Tilaajan ohje: Betonijulkisivun ja parvekkeiden kuntotutkimus

Transkriptio

1 Tilaajan ohje: Betonijulkisivun ja parvekkeiden kuntotutkimus Matti Herranen

2 TILAAJAN OHJEEN TAUSTAA Huoli kuntotutkimusten luotettavuudesta Yleinen kokemus kiristyneestä kilpailutilanteesta BeKo -aineiston viitteet suppeasta laajuudesta (vs. BY 42) Tutkimusten kilpailuttamisessa hinta ainoa peruste Sisältö ei vaikuta tarjouksen valintaan Yhteiset pelisäännöt epäselvät, tilaajille haastavaa Työryhmä selvittämään asian vaatimia toimenpiteitä Mukana mm. BY, YM, KIINKO, Kiinteistöliitto, Vahanen, Ins. Tsto. Mehto, Talokeskus yms. Diplomityö

3 TILAAJAN OHJEEN TAUSTAA (2) Halutaan vaikuttaa tutkimusten tilaajiin Lainsäädäntöä tai sitovia ohjeita ei ole tiedossa Kuntotutkijat eivät oma-aloitteisesti muuta käytäntöjä Kohderyhmänä asunto-osakeyhtiöt Suuri kuntotutkimusten tilaajaryhmä Vähäinen tekninen ja tilaamiseen liittyvä asiantuntemus Pyrkimyksinä tarjouksien vertailukelpoisuus Luotettavat, riittävän laajat tutkimukset Tarjouspyyntölomakkeet ja tarjousten vertailukaavake

4 TILAAJAN OHJEEN KEHITTÄMINEN Lähtöaineistona kyselytutkimukset ja haastattelut Isännöitsijät Asunto-osakeyhtiöiden hallitukset Kuntotutkijat ja korjaussuunnittelijat Saadut tulokset vastasivat yleistä kokemusta Taloyhtiöiden ja ei-teknisten isännöitsijöiden tietämys heikkoa Olemassa oleva ohjeistus koetaan riittämättömäksi Yhteiset pelisäännöt puuttuvat, tarjoukset eivät ole vertailukelpoisia

5 TILAAJAN OHJEEN KEHITTÄMINEN (2) Kuntotutkimuksen merkitys Osana kiinteistön ylläpitoa Korjaussuunnittelun lähtötietona Luotettavan kuntotutkimuksen sisältö Kuntotutkimus on useasta toisistaan riippumattomasta osa-alueesta muodostuva kokonaisuus Osa asioista ei ole mitattavissa, näytemäärä on selkeä tunnusluku Onko BY 42 toimintatapa riittävä? Ovatko kuntotutkijat tietoisia tutkimusmenetelmiensä epävarmuudesta? Kehitettiin vähimmäisnäytemäärän laskentatapa Soveltuu tyypillisille luvun elementtikerrostaloille Perustuu soveltaen BY 42 vähimmäisnäytemääriin Pyrkii huomioimaan myös kohteen koon ja monimuotoisuuden Näyteotannan oikea kohdistaminen edelleen erittäin tärkeää

6 Betonijulkisivun ja parvekkeiden kuntotutkimus 3 SISÄLTÖ Tilaajan ohje: Betonijulkisivun ja parvekkeiden kuntotutkimus...4 Mikä on kuntotutkimus?...6 Miksi kuntotutkimus tehdään?...9 Milloin kuntotutkimus tehdään?...10 Kuka kuntotutkimuksia tekee?...13 Mitä osia kuntotutkimus sisältää?...13 Lomake 1: Tarjouspyyntöasiakirja...20 Lomake 2: Kuntotutkimuksen ohjesisältö tarjouspyynnön liitteeksi...21 Lomakkeet 1 ja 2: Ohje...22 Lomake 3: Poranäytteiden ohjeellinen määrä...24 Lomake 3: Ohje...26 Lomake 4: Kuntotutkimustarjousten vertailu...28 Ennen Jälkeen

7 4 Betonijulkisivun ja parvekkeiden kuntotutkimus Tilaajan ohje: Betonijulkisivun ja parvekkeiden kuntotutkimus Rakennuksen julkisivut muodostavat yhdessä vesikaton kanssa suojan luonnonvoimia vastaan. Ehjä ja toimiva julkisivu pitää kosteuden, tuulen ja kylmän poissa rakennuksesta. Tämä mahdollistaa miellyttävät, viihtyisät ja ennen kaikkea terveelliset olosuhteet sisätiloissa. Lisäksi julkisivu suojaa rakennuksen muita osia ennenaikaiselta vaurioitumiselta. Julkisivut ja parvekkeet ovat rakennuksen kuluvia osia ollessaan luonnonvoimien armoilla ja niiden kuntoa tulee seurata säännöllisesti. Betoni on rakennusmateriaalina luonteeltaan sellainen, että sen olennaiset vauriot eivät välttämättä ole nähtävissä ulkopuolelta tarkasteltuna. Kuntotutkimukseen liittyy aina materiaalinäytteiden ottoa, mikä antaa riittävän tarkan kuvan betonin kunnosta. Kuntotutkimusta voidaan pitää rakennuksen määräaikaiskatsastuksena joka tehdään, vaikkei merkittäviä ongelmia olisikaan nähtävillä. Kuntotutkimuksen antaman tiedon perusteella tehdään päätöksiä julkisivuille ja parvekkeille tehtävien korjausten sekä huoltotoimenpiteiden laajuudesta ja aikataulusta. Kuntotutkimusten ajankohdasta tai laajuudesta ei ole taloudellisesti kannattavaa tinkiä, sillä tutkimuksen kustannukset ovat tyypillisesti suuruusluokaltaan n. 1 % sen pohjalta tehtävien korjausten hinnasta. Ajoissa tehdyn kuntotutkimuksen pohjalta on mahdollista valita varhaisessa vaiheessa vaurioitumista hidastavia kevyitä huolto- ja korjausmenetelmiä ja jopa välttää kalliita, laajamittaisia korjauksia. Säännölliset kuntotutkimukset myös antavat ajantasaista tietoa tulevien korjauskustannusten arviointiin ja näihin varautumiseen. Ohjeen käyttö Tämä tilaajan ohje esittää tiiviissä muodossa betonijulkisivun kuntotutkimuksen tilaamiseen ja sisällön määräytymiseen vaikuttavia tekijöitä. Ohjeessa jaotellaan kuntotutkimukset kolmeen luokkaan (P, L ja E), selitetään niiden valintaperusteet sekä annetaan tarvittavat dokumentit tutkimuksen tilaamiseksi. Ohje sovel-

8 Betonijulkisivun ja parvekkeiden kuntotutkimus 5 tuu sellaisenaan käytettäväksi tavanomaisille elementtirakenteisille luvuilla valmistuneille kerrostaloille, ja soveltaen muille betonirakenteisille rakennuksille. Tämä ohje ei sovellu rapattujen julkisivujen kuntotutkimuksen tilaamiseen. Ohjeen tavoitteena on selkeän tarjouspyyntömallin kautta yhdenmukaistaa kuntotutkimustarjouksia siten, että tutkimuksen tekijä voidaan valita laatu ja luotettavuus huomioiden. Tutkimuksen sisältöä ei voida kuitenkaan aina yksiselitteisesti määritellä, vaan asiantuntijan tulee aina ottaa huomioon rakennuksen ja sen ympäristön erityispiirteet. Kuntotutkimustilauksen kulku: Täytetään tutkimuskohteen tiedot tarvittavilta osin sekä lisätään tarvittavat liitteet Lomake 1 Lomake 2 Valitaan kuntotutkimusluokka ja mahdolliset lisätutkimukset Lähetetään tarjouspyyntö kuntotutkijoille liittäen oheen täytetyt lomakkeet Liitteeksi lomakkeet 1, 2 ja 3 Lomakkeella 4 Vertaillaan saatuja kuntotutkimustarjouksia

9 6 Betonijulkisivun ja parvekkeiden kuntotutkimus Mikä on kuntotutkimus? Kuntotutkimuksessa selvitetään rakennuksen jonkin osan tai järjestelmän kunto ja korjaustarve. Kuntotutkimus antaa tiedon tutkitun osan vaurioista, niiden syistä, laajuudesta ja vaikutuksista sekä tulevaisuudessa odotettavissa olevista vaurioista. Kuntotutkimuksessa avataan rakenteita ja otetaan näytteitä tutkittavaksi piilossa olevien vaurioiden löytämiseksi ja rakenteen todellisen kunnon selvittämiseksi. Julkisivujen ja parvekkeiden kuntotutkimuksella tarkoitetaan tutkimuskokonaisuutta, jossa tarkastellaan julkisivun betonirakenteita osana rakennuksen koko ulkovaippaa. Rakennuksen vaipan kaikki osat: julkisivut, sokkeli, katto, ikkunat, ovet ja läpiviennit liittyvät yhdeksi toiminnalliseksi kokonaisuudeksi suojaten rakennusta luonnonvoimilta. Kattava kuntotutkimus kiinnittää erityistä huomiota eri rakenneosien liittymiin näissä piilevien riskien takia. Kuntotutkimus voidaan myös rajata koskemaan vain jotakin tiettyä rakenneosaa. Tällöin kyse on rajattua ongelmaa koskevasta erikoistutkimuksesta, jota voidaan hyödyntää erityistä harkintaa käyttäen. Erikoistutkimus tulee kyseen esimerkiksi kun aiemman kuntotutkimuksen pohjalta tarvitaan lisää tietoa jonkin tietyn osan kunnosta tai tahdotaan seurata jonkin osan kuntoa muita osia tiheämmin. Kuntotutkimusta edeltää usein kuntoarvio. Kuntoarvio on pääsääntöisesti kiinteistön rakenteiden ja LVIS- järjestelmien aistinvaraista tutkimista ja julkisivujen osalta se antaa tietoa vain näkyvistä vaurioista. Kuntoarvion perusteella voidaan laatia kunnossapidon pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS), kunnossapitotarveselvitys ja taloyhtiön kuntotodistus. Kiinteistön todellisen korjaustarpeen selvittämiseksi ja mahdollisten korjausten suunnittelun lähtötiedoksi tarvitaan aina kuntotutkimus. Kuntoarviossa suositellaan usein kuntotutkimusten tekemistä. Betonijulkisivun kuntotutkimuksen sisältö on kuvattu yksityiskohtaisesti julkaisussa Betoni-julkisivun kuntotutkimus by42, 2002

10

11 8 Betonijulkisivun ja parvekkeiden kuntotutkimus

12 Betonijulkisivun ja parvekkeiden kuntotutkimus 9 Miksi kuntotutkimus tehdään? Kiinteistönpidon perusta syntyy kiinteistön jatkuvista huolto- ja ylläpitotoimenpiteistä sekä toisaalta säännöllisestä kunnon seurannasta. Hyvä kiinteistönpito on suunnitelmallista ja mahdollistaa erilaisten toimenpiteiden ennakoinnin. Julkisivujen ja parvekerakenteiden korjaustarvetta ja oikeita korjaustapoja ei voida päätellä vain silmämääräisen tarkastelun perusteella, vaan niiden selvittämiseksi tarvitaan oikealla laajuudella ja tarkkuudella tehty kuntotutkimus. Kuntotutkimus antaa tietoa seuraavista, korjaustarpeen kannalta tärkeistä asioista: 1. Rakenteiden piilevät vauriot ja rakennusmateriaalien kestävyys 2. Vaurioiden syyt ja syntymekanismit 3. Ympäristön ja materiaalien ominaisuuksien vaikutukset vaurioiden etenemiseen. Vain riittävän laajalla ja oikein kohdistetulla kuntotutkimuksella saadaan riittävästi tietoa korjaustavan ja -aikataulun valinnan pohjaksi. Mikäli korjaustapa valitaan puutteellisten tietojen pohjalta, otetaan samalla suuria taloudellisia ja rakenteiden kuntoon liittyviä riskejä. Puutteellisten tietojen pohjalta tehtyjen korjauksien riskejä ovat: vaurion syy jää selvittämättä, jolloin korjataan oiretta eikä syytä, ja vaurio uusiutuu rakenteen toimivuuden ja turvallisuuden kannalta tärkeitä asioita, kuten rakenteen kiinnitystä, ei tarkasteta korjaus toteutetaan liian kevyenä, jolloin joudutaan korjaamaan pian uudestaan korjataan liian raskaasti rakenteen kuntoon nähden, jolloin maksetaan turhasta käytetään väärää korjaustapaa, jolloin korjauksen kestoikä jää lyhyeksi. Kaikki riskit aiheuttavat toteutuessaan kustannuksia kiinteistön omistajalle, joko korjausvaiheessa tai myöhemmin. Laajakin kuntotutkimus maksaa itsensä helposti takaisin ollessaan kustannuksiltaan yleensä alle 1 % tyypillisestä korjauskustannuksesta, mikäli vältetään jonkin riskin toteutuminen. Parhaimmillaan järjestelmällisellä kiinteistön kunnon seurannalla voidaan jopa välttää raskaita korjaustoimenpiteitä valitsemalla oikea-aikaiset huoltotoimenpiteet kuntotutkimusten antaman tiedon pohjalta.

13 10 Betonijulkisivun ja parvekkeiden kuntotutkimus Milloin kuntotutkimus tehdään? Julkisivujen ja parvekkeiden kuntotutkimukset ovat osa hyvää ja suunnitelmallista kiinteistönpitoa. Säännöllisten kuntotutkimusten antaman tiedon avulla korjausja huoltotoimenpiteet voidaan ajoittaa parhaalla tavalla talouden ja käyttöiän kannalta. Kuntotutkimus voidaan suositella tehtäväksi seuraavan aikataulun mukaisesti: ensimmäinen kuntotutkimus tehdään n. 15 vuotta rakennuksen valmistumisen jälkeen seuraavat kuntotutkimukset tehdään n. 10 vuoden kuluttua edellisestä tutkimuksesta Toistuvat kuntotutkimukset täydentävät aiempien tutkimusten tietoja ja antavat päivitetyn kuvan vaurioiden etenemisestä. Mikäli betonirakenteissa alkaa esiintyä runsaasti näkyvää halkeilua, lohkeilua tai rakenteiden muodonmuutoksia, tulee tutkimus tehdä viipymättä. Kuntotutkimuksen tilaamiseen ja toteuttamiseen on syytä varata aikaa noin puoli vuotta. Tyypillisen kuntotutkimustarjouksen jättämiseen varataan aikaa tarjouspyynnön lähettämisestä n. 1 kk. Taloyhtiön hallitus valitsee tarjousten pohjalta tutkimuksen tekijän ja vahvistaa tilauksen kirjallisesti. Kuntotutkija suorittaa kenttätutkimukset n. 2 kk kuluessa tilauksesta mm. sääolosuhteista riippuen. Kova pakkanen estää näyteporausten suorittamisen. Kenttätutkimuksessa otettavien näytteiden analyyseihin ja tutkimuksen raportointiin kuluu tyypillisesti 2 3 kk.

14 Betonijulkisivun ja parvekkeiden kuntotutkimus 11

15 12 Betonijulkisivun ja parvekkeiden kuntotutkimus

16 Betonijulkisivun ja parvekkeiden kuntotutkimus 13 Kuka kuntotutkimuksia tekee? Kuntotutkimuksen tekeminen on erikoistunutta asiantuntijatyötä, joita tekevät tutkimuksiin erikoistuneet insinööritoimistot ja tutkimuslaitokset. Kuntotutkimuksen tekeminen edellyttää vanhojen rakennetyyppien sekä rakennusmateriaalien ja niiden vaurioitumisen tuntemusta. Olennaista on myös korjaustapojen sekä käytännön kenttä- ja laboratoriotutkimusmenetelmien hallitseminen. Kuntotutkimuksia tekeviltä yrityksiltä saa pyydettäessä luettelon referenssikohteista tarjouksen liitteenä. Kuntotutkijan osaaminen on todennettavissa FISE-pätevyyden Betonirakennusten a-vaativuusluokan kuntotutkija avulla. Lista pätevöityneistä kuntotutkijoista on nähtävillä osoitteessa Mitä osia kuntotutkimus sisältää? Kuntotutkimuksen sisältö kannattaa valita kohteen mukaan luotettavien tulosten saamiseksi ja ylimääräisten kustannusten välttämiseksi. Tutkimusta tarjoavalle asiantuntijalle on annettava mahdollisuus vaikuttaa tutkimuksen sisältöön tutustumalla kiinteistöön ja suunnitteluasiakirjoihin. Lähtökohtana tarjousten sisällössä on kuitenkin pidettävä tässä ohjeessa esitettyä mallia (lomake 2). Tutkittavia asioita voidaan asettaa tärkeysjärjestykseen merkittävimmästä alkaen seuraavasti: I Turvallisuuteen ja terveellisyyteen vaikuttavat tekijät: Rakenneosien kantavuus sekä vaurioitumisesta johtuva kappaleiden putoamisvaara. Rakenteiden kosteustekninen toimivuus siltä osin, kun vesivuodot voivat aiheuttaa kosteusvaurioita tai terveyshaittoja sisätiloissa. Rakenteissa ja rakennusmateriaaleissa esiintyvät, terveydelle ja ympäristölle vaaralliset aineet (asbesti, raskasmetallit, PCB, PAH). II Korjausmenetelmän valintaan ja vaurioitumiseen vaikuttavat tekijät: Betonin vauriot, pakkasenkestävyys ja rapautuminen sekä betoniterästen ruostumisen syy, laajuus ja vaurioiden eteneminen. Rakenneosien ja niiden liittymäkohtien kosteustekninen toimivuus siltä osin, kun sillä on vaikutuksia vaurioiden etenemiseen tulevaisuudessa. III Muut tekijät Maalien ja pinnoitteiden kunto, esteettiset- ja viihtyvyystekijät.

17 14 Betonijulkisivun ja parvekkeiden kuntotutkimus Kuntotutkimuksen on suppeimmassa muodossaankin otettava kantaa turvallisuuteen ja terveellisyyteen vaikuttaviin tekijöihin. Tavanomaisessa tutkimuksessa tahdotaan lisäksi saada riittävästi tietoa vaurioista ja niiden etenemisestä korjaustavan valintaa varten. Erityisesti arvokkaissa ja erityishuomiota vaativissa kohteissa otetaan kaikkien osa-alueiden tarkemman tutkimisen lisäksi huomioon mm. esteettiset, historialliset ja suojelulliset seikat. Kuntotutkimuksen vaiheet Kuntotutkimus koostuu pääsääntöisesti neljästä osasta: Tutkimussuunnitelman laatiminen ja esiselvitys Kenttätutkimukset Laboratorioanalyysit Raportointi Tutkimussuunnitelma laaditaan yksilöllisesti kohteen mukaan kuntotutkijan toimesta, tyypillisesti ennen tarjouksen laatimista. Suunnitelman perusteina käytetään tilaajan toimittamia dokumentteja sekä kuntotutkijan itsenäisesti tekemää katselmusta kiinteistön alueella. Katselmus on erityisen tärkeä kiinteistön erityispiirteiden huomioon ottamisen, riittävän näytteenoton varmistamisen sekä soveltuvan nostokaluston ja nostopaikkojen valitsemisen kannalta. Rakennuksen alkuperäisiin suunnitteluasiakirjoihin perehtymällä kuntotutkija saa käsityksen suunniteltujen rakenteiden toimivuudesta ja todennäköisistä vauriokohdista.

18 Betonijulkisivun ja parvekkeiden kuntotutkimus 15

19 16 Betonijulkisivun ja parvekkeiden kuntotutkimus

20 Betonijulkisivun ja parvekkeiden kuntotutkimus 17 Kenttätutkimukset suoritetaan olosuhteiden salliessa autoalustaisesta, sähkönsyötöllä varustetusta henkilönostimesta käsin. Tutkimuksen suorittaa tyypillisesti kaksi kuntotutkijaa mukanaan raskasta porauskalustoa. Nostimeen erikoistunut ammattitaitoinen kuljettaja parantaa tutkimuksen luotettavuutta ja turvallisuutta antaen tutkijoiden keskittyä täysipainoisesti havaintojen tekemiseen. Kuntotutkijan on syytä valita soveltuvat nostomenetelmät tutkimuksen läpiviemiseksi. Tarvittaessa, esimerkiksi kantakaupunkien alueilla nostoista ja muista tutkimuksen järjestelyistä laaditaan erillinen suunnitelma (esim. katuluvat, liikenteenohjaus, putoamissuojaus). Kenttätutkimusvaiheessa tarvitaan kiinteistön käyttäjien yhteistyötä mm. kulkuväylien vapaana pitämisessä sekä mahdollisesti parvekelasien avaamisessa tai kulun järjestämisessä huoneistoihin. Tutkimuksen yhteydessä otetaan betonirakenteista poranäytteitä, joiden ottamisesta jää tyypillisesti paikkausjälkiä rakenteisiin. Kuntotutkimuksen aikataulusta ja järjestelyistä on syytä tiedottaa kiinteistön asukkaita hyvissä ajoin. Riittävä näytemäärä on keskeinen tekijä luotettavien tulosten saamisessa. Yhtä tärkeää on kuntotutkijan asiantuntemus ja paneutuminen silmämääräisiin havaintoihin. On tärkeää, että kuntotutkija on myös itse paikalla nostokorissa näyteporauksia suoritettaessa varmistamassa kaikkien olennaisten havaintojen tekemisen. Kenttätutkimuksessa kuntotutkija tekee aistinvaraisia havaintoja betonirakenteiden lisäksi rakennuksen ulkovaipan eri osien (esim. ovet, ikkunat ja räystäät) liittymistä kosteusongelmien löytämiseksi. Mikäli on aihetta epäillä kosteuden aiheuttavan ongelmia rakennuksen sisätiloissa asti, on suositeltavaa teettää erikseen sisäilma- ja kosteustekninen tutkimus. Osa ulkoseinän kosteusongelmista ei vaikuta sisätiloihin vaan ne ovat korjattavissa julkisivun kuntotutkimuksen perusteella esitettävin toimenpitein. Asiantunteva kuntotutkija tunnistaa tilanteet, joissa vaaditaan tarkempaa kosteusteknistä tutkimusta.

21 18 Betonijulkisivun ja parvekkeiden kuntotutkimus Laboratorioanalyysit tukevat silmämääräisiä havaintoja ja antavat tietoa rakenteen piilevistä vaurioista sekä vaurioiden syistä. Analyysit tehdään kenttätutkimuksessa otetuista näytteistä ja niiden pohjalta tehdään johtopäätöksiä rakenteen kunnosta ja korjaustarpeesta. Tyypillisillä laboratorioanalyyseilla selvitetään betonin kuntoa ja ominaisuuksia (esim. pakkasvaurioituminen, pakkasenkestävyys), betoniterästen ruostumista sekä rakennusmateriaaleissa olevia haitallisia yhdisteitä (esim. asbesti, raskasmetallit, PCB- ja PAH-yhdisteet). Raportointi kokoaa yhteen kenttätutkimusten ja laboratorioanalyysien tulokset ja siinä esitetään johtopäätökset rakenteiden kunnosta ja niiden korjaustarpeesta. Kuntotutkijan on varattava raportointiin riittävästi aikaa, sillä rakennuksen kokonaisuutena toimimisen arviointi vaatii paneutumista. Laadukkaassa raportissa esitetään kuntotutkimuksessa tehdyt havainnot rakenneosittain, niiden pohjalta tehdyt johtopäätökset rakenteiden kunnosta sekä esitetään vaihtoehtoisia jatkotoimenpiteitä kustannuksineen ja vaikutuksineen. Lisäksi eritellään löytyneet turvallisuutta ja terveellisyyttä heikentävät tekijät sekä mahdolliset lisätutkimustarpeet. Kuntotutkimusraportti ei toimenpide-ehdotuksistaan huolimatta kuitenkaan ole hanke- tai korjaussuunnitelma, vaan ennen mahdollisten korjaustöiden käynnistämistä on aina teetettävä yksityiskohtaiset suunnitelmat pätevällä korjaussuunnittelijalla. Tilaajan ollessa asunto-osakeyhtiö raportointiin tulee myös sisällyttää tulosten esittely taloyhtiön hallitukselle. Kenttätutkimukset, laboratorioanalyysit ja raportointi muodostavat kukin karkeasti yleistäen noin kolmanneksen kuntotutkimuksen kustannuksista. Yhdestä osa-alueesta tinkimällä voidaan tyypillisesti saada aikaan marginaalisia säästöjä, mutta samalla heikennetään huomattavasti kuntotutkimuksen tulosten luotettavuutta. On hyvin todennäköistä, että kuntotutkimuksen heikoin osa-alue määrää kokonaisuuden luotettavuuden.

22 Betonijulkisivun ja parvekkeiden kuntotutkimus 19

23 20 Betonijulkisivun ja parvekkeiden kuntotutkimus Lomake 1: Tarjouspyyntöasiakirja Pyydämme tarjousta luokan mukaisesta kuntotutkimuksesta (sisältö: lomake 2) Kohteen nimi ja osoite: Toimeksiantaja: Tutkittava rakennus / rakennukset lukumäärä: kerrosluku: parvekkeita: valmistumisvuosi: porrashuoneita: parvekelinjoja: Rakenteet ulkoseinien rakenne ja pintatyypit: parvekkeiden rakenne ja materiaalit: ikkunoiden ja ovien materiaalit: Tarjous jätettävä viimeistään: Tutkimuksen toivottu valmistumisajankohta: Lisätietoja: Kuntotutkimuksen sisältö ja raportointi tulee laatia julkaisun Betonijulkisivun kuntotutkimus 2002 BY 42 mukaan. Tutkimustarjouksen oheen pyydetään liittämään selvitys tutkimuksen tekijän pätevyydestä ja referenssikohteista sekä mahdollisista tarvittavista tutkimuksen aikaisista järjestelyistä. Liitteet (tulee liittää tarjouspyyntöön mikäli saatavilla): julkisivupiirustus rakennepiirustus selvitys aiemmista korjauksista muu dokumentti

24 Betonijulkisivun ja parvekkeiden kuntotutkimus 21 Lomake 2: Kuntotutkimuksen ohjesisältö tarjouspyynnön liitteeksi (Lisätietoa kuntotutkimusluokan valinnasta: Lomakkeet 1 ja 2: Ohje ) Kuntotutkimusluokat: (P) Perustutkimus (L) Laaja kuntotutkimus (E) Erikoistutkimus rajatusta ongelmasta Sisältyy tutkimukseen = Suositeltu tutkimus = Lisävalinnat luokan tutkimussisältöihin merkitsemällä X Kuntotutkimusluokat B A E Valittu kuntotutkimusluokka (merkitse X) Poranäytteiden ohjeellinen määrä valitaan oheisen kaavan mukaan (Lomake 3) Betonin vaurioitumisen ja rakenteen selvittäminen kaikista poranäytteistä laboratoriotutkimuksin: - Hietutkimusten vähimmäismäärä näytteiden kokonaismäärästä (osa mikrorakennetutkimuksista on tehtävä ohuthietutkimuksena) 1/4 1/3 Raudoitteiden korroosion tutkiminen (peitepaksuudet, karbonatisoituminen, kloridit) Rakenteiden kiinnitysten ja kannatusten tutkiminen Pintakäsittelyjen vaurioituminen Ympäristölle ja terveydelle vaaralliset aineet Aiemmin korjattujen rakenteiden tutkiminen Rakenteiden muodonmuutosten tutkiminen Liittyvien rakenteiden tutkiminen vaurioitumistapojen osalta Liittyvien rakenteiden tutkiminen kosteusongelmien löytämiseksi Rakenteiden käyttöiän, jatkotoimenpiteiden ja -tutkimustarpeen määritys Korjaussuositusten ja kustannusarvioiden laatiminen Lisätietoa, esim. mitä rajatussa kuntotutkimuksessa tutkitaan:

25 22 Betonijulkisivun ja parvekkeiden kuntotutkimus Lomakkeet 1 ja 2: Ohje Kuntotutkimustarjous laaditaan tarjouspyyntölomakkeiden 1-3 avulla. Tutkimustarjous pyydetään yleensä n. 3-5 tekijältä. Tässä ohjeessa tutkimukset on jaettu tulosten halutun luotettavuuden ja kohteen vaativuuden perusteella kolmeen luokkaan: (P) Perustutkimus (L) Laaja kuntotutkimus (E) Erikoistutkimus rajatusta ongelmasta Luokitus perustuu tutkimuksen avulla pyrittävään tarkkuuteen ja luotettavuuteen sekä ohjeellisiin näytemääriin. Tätä luokitusta voi sellaisenaan soveltaa vain rakennuksiin, joissa on betoniset elementtijulkisivut ja/tai parvekkeet. Perustutkimus (P) soveltuu kohteeseen, joka on tavanomainen elementtirakenteinen luvuilla valmistunut kerrostalo. Perustutkimus voi käsittää joko rakennuksen julkisivut tai parvekkeet, mutta tyypillisesti samalla kertaa tutkitaan molemmat. Julkisivurakenteisiin ei ole tehty merkittäviä korjauksia tai muutoksia. Perustutkimus antaa useimmiten todenmukaisen kuvan tutkittujen rakenteiden tilasta. Perustutkimus on kuitenkin kompromissi luotettavuuden ja taloudellisuuden välillä ja tilaajan tulee hyväksyä, että tuloksiin voi liittyä epävarmuutta. On mahdollista, että perustutkimusta joudutaan jälkeenpäin täydentämään ongelmaalueille kohdistettavilla lisätutkimuksilla. Laaja kuntotutkimus (L) antaa perustutkimusta luotettavampaa ja tarkempaa tietoa rakenteiden kunnosta. Vaativiin kohteisiin tai kohteisiin, joissa on erityisiä ongelmia, on aina valittava laaja kuntotutkimus. Laaja kuntotutkimus antaa runsaasti tietoa korjaussuunnittelun pohjaksi, jolloin korjaus voidaan suunnitella tarkalleen todellisen tarpeen mukaiseksi. Tavanomaisesta poikkeavat rakenteet, arvokkaat kohteet ja esim. kosteusongelmat edellyttävät laajan kuntotutkimuksen teettämistä. Laajassa tutkimuksessa kuntotutkijalle annetaan vapaammat kädet sovittaa tutkimusohjelma ja näytemäärät kiinteistön tarpeisiin sopivaksi, mutta näytemäärät ovat tyypillisesti selvästi perustutkimusta korkeampia. Myös laajaa kuntotutkimusta voidaan poikkeustapauksissa joutua täydentämään rajatulla erikoistutkimuksella.

26 Betonijulkisivun ja parvekkeiden kuntotutkimus 23 Erikoistutkimus rajatusta ongelmasta (E) tulee kyseeseen, kun tarvitaan kohdistettua, tarkkaa tietoa vain jonkin rakennuksen osan kunnosta tai jonkin vaurion etenemisestä. Erikoistutkimusta voidaan hyödyntää esim. täydentävänä tutkimuksena tai pitkälle vaurioituneen rakenteen purkukunnon varmistamisessa. Kuntotutkija laatii tarjouspyynnön pohjalta sopivan tutkimusohjelman erikoistutkimusta varten.

27 24 Betonijulkisivun ja parvekkeiden kuntotutkimus Lomake 3: Poranäytteiden ohjeellinen määrä Tämä lomake ohjeineen liitetään tarjouspyyntöön. Kuntotutkija määrittää näytemäärän. Näytemäärä määritetään kullekin rakennukselle erikseen. Lisätietoa kohdassa Lomake 3: Ohje. Julkisivut Erilaisten betonisten julkisivuelementtityyppien ja sokkelien määrä: kpl ( I ) Rakennuksen kerrosten määrä: kpl ( III ) Rakennuksen porrashuoneiden määrä: 3 kpl näytteitä jokaisesta tyypistä: ( I ) x 3 = kpl ( II ) 1 2 kpl > 3 kpl ( III ) x 1 = kpl ( IV ) ( III ) x 1,5 = kpl ( IV ) Valitaan suurempi luvuista ( II ) ja ( IV ), jolloin näytemäärä on kpl ( V ) Tutkitaanko samalla muita, samanlaisia, samaan aikaan rakennettuja ja tätä suurempia rakennuksia? Kyllä Ei Näytemäärä: ( V ) x 0,5 = kpl Näytemäärä: ( V ) = kpl Lopullinen näytemäärä rakennuksen julkisivuille: kpl

28 Betonijulkisivun ja parvekkeiden kuntotutkimus 25 Parvekkeet Erilaisten betonisten rakenneosien määrä (laatta, kaide, pieliseinä): kpl ( I ) Rakennuksen parvekkeiden määrä pyöristettynä seuraavaan kymmeneen: kpl ( III ) 3 kpl näytteitä jokaisesta osasta: ( I ) x 3 = kpl ( II ) Jokaista 10 parveketta kohti vähintään 1 näyte jokaisesta rakenneosasta: ( I ) x ( III ) = kpl ( IV ) Valitaan suurempi luvuista ( II ) ja ( IV ), jolloin näytemäärä on kpl ( V ) Tutkitaanko samalla muita samanlaisia, samaan aikaan rakennettuja ja tätä enemmän parvekkeita käsittäviä rakennuksia? Kyllä Ei Näytemäärä: ( V ) x 0,5 = kpl Näytemäärä: ( V ) = kpl Lopullinen näytemäärä rakennuksen parvekkeille: kpl

29 26 Betonijulkisivun ja parvekkeiden kuntotutkimus Lomake 3: Ohje Perustutkimukseen soveltuva poranäytteiden vähimmäismäärä voidaan määrittää ottamalla lähtökohdaksi se, että jokaisen rakennuksen jokaisesta erilaisesta rakennetyypistä on otettava vähintään kolme näytettä. Laskelmassa huomioitavia erilaisia betonisia rakennetyyppejä ovat esim: Erilaiset julkisivuelementit: - pintatyypin mukaan: käsittelemätön, maalattu, pesubetoni, laatta- tai tiilipintainen - rakennetyypin mukaan: esim. kantavat ja ei-kantavat julkisivuelementit Sokkelielementit tai valetut betonisokkelit Parvekelaatat Parvekekaiteet Parvekkeiden pieliseinät ja pilarit Toisaalta näytemäärä on sovitettava siten, että julkisivurakenteista otetaan vähintään yksi (1) näyte rakennuksen jokaista kerrosta kohti. Mikäli rakennuksessa on kolme (3) tai useampia porrashuoneita, tulee jokaista kerrosta kohti julkisivuista ottaa vähintään 1½ näytettä. Samoin parvekkeista tulee ottaa jokaisesta rakennetyypistä vähintään yksi näyte jokaista alkavaa kymmentä parveketta kohti. Esimerkki: Kerrostalo, 5 kerrosta, ei sokkelia, julkisivut käsittelemätöntä ja pesubetonista elementtipintaa, 25 parveketta joissa parvekelaatat, pieliseinät ja kaiteet betonia. Näytemäärä julkisivuista: 2 erilaista pintatyyppiä, 3 näytettä kustakin, yht. 6 näytettä Näytemäärä parvekkeista: 3 erilaista rakenneosaa, joista 3 näytettä kustakin, yht. 9 näytettä Näytteiden suositusmäärä perustutkimuksessa yhteensä 15 kpl.

30 Betonijulkisivun ja parvekkeiden kuntotutkimus 27 Näytteiden laskennallinen määrä on kokonaismäärä, ja kuntotutkijan tulee käyttää omaa harkintaa näytteiden kohdentamisessa. Jos samassa tutkimuksessa tutkitaan useita saman kiinteistön rakennuksia, voidaan suurinta seuraavien rakennusten näytemäärää alentaa 50% mikäli voidaan olla varmoja, että rakennukset on rakennettu samaan aikaan samoja materiaaleja (elementit valmistettu samassa tehtaassa), rakennustapaa ja rakennetyyppejä käyttäen. Näytemäärää vähennettäessä useiden rakennusten tapauksessa periaatteena on tutkia vähintään yksi rakennus tarkasti ja ottaa seuraavista rakennuksista näytteitä pistokoeluonteisesti. Tällöin on mahdollista että tutkimusta joudutaan tarkentamaan jonkin rakennuksen osalta mikäli tutkimustulokset poikkeavat merkittävästi. Mikäli rakennusajankohta tai materiaalit ovat erilaiset, on jokaista rakennusta käsiteltävä näytemäärän kannalta omana kokonaisuutenaan. Rakennusten ollessa erikokoisia, kohdistetaan vähennykset pienempiin rakennuksiin tutkien suurin rakennus täydellä näytemäärällä. Ohjeelliset näytemäärät soveltuvat tyypillisiin kuntotutkimuskohteisiin. Kuntotutkija voi esittää tutkimukseen erilaista näytemäärää mutta näytteiden määrän vähentämisen tulee olla erityisen hyvin perusteltua. Kuntotutkimus tulee kuitenkin tarjota myös suosituslaajuudessa. Eräs peruste näytemäärän muutoksille voi olla sen sovittaminen tiettyyn määrään tutkimuspäiviä. Tyypillinen näytteenoton tahti on kohteesta riippuen n. 1 2 näytettä tunnissa. Samalla tehdään havaintoja kattavasti rakennuksen eri osista. Laajassa kuntotutkimuksessa näytteitä otetaan hitaammassa tahdissa koska samalla tehdään vielä yksityiskohtaisempia havaintoja esim. rakenneavausten ja rakenteiden vasaroinnin muodossa. Vain hyvin pienten kohteiden perustutkimus tai rajatun ongelman erityistutkimus on mahdollista suorittaa kenttätöiden osalta yhdessä päivässä.

31 28 Betonijulkisivun ja parvekkeiden kuntotutkimus Lomake 4: Kuntotutkimustarjousten vertailu Kuntotutkimuksen tekijän valintaa helpottaa tarjousten vertailukelpoisuus. On kuitenkin kuntotutkimukselle tyypillistä, että yksityiskohtaisesta tarjouspyynnöstä huolimatta tarjousten sisällöt ja laajuudet poikkeavat toisistaan. Syynä tähän ovat mm. kuntotutkijoiden erilaiset kokemustaustat sekä hieman erilaiset näkemykset tutkimusmenetelmien soveltamisesta kulloinkin kyseessä olevassa kohteessa. Kuntotutkijan valinnassa tulee tällöin tarkastella seuraavia tekijöitä: Tutkimuksen laajuus: näytemäärä, tutkimukseen käytettävä aika ja raportoinnin tarkkuus Tutkijan osaaminen: referenssikohteet, koulutus ja suoritetut pätevyydet Hinta, laatutekijöihin suhteutettuna Poikkeavan edullisessa tarjouksessa on riskinä, että sen tekijä joutuu tinkimään esim. kenttätutkimuksiin tai johtopäätösten tekemiseen käytetystä ajasta tai näytteille tehtävistä laboratoriotutkimuksista. Kaikki tutkimuksen osa-alueet yhdessä kuntotutkijan kokemuksen ja ammattitaidon kanssa mahdollistavat luotettavaan lopputulokseen päätymisen. Samasta kohteesta tehtyjen tutkimustarjousten vertailussa voidaan käyttää seuraavia taulukoita:

32 Betonijulkisivun ja parvekkeiden kuntotutkimus 29 Tarjousten tekijät A: C: B: d: Tutkimuksen sisältö: pisteitä 0: ei käy ilmi, 1: suppeampi, A B C D perusteltu vaihtoehto, 3: pyydetyssä laajuudessa Poranäytteiden ohjeellinen määrä on valittu oheisen kaavan mukaan Betonin vaurioitumisen ja rakenteen selvittäminen (hietutkimukset, vetokokeet): Raudoitteiden korroosion tutkiminen (peitepaksuudet, karbonatisoituminen, kloridit) Rakenteiden kiinnitysten ja kannatusten tutkiminen Rakenteiden kosteusteknisen toimivuuden tutkiminen pisteitä 0: ei käy ilmi tai ei tutkita, 1: tutkitaan Pintakäsittelyjen vaurioituminen Rakenteiden muodonmuutosten tutkiminen Liittyvien rakenteiden tutkiminen vaurioitumistapojen osalta Ympäristölle ja terveydelle vaaralliset aineet Rakenteiden käyttöiän, jatkotoimenpiteiden ja -tutkimusten määritys Korjaussuositusten ja kustannusarvioiden laatiminen Yhteensä jatkuu seuraavalla sivulla

33 30 Betonijulkisivun ja parvekkeiden kuntotutkimus Tutkijan osaaminen ja käytännöt: Tutkijan pätevyys (0: ei käy ilmi, 1: heikko, 2: kohtalainen, 3: hyvä (pätevöitynyt) Referenssikohteet (0: ei käy ilmi, 1: alle 10, 2: 10 50, 3: yli 50) Näytteenotto (0: alihankintana tai ei käy ilmi, 1: kuntotutkija ottaa näytteet itse) Laboratoriotutkimukset (0: ei käy ilmi, 1: ulkoinen laboratorio, 3: oma laboratorio) Yhteensä a B C D Yhteispisteet ja hintavertailu: Saatuja yhteispisteitä voidaan osioittain verrata rinnakkain yhdessä hinnan kanssa painottaen haluttua osa-aluetta. Pisteitä ei tule yhdistää osioiden välillä tai tehdä valintaa pelkästään yhden osa-alueen perusteella. Tutkimuksen sisältö Tutkijan osaaminen ja käytännöt Tutkimuksen kokonaishinta a B C D