LEMPÄÄLÄN KESKUSTAN PYSÄKÖINTILAITOKSEN LIIKETOIMINTAMALLIT

Transkriptio

1 LEMPÄÄLÄN KESKUSTAN PYSÄKÖINTILAITOKSEN LIIKETOIMINTAMALLIT

2 SISÄLTÖ Tavoitteet Lähtökohdat ja hankkeen tausta Pysäköintilaitoksen viitesuunnitelma ja alustavakustannusarvio Keskustan pysäköintiperiaatteet Liiketoimintamalli

3 SELVITYKSEN TAVOITTEET 1. Pysäköintilaitoksen viitesuunnitelma ja kustannusarvio Selvitetään toteutettavuus, mahdollinen vaiheittain rakentaminen Laaditaan karkea kustannusarvio 2. Keskustan pysäköintipolitiikka Aikarajoitukset ja maksullisuus Pysäköintilaitos on osa keskustan pysäköintijärjestelmää 3. Pysäköintilaitoksen liiketoimintasuunnitelma Toiminnan kannattavuuden selvittäminen

4 TAUSTAA Asemakaava velvoittaa alueen rakentamisen yhteydessä järjestämään pysäköinnin pääosin rakenteellisesti. Asemakaavassa on vaihtoehtoisia tapoja toteuttaa pysäköinti. Pysäköintilaitoskokonaisuus rakentuu kahdesta pysäköintitasosta. Laitos on osittain Lempäälä-talon alla, ja tavoitteena on noin 300 autopaikkaa kylmässä tilassa. Halliin on ajateltu sijoitettavan pysäköintipaikkoja kolmen eri mallin mukaan: perinteisempiä velvoitepaikkoja, tai vaihtoehtoisesti vapaaksiostopaikkoja ja Lempäälä-taloon liittyviä einormitettuja paikkoja. Pysäköintilaitoksen alustava kustannusarvio on noin 5,7 milj.

5 TERMINOLOGIAA Asiakaspysäköinti Kaupoissa ja liikekeskuksissa sekä työpaikoilla vierailevien asiakkaiden pysäköintiä. Autopaikkaosake Asunto- tai keskinäisen kiinteistöyhtiön osake, joka oikeuttaa hallitsemaan autopaikkaa Autopaikkapolitiikka Velvoitepaikkoja, muita pysäköintipaikkoja ja pysäköinnin järjestämistä koskevat periaatteet. Liityntäpysäköinti Pysäköinti joukkoliikenneaseman tai -pysäkin yhteyteen järjestetyllä pysäköintipaikalla siksi aikaa, kun autoilija käyttää joukkoliikenteen palvelua. Vapaaksiosto Maankäyttö- ja rakennuslain mom:n mukainen menettely, jossa kunta voi osoittaa ja luovuttaa kiinteistön käyttöön tarvittavat autopaikat kohtuulliselta etäisyydeltä. Kiinteistönomistajalta peritään autopaikkojen järjestämisestä vapautumista vastaava korvaus kunnan hyväksymien maksuperusteiden mukaan. Velvoitepaikka Asemakaavassa kerrosneliömetrien tai asuntojen mukaan määrätty yhden autopaikan rakentamisvelvoite, sisältää myös velvoitteeseen kuuluvat vieraspaikat. Vuorottaispysäköinti Autopaikkojen käyttäjien kesken sovittua autopaikkojen yhteiskäyttöä.

6 LÄHTÖKOHTANA VUOROTTAISPYSÄKÖINTI Vuorottaispysäköinnin tavoite on tehostaa pysäköintipaikkojen käyttöä. Eri toiminnot tarvitsevat pysäköintiä eri aikaan vuorokaudesta, jolloin samaa autopaikkaa voi hyödyntää useampi toimija. Käyttäjä ostaa oikeuden pysäköidä hallissa, ei nimettyä paikkaa. Pysäköintilaitoksen laskennallinen autopaikkatarve on noin 300 AP, kun kaikki paikat ovat nimeämättömiä. Lempäälän liikenne- ja pysäköintiselvitys 2016

7 KESKUSTAN PYSÄKÖINTIPERIAATTEET

8 KESKUSTAN PYSÄKÖINTIPOLITIIKAN TAVOITTEET Kunnalla voi olla aktiivinen ote pysäköinnin kehittämisessä. Kunta voi omilla päätöksillään ja omistajapolitiikallaan vaikuttaa pysäköinnin sijoittumiseen, hintoihin ja alueen kehittymiseen sekä imagoon. Kunnan, rakennusliikkeiden, yrittäjien ja asukkaiden intressit voivat olla osittain ristiriitaisia. Käyttäjä maksaa-periaate: Ei ole olemassa ilmaista pysäköintiä. Keskustassa rakenteellinen pysäköinti vapauttaa maapinta-alaa muihin toimintoihin sekä rakentamiseen, mikä on pitkällä tähtäimellä kustannustehokasta. Saavutetaan laadukkaampi kaupunkiympäristö: Pysäköintikenttien sijasta viihtyisät korttelipihat ja asuntokadut. Pysäköintilaitoksen toteutus ja sijainti heijastuu myös muuhun keskustan kehittymiseen. Liiketoiminnot sijoittuvat sinne, missä ne ovat hyvin saavutettavissa.

9 PYSÄKÖINTI TULEVAISUUDESSA Keskitetyt pysäköintilaitokset, kadunvarsipysäköinti ja kiinteistöjen pysäköinnit muodostavat toimivan, käyttäjän tarpeisiin vastaavan kokonaisuuden Keskusta-alueella pysäköinti on maksullista ja /tai lyhytaikaista, aikarajoitteista asiakaspysäköintiä asiointiliikenteelle. Pysäköinnin tulee olla toimivaa, laadukasta ja osa tarjottua palvelua keskustassa Pysäköintiratkaisut vaikuttavat asioinnin vaivattomuuteen ja sitä kautta yritysten elinvoimaisuuteen. Kadunvarsipysäköinnin ja liikkeiden muun pysäköinnin tulee palvella lyhytaikaista asiakaspysäköintiä ja vaihtuvuuden olla nopeaa. Jotta Lempäälän pysäköintilaitos houkuttelee käyttäjiä, tulee keskustan alueella pysäköinnin olla aikarajoituksellista ja/tai maksullista

10 KESKUSTAPYSÄKÖINNIN ALUE Alueen sisällä pysäköinti maksullista tai aikarajoitteista: Kunta voi päättää omistamiensa kiinteistöjen, P-laitosten ja kadunvarsipysäköinnin aikarajoituksista ja maksullisuudesta. Pysäköinnin rajoitukset kannattaa sopia yhteistyössä paikallisten yrittäjien kanssa ja pyrkiä saamaan myös yksityisille pysäköintialueille yhteneväiset säännöt. Vaihtoehtoja aikarajoituksille: 30min pikapaikat, 2 tai 4 h paikat, 8 h paikat, liityntäpysäköinti 12 h Edellyttää pysäköinnin valvontaa

11 PYSÄKÖINTILAITOKSEN VIITESUUNNITELMA

12 PYSÄKÖINTILAITOKSEN VIITESUUNNITELMA Pysäköintilaitos sijaitsee keskustan katukehän sisällä, junaradan vieressä. Pysäköintilaitos toimii osittain melusuojauksena uusille rakentuville kortteleille.

13 PYSÄKÖINTILAITOKSEN VIITESUUNNITELMA Kaksi sisäänajoa ja kaltevat pysäköintitasot molemmissa päissä halleja. Tasot eivät ole yhteydessä toisiinsa, koska tasonvaihtorampit veisivät liikaa tilaa paikkamäärään nähden. Yht. 297 autopaikkaa Pysäköintipaikkojen määrä on arvio. Myöhemmässä suunnittelussa tarkentuvat mm. kääntöpaikat, puomiston sijoitus, porraskuilujen sijainti, pysäköintilaitoksen tekniikkavaraukset ja tarkempi ajoyhteyksien/ läpiajon tarkastelu. 1-taso, sisäänkäynti Aavankadulta 164 AP 0-taso, sisäänkäynti Makasiinikadulta 133 AP

14 RAKENNEMALLI 0-taso, sisäänkäynti Makasiinikadulta 133 AP 1-taso, sisäänkäynti Aavankadulta 164 AP

15 PYSÄKÖINTILAITOKSEN VIITESUUNNITELMA Perusratkaisu: P-paikan leveys 2,7 m, käytävä 7 m pilarijako kolmen paikan välein vapaa kerroskorkeus 2,5 m (rakenne 3,4 m) puomiston edessä odotustila kahdelle autolle (tarvittaessa muokattavissa vain yhdelle) kaltevat pysäköintitasot, ½ kerrosta kaltevuus 1:23,5 (= 4 %, max. 5 %) kaksi sisäänajoa, kaksi erillistä hallia Vältytään tilaa vieviltä kierrerampeilta, kustannustehokas ratkaisu ja saadaan tarvittava määrä paikkoja Mahdollisuus jakaa käyttäjiä eri halleihin tarvittaessa ei vaiheittaista rakentamista

16 OSIEN KUSTANNUKSET Eri osien karkeat kustannukset: Eteläsiipi Lempäälä-talo Pohjoissiipi Yhteensä taso 1-taso

17 VAIHEITTAINEN RAKENTAMINEN? Kerralla rakentamista puoltaa: 1. Pysäköintilaitos on sijoitettu osittain Lempäälä-talon pohjakerrokseen ja on kiinteä osa talon rakennetta. Ylempien kerrosten kantavien rakenteiden alla on oltava suuria kuormia kestävät kantavat rakenteet P-hallissa. Tämä osa laitoksesta on siten joka tapauksessa rakennettava Lempäälä-talon kanssa samaan aikaan Ajo pysäköintilaitoksen 1-tasolle tapahtuu pohjoisesta Aavankadun kautta. Mikäli pohjoisosa laitoksesta jätettäisiin rakentamatta, tarvitsisi 1-taso väliaikaisen ramppiratkaisun, jonka rakentamisesta myös aiheutuu kustannuksia. Piiponpellon kaavamääräyksien mukaan rautatien puolella tulee olla korkeustasolle +96 ulottuva umpinainen seinä melun torjunnan vuoksi. Väliaikaisten ramppien ja meluseinän purku myöhemmin ja uuden rakentaminen valmiin rakenteen vieressä on hankalaa, mikä osaltaan lisäisi kustannuksia tulevaisuudessa. Vaiheittaisen rakentamisen aikana P-laitoksen 1-taso ei todennäköisesti voisi olla käytössä, ramppien sijoituksesta riippuen joko osittain tai kokonaan Kovin pienten osien irrottaminen kokonaisuudesta ei ole järkevää, koska työmaalla on aina peruskustannus, joka on yhdessä suuressa urakassa suhteessa pienempi kuin useammassa pienessä, erillisessä urakassa. Lempäälä-talon alla sijaitsevan laitoksen keskiosan rakentaminen on talon kantavista rakenteista johtuen kalliimpaa kuin etelä- ja pohjoispäädyn, eli kallein osa joudutaan joka tapauksessa rakentamaan ensin. 0-taso 1-taso

18 VAIHEITTAINEN RAKENTAMINEN? Pohjoisosan rakentaminen myöhemmin, karkea laskelma: Eteläsiipi Lempäälä-talo Meluseinä Väliaikainen ramppi terästä b. Yht Meluseinä on noin 7 m korkea, kustannusarvio on suuntaa-antava. (tarkemmat suunnitelmat ja perustamistapa puuttuvat) 2. Väliaikaisen rampin sijoitusvaihtoehtoja ovat pohjois- tai eteläsiivet. Ramppi sijoitettuna eteläosaan on pohjoisosan myöhemmän rakentamisen kannalta parempi vaihtoehto. Oletuksena teräksinen ramppi, joka on kustannustehokas ratkaisu ja on helppo purkaa vaiheittaisessa rakentamisessa. 3. Autopaikkoja noin 170 kpl 1 a.

19 PYSÄKÖINTILAITOKSEN JATKOSUUNNITTELU Viitesuunnitelman ratkaisuja täsmennetään Lempäälä-talon ja pysäköintilaitoksen rakennussuunnittelun yhteydessä. Ratkaistava mahdollinen palosuojaus Piiponpellon korttelin asuinrakennusta vasten. Jos P-laitoksen etäisyys asuinrakennukseen on alle 8 m, tulee palomääräyksien mukainen osastointi joko P-laitokseen tai asuinrakennukseen. Suunnitelmassa on osoitettu asemakaavan mukainen kevyen liikenteen yhteys pysäköintilaitoksen läpi Aavankadulta junalaitureille. Suojatien kohdalla ajonopeuksia hillitään hidastein sekä asennetaan peilit. Pyörällä ajo estetään esimerkiksi porteilla, jolloin pyörää talutetaan. Pyöräpysäköinti sijoitetaan Aavankadun päähän. P-laitosta on todennäköisesti valvottava ilta- ja yöaikaan, koska rakennukseen voi aiheutua järjestyshäiriöitä avoimesta yhteydestä. Toinen vaihtoehto on sallia kulku vain P-laitoksen käyttäjille, eli yhteys olisi tällöin suljettu ovilla ja avautuu vain pysäköintilipukkeella ja/tai P-laitoksen avaimella.

20 ALUSTAVA KUSTANNUSARVIO Pysäköintilaitos Autohallipaikkoja yhteensä n. 297 kpl Kustannusarvio n. 5,69 M (alv. 0%), autopaikan hinta /ap Kohdekuvaus ja laskentamuistio:

21 ALUSTAVA KUSTANNUSARVIO Pysäköintilaitos Kustannuslaskelman yhteenveto:

22 PYSÄKÖINTILAITOKSEN JATKOSUUNNITTELU Kustannusarviot ovat suunnitteluvaiheesta johtuen suuntaa antavia ja tarkentuvat jatkosuunnittelussa. Myöhemmässä suunnittelussa tarkentuvat mm. kääntöpaikat, puomiston sijoitus, porraskuilujen sijainti, pysäköintilaitoksen tekniikkavaraukset ja tarkempi ajoyhteyksien/ läpiajon tarkastelu. Alueella ei ole tehty kattavia pohjatutkimuksia, ja tästä muodostuu kustannusriski. Alustavan tiedon mukaan Lempäälä-talon sekä P-talon perustamisratkaisuna on paalutus tai massanvaihto. Ympäröivät korttelit tulevat rakentumaan vaiheittain, ja laitos on ensimmäiset vuodet todennäköisesti vajaalla käytöllä. Tällöin hallia voisi hyödyntää myös liityntäpysäköintiin. Pysäköintilaitos muodostuu kahdesta erillisestä tasosta, joiden välillä ei ole ajoyhteyttä. Kun laitoksen käyttöasteet kasvavat, parantaa dynaaminen pysäköinnin ohjaus hallien käytettävyyttä.

23 LIIKETOIMINTAMALLI

24 PYSÄKÖINTILAITOS, LEMPÄÄLÄN PYSÄKÖINTI OY LASKELMIEN VARAUMAT Kuten yleisesti taloudellista mallinnusta tehdessään, Ramboll on luottanut käyttämäänsä tilaajalta tai julkisista lähteistä saamansa tiedon oikeellisuuteen ja täydellisyyteen, eikä ole vastuussa minkään julkisesti tiedossa olevien tai sille annettujen tietojen itsenäisestä tarkastamisesta, eikä ole tietoja itsenäisesti tarkastanut. Ramboll on liiketoimintamallia varten olettanut ja luottanut siihen, että kaikki kyseessä olevat tiedot ovat paikkansa pitäviä ja riittäviä. Ramboll ei ole myöskään tehnyt minkään omaisuuserän tai varojen fyysistä tarkastusta, eikä ole valmistellut tai saanut muulta taholta käyttöönsä mitään riippumatonta arvioita mistään kohteen omaisuuserästä, varoista tai vastuista. Liiketoimintamalli perustuu työn ajankohdan vallitsevaan markkinatilanteeseen, taloudellisiin, rahoituksellisiin ja muihin olosuhteisiin sekä Rambollille raportin päivämäärään mennessä toimitettuihin tietoihin. Muutokset edellä mainituissa olosuhteissa tai materiaalissa edellyttävät uudelleen mallintamista. Raporttia ei myöskään tule käyttää mihinkään muuhun tarkoitukseen kuin, mitä toimeksiantosopimuksessa osapuolten välillä on sovittu. Ramboll on luottanut toimeksiantajan esittämään aineistoon sekä tapaamisissa ja haastatteluissa kuvattuun kehitykseen mallinnusta laadittaessamme. Ennusteiden lähtötiedot perustuvat Rambllille toimitettuun aineistoon. Liiketoimintamalli perustuu alustaviin investointisuunnitelmiin, jotka tarkentuvat investointiprojektin edetessä. Näin käytetyt laskennan lähtötiedot ovat osin alustavia ja sisältävät siten arvionvaraisuutta ja mahdollisesti epätarkkuutta, joka voi heijastua laskentaan ja lopputuloksiin. Ramboll on keskittynyt mallinnuksessa pysäköintiratkaisujen taloudelliseen mallintamiseen perustuen alustavaan viitesuunnitelmaan ja siitä laadittuun alustavaan kustannusarvioon. Kaikki investoinneista seuraavat muut vaikutukset on jätetty tarkastelun ulkopuolelle.

25 RAHAVIRRAT KÄYTÖN AIKANA Pysäköintioikeuksien myynti Pysäköintiliiketoiminnan tuotot X /ap Lempäälän Pysäköinti Oy /Operaattori LP Oyn hallinto, peruskorjausten rahoitus, poistot Operointi, valvonta

26 ARVONLISÄVEROLLISEN PYSÄKÖINTILIIKETOIMINNAN PÄÄOMITTAMINEN (PYSÄKÖINTIOIKEUDEN VUOKRAUS) Laina Lempäälän kunta Oman pääoman ehtoisia sijoituksia n. 46 % arvonlisäverottomasta hankintahinnasta Pitkäaikaista velkarahaa tarvitaan n. 54 % arvonlisäverottomasta hankintahinnasta LP Oy/ Operaattori Lyhytaikaista velkaa tarvitaan lisäksi arvonlisäveron verran rakentamisaikana Arvonlisäverottoman urakkahinnan lisäksi maksetaan arvonlisävero, joka palautetaan LP Oy:lle pysäköintitalon valmistumisen jälkeen Pysäköintioikeuden vastikkeisiin lisätään arvonlisävero. Autopaikkavastikkeissa on mukana velkapääoman lainanhoitokulut (lyhennys + korko) sekä arvonlisäverottomat kiinteistönhoitokulut, joihin lisätään arvonlisävero

27 PYSÄKÖINTILAITOS, LEMPÄÄLÄN PYSÄKÖINTI OY PERUSVAIHTOEHDOSSA LASKELMA PERUSTUU: Asuntorakentaminen maksaa asukaspysäköinnin käyttöoikeudesta LP:lle alv. 24 % = 9 300, näitä pysäköintioikeuksia on 200 kpl, verokäsittely riippuu ratkaisusta. Lempäälä-talo maksaa pysäköinnin käyttöoikeudesta LP:lle alv. 24 % = 6 200, näitä pysäköintioikeuksia on 100 kpl. Näillä pysäköintioikeuksilla on rajattu käyttöoikeus halliin, esim. arkisin klo 7 18 ja/tai 9 h/pv, verokäsittely riippuu ratkaisusta. Pysäköintioikeus on käyttöoikeuksia halliin, hallissa ei ole nimettyjä paikkoja. Hallissa on yhteiskäytössä aikarajoitteista pysäköintiä tuntimaksuperiaatteella, laskelmissa käytetty 1,0 /h (sis. alv.). Tämä pysäköinti palvelee pääosin Lempäälä-talon käyttäjiä (mm. liiketilat, ravintolat, vierailijat), mutta myös muita keskustassa lyhytaikaista pysäköintiä tarvitsijoita. Lisäksi pysäköinnin käyttöasteen mukaan voidaan myydä kuukausittaisia pysäköintioikeuksia esim. liityntäpysäköintiin tai lähiympäristön työntekijöille. Kiinteistövero on otettu huomioon kuluna, laskelmissa käytetty /v

28 PYSÄKÖINTILAITOS, LEMPÄÄLÄN PYSÄKÖINTI OY PERUSVAIHTOEHDOSSA (VE0) LASKELMA PERUSTUU: Pysäköintilaitoksen investointikustannukseksi on oletettu 5,7 M (alv. 0%) kustannuslaskennan mukaan. LP rahoitetaan omalla pääomalla 2,65 M ja vieraspääomalla 3,05 M. Osa budjetoidusta osakepääomasta voidaan suorittaa joustavasti ehdollisena pääomalainana, joka vakavaraisuus mielessä on omaan pääomaan verrattava erä, mutta joka voidaan helposti likviditeetin salliessa suorittaa takaisin. Asuntoyhtiölle pysäköintioikeus maksaa kuukaudessa 80,00 /autopaikka (alv. 24 %). Asuntoyhtiön perimä korvaus asukkaalta on asuntoyhtiön sisäinen asia. Lempäälä-talon pysäköintioikeus maksaa kuukaudessa 60,00 /autopaikka (alv. 24 %). Lempäälä-talon käyttäjältä perimä korvaus on kiinteistöyhtiön sisäinen asia. LP:n kassatilanne pysyy positiivisena vuoteen Negatiivinen kassatilanne voidaan välttää esim. korottamalla vastikemaksuja ajoissa.

29 PYSÄKÖINTILAITOS, LEMPÄÄLÄN PYSÄKÖINTI OY PERUSVAIHTOEHDOSSA (VE0) LASKELMA PERUSTUU: Käyttöoikeus asunto (alv. 24%), muu 6200 (alv. 24%) OPO 2,65 M, VPO 3,05 M, asukaspysäköinti 80,00 /kk, muu (Lempäälä-talo) 60,00 /kk

30 LIIKETOIMINTAMALLIN PERUSOLETUKSET Hankkeen taloudellista mallintamista varten investointiin liittyvät perusoletukset 300 asiakaspaikalla Aihe Oletus Peruste Investoinnin suuruus (alv. 0%) Viitesuunnitelma ja kustannuslaskelma ( /ap) Pysäköintipaikkojen lukumäärä Rahoitus perusskenaario Oma pääoma Vieras pääoma 300 Lempäälän kunta, ap (46 %) (54 %) Tarkastelujakson pituus 25 v Lisäksi mahdollinen lainajäännös Vieraan pääoman korko 1,75 % Lempäälän kunta Inflaatio Rakennustöiden Aloitus: Valmistuminen: Kaikkiin tuottoihin, kuluihin ja hintoihin ei ole laskettu inflaatiovaikutusta (laskelmat tämän päivän hintatasossa) Maksutuotot ja kulut seuraavat toteutunutta inflaatiota

31 LIIKETOIMINTAMALLIN PERUSOLETUKSET Hankkeen taloudellista mallintamista varten investointiin liittyvät perusoletukset 300 asiakaspaikalla Aihe Oletus Peruste Poistokäsittely Asiakaspaikoista tuntipysäköinnin käytössä Asiakaspaikoista pitkäaikaisen pysäköinnin (kk-maksu) käytössä Asukaspysäköinnin hinnoittelu Lempäälä-talon pysäköinnin hinnoittelu Vapaaksi oston myyntihinta, asunnot Vapaaksi oston myyntihinta, Lempäälä-talo Lyhytaikaispysäköinnin hinta Sumu-poistot, 40 vuotta ja/tai säätö tuloksen mukaan 50 ap ap /kk/ap (alv. 24 %) Varioidaan /kk/ap (alv. 24 %) Varioidaan (+alv.24) Varioidaan (+alv.24) Varioidaan 1,0 /h (alv. 24 %)

32 LIIKETOIMINTAMALLIN PERUSOLETUKSET Hankkeen taloudellista mallintamista varten investointiin liittyvät perusoletukset 300 asiakaspaikalla Aihe Oletus Peruste Operointikustannus 30 /kk/ap (alv. 24%) Muutokset vaikuttaa suoraan vastikkeeseen

33 PYSÄKÖINTILAITOS, LEMPÄÄLÄN PYSÄKÖINTI OY VAIHTOEHDOSSA 1 (VE1) LASKELMA PERUSTUU: Pysäköintilaitoksen investointikustannukseksi on oletettu 5,7 M. LP rahoitetaan omalla pääomalla 3,45 M (61 %) ja vieraspääomalla 2,25 M (39 %). Osa budjetoidusta osakepääomasta voidaan suorittaa joustavasti ehdollisena pääomalainana, joka vakavaraisuus mielessä on omaan pääomaan verrattava erä, mutta joka voidaan helposti likviditeetin salliessa suorittaa takaisin. Asuntoyhtiölle pysäköintioikeus maksaa kuukaudessa 60,00 (alv. 24 %) /autopaikka. Asuntoyhtiön perimä korvaus asukkaalta on asuntoyhtiön sisäinen asia. Lempäälä-talon pysäköintioikeus maksaa kuukaudessa 60,00 (alv. 24 %) /autopaikka. Lempäälätalon käyttäjältä perimä korvaus on kiinteistöyhtiön sisäinen asia. LP:n kassatilanne pysyy positiivisena vuoteen Negatiivinen kassatilanne voidaan välttää esim. korottamalla vastikemaksuja ajoissa.

34 HERKKYYSTARKASTELUT Jos pysäköintilaitoksen rakentamiskustannus nousee 10 %, vastiketta pitää korottaa noin 15 /kk/ap, jotta tulos ja kassavirta pysyvät samalla tasolla kuin perusvaihtoehdossa. Jos pysäköintilaitoksessa ei ole lainkaan lyhytaikaista pysäköintiä, vastiketta pitää korottaa noin 12 /kk/ap, jotta tulos ja kassavirta pysyvät samalla tasolla kuin perusvaihtoehdossa. VE 2: Jos asuntorakentaminen hidastuu perusvaihtoehdossa käytetystä 6 vuodesta 12 vuoteen ja pysäköintioikeuksia myydään 20 kpl/v, omapääoma on sama kuin VE1:ssä 3,45 M. Tällöin toiminta on joka vuosi tappiollista ja yhtiö oma pääoma vähenee merkittävästi (-50 % vuonna 2038, tasearvo enää 2,2 M ). VE 3: Pysäköintioikeuden hinta asuntorakentamisessa ja muilla (alv. 0%). Omapääoma on 3,4 M (60 %). Asuntoyhtiölle pysäköintioikeus maksaa kuukaudessa 80,00 (alv. 24 %) /ap. Lempäälä-talon pysäköintioikeus maksaa kuukaudessa 60,00 (alv. 24 %) /ap. LPn kassatilanne pysyy positiivisena vuoteen VE 4: Pysäköintioikeuden hinta asuntorakentamisessa ja muilla (alv. 0%). Omapääomaa voidaan pienentää -> 0,55 M (10%). Asuntoyhtiölle pysäköintioikeus maksaa kuukaudessa 80,00 (alv. 24 %) /ap. Lempäälä-talon pysäköintioikeus maksaa kuukaudessa 60,00 (alv. 24 %) /ap. LPn kassatilanne pysyy positiivisena vuoteen VE 5: Pysäköintioikeuden hinta asuntorakentamisessa ja muilla (alv. 0%). Omapääomaa voidaan pienentää -> 1,25 M (22 %). Asuntoyhtiölle pysäköintioikeus maksaa kuukaudessa 60,00 (alv. 24 %) /ap. Lempäälä-talon pysäköintioikeus maksaa kuukaudessa 60,00 (alv. 24 %) /ap. LPn kassatilanne pysyy positiivisena vuoteen 2036.

35 HERKKYYSTARKASTELUT Jos pysäköintilaitoksen rakentamiskustannus nousee ollen 7 M. Tällöin omaa pääoma on oltava huomattavasti enemmän, noin 5 Me, jotta kassatilanne pysyy mahdollisena asuntorakentamisen ajoittuessa 12 vuoteen. VE 6: Investointi 7 M, OPO 5 M (71 %), VPO 2 M (29 %), asukaspysäköinti 7500 /ap ja 80 /kk. Jos asuntorakentaminen 12 vuotta ja pysäköintioikeuksia myydään 20 kpl/v (yhteensä 240 kpl). Tällöin toiminta on alussa tappiollista, kassa ei riitä, yhtiö on toimintakyvytön ilman lisäpääomaa tai lyhennysvapaita vuosia. VE 7: Investointi 7 M, OPO 5 M, VPO 2 M, asukaspysäköinti /ap ja 80 /kk. Jos asuntorakentaminen 12 vuotta ja pysäköintioikeuksia myydään 20 kpl/v (yhteensä 240 kpl). Tällöin toiminta on alussa vain hieman tappiollista, kassa riittänee, yhtiö pyörii pienellä lyhytaikaisella lisälainoituksella tai lyhennysvapailla. VE 8: Investointi 7 M, OPO 5 M, VPO 2 M, asukaspysäköinti /ap ja 60 /kk. Jos asuntorakentaminen 12 vuotta ja pysäköintioikeuksia myydään 20 kpl/v (yhteensä 240 kpl). Vastikkeella 60 /kk yhtiö pyörii pienellä lisärahoituksella tai lyhennysvapailla vuoteen 2034, sen jälkeen vastiketta on korotettava. VE 9: Investointi 8 M, OPO 6 M, VPO 2 M, asukaspysäköinti /ap ja 60 /kk. Jos asuntorakentaminen 12 vuotta ja pysäköintioikeuksia myydään 20 kpl/v (yhteensä 240 kpl). Vastikkeella 60 /kk yhtiö pyörii pienellä lisärahoituksella tai lyhennysvapailla vuoteen 2034, sen jälkeen vastiketta on korotettava.

36 HERKKYYSTARKASTELUT VE 1: asukaspysäköinti 60 /kk Jos asuntorakentaminen edistyy hyvin ja asukaspysäköinti myydään 6 vuodessa (yhteensä 240 kpl), omapääoma on 3,45 M. Tällöin toiminta on kannattavaa ja kassatilanne pysyy positiivisena vuoteen Negatiivinen kassatilanne voidaan välttää esim. korottamalla vastikemaksuja ajoissa.

37 HERKKYYSTARKASTELUT VE 2: asukaspysäköinti 60 /kk Jos asuntorakentaminen hidastuu vaihtoehdossa 1 (VE1) käytetystä 6 vuodesta 12 vuoteen ja pysäköintioikeuksia myydään 20 kpl/v (yhteensä 240 kpl), omapääoma on sama kuin VE1:ssä 3,45 M. Tällöin toiminta on joka vuosi tappiollista ja yhtiön oma pääoma vähenee 50 %:iin vuonna Yhtiön kassa on negatiivinen, yhtiö on toimintakyvytön ilman lisäpääomaa.

38 HERKKYYSTARKASTELUT VE 6: Investointi 7 M, OPO 5 M, VPO 2 M, asukaspysäköinti 7500 /ap ja 80 /kk Jos asuntorakentaminen 12 vuotta ja pysäköintioikeuksia myydään 20 kpl/v (yhteensä 240 kpl). Tällöin toiminta on alussa tappiollista, kassa ei riitä, yhtiö on toimintakyvytön ilman lisäpääomaa tai käyttämällä lyhennysvapautta.

39 HERKKYYSTARKASTELUT VE 7: Investointi 7 M, OPO 5 M, VPO 2 M, asukaspysäköinti /ap ja 80 /kk Jos asuntorakentaminen 12 vuotta ja pysäköintioikeuksia myydään 20 kpl/v (yhteensä 240 kpl). Tällöin toiminta on alussa vain hieman tappiollista, kassa riittänee, yhtiö pyörii pienellä lyhytaikaisella lisälainoituksella tai lyhennysvapailla.

40 HERKKYYSTARKASTELUT VE 8: Investointi 7 M, OPO 5 M, VPO 2 M, asukaspysäköinti /ap ja 60 /kk. Jos asuntorakentaminen 12 vuotta ja pysäköintioikeuksia myydään 20 kpl/v (yhteensä 240 kpl). Vastikkeella 60 /kk yhtiö pyörii pienellä lisärahoituksella tai lyhennysvapailla vuoteen 2034, sen jälkeen vastiketta on korotettava.

41 HERKKYYSTARKASTELUT VE 9: Investointi 8 M, OPO 6 M, VPO 2 M, asukaspysäköinti /ap ja 60 /kk. Jos asuntorakentaminen 12 vuotta ja pysäköintioikeuksia myydään 20 kpl/v (yhteensä 240 kpl). Vastikkeella 60 /kk yhtiö pyörii pienellä lisärahoituksella tai lyhennysvapailla vuoteen 2034, sen jälkeen vastiketta on korotettava.

42 LIIKETOIMINTAMALLIN EPÄVARMUUSTEKIJÖITÄ Pysäköintilaitoksen todelliset rakennuskustannukset voivat vaihdella huomattavasti oletuksesta, Lempäälän-talon suunnitelmalla merkittävä vaikutus. Pysäköintilaitoksen rakentaminen vaiheittain haastavaa, mutta mahdollista, asuntorakentaminen tapahtuu usean vuoden aikana, vapaaksi ostosta rahoitus vasta asuntorakentamisen käynnistyessä. Asuntorakentamisen aloittaminen ja vauhti epävarmoja. Lyhytaikaiselle ja kk-pysäköinnille pitää löytyä käyttäjiä/maksajia. Asukaspysäköinnin investointikustannukselle osan maksajana asuntorakentamisen vapaaksioston/velvoitepaikan maksu. Perusvaihtoehdossa tämä maksu vastaa osaa n. 40 % pysäköintilaitoksen omakustannus-hinnasta. Tämä maksu on suoraan asuntorakentamisen kustannuksia. Jos ostohinta ehdotettua hintaa suurempi, riskinä on, ettei asuntorakentaminen käynnisty. Loppuosa rahoitetaan pääomavastikkeella. Kunnalta sitoutuu lainaa pysäköintilaitokseen pitkäksi aikaa. Lempäälä-talon pysäköinnin investointirahoitus on pienempi rajoitetun käyttöoikeuden takia. Laina maksetaan pois noin 25 vuoden aikana, jonka jälkeen LP on velaton ja kunnan omistuksessa. Peruskorjauksien rahoittaminen jouduttaneen toteuttamaan lisälainoituksella. Pysäköinnin ylläpito- ja hoitokulut maksetaan perimällä kuukausittaista vastiketta. Vapaista paikoista ei voida periä vastiketta, käytössä olevien paikkojen (käyttöasteen mukaisten) vastikkeen pitää kattaa pääosin kaikki ylläpito- ja hoitokulut.

43 INVESTOINTI- JA KÄYTTÖKUSTANNUKSIIN VAIKUTTAVIA TEKIJÖITÄ Laina-ajan pidentäminen, nyt käytetty 25 vuotta, pidentämällä laina-aikaa voidaan vuosittaisia kuluja pienentää. Lainassa voidaan käyttää rajallisesti myös lyhennysvapaita vuosia kassatilanteen ja tuloksen mukaan, esim. alkuvaiheessa kun tuloja ei vielä kerry tarpeeksi. Lempäälän kunnalta suurempi oma pääoma, perusvaihtoehdossa 2,65 M, VE 1:ssä 3,45 M. Se vaikuttaa esim. asukaspysäköinnin kuukausivastikkeeseen 20 /kk/ap. Kuukausittaiset vastikkeet voivat muuttua, vastikkeen hinta pitää olla kohtuullinen. Hintatasolla on huomattava vaikutus käyttöhalukkuuteen, niin asukas-, kuukausi- ja lyhytaikaisessa pysäköinnissä. Rakentamalla vähemmän ja/tai vaiheittain rakenteellisia pysäköintipaikkoja investointia voidaan pienentää. Pysäköintitalon investointia voidaan pienentää rakentamalla erillinen avoin pysäköintitalo irralleen Lempäälä-talosta ja mahdollistamalla ko. talon vaiheittainen rakentaminen. Pääomittamalla pysäköintiyhtiötä n vuoden kuluttua. Pysäköintipaikan hoitokustannuksiksi on nyt oletettu 30 /kk/ap, tämä kustannus on suoraan pysäköintipaikassa perittävässä vastikkeessa. Muutokset näkyvät suoraan käyttäjän kausittaisessa vastikemaksussa. Maksun suuruus on arvio.

44 INVESTOINTI- JA KÄYTTÖKUSTANNUKSIIN VAIKUTTAVIA TEKIJÖITÄ Asukkaan kannalta suurempi oman pääoman osuus pienentää kuukausittaista vastiketta. Suurempi pysäköintioikeuden hankintahinta Lempäälän Pysäköinniltä pienentää vastiketta. Nopea asuntorakentaminen mahdollistaa alemman kuukausivastikkeen.

45 PYSÄKÖINTITALON KIINTEISTÖVERO Uudet parkkihalleja koskevat ohjeet on annettu vasta Verohallinnon yhtenäistämisohjeessa Vero-%:n soveltamisesta löytyy KKO:n ennakkopäätös 26/2009. Näiden pohjalta voidaan Lempäälän osalta todeta seuraavaa: Lähtökohtana että pysäköintitalo in 2-kerroksinen ja toinen kerros on kattamaton. Tällöin kiinteistöveron verotusarvo määräytyy autopaikkojen mukaan > /paikka. Koko laitoksen verotusarvo on siten Tämä arvo vahvistetaan (=korotetaan) vuosittain mutta samalla saa tehdä ns. ikävähennyksiä, joten lähdetään siitä että niiden vaikutus lienee samaa suuruusluokkaa. Mutta jos myös 2-kerros on katettu, niin verotusarvo nousee 3-kertaiseksi! Verotusarvo on silloin /AP, eli koko laitoksen > Jos pysäköintitila on osa toimistotaloa niin se luokitellaan toimistotaloksi siltä osin kuin se on fyysisesti talon alla. Tällöin verotusarvo on jotakin aivan muuta. Perusvaihtoehdossa: Verotusarvo on käyttöönottovuotena n Lempäälän yleisvero-% on vuonna ,95 %, eli kiinteistövero olisi siten n /v. Jos vielä huomioidaan maapohjan vero (en selvittänyt tarkemmin tontin kokoa jne, ja tuskin edes löytyy jo vahvistettua verotusarvoa LP-tontille Lempäälän keskustassa), niin arvioin että se osuus on /v. Kokonaiskiinteistövero /v. Tämä on kunnallisvero.

46 PYSÄKÖINTITALON KIINTEISTÖVERO Nyt pysäköintitalo on osittain toimistotalon alla ja rakenteellisesti osa sitä. Kiinteistövero, kun osa pysäköinnistä on toimistotaloa: Jos oletetaan että 40 % pysäköintitalosta jää Lempäälä-talon alle, niin varsinaisen pysäköintitalon autopaikkojen määrä laskee 180:een. Sen osan verotusarvo on siten 180 x = Toimistotalon alle jäävä osuus on siten arviolta n. 120 paikkaa x 2,80 m x 9,00 m (paikka + ½ ajoväylä) eli n br.m2. Tätä osaa pidetään kiinteistöverolaskelmassa toimistona, ja vero määräytyy m2-hinnan mukaan. Viimeksi vahvistettu hinta on n. 830 /m2 eli tämän osuuden verotusarvo on siten Eli yhteensä: o paikkojen mukaan: o tstotalon alla: o maapohja (arvio) o Verotusarvo: > kiinteistövero = 0,95 %:n mukaan = /v Eli muuttui selvästi!! Tämä on tilanne, jos osa pysäköinnistä rakennetaan Lempäälä-talon alle. Tätä verotusarvoa on käytetty laskelmissa.

47 PYSÄKÖINTITALON KIINTEISTÖVERO OTE julkaisusta: Kiinteistöjen arvostaminen kiinteistöverotuksessa, Antopäivä: , Diaarinumero: A120/200/2015, Voimassaolo: Tässä esimerkissä pysäköintitalo-osuuden yläkerroksen autopaikat otetaan jälleenhankinta-arvoa laskettaessa huomioon, koska ne eivät sijaitse pihakannella, vaan piha-alueesta erillisellä tasanteella. Itse pysäköintitalo-osuus arvostetaan näissäkin pysäköintipaikkojen mukaan. Yhdessä tasossa oleva maanalainen pysäköintihalli arvostetaan halvemman pysäköintipaikan arvolla, koska kyseessä on vastaavan tyyppinen rakennus kuin Verohallinnon yhtenäistämisohjeessa tarkoitettu 2- kerroksinen kattamaton pysäköintitalo

48 JOHTOPÄÄTÖKSET Asuntorakentamisen ja sitä kautta pysäköintiyhtiön tulojen kertyminen vaikuttaa oleellisesti oman pääoman osuuteen, asuntorakentamisen mahdollistaessa noin 20 ap/v, oman pääoman osuus pitää olla suuri, noin %. Tasaisella 20 ap/v kertymällä asukaspysäköinnin pysäköintioikeuden hinta on oltava vähintään 7500 (alv. 0%). Tämä summa ei saa liian suuri, jotta maksu ei estä asuntorakentamisen käynnistymistä. Investoinnin kasvaessa ja asuntorakentamisen hidastuessa omaan pääoman osuuden merkitys kasvaa. Arvonlisäverokäsittely ja verottomuus/verollisuus pitää selvittää tapauskohtaisesti tarkoin harkiten.