ETELÄ-SAVON KIINTEISTÖYHDISTYKSEN JÄSENTIEDOTE NRO 1 / 2014 MAALISKUU POHJOIS-SAVON KIINTEISTÖYHDISTYKSEN JÄSENTIEDOTE NRO 1 / 2014 MAALISKUU

Transkriptio

1 KIINTEISTÖVIESTI ETELÄ-SAVON KIINTEISTÖYHDISTYKSEN JÄSENTIEDOTE NRO 1 / 2014 MAALISKUU KIINTEISTÖVIESTI KIINTEISTÖVIESTI POHJOIS-SAVON KIINTEISTÖYHDISTYKSEN JÄSENTIEDOTE NRO 1 / 2014 MAALISKUU POHJOIS-SAVON KIINTEISTÖYHDISTYKSEN JÄSENTIEDOTE NRO 1 / 2014 MAALISKUU Kiinteistöviestit luettavissa netistä Kiinteistöviestit luettavissa netistä LEHTIKIERTO HALLITUKSESSA / / / / / LEHTIKIERTO HALLITUKSESSA / / / / / Miten ymmärtää tilinpäätöstä? I s. 1 Varmista vakuutusturva saneerausurakassa I s. 3 Onko vesimaksu oikeudenmukainen? II s. 2 Pro gradu tutkielma putkiremonttien vaikutuksesta myyntihintoihin II s. 3 Miten ymmärtää tilinpäätöstä? I s. 1 Varmista vakuutusturva saneerausurakassa I s. 3 Onko vesimaksu oikeudenmukainen? II s. 2 Pro gradu tutkielma putkiremonttien vaikutuksesta myyntihintoihin II s. 3 Lue Kiinteistöliiton lakimiesten blogia! Kiinteistöviestit luettavissa netistä LEHTIKIERTO HALLITUKSESSA / / / / / Miten ymmärtää tilinpäätöstä? I s. 1 Varmista vakuutusturva saneerausurakassa I s. 3 Onko vesimaksu oikeudenmukainen? II s. 2 Isännöinnin ja kiinteistönhoidon kilpailutuksen voi ulkoistaa II s. 6

2 kiinteistöviesti etelä-savo nro 1 / 2014 maaliskuu Yhteystiedot: Etelä-Savon Kiinteistöyhdistys ry Porrassalmenkatu 21 B, MIKKELI Puheenjohtaja: Juhani Hulkkonen, p Asiamies Mikkelissä: Juhani Kortelainen, p Asiamies Pieksämäellä: Timo Lappalainen, p Asiamies Savonlinnassa Paavo Savolainen, p Palvelukeskus: Kiinteistöliitto Itä-Suomi Maaherrankatu 15, KUOPIO puhelin faksi sähköpostit: mirjami.kauppinen@kiinteistoliitto.fi anne.verger@kiinteistoliitto.fi Neuvonta: jäsenyhtiöiden hallituksen jäsenille, isännöitsijöille ja tilintarkastajille Arkisin klo 9-12, p Kiinteistönetti: Yhdistyksen omat www-sivut: Suomen Kiinteistöliitto ry: Taloyhtiöiden kiinteistöportaali: (sisältää myös jäsensivut) Kiinteistöviesti: Ilmestyy vähintään neljästi vuodessa Julkaisija: Kiinteistöliitto Itä-Suomi Painosmäärä: 620 kpl Vastaava toimittaja: Mirjami Kauppinen Paikallissivujen avustaja: Anna-Liisa Pekkarinen Taitto: Viestitär Ky, Kuopio Tulostus: Kopijyvä Oy, Kuopio 2014 sisältö itä-suomen sivut...osio I ajankohtaista Miten ymmärtää tilinpäätöstä?...1 Tilintarkastajien yläikäraja poistuu...2 Varmista vakuutusturva saneerausurakassa...3 Taloyhtiö - valitse urakoitsija huolella...4 Taloyhtiö - lämmön talteenotto ei ole sirkustemppu...5 Kylmäkellarit kuumentavat tunteita...5 Korjaus-, energia- ja terveyshaitta-avustusten hakuohjeet julkaistu...6 Käynnistysavustus vauhdittaa lähiötalojen korjaamista...6 Taloyhtiöiden lisä- ja täydennysrakentaminen voi nostaa alueen arvostusta...7 Kiinteistöliiton kunniamerkki - palkinto ansiokkaasta työstä!...8 lainsäädäntö ja oikeuskäytäntö Oikeustapaukset...9 tutkimus ja kehittäminen KORMA -hankkeessa tuotettiin korjausrakentamisen malliratkaisuja...9 Energiaekspertti tuli taloon...10 talous- ja veroasiat Talousarvio-ohje päivitetty...10 tapahtumia ja julkaisuja Kiinteistöliitto on avannut uuden blogin!...10 Kiinteistöalan Kustannus Oy:n uutuuskirjat...11 kolumni Iso tasauslasku opettaa...12 etelä-savon aluesivut...osio II Pääkirjoitus...1 Onko vesimaksu aina oikeudenmukainen?...2 Isännöinnin ja kiinteistönhoidon kilpailutuksen voi ulkoistaa...6 Kutsu Taloyhtiötapahtumaan Helsinkiin...7 Kiinteistöliitto järjestää liittokokouksensa Mikkelissä Kiinteistöviestit nyt luettavissa Taloyhtio.netin jäsensivuilla...8

3 ajankohtaista KUVA: ANNE VERGER Sirpa Koponen luennoi Joensuussa, Kuopiossa ja Mikkelissä onnistuneissa Kurssi-illoissa. Miten ymmärtää tilinpäätöstä? Kevätyhtiökokouksissa käsitellään toimintakertomus, jonka liitteenä on talousarviovertailu sekä tilinpäätös, joka sisältää tuloslaskelman, taseen ja liitetiedot. Varsinkin tuloslaskelma ja tase kirjanpidollisine termeineen ovat monelle täyttä hepreaa. HTM, KLT Sirpa Koponen avaa luennoillaan terminologiaa jokaisen ymmärtämään muotoon. On syytäkin avata, sillä asunto-osakeyhtiö toimii osakkeenomistajilta kerätyillä varoilla. Koponen korostaa toimintakertomuksen tärkeyttä. - Se kertoo selvin sanoin yhtiön edellisen vuoden tärkeimmät asiat ja mitä ollaan aikeissa tehdä seuraavana vuonna. Toimintakertomus on muutaman arkin mittainen, Koponen kertoo. Säännökset edellyttävät, että toimintakertomuksessa kerrotaan myös yleistietoa yhtiöstä sekä tiedot osakeomistuksen muutoksista. Rahankäyttöön pureudutaan kansantajuisesti talousarviovertailussa, jossa vertaillaan talousarviota toteutuneisiin lukuihin, eli onko kuhunkin tarkoitukseen varattu raha riittänyt ja vertailua käytetään apuna suunniteltaessa sitä, paljonko rahaa varataan seuraavalle vuodelle. - Budjettia ei saa ylittää, ellei ylitykseen ole pätevää syytä. Sellainen on esimerkiksi paljoluminen talvi, jolloin etukäteen ei ole voitu arvioida lumitöiden määrää, tai äkillinen vesivahinko, joka on pakko korjata heti suurempien vaurioiden välttämiseksi. Tulos ja tase, mitä ne ovat? On tärkeää, että tilinpäätökset ovat yhtenäisesti laadittuja, jotta nykyiset ja tulevat osakkeenomistajat pystyvät vertailemaan eri yhtiöiden tilinpäätöksiä keskenään. Tuloslaskelma kuvaa sitä, kuinka paljon tällä ja edellisellä tilikaudella aikana on käytetty rahaa kuhunkin asiaan. Kulut rahoitetaan osakkeenomistajilta ja vuokralaisilta perittävillä vastikkeilla ja muilla maksuilla. Laskelma on ryhmitelty esimerkiksi käyttöön ja huoltoon, lämpöön, veteen, sähköön, jätehuoltoon, vakuutuksiin ja kiinteistöveroon. Eniten vaihtelua tilikausien ja yhtiöiden välillä on korjauskulujen ryhmässä. kiinteistöviesti i -

4 ajankohtaista Tase kuvaa yhtiön varoja (omaisuuspuoli) ja velkoja. Varat sisältävät kiinteän omaisuuden eli tontit, rakennukset ja muun kaluston. Nämä eivät kuvaa yrityksen omaisuuden käypää arvoa, vaan ne ovat tulleet taseeseen rakennusaikaisista luvuista ja eivät näinollen ole vertailukelpoisia muiden yhtiöiden lukuihin. Omaisuuden todellinen arvo saadaan vain hankkimalla laskelma todellisista markkina-arvoista, mutta tällaiseen ei yleensä asunto-osakeyhtiöissä ole tarvetta. Saamiset, eli esimerkiksi vastike- ja muut rästit, ovat niitä eriä, jotka ovat vielä saamatta osakkeenomistajilta ja muilta maksajilta. Saamisissa voi olla erääntyneitä saamisia sekä myös seuraavan tilikauden puolella erääntyviä, kuten vesilaskutasaukset. Pankkisaamiset ovat ne varat, jotka tilinpäätöshetkellä ovat yhtiön pankkitileillä. Taseen toisella puolella ovat muun muassa ne velat, jotka ovat aiheutuneet edellisen tilikauden puolella, esimerkiksi joulukuun lämpölasku, mutta jotka maksetaan vasta seuraavan tilikauden puolella. Vieras pääoma ei aina pankkilainaa - Vieraan pääoman osuus (velat) sisältää siis muutakin kuin pankkilainoja. Kun ollaan vuoden vaihteessa, on aina velkaa, koska joulukuun lämpölasku ja jätelasku eivät ole vielä tulleet. Taloyhtiöllä on oikeastaan aina vierasta pääomaa tämän vuoksi. Tilinpäätöksessä pysäytetään tilanne siten, että tilinpäätöshetken taloudellinen tilanne olisi tiedossa, selventää Koponen. Konkreettisempi vieraan pääoman erä on taloyhtiön pankkilaina, joka kohdistuu joko kaikkiin osakkeenomistajiin tai vain niihin, jotka eivät ole maksaneet lainaosuuttaan. Tilinpäätös on yksinkertaisempi, jos ei ole taloyhtiön lainaa. - Jos halutaan tietää, mikä yhtiön taloudellinen tila on, on syytä verrata rahoja ja saamisia maksamattomiin laskuihin (osto- ja siirtovelat). Suositusten mukaan rahaa pitäisi olla noin yhden kuukauden vastikekertymän verran siltä varalta, että yhtiön kiinteistöön kohdistuu yllättäviä kuluja kuten vesivaurioita, huomauttaa Koponen. Yhtiön lainat Tilinpäätöksen vaikeimmin ymmärrettävät asiat syntyvät silloin kun yhtiössä on suurempia korjaustoimenpiteitä ja niihin liittyvien lainojen maksuja. Ei ole järkevää, että asunto-osakeyhtiö maksaa tuloveroja ja siksi ajoittain joudutaan tekemään kirjanpidollisia ratkaisuja, jotka poikkeavat normaalista tulojen ja menojen kirjaamisesta. - Jos yhtiölle tulee tilikauden aikana euromääräisesti suuria suorituksia ilman, että niitä vastaan on kuluja - lainojen lyhentäminen ei ole kirjanpidollisesti kulua - voidaan päätyä ratkaisuun, jossa yhtiölle tuleva suoritus voidaan joutua käsittelemään lisäsijoitukseksi yhtiölle. Tämä on rahastointia, johon on oltava yhtiökokouksen päätös. Osakkeenomistajan maksaman suorituksen rahastointi vaikuttaa maksajan asioihin vain silloin, kun maksaja on sijoittaja. Rahastoitua vastikkeen/lainaosuuden maksua ei voi vähentää vuokratulosta, vaan se on huoneiston ostohinnan lisäystä. Kirjanpidossa ja verotuksessa on käytettävissä verotettavan tulon poistamiseksi muitakin vaihtoehtoja, kuten poistot rakennuksesta ja asuintalovaraus. Näiden avulla rahastointitarvetta voidaan pienentää tai poistaa kokonaan, riippuen yhtiön luvuista. alp Tilinpäättäjän muistilista KHT-yhdistyksen ja Kiinteistöliiton yhteistyönä KHT-yhdistys ja Kiinteistöliitto ovat laatineet yhteistyössä tilinpäättäjän muistilistan jäsentaloyhtiöiden tilinpäätösten laadinnan tueksi. Tilinpäättäjän muistilista on pdf-muodossa jäsentalojen käytettävissä Taloyhtio.netin jäsensivuilla (edellyttää kirjautumista). www. taloyhtio.net Tilintarkastajien yläikäraja poistuu Tilintarkastajien nykyinen 70 vuoden yläikäraja poistuu. Tämä mahdollistaa tilintarkastajien työurien pidentymisen. Lakiin tehdään myös lisäys, joka koskee perustettavien yhteisöjen mahdollisuutta jättää tilintarkastaja valitsematta ensimmäisille tilikausille. Näin sääntely selkeytyy, ja se vastaa paremmin jo muodostunutta käytäntöä. Hallitus antoi lakiesityksen eduskunnalle 14. marraskuuta Muutosten on tarkoitus tulla voimaan 31. joulukuuta Tilintarkastajien toiminnan laatua valvotaan säännöllisin väliajoin, joten tarvetta yläikärajalle ei enää ole. Lisäksi toimialan ikäjakauma ja eläköityvien tilintarkastajien merkittävä määrä tukevat yläikärajan poistamista. Tilintarkastajien yläikärajan poistamisen taustalla on työ- ja elinkeinoministeriön tilintarkastajajärjestelmän uudistamista valmistellut työryhmä, joka luovutti raporttinsa vuoden 2012 lopussa. i - kiinteistöviesti

5 ajankohtaista Varmista vakuutusturva saneerausurakassa Vahinkoja voi sattua myös huolellisille ammattilaisille, vaikka pyritään toimimaan huolellisesti. Saneerausurakan suunnittelu ja valvonta eivät ole tässä suhteessa poikkeus. Suunnitteluvirhe tai huolimattomuus laadittujen suunnitelmien tarkistamisessa taikka rakennustöiden valvonnassa voivat aiheuttaa suuria taloudellisia menetyksiä. Vahinkoriskeiltä suojautuminen on sekä tilaajana olevan asunto-osakeyhtiön että konsulttina toimivan suunnittelijan, valvojan tai muun asiantuntijan yhteinen etu. Osapuolet voivat suojautua vahinkoriskeiltä toisaalta ennaltaehkäisemällä vahinkoja ja toisaalta oikealla sopimustekniikalla ja vakuutusturvalla. Parasta vahinkojen ennaltaehkäisyä on se, että asunto-osakeyhtiö käyttää saneerausurakan suunnittelussa, laadittujen suunnitelmien hyväksymisessä, projektinjohtotehtävissä ja urakan valvonnassa vain hyväksi havaittuja ja osaavia ammattilaisia. Tiedetään hyvin, että vahinkoja sattuu, vaikka kaikkea huolellisuutta on noudatettu. Sen vuoksi on ensiarvoisen tärkeää, että asunto-osakeyhtiö varmistaa, että se saa vahingon kohdatessaan täyden vahingonkorvauksen. Asuntoosakeyhtiö varmistaa vahingonkorvauksen oikealla sopimustekniikalla ja vaatimalla konsultilta riittävää vastuuvakuutusturvaa. Rakennusalan konsultit, jollaisiksi myös suunnittelijat ja valvojat voidaan katsoa, käyttävät tyypillisesti konsulttitoiminnan yleisiä sopimusehtoja KSE KSE 1995 ei tule itsestään sovellettavaksi. Ne ovat osa asunto-osakeyhtiön ja konsultin välistä sopimusta vain, jos osapuolet nimenomaisesti sitoutuneet niiden soveltamiseen. Toisinaan on muodostunut ongelmaksi se, että asunto-osakeyhtiö ei ole konsultin kanssa toimeksiannosta sopiessaan ollut riittävästi selvillä siitä, mitä KSE 1995 ehdot määräävät vahingonkorvauksesta. Sopimusoikeudellisesti konsultin vahingonkorvausvastuun perusperiaatteet ovat selvät: Mikäli konsultti aiheuttaa toimeksiantoa hoitaessaan päämiehelleen virheellään tai laiminlyönnillään vahingon, konsultti vastaa vahingon korvaamisesta täysimääräisesti. Konsultti vapautuu vastuusta, mikäli hän voi osoittaa, että vahinko on aiheutunut syystä, joka ei ollut hänen vaikutuspiirissään, eikä konsultti olisi huolellisesti toimimalla voinut estää vahingon aiheutumista. Lisäksi konsultin vahingonkorvausvastuuta voidaan sovittelemalla alentaa, mikäli vahinko on aiheutunut osin tilaajan vastuulla olevasta syystä. KSE 1995 tarkentaa konsultin vahingonkorvausvastuun pelisääntöjä. Ne muun muassa ohjaavat osapuolet sopimaan siitä, mikä on konsultin vahingonkorvausvastuun enimmäismäärä. Asunto-osakeyhtiön on aina syytä varmistaa, että konsultin vahingonkorvausvastuun enimmäismäärästä on sovittu kirjallisesti ja että enimmäismäärä on riittävän suuri suhteessa kyseisen rakennushankkeen laatuun ja laajuuteen. Kun vahingonkorvausvastuun enimmäismäärästä sovitaan, harkinnassa ei tule millään tavalla ottaa huomioon sitä, mikä on konsultin kyky kestää taloudellisia riskejä. Huomio on kiinnitettävä vain mahdollisten vahinkojen määrään. Mikäli mahdollisten vahinkojen määrä on niin suuri, että korvausvastuu aiheuttaisi konsultille liiallista rasitusta, konsultti voi suojautua vahinkoriskiltä ottamalla riittävän kattavan vastuuvahinkovakuutuksen. Vastuuvahinkovakuutuksen vahinkomäärän on oltava riittävä kattamaan sopimuksessa määritellyn vahingonkorvausvastuun enimmäismäärän. Osapuolet jättävät liian usein sopimatta nimenomaisesti konsultin korvausvastuun enimmäismäärästä. Tällaisissa tapauksissa konsultin vahingonkorvausvastuu rajoittuu konsulttipalkkion enimmäismäärään. Kun konsultin vahingonkorvausvastuu näin sopimustekniikan avulla rajoitetaan konsulttipalkkion enimmäismäärään, konsultilla oleva laajakin vastuuvahinkovakuutus voi menettää merkityksensä. Tämä johtuu siitä, että vakuutusyhtiön korvausvastuun enimmäismäärä on sama kuin konsultin vastuun enimmäismäärä. Jos konsultin sopimukseen perustuva vahingonkorvausvastuu rajoittuu konsulttipalkkion määrään, samalla myös vakuutusyhtiön korvausvastuu rajoittuu. Asunto-osakeyhtiö ei siis lähtökohtaisesti voi saada vakuutusyhtiöltä enempää korvausta kuin sen voisi saada konsultilta itseltään. Asunto-osakeyhtiön on syytä lisäksi varmistaa, että konsultin vakuutusturva todella on voimassa ja sen ehdot todella ovat riittävän kattavat. Tilaajan ei ole syytä tyytyä vain siihen, että sopimuksessa edellytetään konsultilta vastuuvakuutusta. Viisaampaa on vaatia konsultilta kopio vakuutuskirjasta tai vakuutusyhtiön antama vakuutusturvaote. Samalla on syytä tarkistaa vakuutusehtojen sisältö. Riskeiltä suojautuminen on konsultin ja asunto-osakeyhtiön yhteinen asia. Oikea sopimustekniikka ja riittävän kattava vastuuvakuutus ovat konsultin virhevastuun sattuessa yhtä olennaisia turvavälineitä kuin palohälytin ja sammutuskalusto ovat tulipalon sattuessa. Artikkelin kirjoittajat: Juha Ryynänen, AA, VT, kauppat. lis., Asianajotoimisto Juha Ryynänen Oy, Jari Virta, TkT, Kiinteistöliitto. KUVA: ANNA-LIISA PEKKARINEN kiinteistöviesti i -

6 ajankohtaista Taloyhtiö - valitse urakoitsija huolella Palkkaa työnjäljestään ylpeä tekijä Taloyhtiön korjaushankkeessa hallitukselle aiheuttaa päänvaivaa selvittää urakoitsijan luotettavuus ja kyky suoriutua urakasta. - Pätevän ja vastuullisen urakoitsijan löytäminen onkin taloyhtiölle yksi korjaushankkeen kriittisimmistä kohdista. Hyvän urakoitsijan kanssa korjaushankkeen läpivienti on sujuvampaa ja tavoite eli onnistunut lopputulos saavutetaan varmemmin, totesi Kiinteistöliiton vanhempi lakimies Jaana Sallmén Korjaushanke haltuun -seminaarissa Lahdessa. Hallituksen on myös mietittävä, onko isännöitsijä pätevä vetäjä hankkeelle vai tarvitseeko hankkeeseen palkata ulkopuolinen projektinjohtaja. Käytännössä isoissa, putki- ja julkisivuremonttien kaltaisissa korjaushankkeissa huolellisesti toimiva taloyhtiö palkkaa rakennuttamisen ammattilaisen projektinjohtajaksi. Hän selvittää urakoitsijoiden tarjoushalukkuuden ja laatii tarjouspyyntöasiakirjat sekä toimii taloyhtiön neuvonantajana valintaa tehtäessä. Taloyhtiön - käytännössä yhtiön osakkaiden - on punnittava, mitkä kriteerit ovat sille urakoitsijan valinnassa tärkeimpiä - urakan hinta, urakoitsijan pätevyys, referenssit, toimituskyky vai resurssit? Olemassa olevien kotien korjaaminen eroaa täysin uuden talon rakentamisesta, ja tämäkin on syytä ottaa urakoitsijaa valittaessa huomioon, muistutti Suomen Talokeskus Oy:n osastopäällikkö Tom Lindborg. Valistunut taloyhtiö myös muistaa, että halvin ei ole aina laadun tai kustannustehokkuuden vinkkelistä paras vaihtoehto. Muista tilaajavastuu Useiden tarjousten saaminen ja kilpailun syntyminen urakasta ei sekään ole itsestään selvää. Urakoitsijat eivät aina ole kiinnostuneita antamaan taloyhtiölle tarjousta, koska työtä voi olla paljon ja kokonaishinta jää urakoitsijan näkökulmasta alhaiseksi. Suomessa rehelliset ja vastuuntuntoiset urakoitsijat rekisteröityvät Korjausurakka.fi-palveluun. Palveluun on rekisteröitynyt Kiinteistöliitto Itä- Suomen alueelta 716 eri alan urakoitsijaa. - Korjausurakka.fi:ssä olevat urakoitsijat kuuluvat Luotettava Kumppani - ohjelman piiriin, mikä tarkoittaa, että niiden osalta tilaajavastuulain asettamat velvoitteet on tarkastettavissa helposti ja ilmaiseksi Tilaajavastuu.fi -palvelusta. Tämä helpottaa rakennuttajana toimivaa taloyhtiötä merkittävästi. - Taloyhtiön on saatava urakoitsijalta tilaajavastuulain mukainen selvitys ennen urakkasopimuksen allekirjoittamista eli siitä, kuuluko yritys verottajan ylläpitämiin rekistereihin kuten ennakkoperintä-, arvonlisävero- ja työnantajarekisteriin. Lisäksi taloyhtiön on varmistettava, että yritys on maksanut veronsa ja eläkemaksunsa asianmukaisesti. Yritykseltä on saatava myös kaupparekisteriote ja selvitys sovellettavasta työehtosopimuksesta. Sekin on hyvä muistaa, että aliurakoitsijan tiedot on velvollinen tarkastamaan sen kanssa sopimuksen tehnyt pääurakoitsija, Sallmén luetteli. Myös urakoitsijan luottotiedot on tarpeen tarkistaa ennen urakkasopimuksen tekemistä, vaikkei mikään laki siihen velvoitakaan, Sallmén painotti. Suomi korjausrakentamisen Euroopan mestari Suomi käyttää korjausrakentamiseen lähes kuusi prosenttia bruttokansantuotteestaan. VTT:n tilaston mukaan aiemmin kärkitilaa pitänyt Saksa on pudonnut kakkoseksi. Euroopassa määrä on keskimäärin neljä prosenttia. Esimerkiksi Ruotsissa osuus on pudonnut viidestä prosentista kolmeen ja puoleen. Kiinteistöliiton viimeisimmän Korjausrakentamisbarometrin mukaan taloyhtiöiden korjaushankkeet keskittyvät eniten putkistoremontteihin. Kiinteistöalan työnantajajärjestö vaihtoi nimensä Kiinteistöalan työnantajajärjestö Kiinteistöpalvelut ry on vuoden 2014 alusta lähtien Kiinteistötyönantajat ry. Syy nimivaihdokseen on yksinkertainen. - Uusi nimi kuvaa paremmin liiton tehtävää kiinteistöalan työmarkkinapoliittisena edunvalvojana, kertoo toimitusjohtaja Pia Gramén. i - kiinteistöviesti

7 ajankohtaista Taloyhtiö - lämmön talteenotto ei ole sirkustemppu Asuinkerrostaloja houkuttelee yhä enemmän poistoilman lämmön talteenotto lämpöpumpun avulla. Onhan poistoilmalämpöpumppujärjestelmän säästöpotentiaali noin prosenttia lämmitysenergiankulutuksesta. Kiinteistöliitto kuitenkin muistuttaa, että kyse on mittavasta korjaushankkeesta, mihin taloyhtiö ei saa ryhtyä ilman huolellista suunnittelua. - Taloyhtiö ei voi tehdä päätöstä lämmön talteenottojärjestelmän hankkimisesta vain laitetoimittajien tarjousten perusteella, vaan hanke vaatii huolellisen valmistelun ja perehtymisen juridis-teknis-taloudellisiin kysymyksiin. Kyse on isosta remontista ja kalliista investoinnista useimmiten noin eurosta, kertoi Kiinteistöliiton vanhempi lakimies Jaana Sallmén Korjaushanke haltuun -seminaarissa Tampereella. Lämmön talteenotto on suunniteltava hankkeen alusta alkaen perusteellisesti. Tärkein työvaihe on hankesuunnittelu, jossa selvitetään vaihtoehtoiset ratkaisut ja toteutustavat. - Ratkaisuihin vaikuttaa oleellisesti se, onko tavoitteena minimoida investointikustannukset vai pitkän aikavälin energiakustannukset ja halutaanko toimenpitein vaikuttaa energiatehokkuuteen, viihtyvyyteen, turvallisuuteen ja terveellisyyteen, luetteli osastopäällikkö Tom Lindborg Suomen Talokeskus Oy:stä. Hankesuunnittelussa tehdään korjaushankkeen tärkeimmät ja usein myös kalleimmat ratkaisut. Siksi hankesuunnittelusta ei pidä tinkiä. Toisaalta hankesuunnittelun tuloksena voidaan päätyä valmistelemaan useampia vaihtoehtoja ja jättää päätöksenteko valittavasta ratkaisusta vasta toteutuksen kilpailuttamisen jälkeiseen aikaan. - Näin tilaajan tärkeiksi määrittämät tekijät voidaan ottaa suoraan kilpailuttamisen valintakriteereiksi. Lopullinen valinta on helpompi tehdä, kun hinta-, laatu- ja palvelutasovaatimukset ovat lopullisesti tiedossa, Lindborg kertoi. Kylmäkellarit kuumentavat tunteita Vanhoissa kerrostaloyhtiöissä käydään putkiremontin lähestyessä usein kiivasta keskustelua kylmäkellareista. Osa pitää kylmäkellareita täysin turhina ja vanhanaikaisina energiasyöppöinä, ja jotkut osakkaat eivät luopuisi niistä ilveelläkään - etenkään sieni- ja marjasesonkiaikaan. Taloyhtiön korjaushankkeiden suunnitteluvaiheessa kannattaa pohtia, mitä muuta kiinteistölle on järkevää tehdä samanaikaisesti sekä miten tiloja voisi jalostaa, uudistaa vajaakäytössä olevia tiloja ja toisaalta selvittää tarvittaessa myös lisärakentamismahdollisuudet. Iso osa hankesuunnittelua on myös energiakysymysten tarkastelu. - Kylmäkellareita muutetaankin hiljalleen muihin tarkoituksiin. Niiden muuhun käyttöön muuttamiseen vaikuttaa se, kuuluvatko ne juridisesti taloyhtiön vai osakkeenomistajien hallintaan, kertoi Kiinteistöliiton vanhempi lakimies Jaana Sallmén Rovaniemellä. Vastaus hallintakysymykseen selviää yhtiöjärjestyksestä. Jos yhtiöjärjestyksessä ei ole selkeästi mainittu, että tilat kuuluvat osakkaiden hallintaan, niiden katsotaan kuuluvan taloyhtiön hallintaan. Tällöin taloyhtiössä voidaan enemmistöllä päättää esimerkiksi tilojen muuttamisesta tavallisiksi kellarivarastoiksi. Joskus voidaan kuitenkin tarvita yhtiöjärjestyksen muutosta, jolloin käytännössä 2/3 yhtiökokousväestä tulisi ajatella tilamuutoksesta samalla tavalla. Sen sijaan osakashallintaan kuuluvien tilojen käyttötarkoituksen muuttaminen tai vaikkapa energiakustannusten kohdistaminen vain käyttäjille vaatii 2/3 määräenemmistöpäätöksen lisäksi osakkeenomistajien suostumukset, Sallmén sanoi. Jopa yksittäinen osakas voi vastustuksellaan estää kylmäkellarin ottamisen pois käytöstä. - Mahdollinen lupatarve kannattaa selvittää rakennusvalvonnasta tarkoin ennen yhtiöoikeudellisten päätösten tekoa, Sallmén lisäsi. - Yhä useammasta osakkaasta tuntuu pahalta jäähdyttää kymmeniä kuutiometrejä pikkukomeroineen vain muutaman osakkaan perunasäkin tai puolukkasangon vuoksi. Siksi taloyhtiöt teettävät ammattilaisilla yhä enemmän kalseiden ja kylmien kellareiden korjaus- ja muutossuunnitelmia. Kellarit elävät uutta elämää verstaina, kerhotiloina, myymälöinä, pesutupina, pyykinkuivaushuoneina, pyöräkellareina, neuvottelutiloina tai jopa toimistoina, luetteli Kiinteistöliiton kehityspäällikkö Jari Virta. Sallmén vinkkaa, että yhtiön hallinnassa olevia kylmäsäilytystiloja on mahdollista myös pienentää yhdenvertaisesti kaikkien osakkaiden kohdalta tavallisella enemmistöpäätöksellä, jos yhtiöjärjestyksessä ei ole määritelty tilojen pinta-aloja. Joissain taloyhtiöissä on tarpeellinen kannatus tilamuutokseen hankittu järjestämällä pienempiin tiloihin lukollisia pakastimia ja kylmiöitä niitä tarvitsevien käyttöön. Kylmälaitteiden sijoitus yhtiön hallinnassa oleviin tiloihin voi kuitenkin olla paloturvallisuusriski, joten kannattaa selvittää paikallisen palotarkastajan sekä kiinteistön täysarvovakuutuksen myöntäneen vakuutusyhtiön kanta pakastinten säilyttämiseen kellarissa. Lue aihetta käsitellyt artikkeli edellisestä Pohjois-Savon Kiinteistöviestistä 4/2013. kiinteistöviesti i -

8 ajankohtaista Korjaus-, energia- ja terveyshaitta-avustusten hakuohjeet julkaistu ARA on julkaissut hakuohjeet vuoden 2014 korjaus-, energia- ja terveyshaitta-avustuksille sekä hissin rakentamis- ja esteettömyysavustukselle. Korjaus- ja energiaavustusten hakuaika päättyy Avustuksia uusien hissien rakentamiseen liikkumisesteiden ja terveyshaitan poistamiseen voi hakea jatkuvasti. Korjaus-, energia- ja terveyshaitta-avustuksiin on varattu vuoden 2014 valtion talousarviossa 43 miljoonaa euroa. Hakuohjeet ARA:n sivuilta, - Korjaus- ja energia-avustusohje Hissin rakentamis- ja esteettömyysavustusohje Terveyshaitta-avustusohje 2014 Lähde: Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) KORJAUS- JA ENERGIA-AVUSTUKSET 2014 Hakuaika päättyy ARA-lomake 36a: Kuntoarvion laatimiseen kosteusvaurioituneisiin terveyshaittaa aiheuttaviin asuinrakennuksiin (edellytys: kunnan terveydensuojeluviranomainen todennut terveyshaitan) 50 % ARA-lomake 36c: Liikkumisesteen poistaminen (esteettömyysavustus); kuten luiskien teko, kaiteiden lisääminen ja pihojen muotoilu 50 % hakuaika jatkuva ARA-lomake 36c: Valtion korjausavustus hissin rakentamiseen (hissiavustus) 50 % hakuaika jatkuva Huomaa! Hissien perusparantamiseen EI enää saa avustusta! yhteenvedon koonti: Kiinteistöliitto Itä-Suomi, Mirjami Kauppinen Käynnistysavustus vauhdittaa lähiötalojen korjaamista Hallituksen viime vuoden lopulle varaamat käynnistysavustukset lähiöiden asuinrakennusten peruskorjaukseen käytettiin kokonaan. Asunto- ja viestintäministeri Pia Viitanen kertoi 14. tammikuuta ARA-päivillä pitämässään puheessaan, että viime syksynä jaossa ollut 15 miljoonaa euroa käytettiin eurolleen. - Avustukselle on ollut selvästi tarvetta. Lähiöiden valtava korjausvaje on myös mahdollisuus, jossa kaikki osapuolet: asukkaat, yrityselämä ja kunta voittavat. Myöntämällä käynnistysavustusta korjaustarpeessa olevien lähiörakennusten perusparantamiseen, kehitetään lähiötä ja edistetään samalla työllisyyttä, ministeri Viitanen sanoi. Tälle vuodelle käynnistysavustusta on varattu 100 miljoonaa euroa. - Viime ja tänä vuonna myönnettävien 115 miljoonan euron avustusten aikaansaama työllisyysvaikutus rakennusalalle on yhteensä noin henkilötyövuotta ja investointivaikutus Suomen talouteen noin 1,15 miljardia euroa. Merkittäviä lukuja molemmat, ministeri muistutti. Ministeri kehotti puheessaan alan toimijoita hyödyntämään aktiivisesti avustuksia, joita Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARAn myöntää. - Toivon, että toimeen ryhdytään nopeasti, sillä rakennuskantamme todella tarvitsee näitä investointeja. Rakennusten korjausvajetta on jatkossa kurottava umpeen entistä suunnitelmallisemmin. Korjausrakentamisen kustannukset nostavat asumisen hintaa. Asunto-osakeyhtiöiden ja asukkaiden taloudellinen varautuminen ja mahdollisuudet korjauksiin vaihtelevat. Peruskorjaamiseen myönnettävien käynnistysavustusten tarkoitus on helpottaa korjauksiin ryhtymistä. Suuri osa Suomen asuntokannasta on rakennettu ja 1970-luvulla, ja on nyt enenevässä määrin tullut peruskorjausikään. Tästä johtuen korjausrakentamisen merkitys kasvaa jatkossa merkittävästi ja ohittaa uudisrakentamisen jo lähivuosina, kuten on tapahtunut muissakin kehittyneissä maissa, ministeri Viitanen muistutti puheessaan. Lähiöiden korjausrakentamisen vauhdittamiseen tähtää myös asuntoja viestintäministerin nimittämä Remonttiryhmä. Kuuden asiantuntijan muodostama työryhmä kertoo maaliskuussa ehdotuksensa siitä, miten lähiöiden peruskorjaushaasteeseen olisi vastattava. Lisätietoa ARA:n sivuilta: fi/kaynnistysavustus i - kiinteistöviesti

9 kiinteistöviesti etelä-savo Pääkirjoitus Taloyhtiön hallituksen jäsenyys on kiitollinen tehtävä Muutamat taloyhtiöiden hallituksiin valitut uudet jäsenet ovat olleet huolissaan kattolumien tarkkailusta. Asia oli esillä myös Karjalaisen uutisoinnissa esillä ( ). Rauhoittelemme lumi- ja jääturmista huolestuneita taloyhtiöiden vastuuhenkilöitä. Kuopion jäälohkaretapaus yli kymmenen vuotta sitten oli erittäin poikkeuksellinen tilanne, johon uutisoinneissa aina palataan. Tuolloin taloyhtiön puheenjohtaja tuomittiin kuolemantuottamuksesta. Tilanne oli ainutlaatuinen, koska silloin kyseinen hallituksen puheenjohtaja rakennusalan ammattilaisena oli ottanut itselleen laajempaa vastuuta. Päätöstä voidaan pitää yksittäistapauksena. Kiinteistöliiton mukaan hallituksen jäsenet tai isännöitsijä eivät automaattisesti joudu henkilökohtaiseen vastuuseen vahingosta, rikosoikeudellisesta vastuusta puhumattakaan. Rikosoikeudelliseen vastuuseen joutuminen taloyhtiön asioissa on äärimmäisen harvinaista, ja huolellisella toiminnalla tällaiset tilanteet voidaan välttää. Taloyhtiöillä ja niiden hallituksilla on toki oma vastuunsa kattojen ja katujen puhtaanapidosta, mutta myös ihmiset ovat itse vastuussa, jos menevät esimerkiksi puomein tai lippusiimoin rajoitetuille alueille. Taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä voivat yhtiön edustajina tehdä kiinteistönhoidosta sopimuksen talonmiehen tai kiinteistöpalveluyrityksen kanssa. Kiinteistönomistajalla on sopimuksestakin huolimatta ensisijainen korvausvastuu mahdolliselle vahingonkärsijälle. Sopimuksen perusteella kiinteistönomistaja voi kuitenkin vaatia korvausta sopijakumppanilta, mikäli tämä ei ole hoitanut sopimuksen mukaisia velvoitteitaan. Sopimukseen on hyvä kirjata mahdollisimman selkeästi velvoitteet kiinteistön turvallisuudesta, kuvaamalla sovitut huoltotehtävät, kuten katolle ja räystäille muodostuvan lumen ja jään tarkkailu sekä poistaminen. Lumi ja jää saa näin Suomen oloissakin aikaiseksi hurjan puherumban siitä, kuka on vastuussa, jos talojen katolta putoaa lunta ja jäätä. Taloyhtiöiden kannalta on tärkeää, että sillä on osaava hallitus. Hallituksen jäsenet ovat aina voineet nukkua yönsä rauhassa kunhan toimivat huolellisesti. Henkilökohtainen vastuu edellyttää aina tehtävien laiminlyöntiä. Yhtiöissä kannattaa sopia huolella, että silloin kun sääolot ovat poikkeukselliset, joku seuraa hyvin tarkasti lumi- ja jäätilannetta. Mielellään huoltoyhtiö tai talonmies. Isännöitsijällä on tietysti jo tehtäviensä puolesta aktiivisempi rooli seurata kiinteistönhuoltoyrityksiä, että nämä tekevät työnsä. Mutta isännöitsijän ja hallituksen ei suinkaan tarvitse päivystää katoilla 24 tuntia vuorokaudessa tai jakaa vahtivuoroja. Vakuutamme, että hallitustyöskentely on edelleen jokaiselle Maija ja Matti Meikäläiselle mahdollista ja toivottavaakin. Tavallinen ihminen voi huolellisesti toimien työskennellä hallituksen jäsenenä ja puheenjohtajana ja siten jämäkästi olla vaikuttamassa yhtiön toimintaan. Muut osakkaat lopulta ovat tästä kiitollisia! Kiinteistöliitto Itä-Suomi Mirjami Kauppinen, toiminnanjohtaja PS! Muistattehan ilmoittautua lähiajan tapahtumiimme: Kurssi-ilta Savonlinna ja Mikkeli, Kiinteistöilta ja vuosikokous Pieksämäki, Kiinteistöseminaari Mikkeli, Taloyhtiötapahtumamatka Helsinkiin 1.4. kiinteistöviesti II -

10 kiinteistöviesti etelä-savo Onko vesimaksu aina oikeudenmukainen? - Vedenkäytön kustannusten oikeudenmukaisesta jakautumisesta keskustellaan lähes jokaisessa yhtiökokouksessa, kertoo isännöitsijä Risto Teräväinen Iisalmesta. Yhtiöjärjestys määrittelee, miten vesimaksua kannetaan. Yleensä vesimaksu määräytyy henkilöluvun perusteella huoneistoissa, joissa ei ole omaa vesimittaria. Korjausrakentamisen määräykset edellyttävät huoneistokohtaista vedenmittausta käyttövesiputkistojen uusimisen yhteydessä. Vesimittari maksaa euroa huoneistoa kohti. Sen asentamisesta on selkeä hyöty, sillä taloyhtiöissä vedenkäyttö käyttö vaihtelee hyvin paljon, peräti 80 litrasta 400 litraan vuorokaudessa henkilöä kohti. Vähän vettä kuluttavat käyttävät viisi kertaa vähemmän vettä vuorokaudessa kuin suurkuluttajat. Se maksaa, joka kuluttaa Kun isännöitsijä määrittelee hoitovastiketta, hän laskee myös vesimaksun. Yleisesti lämpimän käyttöveden osuudeksi määritetään 40 prosenttia ja kylmän 60 prosenttia. Lämpimän veden hintaan on sisällytettävä sen lämmittämisen energiakustannus perusmaksuineen. - Vesimaksuennakko peritään jokaisessa yhtiövastikkeessa. Kunnan veloittama vesimaksu plus energianhinta plus perusmaksu tekee 155 litran vuorokausikulutuksella Iisalmessa vesimaksuksi 25 euroa henkilöä kohden kuukaudessa. Jos taloyhtiö kuitenkin laskuttaa vesimaksua alle 20 euroa henkilölle, maksavat vettä vähemmän käyttävät toistenkin vettä hoitovastikkeellaan, Teräväinen laskee. Huoneistokohtainen vesimittari mahdollistaa laskutuksen vedenkäytöstä toteutuneen kulutuksen mukaan. On reilu peli, että se joka kuluttaa, myös maksaa. Uudisrakennuksissa ja putkiremonttien yhteydessä vesimittarit ovat jo pakollisia, mutta niiden asentaminen erikseen ei useinkaan ole taloudellisesti järkevää. Tyypillisesti vedenkulutus on huoneistokohtaisen vedenmittauksen käyttöönoton jälkeen pienentynyt prosenttia ja lämmitysenergiankulutus 3-9 prosenttia. Näin Savonlinnassa As Oy Savonlinnan Laitaatsillantie 6:n isännöitsijä Jukka Vasara hämmästyttää kertomalla, että vesimittareiden asennus vuonna 2012 tehdyn LVIS-remontin yhteydessä pudotti vedenkulutusta noin 160 litrasta 82 litraan henkilölle vuorokaudessa! Mittareiden lisäksi asiaan vaikuttivat myös vettä säästävien kalusteiden, pyttyjen ja hanojen, asennus. - Kulutukseensa ei tule kiinnittäneeksi huomiota ennen kuin mittarit sen kertovat, Vasara on huomannut. Osalle asukkaista ei aina vesiennakko riitä ja tasauslaskun suuruus aiheuttaa vastareaktion, koska oman Hallituksen puheenjohtajat Vesa Rouhiainen (vasemmalla) ja Tauno Muinonen (oikealla) pitävät vesimittareiden asennuksesta tulleita säästöjä suurina. II - kiinteistöviesti

11 kiinteistöviesti etelä-savo vedenkulutuksen oletetaan olevan vähäisempää kuin todellisuudessa on. As Oy Savonlinnan Laitaatsillantie 6:ssa on käytössä digitaalinen vedenmittausjärjestelmä ja se on varustettu kaukoluentayksiköllä ja gsmliittymällä. Isännöitsijä saa internetin kautta tietokoneelleen reaaliaikaiset vedenkulutusraportit sekä graafiset tilastot. Asuntokohtaiset vuotohälytykset on ohjattu kiinteistöhuollon matkapuhelimeen. Näitä ominaisuuksia isännöitsijä Vasara pitää erinomaisina. Pelkkien vesimittareiden asentamista vuotta vanhoihin putkiin, ilman vesijohtoremonttia, ei Vasara pidä järkevänä. Näin Mikkelissä Asunto Oy Mikkelin Säästötalossa Kirjalan kaupunginosassa asennettiin huoneistokohtaiset vesimittarit LVISperuskorjauksen yhteydessä vuonna Kylmälle ja lämpimälle puolelle omansa, kertoo hallituksen puheenjohtaja Tauno Muinonen. - Silloin se ei vielä ollut pakollista, mutta yhteisymmärrys asiasta vallitsi sekä hallituksessa että yhtiökokouksessa. Kulutus laski radikaalisti omien mittarien tulon jälkeen. Ennen mittareita vedenkulutus oli litraa, jopa 200 litraa vuorokaudessa henkeä kohden, ensimmäisenä mittarivuonna enää 120 litraa ja viime vuonna kulutus oli laskenut jo 109 litraan. Asukkaat tosin ovat iäkkäitä, eikä talossa asu yhtään lapsiperhettä. Muinonen tietää, että nuoret ja iäkkäät käyttävät eri tavalla vettä. Nuoremmat ovat ihmetelleet tasauslaskuaan ja vedenkäyttöään. - Itse suihkussa käydessäni katkaisen vedentulon saippuoinnin ajaksi, jotta vesi ei juokse tarpeettomasti. Kiinteistönhoito seuraa digitaalisesta mittarista kulutusta, ja vuodenvaihteessa ilmoittaa isännöitsijälle mittarilukeman mukaan tasauslaskutuksen tarpeen. Mikkelissä lämpimän veden hinta on 8,15 euroa kuutiolle. Energianhinnan nousun myötä nousee myös lämpimän veden hinta. Lämmin vesi maksoi ennen jokseenkin saman verran kuin kylmä nyt, eli 4,23 euroa/m3. Muinonen arvelee, että tokko heidän taloonsa olisi vesimittareita asennettu ilman LVIS-remonttia, koska se olisi ollut teknisesti hankala ja kallis toteuttaa, kun sisääntulot ovat kylpyhuoneeseen ja vessaan erikseen. - Nyt tehtiin porrashuoneen kattoon kotelointi mittareille. Iäkkäille asukkaille se olisi itse tehden liian hankalaa. Kiinteistöhoitaja lukee mittarit keskitetysti lämmönjakohuoneen keräinyksiköstä. As Oy Kiiskinkarjalassa tehtiin LVIS-remontti viime vuonna. Mittarit luettiin helmikuun alussa ensimmäistä kertaa. Hallituksen puheenjohtaja Vesa Rouhiainen kertoo, että kulutukset laskivat keskimäärin 20 prosenttia. Mittarit on koteloitu kylpyhuoneiden kattoon luukun taakse. Asukkaat siis säästivät vettään mitta- KUVA: SAIJA HIMANEN kiinteistöviesti II -

12 kiinteistöviesti etelä-savo reiden tultua, vaikka eivät välttämättä edes avanneet luukkua seuratakseen vedenkulutustaan. Tasauslaskuja ei vielä jutuntekohetkellä ollut lähetetty. Puheenjohtaja otaksuu, että joitakin asukkaita tasauslasku yllättää myös kielteisesti, koska joutuvat maksamaan lisää. Valistus purrut Säästötalon ja Kiiskinkarjalan isännöitsijä Saija Himanen kertoo, että vesiennakoita laskutetaan euroa kuukaudessa henkeä kohden. Jos kulutukset ovat erittäin pieniä, silloin laskutetaan pelkästään mittarikulutuksen mukaan. Kun on isompi perhe ja isommalla kulutuksella, laskutetaan henkilölukumäärän mukaan vesiennakko, joka huomioidaan tasauslaskutuksessa. - Mittarittomissa taloissani on keskimääräinen vedenkulutus noin 150 litraa henkeä kohden vuorokaudessa, mittaritaloissa 120 litraa, kertoo Himanen monen vuoden kokemuksellaan. Säästö on siis selkeä. Himanen näkee, että vedenkulutuksessa on myös valistus purrut. Kun veden kalleudesta on kampanjoitu ja yhtiökokouksissa puhuttu, on sillä ollut vaikutusta kulutukseen vähentävästi. Pelkkää vesimittareiden asennusta yksinään ei tavallisesti ole taloudellisesti järkevää tehdä. - Iäkkäissä taloissa keittiön ja wc-kylpyhuoneen putket eivät yleensä ole samassa linjassa. Mittareita tarvittaisiin useita ja asennustyö huomioiden kustannukset kasvavat kohtuuttomiksi hyötyyn nähden, Himanen kertoo. Kylmän veden hinta on Mikkelissä noussut neljässä vuodessa 31 prosenttia, suhde on sama lämpimässä vedessä. - Ei vedenkäytöstä juurikaan riidellä. Eivät edes kesäisin poissa olevat kyseenalaista vesimaksujaan. Asukkaat ymmärtävät, että siellä missä on osoite, sinne maksat. Vesimaksu on kuin autopaikka, ethän sinä sitäkään lämmitä kesällä, mutta maksat koko vuoden osana ylläpitokuluja. - alp - Maksavatko kaikki asukkaat vesimaksua? Ellei taloon ole asennettu huoneistokohtaisia vesimittareita, syntyy usein keskustelua siitä, maksaako huoneiston haltija riittävästi vesimaksua? Asuuko huoneistossa siis enemmän ihmisiä kuin on ilmoitettu? - Asian selvittäminen voi joskus olla ongelmallista. Osakasluettelo ei ole asukasluettelo. Muuttoilmoituksia ei aina tehdä taloyhtiölle, vaikka niiden tekeminen on suositeltavaa muun muassa turvallisuussyistä. Esimerkiksi tulipalotilanteessa tulisi taloyhtiön tietää, ketä asunnossa asuu. Huoltoyhtiöllä ei ole oikeutta avata ovea avaimensa unohtaneelle, ellei nimeä näy asukasluettelossa, sanoo Kiinteistöliitto Itä-Suomen koulutustilaisuuksissa luennoinut Tilipalvelu Sirpa Koposen yrittäjä, HTM, KLT Sirpa Koponen. Myös osakkeenomistajien, joilla on vuokralaisia, tulisi osaltaan huolehtia, että vuokralaiset on ilmoitettu yhtiölle. - On yhteinen asia, että asukasluettelot ovat ajan tasalla. Digitaalimittari vai manuaalinen? KUVA: ANNE VERGER - Joskus on vaikea selvittää, kuinka monta vedenkäyttäjää asunnossa tosiasiassa asuu. On asukkaan oma etu, että ilmoittaa kaikki huoneiston asukkaat isännöitsijälle. Tulipalotilanteessa se voi olla hengenpelastus, korostaa Sirpa Koponen. Maistraatilta tilattavissa asukasluetteloissa eivät näy esimerkiksi turvakiellossa oleva henkilö, koska hänen kotikunta- tai osoitetietojaan ei saa antaa väestötietojärjestelmästä muille kuin viranomaisille. Turvakielto tarkoittaa sellaisten henkilöiden tietojen suojaamista, joilla on ammattinsa tai muun syyn vuoksi syytä saada kotiosoitteensa salaiseksi. - alp - LVI-suunnittelija Markku Jänis vahvistaa, että vesimittareiden jälkiasennus kannattaa äärimmäisen harvoin, koska yleensä vanhoissa kiinteistöissä joutuu tekemään putkimuutoksia. Asennustyö tulee kalliiksi, vaikka tavallinen manuaalinen mittari itsessään ei maksaa muutamaa kymppiä enempää. - Jos jo kymmenen vuoden päässä siintävät isommat remontit, ei investointi ole järkevä, hän sanoo. Langaton, etäyhteyksin ja vuotoilmaisimella varustettu digitaalinen vesimittari on manuaalimittarin kehittynyt muoto, mutta kustannussyistä monet asuntoosakeyhtiöt tyytyvät tavalliseen mittariin. Isot vuokrataloyhtiöt suosivat digimittareita, koska mittarin etälukumahdollisuus vähentää mittarinluku- ja laskutuskustannuksia sekä edesauttaa vuotovahinkojen havaitsemista. Jänis toteaa, että mittaripakko on järkevä säädös. - Jos 40 asunnon talossa vedenkulutus laskee 180 litrasta 120 litraan henkilölle, tekee se noin 5000 euron säästön vuodessa vedenkulutuksessa. - alp - II - kiinteistöviesti

13 kiinteistöviesti etelä-savo Isännöitsijä tai taloyhtiön hallituksen jäsen: Lähde mukaan Taloyhtiötapahtumaan 2014 Helsinkiin Kymmenennen kerran järjestettävä Taloyhtiötapahtuma pidetään tiistaina Helsingin Messukeskuksessa. Taloyhtiöiden puheenjohtajille ja hallituksille sekä isännöitsijöille on tarjolla lukuisia seminaareja eri aiheista, jolloin jokainen löytää tarjonnasta itseään kiinnostavia luentoja. Seminaariohjelma: Osakkaan muutostyöoikeus ja vastuu Lakimies Katriina Sarekoski, Kiinteistöliitto Uu simaa Näyttelyyn tutustuminen Korjaushankkeeseen valmistautuminen, kuntoarviot ym. Neuvontainsinööri Jari Hännikäinen, Kiinteistöliitto Uusimaa Näyttelyyn tutustuminen Ajankohtaista linjasaneerauksista Neuvontainsinööri Jaakko Laksola, Kiinteistöliit to Uusimaa Näyttelyyn tutustuminen Panelikeskustelu: hyvä isännöinti taloyhtiön tukena Moderaattorina Peter Nyman Matkaohjelma: Lähtö klo Savonlinnan linja-autoasemalta ja klo Pieksämäen linja-autoasemalta (jos lähtijöitä on enemmän kuin 5) Bussi kulkee Juvan ja Haukivuoren kautta tarvittaessa Lähtö klo Mikkelin linja-autoasemalta Matkalla pysähdymme Kuortissa kahvilla Noin klo saapuminen tapahtumaan ETELÄ- Luentoja ja näyttelyyn tutustumista SAVO Lähtö klo paluumatkalle Paluumatkalla ruokailu omakustanteisesti Paluu Mikkeliin noin klo 20.00, Savonlinnaan noin klo ja Pieksämäelle noin klo Ilmoittautuminen viimeistään : tai p Kierrätäthän kutsua hallituksessa, kiitos! Lisätietoja Taloyhtiötapahtumasta: kiinteistöviesti II -

14 kiinteistöviesti etelä-savo Isännöinnin ja kiinteistönhoidon kilpailutuksen voi ulkoistaa Suomen Kiinteistö Kilpailutus Oy kilpailuttaa taloyhtiöiden puolesta isännöinnin ja isännöitsijöiden puolesta kiinteistönhuollon. Palvelu on enonkoskelaisen Jukka Asikaisen perustama ja toimii nyt kolmatta vuotta. SUKK on rekisteröity Asiakaskunta koostuu taloyhtiöiden hallituksista, isännöintitoimistoista ja rakennusliikkeistä. Asikainen ei ole kuullut muista vastaavalla konseptilla toimivista palveluntarjoajista Suomessa. Asikainen on Saimaan Isännöinnin isännöitsijä (IAT) ja huomasi työssään, että taloyhtiöiden hallituksilla ei yleensä ole riittävää osaamista kilpailuttamisesta, jotta tarjouspyynnöt olisivat riittävän yksityiskohtaisia ja vertailukelpoisia. Siksi tarjoukset on laadittu palveluntarjoajan ehdoilla ja ne ovat vaikeita vertailla. Nyt kaikkien tarjoajien pitää vastata tilaajan ehdoilla. Hyvin tehty tarjouspyyntö luo pohjan hyvälle sopimukselle, tietää Asikainen. Halvin kuukaudessa - kallein vuodessa? II - kiinteistöviesti Monilta isännöintiyrityksiltä menee myös paljon aikaa kiinteistönhuollon kilpailuttamiseen tai kilpailuttaminen jää kiireen vuoksi tekemättä asiakkaan pyynnöstä huolimatta. SUKK kilpailuttaa taloyhtiön haluamat isännöinti- ja kiinteistönhuoltoyritykset. Kilpailutukseen valittavat 5-7 yritystä kartoitetaan yhteistyössä tilaajan kanssa, ja Asikainen tekee saaduista tarjouksista selkeän raportin. Se sisältää havainnollisen yhteenvedon, jossa eritellään kiinteä kuukausiveloitus, yleisimmät erillisveloitukset ja esitetään prosentuaalinen hintaerotaulukko, jossa näkyvät myös kustannusten erot vuositasolla. Taulukoissa vertaillaan myös oletusarvoilla erillisveloitusten hintoja. Tätä voi taas verrata kiinteään kuukausihintaan, eli onko halvin kuukaudessa kallein vuodessa. - Raportti antaa päätöksenteolle tukea yksityiskohtaisilla erittelyillään. Valintapäätöksen tekee kuitenkin aina hallitus, sillä yhtiön tarpeet tietää vain yhtiö itse, korostaa Asikainen. Kilpailutus ulkopuoliselle - lisää läpinäkyvyyttä Teettämänsä markkinatutkimuksen perusteella Asikainen on havainnut, että taloyhtiöiden lisäksi isännöitsijätoimistot pitävät palvelua tarpeellisena sekä kiinteistönhuollon että oman toimialansa, isännöinnin, kilpailutuksessa. - Kun kilpailutuksen tekee riippumaton taho, jää kytkösspekulaatiot pois ja kilpailutus tehdään paneutuen kaikkiin vaihtoehtoihin, perustelee Asikainen kokemukseensa nojautuen. Isännöitsijät pyrkivät laadun paranemiseen, läpinäkyvyyteen ja myös työtaakkansa vähentämiseen kiinteistönhuollon kilpailutuksen ulkoistamisella. On taloyhtiön etu, että isännöitsijä ehtii käymään myös kiinteistöllä, ei vain istumaan tietokoneella tai puhumaan puhelimessa. SUKK tarjoaa kiinteistönhuollon kilpailutuspalvelua kaikille halukkaille, tosin isännöitsijät huolehtivat tavallisesti kilpailutuksesta. Taloyhtiön on osattava eritellä tarkkaan tarpeensa, jotta se osaa tilauttaa isännöitsijällä juuri oikeat tehtävät, ei liikaa eikä liian vähän. Asiantunteva kilpailutus avoimuuden lisäksi karsii markkinoilta epätervettä yritystoimintaa sekä lisää laatua ja ammattimaisuutta alalla. Asikainen viittaa muun muassa yrityksiin, jotka tulevat markkinoille liian pienellä kuukausipalkkiolla, mutta laskuttavat toisen mokoman erillispalkkioita. Taloyhtiön on oltava tästä ainakin tietoinen valitessaan kyseisen yrityksen. Rakennusliikkeet hyötyvät palvelusta Muutamat valtakunnalliset rakennusliikkeet, kuten YIT, ostavat isännöinnin kilpailutuspalvelut SUKK: lta. Rakennusliikkeet haluavat isännöitsijäkilpailutuksen ulkoistamisella lisätä läpinäkyvyyttä ja parantaa asiakaspalvelunsa laatua hallinnon luovutusvaiheessa. Näin niillä on esittää osakkaille tarkat perusteet tietyn isännöintitoimiston ja kiinteistönhuollon valinnalle. Tavallisesti kun talo valmistuu, rakennusliike tekee isännöitsijän valinnan, jotta asuminen käynnistyy jouhevasti. Isännöitsijä on sitten kilpailuttanut kiinteistönhuollon nopeasti,

15 kiinteistöviesti etelä-savo Taloyhtiö voi ulkoistaa myös isännöinnin ja kiinteistönhuollon kilpailutuksen, kuten vakuutusasiat ovat ulkoistetut vakuutusmeklareille, kertoo Suomen Kiinteistö Kilpailutus Oy:n yrittäjä Jukka Asikainen Enonkoskelta. Hän toi viime vuonna Etelä-Savon Kiinteistöyhdistyksen jäseneksi runsaasti taloyhtiöitä, koska pitää Kiinteistöliitosta saatavaa koulutusta, tiedotusta ja edunvalvontaa taloyhtiöille tärkeänä. koska talossa on oltava kiinteistönhuolto ennen asukkaille luovutusta. Se on ollut omiaan poistamaan tulevien maksajien asukkaiden - mahdollisuuden vaikuttaa palveluntuottajien valintaan. Järkevällä hinnalla SUKK:n toiminta on valtakunnallista ja perustuu laajaan yrittäjien väliseen yhteistyöhön, joka on rakennettu monen eri asiantuntijayhteisön kanssa. Esimerkiksi kiinteistökilpailutusohjelmat on tehnyt ohjelmointiin erikoistunut yritys yhteisesti sovittujen periaatteiden mukaisesti. Tarjouspyyntöjen ja kilpailutusyhteenvetojen eri osa-alueiden laatupisteytys on laadittu kokeneiden isännöitsijöiden, hallitusten jäsenten ja kiinteistöhuoltoyrittäjien kanssa. Asikainen haluaa pitää palvelun hinnan niin kohtuullisena, että se on järkevä pienibudjettiselle taloyhtiöllekin. Isännöitsijöille kiinteistöhuollon kilpailutuspalvelu sisältää myös koulutuksen kilpailutuksen tilaamisesta ja tuloksien esittelemisestä yhtiön hallitukselle. - Yhtiön on voitava kilpailutuksen jälkeen todeta, että kilpailutus oli vaivatonta, kustannustehokasta ja saadut hyödyt niin laadussa kuin hinnassakin koituivat nopeasti yhtiön eduksi. alp Pelkkä hinta ei määritä isännöitsijävalintaa YIT on käyttänyt Suomen Kiinteistö Kilpailutus Oy:n palveluja jo jonkin aikaa. Kahden pilottikohteen jälkeen yhteistyö on vakiintumassa. - On iso etu saada tasapuolinen vertailu isännöintitarjouksista. Selkeä raportti kertoo taloyhtiön hallitukselle, mitkä tekijät isännöitsijävalintaan ovat vaikuttaneet. Isännöinnin laatu ja osaaminen ovat tärkeitä valintaelementtejä. Pelkkä kokonaishinta on harvoin ainut valinnan peruste, perustelee YIT:n vastaava rakennuttaja-asiamies Sirpa Lehtola. Merkitystä on myös sillä, että läpinäkyvyys kasvaa ja spekulaatio jonkun toimijan suosimisesta jää pois. YIT on räätälöinyt yhdessä SUKK:n kanssa tarjouspyynnön laajoine kysymyspatteristoineen YIT:lle soveltuvaksi. - Omien tarpeiden mukainen tarjouspyyntö oli meille tärkeä. Esimerkiksi erillisveloitusten määrää on nyt helppo vertailla ja suhteuttaa kiinteään kuukausihintaan, Lehtola kertoo. Hän on palveluun tyytyväinen ja se on huojentanut uudisrakennusten valmistumisen hallinnollista taakkaa. Lehtola näkee palvelun olevan havainnollinen ja arvostelua vähentävä työkalu taloyhtiöille. - alp - kiinteistöviesti II -

16 kiinteistöviesti etelä-savo Kiinteistöliitto järjestää liittokokouksensa Mikkelissä Olemme varanneet Kiinteistöseminaariin noin 40 paikkaa Etelä-Savon Kiinteistöyhdistyksen jäsenille perjantaina Kiinteistöseminaari pidetään Konsertti- ja kongressitalo Mikaelissa (Sointukatu 1). Seminaari alkaa klo ja päättyy klo Kahvitarjoilu. Lämpimästi tervetuloa! Ilmoittautumiset toimistollemme anne.verger(at)kiinteistoliitto.fi tai puh ilmoittautumisjärjestyksessä. Seminaarin ohjelma tulee nettisivuillemme tapahtumakalenteriin maaliskuun alussa. Kiinteistöviestit nyt luettavissa Taloyhtio.netin jäsensivuilla Nyt voit lukea viimeisimmän Kiinteistöviestin myös netistä. Kun olet rekisteröitynyt Kiinteistöliiton Taloyhtio.netin käyttäjäksi, kirjautumalla pääset sisään jäsensivuille. Muokkaa omat tiedot niin, että valitset maakunniksi Etelä-Savo, Pohjois- Karjala ja Pohjois-Savo. Näin jäsentiedotteet ilmestyvät omalle etusivullesi. Kiinteistöviestit ilmestyvät keväällä maalis- ja kesäkuussa ja syksyllä loka- ja joulukuussa. II - kiinteistöviesti