ORAVA ASUNTORAHASTO OYJ:N PUOLIVUOSIKATSAUS

Transkriptio

1 ORAVA ASUNTORAHASTO OYJ:N PUOLIVUOSIKATSAUS

2 SISÄLLYSLUETTELO TOIMITUSJOHTAJAN KOMMENTTI 3 TOIMINTAYMPÄRISTÖ 5 Kansantalous 5 Asuntomarkkinoiden kysyntä 5 Asuntomarkkinoiden tarjonta 5 Asuntomarkkinoiden hinnat, vuokrat ja tuotot 5 VUOKRAUSTOIMINTA 6 HANKINNAT 7 SIJOITUSKIINTEISTÖT KONSERNIN TILIKAUDEN TULOS 8 RAHOITUS 9 ORAVA ASUNTORAHASTON OSAKE JA OSAKKEENOMISTAJAT 10 ASUNTORAHASTON HALLINNOINTI 10 HENKILÖSTÖ 11 HALLITUS JA TILINTARKASTAJAT 11 HALLITUKSEN VALTUUTUKSET 11 JOHTO 12 LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUDET 12 OLEELLISET TAPAHTUMAT KATSAUSKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT 15 OSINKO 16 TULEVAISUUDEN NÄKYMÄT 16 Konsernin laaja tuloslaskelma 17 Konsernitase 18 Konsernin rahavirtalaskelma 19 Laskelma oman pääoman muutoksista 20 Laskelma oman pääoman muutoksista (jatkuu) 21 LIITETIEDOT Konsolidointi Konsernin perustiedot Laki eräiden asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavien osakeyhtiöiden veronhuojennuksesta (299/2009) Laatimisperiaatteet Yhdistelyperiaatteet Myytävänä olevat omaisuuserät Segmentit ja tuotot Liiketoiminnan kulut 26 Tuloverot Sijoituskiinteistöt 28 Käyvän arvon hierarkia Pääomarakenne ja rahoituskulut Rahoitustuotot ja -kulut Rahoitusvarat Rahoitusvelat 37 Pitkäaikaiset velat 37 Lyhytaikaiset korolliset velat 38 Vaihtovelkakirjalainasopimukset 38 Muut lyhytaikaiset velat Vastuusitoumukset Rahoitusriskien hallinta 40 Rahoitusriskien hallinta 40 Korkoriski 40 Maksuvalmiusriski 41 Luottoriski 41 Pääoman hallinta Velkojen luokittelu 42 Käyvän arvon hierarkia Johdannaiset 42 Koronvaihtosopimukset Oma pääoma 42 Osakekohtainen tulos 43 Osingonjakovelvoite Lisäinformaatio Lähipiiri Johdon harkintaa edellyttävät laatimisperiaatteet 44 KONSERNIN TUNNUSLUVUT 46 KONSERNIN TUNNUSLUVUT (JATKUU) 47 TUNNUSLUKUJEN LASKENTAKAAVAT 48 TUNNUSLUKUJEN LASKENTAKAAVAT (JATKUU) 49 TUNNUSLUKUJEN LASKENTAKAAVAT (JATKUU) 50 2

3 TOIMITUSJOHTAJAN KOMMENTTI Orava Asuntorahaston toisen vuosineljänneksen tulos jäi epätyydyttäväksi. Asuntomarkkinoiden hitaasta vahvistumisesta huolimatta asuntojen hintakehitys oli toisella vuosineljänneksellä kaiken kaikkiaan vaisua; aiemmin asuntorahaston salkkuun hankittujen asuntojen arvonmuutokseksi muodostui huhtikuussa +0,4 %, toukokuussa -0,3 % ja kesäkuussa -0,6 % eli koko vuosineljänneksellä -0,5 %. Tämä vastaa noin miljoonan euron laskua vanhan salkun arvossa. Kansainvälisessä vertailussa Suomen asuntohintojen viimeaikainen kehitys on ollut poikkeuksellisen heikkoa. Eurostatin uusimpien tilastojen mukaan viimeisten 12 kuukauden asuntohintojen muutos on ollut Suomea alempi vain kolmessa 30:stä EU- ja ETA-maasta. Asuntomarkkinoiden elpyminen on edennyt lähes kaikissa Euroopan maissa Suomea nopeammin. 3

4 Liikevaihto 2,9 miljoonaa euroa ( : 4,7 miljoonaa euroa) Laaja voitto -0,4 miljoonaa euroa (1,9 miljoonaa euroa) Tulos/osake -0,04 euroa (0,19 euroa) Taloudellinen käyttöaste oli 90,1 % (90,9 %) Bruttovuokratuotto 6,9 % (6,8 %) Nettovuokratuotto 4,0 % (3,7 %) Voitot luovutuksista ja käyvän arvon muutoksista -0,2 miljoonaa euroa (2,2 miljoonaa euroa) Jaetut osingot toisella vuosineljänneksellä yhteensä 0,27 euroa/osake (0,30 euroa/osake) Liikevaihto 7,7 miljoonaa euroa ( : 9,3 miljoonaa euroa) Laaja voitto 1,4 miljoonaa euroa (4,1 miljoonaa euroa) Tulos/osake 0,18 euroa (0,54 euroa) Taloudellinen käyttöaste oli 90,0 % (90,4 %) Bruttovuokratuotto 6,8 % (6,8 %) Nettovuokratuotto 3,8 % (3,9 %) Voitot luovutuksista ja käyvän arvon muutoksista 1,7 miljoonaa euroa (4,5 miljoonaa euroa) Jaetut osingot katsauskaudella yhteensä 0,54 euroa/osake (0,60 euroa/osake) Orava Asuntorahasto Oyj:n oikaistu osakekohtainen nettovarallisuus oli 10,88 euroa, kun se vuoden 2016 alussa oli 11,63 euroa. Yhtiö on jatkanut kasvuaan ja sijoituskiinteistöjen arvo päätyi katsauskauden lopussa 212,2 miljoonaan euroon ( : 195,9 miljoonaa euroa). Vaisun asuntojen hintakehityksen kompensoimista asuntohankintojen tukkualennuksen tulosvaikutuksella on hankaloittanut viime talven ja kevään aikana osakemarkkinoilla vallinnut epävarmuus, joka on näkynyt asuntorahaston osakkeen kurssikehityksessä ja heikentänyt mahdollisuuksia oman pääoman hankintaan. Asuntohankintojen määrä jäikin aiempia vuosineljänneksiä pienemmäksi; uusia huoneistoja hankittiin toisella vuosineljänneksellä 23 kappaletta 6,7 miljoonan euron velattomalla kauppahinnalla. Katsauskauden päättymisen jälkeen heinä-elokuussa kurssikehitys ja osakemarkkinat ovat kuitenkin vahvistuneet. Vuokratuotto parani hieman edellisestä vuosineljänneksestä; niin taloudellinen käyttöaste, bruttovuokratuotto kuin nettovuokratuottokin nousivat. Huoneistomyyntien piristyminen jatkui edelleen ja vuosineljänneksellä tehtiin jälleen uusi myyntiennätys; myyntejä kertyi 2,9 miljoonaa euroa. Sijoituskiinteistöjen hoito- ja korjauskulut suhteessa salkun arvoon laskivat 3,0 prosentista 2,8 prosenttiin vuositason lukuna ilmaistuna. Orava Asuntorahaston osakkeenomistajien määrä on jatkanut kasvuaan yli 8 400:aan. Yhtiön osakkeen kaupankäynti Helsingin Pörssissä on hieman laskenut; keskimääräinen päivävaihto tammiheinäkuussa oli 206 tuhatta euroa. Yhtiö arvioi, että sillä on tänä vuonna kohtalaiset edellytykset päästä lähelle 10 prosentin oman pääoman kokonaistuottotavoitettaan. 4

5 TOIMINTAYMPÄRISTÖ Kansantalous Suomen bruttokansantuotteen kasvun odotetaan asettuvan tänä vuonna välille +0,7 - +1,1 % ja ensi vuonna hieman korkeammalle +0,9 - +1,3 %:iin. Asuntomarkkinoiden kannalta keskeisen yksityisen kulutuksen kasvuksi ennustetaan kuluvana vuonna +0,7 - +1,2 %, kun sen odotetaan ensi vuonna jäävän välille +0,3 - +0,8 %. Euroalueen markkinakorot ovat yhä vielä jatkaneet laskuaan ja lyhyiden markkinakorkojen odotetaan pysyvän alle 1 prosentissa seuraavien 7-8 vuoden ajan. Arvion perusteena edellä on käytetty Finanssialan Keskusliiton koostamia 14 Suomen talouskehityksestä ennusteita tekevän tahon tuoreimpia julkaistuja suhdanne-ennusteita ja Euroopan Keskuspankin julkaiseman eurokorkokäyrän perusteella laskettuja markkinoiden korkoodotuksia. Odotamme edelleen asuntomarkkinoiden vahvistuvan vuoden 2016 kuluessa. Asuntomarkkinoiden kysyntä Kotitaloudet nostivat huhti-kesäkuussa uusia asuntolainoja Suomen Pankin tilastojen mukaan 5,2 miljardilla eurolla eli 13 % enemmän kuin vastaavana ajankohtana vuosi sitten. Euromääräisten asuntolainojen kanta oli maaliskuun lopussa 93,1 miljardia euroa ja asuntolainakannan vuosikasvu 2,7 %. Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton tilastojen mukaan vanhojen asuntojen kauppojen määrän muutos oli kesäkuussa +5,8 % ja tammi-kesäkuussa +3,2 % vuodentakaisiin vastaaviin ajanjaksoihin verrattuna. Vanhojen asuntojen keskimääräinen markkinointiaika koko maassa Etuovi.comin mukaan laski maaliskuun 106 päivästä kesäkuussa 104 päivään, kun se vuosi sitten kesäkuussa oli 111 päivää. Asuntojen kysyntä näyttää voimistuneen jonkin verran toisen vuosineljänneksen aikana. Asuntomarkkinoiden tarjonta Asuinkerrostalojen rakennuslupia myönnettiin toukokuussa Tilastokeskuksen mukaan kerrostaloasunnolle, joka oli 36 % enemmän kuin vuosi sitten. Vastaavasti tammi-toukokuussa rakennuslupia kerrostaloasunnoille myönnettiin yhteensä asunnolle eli 24 % enemmän kuin vuotta aiemmin. Asuinkerrostaloille myönnettyjen rakennuslupien liukuvan vuosisumman vuosimuutos puolestaan nousi +27 %:iin. Käynnissä olevan uudisrakentamisen arvoa kuvaavan asuntorakentamisen volyymi-indeksin 3 kuukauden muutos toukokuussa oli +8 % ja muutos vuodentakaiseen +28 %. Elinkeinoelämän Keskusliiton elokuun suhdannetiedustelun mukaan viimeisen kolmen kuukauden rakentamisen tuotannon saldoluvuksi saatiin vuoden toisella neljänneksellä +32, kun se edellisellä vuosineljänneksellä oli +4 ja vuotta aiemmin +32. Kolmen kuukauden tuotanto-odotuksen saldoluku oli +23, edellisellä neljänneksellä +41 ja vuotta aiemmin +27. Myymättömien asuinhuoneistojen määrä normaaliin verrattuna puolestaan pysyi vuoden ensimmäisen neljänneksen tasolla -5:ssä; vuosi sitten saldoluku oli +9. Asuntomarkkinoiden tarjonta on jatkanut kasvuaan toisen vuosineljänneksen aikana. Asuntomarkkinoiden hinnat, vuokrat ja tuotot Vuoden 2016 toisella neljänneksellä vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat edellisestä vuodesta 2,4 %. Asuntojen hintojen muutokseksi toisella vuosi- 5

6 neljänneksellä Tilastokeskuksen asuntohintaindeksin perusteella muodostui +1,2 % vuodentakaisesta Tilastokeskuksen laskema asuntohintojen muutos edellisestä vuosineljänneksestä oli +1,4 %, jonka arvioimme kausitasoitettuna vastaavan noin 0,6 %:n hintojen nousua. Asuntohintojen suhde vuokriin on jonkin verran pitkän aikavälin keskiarvon alapuolella; Bruttovuokratuotto, % 6,8 6,8 Nettovuokratuotto, % 3,8 3,9 Taloudellinen käyttöaste, % 90, Toiminnallinen käyttöaste, % 91,4 88,8 Vuokralaisvaihtuvuus/kk, % 2,7 2,4 toisen vuosineljänneksen kerrostaloasuntojen neliöhinnoista ja vapaarahoitteisten asuntojen vuokrista laskettuna suhde oli 15,1. Vastaava neliöhintojen ja vuosivuokrien suhteen 42 vuoden keskiarvo Suomessa on 16,9. Odotamme edelleen seuraavan 12 kuukauden aikana koko maan asuntohintojen hieman nousevan ja vapaarahoitteisten asuntojen vuokrakehityksen pysyvän likimain ennallaan, jos markkinoiden korkoodotukset ja talousennusteet toteutuvat keskeisiltä asuntomarkkinoihin vaikuttavilta osiltaan. VUOKRAUSTOIMINTA Toisen vuosineljänneksen vuokraustoiminnan taloudelliseksi käyttöasteeksi muodostui 90,1 %, joka oli edellistä vuosineljännestä (90,0 %) korkeampi. Taloudellinen käyttöaste korjattuna siten, että viimeisten kuuden kuukauden hankinnat on eliminoitu, oli 92,5%. Toisen vuosineljänneksen bruttovuokratuotoksi saatiin 6,9 %. Puolivuosikaudella taloudellinen käyttöaste oli 90,0 prosenttia (2015: 90,4 prosenttia) ja bruttovuokratuotto oli 6,8 prosenttia (2015: 6,8 prosenttia). Asuinhuoneistoja ja toimitiloja katsauskauden lopussa oli yhteensä kappaletta (2015: kappaletta), vuokrasopimuksia kappaletta (2015: 1 320), myytävänä 105 huoneistoa (2015: 108). Asuinhuoneistojen koko vuokrasopimuskannasta on toistaiseksi voimassa olevien sopimusten osuus noin 98 prosenttia. Vuokrasopimuksia päättyi toisella vuosineljänneksellä yhteensä 144 kappaletta (Q2 2015: 108). 6

7 HANKINNAT Yhtiö hankki toisella vuosineljänneksellä Lemminkäinen Talo Oy:ltä ja Skanska Talonrakennus Oy:ltä sitovilla sopimuksilla seitsemästä kaupungista yhteensä 23 huoneistoa. Hankitut huoneistot sijaitsevat 9 kiinteistössä Espoossa, Helsingissä, Toisen vuosineljänneksen toteutetut tai sovitut hankinnat Ajankohta Kohde Velaton kauppahinta (milj. ) Yhtiölaina (milj. ) Suunnatut annit (1000 Asuntoja (kappaletta) osaketta) Huoneistoja 9 kohteesta 6,7 5,3-23 YHTEENSÄ 6,7 5,3-23 Vantaalla (2), Lahdessa, Turussa (2), Raisiossa ja Forssassa. Huoneistot olivat sopimushetkellä vuokraamattomia. Puolivuosikaudella hankittiin yhteensä 72 huoneistoa (2015: 304 huoneistoa) 16,3 miljoonan euron velattomilla kauppahinnoilla (2015: 37,8 miljoonaa euroa). HUONEISTOMYYNTI Huoneistomyynti kasvoi toisella vuosineljänneksellä aiempia vuosineljänneksiä merkittävästi korkeammalle tasolle. Euromääräisesti mitattuna vuosineljännes oli kolmatta kertaa peräkkäin yhtiön historian paras. Yhtiö myi toisella vuosineljänneksellä asuinhuoneistoja yhteensä 26 kappaletta kuudestatoista eri asuntoosakeyhtiöstä. Huoneistojen velattomat kauppahinnat yhteensä olivat 2,9 miljoonaa euroa ja myynnin välityspalkkiot 103 tuhatta euroa. Puolivuosikaudella myytiin yhteensä 42 huoneistoa (2015: 16 huoneistoa) 4,8 miljoonan euron velattomilla kauppahinnoilla (2015: 1,5 miljoonaa euroa). SIJOITUSKIINTEISTÖT Katsauskauden lopussa sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 212,2 miljoonaa euroa ( : 195,9 miljoonaa euroa). Orava Asuntorahastolla oli yhteensä huoneistoa ( : 1 702), joiden yhteenlaskettu oleva pinta-ala oli noin 111 tuhatta m² ( : 108 tuhatta m²). Huoneistot sijaitsivat 124 eri asunto-osakeyhtiössä, joista kuudessatoista yhtiön omistusosuus oli 100 %. Tarkempia tietoja sijoituskiinteistöistä on esitetty taulukko-osassa. Rahaston omistamien huoneistojen arvot arvioidaan käypään arvoon vähintään kuukausittain ja julkistetaan vähintään neljännesvuosittain sekä 7

8 Sijoitussalkun ikä- ja aluejakaumat Uudemmat kohteet (1990 ) 69 % 61 % Vanhemmat kohteet ( 1989) 31 % 39 % Helsingin seutu 38 % 36,5 % Suuret kaupungit 31 % 30,4 % Keskisuuret kaupungit 31 % 33,1 % aina, kun kiinteistörahaston taloudellisen tilanteen muutos sitä vaatii tai muutokset kiinteistöjen kunnossa vaikuttavat olennaisesti kiinteistörahaston omistusten arvoon. Tarkempi selvitys asuntojen hintojen arviointimallista on esitetty vuoden 2015 tilinpäätöksessä. KONSERNIN TULOS Konsernin liikevaihto toisella vuosineljänneksellä oli yhteensä 2,9 miljoonaa euroa (Q2 2015: 4,7 miljoonaa euroa). Liikevaihto jakautui tuottoihin vuokraustoiminnasta 3,1 miljoonaa euroa (Q2 2015: 2,5 miljoonaa euroa) sekä voittoihin -0,2 miljoonaa euroa (Q2 2015: 2,2 miljoonaa euroa). Tuotot vuokraustoiminnasta sisältävät vuokratuotot ja käyttökorvaukset. Voitot muodostuvat huoneistojen käyvän arvon muutoksista sekä huoneistojen myyntivoitoista vähennettynä myytyjen huoneistojen välityspalkkioilla. Liiketoiminnan kulut yhteensä olivat 2,3 miljoonaa euroa (Q2 2015: 2,3 miljoonaa euroa), josta hoitokulut ja vuosikorjaukset olivat 1,5 miljoonaa euroa (Q2 2015: 1,3 miljoonaa euroa) sekä tulossidonnainen hallinnointipalkkio 0,0 miljoonaa euroa (Q2 2015: 0,4 miljoonaa euroa). Kulujen kasvu on pääasiassa seurausta toiminnan laajentumisesta. Liikevoitto oli 0,6 miljoonaa euroa (Q2 2015: 2,4 miljoonaa euroa). Rahoitustuotot ja -kulut olivat -917 tuhatta euroa (Q2 2015: -990 tuhatta euroa) ja verot 18 tuhatta euroa (Q2 2015: 20 tuhatta euroa). Toisen vuosineljänneksen voitoksi muodostui -0,4 miljoonaa euroa (Q2 2015: 1,4 miljoonaa euroa). Laajan tuloksen erät olivat -28 tuhatta euroa (Q2 2015: 503 tuhatta euroa) ja laaja voitto -0,4 miljoonaa euroa (Q2 2015: 1,9 miljoonaa euroa). 8

9 RAHOITUS Rahoituskulut (netto) olivat välisenä aikana yhteensä 1,5 miljoonaa euroa (2015: 1,3 miljoonaa euroa). Orava Asuntorahaston korolliset lainat ja asuntoosakeyhtiöiden osakkeisiin kohdistuvat yhtiölainat olivat yhteensä 116,3 miljoonaa euroa ( : 95,8 miljoonaa euroa). Taseen pitkäaikaisiin velkoihin sisältyy lainojen lisäksi myös vuokralaisten maksamia vuokravakuuksia 755 tuhatta euroa ( : 660 tuhatta euroa). 9

10 ORAVA ASUNTORAHASTON OSAKE JA OSAKKEENOMISTAJAT Yhtiö suuntasi itselleen maksuttomassa osakeannissa osaketta sekä haki osakkeet kaupankäynnin kohteeksi Helsingin Pörssin päälistalle (kaupankäyntitunnus OREITN0116). Osakkeet eivät oikeuta vuoden 2015 tuloksesta vuonna 2016 maksettaviin osinkoihin, mutta oikeuttavat osinkoihin vuonna 2017 ja siitä eteenpäin. Yhtiön rekisteröityjen osakkeiden lukumäärä kaupparekisterissä kesäkuun lopussa oli osaketta, josta ulkona olevia osakkeita Yhtiö on suunnannut ja suuntaa itselleen maksuttomissa anneissa osakkeita, joita se voi käyttää pääomarakenteen vahvistamiseen, liiketoiminnan kehittämiseen ja omistuspohjan laajentamiseen sekä sijoituskohteiden hankinnalla että liikkeeseenlaskettavilla vaihtovelkakirjalainoilla. Yhtiö on tehnyt välisenä aikana 7 vaihtovelkakirjalainasopimusta yhteensä 2,5 miljoonalla eurolla. Vaihtovelkakirjoja vaihdettiin 2,1 miljoonan euron arvosta yhtiön osakkeeksi ja merkittiin yhtiön omaan pääomaan. Yhtiön oma pääoma oli 95,8 miljoonaa ( : 94,3 miljoonaa). Katsauskauden lopussa yhtiön hallussa oli itselleen suuntaamaa omaa osaketta, mikä vastaa 7,6 prosenttia yhtiön kaikkien osakkeiden kokonaismäärästä ja kokonaisäänimäärästä. Tarkempia tietoja omasta pääomasta ja vaihtovelkakirjalainoista on esitetty taulukko-osassa kohdissa 5.3 ja 6.1. Yhtiön osakkeiden kaupankäyntitunnukset katsauskaudella olivat OREIT ja OREITN0116. Tammiheinäkuussa osakkeiden keskimääräiseksi päivävaihdoksi muodostui noin 206 tuhatta euroa. Yhtiöllä oli yli osakkeenomistajaa heinäkuun 2016 lopussa. Osakkeiden kokonaismäärästä 3,2 % oli hallintarekisteröity. ASUNTORAHASTON HALLINNOINTI Orava Asuntorahasto perustettiin Orava Rahastot Oyj:n aloitteesta. Orava Rahastot vastaa asuntorahaston toiminnan ja hallinnon järjestämisestä, hoitamisesta ja kehittämisestä. Asuntorahastolla ei ole omaa henkilöstöä. Korvauksena hallinnointipalveluista Orava Asuntorahasto maksaa hallinnointiyhtiölle vuotuisena kiinteänä hallinnointipalkkiona 0,6 % rahaston varojen käyvästä arvosta ja tulossidonnaisena hallinnointipalkkiona 20 % rahaston vuotuisesta seitsemän prosentin aitakoron ylittävästä tuotosta. Omistajaluettelo , 10 suurinta Osakkeenomistaja Osakkeiden % lukumäärä Maakunnan Asunnot Oy * ,5 Yli-Torkko Erkki ,1 Rakennusliike Leimarakentajat Oy ,6 Sysmäläntien kiinteistöt Oy *** ,3 Ålands Ömsesidiga Försäkringsbolag ,0 Vähävara Oy ,0 Godoinvest Oy ** ,8 Niemi Aaro ,5 Ström Leif ,5 Orava Rahastot Oyj **** ,5 Yhteensä ,8 * Hallituksen jäsenten Tapani Rautiaisen ja Timo Valjakan määräysvaltayhteisö ** Hallituksen jäsenen Timo Valjakan määräysvaltayhteisö *** Hallituksen jäsenen Tapani Rautiaisen määräysvaltayhteisö **** Hallituksen jäsenen Jouni Torasvirran määräysvaltayhteisö 10

11 Tulossidonnaisen hallinnointipalkkion laskennassa käytetään pörssikurssia, jos se on osakekohtaista nettovarallisuutta alhaisempi. Tulossidonnainen hallinnointipalkkio maksetaan vain, jos tilikauden päättävä pörssikurssi on korkeampi kuin aiempien tilikausien korkein päättävä pörssikurssi osinko-, osakeanti- ja splittikorjattuna. Kiinteä hallinnointipalkkio lasketaan neljännesvuosittain, ja arvona pidetään edellisen neljännesvuoden viimeisintä IFRS:n mukaista varojen käypää arvoa. Kiinteät hallinnointipalkkiot katsauskauden aikana olivat 618 tuhatta euroa (2015: 439 tuhatta euroa). Vuoden 2016 aikana toteutuneen yhtiön osakekohtaisen nettovarallisuuden, osakekurssin ja osingonjaon perusteella tulossidonnaista hallinnointipalkkiota ei ole kirjattu ( : 704 tuhatta euroa). Mahdollinen tulossidonnainen hallinnointipalkkio maksetaan vuoden 2016 päättyttyä toteutuneen yhtiön osakekohtaisen nettovarallisuuden tai korjatun pörssikurssin perusteella maaliskuussa HENKILÖSTÖ Orava Asuntorahaston henkilöstö on osa hallinnointiyhtiön liiketoimintaorganisaatiota. Hallinnointiyhtiö vastaa asuntorahaston operatiivisen toiminnan henkilöstökuluista. HALLITUS JA TILINTARKASTAJAT Orava Asuntorahaston hallituksessa on kuusi jäsentä: Patrik Hertsberg, Mikko Larvala, Tapani Rautiainen, Veli Matti Salmenkylä, Jouni Torasvirta ja Timo Valjakka. Hallituksen puheenjohtajana toimii Jouni Torasvirta ja varapuheenjohtajana Patrik Hertsberg. Hallitus kokoontui katsauskaudella yhteensä 10 kertaa. Hallituksen jäsenten osallistumisprosentti kokouksiin oli 97. Orava Asuntorahaston tilintarkastaja on tilintarkastusyhteisö PricewaterhouseCoopers Oy päävastuullisena tilintarkastajanaan KHT Tuomas Honkamäki. Tilintarkastajalle maksetaan palkkio laskun mukaan. HALLITUKSEN VALTUUTUKSET Yhtiökokous päätti valtuuttaa hallituksen päättämään osakeannista sekä optio-oikeuksien ja muiden osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta siten, että hallitus voi päättää antaa enintään yhtiön hallussa olevaa tai uutta 11

12 osaketta, jotka eivät tuota lainkaan oikeutta osinkoon vuoden 2016 aikana. Valtuutuksen nojalla oli mennessä annettu osaketta, jolloin valtuutuksen nojalla voitaisiin vielä antaa osaketta. JOHTO Orava Asuntorahaston toimitusjohtana toimii Pekka Peiponen. Orava Asuntorahaston johto on osa hallinnointiyhtiö Orava Rahastot Oyj:n liiketoimintaorganisaatiota. Hallinnointiyhtiö vastaa rahaston operatiivisen toiminnan henkilöstö- ja johdon kuluista. LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUDET Orava Asuntorahasto arvioi, että yhtiön lähiajan keskeisimmät riskit ja epävarmuustekijät liittyvät sijoituskiinteistöjen hankintoihin, asuntojen arvonmuutokseen ja korjausmenoihin. Yhtiöllä voi olla haastavaa ja vaikeaa hankkia kohteita, jotka täyttävät yhtiön tavoitteet. Lisäksi yhtiön voi olla vaikea turvata investointien vieraan pääoman ehtoinen rahoitus kilpailukykyisillä ehdoilla. Suurilla odottamattomilla korjauksilla ja korjausmenoilla olisi negatiivinen vaikutus vuokrausasteeseen, vuokratuottoihin ja kannattavuuteen. SÄÄNTELY Ajantasaiset kiinteistösijoitustoiminnan säännöt ovat luettavissa yhtiön kotisivuilta ja ne on esitetty liitteenä. 12

13 OLEELLISET TAPAHTUMAT Orava Asuntorahasto Oyj:n hallitus vahvisti yhtiön päivitetyn strategian vuodeksi Strategiset taloudelliset tavoitteet pysyivät muuttumattomina: osakkeen kokonaistuottotavoite on vähintään 10 % p.a., osinkotuottotavoite 7-10 % p.a. osakkeen nettovarallisuudelle ja luototusaste noin 50 %.. Taloudellisten tavoitteiden ohessa strategisiksi päätavoitteiksi vahvistettiin: oman pääoman kasvattaminen vähintään 110 miljoonaan euroon vuonna 2016 ja keskipitkällä aikavälillä ylläpitää vähintään noin 20 % vuotuista kasvua vieraan pääoman ehtoisen rahoituksen hankinnan monipuolistaminen edelleen taloudellisen käyttöasteen nostaminen yli 95 %:n kiinteistöjen hoitokulujen saaminen 5 % ja korjauskulujen 10 % alle tilastollisen benchmarkin ja huoneistomyyntien nostaminen 5-10 %:iin avaavan taseen sijoitusomaisuuden arvosta. Salkunhoidon alue- ja ikä jakaumatavoitteet päivitettiin. Päivitetyn aluejakaumatavoitteen mukaan huoneistojen markkina-arvosta 53 % sijaitsee Helsingin seudulla, 22 % suurissa kaupungeissa ja 25 % keskisuurissa kaupungeissa plus miinus noin 10 prosenttiyksikköä. Kohteiden ikäjakaumatavoite säilyi ennallaan eli 1990-luvulla ja sen jälkeen valmistuneiden kohteiden paino on 51 % ja ennen vuotta 1990 valmistuneiden kohteiden paino 49 % plus miinus noin 10 prosenttiyksikköä sijoitussalkun markkinaarvosta laskettuna. Yhtiön hallitus ja hallinnointiyhtiö Orava Rahastot Oyj sopivat tulossidonnaisen hallinnointipalkkion muutoksesta Tulossidonnaisen hallinnointipalkkion aitakorko nostettiin 6 prosentista 7 prosenttiin. Orava Asuntorahasto Oyj:n maksuttomassa annissa itselleen suuntaamat osaketta merkittiin kaupparekisteriin Itselleen suuntaamia osakkeita yhtiö voi käyttää pääomarakenteen vahvistamiseen, liiketoiminnan kehittämiseen ja omistuspohjan laajentamiseen sekä sijoituskohteiden hankinnalla että liikkeeseenlaskettavilla vaihtovelkakirjalainoilla. Yhtiölle itselleen suunnattujen osakkeiden ISIN-tunnus on FI (kaupankäyntitunnus OREITN0116). Osakkeet eivät oikeuta vuoden 2015 tuloksesta vuonna 2016 maksettaviin osinkoihin, mutta oikeuttavat osinkoihin vuonna 2017 ja siitä eteenpäin. Annin jälkeen yhtiön osakkeiden lukumäärä oli yhteensä osaketta. Yllämainitut osaketta listattiin Helsingin Pörssin pörssilistalle ja ne olivat kaupankäynnin kohteena alkaen. Yhtiö teki Nordea Suomi Oyj:n kanssa markkinatakaussopimuksen Orava Asuntorahaston uusien osakkeiden (kaupankäyntitunnus OREITN0116) markkinatakauksesta. Sopimuksen mukaan Nordea antaa Orava Asuntorahaston osakkeelle osto- ja myyntitarjouksen siten, että suurin sallittu osto- ja myyntitarjouksen välinen erotus on 4 prosenttia laskettuna ostotarjouksesta. Tarjoukset sisältävät vähintään osakemäärän, jonka arvo vastaa euroa. Sopimuksen mukainen markkinatakaus alkoi Yhtiökokous päätti valtuuttaa hallituksen päättämään enintään 1,08 euron osakekohtaisen osingon jakamisesta. Osinkoa voidaan jakaa yhteensä enintään ,36 euroa. Vuosineljänneksittäin maksettava osinko on jokaisessa erässä enintään 0,27 euroa osakkeelle. Osinkojen maksupäivät ovat , , ja Hallitus valtuutettiin päättämään osingon määrästä ja maksusta vuosineljänneksittäin edellä mainittujen rajoitusten puitteissa edellyttäen, että yhtiön maksu- 13

14 kykyisyys ei osingonmaksun seurauksena vaarannu. Hallitus valtuutettiin päättämään osingonmaksun täsmäytyspäivät. Lisäksi yhtiökokous päätti , että sijoitustoiminnan sääntöihin tehdään tulossidonnaisen hallinnointipalkkion maksamista koskeva täsmennys siten, että aitakorko nostetaan 6 prosentista 7 prosenttiin. Aitakorko on tuotto, jonka ylittävästä tuotosta maksetaan tulossidonnaista palkkiota hallinnointiyhtiölle. Yhtiökokouksen päätöksellä sijoitustoiminnan sääntöjä (11 kolmas kappale) täsmennettiin tulossidonnaisen hallinointipalkkion määräytymisen osalta. Muutettu 11 :n kolmannen kappaleen ensimmäinen virke kuuluu seuraavasti: Tulossidonnaisena hallinnointipalkkiona Rahasto maksaa Orava Rahastot Oyj:lle kaksikymmentä prosenttia (20%) Rahaston vuotuisesta seitsemän prosentin (7 %) aitakoron ylittävästä tuotosta. Tulossidonnainen hallinnointipalkkio lasketaan tilikauden osakekohtaisen tuoton ja tilikauden päättävän osakkeiden lukumäärän perusteella. Yhtiökokous päätti myös, että kiinteistösijoitustoiminnan sääntöjen muuttamista koskevaan 14 :n toiseen kappaleeseen tehdään kiinteistörahastolain muutoksen johdosta korjaus, jonka mukaan sääntöjen muutokset tulevat voimaan kuukauden kuluttua siitä, kun muutos on saatettu osakkeenomistajien tietoon julkistamalla tieto rahaston tiedonantovelvollisuutta ja rahastoa koskevien tietojen julkistamista koskevan 10 :n mukaisesti. Lisäksi päätettiin, että 14 :n toisesta kappaleesta poistetaan tarpeettomana virke, joka viittaa listautumista edeltävään aikaan. Muutettu 14 :n toinen kappale kuuluu seuraavasti: Sääntöjen muutokset tulevat voimaan kuukauden kuluttua siitä, kun muutos on saatettu osakkeenomistajien tietoon julkistamalla tieto Rahaston tiedonantovelvollisuutta ja Rahastoa koskevien tietojen julkistamista koskevan 10 :n mukaisesti. Lisäksi yhtiökokous päätti valtuuttaa hallituksen päättämään osakeannista sekä optio-oikeuksien ja muiden osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta siten, että hallitus voi päättää antaa enintään yhtiön hallussa olevaa tai uutta osaketta, jotka eivät tuota lainkaan oikeutta osinkoon vuoden 2016 aikana. Valtuutus on voimassa seuraavaan varsinaiseen yhtiökokoukseen asti ja se kumoaa edellisen annetun valtuutuksen. Orava Asuntorahasto Oyj:n hallitus valitsi varsinaisen yhtiökokouksen jälkeen pitämässään kokouksessa keskuudestaan puheenjohtajaksi Jouni Torasvirran ja varapuheenjohtajaksi Patrik Hertsbergin. Yhtiökokoukselta saamansa valtuutuksen mukaisesti hallitus päätti, että Orava Asuntorahasto 14

15 Oyj:n osakkeelle (kaupankäyntitunnus OREIT, ISINtunnus FI ) maksettava osinko on 0,27 euroa, osingon irtoamispäivä on ja täsmäytyspäivä on Osingon kokonaismääräksi muodostui ,09 euroa. Orava Asuntorahasto Oyj hankki asuinhuoneistoa ja teki sitovan kauppasopimuksen 26 asuinhuoneiston hankinnasta yhteensä 9,6 miljoonan euron velattomilla kauppahinnoilla. Hankittujen huoneistojen arvosta 31 % sijaitsee Helsingin seudulla, 50 % Jyväskylässä ja Lahdessa, ja loput 19 % keskisuurissa kaupungeissa. Uusia vuokraamattomia huoneistoja kokonaisuuteen sisältyi 26 kappaletta velattomalta kauppahinnaltaan 7,1 miljoonaa euroa. Yhtiö teki Collector Bank AB:n kanssa 10 miljoonan euron lainasopimuksen sekä hankintojen että vanhojen lainojen uudelleen rahoittamiseksi. Laina on kokonaisuudessaan nostettu. Orava Asuntorahasto Oyj:n maksuttomassa annissa itselleen suuntaamat osaketta merkittiin kaupparekisteriin Itselleen suuntaamia osakkeita yhtiö voi käyttää pääomarakenteen vahvistamiseen, liiketoiminnan kehittämiseen ja omistuspohjan laajentamiseen sekä sijoituskohteiden hankinnalla että liikkeeseenlaskettavilla vaihtovelkakirjalainoilla. Yhtiölle itselleen suunnattujen osakkeiden ISIN-tunnus on FI (kaupankäyntitunnus OREITN0116). Osakkeet eivät oikeuta vuoden 2015 tuloksesta vuonna 2016 maksettaviin osinkoihin, mutta oikeuttavat osinkoihin vuonna 2017 ja siitä eteenpäin. Annin jälkeen yhtiön osakkeiden lukumäärä oli yhteensä osaketta. Yllämainitut osaketta listattiin Helsingin Pörssin pörssilistalle ja ne olivat kaupankäynnin kohteena alkaen. Finanssivalvonta myönsi Orava Asuntorahasto Oyj:n hallinnointiyhtiö Orava Rahastot Oyj:lle vaihtoehtorahaston hoitajan toimiluvan. Laki vaihtoehtorahaston hoitajista edellyttää vaihtoehtorahastolta, kuten Orava Asuntorahasto, säilytysyhteisöä. Svenska Handelsbanken AB (julk.), Suomen sivukonttoritoiminta toimii Orava Asuntorahasto Oyj:n säilytysyhteisönä. Säilytysyhteisösopimus allekirjoitettiin Orava Asuntorahasto hankki tehdyillä sitovilla kauppasopimuksilla rakennusliikkeiltä 23 asuinhuoneistoa yhteensä 6,7 miljoonan euron velattomilla kauppahinnoilla. Hankittujen huoneistojen arvosta 36 % sijaitsee Helsingin seudulla, 55 % suurissa kaupungeissa, ja loput 9 % keskisuurissa kaupungeissa. Hankitut huoneistot ovat uusia ja vuokraamattomia. KATSAUSKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT Orava Asuntorahasto Oyj:n maksuttomassa suunnatussa osakeannissa yhtiölle itselleen yhtiö merkitsi yhteensä yhtiön uutta osaketta (ISIN-koodi FI , kaupankäyntitunnus OREITN0116). Osakkeet tuottavat yhtäläiset oikeudet yhtiön voitonjakoon yhtiön muiden osakkeiden kanssa kuitenkin siten, että osakkeilla ei ole oikeutta vuoden 2016 aikana jaettavaan osinkoon. Finanssivalvonta hyväksyi listalleottoesitteen osakeannissa merkittyjen osakkeiden hakemiseksi kaupankäynnin kohteeksi Nasdaq Helsinki Oy:ssä. Yhtiön hallitus päätti myös mitätöidä yhtiön hallussa olevaa omaa osaketta, jotka oikeuttavat osinkoon vuonna 2016 (ISIN-koodi FI , kaupankäyntitunnus OREIT). Osakeannissa merkittyjen osakkeiden ja yhtiön hallussa olevien omien osakkeiden mitätöinnin tultua rekisteröidyksi kaupparekisteriin yhtiön osakkeiden 15

16 lukumäärä kasvaa osakkeella osakkeesta osakkeeseen. Katsauskaudella maksetut osingot euroa osakkeelle: FI I osinko 0,27 euroa II osinko 0,27 euroa Yhteensä 0,54 euroa OSINKO Yhtiökokous päätti, että vuoden 2015 tuloksesta jaetaan osinkoa vuonna 2016 vuosineljänneksittäin enintään 0,27 euroa eli yhteensä vuonna 2016 enintään 1,08 euroa osakkeelta. TULEVAISUUDEN NÄKYMÄT Orava Asuntorahasto arvioi, että tänä vuonna sillä on kohtalaiset edellytykset päästä lähelle 10 prosentin oman pääoman kokonaistuottotavoitettaan. Sijoitussalkun nykyisten asuntojen arvonmuutoksen odotetaan muodostuvan hieman positiiviseksi loppuvuonna. Brutto- ja nettovuokratuoton arvioidaan pysyvän likimain alkuvuoden tasolla. Kohteiden hankintojen euromääräisen tulosvaikutuksen odotetaan kuluvana vuonna jäävän viime vuotta alemmaksi. Hoito- ja korjauskustannusten suhteessa sijoitusomaisuuden arvoon ei arvioida tapahtuvan olennaista muutosta alkuvuoteen nähden. Osakeannissa merkityt sekä mitätöidyt osakkeet rekisteröitiin kaupparekisteriin sekä kirjattiin Euroclear Finland Oy:n ylläpitämään arvo-osuusjärjestelmään Annissa merkityt osakkeet listattiin Helsingin Pörssin pörssilistalle ja ne olivat kaupankäynnin kohteena alkaen. Orava Asuntorahasto Oyj sopi Rakennusliike Leimarakentajat Oy:n kanssa 52 huoneiston rakentamisesta Hämeenlinnaan. Huoneistot valmistuivat heinäkuun 2016 alussa ja hankinnan loppuerän 1,17 miljoonaa euroa maksu toteutettiin suunnatulla osakeannilla Rakennusliike Leimarakentajat Oy merkitsi yhteensä yhtiön uutta osaketta (OREITN0116). Osakkeiden merkintähinta oli merkintää edeltävien viiden päivän pörssikaupankäynnin painotettu keskihinta. Orava Asuntorahaston huoneistoja on myyty katsauskauden jälkeen ,9 miljoonalla eurolla. Huoneistomyyntien kokonaismäärä tänä vuonna oli Helsingissä elokuun puoliväliin mennessä siten 6,7 miljoonaa euroa. Orava Asuntorahasto Oyj Hallitus 16

17 Konsernin laaja tuloslaskelma Tasekirjassa esitettävät liitetiedot muodostavat kiinteän osan konsernitilinpäätöstä. Konsernin laaja tuloslaskelma Liitetieto EUR Liikevaihto Tuotot vuokraustoiminnasta Voitot luovutuksista ja huoneistojen käyvän arvon muutoksista Liikevaihto yhteensä Hoitokulut Vuokraustoiminnan kulut Hallinnon kulut Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut Kulut yhteensä Liikevoitto Rahoituskulut (netto) Voitto ennen veroja Välittömät verot Kauden voitto/tappio Kauden voiton/tappion jakautuminen Emoyhtiön omistajille Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta laskettu osakekohtainen tulos Tulos/osake, laimentamaton, euroa 5.8-0,04 0,19 0,18 0,54 Muut laajan tuloksen erät Erät, jotka saatetaan tulevaisuudessa siirtää tulosvaikutteisiksi Johdannaiset - koronvaihtosopimukset Erät, joita ei siirretä tulosvaikutteisiksi Kauden laaja voitto/tappio Kauden laajan voiton/tappion jakautuminen Emoyhtiön omistajille Määräysvallattomille omistajille

18 Konsernitase Liitetieto VARAT EUR Konsernitase Tasekirjassa esitettävät liitetiedot muodostavat kiinteän osan konsernitilinpäätöstä. Pitkäaikaiset varat Vuokrakäytössä olevat sijoituskiinteistöt Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt Sijoituskiinteistöjen käypä arvo Lyhytaikaiset varat Myynti- ja muut saamiset 2, Rahavarat VARAT YHTEENSÄ OMA PÄÄOMA JA VELAT Emoyrityksen omistajille kuuluva oma pääoma Osakepääoma Osakeanti 0 0 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto Suojausrahasto Kertyneet voittovarat Tilikauden voitto Oma pääoma yhteensä Velat Pitkäaikaiset velat Korolliset velat Muut pitkäaikaiset velat Pitkäaikaiset velat yhteensä Lyhytaikaiset velat Korolliset velat, lainat Ostovelat ja muut lyhytaikaiset velat 3, Johdannaiset Lyhytaikaiset velat yhteensä Myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin kohdistuvat velat VELAT YHTEENSÄ OMA PÄÄOMA JA VELAT YHTEENSÄ

19 Konsernin rahavirtalaskelma Konsernin rahavirtalaskelma Liiketoiminnan rahavirrat Tasekirjassa esitettävät liitetiedot muodostavat kiinteän osan konsernitilinpäätöstä. Myynnistä saadut maksut Maksut liiketoiminnan kuluista Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä Maksetut korot ja muut rahoituskulut netto Maksetut verot Liiketoiminnasta kertyneet nettorahavirrat Investointien rahavirrat Sijoituskiinteistöjen hankinta vähennettynä hankituilla rahavaroilla Sijoituskiinteistöjen myyntitulot Investointeihin käytetyt nettorahavirrat Rahoituksen rahavirrat Maksullinen oman pääoman lisäys Lainojen nostot ja lisäykset Vaihtovelkakirjan liikkeeseenlaskusta saadut maksut Lainojen takaisinmaksut Maksetut osingot Rahoitukseen käytetyt nettorahavirrat Rahavarojen nettovähennys (-) /-lisäys Käteisvarat ja muut rahavarat katsauskauden alussa Rahavarat katsauskauden lopussa

20 Laskelma oman pääoman muutoksista EUR Oma pääoma Suunnattu osakeanti Suunnattu osakeanti Suunnattu osakeanti Vaihtovelkakirjan konvertointi Vaihtovelkakirjan konvertointi Vaihtovelkakirjan konvertointi Oman pääoman hankinnan kustannukset Osingonjako Osingonjako Osingonjako Osingonjako Kauden voitto Laajan tuloksen erät Oma pääoma koostuu osakepääomasta, sijoitetun vapaan pääoman rahastosta ja kertyneistä voittovaroista. Osakepääoman korottamiseen liittyvät ulkopuolisille maksetut palkkiot vähennetään omasta pääomasta. Yhtiö voi jakaa omia varojaan vain osinkona. Omien osakkeiden hankinta on veronhuojennuslain mukaan kielletty. Tasekirjassa esitettävät liitetiedot muodostavat kiinteän osan konsernitilinpäätöstä. 1 Osakepääoma ja osakeanti 2 Sijoitetun oman vapaan pääoman rahasto 3 Suojausrahasto 4 Voitto 5 Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä 6 Oma pääoma yhteensä Toisella vuosineljänneksellä vaihtovelkakirjalainasopimuksia tehtiin 1.4., 22.4., 9.5. ja 7.6. yhteensä 7 sopimusta määrältään 2,5 miljoonaa euroa. Lainanantajat olivat UB Securities Oy:n yhtiölle esittelemiä kotimaisia sijoitusyhtiöitä sekä Royal House Oy. Oma pääoma Suunnattu osakeanti Suunnattu osakeanti Suunnattu osakeanti Vaihtovelkakirjan konvertointi Suunnattu osakeanti Vaihtovelkakirjan konvertointi

21 Laskelma oman pääoman muutoksista (jatkuu) EUR Suunnatut osakeannit Vaihtovelkakirjan konvertointi Suunnattu osakeanti Vaihtovelkakirjojen konvertointi Suunnattu osakeanti Vaihtovelkakirjojen konvertointi Osakepääoma ja osakeanti 2 Sijoitetun oman vapaan pääoman rahasto 3 Suojausrahasto 4 Voitto 5 Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä 6 Oma pääoma yhteensä Oman pääoman hankinnan kustannukset Osingonjako Osingonjako Osingonjako Osingonjako Kauden voitto Laajan tuloksen erät Suojausinstrumentin erääntyminen Oma pääoma Vaihtovelkakirjojen konvertointi Osingonjako Q Osingonjako Q Oman pääoman hankinnan kustannukset Vaihtovelkakirjojen konvertointi Kauden voitto Laajan tuloksen erät Oma pääoma

22 LIITETIEDOT 1. Konsolidointi Konsolidointiotsikon alle on koottu Orava Asuntorahaston perustiedot, Lain eräiden asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavien osakeyhtiöiden veronhuojennuksesta (299/2009) pääkohdat sekä konsernin yhdistelyyn liittyvät periaatteet ja niihin liittyvät liitetiedot. Laskentaperiaatteisen ymmärrettävyyden lisäämiseksi Orava Asuntorahasto kuvaa laadintaperiaatteet kyseisen liitetiedon yhteydessä osana liitetietoa. ja kunnossapitotoimintaa, rakennuttamistoimintaa omaan lukuunsa sekä näiden edellyttämää varainhallintaa. Yhtiön toiminta pyrkii hyödyntämään Lakia eräiden asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavien osakeyhtiöiden veronhuojennuksesta (299/2009). Yhtiölle on myönnetty vapautus tuloveron suorittamisesta. Verovapaus on alkanut ensimmäisen verovuoden alusta alkaen. Orava Asuntorahasto listautui NASDAQ Helsinki Oy:hyn (""Helsingin Pörssi"") lokakuussa Orava Asuntorahaston hallitus on kokouksessaan hyväksynyt tämän puolivuotiskatsauksen julkistettavaksi. 1.1 Konsernin perustiedot Orava Asuntorahasto Oyj (y-tunnus , osoite Fabianinkatu 14 B, HELSINKI) on perustettu kiinteistörahastolaissa tarkoitetuksi kiinteistörahastoksi, jonka ajantasaiset säännöt ovat puolivuotiskatsauksen liitteenä. Yhtiön toimialana on kiinteistörahastolaissa (1173/1997) tarkoitettuna kiinteistörahastona harjoittaa omistamiensa ja osakeomistuksen perusteella hallitsemiensa asuntojen ja kiinteistöjen vuokraustoimintaa, siihen kohdistuvaa tavanomaista isännöinti- 1.2 Laki eräiden asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavien osakeyhtiöiden veronhuojennuksesta (299/2009) Suomessa yleisesti verovelvollinen asuntojen vuokraustoimintaa harjoittava osakeyhtiö vapautetaan suorittamasta tuloveroa siten kuin veronhuojennuslaissa säädetään. Verovapauden myöntämisen edellytykset pääpiirteissään ovat: Yhtiö ei harjoita muuta kuin asuntojen vuokraustoimintaa 22

23 Yhtiön taseen mukaisista varoista vähintään 80% on pääasiassa asuinkäyttöön tarkoitetuissa huoneistoissa/kiinteistöissä Yhtiön muut varat kuin asuntovarallisuus on kiinteistörahastolain mukainen Yhtiön vieras pääoma on enintään 80% Yksittäisellä osakkaalla on alle 10%:n osuus yhtiön osakepääomasta Yhtiöön sovelletaan kiinteistörahastolakia Verovapauden voimassaolon edellytykset edellisten lisäksi ovat pääpiirteissään: Osinkoja on jaettava vähintään 90% tuloksesta vuosittain (poislukien realisoitumaton arvonmuutos) Yhtiön osakkeiden pörssilistaus tapahtuu viimeistään kolmantena vuotena Yhtiö ei jaa varojaan muuten kuin osinkona Yhtiö joutuu osittain verovelvolliseksi, niiltä osin kuin vuokratulojen määrä alittaa 80% tuloista (pl. luovutushinnat) luovutusvoitoista asunnoista, jotka se on omistanut alle 5 vuotta Toiminnan alkuvaiheissa myydään asuinhuoneistoja, jotka on omistettu alle 5 vuotta, joten niiden luovutuksesta saattaa syntyä veronmaksuvelvollisuutta. Luovutusvoittoverotuksessa luovutusvoittoja ja tappioita ei saa netottaa. Tuloveroa kirjataan vain jos tiedetään, että yhtiö joutuu osittain verovelvolliseksi. Luovutusvoitto verotuksessa saadaan kun myydyn huoneiston luovutushinta ylittää alkuperäinen hankintahinnan, maksetun varainsiirtoveron, välittäjän palkkion sekä huoneiston korjauskulujen ja aktivoitujen korjausten summan. Tytäryhtiöt maksavat mahdollisesta tuloksestaan ja luovutusvoitoistaan veroa. 1.3 Laatimisperiaatteet Konsernin puolivuosikatsaus on laadittu kansainvälisten tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting Standards, IFRS) mukaisesti noudattaen EU:ssa sovellettavaksi hyväksyttyjä voimassa olevia IAS- ja IFRS-standardeja sekä SIC- ja IFRIC-tulkintoja. Laatiminen on tehty IAS34:n mukaisesti. Kansainvälisillä tilinpäätösstandardeilla tarkoitetaan Suomen kirjanpitolaissa ja sen nojalla annetuissa säännöksissä EU:n asetuksessa nro 1606/2002 säädetyn menettelyn mukaisesti EU:ssa sovelletavaksi hyväksyttyjä standardeja ja niistä annettuja tulkintoja. Konsernitilinpäätöksen liitetiedot ovat myös suomalaisten, IFRS-säännöksiä täydentävien kirjanpito- ja yhteisölainsäädännön mukaiset. Lisäksi Orava Asuntorahasto noudattaa soveltuvin osin the European Real Estate Associationin (EPRA) suosituksia. EPRA-tunnusluvut on laskettu noudattaen EPRA:n Best Practices -suosituksia joulukuulta Konsernin puolivuosikatsaus on laadittu euroissa. Luvut on pyöristetty lähimpään tuhanteen euroon, joten yksittäisten lukujen yhteenlaskettu summa saattaa poiketa esitetystä summaluvusta. Konsernin puolivuosikatsaus perustuu alkuperäisen hankintamenon käyttämiseen, lukuun ottamatta käypään arvoon kirjattavia sijoituskiinteistöjä ja rahavirran suojaukseen käytettyjä koronvaihtosopimuksia. IFRS-tilinpäätöksen laatiminen edellyttää johdolta harkintaa. Harkinta vaikuttaa laatimisperiaatteiden valintaan ja niiden soveltamiseen, raportoitavien varojen, velkojen, tuottojen ja kulujen määrään samoin kuin esitettäviin liitetietoihin. Harkinnassaan johto käyttää arvioita ja olettamuksia, jotka perustuvat aiempaan kokemukseen ja johdolla tilinpäätöshetkellä olevaan parhaaseen näkemykseen erityisesti kiinteistömarkkinoiden tulevasta kehityksestä. 23

24 Lopullinen tulos saattaa poiketa tehdyistä arvioista. Mahdolliset arvioiden ja olettamusten muutokset merkitään kirjanpitoon sillä tilikaudella, jonka aikana arvioita tai olettamuksia korjataan. Konsernin puolivuotiskatsauksessa esitetyt tiedot ovat tilintarkastamattomia. 1.4 Yhdistelyperiaatteet Orava Asuntorahasto yhdistelee 100 %:sti omistetut asunto-osakeyhtiöt IFRS 10:n mukaisesti. Osittain omistetut yhdistellään IFRS 11:n mukaan suhteellisella menetelmällä, jolloin tytäryhtiöiden tuloslaskelman ja taseen jokaisesta erästä yhdistellään vain konsernin omistusosuutta vastaava määrä. Tästä johtuen konserniyhdistelyssä ei synny vähemmistöosuutta. 1.5 Myytävänä olevat omaisuuserät Yhtiön sijoitusstrategian mukaisesti huoneistoja pyritään myymään yhtiön avaavan taseen sijoituskiinteistöjen arvosta 5-10 prosenttia vuosittain. Huoneistojen myynti toteutetaan siten, että vuokrakäytöstä vapautuneita huoneistoja myydään yksitellen. Huoneistojen myyntiä voidaan täydentää tonttimyynneillä. Huoneistojen myynnit toisella vuosineljänneksellä olivat yhteensä 2,9 miljoonaa euroa. Myytäväksi luokiteltavat omaisuuserät arvostetaan käypään arvoon. Myytävänä olevien omaisuuserien kirjanpitoarvot olivat 10,6 miljoonaa euroa ( : 13,2 miljoonaa euroa). 2. Segmentit ja tuotot Liiketoiminnan tuottojen liitetietoon on koottu liikevaihtoon ja muihin tuottoihin liittyvien tulos- ja tasetietojen liitetiedot, jotta niiden vaikutus Orava Asuntorahaston tulokseen ja taseeseen olisi paremmin hahmotettavissa. Konsernin ylin operatiivinen päätöksentekijä on hallitus. Segmentti-informaatio perustuu kuukausiraportteihin, joita hallitus käyttää resurssien jakamiseen ja tuloksellisuuden arviointiin. Orava Asuntorahasto harjoittaa omistamiensa ja osakeomistuksen perusteella hallitsemiensa asuntojen ja kiinteistöjen vuokraustoimintaa, sekä siihen kohdistuvaa tavanomaista isännöinti- ja kunnossapitotoimintaa. Yhtiön segmenttiraportointimuoto on sijoituskiinteistöjen käyttötarkoituksen mukainen. Yhtiön taseen mukaisista varoista vähintään 80% on veronhuojennuslain mukaan oltava pääasiassa asuinkäyttöön tarkoitetuissa huoneistoissa tai kiinteistöissä ja vuokratulojen näistä pitää olla vähintään 80 % tuloista, poislukien sijoituskiinteistöjen myyntihinnat. Orava Asuntorahaston taseen mukaiset varat ja tulot ovat koostuneet päasiassa asuinkäyttöön tarkoitetuista huoneistoista ja kiinteistöistä, joten segmenttijakoa ei ole tehty. Orava Asuntorahaston liikevaihto on esitetty laatimisperiaatteiden mukaisesti jaettuna tuottoihin vuokraustoiminnasta ja voittoihin luovutuksista ja käyvän arvon muutoksista. Tuotoiksi vuokraustoiminnasta katsotaan tuotot, jotka syntyvät konsernin tavanomaisesta toiminnasta kuten huoneistojen ja muiden tilojen vuokrauksesta, käyttökorvauksista ja asukaspalveluista. Vuokraustoiminnan tuotot kirjataan tuloslaskelmaan tasaerinä kuukausittain vuokra-ajan kuluessa. Huoneistojen luovutusvoitot ja tappiot saadaan kun velattomasta myyntihinnasta vähennetään edellisen vuosineljänneksen päättävä tasearvo. Voitot sisältävät myös myyntien transaktiopalkkiot eli välittäjien palkkiot, huoneistojen käyvän arvon muutokset katsauskaudella sekä huoneistojen osuuden maksetusta varainsiirtoverosta, aktivoidut 24

25 korjaukset ja huoneiston korjauskulut, joita ei ole ehditty aktivoida. Katsauskauden aikana myytiin yhteensä 42 huoneistoa (2015: 16 kpl). Sijoituskiinteistöjen arvostamisessa Orava Asuntorahasto soveltaa Kiinteistörahastolain 18 :ää ja IFRS 13 Käyvän arvon määrittäminen standardin mukaista käyvän arvon mallia. Tällöin käyvän arvon muutoksista johtuva voitto tai tappio kirjataan tulosvaikutteisesti sille kaudelle, jona aikana se syntyy. Käyvän arvon muutos kirjataan liikevaihtoon. Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon. Alkuperäisen kirjaamisen jälkeisessä arvioinnissa ja arvostamisessa käytetään käypää arvoa. Käypä arvo on rahamäärä, johon omaisuus voitaisiin vaihtaa asiaa tuntevien, liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien osapuolten välillä. Liikevaihto Tuotot vuokraustoiminnasta Bruttovuokratuotto Käyttökorvaukset ja palvelutuotot Voitot luovutuksista ja huoneistojen käyvän arvon muutoksista Huoneistojen luovutushinnat vähennettynä myyntiä edeltävän vuosineljänneksen päättävästä käyvästä arvosta Luovutettujen huoneistojen välityspalkkiot Nettovoitot ja tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon Yhteensä Hallitukselle raportoidaan säännöllisesti myös sijoituskiinteistöjen arvon jakautuminen maantieteellisesti sekä niiden ikäjakauma. Helsingin seutuun kuuluvat Helsinki, Espoo, Kauniainen ja Vantaa sekä kehyskunnat, suuret kaupungit pitävät sisällään Tampereen, Turun, Oulun, Jyväskylän ja Lahden keskustaajamat. Keskisuuret kaupungit ovat vähintään noin asukkaan kaupunkeja. Sijoituskiinteistöjen arvon jakautuminen sijainnin mukaan, % Helsingin seutu Suuret kaupungit Keskisuuret kaupungit Yhteensä Sijoituskiinteistöjen arvon jakautuminen ikäryhmittäin, % valmistuneet ja vanhemmat ja sen jälkeen valmistuneet Yhteensä

26 Myyntisaamiset Vuokra- ja myyntisaamiset Yhteensä Katsauskaudella on kirjattu -3 tuhatta euroa luottotappioita vuokrasaamisista. Vuokrasaamiset kirjataan taseeseen alkuperäiseen laskutettuun arvoonsa. Vuokrasaamiset käydään läpi säännöllisesti. Muistutus- ja perintäkirjeitä lähetetään kahden viikon välein. Ulkoinen perintätoimisto huolehtii erääntyneiden vuokrasaatavien perinnästä. Käräjäoikeuteen lähetetään haaste noin kaksi kuukautta ensimmäisen erääntymispäivän jälkeen. Jokaisen raportointikauden päättyessä arvioidaan onko näyttöä saamisten arvon alentumisesta. Arvon alentumiset vuokrasaamisista kirjataan muihin liiketoiminnan kuluihin sillä kaudella, jonka aikana ne syntyvät. Luottoriski syntyy siitä mahdollisuudesta, että tehdyn sopimuksen vastapuoli jättäisi sopimuksen mukaiset velvoitteensa täyttämättä. Konsernin tärkeimmät luottoriskit katsauskauden päättyessä aiheutuivat vuokrasaamisista. Konsernilla ei ole merkittäviä saatava- tai luottoriskikeskittymiä. Vuokrasaamiset olivat yhteensä 235 tuhatta euroa ( : 187 tuhatta euroa). 3. Liiketoiminnan kulut Liiketoiminnan kulujen liitetietoon on koottu liiketoiminnan kuluihin liittyvien tulos- ja tasetietojen liitetiedot, jotta niiden vaikutus Orava Asuntoirahaston tulokseen ja taseeseen olisi paremmin hahmotettavissa. Kulut sisältävät sijoituskiinteistöjen hoito-, huolto- ja vuosikorjauskulut, vuokraustoiminnan kulut sekä Asuntorahaston hallinnon kulut. Hallinnon kulut sisältävät hallituksen palkkiot, hallinnointiyhtiön kiinteän palkkion sekä muut hallinnon kulut. Muita hallinnon kuluja ovat hallinnointiyhtiön mahdollinen tulossidonnainen palkkio ja luottotappiot. Liiketoiminnan kulut kirjataan suoriteperusteen mukaisesti. Tytäryhtiöiden vuokrasopimukset maan vuokrasta käsitellään muina vuokrasopimuksina ja niiden perusteella suoritettavat vuokrat kirjataan hoitokuluiksi tuloslaskelmaan tasaerinä vuokra-ajan kuluessa. Kulujen erittely lajeittain Kiinteistöjen hoitokulut Vuokraustoiminnan kulut Hallituksen palkkiot Hallinnointipalkkio Orava Rahastot Oyj Hallinnon muut kulut Muut liiketoiminnan kulut Yhteensä