KRUUNUASUNNOT OY VUOSIKERTOMUS 2013

Transkriptio

1 KRUUNUASUNNOT OY VUOSIKERTOMUS 2013

2 Oulun Kenttätien komeasta kahdeksan perusparannetun kerrostalon rivistöstä Kruunuasuntojen omistukseen jäi kuvan Kenttätie 8. Talon asuntoja vuokrataan sekä puolustusvoimille että siviileille. Sisällys Kansikuvat: Kruunuasunnot Oy:n kehitystyö on ollut perusparannusta ja peruskorjausta, asuntojen uustuotantoa, asuntokohteiden ostoja ja myyntejä. Vasemmalla yläkuvassa tiilirakentamisen historiaa Lahden Hennalasta. Kuvan talo numero 4:n asunnot olivat myytävinä. Alla Vekaranjärven myyty rivitalo, Asunto Oy Valkealan Vekaranranta. Oikealla yläkuvassa Tampereen Turtolassa perusparannettu Sotilaankuja 7. Oikealla alla esimerkki yhtiön uudistuotannosta, Asunto Oy Helsingin Viikinki. Kruunuasunnot Oy lyhyesti 3 Tapahtui vuonna Kruunuasunnot Oy:n organisaatio 5 Toimitusjohtajan katsaus 6 Asumisviihtyvyystutkimus 7 Riskit ennakoiva pelastussuunnitelma 8 Energiankulutusgraafit Tilinpäätös tilikaudelta Toimintakertomus 9-11 Tuloslaskelma 12 Tase 13 Rahoituslaskelma 14 Tilintarkastuskertomus 15 Kalevala-aiheista kiinteistötaidetta Kajaanin Hoikankankaan Kalevala -talossa 16 Tässä vuosikertomuksessa ei ole tilinpäätöksen liitetietoja. Täydellinen virallinen tilinpäätös on nähtävissä kotisivuillamme tai tilattavissa osoitteesta: Kruunuasunnot Oy, Aleksis Kiven katu 45, Helsinki tai puh sen jälkeen, kun se on varsinaisessa yhtiökokouksessa hyväksytty. 2

3 Kruunuasunnot Oy lyhyesti Toimiala Kruunuasunnot Oy on asuntojen ja asumisen kehitysyhtiö, jonka emoyhtiö on valtio-omisteinen Governia Oy. Kruunuasunnot Oy omistaa 189 rakennusta, joissa on 2797 asuntoa 27:llä paikkakunnalla Raaseporin Dragsvikista Sodankylään. Yhtiö omistaa myös maaalueita ja noin 35 liike- ja toimistohuoneistoa. Yhtiö kehittää strategiansa mukaisesti asuntokantaansa monin tavoin, kuten peruskorjaamalla, perusparantamalla, rakentamalla ullakkoasuntoja ja muita uusia asuntoja sekä myymällä osan asuntokannastaan. Kehitystoimenpiteisiin liittyvät tärkeinä näkökohtina riskinhallinta, asumisviihtyvyys, energiatalous ja viestintä. Kruunuasuntojen merkittävä vuokralaisasiakas on puolustusvoimat, jolle on vuokrattu noin 1639 asuntoa. Yhtiön toiminnan eräänä tarkoituksena on omalta osaltaan huolehtia puolustusvoimien asuntotarpeen tyydyttämisestä. Noin 41% yhtiön asuntokannasta vuokrataan kuitenkin yleisille asuntomarkkinoille. Asumisviihtyvyyttä parantavaa kestävää kehitystyötä Kruunuasunnot Oy on perustettu Perustamisen ensisijainen syy oli tarve tervehdyttää puolustusvoimien omistuksessa ollutta vuokra-asuntokantaa. Perustamiseen vaikutti oleellisesti myös valtion uudistunut kiinteistöstrategia, jonka mukaisesti pyritään lisäämään omistajaohjausta ja tehostamaan kiinteistöjen käyttöä. Kruunuasunnot Oy oli perustamisesta vuoden 2004 loppuun Kapiteeli Oyj:n omistuksessa. Vuoden 2005 alusta saakka yhtiön koko osakekannan omisti Solidium Oy Solidium Oy jakautui arvopaperiliiketoimintaa harjoittavaksi Solidium Oy:ksi ja kiinteistöliiketoimintaa harjoittavaksi Governia Oy:ksi. Molemmat säilyivät edelleen valtion omistuksessa. Kruunuasunnot Oy:n osakekanta on ollut jakautumisesta lähtien Governia Oy:n omistuksessa, joka on siten Kruunuasunnot Oy:n emoyhtiö. Kruunuasunnot Oy:n omistukseen siirtyi vuosina kolmessa vaiheessa noin 5300 puolustusvoimien vuokra-asuntoa. Kruunuasunnot Oy on hankkinut puolustusvoimien asuntokannan lisäksi omistukseensa asuntokantaa myös muualta. Vuosina yhtiö keskittyi kiinteistöomaisuuden haltuunottoon, organisointiin ja tulevan kehittämisen valmisteluun. Vuoden 2002 alussa käynnistyi kiinteistökannan systemaattinen ja voimakas kehitystyö, joka on edennyt kasvusuuntaisesti vuosina ja jatkuu edelleen voimallisesti vuosina Kehitystyö on sisältänyt perusparannusta ja peruskorjausta, asuntojen uustuotantoa, asuntokohteiden ostoja ja erityisesti myyntejä. Kruunuasunnot Oy on perusparantanut omia asuintalojaan ja rakentanut uusia asuntoja omistamilleen tonteille sekä vuokrausta että myyntiä varten. Joitakin purkutoimenpiteitäkin on toteutettu. Erittäin oleellinen kehitystoimenpide on asemakaavoitus, jota on käynnissä useilla paikkakunnilla. Toimenpiteissä on kiinnitetty ja kiinnitetään edelleen erityistä huomiota kestävään kehitykseen. Asuntokannan energiatalous on nostettu kehitystoimenpiteillä jo varsin kilpailukykyiselle tasolle. Toiminta-ajatus Kruunuasunnot Oy:n toiminta-ajatus on tarjota Puolustusvoimien tarpeita vastaavia vuokra-asuntoja ja yleisten markkinoiden tarpeita vastaavia asuntoja sekä kehittää asuntoja ja asumisviihtyvyyttä. Visio Kruunuasunnot Oy on vuonna 2018 kiinteistöjen hallinnointia, isännöintiä ja asuntojen vuokrausta harjoittava erityisen vahva yritys, jonka asuntokanta on taloudellisesti ja toiminnallisesti tervettä, tarkoituksenmukaista ja kunkin asuntoalueen kilpailukykyisintä. Pienimuotoisesti yhtiö harjoittaa edelleen kiinteistöjen kehittämistä ja mahdollisesti asuntojen uustuotantoa vuonna 2018, mutta painopiste on siirtynyt suurten kehitystoimenpiteiden ja -investointien ansiosta omistamiseen ja vuokraukseen. Yhtiö pystyy tyydyttämään yhteisesti sovittavan osuuden puolustusvoimien henkilökunnan asuntotarpeesta. Huhtikuussa juhlittiin Tampereella Sotilaankuja 7:n harjannostajaisia. Laajamittainen perusparannus käsitti myös huoneistojen jakamista pienemmiksi. Alkuperäisten 48:n asunnon tilalle tehtiin 65 asuntoa. Kuten naapuritalossa, Sotilaankuja 9:ssä, myös Lahden tässä Varuskunnanpuisto talossa porraskäytäviin 5-8 toteutettiin kaupungin ilmailuaiheista keskustan kiinteistötaidetta. palveluja edustaa lähellä Harjannostajaistapahtuman parhaimmillaan rauhallista yhteyteen ja turvallista oli asuntoaluetta. koottu näyttely Tampereelle ja Nokialle Kruunuasunnot Oy:n toteuttamasta kiinteistötaiteesta (alakuva). Kruunuasunnot oli ennen vuotta 2013 purkanut Asunto kuudelta Oy Mikkelin alueelta Tyrjänlinna yhteensä noin jakaantui 250 asuntoa. kahdeksi Puretut yhtiöksi, kohteet joista olivat toinen lähes jää kaikki vuokra-asuntokäyttöön ja sijaitsivat toinen perusparan- alueilla, joissa käyttökelvottomia vuokra-asuntojen netaan myytäväksi. kysyntä oli miltei olematon. Purkutoimenpiteet ovat siten olleet asuntokantamme tervehdyttämistä. Purkutoimenpiteet jatkuivat vuonna 2013 Siilinjärven Rissalassa, Kouvolan Vekaranjärvellä ja Ylöjärven Lakialassa. Puretuissa kohteissa oli asuntoja yhteensä 32. Kuvassa purkutyöt alkamassa Valkealan Vekarankulma 9:ssä. 3

4 Tapahtui vuonna 2013 Täsmäperusparannus eteni Sodankylässä Sodankylän varuskunnan asuntoalueella on viime vuosina toteutettu kolme täsmäperusparannusta. Näissä tarkkaan harkituissa ja rajatuissa hankkeissa on keskitytty erityisesti kylpyhuoneisiin ja keittiöihin. Hankkeiden huolellisen suunnittelun ansiosta näissä täsmäperusparannuskohteissa voitiin asua töiden aikana. Sodankylässä valmisteltiin Siilastie 13:n kerrostalon kohentaminen täsmätoimenpiteillä. Työt toteutuivat pääosin kesän aikana. Kaikki kohteen asunnot vuokrattiin puolustusvoimille. Heinäkuussa myytiin varuskunnan asuntoalueella Vekaranjärven rannalla sijaitsevan Asunto Oy Valkealan Vekaranrannan koko osakekanta. Asuntoyhtiö omistaa noin sata metriä Vekaranjärven rantaa. Tikkakoskella mittava perusparannushanke Kruunuasunnot Oy omistaa Tikkakoskella Luonetjärven Itärannalla merkittävän kiinteistökannan. Lähes kaikilla asuntoyhtiöillä on oma ranta. Osa asunnoista myydään ja osa perusparannetaan. Nurmeksentie 29-31:ssä sijaitsevan kolmen kerrostalon perusparannus alkoi tavoitteiden mukaan elo-syyskuussa. Taloissa on 67 asuntoa. Laajamittaiseen perusparannukseen sisältyy asuntojen jakamisia pienemmiksi. Toimenpiteiden jälkeen taloissa on 76 asuntoa. Perusparantaminen etenee taloittain. Kaikki asunnot on vuokrattu pitkäaikaisella sopimuksella puolustusvoimille. Oulun Kenttätien asunnot myytiin nopeasti Kruunuasunnot Oy:n Oulun Intiössä Kenttätie 14:ssa ja 16:ssa sijaitsevien asuntojen myynti eteni alkuvuonna ripeästi. Kruunuasuntojen omistukseen jäi Oulussa yksi kerrostalo, Kenttätie 8. Sen asuntoja vuokrataan sekä puolustusvoimille että siviileille. Mikkelin Karkialammella perusparannettiin Kruunuasuntojen omistama Asunto Oy Mikkelin Karkialammenrinne toteutti laajamittaisen perusparannuksen. Kohteeseen kuuluu kolme kaksikerroksista vuonna 1968 valmistunutta kerrostaloa. Taloissa oli 30 asuntoa. Yhden talon asunnot muutettiin yksiöiksi, joten asuntomäärä kasvoi 40:een. Kaikki asunnot vuokrattiin pitkäaikaisella sopimuksella puolustusvoimille. Perusparannustyöt alkoivat alkukesästä. Puolustusvoimien henkilökunnan siirtyminen paikkakunnalta toiselle on lisännyt pienten reissumiesasuntojen tarvetta. Lokakuussa reissumiehille tarkoitetut Karkialammenrinteen uudet yksiöt olivat jo muuttokunnossa. Jälkilöylyjä elvytettiin Kruunuasunnot Oy elvytti vanhan käytännön perusparantamisen jälkeisistä jälkilöylyistä. Käytännössä on kysymys siitä, että perusparannushankkeen jälkeen kootaan yhteen kaikki oleelliset perusparannuskohteen sidosryhmät keskustelemaan projektin onnistumisesta ja mahdollisista epäonnistumisista ja kehittämiskohteista. Jälkilöylyt tarjoaa rakennuttajalle oivallisen mahdollisuuden oppia ja kehittyä. Tilaisuuksiin kutsuttiin muiden muassa urakoitsijat, suunnittelijat, valvojat, asukkaiden edustajat ja puolustusvoimien kohteissa myös varuskunnan edustajat. Vuoden 2013 ensimmäiset jälkilöylyt järjestettiin Kajaanin Hoikankangas 9:n osalta. Tulokset olivat antoisia. Sodankylään uusia rivitaloja Kruunuasunnot Oy käynnisti uuden rivitalokohteen suunnittelun Sodankylän varuskunnan asuntoalueelle. Hanke käsittää neljä rivitaloa, joihin tulee luonnosten mukaan 31 asuntoa. Kohteesta on solmittu pitkäaikainen vuokrasopimus puolustusvoimien kanssa. Asunnot tulevat siten varuskunnan henkilökunnan käyttöön. Tavoitteiden mukaan rakennustyöt alkavat loppukeväällä 2014 ja kaksi ensimmäistä taloa valmistuu jo joulun 2014 tietämissä. Kajaanissa toteutettiin kesäkuussa perusparannuskohteen jälkilöylyt -tapahtuma, johon kutsuttiin kaikki hankkeen osapuolet. Kohteena oli Hoikankangas 9 eli Kalevala -talo. Santahaminan Sokeripalat eivät sula Kruunuasunnot Oy ja puolustusvoimat solmivat pitkäaikaisen vuokrasopimuksen Santahaminan kerrostaloista C31 C34. Taloja on perinteisesti kutsuttu Sokeripaloiksi. Sopimuksen mukaan talojen laajamittainen perusparannus toteutetaan vuosina Työt on aloitettu tammikuussa Taloissa on 40 asuntoa. Asuntotyypit, pinta-alat ja asuntomäärät muuttuvat perusparannuksen myötä. Tyytyväisyys perusparannuksiin lisääntyi Asumisviihtyvyystutkimuksen mukaan myös tyytyväisyys perusparannustuloksiin kasvoi. Perusparannuksen onnistuminen kokonaisuutena sai tutkimuksessa mukana olleiden 11 kohteen osalta arvosanaksi 4,6/6. Tyytyväisimpiä perusparantamiseen oltiin Kajaanin Hoikankangas 9:ssä, jossa arvosanaksi tuli 5,5/6. Heikoimman kohteen arvosana oli 3,8/6. Tulokset antavat aihetta sekä tyytyväisyyteen että toiminnan edelleen kehittämiseen. 4

5 Kruunuasunnot Oy:n organisaatio ja henkilöstö maaliskuussa 2014 Puheenjohtaja Timo Kankuri Toimitusjohtaja Governia Oy Matti Niemi Ekonomi H A L L I T U S Ilpo Nuutinen Hallitusneuvos Valtioneuvoston kanslia Omistajaohjausosasto Jukka Ojala Prikaatikenraali Komentopäällikkö Pääesikunta Toimitusjohtajan assistentti Marja Liiti Toimitusjohtaja Reijo Savolainen Kiinteistöneuvos Kehitysjohtaja Juhani Solkinen Talousjohtaja Katri Tattari Markkinointisihteeri Pia Uusikartano- Alatalo Aluepäällikkö Ari Paajanen Projektipäällikkö Timo Rautiainen Talouspäällikkö Susanna Korhonen Asiakaspalvelupäällikkö Helena Nummi Controller Eeva-Maria Stening Isännöitsijä Markku Strömmer Isännöitsijä Eero Puranen Pääkirjanpitäjä Outi Heidrich Kirjanpitäjä Tuija Roivainen Asiakaspalvelusihteeri Maarit Pentikäinen Asiakaspalvelusihteeri Seija Roivainen Kiinteistösihteeri Minna Huttunen Assistant controller Maija Härmä Kirjanpitäjä Kirsi Sysmäläinen Projektikirjanpitäjä Aija Ratilainen Kirjanpitäjä Salla Lampinen Kruunuasunnot Oy:n johtoryhmän muodostavat: Toimitusjohtaja Reijo Savolainen, kiinteistöneuvos, taloustieteiden maisteri, KJs, HTM, LKV, HHJ Talousjohtaja Katri Tattari, kauppatieteiden maisteri Kehitysjohtaja Juhani Solkinen, rakennusmestari, LKV 5

6 Toimitusjohtaja Reijo Savolainen Jyväskylän Tikkakosken Nurmeksentie 29-31:n massiivisen perusparannushankkeen rakennustyöt käynnistyivät heinäkuussa. Tämäkin hanke käsittää huoneistojen jakamista pienemmiksi. Asuntomäärä kasvaa yhdeksällä asunnolla. Kolmessa perusparannettavassa talossa on toimenpiteiden jälkeen 76 tasokasta asuntoa. Yksi taloista muutetaan yksiötaloksi. Kaikki asunnot on vuokrattu pitkäaikaisella sopimuksella puolustusvoimille. Talojen ilme kohentuu aikaisempaa iloisemmilla väritysratkaisuilla. Myös tuleva kiinteistötaide lisää talojen yksilöllisyyttä. Lahden Rautatienkatu 28:n perusparannustöiden suunnittelu ja kilpailuttaminen toteutettiin kuluneen tilikauden aikana. Työt alkoivat A-portaasta tammikuussa Asunnot vuokrataan nykyisille asukkaille ja vapaille markkinoille. Kohteen kilpailukyky kasvaa jatkossa perusparannuksen lisäksi myös toriparkin rakentamisen vuoksi. Ensimmäiset perusparannetut asunnot vuokrataan jo keväällä Hyvin suunniteltu oli puoliksi tehty Vuosi 2013 toteutui suunnitelmien mukaisesti Vuosi 2013 ei ollut toiminnan kannalta helppo vuosi. Matalasuhdanne syveni entisestään ja näkyi erityisesti asuntojen myynnissä, mutta heijastui myös monella tavalla asuntojen vuokraukseen. Myynnissä oli välillä erittäin hiljaista ja joillakin jo sinänsä hiljaisilla paikkakunnilla asuntokauppa oli lähes kuollutta. Erityisesti pienten asuntojen vuokrauskysyntä kasvoi eräillä paikkakunnilla. Vuokra-asuntojen kysyntä siirtyi matalasuhdanteen aikana pieniin asuntoihin, joskin perheasunnoilla on oma kysyntänsä. Vuonna 2013 asuntojen vuokratuotoissa päästiin kuitenkin lähes asetettuihin tavoitteisiin. Kruunuasunnoissa on perinteisesti panostettu sekä strategiseen että vuosisuunnitteluun. Vuosisuunnittelun onnistumista ja tehokkuutta kuvaa, että hoitokulujen budjetti alittui kolmisen prosenttia. Investointiohjelma toteutui kokonaisuudessaan suunnitelmien mukaisesti. Kaikki investointiohjelmassa olleet kohteet saatiin työn alle ja lisäksi käynnistettiin pari ohjelman ulkopuolistakin hanketta. Monissa kohteissa kustannukset alittivat lievästi kustannusarvion, joka voitaneen osaltaan katsoa matalasuhdanteen aiheuttamaksi. Myös myyntitoiminta oli tuloksellista. Kokonaisuutena myyntituotot toteutuivat tavoitteiden mukaisesti, tosin suurelta osin loppuvuonna hieman yllättäen tehdyn Kontiolahden asuinkerrostalon kaupan johdosta. Myyntitoiminnan taloudellinen tulos jopa ylitti tavoitteet. Ilahduttavaa oli, että pääomakulut alittivat selvästi arvioidun. Taloudellisesti ja toiminnallisesti vuoteen 2013 on oltava tyytyväinen. Kruunuasunnot Oy:n visio on toteutumassa Kruunuasunnot Oy:n visiona on ollut vuonna 2002 aloitetusta kehitystyöstä ja kehitysinvestoinneista lähtien rakentaa yhtiölle taloudellisesti ja toiminnallisesti terve asuntokanta. Vuonna 2002 tilanne oli, jos ei epätoivoinen, niin vaikea. Reilun kymmenen vuoden ponnistelun jälkeen on ilo todeta, että Kruunuasunnot Oy:llä on omistuksessaan hyvin kilpailukykyinen asuntokanta, jonka toiminnallinen ja taloudellinen tehokkuus vaatii enää viimeistelytoimenpiteitä. Pääosa asuntokannan kehittämisinvestoinneista on nyt tehty. Kokonaisinvestoinnit vuoden 2013 loppuun mennessä ovat olleet noin 225 miljoonaa euroa. Asunnoista noin kolme neljäsosaa on perusparannettuja tai uusia ja jokaista asuinkiinteistöä on parannettu jollakin tavalla. Avoinna ovat enää parin hankalahkon varuskuntakohteen loppuratkaisut. Näiltäkin osin tilanne selkiää lähivuosina. Vuonna 2013 saatiin liikkeelle kauan odotettu vaativa perusparannuskohde, Tikkakosken Nurmeksentie Ensimmäinen talo on valmistunut ja kokonaisuudessaan kohde valmistuu vuoden 2014 aikana. Hanke on 5,0 miljoonan euron suuruisena Kruunuasunnot Oy:n historian suurin yksittäinen perusparannushanke. Toinen puolustusvoimille tärkeä hanke, Mikkelin Karkialammenrinteen perusparannus, aloitettiin vuonna 2013 ja se valmistuu kokonaisuudessaan maaliskuussa Tärkeä investointipaikkakunta sekä puolustusvoimille että Kruunuasunnoille on Sodankylä. Sodankylässä on toteutettu peräkkäin neljä erillistä perusparannushanketta ja keväällä 2014 aloitetaan neljän uuden rivitalon rakentaminen. Uudiskohteen kaikki 31 asuntoa vuokrataan puolustusvoimille. Kruunuasunnot on onnistunut energiatalouden hallinnassa Omistajamme valtio on erittäin kiinnostunut energiankulutuksesta ja pyrkii voimallisesti ohjaamaan valtakunnallisesti hiilijalanjälkeämme pienemmäksi. Energiankulutukseen vaikutetaan panostamalla kiinteistöjen kehittämiseen ja käytön suunnitelmallisuuteen. Myös asukkaita energiankulutus kiinnostaa. Erityisesti omakustannustaloissa, niin sanotuissa aravataloissa, jossa kulut vaikuttavat suoraan vuokraan, energiakulujen alentaminen kiinnostaa runsaasti. Asukas on luonnollisesti aina kiinnostunut asuntonsa lämpötilasta. Kruunuasuntojen kohteissa yhteinen käsitys energiataloudesta on löytynyt varsin hyvin myös asukkaiden kanssa. Energiataloutta ei voi maksimoida asukkaiden asumisviihtyvyyden ja terveellisen asumisen kustannuksella. Siksi on asetettu selkeät lämpötilan seurantatavoitteet ja toimintaohjeet myös häiriötilanteiden varalta. Tulokset ovat syntyneet henkilöstön ja yhteistyökumppanien ansiosta Kuluneen kahdentoista kehitysvuoden tulokset ovat olleet varsin mittavat. Henkilöstömme on jaksanut kasvaa ja kehittyä vuosi vuodelta muuttuneiden vaatimusten myötä. Erityisen iloisia olemme pääasiakkaamme puolustusvoimien yhteistyöhenkisestä ja kehitysmyönteisestä suhtautumisesta. Vuoden 2013 uudet sopimukset ovat osoitus puolustusvoimien vahvasta halusta kehittää henkilökuntansa asumista. A-Kruunu Oy:stä tulossa apua Helsingin seudun asuntopulan ratkaisemiseksi Sekä valtioneuvosto että eduskunta ovat todenneet tarpeelliseksi ottaa osaratkaisuna avuksi valtion oma asuntotuotantoyhtiö. Täksi yhtiöksi valikoitui vuonna 2013 Kruunuasunnot Oy:n tytäryhtiö A-Kruunu Oy. Tehtävänä on rakentaa Helsingin seudulle vuosittain useita satoja kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja. Kysymys on pitkäaikaisella korkotukilainalla rahoitetuista asunnoista. Työtä on valmisteltu muun muassa neuvottelemalla Helsingin seudun kuntien kanssa. Ensimmäisten rakennuskohteiden työt alkanevat vuonna

7 Kruunuasuntojen asunnoissa viihdytään Kruunuasunnot on toteuttanut säännöllisesti 2 3 vuoden välein asumisviihtyvyystutkimuksen. Viimeisin tutkimus tehtiin syyskuussa Kyselylomake jaettiin jokaiseen asuntoon. Kyselyn vastausprosentti oli 24,1 %. Asumisviihtyvyys oli parantunut Vastaajien näkemys Kruunuasuntojen asunnoista ja asuinalueista oli sangen positiivinen ja asumisviihtyvyys oli parantunut hieman vuonna 2010 toteutetun kyselyn jälkeen. Alueellisesti oli kuitenkin suuria eroja. Asumisviihtyvyyttä mitattiin kysymällä oman asunnon viihtyisyyttä, asunnon terveellisyyttä, asuintalon ja asuinalueen viihtyisyyttä, asuinalueen arvostusta, alueen turvallisuutta sekä tyytyväisyyttä talon piha-alueeseen ja yhteistiloihin. Pääsääntöisesti asukkaat ovat tyytyväisiä asuntoihinsa ja asuinalueeseen. Tyytyväisimmät asukkaat asuvat Hämeenlinnassa Selkäsuonkatu 9:ssä. Olen tyytyväinen taloni yhteistiloihin. Tyytyväisyys asumiseen Olen tyytyväinen taloni piha-alueeseen. Asuinalueeni on turvallinen. Arvostan asuinaluettani kokonaisuutena. Pidän asuintaloani mukavana asuinpaikkana. Asuntoni on terveellinen. Vuokraukseen ollaan tyytyväisiä Pidän asumista asunnossani viihtyisänä. 0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 Vuokrauksen yhteydessä saatuun palveluun oltiin tyytyväisiä. Tämä koski sekä Kruunuasuntojen ja sen yhteistyökumppaneiden vuokraajien että Puolustushallinnon rakennuslaitoksen vuokraajien toimintaa. Näkemykset isännöinnistä ja huollosta olivat jonkin verran kriittisempiä ja vapaassa palautteessa oli kannanottoja sekä nopean ja ystävällisen palvelun puolesta että mainintoja hitaasta toiminnasta. Tyytyväisyys isännöintiin, huoltoon ja asiakaspalveluun Olen tyytyväinen asuntoni vuokrauksen yhteydessä saamaani palveluun. Talon kiinteistöhuolto toimii hyvin. Isännöintipalvelu toimii hyvin. 0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 Viestintä toimii hyvin Kruunuasuntojen viestintään oltiin tyytyväisiä. Porraskäytävänäytöt saivat kiitosta, vaikka palautetta tuli siitä, että ne olivat liian usein poissa päältä. Porraskäytävänäyttöjen toimintavarmuuteen tullaan jatkossa kiinnittämään entistä enemmän huomiota. Avaimet-lehteä luettiin jonkin verran ja sitä pidettiin kohtuullisen kiinnostavana. Kruunuasuntojen asukassivuja eivät kaikki asukkaat olleet löytäneet. Asukassivuilla on tarjolla hyödyllistä tietoa omasta kiinteistöstä ja ajankohtaisista asioista. Vapaa palaute kriittistä Kyselyssä oli mahdollista antaa myös vapaata palautetta. Tätä mahdollisuutta käytettiin runsaasti hyväksi. Huomionarvoista on, että vapaamuotoinen palaute oli enemmän kriittistä, kuin mitä kyselyn numeeristen tulosten perusteella olisi voinut odottaa. Avoimessa palautteessa nousi esille kaksi asiaa. Eniten kritiikkiä sai huoneiden lämpötila. Muutamien talojen asukkaiden kritiikki kohdistui syksyn ja talven riittämättömäksi koettuun lämpötilaan. Kruunuasuntojen tavoitteena on lämmityskaudella pitää huonelämpötila +21 ⁰C +/- 1⁰C, joka vastaa Sosiaali- ja terveysministeriön suositusta. Mahdollisiin poikkeamatilanteisiin puututaan välittömästi. Toinen esille noussut asia oli asukastietojen päivittyminen oviin ja porraskäytävätauluihin muuton jälkeen. Tietojen päivittyminen koettiin hitaaksi. Puolustusvoimien palveluksessa olevat kriittisempiä kuin muut asukkaat Kyselyyn vastanneet puolustusvoimien palveluksessa olevat henkilöt suhtautuivat kriittisemmin asumiseensa kuin muut vastaajat. Kaikissa kysymyksissä puolustusvoimien henkilökunnan näkemys oli 1 5 kymmenystä heikompi kuin muiden vastaajien näkemys lukuun ottamatta huollon toimivuutta, johon puolustusvoimien väki oli yhden kymmenyksen tyytyväisempää. 7

8 Pelastussuunnitelma ennakoi riskit Pelastussuunnitelman pääasiallinen tarkoitus on herättää asukkaat huomaamaan asuinympäristön vaaratekijät ja auttamaan vaaratilanteiden ja vahinkojen ehkäisyssä. Pelastussuunnittelun tavoite on Suomen Pelastusalan keskusjärjestön (SPEK) mukaan: - tunnistaa asuinympäristössä esiintyvät vaaratekijät - opastaa ennaltaehkäisemään vaaratilanteiden ja vahinkojen syntymistä - opastaa toimimaan kyseiseen asuinkiinteistöön soveltuvalla tavalla erilaisissa vaaratilanteissa. Pelastussuunnitelman laatiminen on lakisääteistä Suunnitelman taustalla ovat pelastuslaki 379/2011, valmiuslaki /1552, maankäyttö- ja rakennuslaki 132/1999, laki vaarallisten kemikaalien ja räjähteiden käsittelyn turvallisuudesta 309/2005 ja Valtioneuvoston asetus pelastustoimesta 407/2011. Suunnitelmat on laadittava niihin asuinkiinteistöihin, joissa on vähintään kolme asuinhuoneistoa. Kiinteistöjen, joilla on aiemmin ollut pelastussuunnitelma, on päivitettävä suunnitelmansa Vuosittain kiinteistöjen isännöitsijät päivittävät pelastussuunnitelmat. Kruunuasunnot Oy:n kiinteistöihin suunnitelmat laadittiin vaadittuun päivämäärään mennessä. Asukastoimikunnilla on mahdollisuus osallistua päivitykseen. Pelastussuunnitelmaan on sisällytettävä selostukset - vaarojen ja riskien arvioinnin johtopäätelmistä - rakennuksen ja toiminnassa käytettävien tilojen turvallisuusjärjestelyistä - asukkaille ja muille henkilöille annettavista ohjeista onnettomuuksien ehkäisemiseksi sekä onnettomuus- ja vaaratilanteissa toimimiseksi - mahdollisista muista kohteen omatoimiseen varautumiseen liittyvistä toimenpiteistä Pelastussuunnitelmassa on selvitettävä myös, miten pelastuslain 14 :n mukainen omatoiminen varautuminen toteutetaan poikkeusoloissa. Pelastussuunnitelma toimii asuinkiinteistöissä omatoimisen varautumisen työvälineenä Omatoiminen varautuminen tarkoittaa onnettomuuksien ehkäisyä, ihmisten, omaisuuden ja ympäristön suojaamista vaaratilanteissa sekä sellaisiin pelastustoimenpiteisiin varautumista, joihin kyetään omatoimisesti. Energian kulutus hallinnassa Vesi l/hlö/vrk Kruunuasunnot -konsernin kiinteistöjen energian kulutus Kruunuasunnot -konsernin (Kruunuasunnot Oy + A-Kruunu Oy) kiinteistöjen lämmön, veden ja sähkön kulutustavoitteet saavutettiin vuonna Kulutustavoitteisiin päästiin energian kulutuksen tarkalla valvonnalla ja asetettujen tavoitearvojen noudattamisella. Sähkön kulutuksen lievä nousu johtui pääasiassa kiinteistöjen perusparannusten yhteydessä toteutetuista asuntojen paremmasta varustelusta. Pylväsdiagrammeissa esitetään konsernin yhteenlasketut kulutuslukemat Norm. lämpö kwh/rm3 Sähkö kwh/rm3 40,5 39, ,4 7,7 0 Huoneistokohtainen vedenmittaus on toteutettu Kruunuasuntojen perusparannettuihin ja 0 Tavoite 2013 Toteutunut 2013 uusiin asuntoihin. Tavoite 2013 Toteutunut

9 Tilinpäätös tilikaudelta TOIMINTAKERTOMUS TILIKAUDELTA Kruunuasunnot Oy:n perustaminen ja toiminnan lähtökohtia Kruunuasunnot Oy on asuntojen ja asumisen kehitysyhtiö, jonka emoyhtiö on valtio-omisteinen Governia Oy. Kruunuasunnot Oy:n perustamiskirja allekirjoitettiin ja yhtiö merkittiin kaupparekisteriin Yhtiö perustettiin osana valtion kiinteistöstrategian uudistusta, jonka tavoitteena oli omistajaohjauksen lisääminen ja kiinteistöjen käytön tehostaminen. Kruunuasunnot Oy:n perustamisen erityisenä syynä oli tarve tervehdyttää puolustusvoimien erittäin huonokuntoista ja kannattamatonta vuokra-asuntokantaa. Yhtiön omistukseen siirtyi valtiolta vuosina asuntoa. Yhtiö on sittemmin hankkinut omistukseensa asuntokantaa myös muualta. Kruunuasunnot Oy aloitti laajamittaisen asuntokantansa kehittämisen vuonna Kehitystyöt jatkuivat laajamittaisina kuluneellakin tilikaudella. Kehitysinvestointien ohella asuntojen myynti on ollut tärkeä osa toimintaa sekä kiinteistökannan rakenteen kehittämisen että rahoituksen näkökulmasta. Asuntokanta on toimenpiteiden myötä supistunut oleellisesti. Konsernirakenne Kruunuasunnot -konsernin muodostivat emoyhtiö Kruunuasunnot Oy, A-Kruunu Oy sekä 95 asunto- ja kiinteistöosakeyhtiötä. Kruunuasunnot Oy omisti pääosan tytäryhtiöistään kokonaan. Lisäksi emoyhtiö omisti 25 erillistä asunto-osaketta seitsemällä eri paikkakunnalla ja 13 kiinteistöä kymmenellä paikkakunnalla. Kruunuasunnot -konsernin omistuksessa oli 2797 asuntoa. Asuinkiinteistöjä Kruunuasunnoilla oli 27 paikkakunnalla. A-Kruunu Oy on valtion asuntorahaston nimeämä, niin sanottu yleishyödyllinen yhtiö, johon kuuluu kolme aravasäännösten alaista erillistä vuokranmääritysyksikköä ja yksi aravarajoitteista vuonna 2010 vapautettu vuokratalo. A-Kruunu Oy:n hallituksen valinnassa ja toiminnassa on noudatettu yhteishallinnosta vuokrataloissa annettua lakia. Kruunuasunnot Oy:n asuntoyhtiöissä on harjoitettu oma-aloitteisesti asukasdemokratiaa asukkaiden kokousten ja asukastoimikuntien kautta. Kruunuasunnot -konserniin on yhdistelty emoyhtiö, A-Kruunu Oy ja pitkäaikaiseen omistukseen eli pysyviin vastaaviin määritellyt 70 tytäryhtiötä. Myytäväksi tarkoitetut kiinteistökohteet, jotka eivät kokonsa, sijaintinsa tai kiinteistötyyppinsä vuoksi vastaa yhtiön strategisia tavoitteita, ovat vaihto-omaisuutta. Vaihtuviin vastaaviin luokiteltuja 25 tytäryhtiötä ei ole yhdistelty. Hallinto Kruunuasunnot Oy:n emoyhtiö on Governia Oy, joka on keskitetyn omistajaohjauksen piiriin kuuluva valtion erityistehtäviä hoitava yhtiö ja sen toimiala on sijoitustoiminta. Kruunuasunnot Oy:n varsinainen yhtiökokous pidettiin Hallitus kokoontui tilikaudella kymmenen kertaa (edellisellä tilikaudella yhdeksän kertaa). Hallituksen jäsenten kokouksiin osallistumisaste oli 97,5 % (100 %). Hallituksen puheenjohtajana toimi saakka Raimo Korpinen. Hänen tilalleen hallitukseen tuli toimitusjohtaja Timo Kankuri, joka on toiminut hallituksen puheenjohtajana. Hallitukseen ovat kuuluneet lisäksi koko tilikauden ajan ekonomi Matti Niemi, hallitusneuvos Ilpo Nuutinen ja prikaatikenraali Jukka Ojala. Yhtiön toimitusjohtajana toimi kiinteistöneuvos Reijo Savolainen, taloustieteiden maisteri, HTM, KJs. Yhtiön johtoryhmään kuuluivat toimitusjohtajan lisäksi kehitysjohtaja Juhani Solkinen, rakennusmestari ja alkaen talousjohtaja Katri Tattari, kauppatieteiden maisteri. Tytäryhtiön A-Kruunu Oy:n hallituksen puheenjohtajana on toiminut Reijo Savolainen. A-Kruunu Oy:n hallitukseen on lisäksi kuulunut kaksi asukkaiden edustajaa ja kaksi toimihenkilöä Kruunuasunnot Oy:stä. A-Kruunu Oy:n toimitusjohtajana toimi Eero Puranen, joka päätyönään toimii isännöitsijänä Kruunuasunnot Oy:ssä. Kruunuasunnot Oy:n toimihenkilöt ovat osallistuneet hallitustyöskentelyn kautta myös muiden tytäryhtiöiden toiminnan johtamiseen ja koordinointiin. Tilikauden tilintarkastajana on toiminut Oy Tuokko Ltd, KHT-yhteisö, päävastuullisena tilintarkastajana Jari Miikkulainen, KHT. Tilikauden aikana sisäistä tarkastusta on suorittanut KPMG Oy Ab. Henkilöstö Kruunuasunnot Oy:n palveluksessa oli tilikauden aikana keskimäärin 21 (20) henkilöä. Näistä 2 henkilöä oli osan vuotta vanhempainvapaalla ja yksi henkilö vuorotteluvapaalla. Tilikauden lopussa palveluksessa oli 20 vakinaisessa työsuhteessa olevaa henkilöä ja yksi määräaikaisessa työsuhteessa oleva henkilö. Henkilöstöstä 15 henkilöä oli naisia ja miehiä oli kuusi. Henkilöstön keski-ikä tilikaudella oli 48 (49) vuotta. Kaikki yhtiön palveluksessa olevat henkilöt ovat kokoaikaisessa työsuhteessa. Henkilökuntaa on vain emoyhtiön palveluksessa. Isännöinti ja vuokraus toteutetaan omana työnä Helsingissä, Tuusulassa, Riihimäellä, Dragsvikissä ja Upinniemessä. Muilla alueilla nämä palvelut ostetaan alan eri toimijoilta. Kruunuasunnot tukee henkilöstönsä kehittymistä tarjoamalla mahdollisuuden osallistua alan koulutustilaisuuksiin sekä ammattitaidon ylläpitämiseksi että sen lisäämiseksi. Palkat ja palkkiot ovat kehittyneet seuraavasti (luvut tuhansina euroina): palkat ja palkkiot 1.307, , ,1 Liiketoiminnan keskeiset tapahtumat Tilikauden aikana Kruunuasunnot Oy jatkoi vuonna 1999 aloittamaansa toimintaa asuntojen ja asumisen kehitysyhtiönä yhtiön hallituksen vahvistaman toiminta-strategian, alueellisten kehityssuunnitelmien ja vuoden 2013 toimintasuunnitelman pohjalta. Tilikaudella kiinteistökannan suunnitelmallinen kehitystyö eteni tavoitteiden mukaisesti. Kehitystoimenpiteisiin sisältyi perusparantamista, peruskorjausta, kunnossapitotoimia, energiahuollon rationalisointeja, asunto-osakkeiden myyntejä, asemakaavoitusta ja kolmen asuntokohteen purkaminen. Investoinnit perusparannus- ja peruskorjausluonteisiin hankkeisiin sekä purkuhankkeisiin olivat yhteensä noin 10,6 miljoonaa euroa. Konsernin ulkopuolelle myytiin tilikauden aikana 81 asuntoa. Eniten asuntoja myytiin Oulusta ja Kontiolahdesta, molemmista 24 asuntoa. Asuntojen ja kiinteistöjen myyntituotot olivat yhteensä noin 5,1 miljoonaa euroa velattomin myyntihinnoin. Myyntien taloudellinen tulos oli hyvä. Yhtiön omistamien maa-alueiden asemakaavoitus on tärkeä kehitystoimenpide, joka on käynnissä useilla paikkakunnilla. Tärkein asemakaavoitettava asuntoalue sijaitsee Tuusulan Hyrylässä. Yhteistyö puolustusvoimien kanssa oli tilikauden aikana tiivistä ja tuloksellista. Neuvotteluja asuntokohteiden kehittämisestä käytiin monella tasolla alkaen pääesikunnasta ja puolustushaaraesikunnista aina joukko-osastoihin saakka. Tuloksena oli useita sopimuksia ja kehityshankkeita. Tärkeimpiä vuonna 2013 valmistuneita kehityshankkeita puolustusvoimia varten olivat Sodankylän Siilastie 13:n perusparannus, Kajaanin Hoikankangas 9:n perusparannus sekä Niinisalon Varuskunnanrannan kolmen pientalon jakaminen erillisiksi huoneistoiksi. Kaikki asunnot mainituista kohteista on vuokrattu puolustusvoimille. Lisäksi Tampereen Sotilaankuja 7:n perusparannetuista asunnoista suuri osa on vuokrattu puolustusvoimille. 9

10 Tilikauden aikana aloitettiin Tikkakosken Nurmeksentie 29-31:n ja Mikkelin Karkialammenrinteen massiiviset perusparannustoimenpiteet puolustusvoimien tarpeisiin. Tilikauden aikana suunniteltu ja kilpailutettu Helsingin Santahaminan Sokeripaloiksi nimettyjen talojen perusparannushanke käynnistyi tammikuussa Myös Santahaminan perusparannettavat asunnot tulevat yksinomaan puolustusvoimien henkilökunnan työsuhdeasunnoiksi. Vapaille markkinoille ensisijaisesti vuokrattavan Lahden Rautatienkatu 28:n perusparannushanke suunniteltiin ja kilpailutettiin kuluneen tilikauden aikana, mutta työt käynnistyivät tammikuussa Asuntokannan kehittämisen ja riskienhallinnan kannalta merkitystä oli myös Vekaranjärvellä, Rissalassa ja Lakialassa toteutetuilla purkuhankkeilla, jotka kohdistuivat 32:een erittäin huonokuntoiseen asuntoon. Kruunuasunnot -konserni omisti vuoden 2013 lopussa 2797 (2887) asuntoa. Puolustusvoimille oli vuoden 2013 lopussa vuokrattu 1639 (1666) asuntoa. Muille vuokralaisille oli vuokrattu 921 (948) asuntoa. Vuokrauskelpoisia asuntoja oli tyhjillään yhteensä 61 (62), korjattavina oli 58 (61) asuntoa ja käytöstä poistettuja 118 (150) asuntoa. Vuokrauskelpoisista asunnoista oli tilikauden lopussa vuokraamatta 2,2 (2,2) %. Riskienhallinta ja ympäristöasiat Tilikauden aikana sovellettiin hallituksen hyväksymää riskienhallintajärjestelmää, joka sisältää määritellyt riskialueet ja niihin kohdennettavat toimenpiteet. Riskialueita on kuusitoista ja niistä tärkeimpiä ovat asuntokannan tekninen kunto, yhteistyö puolustusvoimien kanssa, asuntojen vuokraus, perusparannus- ja peruskorjaustoimenpiteet sekä henkilöstö. Kullekin riskialueelle on nimetty vastuuhenkilö. Kaikki vastuuhenkilöt raportoivat toteuttamistaan riskienhallintatoimenpiteistä ja vastuualueellaan realisoituneista riskeistä toimitusjohtajalle kuukausittain. Yhtiön hallitukselle raportoidaan riskienhallinnasta vuosittain. Riskienhallintaa toteutettiin vuoden 2013 toimintasuunnitelman ja hallituksen hyväksymien erillisten tavoitteiden mukaisesti. Korjausrakentamisessa otetaan huomioon ekologiset näkökohdat ja toimitaan ympäristöystävällisesti. Energiatalous on jatkuvasti esillä sekä rakentamisessa että kiinteistönpidossa. Energiankulutuksen hallinta perustuu vuosittaisiin tavoitteisiin ja jatkuvaan seurantaan. Silti asuntojen terveellisyyttä ja asumisviihtyvyyttä ei vaaranneta. Tulokset ovat olleet hyviä. Lämmön ominaiskulutus Kruunuasunnot Oy:n kiinteistökannassa laski vuonna 2013 edellisestä vuodesta 6,4 %. Veden kulutus laski 4,6 % ja sähkön kulutus laski 1,3 %. Lämmön ominaiskulutus tilikauden aikana oli 39,5 (42,2) kwh/r-m3, veden kulutus 104 (109) l/hlö/vrk ja sähkön kulutus 7,7 (7,8) kwh/rm 3. Lämmön ja sähkön vuosittaisen ominaiskulutuksen vertailussa on otettu huomioon tilavuuksien tarkistusmittausten aiheuttamat muutokset. Konsernin talous Konsernin liikevaihto oli 28,7 (28,7) miljoonaa euroa. Liikevaihdosta 22,5 (22,1) miljoonaa euroa kertyi vuokratuotoista ja 1,1 (1,1) miljoonaa euroa käyttökorvaustuotoista. Liikevaihtoon sisältyy 5,1 (5,6) miljoonaa euroa kiinteistöomaisuuden myyntejä. Lisäksi varaston muutoksena kirjattiin kahdesta vaihto-omaisuuskohteesta yhteensä 0,5 (0,4) miljoonan euron arvonalennukset. Suunnitelman mukaiset poistot olivat 6,5 (6,0) miljoonaa euroa. Konsernin liikevoitoksi muodostui 2,2 (2,0) miljoonaa euroa. Rahoitustuotot ja kulut olivat yhteensä -0,8 (-1,4) miljoonaa euroa. Luku sisältää pääomalainan korkokulut. Voitto ennen satunnaisia eriä, tilinpäätössiirtoja ja veroja oli 1,3 (0,6) miljoonaa euroa. Tilikauden tulos oli 50 tuhatta euroa voitollinen. Vuoden 2012 tulos oli 0,6 miljoonaa euroa tappiollinen. Taseen loppusumma oli 172,5 (174,7) miljoonaa euroa. Pitkäaikaiseen omistukseen tarkoitettujen pysyvien vastaavien arvo oli 140,5 (140,5) miljoonaa euroa. Vuonna 2013 ei toteutettu uudisrakennushankkeita. Vaihtuviin vastaaviin siirrettiin tilikauden aikana 4 kohdetta. Kohteiden siirto vaihtuviin vastaaviin vähensi pitkäaikaisia omistuksia 1,5 miljoonaa euroa. Vaihtuvat vastaavat 32,0 (34,2) miljoonaa euroa sisältävät myytäviksi luokiteltuja kiinteistö- ja osakeomistuksia 7,4 (7,7) miljoonan euron edestä, 0,3 (0,2) miljoonaa euroa myyntisaamisia ja 0,7 (0,8) miljoonaa euroa muita saamisia. Rahoitusomaisuus oli 23,5 (25,5) miljoonaa euroa. Rahoitusomaisuus koostui pankkitileistä ja määräaikaisista talletuksista suomalaisissa rahoituslaitoksissa. Konsernin oma pääoma vähemmistöosuudet mukaan lukien oli 68,2 (68,0) miljoonaa euroa. Konsernilla oli vierasta pääomaa tilikauden päättyessä 104,3 (106,7) miljoonaa euroa. Lyhytaikaisen vieraan pääoman osuus oli 6,0 (5,8) miljoonaa euroa. Vieraasta pääomasta 59,5 (59,5) miljoonaa euroa oli pääomalainaa Kruunuasunnot Oy:n emoyhtiöltä Governia Oy:ltä. Emoyhtiön talous Kruunuasunnot Oy:n liikevaihto oli 26,0 (26,0) miljoonaa euroa. Vuokra- ja käyttökorvaustuotot olivat 20,9 (20,5) miljoonaa euroa yhtiön liikevaihdosta. Kiinteistöomaisuuden myyntejä sisältyy liikevaihtoon 5,1 (5,6) miljoonaa euroa. Vaihto-omaisuuteen kuuluvista kohteista kirjattiin yhteensä 0,5 (0,4) miljoonaa euroa arvonalennuksia. Arvonalennukset kohdistuivat kahteen (3) kiinteistöön. Henkilöstökuluista eläkemaksut ovat poikkeuksellisen alhaiset. Tämä johtuu siitä, että vapaaehtoisesta eläkevakuutuksesta saatiin aikaisempiin vuosiin kohdistuneita maksujen palautuksia yhteensä 191,6 tuhatta euroa. Vastikekulut sekä laina- ja hankeosuussuorituskulut olivat 12,9 (12,6) miljoonaa euroa. Normaalien hoito-, korjaus- ja hankevastikkeiden lisäksi on maksettu 2,0 (1,2) miljoonaa euroa hankevastiketta tulevia korjaushankkeita varten. Asunto-osakeyhtiöissä on tehty vastaavan suuruiset asuintalovaraukset, jotka puretaan hankkeiden toteutumisen myötä. Suunnitelman mukaisia poistoja kirjattiin 183,7 (127,8) tuhatta euroa. Poistoero kasvoi 3,9 (5,4) tuhatta euroa. Tilikauden voitto ennen satunnaisia eriä, tilinpäätössiirtoja ja veroja oli 5,6 (4,8) miljoonaa euroa. Tilikauden voitto oli 4,2 (3,6) miljoonaa euroa. Kruunuasunnot Oy:n taseen loppusumma oli 174,6 (173,8) miljoonaa euroa. Pysyvät vastaavat olivat 144,1 (140,4) miljoonaa euroa. Tähän sisältyy pitkäaikaiseen omistukseen tarkoitetut kiinteistösijoitukset sekä näiltä yhtiöiltä olevat lainasaamiset. Vaihtuvat vastaavat olivat 30,5 (33,4) miljoonaa euroa. Näistä kiinteistöomistusten osuus oli 7,4 (7,7) miljoonaa euroa ja siirto- sekä muita saamisia oli 0,8 (1,3) miljoonaa euroa. Rahoitusomaisuus oli 22,3 (24,4) miljoonaa euroa. Emoyhtiön oma pääoma oli 76,5 (72,2) miljoonaa euroa. Vierasta pääomaa oli yhteensä 98,1 (101,6) miljoonaa euroa. Pitkäaikaista vierasta pääomaa oli 84,0 (85,9) miljoonaa euroa, johon sisältyy 59,5 miljoonaa euroa pääomalainaa emoyhtiö Governia Oy:ltä. Lyhytaikaista vierasta pääomaa oli 14,1 (15,7) miljoonaa euroa. Pääomalaina on vakuudeton ja erääntyy maksettavaksi Pääomalainan vuoden 2013 korko oli 0,2 (0,7) miljoonaa euroa. Pääomalainan pääasialliset ehdot on kerrottu liitetietojen kohdassa 17. Tunnusluvuissa on tehty seuraavat oikaisut: Liikevoittoa ja tulosta ennen satunnaiseriä on oikaistu tilinpäätöksen arvonalennuksilla ja etukäteisillä hankevastikekuluilla (emo) palauttaen ne ao. tunnusluvun voittoerään liikevoitto -%:a sekä oman pääoman ja sijoitetun pääoman tuotto -%:a laskettaessa. Oman pääoman tuotto -%:a laskettaessa on tuottoerään palautettu pääomalainan korko. Oikaistujen tunnuslukujen omaa pääomaa ja taseen loppusummaa on oikaistu tuloksen oikaisua vastaavasti. Oman pääoman tuotto -%:a laskettaessa on omaan pääomaan lisätty pääomalaina ikään kuin se olisi oman pääoman erä. Nettovelkaantumisastetta laskettaessa on oikaistuun tunnuslukuun otettu mukaan vain korolliset rahalaitoslainat, ei pääomalainaa. 10

11 Taloudellista toimintaa kuvaavat tunnusluvut vuosilta ovat: Kruunuasunnot konserni Kruunuasunnot Oy, emo oikaistu oikaistu oikaistu oikaistu oikaistu oikaistu Liikevaihto M 28,7 28,7 30,0 28,7 28,7 30,0 26,0 26,0 27,7 26,0 26,0 27,7 Liikevoitto M 2,7 2,5 3,3 2,2 2,1 1,5 8,2 6,9 8,4 5,7 5,3 5,0 Liikevoitto %:a liikevaihdosta 9,4 8,7 10,9 7,5 7,3 5,1 31,7 26,3 30,3 22,0 20,2 17,9 Oman pääoman tuotto- % 3,9 3,7 1, ,3 4,4 5,7 5,9 5,0 4,6 Sijoitetun pääoman tuotto- % 1,7 1,6 2,0 1,4 1,4 1,0 5,2 4,5 5,3 3,8 3,6 3,3 Omavaraisuusaste- % 39,8 39,1 39,5 39,6 39,0 38,9 45,1 42,4 41,6 43,8 41,5 40,0 Quick ratio 4,1 4,5 4,9 4,1 4,5 4,9 1,6 1,6 1,9 1,6 1,6 1,9 Current ratio 6,5 5,7 6,4 6,5 5,7 6,4 2,7 2,1 2,5 2,7 2,1 1,5 Nettovelkaantumisaste 25,3 26,4 23,8 112,5 113,9 110,5 16,8 21,2 20,3 97,2 105,1 109,4 Tunnusluvut on laskettu sekä konsernin että emon osalta seuraavasti: Liikevoitto -% = liikevoitto x 100 liikevaihto Oman pääoman tuotto -% = tulos ennen satunnaiseriä verot x 100 oma pääoma + (vähemmistöosuus) Sijoitetun pääoman tuotto -% = tulos ennen satunnaiseriä + korko- ja muut rahoituskulut x 100 tase korottomat velat Omavaraisuusaste -% = oma pääoma + (vähemmistöosuus) x 100 tase saadut ennakot Quick ratio = Current ratio = rahoitusomaisuus lyhytaikaiset velat - saadut ennakkomaksut rahoitusomaisuus + vaihto-omaisuus lyhytaikaiset velat Nettovelkaantumisaste = (korolliset velat - likvidit rahavarat) x 100 oma pääoma + vähemmistöosuus Toimintaympäristö ja tulevaisuuden näkymät Omistusasuntojen kysyntä oli koko vuoden heikohko ja vahvaa kysynnän nousua ei ole näkyvissä alkuvuonna Kruunuasunnot Oy tulee myymään lähinnä peruskuntoisia, perusparantamattomia kohteita eräillä paikkakunnilla ensisijaisesti yksittäisinä osakekauppoina. Vuokra-asuntojen kysyntä on pysynyt ennallaan tai hieman lisääntynyt ainakin väestömäärältään kasvavilla paikkakunnilla. Kruunuasunnot Oy:n asuntojen vuokraustilanne heikkeni hieman edellisvuodesta, mutta säilyi kuitenkin kohtuullisen hyvänä. Vuosi 2014 tullee olemaan vuokrauksen osalta pitkälti edellisen vuoden kaltainen. Vuokra-asuntojen perusparannusta tullaan jatkamaan vuonna 2014 sekä markkinoiden että erityisesti puolustusvoimien tarpeiden pohjalta. Emoyhtiö Governia Oy:ltä oleva pääomalaina 59,5 miljoonaa euroa erääntyy maksettavaksi velkakirjaehtojen mukaan Lainan eräpäivän siirtämisestä kymmenellä vuodella ja mahdollisesta osittaisesta maksamisesta sitä aikaisemmin neuvotellaan Governia Oy:n kanssa. Yhtiön taloudellisen tilanteen ennakoidaan pysyvän alkaneen tilikauden aikana nykyisellä tasolla. A-Kruunu Oy:n siirtyessä hallituksen esityksen mukaisesti Governia Oy:lle Kruunuasunnot -konsernin asuntokanta pienenee 211 asunnolla. Kruunuasunnot Oy:n taloudelliseen asemaan tällä ei ole oleellista merkitystä. Olennaiset tapahtumat tilikauden päättymisen jälkeen Tilikauden päättymisen jälkeen yhtiön toiminta on jatkunut normaalisti. Hallituksen esitys yhtiön voittoa koskeviksi toimenpiteiksi sekä esitys mahdollisesta muun vapaan oman pääoman jakamisesta Emoyhtiön voitonjakokelpoiset varat olivat ,15 euroa, josta tilikauden voitto oli ,71 euroa. Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että voitonjakokelpoiset varat käytetään seuraavasti: Osinkona jaetaan in natura A-Kruunu Oy:n osakkeet eli A-Kruunu Oy:n koko osakekanta. Ehdotettavan osingon määrä on euroa, joka on osakkeiden kirjanpitoarvo sekä myös osakkeiden käypä arvo. Edelleen esitetään, että osakkeiden siirrosta menevästä varainsiirtoverosta vastaa osingon saaja. Omaan pääomaan jätetään ,15 euroa. Yhtiön taloudellisessa asemassa ei tilikauden päättymisen jälkeen ole tapahtunut olennaisia muutoksia. Yhtiön maksuvalmius on hyvä eikä ehdotettu voitonjako hallituksen näkemyksen mukaan vaaranna yhtiön maksukykyä. 11

12 Tuloslaskelma Kruunuasunnot Kruunuasunnot Kruunuasunnot Oy Kruunuasunnot Oy konserni konserni emoyhtiö emoyhtiö LIIKEVAIHTO , ,15 Liiketoiminnan muut tuotot , ,45 Materiaalit ja palvelut Aineet, tarvikkeet ja tavarat Ostot tilikauden aikana , ,15 Varastojen lisäys (-) tai vähennys (+) , ,13 Ulkopuoliset palvelut , , , ,83 Henkilöstökulut Palkat ja palkkiot , ,73 Henkilösivukulut Eläkekulut , ,94 Muut henkilösivukulut , , , ,20 Poistot ja arvonalentumiset Suunnitelman mukaiset poistot , ,81 Liiketoiminnan muut kulut , ,78 LIIKEVOITTO , ,98 Rahoitustuotot ja - kulut Muut korko- ja rahoitustuotot Saman konsernin yrityksiltä , ,30 Muilta , ,15 Korkokulut ja muut rahoituskulut Saman konsernin yrityksille , ,44 Muille , , , ,72 VOITTO ENNEN SATUNNAISIA ERIÄ , ,26 Satunnaiset erät Satunnaiset tuotot Satunnaiset kulut VOITTO ENNEN TILINPÄÄTÖS- SIIRTOJA JA VEROJA , ,26 Tilinpäätössiirrot Poistoeron lisäys (-) tai vähennys (+) , ,89 Tuloverot Tilikauden ja aikaisempien tilikausien verot , ,98 Laskennalliset verot , , , ,34 Vähemmistöosuudet TILIKAUDEN VOITTO , ,03 12

13 Tase Kruunuasunnot Kruunuasunnot Kruunuasunnot Oy Kruunuasunnot Oy konserni konserni emoyhtiö emoyhtiö V a s t a a v a a PYSYVÄT VASTAAVAT Aineettomat hyödykkeet Aineettomat oikeudet Muut pitkävaikutteiset menot , , , ,78 Aineelliset hyödykkeet Maa- ja vesialueet , ,00 Liittymismaksut ,35 Rakennukset ja rakennelmat , ,70 Koneet ja kalusto , ,60 Muut aineelliset hyödykkeet , ,00 Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat , ,30 Sijoitukset Osuudet saman konsernin yrityksissä , ,19 Saamiset saman konsernin yrityksiltä , ,13 Muut osakkeet ja osuudet Muut saamiset , ,32 VAIHTUVAT VASTAAVAT Vaihto-omaisuus Muu vaihto-omaisuus , ,35 Saamiset Pitkäaikaiset Muut saamiset Lyhytaikaiset Myyntisaamiset , ,34 Saamiset saman konsernin yrityksiltä , ,82 Lainasaamiset ,48 796,12 Muut saamiset ,56 Siirtosaamiset , , , ,35 Rahoitusarvopaperit Muut arvopaperit Rahat ja pankkisaamiset , ,26 V a s t a a v a a y h t e e n s ä , ,36 V a s t a t t a v a a OMA PÄÄOMA Osakepääoma , ,00 Ylikurssirahasto , ,94 Edellisten tilikausien voitto , ,41 Tilikauden voitto , ,03 Vähemmistöosuudet TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ Poistoero , ,36 VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen Pääomalaina , ,00 Lainat rahoituslaitoksilta , ,75 Laskennalliset verovelat , ,75 Lyhytaikainen Lainat rahoituslaitoksilta , ,46 Saadut ennakot , ,87 Ostovelat , ,87 Velat saman konsernin yrityksille , ,39 Muut velat , ,30 Siirtovelat , , , ,87 V a s t a t t a v a a y h t e e n s ä , ,36 13

14 Rahoituslaskelma Konserni Konserni Emoyhtiö Emoyhtiö Liiketoiminnan rahavirta Liikevoitto , , , ,98 Oikaisut: Poistot ja arvonalentumiset , , , ,81 Muut oikaisut , , , ,00 Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta , , , ,79 Käyttöpääoman muutos Lyhytaikaisten korottomien liikesaamisten muutos , , , ,04 Vaihto-omaisuuden muutos , , , ,13 Lyhytaikaisten korottomien velkojen muutos , , , ,30 Lyhytaikaisten korollisten velkojen muutos 0,00 0, , ,00 Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja , , , ,18 Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista , , , ,97 Saadut korot liiketoiminnasta , , , ,05 Maksetut välittömät verot , , , ,13 Rahavirta ennen satunnaisia eriä , , , ,13 Liiketoiminnan satunnaisista eristä johtuva rahavirta 0,00 0,00 Liiketoiminnan rahavirta (A) , , , ,13 Investointien rahavirta Nettoinvestoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin , , , ,85 Investoinnit muihin sijoituksiin 0,00-0, , ,92 Luovutustulot muista sijoituksista Myydyt tytäryhtiöosakkeet 0,00 0, Myönnetyt lainat 0,00 0,00 0,00 0,00 Lainasaamisten takaisinmaksu 0,00 0, , ,00 Investointirahavirran muut oikaisut , , Investointien rahavirta (B) , , , ,77 Rahoituksen rahavirta Lyhytaikaisten lainojen nostot/takaisinmaksut , ,10 0,00 0,00 Pitkäaikaisten lainojen nostot/ takaisinmaksut , , , ,46 Rahoituksen rahavirran muut oikaisut 489, , Rahoituksen rahavirta (C ) , , , ,46 Rahavarojen muutos (A+B+C) , , , ,10 Rahavarat tilikauden alussa , , , ,36 Rahavarat tilikauden lopussa , , , , , , , ,10 14

15 Tilintarkastuskertomus TILINTARKASTUSKERTOMUS Kruunuasunnot Oy:n yhtiökokoukselle Olemme tilintarkastaneet Kruunuasunnot Oy Oy:n kirjanpidon, tilinpäätöksen, toimintakertomuksen ja hallinnon tilikaudelta Tilinpäätös sisältää sekä konsernin että emoyhtiön taseen, tuloslaskelman, rahoituslaskelman ja liitetiedot. Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisesta ja siitä, että ne antavat oikeat ja riittävät tiedot Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti. Hallitus vastaa kirjanpidon ja varainhoidon valvonnan asianmukaisesta järjestämisestä ja toimitusjohtaja siitä, että kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty. Velvollisuutenamme on antaa suorittamamme tilintarkastuksen perusteella lausunto tilinpäätöksestä, konsernitilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta. Tilintarkastuslaki edellyttää, että noudatamme ammattieettisiä periaatteita. Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Hyvä tilintarkastustapa edellyttää, että suunnittelemme ja suoritamme tilintarkastuksen hankkiaksemme kohtuullisen varmuuden siitä, onko tilinpäätöksessä tai toimintakertomuksessa olennaista virheellisyyttä, ja siitä, ovatko emoyhtiön hallituksen jäsenet tai toimitusjohtaja syyllistyneet tekoon tai laiminlyöntiin, josta saattaa seurata vahingonkorvausvelvollisuus yhtiötä kohtaan, taikka rikkoneet osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä. Tilintarkastukseen kuuluu toimenpiteitä tilintarkastusevidenssin hankkimiseksi tilinpäätökseen ja toimintakertomukseen sisältyvistä luvuista ja niissä esitettävistä muista tiedoista. Toimenpiteiden valinta perustuu tilintarkastajan harkintaan, johon kuuluu väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvan olennaisen virheellisyyden riskien arvioiminen. Näitä riskejä arvioidessaan tilintarkastaja ottaa huomioon sisäisen valvonnan, joka on yhtiössä merkityksellistä oikeat ja riittävät tiedot antavan tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisen kannalta. Tilintarkastaja arvioi sisäistä valvontaa pystyäkseen suunnittelemaan olosuhteisiin nähden asianmukaiset tilintarkastustoimenpiteet mutta ei siinä tarkoituksessa, että hän antaisi lausunnon yhtiön sisäisen valvonnan tehokkuudesta. Tilintarkastukseen kuuluu myös sovellettujen tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden asianmukaisuuden, toimivan johdon tekemien kirjanpidollisten arvioiden kohtuullisuuden sekä tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen yleisen esittämistavan arvioiminen. Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä. Lausunto Lausuntonamme esitämme, että tilinpäätös, jossa emoyhtiön tuloslaskelma osoittaa voittoa ,71 euroa, ja toimintakertomus antavat Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti oikeat ja riittävät tiedot konsernin sekä emoyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta. Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat ristiriidattomia. Muut lausunnot Puollamme tilinpäätöksen vahvistamista. Hallituksen esitys taseen osoittaman voiton käyttämisestä on osakeyhtiölain mukainen. Puollamme vastuuvapauden myöntämistä hallituksen jäsenille sekä toimitusjohtajalle tarkastamaltamme tilikaudelta. Helsingissä 17. päivänä maaliskuuta 2014 Oy Tuokko Ltd, KHT-yhteisö Jari Miikkulainen KHT 15

16 Kalevalan laulumailla Yhteistyössä puolustusvoimien kanssa loppuun saatetun projektin kunniaksi Kajaanin Hoikankankaan perusparannettu talo 9 ristittiin Kalevala -taloksi. Elias Lönnrot, joka toimi Kajaanin kaupungin piirilääkärinä vuosina , oli Suomen kansalliseepoksen, Kalevalan kokoaja. Kalevala -teema toteutui kuvanveistäjä Jorma Parkkarin luomissa porraskäytävien lasitaideteoksissa. Maailman synty -lasimaalaus kuvaa sotkan, tuon sorean linnun, munimia seitsemää munaa ja Ilmatarta. Runot esitettiin loitsuja lukuunottamatta laulaen. Runonlaulanta -maalauksessa Kalevala ja suomenkieli saavat alkunsa suusta korvaan -menetelmällä. Metsän kaato kaskea varten oli Väinämöisen ja terävän kirveen tehokasta yhteistyötä. Väinämöinen valitsee toukotöiden toteuttajaksi Sampsa Pellervoisen, joka on kalevalaisessa runoudessa ja suomalaisessa mytologiassa esiintyvä haltijaolento. Hän kylvää maan kasvillisuuden, kaikenlaiset metsät, suot, ahot ja kivikotkin. Kruunuasunnot Oy Aleksis Kiven katu Helsinki puhelin