRON KESTÄVÄÄ SUOJAUSTA. COBRA G1 Eurooppalaisen standardin EN mukainen Grade 1 murtosuojaus Varustettu eurooppalaisen standardin EN 1300 Class A luokan mukaisella avainlukolla Ergonominen kahva Vakiovarusteena yksi hylly Koko: ulkomitta (mm) 650 x 500 x 510 sisämitta (mm) 570 x 420 x 370 paino 203 kg ja tilavuus 80 l Noutomyyntinä Oulun, Raahen ja Kuusamon myymälöistä. Securi Oulun Lukko Pakkahuoneenkatu 32, PL OULU Securi Raahe Kesäläntulli RAAHE Securi Kuusamon Lukkopalvelu Huoparintie KUUSAMO p f p f p f Puheluhinnat: alkuiset puhelinnumerot. Soitettaessa: kiinteästä puhelinverkosta 8,21 snt/puhelu + 1,47 snt/min, matkapuhelinverkosta 8,21 snt/puhelu + 16,42 snt/min Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys

11 Taloyhtiöiden laadittava vaarallisista jätteistä siirtoasiakirja Laki torppaa jätekuljetusten väärinkäytökset Toukokuun alussa voimaan tullut jätelaki ja jäteasetus edellyttävät, että jätteen haltijan on täytettävä entistä useammista jätteistä siirtoasiakirja ennen kuin jäte luovutetaan kuljetettavaksi. Jätteen haltijalla tarkoitetaan jätteen tuottajaa, kiinteistön haltijaa tai muuta, jonka hallussa jäte on. Taloyhtiön toteuttamassa remontissa jätteen haltija on kiinteistön haltija ja taloyhtiön edustajan on täytettävä siirtoasiakirja. Jos remontin toteuttajana on huoneiston haltija, siirtoasiakirjan täyttää jätteen kuljettaja. Siirtoasiakirja vaaditaan seuraavista jätteistä: Vaarallinen jäte (ent. ongelmajäte) Sako- ja umpikaivoliete Hiekan- ja rasvanerotuskaivojen liete Rakennus- ja purkujäte Pilaantunut maa-aines Siirtoasiakirjassa tulee olla tarpeelliset tiedot jätteen lajista, laadusta, määrästä, alkuperästä, toimituspaikasta ja -päivämäärästä sekä kuljettajasta. Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys Siirtoasiakirjat tulee säilyttää 3 vuotta Jätteen haltija täyttää siirtoasiakirjan omien tietojensa ja jätekuorman sisällön osalta ja lähettää asiakirjan jätekuorman mukana jätteen vastaanottajalle. Siirtoasiakirja tulee olla täytettynä ja tulostettuna 3 kappaleena: jätteen haltijalle, kuljettajalle ja jätteenkäsittelijälle. Näihin kaikkiin kappaleisiin jätteenkäsittelykeskuksen vastaanotto kuittaa kuorman vastaanotetuksi. Sen jälkeen yksi kappale jää jätteenkäsittely-yhtiölle ja kuljettaja saa mukaansa 2 kappaletta, joista toinen jää kuljetusliikkeelle ja toinen toimitetaan jätteen haltijalle. Jätteen haltijan (esim. taloyhtiön) ja vastaanottajan on säilytettävä allekirjoittamansa siirtoasiakirja tai sen jäljennös kolmen vuoden ajan allekirjoituksesta. Lisätietoja siirtoasiakirjan laatimisesta löytyy ympäristöministeriön sivulta ymparistonsuojelu/ jatteet ja jatehuolto Siirtoasiakirja löytyy esim. Oulun Jätehuollon nettisivulta ja sieltä edelleen palvelut, Ruskon jätekeskus, kaatopaikkakelpoisuus. Siirtoasiakirjan käytöllä on tarkoitus turvata jätteiden luovutus asianmukaiseen käsittelyyn sekä luoda edellytykset kuljetusten riittävään seurantaan ja valvontaan. Kaatopaikalle kippaamista vähennetään rajusti Kiinteistöliitto pitää tärkeänä lain tavoitetta vähentää kaatopaikalle kuljetettavan jätteen määrää alle puoleen nykyisestä vuoteen 2016 mennessä. Myös jätteen synnyn ehkäisy, uudelleen käyttö ja jätteen käyttö energiana ovat ympäristön kannalta välttämättömiä tavoitteita. Kaikki tämä on kuitenkin toteutettava kustannustehokkaasti ja kilpailua vaalimalla. CONSTI JULKISIVUT PALVELEE LUOTETTAVASTI JA MONIPUOLISESTI: Julkisivujen uusinta Parvekekorjaukset ja uusinnat Rappaus ja arvokiinteistöjen entisöinti Hissit ja julkisivumuutokset Saumaus- ja pienkorjaustyöt Piha- ja viherrakentaminen KVR-toimintamalli Ikinuori -ylläpitopalvelu 9

12 Isännöintiliiton barometri: Isännöintipalveluiden kysyntä kasvussa Isännöintiliiton teettämän valtakunnallisen barometrikyselyn mukaan isännöintiyritysten taloyhtiöiltä saamien tarjouspyyntöjen määrä on kasvanut. Puolet kyselyyn vastanneista yrityksistä kertoi, että tarjouksia pyydetään nyt merkittävästi tai jonkin verran enemmän kuin viime vuonna. Barometrikysely osoittaa tänäkin vuonna, että ammattimaisen isännöinnin kysyntä on lisääntynyt. Moni pienikin isännöintiyritys saa tarjouspyyntöjä viikoittain, sanoo Isännöintiliiton kehityspäällikkö Heikki Kauranen. Isännöintipalveluiden kysynnän kasvuun vaikuttavat muun muassa lakimuutokset, jotka vaativat entistä ammattimaisempaa otetta, isännöintiyritysten tarjoamien palveluiden monipuolistuminen ja kehittyminen sekä lisääntyvät tehtävät ja vastuut, jotka vähentävät omatoimisen isännöinnin houkuttelevuutta. Isännöintiliiton teettämässä barometrissä selvitettiin muun muassa isännöintialan kysyntänäkymiä ja rekrytointiaikeita. Kyselyyn vastasi 203 Isännöintiliiton jäsenyritystä. Kuluttajariitalautakunta suositti euron hinnanalennusta 2368/82/11 Ostajille oli annettu tieto, että huoneistossa oli juuri tehty pintaremontti Ostajat eivät ole päässeet tarkastamaan vuokrattuna olleen asunto 2:n kuntoa ennen kaupantekoa. Kaupanteon jälkeen ilmeni, että asunto oli epäsiistissä kunnossa, siellä oli jätteitä ja pinnoilla näkyi läikkiä. Myyntiesitteessä kerrottiin, että siellä oli juuri tehty pintaremonttia. Siten ostajat olivat voineet olettaa pintamateriaalien olevan melko hyvässä kunnossa. Kauppakirjassa todettiin, että tämän asunnon kosteuskartoitus jäi tekemättä "asunnossa vallitsevan tilanteen takia", ja mittaus suoritetaan myöhemmin erikseen. Kauppakirjassa todettiin edelleen, että "mikäli asunnosta löytyy erityisiä toimenpiteitä vaativia vikoja, on myyjä vastuussa niistä normaalin myyjän vastuun mukaisesti". Lautakunta katsoi, että tämän ehdon oli katsottava antavan ostajille oikeuden esittää jälkikäteen vaatimuksia myös muiden kuin kosteusvaurioihin liittyvien, erityisiä toimenpiteitä vaativien vikojen osalta. Kuvien perusteella todetut virheet olivat tällaisia. Ostajilla oli lupa olettaa, että korjaustarvetta ei ollut Koska ostajille oli annettu tieto, että asunto 2:ssa oli juuri tehty pintaremontti, heidän ei ollut tarvinnut varautua korjaustarpeisiin. Esitetyn kuva-aineiston perusteella asunnossa oli kuitenkin ollut merkittävä korjaustarve. Lautakunta piti urakoitsijan tarjouksen mukaisia töitä kaikin osin perusteltuina ja näin ollen hyvitettäväksi kuuluvina. Kiinteistöllä sijainneen toisen asunnon (asunto 1:n) osalta lautakunta katsoi, ettei siinä ollut laatuvirhettä. Ostajat olivat väittäneet, että asunnon olohuoneen ja makuuhuoneen parketti kupruili/irvisti joiltakin kohdin. Tältä osin lautakunta totesi, ettei myyntiesitteessä ollut ilmoitettu, että asunto 1:n olo- ja makuuhuoneiden lattiapäällysteet olisi uusittu. Ostajat olivat päässeet tarkastamaan tämän asunnon ennen kaupantekoa. Lattiapintojen virheet olivat sellaisia, että ne voitiin havaita tarkastuksessa. Kiinteistön ikä (rakennukset olivat valmistuneet vuosina ) huomioon ottaen ei myöskään voitu olettaa, että parkettilattiat olisivat olleet täysin virheettömiä. Selvityksen perusteella myyjät eivät olleet pyrkineet peittelemään parketin vaurioita. Lautakunta suositti euron hinnanalennusta Lautakunta suositti, että myyjät maksavat ostajille asunto 2:n osalta hinnanalennuksena euroa korkoineen. Katso tarkemmin lautakunnan-ratkaisuja/ Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys

13 Laadukas korjausrakentaminen edellyttää paljon muutakin kuin uusia määräyksiä Rakennusvalvontaviranomaisten tulkinnat vaihtelevat eri puolilla Suomea Julkisuudessa ovat nousseet viime päivinä esiin energiatehokkaan rakentamisen riskit. Keskustelua ovat kirvoittaneet tammikuussa 2013 voimaan tulevat, kiristyvät korjausrakentamisen määräykset. Energia-asiantuntija Petri Pylsy. Kiinteistöliitto pitää avainasiana sitä, että valtion ensi vuoden budjettiluonnoksessa ympäristöministeriölle varatut rahat energiamääräyksiin liittyvän koulutuksen järjestämiseen ja tiedon jakamiseen myös taataan ministeriölle. Lisäksi on erittäin tärkeää luoda käytäntöjä, joilla rakennusvalvontaviranomaiset eri puolilla Suomea osaisivat tulkita määräyksiä samalla tavalla. Tulkintojen on oltava yhdenmukaisia ympäri Suomea niin, että esimerkiksi taloyhtiöt olisivat tasavertaisia kaikkialla Suomessa. Kuntien rakennusvalvonnalle on myös turvattava riittävät resurssit, korostaa Kiinteistöliiton energia-asiantuntija Petri Pylsy. Korjausrakentaminen on yhä monimutkaisempaa ja vaativampaa. Laadukkaat ratkaisut vähentävät energiankulutusta, mutta se edellyttää, että kiinteistöä osataan tarkastella kokonaisuutena. Kiinteistöliiton mukaan taloyhtiöiden on edellytettävä suunnittelijalta, urakoitsijalta ja valvojilta korjausrakentamisen ehdotonta osaamista. Korjausrakentamisen uudet määräykset jättävät kiinteistönomistajalle laajan vapauden viime kädessä päättää itse, millä ratkaisuilla rakennuksen energiatehokkuutta parannetaan. Siten määräykset lisäävät kokonaisvaltaisen suunnittelun merkitystä. Kiinteistöliiton mielestä on ratkaisevaa, että rakentamisen ammattilaiset kuten rakennuttajat ja rakentajat, mutta myös taloyhtiöt ja isännöitsijät perehdytetään laajasti uusiin määräyksiin. Taloyhtiöiden ja muiden kiinteistönomistajien on huomioitava kilpailutuksessa muitakin asioita kuin pelkkä hinta. Useimmiten halvin ei ole lopputulokseltaan paras, Pylsy korostaa. Kiinteistöliitto ja muut alan keskeiset järjestöt käynnistävät yhteistyössä ympäristöministeriön kanssa lokakuussa Suomen ensimmäisen korjausrakentamisen uusia määräyksiä käsittelevän, maksuttoman Energiaviisas asuintalo -koulutuskiertueen. Kiertue kattaa 12 paikkakuntaa ja vierailee Oulussa Kiertueen järjestäjinä toimivat yhteistyössä ympäristöministeriön kanssa: Kiinteistöliitto, Rakennusteollisuus RT, LVI-talotekniikkateollisuus, Suomen LVI-liitto ja ympäristöministeriön koordinoima Kosteus- ja hometalkoot. Lisätietoja: Kiinteistöliitto, energia-asiantuntija Petri Pylsy puh ja viestintäpäällikkö Marjukka Vainio puh Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys

14 Ohje pesuhuoneremontin valvontaan ja vedeneristystarkastukseen Asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa yhtiön järjestämään osakkeenomistajan remonttien valvonnan. Koska kysymyksessä on yhtiön valvonta, määrittelee se valvonnan laajuuden sekä valitsee valvojan. Valvontakulut yhtiö perii edelleen remontin tehneeltä osakkeenomistajalta. Valvonnan tarkoituksena on varmistua siitä, että osakkeenomistajan kunnossapito- tai muutostyö suoritetaan rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta. Remontissa tulee noudattaa rakentamismääräyksiä, -ohjeita ja hyvää rakentamistapaa. Lisäksi remontissa tulee noudattaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan asettamia ehtoja. Vahvikekankaan asennus läpivientikohtaan. Hyvä valvonta ja sen dokumentointi on sekä yhtiön että osakkaan etu Hyvä valvonta ja sen dokumentointi on yhtiön lisäksi myös osakkeenomistajan edun mukaista. Uusi asunto-osakeyhtiölaki kasvatti selväsi remontin tehneen osakkeenomistajan vastuuta. Lain mukaan osakkeenomistaja vastaa kunnossapito- ja muutostyösäännösten rikkomisesta syntyneestä vahingosta, ellei hän osoita toimineensa huolellisesti. Tämä todistelu ilman hyviä dokumentteja voi olla mahdotonta. Valvonnan järjestämättä jättäminen saattaa johtaa myös isännöitsijän tai hallituksen jäsenet korvausvastuuseen. Valvonta perustuu tarkastuskäynteihin Remontin edistymistä on valvottava hyvän rakennustavan mukaisesti. Osakkeenomistajan velvollisuus on tiedottaa aikataulusta, jotta tarpeelliset katselmukset voidaan tehdä ja suorittaa merkityksellisten työvaiheiden valvonta. Tarkastuskäynneistä kootaan valvontaraportti. Tarkastuskäyntien määrä riippuu remontin laajuudesta ja sen vaativuudesta Osakkeenomistajan remonteista pesuhuoneremontit ovat vaativimpia. Huolimattomasti toteutettu remontti saattaa aiheuttaa vakavia vahinkoja, joiden korjaaminen tulee erittäin kalliiksi. Yhtiön hallituksen asia on linjata ja ohjeistaa remonttien valvonta siten, että se on järjestetty riittävällä tavalla. Pesuhuoneremontin valvonta edellyttää useita käyntejä. Pesuhuoneremonteissa tulee yleensä järjestää seuraavat tarkastukset ja niiden dokumentointi: Alkukatselmus; tarkastetaan suunnitelmat, varmistetaan remontin toteutus ja laajuus Purkukatselmus; todetaan purun riittävä laajuus (mahdolliset vauriohavainnot) Vesieristystarkastukset; seinä ja lattia, yleensä eri kerroilla LVIS järjestelmien asennusten tarkastaminen (taloyhtiön vastuulle kuuluvat järjestelmät) Käyttövesiputkien asennukset ja mahdollinen muutostarve Viemärijärjestelmä, mahdollinen muutostarve esim. kiinteä poistoviemäröinti pesukoneelle Sähköpistorasiat, vikavirtasuojaus Lopputarkastus Erittäin suositeltavaa on, että kohteessa pidetään esillä työmaapöytäkirjaa, johon kirjataan päivittäiset työmaan tapahtumat. Pöytäkirja liitetään valvontaraporttiin Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys

15 Raportointi Valvontakäynneistä laaditaan valvontamuistio, johon kirjataan käynnit, havainnot ja annetut ohjeet Raporttiin liitetään vedeneristystarkastuspöytäkirja, mittaustuloksineen Raporttiin liitetään kohteessa otetut valokuvat ja työmaapöytäkirja Vedeneristystarkastussisältö: Todetaan tilanne, rakenteet ja käytettävät materiaalit Seinien ja lattian kunto purun jälkeen (laajuus ja mahdolliset vauriohavainnot) Alustan tasaisuus, pinnoitettavuus ja kuivatustarve pintakosteuden tunnistimella/ porareikämittauksin Lattian kallistukset Lattiakaivon kunnon tarkastaminen Olosuhdemittaukset, lämpötila ja kosteus (korkea kosteus pitempi kuivumisaika) Todetaan asentajan pätevyys (vedeneristys-sertifikaatti tai muu todennettu pätevyys, kokemus) Rakennusmateriaalien varmistaminen; tuotteet keskenään yhteensopivia (sertifioituja, samaa tuoteperhettä) materiaalit eivät ole vanhentuneita, eikä vaurioituneita Vedeneristystyön tarkastaminen; materiaalivalmistajan ohjeiden mukaisesti selvitetään alustan pohjustus, primerointi yleensä kaksi kertaa vedeneristyksen silmämääräinen tarkastus, eriste on yhtenäinen, nurkat, kulmat läpiviennit asianmukaiset tiedustellaan asentajalta vedeneristyksen telauskerrat, mahdolliset havaitut ongelmat vedeneristyksen riittävä kuivakalvopaksuus varmistetaan menekkilaskelmin ja mittaamalla vedeneristeen paksuus työntömitalla tai luupilla. Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys

16 Hallituksen ja isännöitsijän tehtävät Oikeustieteen tohtori, asianajaja Mikko Pikkujämsällä asianajotoimisto PPV Lex Oy:stä on laaja kokemus ja näkemys asuntoja kiinteistöyhtiöiden toiminnasta. Hän korostaa taloyhtiön hallituksen tärkeää roolia päätöksenteossa, suunnittelussa ja täytäntöönpanossa sekä kehottaa hallituksia ottamaan sille kuuluvan isännän roolin. Lisäksi Pikkujämsä pitää ehdottoman tärkeänä hallituksen ja isännöitsijän välistä hyvää yhteistyötä. Vaikka hallituksen jäsenen tehtävä on vastuullinen, sitä on kuitenkin Pikkujämsän mukaan turha pelätä, sillä oikea asenne ja huolellinen toiminta riittävät. Asianajaja Mikko Pikkujämsä. Asunto-osakeyhtiön pääasiallisena tarkoituksena on osakkeenomistajien asumistarpeen tyydyttäminen, toisin sanoen asunto-osakeyhtiö on tarkoitettu osakkeenomistajien asumista varten. Laki velvoittaa hallitusta ja isännöitsijää huolellisesti toimien edistämään yhtiön etua, johon olennaisesti liittyy omaisuuden hoitaminen ja kiinteistön arvon säilyttäminen. Asunto-osakeyhtiöllä on oltava hallitus ja sillä voi olla myös isännöitsijä, mutta vain jos yhtiöjärjestys niin määrää tai yhtiökokous niin päättää. Hallitus ja isännöitsijä muodostavat yhtiön johdon. Asunto-osakeyhtiölaissa hallitukselle ja isännöitsijälle on määrätty sekä yleisiä että erityisiä tehtäviä. Hallituksen yleiset tehtävät Hallituksen yleisenä velvollisuutena on huolehtia yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallitus vastaa siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty. Mikäli yhtiössä ei ole isännöitsijää, kuuluu hallituksen tehtäviin myös tälle määrätyt tehtävät. Isännöitsijän yleiset tehtävät Isännöitsijän yleisenä velvollisuutena on huolehtia kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Isännöitsijä vastaa siitä, että yhtiön kirjanpito on lain mukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty. Laki edellyttää, että isännöitsijä antaa hallitukselle ja sen jäsenelle tiedot, jotka ovat tarpeen hallituksen tehtävien hoitamiseksi. Hallituksen muut tehtävät Hallitukselle kuuluvia muita erityistehtäviä on laissa lueteltu kymmenittäin. Esimerkkeinä Pikkujämsä mainitsee tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen allekirjoittamisen, talousarvion laatimisen, seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarveselvityksen laatimisen, varoitusten antamisen, yhtiökokouksen koollekutsumisen, osakeluettelon laatimisen ja muutostöiden valvonnan ja muutostyöilmoitusten vastaanottamisen. Isännöitsijän muut tehtävät Hallitukseen verrattuna isännöitsijälle on laissa määrätty yleisten tehtävien lisäksi niukalti muita tehtäviä. Esimerkkeinä Pikkujämsä mainitsee isännöitsijäntodistuksen antamisen ja tilinpäätöksen allekirjoittamisen yhdessä hallituksen kanssa. Velvollisuuksia ja oikeuksia laissa sitä vastoin on isännöitsijälle määrätty runsaasti. Isännöitsijällä on esimerkiksi oikeus edustaa yhtiötä tehtäviinsä kuuluvissa asioissa sekä oikeus osallistua hallituksen kokouksiin ja yhtiökokouksiin Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys

17 Käytännössä yksi isännöitsijän tärkeistä tehtävistä on valmistautua taloyhtiön tuleviin tarpeisiin ja tehdä suunnitelmia toiminnan järjestämisestä yhtiön antamien resurssien puitteissa. Tämän tehtävän hoitamisessa merkittävä työkalu on hallituksen laatima taloyhtiön strategia. Hallituksen otettava sille kuuluva rooli Pikkujämsän mukaan hallituksen on otettava sille kuuluva isännän rooli taloyhtiössä, onhan sillä toimivalta kaikissa yhtiön asioissa, joita ei ole nimenomaisesti osoitettu yhtiökokoukselle. Isännöitsijä toki huolehtii yhtiön päivittäisistä asioista hallituksen antamien ohjeiden mukaisesti, mutta hallitus ei kuitenkaan saa sysätä selkeästi sille kuuluvia tehtäviä yksin isännöitsijälle. Hallituksen on tiedettävä mitä taloyhtiössä tapahtuu; kuka hoitaa esim. kiinteistöhuollon ja mitä sopimukseen kuuluu. Hallituksen on myös tiedettävä, että isännöitsijän tehtävänä on valvoa, että kiinteistöhuollon sopimukseen kuuluvat tehtävät tulevat taloyhtiössä hoidettua ja taloyhtiön etu huomioitua. Taloyhtiösuunnitelma Pikkujämsän mielestä on erinomainen ajatus, jos hallitus määrittää taloyhtiösuunnitelman eli strategian siitä millaisen taloyhtiön halutaan olevan, miten siinä asutaan ja miten sitä hoidetaan. Jotta hallitus pystyisi tällaisen suunnitelman tekemään, sen on saatava osakkeenomistajilta tieto mitä nämä tahtovat. Strategia tulee laatia osakkaiden tahto huomioon ottaen. Kiinteistön ja rakennusten yllä- ja kunnossapidon tasosta päättäminen kuuluu nimittäin viime kädessä yhtiökokoukselle, ei hallitukselle, Pikkujämsä huomauttaa. Jos strategia on laadittu, se on erinomainen apuväline yhtiön johdolle toteuttaa yhtiön tarkoitusta osakkaiden haluamalla tavalla. Tehtävien siirto isännöitsijälle ei poista hallituksen vastuuta Se, että hallitukselle on laissa määrätty tehtäviä, ei välttämättä tarkoita sitä, että hallituksen tai sen jäsenten olisi konkreettisesti suoritettava nämä tehtävät. Yleensä riittävää on, että tehtävät hoidetaan päätösten perusteella, tai että ne tulevat muuten hoidetuiksi. Käytännössä hallitus delegoi suuren osan tehtävistään isännöitsijälle. Tässä pitää kuitenkin muistaa, että tehtävien siirto ei poista hallituksen vastuuta. Hallituksen suorittama valvonta Koska tehtävien siirtäminen isännöitsijälle ei poista hallituksen vastuuta, täytyy valvonnan olla kunnossa. Hallitus voi toteuttaa valvontatehtävää esimerkiksi tekemällä vuosittain tositetarkastuksen hallituksen jäsenen toimesta, seuraamalla yhtiön rahaliikennettä ja talousarvion toteutumista. Tärkeää myös on, että hallitus käy aina kokouksessa läpi, onko aikaisemmin tehdyt päätökset toteutettu. Mikko Pikkujämsä pitää ehdottoman tärkeänä sitä, että hallitus on tietoinen, mitä taloyhtiössä vuoden aikana tapahtuu eli esim. mitä remontteja on meneillään ja mitä on suunnitteilla. Samoin hallituksen on tiedettävä mitä palvelusopimuksia taloyhtiöllä on. Sopimuksiahan on useita; sähkösopimus, siivoussopimus, vakuutussopimus jne. Varmistaakseen palvelusopimusten tarpeen, tason ja hinta-laatusuhteen hallituksen tulisi aika ajoin käydä läpi koko sopimuskanta. Ylilyönnin vaara valvonnassa On ollut havaittavissa myös ylilyöntejä, tilanteita, joissa hallitus velvoittaa isännöitsijää raportoimaan ja mahdollisesti pyytämään hallitukselta lupa selkeästi isännöitsijän päivittäiseen työhön kuuluvista tehtävistä. Pikkujämsän mukaan minkäänlaista euro- tai kappalemäärärajaa lakiin ei ole kirjattu isännöitsijän päivittäisten asioiden hoidosta, joten mitään juridista estettä hallituksen vaateisiin ei ole. Hallituksen täytyisi kuitenkin muistaa, että isännöitsijä on oman alansa ammattilainen ja hänelle on taattava työrauha. Hallituksella ja isännöitsijällä on omat roolinsa, mutta vastakkainasettelun luominen on tarpeetonta, Pikkujämsä painottaa. Avoimen ja luottamuksellisen vuorovaikutuksen merkitystä ei voi kyllin korostaa hallituksen ja isännöitsijän välisessä yhteistyössä, ajavathan molemmat taloyhtiön etua. Luottamus syntyy avoimuudesta Taloyhtiössä hallituksen ja isännöitsijän välinen työnjako muotoutuu aikaa myöten, kun osapuolet ovat oppineet tuntemaan yhteistyökumppanin toimintatavat ja luottamus toisen tekemiseen on saatu. Hyvän ja toimivan yhteistyön perusta on avoin tiedottaminen osapuolten kesken, jolloin koko hallitus tietää mitä taloyhtiössä tapahtuu ja toisaalta isännöitsijä tietää mitä häneltä odotetaan. Koti kaikkiin tarpeisiin Koti kaikkiin tarpeisiin Vuokraus Vesanen Hummastenniemi Vuokraus Vesanen Hummastenniemi Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys

18 Yritys voidaan valita isännöitsijäksi sen jälkeen, kun valtioneuvosto on antanut asetuksen Uusi asunto-osakeyhtiölaki mahdollistaa sen, että isännöitsijäksi voidaan valita yritys. Tämä on kuitenkin mahdollista vasta sen jälkeen, kun valtioneuvosto on antanut alkamisajankohdasta asetuksen. Asetuksen anto viivästyy siihen asti, kunnes kaupparekisterillä on valmiudet ottaa vastaan päävastuuisännöitsijäilmoituksia. Toistaiseksi toimitaan edellisen lain mukaan eli hallitus voi valita isännöitsijäksi vain luonnollisen henkilön. Sen jälkeen, kun päävastuullista isännöitsijää koskeva lainkohta on tullut voimaan, ja isännöitsijäksi on valittu yritys, on yrityksen ilmoitettava taloyhtiölle ja kaupparekisteriin kenellä on päävastuu isännöinnistä. Vaikka tämä ei ilmene suoraan lain sanamuodosta, Pikkujämsän mielestä päävastuullisen isännöitsijän tulisi olla se henkilö, joka tosiasiassa hoitaa isännöitsijän tehtävät. Päävastuulliseen isännöitsijään sovelletaan isännöitsijää koskevia asunto-osakeyhtiölain säännöksiä. Esimerkiksi vain päävastuullinen isännöitsijä voi antaa isännöitsijäntodistuksen tai allekirjoittaa tilinpäätöksen taikka ylipäänsä lain mukaan edustaa yhtiötä esimerkiksi sopimusten laatimisessa tai kirjeenvaihdossa vaikkapa viranomaisten kanssa. Jos päävastuulliseksi isännöitsijäksi tai nykyisin jopa isännöitsijäksi nimetään vaikkapa sellainen suuren isännöintiyrityksen johtaja, joka ei käytännössä lainkaan osallistu tietyn taloyhtiön isännöintiin, tämä aiheuttaa Pikkujämsän mukaan tarpeetonta sekaannusta. Tällaisesta käytännöstä pitäisi päästä eroon uuden järjestelmän voimaantulon myötä. Koska isännöintisopimus tehdään yrityksen kanssa ja koska jatkossa yritys merkitään myös kaupparekisteriin isännöitsijäksi, taloudellinen vastuu on yrityksellä. Nyt selitykseksi tarjottu taloudellisen vastuun järjestäminen ei kelpaa enää syyksi sille, miksi kaupparekisteriin merkittäisiin päävastuulliseksi isännöitsijäksi henkilö, joka ei lainkaan tunne taloyhtiön asioita, Pikkujämsä sanoo. Pikkujämsän vinkkinä hallitukselle on, että isännöintisopimuksessa voidaan määritellä kuka toimii päävastuullisena isännöitsijänä ja millä edellytyksillä isännöintiyritys voisi vaihtaa hänet toiseen henkilöön. Mikäli asiasta ei ole sovittu, on isännöintipyrityksellä oikeus nimetä päävastuullinen isännöitsijä tai vaihtaa hänet toiseen. Paikallista palvelua alueellamme! Oulu Kempele Oulunsalo Kiiminki Jääli Jurvelin Oy on kehittyvä ja kasvava monialayritys, jonka keskeistä osaamista ovat pitkäjänteiset, toimivat ja tehokkaat asumisviihtyvyyteen ja kiinteistön arvon säilyttämiseen liittyvät palvelut: KIINTEISTÖHUOLTOPALVELUT SIIVOUSPALVELUT KONEPALVELUT REMONTOINTIPALVELUT VIHERALUEIDEN YLLÄPITOPALVELUT Ota yhteyttä, kun etsit osaajaa! Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys

19 Kuluttajavirastolta aloite asuntojen markkinoinnissa annettavia tietoja koskevan valtioneuvoston asetuksen uudistamiseksi Kuluttajavirasto esittää, että asuntojen markkinoinnissa annettavia tietoja koskeva valtioneuvoston asetus 130/2001 uudistettaisiin vastaamaan niitä sääntelytarpeita, joita erityisesti asunto- ja kiinteistönvälitysalan muuttuneista käytännöistä on aiheutunut. Kyse on ensisijassa asuntojen myyntihinnan ilmoittamista koskevasta sääntelystä. Nykyinen asuntomarkkinointiasetus pohjautuu ajatukselle, että asuntoa kaupattaessa myyjä ilmoittaa markkinoinnin lähtöhinnan, josta ostajat voivat tehdä alempia tarjouksia. Asuntomarkkinoilla on kuitenkin myös muunlaisia tarjontatapoja kuin asetuksessa tarkoitettu. Kiinteistönvälitysketju Kiinteistömaailma toi muutama vuosi sitten markkinoille erityisen tarjouskauppamallin, jossa ostajien tarjousten tulee olla korkeampia kuin myyjän ilmoittama lähtöhinta. Uusi toimintatapa, jota kyseinen ketjukin tarjoaa asiakkailleen perinteisen toimintatavan rinnalla, herätti etenkin aluksi monia kysymyksiä sekä toisten kiinteistönvälittäjien että kuluttajien taholta. Voimassa olevassa lainsäädännössä tarjouskaupan tyyppiseen toimintatapaan ei kuitenkaan ole varauduttu. Asetuksen sanamuodot on laadittu vain alenevin tarjouksin tapahtuvaa kaupankäyntiä varten. Jotta tarjous-kauppakohteet myös lähtöhinnan ilmoittamisen kautta erottuisivat perinteisellä tavalla myytävistä kohteista, Kiinteistömaailma käyttääkin tarjouskauppakohteissa kaupan aloitushinnasta termiä velaton lähtöhinta ja perinteisellä tavalla myytävissä kohteissa asetuksen mukaista termiä myyntihinta. Asetuksessa myyjän kuitenkin edellytetään ilmoittavan myyntikohteelle aina myyntihinnan. Asuntojen markkinointia koskeva sääntely näyttää jääneen jälkeen siitä kehityksestä, jota markkinoilla on tapahtunut. Kun toimintaa säännellään verrattain yksityiskohtaisin säännöksin, sääntelyn tulisi olla ajan tasalla niin, että se ei estä alan kehittymistä ainakaan puhtaasti muodollisilta vaikuttavien syiden takia. Säännöksiä on muutenkin syytä aika ajoin tarkastella uudelleen. Asuntojen markkinoinnissa annettavia tietoja koskevan valtioneuvoston asetuksen 130/2001 kohdalla tällainen päivitys on Kuluttajaviraston mielestä tarpeellinen. SERTIFIOITU KATTOTURVA KUN TURVALLISUUS RATKAISEE sadevesijärjestelmät seinä- ja kattotikkaat lumiesteet kattosillat KOURUTEK OY Puh Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys

20 Tulevia koulutuksia Pohjois-Suomi Energiaviisas asuintalo ammattilaisiltapäivä Miten energiatodistuslainsäädäntö muuttuu vuonna 2013? Mitä vaikutuksia uusilla korjausrakentamisen energiamääräyksillä on taloyhtiöihin? Tule kuulemaan maksuttomaan seminaariin uusien lakien ja asetusten tuomista vaatimuksista sekä keinoista niiden toteuttamiseen kerros- ja rivitaloyhtiöissä. Paikka: Oulun kaupunginkirjaston Pakkalan Sali, Kaarlenväylä 3, Oulu Aika: klo Ohjelma: klo Seminaarin avaus Energiatodistus uudistuu - Miten? Taloyhtiöt A-energialuokkaan - Mahdoton tehtävä vai sopiva haaste? klo Kahvitauko, näyttelyyn tutustumista klo Tutki, älä hutki tiedä lähtötilanne ja suunnittele huolella Korjausrakentamisen energiamääräykset tulevat Mitä jokaisen pitää tietää? Miten kerros- ja rivitalot pystyvät vastaamaan korjausrakentamisen määräyksiin? Näyttely on auki klo asti. Tapahtuma on osa Energiaviisas asuintalo -kiertuetta, jonka Kiinteistöliitto järjestää yhdessä Rakennusteollisuus RT:n, Suomen LVI-liitto SuLVIn, LVI-talotekniikkateollisuuden ja ympäristöministeriön koordinoimien Kosteus- ja hometalkoiden kanssa. Kiertue on osa Kiinteistöliiton ERA17-toimenpidepakettia Tilaisuus on maksuton, mutta siihen on pakollinen ennakkoilmoittautuminen Kiinteistöliiton nettisivuilla tapahtumat/ Ilmoittautua voi myös pekka.luoto@kiinteistoliitto.fi, maarit.laikola@kiinteistoliitto.fi tai puh. (08) Energiaviisas asuintalo koulutusilta Miten energiatodistuslainsäädäntö muuttuu vuonna 2013? Mitä vaikutuksia uusilla korjausrakentamisen energiamääräyksillä on taloyhtiöihin? Tule kuulemaan maksuttomaan seminaariin uusien lakien ja asetusten tuomista vaatimuksista sekä keinoista niiden toteuttamiseen kerros- ja rivitaloyhtiöissä. Paikka: Oulun kaupunginkirjaston Pakkalan Sali, Kaarlenväylä 3, Oulu Aika: klo Ohjelma: klo alkaen Näyttelyyn tutustumista ja kahvitarjoilu klo Seminaarin avaus Energiatodistuslainsäädännön uudistus pähkinänkuoressa Mitä jokaisen on tiedettävä? Tutki, älä hutki: Lähtötilanteen selvittäminen ja suunnittelu avaimet onnistuneeseen korjaushankkeeseen klo Näyttelyyn tutustumista klo Korjausrakentamisen määräykset ja taloyhtiö: Mitä, miten ja milloin? Paikallinen energiansäästöesimerkki Tapahtuma on osa Energiaviisas asuintalo -kiertuetta, jonka Kiinteistöliitto järjestää yhdessä Rakennusteollisuus RT:n, Suomen LVI-liitto SuLVIn, LVI-talotekniikkateollisuuden ja ympäristöministeriön koordinoimien Kosteus- ja hometalkoiden kanssa. Kiertue on osa Kiinteistöliiton ERA17-toimenpidepakettia. Tilaisuus on maksuton, mutta siihen on pakollinen ennakkoilmoittautuminen Kiinteistöliiton nettisivuilla tapahtumat/ Ilmoittautua voi myös pekka.luoto@kiinteistoliitto.fi, maarit.laikola@kiinteistoliitto.fi tai puh. (08) Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys