PALOKANKESKUS III KAUPALLISTEN VAIKUTUSTEN ARVIOINTI

Transkriptio

1 PALOKANKESKUS III KAUPALLISTEN VAIKUTUSTEN ARVIOINTI / Colliers International Oy/KTMR

2 1 Jyväskylä Sisältö 1 Alkusanat Arvioinnin tausta ja tarkoitus Kaavan nykytilanne 3 3. Kaupallinen rakenne 4 4. Vaikutusalue/koko alue Vaikutusalue/päivittäistavara Kaupan nykytilanne ja kehitysnäkymät 6.1. Väestö ja ostovoima, Päivittäistavara Väestö ja ostovoima, Käyttötavara PT kaupan rakenne ja markkinaosuudet Päivittäistavarakaupan tulevaisuuden näkymät Käyttötavarakaupan myynti Palokankeskuksen pt kaupan pinta-alan muutokset Palokankeskuksen kuvaus Vaikutusten arviointi, Palokankeskus 8.1. Vaikutukset kauppaan ja palvelurakenteeseen Vaikutukset alue- ja yhdyskuntarakenteeseen Vaikutukset liikenteeseen ja liikkumiseen Vaikutukset yhdyskunta- ja energiatalouteen Vaikutukset maisemaan kaupunkikuvaan ja rakennettuun ympäristöön Vaikutukset ihmisen elinoloihin, elinympäristöön ja kuluttajiin Vaikutukset elinkeinoelämän toimintaedellytyksiin vaikutusalueella Yhteenveto ja johtopäätökset... 28

3 2 III VAIHE KAUPALLISTEN VAIKUTUSTEN ARVIOINTI Viitteenä Kaupallisten vaikutusten arviointi III vaihe/ktmr elokuu 2008 Alkusanat. Palokankeskus III:een sijoittuvaa tonttia koskee nykyisellään asemakaavan määräys: KM-1, Liikerakennusten korttelialue. Alueelle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön. Päivittäistavarakaupan myymäläpinta-ala saa olla enintään 2000 kem2. Kiinteistön omistaja on hakenut alueelle asemakaavaa muutettavaksi niin, että tontille olisi mahdollista sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikkö siten, että päivittäistavarakaupalle osoitettava pinta-alan osuus olisi nykyisen asemakaavan 2000 kem2:n kokoa suurempi. Tämän selvityksen tarkoituksena on selvittää millaisia vaikutuksia asemakaavan merkinnän KM-1, (jossa päivittäistavarakaupan rajoite) muuttumisella KM-kaavaksi on, ts tarkastella mitä eroja on tilanteissa jossa hankkeeseen sijoittuisi enintään 2000 k-m2 päivittäistavaramyyntiä/myymälä (vaihtoehto 1) jossa sinne sijoittuisi suurempi päivittäistavaramyyntiala/hypermarket (vaihtoento 2) Selvitystyö tehtiin Skanska Talonrakennus Oy:n toimeksiannosta Konsulttitoimisto Martti Ronkainen Oy:ssä, joka on osa Colliers International Oy:n liiketoimintaa. Työstä on vastannut Senior Advisor Martti Ronkainen., joka on myös vastannut v 2008 voimassa olevan asemakaavan laadinnan yhteydessä tehdystä kaupallisten vaikutusten arvioinnista. 1. Arvioinnin tausta ja tarkoitus Palokankeskuksen kaupan alue on rakentunut eri vaiheissa vuosina I vaiheessa v alueelle toteutui Euromarket-hyrpermarketkeskus k- m2, joka v 2004 laajennettuna on tänään koko rakennusoikeus käytettynä k- m2 II vaiheessa alueelle on rakentunut sisustustavaratalon ja huonekalukauppoja käsittävä Palokan Kotikeskus, kokonaisalaltaan k-m2 III vaiheen rakentaminen on aloitettu ja tontin k-m2 rakennusoikeudesta valmistuu helmikuussa 2010 K raudan tilat 9000 k-m2 (kok ala m2) III vaiheen toinen rakennusvaihe on suunniteltu ja käsittää k-m2 suuruisen liikerakennuksen, jonka rakennuslupa on käsittelyssä. Tämän lisäksi risteysalueelle on rakentunut IV vaihe vt 4:n itäpuolelle ja sinne on avattu Kodin Terra rautakauppa ja ABC-liikennemyymälä 2009 alussa. Palokankeskuksen alueen koko liikerakentamisen kerrosala on yli kem2, josta on jo toteutunut yli kem2. Palokankeskus III toinen rakennusvaihe on alueen viimeinen liikerakennus, jonka rakennusoikeus on kaupan suuryksikön mahdollistava kem2. Tähän

4 3 2. Kaavan nykytilanne rakennusoikeuteen sisältyy nyt selvitettävänä ja kaavamuutoksen kohteena oleva päivittäistavarakaupan kerrosalan rajoitus ja sen poisto. Kuva 1: Nykyinen kaavatilanne (Jkl kaupungin ajantasakaava) Työeläkevakuutusyhtiö Varma omistaa: merkintä rak oikeus Ap velvoite pt rajoitus suuryksikkö 1. Kortteli 1 KM ap/30 m2 ei pt rajoitusta + 2. Kortteli 3 KLT ap/50 m2 pt < 800 k-m Kortteli 4 KM ap/40 m2 pt < 2000 k-m2 + Perälät omistavat: 4. Kortteli 2 KMT ap/50 m2 pt < 800 k-m2 + Keskimaa omistaa: 5. Kortteli 92 KM ap/ 32 m2 pt < 2000 k-m Kortteli 92 KLH ap/32 m2 pt < 2000 k-m2 - Kaupunki omistaa: 7. Kortteli 92 YKL ap/50 m2 pt < 2000 k-m2 - Palokankeskuksen alueelle on kaavoitettu eri vaiheissa pt-kaupan rakennusoikeutta yhteensä k-m2 kuudelle eri rakennuspaikalle ja neljälle eri maanomistajalle.

5 4 Kaupan suuryksiköt (eli yli 2000 k-m2 ) rakennusoikeus on viidellä eri rakennuspaikalla joissa yhdessä (nyk Prisma) kaupan suuryksikön pt kaupan alaa ei ole rajoitettu ollenkaan.(km) Jyväskylän kaupunki on hakemuksesta, korttelissa 4, muuttamassa asemakaavan merkintää siltä osin, kun se koskee päivittäistavarakaupan rajoitusta, lisäämättä kaupan suuryksikön koko rakennusoikeutta. (Alkusanat, vaihtoehto 2) Keski-Suomen maakuntakaava mahdollistaa tämän. Kaavamuutoksen tavoitteena on mahdollistaa alueella toimivan ja sinne rakennettavan kaupan suuryksikön pt- kaupan kannalta tasapuoliset kilpailuolosuhteet. Tavoitteena on lisäksi perustaa riittävän vetovoimainen suuryksikkö ankkurina samaan rakennukseen tuleville n. 20 muulle toimijalle. Muutoksen tavoitteena on säilyttää alueella kaupallinen rakenne edelleen Jyvässeudun yhtenä monipuolisena kauppa-alueena, jonka tarjonta Prisman konseptin vaatimien muutoksien myötä uhkaa supistua, ellei sen etumyymälöinä toimivien erikoisliikkeiden ja yksityisten palvelujen toimintaa voida turvata tarjoamalla käyttäjille yhtä tai vieläkin vetovoimaisempi kauppakeskussijainti ja mahdollisesti poistuvien tilojen korvaavat toimitilat. 3. Kaupallinen rakenne Palokankeskuksen muutoksessa Taulukko 1 Palokankeskus kaupallinen rakenne III VAIHE Nykytilant. Perusteena nykyiset yritykset, laajennukset ja muutokset (myyntialat) JAKAUMA KOTI- SUUNNITELTU + % PRISMA KESKUS CITYMARKET Lisäys 1.ELINTARVIKKEET, LUONTAISTUOTTEET, m2 * PRISMA, CM * LIFE 55,5 55,5 * ALKO ,5 13, VAATTEET JA JALKINEET, LAUKUT * PRISMA,CM PUKEUTUMINEN * KAPP AHL * SEPPÄLÄ * LINDEX * UUSI PUKEUTUMISLIIKE * UUSI KENKÄ JA LAUKKULIIKE , TERVEYDEN- JA KAUNEUDENHOITO * PRISMA CM KOSMETIIKKA * VIRPIN KULTA * TUKKA-KULMA 30,5 30,5 * SPECSSAVERS * UUSI OPTIKKO 70,5 70,5 * UUSI HIUSTALO 116,5 116,5 809,5 1, KOTITALOUSKALUSTO, JA -TARVIKKEET * PRISMA CM KOTI * KODIN YKKÖNEN 7853,5 7853,5 * UNIKULMA

6 5 * VAPAA * ASKO * SOTKA * VEPSÄLÄINEN * MATTOKYMPPI * HEMTEX * FAUNATAR LEMMIKKIELÄINTARVIKE 166,5 166,5 * TAIDEKESKUS 131,5 131,5 * UUSI PUHELINKAUPPA 81,5 81, , RAVINTOLA- JA KAHVILAPALVELUT * PRISMA CAFE * CAFE WILIMANNI * HESBURGER * SUBMARINE 60,5 60,5 * UUSI LOUNASKAHVILA 187,5 187,5 * UUSI PIKARUOKA , VAPAA-AJAN TUOTTEET, LELUT JA -PALVELUT * PRISMA, CM VAPAA-AIKA * KODIN YKKÖNEN, TOP TEN, VIDEO * VEIKON KONE EXPERT * TOP SPORT * ERITTELEMÄTTÖMÄT , PANKKI- JA VAKUUTUSPALVELUT * OSUUSPANKKI * POSTIPALVELUT * S PANKKI ,6 8.KIINTEISTÖ- JA ASUNTOVÄLITYS, MUUT * TIITUSPESULA, SUUTARI * K1 KATSASTUS * MUUT TSTO YM TILAT ,6 9. RAKENTAMINEN JA PUUMYYNTI 10 SISUSTAMINEN JA KODINKONETARV 11.LVI TARVIKKEET 12.PIHA JA PUUTARHA 13.VAPAA- AIKA JA HARRASTAMINEN MUUT LIIKETILAT VARASTOT JA AULAT I-II KRS MUUT K RAUTA , HONG KONG , KUNTOKESKUS , MUUT TILAT/KAUPPAKÄYTÄVÄT , PALOKAN LIIKEKESKUS YHTEENSÄ , Nyikyisin vuokra-ala EUROMARKETIN SIS MUUTOS PRISMAKSI ERIKOISLIIKKEIDEN TILOISTA ARVIOLTA 4000 m2

7 6 Edellä olevaan taulukkoon 1 on arvioitu Prisman, Citymarketin ja Kotikeskuksen tilanjako Prisma- muutoksien ja siitä aiheutuvien uusien sijoittumisarvioiden jälkeen, jotta Palokankeskuksen palvelurakenne voi kehittyä kaupan kasvupotentiaalissa. Myös tuoteryhmittäisen osuudet koko vuokrattavasta alasta on edellä olevassa taulukossa. Taulukossa 1 on Palokankeskuksen kaupan rakenne koottuna yrittäjäkohtaisesti ja aloittain ilman IV vaiheen Kodin Terraa ja ABC liikennemyymälää. 31% koko alueen kaupan alasta on Kotitalouskalustoon, sisustamiseen ka kodintarvikkeisiin erikoistunutta kauppa. 13 % pinta-alasta on elintarvikkeiden kaupalle varattua. Siinä on ennakoitu Prisman lisäävän Euromarketin pt-myyntialaa n 1600 m2:llä ja Citymarketin pt- myyntialaksi 3400 m2. Palokankeskusta voidaan kehittää alueen suurimman liikerakennuksen myötä edelleen kaupallisesti entistä monipuolisemmaksi alueeksi. Alueen tilanne on muuttumassa merkittävästi viereisen Euromarket-kiinteistön toimijamuutosten myötä. Euromarket liiketoiminnan kaupan myötä tilalle tulee helmikuun lopulla Prisma-hypermarket. Sen myötä julkisuudessa olleiden tietojen mukaan Prisma ottaa lisää tilaa ensi vaiheessa 2000 m2 oheispalveluilta ja erikoisliikkeiltä sekä myöhemmin konseptivaatimuksen mukaiseen pinta-alaan pääsemiseksi toisen 2000 m2. Kaupallisten vaikutusten arvioinnin tarkoituksena on täydentää ja päivittää vuonna 2008 tehtyjen kaupallisten vaikutusten arviointia erityisesti kaavassa olevan ptkaupan rajoituksen muutoksen edellytyksistä ja vaikutuksista. Erityisesti pt- kaupan ja käyttötavarakaupan 2) nykytilanne, keskittymät, markkinaosuudet ja tulevaisuuden näkymät ovat tämän selvityksen teemoina. Edellä kohdassa: kaavan nykytilanne on todettu päivittäistavarakaupan rajoitettuja aloja kaavoitetun kuudelle eri rakennuspaikalle Prisma-kiinteistön koko kerrosalan lisäksi 9600 k-m2. Tätä ei voida pitää enää muuttuneessa tilanteessa tarkoituksenmukaisena, kysyntään ja tarpeeseen perustuvana eikä realistisena pitkälläkään tähtäyksellä ajatella, että olisi Prisman lisäksi 4 supermarket- luokan kauppaa ja kaksi erikoistavarakauppapaikkaa joissa kummassakin voi olla 800 m2 pt kauppaa. 2) Käyttötavarakauppa on hypermarkettien tavaratalojen muuta myyntiä, kuin pt- myyntiä, ts myyntiä, joka Nielsenin tilastoissa on pt-myynnin ja kokonaismyynnin erotuksena selvitetty luotettavasti. Kts jäljempänä taulukko: kaupan suuryksiköt. Toisaalta Hypermarkettien myyntiala on jaettu ja jaetaan yleensa vain kahteen: pt- myyntiala ja kt- myyntiala. Halpahalleista esim. Tokmanni ja Halpa Halli sekä Minimani myyvät samaa tavaraa kuin Hypermarkettien Kt- myyntiin luettavat: teknokemian tuotteet, paperit, kirjat pesu- ja puhdistusaineet, lelut, kukat ja tarvikkeet, vapaa-ajan tavarat, kodintekniikan tavarat suppeasti,

8 7 pukeutumisen tavarat ja kodin tekstiilit, astiat,kodintarvikkeet ja pienkoneet. sekä valokuvaustarvikkeet. 4. Vaikutusalue / Palokankeskus kokonaisuuden osalta Maakunnallinen vaikutusalue on, etenkin käyttötavarakaupan ja paljon tilaa vaativan kaupan osalta, seutukunnan ja maakunnan alueet Jyväskylästä pohjoiseen (ks. liitekartta kuva 2). Mm Kotikeskuksen yrityksien asiakastutkimuksista on nähtävissä alueen suurimman erikoisliikkeen vaikutusalue, joka kuvaa käyttötavarakaupan ja sisustustavarakaupan vetovoimaa. Palokankeskuksen sijainti on saavuttanut vankan asiakasliikenteen maakunnan pohjoisten kuntien asukkaiden Jyväskylään suuntautuvassa asioinnissa, jolloin Palokankeskuksen vaikutusalueen pääasiallinen vaikutusalue käsittää muun kuin pt kaupan asioinnissa asukasta ja joidenkin tuoteryhmien kuten kodin sisustus kohdalla myös Jyväskylän kaupungin ja Keski-Suomen pohjoisten seutukuntien koko asukasmäärän eli yhteensä asukasta. Ostovoima ja siirtymät Palokan ja Jyväskylän hyväksi jäljempänä taulukossa.

9 8 Kotikeskus KODIN YKKÖSEN VAIKUTUSALUE Tiheä viivoitus = dominanssialue (50% myynnistä tältä alueelta), harvempi viivoitus = 2-vaikutusalue (80% myynnistä tältä alueelta). Kivijärvi Keitele Kyyjärvi Viitasaari Kannonkoski oini Karstula Vesanto Pylkönmäki Saarijärvi Äänekoski Sumiainen Konnevesi Rautalam iii Suolahti Multia Uurainen Laukaa Hankasalmi Keuruu Petäjävesi Jyväskylän mlk Piek Jyväskylä Muurame ppula Mänttä Jämsänkoski Korpilahti Toivakka Kangasniem Kuorevesi Leivonmäki Jämsä Juupajoki Luhanka Joutsa Orivesi Längelmäki Hirvensalm Kuhmoinen Hartola Kuva 2:Kotikeskuksen vaikustusalue asiointitutkimuksen mukaan 2005 Lähde: Anttila Oy/Kodin Ykkönen Alueella asioi v 2009 yli 3 milj kävijää, joista Euromarket-hypermarket-keskuksessa 2,4 milj kävijää. (Lähde: Euromarket ovilaskurit) Noin 1 miljoonan vuotuisen kävijämäärän saavuttaminen Palokankeskuksen suuryksiköiden (Euromarket-keskus ja Kotikeskus) asiakkaiksi todentaa vaikutusalueen laajuuden ja aluee vetovoiman erityisesti erikoistavarakaupassa sekä käyttötavarakaupassa.

10 9 Keski Suomen seutukuntajako selviää alla olevasta kartasta. Jyväskylään suuntautuvasta ostovoiman siirtymästä tulee jo yli 45% pohjoisesta Palokan kautta Palokkaan, keskustaan, Seppälään ja Tourulaan. Kaupan rakennemuutos on kohdistunut kahden viimeisen vuoksikymmenen aikana Saarijärven- Viitasaaren seutukuntiin. Aiemmin kussakin kuntakeskuksessa oli erikoisliikkeiden lisäksi mm tavaratalot molemmilla osuuskaupoilla. (Eka ja S). Juuri useimmin ostettavan käyttötavarakaupan siirtymät Jyväskylään ovat kaksinkertaistuneet tänä aikana. Kuva 3: Keski-Suomen seutukuntajako

11 10 Lähde: Ks Seutukunnat, Edellä olevan kartta-alueen asukasmäärät pohjoisella vaikutusalueella selviävät alla olevasta taulukosta, joka on muokattu KS liiton väestötilastosta. Jyväskylä mukaan luettuna maakunnan pohjoinen vaikutusalue on osuudelta 69 % maakunnan asukasmäärästä. Vuoteen 2030 mennessä tämän osuuden on arvioitu kasvavan yli 70%:iin. Koska maakunnan väestön painopiste on Jyväskylän pohjoispuolella myös tulevaisuudessa on luontevaa ja perusteltua kehittää Palokankeskusta edelleen. Taulukko2 VÄESTÖ KUNNITTAIN JA VÄESTÖENNUSTE KUNNITTAIN PALOKANKESKUS LAAJA VAIKUTUSALUE KESKISUOMI.INFO Jyväskylä Kannonkoski Karstula Kinnula Kivijärvi Konnevesi Kyyjärvi Pihtipudas Saarijärvi Uurainen Viitasaari Äänekoski Pohj seudun kunnat Keski-Suomi Koko maa Lähde: Tilastokeskus (syyskuu 2009) Aluejako Vaikutusalue / Palokankeskuksen pt- kaupan kannalta Palokankeskuksen lähivaikutusalue, esim pt-kaupan osalta on Palokan kaupunginosa, toissijainen vaikutusalue Jyväskylän läntiset ja pohjoiset kaupunginosat noin 10 min ajomatkan ja joukkoliikenteen piirissä olevat alueet. Arvioitaessa Palokankeskuksen lähivaikutusaluetta ja päivittäistä asiointia ja sitä asukasmäärää, joiden on helpointa asioida Palokankeskuksessa voidaan todeta, että Jyväskylän kaupunkialueen läntiset ja pohjoiset osat ovat asukasmäärältään asukasta.

12 11 Alla olevaan kuvaan on osoitettu Kirrin Nesteen K market, ABC liikennemyymälän S market, Palokan keskuksen K ja S marketit sekä Euromarket. Kuva 4: Palokan päivittäistavarakaupat, Nielsen kts jäljempänä taulukko. Palokan päivittäistavaraa myyvät kaupan yksiköt: S market K market ABC S market Neste K market Euromarket Prisma Sijainti lähiökeskuksessa VT 4 itäpuolella Sijainti lähiökeskuksessa VT 4 itäpuolella Sijainti Palokankeskuksessa VT 4 itäpuolella Sijainti Kirrin alueella VT 4 länsipuolella Sijainti Palokankeskuksessa VT 4 länsipuolella Päivittäistavaran myynti v 2009 em liikkeillä oli yhteensä 36 milj ja myyntiala yhteensä 4522 m2

13 12 Palokankeskus III pt kaupan vaikutusalueen asukasluvut Etäisyys autolla <5 min Asukkaita Lähialue 3 km säteellä Palokka Puuppola Uusi alue, Mannisenmäki 2500 ennuste Mankola 800 ennuste Etäisyys autolla n min Tikkakoski- Nyrölä 5500 Kypärämäki Kortepohja Lohikoski Seppälänkangas 4700 Keltinmäki Myllyjärvi 7500 *) Keljo ohikulkutietä 5300 *) Ensisijainen vaikutusalue ml JKL kaup osat edellä yhteensä Toissijainen vaikutusalue ilman JKL kaupunkia Laaja vaikutusalue yhteensä % maakunnasta Jyväskylä + Keski-Suomi pohj % maakunnasta Keski Suomi maakunta Koska alue on ollut kaupallisessa käytössä jo vuodesta 1998 lähtien, on sen vaikutusalueesta myös kanta-asiakastietopojaan perustuvaa tietoa. Sen mukaan esim Euromarketin asiakkaista 70% on tullut 4 kilometrin säteeltä. Vastaavan uskotaan jatkuvan myös toisen suuryksikön laajentuvan pt- alan muutoksen jälkeenkin. *) Palokankeskuksen monipuolinen tarjonta ml Erikoisliikkeet ja Kotikeskus, alueen helppo saavutettavuus Laajavuoren kautta sekä ilmainen pysäköinti tarkoittaa, että myös Jyväskylän läntisistä kaupunginosista on luontevaa asioida Palokankeskuksessa, esim. vaihtoehtona Keljoon.

14 13 Pohj ja JKL Läntisistä osista Nopeat liikenneyhteydet Kuva 5: Palokankeskuksen lähialueen siirtymien pääsuunnat 6. Kaupan nykytilanne ja kehitysnäkymät 6.1. Väestö ja ostovoima, päivittäistavara PT-Ostovoiman kehitystä on arvioitu kaupungin väestöennusteen ja kulutuksessa tapahtuvien muutoksien kautta. Pt kaupassa kulutuksen on edelleen arvioitu kasvavan 1,3 % vuodessa. Päivittäistavarakaupan ostovoiman on arvioitu kasvavan vaikutusalueella vv Palokassa 9,5 milj. Jyväskylän seudulla sen arvioidaan kasvavan 141 milj ja Koko maakunnassa 178 milj (Lähde: Eteläportin kaup selvitys + ind korj) Tästä kasvusta arviolta 15% voidaan laskea alueen saavutettavuuden ja Palokan todetun vetovoiman seurauksena olevan Palokankeskuksen myynti potentiaalia. Sen osuus on vuoteen 2020 mennessä seudun Palokan luvulla vähennetystä arvioituna 20m.

15 14 Taulukko 3: pt kaupan ostovoima ja siirtymät Palokkaan Kunta Väestö kaup osa Palokka puuppola Ostovoima Ostovoima/Hlö/v * Ostovoima M * 38,9 39,5 41,0 44,8 48,5 9,5 Ostovoiman kasvu ,6 1,4 3,8 3,7 9,5 Myynti Palokassa ** 30, Ostovoiman siirtymä 8,1 3, Siirtymä % K market Palokka 1 kk 2007 tilastossa X Prisma CM * Suomen Kaupan Liitto 2008 ilman Alkoa ** Nielsen Taulukossa negatiivinen ostovoiman siirtymä Palokasta muualle kääntyy tasapuolisen kilpailun seurauksena 30% plussalle. Lisämyynti alueelle arvioidaan siten 23 miljoonaksi euroksi vuoteen 2020 mennessä. Kun kasvu suuntautuu 80 %:sti Jyväskylässä suuryksiköihin />1000 mym2 ja viime vuosien Nielsenin tilastojen valossa toisaalta hypermarketteihin ja toisaalta lähikauppoihin, voidaan Jyväskylän seudun kasvun tältä osin suuntautuvan Palokkaan ja Palokan lähikauppojen edelleen pitävän osuutensa (1/3) ja kasvattavan osaltaan omaa myyntiään. 24/7 aukioloajat ovat osaltaan tukemassa niiden kehitystä. Koska JKL päivittäistavarakaupasta tehdään alla olevan taulukko 3:n mukaan 82,5 % yli 1000 my-m2 olevissä pt kaupoissa (lkm 22), kohdistuu Palokankeskuksen III vaiheen toisen rakenneusvaiheen päivittäistavaran pinta-alan laajenemisen vaikutus pääasiassa em. joukkoon ja yksikkölukumäärä on kasvanut tilaston laatimisen jälkeen vain Savelan S marketilla. Kasvavan pinta-alan vaikutus myyntiin on Palokankeskus III.2 rakennuksessa +10 m /v. Tällöin yli 1000 my-m2 olevien pt- kauppojen osuus JKL pt kaupasta nousee 85%:iin ja sijaintialueen päivittäistavara myynti 55 milj euroon vuoteen 2012 mennessä ja 58 milj euroon vuoteen 2015 mennessä Väestö ja ostovoima käyttötavara Käyttötavarakaupan 2 myyntipotentiaali eli tilantarve Palokankeskuksessa on 38 m myyntiin perustuen alla olevaan arvioon kunnittaisista, hypermarkettien käyttötavarasortimentin ostovoimista ja niiden siirtymästä Palokan alueelle. Yhteensä Palokan alueelle on arvioitu saatavan vaikutusalueen markkinasta n. 14% kun se nyt on edellä kuvattu 26 milj eli n. 9,5 %. Erotus 12 m on suunnitellun hypermarketkeskuksen arvioitu lisämyynti alueelle. Neliöteholla 2000 /m2 lisätilan tarve on 6000

16 15 m2 myyntialaa. Siitä Citymarketissa toteutuu n m2 ja Prisman käyttötavarakaupan lisätilana ensi vaiheessa 2000 m2. Taulukko 4: Hypermarketin käyttötavarakaupan sortimentin mukainen käyttötavara ostovoima ja sen arvioitu siirtymä Jyvässeudun pohjoisilla alueilla sekä Palokan potentiaali. Muun erikoiskaupan ostovoimalukuja ei ole tarkasteltu tässä selvityksessä, koska kaavamuutoshankkeen päivittäistavarakaupan pinta-alan lisäyksen vaikutukset eivät kohdistu kuin välillisesti Kotikeskukseen, Rautakauppaan tai tämän hankkeen muuhun erikoiskauppaan. Vaatekauppojen, kodintekniikkakauppojen ja muiden Hypermarket-keskukseen kuuluvien erikoiskauppojen ostovoima sisältyy taulukossa olevaan 1000 /hlö/v lukuun. Väestö KT ov siirtymä Jyväskylä Palokan osuus Kunta CM ov arv sortim Osuus siirtymästä osuuus siirtymä 1000 /hlö/v % Jyväskylä % ent Jyväskylän mlk % Kannonkoski % Karstula % Kinnula % Kivijärvi % Konnevesi % Kyyjärvi % Pihtipudas % Pylkönmäki % Saarijärvi % Uurainen % Viitasaari % Äänekoski % Pohj seudun kunnat % Keski-Suomi ,17 % Koko maa Edellä olevaan ostovoimalukuun ei vaikuta hypermarkettien lukumäärä. Sen sijaan Palokan arvioituun osuuteen vaikuttaa lukumäärä, liikkeet, sijainnit ja ison päivittäistavaraa myyvän konseptin asiakasvirta. Palokankeskuksen käyttötavarakaupan arvioitu osuus 38 milj jakautuu tarkastelun pääkohteiden Prisman ja CM myyntiosuudeksi 2*10 milj, Hypermarketkeskuksen erikoisliikkeiden osuudeksi 10 milj ja Kotikeskuksen ja Rautakauppojen osuudeksi 8 milj.

17 16 Taulukko 5: myyntipotentiaalista,käyttötavara Kunta Väestö kaup osa Palokka puuppola Ostovoima/Hlö/v * Ostovoima M * 14,6 14,9 15,5 17,5 19,9 Ostovoima Ostovoiman kasvu ,3 0,6 2,0 2,4 5,3 +Prisma +CM Myynti Palokassa 37 37, ,0 +siirtymä 22 22,4 23,5 31,5 35,1 siitymä % Palokan Käyttötavarakaupan volyymi kasvaa päivittäistavarakaupan lisäpinta-alan tuoman toisen hypermarketin ja mm muotikaupan uusien liiketilojen myötä lähes 50%:lla. Kolmannes siitä on ostovoiman kasvua. Edellä taulukossa 3 olevissa siirtymäosuusprosenteissa on huomioitu myynnin säilyminen Äänekoskella 40%:sesti, Jyväskylässä 90%:sesti ja ent mlk alueelle 67%:sesti. Käyttötavaramyynti kasvaa Palokassa, koska uusi hypermarket tuo mukanaan lisääntyvää käyttötavaratarjontaa, alueella jo toimivan hypermarketin omistajavaihdoksesta johtuvasta tehokkaammasta myynnistä sekä rautakauppojen lisätarjonnasta ko sortimenteissa. Suunnitellun rakentamisen myötä Palokan osuus pohjoisten kuntien käyttötavaran ostovoimasiirtymästä arvioidaan kasvavan noin 61%:iin, mikä entisestään vähentää asiointitarpeesta johtuvaa liikennesuoritetta Jyväskylän keskustaan, Seppälään ja Keljoon. Siirtymä % perustuvat paikkakunnalla olevien erikoisliikkeiden myyntiin verrattuna ostovoimiin.siten esim Saarijärvellä tapahtuva myynti on 3,0 milj sen 9,7 milj ostovoimasta ja siirtymä alueelta Jyväskylän suuntaan 6,7 milj. Siitä Palokan osuus on 50% ja muun Jyväskylän 50%. Saarijärven seudun siirtymä% ssa on huomioitu Kyyjärven erikoiskaupat ja Saarijärven erikoiskaupat mm Halpa halli pienentämässä siirtymä %:ia pienemmäksi kuin esim Pihtipudas ja Viitasaari.Äänekosken erikoiskaupan määrä ja esim suunitellut kaupan laajennukset sekä uusperustanta osaltaan vähentätävät taulukon mukaan Jyväskylän/Palokan saamaa ostovoiman +siirtymää. Muotikaupassa, jonka osuus edellä mainitusta Käyttötavarakaupan suuryksikköön kohdistuvasta ostovoimaluvusta on 46% (465/1000), siirtymät ovat merkittäviä, koska muotikaupan valtakunnallisilla ketjuliikkeillä ei ole Palokan pohjoispuolella Seppälää lukuunottamatta myymälöitä.

18 17 2) Hypermarketin käyttötavara käsittää, vaatteet, jalkineet, laukut, kodintarvikkeet, astiat, kodin tekstiilit, lelut, urheilu- ja vapaa ajan vaatteet, jalkineet ja välineet, musiikki, sähkötarvikkeet ja valaisimet, elokuva ja foto, kodin pienkoneet, kotielektroniikka, kirjat ja paperit, konttori- ja koulutarvikkeet. Näiden tuotteiden osuus hypermarkettien myynnistä on kolmannes ja niiden kulutuksen ostovoima 1000 /hlö/v Pt kaupan suuryksiköt ja markkinaosuudet Taulukko 6: Lähde Nielsen 2007 ja muokkaus KTMR Kunnan nimi PT KAUPAN SUURYKSIKÖT (yli 1000 my m2) JKL SEUDULLA SAVELAN JA PALOKANKESKUKSEN CM JÄLKEEN pt Kokonaispinta-almyynti Kokonais- My/m2/t Asmäärä Postitoimipaikka Pt-pinta-ala Pt-myynti eur/v Keskiostos t/v Arv Liike JYVÄSKYLÄ , ,8 4, Liike JYVÄSKYLÄ , ,4 12, Liike JYVÄSKYLÄ , ,8 4, Liike JYVÄSKYLÄ , ,3 6, Liike JYVÄSKYLÄ , ,6 10, Liike JYVÄSKYLÄ , ,9 4, X Liike JYVÄSKYLÄ , ,8 12, Liike JYVÄSKYLÄ ,1 6, Liike JYVÄSKYLÄ , ,9 4, X Liike JYVÄSKYLÄ , ,5 9, Liike JYVÄSKYLÄ , ,1 3, Liike JYVÄSKYLÄ , ,8 5, Liike PALOKKA , ,9 6, Liike Em PALOKKA ,9 9, Liike CM uusi PALOKKA , X Liike VAAJAKOSKI , ,9 8, Liike MUURAME , ,3 6, Liike TIKKAKOSKI , ,7 6, Liike LAUKAA , ,1 3, X Liike LAUKAA , ,8 7, Liike SM uusi JYVÄSKYLÄ , ,8 7, X Liike JYVÄSKYLÄ , ,6 7, Yhteensä 22/ Cm ve os jkl pt kaupasta KM mukaa 80,2 80,8 82,8 85 Seutu yht Osuus seud pt kaupasta 71,2 71, ,2 KM-1 mukaan Osuus jkl pt 78, ,5 PT-kaupan yli 1000 my-m2:n liikkeiden osuus JKL seudun markkinoilla nousee 85%:iin Palokankeskus III liikerakennuksen ilman pt pinta-alarajoitusta ja olisi 82,5% voimassa olevan kaavan mukaisella rajoituksella. Taulukon sarake asiakasmäärä kuvaa sitä, mikä on ero supermarketin ja hypermarketin keskiostoksissa ja asiakasmäärissä, /v /v. Arvioitaessa kaavan mukaisen liikerakennuksen kerrosalan käyttöä vs. suunnitellun hypermarketin

19 18 kerrosalan käyttö osana kem2:n liikerakennusta, on huomattava, että ns supermarket vaihtoehdossa samaan taloon käyttötavaratilaksi varattu osa on suunniteltu saman kokoiseksi ja myynti- ja asiakasmäärät sen tilan osalta /v suuruisiksi. Isommassa yhtenäisessä yksikössä on enemmän samalla autolla kävijöitä, keskisostos 40% (10 -> 25 ) suurempi ja siten asiakasmäärä vastaa kaavoitettua ratkaisua. (Mikäli omassa rakennuksessa oleva erillinen Supermarket hanke omalla tontillaan muutettaisiin Hypermarket ratkaisuksi, olisi silloin lisäliikennemäärä todella suurempi.) Palokankeskuksen alueen olemassa olevaa liikennettä arviolta puolet on sellaista joka asioi eri kohteissa eikä lisää alueelle uutta liikennettä. Kaupan ryhmittyminen markkinaosuudet ison kokoluokan pt-myymälöissä on seuraava. Taulukko 7: Kaupan ryhmittymien markkinaosuudet 2007 Markkinaosuudet yli 1000 m2 myymälöissä Ryhmittymä Kok pa Kok my Kok my Pt pa Pt my Pt my m2 % m2 % K ,2 23, ,9 22,3 S ,3 56, ,7 57,9 TR , ,9 7,4 Muut ,7 12, ,5 12, ,2 100, Markk os Euromarket kaupan ja Palokka III jälkeen K ,2 29, ,9 27,3 S ,3 59, ,6 61,1 TR 0 0 0, , ,7 11, ,5 11,6 Muut , Toteutuvan Euromarket kaupan jälkeen S ryhmän osuus isoista PT kaupoista nousee 61%:iin ja K ryhmän osuus 27%:iin. Markkinaosuusero kaventuu hieman. Kilpailusyistäkin isompi Pt kauppa Palokka III :ssa on perusteltua. Taulukko 8: Päivittäistavarakaupan markkinaosuudet Jyväskylässä Savelan ja Palokan muutoksien jälkeen koko pt kaupan osalta K 80,8 24,8 100,8 28,3 S 166,9 51,2 198,6 55,8 Muut 25,4 7,8 25,4 7,1 Tr 52,7 16,2 30,8 8,7 325, ,6 100,0 Markkinaosuudet 2007 Nielsenin tilaston mukaan jakautuivat uuden Jyväskylän alueella edellä olevan taulukon mukaisesti. S -ryhmän markkinaosuus on arvioitu

20 19 olevan Savelan S marketin ja Euromarket lisäyksen jälkeen 56% ja K- ryhmän Palokan Citymarketin jälkeen 28%. S-ryhmän myynnin kasvu uusien yksiköiden osalta on arviolta 32 m ja K ryhmän edellä mainittu 20 m mikäli Palokankeskuksen pt kauppa totetuu ilman pt kaupan pinta-alarajoitusta Päivittäistavarakaupan tulevaisuuden näkymät edelleen keskimääräistä paremmat Jyväskylän pt markkinoiden arvioidaan kasvavan edelleen 4-6% eli n m /v väestön, ostovoiman ja siirtymän kasvun johdosta. Koko markkinoiden kasvusta merkittävä osa on nykyisten kauppojen myyntitehokkuuden kasvua. Mikäli arvioidaan että 2/3 menee nykyisten kauppojen tehokkuuden kasvuun, vastaa uuden pinta-alan tarve yhtä uutta hypermarkettia joka kolmas vuosi. Edellisestä hypermarket avauksesta on kulunut yli 5 vuotta. Toteutunut kehitys on alla olevan taulukon mukainen. Taulukko 9: Jyväskylän pt kaupan kehitys Kunta Kunnan nimi Lkm Kokonaismyynti Pt-myynti Kehitys ind PT 2009 Jyväskylä ,3 382,5 104, Jyväskylä ,0 366,9 107,5 Jyväskylä ,9 271,4 Jyväskylän mlk 16 68,3 62,2 Korpilahti 4 8,1 7, Jyväskylä ,3 341,2 103,9 Jyväskylä ,2 260,9 Jyväskylän mlk 15 70,7 59,8 Korpilahti 5 8 7, Jyväskylä ,9 328,3 103,5 Jyväskylä ,6 252,6 Jyväskylän mlk 15 67,6 57,5 Korpilahti 5 7,8 7, ,3 Muutos vv ,5 Elin kust indeksi vastaavana aikana 108 Volyymin lisäys 3 v aikana % 11,9 Ostovoiman, siirtymän ja väestökasvun lisäystä. 1 hyperin myynti +23 m Arvioitu kehitys vv jolloin Palokan uusi Citymarket +20 m

21 20 Kaupan lukumäärässä on vv vain yhden kaupan vähennys, joka korvautui viime vuoden lopulla Savelan uudella S marketilla. Huolimatta pt kaupan keskittymisestä isoihin yksiköihin, on lähikauppaverkoston laajuus (55 myymälää) säilynyt ennallaan. Väestön kasvun (yli 1500 /v ) vaikutus on 1% yks /v (n 4m ), pt- ostovoiman kasvun vaikutus 1,5%/v (6 m ), loppuosan ollessa maakunnan ostovoiman siirtymisen kasvua JKL:n hyväksi. Aikavälillä pt kaupan volyymikasvu JKL:ssa on ollut yhden hypermarketin pt-myynnin verran vuodessa. Hypermarkettien lukumäärä on ollut Jyväskylässä vuodesta 2004 lukien ollut 6 (Citymarketit 2, Prismat 2, Euromarket ja Minimani). Uusi tilanne tulee olemaan CM 3 Prisma 3 Minimani 1, yhteensä 7 kpl Käyttötavarakaupan myynti on ostovoimaan nähden Palokassa lähes kaksinkertainen Käyttötavarakaupan ostovoima Palokassa on 15 m ja toteutunut myynti lähinnä Palokankeskuksen alueella 26 m lähinnä Kodin Ykkösen, Euromarketin ja Palokankeskuksessa olevien erikoisliikkeiden (lkm 10-11) tekemänä, ks taulukko 2. Erityisesti käyttötavarakaupan osalta Palokan kaupan monipuolistaminen ovat lisänneet ja lisäävät kuluttajien ostosmahdollisuuksia: Vuonna 2009 avattu Kodin Terra, helmikuussa avattava K-Rauta, laajemman sortimentin Prisma Euromarketin tilalle ja alueelle rakenteille tulevan liikerakennuksen myötä uusien tilojen mahdollistamat erikoisliikkeet Citymarketin yhteydessä sekä Kotikeskuksen tilojen muutosmahdollisuudet lisäävät Palokan monipuolista tarjontaa merkittävästi aiempaan. Käyttötavarakaupan Jyväskylään siirtyvä myynnin määrä maakunnnan pohjoisista kunnista on noin puolet niiden yhteenlasketusta ostovoimasta eli yli 50 m /v. Siitä Palokan keskuksen osuus voi kohtuudella olla vajaa 30 m, (taulukko 2), minkä lisäksi Palokkaan on Jyväskylän käyttötavaraostovoimasta saatavissa n 15% potentiaali eli n 12 m. Yhteensä Palokan myyntipotentiaali on n 42 m mikä vastaa toisen hypermarketin kt kaupan määränä n 8-10 m /v. Prisman ottaessa suurimman osan tiloista omaan käyttöön ja siinä toimivien erikoisliikkeiden edelleen Palokassa toimivina on mahdollista kt kaupan kokonaismäärän lisääntyä noin 50 milj euroon Palokan vaikutusalueen 145 m :sta loppuosan pysyessä Jyväskylän muiden kauppojen myyntinä Palokankeskuksen pt pinta-alan muutokset, alat ja keskittyminen Euromarketin rakennuksen pt pinta-ala on 2400 m2 ja sen muuttuessa Prismaksi sitä todennäköisesti lisätään, arviolta m2:llä lähivuosina toiminnan alkaessa julkisuudessa olleiden tietojen mukaan nykymitoissa. Myöhemmin koko myyntialaa on tarkoitus laajentaa 2000 m2:llä. Lähde: Keskimaa info

22 21 Tasapuolisen kilpailun kannalta on perusteltua sallia vireillä olevan liikerakennuksen suuryksikön pt- myyntipinta-alan kasvaa hypermarketin konseptin ja kannattavuuden kannalta normaalimitoituksen mukaiseen kokoluokkaan, eli noin 3700 m2:iin. Vastaava luku pt kaupan kerrosalana koko pt sortimentti huomioituna on 5100 m2.(ohje: kauppa kaavoituksessa) Myös muille liikerakennuksen toimijoille on syytä varata yhteensä 500 m2 pt pintaalamahdollisuus kauppakeskuksen kokonaistarjontaan sisältyen. Palokankeskuksen pt- kaupan uudelle mitoitukselle on perusteet edellä olevassa taulukossa 3. Voimassa olevan asemakaavan mukaan on Supermarket kokoluokan kauppa suunniteltu 1500 m2:n suuruisena elintarvikemyyntialana. Tilan myyntiennuste olisi m arvioituna esim Savelan supermarkettien mukaan. Hypermarketyksikön suunnitelman mukaan vastaava elintarvikkeiden myyntiala olisi n 2400 m m2. ja myyntiarvio Nielsenin Jyväskylää koskevien suuryksikköjen myyntitilastosta johdettuna noin 20 m /v. Muutoksen ero on siten luokkaa 10 m /v. Tiedossa olevien muutoksien ja suunnitelmien mukaan koko Palokankeskuksen pt pinta-alaa on vahvistetun kaavan mukaan Terran tontilla 2000 kem, ABC:n tontilla 2000 kem2 ja III vaiheen tontilla 2000 kem2. ABC:n osalta on käytetty 400 m2 myyntialaa aukiololainsäädännöstä johtuen. Muu kaavoitettu pt kerrosala on käyttämättä. Euromarket -> Prisma kiinteistössä pt ala on rajoittamaton. Euromarketin muuttuvassa toimijatilanteessa sekä kilpailun toimivuuden, kaupan konseptien toimivuuden ja myyntitehokkuuden kannalta on tarkoituksenmukaista suunnitella ja arvioida toteutuvan pt kaupan rakennusoikeuden keskittyminen voimassa olevien kaavojen mukaisista neljästä rakennuspaikasta kahteen, jotka molemmat ovat valtatien länsipuolella. Liikennemyymälän pt myynti on niiden lisäksi liikeidealtaan eri asia.

23 22 7. Palokankeskuksen kuvaus Kuva 6: Ilmakuva Palokankeskus III liikerakennus 2 Euromarket-hypermarketkeskuksen ja Kotikeskuksen länsipuolelle, Saarijärventien varrelle on kaavoitettu yhteensä kem 2 rakennusoikeutta ja tarkoitus on rakentaa nyt helmikuussa avattavan kem 2 rautakaupan lisäksi vapaalle tontin osalle ja saman rakennuttajan toimesta n kem 2 suuruinen liikerakennus, jonka ankkuriksi on tulossa esisopimuksen mukaan pt kaupan rajoituksesta riippuen 8000 kem 2 hypermarketyksikkö. Sen kanssa samaan rakennukseen sijoittuu n kem 2 muuta liiketilaa Skanska Talonrakennus Oy:n hankkimin esisopimuksin. III vaiheen suuryksikkötontti on noin 8,6 ha:n suuruinen rakennuspaikka, joka on suunniteltu rakennettavaksi yhtenä kokonaisuutena ja yhteisen asiakaspysäköinnin ympärille. Autopaikkoja on n 881 kpl. Yksi kokonaisuus edellyttää: (viite kaupalliset vaikutukset 2008, KTMR) Yhteistä asiakasliittymää Yhteistä pysäköintiä Huoltoliikenteen erottamista asiakaspysäköinnistä ja rakennusmassoille omia huoltoliittymiä Rakennuksien julkisivujen näkyvyyttä Saarijärventielle ja mahdollisimman paljon myös I ja II vaiheen pysäköintialueille

24 23 Mainospylonien merkintää kaavaan ja niiden riittävää korkeutta, jotta näkyvyys on mahdollinen myös moottoritielle Samanaikaista rakentamisprojektia laajan tonttialueen ja mm. suurien maantasaustarpeiden vuoksi Rakennuspaikkojen rakentamisen yhtäaikaisuutta, mutta myös vaiheistuksen mahdollisuutta hankkeen koon ja laajuuden vuoksi. Hankkeesta on jätetty rakennuslupahakemus, missä asemapiirros ja muut suunnitelmat täyttävät em edellytykset ja tavoitteet. Suunniteltu käyttö ja pohjapiirustus Uusi liikerakennus, minkä ankkurina on hypermarket, käsittää toimitilat yhteensä 20:lle liike- ja palveluyritykselle. Rakennus täyttää kauppakeskuksen määritykset. Toimialat ovat Palokankeskuksen alueen kokonaissuunnittelun mukaisesti edellisten rakennusvaiheiden liiketyyppejä ja palveluita täydentäviä ja siten alueen asiakkaiden ostomahdollisuuksia monipuolistavia. Näin alue tarjoaa kuluttajille yhdellä asiointikerralla ja pienemmällä liikennesuoritteella entistä enemmän (ns. onestop shopping). Kuva 7: Suunniteltu pohjapiirustus, 1 kerros Ohessa punaisella värillä oleva on hypermarket yksikkö ja keltaisella värillä olevat erikoisliikkeitä, vasemmalla Hong Kong rautatavaratalo. Sijoittumismahdollisuuksien luominen jo toimivien kaupan keskittymien yhteyteen on perustellumpaa Jyvässeudusta markkina-alueena kiinnostuville kaupan ketjuille, koska tällöin sijoittuminen eheyttää yhdyskuntaa ja vähentää asioinnista syntyviä päästöjä.

25 24 Uudet palvelut vaiheessa III on arvioitu jo yhdessä II vaiheen palvelujen lisäyksen yhteydessä, jolloin on suunniteltu ja toteutettu alueen katu- ja liikenneverkko. Suunnitellun liikerakennuksen liikennemäärän kasvu asiakasmääräennusteiden mukaan on n ajon/h, jolloin kokonaismäärä olisi huippuaikoina aiemmin mm Liidean liikennearviointiin sisältyvä 800 ajon/h. Asiakasmäärien kautta arvioidut perusteet ovat taulukossa 3. Palokankeskuksen III vaiheen asiakasmäärästä n 60% arvioidaan olevan nettolisäystä eli voimassa olevan asemakaavan pt pinta-alarajoituksen mukaisen supermarketluokan n asiakasta/v as/v. Supermarketluokan kauppakeskuksen asiakasmäärä on keskimäärin 2000 as/pvä, josta huipputunti on arvioitu olevan 200 ajon/h. Voimassa olevassa kaavoituksessa on laskennallinen mitoitus ajon/h. Hypermarket luokassa lisäys edellä mainittuun 200:een ajoneuvo/tunti lukuun on n. 85 ( /355 pv/10h) Hypermarketin huipputunnin liikennemäärä on siten n. 285 joka mahtuu mitoitukseen. Pysäköintikapasiteetin lisäykseksi on varattu asemapiirroksessa kahdelle rakennuspaikalle yhteensä 887 autopaikkaa. Koko Palokankeskuksen alueen pysäköintikapasiteetti tulisi siten olemaan n autopaikkaa. Vuoden 2000 Kotikeskuksen avauksen ja 2004 Palokankeskuksen I vaiheen laajennuksen jälkeen on alueen saavutettavuus uuden 4-tien moottoritien vaikutuksesta sekä Palokanorren uusien liikennejärjestelyjen, kiertoliittymien ja ramppien myötä oleellisesti parantunut ja osoittanut toimivuutensa myös ruuhka-aikoina. Kaupan kilpailu on lisännyt kiinnostusta alueelle ja aiheuttanut IV vaiheen toteutuksen ennen III vaihetta. Kodin Terra ja uusi liikennemyymälä ABC avattiin v 2009 keväällä. Nyt lupavaiheessa oleva III vaihe on edellisten kaavoitusvaiheiden yhteydessä suunnitelmiin arvioitua kokoluokkaa, sisällöltään ja volyymiltaan mm työpaikkojen, käyttötarkoituksen, pinta-alan ja liikennesuoritteen valossa. III vaiheen käyttäjien ja muun asiakaskartoituksen, kysynnän ja mitoituksen mukaan arvioitu uusi kokonaismyynti K-Raudan lisäksi on suuruusluokkaa 45 m /v ja arvioitu työpaikkalisäys uutta työpaikkaa. Palokankeskuksen kaupan tilavarauksen tavoite ja kokonaismitoitus, joka on toteutettavissa vuoteen 2011 mennessä on seuraava: III vaihe kpl myynti autopaikat 2010 Rautakauppa CM ja erik.liikkeet Yhteensä III vaiheen kiinteistöinvestointi on n. 30 milj pl. K-Rauta. 8. Vaikutusten arviointi, pt kaupan tilan laajennuksen ja hypermarket konseptin seurauksena

26 Vaikutukset kauppaan ja palvelurakenteeseen Palokankeskus on vuodesta 1998 lähtien kasvanut kaupan alue, joka työllistää tänään 400 kaupan työntekijää. Kaupan työpaikat lisääntyvät alueella työpaikalla koko III vaiheen tp lisäyksen ollessa n Pt- kaupan laajennuksen vaikutus on hlöä. Alue on kauppapaikka-alueena yksi Suomen suurimmista m myynnillä ja m2 pinta-alalla mitattuna. Muutoksen ve 2.ssa Pt kaupan lisäyksellä on vähäiset vaikutukset kokonaisuuteen. Lisämyyntiä arvioidaan tulevan alueelle n 45 m, joka on JKL:n 900 milj euron vähittäiskauppamarkkinasta n. 5% osuus ja K rauta ml 7 % osuus. Pt kaupan laajennuksen vaikutus on +10 m. Suunniteltu kem2:n liikerakennus vastaa Keljon kauppakeskuksen kokoa ja käsittää myös saman erikoisliikkeitä. Ei vaikutuksia sen kokoon eikä sisältöön. Yhdessä Prisma ja CM Hypermarketkeskus muodostavat pt ja käytötavarakaupassa samanlaisen parin kuin Keljossa ja niitä täydentää laajan vaikutusalueen rautakaupat ja Kotikeskus sekä uutena Hong Kong tavaratalo. Alueen sisäinen kilpailu kovenee. Palokankeskus kokonaisuudessaan on m2 liikepinta-alalla seudun suurin yhtenäinen kauppa-alue ydinkeskustan ulkopuolella ja toimii seudun markkinoiden painopistesuunnassa kaupan merkittävimpänä kauppapaikkana. Alueen palveluvalikoiman laajuus on suunniteltu asiakas- ja ostovoimalähtöisesti pitkällä tähtäyksellä jo vuoden 1998 I vaiheesta lähtien. Pt kaupan laajennus Ve 2 mukaan sopii JKL pt-volyymikasvuun hyvin. Ilmapiiri alueen kauppiaiden keskuudessa on ollut alusta lähtien hyvä. Alueen sisäinen kilpailu tuo kaikille enemmän. Palokan laajennuksen vaikutukset yrittäjyyteen ja työllisyyteen ovat merkittävät. Eri vaiheiden aikana alueelle tulleiden käyttäjien vaihtuvuus on ollut olematon ja halu sijoittua alueelle on suuri. Yrityksiä risteyksen alueen kaupassa on 32 kpl ja tulee kasvamaan 44-46:een. Pt kaupan laajennus Ve 2 mukaan muuttaa suuryksikölle varatun tilan toimijan vetovoimaisemmaksi myös muiden yrittäjien eduksi. Palokankeskuksen III vaiheen toteutus vahvistaa kilpailukykyistä ja vetovoimaista kaupan sijaintipaikkaa entisestään JKL kauppa-alueiden välillä. Kilpailuvaikutus kohdistuu lievänä Seppälän ja Tourulan alueen entisestään vahvaan hypermarketkauppaan sekä keskustan erikois- ja tavaratalokauppaan. Seppälän hypermarkettien myynti on ollut viime vuosina voimakkaassa kasvussa eikä Ve 2 mukainen pt kaupan kasvu vaikuta niiden myyntiin kannattavuutta heikentävästi. Aiemmin esim Citymarketin tullessa Seppälään, Prisman myynti kasvoi +10% lisääntyvän kilpailun, toimintojen tehostumisten, kehittämistoimien ja alueen vetovoiman kasvun seurauksena. Mm viime vuonna Seppälän ja Tourulan hypermarkettien pt myynti oli 105 milj, ollen ed vuonna 93 milj. Kasvua siis 12 milj.!! Lähde: Nielsen 2009

27 26 Seppälän ja Tourulan hypermarkettien pt myynnin tasot, tehokkuusluvut myynti/m2/v sekä asiakasmäärät korvautuvat Palokankeskuksen VE 2:n vaikutuksen osalta lähes täysin muista isojen yksikköjen hyväksi tulevasta siirtymistä ja kaupan kasvuista. Toistaalta mikäli Palokan kaavaan jäisi pt rajoite ve 2 mukaan (2000m2), suuntautuisi Jyväskylään maakunnan pohjoisosista kasvava ostovoiman siirtymä yhä enemmän Seppälän ja Tourulan hypermarketteihin, lisäten liikenneongelmia alueilla. Kilpailuvaikutukset lähimyymälöihin ovat vähäiset, koska lähimyymälät ovat jo sopeuttaneet tähän mennessä toimintansa Jyväskylän suuryksikkövaltaiseen pt kaupan rakenteeseen ja niiden toiminta toiminta perustuu arki ja täydennysostoksiin sekä pidempien aukioloaikojen mahdollisuuksiin. Palokan lähikauppojen osuus on ollut 1/3 Palokan päivittäistavaramyynnistä, noin 8,9 m v 2007 ja v 2008 K marketin toimiessa täyden vuoden noin 12 m. Liikennemyymälät lisäävät liikennesuoritteen mukana osuuttaan ja kaksi Palokassa toimivaa lähikauppaa S ja K säilyttävät tiiviin lähiasutuksen ja moottoritien itäpuolisen alueen (Ritopohja ml) asukkaiden palvelutarpeen myötä osuutensa toisen kaupan omatessa aukioloedut ja toisen yli 1000 my m2 liikekoon sekä vahvan omistajan. Suuryksiköiden keskuudessa kilpailu kuluttajista VE 1:ssä vääristyy, jos alueen ainoa täyden konseptin hypermarket olisi vain Prisma. Sen myötä S-ryhmän osuus koko seutukunnan kaupasta kasvaisi kohtuuttomaksi jääden CM Palokka vaikutuksestakin 61 %:iin (taulukko 7). Myös kilpailu tavarantoimittajista vääristyy kaupan edelleen keskittyessä. Autokauppa on tarkoituksellisesti jätetty suunnitelmien ulkopuolelle. Jyväskylän suurimmat kaupan alueet ovat seuraavat: 1.Palokankeskus 4 milj asiakasta vuodessa uudisrakentamisen jälkeen 2.Seppälä 5-6 milj vuodessa 3. Keljonkeskus 4 milj vuodessa 4. Tourula 1,5 milj vuodessa 5.Ydinkeskusta milj vuodessa Edellä oleviin sisältyy jo Palokankeskus tasavahvana kauppapaikkana eikä laajennuttuaankaan tule vaikuttamaan edellä mainittuihin muihin kappapaikkoihin. Pt kaupan alan laajennus saattaa sen muiden alueiden vastaavan pinta-alan kanssa tasavertaiseksi Vaikutukset alue- ja yhdyskuntarakenteeseen Palokankeskus III ei ole nykyistä yhdysrakennetta hajauttavaa vaikutusta, vaan päin vastoin eheyttää JKL keskustan pohjoispuolisena alueena asiointia keskittämällä kauppamatkat yhdellä pysäköinnillä ja erikoiskaupan tutuksi tulemisella pt-asioinnin yhteydessä. Koko pohjoisosien vaikutusalueen asukasta ovat palvelujen saatavuuden kannalta erityisasemassa. Kaavoitettu uusi asuinalue lisää kiinnostusta asuinpaikkana Palokankeskuksen palvelujen läheisyydellä. Palokankeskus on jo nyt asukkaan

28 27 lähikauppa, joiden yhteenlaskettu koko pt ostovoima on n. 40 m vastaten hypermarkettien yhteenlaskettua myyntiä. Status maakunnan palveluverkkoluokituksen mukaisena alakeskuksena vahvistuu palvellen nykyisten ja tulevien asukkaiden lisäksi myös työmatkallaan päivittäin alueen ohi kulkevia ihmisiä sekä matkailijoita. Kaupan työpaikat lähellä asumista lisäävät asuinalueiden kiinnostavuutta ja ovat vaikuttamassa myös asuinkiinteistöjen arvoa nostavasti Vaikutukset liikenteeseen ja liikkumiseen Kaupan Palokkaan muodostuvat 600 työpaikkaa on työmatkaliikenteen kannalta positiivinen vaihtoehto koko lähialueen väestölle vähentäen muualle Jyväskylään suuntautuvaa työmatkaliikennettä. Asiointimatka pohjoisosista maakuntaa lyhenee 10 km/kerta verrattuna asiointimatkaan Seppälään tai keskustaan. Päästöt vähenevät, ruuhkaisuus vähenee ja liikenneturvallisuus paranee, asiakkaiden vapaa-aika lisääntyy jne. Palokassa tapahtuva lisäostaminen sen kilpailutilanteen muuttuessa ja tarjonnan monipuolistuessa vähentää asiointiliikennettä koko osuudellaan Seppälästä, Tourulasta ja keskustasta edelleen toimivan kauppapaikan laajentuessa. Joukkoliikennereitit alueelle tukevat julkisen liikenteen käytön lisäystä saaden lisää asiakkaita. Kevyen liikenteen käytön edellytykset III vaiheen osalta lisääntyvät koulu- ja päiväkotikeskuksen läheisyydellä ja koska Ruokkeen puoleinen jalankulkutunneli sijaitsee III vaiheen kulmalla ollen osa Saarijärventien kevyen liikenteen väylää joka sivuaa koko matkalla III vaihetta Vaikutukset yhdyskunta- ja energiatalouteen Alueen infra on rakennettu huomioiden III vaiheen kokoja käyttötarkoitus. Välittömät tulot III vaiheessa kertyvät ja ovat kertyneet kiinteistö- ja yhteisöveroista (3-4 m ) sekä tonttien myyntituloista ja maankäyttömaksuista. Merkittävimmät välittömät menot ovat rakennusten ja kunnallisteknisten rakenteiden rakentamisesta ja ylläpidosta aiheutuvia menoja. Välilliset vaikutukset liittyvät pääosin myymälöiden rakentamis- ja toimintavaiheessa totetutuviin työllisyysvaikutuksiin, jotka heijastuvat yhdyskuntatalouteen lähinnä työtekijöiden palkoista perittävien verojen kautta (arviolta 15 m *20% n. 3 m ) III vaiheen rakentaminen merkitsee 32 milj investointia talonrakennukseen, panostuotos kertoimien mukaan kyseisen suuruinen investointi aikaansaa noin 250 henkilötyövuoden välittömän työllisyysvaikutuksen rakennustoiminnassa. Toimintavaiheen työllisyysvaikutus näkyy kaupan alan työpaikkojen lisäyksenä, suoraan 200 työntekijää joista osa osa-aikaisia ja osa koko aikaisia. Valtaosa työpaikoista ovat uusia. Tehdyt investoinnit kaukolämpöverkkoon tulevat käyttöön.

29 28 Koska kaikkien I II ja III vaiheen kiinteistöt ovat samalla kiinteistöomistajalla, niiden kiinteistöjen hoidot ml energiatalous voidaan järjestää optimaalisella tavalla ja tehokkaasti Vaikutukset maisemaan kaupunkikuvaan ja rakennettuun ympäristöön III vaiheen toteutus on yleissuunnitelman mukainen ja jatkaa alueen liikerakentamisen ilmettä kaupunkikuvassa ja täydentää rakennettua ympäristöä pääosin yksikerroksisena rakentamisena. Alueen 2000 autopaikka jakautuu neljään eri kentään Vaikutukset ihmisen elinoloihin, elinympäristöön ja kuluttajiin Palokankeskuksen III vaiheella on merkittävä vaikutus lähialueen asukkaille. Palvelujen läheisyyden kautta elinympäristön laatu paranee kun palvelujen laajuus ja monipuolisuus saavutettavuus paranevat. Kahden hypermarketin palvelu- hintakilpailu toimivat kuluttajien hyväksi ja samalla alueella siirtymättä alueelta pois ja liikerakennusten sijaitessa lähellä toisiaan. Auton käyttö siirtymiseen ei ole välttämätöntä. Erikoiskaupan osalta III vaihe parantaa sekä fyysistä että koettua erikoiskaupan palvelujen saavutettavuutta pohjoisen JKL seudun ja maakunnan näkökulmasta. Asiointietäisyydet kilpaileviin alueisiin säästävät aikaa ja rahaa Vaikutukset elinkeinoelämän toimintaedellytyksiin vaikutusalueella Koska viimeaikaisten kaupan tilastojen mukaan sekä lähikaupat että hypermarketit ovat molemmat lisänneet myyntiosuuttaan vähittäiskaupasta, voidaan todeta III vaiheen vaikuttavan vähäisesti Palokan lähikauppojen toimintaedellytyksiin. (kts ed. taulukko 6) Palokan III vaihe tarjoaa VE 2:ssa toimitilat hyvän ankkurin vetämänä 20 :lle muulle kaupan ja palvelujen toimijalle. Alueen yritysten lkm noussee :een. VE 1:ssä niin ei tulisi käymään Prismamuutoksien ja voimattomamman kilpailijan vuoksi. Edellytykset myynnin ja kannattavuuden lisäykselle paranevat asiakasmäärien kasvaessa. Pitkäjänteisen suunnittelun ja rakentamisen sekä yhden investorin vaikutuksista toimitilojen vuokrataso ja ylläpitovuokrat on voitu pitää Palokassa kilpailukykyisinä eikä niihin ole odotettavissa yrittäjien kannalta negatiiviisia muutoksia. 9 Yhteenveto ja johtopäätökset Yhteenveto Suuryksikköjen osuus Jyväskylän päivittäistavarakaupasta 82.5 % 85 % = vähäinen muutos. Keskittyminen ei juurikaan lisäänny. Pt kaupan ryhmittäisten markkinaosuuksien kannalta Palokka III kehittäminen isommalla pt myyntialalla on välttämätön ja tasapainottava tekijä kahden suurimman kaupparyhmän välillä. Myynnin kasvu supermarket luokasta hypermarket luokkaan on n 10 m /v joka on seudullista ja suuryksikköjen välillä tapahtuvaa, eikä vaikuta lähikauppoihin. (vastaa noin 7,5% koko Palokan kaupan volyymista)