Strategia taloyhtiölle kohti tavoitteellista toimintaa

Koko: px

Aloita esitys sivulta:

Download "Strategia taloyhtiölle kohti tavoitteellista toimintaa"

Aapo Ahola
8 vuotta sitten
Katselukertoja:

1 Strategia taloyhtiölle kohti tavoitteellista toimintaa Hallituksen puheenjohtaja Bo Erik Ekström, Bostadsaktiebolaget Parkgatan Messukeskus -1-

2 Esitys P9 vähän taustaa P9 omistajastrategia P9 hallintaperiaatteet Kootut kokemukset 2-2-

3 Asunto kerros m2 kerroin 1 B ,00 51, A ,00 74, A ,00 74, A ,00 74, A ,00 76, A ,00 76, A ,00 76, A ,00 44, B ,00 67, A ,00 92, C ,00 52, A ,00 74, A ,00 72, A ,00 72, A ,00 70, B ,00 41, B ,00 41, B ,00 41, B ,00 41, B ,00 41, B ,00 52, B ,00 52, B ,00 52, B ,00 52, B ,00 52, A ,00 60, A ,00 50, B ,00 44, C ,00 12, C ,00 12, C ,00 30, C ,00 30, C ,00 30, C ,00 30, C ,00 28, C ,00 24, C ,00 24, C ,00 24, C ,00 24, C ,00 23, A ,00 0,0000 Keskeiset piirteet Asuntoja : 41 kpl Kokonaispinta ala : m2 Keskikoko : 139 m2/asunto Talo rakennettu : 1913 Yhteensä 5692, ,

B23 6 118,00 41,0000 18 B15 2 119,00 41,0000 19 B17 3 119,00 41,0000 20 B19 4 119,00 41,0000 21 B16 2 162,00 52,0000 22 B18 3 162,00 52,0000 23 B20 4 162,00 52,0000 24 B22 5 162,00 52,0000 25 B24 6

4 Talossa hoitovastikekerroin 4,50 Maksimi= 4,08 eur/m2/kk 4,00 3,50 Keskivarvo = 3,43 eur/m2/kk 3,00 2,50 2,00 1,50 Minimi = 2,09 eur/m2/kk 1,00 0,50 0,00 B41 A6 A8 A10 A5 A7 A9 A39 B40 A38 C37 A11 A12 A3 A4 B21 B23 B15 B17 B19 B16 B18 B20 B22 B24 A2 A1 B14 C35 C36 C27 C29 C31 C33 C25 C28 C30 C32 C34 C

B41 A6 A8 A10 A5 A7 A9 A39 B40 A38 C37 A11 A12 A3 A4 B21 B23 B15 B17 B19 B16

5 Perinteinen isännöitsijävetoinen hallintatapa Asukkaat /Omistajat Hallitus Pääfokuksena usein viranomaisvaatimukset Muut kompetenssi profiilit joskus toissijaisia Strateginen toiminta Operatiivinen toiminta Isännöitsijä Ulkopuoliset asiantuntijat Hanke suunnittelu Talonmies ( oma työ ) Ulkopuoliset asiantuntijat Urakoitsijat Hanke toteutus Ulkopuolinen työ ( ulkoistettu ) Urakoitsijat 5-5-

Operatiivinen toiminta Isännöitsijä Ulkopuoliset asiantuntijat Hanke suunnittelu Talonmies ( oma

6 P9 ERA Chart ja isot hankkeet Hallituksen puheenjohtaja Isännöitsijä Oma talonmies Talohuoltopalvelut HP ( n-3 ) Westerstråhle Putkiremppa HP ( n-2 ) C-Hissi HP ( n-1 ) Kiirava Esteettömyys Bo-Erik Ekström Realia Ikkunat Housetek 6-6-

Westerstråhle Putkiremppa HP ( n-2 ) 6.4.

7 Esitys P9 vähän taustaa P9 omistajastrategia P9 hallintaperiaatteet Kootut kokemukset 7-7-

8 Kolme yleisperiaatetta = omistaja strategia 1. Kovat ja pehmeät arvot tasapainossa : Myös AOY hallituksen työ on taata että omistajien omaisuutta hoidetaan/jalostetaan mahdollisimman hyvin, järkevästi ja omistajien odotusten mukaisesti => talon markkina arvo on luultavasti lähes 50 meur ja todennäköisesti monen omistajan suurin yksittäinen sijoitus/omaisuuserä => vanhan talon kunnossapito sekä velvoittaa meitä joskus tekemään suuriakin ylläpitohankkeita että pakottaa meitä kunnioittamaan talon pitkää historiaa ja jugend talon henkeä järkevässä tasapainossa => AOY:stä ei saa tehdä omaa instituutiota todellisen omistaja instituution sisään, joka elää osittain omaa elämäänsä minimoimalla omia kustannuksiaan jolloin myös voi tapahtuu suboptimointia omistajan kustannuksella hallitus selvittää ja toteuttaa omistajien tahtotila viranomaisvaatimusten lisäksi => hallituskokoonpano pohjautuu eri osa alueiden tarvittavaan osaamiseen talomme eri elämänkaarivaiheissa 8-8-

markkina arvo on luultavasti lähes 50 meur ja todennäköisesti monen omistajan suurin yksittäinen sijoitus/omaisuuserä => vanhan talon kunnossapito sekä velvoittaa meitä joskus tekemään suuriakin

9 Kolme yleisperiaatetta = omistaja strategia 2. Viihdytään paremmin : Tuntuvasti lisätä asukkaiden/omistajien yhteenkuuluvuutta ja hyödyntää talon asukkaiden laajaa osaamista => kesä juhlat ja syksyn siivoustalkoot ja jouluglögit = asukasinfo tilaisuus => viihtyvyys on meille tärkeää tähän kytkeytyy myös tiiviisti siisteys, turvallisuus ja järjestys asiat Siisteys Turvallisuus Isä nn öitsijä Talonmies ( oma työ ) Järjestys Viihtyvyys 9-9-

laajaa osaamista => kesä juhlat ja syksyn siivoustalkoot ja jouluglögit = asukasinfo tilaisuus => viihtyvyys

10 Kolme yleisperiaatetta = omistaja strategia 3. Kommunikoidaan enemmän : Lisätä informaation kulkua ja läpinäkyvyyttä eri hallintoelinten ja asukkaiden/omistajien välillä => melkein jokaisessa asunnossa on jonkinlainen internet kytkentä halpa ja nopea tapa informoida ja kommunikoida => oma web sivusto => web sivustoja on myös mahdollista ostaa ulkoa

ja asukkaiden/omistajien välillä => melkein jokaisessa asunnossa on jonkinlainen internet

11 Päätämme itse talona/asukkaina mihin asiaan haluamme panostaa ( palvelutaso = hoitovastiketaso ) sekä operatiivisesti......alan yleinen hyvä tapa.. räätälöity / toivottu palvelutaso

12 .. että strategisesti ( = pitkäjänteisesti = kunnossapitosuunitelma ) BOSTADS AKTIEBOLAGET PARKGATAN 9 PTS ) Kust.arv. Ikkuna Hissi Julkisivu Piha V-T-S-J Talo Toimenpide t ohjelma ohjelma ohjelma ohjelma ohjelma infra Katujulkisivun ikkunat ja parv. ovet Pihajulkisivun ikkunat A ja B keittiöportaan ikkunat / kpl Hissien peruskorjaus, 50 t /kpl Katujulkisivun ja katuprv kuntotukimus 7 7 Katujulkisivun kunnostus ja maalaus Pihajulkisivun kunnsostus ja maalaus Pihaparvekkeiden korjaus Pihavalaistuksen parantaminen 2 2 Pihavarusteiden maalaus 3 3 Piha-asfaltin uusiminen Lämpöverkoston kuntotukimus 5 5 Patteriventtiileiden uusiminen Vesikaton kunnostus ja maalaus Äänieristävyyden korjaus ullakkohuoneistot Lehmukset 7 7 Autokatoksen räystäskouru 2 2 Huoltokorjaukset A ja B portaiden keittiöpostaiden maalaus / kpl Kustannukset yhteensä

ovet 150 150 Pihajulkisivun ikkunat 300 300 A ja B keittiöportaan ikkunat / kpl 10 10 Hissien peruskorjaus, 50 t /kpl 150 150 Katujulkisivun ja katuprv kuntotukimus 7 7 Katujulkisivun kunnostus ja

13 P9 rahoitusstrategia Talon tavalliset ylläpitoinvestoinnit Kk vastikkeet Yllätykset Ylimääräinen kk vastike Talon suuret ja/tai tasoa parantavat investoinnit Pankkilaina (rahoitusvastike) Osakkaan oma rahoitus Avustus ( kun mahdollista ja järkevää ) Netto

tasoa parantavat investoinnit Pankkilaina (rahoitusvastike)

14 Esitys P9 vähän taustaa P9 omistajastrategia P9 hallintaperiaatteet Kootut kokemukset

15 P9:n uusi hallintomalli = miten organisoitu Asukkaat /Omistajat Sekä kiinteistöstrategiset/omistaja että viranomaisvaatimukset korkeita Tarvittavat kompetenssi profiilit Hallitus Strateginen toiminta Operatiivinen toiminta Uusi hallintomalli Isännöitsijä.. räätälöity / toivottu palvelutaso Ulkopuoliset asiantuntijat Hanke suunnittelu Talonmies ( oma työ ).. räätälöity / toivottu palvelutaso Ulkopuoliset asiantuntijat Urakoitsijat Hanke toteutus Ulkopuolinen työ ( ulkoistettu ) Urakoitsijat

16 Sekä käynnissä, suunnitteilla olevat että identifioidut uudet aktiviteetti organisoidaan omiin ohjelmiin Käynnissä PTS hankkeet Uusi Aktiviteetti salkku Operatiiviset aktiviteetit Käynnissä Käynnissä Uusi

ohjelmiin Käynnissä PTS hankkeet Uusi Aktiviteetti

17 Päätöksen valmisteluun uhrataan paljon aikaa ja kytketään halukkaita ja osaavia asukkaita mukaan valmisteluprosessiin Päätöksen valistelu Esitys/ keskustelu Päätös Päätöksen toteutus Esitys Konseptin haku Toteutus tapa Seuranta Osa operatiivista toimintaa

Päätöksen valistelu Esitys/ keskustelu Päätös Päätöksen toteutus

18 Ohjelmaperiaatteet Valitaan hallitusjäsenten kesken yksi ohjelmavastaava Ohjelma vastaava valitsee konsultoimalla koko hallitusta joko asukkaiden/omistajien kesken tai palkataan ulkopuolinen ohjelmaprojektipäällikö Asukas projektipäällikkö tekee työnsä pro bono periaatteella, hänellä on ohjelmaan tarvittava osaaminen ja/tai aikaa sen suorittamiseen Projektipäällikkö laatii yhteistyössä vastaavan hallitusjäsenen kanssa työohjelman, budjetin ja aikataulun hallituksen brieffauksen perusteella Kysymyksiin mitä koskee lakia sparraa hallituksen jäsen Herra X, taloutta hallituksen jäsen Herra Y ja isännöintiä Realiaa

ohjelmaan tarvittava osaaminen ja/tai aikaa sen suorittamiseen Projektipäällikkö laatii yhteistyössä vastaavan hallitusjäsenen kanssa työohjelman, budjetin

19 P9 hallitustyöskentely aktiivista omistajuutta!! Hallituksen kokous Hallituksen iltakoulu Hallituksen ohjelma vastaava Virallinen kokous pöytäkirja Kokous muistio ( tarvittaessa ) Projekti dokumentaatio

Hallituksen ohjelma vastaava Virallinen kokous

20 Esitys P9 vähän taustaa P9 omistajastrategia P9 hallintaperiaatteet Kootut kokemukset

21 Kootut kokemukset hyvät + Mallimme on saanut asukkaat mukaan isojen hankkeitten suunnitteluprosesseihin + Hallituksen osaamistaso on talossamme korkea, se on aktiivinen, vastuullinen ja sillä on hyvät edellytykset myös ottaa vastaan uuden lain velvoitteet ja vastuut. + Kommunikointi on nostettu uudelle tasolle, mutta ei vielä lopulliselle ( web portaali/majakka ) + Suora vuoropuhelu asukkaiden ja hallituksen välillä on lisääntynyt eri foorumien ja e mail keskustelujen kautta + Myös Tukholman vanhoissa keskustan taloissa on vastaavissa taloyhtiöissä siirretty meidän tapaiseen hallintomalliin eli katsotaan että valittu suunta on oikea

22 Kootut kokemukset huonot Hallituksen työpanos suhteessa kompensaatiotasoon ei ole tasapainossa mutta ei välttämättä suuri ongelma tällä hetkellä Suunnittelu/valmisteluprojektien tiimin jäsenillä joskus kova henkilökohtainen agenda, työlästä hallita mutta alusta alkaen tiedostettu Projektien jäädyttäminen suunnitteluvaiheen jälkeen nostaa närää, odotusarvot nousevat prosessissa mutta hyvällä yhteenkuuluvuudella energiaa saadaan kohdistettua oikein Malli vaatii uutta ajattelua isännöitsijältä ja hänen yhtiöltään mutta ovat hyvin mukana kehittämässä jotain uutta

23 23-23-

Samankaltaiset tiedostot

Asiantuntijat avuksi taloyhtiöstrategian työstämiseen

Asiantuntijat avuksi taloyhtiöstrategian työstämiseen ANU NORROS ILMASTOINFON SUUNNITELMALLISEN KIINTEISTÖNPIDON KOULUTUS SYKSY 2017 TALOYHTIÖSTRATEGIA HYVIN TEHTY TALOYHTIÖ- STRATEGIA ON YHDESSÄ SOVITTU