Nosturirakennus Höyrymyllyntie 3 PERUSKUNTOARVIO

Transkriptio

1 Nosturirakennus Höyrymyllyntie 3 PERUSKUNTOARVIO

2 Sisällysluettelo 1 YHTEENVETO 1.1 Asiakirjatilanne 1.2 Rakennustekniikka 1.3 LVI-tekniikka 1.4 Sähkötekniikka 1.5 Asukaskyselyn tuloksia 2. PERUSTIEDOT 3. PTS-EHDOTUS 4. RAKENNUSTEKNIIKKA 4.1 Tilat Huoneistotilat ja kellari Yhteiset ja yleiset tilat 4.2 D Aluerakenteet 4.3 F3 Julkisivu 4.4 F4 Yläpohjarakenteet 4.5 F13 Alapohjarakenteet 5 LVI-JÄRJESTELMÄT 5.1 G1 Lämmitysjärjestelmät 5.2 G2 Vesi- ja viemärijärjestelmät 5.3 G3 Ilmastointijärjestelmät 5.4 G7 Palontorjuntajärjestelmät 6 SÄHKÖJÄRJESTELMÄT 6.1 H1 Aluesähköistys 6.2 H2 Kytkinlaitokset ja jakokeskukset 6.3 H3 Johtotiet, H4 Johdot ja niiden varusteet 6.4 H5 Valaisimet 6.5 J Tietojärjestelmät Selite LIITTEET: Liite 1 Tekninen PTS 5 sivua Liite 2 Valokuvaliite 3 sivua 2

3 Esipuhe Tällä kuntoarviolla on tavoitteena selvittää Nosturirakennuksen rakenteiden ja rakennusosien sekä lämmitys-, ilmanvaihto- ja sähköteknisten järjestelmien silmämääräinen kunto. Lisäksi esitetään uusimistarpeet, korjaustoimenpiteet ja niiden alustavat aikataulut. Kuntoarviolla on pyritty antamaan mahdollisimman täsmällisiä tietoja kohteesta ottaen huomioon tarkastuksen tekemiseen käytettävissä ollut aika ja kohteesta saadut tiedot. Kiinteistön peruskuntoarvio suoritettiin liike- ja palvelurakennusten KH ja asuinrakennusten KH kuntoarviointiohjetta soveltaen. Tarkastuksessa on kiinnitetty huomiota riskivaikutuksiltaan merkittävimpiin asioihin, kustannuksiltaan merkittävimpien rakennusosien korjaustarpeen määrittelyyn sekä rakennusten turvallisuuteen ja terveellisyyteen. Koska kaikkia kohteita tai niiden kuntoon vaikuttavia seikkoja ei aina voida tarkastaa eikä luotettavasti arvioida aistinvaraisesti, silmämääräistä tarkastusta on täydennettävä kuntotutkimuksilla ja erillisselvityksillä. Kuntotutkimuksien ja erillisselvityksien avulla rahoituksen kannalta tärkeät rakennusosien ja järjestelmien korjausajankohdat ja -kustannukset tarkentuvat. Ajoissa tehty korjaus säästää aina kunnossapidon kokonaiskustannuksia. Peruskuntoarvio ei ole tyhjentävä, eikä se sisällä kaikkea sitä tietoa, jota kiinteistön omistaja tai potentiaalinen sijoittaja saattavat tarvita investointien arvioimiseksi. Kuntoarvio ei sisällä kiinteistön tasonparannukseen tai perushuoltoon liittyviä toimenpideehdotuksia. Peruskuntoarvion tilaajana ja yhteyshenkilönä toimi Oulun kaupungin teknisestä keskuksesta insinööri Mikko Tervola. Rakenteiden ja rakennusosien tarkastuksen on tehnyt Instaro Oy:stä Antti Strömmer ja Juha-Pekka Kumpulainen. Lämmitys- vesi, viemäri- ja ilmanvaihtojärjestelmien tarkastuksen on tehnyt LVI-insinööri Seppo Tomperi ja sähköjärjestelmien tarkastuksen sähköinsinööri Hannu Seppälä. Rakennuksen kuntoarviotarkastus tehtiin Tekijät kiittävät tilaajaa lähtötiedoista ja opastuksesta. 3

4 Yhteystiedot: Tilaaja: Oulun kaupunki, Tekninen keskus Tilaajan yhteyshenkilö: Mikko Tervola Tilaajan osoite: Solistinkatu 2 Kuntoarvion tekijä(t): Instaro Oy Antti Strömmer, gsm: , fax: Instaro Oy Juha-Pekka Kumpulainen, LVI-Suunnittelu Seppo Tomperi Seppo Tomperi Mallastie 1, Oulu gsm: Sähkösuunnittelu Hannu Seppälä Hannu Seppälä Rantaholapantie 2 B Muhos gsm: Oulussa Instaro Oy:n puolesta Antti Strömmer Hyväksynyt: Juha-Pekka Kumpulainen 4

5 1. Yhteenveto Kuntoarviokohde sijaitsee Oulussa, Toppilan kaupunginosassa. Rakennus on 1- kerroksinen, jossa on myös kellaritilat. Rakennuksen tarkka valmistumisajankohta ei ole tiedossa. Tarkastukseen toimitetut piirustukset on laadittu vuonna Asiakirjatilanne Kuntoarviota varten kohteesta saatiin seuraavia asiakirjoja: Vuoden 1957 kellarin ja ensimmäisen kerroksen pohjapiirustus, asemakuva, leikkaus- ja julkisivupiirustukset. 1.2 Rakennustekniikka Kuntoarviossa olevan rakennuksen yleiskunto on huono. Rakennuksen merkittävimpiä ongelmia ovat: Maaperäinen kosteus Rakennuksen kellarissa havaittiin viitteitä maaperäisestä kosteusrasituksesta. Alapohjarakenteessa on eloperäisiä materiaaleja, jotka kosteusvaurioiduttuaan aiheuttavat mikrobihaitan. Haitta-aineet Tarkastuksessa havaittiin asbestiputkia, tilojen linoleum- ja klinkkerilattioita. Lisäksi rakennuksessa käsitellään ja on käsitelty öljyjä, joista on voinut aiheutua öljyvuotoja. Rakennukseen tulee suorittaa haitta-ainekartoitus. Pesuhuone Rakennuksen pesuhuoneessa havaittiin tuuletuksen puutteesta johtuvia vaurioita. Painovoimaisen järjestelmän ilmanvaihtosäleiköt ovat suurelta osin tukittuja. Pesuhuoneen pintarakenteet ovat teknisen käyttöikänsä päätöksessä ja ne tulisi uusia. Yläpohjan ja julkisivun kunto Rakennuksen yläpohjan ja vesikaton kuntoa ei voitu tarkastaa lumen ja jään takia. Rakennuksen julkisivun teknisen iän ja siitä tehtyjen havaintojen perusteella on suoritettava julkisivun kuntotutkimus. Samalla tehdään yläpohjan kuntotutkimus. Ikkunat ja ulko-ovet Rakennuksen ikkunat ja ulko-ovet ovat iäkkäitä ja huonokuntoisia. Ikkunat ja ulkoovet tulee uusia lähivuosina. 5

6 1.3 LVI-tekniikka Kiinteistön lvi-tekniset järjestelmät ovat pääosin alkuperäisiä. Kiinteistöön tulee jätevesi- ja sadevesiviemäriliittymät Höyrymyllyntieltä. Sadevesiviemärin pää on tontin rajalla. Jätevesiviemäriliittymä on yhteinen perinnetalon kassa, liittymä on nosturirakennuksen ja perinnetalon välissä. Rakennusten yhteisessä jätevesiviemärissä on tarkastuskaivo rakennusten välissä. Tarkastuskaivosta nosturirakennukseen menevästä jätevesiviemäristä ei pystytty tekemään havaintoja. Viemäri on ilmeisesti alkuperäinen valurauta- tai betoniviemäri. Kiinteistöön tulee lämpö- ja vesijohdot viereisestä Eviran rakennuksesta. Kiinteistöstä menee piirustusten mukaan kylmävesijohto viereiseen perinnetaloon. Oulun Veden viemäri- ja vesijohtoselvityksen mukaan rakennuksesta menee kylmävesijohto itään päin. Tämän vesijohdon olemassaolosta ei ole tietoa. Kiinteistön käyttäjän tulisi selvittää onko vesijohto käytössä. Jos vesijohto ei ole käytössä, se tulisi kytkeä irti nosturirakennuksen vesijohtoverkosta. Kiinteistön lämmitysjärjestelmässä on lämmitysenergian mittausjärjestelmä. Lämpömäärämittari on kellarissa rakennuksen pohjoiskulmassa. Samassa paikassa on myös kylmän- ja lämpimän käyttöveden vesimittarit. Lämpömäärämittarin ja vesimittareiden asennusajankohta ei ole tiedossa. Kiinteistön lvi-tekniset järjestelmät ovat välttävässä kunnossa. Lämmitysjärjestelmä on vesikiertoinen patterilämmitys. Lämpöjohdot ovat teräsputkia. Lämpöjohtoverkoston sulku- ja linjasäätöventtiilit karaventtiileitä. Lämmityspatterit ovat teräslevypattereita ja putkipattereita. Patteriventtiilit ovat pääosin alkuperäisiä. Patteriventtiileitä on uusittu myös myöhemmin. Vesijohdot ovat kupariputkia ja galvanoituja teräsputkia. Vesijohtoverkoston sulku- ja linjasäätöventtiilit karaventtiileitä. Viemärit ovat valurautaviemäreitä. Tonttiviemäri on luultavasti alkuperäinen betoniviemäri tai valurautaviemäri. Vesija viemärikalusteet ovat pääosin alkuperäisiä. Ilmanvaihtojärjestelmä on painovoimainen poistoilmanvaihto. Ilmanvaihtokanavien puhdistuksesta ei ole tietoa. Tarkastuksessa havaittiin vuotojälkiä alkuperäisissä lämpöjohtojen sulkuventtiileissä. 6

7 Suurimmat korjaustarpeet kunnossapitojakson ajalle ovat patteriventtiileiden, lämpöjohtoverkoston sulkuventtiileiden, vesijohtojen, jätevesiviemäreiden, vesija viemärikalusteiden, kiinteistön ja Eviran välisten lämpö- ja vesijohtojen uusiminen sekä ilmanvaihtokanavien puhdistus. Lvi-järjestelmien uusimisen yhteydessä olisi suositeltavaa harkita vesijohtoliittymän rakentamista Höyrymyllyntieltä sekä kaukolämpöön liittymistä jolloin kiinteistön ja Eviran väliset lämpö- ja vesijohdot jäisivät pois käytöstä. Tekniset käyttöiät KH-kortin mukaiset. (KH Kiinteistöjen tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot). 1.4 Sähkötekniikka Nosturitoimiston sähköasennukset ovat pääosin alkuperäisiä 1950-luvulta. Nosturitoimistosta ei ollut saatavilla sähkösuunnitelmia. Primatest Oy on suorittanut kiinteistöön sähkölaitteiden määräaikaistarkastuksen Määräaikaistarkastus tulee suorittaa 15 vuoden välein. Kiinteistössä on 3x100A:n sähköliittymä ja liittymiskaapeli Oulun Energian sähkökaapilta on 3x35+16 (silmämääräinen arvio). Rakennus on varustettu vesikiertoisella patterilämmityksellä. Suositellaan ulkoseinävalaistuksen uusimista. Suositellaan nosturitoimiston pääkeskuksen uusimista. 1.5 Asukaskyselyn tuloksia Kohteessa ei järjestetty asukas/käyttäjäkyselyä 7

8 2. PERUSTIEDOT Kiinteistön nimi: Nosturirakennus Kiinteistön osoite: Höyrymyllyntie 3, Oulu Kerrosluku (kpl): 1 Tilavuus (m 3 ): 280 (piirustus) Bruttoala (m 2 ): - Huoneistoala (m 2 ): 90 (piirustus) Valmistumisvuosi: 1957 (arvio) Lisätietoja: 8

9 3. PTS-EHDOTUS Kiinteistön PTS-ehdotus, pitkän aikavälin suunnitelma -ehdotus, on koottu yhteen liitteeseen 1, Tekninen PTS. Tutkimukset ja korjaustoimet on esitetty vuoden 2012 hintatason mukaan. Hinnoittelussa on käytetty urakoitsijoiden, rakennuttajien ja kuntoarvioijan hintatietoutta. Hinnoitteluun toteutusvaiheessa vaikuttaa sen hetken työtilanne ja suoritusajankohta. Hinnoittelun ohjeellisena tarkkuutena voidaan pitää ~20%:n tarkkuutta. Annetuissa hinta-arvioissa on mukana 23%:n arvonlisävero. PTS-ehdotuksessa ei ole huomioitu peruskorjaushankkeen luonteisia kokonaiskustannuksia vaan kustannukset ovat yksittäisten toimenpiteiden kustannuksia. Korjaustoimenpiteen kokonaiskustannukset muodostuvat laajaalaisemmissa korjaustoimissa mahdollisista tutkimus-, suunnittelu- ja urakkaasiakirjojen laadinnasta sekä varsinaisesta työn suorittamisesta. Teknisessä PTS:ssä on esitetty toimenpiteet viidessä osa-alueessa; tutkimukset, huolto, rakennustekniikka, LVI ja sähkö. PTS on esitetty taulukkona, joissa vuosittaiset kokonaiskustannukset ja huoneistoalaan suhteutettuna kustannukset osakeneliötä kohden. Lisäksi PTS on esitetty diagrammeina. Diagrammit esittävät kustannukset osa-alueittain sekä kokonaiskustannukset vuotta kohden. Lisäksi diagrammina on esitetty osa-alueiden kustannusten keskinäistä jakautumista. PTS-ehdotuksen tarkoituksena on toimia runkona, jonka pohjalta kiinteistö- tai asunto-osakeyhtiö laatii kunnossapitosuunnitelman. 9

10 4. RAKENNUSTEKNIIKKA 4.1 Tilat Huoneistotilat ja kellari Huoneiston kuivat tilat Huoneiston kuivien tilojen pintarakenteet ovat pääosin maalattua tasoitepintaa. Osassa huoneista sisäkatossa on käytetty haltex-levyä. Wc-tilan lattiassa on käytetty klinkkerilaattaa ja pukuhuoneessa linoleumlaattoja. Materiaalien kiinnitysaineena on voitu käyttää asbestia. Rakennukseen tulee tehdä asbestikartoitus. Huonetilojen sisäkatoissa havaittiin paikkausjälkiä. Mahdollisen vaurion aiheuttaja ei ole tarkastajien tiedossa. Huoneistossa on painovoimaisen ilmanvaihdon tuuletusritilöitä, joita oli suurelta osin tukittu pahvilla. Tuuletusritilöistä havaittiin myös paikoin vuotojälkiä huonetilaan. Vuodot johtuvat todennäköisesti sadevesien vuodoista hormiin, joka on aiheutunut horminhatun puuttumisesta. Rakennuksen alkuperäisessä pohjapiirustuksessa esitetty öljyvarasto on muutettu makuuhuonetilaksi. Lisäksi huoneistossa remontoidaan moottoriajoneuvoja. Huoneiston sisäilma voi sisältää öljypäästöjä, jotka ovat terveydelle haitallisia. Huoneistoon on suositeltavaa tehdä haitta-ainekartoitus. Huoneiston kosteat tilat Huoneiston kosteiden tilojen pintarakenteet ovat iäkkäitä. Tilan pintarakenteena lattiassa on käytetty klinkkerilaattaa ja seinissä puolikorkeaa kaakelilaatoitusta. Muutoin pintarakenteet ovat maalattua tasoitepintaa. Pesuhuoneen lattiassa havaittiin kohonneita pintakosteusarvoja lattiakaivon ja pesukoneliitäntöjen kohdalla. Tilan seinien kaakelilaatat ovat huonossa kunnossa. Tarkastuksessa havaittiin roiskevesialueella alustastaan irti olevia "kopo" -laattoja noin ½ neliömetrin alueella. Pesuhuoneen sisäkatossa havaittiin viitteitä tilan huonosta tuulettuvuudesta täplämäisenä tummentumina. Lisäksi pesuhuoneen oven maalipinta on hilseillyt voimakkaasti. 10

11 Pesuhuoneen pintarakenteet ovat teknisen käyttöikänsä päätöksessä ja ne tulee uusia nykymääräyksien mukaiseksi. Pesuhuoneen klinkkerilaattojen vuoksi kiinteistöön on tehtävä asbestikartoitus. Kellaritilat Rakennuksen kellaritiloihin on erillinen käynti rakennuksen ulkopuolelta. Tilan pintarakenteina on pääosin betonipinnat. Kellarin sisäkatossa on käytetty tojalevyä. Tilaan on asennettu asbestieristeisiä putkia, jotka huomioidaan kiinteistön asbestikartoituksessa. Kellarin seinissä havaittiin merkkejä maaperäisestä kosteudesta. Kiinteistön kuivatusjärjestelmät eivät ole tarkastajien tiedossa. Tilassa havaittiin vanhoja oven pielilautoja lattiapintatason alapuolella, jotka voivat kosteusvaurioitua maaperäisestä kosteudesta. Eloperäisen aineksen kosteusvaurioituminen aiheuttaa mikrobihaitan. Maaperäisen kosteuden vuoksi kiinteistöön on suositeltavaa laatia kuivatussuunnitelma. Rakennuksen haitta-ainekartoitus. Haitta-ainekartoituksessa kartoitetaan asbestimateriaalit ja mahdolliset öljyhaitat. Hormisäleikön peittämät pahvit on poistettava ilmanvaihdon parantamiseksi. Vesikaton ilmanvaihtohormien hormihattujen asennus estämään vesisateen pääsyn hormin sisälle. Rakennuksen pesuhuoneremontti. Kiinteistön käyttövesi- ja viemäriputkien kuntotutkimus. Rakennuksen kellarin seinissä havaittujen kosteusvauriojälkien vuoksi on suositeltavaa laatia kiinteistön kuivautussuunnitelma, jossa kartoitetaan mahdollisuudet kuivatusteknisten toimien toteuttamiselle. Kellarin ovien lattiapintatason alapuolella olevat pielilaudat on suositeltavaa poistaa Yhteiset ja yleiset tilat Rakennuksessa ei ole yhteisiä ja yleisiä tiloja. 11

12 4.2 D Aluerakenteet Kiinteistön päällysrakenteita ei voitu tarkastaa johtuen maan pinnalla olevasta lumipeitteestä. Rakennuksen syöksytorvilta tulevat vedet ohjautuvat perustusten vierelle. Tutkimukseen saatujen piirustusten mukaan rakennuksen vierustoille on asennettu salaojajärjestelmä. Kiinteistön salaojajärjestelmän olemassaoloa ei voitu kuitenkaan tarkastushetkellä vahvistaa. Salaojajärjestelmän tehtävänä on laskea maaperän pohjaveden tasoa niin, ettei rakennuksen perusmuuriin kohdistu suurta kosteusrasitusta. Salaojan tarpeellisuutta kyseisessä maaperässä ei ole tutkittu. Rakennuksen kellaritiloissa havaittiin merkkejä kohonneesta ulkopuolisesta kosteusrasituksesta. Kiinteistöön on suositeltavaa laatia kuivatussuunnitelma, jossa tarkastellaan mahdollisuudet kuivatusteknisten toimien toteutukselle. Lisäksi on tarkastettava mahdollisten olemassa olevien kuivatusjärjestelmien toiminta. Kiinteistön kuivatussuunnitelman laatiminen. Kuivatusteknisten toimien kustannusarvio (tarkentuu tutkimusten jälkeen) Tarkkaa arviota kuivatusteknisille toimille ei voida arvioida tässä vaiheessa. Kuivatustekniset toimet tarkentuvat kuivatussuunnitelman valmistuessa. 4.3 F3 Julkisivu Ulkoseinät Rakennuksen tarkka ulkoseinärakenne ei selvinnyt tarkastukseen toimitetuista dokumenteista. Piirustusten mukaan rakennuksen ulkoseinässä on täystiiliseinä. Ulkoseinäpinnoitteena on maalattu rappaus. Ulkoseinässä ei ole tuuletusta. Rakennuksen ulkoseinän rappaus- ja maalipinta on irronnut paikoin. Rappauspinta on myös paikoin halkeillut. Ulkoseinärakenteen iän ja tutkimuksessa tehtyjen havaintojen perusteella rakennukseen on tehtävä julkisivun kuntotutkimus. 12

13 Ikkunat Rakennuksessa on puurunkoiset kaksipuitteiset ja kaksilasiset ikkunat (MSU). Ikkunapelleissä on huonot kallistukset. Ikkunat ovat iäkkäät ja energiatehottomat. Ikkunoissa esiintyy maali- ja lahovaurioita erityisesti ulkopuitteessa. Vaurioita havaittiin myös ikkunakarmissa. Sadevesien aiheuttamat mahdolliset vuodot ikkunan kautta seinärakenteeseen huomioidaan julkisivun kuntotutkimuksessa. Ikkunat ovat teknisen käyttöikänsä päätöksessä ja ne tulee uusia. Ulko-ovet Rakennuksessa on 1-lehtiset puurunkoiset ulko-ovet. Rakennuksen ulko-ovet ovat iäkkäitä ja energiatehottomia. Ulko-ovissa on maalija lahovaurioita. Ulko-ovet on teknisen käyttöikänsä päätöksessä ja ne on suositeltavaa uusia. Katokset Rakennuksessa ei ole katoksia. Perustukset Rakennuksessa on paikallaan valetut, maalatut betoniperustukset. Perustuksissa havaittiin paikoin maalipinnan hilseilyä. Vesikaton syöksytorvista tullut vesi kastelee rakennuksen perustuksia. Rakennuksen julkisivun ja yläpohjan kuntotutkimus. Rakennuksen julkisivun, yläpohjan ja vesikaton korjaustoimien kustannusarvio. (Tarkentuu tutkimusten jälkeen) Julkisivuun, yläpohjaan ja vesikattoon tulee oletusarvoisesti korjaustoimia. Korjauksen tarpeellisuus ja laajuus tarkentuvat kuntotutkimusten perusteella. Rakennuksen ikkunoiden ja ulko-ovien uusinta. 13

14 Perustuksen maalataan/kunnostetaan kuivatusteknisten toimien jälkeen tarvittaessa. 4.4 F4 Yläpohjarakenteet Vesikatto Rakennuksen vesikattoa ei voitu täysin tarkastaa tarkastushetkellä katolla olleesta lumipeitteestä ja turvallisuusasioista johtuen. Rakennuksessa ei ole talotikkaita eikä kattoturvatuotteita. Rakennuksessa on harjamuotoinen vesikate, jonka vesikatemateriaalina on sementtikattotiili. Rakennuksen räystäät ulkonevat rakennuksesta. Vesikatteen läpivienteinä on ilmanvaihtohormit. Vesikatteen sadevedet ohjautuvat räystäskouruihin, josta edelleen syöksytorviin. Rakennuksen yläpohjan tuuletus on tukittu räystäiltä. Rakennuksen syöksytorvien ulosheittäjät on sijoitettu korkealle suhteessa maanpintaan. Rakennustapa aiheuttaa veden roiskumisen perustuksille. Rakennuksen räystäskouruissa havaittiin runsaasti sammalta ja ympäristöstä tullutta likaa. Räystäskourujen tukkeutuminen aiheuttaa sadeveden tulvimisen räystäskourusta. Tulviva vesi vaurioittaa rakennuksen rakenteita. Vesikatto on tarkastettava heti olosuhteiden salliessa. Yläpohja Rakennuksen yläpohjatilaan ei havaittu käyntiä rakennuksen huonetiloista. Piirustusten mukaan yläpohjan lämmöneristeenä on käytetty koksikuonaa yläpohjarakenteen kokonaispaksuuden ollessa 450 mm. Todennäköisesti yläpohjarakenteena on alalaattapalkisto. Yläpohjan tarkastusmahdollisuus tulee tarkastaa lumien sulamisen jälkeen katolta. Yläpohjien ja vesikatteiden kunnon tarkastus kolmen vuoden välein. Rakennuksen räystäskourut ja syöksytorvet on suositeltavaa puhdistaa kaksi kertaa vuodessa. Rakennuksen yläpohja tutkitaan julkisivun kuntotutkimusten yhteydessä. 14

15 4.5 F13 Alapohjarakenteet Rakennuksen alapohjarakenne on toimitettujen piirustusten mukaan maanvarainen laatta, jossa ei ole lämmöneristystä. Rakennuksen kellarissa havaittiin ovien vanhoja pielilautoja alapohjarakenteessa. Maaperäinen kosteus voi aiheuttaa pielilautojen kosteusvaurioitumisen johtaen lopulta mikrobihaittaan. Alapohjarakenteen toimenpide-ehdotuksen on käsitelty tämän raportin kohdassa Huoneistotilat ja kellari 15

16 5. LVI-JÄRJESTELMÄT 5.1 G1 Lämmitysjärjestelmät Kiinteistön lämmitysjärjestelmä on liitetty Eviran öljykeskuslämmitysjärjestelmään. G11 Lämmöntuotanto Kiinteistön lämmöntuotanto Eviran öljylämmityskattilalla. Kiinteistön lämmitysjärjestelmän toiminta on riippuvainen Eviran lämmitysjärjestelmän toiminnasta. Lvi-järjestelmien uusimisen yhteydessä olisi suositeltavaa harkita kaukolämpöön liittymistä. Rakennuksen lämmitysjärjestelmän muuttaminen kaukolämmöksi(optio). Kaukolämpöön liittymisen kustannus sisältää liittymismaksun, kaukolämmön alajakokeskuksen, jossa lämmönsiirtimet lämpimälle käyttövedelle ja patteriverkostolle sekä siirtimien kytkentä nykyisiin verkostoihin. G11.2 Lämmönsiirtimet Kiinteistössä ei ole lämmönsiirtimiä. G11.3 Kattilat varusteineen Kiinteistössä ei ole lämmityskattilaa. G11.4 Öljynsiirtojärjestelmät Kiinteistössä ei ole öljynsiirtojärjestelmiä. 16

17 G12 Lämmönjakelu G12.1 Paisunta- ja varolaitteet Kiinteistössä ei ole paisunta- ja varolaitteita. G12.2 Lämmönjakeluverkoston kiertovesipumput Patteriverkoston kiertovesipumppu on kellarissa rakennuksen pohjoiskulmassa. Pumppu on Valtion sähköpajan valmistama, tyyppi R14. Kiertovesipumppu on teknisen käyttöikänsä loppupuolella. Patteriverkoston kiertovesipumpun uusiminen. Jos kiinteistö liittyy kaukolämpöön, niin vanha kiertovesipumppu jää pois käytöstä. G12.3 Lämmitysverkostot varusteineen Rakennuksessa olevat lämmitysverkoston putket ovat teräsputkia. Lämpöjohdot ovat silmämääräisesti arvioituna kunnossa. Käyttöikään vaikuttaa oleellisesti lämmitysputkistossa oleva vapaa happipitoisuus ja mahdollinen ulkopuolinen kosteus. Putkissa ei ole näkyvissä vuotojälkiä. Putkistoilla on käyttöikää jäljellä arviolta yli 10 vuotta. 17

18 G12.4 Lämmitysverkoston linja- ja sulkuventtiilit Lämmitysverkoston sulku- ja linjasäätöventtiilit ovat pääosin alkuperäisiä karaventtiileitä. Sulkuventtiilit ovat teknisen käyttöikänsä lopussa. Venttiileissä havaittiin vuotojälkiä. Sulku- ja linjasäätöventtiileiden uusiminen. G13 Lämmönluovutus G13.1 Lämmityspatterit varusteineen Lämmityspatterit ovat teräslevypattereita ja putkipattereita. Pattereiden käyttöikään vaikuttaa oleellisesti lämmitysverkostossa oleva vapaa happipitoisuus. Patterit ovat silmämääräisesti arvioituna kunnossa. Pattereilla on käyttöikää jäljellä arviolta yli 10 vuotta. G13.2 Patteriventtiilit Patteriventtiilit ovat pääosin alkuperäisiä. Patteriventtiileitä on uusittu myös myöhemmin. Patteriventtiilit ja termostaattiosat ovat hyvin eri ikäisiä. Sulkuyhdistäjät ovat alkuperäisiä. Muutamia termostaattiosia on rikkoontunut. Patteriventtiilit ovat teknisen käyttöikänsä lopussa. Patteriventtiileiden ja termostaattiosien uusiminen. 18

19 G14 Eristykset Näkyvissä olevat lämpöjohtojen eristykset ovat kangaspäällysteisiä mineraalivilla- ja massaeristeitä. Rakenteissa olevien lämpöjohtojen eristyksistä ei pystytty tekemään havaintoja. Näkyvissä olevat lämpöjohtojen eristykset sisältävät todennäköisesti asbestia, mikä on huomioitava kellariin kohdistuvissa korjauksissa. Tarkastuksessa havaittiin rikkoontuneita eristyksiä. Asbestipurkuja ei ole huomioitu korjauskustannuksissa. Putkieristyksissä todennäköisesti käytetty asbesti tarkastetaan kiinteistön haittaainekartoituksessa. Rikkoontuneiden eristyksien kapselointi. 5.2 G2 Vesi- ja viemärijärjestelmät Kiinteistö on liitetty kunnalliseen jätevesiviemäriverkostoon. Vesijohdot tulevat Eviran teknisestä tilasta. Sadevesiviemärin pää on tontin rajalla Höyrymyllyntiellä. G21 Vedenkäsittelylaitteet Kiinteistön lämminkäyttövesi tuotetaan Eviran teknisessä tilassa olevan varaajasäiliön kierukalla. Lämpimän käyttöveden lämpötilaa ei voi säätää nosturirakennuksesta. Tarkastettujen tilojen osalta lämpimän käyttöveden lämpötila oli keskimäärin +53 ºC. Legionella-bakteeria voi esiintyä mikäli lämpimän käyttöveden lämpötila on alle +50 ºC. Kiinteistön olisi suositeltavaa liittyä kaukolämpöön jolloin se ei olisi riippuvainen Eviran lämpimän käyttöveden tuotosta. G21.1 Lämpimän käyttöveden kiertovesipumput Kiinteistössä ei ole lämpimän käyttöveden kiertovesipumppua. 19

20 G21.3 Paineenalennusventtiilit Kiinteistön päävesimittarilla ei ole vakiopaineventtiiliä. Vakiopaineventtiilillä ei ole merkittävää vaikutusta vedenkulutukseen muissa kuin asuinrakennuksissa. G22 Vesijohtoverkostot G22.1 Lämpimän käyttöveden verkostoon kytketyt lämmityslaitteet Kiinteistössä ei ole lämpimään käyttövesiverkostoon kytkettyjä lämmityslaitteita. G22.3 Vesijohtoverkostot varusteineen Kiinteistön vesijohdot ovat alkuperäisiä kupariputkia ja galvanoituja teräsputkia. Vesijohdoissa ei havaittu vuotojälkiä. Vesijohdoilla on teknistä käyttöikää jäljellä arviolta muutama vuosi. Käyttövesi -ja viemäriputket tutkitaan tarkemmin kuntotutkimuksin. Uusimistarve on todennäköinen, joten toimenpiteissä on esitetty vesijohtojen uusimisen kustannus. Vesijohtojen uusimisen kustannus. Vesijohtojen uusimisen kustannus sisältää vanhojen vesijohtojen asbestipurkutyöt. G22.4 Vesijohtoverkoston sulku- ja linjasäätöventtiilit 20

21 Vesijohtoverkoston sulkuventtiilit ovat alkuperäisiä karaventtiileitä. Venttiilit ovat teknisen käyttöikänsä lopussa. Sulkuventtiilit uusitaan vesijohtojen uusimisen yhteydessä. G23 Jätevesien käsittely G23.1 Hiekanerottimet (öljyn ja rasvan) Kiinteistössä ei ole hiekanerottimia. G23.2 Öljynerottimet ja G23.3 Rasvanerottimet Kiinteistössä ei ole öljyn- tai rasvanerottimia. G23.4 Viemäripumppaamot ja G23.5 Jäteveden puhdistamot Kiinteistössä ei ole viemäripumppaamoita eikä jäteveden puhdistamoja. G24 Viemäriverkostot G24.1 Sisäviemäriverkoston padotusventtiilit Kiinteistössä ei ole padotusventtiileitä. 21

22 G24.2 Viemärikaivot Kiinteistössä on betonirakenteinen jätevesivesiviemärin tarkastuskaivo. Kaivo on nosturirakennuksen ja perinnetalon välissä. Tarkastuskaivolla on käyttöikää jäljellä arviolta muutamia vuosia. Tarkastuskaivon uusiminen tonttiviemärin uusimisen yhteydessä. G24.3 Sadevesikaivot Kiinteistössä ei ole sadevesikaivoja. Sadevedet johdetaan katolta syöksytorvien kautta maan pinnalle. Kiinteistöön olisi suositeltavaa asentaa sadevesiviemärit, sadevesikaivot ja rännikaivot. Sadevesikaivojen puuttuminen huomioidaan kiinteistön kuivatussuunnitelmassa. G24.4 Viemäriverkostot varusteineen Kiinteistön jätevesivesiviemärit ovat alkuperäisiä valurautaviemäreitä. Pihaalueella oleva tonttiviemäri on todennäköisesti valurauta- tai betoniviemäriä. Viemärit ovat teknisen käyttöikänsä loppupuolella. Viemärit tutkitaan tarkemmin kiinteistön käyttövesi- ja viemäriputkiston kuntotutkimuksessa. Uusimistarve on todennäköinen, joten toimenpiteissä on esitetty viemärijohtojen uusimisen kustannus. Tonttiviemärin uusiminen. Tonttiviemärin uusiminen on suositeltavaa tehdä kiinteistön kuivatusteknisten toimien yhteydessä. 22

23 Rakennuksen sisäpuolisten jätevesiviemäreiden uusiminen. Viemäreiden uusimisen kustannus ei sisällä rakennusteknisiä töitä. G25 Vesi- ja viemärikalusteet G25.1 Vesikalusteet Sekoittimet ovat alkuperäisiä 2-ote sekoittimia ja uusittuja 1-otesekoittimia. Sekoittimien kunto on tyydyttävä. Tiskipöytäsekoittimen virtaama mittauksissa oli keskimäärin 12 l/min. Suositus on 12 l/min. Sekoittimet uusitaan vesijohtojen uusimisen yhteydessä. G25.2 Viemärikalusteet Viemärikalusteet ovat pääosin alkuperäisiä. Viemärikalusteiden kunto on välttävä. Viemärikalusteet uusitaan viemäreiden uusimisen yhteydessä. G26 Eristykset Näkyvissä olevat vesijohtojen eristykset ovat kangaspäällysteisiä mineraalivillaeristeitä ja massaeristeitä. Rakenteissa olevien vesijohtojen ja ullakolla olevan tuuletusviemärin eristyksistä ei pystytty tekemään havaintoja. Katolla olevassa tuuletusviemärissä ei ole eristyksiä. Kellarissa olevien vesijohtojen eristykset sisältävät todennäköisesti asbestia. 23

24 Katon tuuletusviemäriin jäätymissuojan asennus. Eristykset uusitaan vesi- ja viemärijohtojen uusimisen yhteydessä. 5.3 G3 Ilmastointijärjestelmät Kiinteistössä on painovoimainen poistoilmanvaihto. Tilakohtaisia korvausilmaventtiileitä ei ole. G31 Ilmastointikoneet G 31.1/G 31.2 Tulo- ja poistoilmakoneet varusteineen Kiinteistössä ei ole tulo- tai poistoilmanvaihtokoneita. Ilmanvaihtoa tulisi parantaa. Ilmanvaihtoa olisi mahdollista parantaa rakentamalla koneellinen poistoilmanvaihto tai rakentamalla lämmöntalteenotolla varustettu koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihtojärjestelmä joka on energiatalouden ja viihtyisyyden kannalta parempi kuin pelkkä koneellinen poistoilmanvaihto. Lämmöntalteenotolla varustetun koneellisen tulo- ja poistoilmanvaihtojärjestelmän rakentaminen edellyttää ilmanvaihtokoneen asentamisen rakennukseen sekä mittavia kanavointitöitä ullakolla ja mahdollisesti myös huonetiloissa. G33 Kanavistot Kiinteistön ilmanvaihtokanavat ovat rakennusajankohdan perusteella rakennusainekanavia. Ilmanvaihtokanavat ovat tyydyttävässä kunnossa. Ilmanvaihtokanavien puhdistuksesta ei ole tietoa. llmanvaihtokanavat tulisi puhdistaa kymmenen vuoden välein. Ilmanvaihtokanavien puhdistus. 24

25 G34 Pääte-elimet Poistoilman päätelaitteet ovat poistoilmasäleikköjä. Päätelaitteet ovat tyydyttävässä kunnossa. Kiinteistössä ei ole korvausilmaventtiileitä. Korvausilmaventtiileiden asentaminen ulkoseiniin rajoittuviin tiloihin. Rakennukseen tulisi asentaa korvausilmaventtiilit, jos ei asenneta lämmöntaiteenotolla varustettua koneellista tulo- ja poistoilmanvaihtojärjestelmää. G35 Väestönsuojan ilmanvaihtolaitteet Kiinteistössä ei ole väestönsuojaa. G37 Eristykset Ullakkotiloissa olevien ilmanvaihtokanavien eristyksistä ei pystytty tekemään havaintoja. Ilmanvaihtokanavien eristykset tarkastetaan yläpohjan kuntotutkimuksessa. G4 Kylmätekniset järjestelmät G41 Kylmäkoneistot Kiinteistössä ei ole kylmäteknisiä järjestelmiä. 25

26 5.4 G7 Palontorjuntajärjestelmät G71 Alkusammutuskalusto G71.1 Käsisammuttimet Kiinteistössä ei ole käsisammuttimia. G72 Sammutusvesilaitteet G72.1 Sisä- ja ulkopalopostit Kiinteistössä ei ole paloposteja. G8 Muita LVI-teknisiä järjestelmiä Kiinteistössä ei ole muita lvi-teknisiä järjestelmiä. 26

27 6. SÄHKÖJÄRJESTELMÄT 6.1 H1 Aluesähköistys Pihavalaistus on toteutettu rakennuksien seinävalaisimilla. Pihavalaistus on heikkotehoinen. Suositellaan seinävalaisimien uusimista. H1.2 Hämäräkytkimet ja kello-ohjaukset Pihavalaistusta ohjataan kytkimillä ja liiketunnistimella. Ohjaus toimii suunnitellulla tavalla. H1.3 Autojen lämmityspisteet Pysäköintipaikoilla on autolämmityspistorasiapylväät. Pistorasiakoteloissa on kaksi kellokytkintä ja yksi 16A:n sulake. Pistorasiakoteloissa ei ole vikavirtasuojakytkimiä. Autolämmityspistorasiakotelot ovat välttävässä kunnossa. Autolämmityspistorasiat suositellaan uusittavan vikavirtasuojatuiksi. 6.2 H2 Kytkinlaitokset ja jakokeskukset H22.1 Pääkeskukset Pääkeskus sijaitsee nosturihuoneessa. Kiinteistön sähkönkulutukset mitataan pääkeskuksessa. Vuosienergia 2011 oli 0 kwh. Pääkeskus on IP34 (In 125A ). Kiinteistön pääsulakkeet ovat 3x80A. 27

28 Pääkeskus on alkuperäinen 1950 luvulta ja se on heikossa kunnossa. Pääkeskuksessa ei ollut sähkösuunnitelmia ja keskusmerkinnät olivat puutteelliset. Kiinteistön pääkeskus on suositeltavaa uusia. Suositellaan kiinteistön pääsulakkeen pienentämistä 3x25A:n tai 2x35A:n. Suositellaan ajan tasalla olevien sähkösuunnitelmien laatimista ja piirustusten sijoittamista pääkeskushuoneeseen. 6.3 H3 Johtotiet, H4 Johdot ja niiden varusteet H41 Liittymisjohdot Rakennuksen liittymisjohto on todennäköisesti 3x Liittymisjohto on välttävässä kunnossa ja vastaa kiinteistön kuormaa. Suositellaan liittymiskaapelin uusimista pääkeskuksen uusimisen yhteydessä. H42 Maadoitukset ja potentiaalin tasaukset Rakennuksessa ei havaittu maadoituksia. Suositellaan maadoituselektrodin asentamista H44 Voimaryhmäjohdot Rakennuksessa on pääosin alkuperäisiä ja myöhemmin lisättyjä voimaryhmäjohtoja. Johdot ovat 4-johtimisia. 28

29 Kellarissa on vielä vanha 3x40A:n voimapistorasia jonka käyttölupa on jo päättynyt. Nosturitoimiston sähköasennukset ovat osin heikkokuntoiset. Suositellaan sähköasennusten uusimista koko nosturitoimistorakennukseen. H45 Valaistusryhmäjohdot Rakennuksen valaistusryhmäjohdot ovat pääosin alkuperäiset. Johdotus on toteutettu muovijohdoilla pinta-asennuksena. Johdot ovat nosturitoimistorakennuksessa heikossa kunnossa ja jätteenpolttouunirakennuksessa kohtalaisessa kunnossa. H45.1 Kytkimet ja pistorasiat Kiinteistössä on pääasiassa alkuperäiset sähkökalusteet. Joitain pistorasioita ja kytkimiä on myös uusittu. Alkuperäiset sähkökalusteet ovat heikossa kunnossa. Rikkoutuneet jakorasiat, kytkimet ja pistorasiat tulisi korjata välittömästi. 6.4 H5 Valaisimet H51 Valaisimet Rakennuksessa on pääosin alkuperäiset valaisimet. Suositellaan nosturitoimiston valaisimet uusittavaksi. 29

30 6.5 J Tietojärjestelmät J2 Antennijärjestelmät Antenniverkko on omilla antenneilla varustettu yhteisantennilaitos. Havainnot: Antenniverkko on silmämääräisesti välttävässä kunnossa. Järjestelmästä ei ollut kaaviota, josta olisi selvinnyt verkon rakenne. 30

31 koodi tai kohta raportissa G2 D F3 F4 TEKNINEN PTS Toimenpide Määrä Yksikkö /Yksikkö Vuosi Tutkimukset ja suunnittelu Rakennuksen haitta-ainekartoitus. Haittaainekartoituksessa kartoitetaan asbestimateriaalit ja mahdolliset öljyhaitat. Kiinteistön käyttövesi- ja viemäriputkien kuntotutkimus. Kiinteistön kuivatussuunnitelman laatiminen. Rakennuksen julkisivun ja yläpohjan kuntotutkimus. Yläpohjien ja vesikatteiden kunnon tarkastus kolmen vuoden välein. Kustannukset vuosittain [1000 ] Kustannukset huoneistoalalla jaettuna Huoltotoimenpide Nosturirakennus Tutkimus/suunnittelu 1 erä erä erä erä Rakennustekninen toimenpide LVI-toimenpide 1 erä LIITE 1 sähkötoimenpide 13, , , , m2 /m2/kk 12, , , ,185 0

32 koodi tai kohta raportissa F57 TEKNINEN PTS Toimenpide Määrä Yksikkö /Yksikkö Vuosi Rakennustekniikka Hormisäleikön peittämät pahvit on poistettava ilmanvaihdon parantamiseksi. Vesikaton ilmanvaihtohormien hormihattujen asennus estämään vesisateen pääsyn hormin sisälle. Huoltotoimenpide Nosturirakennus Tutkimus/suunnittelu 1 erä Rakennustekninen toimenpide F6 Rakennuksen pesuhuoneremontti. 1 erä Kuivatusteknisten toimien D kustannusarvio (tarkentuu tutkimusten jälkeen) 1 erä Rakennuksen julkisivun, yläpohjan ja F3 vesikaton korjaustoimien kustannusarvio. (Tarkentuu tutkimusten jälkeen) 1 erä LVI-toimenpide LIITE 1 sähkötoimenpide F32 Rakennuksen ikkunoiden ja ulko-ovien uusinta. Kustannukset vuosittain [1000 ] Kustannukset huoneistoalalla jaettuna 1 erä m2 /m2/kk 10,19 13,889 46,3 55,

33 koodi tai kohta raportissa G11.1 G12.2 G12.4 G13.2 G14 TEKNINEN PTS Toimenpide Määrä Yksikkö /Yksikkö Vuosi LVI Rakennuksen lämmitysjärjestelmän muuttaminen kaukolämmöksi(optio). Patteriverkoston kiertovesipumpun uusiminen. Sulku- ja linjasäätöventtiileiden uusiminen. Patteriventtiileiden ja termostaattiosien uusiminen. Rikkoontuneiden eristyksien kapselointi. Huoltotoimenpide Nosturirakennus Tutkimus/suunnittelu 1 erä erä erä erä erä Rakennustekninen toimenpide G22.3 Vesijohtojen uusimisen kustannus. 1 erä LVI-toimenpide G24.4 Tonttiviemärin uusiminen. 1 erä G24.2 Rakennuksen sisäpuolisten jätevesiviemäreiden uusiminen. 1 erä G26 Katon tuuletusviemäriin jäätymissuojan asennus. 1 kpl G34 Korvausilmaventtiileiden asentaminen ulkoseiniin rajoittuviin tiloihin. 1 erä Kustannukset vuosittain [1000 ] 2 2,9 1,5 22, Kustannukset huoneistoalalla jaettuna 90 m2 /m2/kk 1,852 2,685 1,389 21, LIITE 1 sähkötoimenpide

34 Nosturirakennus LIITE 1 TEKNINEN PTS Tutkimustoimenpide Huoltotoimenpide Rakennustekninen toimenpide LVI-toimenpide sähkötoimenpide PTS Ku ustannukset [1000 ] Tutkimukset ja lisäselvitykset 13, , , ,2 0 Huolto Rakennustekniikka LVI 2 2,9 1,5 22, Sähkö Yhteensä 26,7 17,9 51, , ,2 0 Vuosi Tutkimukset ja lisäselvitykset Huolto Rakennustekniikka LVI Sähkö Yhteensä Kokonaiskustannukset ( kuukaudessa huoneistoneliötä kohden) m2 24,72 16,57 47,69 76, , ,185 0

35 Nosturirakennus LIITE 1 TEKNINEN PTS Tutkimustoimenpide Huoltotoimenpide Rakennustekninen toimenpide LVI-toimenpide sähkötoimenpide Kustannusjakauma (1000 ) 10 vuoden tarkastelujaksolla. Tutkimukset ja lisäselvitykset; 14 LVI; 29 Rakennustekniikka; 136 Tutkimukset ja lisäselvitykset Huolto Rakennustekniikka LVI Sähkö Kustannukset yhteensä kymmenen vuoden tarkastelujaksolla Kokonaiskustannukset ( 10 v tarkastelujaksolla huoneistoneliötä kohden) 90 m /m2

36 LIITE 2 KUNTOARVIO Nosturirakennus Kuva 1. Rakennuksen julkisivun rappauspinta on irronnut paikoin. Yläpohjan ei tuuletu räystäiltä. Kuva 2. Rakennuksen perustuksissa havaittiin paikoin maalipinnan hilseilyä. Kuva 3. Rakennuksen ikkunoiden kunto on huono. Ikkunoissa on maali- ja lahovaurioita. Kuva 4. Rakennuksen ulko-ovien kunto on huono. Ulko-ovissa on maali- ja lahovaurioita. Kuva 5. Rakennuksen ilmanvaihtosäleiköt on suurelta osin tukittu pahvin palasilla. Kuva 6. Rakennuksen ilmanvaihtosäleiköstä havaittiin vuotojälkiä huonetilaan. PALJETIE , fax KUA Liite 2 Evira Nosturirakennus 1

37 LIITE 2 KUNTOARVIO Nosturirakennus Kuva 7. Yleisnäkymä rakennuksen pesuhuoneeseen. Tilan pintarakenteet ovat iäkkäitä ja ne tulee uusia. Kuva 8. Rakennuksen pesuhuoneen oven alareunassa on kosteusvauriojälkiä. Pesuhuoneen viereisessä tilassa on linoleumlattia. Kuva 9. Rakennuksen kellarissa on merkkejä maaperäisestä kosteudesta. Kuva 10. Kellarissa havaittiin lahonneita vanhojen ovien pielilautoja alapohjarakenteessa. Kuva 11. Keittiön patterin ilmaaminen on hankalaa lähellä olevan seinän vuoksi. Kuva 12. Patteriventtiilit ovat teknisen käyttöikänsä lopussa PALJETIE , fax KUA Liite 2 Evira Nosturirakennus 2

38 LIITE 2 KUNTOARVIO Nosturirakennus Kuva 13. Patteriverkoston sulkuventtiileissä on vuotojälkiä. Kuva 14. Lämpöjohtojen rikkoontuneet eristykset tulisi kapseloida. Kuva 15. Vesikalusteet ovat kokonaisuutena tyydyttävässä kunnossa Kuva 16. Viemärikalusteet ovat välttävässä kunnossa Kuva 17. Kiinteistön viemäreissä on uusimistarve. Kuva 18. Rakennuksen alkuperäisiä sähköasennuksia. PALJETIE , fax KUA Liite 2 Evira Nosturirakennus 3