3/ Jäsenmäärä kovassa kasvussa. Jäsentyytyväisyyskysely aloitettu. Viime talvi oli edellistä kylmempi. Syksyllä runsaasti jäsenkoulutusta

Transkriptio

1 3/ 2009 Jäsenmäärä kovassa kasvussa Jäsentyytyväisyyskysely aloitettu Viime talvi oli edellistä kylmempi Syksyllä runsaasti jäsenkoulutusta Helena Kinnunen Raklin toimitusjohtajaksi

2 OULUN LÄÄNIN KIINTEISTÖYHDISTYS Jäsenlehti 3/2009 Julkaisija Oulun läänin Kiinteistöyhdistys ry Kirkkokatu 19 A OULU Puh. (08) Faksi (08) oulu@kiinteistoliitto.fi Vastaava toimittaja Pekka Luoto Puh. (08) , pekka.luoto@kiinteistoliitto.fi Tulostus Multiprint Oulu Kansikuvan 3D-mallinnus Arkkitehtitoimisto Jukka Tikkanen Oy, kuva Oulun kaupungin Matkailupalvelut Osoitelähde Oulun läänin Kiinteistöyhdistyksen jäsenrekisteri Osoitteenmuutokset Puh. (08) Faksi (08) oulu@kiinteistoliitto.fi tai takasivun osoitteenmuutos kaavakkeella ISSN X Hyvän asumisen puolesta SISÄLLYS KIINTEISTÖYHDISTYS TIEDOTTAA... 4 SYKSYLLÄ RUNSAASTI KOULUTUSTA UUDESTA ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAISTA... 4 JÄSENMÄÄRÄ KOVASSA KASVUSSA... 4 ALENNUSTA SÄHKÖN HINNASTA YHDISTYKSEN JÄSENILLE... 5 SUOMEN KIINTEISTÖLEHDEN LISÄLEHTI NYT HUIPPUEDULLISESTI... 5 JÄSENTYYTYVÄISYYSKYSELY KÄYNNISTETTY... 5 KIINTEISTÖLIITTO TIEDOTTAA... 5 KIINTEISTÖLIITON PUHEENJOHTAJANA JATKAA MATTI INHA... 5 AJANKOHTAISTA... 6 VIIME TALVI OULUSSA OLI EDELLISTÄ KYLMEMPI, MUTTA KESKIMÄÄRÄISTÄ LÄMPIMÄMPI 6 HELENA KINNUNEN RAKLIN TOIMITUSJOHTAJAKSI... 6 KIINTEISTÖ- JA RAKENTAMISALA YHDESSÄ RINTAMASSA MUKANA ILMASTO- JA ENERGIATALKOISSA... 6 VALOKUITUVERKKOJEN RAKENTAMISTA HALUTAAN NOPEUTTAA... 7 OULUUN TULOSSA YLI 350 UUTTA VUOKRA-ASUNTOA... 8 RT KAIPAA LISÄÄ VIRANOMAISRESURSSEJA HARMAAN TALOUDEN TORJUNTAAN... 8 LAINSÄÄDÄNTÖ... 8 PALOVAROITIN JOKAISEN KERROKSEN KUTAKIN 60:TÄ NELIÖTÄ KOHTI... 8 PYSÄKÖINNINVALVONTAA KOSKEVA LAKI UUDISTETAAN... 9 OIKEUSTAPAUKSET... 9 MARKKINA JA SUHDANTEET... 9 UUDISRAKENTAMISEN VOLYYMI SUPISTUI 19 PROSENTTIA TAMMI-MAALISKUUSSA... 9 USA:N ASUNTOMARKKINOILLA PIENTÄ VALOA SUOMESSA ASUNTOJEN HINNAT LASKIVAT TAMMI-MAALISKUUSSA VUOKRA-ASUNTOJEN KYSYNTÄ VAHVISTUU VUOKRAT NOUSIVAT 4,5 PROSENTTIA TAMMI-MAALISKUUSSA OIKEUSTAPAUKSET KULUTTAJARIITALAUTAKUNNAN PÄÄTÖS Välitysliikkeen velvollisuudesta antaa ostajalle ohjeet varainsiirtoveron suorittamisesta 12 TUTKIMUS JA KEHITYS PUTKIREMONTISSA PALVELUN LAATU RATKAISEE ASUKASTYYTYVÄISYYDEN JULKAISUT JA TAPAHTUMAT MINI CLEAN 2009 KOULUTUS TALOYHTIÖN KORJAUSHANKE -KIRJA ILMESTYNYT! LIITTEET: UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI ASUNTO-OSAKEYHTIÖN JOHDON TEHTÄVÄ PARVEKKEIDEN HALLINTAAN JA KUNNOSSAPITOVASTUISIIN MUUTOKSIA VESIMAKSUA VARTEN ILMOITETTAVA HUONEISTON ASUKKAIDEN MÄÄRÄ

3 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys

4 Hyvän asumisen puolesta 4 KIINTEISTÖYHDISTYS TIEDOTTAA SYKSYLLÄ RUNSAASTI KOULUTUSTA UUDESTA ASUNTO- OSAKEYHTIÖLAISTA Vuonna 2010 tulee voimaan uusi asuntoosakeyhtiölaki. Laki kirjoitetaan täysin uudestaan ja siihen tulee kauttaaltaan muutoksia. Nykyisessä laissa on esimerkiksi yhteensä 96 pykälää. Uuteen lakiin tulee 29 lukua ja yhteensä 314 pykälää. Perehdyttäminen uuteen lakiin on jo alkanut Yhdistys on jo aloittanut jäsentensä perehdyttämisen uuteen lakiin. Yhdistys on lähettänyt jäsenilleen noin kerran viikossa sähköpostitse tietoa uudesta laista. Tämä informointi jatkuu. Yhdistyksen jäsentalojen hallituksen jäseniä ja isännöitsijöitä postituslistalla on jo noin 650. Ilmoittaudu sähköpostituslistalle Jos et ole vielä postituslistalla, käy ilmoittautumassa yhdistyksen kotisivulla tai ilmoita sähköpostilla pekka.luoto@kiinteistoliitto.fi Yhdistyksen syksyn koulutukset kohdistuvat luonnollisesti uuteen lakiin, josta syksyn aikana on yhteensä 10 eri koulutustilaisuutta. Koulutukset on järjestetty niin, että Kiinteistöliiton toimesta järjestetään alustava koulutus, jossa uusi asunto-osakeyhtiölaki käydään pääpiirteittäin läpi. Tämän jälkeen alkaa yksityiskohtaisempi koulutus oikeustieteen tohtori Mikko Pikkujämsän luennoimana. Näissä tilaisuuksissa on aina eri aiheet, jotka käydään läpi seikkaperäisesti. SYKSYN KOULUTUKSIA Raahe 16.9 hallituksen jäsenet klo Luennoimassa Kiinteistöliiton lakimies Oulu 17.9, Pakkalan Sali Uusi Asunto-osakeyhtiölaki; Pakkalan Sali ammattilaiset klo hallituksen jäsenet klo Luennoimassa kiinteistöliiton lakimies Syksyllä pidetään edellisiä tilaisuuksia täydentäviä koulutuksia, joissa tulevaan lakiin tutustutaan yksityiskohtaisemmin. Koulutussarja käsittää 6 eri tilaisuutta. Luennoitsijana on oikeustieteen tohtori Mikko Pikkujämsä. Tilaisuudet pidetään Oulun Kaupungin kirjaston Pakkalan salissa seuraavasti: 30.9 klo klo klo klo klo klo Koulutukset tarkoitettu vain jäsenille. Kiinteistöliiton lakimiehen luennoimat tilaisuudet ovat maksuttomia. Mikko Pikkujämsän luennoimista tilaisuuksista peritään omakustannushinta. Muita koulutuksia Oulu 3.9; Pakkalan Sali Kiinteistönhoito ja siivous klo JÄSENMÄÄRÄ KOVASSA KASVUSSA Suomen Kiinteistöliittoon liittyi vuoden 2009 kevään aikana ennätysmäärä uusia jäseniä. Kaikkiaan uusia jäseniä liittyi kiinteistöyhdistyksiin 788 tammi-huhtikuun aikana. Uusista jäsenistä pääosa on asunto-osakeyhtiöitä, lisäksi kiinteistöosakeyhtiöitä, vuokrataloyhteisöjä, muita kiinteistönomistajia ja vuokranantajia tuli hyvin mukaan Kiinteistöliiton toimintaan. Oulussa uusia jäseniä alkuvuoden aikana on saatu jo yli 60. Uusi Asunto-osakeyhtiölaki ammattilaiset klo 13-16

5 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys ALENNUSTA SÄHKÖN HINNASTA YHDISTYKSEN JÄSENILLE Yhdistyksellä on Oulun sähkönmyynti Oy:n kanssa sopimus, joka tarjoaa yhdistyksen jäsenille 5 %:n alennuksen kulloinkin voimassa olevasta sähkön listahinnasta. Jäsenten, jotka eivät ole alennuksen piirissä, voivat ilmoittaa Oulun Sähkönmyyntiin kiinteistösähkönkäyttötiedot sekä yhdistyksen jäsennumeron. Käyttöpaikkanumero löytyy sähkölaskusta ja yhdistyksen jäsennumero tiedotelehden osoitetarrasta tai sen saa yhdistyksestä. Ilmoitukset voi tehdä osoitteeseen Oulun Sähkönmyynti Oy, PL 116, OULU tai faksilla numeroon tai sähköpostitse osoitteeseen asiakaspalvelu.oe@ouka.fi Taloyhtiöt, jotka jo ovat alennuksen piirissä, ei tarvitse tehdä mitään. Kiinteistöjen, joiden pääsulakekoko on yli 3*63 A, on asennettava lakisääteiset kaukoluentalaitteet. Lisätietoja laitteista saa sähkönmyyntiyhtiöltä, puhelin SUOMEN KIINTEISTÖLEHDEN LISÄLEHTI NYT HUIPPUEDULLISESTI - Lisävuosikerta vain 20 euroa vuodessa ja joka kolmas tilaus maksutta Kiinteistöyhdistyksen jäsenyyteen sisältyy yksi Suomen Kiinteistölehden vuosikerta. Lehti menee tavallisesti hallituksen puheenjohtajalle yhdistykselle ilmoitettuun osoitteeseen. Erikseen tilattuna lehden vuosikerta maksaa 78 euroa. Nyt Suomen Kiinteistölehti tarjoaa jäsentarjouksena yhdistyksen jäsenille lisävuosikertaa hintaan 20 euroa, ja vielä joka kolmannen tilauksen maksutta. Lisätilaukset voi lähettää sähköpostilla osoitteeseen: marjo.parkkinen@kiinteistolehti.fi JÄSENTYYTYVÄISYYSKYSELY KÄYNNISTETTY Kiinteistöliiton ja jäsenyhteisöjen palveluiden kehittämiseksi toteutetaan kattava jäsentyytyväisyyskysely touko-kesäkuussa Kyselyn avulla selvitämme kokemuksia, joita asiakkaillamme on Kiinteistöliiton sekä jäsenyhdistysten palveluista ja toiminnasta. Vastaaminen kannattaa, sillä tuloksia käytetään hyödyksi kehitystyössä. Kysely toteutetaan sähköpostitse nettikyselynä. Linkki kyselyyn lähetetään sähköpostitse niille jäsenyhteisöjen yhteyshenkilöille, joiden sähköpostiosoitteet ovat rekisterissä. Kysely lähetetään tämän viikon aikana. Tulosten luotettavuuden ja kattavuuden osalta on tärkeää, että mahdollisimman moni vastaa kyselyyn.! Vastaukset käsitellään luottamuksellisesti ja kyselyn tulokset esitetään siten, että yksittäisten henkilöiden vastaukset eivät näy. KIINTEISTÖLIITTO TIEDOTTAA KIINTEISTÖLIITON PUHEENJOHTAJANA JATKAA MATTI INHA - Yhdistyksen puheenjohtaja Aaro Paakkola jatkaa hallituksessa Suomen Kiinteistöliiton liittokokous pidettiin Savonlinnassa Liiton puheenjohtajana jatkaa pitkän linjan asuntovaikuttaja, toimitusjohtaja Matti Inha Helsingistä. Suomen Hypoteekkiyhdistyksen toimitusjohtajana tunnettu Inha on koulutukseltaan oikeustieteen kandidaatti. Varapuheenjohtajina liitto valitsi jatkamaan toimitusjohtaja Pertti Satopään (Turku), toimitusjohtaja Juhani Kolehmaisen (Tampere) ja toimitusjohtaja Veijo Hyvärisen (Kuopio). Hallituksen jäsenet Liiton hallituksen jäseniksi kaksivuotiskaudelle valittiin Järvinen Timo, asianajaja, Järvenpää Kosonen Risto, järjestöneuvos, Helsinki Matsinen Tero, asianajaja, Jyväskylä Merikanto Olavi, hallituksen pj., Espoo Niemenoja Hannu, isännöitsijä, Mäntsälä Rantala Pentti, toimitusjohtaja, Tampere Seppä Harri, toimitusjohtaja, Lahti Ullakonoja Jarmo, toimitusjohtaja, Kaarina

6 Hyvän asumisen puolesta 6 Vapanen Mikko, toimitusjohtaja, Rauma Vähäkuopus Pentti, hallituksen pj., Helsinki Hallituksen jäseninä jatkavat myös: Arjanne Antti, toimitusjohtaja, Helsinki Aromaa Tuomo, kiinteistöpäällikkö, Tampere Heiliö Janne, pankinjohtaja, Kotka Junttila Seppo, hallituksen pj., Helsinki Kotaniemi Olavi, johtaja, Rovaniemi Käkelä Seppo, kiinteistöneuvos, Espoo Ojankoski Teija, asuntotoimenjohtaja, Vantaa Paakkola Aaro, kiinteistöneuvos, Oulu Savolainen Paavo, isännöitsijä, Savonlinna Vehkakoski-Helen Tiina, toimitusjohtaja, Hämeenlinna AJANKOHTAISTA VIIME TALVI OULUSSA OLI EDELLISTÄ KYLMEMPI, MUTTA KESKIMÄÄRÄISTÄ LÄMPIMÄMPI 1,50 1,00 0,50 0,00 Talvi verrattuna edelliseen ( ) talveen ja pitkäaikaiseen keskiarvoon 0,88 0,91 1,04 0,75 1,17 1,20 1,01 1,10 1,07 0,93 0,98 1,00 1,02 0,92 marras joulu tammi helmi maalis huhti yhteensä viime talvi ( ) verrattuna edelliseen viime talvi ( ) Viime talvi verrattuna pitkäaikaiseen keskiarvoon Kuvasta näkyy, että viime talvi (marrashuhtikuu) oli kokonaisuudessaan 7 prosenttia edellistä talvea kylmempi, mutta 8 prosenttia pitkäaikaista keskiarvoa lämpimämpi. Joulu-, tammi- ja helmikuu olivat edellistalvea huomattavasti kylmempiä, mutta selvästi pitkäaikaista keskiarvoa lämpimämpi. Maaliskuun lämmitystarve oli melko tarkasti edellisen vuoden ja myös pitkäaikaisen keskiarvon kanssa sama. HELENA KINNUNEN RAKLIN TOI- MITUSJOHTAJAKSI OTK Helena Kinnunen on nimitetty RAKLIn toimitusjohtajaksi alkaen. Hän on toiminut aikaisemmin RAKLIn johtavana lakimiehenä ja toimitusjohtajan sijaisena. Helena Kinnunen on toiminut kiinteistöalalla vuodesta 1987, jona aikana hän on toiminut useita vuosia muun muassa Kiinteistöliiton johtavana lakimiehenä. RAKLIn nykyinen toimitusjohtaja Jani Saarinen siirtyy Suomen Talokeskus Oy:n toimitusjohtajaksi alkaen. KIINTEISTÖ- JA RAKENTAMISALA YHDESSÄ RINTAMASSA MUKANA ILMASTO- JA ENERGIATALKOISSA Kiinteistöliitto ja 10 muun rakentamis- ja kiinteistöalan 11 merkittävää järjestöä ja toimijaa ovat yhteisesti muokanneet näkemyksensä pitkän aikavälin ilmasto- ja energiastrategiaan ja esittäneet sen eduskunnan talousvaliokunnalle ja työ- ja elinkeinoministeriölle. Alan tärkeimmät esitykset liittyvät valtiovallalle ehdotettavaan tieto- ja neuvontapalveluun, reaaliaikaisten energiakulutustietojen mittaamisen kehittämiseen ja hinnoittelun kulutuspainotteisuuteen, energiatehokkaan korjausrakentamisen jatkotukemiseen sekä valtion rooliin energiatehokkuuden ja ympäristöystävällisyyden tiennäyttäjänä sen omissa tai tukemissa rakennushankkeissa. Pitkän aikavälin ilmasto- ja energiastrategia kiinteistö- ja rakentamisalan näkökulmasta Kiinteistö- ja rakentamisala tahtoo vastata ilmastoja energiahaasteisiin yhteistyössä valtiovallan, kuntien ja muiden keskeisten sidosryhmien kanssa. Alalla on erittäin merkittävä rooli ilmasto- ja energiatavoitteiden saavuttamisessa. Asuin- ja muiden rakennusten osuus on hieman yli 50 % maamme 610 miljardin euron kansallisvarallisuuden arvosta. Kiinteistöt ja niiden käyttö kuluttavat noin 40 % kaikesta energiasta. Linjauksia ja toimenpiteitä tarvitaan kiinteistöjen, yhdyskuntarakenteen ja energian osalta. Kokonaisvaltainen käytön ja elinkaaret kattava tarkastelu on tarpeen. Strategian tavoitteiden toteuttamista tulee johtaa ja tukea normien, vero-ohjauksen, julkisen rahoituksen, energiahinnoittelun, energiatehokkuussopimusjärjestelmän, julkisten hankintojen, tutkimus- ja kehitystoiminnan, osaamisen ja viestinnän kautta.

7 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys Tietopalvelut, neuvonta ja viestintä Ilmasto- ja energiastrategian toteuttaminen edellyttää riittäviä tietopalveluita ja viestintää sekä kuluttajille että ammattilaisille. Hajallaan oleva käytännön tieto ja hyödyllinen tutkimustieto on saatava koottua tehokkaasti käyttöön. Ehdotamme valtakunnallisen verkkopohjaisen tieto- ja neuvontapalvelun toteuttamista valtion, kuntien ja alan toimin hyödyntäen mm. valmistumassa olevaa energianeuvonnan arkkitehtuuriselvitystä. Energiankulutuksen mittaus, seuranta ja hinnoittelu Energiankulutustiedot tarvitaan vähintäänkin tuntitasoisina käyttäjien, kiinteistönomistajien ja palveluntuottajien käyttöön tietoverkosta tai suoraan mittarista. Uusiutuvaan energiaan perustuva sähköntuotanto on otettava huomioon. Hinnoittelun on oltava kulutuspainotteista. Korjausrakentaminen, ylläpito ja uudistaminen Korjausrakentamisen strategian ja valtioneuvoston periaatepäätöksen toimeenpano on keskeistä ilmasto- ja energiahaasteisiin vastaamisen kannalta. Hyvin alkaneita normitalkoita tarvitaan kestävän kehityksen esteiden raivaamiseksi. Kymmenen prosentin korjausavustuksen jatkaminen energiatehokkuutta parantavissa korjaushankkeissa on perusteltua vielä vuonna Valtio tiennäyttäjänä, edelläkävijänä ja rahoittajana Valtion on toimittava energiatehokkuuden edelläkävijänä ja rahoittajana. Julkinen sektori hallitsee merkittävää osaa rakennetusta ympäristöstä ja sen hankinnoilla on merkittävä vaikutus alan markkinoihin. Strategian toteuttamiseksi tarvitaan riittävää valtion rahoitusta asuntojen rakentamiseen, korjaamiseen ja uudistamiseen sekä alan tutkimus- ja kehitystoimintaan. Lisäksi valtiovallan tulisi ohjata rahoituksellisesti tukemaansa asuntotuotantoa jo lähivuosina myös energiatehokkuuden näkökulmasta, esimerkiksi matalaenergia- ja passiivienergiaratkaisuihin. Kiinteistö- ja rakentamisalan odotukset ovat korkealla ilmasto- ja energiastrategian ja siihen liittyvien Energiatehokkuustoimikunnan toimenpide-ehdotusten osalta. Kehitysvoimana hyödynnettävissämme ovat mm. valtion myötävaikutuksella perustettu uusi rakennetun ympäristön huippuosaamisen keskittymä, Tekesin ja Sitran ohjelmat sekä Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA. Kiinteistö- ja rakentamisalan puolesta Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry, Kiinteistöpalvelut ry, Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto ry, Rakennusliitto ry, Rakennusteollisuus RT ry, Rakennustietosäätiö RTS, Suomen Kiinteistöliitto ry, Suomen Kuntaliitto, Suomen Omakotiliitto ry, Suomen Isännöintiliitto ry ja Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto ry. VALOKUITUVERKKOJEN RAKENTAMISTA HALUTAAN NOPEUTTAA Liikenne- ja viestintäministeriö on pyytänyt maakuntien liitoilta ehdotuksia haja-asutusalueiden laajakaistan pilottihankkeiksi, jotka on tarkoitus käynnistää vuoden 2009 aikana. Hankkeet liittyvät hallituksen periaatepäätökseen, jonka mukaan lähes kaikki kotitaloudet ovat vuoden 2015 loppuun mennessä enintään kahden kilometrin etäisyydellä 100 megabitin yhteyden mahdollistavasta valokuitu- tai kaapeliverkosta. Viestintäministeri Suvi Lindénin mukaan pilottihankkeilla saadaan nopeiden laajakaistayhteyksien rakentaminen ripeästi liikkeelle. Tietoliikenneyhteyksien parantaminen on myös tehokas talouden elvytyskeino. Alan toimintaedellytykset on turvattava, jotta työllisyys alalla saadaan pidettyä mahdollisimman korkealla. Piloteilla haetaan kokemuksia Laajakaista kaikille -hankkeen päävaiheen toteutusta varten. Verkkojen rakennuskustannuksiin voi saada julkista tukea sillä viiden prosentin väestöpeiton alueella, jolle ei kaupallisesti toteutettuja valokuituverkkoja ole mahdollista rakentaa. Tuet myöntää Viestintävirasto. Myös kotitalouksilla on mahdollisuus saada kotitalousvähennys valokuituverkon rakentamiseen oman tontin alueella.

8 Hyvän asumisen puolesta 8 OULUUN TULOSSA YLI 350 UUTTA VUOKRA-ASUNTOA Ouluun on rakenteilla yli 350 uutta vuokraasuntoa valtion elvytyspakettiin liittyvällä 10 vuoden korkotukilainalla. Lainajärjestelmä on voimassa vuosina Oulun tekninen lautakuntaa puoltaa Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle neljää 10 vuoden korkotukilainaa, joilla Ouluun saadaan 178 uutta vuokraasuntoa. Korkotukilainojen yhteissumma on 18 milj. euroa. Viikolla 17/2009 vastaavia hakemuksia oli kolme 188 asunnolle. Tuolloin rahasumma oli 19,3 milj. euroa. Yhteensä Ouluun on tulossa 366 uutta vuokra-asuntoa, joihin valtion korkotukilainaa on haettu yhteensä 37,3 milj. euroa. Oulun Sivakka Oy on tekemässä Ritaharjuun 33 asuntoa. Pohjolan Rakennustaito Oy rakentaa puolestaan 71 asuntoa Karjasillalle Caritas-kodin läheisyyteen. Hartela-Forum Oy rakentaa 33 uutta vuokra-asuntoa Toppilansaareen ja 76 asuntoa Välivainiolle. Oulun tekninen keskus uskoo, että kohteissa työt aloitetaan vuonna Lähde: Sanomalehti Kaleva RT KAIPAA LISÄÄ VIRANOMAISRESURSSEJA HARMAAN TALOUDEN TORJUNTAAN Rakennusteollisuus on huolestunut harmaan talouden lisääntymisestä ja toivoo sen torjuntaan nopeasti lisää viranomaisresursseja. Rakennusteollisuus RT ry:n puheenjohtaja ja NCC Rakennus Oy:n toimitusjohtaja Timo U. Korhosen mielestä harmaasta taloudesta ei tulisi syyllistää pelkästään rakennusalan toimijoita. Rakennusala on erittäin huolissaan harmaan talouden lisääntymisestä nyt matalasuhdanteessa. Valtiovallan on kannettava vastuunsa sen torjunnassa sen sijaan, että syyllistetään rakennusalan toimijoita. Tilaajavastuulaki ja sitä tukeva yrityssektorin kehittämä Luotettava kumppani - ohjelma on hyvä lisä keinovalikoimaan, mutta se yksin ei riitä", toteaa Korhonen. Rakennusteollisuus näkee tärkeänä harmaan talouden torjuntakeinona viranomaisresurssien nopean kasvattamisen. Myös viranomaisten välistä tietojen välitystä on tehostettava ja reaaliaikaista valvontaa lisättävä. Paljon mainostettu Käännetty alv -menettely ei ratkaise harmaan talouden ongelmaa. RT:n mukaan taloudellisen matalasuhdanteen aikana lisääntyvät harmaan talouden toimijat osaavat kiertää verovastuut ja tilaajan selvitysvelvollisuudet kertakäyttöyritysten avulla. RT:n mukaan vuoden 2007 alusta voimaan astunut tilaajavastuulakikaan ei ole pystynyt estämään velvollisuuksien ja verojen kietoa. LAINSÄÄDÄNTÖ PALOVAROITIN JOKAISEN KERROKSEN KUTAKIN 60:TÄ NELIÖTÄ KOHTI Sisäasiainministeriö on antanut asetuksen (239/2009) palovaroittimien sijoittamisesta ja kunnossapidosta. Ensi vuoden alusta alkaen asuntojen jokaisen kerroksen alkavaa 60 huoneneliötä kohden tulee olla vähintään yksi palovaroitin. Samoin majoitus- ja hoitolaitosten majoitushuoneiden lisäksi myös yleiset tilat tulee varustaa palovaroittimella alkavaa 60 huoneneliötä kohden. Palovaroittimen toimintakunto on varmistettava säännöllisellä testauksella. Vuoden 2010 alusta alkaen myytävien palovaroittimien tulee täyttää palovaroitinstandardin vaatimukset valtioneuvoston asetuksen (291/2009) mukaisesti. Tuotteissa tulee olla CE-merkintä rakennustuotteena sisältäen mm. valmistuspäivämäärän tai eränumeron sekä standardin numeron EN Lisäksi tuotteeseen tulee merkitä mm. valmistajan suosittelema palovaroittimen uusimisajankohta. Palovaroittimen mukana on toimitettava kirjalliset käyttöohjeet suomen ja ruotsin kielellä. Ohjeissa on oltava tiedot palovaroittimen asianmukaisesta sijoittamisesta, asennuksesta, kunnossapidosta, testauksesta ja hävittämisestä. Ympäristöministeriön viime vuonna antaman asetuksen mukaisesti sähköverkkoon kytketyt uudisasunnot, joihin on haettu rakennuslupaa jälkeen, on varustettava sähköverkkoon kytketyllä palovaroittimella. Sähköverkkoon kytkettävien pa-

9 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys lovaroittimien toiminta on varmistettava sähkökatkojen varalta. PYSÄKÖINNINVALVONTAA KOSKEVA LAKI UUDISTETAAN Oikeusministeriö on asettanut työryhmän laatimaan ehdotusta pysäköinninvalvontaa koskevan lainsäädännön uudistamiseksi. Työryhmän on selvitettävä julkisen pysäköinninvalvonnan järjestämisen lisäksi yksityistä pysäköinninvalvontaa koskeva sääntelytarve sekä tehtävä tarvittaessa ehdotukset tätä koskevaksi lainsäädännöksi. Oikeusministeriön asettamispäätöksessä on erityisesti mainittu, että työryhmän on kuultava valmistelun aikana Suomen Kiinteistöliittoa. Oikeusministeriön työryhmän asettamispäätöksen mukaan julkisesta pysäköinninvalvonnasta huolehtisivat lähtökohtaisesti jatkossakin poliisi ja kunnalliset viranomaiset. Pysäköintivirhemaksu olisi edelleen lievien pysäköinti- ja joutokäyntirikkomusten seuraamus. Poliisin ja pysäköinninvalvojan valvontatehtävään kuuluvat yleiset alueet, mutta he olisivat toimivaltaisia myös valvomaan yksityisiä alueita. Työryhmän on pohdittava myös sitä, pitääkö nykyisiä viranomaisten toimivaltuuksia täydentää esimerkiksi ns. pyörälukkoa koskevalla sääntelyllä. Yksityisen valvonnan suhdetta julkiseen pysäköinninvalvontaan on pohdittava suhteessa julkisen vallan perustuslain mukaiseen käyttöön ja ottaen huomioon kiinteistönomistajan oikeudet. Työryhmän on saatava työnsä valmiiksi helmikuun 2010 loppuun mennessä. Työryhmän on laadittava ehdotuksensa hallituksen esityksen muotoon. Työryhmässä on edustettuna oikeusministeriön lisäksi sisäasiainministeriö, Kuluttajavirasto, Helsingin kaupunki, Helsingin hallinto-oikeus, Suomen Kuntaliitto, Suomen Asianajajaliitto ja Oy ParkCom Ab. Lakiuudistus on merkittävä kiinteistönomistajien kannalta. Suomen Kiinteistöliitto on toistuvasti vaatinut pikaista lain säätämistä yksityisestä pysäköinninvalvonnasta. Kiinteistöliittoon on tullut runsaasti puheluita virheellisen pysäköinnin aiheuttamista ongelmista kiinteistön alueella. Ongelmana on, että kunnallisen pysäköinninvalvonnan resurssit ovat kohdistuneet ensisijaisesti kaduille ja yleisiin alueisiin. Tämä on johtanut siihen, että kiinteistön alueella virheelliseen pysäköintiin ei ole voitu tehokkaasti puuttua, joten asunto-osakeyhtiöt ja vuokrataloyhtiöt ovat ongelman ratkaisemiseksi ryhtyneet käyttämään yksityisten pysäköintivalvontayritysten palveluja. Yksityisellä pysäköinninvalvontayhtiöllä ei ole kuitenkaan Helsingin hovioikeuden syksyllä 2008 antaman päätöksen mukaan oikeutta määrätä valvontamaksuja autoilijoille, jotka ovat pysäköineet kiinteistön alueelle väärin. Korkein oikeus on myöntänyt asiassa valitusluvan pysäköinninvalvontayhtiö ParkComille. OIKEUSTAPAUKSET Vuokranantajan velvollisuudesta korvata vuokralaisen kotivakuutuksen omavastuuosuus Kuluttajariitalautakunnan ratkaisu 960/83/08 vuokranantajan velvollisuudesta korvata vuokralaisen kotivakuutuksen omavastuuosuus sähkövian vaurioitettua vuokralaisen irtaimistoa. Vuokralaiset tekivät toukokuussa 2007 vuokrasopimuksen huoneiston omistaneen kiinteistö Oy:n kanssa. Kuukausivuokraksi sovittiin 407,89 euroa, jonka lisäksi asetettiin 336 euron vakuus. Lokakuussa 2007 kohteessa havaittiin sähkövika, joka vaurioitti vuokralaisten irtaimistoa. Vakuutusyhtiö korvasi vahinkotapahtuman perusteella vuokralaisten kotivakuutuksesta yhteensä 230 euroa. Vuokralaisten omavastuuosuus oli 130 euroa. Kuluttajariitalautakunta ei suosittanut asiassa hyvitystä, koska asiassa saadun selvityksen perusteella asuinhuoneiston sähkökatkos ja jännitteen nousu eivät olleet aiheutuneet vuokranantajan suorittaman toimenpiteen tai laiminlyönnin seurauksena. Näin ollen vakuutusyhtiön kotivakuutuksen perusteella antamassa korvauspäätöksessä ilmoittama omavastuuosuus jää vuokralaisten kannettavaksi. MARKKINA JA SUHDANTEET UUDISRAKENTAMISEN VOLYYMI SUPISTUI 19 PROSENTTIA TAMMI- MAALISKUUSSA Uudisrakentamisen volyymi supistui Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan tämän vuoden

10 Hyvän asumisen puolesta 10 tammi-maaliskuussa 19 prosenttia edellisen vuoden tammi-maaliskuuhun verrattuna. Asuinrakentamisen volyymi väheni yli 25 prosenttia ja muun rakentamisen volyymi lähes 14 prosenttia vuotta aiemmasta. Tammi-maaliskuussa liikerakentamisen volyymi supistui 29 prosenttia ja toimistorakentamisen volyymi 9 prosenttia edellisestä vuodesta. Laskua oli kaikissa rakennusryhmissä paitsi julkisissa palvelurakennuksissa, joiden rakentamisen volyymi jatkoi kasvuaan. Tammi-maaliskuussa niiden volyymi kasvoi 26 prosenttia vuodentakaisesta. Vuoden 2008 lopullisten tietojen mukaan uudisrakentamisen volyymi väheni 2 prosenttia vuodesta Asuinrakentamisen volyymi supistui lähes 16 prosenttia, kun taas muun rakentamisen volyymi lisääntyi 9,5 prosenttia alkuvuoden hyvän kasvun ansiosta. Julkaisut ja tapahtumat USA:N ASUNTOMARKKINOILLA PIENTÄ VALOA Yhdysvaltojen asuntomarkkinoilla nähtiin jo pientä valoa. Asuntojen hinnat eivät enää alkuvuodesta laskeneet kaikissa osavaltioissa. Lisäksi elvytyspaketti puree erityisesti infrastruktuurirakentamiseen. Maassa on kuitenkin tarjolla valtava määrä tyhjiä asuntoja sekä toimija liiketiloja ja niitä valmistuu edelleen lisää. Tilanne on pahin aurinkovyöhykkeellä ja autoteollisuuden runtelemissa osavaltioissa. Investoijilla on samanlaisia vaikeuksia järjestää rahoitusta kuin muuallakin maailmassa. Ammattimaiset kiinteistöomistajat tekevät nyt kaikkensa säästääkseen kustannuksissa ja parantaakseen tuottavuuttaan. SUOMESSA ASUNTOJEN HINNAT LASKIVAT TAMMI- MAALISKUUSSA Ennakkotietojen mukaan vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen hinnat laskivat tammimaaliskuussa koko maassa 0,7 ja pääkaupunkiseudulla 2,0 prosenttia edelliseen neljännekseen verrattuna. Muualla Suomessa hinnat nousivat 0,5 prosenttia. Edellisvuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna vanhojen osakehuoneistojen hinnat laskivat koko maassa 5,3 prosenttia. Pääkaupunkiseudulla hinnat laskivat 7,2 ja muualla Suomessa 3,7 prosenttia. Vanhojen asuntojen keskimääräinen neliöhinta oli tammi-maaliskuussa euroa koko maassa, pääkaupunkiseudulla euroa ja muualla maassa euroa. Tiedot ilmenevät Tilastokeskuksen laatimasta asuntojen hintatilastosta, joka perustuu verohallinnon aineistoon. Ennakkotiedot sisältävät noin kaksi kolmasosaa vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen kaupoista. Tilastokeskus on uudistanut Asuntojen hinnat - tilastoa. Uusittu tilasto kuvaa asuntojen hintoja entistä ajantasaisemmin, kun vanhojen asuntojen perusvuodeksi on muutettu vuosi 2005 (aiemmin perusvuosi oli 2000). Perusvuoden vaihdon yhteydessä indeksin painorakenne on uusittu vastaamaan tuoreinta osakeasuntokantaa talotyypin sekä asuntojen lukumäärän, koon, alueellisen sijainnin ja hintatason suhteen. Painorakenteen päivityksen vuoksi vanhojen asuntojen keskimääräiset kauppahinnat neliötä kohden ovat muuttuneet vuosina verrattuna aiemmin julkaistuihin tietoihin. Uusien kerros- ja rivitaloasuntojen hinnat laskivat vuoden 2009 ensimmäisellä neljänneksellä koko maassa 0,4 prosenttia edelliseen neljännekseen verrattuna. Pääkaupunkiseudulla hinnat nousivat 1,0 prosenttia ja muualla Suomessa hinnat laskivat 1,2 prosenttia Uusien asuntojen keskineliöhinta oli euroa koko maassa, euroa pääkaupunkiseudulla ja euroa muualla Suomessa. VUOKRA-ASUNTOJEN KYSYNTÄ VAHVISTUU Kiinteistösijoitusmarkkinoiden sektoreista vahvimmin tällä hetkellä menestyvät vuokra-asunnot. Talouden epävarmuus on vahvistanut vuokraasuntojen kysyntää. Vahvin kysyntä kohdistuu pieniin ja hyväsijaintisiin asuntoihin, joiden vuokrat ovat viimeisen vuoden kuluessa nousseet jopa 8-10 prosenttia. Isommista asunnoista sen sijaan on paikoin jopa ylitarjontaa. Asunnot olivat myös ainoa kiinteistötyyppi, joiden arvot kehittyivät viime vuonna positiivisesti.

11 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys VUOKRAT NOUSIVAT 4,5 PROSENTTIA TAMMI- MAALISKUUSSA 2009 Vuokrat nousivat vuoden 2009 ensimmäisellä neljänneksellä koko maassa keskimäärin 4,5 prosenttia edellisvuoden vastaavasta jaksosta. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat kohosivat keskimäärin 4,1 prosenttia ja aravaasuntojen vuokrat 5,1 prosenttia. Tiedot ilmenevät Tilastokeskuksen laatimasta vuokrien neljännesvuositilastosta. Pääkaupunkiseudulla vapaarahoitteisten vuokraasuntojen vuokrat nousivat 6,7 prosenttia ja muualla Suomessa 2,7 prosenttia vuotta aiemmasta. Samaan aikaan arava-asuntojen vuokrat kohosivat pääkaupunkiseudulla 6,3 prosenttia ja muualla Suomessa 4,5 prosenttia. Kuluvan vuoden ensimmäisellä neljänneksellä vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat koko maassa 0,9 prosenttia viime vuoden viimeiseen neljännekseen verrattuna ja arava-asuntojen vuokrat 3,3 prosenttia. Pääkaupunkiseudulla arava-asuntojen vuokrat nousivat pelkästään yhden neljänneksen aikana 3,9 prosenttia ja vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen 2,9 prosenttia. OIKEUSTAPAUKSET Kosteusvaurio ja hinnanalennus (KKO:2009: taltio 892) Vuokraoikeuden ja sillä olevan omakotitalon kaupassa oli myyjän vastuuta rajoitettu suoritetussa kuntotarkastuksessa havaittujen vikojen ja puutteiden osalta. Myöhemmin talossa oli havaittu yläpohjan kosteusvaurio, jonka johdosta ostaja vaati hinnanalennusta. Kysymys kauppakirjassa olevan rajoitusehdon merkityksestä myyjän vastuuseen ja myös siitä, oliko ostajalla erityinen syy tarkastaa rakennuksen kunnosta annettujen tietojen paikkansapitävyys maakaaren mukaisen selonottovelvollisuutensa täyttämiseksi. Ks. myös KKO:2004:78. X oli ostanut Y:ltä kiinteistön vuokraoikeuden ja sillä olevan vuonna 1977 rakennetun omakotitalon Rakennuksessa oli tehty kaupan yhteydessä kuntotarkastus, jonka mukaan rakennuksessa ei ollut kosteusvaurioita eikä ulkopuolista kosteusrasitusta. X oli myynyt kaupan kohteen edelleen Uusi omistaja oli sisäremonttia tehdessään havainnut kosteusvaurioita rakennuksen yläpohjassa. Asiantuntija oli todennut rakennuksen yläpohjassa laajan kosteusvaurion, joka olisi korjaamattomana aiheuttanut terveyshaitan talon asukkaille. Kosteusvaurion syynä oli ollut rakenteen höyrynsulun epätiiveys, vesikatteen lävistysten vuodot ja rakennusaikainen kastuminen. Vauriot olivat olleet rakennuksen yläpohjassa jo ennen X:n omistusaikaa eikä X ollut tehnyt kattoon mitään muutoksia. X vaati kosteusvaurion korjauskustannusten ja kiinteistön asumiskelvottomuuden vuoksi aiheutuneiden ylimääräisten kulujen osalta hinnanalennusta Y:ltä. Käräjäoikeus hyväksyi kanteen ja velvoitti myyjän suorittamaan ostajalle hinnanalennusta kohteessa olleen laatuvirheen johdosta. Myyjä (Y) valitti päätöksestä hovioikeuteen, joka kuitenkin vapautti myyjän korvausvelvollisuudesta. Ostajalle (X) myönnettiin valituslupa korkeimpaan oikeuteen, joka päätöksellään sittemmin katsoi Y:n olevan velvollinen maksamaan hinnanalennusta ostajalle. Perusteluissa korkein oikeus toteaa myyjän vastuunrajoitusehdoista ja ostajan selonottovelvollisuudesta mm. seuraavaa: Asuinrakennuksen yläpohjassa on ollut kosteusvaurio, josta Y:llä ei ollut rakennusta myydessään tietoa. Kaupan kohteessa on ollut maakaaren (MK 2: kohta) mukainen laatuvirhe. Maakaaren mukaan ostajalle kuuluvaa oikeutta esittää laatuvirheeseen perustuvia vaatimuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. X ja Y:n väliseen kauppakirjaan otetun ehdon mukaan ostaja oli tutustunut talossa suoritetun kuntotarkastuksen raporttiin ennen kaupan päättämistä ja ilmoittanut olevansa tietoinen raportissa mainituista ja yksilöidyistä vioista, puutteista ja korjausehdotuksista. Kauppakirjan mukaan myyjä ei vastannut kuntotarkastuksessa ilmenneistä vioista, eikä niistä mahdollisesti rakenteille ja muille vastaaville aiheutuneista vahingoista. Kuntotarkastusraportissa on rakennuksen yläpohjan osalta todettu, että vesikate oli uusittu vuonna 1992 ja että vesikatteessa oli katteen alustastaan irtoamisesta johtuvia "poimuja", joiden taakse sadevedet lammikoituivat. Raportin mukaan syksyllä vesi "jäätyessään aiheuttaa katteelle ylimääräisen vauri-

12 Hyvän asumisen puolesta 12 oitumisriskin". Vesikatteen uusimista kannatti harkita "muutaman vuoden aikajänteellä". Raportissa on lisäksi todettu, että savuhormin juurihuopa ei ollut tiivis hormia vasten. Jatkotoimenpiteenä juurihuovan reuna tuli tiivistää elastisella saumausmassalla. Kuntotarkastuksessa ei ole edellä mainitun perusteella todettu yläpohjan kosteusvauriota eikä sitä siten ole raportin vioissa ja puutteissa yksilöity. Kauppakirjan vastuunrajoitusehdossa on myyjän vastuu yksilöidysti rajoitettu vain raportista ilmeneviin virheisiin ja puutteisiin. Kauppakirjassa ei siten ole maakaaressa tarkoitetuin tavoin yksilöidysti sovittu myyjän vastuun rajoittamisesta yläpohjan kosteusvaurion osalta. Ostajan selonottovelvollisuuden osalta korkein oikeus toteaa, että maakaaren mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei kuitenkaan ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa kuntotarkastusraportin mukaan yläpohjatilaa ei ole voitu tarkistaa tarkistusluukun puuttumisen vuoksi. Yläpohjatilan tarkastaminen olisi siten edellyttänyt rakenteiden purkamista eli sellaista tavanomaisesta poikkeavaa toimenpidettä, johon ostajalla ei ole ollut velvollisuutta ryhtyä ilman erityistä syytä. Kuntotarkastuksessa on todettu vesikatossa sellaisia riskitekijöitä, jotka ovat heikentäneet sen kestävyyttä. Myös savuhormin juurihuovan tiiviys on ollut puutteellinen. Katon vuotamista ei ole kuitenkaan havaittu tai epäilty. Kuntotarkastusraportista ilmenevien tietojen perusteella ei ole siten ollut syytä epäillä, että rakennuksen yläpohjassa oli kosteusvaurio. Em. perustein korkein oikeus katsoi, ettei ostajalla ole ollut kuntotarkastuksen havaintojen perusteella myöskään erityistä syytä poikkeuksellisiin toimenpiteisiin yläpohjan kunnon selvittämiseksi eikä hän tämän vuoksi ole laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan eikä sen perusteella menettänyt myöskään oikeutta hinnanalennukseen. KULUTTAJARIITALAUTAKUNNAN PÄÄTÖS Välitysliikkeen velvollisuudesta antaa ostajalle ohjeet varainsiirtoveron suorittamisesta (2134/81/07) kiinteistönvälitysliikkeen velvollisuudesta antaa ostajalle ohjeet varainsiirtoveron suorittamisesta Ostaja osti tontin, sillä olevine rakennuksineen ja liittymineen. Kiinteistön kauppahinta oli euroa. Kiinteistön hallinta siirtyi ostajalle , kun kauppahinta oli maksettu kokonaisuudessaan. Ostaja myöhästyi varainsiirtoveron maksamisesta, jonka vuoksi kaupasta perittiin euron veronkorotus. Ostajan mukaan syy myöhästymiseen oli välitysliikkeeltä saadut virheelliset ohjeet veron maksamisesta. Kuluttajariitalautakunnan päätöksessä todetaan, ettei välitysliikkeen velvollisuutena ole huolehtia siitä, että ostaja suorittaa maksamastaan kiinteistöstä varainsiirtoveron. Välittäjän tulisi kuitenkin antaa ostajalle ohjeet siitä, miten, milloin ja minkä suuruisena varainsiirtovero on suoritettava. Lisäksi välitysliikkeen tulisi kertoa lainhuudatusvelvollisuudesta, jonka laiminlyönnin seurauksena on varainsiirtoveron korotus. Kiistatilanteessa välitysliikkeen on kyettävä osoittamaan toimineensa tämän toimintavelvollisuuden mukaisesti. Kun asiasta ei tässä tapauksessa esitetty luotettavaa selvitystä ja kun ostaja oli myöhästynyt varainsiirtoveron maksusta ja joutunut maksamaan veronkorotusta, katsottiin välitysliikkeen toimineen huolimattomasti ja suoritus virheelliseksi. Lautakunta katsoi kuitenkin, että ollessaan epävarma veronmaksun ajankohdasta, ostajan olisi tullut tarkemmin selvittää asian oikea laita. Näin ollen ottaen huomioon myös ostajan myötävaikutuksen vahinkoon, lautakunta arvioi aiheutuneen vahingon määräksi vaaditun euron sijasta euroa. KKO:2009:22: Yhtiöjärjestyksen kohtuullistamiskanteen nostamisedellytyksistä KKO:2009:22, diaarinumero S2007/53 Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous oli yhtiön hallituksen esityksen perusteella päättänyt muuttaa kohtuuttomana pitämäänsä yhtiöjärjestystä siten, että yhtiössä aikaisemmasta poiketen ryhdyttiin perimään erillistä vesimaksua ja erillistä rahoitusvasti-

13 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys ketta. Näiden suuruus määräytyi eri tavoin toisaalta asuinhuoneistojen ja toisaalta myymälä- ja toimistohuoneistojen osalta. Kun tähän yhtiöjärjestyksen muutokseen ei ollut saatu tarvittavia suostumuksia, yhtiökokous oli samalla päättänyt nostaa yhtiöjärjestyksen kohtuullistamista koskevan kanteen. Tapauksessa oli kysymys siitä, oliko kanteen nostamisesta voitu päättää hallituksen esityksen perusteella ja keitä osakkeenomistajia vastaan kanne oli nostettava. (Ään.) Kyseessä oli asunto-osakeyhtiö, jossa on 44 asuinhuoneistoa, neljä myymälähuoneistoa, kuusi toimistohuoneistoa ja huoltoasematilat. Huoltoasemahuoneiston osakkeenomistaja, joka oli yksi asunto-osakeyhtiön perustajaosakkaista, ei antanut suostumustaan yhtiöjärjestyksen muuttamiseen. Korkein oikeus, kumoten hovioikeuden päätöksen, jätti asiassa nostetun kanteen tutkimatta. Kanteen nostamista koskevan kysymyksen osalta korkein oikeus toteaa mm., että yhtiöjärjestyksen kohtuullistamisesta on nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa päätetty yhtiökokouksessa hallituksen esityksen pohjalta. Esitystä ovat kannattaneet kokouksessa osakkeenomistajat, joilla on ollut yli puolet annetuista äänistä. Hallituksella on siten ollut oikeus kanteen nostamiseen. Hallituksen kanneoikeuden kannalta merkitystä ei ole sillä, onko asian käsittely yhtiökokouksessa tapahtunut hallituksen vai osakkeenomistajan ehdotuksen pohjalta. Osakkeenomistajien haastamista koskevan kysymyksen osalta korkein oikeus sen sijaan toteaa, että yhtiöjärjestyksen muutos olisi päätöksestä tarkemmin ilmenevin perusteluin tässä tapauksessa edellyttänyt niin vesimaksun kuin kiinnelainojen takaisinmaksun ja rahoitusvastikkeen osalta kaikkien myymälä- ja toimistohuoneistojen sekä huoltoasematilojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajien suostumuksen, koska ko. tilojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajien maksuvelvoitteita yhtiötä kohtaan oli lisätty. Kaikki em. huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajat eivät ole olleet saapuvilla ko. yhtiökokouksessa. Asuntoosakeyhtiö ei myöskään ole selvittänyt, että kaikki poissa olleet osakkeenomistajat olisivat suostuneet yhtiökokouksessa päätettyihin muutoksiin tai että nämä olisi haastettu asiaan vastaajiksi. Koska kannetta ei siten ole näytetty nostetun kaikkia niitä osakkeenomistajia vastaan, joiden suostumus olisi ollut tarpeen mutta joilta suostumusta ei ollut hankittu, kannetta ei voida tutkia. TUTKIMUS JA KEHITYS PUTKIREMONTISSA PALVELUN LAATU RATKAISEE ASUKASTYYTYVÄISYYDEN Kokonaispalvelua tarjoaville yritysverkostoille liiketoimintamahdollisuuksia VTT:n tutkimuksen mukaan taloyhtiön kannalta onnistuneessa putkiremontissa urakoitsijan valinnassa tulee painottaa hinnan ohella myös urakoitsijan kykyä tuottaa teknisesti hyvää laatua sekä palvelua. Tyytyväisimmät putkiremontin teettäneet asukkaat ovat saaneet vaikuttaa omaa asuntoaan koskeviin ratkaisuihin, ja heille on tiedotettu riittävästi remontin haitoista. Eniten tyytymättömyyttä aiheuttaa luvatun aikataulun pettäminen ja huolimaton työmaakulttuuri. Kiinteistöliittoa hankkeessa edusti kehityspäällikkö Jari Virta. VTT:n tutkimuksen mukaan taloyhtiöiden asukkaat olivat tyytyväisimpiä putkiremontteihin, kun heille kerrottiin haitoista riittävästi etukäteen, asentajien ammattitaito ja käytös tyydyttivät heitä, asunto oli riittävän siisti remontin aikana ja asuntoon tehtävistä toimenpiteistä ja aikatauluista tiedotettiin riittävästi. Taloyhtiön putkiremontin suunnittelussa pääpaino on yleensä putkiremonttimenetelmän valinnassa. Asukkaiden tyytyväisyyden kannalta monilla eiteknisillä asioilla on kuitenkin suuri merkitys onnistuneissa putkiremonteissa. Putkiremontin tärkein vaihe on hankesuunnittelu. Siinä asetetaan tavoitteet lopputulokselle ja suunnittelulle ja kartoitetaan sekä taloyhtiölle että osakkaille parhaiten sopivat tekniset ja taloudelliset vaihtoehdot. Hankesuunnitelman perusteella taloyhtiö tekee päätöksen putkiremontista. Hyvä ja selkeä hankesuunnitelma on keskeinen asia taloudellisen toteutuksen varmistamisessa, mm. tarjousten saamisessa ja toteutusvaiheen ongelmien välttämisessä. Putkiremontissa on useita vaiheita, joissa tarvitaan palveluntarjoajien ja taloyhtiön edustajien yhteispe-

14 Hyvän asumisen puolesta 14 liä. Asukkaat kokevat remontin sujuvaksi mikäli heille tiedotetaan riittävästi rakennusvaiheessa ja aikataulut pitävät. Yhteistyö ja toimiminen remontin aikana helpottuvat, mikäli terminologia on selvää myös taloyhtiön edustajille ja asukkaille, urakkasopimukset ja rajat ovat selkeitä ja hankesuunnitteluun on panostettu riittävästi. Kokonaisvaltaiselle putkiremonttipalvelulle on kysyntää VTT on kehittänyt putkiremontin kokonaispalvelun liiketoimintamallin, joka helpottaa taloyhtiön hallituksen työtä putkiremontin hallinnassa ja antaa uusia liiketoimintamahdollisuuksia palveluverkostossa toimiville yrityksille. Putkiremontin kokonaispalvelun oleelliset osaalueet ovat suunnittelu- ja korjauspalvelut, joihin sisältyy toteutuksen lisäksi asukastiedotusta, asumispalveluita kuten väliaikaisia saniteetti-, pesuja ruoanlaittotiloja, väliaikaisasuntoja, omaisuuden suojauspalveluita, siivouspalveluita, vartiointipalveluita tai osakkaille tarjottavia omien remonttien suunnittelu- ja toteutuspalveluita. Palveluvalikoimaan voi kuulua myös hankesuunnittelu- ja kuntotutkimuspalvelut. Lisäksi korjausvaihtoehtojen ja työmaaprosessin havainnollistamista, asukasviestintää ja asukkaiden päätöksentekoa voidaan tukea erilaisilla viestintäpalveluilla. VTT:n tutkimuksessa kehitettiin putkiremontin lopputuloksen ja eri vaiheiden havainnollistamiseksi kolmiulotteista liikkuvaa kuvaa, jota esitetään 3D-televisiolla. Asiakkaiden kannalta putkiremontteja pitää pystyä nopeuttamaan ja ne on saatava vähemmän häiriöitä tuottaviksi. Suunnittelun on oltava sekä asiakas- että tuotantolähtöistä. Asiakaslähtöisyys mahdollistaa todellisiin palvelutarpeisiin vastaamisen. Tuotantolähtöisyydellä laatua voidaan hallita ja tulos syntyy kustannustehokkaasti. Putkiremontti on iso ponnistus taloyhtiölle Putkiremonttiin liittyy sekä teknisiä että esteettisiä ratkaisuja. Nykyisin on yleisenä käytäntönä aloittaa putkiremonttiprosessi käsittelemällä teknisiä ratkaisuja, joiden vertailu on muutenkin haasteellista. Vasta toisella sijalla ovat asukasta eniten kiinnostavat eli omaan elämiseen vaikuttavat ja asuntoon kohdistuvat toimenpiteet. Asukaslähtöisyyttä tulisi lisätä siten, että putkiremonttikeskustelussa lähdetään liikkeelle asukkaiden tavoitteista. Tavoitteet voivat kohdistua yhtälailla siihen, miten putkiremontti parantaa tulevaa asumisen tasoa kuin myös siihen, miten putkiremontti saa vaikuttaa asumisen arkeen. Putkiremonttihankkeissa taloyhtiöt asettuvat päämiehen rooliin, joka hankkii suunnittelun ja jokaisen osaurakan erikseen. Suunnittelu- ja toteutuspalvelujen ostaminen monilta tarjoajilta erikseen estää suunnittelijoiden ja urakoitsijoiden keskinäisen verkottumisen. Uusien putkisaneerauskonseptien kehittämistä tarvitaan, jotta ala kehittyisi paremmin asukkaiden ja taloyhtiöiden tarpeita palvelevaksi. Samalla avautuu myös uudenlaisia liiketoimintamahdollisuuksia yritysverkostoille. JULKAISUT JA TAPAHTUMAT MINI CLEAN 2009 KOULUTUS Paikka Oulun seudun ammattiopisto, kotkantie 2, Oulu Ks. 2. sivulla ilmoitus. Ilmoittautua voi myös ilmoittautumisajan jälkeen TALOYHTIÖN KORJAUSHANKE - KIRJA ILMESTYNYT! Uutuusopas Taloyhtiön korjaushanke - hallinto ja viestintä on ilmestynyt! Taloyhtiön korjaushanke tarjoaa koettua ja hyväksi havaittua tietoa korjaushankkeen suunnittelusta, hallinnoimisesta ja viestinnästä. Opas ohjaa selvittämään kiinteistön korjaustarpeet ja auttaa viemään varsinaisen korjaushankkeen menestyksellisesti läpi. Vastaavaa opasta ei ole aikaisemmin kirjoitettu. Kiinteistöalan Kustannus Oy julkaisemassa kirjassa on 144 sivua ja sen hinta on 38 euroa. Kiinteistöliiton jäsenet saavat kirjasta 10 % alennuksen. Tilaukset: Oulun läänin Kiinteistöyhdistys ry.

15 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys LIITTEET: UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI ASUNTO-OSAKEYHTIÖN JOHDON TEHTÄVÄ Yhtiön johtoon kuuluvat: 1. hallituksen jäsenet 2. isännöitsijä Lain mukaan Yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua Johdon tehtävä on siis kaksiosainen. Se sisältää velvollisuuden toimia: 1. huolellisesti ja 2. yhtiön edun mukaisesti Lähtökohtana on yhtiön ja sen osakkaiden yhteinen etu Velvollisuus toimia yhtiön edun mukaisesti sisältää niin sanotun lojaliteettivelvollisuuden suhteessa yhtiöön ja sen kaikkiin osakkeenomistajiin. Myös huolellisuus- ja lojaliteettivelvollisuuden noudattamista arvioitaessa lähtökohtana on sellainen yhtiön osakkeiden omistajien yhteinen etu, joka ei perustu osakkeiden senhetkisten omistajien henkilökohtaisiin tarpeisiin. Mitä on huolellinen toiminta? Johdon jäsenen on toimittava siten kuin huolellinen henkilö toimisi vastaavissa olosuhteissa. Huolellisuutta arvioidaan objektiivisista lähtökohdista, ei johdon jäsenen omien kykyjen perusteella tai sen perusteella, miten johdon jäsen hoitaa omia asioitaan. Huolimaton toiminta saattaa johtaa vahingonkorvausvastuuseen Johdon jäsenen on toimittava huolellisesti. Johdon huolellisuusvelvollisuudella on merkitystä erityisesti johdon jäsenen vahingonkorvausvastuun arvioinnissa, sillä huolimaton toiminta voi johtaa vahingonkorvausvastuun syntymiseen. Huolellisuuden ja yhtiön edun mukaisuuden arvioinnissa kiinnitetään huomiota lain määräämiin hallituksen jäsenten ja isännöitsijän tehtäviin. Hallituksen tehtävä mm. Hallitus huolehtii: Yhtiön hallinnosta Kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä Hallitus vastaa siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty

16 Hyvän asumisen puolesta 16 Isännöitsijän tehtävä mm. Isännöitsijä huolehtii: Kiinteistön ja rakennusten pidosta Hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti Isännöitsijä vastaa siitä, että yhtiön kirjanpito on lain mukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty Isännöitsijän on annettava hallitukselle ja sen jäsenelle tiedot, jotka ovat tarpeen hallituksen tehtävien hoitamiseksi Asiat valmisteltava huolellisesti Vaadittavan huolellisuuden arvioinnissa kiinnitetään huomiota siihen, että päätöksiä on usein tehtävä epävarmuuden vallitessa. Mitä enemmän päätettävään asiaan liittyy riskiä, sitä huolellisemmin johdon toimittava ja asiat valmisteltava. Huolellinen toiminta ennen muuta tarkoittaakin, että päätettävät asiat valmistellaan huolella. Huolimattomuutta on mm. se, että jokin tehtävä jätetään kokonaan tekemättä. Mikä on riittävää huolellisuutta? Riittävänä huolellisuutena voidaan yleensä pitää sitä, että ratkaisun taustaksi on hankittu tilanteen edellyttämä asianmukainen tieto, jonka perusteella on tehty johdonmukainen päätös tai muu toimi. Riittävään huolellisuuden edellytyksenä on myös se, että johdon jäsenten väliset eturistiriidat eivät ole vaikuttaneet asiaan. Yhtiön edun mukainen toiminta - johto ei saa toimia pelkästään omien tai joiden ryhmien etujen ajamiseksi Toimiminen yhtiön edun mukaisesti merkitsee yhtiön johdolle asetettua lojaliteettivelvollisuutta yhtiötä ja viimekädessä kaikkia osakkeenomistajia kohtaan. Yhtiön edun mukaan toimiminen sisältää luonnollisesti toimimisen yhtiön tarkoituksen mukaisesti. Toimiminen pelkästään tietyn omistajan tai omistajaryhmän välittömien etujen mukaisesti ei ole sallittua. Asunto-osakeyhtiön erityispiirteet otetaan huomioon kysymyksessä ei ole liikeyrityksen johtaminen Kun arvostellaan asunto-osakeyhtiön johdon yhtiön edun mukaista toimintaa, on otettava huomioon asunto-osakeyhtiön erityispiirteet. Silloin toiminta ei voi olla täysin vastaavaa kuin liikeyrityksessä, jossa toiminta on ammattimaisempaa. Asunto-osakeyhtiöissä hallituksen kokoonpano koostuu yleensä maallikoista. Huomioon on myös otetta yleensä puutteelliset resurssit, joiden raamit yhtiökokous on esimerkiksi talousarviota hyväksyessään antanut. Milloin asioista on päätettävä yhtiökokouksessa? Lakiesityksen mukaan hallitus saa ryhtyä vain yhtiökokouksen päätöksen perusteella sellaisiin toimiin, jotka ovat 1. yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen ovat epätavallisia tai laajakantoisia 2. vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston käyttämiseen; taikka

17 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys 3. vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan velvollisuuteen maksaa yhtiövastiketta tai muihin osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston käyttämisestä aiheutuviin kustannuksiin Hallitus saa kuitenkin ryhtyä esimerkiksi vesivahingon korjaamiseen, jos yhtiökokouksen päätöstä ei voida odottaa aiheuttamatta siitä yhtiön toiminnalle olennaista haittaa. Näissä tilanteissa hallituksen on kuitenkin mahdollisimman pian ilmoitettava asiasta osakkeenomistajille. Usein näissäkin tapauksissa joudutaan yhtiökokous kutsumaan koolle, jotta esimerkiksi rahoitus voidaan järjestää. Tärkeintä on kuitenkin aloittaa korjaustyöt, jotta lisävahingoilta vältyttäisiin PARVEKKEIDEN HALLINTAAN JA KUNNOSSAPITOVASTUISIIN MUUTOKSIA Nykyinen käytäntö Huoneistoparvekkeet ovat yleensä yhtiön hallinnassa eli niitä ei ole yhtiöjärjestyksessä määrätty huoneistoon kuuluvaksi. Poikkeuksiakin tietenkin on ja parveke on huoneistoselitelmässä määrättä huoneistoon kuuluvaksi. Olivatpa parvekkeet mainittu yhtiöjärjestyksessä huoneistoon kuuluvaksi tai ei, käytännössä kaikissa yhtiöissä lähtökohtana on ollut se, että parveke on rinnastettu olennaisilta osin osakkeenomistajahallinnassa olevaan huoneistoon. Osakkeenomistaja on voinut siten käyttää ja kalustaa parveketta ja tehdä muutostöitä suhteellisen vapaasti, noudattaen kuitenkin muutostyötä koskevia säännöksiä. Uuden lain myötä huoneistoparveke kuuluu huoneistoon Uuteen asunto-osakeyhtiölakiin on tulossa olettamasäännös, jolla nykyinen käytäntö laillistetaan. Tulevan lain mukaan osakehuoneistoon kuuluu myös sellainen parveke, jolle on kulkuyhteys vain osakehuoneiston kautta. Olettamasääntöä ei siten sovelleta esimerkiksi luhtiparvekkeeseen tai muuhun parvekkeeseen, jolle on kulkuyhteys myös porrashuoneen kautta. Useamman huoneiston kanssa yhteinen parveke Jos parvekkeelle on tällainen kulkuyhteys useammasta osakehuoneistosta, näihin huoneistoihin oikeuttavien osakkeiden omistajien on sovittava parveketta koskevasta kunnossapidosta ja muutostyöstä. Parvekkeen kunnossapidon ja muutostöiden kustannukset jaetaan tasan näiden osakkeenomistajien kesken. Parvekkeiden kunnossapitovastuu Yhtiön kunnossapitovastuu Yhtiön on pidettävä kunnossa rakennuksen ulkovaippa myös parvekkeen kohdalla. Yhtiöllä on vastuu parvekeseinämien ja -katteiden rakenteista, parvekelaatan vedeneristeestä ja muista rakenteeksi katsottavista osista, samoin kuin parvekkeen takaseinästä.

18 Hyvän asumisen puolesta 18 Osakkaan kunnossapitovastuu Osakkeenomistajien kunnossapitovastuulle kuuluvat parvekkeiden sisäpintojen pinnoitus eli lähinnä lattian ja etuseinän sisäpuolen pinnoite. Koska parvekkeiden pinnoitteella voi olla vaikutusta myös yhtiön kunnossapitovastuulla oleviin rakenteisiin, pinnoitteen laadun on oltava yhtiön hyväksymä. Lumenpoistosta, siivoamisesta yms. vastaa osakkeenomistaja Uuden lain myötä osakkeenomistajalla on velvollisuus huolehtia parvekkeensa lumen, veden ja roskien poistamisesta. Nykyisessä laissa tällaista velvollisuutta ei nimenomaisesti ole määrätty. Ongelmia on syntynyt esimerkiksi, kun lumen sulamisvedet ovat aiheuttaneet rakenteiden vaurioita. Parvekkeiden kunnossapito- ja muutostöistä on ilmoitettava yhtiölle etukäteen Koska parvekkeen korjaustyöt saattavat vaikuttaa rakennuksen ulkonäköön ja ne edellyttävät yleensä erityistä teknistä osaamista ja tietynlaisten materiaalien käyttämistä, voimat korjaustyöt epäonnistuessaan vaikuttaa yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluviin rakennuksen osiin. Niistä on näin ollen ilmoitettava yhtiölle etukäteen. Korjaus- ja muutostyöt rajoitetumpia kuin huoneiston sisällä Koska parveke ei ole umpinainen, sen sisäosissa tehtävät melko vähäisetkin toimenpiteet saattavat vaikuttaa rakennuksen ulkonäköön. Yhtiöllä on tämän vuoksi oikeus kieltää osakkeenomistajan korjaustyöt myös pelkkien esteettisten seikkojen nojalla, toisin kuin huoneiston sisäpuolella tapahtuvien korjaus- tai muutostöiden osalta. Osakkeenomistaja ei ilman yhtiön nimenomaista suostumusta voi esimerkiksi paneloida tai maalata rakennuksen ulkoseinää parvekkeensa kohdalla, vaikka se olisi parvekkeen rajojen sisäpuolella. Siten sellainen toimenpide, joka huoneiston sisäosissa toteutettuna olisi katsottavissa yhtiölle ilmoittamatta tehtävissä olevaksi kunnossapitotyöksi, saattaa parvekkeen osalta olla muutostyö, jonka yhtiö voi halutessaan kieltää. VESIMAKSUA VARTEN ILMOITETTAVA HUONEISTON ASUKKAIDEN MÄÄRÄ Uudistuvassa asunto-osakeyhtiölaissa on asetettu osakkeenomistajalle velvoite ilmoittaa taloyhtiölle huoneistoissa asuvien ja sitä käyttävien henkilöiden lukumäärä. Kiinteistöliiton mukaan velvoite koskee osakkeenomistajia niissä taloyhtiössä, joissa vesimaksu perustuu henkilöiden lukumäärään. Asukkaiden ei ole enää pakko tehdä muuttoilmoitusta taloyhtiölle, minkä vuoksi taloyhtiöillä ei ole ollut tehokkaita keinoja selvittää rakennuksessa kulloinkin asuvien henkilöiden määrää. Taloyhtiölle ja muille osakkaille tieto huoneistossa asuvien määrästä on tärkeä, kun henkilöluku on vesimaksun tai vastikkeen perusteena. Vain siten voidaan varmistaa, että maksut jakautuvat oikeudenmukaisesti. Uudistuvassa laissa on huomioitu myös se, että vuokranantaja ei välttämättä voi tietää huoneistossa kulloinkin asuvien henkilöiden määrää. Asuinhuoneistoa koskeva laki mahdollistaa huoneiston käytön puolison ja perheeseen kuuluvien henkilöiden asuntona, joiden määrää ei useinkaan ilmoiteta vuokranantajalle.