TEKIJÄT Eero Nippala Terttu Vainio Harri Nuuttila. 1. painos ISBN Suomen Kuntaliitto. Helsinki Suomen Kuntaliitto

Transkriptio

1 Eero Nippala, Terttu Vainio, Harri Nuuttila Rakennustyyppikohtainen peruskorjaustarpeen arviointi kuntien rakennuksissa ISBN

2 TEKIJÄT Eero Nippala Terttu Vainio Harri Nuuttila 1. painos ISBN Suomen Kuntaliitto Helsinki 26 Suomen Kuntaliitto Toinen linja 14 PL 2 11 Helsinki Puh. (9) 7711 Faksi (9)

3 Tiivistelmä Kunkor-malli on tuotettu auttamaan kuntia rakennuksiin sitoutuneen omaisuuden hallinnassa ja siihen liittyvässä operatiivisessa ja strategisessa päätöksenteossa. Malli itsessään on saatavissa käyttöön ilmaiseksi Kuntaliitosta. Malliin voidaan alustaa valmiiksi lähtötiedot (rakennuskanta) joko kunnan omasta tietojärjestelmästä tai Väestörekisterikeskuksen rakennusrekisteristä ja laskea perustulokset. Mallin perustulostuksia ovat: 1. Mikäli malliin alustetaan lähtötiedot rakennusrekisteristä, perustuloksena saadaan rakennuskannan ikärakenne tehdyt luvanvaraiset peruskorjaukset huomioituna. Tarkasteluyksikkönä on bruttoala. 2. Kunnan rakennuskannan tämän hetkinen korjausvastuu eli uushinnan (1 %) ja teknisen nykyarvon erotus. Tarkastelut on tehty euroissa. 3. Kunnan rakennuskannan korjausvelka eli kohtuullisen kunnon (75 % uushinnasta) ja nykyarvon erotus. Tarkastelut on tehty euroissa. 4. Kunnan rakennuskannan peruskorjausrahoituksen tarve vuosittainen, jotta kanta pysyy nykyisessä kunnossa ja korjausvelka lyhennettäisiin pois 1 vuodessa. Mallin perustulostuksia voidaan käyttää mm. 1. Peruskorjausrahoituksen pitkäjänteiseen suunnitteluun. 2. Tukena tilastrategioiden laatimisessa ja niiden kustannusvaikutusten arvioinnissa. 3. Rakennusten korjaustarpeiden analysoinnissa ja kohteiden keskinäisessä vertailussa. 4. Pääomavastikkeen määrittämisessä. 5. Vertailu- ja tarkistuslaskelmiin. Projektissa laadittiin laskelmat 7 pilottikunnalle. Kuntien tuloksissa näkyy monia mielenkiintoisia piirteitä. Esimerkiksi rakennusten ikäjakaumat eroavat toistaan. Kokkolassa rakennuskannan tekninen ikä (peruskorjaukset huomioituna) on erilainen kuin useimmissa muissa kunnissa. Orimattilassa terveystoimenrakennusten peruskorjaustarve olisi suhteessa koko maan tasoon huomattavan suuri, mutta sosiaalitoimenrakennukset hyvässä kunnossa. Jyväskylän maalaiskunnassa peruskorjausten rahoitustarve saattaisi olla itse asiassa pienempi kuin maassa keskimäärin. Mallin tulosten ja kuntien tulosten vertailussa tuli ilmi se, että enemmän kuin kuntien välillä, eroja suhtautumisessa peruskorjaamiseen on talotyyppien kesken. Malli antoi systemaattisesti enemmän peruskorjaustarvetta sosiaalitoimen rakennuksille, mitä kunnat niihin itse ovat viime vuosina sijoittaneet peruskorjausrahoi- 3

4 tusta. Toinen merkille pantava seikka on se, että malli on nimenomaan työkalu. VTT laati laskelmat samoilla strategioilla kaikille kunnille ja kuntien kaikille rakennuksille. Tämä menettely tuotti joissakin tapauksissa korjaustarvetta yli tarpeen, koska kaikkia vanhoja rakennuksia ei tulla korjaamaan nykyiseen käyttötarkoitukseensa. Mallilla laadittiin laskelmat koko maan tasolle erikseen kuntien omistamille rakennuksille (16,3 milj. m 2 ) ja kuntayhtymien omistamille rakennuksille (3,4 milj. m 2 ). Ennusteen laatimista varten koko maan tasolle laadittiin myös uudistuotanto- ja poistumaennusteet. Kuntien rakennuskannan peruskorjausennusteissa näkyy selvästi uudisrakentamisen historia. Kuntien rakentamisessa erottuu vilkkaita rakentamisen jaksoja mm. 196-luvulta (kuntayhtymien sosiaalitoimen rakennukset) ja 197-luvulta (terveystoimen rakennukset). 196-luvun rakennukset on teorian perusteella joko korjattu tai loppuun käytettyjä, joten niissä ei enää korjaustarve kasva. 197-luvulla rakennettu kanta sen sijaan on tulossa kaikkein vilkkaimman korjaustoiminnan piiriin. Kunnat ovat rakentaneet vilkkaasti omia sosiaalitoimen rakennuksia Tämän kannan peruskorjaustarve onkin kasvamassa kaikkein eniten. Opetusrakennusten uudisrakentaminen on vähentynyt vuosikymmenten ajan, vanhoja rakennuksia on korjattu vilkkaasti. Peruskorjaustarve pysyy edelleen korkeana mutta kasvu maltillisena. Rakennuskannan ja peruskorjausrahoituksen tulevaisuuden ennusteet on koottu oheiseen taulukoon. Korostettakoon, että tässä projektissa oli tutkimuskohteena kuntien ja kuntayhtymien muutamien rakennustyyppien peruskorjaustarve. Tämä on vain osa kuntien rakennusten korjaustoimintaa. Rakennuksissa tehdään paljon myös muuta korjaustoimintaa kuten vuosikorjauksia, kunnossapitokorjauksia ja huoltokorjauksia. 4

5 Alkusanat Peruskorjaus- ja kunnossapitotarpeen arviointimenetelmien parantaminen, kosteusja homevaurioiden laajuus, ehkäisy ja toimenpiteet kuntien terveys-, sosiaali- ja opetustoimen rakennuskannassa on Kuntaliiton organisoima tutkimushanke, jonka se toteutti yhdessä vastuuministeriöiden ja pilottikuntien kanssa. Hankkeesta valmistui seuraavat raportit: 1. Kuntien rakennuskanta Rakennustyyppikohtainen peruskorjaustarpeen arviointi kuntien rakennuksissa (tämä raportti, tekijöinä Eero Nippala Tampereen ammattikorkeakoulusta, Terttu Vainio ja Harri Nuuttila VTT:ltä) 3. Kosteus- ja homeongelmien määrä ja syyt kuntien rakennuksissa Kosteus- ja homeongelmien havaitseminen, korjaus ja ehkäisy kuntien rakennuksissa 5. Kuntien rakennusten hallinta, ylläpito ja peruskorjaaminen Ruotsissa ja Norjassa Edellä mainitut raportit ovat saatavissa Internetistä sivulta k_peruslistasivu.asp?path=1;29;356;61485;42528;4253. Sivu löytyy myös osoitteesta kohdasta 6. Korjaus ja kunnossapito. Projekti koostui neljästä osaprojektista: A. Kuntien rakennusten peruskorjaustarpeen arviointi lähtien rakennustyyppikohtaisista tiedoista. KUNKOR-laskentamallin teko. Mallia käytetään kuntien ja kuntayhtymien sekä valtionosuusviranomaisten arvioihin seuraavan 5 1 vuoden peruskorjausten rahoitustarpeesta. Lähtökohdaksi selvitettiin kuntien julkisten rakennusten määrä rakennus- ja huoneistorekisterin mukaan. B. Kosteus- ja homevaurioiden määrä ja syyt kuntien opetustoimen sekä ja sosiaali- ja terveydenhuollon rakennuskannassa vuonna 25. C. Kokemukset kosteus- ja homevaurioiden havaitsemisesta, sisäilmaselvityksistä ja prosesseista sekä ehdotukset tilanteen korjaamiseksi D. Ruotsin ja Norjan kuntien rakennusten hallinta, ylläpito ja peruskorjaaminen Projektin johtajana ja johtoryhmän puheenjohtajana toimi Jorma Ruokojoki (Kuntaliitto). Johtoryhmän muut jäsenet edustivat rahoittajia: Reino Tapaninen (opetushallitus), Olli Saarsalmi (sosiaali- ja terveysministeriö), Raimo Ahokas (ympäristöministeriö), Anja Leinonen (ympäristöministeriö), Ismo Aalto (Helsinki), Esa Komulainen (Kajaani), Jouko Kätevä (Kokkola), Ritva Lappalainen (Jyväskylän maalaiskunta), Keijo Kiiski (Orimattila vuoden 25 loppuun), Jarmo Koskinen (Orimattila) Leena Pirttilä (Lahti), Jouni Arola (Lahti), Jarmo Hulkko (Jyväskylä vuoden 25 loppuun) ja Olli Salmela (Jyväskylä). Lisäksi johtoryhmään kuului asiantuntijajäsen Aimo Timonen (Senaattikiinteistöt). 5

6 6

7 Sisällysluettelo Tiivistelmä 3 Alkusanat 5 Käsitteet 8 1 Johdanto 1 Tausta 1 Tavoite 11 Rajaukset 11 2 Kuntien terveys-, sosiaali- ja opetustoimen rakennukset 12 3 Korjaustarpeen laskentamallin teoria 22 Yleiset lähtökohdat 22 Tarkoituksenmukaisen näkökulman valinta 22 Rakennuksen korjaustarpeen määrittäminen 23 4 Kunkor-laskentamalli 25 Muuttujat ja laskentakaava 25 Mallin tekninen toteutus 28 Laskentamallin käyttö 32 5 Peruskorjaustarpeen arviointi 33 Kaikkien kuntien rakennusten peruskorjaustarve 33 Kuntayhtymien rakennusten peruskorjaustarve 38 Yksittäisen kunnan rakennusten peruskorjaustarve (Jyväskylän maalaiskunta) 42 6 Yhteenveto 45 Lähdeluettelo 48 Liite A. Pilottikuntien laskelmat 49 7

8 Käsitteet Rakennuksen käyttötarkoituksella tarkoitetaan Tilastokeskuksen käyttämää talonrakennusten käyttötarkoitusluokitusta. Mikäli rakennuksessa on useita eri käyttöön tarkoitettuja tiloja, käyttötarkoitusluokka on se, mihin käyttöön on osoitettu eniten tiloja. Alkuperäinen rakennusvuosi tarkoittaa ajallisesti ensimmäisen rakennusvaiheen valmistumispäivää. Laajennusosien valmistumispäivät näkyvät peruskorjauspäivämäärinä. Rakennuksen bruttoalaan lasketaan mukaan kaikkien kerrostasojen pinta-alat rakennuksen ulkomittojen mukaan. Bruttoalaan lasketaan mukaan myös kylmät pinta-alat. Bruttoala kuvaa rakennuksen kokonaislaajuutta mukaan lukien rakennusosien pinta-alat eli sisäseinien ja ulkoseinien peittämät osuudet kerrosalasta. Uushinnalla tarkoitetaan tässä raportissa tarkastelukohteita kooltaan vastaavien, mutta laatu- ja varustetasoltaan uuden veroisten rakennusten arvonlisäverottomia rakennuskustannuksia (tavoitehintoja), jotka sisältävät työmaakatteen. Ne eivät sisällä tontin hintaa eivätkä vesi-, viemäri-, sähkö- tietoliikenne- ja kaapeliliittymiä. Korjausvastuu syntyy rakennuksen kulumisesta, vanhenemisesta ja vaurioitumisesta. Sen oletetaan tässä laskentamallissa kertyvän lineaarisesti ajan funktiona. Korjausvastuuta kertyy vain oletetulta rakennuksen tekniseltä iältä. Teknisellä iällä tarkoitetaan aikaväliä, jolloin rakennuksen kuluvat osat tulevat loppuun käytetyiksi. Tekninen ikä vaihtelee rakennustyypin, rakennusmateriaalien ja käyttötarkoituksen mukaan. Korjausvastuu on se rahamäärä, joka rakennuskantaan tulisi investoida, jotta se saataisiin uutta vastaavaan kuntoon (1 % uushinnasta). Vertaa korjausvelan määritelmään. Osa rakennusosista on muihin rakennusosiin verrattuna niin pitkäikäisiä, että ne voidaan tulkita kulumattomiksi osiksi. Kulumattomien osien kustannusosuus vaihtelee esimerkiksi rakennuksen runkoratkaisun ja käytettyjen rakennusmateriaalien sekä maantieteellisen sijainnin mukaan. Kulumattomien rakennusosien osuudeksi on tässä mallissa valittu Helsingin kaupungin käyttämä 3 %. Rakennuksen tekninen nykyarvo saadaan vähentämällä rakennuskustannuksista korjausvastuu eli iästä ja kulumisesta aiheutuva arvon aleneminen. Korjausvelka on se rahamäärä, mikä rakennuskantaan tulisi investoida, jotta se saataisiin kohtuulliseen kuntoon. Tässä raportissa kohtuullinen kunto on 75 % uushinnasta. 8

9 Peruskorjausrahoituksen tarve = korjausvastuu (euro) x korjausvastuukerroin. Korjausvastuukerroin on hankekohtainen (1,2 1,4). Peruskorjausrahoituksen tarve on korjausvastuukertoimen verran suurempi kuin uudisrakentamisen kustannusten perusteella laskettu korjausvastuu. Peruskorjauksilla tarkoitetaan merkittäviä investointeja, joilla korjataan kuluneita rakennusosia tai -järjestelmiä. Peruskorjaukset vähentävät korjausvastuuta ja nostavat rakennuksen nykyarvoa. Kansantalouden käsite kiinteän pääoman bruttoarvo tai bruttopääomakanta on tarkasteluhetkellä käytössä olevien kiinteiden varojen arvo, arvotettuna uutta vastaavin hinnoin, iästä ja todellisesta kunnosta riippumatta. Muodostetaan menneiden investointien kumuloituneesta arvosta vähennettynä kumuloituneella poistumalla. Pääomakustannukset ovat kiinteistöön sidotun pääoman kustannukset, jotka koostuvat korosta, korjausvastikkeesta ja maanvuokrasta. Korjausvastikkeella rahoitetaan peruskorjaukset. Pääomakustannukset katetaan pääomavuokralla. 9

10 1 Johdanto Taus austa Kuntien ja kuntayhtymien korjaus- ja kunnossapitotöihin osoittamat määrärahat suhteessa ylläpidettävään rakennuskantaan vaihtelevat melkoisesti. Pääsääntöisesti kuntien peruskorjaus- ja kunnossapitomäärärahat ovat laskeneet viime vuosina johtuen kuntien kireästä taloudesta. Samaan aikaan rakennusten korjausvastuu on kasvanut rakennusten ikääntymisen johdosta. Rakenteiden ikääntymisestä ja käytöstä syntyvien korjaustarpeiden lisäksi korjauskustannuksia aiheuttavat rakennuksiin kohdistuvat toiminnalliset vaatimukset. Sekä kuntien tilahallinnoilla että valtionosuusviranomaisilla on yhteisenä intressinä saada tietoa tulevan peruskorjaustarpeen suuruudesta 5 1 vuoden aikajänteellä. Kuntien tilahallinto on voitu järjestää joko hajautettuna hallintokunnille, jaettuna hallintokuntien ja tilakeskuksen kesken tai keskitettynä tilakeskukselle. Yleisenä suuntauksena on tilahallinnon keskittäminen kunnan yhteiseen tilakeskukseen, jolla hallintokunnat ovat vuokralaisina. Sisäiseen tilavuokraan on tässä tapauksessa pystyttävä arvioimaan sekä ylläpitovuokra että pääomavuokra. Kuntien rakennuskannan korjaukset voidaan jakaa käyttömenoista suoritettaviin huolto-, kunnossapito- ja vuosikorjauksiin ja investointimenoista suoritettaviin peruskorjauksiin tai perusparannuksiin. Korjauksia ei kuitenkaan toteuteta säntillisesti tämän jaon mukaisina, vaan käytännössä kunnossapitokorjauksiin ja vuosikorjauksiin voi sisältyä peruskorjaustoimenpiteitä ja vastaavasti peruskorjauksiin kunnossapitoa. Kuntien peruskorjauspanostuksia ei pystytä erottamaan kuntien taloustilastoista, koska investoinnit käsitellään kokonaisuutena, joka sisältää sekä uusinvestoinnit että korjausinvestoinnit. Korjausinvestointien osuus investoinneista on joissakin kunnissa lähes 1 % ja muuttovoittokunnissa vain muutamia kymmeniä prosentteja. Kuntien peruskorjaustoiminnan toteutuneen historian selvittäminen on työläs tehtävä, kuten on myös sen huomioon ottaminen tulevia peruskorjaustarpeita arvioitaessa. 1

11 Tavoit oite Tavoitteena on ollut: kehittää atk-ohjelma, jolla voidaan mahdollisimman pienellä määrällä lähtötietoja arvioida yhtenäisen julkisten rakennusten ryhmän (yli 1 rakennusta) peruskorjaustarve seuraavan 1 vuoden kuluessa laatia testilaskelmat muutamalle kunnalle ja verrata mallin antamia tuloksia kuntien omiin arviointeihin laskea kehitetyllä mallilla kuntien ja kuntayhtymien julkisten rakennusten peruskorjausten määrä vuoteen 215 rakennustyypeittäin rakennus- ja huoneistorekisterin rakennuskantatietoihin pohjautuen Rajauk jaukse set Peruskorjausten osalta tarkastellaan vain terveys-, sosiaali- ja opetustoimen rakennuksia jaettuna erikseen kuntien ja kuntayhtymien omistamiin rakennuksiin. Käyttötarkoitusrajaus pudottaa tarkasteluista pois muut kuntien omistamat rakennukset kuten hallinto- ja kokoontumisrakennukset. Ulkopuolelle jäävät myös muiden kuin kuntien (esim. valtion) vastaavaan käyttöön tarkoitetut rakennukset sekä tilat, joissa kunnat ovat vuokralaisina. Mukaan ei myöskään lasketa kiinteistöyhtiöissä sijaitsevia tiloja, jotka ovat kuntien omistuksessa mutta kiinteistöyhtiön nimiin rekisteröitynä. Kysymyksessä on suurten rakennusmassojen tarkasteluun kehitetty laskentamalli, jossa ei mennä rakennusosa- tai rakennuskohtaisiin tarkasteluihin. Malli ei sovellu kiinteistöjen arviointiin, koska se ei ota huomioon paikallista markkinatilannetta tai suhdanteiden vaikutusta. Käsittelyn kohteena olevat rakennukset ovat luonteeltaan sellaisia, joille ei ole saatavissa markkinahintaa eikä viitekohteita, koska niitä myydään vain poikkeustapauksissa. 11

12 2 Kuntien terveys-, sosiaali- ja opetustoimen rakennukset Väestörekisterikeskuksen väestötietojärjestelmästä poimittiin kesäkuussa 25 kohdekohtaiset tiedot kaikista niistä rakennuksista, joiden omistajaksi oli poimintahetkellä merkitty kunta, kuntayhtymä (vaihtoehto 1) tai kunnan liikelaitos (vaihtoehto 7). Kuntien omistamia tiloja olisi myös vaihtoehtojen 4, 6, 13 ja 14 sisällä. Näitä ei otettu mukaan poimintaan. Taulukko 1. Huoneisto- ja rakennusrekisterin omistajaluokitus. 1 yksityinen maatalousyrittäjä 2 yksityinen henkilö / perikunta 3 asunto Oy, asunto-osuuskunta 4 kiinteistö Oy (osan omistaa kunta) 5 yksityinen yritys 6 valtio tai kuntaenemmistöinen yritys (osan omistaa kunta) 7 kunnan liikelait elaitos (kun unta omistaa kaikki) 8 valtion liikelaitos 9 pankki tai vakuutuslaitos 1 kun unta, kun unta tayh yhtymä (kun unta omistaa kaikki) 11 valtio 12 sosiaaliturvarahasto 13 uskonnollinen yhteisö, säätiö, puolue (osan omistaa kunta) 14 muu (osan omistaa kunta) Väestötietojärjestelmässä kohteille on annettu tieto käytössäolotilanteesta. Aineistosta poistettiin kohteet, joiden käytössäolotilanne luokkien 6 9 mukainen (taulukko 2). Mukana ovat käytössäolotiedoltaan 1 5 sekä 1-11 merkityt kohteet. Projektin aikana selvitettiin, missä käytössä 1 ja 11 vaihtoehtoihin koodatut rakennukset olivat [1]. Selvityksen mukaan rakennuksista 9 95 % oli normaalissa, käyttötarkoituksen mukaisessa käytössä ja kuuluisivat oikeasti luokkaan 2. Tiedot on poimittu rekisteristä ja käsitelty tässä yhteydessä rakennuksen käyttötarkoitusluokan mukaan ryhmiteltynä. Käyttötarkoitusluokka määräytyy sen mukaan, mitä tiloja kerrosalalla mitattuna on eniten. Kuntien rakennuksissa tuotetaan usein monia eri palveluita. Tämä olisi voitu huomioida käyttämällä rakennuskannan sijasta toimitilakantaa. Poiminnat kyseisestä rekisteristä olisivat kuitenkin tulleet hinnakkaiksi, koska tietueita olisi tullut paljon. Tiedot olisivat kuitenkin 12

13 olleet epäluotettavia, koska toimitilarekisteriä ei ole päivitetty vuoden 199 jälkeen. Taulukko 2. Rakennusten käytössäolotilanteen luokitus (x = mukana tarkastelussa). 1 asunto x 2 toimitila x 3 loma-asuminen-asuminen x 4 muu tilapäinen asuminen x 5 tyhjillään x 6 purettu uudisrakennus 7 puretettu muu syy 8 tuhoutunut 9 ränsistynyt hylätty 1 käytöstä ei tietoa x 11 muu x Mukana mallis lissa Virallisten tilastojen mukaisesti luokitellut rakennukset jaoteltiin tutkimusta varten terveystoimen, sosiaalitoimen ja opetustoimen rakennuksiksi. Kokomaassa kuntien ja kuntayhtymien hallinnassa on tarkastelun kohteena olevia rakennuksia yhteensä lähes 12 kpl, 2 miljoonaa neliötä ja 8 miljoonaa kuutiota. Rakennuksista 63 % on opetustoimen, 21 % terveystoimen ja 16 % sosiaalitoimen. Kunnat omistavat rakennuksista 83 % ja kuntayhtymät 17 % (taulukko 3). Sosiaalitoimen rakennuksissa on kaksi pääkäyttötarkoitusta: vanhainkodeiksi luokitellut rakennukset ja päiväkodit. Nämä rakennukset ovat yleensä kuntien rakennuksia (94 prosenttisesti). Muita sosiaalitoimenrakennuksia omistavat kuntayhtymät jonkin verran (6 %). Kuntien sosiaalitoimen rakennusten keski-ikä on vain 32 vuotta ja niistä vain 4 prosenttiin on tehty ainakin yksi luvanvarainen peruskorjaus. Kuntayhtymien rakennusten keski-ikä on 39 vuotta ja niistä on peruskorjattu 32 %. Sosiaalitoimen rakennuksista piirretty graafi visualisoi selkeästi sen, että näiden rakennusten peruskorjausten määrät ovat voimakkaasti kasvamassa lähivuosina (kuvat 1A ja 1B). Terveystoimen rakennuksissa on kolme samansuuruista ryhmää: yleensä kuntayhtymien omistamat keskussairaalat ja muut sairaalat (51 % rakennuksista) sekä yleensä kuntien omassa hallinnassa olevat terveyskeskukset (49 % rakennuksista). Kuntien terveystoimenrakennusten keski-ikä on noin 38 vuotta ja niistä on luvanvaraisesti korjattu 64 %. Kuntayhtymien rakennusten keski-ikä on 4 vuotta ja niistä on peruskorjattu (tehty ainakin 1 luvanvarainen korjaus) 73 prosenttia kerrosalasta (kuvat 2A ja 2B). Opetustoimen rakennuksista suurin osa (91 %) on kuntien omia peruskouluja ja lukioita. Toinen suuri ryhmä ovat yleensä kuntayhtymien omistamat ammatilliset oppilaitokset (9 %). Opetustoimen rakennukset ovat kuntien rakennuskannasta kaikkein vanhinta, keski-ikä 4 vuotta. Niistä peruskorjattujen osuus on 62 %. Kuntayhtymien opetusrakennusten keski-ikä jää 34 vuoteen ja peruskorjattujen osuus 65 % (kuvat 3A ja 3B). 13

14 14 Taulukko 3. Terveys-, sosiaali- ja opetustoimen rakennuskantalähde: Väestörekisterikeskus, VTT.

15 45 4 Kuntien sosiaalitoimen rakennukset kerrosala 1 m 2 Kuntien rakennukset 312 m2 keski-ikä 32 vuotta peruskorjauslupa haettu a. -49 b c d e f g h i j k l. -4 m. 5-9 n. ei tietoa Kuntien sosiaalitoimen rakennukset Rakennusvuosi Kpl Tilavuus Kerrosala kerrosalasta peruskorjatut 1 m 3 1 m 2 % % a % 6 % b % 59 % c % 84 % d % 75 % e % 73 % f % 54 % g % 47 % h % 38 % i % 16 % j % 13 % k % 1 % l % 1 % m % % n. ei tietoa % % yhteensä % 4 % Lähde: VRK 5/25 Kuntien omistamat rakennukset, VTT Käytössöolotilanne: 1-5, 1-11 Kuva 1A. Kuntien omistamien sosiaalitoimen rakennusten määrä, ikärakenne ja rakennusrekisterin mukaan peruskorjattujen rakennusten osuus (sininen viiva) ikäluokittain. 15

16 a. -49 Kuntayhtymien sosiaalitoimen rakennukset kerrosala 1 m 2 b c d kuntayhtymien yhteensä 2 m2 keski-ikä 39 vuotta e f g h i j peruskorjauslupa haettu k l. -4 m. 5-9 n. ei tietoa Kuntayhtymien sosiaalitoimen rakennukset Rakennusvuosi Kpl Tilavuus Kerrosala Kerrosalasta Peruskorjatut 1 m 3 1 m 2 % % a % 53 % b % 31 % c % % d % 48 % e % 43 % f % 1 % g % 53 % h % 4 % i % 35 % j % % k % % l % % m % % n. ei tietoa % % yhteensä % 32 % Lähde: VRK 5/25 Kuntayhtymien omistamat rakennukset, VTT Käytössöolotilanne: 1-5, 1-11 Kuva 1B. Kuntayhtymien omistamien sosiaalitoimen rakennusten määrä, ikärakenne ja rakennusrekisterin mukaan peruskorjattujen rakennusten osuus (sininen viiva) ikäluokittain. 16

17 Kuntien Terveystoimen terveystoimen rakennukset 35 3 Kuntien rakennukset 196 m2 keski-ikä 38 vuotta kerrosala 1 m 2 peruskorjauslupa haettu a. -49 b c d e f g h i j k l. -4 m. 5-9 n. ei tietoa Terveystoimen rakennukset Rakennusvuosi Kpl Tilavuus Kerrosala Kerrosalasta Peruskorjatut 1 m 3 1 m 2 % % a % 76 % b % 8 % c % 85 % d % 84 % e % 75 % f % 61 % g % 73 % h % 67 % i % 39 % j % 39 % k % 7 % l % % m. 5-9 % % n. ei tietoa % % yhteensä % 63 % Lähde: VRK 5/25 Kuntien omistamat rakennukset, VTT Käytössöolotilanne: 1-5, 1-11 Kuva 2A. Kuntien omistamien terveystoimen rakennusten määrä, ikärakenne ja rakennusrekisterin mukaan peruskorjattujen rakennusten osuus (sininen viiva) ikäluokittain. 17

18 5 45 Kuntayhtymien terveystoimen rakennukset kuntayhtymien omistamat yhteensä 28 m2 keski-ikä 4 vuotta kerrosala 1 m peruskorjauslupa haettu a. -49 b c d e f g h i j k l. -4 m. 5-9 n. ei tietoa Terveystoimen rakennukset Rakennusvuosi Kpl Tilavuus Kerrosala Kerrosalasta Peruskorjatut 1 m 3 1 m 2 % % a % 78 % b % 69 % c % 9 % d % 71 % e % 94 % f % 93 % g % 89 % h % 66 % i % 68 % j % 54 % k % % l % 6 % m. 5-9 % % n. ei tietoa % % yhteensä % 73 % Lähde: VRK 5/25 Kuntayhtymien omistamat rakennukset, VTT Käytössöolotilanne: 1-5, 1-11 Kuva 2B. Kuntayhtymien omistamien terveystoimen rakennusten määrä, ikärakenne ja rakennusrekisterin mukaan peruskorjattujen rakennusten osuus (sininen viiva) ikäluokittain. 18

19 Kuntien opetustoimen rakennukset Kuntien rakennukset 1125 m2 keski-ikä 4 vuotta kerrosala 1 m 2 Peruskorjauslupa haettu a. -49 b c d e f g h i j k l. -4 m. 5-9 n. ei tietoa Kuntien opetustoimen rakennukset Rakennusvuosi Kpl Tilavuus Kerrosala kerrosalasta peruskorjatut 1 m 3 1 m 2 % % a % 76 % b % 7 % c % 74 % d % 78 % e % 74 % f % 73 % g % 66 % h % 57 % i % 39 % j % 24 % k % 31 % l % 8 % m % % n. ei tietoa % % yhteensä % 61 % Lähde: VRK 5/25 Kuntien omistamat rakennukset, VTT Käytössöolotilanne: 1-5, 1-11 Kuva 3A. Kuntien omistamien opetustoimen rakennusten määrä, ikärakenne ja rakennusrekisterin mukaan peruskorjattujen rakennusten osuus (sininen viiva) ikäluokittain. 19

20 a. -49 Kuntayhtymien opetustoimen rakennukset b c d kuntayhtymien yhteensä 117 m2 keski-ikä 34 vuotta kerrosala 1 m 2 e f g h i j peruskorjauslupa haettu k l. -4 m. 5-9 n. ei tietoa Kuntayhtymien opetustoimen rakennukset Rakennusvuosi Kpl Tilavuus Kerrosala Kerrosalasta Peruskorjatut 1 m 3 1 m 2 % % a % 81 % b % 97 % c % 74 % d % 87 % e % 89 % f % 92 % g % 71 % h % 69 % i % 3 % j % 35 % k % % l % % m. 5-9 % % n. ei tietoa % % yhteensä % 65 % Lähde: VRK 5/25 Kuntayhtymien omistamat rakennukset, VTT Käytössöolotilanne: 1-5, 1-11 Kuva 3B. Kuntayhtymien omistamien opetustoimen rakennusten määrä, ikärakenne ja rakennusrekisterin mukaan peruskorjattujen rakennusten osuus (sininen viiva) ikäluokittain. 2

21 Kansantalouden tilinpidon mukaan kuntien bruttopääoman arvo ilman asuntoja on noin 75 miljardia euroa [4]. Tästä pääomaerästä puolet on sidottu terveys-, sosiaali- ja opetustoimen rakennuksiin. Rakennusomaisuuden hallintaan ja sen hoitamiseen tulee suhtautua vakavasti, sillä tämä on instrumentti tiloissa tuotettavien palvelujen laadun ja tuottavuuden parantamiseen. Kuntien bruttopääoma yht. 75 mrd. euroa Lähde: Kansantalouden tilinpito / bruttopääomakanta Koneet, laitteet kuljetusvälineet 6% Infrarakenteet 28 % 5 % Terveys-, sosiaali- ja opetustoimen rakennukset 16 % Muut toimitilat Kuva 4. Kuntien kiinteä bruttopääoma vuonna 24 kansantalouden tilinpidon mukaan. Valtaosa kuntien asunnoista on yhtiöitetty eikä niitä tästä syystä sisällytetä paikallishallinnon pääomaan vaan ne ovat osa kiinteistötoimintaan kuuluvan asumisen toimialan pääomaa. 21

22 3 Korjaustarpeen laskentamallin teoria Yleiset t lähtök tökohda ohdat Rakennuksessa tekninen käyttöikä vaihtelee rakennusosien välillä. Myös rakennusosien kesken käyttöikä vaihtelee riippuen kunnossapidon laadusta ja ympäristöolosuhteista. Rakennuksen ja rakennusosien tekninen vanheneminen on mallinnettavissa ja peruskorjaustarve laskettavissa teknisen nykyarvon tai teknisen arvon aleneman perusteella. Keskimääräinen teknisen arvon alenema on toimistorakennuksissa ja terveysasemilla 2 4 % vuodessa ja päiväkodeissa 1,5 3 % vuodessa. Tätä kautta laskettuna rakennuksen tekninen elinkaari on toimitiloissa 25 5 vuotta ja päiväkodeissa 35 6 vuotta. Taloudellinen käyttöikä riippuu siitä, miten kauan rakennusosaa on taloudellisesti järkevää pitää käytössä. Teknisen kehityksen vuoksi mm. automaatio-, valvonta- ja tietojärjestelmien taloudellinen käyttöikä on paljon lyhyempi kuin komponenttien tekninen käyttöikä. Toiminnallinen vanheneminen tarkoittaa sitä, että tilan käyttökelpoisuuden säilyttämiseksi joudutaan korjaamaan rakennusosia, joilla on teknistä ja taloudellista käyttöikää jäljellä tai jopa purkamaan koko rakennus. Toiminnalliseen vanhenemiseen rinnastettava ilmiö on sijainnillinen vanheneminen, joka johtuu ympäröivässä yhteiskunnassa tapahtuvista muutoksista. Kuntien rakennuskannassa sijainnista johtuvaa vanhenemista tapahtuu, kun joltakin alueelta loppuvat päiväkoti- tai kouluikäiset lapset tai opetustoiminta keskitetään suurempiin yksikköihin. Teknisessä viitekehyksessä rakennuksen arvo alkaa laskea heti kohteen valmistuttua, aluksi hitaasti mutta ajan kuluessa kiihtyen sitä mukaa kun rakennusosien käyttöikä alkaa umpeutua. Teknisen arvon alenemaa kuvataan parabolisella käyrällä. Koska tiettyjen rakennusosien tekninen käyttöikä on hyvin pitkä (pohjarakenteet, perustukset, runko) oletetaan, että niiden tekninen arvo säilyy eli on kulumaton. Rakennuksen uushinnasta näiden kulumattomien rakennusosien osuus on 2 3 %. Tark arkoituk oituksenmukaisen näkökulman valin alinta 22 Valitako tekninen, taloudellinen vai toiminnallinen näkökulma, riippuu ollaanko rakennuksella käymässä kauppaa vai omistamassa sitä. Ostajien päätöksenteossa rakennuksen ikä ja kunto eli tekninen arvo ei aina näytä korreloivan rakennuksen taloudellisen arvon kanssa. Tämä ilmiö näkyy erityisen selvästi asuntomarkkinoilla, missä remonttia kaipaavista vanhoista asunnoista ollaan valmiita maksamaan uuden asunnon hinta. Toimitilojen hinnat korreloivat paremmin teknisen arvon

23 kanssa, koska yleensä hinta määräytyy kohteen sijainnin ja tilan palvelukyvyn eli toiminnallisen arvon kanssa. Halutuimmat eli toimivimmat kohteet ovat yleensä uusia. Kunnat ovat hankkineet tai rakentaneet rakennuksia peruspalveluiden tuottamista varten ja niiden hoitaminen on tapahtunut ylläpidon näkökulmasta, jolloin on korjattu viat sitä mukaan kuin niitä on ilmaantunut. Ylläpitoajattelun lisäksi tulisi kuitenkin ottaa huomioon kunnan rooli merkittävän rakennusmassan omistajana ja sekä palvelujen tarjoajana suurelle joukolle käyttäjiä. Kuntien olisi luotava omistamilleen rakennuksille strategiat, joissa niitä tarkastellaan kriittisesti. Rakennuskohtaisesti valitaan, onko kohde perusparannettava perusparannettava ja myytävä peruskorjattava ei toimenpiteitä, myytävä ei toimenpiteitä, käytetään loppuun ja puretaan puretaan heti. Tilastrategian keskeisiä lähtökohtia ovat tilojen sopivuus palvelujen tuottamiseen, rakennuksen nykyarvo, korjausvastuu- ja velka. Rakennuk ennuksen korjaus orjaustarpeen määrittäminen täminen Rakennusten arvona on tapana käyttää kirjanpitoarvoa, joka lasketaan poistamalla hankinta-hintainen arvo tasapoistoin nollaan. Kirjanpitoarvo on tästä syystä alhainen verrattuna rakennuksen käyttö- eli tekniseen nykyarvoon koska se ei huomioi pitkäikäisten rakenteiden arvoa. Rakennuskannan teknisen nykyarvon laskenta lähtien rakennusten todellisesta kunnosta ja palvelukyvystä vaatii työläitä tutkimuksia ja vahvaa asiantuntemusta. Ilman kohdekohtaisia kuntoarvioita ja kuntotutkimuksia päästään vain karkeaan arvioon teknisestä kunnosta. Pienissä kunnissa tehtävä on mahdollinen ja niissä on mahdollista päästä kiinni kuntien rakennusten todelliseen korjaustarpeeseen. Suurissa kunnissa tai koko maan tasolla on tyydyttävä laskennallisiin tietoihin. Monissa kunnissa on käytössä Haahtelan kiinteistötieto-järjestelmä, jonka tietokantoihin voidaan syöttää runsaasti yksityiskohtaista tietoa rakenteista, rakennuksen käytöstä, siihen tehdyistä korjaustoimenpiteistä. Kiinteistötieto-järjestelmän avulla voidaan: inventoida tilat ja niiden käyttö asettaa tilojen käytöstä aiheutuvat kustannus- ja menekkitavoitteet määrittää tila-/huoneistokohtaisesti minimituottovaatimus koota kiinteistöjen toteutuneet menot ja tulot tutkia tiloihin tehtävien korjauksien, investointien tai sopimuksien vaikutus kiinteistön talouteen sekä tuottovaatimukseen ylläpitää omaisuusrekisteriä hoitaa huoneistojen sisäinen ja ulkoinen vuokraus laatia kiinteistönpidon vuosibudjetit. 23