Kiinteistöarviointi 4/10

Transkriptio

1 Kiinteistöarviointi 4/10 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti 1

2 HALLITUS PUHEENJOHTAJA Kauko Viitanen Teknillinen Korkeakoulu HALLITUKSEN JÄSENET Arja Lehtonen Catella Property Oy Antti Orama Maanomistajien arviointikeskus Oy Hannu Ridell Newsec-Maakanta Oy Jyrki Halomo Ovenia Oy Sakari Haulos Maanmittauslaitos Seppo Koponen Realia Management Oy HALLITUKSEN VARAJÄSENET Kaisa Vuorio Citycon Oy Markku Airaksinen Maanmittauslaitos Juhani Tuuttila Helsingin kaupunki Perttu Pyykkönen Pellervon taloustutkimus PTT Juhani Väänänen Maanmittauslaitos Simo Hannelius Metsäntutkimuslaitos SIHTEERI (JÄSENREKISTERI/LEHTI) Juhana Hiironen puh TALOUDENHOITAJA Raija Valonen puh LEHDEN ILMOITUSHINNAT 1 sivu 135 ½ sivu 85 ¼ sivu 50 LEHDEN AINEISTO Artikkelit lehteen pyydetään toimittamaan sähköpostilla sihteerille. PAINOPAIKKA Meripaino Oy 2

3 Sisällys KIINTEISTÖARVIOINTI 4/10 Pakkolunastuskorvausten arviointi keskusteluttaa 4 Korvaukset voimajohtoalueiden korvauksissa 6 Toimistomarkkinoiden mallintaminen 10 Kehittämiskorvausten määrittämisestä 12 Uutisia lyhyesti 16 Tulevia tapahtumia 19 Kannen kuva: Kirsikka Niukkanen 3

4 Pakkolunastuskorvausten arviointi keskusteluttaa Maa muodostaa perustan kaikille toiminnoille. Osa toiminnoista on sen kaltaisia, että ne ovat yhteiskunnan kannalta tärkeää toteuttaa tietyssä paikassa. Tällaisissa tilanteissa maanomistaja joutuu yleisen edun vuoksi väistymään, joskus pakolla. Kiinteistöarviointi 4/10 Oikeusvaltioperiaatteisiin kuuluu toisaalta omaisuuden suoja, toisaalta velvollisuus alistua korvausta vastaan yleisen tarpeen edellyttämiin pakkolunastuksiin laissa säädetyissä tilanteissa. Näitä tilanteita on suomalaisessa lainsäädännössä useita kymmeniä. Ovatko pakkolunastuskorvaukset riittäviä? Pakkolunastuskorvauksen tulee lain mukaan kattaa luovuttajan taloudellisen menetyksen. Varsinaisesta lunastettavasta omaisuudesta on määrättävä käyvän hinnan mukainen korvaus. Oikeuskäytännössä käyvän hinnan käsite vastaa kansainvälisten arviointistandardien mukaista markkina-arvoa, ainakin sellaisilla kohteilla, joille markkina-arvo voidaan määrittää. Pakkolunastuskorvausta määrittävän virkamiehen tavoitteena on arvioida laissa säädetty korvaus, siis muun muassa lunastettavan omaisuuden markkina-arvo. Virkamies ei sinänsä ota kantaa siihen, onko oikein ja kohtuullista, että omistaja joutuu luopumaan omaisuudestaan vain markkina-arvoa vastaavalla hinnalla. Viimeaikoina on keskustelussa noussut esille markkinaarvon riittävyys. On nostettu esiin verotuksen vaikutus ja korvausarviointiin liittyvä epävarmuus. Molemmat ovat vakuuttavia argumentteja, tosin vapaaehtoisessa kaupassa myyjää kohtaavat samat ongelmat, verotuksen vaikutus usein jopa ankarampana. Ruotsissa pakkolunastuskorvauksia koskeneen pitkän keskustelun ja lainvalmistelun jälkeen elokuun alussa astui voimaan expropriationslagin muutos, jonka mukaan lunastettavasta omaisuudesta määrätään markkina-arvon mukainen korvaus korotettuna 25 %:lla. Tosin lain- 4

5 säädäntö Ruotsissa on muun muassa nykykäyttöopin ja lunastuskorvausten ankarahkon verotuksen vuoksi on ollut luovuttajan kannalta epäedullisempi kuin Suomessa. Suomalaisessa keskustelussa on nostettu esiin korvausperusteeksi korkein käypä hinta, joka tarkoittanee samaa kuin vanhan eli vuoden 1898 pakkolunastuslain kallein käypä hinta. Kuitenkaan siirryttäessä vuoden 1898 pakkolunastuslain kalleimman käyvän hinnan sijaan käyttämään vuoden 1977 lunastuslain käypää hintaa, ei korvaustasoissa ja korvausarvioinnissa tapahtunut muutosta. Onko siis korkein käypä hinta sama kuin kallein käypä hinta, joka puolestaan on sama kuin käypä hinta? Onko lunastuslainsäädäntömme vanhentunut? Tähän kysymykseen voi vastata sekä myöntävästi että kieltävästi. Lunastuslaki on kestänyt hyvin ajan hammasta ja virkamiehet ovat oppineet sitä käyttämään. Virkamiehet sinänsä tulevat toimeen nykyisen lain kanssa. omistajan saada tietyn suuruinen hyöty siitä, että hän luopuu omaisuudestaan yleisen tarpeen edessä? Tuleeko omistajalta pakkolunastustilanteissa poistaa se epävarmuus ja veroseuraamukset, jotka kohtaavat omistajaa hänen luopuessaan omaisuudestaan vapaaehtoisesti? Kysymykset ovat poliittisia, enkä virkamiehenä halua tähän periaatteelliseen keskusteluun ottaa osaa. Sen verran kuitenkin pistän lusikkani soppaan, että toivon korkeimman käyvän hinnan poistuvan keskustelusta. En pidä hyvänä lainsäädäntönä sitä, että korvausperuste irtaantuu kiinteistöarviointialalla vakiintuneesta käytännöstä ja käsitteistöstä. Tuomalla lainsäädäntöön epämääräinen uusi käsite saadaan taatusti ja pitkäksi aikaa aikaan uusia riitoja, jotka tulevat kalliiksi niin yhteiskunnalle kuin pakkolunastuksen asianosaisille. Mikäli poliittiseksi tahtotilaksi muodostuu sellainen, että nykyistä korvaustasoa on syytä korottaa, on ratkaisu syytä tehdä selkeäksi - esimerkiksi ruotsalaisen esikuvan mukaisesti. Sakari Haulos Lainsäädäntö yleisesti on kuitenkin 1970-luvun jälkeen kehittynyt, samoin kiinteistöarviointiala tieteenä. Meillä on pakkolunastuksen saralle pesiytynyt määrättyjä lunastushankkeita varten erillislainsäädäntöä kuten maanteitä, rautateitä, luonnonsuojelua ja maanpuolustusta varten. Jokaiseen erityislakiin on kasattu ikiomia korvaus- tai menettelysäännöksiään. Tältä osin tilanne ei ole tyydyttävä. Olisi tarkoituksenmukaista, että kaikella pakkolunastuksella olisi yhtenäinen korvaus- ja menettelysäännöstönsä. Oman lukunsa keskustelussa onkin sitten lunastuskorvauksen taso. Tuleeko sen olla täysi vai korkeampi? Tuleeko 5

6 Korvaukset voimajohtoalueiden lunastuksissa Diplomityössä Voimajohtoalueiden lunastuksissa rakennuspaikoille määrättävistä lunastuskorvauksista selvitettiin voimajohtoalueiden lunastustoimituksissa rakennuspaikoilla vallitsevan korvauskäytännön nykyinen tila ja kehittämistarpeet. Tutkimus rajattiin koskemaan asuin- ja lomarakennuspaikkoja. Tutkimusongelmaksi asetettiin: Miten voimajohtolunastuksissa rakennuspaikoille aiheutuvat menetykset tulisi korvata? Kiinteistöarviointi 4/10 Tutkimuksen teoriaosassa selvitettiin kirjallisuustutkimuksen avulla, mitä menetyksiä voimajohdon rakentaminen voi aiheuttaa rakennuspaikoille, mitkä näistä menetyksistä tulevat lunastustoimituksessa korvattaviksi ja miten nämä menetykset tulisi arvioida. Tutkimusongelmaan vastaamalla tutkimuksessa pyrittiin laatimaan ajantasainen tietopaketti käytännön arviointityön suorittajille. Lisäksi löydettiin joitakin ongelmakohtia nykyisestä korva uskäytännöstä. Rakennuspaikalle voi aiheutua taloudellisia menetyksiä sekä lunastuksesta että itse voimajohdosta. Ilmajohdolla ja kaapelilla menetykset ovat osittain erilaisia. Voimajohdon pitämistä varten lunastettavista käyttöoikeuden supistuksista voi aiheutua monenlaisia menetyksiä. Ne johtuvat esim. pylväsalaa koskevista rajoituksista, rakentamisrajoituksesta ja puiden pituusrajoituksista. Rakentamisrajoitus tarkoittaa, että johtoalueelle ei saa rakentaa uusia rakennuksia. Itse johdosta voi aiheutua menetyksiä erilaisten immissioiden, kuten esteettisen ja psyykkisen immission seurauksena. Esteettinen immissio tarkoittaa maiseman rumentumista. Psyykkinen immissio puolestaan liittyy voimajohtojen väitettyihin terveysvaikutuksiin, joiden olemassaoloa ei ole pystytty osoittamaan. Oikeuskäytännön mukaan terveysvaikutusten olemassaololla ei ole korvattavuuden kannalta merkitystä, sillä pelkkä epäilys niiden olemassaolosta voi alentaa kiinteistön markkina-arvoa, mikä on lunastustoimituksessa korvattava. Lähtökohtana luovuttajan varallisuusaseman säilyttäminen Lunastuslain mukaan lunastustoimituksessa tulee määrätä omaisuuden luovuttajalle täysi korvaus lunastettavasta omai- 6

7 suudesta (kohteenkorvaus), jäännösomaisuudelle aiheutuvasta pysyvästä haitasta (haitankorvaus) sekä kertaluonteisista vahingoista (vahingonkorvaus). Näiden tarkoituksena on säilyttää luovuttajan varallisuusasema muuttumattomana. Lunastussuhteen ulkopuolisillekin haitan- ja vahingonkärsijöille voidaan määrätä korvausta mutta vain, mikäli menetys on merkittävä ja korvaamista vaaditaan. Mikäli jäljelle jäävälle omaisuudelle aiheutuisi lunastuksesta erittäin huomattavaa haittaa, omistajalla on tietyin edellytyksin oikeus vaatia laajentamaan lunastusta koskemaan myös tätä omaisuutta. Tutkimuksen mukaan rakennuspaikkoja koskevissa voimajohtoalueiden lunastuksissa voi tulla korvattaviksi seuraavanlaiset menetykset: Kohteenkorvaukset: pylväsala kulkuoikeusalue pylväiden välillä johtoaukea reunavyöhyke kaapelialue menetetyt rakennukset, rakennelmat ja pihakasvillisuus Haitankorvaukset: rakentamisrajoitushaitta -rakentamismahdollisuuden väheneminen tai menettäminen kokonaan -rakennuksen epäedullisempi sijoittelu (pysyvä menetys) immissiohaitta -maisemaimmissio -psyykkinen immissio ja -melu muu jäännöskiinteistön arvon alentuminen Vahingonkorvaukset: rakentamisrajoitusvahinko -rakennuksen epäedullisempi sijoittelu (kertaluonteinen menetys) palautuvan työalueen hallinnan menetyksestä johtuva vahinko (kaapelilla) työnaikaiset vahingot muut vahingot Muun muassa kaavoituksellisilla seikoilla on yhteys korvattavuuteen. Asemakaavaan saatetaan ennalta ottaa määräyksiä tulevaa voimajohtohanketta varten. Sikäli kuin nämä määräykset johtuvat voimajohdosta, niiden aiheuttama haitta on korvattava siinä yhteydessä, kun voimajohtoalue lunastetaan. Lunastuksessa ei voi tulla korvattavaksi kuitenkaan sellaisen edun menetys, jonka saamiseen luovuttajalla ei ole ollut oikeutta. Tästä syystä ensimmäisessä asemakaavassa johdon vuoksi saamatta jäänyt rakennusoikeus ei voi tulla korvattavaksi. Immissiohaittojen korvaamiseen liittyy yleisen naapuruussuhdeoikeudellisen periaatteen mukaisesti aina sietokynnys: kohtuullinen haitta on siedettävä ilman oikeutta korvaukseen. Kiinteistöllä voidaan ajatella olevan oikeus korvaukseen vain tietyn suojatun etupiirin sisällä tapahtuvien muutosten johdosta. Lunastussuhteen ulkopuolisilla kiinteistöillä sietokynnys on korkeampi, sillä heille voidaan lunastuslain mukaan korvata vain merkittävät haitat. Molemmille sietokynnyksille on löydettävissä aihetta koskevasta oikeuskäytännöstä suuntaaantavat numeeriset rajat. Suojatun etupiirin ulottuvuudelle voidaan löytää metrimääräinen raja ja sietokynnystä vastaavaksi arvonalennuksiksi jokin rahamäärä tai vaihtoehtoisesti jokin suhteellinen osuus kiinteistön arvosta. Perinteisten arviointimenetelmien suora soveltaminen haasteellista Lunastuslain mukaan lunastuskorvaukset on arvioitava kauppa-arvo-, tuottoarvo- tai kustannusarvomenetelmällä. Koska kysymys on tietynasteisten käyt- 7

8 töoikeuden supistusten lunastamisesta, kohteenkorvausten arviointi ei ole niin yksinkertaista kuin silloin, kun lunastetaan omistusoikeus johonkin kiinteistöön tai sen osaan. Kauppa-arvomenetelmän edellyttämiä vertailukauppoja ei ole saatavilla eikä tuotto- ja kustannusarvomenetelmästäkään ole apua. Niinpä käyttöoikeuden supistuksen arviointi suoritetaan rakennusmaalla vakiintuneesti siten, että ensin selvitetään maapohjan käypä yksikköhinta noudattaen tasahintaperiaatetta ja tämän jälkeen korvataan arvioidusta yksikköhinnasta jokin prosentuaalinen osuus, jonka katsotaan vastaavan kyseisen asteista käyttöoikeuden supistusta. Immissiohaitan arviointiin voidaan etsiä apua tutkimuksista, joissa on selvitetty voimajohdon läheisyyden vaikutusta kiinteistön arvoon. Tutkimuksissa ei kuitenkaan ole voitu aina todeta, että voimajohdon läheisyydellä olisi mitään vaikutusta kiinteistön arvoon, taikka jos on, vaikutus on yleensä todettu vähäiseksi. Oikeuskäytännön mukaan voimajohdon immissiohaitta on kuitenkin korvattava. Arvioinnissa onkin tukeuduttava lähinnä oikeuskäytäntöön. Immissiohaitan suuruutta on tapana tarkastella prosenttiosuutena kiinteistön arvosta. Kiinteistön omistajalle aiheutuva taloudellinen menetys voitaisiin lunastuslain mukaan arvioida myös yhtenä eränä erotusarvomenetelmän avulla, jolloin kohde ja haitat arvioitaisiin yhdessä. Reunavyöhykkeistä määrättävät korvaukset vakiintumattomia. Tutkimuksen empiirisessä osassa selvitettiin voimajohtoalueiden lunastustoimituksissa rakennuspaikoilla nykyisin vallitseva korvauskäytäntö. Toimitusaineiston muodostivat aikavälillä lopetetut toimitukset, joita oli 89 kpl. Varsinaisen korvausaineiston muodostivat ne rakennuspaikat, joita koskevia korvausasioita oli käsitelty toimitusaineiston toimituksissa. Korvausaineistoon tuli 259 rakennuspaikan korvaustiedot. Korvaustapauksista n. 8 %:n osalta oli valitettu maaoikeuteen. Suuri osa valituksista on tässä vaiheessa vielä ratkaisematta. Pääosaan korvaustapauksista liittyi tavalla tai toisella olemassa oleva voimajohto. Hankkeissa oli tällöin käytännössä kysymys uuden johdon rakentamisesta vanhan rinnalle tai sen paikalle taikka olemassa olevan johdon käyttöoikeuden perustamisesta tai laajentamisesta. Pylväsalat ja kulkuoikeusalueet osuivat harvoin rakennuspaikoille. Ne oli tällöin korvattu maapohjan täydestä arvosta. Uutena lunastetun johtoaukean korvaukset olivat tavallisimmin n. 80 tai 100 %. Vastaavilla reunavyöhykkeen korvauksilla toimitusten välinen vaihtelu oli hyvin suurta eikä mitään vakiintunutta tasoa ollut mahdollista havaita. Pyöristetyt toimituskohtaiset korvaukset vaihtelivat välillä %. Kaapelialuetta oli lunastettu harvoin ja korvaus siitä oli tällöin ollut 100 %. Immissiohaitankorvaukset vaihtelivat välillä euroa. Sikäli kuin tarvittavat tiedot oli saatavilla, suhteelliset korvaukset näyttivät vaihdelleen välillä 0,5 30 %. Lunastusrelaation ulkopuolella immissiohaitan korvaaminen oli hyvin harvinaista. Immissiohaitan korvausten yhteydessä tarkasteltiin myös asuinrakennuksen etäisyyttä johdon keskilinjasta. Suojattu etupiiri näytti noudattavan suunnilleen oikeuskäytännön mukaista 200 metrin rajaa. Tosin jo yli 100 metrin johtoetäisyydelle määrätyt korvaukset olivat harvinaisia. Toisinaan korvaukset ovat olleet niin pieniä, että on syytä epäillä haitan kohtuuttomuutta ja siten yleisen sietokynnyksen ylittymistä. Tarkasteltaessa korvauksia johtoetäisyyden funktiona niiden huomattiin trendiltään vastaavan suunnilleen oikeuskäytännön mukaista 8

9 trendiä. Pelkän johtoetäisyyden funktiona korvauksia ei ole kuitenkaan mahdollista analysoida luotettavasti ja tarkasti. Rakentamisrajoitushaitasta oli määrätty haitankorvausta vain muutamassa tapauksessa. Korvausta tästä oli kuitenkin määrätty huomattavasti useammin siten, että sen sanottiin sisältyvän muuhun korvaukseen. Muut haitat kuin immissio- tai rakentamisrajoitushaitta olivat harvinaisia. Lunastuksen laajentamista oli vaadittu muutamien rakennuspaikkojen osalta mutta vaatimuksiin ei ollut koskaan suostuttu. Eräissä tilanteissa oli kuitenkin saatettu korvata jäännösomaisuuskin täydestä arvostaan. Rakentamisrajoitusvahingosta oli määrätty korvausta yhdessä tapauksessa. Maakaapelin palautuvan työalueen korvauksia oli käsitelty yhdessä toimituksessa, jossa korvaus oli 10 % maapohjan täydestä arvosta. Kohteen- ja haitankorvaus oli määrätty yhtenä eränä erotusarvomenetelmää soveltamalla vain yhdessä tapauksessa. Kohteenkorvaukset näyttävät ylittävän täyden korvauksen Tutkimuksessa löydettiin korvauskäytännöstä joitakin ongelmakohtia. Menetysten ja korvausten jaottelu ja nimitykset eivät ole vakiintuneita. Tutkimuksessa suositellaan, että korvauskäytäntöön omaksuttaisiin rakentamisrajoitushaitan ja -vahingon käsitteet. Kohteenkorvauksista johtoaukean ja reunavyöhykkeen korvaukset näyttäisivät intuitiivisesti pääteltynä ylittävän täyden korvauksen. Odotusarvomaan korvauksia koskevasta oikeuskäytännöstä on ehkä löydettävissä ylärajat rakennuspaikan korvauksille. Todellinen menetys johtoaukealla ja reunavyöhykkeellä ei ole kovin suuri, kun mahdollinen rakentamisrajoitushaitta korvataan erikseen. Reunavyöhykkeen korvausten ongelmana on lisäksi suuri hajonta. Rakentamisrajoitushaitta tulisi arvioida ja korvata aina erikseen, jos mahdollista. Jos haitta on niin vähäinen, että se on vaikeasti tunnistettavissa ja arvioitavissa, korvauksen sisällyttäminen maapohjakorvauksiin saattaa olla perusteltua. Rakentamisrajoitushaitan arviointi jää yleensä suoritettavaksi harkinnanvaraisesti. Immissiohaitan arvioinnissa on tukeuduttava lähinnä oikeuskäytäntöön. Arvioinnissa tulisi kuitenkin aina huomioida paikallisen markkinatilanteen vaikutus. Immissiohaitan kohdistuminen tonttiin ja rakennukseen epäselvää Arvioinnissa tarvittaisiin lisätietoa siitä, minkä verran immissiohaitan arvoa alentava vaikutus kohdistuu rakennuspaikkaan ja minkä verran se kohdistuu rakennukseen. Intuitiivisesti pääteltynä vaikutus kohdistuu suhteellisesti enemmän rakennuspaikkaan. Kuitenkin korvauskäytännössä arviointi on suoritettu koko kiinteistön arvon perusteella. Arviomiehen tulisi huomata näiden kahden arviointitavan ero, joka voi muodostua tapauksesta riippuen huomattavan suureksikin. Eri kiinteistöjen immissiohaittaprosentit eivät ole välttämättä vertailukelpoisia. Kohteen- ja haitankorvauksen yhdistäminen erotusarvomenetelmää soveltamalla ei ole ollut yleistä ja sen soveltamiseen liittyy ongelmia. Ensinnäkään sitä varten ei ole olemassa riittävän kattavia ja ajantasaisia hintatutkimuksia. Rakentamisrajoitushaitat ovat niin tapauskohtaisia, että niitä sisältävissä tapauksissa erotusarvomenetelmää ei luultavasti voitaisi normaalisti edes soveltaa. Kun kohteenkorvauksia on vakiintuneesti määrätty noudattaen tasahintaperiaatetta ja runsaita korvausprosentteja, erotusarvomenetelmän soveltaminen johtaisi lisäksi luultavasti alhaisempaan korvaustasoon. 9

10 Korvaukset voimajohtoalueiden lunastuksissa jatkuu... Lunastaja saattaa toisinaan ilmoittaa toimituksessa luopuvansa rakentamisrajoituksesta esim. jollakin alueella tai jonkin yksittäisen rakennushankkeen osalta. Asianosaisten oikeusturvan kannalta tällaiset vähäisetkin poikkeamat lunastettavan kohteen lunastusluvan mukaisesta määrittelystä tulisi kirjata toimituksessa julistettavaan lunastuspäätökseen, etenkin, jos niiden johdosta jotakin korvauksia jätetään määräämättä. Juho Nikander Nikanderin diplomityö palkittiin Suomen Kiinteistöarviointiyhdistyksen stipendillä. Työ katsottiin kiinteistöarviointialan ansioituneimmaksi opinnäytetyöksi vuonna Mallintamisessa on yksinkertaisuudessaan kysymys johonkin tiettyyn ilmiöön vaikuttavien tekijöiden tunnistamisesta ja syy-yhteyden esittämisestä numeerisesti historiallisen tiedon avulla. Rakennettua mallia voidaan tämän jälkeen edelleen käyttää valitun ilmiön ennustamiseen. Kiinteistömarkkinoiden mallintamiseen liittyy oleellisesti historiallisen tiedon, erityisesti vuokriin liittyvien aikasarjojen, huono saatavuus. Tämä ongelma ei ole vain suomalaisten tutkijoiden har- Toimistomarkkinoiden mallintaminen Toimistomarkkinoiden ja erityisesti vuokrien mallinnus sekä ennustaminen ovat olleet kasvava tutkimuksen kohde viime vuosikymmeninä. Kasvanut kiinnostus toimistovuokrien määräytymistä kohtaan ei yllätä, sillä onhan tulevaisuuden vuokrakassavirta yksi tärkeistä kiinteistön arvoon vaikuttavista tekijöistä. Merkittävä osa tutkimuksesta on kuitenkin suoritettu kypsillä ja läpinäkyvillä kiinteistömarkkinoilla, kuten Iso-Britanniassa. Monet vähemmän merkittävät markkinat, kuten Suomen toimistomarkkinat, eivät kuitenkaan ole houkutelleet tutkijoita, ja tutkimuksen määrä on pysynyt hyvin vähäisenä. Tätä kotimaisiin toimistomarkkinoihin liittyvää tutkimustyhjiötä pyrittiin täyttämään vuonna 2009 tehdyssä diplomityössä Econometric analysis of the central Helsinki office rents (Helsingin keskustan toimistovuokrien ekonometrinen analyysi), joka syvensi olemassa olevaa tutkimusta tarkastelemalla Helsingin keskustan toimistovuokrien määräytymistä. Tarkastelu rajoitettiin Helsingin keskustan toimistomarkkinoihin 10

11 mina, vaan koskee yhtälailla valtaosaa markkinoista ympäri maailman. Tästä syystä jouduttiin myös puheena olevassa tutkimuksessa tyytymään tarkoin rajattuun Helsingin ydinkeskustan toimistomarkkinaan. Tämä maantieteellisesti pieni, mutta arvonäkökulmasta huo-mattavasti merkittävämpi, osamarkkina on käytännössä katsoen ainoa alue Suomessa, jolta on ajallisesti riittävän kattava, luotettava ja tasalaatuinen vuokrien aikasarja. Kansainvälisesti toimistomarkkinoita ja vuokria on mallinnettu useilla eri menetelmillä, mutta yhdenkään näistä ei voida yksiselitteisesti tuottavan selkeästi toisiaan parempia tuloksia. Tässä tutkimuksessa hyödynnettiin yksiyhtälöistä dynaamista regressiomallia, joka olettaa toimistovuokrien määräytyvän kysynnän ja tarjonnan vuorovaikutuksesta. Tämän menetelmän etuna on sen yksinkertaisuus, ymmärrettävyys, mistä johtuen se on helposti hyödynnettävissä ennustamistarkoitukseen. Tutkittavat kysynnän sekä tarjonnan muuttujat valittiin aiemman tutkimusten löydösten sekä teorian perusteella. Tutkimukseen valitut toimistokysynnän muuttujat olivat bruttokansantuote, palvelusektorin arvonlisäys sekä toimistotyöllisyys. Vastaavasti toimistotarjonnan muuttujina tutkittiin valmistuneiden toimistojen lukumäärää, toimistokannan muutosta, toimistoaloituksia sekä toimistovajaakäyttöastetta. Vuokrat reagoivat kysynnän muutokseen viiveellä tekijöiden todettiin selittävän 62 prosenttisesti Helsingin keskusta toimistotilojen vuokratasojen muutokset. Tulokset vahvistavat osaltaan yleisesti hyväksytyn totuuden kiinteistömarkkinoiden jälkisyklisyydestä, sillä vuokrat reagoivat kysynnän muutokseen vuoden viipeellä. Vaikka malli osoittaa, että uuden toimistotilan valmistuminen vaikuttaa vuokratasoon välittömästi, on huomattava, että todellisuudessa toimistotila tulee vuokramarkkinoille ennakkomarkkinoinnin muodossa jo hyvissä ajoin ennen valmistumistaan. Tästä syystä todellisuudessa toimistovuokra saattaa reagoida myös tilatarjontaan jälkisyklisesti. Tätä ei kuitenkaan tutkimuksessa pystytty yksiselitteisesti osoittamaan. Mallia käytettiin lopuksi Helsingin keskustan toimistovuokran muutosten ennustamiseen. Ennuste tehtiin syksyllä 2009 ja se osoitti, että reaalinen vuokrataso tulisi laskemaan noin 11 prosenttia vuoden 2010 ensimmäisellä puoliskolla, mikä on linjassa vuonna 2009 tapahtumaan talouden äkkijarrutuksen kanssa. Jälkiviisaana voidaan kuitenkin todeta, ettei markkinavuokra Helsingin keskustan toimistotiloissa laskenut niin paljon kuin mitä malli ennusti. Toisaalta päätöksenteon kannalta muutoksen määrää tärkeämpi tekijä on usein muutoksen suunta, jonka malli onnistui ennustamaan oikein. Sami Kiehelä Kiehelän diplomityö esitettiin Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n ja Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry:n vuosikokouksissa Saatu vuokramalli osoittaa, että Helsingin keskustan toimistovuokrat ovat riippuvaisia kansallisesta palvelusektorin arvonlisän muutoksesta vuotta etukäteen sekä kuluvalla periodilla valmistuneiden toimistotilojen määrästä Helsingissä. Näiden 11

12 Kehittämiskorvausten määrittämisestä Kiinteistöarviointi 4/10 Kehittämiskorvauksesta säädetään maankäyttö- ja rakennuslain 91c-p :ssä. Kunnalla on oikeus tietyin edellytyksin periä asemakaava-alueen maanomistajalta kehittämiskorvausta, jolla katetaan asemakaava-alueen yhdyskuntarakentamisen kustannuksia. Kehittämiskorvausta voidaan periä enintään 60 % kaavan aiheuttamasta kaavatontin arvonnoususta. Kunnan on tehtävä kehittämiskorvauksen määräämisestä päätösehdotus, josta on pyydettävä maanmittaustoimiston lausunto. Kun kehittämiskorvausta määrätään, saadaan maanmittaustoimiston lausunnosta poiketa kiinteistön arvonnousua koskevalta osin vain erityisestä syystä. Maanmittaustoimiston rooli kehittämiskorvausmenettelyssä on merkittävä. Kunta ei saa tehdä lopullista päätöstä kehittämiskorvauksen määräämisestä ennen kuin se on saanut maanmittaustoimistosta päätösehdotusta koskevan lausunnon. Lausunnossa esitetty kannanotto sitoo oleelliselta osin kuntaa, koska tonttien arvioitu arvonnousu on kehittämiskorvauksen perusta ja määrää kehittämiskorvaukselle ylärajan. Menettely kehittämiskorvauslausuntojen antamisessa Maanmittauslaitos on keskittänyt kehittämiskorvauslausuntojen antamisen Etelä-Suomen ja Varsinais-Suomen maanmittaustoimistoihin, jotka antavat omaan toimialueeseensa liittyvien lausuntojen lisäksi muiden maanmittaustoimistojen toimialueiden lausunnot. Kehittämiskorvauslausunnon antamisesta laaditun menettelyohjeen (Maanmittauslaitoksen sisäinen ohje maankäyttö- ja rakennuslain 91 h ja 189 a mukaisista maanmittaustoimistojen lausunnoista) mukaan kunta informoi lausunnon antavaa maanmittaustoimistoa kehittämiskorvausmenettelyn todennäköisestä käytöstä hyvissä ajoin ennen kehittämiskorvausta koskevan päätösehdotuksen tekemistä. Heti, kun kehittämiskorvausta koskeva päätösehdotus on valmistunut, kunta toimittaa lausunnonantavaan maanmittaustoimistoon kirjallisen lausuntopyynnön, jonka liitteenä on päätösehdotus kaikkine liitteineen. 12

13 Maanmittaustoimisto toimittaa antamansa lausunnon kuntaan kolmen viikon kuluessa siitä, kun maanomistajille varattu, kehittämiskorvausta koskevaan päätösehdotukseen liittyvä muistutusaika on päättynyt. Kunta huolehtii lausunnon tiedoksi antamisesta maanomistajille, mutta maanmittaustoimisto antaa lausunnon myös maanomistajalle, mikäli tämä sitä pyytää. Maanmittaustoimisto perii kunnalta maksun lausunnon tekemisestä. Maksun määrä perustuu Maa- ja metsätalousministeriön Maanmittauslaitoksen suoritteita koskevan asetukseen (668/03). Maksu peritään lausunnon tekemiseen käytetyn ajan mukaan. Kehittämiskorvauslausunnon sisältö Maankäyttö- ja rakennuslain 91 h.1 :n mukaan kunnan on pyydettävä maanmittaustoimiston lausunto kehittämiskorvaukseen liittyvästä päätösehdotuksesta. 91 h.3 :ssä säädetään, että kehittämiskorvausta määrättäessä maanmittaustoimiston lausunnosta voidaan kiinteistön arvonnousua koskevilta osin poiketa vain erityisestä syystä. 91 h.1 :n sanamuodosta voidaan päätellä, että kehittämiskorvauslausunnosta tulee ainakin ilmetä arvio siitä, kuinka paljon asemakaava-alueen tonttien arvo on noussut sen johdosta, että alueelle on laadittu asemakaava. Maankäyttö- ja rakennuslain 91 c.2 :n mukaan tontin arvonnousu on arvioitava lunastuslain korvauksen arviointia koskevien periaatteiden mukaisesti. Kehittämiskorvausta koskevaan lakimuutokseen liittyvässä hallituksen esityksessä on yksityiskohtaisesti selostettu, millä periaatteilla ja arviointimenettelyillä arvio tontin arvonnoususta olisi määritettävä. Lainsäätäjän tarkoituksena on mitä ilmeisimmin ollut varmistaa, että kehittämiskorvauksen perusteena oleva tontin arvonnousu arvioidaan yleisesti hyväksyttyjä menettelyjä käyttäen puolueettomasti ja riippumattomasti siten, että kunnalla tai maanomistajalla ei ole mahdollisuutta vaikuttaa arvioon. Maankäyttö- ja rakennuslain 91 c :n nojalla kehittämiskorvauksen määrä täytyy suhteuttaa tontin arvonnousuun. 91 f :n mukaan kehittämiskorvauksen enimmäismäärä on päätettävä joko kuntakohtaisesti tai kaavoitettavalla alueella. Kaava-alueen tontteja on siis kohdeltava samoin perustein kehittämiskorvauksen suuruutta määrättäessä. Maanmittaustoimiston lausunnossa on siksi syytä ottaa kantaa siihen, onko kehittämiskorvaus määrätty tonttien arvonnousujen suhteessa. Maankäyttö- ja rakennuslain 91 g :n mukaan kehittämiskorvaus voidaan määrätä vain, jos sitova tonttijako on osoitettu asemakaavassa. Kehittämiskorvaus määrätään kullekin kaavan mukaiselle tontille erikseen riippumatta siitä, kuka tontin omistaa. 91 i :n mukaan kehittämiskorvaus määrätään sille, joka omistaa tontin korvauksen määräämisajankohtana. Koska maanmittaustoimiston lausunto laaditaan ennen korvauksen määräämistä, ei lausunnossa voida ottaa kantaa siihen, kenelle maanomistajista kehittämiskorvaus tulisi määrätä. Maanmittaustoimisto ei voi myöskään lausua siitä, miten suuria vähennyksiä kullekin maanomistajalle tulisi antaa lopullista kehittämiskorvausta määrättäessä. Mahdollisia kehittämiskorvausta alentavia vähennyksiä ovat katualueen ilmaisluovutusvelvollisuuden piiriin kuuluvan alueen arvo sekä maanomistajalta peritty katualueen korvaus (maankäyttöja rakennuslaki 91 c.4, 104 ja 105 ). 13

14 Edellä mainitut vähennykset vähennetään kehittämiskorvauksesta. Maankäyttö- ja rakennuslain 91 f :n mukainen kehittämiskorvauksen enimmäismäärä, 60 % tontin arvonnousun määrästä, lasketaan vasta näiden vähennyksien jälkeen. Näin ollen kehittämiskorvauslausunnossa ei välttämättä voida ottaa kantaa siihen, ollaanko joltain tontilta perimässä kehittämiskorvausta yli sallitun 60 %:n määrän. Esitetyn perusteella voidaan päätellä, että kehittämiskorvauslausunnon tärkein merkitys liittyy sen varmistamiseen, että lain tarkoittama tonttien arvonnousu arvioidaan riippumattomasti ja oikein, ja että korvaus määrätään tonttikohtaisesti oikeilla perusteilla. Mitä muuta sisältöä lausunnolta voidaan vaatia ja odottaa? Siihen ei laki yksiselitteisesti vastaa. Koska lausuntoja on tähän mennessä tehty vain kaksi, ei myöskään ole muotoutunut asiaan liittyviä käytäntöjä. Entä, miten pitäisi tulkita maankäyttö- ja rakennuslain 91 h.1 :n maininta siitä, että kehittämiskorvauslausunto annetaan kunnan tekemästä kehittämiskorvauksen määräämiseen liittyvästä päätösehdotuksesta? Päätösehdotuksessa otetaan kantaa paitsi tonttien arvonnousuun, myös kaikkiin muihin kehittämiskorvauksen perusteena oleviin seikkoihin. Näistä ehkä merkittävimpiä ovat 91 c :n tarkoittamien yhdyskuntarakentamisen kustannusten suuruus, laatu ja kohdentuminen tarkasteltavalle alueelle. Koska kunta voi 91 c :n nojalla periä kehittämiskorvauksella ainoastaan kyseiseen kaava-alueeseen liittyviä yhdyskuntarakentamisen kustannuksia, määrittävät edellä mainitut tekijät osaltaan ylärajan kaava-alueelta perittävän kehittämiskorvauksen yhteismäärälle. Onko lainsäätäjän tarkoituksena ollut, että maanmittaustoimisto tarkastelisi lausunnossaan myös kunnan päätösehdotuksessaan arvioimia yhdyskuntarakentamisen kustannuksia sekä niiden kohdistumista oikeaan alueeseen? Kun harkitaan, onko tällaiseen tarvetta ja mahdollisuutta, on otettava huomioon kuntien erilaisuus. Suurissa kunnissa yhdyskuntarakentaminen saattaa olla jokapäiväistä toimintaa, jota suunnittelevat ja toteuttavat korkean substanssin omaavat työntekijät. Pienissä kunnissa yhdyskuntarakentamiseen liittyvät resurssit saattavat olla paljon vähäisemmät. Toisaalta hankkeet vaihtelevat kooltaan ja vaikuttavuudeltaan huomattavasti, joten niiden kustannusten arvioiminen on aina erilainen ja tapauskohtainen prosessi. Kun kehittämiskorvausta koskevaa lainsäädäntöä valmisteltiin, esitettiin joidenkin intressiryhmien taholta toiveita siitä, että tonttien arvonnousuun liittyvän arvioinnin lisäksi myös yhdyskuntarakentamisen kustannusten arviointi annettaisiin riippumattoman toimijan tehtäväksi (mm. Ym VM 22/2002 vp - HE 167/2002 vp). Tähän kannanottoon on saattanut vaikuttaa paitsi epäilys kuntien kyvystä arvioida mainittuja kustannuksia, myös huoli siitä, pystyvätkö kunnat arvioimaan kustannukset riippumattomasti. Lopulliseen lakiin ei säädöksiä yhdyskuntarakentamisen kustannusten ulkopuolisesta arvioijasta kuitenkaan otettu. Tämä ei kuitenkaan estäne maanmittaustoimistoa asiaa lausunnossaan tarkastelemasta, varsinkin jos siitä on sovittu lausuntopyyntöä tehtäessä. Toisaalta maanmittaustoimiston arvioijan on tarkasteltava kriittisesti omaa kykyään suoriutua tällaisesta omaan ydinosaamisalueeseensa ehkä kuulumattoman tekijän arvioinnista. Vielä on muistettava, että maanmittaustoimiston lausunto on kuntaa sitova vain tonttien arvonnousua käsittelevältä osin, joten esimerkiksi yhdyskuntarakentamisen kustannusten käsittelyn merkitys saattaa lausunnossa jäädä pitkälti kunnan harkittavaksi. 14

15 Kehittämiskorvausmenettelystä ei ole paljonkaan kokemuksia. Siihen liittyvät menettelytavat ja prosessit eivät välttämättä ole selviä ainakaan kaikissa niissä kunnissa, joissa alan osaamista on käytettävissä rajallinen määrä. Sen vuoksi saattaisi olla luontevaa, että maanmittaustoimiston lausunnossa kiinnitettäisiin jonkinlaista huomiota myös siihen, täyttävätkö kunnan tekemä kehittämiskorvauspäätösehdotus lain säätämät edellytykset niiden seikkojen osalta, joita maanmittaustoimisto pystyy substanssiosaamisensa puolesta tarkastelemaan. On selvä, ettei maanmittaustoimisto voi ryhtyä tuomariksi hallintoviranomaisen päätösten suhteen, mutta tällainen tarkastelunäkökulma saattaisi antaa kunnalle eväitä lopullista kehittämiskorvauspäätöstä tehtäessä. Menettelyn kehittäminen Kehittämiskorvausmenettelyä on tähän mennessä ryhdytty soveltamaan ilmeisesti vain kahdessa tapauksessa. Kiinnostusta sitä kohtaan kuitenkin tunnetaan ja onkin mahdollista, että kehittämiskorvausta ryhdytään perimään aikaisempaa yleisemmin. Viimeistään siinä vaiheessa on ryhdyttävä tarkemmin pohtimaan myös kehittämiskorvauslausuntojen sisältöä ja merkitystä. Selvää on, että maanmittaustoimiston lausunnon täytyy kiinteistön arviointia koskevilta osiltaan täyttää kiinteistöarvioinnilta vaadittavat yleisesti hyväksytyt kriteerit. Lain säätämien lausuntoon liittyvien vähimmäisvaatimusten on myös luonnollisesti täytyttävä. Sen lisäksi voitaisiin sekä Maanmittauslaitoksen sisällä että yhteistyössä kuntasektorin ja ehkä myös maanomistajien edustajien kanssa pohtia, millainen kehittämiskorvauslausunnon tulisi olla, jotta se palvelisi mahdollisimman hyvin kaikkia osapuolia. Seppo Sadeharju 15

16 Uutisia lyhyesti Nikander ja Sulku saivat SKAY:n opinnäytetyöpalkinnon Suomen Kiinteistöarviointiyhdistyksen vuosittain jaettava opinnäytetyöpalkinto jaettiin tänä vuonna kahden opinnäytetyön kesken. Parhaina kiinteistöarviointialan opinnäytetöinä palkittiin: Juho Nikander: Voimajohtolunastuksissa rakennuspaikoille määrättävistä lunastuskorvauksista (2009). Petri Sulku: Pricing of covered bonds - evidence from the Nordic markets (2009). Artikkeli Nikanderin opinnäytetyöstä löytyy sivulta 5. Artikkeli Sulun diplomityöstä julkaistaan seuraavassa kiinteistöarviointilehdessä. SKAY:n puheenjohtaja Kauko Viitanen ojentaa opinnäytetyöpalkinnon nykyään PISA:n maanmittaustoimistossa maanmittausinsinöörinä (DI) toimivalle Juho Nikanderille. Kirjoittajastipendi Falkenbachille ja Hiiroselle Maanmittaus aikakauskirjan ja Nordic Journal of Surveying and Real Estate Research lehden julkaisutoimikunnan esityksestä Maanmittaustieteiden seuran hallitus myönsi vuoden 2010 kirjoittajastipendin diplomi-insinööri Juhana Hiiroselle artikkelista Voitonjakomenetelmä vesijätön arvioinnissa ja tekniikan tohtori Heidi Falkenbachille artikkelista Motivation and Market Selection of International Investors in Finnish Property Market. Hiirosen artikkeli julkaistiin Maanmittaus n:o 1/2010:ssa ja Falkenbachin artikkeli NJSR n:o 1/2010:ssa. Kuvassa oikealla: Palkinnot luovutettiin Maanmittaustieteiden päivillä Kuvassa Maanmittaustieteiden seuran puheenjohtaja Katri Koistinen, palkinnon saaja Juhana Hiironen sekä Maanmittaus aikakauskirjan päätoimittaja Kari I. Leväinen. 16 Kiinteistöarviointi 4/10

17 Uusille auktorisoiduille kiinteistöarvioijille jaettiin todistukset Vuonna 2010 kiinteistöarvioijien auktorisointikokeeseen haki 16 henkilöä, joista 7 henkilöä (Mikko Antila, Pekka Huttunen, Peter Karlsson, Kaisu Pienimäki, Juha Poutanen, Tom Qvisen ja Vesa Kiviluoto) suoritti hyväksyttävästi keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija ja/tai auktorisoitu kiinteistöarvioija kokeen. Keskuskauppakamarin kiinteistöarviointilautakunta järjestää kiinteistöarvioijien auktorisointikokeen eli AKA-kokeen kerran vuodessa. AKA-kokeella mitataan kiinteistöarvioijan ammattitaito. Vain kokeen suorittaneilla henkilöillä on oikeus käyttää AKA-nimikettä (auktorisoitu kiinteistöarvioija). Seuraava AKA-koe järjestetään keväällä 2011 alustavasti tammi-helmikuun paikkeilla. Koe järjestetään tarvittaessa myös ruotsin kielellä. Lisätietoa: Kiinteistöarviointi 4/10 17

18 Uutisia lyhyesti Esitelmätilaisuus kehittämiskorvauksista Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys järjesti maanantaina 25. lokakuuta esitelmätilaisuuden MRL 91 c :n mukaisesta kehittämiskorvauksesta ja sen määrittämisestä. Tilaisuudessa oli paikalla Maanmittauslaitoksen arviointipäällikkö Seppo Sadeharju (DI, AKA), joka kertoi puheenvuorossaan muun muassa, mikä kehittämiskorvaus on ja, mitä ongelmia sen määräämiseen liittyy. Tilaisuudessa oli paikalla myös MRL 12a luvun valmisteluun osallistunut Ympäristöministeriön lainsäädäntöneuvos Jyrki Hurmeranta, joka kommenttipuheenvuorossaan kertoi muun muassa kehittämiskorvausta koskevien säännösten taustasta. Tilaisuus pidettiin tuttuun tapaan Tieteiden talolla Helsingissä ja siihen osallistui yhteensä 28 yhdistyksen jäsentä. Artikkeli kehittämiskorvauksista on luettavissa sivulla Kiinteistöarviointi 4/10

19 Tulevia tapahtumia Asuinhuoneiston vuokrasopimukset ja vuokranmääritys ( , Helsinki) Vuokraustoiminnan koulutussarjan tavoitteena on perehdyttää osanottajat laaja-alaisesti vuokraustoiminnan säännöksiin, sopimustekniikkaan ja käytännön menettelyihin ja kysymyksiin. Koulutuksessa käydään läpi myös tavanomaisten asioiden hoitoa käräjäoikeuksissa. Tilaisuuksien kohderyhmänä ovat vuokraustoiminnasta vastuussa olevat henkilöt ja vuokrasopimuksia laativat henkilöt vuokraustoimintaa harjoittavissa yhteisöissä. Koulutustilaisuudet sopivat myös pienvuokranantajille. Lisätietoa: > Koulutus > Koulutustarjotin > Kiinteistönvälitys ja -arviointi Liikehuoneistojen vuokrasopimukset ja vuokranmääritys ( , Helsinki) Vuokraustoiminnan koulutussarjan tavoitteena on perehdyttää osanottajat laaja-alaisesti vuokraustoiminnan säännöksiin, sopimustekniikkaan ja käytännön menettelyihin ja kysymyksiin. Koulutuksessa käydään läpi myös tavanomaisten asioiden hoitoa käräjäoikeuksissa. Vuokraustoiminnan koulutussarjan tavoitteena on perehdyttää osanottajat laaja-alaisesti vuokraustoiminnan säännöksiin, sopimustekniikkaan ja käytännön menettelyihin ja kysymyksiin. Koulutuksessa käydään läpi myös tavanomaisten asioiden hoitoa käräjäoikeuksissa. Tilaisuuksien kohderyhmänä ovat vuokraustoiminnasta vastuussa olevat henkilöt ja vuokrasopimuksia laativat henkilöt vuokraustoimintaa harjoittavissa yhteisöissä. Koulutustilaisuudet sopivat myös pienvuokranantajille. Lisätietoa: > Koulutus > Koulutustarjotin > Kiinteistönvälitys ja -arviointi Kiinteistöarviointi 4/10 19

20 YHteisöjäsenemme Kiinteistöalan Koulutussäätiö Catella Property Oy Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry. Maanomistajien Arviointikeskus Oy Fingrid Oyj Newsec-Maakanta Oy Realia Management Oy Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy Laatumaa Jones Lang LaSalle Ovenia Oy Svenska Handelsbanken AB 20