Smart Growth. Kokemuksia pientalojen aluerakentamisesta Yhdysvalloissa ja Kanadassa. Mikko Viljakainen Riku Patokoski

Transkriptio

1 Smart Growth Kokemuksia pientalojen aluerakentamisesta Yhdysvalloissa ja Kanadassa 1 Mikko Viljakainen Riku Patokoski

2 2

3 3 Esipuhe Syksyllä 2006 Wood Focus Oy järjesti opintomatkan Yhdysvaltoihin ja Kanadaan. Matkan tarkoitus oli tutustua Pohjois-Amerikan pientalovaltaisten asuinalueiden hankekehitykseen, rakennuttamiseen, suunnitteluun, markkinointiin ja rakentamiseen sekä puutavara- ja tuoteosakauppaan. Tutustumiskohteina matkalla oli pientaloalueita ja niiden markkinointitoimistoja, suunnittelutoimistoja, rakennustyömaita ja puuelementtitehtaita. Matkalle lähti mukaan 31 rakentamisen ammattilaista kattaen laajasti koko rakentamisen kentän. Matkalla tavattiin rakennuttajia, kaupunkien viranomaisia, rakennusliikkeiden sekä suunnittelijoiden edustajia. Tähän raporttiin on pyritty kokoamaan matkan keskeinen anti. Toivon, että se palvelee matkalla olleita ja myös muita, jotka tuntevat kiinnostusta pientalojen aluerakentamisen kehittämiseen. Lämmin kiitos kaikille matkalle olleille ja matkaa järjestäneille. Joulukuussa 2006 Mikko Viljakainen

4 4

5 Arkkitehtuurilla bisnestä ja päinvastoin Mithun Partners, architect Brian Cloward 5 Mithun Partners arkkitehtitoimisto tarjoaa asiakkailleen monipuolisia suunnittelupalveluita. Toimisto suunnittelee mm. liike- ja toimisto- sekä palvelurakentamista, asuntotuotantoa, sosiaalista asumista jne. Selkärankana toimiston töissä on asuntotuotanto. Erikoisalaa ovat tiiviiden asuinalueiden suunnittelu pienille tonteille. Niissä tavoitteena on sijoittaa 8 asuntoa eekkerille. Asuntotuotanto on puupainotteista. Toimisto myös tekee paljon konseptikehitystä aluekehittäjille eli developereille. Keskeistä Mithun Partnersin työssä on kestävän kehityksen mukainen toiminta. Se koskee niin omaa toimintaa kuin suunnittelukohteita. Toimisto mm. ostaa päästöoikeuksia. Tavoitteena on, että toimiston vaikutus hiilitaseeseen olisi neutraali (0-taso). Ostamalla päästöoikeuksia työntekijät voivat mm. ajaa autoilla töihin ja kokea silti olevansa hyviä maailman kansalaisia. Itse toimisto sijaitsee vanhassa aikanaan vedenpäälle paalujen varaan rakennetussa satamavarastossa, joka kunnostettiin vuonna Rakennuksessa ei ole erillistä lämmitystä tai jäähdytystä, vain pieni lisälämmitys ilmanvaihdon yhteydessä kylmimpiä ilmoja varten. Työtapana on tiimityöskentely, joka edellyttää paljon keskustelua. Kaikki työntekijät on sijoitettu samaan tilaan. Projekteihin pyritään liittämään kaikki suunnittelualat joita toimisto tarjoaa eli kaavoitus, rakennus-, maisema- ja sisustussuunnittelu. Pienoismallien rakentaminen tärkeää, koska mallit ovat havainnollisia asiakkaille. Toimistossa myös kannustetaan sisäiseen kritiikkiin ja keskusteluun. Tilan keskellä sijaitsee taulu, jossa käynnissä olevia töitä esitellään. Tällä hetkellä Mithun Partners työllistää noin 200 ihmistä. Kasvu on ollut huimaa, sillä yhdeksän vuotta sitten työntekijöitä oli 85. Noin ihmistä työskentelee suunnittelutehtävissä (maisema-, kaava-, sisustus- ja rakennussuunnittelu). Markkinointi ja hallinto työllistävät noin ihmistä. Lisätietoja:

6 Green building 6 Mithun Parners arkkitehtitoimiston tavoitteena on muuttaa asuntotuotantoa kestävän kehityksen mukaiseksi. Sertifioitu kestävän kehityksen mukainen rakentaminen pyritään liittämään mukaan kaikkiin projekteihin ja asiakkaisiin. Idea on, että kestävän kehityksen osaaminen ja noudattaminen tuo lisäarvoa asiakkaalle ja vastaavasti töitä toimistolle. Kun toimisto osaa toimia ja hoitaa projektit kestävän kehityksen periaatteiden mukaan, asiakkaatkin ovat ympäristöystävällisiä. Kestävän kehityksen periaatteet perustuvat Yhdysvalloissa käynnissä olevaan Green Building ohjelmaan. Sen keskeinen sisältö on materiaalien käytön optimointi, uusiokäyttö ja kierrätys. Jos näin ei toimita, materiaaliresurssit loppuvat. Myös jätteen minimointi on tärkeää. Rakentamisen tiivistäminen on osa kestävää kehitystä. Mithun Partnersien mukaan tavoitteena tulisi olla 8 asuntoa eekkerille sen sijaan, että rakennettaisiin yksi asunto viidelle eekkerille. Tiivistämistä edistää myös hyvin käytännöllinen syy, käytössä olevan maan väheneminen. Kaupungilla on oma Crowth Management Act, jossa määritellään rakentamiseen käytettävät alueet. Alueen rajallisuus yhdessä väestön kasvun kanssa pakottaa tiivistämään rakentamista. Kestävään kehitykseen liittyy myös energiankäytön minimointi. Koemielessä on rakennettu jopa nollaenergiatalo, jossa lämpöön tarvittava energia tuotetaan paikalla ilman ulkoista lämmöntuottoa. Vesivoimasta saatava halpa energia (6 cent/kwh) ei kuitenkaan kannusta investointeihin energian säästämiseksi. Myös sisäilman jäähdytys vie huomattavasti energiaa. Kaupunkisuunnittelussa kestävän kehityksen erityinen haaste on, miten saada ihmiset autoilun sijaan kävelemään tai pyöräilemään. Mithun Partnersien mukaan kaupunkisuunnittelussa tulisi tehdä urbaania sekakaupunkirakennetta jossa kaikki toiminnot ovat kävely tai pyöräilyetäisyydellä sen sijaan että kaavoitetaan asunnot ja työpaikat erilleen toisistaan. Puun korjuussa kestävän kehityksen periaatteiden noudattaminen on johtanut sertifioinnin yleistymiseen. Puulta edellytetään usein kolmannen osapuolen sertifiointia ja puun alkuperän määrittämismahdollisuutta. Yleisin sertifikaatti on FSC. Avohakkuut eivät enää ole suosittuja, sillä alueiden eläin- ja kasvikunta, kalastus, luonnon monimuotoisuus ja virrat ovat erityissuojelussa. Avohakkuiden välttämisen ongelmana tosin on, että suuri puu tuhoaa aina alustaansa vaikka kaadettaisiin kuinka varovasti. Tuottajat eivät ole kovin halukkaita sertifiointiin ja alkuperän määrittelyyn. Ongelmana on myös, että puun myyjät hinnoittelevat sertifioinnista puulle lisähintaa vaikka ei pitäisi. Mithun Partnersien mukaan kestävän kehityksen periaatteiden noudattaminen ei vie niinkään rahaa vaan aikaa mutta se on tulossa yhä yleisemmäksi. Eri osavaltioista Washington ja kaupungeista Seattle ovat Yhdysvalloissa kehityksen kärjessä. Jotta muutos olisi mahdollinen, urakoitsijoiden on oltava muutoshaluisia. Tähän houkuttelevat saatavat säästöt. Case Hi-Point Hi-Point on 120 eekkerin kokoinen pientalojen aluerakennuskohde. Alueen koko on huomattava sillä laajuus on sama kuin Seattlen Downtownin alue. Alueelle toteutetaan pieniä western tyylisiä taloja platform puurakennusjärjestelmällä. Kaikkiaan alueelle tullaan toteuttamaan 1600 asuntoa. Parhaillaan on käynnissä toinen rakennusvaihe. Alueen asukkaiksi tulee sekoitus eri tulotasoja, millä pyritään sosiaalisesti monipuoliseen asujaimistoon. Mukana on myös tuettua asumista vähävaraisille. Suuresta osasta asuntoja on näkymä yli merenlahden Seattlen downtowniin. Erityinen haaste alueella on runsaista sateista johtuvat hule-vedet. Alueelle on tehty lampi hule-vesien keräystä varten. Altaassa kasvatetaan lohen poikasia. Alueen toteutus perustuu kilpailuun, jonka perusteella Seattlen asuntoviranomaiset valitsivat Mithunin ehdotuksen alueen kehittämisen lähtökohdaksi.

7 Seattle Suur-Seattlen alue koostuu monesta yhteen kasvaneesta kaupungista. Kokonaisuutena alueella asuu 1,9 miljoonaa asukasta, joista Seattlessa noin Washington on Yhdysvaltain neljänneksi suurin osavaltio. Sen nykyinen asukasluku on reilut 6 miljoonaa. Seattlen alue on voimakkaasti kasvava. Aluetta kasvattaa muuttoliike idästä mutta myös maan sisäinen muutto. Vastaavasti Kiina ja Japani ovat houkuttelevia vientikohteita. Seattlen satama on länsirannikon suurin. Mm. autot Yhdysvaltoihin tuodaan sitä kautta. Suurimpia työnantajia ovat lentokonevalmistaja Boeing ja ohjelmistoyritys Microsoft. Alue on perinteistä metsäteollisuus aluetta, mutta sittemmin metsäteollisuuden painoarvo on pienentynyt. Alueen asuntorakentaminen on hidastunut hieman mutta asuntokuplan ei odoteta puhkeavan seudulla yhä pahasti kuin muualla Yhdysvalloissa. Kasvu kuitenkin laantunee vähän. Tosin esim. kerrostaloissa olevat omistusasunnot (condominium) menevät edelleen erittäin hyvin kaupaksi. Pitkällä aikavälillä odotukset ovat erittäin optimistiset. Seattlen kaupungin alue on rajallinen, joten kaupungin kasvu tiivistää rakentamista. Kaupungin kehillä on käynnissä pientaloalueiden uudelleenkehitys pienkerrostaloiksi. Myös asuntolaivat ovat suosittu asumismuoto. 7

8 8

9 Case Issaquah Highlands Jim Warjone, Chairman of Port Blakely Companies Joe Coakley, Vice President of Residential Development Issaquah Highlands on kokonaan uusi kaupunginosa Issaquah nimisessä pikkukaupungissa noin 30 kilometriä Seattlesta. Alueelle rakennetaan kaikkiaan 3250 asuntoa, kaupallinen keskus, toimistorakentamista ja julkisia palvelurakennuksia. Noin 44 % asunnoista on kerrostaloasuntoja ja 56 % pientaloasuntoja. Syksyllä 2006 asunnoista oli rakennettu noin Alueella on myös oma Silver certified paloasema. Issaquah Highlands on ns. Master Plan Community, jonka alueen kehittäjä Port Blakely Communities (developer) on luonut. Master plan sisältää alueen rakentamisen määrälliset ja laadulliset tavoitteet sekä noudatettavat arkkitehtoniset konseptit ja toteutusstandardit. Developer toteuttaa alueelle kadut ja infran runkoverkot, vesihuoltojärjestelmän, hule-vesien käsittelyjärjestelmän ja puistot, ja myy sitten alueen tontit rakentajille. Nämä sitoutuvat noudattamaan Master Planin periaatteita ja arkkitehtonisia konsepteja toteuttaessaan ja myydessään kohteet eteenpäin. Mukana ydinrakentajaryhmässä on kymmenen rakennusliikettä ja seitsemän yksilöllisten valmistalojen rakentajaa. Vaatimukset ovat samat kaikille toteuttajille. Rakennusvalvonnan hoitavat yhteistyössä Port Blakelyn edustajat ja kaupungin virkamiehet. Master Plan perustuu Port Blakely Communitiesin vuonna 1998 laatimaan asunto-ohjelmaan. Sen tavoitteena on tulla johtavaksi Living and Building Green rakentajaksi (ydinarvo). Alueen kohteissa vaaditaan mm. 15 % normitaloa parempi lämmöneristävyys. Hanketta on tuettu hyvin kaupungin tasolla. Läheiselle moottoritielle on rakennettu oma liittymä jotta asukkaiden on helppo käydä töissä Seattlessa. Alueen talot on valtaosin puusta toteutettuja platform two by four taloja. Myös insinööripuutuotteita käytetään, etenkin suuremmissa kohteissa. Keskustan liikerakennukset tehdään pääasiassa teräksestä ja betonista. Alueen suunnittelun tavoitteena on ollut luoda ympäristö, jossa selviää kävelemällä kaikkialle. Myös etätyöhön kannustetaan. Kaikissa asunnoissa on oma työtila, esim. kellarissa ja laajakaista tietoliikenneyhteys. Alueen osista pyritään tekemään omaleimaisia. Mm. kaikista puistoista tehdään erilaisia paikan identiteetin ja tunnistettavuuden korostamiseksi. Samalla perusteella yhdelle rakentajalle annetaan vain rajattu määrä asuntoja kerralla rakennettavaksi. Tällä saadaan aikaan vaihtelua kaupunkikuvaan. Alueella korostetaan yhteistöllisyyttä. Jos asukas haluaa yksityisyyttä, aluetta ei suositella hänelle. Vaihtelua miljööseen luodaan myös Master Planin sisältämillä arkkitehtonisilla konsepteilla, joita toteuttajat sitoutuvat noudattamaan ostaessaan tontin. Esimerkkinä nähtiin mm. englantilaistyyppinen kortteli sekä ikäihmisten kortteli, jonka taloissa päämakuuhuone master bedroom oli sijoitettu maantasokerrokseen. Tosin ikäihmisten lisäksi myös lapsiperheet ovat olleet kiinnostuneita näistä asunnoista. Erityinen haaste alueella ovat sade- ja sulamisvedet. Nämä ns. hulevedet johdetaan puroihin ja puistojen lampiin. Kerrostaloissa 1/3 osa asunnoista on hintasäänneltyä tuotantoa. Asunnoista on tällä hetkellä erittäin kova kysyntä. Juuri rakenteilla olevaa 90 asuntoa jonottaa 1000 hakijaa. Kysyntä johtaa tiiviyden kasvattamiseen. Nyt alueella rakennetaan keskimäärin 20 asuntoa eekkerille. Alueen taloissa on toteutettu erilaisia pysäköintiratkaisuja. Pien- ja rivitaloissa auto halutaan aina asunnon yhteyteen. Kerrostaloissa on parkkikansi talon alla, josta hissillä pääsee suoraan kerroksiin. 9

10 10 Tavallisin tapa pysäköinnissä on ns. Front load, jolloin autotalli on kadun varressa. Uusi perinteitä kunnioittava tapa on ns. Alley load, jossa autotalli on sijoitettu erillisen pihakujan varteen. Tällöin katutilasta syntyy tiivis ja tunnelmaltaan intiimi. Ns. Court load on tehokkain ratkaisu pysäköintiin. Siinä autotallit sijoitetaan erillisen pihan ympärille, tavallisesti asuinkorttelin keskellä. Tällöin voidaan rakentaa helposti jopa 12 pientaloasuntoa eekkerille. Urban Growth Boundary on tarkka raja, jonka ulkopuolella ei saa rakentaa vaan alue jätetään luonnonvaraiseksi. Raja on kunnan yleiskaavassa määritetty. Kun rakentamiseen käytössä oleva maa on rajallinen, keskeinen kysymys on miten maalle voidaan rakentaa mahdollisimman paljon? Issaquah Highlandsissa yksi ratkaisu on kapeat kadut. Ne ovat edullisia rakentaa, huoltaa ja ylläpitää ja lisäksi mahdollistavat korkean aluetehokkuuden. Lisäksi kapeat kadut ovat turvallisia, niillä ajetaan luonnostaan hiljaa. Tuloksena on myös viihtyisää miljöötä, joka tukee alueen yhteisöllisyyttä. Viime vuonna kiinteistöjen hinnan nousu oli suunnaton, koska Seattle kasvaa voimakkaasti. Viime vuonna syntyi uutta työpaikkaa, joten alueelle muuttaa paljon väkeä. Asuntojen hinnat alueella nousivat dollaria vuodessa. Esim. kahden makuunhuoneen asunto englantilaistyyppisellä alueen osalla maksaa jo dollaria. Lisätietoja: ja

11 11

12 12

13 Aluekehitys Yhdysvalloissa Robert W. Thorpe, AICP, President, R. W. Thorpe & Associates, Inc. Mr. John Paulson, civil engineer with DOWL Aluekehitys on pääasiassa yksityistä liiketoimintaa. Aluekehityksen liikkeellepaneva voima on developerin kiinnostus maa-alueeseen ja sen kehittämiseen. Jos maa-alue tai oikeudet sen kehittämiseen on mahdollista hankkia, prosessi käynnistyy. Haviteltu maa-alue voi olla aiemmin rakennettu, jolloin maa ostetaan sen nykyisiltä omistajilta. Näin käy tavallisesti kaupunkirakenteen sisäkehillä, jossa on tarve tiivistää kaupunkirakentamista. Ostamalla kolme pientalotonttia voi niiden tilalle kaavamuutoksen kautta rakentaa esim. nelikerroksen kerrostalon. Rakennettaessa aikaisemmin rakentamattomille maa-alueille maa on usein kaupungin omistuksessa. Tällöin kaupunki voi myydä tai vuokrata alueen kehittäjälle. Ensimmäisenä developer tilaa feasibily studyn, jossa selvitetään alueen kehittämismahdollisuudet. Siinä käydään läpi mm. - Alueen piirteet (maisemat, luonto, palvelut, liikenne, infra), historia ja nykytilanne (maaperä/saasteet) - Kilpailutilanne, kysyntä alueella (olemassa oleva tarjonta, nykyinen hintataso) - Taloudellinen selvitys kohteen toteuttavuudesta ja sen kannattavuudesta - Kehitysmahdollisuudet toisin sanoen kuinka monta tonttia alueelle voisi saada lisää verrattuna asemakaavan (zoning) osoittamaan, jolloin rakentamisen arvo ja tuotto voisi olla mahdollisimman suuri. (Tavoite on esim. tuplata asuntojen määrä alueella suhteessa kaavan osoittamaan.) - Asuntojen haluttu tyyppi, koko, jakauma, laatutaso, palvelut, hintataso. - Mahdolliset kilpailutekijät, miten erottua kilpailijoista. - Riskien arviointi. Selvitystä tehtäessä otetaan huomioon osavaltion sitä ohjaavat asiakirjat. Näitä ovat mm. - Osavaltion State Growth Management Act, joka sisältää säännöt ja standardit teiden, palveluiden, infran ym. rakentamisesta - Kaupungin oma Municipal Growth Management Act (yleiskaava), jossa määritellään kaupungissa rakentamiseen käytettävät alueet, infraa, turvallisuutta koskevat asiat, asunto vs. muun rakentamisen osuudet jne. - Zoning (väljä asemakaava) mitä alueelle voi rakentaa, kuinka paljon: tulee noudattaa tai hakea muutos (re-zoning) Feasibility studyn tilataan tavallisesti arkkitehdilta mutta sen tekemiseen tarvitaan myös muita osapuolia. Näitä ovat mm. - Kaavoitus-, maisema-, arkkitehti-, rakenne-, kunnallistekniikkasuunnittelu jne. - Kiinteistövälittäjät - Asianajaja - Erityisasiantuntijat (Esim. metsänhoitaja, jos paikalla on arvokasta puustoa) Mitä isompi hanke on, sen suurempi suunnittelu tiimi tavallisesti on. Tärkeää on saada tiimiin mukaan kaikki tarvittavat osapuolet. Jos feasibility study näyttää lupaavalta, hankkeen suunnittelua jatketaan ja sen käynnistymiselle haetaan hyväksyntä. Kustannusten arviointiin on olemassa erilaisia kustannuskäsikirjoja ja Best Practise manuaaleja. Kustannusten arviointi on tärkeää perustaa se ajantasaisiin lähteisiin. Kustannukset nousevat nykyisin jopa % vuodessa. Kustannuslähteiden ylläpito on iso tehtävä, mutta niiden on oltava ajan tasalla, jos haluaa saada voittoa. Developpauksen kustannustensuuruusluokkia ovat tyypillisesti: - maa-alueen hankinta esim USD/tontti - luvat USD/tontti - julkiset palvelumaksut USD/tontti. 13

14 14 Hankkeelle tulee saada jo varhaisessa vaiheessa viranomaisten hyväksyntä. Sen saamiseksi kohde tulee suunnitella riittävän tarkasti. Poliittinen vaikuttaminen hankkeen läpimenon varmistamiseksi on tärkeää, vaikka rakentamispäätökset tehdäänkin lopulta taloudellisin perustein. Tavallisesti luvan myöntämisen yhteydessä hankkeille asetetaan ehtoja. Kunnat vaativat palvelumaksun julkisten palveluiden, infran, teiden ym. lisärakentamiseen, kunnostamiseen ja ylläpitämiseen. Maksut ovat tyypillisesti tasoa 5000 dollaria/tontti kouluihin, 3000 dollaria/tontti tieverkoston kehittämiseen jne. Maksuista käydään jatkuvaa keskustelua, mikä on kohtuullista. Luvan saaminen on kaupankäyntiä, josta myös julkinen taho hyötyy. Eräässä esimerkkinä mainitussa pilvenpiirtäjäprojekteissa normaali 10 jalan kerroskorkeus on tingitty 9 jalkaan 6 tuumaan, jolloin hankkeeseen on saatu 7 lisäkerrosta. Nämä jaettiin siten, että 4 alinta kerrosta annettiin julkisen sektorin käyttöön ja 3 muuta jäi rakentajalle myytäväksi. Rakentaminen on enimmäkseen yksityistä liiketoimintaa. Siinä liikkuu vain vähän valtion tai muuta julkista rahaa. Erityisasumista tuetaan jonkin verran. Silti rakentaminen on huomattavan poliittista, koska poliittinen taho on aina mukana hyväksymässä suunnitelmia. Viranomaiskäsittelyä varten kohteesta laaditaan sen laillisuuden ja vaatimusten mukaisuuden osoittava Planning Leagal description. Myös kohteen pitkän aikavälin vaikutuksista tulee esittää siinä arvio, mitä tosin NAHB:n edustajien mukaan ei usein oteta riittävästi huomioon. Zoning vastaa asemakaavaa. Se osoittaa karkeasti, mitä alueelle voi rakentaa ja kuinka paljon. Jos kohde on kaavan (zoning) mukainen, hyväksyntä etene yleensä nopeasti. Aluetehokkuutta pyritään kuitenkin usein kasvattamaan, mikä johtaa kaavamuutosprosessiin (re-zoning). Rakentamistavoitteesta joudutaan tavallisesti tinkimään. Aluekehitys voi Yhdysvalloissakin olla aikaa vievää hommaa. Aikaa kuluu suurissa hankkeissa joskus jopa 10 vuotta, mutta yleensä 2-3 vuotta riittää, ennen kuin päästään rakentamaan (esim. 1 vuosi selvityksiin, 1 vuosi kaavaan, 1 vuosi infran rakentamiseen ja 1 vuosi rakentamiseen). Periaatteessa pitäisi riittää 3 kk selvityksiin ja 6 kk hyväksyntiin. Hankkeen koko ja vaativuus vaikuttavat aikaan. Hankkeista joudutaan tekemään nykyisin ympäristövaikutusten arviointi Environmental Leagal Report, jolla osoitetaan hankkeen vaikutukset luontoon ja niiden hoitaminen. Selvityksellä tulee osoittaa että hanke ei vahingoita ympäristöä ja vaikuttaa mahdollisimman vähän luonnon tasapainoon. Mm sadevedet on käsiteltävä alueella, niitä ei saa johtaa muualle. Luonnontilaisten alueiden lähellä ja niille rakennettaessa erityisen tärkeitä ovat veden puhtaus ja lohireitit. Esim. Hi Point alueella ja Issaquah Highlandissa hule-vedet kerätään puroihin ja imeytetään alueella. Suursateiden varalle on rakennettu keinolampia. Konsulttien on oltava työssään erittäin huolellisia. Virheistä tulee helposti vuodenkin viivytyksiä prosessiin ja niistä konsultti joutuu taloudelliseen vastuuseen. Tämän vuoksi toimijoiden vakuudet tulee olla kunnossa. Asiakirjat ovat paksuja, jotta kaikki mahdollinen olisi otettu huomioon. Kun hankkeelle on saatu viranomaisten hyväksyntä, se voidaan toteuttaa normaalissa järjestyksessä. Tontit voidaan muodostaa ja myydä rakentajille. Tontit on lohkottava ennen myyntiä. Kunnallistekniikan rakentaa ja rahoittaa tavallisesti developer kunnan standardien mukaan. Työlle annetaan 2 vuoden takuu, jona aikana sen toimivuus suunnitelmien mukaan tarkastetaan toistuvasti. Kahden vuoden jälkeen tehdään vielä lopputarkastus, jonka jälkeen kunnallistekniikka siirtyy kunnan hoitoon. Katujen hoitovastuu määräytyy sen mukaan onko kyseessä julkinen vai yksityinen asuntokatu. Rakentaminen on pääasiassa puurunkorakentamista platform-menetelmällä. Järjestelmällä voi rakentaa hyvin myös talvella. Keskeistä kaikissa rakennuksissa on seisminen suunnittelu. Myös olemassa olevien kiinteistöjen kehittämisestä tullut iso business.

15 Markkinointi alkaa eilen Markkinointi nähdään Pohjois-Amerikassa päinvastaisena tiedonsiirtona kuin meillä. Meillä tyypillistä on tehdä ensin tuote, jota sitten sitä aletaan markkinoida. Amerikassa tuotetta ei tehdä, ellei tiedetä markkinoilla siihen kohdistuvia odotuksia. Markkinointi koetaan enemmän jatkuvaksi asiakkaiden tarpeiden seuraamiseksi ja havainnoinniksi, jotta osattaisiin tehdä tuotteita, joille jo on valmista kysyntää. Markkinoinnilla selvitetään etukäteen, mitä on tarjolla, mitä kilpailijat tekevät, mitä odotuksia, muutostarpeita tai puutteita asiakkailla on. Samalla aletaan luoda odotusarvoja tulevalle alueelle. Ostaisiko joku tämän - ajattelun sijaan ajatellaan mikä kävisi kaupaksi? Asuntorakentamisessa tyypillistä on loppuasiakas- eli asukaslähtöisyys. Vain tämän mielipiteillä ja odotuksilla on merkitystä. Alueen markkinointi aloitetaan siten ennen kuin sitä edes on alettu suunnitella. Suunnittelun alkaessa tulee jo olla määritettynä, mitä odotuksia markkinoilla on alueen suhteen. Joskus rakennetaan mallitaloja joilla alueen muut talot markkinoidaan. Nykyisin kysyntä on niin kovaa, että mallitaloja ei juuri tehdä. Lisätietoja: 15

16 16

17 Puurakentaminen Bengt Jansson, Senior Structural Project Engineer, Platform Platform on kantavaseinäinen puinen rankorakenne. Se keksittiin Yhdysvalloissa 1880-luvulla. Nykyisin se on yleisimmin käytetty rakennustapa pohjoisamerikkalaisessa asuntorakentamisessa. Platformilla rakennettaessa talot rakennetaan kerroksittain siten, että välipohjat toimivat aina työalustana seuraavan kerroksen rakentamiselle. Seinä kootaan välipohjan päällä vaakatasossa valmiiksi elementeiksi, jotka nostetaan pystyyn ja kiinnitetään paikoilleen. Välipohja kiinnitetään edellisen kerroksen seinien päälle, jolloin välipohja katkaisee seinät. Platformin edeltäjässä Balloon framessa runkotolpat jatkuvat yhdenmittaisina perustuksista vesikattoon ja välipohjapalkisto kiinnitetään roikkumaan seinärunkojen kylkeen. Välipohjat koostuvat palkeista, niiden päälle liimaamalla ja naulaamalla kiinnitetystä aluslattialevystä (pontattu vaneri) sekä ulkoseiniä kiertävästä kehäpalkista. Kehäpalkki välittää seinien kuormat välipohjan kohdalla ja estää palkkien kiepahtamisen. Välipohjapalkkeina käytetään massiivipuuta mutta yhä useammin myös insinööripuutuotteita. Seinärungot koostuvat tavallisesti k 400 jaolla olevista runkotolpista sekä ala- ja yläsidepuista. Yläsidepuita on aina kaksi. Alemmalla yläsidepuulla seinäelementti kootaan yhteen aluslattiapäällä. Ylempi yläsidepuu puolestaan liittää seinäelementit toisiinsa lapaliitoksella. Alasidepuita on joko yksi tai kaksi riippuen aluslattian päälle tehtävistä lattiarakenteista. Hyvin usein aluslattian päälle valetaan 38 mm kuitubetonikerros askelääneneristävyyden parantamiseksi. Tällöin toinen alasidepuu tarvitaan seinälevyjen kiinnittämistä varten. Rungon puutavara ja levyt ovat määrämittaisia ja mitoiltaan yhteensopivia. Jäykisteenä seinissä käytetään tavallisesti vaneria, Yhdysvaltain puolella myös suurlastulevyä (OSB). Rakennukset ovat levyjäykisteisiä. Välipohjat ja osa seinistä ovat levyjäykistettyjä. Ne ankkuroidaan toisiinsa metallisitein. Metallisiteet tarvitaan myös maanjäristysturvallisuuden aikaansaamiseksi. Rakennukset ankkuroidaan perustuksiin ja lisäksi eri kerrokset ankkuroidaan välipohjan läpi/ ohi toisiinsa. Yksinkertaisimmillaan siteinä käytetään laattaterästä, mutta säädettävät ja jousilla kiristyvät koko rakennuksen korkuiset vetotangot ovat yleistymässä. Järjestelmällä rakentaminen on hyvin yksinkertaista ja edellyttää vain perustyökaluja. Kaikki liitokset voidaan tehdä naulaamalla. Yksinkertainen rakentaminen helpottaa työvoiman saatavuutta työmaille. Suuresta työvoimapulasta johtuen työmailla onkin paljon siirtolaistyövoimaa. Toisaalta aloituskynnyksen alhaisuuteen voi liittyä riskejä laadun suhteen, kun kuka vain voi alkaa rakentaa ilman taetta oikeasta osaamisesta. Työntekijät saavat tavallisesti tunti tai urakkapalkan. Tuntiansiot vaihtelevat tekijä taitojen mukaan. Vierailluilla työmailla kirvesmiehen keskituntiansio oli 23 dollaria tunnissa. 17

18 18

19 Engineered wood products Insinööripuutuotteet ovat valtaamassa alaa massiivipuutuotteilta. Niiden etuna ovat mm. parantuneet rakenteelliset ominaisuudet, täsmälliset suunnitteluarvot ja työstöominaisuudet, materiaalisäästö, mikä pienentää myös kuljetuskustannuksia ja kustannustehokkuus rakennettaessa. Esim. välipohjiin kehitetty uumalevypalkki säästää materiaali- ja kuljetuskustannuksissa noin 40 % ja on ominaisuuksiltaan massiivipuupalkkia huomattavasti jäykempi. Aluslattialevyä ei sen vuoksi tarvitse liimata kiinni palkkiin. Pelkkä naulakiinnitys riittää ilman, että lattia alkaa narista, mistä tulee tuotenimi Silent Floor. Tasaisen laadun vuoksi tuotteita ei myöskään tarvitse asennettaessa valikoida. Insinööripuutuotteita ovat mm. - I -joist eli uumalevypalkit välipohjiin - Paralam -palkki, joka on tehty liimapuun korvikkeeksi vaneriviilun sorvauksen sivutuotteena syntyvistä puun säleistä - Oriented Strand Board (OSB) eli suuntaistettu suurlastulevy. Levy korvaa lähinnä vaneria. - Timberstrand palkki, joka on OSB:n kaltainen materaali. - Naulalevyristikot. Suunnittelijan avut Rakenteiden suunnittelu perustuu Kanadan kansalliseen rakennusmääräyskokoelmaan (National building code) ja sen perusteella laadittuun provinssin omaan määräyskokoelmaan (BC building code). Määryksiä ei pidetä yhtä edistyksellisinä kuin Euroopassa käytössä olevat toiminnalliset vaatimukset. Määräyskokoelman osa 9 on yksinkertaistettu ohje puurakennuksille, jonka mukaisia ratkaisuja voi käyttää sellaisenaan enintään 3 -kerroksisissa puutaloissa. Osa sisältää yksinkertaistetut taulukot suunnitteluarvoista ja valmiita ratkaisuja rakenteista ja liitoksista. Rakennuksen ylittäessä kooltaan osan 9 rajat noudatetaan kokoelman osaa 4, jossa annetaan suunnitteluohjeet näitä rakennuksia varten. Kohteiden arkkitehtisuunnittelu tehdään tavallisesti tietokoneavusteisesti. Laskennassa sen sijaan ei ehditä käyttää tietokonetta. Yksinkertainen taulukkojen perustuva suunnittelu on huomattavasti nopeampaa. Vakiointi ennen optimointia parantaa myös rakentamisen tehokkuutta. Puurakenteiden suunnittelu on yksinkertaista ja palkkiot pieneen puristettuja. Lisätietoa: 19

20 20 Viceroy Puuelementti ja - komponenttitehdas Bob Hammell, hammell@viceroy.com Viceroy on 52 vuotta vanha yritys. Sillä on tuotantolaitokset Ontariossa ja Vancouverissa. Yhtiö työllistää Ontarion tehtaalla 320 henkilöä ja Stevestonissa 240 henkilöä. Tehtaalla on omia talokuvastoja ja jopa mallitaloja rakennettuna eri puolille Pohjois-Amerikkaa, mutta yhtälailla tehdas tekee taloja asiakkaan suunnitelmista. Jos suunnitelmat toimitetaan digitaalisessa muodossa, yksilöllisen talon tekemisestä ei veloiteta lisähintaa. Stevestonin tehtaalla toimii kolme yksikköä: 1. talojen rungot, 2. sisustus ja 3. ikkunat ja ovet. Tehtaan kapasiteetti on 60 taloa viikossa. Normaali toimitusaika talolle on 30 päivää siitä kun sopimus on tehty ja suunnitelmat saatu. Jos

21 taloja on useita samanlaisia, saadaan uusi talo tämän jälkeen periaatteessa joka kolmas tunti. Tehdas on investoinut paljon laitteisiin ja automaatioon vaikka se onkin vielä jäljessä eurooppalaisista talotehtaista. Tehtaalla on käytössä parhaillaan kolmas laitesukupolvi vaikka se on vasta 15 vuotta vanha. Parhaillaan ollaan uusimassa naulalevyristikkolinjaa täysautomaattiseksi. Runkojen osalla tehtaalla on kolme linjaa: 1 seinäelementtien valmistus lähinnä Pohjois-Amerikan markkinoille, 2. pre-cut toimitukset lähinnä Aasian markkinoille ja 3. kattoristikoiden valmistus. Pohjois-Amerikassa kuljetukset hoidetaan rekoilla, ylimeren kuljetuksia varten osat pakataan kontteihin. Seinäelementtilinja tuottaa rankarakenteisia runkoelementtejä platform rakentamisen periaatteella. Keskeinen ero paikalla rakentamiseen on, että elementit kootaan tehtaalla, ei työmaalla. Toimitukseen kuuluu myös eristeet mutta ne asennetaan vasta työmaalla kastumisen välttämiseksi. Eristeenä käytetään lämmöneristävyydeltään vaadittua parempaa eristettä ympäristösyistä. Seinäelementit kootaan paketiksi kiinnittämällä ne suurlastulevyn avulla ala ja yläsidepuista toisiinsa. Paketit merkitään värikoodein, jonka mukaan ne päätyvät työmaalla oikeisiin kerroksiin ja paikkoihin. Ne nostetaan suoraan oikealla tasolle, jossa paketti avataan ja elementit asennetaan paikoilleen. Yhteen pakettiin pyritään laittamaan aina tietyn asennuskokonaisuuden elementit esim. kerroksittain tai huoneistoittain. Urakoitsijat haluavat nykyisin elementit näin pakattuna, koska yksittäin toimitettuna elementit on hankalampia käsitellä. Paketti pysyy hyvin pystyssä ja sisältää aina kaikki tarvittavat osat. Puuelementtien paino ei tuo ongelmia vaikka nipussa olisi paljonkin elementtejä. Erityisesti monimuotoisten elementtien toimittaminen valmiiksi koottuna on lisääntynyt sillä precut toimituksina niiden kokoaminen työmaalla on haastavaa. Muutoinkin tehdas pyrkii palvelemaan rakentajia mahdollisimman hyvin. Haluttaessa palkin päähän valmiiksi reiän sähköjohtoja varten se tehdään. Varmuuden vuoksi tehdas tekee reiän palkin molempiin päihin, jolloin työmaalla ei ole väliä, miten päin palkki sijoitetaan. Yritys tuottaa sisustuskomponentteja listoista portaisiin. Sisustukset myydään ja tehdään asiakkaiden toiveiden mukaan. Mm. porraslankkuihin tehdään Japanin markkinoille liukuesteet, koska siellä sisätiloissa liikutaan sukkasillaan. Pohjois-Amerikan markkinoille liukuestettä ei tehdä. Talon voi ostaa myös ilman sisustuksia. Precut toimitukset sisältävät kaikki rakennuksen rungon osat millilleen oikein leikattuna. Erityisesti Japaniin menevät paketit tehdään täydellisiksi. USA:n toimituksissa halutaan usein vielä lankeavan mittaista puutavaraa, jota katkotaan työmaalla. Osat pakataan ja niputetaan asennuksen kannalta oikeaan järjestykseen. Osat jopa sijoitetaan limittäen siten, että ne on helppo nostaa pinosta. Nippukoko on sovitettu kurottajalla liikuteltavaksi. Puutavarana käytetään läpikuivattua puutavaraa (kosteus max. 19 %). Toisin kuin vain pintakuivattu puutavara, läpikuivattu puutavara kuivuu työmaalla nopeasti, vaikka asennusaikana sataisikin vettä. Tietyn paikoin käytetään myös painekyllästettyä puuta, tosin sen käyttö ollaan kieltämässä USA:ssa ja Kanadassa. Palkki ym. EWP-tuotteet tehdas hankkii mahdollisimman suurina aihioina, joista tehtaalla sitten leikataan oikean kokoiset osat. Tällä pyritään varmistamaan toimitusvarmuus. Samoin peruspuutavara tulee tehtaalle raakana. Se lajitellaan ja mitallistetaan tehtaalla. Elementteihin sopimaton puutavara myydään. Tehtaalla on kiinnitetty erityistä huomiota rakenteellisesti tärkeiden osien kokoamiseen. Seismisistä syistä naulojen on oltava mieluummin paksuja ja lyhyitä kuin ohuita ja pitkiä. Tällaisten naulojen ampuminen paineilmanaulaimella työmaalla on hankalaa ilman puutavaran halkeilua. Tehtaalla onkin erityinen kone työhön. Tällä saavutetaan selvää etua työmaalla tehtävään naulaamiseen. Työtekijöiden palkkauksessa on kolme tapaa: tuntipalkka, urakkapalkka ja näiden yhdistelmä. Lisäksi tehdas maksaa työntekijöille ylimääräisiä palkkioita hyvästä laadusta. Normaalissa aikataulussa talojen valmistus tapahtuu tehtaalla kello välillä, minkä jälkeen valmistetut talot pakataan kello välillä kuljetuslavoille tai kontteihin. Yövuoro puolestaan valmistaa puutavaran seuraavan päivän talotuotantoa varten. 21

22 22

23 City of Coquitlam - kaavoitus ja aluesuunnittelu Kanadassa Perry Alan Halabuza, Senior Plans Examiner, phalabuza@coquitlam.ca Suur-Vancouverissa on 20 kuntaa. Kaikkiaan alueella asuu noin 2,2 miljoonaa asukasta. Coquitlamin asukasluku on noin , mutta sen odotetaan kaksinkertaistuvan 2020 mennessä noin asukkaaseen. Uudet asukkaat ovat pääosin siirtolaisia Tyynenmeren alueelta, mutta myös maan sisäistä muuttoa. Siirtolaiset ovat pääosin hyvätuloisia. Seudun vetovoima on valtava. Seuraavan kahdenkymmenen vuoden aikana Suur-Vancouverin alueelle odotetaan muuttavan noin miljoona uutta asukasta. Alueella tehdään seudullista yhteistyötä kuntien välillä vaikka laki ei sitä velvoitakaan. Kuntien välillä on kuitenkin eroja eikä yhteistyö ole aina helppoa. Ristiriitaa aiheuttaa mm. kuntien suhtautuminen kasvuun. Jotkin kunnat haluavat aktiivisesti kasvaa, toiset eivät. Kasvavat kunnat puolestaan kilpailevat keskenään. Neuvotteluja käydään esim. silloin, kun rakennetaan lähelle kunnan rajaa. Tällöin naapurikunta voi esittää vaateita myös sen tiestön parantamiseksi. Maankäytön ohjaus perustuu hierarkkisiin asiakirjoihin, jotka ovat - Kanadan valtion tasolla Federal Constitution of Canada - British Columbial provinssissa Provincial Community Charter and Local Goverment Act - Alueellisella Suur-Vancouverin tasolla GVRD Regional Growth Strategy - Kuntien tasolla Municipal Planning By-laws. Kuntien tasolla Official Community Plan vastaa lähinnä yleiskaavaa. Se perustuu Municipal Planning By-law -asiakirjaan. Siinä määritetään maankäytön tavoitteet, linjaukset ja visio, miten kaupungin haluttaisiin kehittyvän, noin 20 vuoden ajalle. Suunnitelman pitää tukea alueellista Suur-Vancouverin suunnitelmaa. Käytännössä yleiskaava koostuu suurpiirteistä kartoista, jotka osoittavat mitä minnekin on tarkoitus rakentaa, noudatettavista standardeista teiden ja infran rakentamiseksi sekä rakentamiselle asetetuista tavoitteista Building By-law:iin perustuva Zoning vastaa asemakaavaa. Se on yleiskaavaa yksityiskohtaisempi kuvaus siitä, mitä ja kuinka paljon millekin alueelle voidaan rakentaa. Siinä otetaan kantaa myös alueiden palveluihin, kauppaan ja tiestöön. 23

24 24 Development Permit on lupa alueen kehittämiseen. Sitä hakee alueen kehittäjä eli developer tekemällä ehdotuksen alueen kehittämiseksi. Development Permitissä sovitaan hyvin yksityiskohtaisesti ja tarkasti alueen rakentamisen tavoitteet, määrät, laadun jne. aina ulkonäköä, materiaaleja ja tyylejä myöden. Jos hanke noudattaa kaikkia ylemmän hierarkian asiakirjoja ja kaavoja, luvan saa tavallisesti noin 3 kuukaudessa. Jos sen sijaan poiketaan ja haetaan esim. kaavamuutosta (re-zoning), prosessi kestää 6 12 kuukautta. Muutosprosessissa kuullaan ja neuvotellaan eri osapuolien kanssa. Muutokset esim. infraan tulevat useimmiten hakijan maksettaviksi. Lopussa pidetään julkinen kuuleminen. Prosessin tulosten perusteella viranomaiset laativat asiantuntijasuosituksen kaupungin poliittisille päättäjille. Lupaa käsiteltäessä sovitaan myös kehitysluvan ehdoista kuten aluekehitysmaksuista kunnalle kouluja ym. palveluja, tiestön kehittämistä ja infraa varten. Omakotitalotontilla tämä maksu on tavallisesti noin Kanadan dollaria. Suurissa hankkeissa ehdoista sopiminen on kaupankäyntiä, jossa kumpikin osapuoli pyrkii maksimihyötyyn. Development Permitin haun käsittelyn yhteydessä tarkistetaan myös hankkeiden lain- ja kaavanmukaisuus ja tehdään tarvittavat julkiset kuulemiset. Kun

25 kehittämislupa on myönnetty, hankkeesta ei enää voi valittaa. Ehtojen lisäksi kehittäjälle määrätään vakuusmaksu joka on tavallisesti 2,5 % projektin kustannuksista. Summa palautetaan, kun projekti on toteutettu ja rakennustarkastus on suorittanut lopputarkastuksen. Development permit maksaa hankkeesta riippuen dollaria ja sen maksaa hakija. Luvan saamisen jälkeen voi hakea rakennuslupaa (Building Permit). Tämän jälkeen hanke siirtyy kaavoituspuolelta rakennuslupaviranomaisten haltuun. Kaavaviranomaiset tarkistavat rakennuslupahakemuksen kaavanmukaisuuden ja että hanke täyttää annetut ehdot. Kaupungin asiakirjat päivitetään hankkeen tietojen perusteella. Lisäksi kaavaviranomaiset huolehtivat vakuusmaksun perimisestä ja lopputarkastuksen jälkeen sen palautuksesta. Building Permit -hakemus sisältää hankkeen yksityiskohtaiset rakennussuunnitelmat. Rakennusvalvonta tekee tarkastuksen auditoimalla suunnitelmat. Vastuu hankkeesta ja sen vaatimustenmukaisuudesta säilyy aina hakijalla, se ei siirry luvanhaun myötä rakennusvalvonnalle. Rakennusvalvonta tekee aktiivista yhteistyötä eri osapuolien kuten arkkitehtien, rakennesuunnittelijoiden ja paloviranomaisten kanssa. Kaikkien tavoitteena on hyvä ympäristö asukkaille. Lisätietoja: 25

26 26

27 Asuntotuotannosta Kanadassa Peter Longhi, Trades Inspector Supervisor, Asuntotuotanto koostuu pientalosta, kerrostalosta (low- ja medium-rise) ja pilvenpiirtäjistä (hi-rise). Pientalot ja matalat kerrostalot toteutetaan pääasiassa puusta platform menetelmällä paikalla rakentaen. Tällä hetkellä 4-kerroksiset puutalot ovat yleisimpiä. Se on samalla korkein palomääräysten puulle sallima British Kolumbiassa. Autopaikat on sijoitettu betoniseen kellarikerrokseen. Puukerrostalossa jokainen asunto on oma palo-osastonsa. Ulkoseinissä on kerroksittain palokatkot. Rakennukset on varustettu automaattisella kevytspriklauksella. Lattioissa käytetään 38 mm kevytbetonia ääneneristeenä aluslattiavanerin päällä. Julkisivuissa on palokatkot kerroksittain. Tuulensuojana ja jäykisteenä Kanadassa käytetään tavallisimmin vaneria. Se toimii kosteassa paremmin kuin OSB. Vanerit asennetaan vaakasuuntaan ja niiden väliin jätetään painumia varten raot. Lisäksi vaneri reijitetään tuuletuksen parantamiseksi. Tuulensuojana käytetään Tyvek kangasta, joka mahdollistaa kosteuden kuivumisen rakenteista ulos mutta estää kosteuden pääsyn ulkoa rakenteisiin. Ikkunoina käytetään tavallisimmin muovikarmisia PVC ikkunoita. Niiden etuna on hyvä muotopysyvyys ja toimivuus, vaikka rakennuksen puurunko eläisi. Lasitus on yleensä 2-kertainen lasi, kylmillä alueilla 3-kertainen. Julkisivut ovat usein laudannäköistä vinyyliä tai kuitusementtilevyä. Puuta ja puupaanujakin käytetään, mutta yleensä vain kalliimpien hintaluokkien rakennuksissa. Syitä vinyylin käyttöön ovat sen edullisuus, ulkoa tuleva kova kosteusrasitus ja vähäinen huoltotarve. Takavuosina julkisivujen iso ongelma oli, ettei julkisivun ja rungon väliin jätetty ilmarakoa, mistä seurasi runsaasti kosteusongelmia. Erityisen paha ongelma oli puurungon päälle suoraan rapatuissa julkisivuissa. Nykyisin vaatimuksena on ns. rainscreen teknologia mikä tarkoittaa yksinkertaisesti ilmarakoa julkisivun takana. Katoissa käytetään tavallisimmin palahuopaa eri muodoissaan mutta myös puisia paanuja. Niiden laskennallinen käyttöikä on 20 vuotta. Rakennusten laskennallinen käyttöikä on 50 vuotta. Siinä ajassa oletetaan rakentamisen teknologioiden uudistuvan, ihmisten tarpeiden ja rakentamisen tehokkuusvaatimusten kasvavan siinä määrin, että nykyiset talot kannattaa korvata uusilla. Kiinteistöjen arvo on pääasiassa maassa. Maanarvo nousee niin voimakkaasti, että nyt rakennettavat maa-alueet oletetaan 50 vuoden kuluttua rakennettavan korkeammalla tehokkuudella. Kerrostaloissa on keskimäärin asuntoa. Yhden makuuhuoneen 90 m2 asunto maksaa tällä hetkellä noin dollaria. Rakentajan voitto on tavallisesti %. Tontin hinta ja infran osuus on noin puolet myyntihinnasta. Pientalot Pientalorakentamisessa tavallisimpia ovat aluerakennuskohteet. Useinmiten aluekohteessa pientalot ovat omia kiinteistöjään mutta ne voivat olla myös taloyhtiömuotoisia. Pientaloista vain noin 20 % on yksityisten ihmisten rakennuttamia tai rakentamia. Puolella näistä ei ole minkäänlaista aikaisempaa kokemusta rakentamisesta, ainoastaan rakennusvalvonnan ja kauppamiesten ohjaus. Pientalojen aluekohteet vaihtelevat kooltaan paljon, muutamasta kymmenestä asunnosta jopa tuhansiin asuntoihin (mm. Hi-Point 1600 asuntoa, Issaquah Highlands 3250 asuntoa). Isot alueet jaetaan lohkoihin, jotka toteutetaan kysynnän mukaan. Lohkojen koot puolestaan riippuvat siitä, kuinka paljon asuntoja on mahdollista rakentaa ja myydä kohtuullisessa ajassa, sekä siitä, minkälainen tyylillinen vaihtelu alueelle Master Planissa alueelle halutaan. Asuinalueita rakennettaessa ja myytäessä kiinnitetään paljon huomiota siihen, että uudet asukkaat kokevat asuvansa heti valmiissa miljöössä. Uusien asuntojen rakentaminen ei saa kohtuuttomasti haitata asumista alueella. Tyylimäärittelyt tehdään kysynnän mukaan. Matkalla nähtiin mm. espanjalais-, englantilais-, pohjoismais- ja westerntyylisiä alueita. Lisätietoja 27

28 28

29 Squamish - Smart Growth Cameron Chalmers, Director of Planning, cchalmers@squamish.ca Dan McRae, Business Development Lead, dmcrae@squamish.ca Squamishin kaupunki sijaitsee tulevien talviolympialaiskaupunkien Vancouverin ja Whistlerin puolivälissä. Kaupungin nykyisen asukasluvun (16500) odotetaan kaksinkertaistuvan seuraavan kahdenkymmenen vuoden aikana. Uudet asukkaat tulevat enimmäkseen Vancouverin alueelta ja Whitsleristä luontoarvojen ja etenkin edullisempien asuntojen takia. Odotetaan myös, että monet Vancouverilaiset ovat aikeissa ostaa kakkosasunnon Squamisista. Squamish on perinteistä metsäteollisuusaluetta. Metsäteollisuus on kuitenkin viimevuosina siirtynyt pois alueelta. Alhaisella jalostusasteella toiminutta, lähinnä puun korjuuseen perustunutta teollisuutta ei sellaisenaan kaivata takaisin. Sen sijaan puuta pitkälle jalostavasta teollisuudesta, tietoteollisuudesta ja luontovirkistyspalveluista odotetaan talouselämän vauhdittajia. Kaupungin kehittämisessä on omaksuttu vihreät arvot. Laaditun Smart Growth strategian mukaan luontoa kunnioitetaan ja korostetaan kaikin tavoin kaupungin rakentamisessa. Kadut tehdään vihreiksi puiden avulla, kaava-alueiden ulkopuolelle ei rakenneta, autoilulle pyritään löytämään vaihtoehtoja. Kaupunkiin kaavaillaan monimuotoista rakentamista pientaloista kerrostaloihin. Tavoitteena on elävä keskusta, jossa palvelut, työ, koulut, vapaa-aika ja luonto ovat asumista lähellä. Kaupungin Smart Growth strategia edistää myös puurakentamista. Palomääräysten sallimat enintään neljä kerroksiset ja sitä matalammat talot suositellaan tehtäväksi puurakenteisina. Myös ulkoverhouksissa halutaan suosia paikallista puuta ja kiveä. Määräyksissä painotetaan puun käyttöä ja jopa määrätään siihen. Betonitaloissakin puuta pyritään käyttämään arkkitehtonisissa yksityiskohdissa. Käytössä on juuri laadittu kestävän kehityksen Scorecard, jossa painotetaan paikallisten materiaalien käyttöön. Puun käytön esteeksi koetaan uudet korvaavat rakennusteknologiat ja materiaalit mm. puulta näyttävät kuitusementtilaatat. Lisäksi uusien tuotteiden kuten vinyylijulkisivujen hinta ja ylläpitokustannukset ovat usein puuta edullisemmat. Edellyttäessään puun käyttöä Score Card toisaalta antaa vastaavasti helpotuksia muissa ratkaisuissa. Sosiaalista asuntotuotantoa kaupungissa ei ole, mutta developereita tuetaan eri keinoin siten, että asuntoja tuotetaan alle markkinahintojen pienituloisille. Tuettujen asuntojen myynnissä on käytössä hintaindeksit, joten järjestelmä on eräänlainen Hitas-vastine. Rahallisen tuen sijaan suositaan muita kannusteita. Urakoitsijan esim. annetaan rakentaa kaavaa tiiviimmin edellyttäen, että tämä lupautuu antamaan osan saadusta lisätuotannosta tuotannosta paikallisen hitas-järjelmän pariin. Tällä hetkellä Squamisissa on käynnissä 86 aluekohdetta. Isoin kerrostaloalue sisältää 1400 asuntoa ja isoin pientaloalue 400 taloa. Asuntokoot ovat isoja. Lisätietoja: 29

30 30 Komponenttitehdas Squamishissa sijaitseva tehdas tuottaa korkealaatuisia pirari-palkkirungon komponetteja. Käyttökohteita ovat erilaiset laadukkaat ns. hi-end tuotteet, joissa halutaan laittaa painoarvoa rakennuksen rungolle osana arkkitehtuuria. Tehdas tekee vain osia, se ei mm. ota asennusvastuuta. Tehtaalla on käytössä Hunddecker puuntyöstökone, jolla osat tehdään. Kone on Pohjois-Amerikassa verrattain harvinainen (noin ) etenkin verrattuna Länsi-Eurooppaan (tuhansia). Tehtaalla työskentelee 27 työntekijää, joista valtaosalla on yliopistokoulutus. Hundeckerin ohjaus vaatii korkeaa ammattitaitoa. Suunnitteluapua ostetaan myös ulkomailta. Arkkitehdit tuottavat usein kolmiulotteisia suunnitelmia, jotka on koodattava koneen ymmärtämälle kaksiulotteiselle kielelle. Tehtaalla on oma puutavaran kuivausuuni. Kuivauksessa käytetään mikroaaltoja. Uuni pystyy kuivaamaan kerralla 12 kuutiometriä umpipuuta (1 m x 1 m x 12m kappale!). Kuivauksen jälkeen puutavara höylätään ja sen jälkeen työstetään Hundeckerilla suunnitelmien mukaan. Puutavara on tavallisesti Douglaskuusta/Oregonin mäntyä, josta sydänpuu on sahattu pois. 75 % puusta tulee Oregonista, joskus vain kuivattavaksi tehtaalle. Tavallista on, että puu tulee hyvinkin kaukaa työstettäväksi tehtaalle ja sitten lähetään valmiina osina takaisin. Kyseinen markkinasegmentti on käytännössä olematon ja tekijöitä on erittäin vähän.

31 31 Case Kiniswood Case Kiniswood on nelikerroksisen asuinkerrostalon (Lowrise) ja kolmikerroksisen townhousen (rivitalo) yhdistelmä. Kohteen pysäköinti on tavan mukaan betonikannen alla. Pysäköintikansi toimii samalla tulvasuojana nostaen asuinkerrokset tulvarajan yläpuolelle. Kohteen suunnitelmat ovat parhaillaan hyväksyttävänä ja ennakkomarkkinointi internetissä on käynnissä. Internet on tärkein markkinointiväline asuntojen markkinoinnissa. Myös pienoismalli on tärkeä markkinointiväline, sillä se havainnollistaa hankkeen konkreettisesti ostajille. Kohteen kysyntä on ollut hyvää, mutta lupien puuttuessa ostosopimuksia ei vielä voida tehdä. Ennakkovarausmaksu on 3000 $. Vasta se osoittaa todella kiinnostuneet ostajat, joiden kanssa tärkeä päästä henkilökohtaiseen vuorovaikutukseen, kun todellinen kaupankäynti alkaa. Kiinnostuneille ostajille järjestetään varaus/myynti-ilta, jossa muutaman ostajan ryhmissä tavataan arkkitehti. Jos kohteesta on ylikysyntää, halutuimmat huoneistot arvotaan. Kun kysyntää paljon asukkailla on vain vähän vaikutusmahdollisuuksia eri ratkaisuihin. Rakentaja edellyttää 60 % varauksia ennen aloitusta. Asuntojen myyntihinnat ovat dollarista aina viidestä kuuteensataantuhanteen dollariin.

32 32 Wood Focus Oy on puuteollisuuden ja -kaupan yhteinen menekinedistämis- ja tutkimusorganisaatio. Toiminnan painopisteitä ovat puun käyttö rakentamisjärjestelmissä ja laadukkaan asumisen sisustustuotteissa. Tavoitteena on nostaa puun arvostusta ja käyttöä rakennus- ja sisustusmateriaalina Suomessa, Euroopassa ja maailmanlaajuisesti.