kunnossapitosuunnitelma säästää ikäviltä yllätyksiltä s. 6

Transkriptio

1 vuosikerta Pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma säästää ikäviltä yllätyksiltä s. 6 Korvauspäätösten on perustuttava faktoihin s. 12

2 2

3 PÄÄKIRJOITUS Mitä tänä vuonna korjattaisiin? 6. vuosikerta Numero 3/2006 JULKAISIJA Oulun läänin Kiinteistöyhdistys ry Kirkkokatu 19 A Oulu Puh: (08) Faksi: (08) kiinteistoyhd.oulu@co.inet.fi Päätoimittaja Pekka Luoto Toimitusneuvosto Aaro Paakkola Timo Tahkola Mauri Niemelä Pekka Luoto KUSTANTAJA Upper Line Oy Aleksanterinkatu 32 B Tampere Puh: Toimitus Kirsi Kyllönen Puh: toimitus@upperline.net Ilmoitusmyynti Marja-Liisa Lammela Puh: Taitto Mediatoimisto Coperdia Puh: Faksi: Painopaikka Vammalan Kirjapaino Osoitelähde Oulun läänin Kiinteistöyhdistyksen osoitetiedostot, Upper Line Oy:n asiakasrekisteri, Bluebook Osoitteenmuutokset Upper Line Oy Puh: Kannen kuva: Kirsi Kyllönen Monissa taloyhtiöissä eletään nyt aikaa, jolloin pohditaan, mitä vielä voisi tai pitäisi korjata ennen talvea. Kuinka monessa talossa mietitään vasta kevään korvalla, mitä tulevana kesänä korjataan? Toki on tarpeellista puntaroida kesän lopulla korjaamista vailla olevia kohtia ja sitä, mihin rahat vielä riittäisivät ennen talvea, mutta korjaustarpeiden vain pitäisi olla selvillä jo paljon aiemmin. Taloyhtiön peruskorjaukset eivät saa tulla yllättäen esille Isännöitsijän ja hallituksen tehtävä on ennakoida, selvittää, tutkituttaa ja suunnitteluttaa korjaukset niin, että ne tulevat tehtäväksi suunnitelmallisesti oikeaan aikaan. Tällöin kustannukset eivät tule osakkaiden tietoon yllätyksenä, vaan niihin on osattu varautua, koska korjaushanke on ollut jo pitkään tiedossa. Myös osakkeen myyjä ja ostaja ovat tietoisia tulevista hankkeista ja kustannuksista, eikä näistä tarvitse keskustella jälkikäteen lakimiesten avustuksella. Miten isännöitsijä ja hallitus pystyvät ennakoimaan tulevat korjaukset? Kukaan niin kutsuttu rivikansalainen ei voi olla sellainen fakiiri, että pystyy summamutikassa tekemään työselityksen, märittelemään oikean korjausajan ja tavan sekä ennakoimaan tulevat kustannukset. On turvauduttava alan ammattilaisiin, joilta löytyy tähän asiantuntemus ja koulutus. Asiantuntijan tietämykseen taasen lisätään hallituksen ja isännöitsijän tiedot ja talon tuntemus. Kokonaisuudesta syntyy luotettava asiakirja työkaluksi tulevien korjausten suunnitteluun. Huoltokirja ja kuntoarvio Uusiin kiinteistöihin laaditaan jo suunnittelu- ja rakennusvaiheessa huoltokirja, jonka avulla päästään alkuun. Vanhemmissa kiinteistöissä puolestaan tulee teettää kuntoarvio, josta saadaan arvio rakenteiden, kuten esimerkiksi ulkovaipan, kunnosta ja tulevista korjauksista. Lisäksi saadaan ennuste taloudellisesta korjausajasta kustannusarvioineen. Kun kuntoarvioon kuuluu myös korjausten pitkäntähtäimen suunnitelma (PTS), tulee siitä hallitukselle ja isännöitsijälle sellainen työkalu, jonka avulla kiinteistön hoitoon saadaan jatkuvuutta ja yllätykset vähenevät. Kuntoarviossa esitetään myös ne korjaushankkeet, jotka vaativat tarkempaa tutkimusta ennen korjausajan ja tavan suunnittelua. Kun kuntoarvio jaetaan osakkaille ja esitellään se heille tekijän toimesta, saadaan osakkaat myös sitoutumaan tuleviin hankkeisiin. Tämä helpottaa korjausten läpivientiä. Pääosa osakkaista ymmärtää paremmin asiantuntijan kannanoton, kuin hallituksen ja isännöitsijän esityksen. Meillä ammattilaisilla on tieto ja lisäksi asiantuntijoita on tarjolla. Tämän vuoksi peruskorjaukset eivät enää saisi tulla yllätyksenä. Jos kuitenkin näin käy, pitäisi isännöitsijän ja hallituksen ottaa peili kauniiseen käteen ja kurkistaa, löytyykö sieltä syyllistä ennakoimattomuuteen. Vähintä mitä voimme tehdä on ottaa opiksi näistä tilanteista. Ammattitaitoinen ja ammatistaan ylpeä isännöitsijä ei saa hyväksyä enää sitä, että osakkaiden omistamaa miljoonakiinteistöä käytetään asioiden hoidon opettelemiseen. Mauri Niemelä isännöitsijä 3

4 Oulun läänin Kiinteistöyhdistyksen puheenjohtaja Aaro Paakkola, 1. varapuheenjohtaja Timo Tahkola sekä 2. varapuheenjohtaja Mauri Niemelä toteavat yksimielisesti, että putkiremontti on aina työläs hoitaa. Isännöitsijä voi joutua joko palkkaamaan apulaisen tai maksamaan ylityökorvauksia jo palkkalistoilla olevalle työntekijälleen. Joka tapauksessa hankkeesta syntyy lisäkustannuksia, ja onkin perusteltua, että kulut veloitetaan lisäpalkkiona taloyhtiöltä. Putkiremontti on isännöitsijälle yksi korjaus muiden joukossa, mutta todennäköisesti kaikkein suurin niistä. Isännöitsijälle se on hallinnollisesti niin työläs, että extratunteja tarvitaan, vaikka yhtiöllä olisikin rakennuttajakonsultti. Valmisteluvaihe kestää vuosia, toteutus vähintään vuoden ja jälkikorjaukset, taloudenseuranta, erilaiset selvittelyt ja jälkilaskenta jälleen vuosia. Ei voida olettaa, että isännöitsijä maksaisi syntyvät kulut omasta pussistaan, puheenjohtajat toteavat yhteistuumin. Putkiremontti on myös asukkaan kannalta hankalin ja yhtiön kannalta iso ja haastava rupeama, jossa voidaan onnistua hyvin tai huonosti. Taloyhtiön kannalta on kullan arvoinen asia, jos sillä on isännöitsijä, joka aidosti ajattelee yhtiön etua ja on valmis panostamaan prosessin läpiviemiseen. On suunnaton etu, että isoa hanketta vetää talon historian tunteva henkilö. Tiedossa on tapauksia, joissa isännöitsijä on sanonut itsensä irti putkiremontin alla juuri noiden lisätöiden pelossa. Se ei voi olla oikein eikä ole pitkäjänteistä asioiden hoitoa. Voidaan ajatella, että isännöitsijä, joka hylkää kohteensa ison hankkeen lähetessä, ei alun perinkään ole omannut intressejä hoitaa taloyhtiön asioita sen edun mukaisesti. Talosta pitää välittää! Tosin jos lisäkustannuskysymys ja laskutusoikeus saataisiin hallintaan, kannustaisi se isännöitsijöitä entisestään asiaan paneutumiseen, pohtii Tahkola. Lisätöiden määrä yllättää Itse tein sellaisen virheen, että otin neljä putkiremonttia yhtä aikaa hoidettavakseni. Kokemuksena se oli opettavainen, mutta voi sanoa, että henki meinasi lähteä. En suosittele kokeiltavaksi, toteaa Mauri Niemelä. 4 Remonteista lisätyötä isännöitsijälle Yleisen harhakäsityksen mukaan remonttien hoitaminen ja läpivieminen kuuluvat isännöitsijän normaaliveloituksen piiriin. Näin ei kuitenkaan ole, vaan ne ovat puhtaasti lisätyötä, josta on erikseen sovittava. Tilannetta valottanee vertaus, että yhden kerrostalon putkiremontti työllistää isännöitsijään suurin piirtein viiden suurehkon kohteen normaali-isännöinnin verran. Suunnittelu- ja päätösvaiheesta alkava keskustelu ja valmistelu on mittava urakka. Isännöitsijä neuvottelee taloyhtiön hallituksen kanssa remonttitarpeista, remontin toteutustasosta ja ajankohdasta sekä taloudesta. Sitten valitaan valvoja tai projektikonsultti sekä suunnittelijat. Suunnittelupalaverit, suunnitelmien esittelytilaisuudet asukkaille, kilpailutukset, hanke- ja urakkaneuvottelut, rahoituslaskelmien laadinta ja esittely osakkaille ottavat oman aikansa. Lista vaikuttaa loputtomalta ja tässä vaiheessa aikaa on kulunut todennäköisesti pari vuotta. Urakka-aikana vuorossa ovat työmaakokoukset vähintään pari kertaa kuukaudessa, työmaakäynnit viikoittain ja hälytysluontoiset tarkastukset. Lisäksi on hoidettava lainannostot, maksupostien seuranta ja äärettömän tärkeä tiedottaminen niin ideoinnin, suunnittelun, toteutuksen, väli- ja lopputarkastusten kuin jälkitöidenkin aikana. Edellä kerrottujen työvaiheiden lisäksi listaan kuuluu lukuisia muita tehtäviä. Jos putkiremppa vedetään oikeaoppisesti eikä käytetä lisätyövoimaa, ei isännöitsijällä ole aikaa mihinkään muuhun. Taloyhtiöiden kannattaa kuitenkin muistaa, että asian esiin nostamisen tarkoituksen ei ole purnata eikä valittaa työn paljoutta, vaan selventää tilannetta. On mielestäni oikeudenmukaista ajatella niin, että työntekijä on palkkansa ansainnut ja yritys lisätyöstä laskutusoikeuden, Niemelä kommentoi. Sopiva laskutusperuste Aaro Paakkola huomauttaa, että kun aiheutuneesta lisätyöstä maksetaan kohtuullinen korvaus, motivoi se myös tekijäänsä tekemään työnsä hyvin. Remontti koetaan tällöin ennemminkin haasteena, joka toteutetaan parhaalla mahdollisella tavalla. On turha olettaa, että isännöitsijä hoitaisi remontin pelkän lisälaskun toivossa. Töitä kyllä riittää ilman putkiremonttejakin. Kovin helposti ei löydy taloyhtiötä, jonka peruskorjaus olisi viety läpi niin, että isännöitsijä olisi siitä jotenkin erityisesti taloudellisesti hyötynyt. Lisälaskutusoikeus ei perustu tuottonäkökulmaan, vaan siihen, että pakolliset kulut saadaan peitettyä ja asiakkuus säilytettyä. Tärkeintä on, että kaikki asiakkaat hoidetaan hyvin ja sen edellytyksenä on, että tietyn taloyhtiön remonttiin voidaan käyttää tarvittava aika ilman, että muut kohteet kärsivät. Tämä puolestaan edellyttää juuri lisätyötuntien käyttöä ja niiden asianmukaista korvaamista tekijöilleen. Paakkolan mukaan toimiva laskutustapa on tuntihinta, eli veloitetaan aidosti käytetystä ajasta. Myös tiettyä prosenttia urakan kokonaissummasta käytetään. Mauri Niemelä huomauttaa, että isännöitsijän kannattaa keskittyä kustannuspuoleen erityisellä tarkkuudella. Työmäärä enemmän kuin kaksinkertaistuu remontin aikana. Vaikka putkiremontissa käytännön valvonnan hoitaisikin ammattitaitoinen valvoja, on isännöitsijän silti oltava mukana. Hän on rahakirstun vartija ja vastuussa siitä, että kustannukset pysyvät kurissa. Timo Tahkola painottaa, että lisälaskutusperuste syntyy jo oikeudenmukaisuuden perusteella.

5 Timo Tahkola (vas.) on ollut alalla kohta 35 vuotta ja parikymmentä vuotta Kiinteistöyhdistyksen hallituksessa, ensin toisena varapuheenjohtajana ja nyt toista kauttaan ensimmäisenä varapuheenjohtajana. Aaro Paakkolalta löytyy kokemusta kolmenkymmenen vuoden verran ja puheenjohtajuutta on takana 25 vuotta. Toista kauttaan 2. varapuheenjohtajana istuva Niemelä puolestaan on työskennellyt isännöitsijänä 25 vuotta. Vankan kokemuksensa turvin miehet toteavat, että remontin aikana tehdystä lisätyöstä on saatava kohtuullinen korvaus. Tarjousta tehdessään ei isännöitsijä ole voinut ennakoida kaikkea eteen tulevaa, varsinkaan jos sattuu vahinko ja työt on pakko käynnistää. Ei voida ajatella, että kaikki menisi samaan laskuun. Erilliskorvaukset ovat ymmärrettäviä ja tasapuolisia siksikin, että veloitetaan vain todellisesta työstä eikä pyritä arvioimaan tulevaa raskaimman mukaan. Lisäpalkkiosta sovitaan hallituksen kanssa, mutta se olisi hyvä ottaa puheeksi jo siinä yhteydessä kun projektiin ryhdytään. Puheenjohtajat toteavat, että tilinpäätöksessä isännöinnin hallintokulujen lisäkorvaus tulee merkitä remonttikuluihin ja se on mukana remontin jälkilaskelmissa. Remontin hoitaminen on taiteenlaji Timo Tahkola toteaa isännöitsijän roolin remonteissa oleva taiteenlaji. Vaatii taitoa tuoda remontit esille taloyhtiössä oikealla tavalla, jotta ne myös toteutuvat. Usein alitajuinen muutosvastarinta voi olla hyväksikin, perusteet tulee tällöin mietittyä tarkemmin eikä asioissa edetä hätiköiden. Kuntoarvioista ja -tutkimuksista on iso apu. Jos sen tekijä esittelee tulokset osakkaille, saavutetaan yleensä parempi lopputulos. Iso remontti ei saa tulla eteen yllättäen jos näin käy, on jossakin vikaa. Hyvin hoidettu talo osaa varautua saneerauksiin ennalta, niistä puhutaan vuosia ja asia täsmentyy koko ajan, kunnes toteutus on käsillä. Kuntoarviosta suoraan saatava toimenpidesuunnitelma olisi hyvä olla itse kussakin taloyhtiössä, Paakkola sanoo. Suunnitteluun ja hyvään hallinnon hoitamiseen käytetty raha tulee varmasti vähintään sellaisenaan tai moninkertaisena takaisin remontin aikana. On hyvin olennaista, onko suunnittelija ja isännöitsijä motivoitunut hoitamaan työnsä hyvin, säästöjä syntyy tässä tapauksessa helposti kymmeniäkin tuhansia euroja. Suunnitteluvirheet tai puutteellisen suunnittelun aiheuttamat lisäkustannukset ovat usein huimia, Niemelä sanoo. Tahkola puolestaan muistuttaa, että suunnitteluun ja toteutukseen on oltava aikaa ja kunnon tekijä. Lisäksi isännöitsijätodistuksen roolia asuntokauppatilanteessa ei pidä unohtaa. Todistus on valtavan tärkeä paperi, se on konkreettinen havaintoväline, eikä kaupan kaataja. Todistuksessa on mainittava ainakin päätetyt remontit, ja on väärin tuleva omistajaa kohtaan, jollei niitä mainita, muistuttaa Tahkola. Aaro Paakkola lisää, että on ajateltava yhtiön ja tulevan omistajan etua. Yhtiön etu ei lyö korville kumpaakaan, ei olevaa eikä tulevaa omistajaa. 5

6 Hallituksen jäseniä sekä asunnon ostajia tai myyjiä voi askarruttaa, pitäisikö huoneistossa tai kiinteistössä suorittaa kuntoarvio tai tutkimus. Ja jos, niin kumpi. Valitse tarkoituksenmukainen selvitys 6 Kuntoarvio ja tutkimukset sekä PTS kiinteistön kunnossapidon työkaluina Kiinteistön kunnossapitäminen ja sen arvon säilyttäminen ei onnistu ilman huolella toteutettua kuntoarviota. Kuntoarvion pohjalta tehty pitkän tähtäyksen kunnossapitosuunnitelma eli PTS säästää ikäviltä yllätyksiltä ja auttaa varautumaan edessä oleviin korjaustoimenpiteisiin. Kymmenen vuoden välein päivitetty arvio ei ole suuri investointi, mutta saattaa säästää pitkällä aikajänteellä rutkasti rahaa ja hermoja. Aina kuntoarvio ei riitä, vaan tarvitaan tarkempia kuntotutkimuksia. Kuntoarvio on aistinvaraisiin asiantuntijahavaintoihin perustuva yleisselvitys huoneiston tai koko kiinteistön kunnosta. Kuntotutkimuksessa taasen selvitetään mahdollisten ongelmakohtien, kuten putkiston, märkätilojen, julkisivujen, sisäilmaston, ilmanvaihdon tai sähköasennusten todellinen kunto. Kuntotutkimukset auttavat myös löytämään kohteeseen oikeat korjausmenetelmät. Lähtökohtana siis on, mihin tarkoitukseen selvitys tehdään. Jos tavoitteena on selvittää rakennuksen todellinen kunto, vaatii se ensin yleisselvityksen eli kuntoarvion, jonka avulla löydetään kriittiset kohdat, jotka halutaan tarkastaa. Riskianalyysin perusteella laaditaan tutkimussuunnitelma ja edelleen PTS eli pitkän tähtäyksen kunnossapitosuunnitelma. Tutkimussuunnitelmassa määritellään aikataulu ja ne kohteet, joiden kunto on selvitettävä tarkemmin, selventää erikoistutkija Kari Päkkilä Talotutkimus Kairitek Oy:stä. Eteneminen riippuu siitä millaisia enteitä ongelmille on, millainen on rakennuksen historia ja tiedetäänkö jotain tapahtuneeksi esimerkiksi tulipaloja tai vesivuotoja. Ensin selvitetään mahdolliset vauriot. Rakennustekninen puoli on myös selvitettävä kokonaiskäsityksen saa tarkastelemalla piirustuksia, jos niitä on saatavilla. Useimmiten asunnon myynti- ja ostotilanteessa suoritetaan lähinnä kuntoarvio ja tarkastetaan märkätilat. Kuntoarvion lopullinen merkitys riippuu paljon tekijästään ja hänen rakenteiden tuntemuksestaan. Pintamittarillakin saa suuntaa tilanteesta, kun tiedetään ettei suihkua ole käytetty muutamaan päivään. Jos kosteutta löytyy ja laatat alkavat tummua tai irrota, tilassa esiintyy outoa hajua ja silikonissa rakoja ja kasvustoja, on melko varmaa ettei kaikki ole kunnossa, Päkkilä kuvailee. Pintakosteusmittauksen ja kuntoarvion saa normaalikokoisiin huoneistoihin parilla sadalla eurolla ja omakotitaloihin alle tuhannella eurolla. Koko rivi- tai kerrostaloyhtiöön toteutettuna kustannukset nousevat muutamaan tuhanteen euroon. Pitkällä aikajänteellä saatava hyöty puolestaan saattaa olla todella huomattava. Rakennusta tarkasteltava kokonaisvaltaisesti Kuntoarviossa ei mennä rakenteiden sisään tai oteta näytteitä, ja jollei sen suorittaja lainkaan analysoi piirustuksia tai omaa taitoa havaita rakenteellisia ongelmia, saattaa tuloksena olla tyystin väärä johtopäätös. Silmämääräisesti kaikki näyttää olevan kunnossa, pinnatkin on saatettu vastikään uusia eikä pintakosteusmittarikaan anna hälyttäviä lukemia. Tällöin helposti annetaan positiivinen lausunto, vaikka pinnan alla saattaa piillä hankaluuksia. Jos taas tuntee riskirakenteet ja eri aikakausien rakenteelliset heikkoudet, osaa kiinnittää huomiota esimerkiksi valesokkeliratkaisuun tai koolattuun lattiaan. Homettahan alkaa syntyä, kun suhteellinen kosteus nousee prosenttiin. Mitä vanhempi rakennus on kyseessä, sitä enemmän on sen ajan tietämyksellä toteutettuja niin sanottuja huonoja rakenteita, jotka eivät toimi täysin oikein, Päkkilä muistuttaa. Joissain tapauksissa ainoa tapa saada selville realistinen tilanne on avata rakenteet ja mitata suhteellinen kosteus sekä ottaa materiaali- ja homenäytteitä.

7 Yhtäkään selvitystä ei pidä tehdä vain tekemisen vuoksi. Aina on tiedettävä, mihn tarkoitukseen se tehdään, muistuttaa Kari Päkkilä. Sekä kuntoarviota että tutkimusta tehtäessä tulee rakennusta tarkastella kokonaisvaltaisesti kaikki eri osatekijät huomioiden ja tehdä loppupäätelmät kokonaisuuden perusteella. Rakennusta kokonaisuutena ajateltaessa on kunnollisessa kuntoarviossa ja tutkimuksessa otettava kantaa myös ilmanvaihtoon ja lämmitykseen, joilla on sisäilman laatuun ratkaiseva merkitys. Esimerkiksi talvisaikaan 26 asteen lämpö saattaa aiheuttaa joillekin aivan samanlaisia oireita kuin home. On myös muistettava, että pitoisuuksiin vaikuttavat lisäksi elämis- ja asumistavat. Esimerkiksi erään koulun tiloista löytyi haitallista aineyhdistettä, jonka sittemmin todettiin johtuvan piirustussalissa käytetyistä spriiliukoisista tusseista. Sekä kuntoarviota että tutkimusta tehtäessä tulee rakennusta tarkastella kokonaisvaltaisesti kaikki eri osatekijät huomioiden ja tehdä loppupäätelmät kokonaisuuden perusteella, painottaa Päkkilä. Kuntoarvio ja kunnossapitosuunnitelma hallituksen välttämätön työkalu Kuntoarvion pohjalta laadittua kunnossapitosuunnitelmaa varten kohteessa on käytävä läpi muutamia asuntoja sekä tarkastettava rakennuksen ulkopinnat. Rakennuspuolen asiantuntijan lisäksi paikalle tarvitaan myös lvi- ja sähköpuolen osaaja, lisäksi haastatellaan isännöitsijää, hallituksen jäseniä, kiinteistönhoitajia ja asukkaita. Kaikkiaan koko prosessi raportin valmistumiseen asti vie noin kuukauden. Kunnossapitosuunnitelma on hyvä työkalu hallitukselle. Säännöllisesti päivitettynä kokonaistilanne on hallussa koko ajan ja asukkailla aikaa sopeutua edessä oleviin saneerauksiin, Päkkilä toteaa. Hän lisää, että huoneistoissa tehtävät toimenpiteet eivät ole häiriöksi asukkaille. Paikalla voidaan joutua käymään muutamana päivänä. Koskaan tutkija ei mene huoneistoon ilmoittamatta, vaan käynneistä tiedotetaan etukäteen. Kuntotutkimuksessa tosin joudutaan kajoamaan rakenteeseen, mutta normaalisti prosessi per asunto ei kestä kuin muutaman tunnin. Jos näytteiden ottamista varten rakenteita joudutaan poraamaan tai niitä joudutaan avaamaan, aiheuttaa se hieman haittaa asukkaille. Kaikki jäljet kuitenkin korjataan, lohduttaa Päkkilä ja toteaa, että kun kuntoarviosta on päätetty, soittavat asukkaat usein itse ja nimenomaan pyytävät käymään myös omassa asunnossaan. Kuntotutkimuksen merkitys on siis melko hyvin sisäistetty. Home ei ole ainoa syyllinen Tutkimusmenetelmät kehittyvät ja monipuolistuvat jatkuvasti. Esimerkiksi putkistopuolella käytössä on jo röntgenkuvaus ja ultraääni. Mikrobipuolella tuoreimpiin menetelmiin kuuluu dna-tekniikka, jossa geenitasolla pystytään määrittelemään eri mikrobien lajit. Sen heikkoutena toistaiseksi on puutteellinen vertailupohja viljelymenetelmiin nähden. Laissa on määritelty paljonko mikrobeja saa rakenteessa olla, ennen kuin se katsotaan vaurioksi. Muistuttaisin kuitenkin, ettei isoja päätöksiä kannata tehdä yhden näytteen perusteella. Omakotitalon tai suuremman kohteen korjaustarvetta määriteltäessä näytteitä on otettava parikymmentä ja pohdittava asiaa vasta sen jälkeen. Perusteita on oltava enemmän kuin yksi ja tarkoituksenmukaisuutta pitää harkita. Mikrobiologit tuntevat jo eri lajiketta ja uusia löydetään jatkuvasti. Voitaisiin ajatella, että jos rakenteesta löytyy lajike, joka viihtyy kosteassa, on siinä jotain vikaa. Lisäksi lääkärit selvittävät, mitkä lajikkeista ovat ihmiselle haitallisia. Itse olen ottanut sen kannan, että jos rakenne ei toimi ja hometta on, pitää se korjata oli lajike mikä tahansa, Päkkilä sanoo. Homeesta ei tiedetä riittävästi, eikä aina johdu yksinomaan rakenteiden homeongelmista, jos rakennuksessa haisee tai on huono olo. Kannattaa muistaa, että sisäilman laatuun vaikuttavat merkittävästi myös ilmanvaihto ja asukkaan elintavat. Problematiikka on kovin laaja-alainen, eikä syy-seuraus suhteen ja korjaustoimenpiteiden määrittäminen aina ole helppoa. 7

8 Putkiremontin toteutustavan valinta vaatii harkintaa Perusparannus- ja peruskorjausikään ehtivien kiinteistöjen määrä kasvaa vuosi vuodelta. Usealla taloyhtiöllä onkin edessään putkiremontti, mutta milloin on oikea aika ryhtyä toimenpiteisiin ja millä tavoin se kannattaa toteuttaa? Vaihtoehtoina ovat lähinnä perinteinen putkistosaneeraus ja viime vuosina esiin nousseet vaihtoehtoiset saneerausmenetelmät. Pitkän alan kokemuksen omaava Suomen Talokeskuksen kehityspäällikkö Seppo Räty kehottaa taloyhtiöitä pitämään jalat maassa asiaa pohdiskellessaan. Markkinointipuheita ei pidä kuunnella liikaa, vaan asiaa tulee tarkastella pitkällä tähtäimellä. On punnittava, tyydyttääkö tehty ratkaisu myös tulevia sukupolvia ja onko sama ruljanssi pahimmassa tapauksessa edessä jälleen 10 vuoden kuluttua, Räty toteaa. Hän kallistuu enemmän perinteisen putkiremontin kannalle, jolloin kaikki laitetaan kerralla kuntoon. Putkistosaneeraus kun ei ole taloyhtiön ainoa remontti, vaan korjattavaa riittää. Julkisivujen kunnostus tulee eteen jossakin vaiheessa monen muun projektin lisäksi. Kunnolla tehty putkiremontti kestää vuotta ja on pitkällä aikavälillä korjausvastikkeena ajateltuna edullisin ratkaisu. 8 Auvo Saarinen Europoraus Oy:stä antamassa viimeistä silausta valmistuvalle kylpyhuoneelle. Perinteisen putkistosaneeraus puoltaa paikkaansa Perinteistä saneerausmenetelmää käytettäessä eliminoidaan myös kosteuseristys- ja homevaurio-ongelmat sekä järkeistetään tilaratkaisuja ja nostetaan laatutasoa kokonaisvaltaisesti. Yli 10 vuotta vanhoissa taloissa vesieristykset ovat poikkeuksetta rempallaan. Perinteinen saneeraus on asioiden hoitoa pitkällä tähtäimellä; vesieristeet tulee uusittua nykyvaatimuksia vastaavaan tasoon, mahdolliset kosteus- ja homevauriot havaitaan ajoissa ja saadaan korjattua sekä vanhat vesikalusteet uusittua. Koko paletti tehdään kerralla kuntoon, summaa Räty. Vaihtoehtoiset menetelmät Räty puolestaan luokittelee lähinnä elinkaaren jatkamiseksi ja tilapäiseksi ratkaisuksi. Toki jos nykyinen laatutaso muutoin tyydyttää, voidaan viemärit kunnostaa esimerkiksi pinnoittamalla, mutta tällöin muut ongelmat jäävät tulevien asukkaiden huoleksi. Kannattaa muistaa, että laatutason pitäisi vastata uutta myös vanhemmissa kohteissa jollei näin ole, näkyy se väistämättä myyntihinnassa. Uudet menetelmät puoltavat paikkaansa hankalissa tapauksissa, esimerkiksi vaikeassa paikassa olevan ravintolan viemärin kohdalla jos laajempi putkistoremontti on tulossa Perinteisessä toteutuksessa uusitaan myös kaikki kalusteet. Valmis kylpyhuone on kokonaisuudessaan siisti ja toimiva. muutaman vuoden säteellä, on perusteltua saattaa ongelmakohta pinnoittamalla samaan tasoon, kuin missä rakennus kokonaisuudessaan on. Menetelmän avulla saadaan jatkettua joko koko järjestelmän tai sen osan elinkaarta. Sujutusta uskaltaisin suosia vielä enemmän, se kun saa vakuutusyhtiöltäkin varovaisen puollon. Uuden sukupolven putki Rädyn hyväksynnän saava perinteisessä toteutuksessa käytettävä uusi materiaalivaihtoehto, komposiittiputkijärjestelmä, karsii kupariputkien ja galvanoitujen putkien ongelmia. Kupariputkien ylisuuret virtausnopeudet ja pistesyöpymät sekä galvanoitujen putkien seinämiin kertyvät ruostemangaanisaostumat eivät vaivaa uuden sukupolven putkea. Pintaasennuksena toteutettavat putket saa kyllä naamioitua ja koteloitua siististi, eikä nykymääräysten mukaan uusia johtoja edes saa asentaa piiloon, Räty huomauttaa. Vaihtoehtoiset menetelmät Perinteisen saneerauksen rinnalle ovat muutaman viime vuoden aikana tulleet myös sujutus- ja pinnoitusmenetelmät. Sujutusta sellaisenaan on tehty parikymmentä vuotta, mutta vain tontti- ja maanalaisiin johtoihin. Viimeisien vuosien sisään mukaan ovat tulleet

9 Suomen Talokeskuksen kehityspäällikkö Seppo Räty kallistuu ennemminkin perinteisen putkiremontin kannalle, jolloin kaikki laitetaan kerralla kuntoon Faktaa: Sujuttaminen tarkoittaa polyesterikuidusta tehdyn uuden putken ujuttamista olemassa olevan putken sisälle, jolloin vanha putki toimii uuden muottina. Menetelmä soveltuu kiinteistöjen tonttiviemäreiden sekä rakennusten vaakarunkolinjojen ja sadevesipystylinjojen uusimiseen. Markkinoilla ovat tällä hetkellä Eerola Omega- Liner ja Aarsleff-sujutusmenetelmä. Pinnoituksessa epoksi- tai polyesterimassa ruiskutetaan vanhan putken sisälle sitä muottina käyttäen. Dakki-pinnoitusmenetelmä soveltuu rakennusten valurautaviemäreiden kunnostustöihin, Tupus EV-Liner ruiskutusmenetelmä kiinteistöjen sisäpuolisten viemäreiden saneerauksiin ja Poxytecpinnoitusmenetelmä rakennusten vesi- ja lämmitysputkistojen kunnostustöihin. Asumisviihtyvyyden kannalta huolellinen suojaus on kaiken a ja o. Asukkaille tiedottamista työn etenemisen kaikissa vaiheissa ei voi liikaa korostaa. myös rakennuksen sisäpuoliset johdot, pohjajohdot ja ylösnousut. Menetelmää voidaan hyödyntää vain viemäreiden kohdalla, käyttövesijärjestelmiin se ei sovellu. Pinnoituksia Suomessa on tehty pari vuotta, Ruotsissa taas jo noin 15 vuotta. Tutkimuslaitokset, kuten oma VTT:mme, ovat ottaneet kantaa siihen, että menetelmät ovat terveydelle vaarattomia, mutta ei niiden kestoikään. Räty näkee vaihtoehtoisten menetelmien tulleen jäädäkseen, mutta ei usko niistä tulevan kovin suurta buumia. Tällä hetkellä niiden markkinaosuus on yhden prosentin luokkaa ja tietämys on menetelmiä markkinoivien yritysten kertoman varassa. Tarvitsemme lisää käyttökokemuksia voidaksemme luotettavasti todeta, että uudet vaihtoehdot todella antavat pitkäaikaisen suojan. Hän korostaa, että sujutusta ja pinnoitusta käytettäessä on työ ja valvonta tehtävä mahdollisimman hyvin. Esimerkiksi pinnoitettaessa muottina toimivan vanhan putken on oltava todella puhdas, muutoin ongelmia on luvassa. Uusien menetelmien hintataso vastaa noin prosenttia raskaamman remontin kustannuksista, mutta ne ovat elinkaareltaan kuitenkin vain puolet sen kestosta. Pitkällä aikajänteellä tarkasteltaessa vaihtoehtoisten menetelmien vuosihinta on kalliimpi ja lisäksi pinnan alle saattaa jäädä muhimaan ikäviä yllätyksiä. COMMUNICA 1/06 9

10 Vakuutusyhtiöt suhtautuvat varauksella vaihtoehtoisiin menetelmiin Keskusteltaessa uuteen putkeen rinnastamisesta, puhutaan siitä, millaiset ikävähennykset ovat vahingon sattuessa. Putkistosaneeraustapauksessa määrittelemme, lähteekö ikävähennysten laskenta alkuperäisen putkiston asentamisvuodesta vai aloitetaanko laskenta alusta, toteaa rakentamis- ja kiinteistövakuuttamisen asiantuntija Anssi Varpe If-vakuutusyhtiöstä. Useimmiten putkivuoto on äkillinen, mutta sen ennalta arvaamattomuutta on tarkasteltava tarkemmin. Selkeää ajallista saumakohtaa, jonka jälkeen vuoto olisi arvattavissa, ei tietenkään voida määritellä. Siksi vahingon vastuu siirtyy omistajalle pikkuhiljaa putken tai laitteen iän lisääntyessä. LVIS- laitteen rikkoutumisen yhteydessä korvauksia alentaa ikävähennys. Tämä koskee putkistojen lisäksi myös esimerkiksi lämminvesivaraajaa, ilmanvaihtokonetta tai muuta vastaavaa laitetta. Ikävähennykset alkavat viiden täyden kalenterivuoden jälkeen ja ovat suuruudeltaan viisi prosenttia alkaneelta vuodelta. Kun rikkoutunut LVIS-tekniikka on putki, asiaan liittyy usein vuotovahinko ja rakenteiden kastuminen, jonka korjauskustannusten ikävähennyskohtelu on erilainen. Korvauksia alennetaan vasta 20 täyden kalenterivuoden jälkeen ja vähennys on suuruudeltaan neljä prosenttia alkaneelta vuodelta. Tämän vähennyksen enimmäismäärä on 60 prosenttia. Käytännössä maksimi ikävähennys saavutetaan 35 vuoden ikäisellä putkella. Putkistoja korjattaessa ja menetelmiä valittaessa kannattaakin miettiä, mikä on ikävähennys mahdollisen vahingon sattuessa. Vähennys määräytyy aina sen mukaan, onko vuotanut putki tai sen osa uusi vai vanha. Rikkoutuneen putken korjaaminen maksaa muutaman satasen mutta sen aiheuttama vahinko saattaa olla kymmeniä tuhansia euroja. Sujutus saa suopeamman tuomion Vakuutuksen kannalta sujutus tulkitaan menetelmäksi, jossa 10 Vakuutuksen tarkoitus on korvata äkillisiä ja ennalta arvaamattomia vahinkoja. Periaatteen noudattamiseksi vakuutusyhtiön on tarkoin pohdittava katsantokantansa vaihtoehtoisten menetelmien kohdalla. Perinteinen uusiva remontti sekä komposiittiputkilla toteutettu remontti ovat vakuutuskäytännöltään uutta vastaavia, mutta entä sujutus- ja pinnoitusmenetelmät? melko selkeästi tehdään uusi putki vanhan sisään. Materiaalivahvuudet ja lujuudet vastaavat kunnollista viemäriä, ja lopputulos voidaan katsoa rinnastettavaksi uuteen. Olemme ottaneet varovaisen kannan sujutetun rinnastamisesta uuteen, mutta emme voi emmekä tule ainakaan lähivuosina kirjaamaan sitä vakuutusehtoihin. Kirjaamisen ongelmana on uusien menetelmien vakiintumisen myötä tulevat kilpailevat tuotteet, jotka saattaisivat olla samantyyppisiä, mutta ratkaisevasti erilaisia. Emme voi määritellä ehtoihin jotakin menetelmää nimeltä, emmekä luonnollisesti voi käyttää tuotenimiä tai materiaaleja määrityksissämme. Kirjoitamme siis vakuutuskirjaan tapauskohtaisesti, rinnastetaanko esimerkiksi tietyn isännöintitoimiston hoidossa olevien kohteiden osalta valittu saneerausmenetelmä uuteen vaiko ei, Varpe toteaa. Pinnoitusmenetelmä puolestaan tulkitaan vanhan putken pinnoittamiseksi, eikä itsenäiseksi putkeksi. Vanhan putken kestävyydestä siis riippuu, onko pinnoite ehjä ja kunnollinen, eikä menetelmää siis voida rinnastaa vakuutuskäytännöltään uutta vastaavaksi. Vuotovahingoissa hälyttävää kasvua Varpe kertoo vuotovahinkojen olevan asunto-osakeyhtiössä jo tulipaloja suurempi ongelma. Vuotovahingot muodostavat palovahinkoja suuremman osan vakuutusyhtiöiden korvausmenoista, vaikka ikävähennysten vuoksi melko suuri osa vuotovaurioista jää taloyhtiöiden maksettavaksi. Suhdemuutos tapahtui viitisen vuotta sitten ja suunta on edelleen huolestuttava. Vaikka Varpe ei miellä pinnoitusta uuteen verrattavaksi menetelmäksi, kokee hän sen erinomaiseksi vaihtoehdoksi esimerkiksi sellaisessa tilanteessa, jossa taloyhtiössä ei ole ollut kunnollista pitkän tähtäimen suunnitelmaa. Jollei kymmenen vuoden päästä tulevaan putkiremonttiin ole osattu varautua ja asukkaat ovat tehneet kylpyhuoneisiinsa pintaremontteja, on suotavaa antaa putkille lisää elinaikaa remonttiin asti ja ehkäistä vuoto. Varpe toteaa viemäreiden olevan suurempi ongelma, koska viemärivesi valuu aina alaspäin, kun taas lämmitys- ja käyttövesi voidaan tuoda käyttöpaikkaan yläkautta lattioita rikkomatta. Suurimmat vahingot taas muodostuvat käyttövesijärjestelmistä, seuraavaksi suurimmat viemäri- ja lämmitysjärjestelmävuodoista. Astianpesukonevuodot ovat myös lisääntyneet huolestuttavassa määrin. Olisikin erittäin tärkeää muistaa käyttää konetta valvonnassa ja muistaa sulkea sulkuventtiili käytön jälkeen. Jos putket ovat jatkuvasti paineen alla, saattaa yöaikaan tai työpäivän aikana tapahtuva liitoksen repeäminen tai putken halkeaminen aiheuttaa hyvin mittavat vahingot, Varpe muistuttaa.

11 11

12 Korjauspäätösten on perustuttava faktoihin Rakennusten korjaamiseen pätee sama periaate kuin autojen huoltamiseen tai ihmisen hoitamiseen on tiedettävä, mitä korjataan. Talon kunto on selvitettävä juurta jaksain perusteellisiin tutkimuksiin ja ammattitaitoiseen tekijään turvautuen. Yli- tai alikorjaaminen kostautuu aina jollakin tavalla, joko turhina kustannuksina tai yllättävinä ongelmatilanteina. Lisäksi kukin rakennus tarvitsee kunnolliset käyttöohjeet. 12 Tampereen teknillisen yliopiston talonrakennustekniikan professori ja tekniikan tohtori Ralf Lindberg muistuttaa, että korjaustoimenpiteitä tehtäessä ollaan rakennuksen omistajan asialla. Korjaustoimenpiteiden toteutuksessa on ajateltava taloyhtiön ja asukkaan etua. Ylikorjatessa korjataan sellaisiakin paikkoja, joihin ei tarvitsisi kajota tai kokonaan vääriä paikkoja. Asiaa pitäisi lähestyä kokonaisvaltaisesti ja talon tulisi teknisesti olla rakennusalan ammattilaisen hallussa. Liian paljon korjauksia toteutetaan edelleen kuvitelmien ja luulojen perusteella ja tällöin luvassa on ikäviä yllätyksiä tai aiotusta huomattavasti paisunut projekti. Tutkimus- ja saneeraustarjouksia pyydettäessä on tiedettävä mitä pyytää ja niitä toteuttamaan valittava henkilö, joka tietää mitä tekee, Lindberg toteaa. Lindbergin mukaan pitkäjänteistä korjaamista vaativat seikat ovat usein piilossa ja niitä on osattava etsiä. Luotettava lopputulos edellyttää perusteellista tutkimusta ja ammattitaitoa. Tutkimuksen tekijää valittaessa referenssit ovat äärimmäisen tärkeitä, ei kannata luottaa pelkkään ansioluetteloon vaan kysellä aiempien asiakkaiden kokemuksia. Ratkaiseva merkitys on kokemuksella yhdistettynä perustietoihin muun muassa kosteuskysymyksistä. Täydellistä korjausta ei ole olemassakaan, mutta hyvä ja toimiva lopputulos kyllä on saavutettavissa. Tähän kun vielä yhdistetään oikeaoppiset käyttö- ja käyttäytymistavat, on korjauksen jälkeinen elämä suhteellisen onnellista, summaa Lindberg. Käyttöohjeet kodeille Korjausrakentaminen on kehittynyt ammattimaiseksi toiminnaksi viimeisten viidentoista vuoden aikana. Kehitystä on edeltänyt äärimmäisen määrätietoinen ja pitkälle harkittu kehitys- ja tutkimustyö sekä koulutustoiminta, mutta tämäkään ei yksin riitä sammuttamaan saneerauspommin kytemistä. Lindbergin mukaan pitäisi olla aivan päivänselvää, että asuntoja on osattava myös käyttää, ylläpitää ja huoltaa. Eräs suurimpia korjauksiin johtavia syitä on se, että luvulla voimakkaan rakentamisen aikaan uusille taloille ei tehty käyttöohjeita. Rakennuksen kokonaishallinnassa ja korjauksissa pitäisi miettiä, mitkä asiat ovat tärkeimpiä ja rakentaa pitkäjänteisiä ohjelmia, joilla kokonaisuus saataisiin hallintaan. On tunnistettava ja korjattava säilyvyyden kannalta olennaisimpia asioita ja joskus sopeuduttava kompromisseihinkin. Kunnollinen kunnon selvittäminen Kuntoarvio rantautui Suomeen kymmenisen vuotta sitten ja perustui lähinnä silmämääräiseen arviointiin. Nykyään saatavilla on erilaisia huipputasoisia tutkimuspalveluita, mutta joukkoon mahtuu myös toisen ääripään palvelutasoa. Taloyhtiölle on onni saada hyvä asiantuntija. Kuntoarviosta ja sen perusteella tehtävistä saneeraustoimenpiteistä on hyötyä silloin, kun asialla on todella kova ammattilainen. Korjaamisessa vaihteluväli on valtava toisessa ääripäässä on vanhan purku ja uuden teko, toisessa kokonaan korjaamatta jättäminen. Toimenpiteiden vertailu on oleellinen ja hankala asia, jossa asiantuntijoiden tehtävänä on palvella taloyhtiötä ja kertoa eri vaihtoehdoista, mitä ne tarkoittavat ja merkitsevät ja mitkä eivät missään tapauksessa tule kysymykseen. Tietoa pitää antaa niin paljon, että taloyhtiö itse osaa tehdä taitavimman ja parhaan päätöksen sitä ei saa tehdä asiantuntija, Lindberg painottaa. Ralf Lindberg painottaa erityisesti rakennuksen käyttöohjeiden merkitystä. Ei ole tarpeen tuntea jokaista lain kiemuraa, mutta kodissa on osattava asua ja toimia ongelmatilanteissa oikein sekä kiinnittää huomiota epäkohtiin ajoissa. Kuntotutkimuksen tekemisen pääperiaatteena on sen perustuminen korjattavasta kohteesta tehtyihin havaintoihin ja päätelmiin. On tärkeää tuntea erilaiset rakentamistavat ja tutkittavat rakenteet sekä niiden mahdolliset vaurio- ja korjaustavat. Esimerkiksi betonijulkisivujen vauriomekanismeja on seitsemän mukaan lukien muun muassa raudoitteen korroosio ja betonin pakkasrapautuminen. Mutta jos se seitsemäs kantavuus jää pois, on katastrofi lähellä. Yhtäkään vauriotapaa ei saa unohtaa. Korjauksen tulee perustua myös kohteesta tehtyihin havaintoihin, joita voi tehdä neljällä tavalla. Ensinnäkin on tutkittava, miten rakennus on suunniteltu ja mitkä ovat sen riskirakenteet. Toisekseen käytetään aisteja ja niiden rekisteröimät seikat jalostetaan havainnoiksi kirjaamalla ne ylös. Seuraavaksi suoritetaan kenttätutkimuksia esimerkiksi erilaisia mittareita hyödyntämällä ja lopuksi otetaan näytteitä, jotka tutkitaan laboratoriokokein. Kaikki nämä tuottavat havaintoaineistoa, joka on myös analysoitava. Vasta

13 kaikkien edellä lueteltujen tutkimusaskelmien pohjalta laaditaan raportti, johon perustuen päätetään tarvittavista toimenpiteistä. Vaikeat vastuukysymykset Ylikorjaamisen taustalla on usein pelko joutumisesta vastuuseen jostakin vauriosta tai puutteesta. Lindbergin mukaan miltei mikä tahansa asia voidaan asettaa kyseenalaiseksi tai hyväksyä, ja mikä tahansa ratkaisu saattaa toimia on se sitten väärin tai oikein tehty. Vastuista puhuttaessa puhutaan aina jollakin tavalla laista, määräyksistä ja säädöksistä. Ympäristöministeriön määräyksessä sanotaan hieman yksinkertaistettuna, että rakennuksen sisällä eikä rakenteessa saa kasvaa hometta. Home on kuitenkin ajan vitsaus ja Suomen ilmastokin asettaa omat rajoituksensa. Yhtä hyvin mielestäni voitaisiin sanoa, että talon kohdalla ei saa sataa, naurahtaa Lindberg. Lisäksi sosiaali- ja terveysministeriöllä on omat homerajansa sekä kauppa- ja teollisuusministeriöllä asuntokauppalaki, jossa todetaan, ettei uudessa asunnossa saa olla virhettä. Jää pohdittavaksi, mikä sitten on virhe. Hän jatkaa, että joka ikisestä talosta löytyy hometta ja edellä lueteltuja seikkoja käytetään joissakin tapauksissa eettisesti väärin. Hometta tai ongelmia saatetaan etsimällä etsiä tai pahimmassa tapauksessa asuntokaupan tarkastuksen suorittanut astelee myöhemmin ostajan pakeille tutkimaan asiaa tarkemmin. Kunkin talon kohdalla saattaa löytyä joku yksittäinen henkilö, joka ei pysty siinä asumaan. Mielestäni asioita pitäisi miettiä tapauskohtaisesti, ja pohtia, pitääkö talon todella olla myyntitilanteessa kunnossa joka ikistä ihmistä ajatellen. Olisi syytä ottaa järki käteen, jyrähtää Lindberg. Valtaosa kaupoista etenee kuitenkin normaalisti ja ostajat ymmärtävät, että ovat ostamassa käytettyä kotia. Vain noin prosentissa tehdyistä kaupoista ilmenee ongelmia, mutta omalle kohdalle osuessa sekin on liikaa. Toki selvät kosteusvauriot on korjattava, mutta siitä huolimatta lattioiden alla kasvaa iloisesti mikrobeja ja niiden aineenvaihduntatuotteita nousee huoneilmaan talvikelien tullessa ja lämmityskauden alkaessa. Korjaamisen pitää perustua siihen, että hyväksytään mikrobien olemassaolo ja järjestetään olot niin, etteivät niiden erittämät haitalliset aineet pääse sisäilmaan. Myrkyttäminen ei ole ratkaisu. Ilmanvaihtojärjestelmä on yksi keskeisimpiä koko rakennuksen toiminnan lähtökohtia, Lindberg muistuttaa. Hän toteaa, että ongelmat on poistettava suuruusjärjestyksessä. Usein isoimman probleeman eliminoiminen riittää, eikä kaikkeen tarvitse puuttua periaate Lindberg muistuttaa, että korjausrakentamisessakin tärkeintä on keskittyä oleelliseen, eikä edetä tuli hännän alla joka suuntaan. Asuinrakennuksessa on asiaa, joihin pitäisi keskittyä todella tarmokkaasti niin suunnittelussa, rakentamisessa kuin ylläpidossakin. Maata vasten rakennettaessa on syytä kunnioittaa maata ja toteuttaa perustukset sekä kellarit harkiten, mutta silti hyväksyen sen tosiseikan, että mikrobeja siellä kasvaa silti. Toisena listalla on vesikatto tai yläpohja, joiden kohdalla on tärkeää, että sadevesi ei pääse sisään ja ettei sisäilma pääse ulos. Kolmanneksi on keskityttävä ulkoseiniin niin rakenteita ajatellen kuin myös ottaen huomioon, onko sauna tai märkätila ulkoseinällä ja mitä se tarkoittaa. Neljänneksi märkätilojen rakennus- ja korjaustekniikoiden on pohjattava kovaan ammattitaitoon ja viidenneksi on muistettava ilmanvaihdon merkitys. Joka ikisessä talossa on oltava hyvä ja toimiva ilmanvaihto niin sisäilman laadun kuin myös kosteuden hallinnan vuoksi, listaa Lindberg. Viimeisenä, mutta ei vähäisimpänä, tulee kohta plus 1 rakennuksen käyttäjällä on oltava ohjeet. Kaikista laeista ja asetuksista ei tarvitse olla selvillä, mutta esimerkiksi ilmanvaihtojärjestelmän toiminnan idea pitää tuntea. Lisäksi esimerkiksi jokaisen lapsesta aikuiseen on tiedettävä mitä tehdä, jos tv syttyy palamaan tai jossakin talossa alkaa kuulua kohinaa. Omalla toiminnallaan kukin meistä voi vaikuttaa asuinrakennusten elinkaaren pituuteen ja oman kodin arvon säilymiseen. Konsultoinnit Graffitien poistoa ja ennaltasuojausta Anti Graffiti System AGS - järjestelmät graffitien poistoon ja pintojen suojaukseen. AGS-tuotteita käytetään graffitien ja töherryksien poistoon menestyksellisesti jo yli 20 maassa. Erilaisille pintamateriaaleille on kehitetty omat puhdistus- ja suojausaineensa myös ympäristö ja käyttäjän turvallisuus huomioiden. Meranti kartoittaa ongelmakohdat, tekee tarjouksen, poistaa töhryt ja suojaa pinnat. AGS-graffitinsuoja on SILKO-hyväksytty vuosina 1992 ja 1998 tehtyjen soveltuvuustestien tuloksena. Haaransuonkuja 10, OULU, puh , fax (08) , sähköposti: meranti@meranti.fi, internet: rakennusten kuntoarviot arkkitehtisuunnittelu kuntotutkimukset, RLVIS hankesuunnitelmat suunnittelupalvelut, RLVIS valvonnat, vastaanotot rakennuttajapalvelut mittaukset, säädöt asbestityösuunnitelmat pelastussuunnitelmat huoltokirjat sähköenergian hankintapalvelut huolto-ohjelmat, kilpailutus liikekiinteistöjen käytön ja energiatalouden konsultointi käytön tarkastuspalvelut Kiinteistönpidon konsultointipalvelut ja -ohjelmistot Ohjelmistot Tampuuri HohtoNet huoltokirja huoltotyöohjelmat ja kilpailutus KuluNet kulutusseurantapalvelu KuntoNet kunnossapito-ohjelma kuntoarviot ja -tutkimukset, PTS, hankehallinta Kormu muuttojen ja niihin liittyvien korjausten hallintaohjelma IsNet isännöinnin työkalu Pihlajistonkuja Helsinki Puh. (09) Fax (09) Sähköposti: etunimi.sukunimi@suomentalokeskus.fi suomen.talokeskus@suomentalokeskus.fi Aluetoimipiste / Suomen Talokeskus Oy Lahti Hämeenkatu Lahti Puh. (03) , Fax (03)

14 Julkisivujen tuotteistus projektin satoa kannattaa hyödyntää Martti Hekkanen kertoo JUKO Julkisivukorjausten tuotteistus tutkimushankkeen saavuttaneen tavoitteensa: julkisivukorjauksille on onnistuttu kehittämään hyviä toimintamalleja sekä helpottamaan tuotteiden vertailtavuutta. Internetsivuilla oleva ohjeistokansio on tutustumisen arvoinen. Sieltä löytyy tietoa korjaushankkeen läpiviennistä sekä korjaustapakuvaukset. Vuonna 2002 käynnistetty JUKO Julkisivukorjausten tuotteistus tutkimushanke valmistui viime vuoden alkupuolella. Hankkeen tavoitteet, eli julkisivukorjausten hyvien toimintamallien kehittäminen sekä tuotteiden vertailtavuuden helpottaminen, toteutuivat onnistuneesti. Internetsivuilla olevasta ohjeistokansiosta löytyy tietoa korjaushankkeen läpiviennistä sekä korjaustapakuvaukset. Ohjelmistokansion tueksi rakennettu elinkaarilaskentaohjelma mahdollistaa eri vaihtoehtojen taloudellisen vertailun ja valinnan. 14 JUKO hanke on toteutettu Tampereen teknillisen yliopiston Talonrakennustekniikan laboratorion ja VTT Rakennus- ja yhdyskuntatekniikan Kiinteistöliiketoiminta -tutkimusryhmän yhteistyönä ja Julkisivuyhdistyksen koordinoimana. Sen tuottama tieto ja ohjeistus korjaushankeen läpiviennistä palvelee myös tavallisia asunto-osakeyhtiöitä. Isännöitsijälle ohjeistuksesta varmastikin on hyötyä. Tarjouspyynnön tekemiseenkin on olemassa ohjeet sitä ei kannata lähettää summamutikassa, vaan tietää, mitä kysyy. Tulostusvalmiit suunnitteluohjeet puolestaan palvelevat erityisesti sekä rakennuttajaa että suunnittelijaa. Monipuolinen tieto on nyt kerättynä samaan paikkaan, mutta sivustolla sukkulointi vaatii vielä hieman hiomista, toteaa erikoistutkija Martti Hekkanen VTT:stä. Projektin taustalla vaikuttava Julkisivuyhdistys on alan teollisuuden yhteenliittymä, jossa pyritään edistämään hyvän julkisivurakentamisen toimintatapaa Suomessa sekä uudis- että korjausrakentamisessa. Suurin osa julkisivukorjauksiin jollakin tavalla liittyvistä yrityksistä on mukana yhdistyksessä. JUKO-hankkeen tähtäimenä oli luoda korjausrakentamiseen sellainen tietomassa, jota hyväksi käyttäen erityisesti taloyhtiöt, eli ei-ammattimaiset organisaatiot, saavat tietoa siitä, miten julkisivukorjaus kannattaa tehdä. Halusimme tuottaa nimenomaan puolueetonta tietoa. Mukana vertailussa ovat tärkeimmät eriste- ja julkisivumateriaaleja tuottavat toimittajat ja levyvalmistajat, ainoastaan puuteollisuus puuttuu kokonaisuudesta, mutta senkin osuus päivitettäneen tulevaisuudessa, Hekkanen luettelee. Elinkaarilaskenta soveltuu pitkän tähtäimen suunnitteluun Vertailua helpottava elinkaarilaskentaohjelma on kaikkien saatavilla, mutta maksaa 200 euroa. Sen käyttäminen vaatii investointilaskennan perusteiden tuntemista. Ohjelma auttaa tekemään taloudellisen valinnan järkevimmästä korjaus-

15 tavasta. Parvekkeita, seiniä ja ikkunoita voidaan tarkastella erikseen. Jos arvioimme vaikkapa ikkunaremontin elinkaareksi 60 vuotta, laskee ohjelma yhdelle ikkunaneliölle hinnan, joka kattaa kaikki elinkaaren aikana syntyneet kustannukset. Kannattaa muistaa, että hankintahetkellä huokea ratkaisu voi tulla hyvinkin kalliiksi pidemmällä aikavälillä tarkasteltuna. Hinnaltaan edullisinta ei pidä välttämättä valita, vaan katsoa mikä investoinneista on järkevin ja tehdä sille varsinainen laskelma, Hekkanen selventää. Korjaukset ovat vaikutuksiltaan niin pitkäaikaisia, että ei ole järkevää tehdä virheellisiä ratkaisuja. Elinkaarilaskentaohjelman avulla on mahdollista tehdä sellaisia valintoja, joiden vaikutukset talon tekniseen toimivuuteen ja asumisen terveellisyyteen tunnetaan. Kymmeniä vuosia asumisterveellisyyteen vaikuttavan ratkaisun on perustuttava elinkaaritarkasteluun, sitä ei missään nimessä saa tehdä hinnan perusteella, napauttaa Hekkanen. Tutkimisen ja tiedonvälityksen tärkeys JUKO julkisivukorjausten tuotteistus Projektin tuloksena on: kuvattu julkisivukorjaushankkeen eri vaiheet laadittu aputyökaluja korjaustavan valintavaiheeseen (mm. kuvaukset erilaisista korjaustavoista sekä niiden ominaisuuksista ja soveltuvuudesta, tarkemmat suunnittelu- ja laadunvarmistusohjeet, elinkaarilaskentaohjelma sisältäen myös tietokannan korjaustapojen elinkaarikustannusten arvioimiseksi) käynnistetty klinikkapalvelu julkisivukorjauksia varten tiedonsaantikanavaksi. Ohjelmistokansion yleinen osa on jaoteltu seuraavasti: Osa A. Rakennuksen ylläpito Osa B. Hankesuunnittelu Osa C. Korjaussuunnittelu Osa D. Rakentamisvaihe Osa E. Korjatun rakenteen ylläpito Korjaustapakuvaukset on jaettu yleiskuvaukseen sekä tarkempiin suunnitteluohjeisiin. Yleiskuvausosuudessa esitellään eri korjausvaihtoehtojen keskeisimmät ominaisuudet, soveltuvuus erilaisiin vauriotilanteisiin sekä käytettäviltä tuotteilta vaadittavat ominaisuudet. tutkimus/juko Hekkasen mukaan edelleen liian usein ajatellaan ainoastaan sitä, miltä julkisivu näyttää ja unohdetaan sen toiminnallinen merkitys. Joissakin tapauksissa jätetään jopa lämmöneristys pois, laitetaan vaan kaunis levy pintaan. Tällaisella ratkaisulla saavutettava säästö on niin pieni, ettei näin kannattaisi toimia. Lämmöneristys taasen parantaisi vanhan rakenteen toimintaa, kohentaisi asumismukavuutta ja alentaisi oikein toteutettuna myös energiankulutusta. JUKO-ohjeistokansiossa on myös kerrottu hyvin laajasti, miten toteutetaan kuntotutkimus julkisivuille. Myös tietoa yleisimmistä vaurioitumistavoista ja korjaustapojen soveltuvuudesta kuhunkin tapaukseen on nyt saatavilla runsaasti tietoa. Onkin äärimmäisen tärkeää, ettei isoja remontteja milloinkaan lähdettäisi toteuttamaan tutkimatta. Tietoa löytyy paljon, mutta sen siirtäminen yleiseen tietoisuuteen vaatii ponnistuksia. Yleinen tietämättömyys on jopa huolestuttavaa. Jos tukkeutuneesta lattiakaivosta ymmärretään ilmoittaa vasta siinä vaiheessa, kun vesi tulvii olohuoneen lattialle, olisi hälytyskellojen soitava. Pitkällä tähtäyksellä pitäisi lähteä siitä, että esimerkiksi jo kouluissa kerrottaisiin lapsille enemmän asumisesta. Useimmat ihmiset eivät tiedä asunnon ilmanvaihdosta yhtään mitään, eivätkä asuntoa ostaessaan huomaa parvekkeissa tai julkisivuissa piileviä isoja ongelmia riittää kun ne näyttävät hyviltä. Hyvä isännöitsijäkään ei voi tehdä päätöstä, jota yhtiökokous ei hyväksy asukkaat täytyy saada ymmärtämään, että kiinteistöä on hoidettava hyvin ja että oma asumistapa vaikuttaa kodin elinkaareen, Hekkanen pohtii mietteliäänä. Julkisivukorjaukset lisääntyvät lähivuosina ja JUKO-hankkeeseen osallistuneet tahot toivovatkin, että hankkeen aikana koottu tieto lähtee leviämään ja tulee käytetyksi hyödyksi. 15

16 TEHOKAS TUHOELÄINTORJUNTA JYRSIJÄT HYÖNTEISET LINNUT Puh Fax ax Anticimex Oy, Ratamotie 18, Oulu 16

17 TUOTEUUTISIA Nopea mikrobianalyysi rakennusmateriaaleista todellisuutta Oulun Sisäilmatutkimus Oy on kehittänyt DNApohjaisen nopean ja luotettavan menetelmän mikrobien lukumäärän analysoimiseen erilaisista rakennusmateriaaleista. DNA-analyysi voidaan tehdä joko rakennusmateriaali- tai pintapyyhintänäytteestä. DNA-menetelmä soveltuu hyvin kosteusvaurioiden ja niihin liittyvien mikrobivaurioiden selvittämiseen. Se sopii kaikkeen korjausrakentamiseen, jossa on tärkeää paikallistaa mikrobivaurio ja selvittää sen laajuus. Oulun Sisäilmatutkimus Oy:n kehittämä DNA-analyysimenetelmä on hyvin nopea. Vastaukset saadaan muutamassa työpäivässä kiireellisessä tapauksessa jopa saman päivän aikana, jos näytteet ovat laboratoriossa aamulla ennen kello yhdeksää. Aiemmalla viljelymenetelmällä saatavaa tulosta joudutaan odottamaan kaksi viikkoa, jotta sädesienten luotettava Laboratoriopäällikkö, FT Merja Mikkonen ja laborantti Sari Pelkonen eristävät DNA:ta materiaalinäytteestä. Taustalla työskentelee laboratorioanalyytikko (AMK) Petri Perätalo. arviointi olisi mahdollista. Asiakkaalle DNA-analyysi on samanhintainen kuin perinteinen viljelymenetelmällä tehty määritys. Hinta ei siis ole esteenä korkealaatuiselle korjausrakentamiselle. Nopean analyysimenetelmän ansiosta myös remontit hoituvat nopeasti, mikä voi säästää huomattavia summia kokonaiskustannuksista. Onnistunut korjaus edellyttää saastuneiden, eli mikrobien vaurioittamien materiaalien paikannusta ja huolellista poistoa. Saastuneiden materiaalien poiston jälkeen on jäljelle jäävät rakenteet puhdistettava homeesta ja muista mikrobeista sekä rakenteet on desinfioitava. Vastuulliset rakentajat varmistavat rakenteiden puhdistuksen onnistumisen kontrollinäyttein, ja avatut rakenteet suljetaan vasta, kun ne on osoitettu puhtaiksi. Nopean ja luotettavan DNA-menetelmän ansiosta mikrobivaurioiden korjaukset nopeutuvat huomattavasti. Oulun Sisäilmatutkimus Oy: n DNA-analyysissä määritetään kolmen mikrobityypin, homeiden, sädesienten ja muiden bakteerien kokonaismäärät, kpl/g tai kpl/cm2. Menetelmä perustuu kunkin mikrobiryhmän DNA:n sille ominaiseen emäsjärjestykseen. 17

18 LAKIPALSTA Vastauksia lukijoiden kysymyksiin Osakkeenomistajan asentama liesituuletin Osakkeenomistaja on asentanut huoneistoonsa liesituulettimen ilman yhtiön lupaa. Koko porrasrapun huoneistojen ilmastointi on häiriintynyt, koska liesituuletin puhaltaa suoraan huoneistojen yhteiseen hormistoon. Isännöitsijä ja yhtiön hallitus on useaan kertaan kehottanut osakkeenomistajaa poistamaan tuulettimen tai asentamaan tilalle niin sanotun aktiivihiilituulettimen, jolloin se ei olisi yhteydessä hormistoon. Osakkeenomistaja on kieltäytynyt. Voiko yhtiö laittaa huoltoyhtiön miehet poistamaan tuulettimen? Liesituulettimen asentamiseen olisi tässä tapauksessa vaadittu yhtiön lupa, koska muutostyöstä selvästi aiheutuu haittaa ja myös koska muutostyö ei ole ilmeisesti pysynyt osakashallinnassa olevan huoneiston sisällä. Yhtiöllä on tämän vuoksi oikeus vaatia työn ennallistamista. Jos yhtiö kuitenkin toteuttaa ennallistamisen omavaltaisesti, sen puolesta toimivat henkilöt syyllistyvät rikoslaissa kiellettyyn omankädenoikeuteen. Ellei osakkeenomistajaa saada neuvotteluteitse poistamaan tuuletinta, oikea tapa asian hoitamiseksi on kääntyminen käräjäoikeuden puoleen. Voiko hallitus ottaa lainaa? Onko hallituksen mahdollista ottaa lainaa yllättävien korjausten rahoittamiseksi, vai onko lainapäätökset aina tehtävä yhtiökokouksessa? Lain mukaan toimiin, jotka yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen ovat epätavallisia tai laajakantoisia, taikka jotka vaikuttavat olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin, hallitus saa ryhtyä vain yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti, paitsi milloin yhtiökokouksen päätöstä ei voida odottaa aiheuttamatta yhtiön toiminnalle olennaista haittaa. Lainapäätöksen tekeminen kuuluu tämän lainkohdan mukaan yleensä yhtiökokoukselle. Hallitus voi olla 18 toimivaltainen vain hyvin pienen luoton ollessa kysymyksessä tai poikkeuksellisessa kiiretilanteessa. Putkisto ääntelee Huoneistoomme kuuluu etenkin yöaikaan häiritsevää putkiston ääntelyä. Taloyhtiön edustajat ovat kertoneet haitan korjaamisen olevan sen verran kallis toimenpide, että siihen ei toistaiseksi ryhdytä. Onko asukkaiden todella kärsittävä tällaisesta haitasta? Mikä olisi lakimiehen neuvo asiaan? Laissa ei ole nimenomaista säännöstä siitä tasosta, jota yhtiön on noudatettava huolehtiessaan kunnossapitovastuustaan. Jos kysymyksessä on esimerkiksi vanha putkisto, joka luonnostaan ääntelee, yksittäisellä osakkeenomistajalla ei ole oikeutta vaatia korjaamista, vaikka nykytekniikalla haitta olisikin poistettavissa. Tilanne on toinen, jos putkistoon on ilmaantunut jokin suoranainen vika, josta haitta aiheutuu. Selvitystila Yhtiömme on perustettu ennen sotia, joten tasearvot ovat pieniä. Toteutettuja korjauksia ei ole myöskään aktivoitu taseeseen. Yllättävien korjausten johdosta yhtiölle tuli iso alijäämä, ja oman pääoman määrä laski alle puoleen osakepääomasta. Korjaukset rahoitettiin lainalla. Isännöitsijä on maininnut selvitystilan uhasta. Mitä tämä oikein tarkoittaa? Ei kai selvitystila voi uhata käytännössä velatonta asunto-osakeyhtiötä? Vaikka niin kutsuttua pakkoselvitystilaa koskevat säännökset kumottiin uuden osakeyhtiölain tullessa voimaan alkaen, vanhat säännökset jäivät kuitenkin voimaanpanolain mukaan asunto-osakeyhtiöissä edelleen sovellettaviksi. Säännösten ydinsisältönä on yhtiölle asetettu kaksivaiheinen toimintavelvollisuus. Jos hallitus havaitsee, että yhtiön oma pääoma on alle puolet osakepääomasta, sen on ensim- m ä i - sessä vaihees- sa kutsuttava yhtiö- k o k o u s koolle käsittele- mään yhtiön asettamista selvitystilaan. Ellei tilanne ole kahdentoista kuukauden kuluessa korjautunut, yhtiökokouksen velvollisuutena on tässä toisessa vaiheessa asettaa yhtiö selvitystilaan. Todellista selvitystilauhkaa tuskin kuitenkaan tässä tapauksessa vallitsee, sillä selvitystilalaskelmassa tasearvoja voidaan korottaa ja yhtiön omaisuus arvostaa käypään arvoon. Parhaillaan vireillä olevan asunto-osakeyhtiölain kokonaisuudistuksen myötä pakkoselvitystila poistuu myös asunto-osakeyhtiöistä. Asuntoyhtymä Meillä on neljän huoneiston rivitalo, joka kulkee asuntoyhtymän nimellä. Mitään sopimuksia kiinteistön hoidosta ei ole. Jokainen huoneisto hoitaa kuitenkin omat sähkö-, vesi- ja jätemaksunsa. Kiinteistön vakuutukset ja kiinteistövero on osoitettu yhtymälle. Kaikki on mennyt tähän asti hyvin, mutta nyt rakennus on suuremman remontin tarpeessa. Tarvitaanko korjauksiin kaikkien omistajien suostumus? Tämä ei näytä mahdolliselta, koska yksi omistajista on perikunta. Miten tästä eteenpäin? Koska erillistä yhtiötä ei ole muodostettu, yhtymässä sovelletaan yhteisomistuslakia. Pääsääntönä on, että yhteisen esineen, tässä tapauksessa rakennuksen, korjaaminen vaatii kaikkien yhteisomistajien suostumuksen. Yhteisomistuslaki mahdollistaa kuitenkin sen, että oikeudelta haetaan sellaisen uskotun miehen määräämistä, jolla on valta päättää korjaustöistä. Tulevaisuutta ajatellen on suositeltavaa laatia omistajien välille niin kutsuttu hallinnanjakosopimus ja sopia siinä myös korjauksiin liittyvästä päätöksentekomenettelystä. Tällainen sopimus sitoo myös tulevia omistajia sen jälkeen, kun se on asianmukaisesti kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Kenelle lasku? Taloyhtiömme erään huoneiston vieraat aiheuttivat häiriötä tappelemalla porrashuoneessa. Tappelun seurauksena syntyi lattiaan ja mattoihin verijälkiä, joiden pesemisestä aiheutui noin 200 euron suuruiset kustannukset. Voidaanko pesulalasku osoittaa osakkeenomistajalle, jonka vieraita riitapukarit olivat? Kysymykseen vastaaminen vaatii sen arvioimista, onko osakkeenomistaja menetellyt tapauksen yhteydessä jollain tavoin velvollisuuksiensa vastaisesti ja huolimattomasti, sekä onko vahingon aiheutuminen syy-yhteydessä hänen mahdolliseen huolimattomuutensa. Annettujen suppeiden tietojen perusteella lopullisen kannan ottaminen ei ole mahdollista. Voidaan kuitenkin yleisesti todeta, että osakkeenomistajalla on jonkinasteinen velvollisuus huolehtia vieraistaan. Vastuu voi syntyä esimerkiksi silloin, jos vieras käyttäytymisellään tekee vahingon syntymisen ennalta arvattavaksi eikä osakkeenomistaja kuitenkaan ajoissa ohjaa henkilöä pois rakennuksesta. Mikko Pikkujämsä asianajaja, oikeustieteen tohtori Asianajotoimisto PPV Lex Oy

19 TIETOAIKA MOLOK RENTOKIL DEVI 19

20 YHDISTYS TIEDOTTAA Mahdollisuuksien remontti Kajaanissa Ammattilaisiltapäivä klo Koulutusilta klo Paikka: Kaukametsän kongressikeskuksen Leihu-salissa, Koskikatu 2-4, Kajaani Tilaisuuksissa käsitellään niitä mahdollisuuksia, joita voidaan hyödyntää etenkin putkiremontin yhteydessä niin kiinteistöjen kuin myös asukkaiden kannalta. Tilaisuuksien yhteydessä näyttely. Päivätilaisuus on suunnattu erityisesti isännöitsijöille, teknisille isännöitsijöille, kiinteistöpäälliköille, rakennuttajille, urakoitsijoille, suunnittelijoille sekä valvojille. Iltatilaisuus on tarkoitettu taloyhtiöiden hallitusten puheenjohtajille ja jäsenille, ns. iltaisännöitsijöille sekä tavallisille kerros- ja rivitaloasukkaille. Tilaisuudet ovat maksuttomia, sisältäen ohjelman aineistoineen ja kahvitarjoiluineen. Ilmoittautumiset Oulun läänin Kiinteistöyhdistyksen toimistolle mennessä, sähköpostilla fi, puh: (08) tai fax (08) Ohjelma: Hankesuunnittelu, tavoitteet, mahdollisuudet sekä korjaushankkeen valmistelu - Kehityspäällikkö Seppo Räty, Suomen Talokeskus Tutustuminen näyttelyosastoihin ja keskustelu asiantuntijoiden kanssa infopisteissä sekä kahvitarjoilu Korjausmenetelmät - eri menetelmät ja niiden soveltuvuus erilaisiin kohteisiin - Kehityspäällikkö Seppo Räty, Suomen Talokeskus Päätöksenteko korjaushankkeessa - menettelyt, vastuut, sopimusjuridiikka ja rahoitus - Lakimies Sirkka Terho, Suomen Kiinteistöliitto Tervetuloa! 20