Kohtuuhintainen asuminen

Transkriptio

1 Kohtuuhintainen asuminen YIT Rakennus Oy Pekka Helin ASUMINEN MUUTTUI 1900 LUVULLA SUOJAN HANKKIMISESTA OMISTUKSEKSI LUVULLA ASUMINEN MUUTTUU ELÄMÄNTAVAN TOTEUTTAMISEKSI Lähde: Matti Sivunen, RIA Symposium Kuva: Erik Johansson YIT 2 Pekka Helin

2 YIT 3 Pekka Helin YIT 4 Pekka Helin

3 Sisältö Tausta Konsepti Keinot Asiakasnäkökulma YIT 5 Pekka Helin Kohtuuhintaisen asumisen tausta Kasvukeskusten haaste Kohtuuhintaisen asumisen puute Pieni- ja keskituloiset Ongelma pahenee jatkuvasti Koskettaa erityisesti julkisen sektorin työvoimaa Kohtuuhintaisen asumisen kohderyhmät 1. Pieni- ja keskituloiset palkansaajat 2. Ensiasunnon ostajat, nuoret ja opiskelijat 3. Yhden hengen taloudet YIT 6 Internal YIT 6 Pekka Helin

4 Kohtuuhintaisen asumisen tausta Kasvukeskusten haaste Hallitusohjelman tavoitteet Kehitetään kohtuuhintaisen asuntorakentamisen toteutusmahdollisuuksia. Edistetään yhdessä kuntien kanssa tonttitarjontaa kaavoitusta lisäämällä ja nopeuttamalla sekä edistetään kilpailun toimivuutta rakentamisessa. Edistetään rakentamattoman maan käyttöön saamista. Valtion tarpeista vapautuvat maat ohjataan asuntotuotannon käyttöön kohtuullisin hinnoin. Asumisoikeuslainsäädännön toteutumista seurataan asukkaiden vaikutusmahdollisuuksien varmistamiseksi. Parannetaan ryhmärakennuttamisen toimintaedellytyksiä ja käynnistetään ohjelma ryhmärakennuttamisen ja muiden uusien asumiskonseptien edistämiseksi mukaan lukien kohtuuhintainen omistusasuntotuotanto. YIT 7 Internal YIT 7 Pekka Helin Markkinan hintasegmentit Kasvukeskusten kohtuuhintaiset kerros- ja pientalot Suurten kaupunkien hyvien alueiden kerros- ja pientalokohteet Pienten kaupunkien ja kuntien edulliset kohteet Korkean laadun ja hinnan kohteet parhaimmilla alueilla Asiakasmäärä Koko Suomi 3000 / m / m / m2 Pääkaupunkiseutu Oulu Tampere Jyväskylä YIT 8 Pekka Helin YIT:n markkinasegmentit Hinta ja laatu

5 Uusien asuntojen hinnat Esimerkki Helsingistä Hinta Helsinki, uusien asuntojen toteutuneet myyntihinnat h kaikki (n=78) 2h kaikki (n=257) 3h kaikki (n=216) 1h kaikki (n=77) 2h kaikki (n=299) 3h kaikki (n=298) 1h kaikki (n=30) 2h kaikki (n=176) 3h kaikki (n=124) Lähde: Etuovi.com hintaseurantapalvelu YIT 9 Pekka Helin Määräysten vaikutus asunnon myyntihintaan pääkaupunkiseutu, euroa / m2 / hyöty-m2 Julkisivu; 120 Parveke; 180 Parvekelasitus; Autopaikat; 560* Hajautettu ilmanvaihto; 80 Esteettömyys; 220 Väestönsuoja; 40 Vuonna 2011 ostetun uuden kerrostaloasunnon hinta (keskiarvo) Helsinki-Espoo-Vantaa -alueella oli 4,650 euroa / m2. Määräysten vaikutus hintaan on 1,250 euroa / m2 eli lähes 27%. * Autopaikan vaikutus myyntihintaa vaihtelee /m2 YIT 10 Pekka Helin

6 Ratkaisuehdotuksia Vuokratonttien lisääminen Valtion tukimuodot asuntorakentamiseen Asumisoikeustuotanto Vapauttaa myös vuokra-asuntoja markkinoille Asuinrakennusoikeuden päälle myönnettävä lisärakennusoikeus Rakennusoikeus asuntoihin Muut tilat (yhteis-, käytävä- ja säilytystilat) lisärakennusoikeuden puitteissa Laajemmat aluehankkeet Mahdollistavat tehokkuuden rakentamisen, resurssien käytön ja yhteistilojen osalta Kaavoituksen nopeuttaminen Joustavuuden lisääminen määräysten osalta Innovatiivisten ja toimivien ratkaisujen käyttäminen Parhaiden käytäntöjen soveltaminen (esim. Oulu) Rakennettavien tonttien määrä markkinoilla Vuokratontit Joustavuus rakennusvalvonnan osalta YIT 11 Pekka Helin YIT:n kohtuuhintaisen asumisen konsepti Asuntojen kokonaismyyntihintatasot ovat 15% edullisempia kuin kyseisen alueen saman huoneistotyypin uudisasuntojen keskimääräiset hinnat. Sopiva tontti Suunnitteluratkaisun tehokkuus YIT Koti tuote- ja palvelulinjaukset Asunnot vapaarahoitteisia kerrostaloomistusasuntoja Rahoituksena 60-70% taloyhtiölaina Tontin hallintamuoto: omistustontti tai kaupungin vuokratontti Energiaratkaisu vuoden 2012 määräystason mukaan Markkinahinta e Esimerkki: uudiskerrostalokaksio Helsingissä 15% Asiakkaan alkuinvestointi Yhtiölaina Esimerkiksi 70% yhtiölainalla asiakkaan alkuinvestointi euroa. -15% = e YIT kohtuuhintainen e YIT 12 Pekka Helin

7 Laadun nostamisen vaikutukset Turvallisuus /asm 2 Selite Palovaroittimet 3 Merkittävin lisä on verkkokäyttöinen palovaroitinjärjestelmä. Uusien kohteiden piha alueiden suunnittelussa otetaan se, että hälytysajoneuvot pääsevät rakennuksen lähituntumaan. Lukittavat jätekatokset 2 Vanhoissa kohteissa polkupyörävarasto oli esim. portaiden takana Lukitut alaovet 1 Valitseva käytäntö oli 1990 luvun alussa, että ulko ovi oli avoin ovi Ovipuhelinjärjestelmä 2 Ovipuhelimet rajoittavat asiattomien kulkijoiden pääsyä porraskäytäviin. 2. Terveellisyys M1 rakennusmateriaalit 20 M1 luokiteltujen tuotteiden emissioit on kymmenesosa siitä, mitä ne ovat luokittelemattomilla tuotteilla. 3. Ympäristötekijät Energiatehokkaat kodinkoneet 5 Kaikissa kodinkoneissa vähintään A luokan laitteet Vesikalusteet 5 Vettä säästävät vesikalusteet Sähköllä toimivat uudet varusteet 2 Tilavarauksen sijaan astiapesukone asennetaan nykyisin perusvarusteena. 4. Toimivuus rak.valv: Lisätila porrashuoneisiin ja käytäviin 50 Luonnonvalo porrashuoneisiin. Sisäpuoliset materiaalit ja kalusteet 50 Pintamateriaaleissa näkyvin muutos on ollut laatoitukseen siirtyminen kylpyhuoneissa ja WC tiloissa. Sähkö ja tietojärjestelmät 15 Nykyison tietoliikenneliittymä, josta asukkaat voivat valita huoneistoonsa haluamansa yhteydet. 5. Viihtyisyys Julkisivu yksityiskohdat 20 Uusissa kohteissa käytetään useampia pintamateriaaleja. Pihapiirin istutukset ja varusteet 15 Pihojen suunnittelu on aiempaa ammattimaisempaa.lasten leikkipaikat ovat nykyisint turvallisempia. Huoneistosauna 50 Huoneistosauna on nykyisin lähes kaikissa asunnoissa Iso lasitettu parveke 40 Lasitus on vaikuttanut eniten parvekkeiden ulkonäköön. 6. YIT:n laatupanostus Materiaalit ja kulku asuntoon 50 YIT:n konseptissä panostetaan asunnon sisäpuoleiseen laatuun ja kulkualueeseen pihalta asuntoon (sis. Sisäänkäynnin edusta, porrashuone yms.) 330 Lisäksi (oma kohta kustannusjaottelussa): Rakenteellinen autopaikoitus 400 Suunnitelman taloustestauslomake lisäksi (kuntien ohjaus ja suunnitelman kalleus): Tehokkuus 150 Tehokkuus 50 Massoittelu 30 Julkisivu 30 Ulkopuoliset rakenteet 20 Ulkoalueet 20 YHT: Rakentamismääräysten kehittyminen /asm 2 Selite 1994 RakMK G1, Kerroskorkeus 60 Kerroskorkeutta kasvatettiin vähintään mm:iin entisestä mm:stä. 1997, 2005 RakMK F1, Esteettömuusmääräykset 50 Esteettömyysmääräyksissä annetaan kynnyksen enimmäiskorkeudeksi 20 mm. Määräykset ovat vaikuttaneet ovien kulkuaukkojen leveyksiin, tilojen mitoituksiin, holvipaksuuksiin, porrashuoneiden kulkuyhtyeksiin ja kulkuyhteyksiin tontilla RakMK C2, Kosteus ja 40 Kosteudeneristysmääräyksien aiheuttama oleellisin muutos on erillisen vedeneristyskerroksen vedeneristysmääräykset rakentaminen laatoitettaviin märkätiloihin. Lisäksi astianpesukoneelle asennetaan suojakaukalo. Vesijohtolinjat tuotiin porrashuoneisiin tekniikan vaihdettavuuden takia RakMK C1, Ääneneristysmääräykset RakMK C3 Ilmanvaihtomääräykset RakMK C3 Lämmöneritysmääräykset RakMK B D2, D3, C3 Energiamääräykset D2, D3, C4 Energiamääräykset Valtiovallan toimenpiteiden vaikutukset 1995, 1998, 2006 Asuntokauppalain vastuut Muu 2000 Työturvallisuus 20 YHT: 410 Lisäksi (oma kohta kustannusjaottelussa): 1994 Siirtyminen arvonlisäverotukseen (erotus) 200 Sektori 2 1: Tilankäytön tehokkuus Sektori 4 3: Tilankäytön tehokkuus Sektori 3 1: Talon muoto, kattomuoto, arkkadit yms. Sektori 3 1: Julkisivun rakennetyyppi (paikalla muurattu/rapattu) Sektori 3 1: Terassit, tukimuurit, aidat yms. Sektori 3 1: Rakennettu tontin ala YHT: 610 Määräyksillä muutettiin ilmaääneneristystä (R w) asuinhuoneistojen välillä 55 db:iin aikaisemmasta 52 db:stä. Suurin sallittu askeläänitasoluku L n,w asuinhuoneistojen välillä muutettiin 53 db:iin 58:stä. Ilmanvaihtomääräyksillä edellytettiin energiatehokkuutta, joka merkitsi lämmön talteenottoa poistoilmasta. Hormeja ja kanavointeja lisää. Vaikutukset kohdistuivat rakennusosien eristepaksuuksiin ja ikkunoiden osalta vaatimuksen myötä alettiin käyttämään selektiivi lasia. Teollisuusalueilla sekä sahojen ja bensiiniasemien lähellä joudutaan tekemään perusteelliset tutkimukset maaperän laadusta. Vaikutukset kohdistuivat rakennusosien eristepaksuuksiin ja ilmanvaihdon Vaikutukset (siirtyyminen kokonaisenergiatarkasteluun) kohdistuivat tasasesti useaan osa Suorituskyvyttömyysvakuutus, vakuus rakennusvirheiden varalta Tarkastustoimenpiteiden ja työturvallisuustyövaiheiden lisääminen ovat vaikuttaneet mm. Siirtyminen arvonlisäverotukseen toi rakennustyön ja katteen verotuksen piiriin. Kohtuuhintaisen asumisen huoneistotyypit 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % Asuntokuntien kokojakauma 4 henkilöä ja enemmän 3 henkilöä 2 henkilöä 1 henkilö 0 % Konseptin mukaiset asuntotyypit Asunto-tyyppi Asunto-jakautuma (%) 1h+kk h+kk h+k+s Yhden hengen talouksien määrä Suomessa on kasvussa. Vuoden 2011 lopussa koko maan talouksista 41% ja Helsingin talouksista 49% oli yhden hengen talouksia. Helsingin talouksista kaikkiaan 80% oli joko yhden tai kahden hengen talouksia. 3h+kk+s h+k+s+(vh) YIT 13 Pekka Helin Kohti edullisempaa asumista Myyntihinnan nousun aiheuttajat ja mahdollisuudet YIT:n selvitys 1: Kuntien ohjauksen, rakentamisen laadun ja YIT:n oman prosessin aiheuttamat lisäkustannukset aikavälillä YIT:n selvitys 2: Viranomaistoimenpiteiden vaikutukset aikavälillä Kohtuuhintainen asuminen, Viranomaistoimenpiteet Esimerkki: kaksio Helsingistä myyntihinta Rakentajien lisäämät kustannukset Tonttihinnan nousu Kuntien ohjauksen lisäkustannukset Viranomaistoimenpiteet Myyntihinta 1992 teknisellä sisällöllä 2012 markkinassa YIT konsepti: kaksio Helsingistä myyntihinta Rakentajien ja kuntien aiheuttamista lisäkustannuksista puolet olisi poistettavissa hyvällä suunnittelulla ja yhteistyöllä! YIT 14 Pekka Helin

8 Tontti Kohtuuhintaisen asumisen keinot Rakentajien vaikutusmahdollisuudet Kohtuuhintainen omistus- tai vuokratontti Kuntien ohjauksen vaikutusmahdollisuudet Autopaikoitus Monipuolinen 1h-3h asuntojakautuma Selkeät ja tehokkaat asuntopohjat Parvekkeet Märkätilat ja vesipisteet Kerrosluku ja kerrospohja Porrashuoneet ja yhteistilat Julkisivut YIT 15 Pekka Helin Toimintaympäristön muutokset Megatrendit / asiakkaat Varakkaampi ikääntyvä väestö Väestö ikääntyy nopeasti kaikissa kehittyneissä maissa. Ikääntyvä väestö nähdään useissa tarkasteluissa keskeisenä riskinä talouden kantokyvyn kannalta. Tarvitsemme uusia innovatiivisia ratkaisuja työurien pidentämisen ja palveluiden järjestämisen suhteen. Toisaalta entistä vanhemmaksi elävä väestö haluaa kuluttaa omaan hyvinvointiinsa ja toimia aktiivisena yhteisönsä jäsenenä myös ansiotyön jälkeen. Tulevaisuuden kuluttajakansalaiset Elinkaari ja elämänvaiheet moninaistuvat Resurssit, elämäntapa ja asenne ympäristöön Yksilöllisyys ja konsumerismi vahvistuvat Työnteon ja vapaa-ajan muutokset vaikuttavat myös asumiseen YIT Pekka Helin

9 Asiakkaiden osallistaminen Parvekkeet: suunnittelu lisäoleskelutilaksi Valoisuuden maksimointi Avokeittiöt lisääntyvät, erilliskeittiöt häviävät vähitellen Säilytystilojen riittävyyteen lisää huomiota YIT 17 Pekka Helin Myös saunattomat vaihtoehdot tai saunan käyttö säilytystilana Yhteistilat, Säilytystilat YIT 18 Pekka Helin

10