Kaava- ja tonttiapu Ali Karjalainen

Transkriptio

1 Tampere Kaava- ja tonttiapu Ali Karjalainen Asemakaavan muutoksen selostus LAHDESJÄRVI JA 6, AUTOMIEHENKATU 22 JA 24. LIIKETONTIN KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUUTTAMINEN JA RAKENNUSOIKEUDEN TARKISTAMINEN (IKEA JA IKANO). KAAVA NRO Kuva: Alueen nykytila vuonna 2010 Asemakaavan muutosten selostus, joka koskee 30. päivänä tammikuuta 2012 päivättyä asemakaavakarttaa nro Asemakaavan muutoksen hyväksyminen kuuluu kaupunginvaltuuston toimivaltaan.

2 SISÄLLYSLUETTELO Sivu 1 TIIVISTELMÄ Kaava-alueen sijainti, luonne ja nykytila Asemakaavan ja tonttijaon muutoksen tavoitteet Kaavaprosessin vaiheet Asemakaava Asemakaavan toteuttaminen PERUS- JA TUNNISTETIEDOT Tunnistetiedot Kaava-alueen sijainti Kaavan nimi ja tarkoitus Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista, jotka on tuotettu kaavatyön yhteydessä Muu aiemmin tuotettu, suunnittelutyössä käytössä ollut materiaali LÄHTÖKOHDAT Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Luonnonympäristö Rakennettu ympäristö Maanomistus Suunnittelutilanne Kaavamuutosaluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUVAIHEET Asemakaavan suunnittelun tarve Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Vireilletulo Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Viranomaisyhteistyö Asemakaavan ja tonttijaon muutoksen tavoitteet Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset Alustavien vaihtoehtojen kuvaus ja karsinta Suunnitteluvaiheiden käsittelyt ja päätökset Yleiskaavallinen tarkastelu ASEMAKAAVAN KUVAUS Kaavan rakenne Mitoitus Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Aluevaraukset Korttelialueet Tonttijako Kaavan vaikutukset Vaikutukset keskustan elinvoimaisuuteen ja lähipalveluihin Vaikutukset seudullisten palvelujen tarjontaan Vaikutukset ihmisten elinoloihin ja elinympäristöön Vaikutukset alue- ja yhdyskuntarakenteeseen, yhdyskunta- ja energiatalouteen. 17

3 5.4.5 Vaikutukset liikenteen sujumiseen sekä eri liikennemuotojen keskinäiseen jakautumaan ja joukkoliikenteen hyödyntämiseen ja kevyeen liikenteeseen Vaikutukset hulevesiin Vaikutukset kaupunkikuvaan ja rakennettuun ympäristöön Muut vaikutukset Virkistysalueet Pysäköinti Kunnallistekniikan muutostarpeet Nykyisten kunnallisteknisten järjestelmien kuormittuminen Sosiaaliset vaikutukset Vaikutukset toiminnallisuuteen Vaikutukset eri väestöryhmien toimintamahdollisuuksiin Talous Terveellisyys ja turvallisuus Ympäristön häiriötekijät ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Toteuttaminen ja ajoitus... 21

4 1 1 TIIVISTELMÄ 1.1 Kaava-alueen sijainti, luonne ja nykytila Kaava-alueen etäisyys Tampereen kaupungin keskustaan on noin 4,5 km etelään, Lahdesjärven toimitila-alueella. Asemakaavan muutosalue käsittää Tampereen kaupungin Lahdesjärven kaupunginosan korttelin 6125 Lahdesjärven kaupunginosassa ja rajoittuu lännessä Tampere Hämeenlinna -moottoritiehen (VT 3), pohjoisessa Automiehenkatuun, idässä ja etelässä Leppästensuonkatuun. Alueen länsiosaan, tontille nro 5, on rakennettu IKEA Oy:n Lahdesjärven tavaratalo, joka on valmistunut vuonna Sillä on laajat pysäköintikentät. Korttelialueen itäosan, tontin nro 6, maanpinta on louhittu ja tasattu sekä puut kaadettu, joten yleisilme alueesta on keskeneräinen. Suunnittelualueen eteläpuolella on runsaspuustoinen metsäalue. Alueen itä- ja pohjoispuolella on uusia toimitilarakennuksia. Suunnittelualuetta rajaavat kadut on rakennettu. 1.2 Asemakaavan ja tonttijaon muutoksen tavoitteet Kaavamuutoksella tutkitaan maankäytön tehostamista, korttelinosan pääkäyttötarkoituksen osittaista muuttamista ja mahdollisuutta osoittaa päivittäistavarakaupan rakennusoikeutta kortteliin Edelleen muutoksella poistetaan voimassa olevan asemakaavan mukainen, korttelialuetta halkova ajoyhteys. Tavoitteena on, että suunnittelualueen kokonaisrakennusoikeus olisi noin k-m2, joka vastaa tehokkuuslukua e=0,4. Kokonaiskerrosalasta saadaan käyttää päivittäistavarakaupan tiloihin enintään 400 k-m2. Ikean rakennusalan rajaa tarkistetaan ja sen rakennusoikeuteen lisätään noin k-m2 paljon tilaa vaativan erikoiskaupan kerrosalaa. Rakennusoikeuden lisäyksellä varaudutaan Ikean tavaratalon laajentamiseen. Tulevan Ikanon rakennusalan rakennusoikeus on tarkoitus jakaa paljon tilaa vaativan erikoiskaupan ja muun erikoiskaupan kesken. Ikanon tarkoitus on toteuttaa erikoiskaupan liiketiloja kahteen kerrokseen Ikean rakennukseen kiinni ja paljon tilaa vaativa erikoiskauppa erillisenä yksikerroksisena rakennusmassana tontin itäosaan. Koska uudisrakennushanke suunnitelmien mukaan liitetään olemassa olevaan Ikean liikerakennukseen, on poistettava voimassa olevassa asemakaavassa korttelia 6125 halkova ajoyhteys-merkintä. Toteuttaminen edellyttää mm., että korttelin 6125 tontin 6 osalta käyttötarkoitus tulee muuttaa liikerakennusten korttelialueesta (KL) liikerakennusten korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön (KM). Koko kortteli muodostetaan yhdeksi tontiksi. Kaavan tarkistaminen edellyttää myös tonttijaon tarkistamista, joka tehdään erillisenä tonttijaon muutoksena asemakaavan vahvistamisen jälkeen. 1.3 Kaavaprosessin vaiheet Aloitteen asemakaavan muuttamiseksi ovat tehneet IKEA Real Estate Oy (IKEA) päivätyllä ja Tampereen kaupungille osoitetulla asemakaavan muutoshakemuksella sekä Tampereen kaupungin kiinteistötoimi tekemällään kaavamuutosaloitteella. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on päivätty ja se oli nähtävillä Nähtävilläoloaikana siitä saatiin kaksi mielipidettä ja neljä lausuntoa. Toisessa mielipiteessä esitettiin erinäisiä kysymyksiä kaavan vaikutuksista lähiympäristölle ja toisessa viitattiin mm. vailla lainvoimaa olevaan Lahdesjärven osayleiskaavaan ja esitettiin kaavoituksen keskeyttämistä. Lausunnoissa esitettiin lähinnä teknisiä asioita huomioitavaksi kaavasuunnittelussa. Asemakaavaluonnos asetetaan nähtäville ja siitä pyydetään lausunnot kaupungin asianomaisilta toimialoilta ja muilta viranomaistahoilta.

5 2 1.4 Asemakaava Kaavamuutosalueen kokonaispinta-ala on 20,27 hehtaaria. Alueen rakennusoikeus k- m2 sekä lisäksi kunnallisteknisten tilojen rakennusoikeudeksi osoitetaan 100 k-m2. Rakennusoikeuden lisäys alueelle on yhteensä k-m2. Rakennusoikeuden lisäys jakaantuu siten, että paljon tilaa vaativan erikoiskaupan rakennusoikeuden lisäys on k-m2, muun erikoiskaupan ja palvelutilojen kerrosalan lisäys on k-m2. Edellä mainitusta rakennusoikeudesta saa käyttää päivittäistavarakaupan liiketiloja varten 400 k-m2. Koko alueen pääkäyttötarkoitukseksi tulee KM; liikerakennusten korttelialue, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön. 1.5 Asemakaavan toteuttaminen Asemakaavan toteuttaminen on riippuvainen suhdanteista. Tarkoitus on aloittaa toteuttaminen kaavamuutoksen saatua lainvoiman. Tonttijako laaditaan myöhemmin ja sitä on erikseen pyydettävä kaupunkimittausyksiköltä. 2 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 2.1 Tunnistetiedot Kartta nro 8395, asemakaavan muutos koskee: Tampereen kaupungin Lahdesjärven kaupunginosan korttelin nro 6125 tontteja nro 5 ja 6. Asemakaavan muutoksella muodostuu: Tampereen kaupungin Lahdesjärven kaupunginosan kortteli Kaavamuutoksen tilaaja/kaavoitusviranomainen: Tampereen kaupunki Kaupunkiympäristön kehittäminen / Maankäytön suunnittelu asemakaava-arkkitehti Sakari Leinonen. Kaavan laatija: IKEAN ja Tampereen kaupungin kiinteistötoimen puolesta kaavaluonnoksen laatijana toimii Kaava- ja tonttiapu Ali Karjalainen, Ali Karjalainen, maanmittausteknikko YKS 182. Hankesuunnittelu IKEA:n kaavamuutokseen liittyvästä arkkitehti- ja massoittelusuunnittelusta vastaa Arkkitehti- ja suunnittelutoimisto Saksanen Oy, Matti Saksanen, arkkitehti SAFA. Johtoryhmä Suunnittelutyötä on valvonut johtoryhmä, johon ovat kuuluneet - Jyrki Laiho, elinkeino- ja maankäyttöjohtaja, Tampereen kaupunki - Mikko Nurminen, kiinteistöjohtaja, Tampereen kaupunki - Sakari Leinonen, asemakaavapäällikkö, Tampereen kaupunki - Gunnar Hjelmer, kaupallinen johtaja, Ikano Retail Centres, - Tuire Nyberg, maajohtaja, Ikano Retail Centres - Seppo Heikonen, toimitusjohtaja, Nortecon Oy Johtoryhmä on käsitellyt kaavassa esitetyn mitoituksen ja muut kaavamuutokseen liittyvät lähtökohdat ja hyväksynyt ne suunnittelutyön tavoitteiksi.

6 3 2.2 Kaava-alueen sijainti Alue sijaitsee n. 4, 5 km kaupungin keskustasta etelään Lahdesjärven toimitila-alueella. Asemakaavan muutosalue rajoittuu lännessä Tampere Hämeenlinna -moottoritiehen (VT 3), pohjoisessa Automiehenkatuun, idässä ja etelässä Leppästensuonkatuun. Sijainti opaskarttapohjalla esitettynä, ehyellä viivalla suunnittelualue ja katkoviivalla vaikutusalue Kaavan nimi ja tarkoitus Lahdesjärvi ja 6, automiehenkatu 22 ja 24. Liiketontin käyttötarkoituksen muuttaminen ja rakennusoikeuden tarkistaminen (Ikea ja Ikano). Kaava nro Lahdesjärvi kortteli 6125 Lahdesjärven osayleiskaavassa on kirjattuna yleiset kaupungin tavoitteet alueen suunnittelussa. Alueen sijainti kaupunkirakenteessa, kestävä kehitys sekä rakennetun ympäristön laatuparannukset edellyttävät ja toisaalta tarjoavat mahdollisuuden nykyistä tehokkaammalle maankäytölle. Lahdesjärven osayleiskaavassa pyritään ratkaisemaan kaupunginosan maankäyttö nykyistä tehokkaampana ja käyttötarkoitukseltaan monipuolisempana siten, että rakentamisen laadun osalta voidaan edellyttää korkeatasoisempaa toteutusta. Kaavamuutoksella tutkitaan maankäytön tehostamista, korttelinosan pääkäyttötarkoituksen muuttamista ja mahdollisuutta osoittaa päivittäistavarakaupan rakennusoikeutta kortteliin Kaavamuutosta hakeneen IKEA-konsernin osittain omistaman IKANO Retail Centres Tammerfors Oy:n tarkoituksena on rakentaa kauppakeskus IKEA Oy:n Lahdesjärven tavaratalon yhteyteen. Tampereen kaupungin kiinteistötoimen tavoitteena on, että asemakaavan muutoksessa otettaisiin huomioon Tampereen kaupunginvaltuuston hyväksymän Lahdesjärven osayleiskaavan lähtökohdat.

7 4 Hankkeen kuvaus Yhteisten neuvottelujen jälkeen on päädytty seuraaviin yksityiskohtaisiin tavoitteisiin: Tavoitteena on, että korttelin 6125 kokonaisrakennusoikeus olisi k-m2, joka perustuu tonttitehokkuuteen e=0,4. Kokonaiskerrosalasta saadaan käyttää päivittäistavarakaupan tiloihin enintään 400 k-m2. Ikean tavoittelee laajentumista n k-m2 paljon tilaa vaativan erikoiskaupan kerrosalalla, jolloin rakennusoikeus on yhteensä km2. Sen lisäksi muun erikoiskaupan kerrosala olisi k-m2 ja koko rakennusalan rakennusoikeus k-m2. Lisärakennusoikeudella mahdollistetaan Ikean laajentuminen. Ikanon rakennusalan rakennusoikeus olisi tavoitteena yhteensä n k-m2, josta paljon tilaa vaativaa erikoiskaupan rakennusoikeutta n k-m2, k-m2 muuta erikoiskauppaa. Rakennusalan kokonaisrakennusoikeudesta enintään 400 k-m2 saa käyttää päivittäistavarakaupan tilojen rakentamiseen. Näin ollen koko korttelin erikoiskaupan kerrosala olisi yhteensä k-m2. Ikanon tarkoitus on toteuttaa em. erikoiskauppa kahteen tasoon Ikean massaan kiinni ja paljon tilaa vaativa erikoiskauppa erillisenä yksitasoisena massana tontin itäosaan. Rakennushanke on tarkoitus toteuttaa vaiheittain. Toteuttaminen edellyttää asemakaavamerkintöjen tarkistamista korttelissa. Koko kortteli muodostetaan yhdeksi tontiksi. 2.4 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista - Asemakaavakartta ja poistuva asemakaava Asemakaavan selostus Havainnepiirros Asemakaavan selostuksen liitelomake Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista, jotka on tuotettu kaavatyön yhteydessä - Asemakaavan muutoshakemus IKEA Real Estate Oy (IKEA) Asemakaavan muutoshakemus Tampereen kaupungin kiinteistötoimi Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Viranomaisneuvottelun muistio Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta jätetyt mielipiteet ja lausunnot sekä niiden vastineet - Kaupallisten vaikutusten arviointi, Tuomas Santasalo Ky Liikenteellisten vaikutusten arviointi, Destia, Hulevesi- ja ympäristösuunnitelma FCG, Muu aiemmin tuotettu, suunnittelutyössä käytössä ollut materiaali - Lahdesjärvi-Lakalaivan osayleiskaavan rakentamisen kokonaisvolyymit ja virkistysalueyhteydet - Lahdesjärvi-Lakalaivan osayleiskaavavaihtoehtojen liikennemäärät Meluselvitys Lausunto Lahdesjärven Herrainsuon itäosan asemakaava-alueen luonnonarvoista Tampere, valtatie 3, autoliikenteen typenoksidi- ja hiukkaspäästöjen leviämisselvitys Herrainsuon lepakkoselvitys Tampereen seudun typenoksidipäästöjen leviämislaskelmat vuo sille 2000 ja 2020, Lahdesjärven-Lakalaivan osayleiskaava, Lähtökohtaraportti Lahdesjärvi-Lakalaivan osayleiskaava, Kaupallisten vaikutusten arviointi

8 5 - Lahdesjärvi-Lakalaiva osayleiskaavaluonnosten liikenteellisten vaikutusten arviointi Lahdesjärvi-Lakalaivan asemakaavan muutoksen selostus, kaava nro LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Kaavamuutosalueen länsiosalle on rakennettu IKEA Oy:n Lahdesjärven tavaratalo, joka on valmistunut vuonna Suunnittelualueen itäosa on rakentamatonta aluetta, josta kalliota on louhittu. Suunnittelualuetta (kortteli 6125) ympäröivät kadut on rakennettu. Alue rajoittuu lännessä valtatie 3:n liikennealueeseen Luonnonympäristö Kaavamuutosalue rakentamattoman alueen osalta on pääosiltaan louhittua aluetta. Louhinta on tehty korkeustasolle Kaava-alueen eteläpuolella on sekapuustoista metsämaata, jossa valtapuulajeina on mänty ja kuusi sekä kosteammilla paikoilla on myös haapaa, leppää ja koivua. Suunnittelualueella ei ole mitään erityisiä merkittäviä luontoarvoja. Suunnittelualue kuuluu nykyisten tasaussuunnitelmien mukaisesti laaja-alaiseen Härmälänojan valuma-alueeseen. Korttelin lähivaluma-alueen muodostaa Postitorvenkadun itäpuoleinen 136 ha valuma-alue, josta korttelin 6125 osuus on 16 %. Purkureitin pohjoisen muodostavat Automiehenkadun ja Postitorvenkadun hulevesiviemärit. Kaavamuutokseen liittyen on laadittu erillinen hulevesisuunnitelma (FCG ), joka on kaavamuutosasiakirjojen liitteenä Rakennettu ympäristö Kaava-alueen ainoa rakennus on korttelin 6125 tontilla viisi oleva Ikea Oy:n Lahdesjärven tavaratalo. Tavaratalon suuruus on noin k-m2. Rakennusluvan mukaan käytetty rakennusoikeus jakaantuu siten, että k-m2 on paljon tilaa vaativan erikoiskaupan kerrosalaa ja k-m2 erikoiskaupan ja palvelutilojen kerrosalaa. Alueen pysäköintipaikat on toteutettu maantasopaikoituksena. Kaavamuutosalueen itä- ja pohjoispuolella on uusia toimitilarakennuksia. Suunnittelualuetta rajaavat kadut on rakennettu. Suunnittelualueen länsipuolella on moottoritieluokkainen valtatie 3 ja sen Automiehenkatuun liittyvät etelärampit. Etelä- ja itäreunassa on Leppästensuonkatu. Valtatien itäpuolella on maakaasun runkojohto, puhelinkaapeli ja telekaapeli. Automiehenkadun eteläreunassa sijaitsevat maakaasu- ja kaukolämpölinjat sekä 20 kv:n sähkökaapeli. Leppästensuonkadulla on tavanomaista kunnallistekniikkaa Maanomistus IKEA Real Estate Oy omistaa korttelin 6125 länsiosan (tontti 5) ja Tampereen kaupunki itäosan (tontti 6). IKEA:lla on aikaisempiin sopimuksiin perustuen optio ostaa Tampereen kaupungin omistama korttelinosa joko omaan lukuunsa tai siirtää osto-oikeus kolmannelle osapuolelle. Tampereen kaupunki ja Ikea Oy allekirjoittivat kauppakirjan, jonka kohteena olivat määräalat, joista on muodostunut tontti Lahdesjärvi Tontin omistusoikeus siirtyi Ikea Oy:n jakautumisen myötä muodostuneelle Ikea Real Estale Oy:lle Edelleen kauppakirjan ehdon 15 mukaisesti Ikea Oy:llä (Ikea Real Estate Oy:llä), sen määräämällä tai Ikea Oy:llä perustettavan yhtiön lukuun on saakka jatkuva osto-oikeus Tampereen kaupungin omistamaan tonttiin

9 6 3.2 Suunnittelutilanne Kaavamuutosaluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Maakuntakaava Valtioneuvoston vahvistamassa Pirkanmaan maakuntakaavassa kaavamuutosalue sijoittuu työpaikkatoimintojen alueelle (TP). Merkinnällä osoitetaan liike- ja toimistorakentamiseen tai tuotantokäyttöön varattuja, seudullisesti merkittäviä alueita. Alueelle voidaan sijoittaa asumista, jos siihen ei kohdistu ympäristöhäiriöitä. Maakuntakaavan suunnittelumääräyksen mukaan alueen toteuttamisessa tulee kiinnittää huomiota tarkoituksen mukaiseen toteuttamisjärjestykseen. Lahdesjärven alueelle on osoitettu yksi seudullisesti merkittävä vähittäiskaupan suuryksikkö merkinnällä km2. Merkinnällä osoitetaan vaikutuksiltaan seudullisesti merkittävän vähittäiskaupan suuryksikön alue. Merkintä on tarkoitettu sellaisten vähittäiskaupan suuryksiköiden osoittamiseen, jotka eivät sijoitu keskustatoimintojen alueelle (C, ca). Suunnittelumääräys: Merkinnän osoittamalle alueelle saa sijoittaa seudullisesti merkittävän, erikoiskaupan myymälätiloja sisältävän, vähittäiskaupan suuryksikön. Merkintä mahdollistaa Tampereen kaupunkiseudun ulkopuolella myös päivittäistavarakaupan myymälätilojen sijoittamisen alueelle. Päivittäistavarakaupan sijoittumisedellytykset ja mitoitus tulee erikseen selvittää yksityiskohtaisen kaavoituksen yhteydessä. Suuryksikön mitoituksessa ja tarkemmassa sijoittumisessa on otettava huomioon seudun palvelurakenteen tasapainoinen kehittäminen siten, ettei vähittäiskaupan suuryksikkö aiheuta palvelutarjonnassa alueellisia tai väestöryhmittäisiä palveluiden saavutettavuuteen vaikuttavia merkittäviä haitallisia muutoksia. Aluetta ei saa myöskään ottaa käyttöön ennen kuin alueelle johtavat liikennejärjestelyt on toteutettu sinne sijoitettavan toiminnan laajuuden edellyttämällä tavalla. Yhdyskunta- ja palvelurakenteen tasapainoisen kehittymisen takia myös ca-alueilla (keskustatoimintojen alakeskuksissa) on annettu rajoittava määräys koskien vähittäiskaupan suuryksiköitä. Merkinnän osoittamalle alueelle ei saa sijoittaa enempää kuin kaksi seudullisesti merkittävää päivittäistavarakaupan suuryksikköä. Osayleiskaavat Voimassa oleva osayleiskaava Suunnittelualueella on voimassa ympäristöministeriön vahvistama Lahdesjärvi, Lakalaiva, Nirva -osayleiskaava. Siinä kaava-alue on osa T-1 teollisuus- ja varastoaluetta. Tehokkuusluvuksi on merkitty e=0,40. Alueelle sijoittuvat toiminnot saavat sisältää liike- ja toimistotiloja enintään 25 % kerrosalasta. Vireillä oleva osayleiskaavan tarkistaminen Alueella on vireillä osayleiskaavan tarkistaminen. Tampereen kaupunginvaltuusto on hyväksynyt Lahdesjärven osayleiskaavaehdotuksen, mutta siitä on jätetty valitus Hämeenlinnan hallinto-oikeudelle. Valitus koskee koko osayleiskaava-aluetta. Tässä osayleiskaavassa alue on osoitettu KM-4 merkinnällä kaupallisten palveluiden alueeksi, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön. Kaavamääräyksen mukaan alueelle saa sijoittaa yhden seudullisesti merkittävän vähittäiskaupan suuryksikön tai myymäläkeskittymän, jonka kerrosala erikoistavarakaupan osalta on enintään k-m 2. Alueelle ei saa sijoittaa yli 400 k-m 2 suuruisia päivittäistavarakaupan myymälöitä.

10 7 Merkinnällä KM-4 on osoitettu Lahdesjärvellä Automiehenkadun eteläpuolella oleva tontti. Tontille on hyväksytty vähittäiskaupan suuryksikön salliva asemakaava, kartta nro 7659, joka toteuttaa maakuntakaavan alueelle salliman seudullisesti merkittävän vähittäiskaupan suuryksikön. Liikerakentaminen tulee toteuttaa yhtenä yksikkönä mm. siten, että toimintaan liittyvät huolto- ja pysäköintijärjestelyt toteutetaan yhtenäisesti. Kaavassa on määritelty korttelialueella sallitut erikoistavara- ja päivittäistavarakaupan kerrosalat vaikutusten hallitsemiseksi kaavan vaikutusalueella. Koko aluetta koskevat yleismääräykset: Alueella syntyvät hulevedet tulee viivyttää ja imeyttää katu- ja tonttialueilta varatuilla alueilla. Asemakaavoituksen yhteydessä on laadittava erillinen hulevesien hallintaa koskeva suunnitelma. Asemakaavassa tulee tarvittaessa antaa lisämääräys liikennealueilla muodostuvien hulevesien puhdistamisesta. Merkinnällä tavoitellaan hulevesien tulvimisongelmista johtuvien haitallisten vaikutusten ehkäisemistä ja lieventämistä. Alueelle laadittavissa asemakaavoissa edellytetään tonteilla hule-9 tai vastaavan kaavamääräyksen käyttämistä. Alueella laadittaviin asemakaavoihin tulee liittää arviointi suunniteltujen toimintojen liikenteellisistä vaikutuksista. Kaava-alueen maankäyttö ei saa aiheuttaa merkittäviä haitallisia vaikutuksia päätieverkon liikenteelle. Asemakaavoituksen yhteydessä tulee tarvittaessa erikseen selvittää ja varmistaa päätieverkon liikenteellisen toimivuuden edellytykset sekä tehtävän liikenneselvityksen laajuus. Asemakaava Alueella on voimassa Tampereen kaupunginvaltuuston hyväksymä Lahdesjärven asemakaavan muutos nro Voimassa olevassa asemakaavassa muutoksen kohteena olevan korttelin 6125 länsiosa (tontti 5) on osoitettu KM-merkinnällä liikerakennusten korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön. Suurin sallittu kerrosluku on kolme kerrosta. Tontille on osoitettu k-m2 paljon tilaa vaativan erikoiskaupan rakentamiseen ja k-m2 on muun erikoiskaupan ja palvelutilojen rakentamiseen. Lisäksi kunnallisteknisten tilojen rakennusoikeutta on osoitettu 200 k-m2. Alueen pinta-ala on m2, jolloin kaavan mukainen rakennusoikeus k-m2 vastaa tonttitehokuutta e=0,33. Päivittäistavara-alan liiketilojen rakentaminen alueelle on asemakaavassa kielletty. Autopaikkoja on rakennettava 1ap/50 k-m2. Korttelin 6125 tontti 6 (itäosa) on KL-merkinnällä osoitettu liikerakennusten korttelialueeksi. Suurin sallittu kerrosluku on kolme kerrosta. Rakennusoikeudeksi on osoitettu k-m2 paljon tilaa vaativan erikoiskaupan rakentamiseen ja 1000 k-m2 muuta erikoiskauppaa ja palvelutiloja varten. Edelleen merkinnällä kunn200 on osoitettu kunnallisteknisten tilojen rakennusoikeus 200 kerrosalaneliömetriä. Kaavamääräyksellä on kielletty päivittäistavara-alan liiketilojen rakentaminen alueelle ((ptl). Autopaikkoja on rakennettava 1 ap/50 k-m2. Alueen pinta-ala on m2, jolloin rakennusoikeus k-m2 vastaa tonttitehokkuutta noin e=0,36. Tontit Kaavamuutosalue muodostuu korttelin 6125 tonteista 5 ja 6. Tontin nro 5 pinta-ala on k-m2 ja tontin nro 6 pinta-ala on m2. Tontit on rekisteröity Pohjakartta Pohjakartan on laatinut Tampereen kaupunkimittaus 2011.

11 8 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUVAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Asemakaavan muutoksen ja siihen liittyvän tonttijaon muutoksen tarve on tullut alueen maanomistajilta. Kaavamuutosta hakeneen IKEA-konsernin osittain omistaman IKANO Retail Centres Tammerfors Oy:n tarkoituksena on rakentaa kauppakeskus IKEA Oy:n Lahdesjärven tavaratalon yhteyteen. Tampereen kaupungin kiinteistötoimen tavoitteena on, että asemakaavan muutoksessa otettaisiin huomioon Tampereen kaupunginvaltuuston hyväksymän Lahdesjärven osayleiskaavan lähtökohdat. Osallistumis- ja arviointisuunnitelman laatimisen yhteydessä käytyjen neuvottelujen perusteella on päädytty kaavamuutoksen osalta tavoitteisiin, joiden mukaan korttelin 6125 kokonaisrakennusoikeus olisi k-m2, joka perustuu tonttitehokkuuteen e=0,4. Tavoitteena olevien hankkeiden toteuttamisen edellyttää sekä asemakaavan että tonttijaon muuttamista. Tonttijaon muutos laaditaan erillisenä asemakaavan muutoksen vahvistamisen jälkeen. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Asemakaavan muutoksen on valmistellut kaavamuutoksen hakijoiden IKEA Real Estate Oy (IKEA) ja Tampereen kaupungin kiinteistötoimen toimeksiannosta Kaava- ja tonttiapu Ali Karjalainen, Ali Karjalainen, yhdessä Tampereen kaavoitusviranomaisten kanssa. Kaavamuutoksen hakijoiden rakennus- ympäristösuunnittelukonsulttina on toiminut Arkkitehti- ja suunnittelutoimisto Saksanen Oy, Matti Saksanen, arkkitehti SAFA. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Alueen sisäiset osallistujat Muutoksen hakijat Alueen asukkaat ja maanomistajat sekä kiinteistöjen haltijat Vaikutusalueen asukkaat, kiinteistöjen omistaja ja aluetta käyttävät tahot Alueen yritykset Julkishallinnon ja yrityselämän osalliset: Pirkanmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY) Pirkanmaan liitto Tampereen kaupungin eri toimialat: Kaupunkiympäristön kehittäminen viranomaisyksikköineen, tilaajaryhmän kehittämis- ja suunnittelupalvelut, hyvinvointipalveluiden tuotantoalueet, Tampereen aluepelastuslaitos, kiinteistötoimi ja joukkoliikenne Kaupungin yhtiöt ja liikelaitokset: Tampereen Sähköverkko Oy, Tampereen Vesi Liikelaitos, Tampereen kaukolämpö Oy Naapurikunnat Tampereen kauppakamari Pirkanmaan maakuntamuseo Fingrid Oyj, Gasum Oy, TeliaSonera Finland Oyj Yhteisölliset osalliset: Tampereen ympäristönsuojeluyhdistys ry

12 9 Nekala-Koivistonkylän Yrittäjät ry Palokallion Omakotiyhdistys ry Särkijärven yhdistys ry Lahdesjärven osayleiskaavasta valituksen jättäneiden tahojen yhdyshenkilöt Muut ilmoituksensa mukaan Vireilletulo Asemakaavan muutos on tullut vireille päivätyllä kuulutuksella. Tuolloin osallistumisja arviointisuunnitelma on kuulutettu nähtäville Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli nähtävillä Siitä jätettiin kaksi mielipidettä ja neljä lausuntoa. Toisessa mielipiteessä tiedusteltiin hankeen erilaisia vaikutuksia ja vaikutuksista laadittavia selvityksiä. Toisessa mielipiteessä esitettiin, että vireille pantu asemakaavoitus ei ole kaavoituskatsauksessa 2011 esitellyn asemakaavoitusohjelman mukainen. Edelleen mielipiteessä todettiin, että OAS:n nähtävillepano asettui kovin lyhyeksi ajaksi ja vieläpä vuoden 2011 pääsiäisen ja vapun aikojen päälle. Mielipiteen jättäjät huomauttivat myös, että asemakaavoitusta ohjaava Lahdesjärven osayleiskaavapäätös on vielä ratkaisematta hallinto-oikeusprosessissa eikä siis ole lainvoimainen. Siitä syystä vireille pantu keskeinen osayleiskaava-alueen asemakaavan muutosprosessi on täysin ennenaikainen. Mielipiteen jättäjät esittivät kaavoitustyön keskeyttämistä, koska Lahdesjärven osayleiskaava ei ole vielä saanut lainvoimaa. Lausunnoissa Pirkanmaan maakuntamuseo ilmoitti, ettei sillä ole huomautettavaa. Muissa lausunnoissa esitettiin maanalaisiin johtoihin ja voimansiirtolinjaan liittyviä, jatkosuunnittelussa huomioon otettavia turva- ym. etäisyyksiä. Lausuntojen ja mielipiteiden vastineet ovat kaava-asiakirjojen liitteenä Viranomaisyhteistyö Asemakaavan muutoksesta järjestettiin MRL 66 :n mukainen aloitusvaiheen viranomaisneuvottelu Neuvotteluun otti osaa Pirkanmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY), kaavamuutoksen hakijat, Tampereen kaupungin kaavoitusviranomaiset, kaavan laatijakonsultti ja hankesuunnittelukonsultti. Kokouksessa selvitettiin viranomaisten tavoitteita ja punnittiin tehtyjen ja laadittavien selvitysten riittävyyttä. Viranomaisneuvottelun muistio on asemakaavan liiteasiakirjoissa. Pirkanmaan ELY-keskukselle on valmisteluvaiheessa esitelty myös liikenneselvitystä, hulevesi- ja ympäristösuunnitelmaa sekä kaupallista selvitystä. 4.4 Asemakaavan ja tonttijaon muutoksen tavoitteet Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Kunnan asettamat tavoitteet Tampereen kaupungin kiinteistötoimi on kaavamuutosaloitteessaan esittänyt, että asemakaavassa otettaisiin huomioon Tampereen kaupunginvaltuuston hyväksymä Lahdesjärven osayleiskaavan lähtökohdat sekä mm. seuraavat tavoitteet: poistetaan kaavakartasta korttelia 6125 halkova ajo-yhteys-merkintä, tarkistetaan rakennusalan rajoja ja esitetään sitova tonttijako. Yksityisen maanomistajan tavoitteet Ikea-konsernin osittain omistaman IKANO Retail Centers Tammerfors Oy:n tarkoituksena on rakentaa m 2 :n kauppakeskus IKEA Oy:n Lahdesjärven tavaratalon yhteyteen.

13 10 Kauppakeskus on tarkoitus toteuttaa vaiheittain kahdessa vaiheessa. Ensivaiheessa rakennetaan noin m 2 :n kauppakeskus, joka sisältää m 2 :n päivittäistavarakaupan. Toisessa vaiheessa kauppakeskus laajennetaan täyteen mittaansa. Kauppakeskuksen toteuttaminen edellyttää asemakaavamääräysten ja -merkintöjen tarkistamista Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen Osallisten tavoitteet Kaavamuutosluonnoksen valmistelun yhteydessä rakennusoikeudet ja rakennusalat ovat tarkentuneet. Päivittäistavarakaupan rakennusoikeudeksi on tarkentunut 400 k-m2, joka on suurin vailla lainvoimaa olevan Lahdesjärven osayleiskaavan sallima päivittäistavaramyymälän koko. Edelleen tavoitteeksi on noussut mahdollisuus sijoittaa polttoaineen jakeluasema alueelle. Kaupunkikuvalliset tavoitteet Kaavaluonnoksen valmistelun yhteydessä on huomioitu eri osapuolien esille tuomia tavoitteita. Uusi rakentaminen liittyy Ikean rakennettuun tonttiin VT 3:n, Automiehenkadun ja Leppästensuonkadun rajaamassa korttelissa. Sijainnista johtuen on alueen kaupunkikuva tärkeä. Alue on Tampereen eteläisen sisääntuloväylän vieressä. Näkymä etelästä tultaessa on kuitenkin rajoittunut johtuen liittymäramppien välisistä korkeista kalliosaarekkeista. Kaupungista tultaessa rakentamaton alue on paremmin havaittavissa, mutta korttelin takaosassa Ikean takana sangen etäällä. Automiehenkadun merkitys kasvaa Vuoreksen rakentumisen myötä, jolloin siitä tulee joukkoliikenteen pääväylä. Idästä saavuttaessa alue avautuu jo Särkijärvenkadun risteyksen tienoilla, mutta lännestä tultaessa vasta VT 3:n alikulun jälkeen. Alueen kallion louhinnasta, murskauksesta ja varastoinnista johtuen suunnittelualueella ei ole mitään luonnonympäristöä jäljellä. Korttelissa on huomattavat korkeuserot siten, että pohjoispuolen liittymä n. 7 m on eteläpuolen liittymää alemmalla tasolla. Myös aluetta ympäröivän katuverkon korkeusvaihtelut ovat suuret. Alue sijaitsee lentomelualueella. Ympäröivä alue on suurelta osin rakentamatonta. Rakentamistapaohjeissa tullaan tarkastelemaan mm. seuraavia kohtia: - Alueen kehittäminen muuttaa kaupunkikuvaa merkittävästi. - Alue liittyy kiinteästi Ikean rakennettuun tonttiin, joka ohjaa kaikilta osin suunnittelua ja toteutusta. - Kortteli tulee jatkossakin olemaan ympäristönsä keskipiste ja näin vaikuttaa myös ympäristöönsä. - Näkymät tultaessa pohjoisesta VT 3:a edellyttävät selkeää massoittelua, joka muodostaa yhtenäisen kokonaisuuden Ikean kanssa. - Automiehenkadun julkisivua kehitetään pääjulkisivun suuntaan. Tarvittavat huoltotilat aidataan näkemäestein. - Sisäänkäyntien tulee erottua selkeästi julkisivuissa. - Lähijulkisivut erityisesti sisäänkäyntien yhteydessä toteutetaan pienempimittakaavaisina. - Mainoslaitteiden paikat suunnitellaan osaksi kokonaisuutta. - Rakentamiseen tai pysäköintiin tarpeeton kaistale alueen pohjoisosassa käytetään hulevesien viivyttämiseen ja käsittelyyn. Kaistaleen käsittely on puistomainen. Sen yläosaan osoitetaan tila lumen kokoamiseen ja varastointiin. Tilaa voidaan käyttää muina aikoina sinne soveltuviin myyntinäyttelyihin. - Alueen liikennejärjestelyt toteutetaan yhtenäisinä Ikean kanssa. - Tavoitteena korttelissa on yhden pysäköinnin periaate: korttelissa eri paikoissa asioidessa ei autoa tarvitse välttämättä siirtää. - Alueelle suunnitellaan sisäinen "pääkatuverkosto", joka täydentää Ikean väylästöä. - Kevyen liikenteen väylästö liittää alueen ympäröivään väylästöön ja joukkoliikennepysäkkeihin sekä yhdistää eri sisäänkäynnit.

14 11 - Alueen suunnittelussa noudatetaan esteettömyyden periaatteita, korkeuserot luiskataan loivin luiskin, eri väylät erotetaan toisistaan materiaaleilla ilman tasoeroja, tarvittaessa käytetään selkeyden vuoksi pollareita yms. - Pysäköintialueet suunnitellaan turvallisiksi ja selkeiksi. Tarvittaessa niitä jäsennellään kulkuväylin ja runkopuu- tai valaisinrivistöin. Näkemäesteitä muodostavia pensaita, matalia puita tai rakenteita ei sallita. - Sisäänkäyntien lähistölle sijoitetaan autopaikat liikuntaesteisille ja lapsiperheille sekä riittävät polkupyöräpaikat. - Ulkoalueiden suunnittelussa on otettava huomioon talvikunnossapidon vaatimukset. Kaupunkikuvallisesti merkittävänä voidaan pitää valtatiehen rajoittuvana suunnittelualueen rakennuksia. Näistä merkittävin on jo rakennettu IKEA:n tavaratalo. 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset Alustavien vaihtoehtojen kuvaus ja karsinta Lahdesjärven alueelle on maakuntakaavassa osoitettu seudullisesti merkittävän vähittäiskaupan suuryksikön kohdemerkintä, km2, jolla tarkoitetaan erikoistavarakaupan myymälätiloja sisältävää vähittäiskaupan suuryksikköä, mutta ei päivittäistavarakaupan liiketiloja. Alustavassa suunnittelussa on tutkittu päivittäistavara-alan liiketilojen osoittamista alueelle yli k-m2, mutta siitä on luovuttu ja päädytty esittämään Lahdesjärven vielä vailla lainvoimaa olevan osayleiskaavan mukaista enimmäismitoitusta, 400 k-m Suunnitteluvaiheiden käsittelyt ja päätökset Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on päivätty ja se on ollut julkisesti nähtävillä Siitä jätettiin kaksi mielipidettä ja neljä lausuntoa. Toisessa mielipiteessä tiedusteltiin hankeen erilaisia vaikutuksia ja toisessa esitettiin mm. kaavoitustyön keskeyttämistä, koska Lahdesjärven osayleiskaava ei ole vielä saanut lainvoimaa. Lausunnoissa Pirkanmaan maakuntamuseo ilmoitti, ettei sillä ole huomautettavaa. Muissa lausunnoissa esitettiin maanalaisiin johtoihin ja voimansiirtolinjaan liittyviä, jatkosuunnittelussa huomioon otettava turva- ym. etäisyyksiä. Asemakaavan muutosluonnos on päivätty Yleiskaavallinen tarkastelu Maankäyttö- ja rakennuslain 54.1 :n mukaan asemakaavaa laadittaessa on oikeusvaikutteinen yleiskaava otettava huomioon säädetyllä tavalla. Kun asemakaava poikkeaa oleellisesti voimassa olevasta yleiskaavasta, poikkeamista voidaan arvioida vertaamalla sen vaikutuksia MRL 39 :ssä määriteltyihin yleiskaavan sisältövaatimuksiin. Maakuntakaavassa on Lahdesjärven alueelle osoitettu alueen kehittämiseen tähtääviä merkintöjä, joita voimassa olevassa, ympäristöministeriön vahvistamassa, Lahdesjärvi, Lakalaiva, Nirva -osayleiskaavassa ei ole. Vahvistetussa osayleiskaavassa kaava-alue on osoitettu teollisuus- ja varastoalueeksi (T) ja tehokkuusluvuksi on merkitty e=0,40. Alueelle sijoittuvat toiminnot saavat sisältää liike- ja toimistotiloja enintään 25 % kerrosalasta. Maakuntakaavassa on Lahdesjärven alueelle merkitty erikoistavarakaupan myymälätiloja sisältävä vähittäiskaupan suuryksikkö. Maakuntakaavan pohjalta Lahdesjärvi-Lakalaivan alueelle on valmisteltu uutta osayleiskaavaa. Yhdyskuntalautakunta päätti (145 ) Lahdesjärvi-Lakalaivan osayleiskaavaehdotuksen hyväksymiskäsittelyssä, että asia palautetaan uudelleen valmisteltavaksi siten, että Lahdesjärven yhtenäinen osayleiskaavan osa erotetaan omaksi kokonaisuudekseen, joka valmistellaan viipymättä erillisenä osayleiskaavana. Muun kaava-alueen kehittämiseksi käynnistetään kuluvan vuoden aikana erillinen projekti.

15 12 Lahdesjärven osayleiskaavan hyväksyi Tampereen kaupunginvaltuusto Kaava ei ole lainvoimainen hallinto-oikeuteen tehdyn valituksen johdosta. Tampereen kaupunginvaltuusto on, hyväksyessään Lahdesjärven osayleiskaavan, todennut Lahdesjärvi, Lakalaiva, Nirva -osayleiskaavan vanhentuneeksi. Alueen luonne on kehittynyt teollisuusalueesta enemmän kaupallisten palvelujen alueeksi. Asemakaavan muutoksen laatimisen yhteydessä on tehty kattavat, yleiskaavalliset vaatimukset täyttävät selvitykset ja ne ovat tämän kaavamuutoksen asiakirjojen liitteenä. Kaavaluonnoksen ratkaisua verrataan MRL:n yleiskaavan sisältötavoitteisiin, jotka ovat 39.2 mukaan: 1) Yhdyskuntarakenteen toimivuus, taloudellisuus ja ekologinen kestävyys; 2) Olemassa olevan yhdyskuntarakenteen hyväksikäyttö; 3) Asumisen tarpeet ja palveluiden saatavuus; 4) Mahdollisuudet liikenteen, erityisesti joukkoliikenteen ja kevyen liikenteen, sekä energia-, vesi- ja jätehuollon tarkoituksenmukaiseen järjestämiseen ympäristön, luonnonvarojen ja talouden kannalta kestävällä tavalla; 5) Mahdollisuudet turvalliseen, terveelliseen ja eri väestöryhmien kannalta tasapainoiseen elinympäristöön; 6) Kunnan elinkeinoelämän toimintaedellytykset; 7) Ympäristöhaittojen vähentäminen; 8) Rakennetun ympäristön, maiseman ja luonnonarvojen vaaliminen; 9) Virkistykseen soveltuvien alueiden riittävyys; 1) Yhdyskuntarakenteen toimivuus, taloudellisuus ja ekologinen kestävyys Kaavamuutoksella ei oleellisesti muuteta alueen luonnetta voimassa olevan asemakaavan sallimaan rakentamiseen verrattuna. Alueen rakennusoikeuden lisäys on noin k-m2. Mitoitus vastaa voimassa olevan yleiskaavan mukaista rakentamistehokkuutta. Voimassa olevassa yleiskaavassa alue on osoitettu teollisuusrakennusten alueeksi, joten kaupallisen toiminnan lisääminen on edellyttänyt yleiskaavatasoista kaupallisten vaikutusten arviointia (asemakaavaselostuksen liite). Selvityksessä on todettu liikerakentamisen lisäämisen Lahdesjärven alueella olevan mahdollista viitesuunnitelmassa esitetyllä mitoituksella. 2) Olemassa olevan yhdyskuntarakenteen hyväksikäyttö Kaavamuutoksella ei ole merkittäviä vaikutuksia voimassa olevan asemakaavan mahdollistamaan rakentamiseen. Asemakaavamuutoksella mahdollistetaan alueen lisärakentaminen. Alueen rakenne tiivistyy ja rakentamaton louhosalue muuttuu kaupunkimaiseksi tilaksi. Uudisrakentaminen tukeutuu jo olemassa olevaan, rakennettuun kunnallistekniikkaan. Aluetta ympäröivät kadut on rakennettu. Samoin liikenteen toimivuuden kannalta tärkeät suuret ratkaisut, mm. ramppien rakentaminen valtatie kolmelle on toteutettu. Yleisiä virkistysalueita ei sisälly kaavamuutosalueeseen. 3) Asumisen tarpeet ja palveluiden saatavuus Asemakaavan muutoksella lisätään rakennusoikeutta, joka mahdollistaa kaupallisten palvelujen lisärakentamisen alueelle. Voimassa olevassa asemakaavassa alueelle ei ole osoitettu asumista eikä sitä osoiteta myöskään tässä kaavamuutoksessa. Kaavamuutoksella erikoiskaupan ja palvelutilojen lisärakentamisella mahdollistetaan alueen palvelujen tarjonnan monipuolisuus. 4) Mahdollisuudet liikenteen, erityisesti joukkoliikenteen ja kevyen liikenteen sekä energia-, vesi-, ja jätehuollon tarkoituksen mukaiseen järjestämiseen ympäristön, luonnonvarojen ja talouden kannalta kestävällä tavalla. Kaavamuutokseen liittyen on laadittu alueen liikenneverkkoselvitys (Destia ). Selvityksessä on tutkittu alueen nykytilan ja ennustevuoden 2020 liikenteen ja liittymien toimivuutta. Selvityksen mukaan liikenteellisiä ongelmia ei tule olemaan nykyisellä katuverkolla eikä ole-

16 13 massa olevilla liittymillä. Alueelle suuntautuvat joukkoliikenneyhteydet kehittynevät alueen lisärakentamisen myötä. Korttelialueen sisäiset kevyen liikenteen yhteydet ja yhteyksien liittäminen kaupungin yleiseen kevyen liikenteen verkostoon tulee erityisesti huomioida alueen jatkosuunnittelussa. Alueelle on rakennettu vesi- ja jätevesiviemäri ja uusi rakentaminen on helposti liitettävissä siihen. Kaava-alueen maankäytöllä ei ole vaikutuksia pohjavesien muodostumisiin. 5) Mahdollisuudet turvalliseen, terveelliseen ja eri väestöryhmien kannalta tasapainoiseen elinympäristöön Kaavamuutoksen mahdollistamalla rakentamisella täydennetään olemassa olevaa kaupallista keskusta. Rakentamisella luodaan edellytykset korkeatasoiselle eri väestöryhmien asiointi- ja kohtaamispaikalle. 6) Kunnan elinkeinoelämän toimintaedellytykset Asemakaavan muutoksella lisätään rakennusoikeutta, joka mahdollistaa kaupallisten palvelujen lisärakentamisen alueelle. Alueelle ei osoiteta asumista ja lähialueen asukkaiden muut kuin kaupalliset palvelut sijoittuvat kaava-alueen ulkopuolelle. Kaavamuutostyön yhteydessä on laadittu erillinen kaupallinen selvitys (Tuomas Santasalo Ky ). Selvityksen mukaan kaavamuutoksella ei vaaranneta esim. Tampereen keskustan kaupallisten palvelujen kehittymistä. 7) Ympäristöhaittojen vähentäminen Kaavaan liittyen on laadittu erillinen hulevesi- ja ympäristösuunnitelma (FCG ). Suunnitelman mukaan hulevedet käsitellään ja tarkoituksen mukaisella viivytyksellä hoidetaan viemäriverkostoon. Louhitulle, rakentamattomaksi jäävälle korttelinosalle on esitetty maisemakeidasta, jolla varmistetaan hulevesien imeytyminen maaperään ja pyritään palauttamaan alueelle kasvillisuutta. 8) Rakennetun ympäristön, maiseman ja luonnonarvojen vaaliminen Alue on nykyisellään rakennettua aluetta lukuun ottamatta louhittua aluetta. Mahdollistamalla pysäköintipaikkojen rakentaminen pihakannen alle tai maanalaisiin pysäköintilaitoksiin, voidaan korttelialuetta enemmän jättää maisemoitavaksi. Kaupunkikuvaan vaikuttavat korttelialueen suuret tulevat rakennusmassat. Kaupunkikuvallisesti näkyvin rakennus on jo rakennettu Ikean tavaratalo, joka osittain näkyy valtatie kolmelle. Uusi rakentaminen sijoittuu kauemmas valtatiestä ja rakennukset tulevat hyvin keskeisesti näkymään Leppästensuonkadulle ja Automiehenkadulle. Kaavamuutokseen liittyvässä rakentamistapaohjeessa käsiteltäviä asioita on viitteellisenä kirjattu selostuksen kohtaan ) Virkistykseen soveltuvien alueiden riittävyys Voimassa olevassa asemakaavassa ei ole erityisiä virkistysalueita osoitettu alueelle. Kaavamuutokseen liittyvässä hulevesien hallinnan järjestämissuunnitelmassa on esitetty virkistyskeitaan rakentamista alueen koilliskulmaan. Asemakaavassa alue on osoitettu ohjeellisin merkinnöin ja tarkentuu jatkosuunnittelussa. Varsinaiset laajemmat virkistysalueet sijoittuvat Lahdesjärven tulevan rakennetun alueen eteläpuolelle. Lahdesjärven osayleiskaavaehdotuksessa on kaava-alueen kaakkoispuolella laaja, Särkijärveen rajoittuva maiseman- ja luonnonhoitoalueeksi varattu lähivirkistysalue.

17 14 Ote ympäristösuunnitelmasta hulevesialtaan ja kivipuron osalta. 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Kaavamuutoksella ei alueen luonnetta muuteta. Korttelin itäosan käyttötarkoitus muutetaan liikerakennusten korttelialueesta (KL) liikerakennusten korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön (KM). Kaavamuutoksella mahdollistetaan alueen täydennysrakentaminen. Alueen rakennusoikeuden lisäys on noin k-m Mitoitus Kaavamuutosalueen kokonaispinta-ala on 20,27 hehtaaria. Alueen rakennusoikeus on k-m2. Rakennusoikeus lisääntyy yhteensä k-m2. Rakennusoikeuden lisäys jakaantuu siten, että paljon tilaa vaativan erikoiskaupan rakennusoikeuden lisäys on k-m2 ja muun erikoiskaupan ja palvelutilojen kerrosalan lisäys on k-m2. Päivittäistavara-alan liiketilojen lisäys on 400 k-m2, joka sisältyy edellä mainittuihin rakennusoikeuksiin. Koko alueen pääkäyttötarkoitukseksi tulee KM; liikerakennusten korttelialue, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön. 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Suunnittelualueen länsiosalle on rakennettu Ikean tavaratalo, jolle kaavamuutoksessa varataan vähäisessä määrin rakennusoikeutta laajennusta varten. Alueen itäosa on aluetta, jossa kalliota on jo louhittu tulevaa rakentamista varten. Suunnitellulla rakentamisella alueen kaupunkikuva ja ympäristön laatu paranee. Suunniteltu hulevesien käsittelyyn varattu alue istutuksineen edesauttaa luontokuvan palauttamista osalle aluetta. Kaavakarttaan hulevesialtaan alue osoitetaan ohjeellisena ja sen mitoitus tarkentuu rakennussuunnittelun yhteydessä. Tontin toteutussuunnittelun yhteydessä tulee laatia hulevesien hallintajärjestelmien toteutussuunnitelma, jossa tarkennetaan yksittäisten menetelmien sijaintia, mitoitusta ja yksityiskohtia.

18 Aluevaraukset Korttelialueet KM- alueet Koko kortteli 6125 osoitetaan kokonaan liikerakennusten korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön (KM). Korttelin rakennusoikeus jakautuu siten, että tilaa vaativan erikoiskaupan rakennusoikeutta on k-m2 ja erikoiskaupan ja palvelutilojen rakennusoikeus on k-m2. Edellä mainittuihin rakennusoikeuksiin sisältyy päivittäistavarakaupan rakennusoikeutta 400 k-m2. Kaavakartassa on lisäksi osoitettu 100 k-m2 kunnallisteknisten rakennusten rakennusoikeutta. Korttelialue on jaettu kahdeksi pääkäyttötarkoituksen mukaiseksi rakennusalaksi. Ikealle osoitetun rakennusalan rakennusoikeus on k-m2. Ikanolle tarkoitetun rakennusalan rakennusoikeus on k-m2. Edellä mainittujen rakennusoikeuksien lisäksi molemmilla rakennusaloilla on 50 k-m2 kunnallisteknistä huoltoa palvelevien rakennusten rakennusoikeutta. Ikanon alueelle on varattu rakennuspaikka polttoaineen jakeluasemalle. Suurin sallittu kerrosluku on koko korttelissa kolme kerrosta. Autopaikkoja on rakennettava vähintään yksi autopaikka kerrosalan 50 m2 kohti. Polkupyöräpaikkoja on rakennettava yksi 300 liike- ja toimistotilan kerrosalaneliömetriä kohti. Vähintään puolet polkupyöräpaikoista on rakennettava katetuiksi. Tontilla on varaus maanalaiselle tilalle, jolle saa sijoittaa varastotiloja, auton säilytyspaikkoja sekä teknisiä tiloja. Tontille on määritelty myös alue, jolle saa rakentaa mainosrakenteen, jonka korkeus maanpinnasta saa olla enintään 50 m. Katoilta ja päällystetyiltä pihoilta tulevat hulevedet tulee viivyttää korttelin alueella niin, että katualueella sijaitsevat sadevesiviemärit ja Härmälänojan valuma-alueella alempana olevat ojat kykenevät kuljettamaan vesimassat tukkeutumatta. Hulevesiin liittyen on määrätty seuraavaa: hule-9 Vettä läpäisemättömiltä pinnoilta tulevia hulevesiä tulee viivyttää alueella siten, että viivytyspainanteiden, -altaiden tai säiliöiden mitoitustilavuuden tulee olla yksi kuutiometri jokaista sataa vettä läpäisemätöntä pintaneliömetriä kohti. Viivytyspainanteiden, -altaiden tai säiliöiden tulee tyhjentyä 12 tunnin kuluessa täyttymisestään ja niissä tulee olla suunniteltu ylivuoto. hule-20 Tontilta kerääntyvästä hulevedestä on erotettava öljy, hiekka ja roskat. Huleveden käsittely tulee mitoittaa vähintään 10 mm/10 min sateelle. Hulevedet saa laskea purkuojaan vain näytteenottokaivon kautta. hule-31 Ohjeellinen alueelliselle hulevesijärjestelmälle varattu alueen osa, jonka kautta johdetaan ja viivytetään korttelien hulevesiä allas- ja ojarakentein. Rakennusoikeustarkastelu koko kaavamuutosalueen osalta: Käyttötarkoitus ptvl mekl ptl kunn k-m2 k-m2 k-m2 k-m2 Voimassa oleva kaava Kaavamuutos Lisäys Ptl- rakennusoikeus sisältyy ptvl- ja mekl- merkinnöillä osoitettuihin rakennusoikeuksiin.

19 Tonttijako Tonttijako laaditaan sitovana ja erillisenä. 5.4 Kaavan vaikutukset Vaikutukset keskustan elinvoimaisuuteen ja lähipalveluihin Tampereen keskusta kehittyy voimakkaasti. Ratinan kauppakeskus tuo merkittävästi lisää keskustatarjontaa alueelle. Myös suunnitelmissa oleva keskusareena vahvistaa keskustaa, vaikkei sen merkitys kauppapalveluiden osalta ole suuri. Tampereen keskusta säilyy alueen pääkeskustana ja merkittävimpänä keskustakaupan kauppapaikkana kaupunkiseudulla. Ikean ja Ikanon tarjonta painottuu tilaa vaativaan kauppaan. Alueella on jo nyt Ikean yhteydessä muuta erikoiskauppaa (sisustuskauppaa). Ikanon kauppakeskus täydentää Ikean tarjonta tältä osin. Muuta erikoiskauppaa tulee kauppakeskukseen vain 7500 m2. Tämä sisältää mm. urheilu-, vapaa-ajan-, kodinsisustuksen myymälöitä sekä mahdollisesti kahvilatoimintaa. Tavoitteena on, ettei keskuksen tarjonta erityisesti painotu keskustahakuiseen muotikauppaan. Muun erikoiskaupan tarjonta Ikanon kauppakeskuksessa tulee olemaan melko vähäistä suhteessa liiketilan lisätarpeeseen kaupungissa ja koko kaupunkiseudulla, joten sillä ole merkittäviä haitallisia vaikutuksia muiden keskittymien tai keskustojen erikoiskaupalle tai sen kehittymiselle. Laaditun kaupallisten vaikutusten arvioinnin perusteella voi todeta, että Ikanon erikoiskaupalla ei ole vaikutuksia Tampereen keskustan palvelutarjontaan Vaikutukset seudullisten palvelujen tarjontaan Lahdesjärven kaupan alue vahvistuu ja monipuolistuu Ikanon alueen rakentumisen myötä. Alueen rakentuminen edesauttaa Lahdesjärven alueen muuttumista vetovoimaiseksi kaupan keskittymäksi. Alueelle suunniteltu uusi erikoiskaupan määrä on sen verran vähäinen, ettei se vaikuta Tampereen keskustan kauppaan. Alue kilpailee muiden vastaavien keskittymien kanssa, mutta koska ostovoima on kasvussa, ostovoimaa riittää myös nykyisille keskittymille, joten näiden toimintaedellytyksiin ei Ikanon suunnitelmilla ole vaikutuksia. Myös muiden keskittymien kehittymiselle riittää ostovoimaa. Tosin hankkeita on keskustojen ulkopuolella enemmän kuin mitä kaupunkiseudun laskettu tarve. Alue kilpailee pääosin Marjamäen, Linnakallion/Linnakorven ja Partolan alueiden kanssa samoista toimijoista ja asiakkaista. Lahdesjärvi on aluerakenteellisesti katsottuna paremmalla paikalla kuin muut uudet alueet, joten näiden muiden alueiden toteutuminen voi Lahdesjärven myötä vähän hidastua. Palveluverkon kannalta tällä ei ole suurta merkitystä. Koko kaupunkiseudun liiketilana Ikea/Ikanon hanke on merkitykseltään vähäinen erikoiskaupan palvelujen osalta Vaikutukset ihmisten elinoloihin ja elinympäristöön Kaupan hankkeilla ja uusilla kauppapaikoilla on vaikutuksia palveluiden alueelliseen saavutettavuuteen, mikäli kaupallinen tarjonta supistuu nykyisissä kaupallisissa keskittymissä. Toisaalta palveluiden saavutettavuus voi myös uuden kauppapaikan myötä joissakin asukasryhmissä tai jollakin alueella parantua, jos kauppa rakennetaan alueelle, jossa palvelut ennestään ovat heikot tai yhteys uuteen kauppapaikkaan on nykyistä parempi. Vaikutukset palveluiden häviämiseen joltakin alueelta ovat todennäköisempiä, mikäli lyhyellä aikavälillä rakennetaan massiivisesti uutta liiketilaa. Jos taas liiketilan määrä kasvaa hitaasti pitkällä aikavälillä, on nykyisten kauppojen helpompi sopeutua muuttuvaan tilanteeseen. Ikean ja Ikanon alue sijoittuu saavutettavuuden kannalta hyvään paikkaan kaupunkiseudulla. Ensinnäkin alueella on paljon asukkaita kohtalaisen lähellä. Lisäksi alue on hyvin saavutettavissa suurien liikenneväylien (VT 3, VT9 ja Tampereen kehätie) johdosta. Tavoitteena on myös, että alueen saavuttavuus kevyellä liikenteellä lähialueilta (Peltolammi, Multisilta, Taatala, Vuores) hoidetaan sujuvaksi. Alueen läpi tai läheltä kulkee myös joukkoliikenteen reittejä.