Loimaan keskusta-alueiden osayleiskaavaehdotus

Transkriptio

1 S U U N N IT T EL U JA T EK N IIK K A LOIMAAN KAUPUNKI Loimaan keskusta-alueiden osayleiskaavaehdotus FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY P14421

2 2 (9) Sisällysluettelo 1 Varsinais-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus Varsinais-Suomen liitto... 9

3 3 (9) 1 Varsinais-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus Viranomaiskommentin pääkohta: 1.1 Aiemmassa lausunnossa EL V-keskus huomautti uusien AP-alueiden väestökehitysarvioihln nähden liian suuresta määrästä. Tarkistetussa ehdotuksessa onkin poistettu yksittäinen alue maakunnallisesti merkittävältä maisema-alueelta. Edelleen tulisi tutkia esimerkiksi entiselle virkistysalueelle sijoitetun AP/res - alueen sekä sen viereisen uuden työpaikka-alueen (TP) yhteensovittamista. Vastine: Merkitään tiedoksi. AP-alueiden tarkoituksenmukainen mitoitus on otettu huomioon tarkistetussa kaavaehdotuksessa. Osayleiskaavatyön pohjaksi tehdyn mitoituksen mukaan kaupungin kehittämisen pääpaino ja uudisrakentamisen tarve keskittyy tulevaisuudessa pääosin keskustaajaman alueelle. Yleiskaava synnyttää uusia asemakaavoitettavia asuinalueita noin 148 hehtaaria ja yritysalueita noin 85 ha. Uusien alueiden sijainti ja koko on esitetty tarkemmin kaavaselostuksessa. Osayleiskaavan tavoitevuoteen 2030 mennessä yllä mainitut pinta-alat tarkoittaisivat noin 10 hehtaaria uusia asuinalueita vuositasolla ja noin 5,5 ha yritysalueita vuositasolla. Nämä ovat varsin kohtuullisia määriä, kun huomioidaan maapoliittiset mahdollisuudet maanhankintaan yksityisiltä. Väestönkasvua voidaan sijoittaa uusille alueille noin asukasta (arviolla 20 as/ha, kun oletetaan, että puolet aluevarauksista toteutuu). Kaupungin väestötavoite osayleiskaavoitettavalle alueelle on vuoteen 2030 mennessä noin 760 uutta asukasta, joten aluevarauksia osoitetaan hieman yli kaksinkertainen määrä todelliseen tarpeeseen nähden. Osayleiskaavan tavoitteiden rakenteellisen eheytymisen, kaupunkikuvan parantamisen, maankäytön joustovaran, maapolitiikan sekä asumisväljyyden kasvun ohella on asuinalueiden varausten osalta merkille pantavaa, että työpaikka-alueiden toteutuminen on sidoksissa tarjolla oleviin asuinmahdollisuuksiin. 1.2 Kaupallisten vaikutusten arvioinnin selvitys on riittävä MRL 71 b :n mukaisten yleiskaavan sisältövaatimusten toteuttamisen arvioimiseksi. Selvityksessä todetut vaikutukset keskustan kauppaan edellyttävät keskustan ulkopuolisen kaupan laadun ja määrän tarkkaa kaavallista ohjausta viimeistään alueen asemakaavassa. Vastine: Merkitään tiedoksi. 1.3 KM-1 aluevarauksen asemakaavoitusta ohjaavaa määräystä on syytä täsmentää yksiselitteiseksi esim. Alueelle voidaan asemakaavassa osoittaa vähittäiskaupan keskittymä tai vähittäiskaupan suuryksikköjä, joiden yhteenlaskettu kerrosala saa olla enintään 6000 k-m². Vastine: Kaavamääräys on täsmennetty seuraavaan muotoon:

4 4 (9) KM-1 KAUPALLISTEN PALVELUJEN ALUE, JOLLE SAA SIJOITTAA VÄHITTÄISKAUPAN SUURYKSIKÖITÄ. Kaupallisten palvelujen alue, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksiköitä tai vähittäiskaupan keskittymän, jonka yhteenlaskettu kerrosala on enintään k-m². Alue on tarkoitettu ensisijaisesti vähittäiskaupan toiminnoille, joita ei voi sijoittaa keskusta-alueelle (C-1 tai C-2). Alueen yksityiskohtaisessa suunnittelussa tulee huolehtia siitä, että rakennusten ja tonttien julkisivut erityisesti pääliikenneväylien suuntaan muodostavat yhtenäisen, siistin ja tasapainoisen kokonaisuuden. Yksityiskohtaisessa suunnittelussa tulee kiinnittää huomiota kevyen liikenteen yhteyksien sujuvuuteen, miellyttävyyteen ja esteettömyyteen. Tavoitteellinen kerrosluku I-III. 1.4 P-2-määräys: ELY-keskus ei suosittele päivämäärien käyttöä kaavamääräyksissä. Tarkistettuun ehdotukseen lisätty päivittäistavarakaupan suuryksikön kieltävä määräys ei ole oleellista, koska kaava ei sitä muutoinkaan mahdollista. ELY-keskus suosittelee määräyksen kirjoittamista esim. muotoon: "Alueelle ei asemakaavassa saa osoittaa tiva-kauppaa lukuun ottamatta muuta kaupan suuryksikköä eikä yli 500 k-m²:n suuruisia päivittäistavarakaupan myymälätiloja." Vastine: kaavamääräys on muutettu pääkäyttötarkoituksen mukaan muotoon KMT. Kaavamääräys on muokattu saatujen kommenttien perusteella seuraavaan muotoon: KMT KAUPALLISTEN PALVELUJEN JA TYÖPAIKKOJEN ALUE, JOLLE SAA SIJOITTAA PALJON TILAA VAATIVIEN ERIKOISTAVAROIDEN VÄHITTÄISKAUPAN SUURYKSIKÖITÄ. Alue on tarkoitettu ensisijaisesti paljon tilaa vaativan erikoiskaupan tarpeisiin. Alueelle saa sijoittaa myös merkitykseltään seudullisia paljon tilaa vaativan erikoistavaran kaupan suuryksiköitä, mikäli maakuntakaava sen mahdollistaa. Alueelle sijoittuvan vähittäiskaupan tulee olla sellaista, joka kaupan laatu huomioon ottaen voi sijoittua keskusta-alueiden ulkopuolelle, esim. auto-, rauta-, huonekalu-, puutarha- ja maatalouskauppaa. Alueiden yksityiskohtaisessa suunnittelussa tulee huolehtia siitä, että rakennusten ja tonttien julkisivut erityisesti pääliikenneväylien suuntaan muodostavat yhtenäisen, siistin ja tasapainoisen kokonaisuuden. Tavoitteellinen kerrosluku I-III. Alueelle ei saa sijoittaa päivittäistavarakaupan suuryksikköä.

5 5 (9) 1.6 Loimaan kaupungin aineiston kaavakartassa liite 5, päivitetty viitataan "maakuntakaavaluonnokseen". Teksti tulee muuttaa vastaamaan nykytilannetta. Vastine: Liite on päivitetty esitetyn mukaisesti. 1.7 Liitteen 5 kartassa ja taulukossa on sekaannus perustettujen luonnonsuojelualueiden osalla. Nämä tulee korjata SL-merkinnöin: Hirvenoton ls-alue ( VSA207343) ja Lammin+Salmin ls-alue (VS VSA206975). Vastine: Liite on päivitetty esitetyn mukaisesti. 1.8 Tämän osayleiskaavan M-1, MT- ja MV -alueille sijoittuva rakentaminen ei ole haja-asutusluonteista rakentamista. Tähän viittaa osayleiskaavaehdotuksen kaavamääräyskin, jonka mukaan koko osayleiskaava-alue on suunnittelutarvealuetta. Tarkistetussa kaavaehdotuksessa merkintöjä ja määräyksiä onkin M-alueiden osalta hieman muutettu ja täsmennetty. Näiden osalta todetaan, että M-2 -merkintä on ohjausvaikutukseltaan selkeämpi muodossa: M-2 MAA- JA METSÄTALOUSALUE. Alue on tarkoitettu maa- ja metsätalouskäyttöön. Vastine: Merkitään tiedoksi. M-2-kaavamääräys on seuraavassa muodossa: M-2 MAA- JA METSÄTALOUSVALTAINEN ALUE. Alue on tarkoitettu pääasiassa maa- ja metsätalouskäyttöön. Aluetta voidaan käyttää lisäksi ulkoiluun ja virkistykseen pääasiallista käyttötarkoitusta vaikeuttamatta. 1.9 ELY-keskus toteaa, että taajamarakenteen läheisyys ei puolla Loimaan keskeisten alueiden osayleiskaavan käyttöä Loimijoen rantarakentamisen ohjauksen välineenä. Tarkistetussa kaavaehdotuksessa loma-asuntopaikkojen määrä ei ole vähentynyt, päinvastoin. ELY-keskuksen kannan mukaan maakuntakaavan loma-asumisen mitoitussuositukset on tulkittu kaavaehdotuksessa liian väljästi. Vastine: Maankäyttö- ja rakennuslain ( /895) tavoitteena on alueiden käytön suunnittelun ja rakentamisen ohjauksen avulla luoda edellytykset hyvälle elinympäristölle ja edistää ekologisesti, taloudellisesti, sosiaalisesti ja kulttuurisesti kestävää kehitystä. Tavoitteena on myös turvata suunnittelun laatu ja kansalaisten mahdollisuudet vaikuttaa asioiden valmisteluun. Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan rannoille ei saa rakentaa ilman asemakaavaa tai rakentamisen ohjaamiseen tarkoitettua yleiskaavaa. Suunnittelutarve koskee uuden rakennuksen rakentamista, olemassa olevan rakennuksen huomattavaa laajentamista ja vapaa-ajan asunnon muuttamista vakituiseksi asunnoksi. Ellei kaavaa ole, rakentamiseen tarvitaan poikkeamispäätös.

6 6 (9) Pääosa nyt yleiskaavoitettavasta ranta-alueesta on haja-asutusaluetta, jota ei ole perusteltua asemakaavoittaa. Taajama-alueet ja niiden välittömät lähialueet on jätetty rantayleiskaavoituksen ulkopuolelle jo asemakaavoitettuina ja asemakaavoitettavina alueina. Vaihtoehdoksi muiden kaava-alueen ranta-alueiden suunnitteluun jää täten yleiskaavoitus tai rakentamisen ohjaaminen poikkeamisluvilla myös jatkossa. Oikeusvaikutteisella yleiskaavalla, jota voidaan käyttää rakennusluvan perustana (MRL momentti) rantavyöhykkeellä tai alueella, voidaan osoittaa kokonaisvaltaisesti koko suunnittelun kohteena olevan alueen rantarakennuspaikkojen määrä. Samalla turvataan maanomistajien tasapuolinen kohtelu tutkimalla rakennusoikeus maanomistajayksiköittäin käyttäen emätila-periaatetta. Kokonaisvaltaisessa yleiskaavatason suunnittelussa huomioidaan poikkeamislupia paremmin rantojen ja vesistön sietokyky (luonto-, maisema- ja kulttuuriympäristöarvot, vesistön kuormitus). Lisäksi kaupungin rakennusvalvonnan toiminta helpottuu, koska ranta-alueen rakennusluvat voidaan myöntää suoraan yleiskaavan perusteella. Ranta-asutuksen ohjaamisella pelkillä poikkeusluvilla ei koskaan saavuteta yhtä hyvää tulosta kuin kokonaisvaltaisella kaavallisella suunnittelulla. Alueen luonnonarvoja ei voisi turvata ilman kokonaisvaltaista luonto- ja maisemaselvitystä mikä kuuluu osana yleiskaavaprosessiin. Kaavoituksen avulla toteutuu myös maanomistajien tasapuolinen kohtelu, sillä rakennuspaikkoja määrittäessä käytetään yleiskaavaan sisältyviä mitoitusperusteita. Täten alueen rantarakentamisen ohjaamisen välineenä on perusteltua käyttää rantayleiskaavoitusta asemakaavoituksen ja varsinkin poikkeamislupien sijaan. Loimaan seudun maakuntakaavan mukaan Mitoituksen vaihteluväliä (0-3 loma-asuntoa / km) tulee soveltaa joen rannan laadun perusteella siten, että peitteettömillä tai sortumavaarana vuoksi rakennuskelvottomilla rannoilla sovelletaan tehokkuutta nolla. Peitteisyyden lisääntyessä sekä joen leveyden ja muiden rakentamiskelpoisuusehtojen ollessa olemassa sovelletaan nollaa korkeampia tehokkuuksia. Maakuntakaavan mukaisesti rakennusoikeuden määrään vaikuttaa rannan kokonaismäärä ja loma-asuntojen määrää rantaviivakilometriä kohden (lay/km) kuvaavan mitoitusluvun tulkinta kyseisellä suunnittelualueella. Noudatettava mitoitustaso kussakin tapauksessa on neuvottelun tulos, missä lähtökohtana on rannan rakennettavuuden arviointi mitoitusvyöhykkeen keskimääräiseen rannan laatuun verrattuna. Joissain tapauksissa suunnittelun kohteena olevan rannan laadusta johtuvaa rakennusoikeutta joudutaan vertaamaan muiden mitoitusvyöhykkeiden keskimääräiseen rantaan. Tavoitteena on, että rakennettavuudeltaan, saavutettavuudeltaan ja muiden tekijöiden suhteen samanlaisten rantojen rakennusoikeuden määrä on sama koko Varsinais-Suomen alueella. Mitoituslaskelmissa ei ole kaavaehdotuksessa käytetty läheisyyskerrointa, koska maakuntakaavassa esitetyt mitoitusnormit on mitoitettu siten, että läheisyyskerrointa ei tarvitse käyttää. Läheisyyskertoimen toisin sanoen sisältyvät maakuntakaavan mukaisiin mitoitusnormeihin. Maakuntaliitto on tuonut tämän kannan ilmi viranomaisneuvottelussa ja asia on kirjattu kaikkien osallistujien hyväksymään muistioon. Kaava-alueen ranta-alueille on suoritettu useita maastokatselmuksia Loimaan kaupungin ja kaavoittajan toimesta. Tarkasteluissa on todettu ranta-alueen

7 7 (9) osiltaan avoimiksi mutta rakennettavuudeltaan hyviksi. Lisäksi ranta-alueilla sijaitsee entuudestaan runsaasti vakituista asumista ja loma-asumista, joka mahdollistaa täydennysrakentamisen osoittamisen sekä vakituisen asumisen, että loma-asumisen osalta. Tarkastelun perusteella on todettu, että kaavaalueen rannat sopivat rakentamiseen pääosin hyvin ja siten maakuntakaavassa esitetyn skaalan 0-3 lay/km alapäätä ei ole perusteltua käyttää. Kaavassa on käytetty kahta mitoitusvyöhykelukua: - Alueilla, jolle ei kohdistu merkittäviä lisärakentamista rajoittavia arvoja, ja jotka maiseman, maaperän tai yhdyskuntarakenteen vuoksi katsottu rakentamisen kannalta suotuisiksi, on käytetty mitoitusnormia 2,5 lomaasuntoa /km. Näihin alueisiin voidaan lukea lähes koko Loimijoen varsi kaava-alueella. Alueella on runsaasti olemassa olevaa vakituista asumista, joka sijoittuu jokivarteen tai sen välittömään läheisyyteen. Myös jokirannan maaperä on todettu soveltuvaksi rakentamiseen. Lisäksi jokiranta on läpi kaava-alueen hyvin homogeeninen. - Alueilla, joilla on haluttu säilyttää maisema-arvot, kulttuurimaisema-arvot tai luonnontila pääpiirteittäin mahdollisimman hyvin, ja jotka maaperän tai yhdyskuntarakenteen vuoksi eivät rakentamisen kannalta ole täysin suotuisia on käytetty mitoitusvyöhykelukua 1,5 lay/km. Näitä alueita ovat mm. valtakunnallisesti tai seudullisesti arvokkaat maisema-alueet. Rantarakentamista ohjaavan kaavan sisältövaatimuksia koskevassa maankäyttö- ja rakennuslain 73 :ssä ei ole säädetty kilometrikohtaisesta lomarakennusten enimmäismäärästä taikka rantaviivan mittaustavasta. Näin ollen kunnalla on laaja liikkumavara päättäessään ranta-alueille sijoitettavan lomarakentamisen määrästä. Kaavaa laadittaessa on kuitenkin maankäyttö- ja rakennuslain 73 huomioon ottaen selvitettävä muun ohella ranta-alueiden soveltuvuus rakentamiseen, alueiden maisemalliset arvot, luonnonsuojelukohteet ja muut luonnonarvot ja perustettava kaavan maankäyttöratkaisut näihin ominaisuuksiin. Kunta saattaa hyväksyä kaavan laadinnan perustaksi yleiset mitoitusperusteet, joissa voidaan päättää esimerkiksi lomarakennuspaikkojen enimmäismäärästä joko koko kaavaalueella tai mitoitusvyöhykkeittäin ja tietynlaisesta rantaviivan mittaustavasta. Mitoitusperusteiden suhteen kunnalla on laaja liikkumavara, kunhan mitoitusperusteita soveltaen laadittu kaava täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 73 :ssä ja perustuslain 6 :ssä säädetyt vaatimukset. Osayleiskaavaehdotuksessa esitetty rantamitoitus on maakuntakaavan hengen mukainen ja noudattaa oikeuskäytännössä hyväksyttyjä periaatteita. Rantamitoituksessa on huomioitu alueen rakennettavuus sekä luonto-, maisema-, ja kulttuurimaisema-arvot. Lisäksi rantamitoitus jättää kohdassa edellä esitetyn mukaisesti runsaasti rakentamiselta vapaata virkistyskäytön turvaavaa rantaviivaa. Täten voidaan katsoa, että laadittu rantamitoitus ja siten koko yleiskaava rantarakentamisen osalta täyttää MRL 73 :ssä esitetyt sisältövaatimukset Koska tv-alueet on muutettu tv-selvitysalueiksi, voidaan tarvittavat selvitykset siirtää tehtäväksi asemakaavoitusvaiheessa. Vastine: Merkitään tiedoksi.

8 8 (9) 1.11 Kaavaehdotuksen tarkistuksen yhteydessä kaavakartalta ja liitteestä nro 7 on poistettu rakennetun kulttuuriympäristön kohteet nro 77, 92 ja 98. Liitteen mukaan poistot on tehty maastokäyntien perusteella. Muutoksesta tulisi kuitenkin kuulla museoviranomaisia. Vastine: Merkitään tiedoksi. Museoviranomaisilta on pyydetty asiaan kannanottoa, mutta sellaista ei ole saatu.

9 9 (9) 2 Varsinais-Suomen liitto Lausunnon pääkohta: 2.1 Laadittaessa vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoittumista mahdollistavia kaavoja on huomioitava, että siirtymäsäännösajan päätyttyä suuryksiköiden sijoittamisen edellytys on KM -merkintä. Tätä ei osayleiskaavaehdotuksessa vielä ole huomioitu. Kaavamerkintä tulee ajankohtaiseksi, mikäli alueelle ryhdytään laatimaan asemakaavamuutosta, jota yleiskaava ohjaa. 2.2 Loimaalla käynnissä olevien kahden kaavatason samanaikainen laadinta edellyttää kaavaratkaisujen rinnakkain tarkastelua. Lausunnolla olleesta TIVA - kaupan asemakaavaehdotuksesta liitto on nostanut esiin samoin KMmerkinnän käytön, mutta myös kokonaismitoittamisen haasteet tilanteessa, jossa alemman kaavatason kaavat etenevät etuajassa niitä ohjaavan maakuntakaavan suunnitteluprosessiin nähden. Siirtymäsäännösajan päätyttyä kaikkien yli k-m² suuruisten vähittäiskaupan yksikköjen sijoittaminen edellyttää KM -merkintää ja seudullisten hankkeiden osalta maakuntakaavamerkintää. Nyt lausunnoilla olevien kaavojen kauppaa sisältävät kaavamerkinnät P-2 ja KTY-2 vanhenevat suuryksiköiden sijoittamisen suhteen siirtymäsäännösajan jälkeen, vaikka niiden kaavamääräyksissä suuryksiköt onkin huomioitu. Siirtymäsäännösaikaan viitattaessa on hyvä käyttää pelkästään siirtymäsäännöskäsitettä ilman päivämäärää. Vastine: P-2-merkintä on muutettu KMT-merkinnäksi, jonka kaavamääräys on seuraava: KMT KAUPALLISTEN PALVELUJEN JA TYÖPAIKKOJEN ALUE, JOLLE SAA SIJOITTAA PALJON TILAA VAATIVIEN ERIKOISTAVAROIDEN VÄHITTÄISKAUPAN SUURYKSIKÖITÄ. Alue on tarkoitettu ensisijaisesti paljon tilaa vaativan erikoiskaupan tarpeisiin. Alueelle saa sijoittaa myös merkitykseltään seudullisia paljon tilaa vaativan erikoistavaran kaupan suuryksiköitä, mikäli maakuntakaava sen mahdollistaa. Alueelle sijoittuvan vähittäiskaupan tulee olla sellaista, joka kaupan laatu huomioon ottaen voi sijoittua keskusta-alueiden ulkopuolelle, esim. auto-, rauta-, huonekalu-, puutarha- ja maatalouskauppaa. Alueiden yksityiskohtaisessa suunnittelussa tulee huolehtia siitä, että rakennusten ja tonttien julkisivut erityisesti pääliikenneväylien suuntaan muodostavat yhtenäisen, siistin ja tasapainoisen kokonaisuuden. Tavoitteellinen kerrosluku I-III. Alueelle ei saa sijoittaa päivittäistavarakaupan suuryksikköä. 2.3 Osayleiskaavakarttaselitteissä on merkintä PV, Palvelujen ja varastoinnin alue, jota ei löydy kaavakartasta. Vastine: Kaavamerkinnän tarkoittama aluevaraus löytyy valtatien 9 varresta.