4 luku. Kunnossapito. Näytesivut

Koko: px
Aloita esitys sivulta:

Download "4 luku. Kunnossapito. Näytesivut"

Transkriptio

1 4 Kunnossapito AOYL 4 luvussa säädetään osakkaan ja asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuusta sekä sen jakautumisesta. Luku rakentuu siten, että 1 3 :ssä on yleiset kunnossapitoa koskevat säännökset, 4 5 :ssä kunnossapitotyön teettämistä koskevat säännökset ja 6 10 :ssä kunnossapitotöiden ilmoittamista ja valvontaa koskevat säännökset. Luvun 1 :ssä on yleiset määräykset kunnossapitotoimien suorittamisesta ja viittaukset säännöksiin, joissa niistä tarkemmin säädetään. 2 määrittelee yhtiön kunnossapitovastuun ja 3 vastaavasti osakkaan kunnossapitovastuun. 4 :ssä on säännökset siitä, milloin asunto-osakeyhtiö voi suorittaa osakkaan vastuulle kuuluvia kunnossapitotöitä huoneistoissa, ja vastaavasti, milloin osakas voi suorittaa siellä yhtiön vastuulle kuuluvia töitä. 5 määrittelee lisäksi ne poikkeustapaukset, joissa osakas saa tehdä kunnossapitotoimia yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa. 6 :ssä on säännökset asunto-osakeyhtiön ilmoitusvelvollisuudesta sen suorittaessa kunnossapitotöitä ja 7 :ssä on vastaavat säännökset osakkaan suorittamista töistä. 8 :ssä määrätään osakkaan velvollisuudesta ilmoittaa asunto-osakeyhtiölle havaitsemistaan yhtiön vastuulle kuuluvista vioista. 9 määrittelee, miten yhtiö voi valvoa osakkaan kunnossapitotöitä. 10 :ssä määrätään, kuka hakee kunnossapitotyöhön mahdollisesti tarvittavan viranomaisluvan ja milloin osakkaalla on mahdollisuus saada tuomioistuimen lupa kunnossapitotyön suorittamiseen. On tärkeää huomata ero paljolti toisiaan muistuttavien AOYL 4 ja 5 luvun säännösten välillä. Siinä missä 4 luku koskee kunnossapitoa, 5 luku koskee asunto-osakeyhtiön ja osakkaan muutostöitä. Niin asunto-osakeyhtiö kuin osakaskin voivat suorittaa kunnossapito- ja muutostöitä. Merkittävin ero on se, että asuntoosakeyhtiö ja toiset osakkaat voivat joissakin tilanteissa kieltää osakkaan suunnitteleman muutostyön. Kunnossapitotyötä ei voida kieltää. Toisaalta osakkailla ei myöskään ole ilman yhtiön suostumusta oikeutta tehdä muutostöitä muualla kuin osakashallinnassa olevissa tiloissa. Kunnossapitotoimien osalta tällainen poikkeusmahdollisuus on tietyissä tilanteissa olemassa. Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari 209

2 Yleiset säännökset 1 Kunnossapitovastuun jako ja kunnossapito-oikeus Yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuu jaetaan osakkeenomistajien ja yhtiön kesken 2 ja 3 :n säännösten mukaisesti, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Yhtiökokous voi kuitenkin päättää osakkeenomistajalle kuuluvan kunnossapitotyön suorittamisesta yhtiön kustannuksella, jos työ liittyy yhtiön kunnossapito- tai uudistustyöhön tai työ on yhtiön kannalta muuten taloudellisesti tarkoituksenmukainen eikä se loukkaa osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta. Yhtiön oikeudesta teettää osakkeenomistajan vastuulla oleva kunnossapitotyö ja osakkeenomistajan oikeudesta teettää yhtiön vastuulla oleva kunnossapitotyö säädetään lisäksi 4 ja 5 :ssä. Kunnossapitotyön suorittavan yhtiön tai osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että työssä noudatetaan hyvää rakennustapaa. Vahingonkorvausvastuusta säädetään 24 luvussa Kunnossapitovastuun jako yhtiön ja osakkaan kesken AOYL 4 luvun 1 :n 1 momentin mukaan asunto-osakeyhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuu jaetaan osakkaiden ja yhtiön kesken lain 2 ja 3 :n säännösten mukaisesti. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä asiasta myös toisin. Mikä katsotaan kunnossapidoksi? AOYL:ssa ei suoraan määritellä, mitä tarkoitetaan termillä kunnossapito. Lain esitöiden mukaan kunnossapitoa on yhtiön kiinteistön ylläpitoon kuuluva toiminta, joka sisältää paitsi pienet vikakorjaukset ja vuosikorjaukset myös suuremmat korjaushankkeet, joilla kiinteistön laatutasoa ei olennaisesti muuteta (peruskorjaukset). Myös tuhoutuneen rakennuksen rakentaminen uudelleen määritellään kunnossapitotyöksi. 1 Kunnossapidosta voi toisinaan olla kyse silloinkin, kun rakennuksen taso paranee, jos parannus on välttämätön pakottavien viranomaismääräyksien nou- 1 Ks. HE s Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari

3 dattamiseksi. 2 Saattaahan olla, että rakennuksen niin sanottu vanha perustaso ei ole enää nykyisten viranomaismääräysten mukainen; tällöin rakennuksen korjaaminen aivan ennalleen olisi uusien viranomaisohjeiden vastaista. Tällaista tilannetta ratkottiin korkeimman oikeuden tapauksessa KKO 1998:105 3, jossa yhtiö joutui asentamaan alkuperäistä paremman ilmanvaihdon liikehuoneistoon, koska muuttuneet viranomaismääräykset edellyttivät sitä. Jos uudisrakentamista koskevat viranomaismääräykset ovat rakennuksen alkuperäistä tasoa tiukemmat ja vastaavia määräyksiä ei tarvitse noudattaa korjausrakentamisessa, asunto-osakeyhtiöllä ja osakkaalla on oikeus alittaa uudisrakentamisen taso. Kunnossapitotyössä on kuitenkin noudatettava hyvää rakentamistapaa. Yleensä voitaneen lähteä siitä, että yhtiö saa noudattaa sillä hetkellä vallitsevaa uudisrakentamisen tasoa. Vaikka tämä taso olisi yhtiön alkuperäistä tasoa korkeampi, kysymyksessä on silti AOYL 4 luvun tarkoittama kunnossapitotyö. Esimerkkinä uudisrakentamisen paremmasta tasosta voidaan mainita sähköverkkoon kytketyt paloilmaisinjärjestelmät tai vedeneristystöiden toteuttaminen Suomen rakentamismääräyskokoelman osan C2 mukaan. Vaikka vanhan kylpyhuoneen vedeneristys saataisiinkin korjata paikkakorjauksella, esimerkiksi uusimalla vain suihkunurkkauksen eristys, asunto-osakeyhtiö saa ja yleensä sen kannattaa uusia koko kylpyhuoneen vedeneristys uusdisrakentamisessa noudatettavan tason mukaiseksi. Myös sellainen sinänsä tasoa nostava toimi, jonka tarkoituksena on vähentää asunto-osakeyhtiön myöhempiä käyttö- ja kunnossapitokuluja, voi olla AOYL 4 luvun tarkoittama kunnossapitotyö. 4 Tällainen työ voi esimerkiksi olla parvekelippojen rakentaminen olemassa oleviin parvekkeisiin. Mikäli parvekelippojen voidaan osoittaa vähentävän asunto-osakeyhtiön myöhempiä käyttö- ja kunnossapitokuluja, voidaan ne asentaa vastikerahoilla. Mikäli näyttöä säästöstä ei ole, jäävät rakentamiskustannukset parvekkeellisten osakkaiden maksettaviksi. Hanke nostaa tällöin osakkaan huoneiston arvoa. Sälekaihtimien hankkiminen ei ole varsinainen kunnossapitotyö eikä sälekaihtimia siten voida hankkia vastikerahoilla. Sälekaihtimien hankinta voidaan kuitenkin toteuttaa osakkaiden yhteishankintana. Tällöin vain ne osakkaat, jotka sälekaihtimia haluavat, maksavat niistä. 2 Ks. HE s. 77. VAOYL:ssa oli erillissäännös tuhoutuneen rakennuksen uudelleenrakentamista koskevasta päätöksenteosta, mutta AOYL:sta se jätettiin pois. 3 Tapaus on selostettu luvussa Ks. HE s. 77, jossa mainitaan esimerkkinä korkeimman oikeuden ratkaisu KKO 2005:83. Ratkaisussa katsottiin parvekelasituksien asentaminen mahdolliseksi enemmistöpäätöksellä ja vastikerahoitteisesti. Ratkaisun perusteluissa todetaan yhtenä perusteena yhtiön kunnossapitokulujen pieneneminen. Mielestämme ko. ratkaisussa oli kuitenkin enemmän kysymys tavanomaisesta muutoksesta, ja enemmistöperiaatteen soveltuminen on perusteltu siitä syystä. Tapaus on selostettu 6 luvun 33 :n yhteydessä (kirjan osassa 2). Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari 211

4 Yhtiön ja osakkaan kunnossapitovastuun kattavuus Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu kattaa lähtökohtaisesti yhtiön rakennuksessa olevan perustason, jos muuta ei ole päätetty. Osakas vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin kysymys on osakkaan muutostöistä, jotka kohottavat huoneiston tasoa. 5 Yhtiö voi kuitenkin nimenomaisesti päättää ottaa osakasmuutoksetkin vastuulleen. Tämän vuoksi on merkityksellistä määritellä ajankohta, joka määrää, milloin kysymys on alkuperäisestä tasosta ja milloin kysymys on muutoksesta. Asunto-osakeyhtiön on katsottava hyväksyneen osakkaan kunnossapito- tai muutostyön vastuullensa, jos osakas on ilmoittanut yhtiölle työstä, yhtiöllä on ollut mahdollisuus reagoida ilmoitukseen ja yhtiö on osakkaan ilmoituksen perusteella päättänyt nimenomaisesti vastuun hyväksymisestä. Asunto-osakeyhtiö on esimerkiksi voinut päättää ottaa vastuullensa osakkaiden asentamat lisälämmitysjärjestelmät eli sellaiset lattialämmitykset, jotka eivät ole välttämättömiä tilan lämmittämiseksi mutta jotka on asennettu sen vuoksi, että lämpimällä lattialla on mukavampi kävellä. Jos asunto-osakeyhtiö on säännönmukaisesti ottanut vastattavakseen tietyt osakkaiden muutostyöt (esim. jälkikäteen tehdyt märkätilat), mutta jonkun osakkaan työtä ei ole muodollisesti hyväksytty, voidaan asunto-osakeyhtiön tapauskohtaisesti arvioiden katsoa ottaneen muutoksen vastuulleen. Tällöin muutoksen on vastattava asunto-osakeyhtiön nimenomaisesti hyväksymiä muutoksia ja yhtiön on pitänyt esimerkiksi huolehtia muutoksen kunnossapidosta. Sen sijaan pelkästään se, että asunto-osakeyhtiö on hyväksynyt jonkin muutoksen tehtäväksi ja valvonut sen suorittamista, ei tarkoita sitä, että yhtiö olisi ottanut kyseisen muutoksen kunnossapidon vastuulleen. Asunto-osakeyhtiö vastaa lisäksi sellaisen osakkaan asennuksen kunnossapidosta, joka vastaa yhtiön toteuttamaa tai hyväksymää toimenpidettä ja joka on suunniteltu, toteutettu ja valvottu asianmukaisesti, vaikka asunto-osakeyhtiö ei erillistä päätöstä vastuulleen ottamisesta olisi tehnytkään. Se, vastaako asennus asunto-osakeyhtiön toteuttamaa tai vastuulleen hyväksymää toimenpidettä, on ratkaistava tapauskohtaisesti. 6 Järjestelmän tarkoituksella on merkitystä vastaavuutta arvioitaessa. Mikäli asunnossa on lämmitysjärjestelmään kuuluva lattialämmitys ja osakas lisää siihen ylimääräisen lattialämmityksen, osakas vastaa itse tästä lattialämmityksestä, mikäli asunto-osakeyhtiö ei samalla tee päätöstä kunnossapitovastuun ottamisesta. Mikäli asunto-osakeyhtiö on asentanut lisälattialämmityksen joihinkin huoneistoihin kylpyhuoneremonttien yhteydessä, voidaan osakkaan asenta- 5 Ks. tarkemmin 4 luvun 2 ja sen kohdalla esitetty. 6 HE s Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari

5 man lisälattialämmityksen lähtökohtaisesti katsoa vastaavan yhtiön toteuttamaa tasoa. AOYL:n esitöiden mukaan myös rakennusvaiheessa tehdyt muutokset, kuten takan ja hormistojen asentaminen lisätyönä, on tässä suhteessa muutos. Tällaisen rakenteen kunnossapitovastuu kuuluu siten osakkaalle. 7 Poikkeaminen kunnossapitovastuuta koskevasta pääsäännöstä AOYL 4 luvun 1 :n 1 momentissa viitataan siihen, että varsinaiset kunnossapitovastuusäännökset ovat luvun 2 ja 3 :ssä. Momentissa mainitaan myös se, että kunnossapitovastuuta koskevasta pääsäännöstä voidaan poiketa yhtiöjärjestyksen määräyksellä. 8 Lainmukaisesta kunnossapitovastuun jaosta voidaan poiketa vapaasti esimerkiksi asunto-osakeyhtiötä perustettaessa. Tietyntyyppisissä yhtiöissä tämä onkin tavanmukaista. Esimerkiksi erillisistä pientaloista koostuvassa asunto-osakeyhtiössä on järkevää määrätä yhtiöjärjestyksessä, että kukin hoitaa oman hallitsemansa rakennuksen ja mahdollisesti myös piha-alueen kunnossapidon. Kunnossapidosta on erityisen suositeltavaa määrätä poikkeavasti yhtiössä, jossa rakennukset ovat eritasoisia ja -ikäisiä. Hyvin yleinen rakentamisen tapa on täydennysrakentaminen, jolloin vanhan omakotitalon tontille perustetaan asuntoosakeyhtiö, jonka muodostavat vanha omakotitalo ja myöhemmin rakennettava pari- tai rivitalo. Tällaisessa yhtiössä kunnossapitovastuut kohdentuvat rakennuksiin eriaikaisesti, koska rakennukset ovat eri-ikäisiä. Jos kunnossapitovastuu kuuluu lain pääsäännön mukaisesti rakenteellisten vikojen osalta asunto-osakeyhtiölle, on todennäköistä, että yhtiön ensimmäisinä vuosina korjataan vanhaa rakennusta ja vasta myöhemmin uusia rakennuksia. Osakkaiden vaihtuessa tämä voi aiheuttaa ristiriitoja. Sen sijaan kerrostalotyyppisessä asunto-osakeyhtiössä lain pääsäännöstä poikkeavaan kunnossapitovastuun jakoon on syytä olla hyvät perusteet. Esimerkiksi huoneistojen vedeneristeiden kunnossapitovastuiden siirtäminen yhtiöltä osakkaille ei ole ongelmatonta, koska huoneiston vedeneristeen pettämisestä aiheutuva vahinko ei rajoitu huoneiston seinien sisäpuolelle. Yhtiö joutuu joka tapauksessa tällaisessa tilanteessa osallistumaan asian selvittämiseen, kun naapurihuoneistoja kuivataan ja korjataan. Siksi onkin yleensä perusteltua, että yhtiö vastaa tällaisista perusrakenteista. Tilanne voi olla toinen vanhassa yhtiössä, jossa osakkaat ovat tehneet huoneistoissaan eri aikoina erilaisia muutoksia. Tällöin syntyy usein ristiriita, miksi yhtiö 7 HE s. 77. Mielestämme tulkinta on epäselvä, ks. tarkemmin luvussa esitetty. 8 Vuoden 1926 AOYL:n 12 ei sallinut kunnossapitovastuun siirtämistä osakkaalle edes yhtiöjärjestysmääräyksellä. Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari 213

6 korjaa jonkin huoneiston kylpyhuonetta, vaikka toiset osakkaat ovat joutuneet itse huoneistoremonttien yhteydessä huolehtimaan vedeneristeiden asianmukaisuudesta. Tällaisessa yhtiössä saattaa olla järkevää pyrkiä siihen, että kukin hoitaa oman kylpyhuoneensa kunnossapidon. Saattaa myös olla niin, että asunto-osakeyhtiössä tehtävien korjausten ja perusparannusten yhteydessä on järkevää pyrkiä muuttamaan yhtiöjärjestystä. Jos osakkaat ovat esimerkiksi huolehtineet asunto-osakeyhtiössä edellä kerrotulla tavalla kylpyhuoneiden vedeneristysten kunnossapidosta ja yhtiö suorittaa putkiremontin, jonka aikana kylpyhuoneet saneerataan täydellisesti, yhtiöjärjestyksestä voi olla perusteltua poistaa laista poikkeava erityissäännös. Tällöin siirrytään normaaliin menettelyyn, jossa yhtiö vastaa vedeneristeiden kunnossapidosta muiden rakenteiden tavoin. Mikäli kunnossapitovastuuta halutaan pysyvästi siirtää osakkaalta asuntoosake yhtiölle, siitäkin on otettava määräys yhtiöjärjestykseen. Kunnossapitovastuun jakautumisen on oltava yksiselitteisesti luettavissa joko yhtiöjärjestyksestä tai AOYL:n säännöksistä. Asunto-osakeyhtiössä ei siten voida noudattaa yhtiökokouksessa päätettyjä poikkeusmääräyksiä, koska ne eivät välttämättä tule esimerkiksi osakkeiden vaihdon yhteydessä uuden osakkaan tietoon. Kunnossapitovastuuta koskeva yhtiöjärjestysmääräys Jos kunnossapitovastuun jakautumisesta halutaan määrätä yhtiöjärjestyksessä erikseen, määräys on syytä kirjoittaa mahdollisimman yksiselitteisesti. Pelkkä viittaus jonkin ulkopuolisen tahon antamiin tulkintoihin ei ole riittävä. 9 Jos asunto-osakeyhtiössä halutaan esimerkiksi noudattaa Taloyhtiön vastuunjakotaulukon 10 mukaista vastuunjakoa, määräykset tulee kirjoittaa sellaisenaan auki yhtiöjärjestykseen. 11 Itse taulukkoa ei välttämättä ole tarkoituksenmukaista ottaa yhtiöjärjestyksen liitteeksi. Suositeltavampaa on, että yhtiöjärjestykseen kirjataan vain määräykset, joilla poiketaan AOYL:n mukaisesta kunnossapitovastuun jaosta ja siten myös Taloyhtiön vastuunjakotaulukon määräyksistä. Tämän lisäksi asunto-osakeyhtiö voi tietenkin jakaa Taloyhtiön vastuunjakotaulukon oppaaksi kaikille osakkaille, jotta näiden on helpompi löytää vastaukset yksittäisiin kunnossapitovastuukysymyksiin. 9 Ks. HE s. 79, jonka mukaan sallittuna ei voida pitää esimerkiksi pelkkää viittausta tiettyyn kunnossapitovastuun jakoa koskevan yhtiön ulkopuolisen tahon julkaisemaan ja ylläpitämään suositukseen tai malliin. Vaikka ko. lainauksessa ei mainita Taloyhtiön vastuunjakotaulukkoa, se on käytännössä aiemmin ollut ainoa markkinoilla oleva tällainen suositus. 10 Taloyhtiön vastuunjakotaulukkoa julkaisevat Suomen Kiinteistöliitto ry ja Kiinteistöalan Kustannus Oy. 11 On hyvä muistaa, että Taloyhtiön vastuujakotaulukossa esitetään vain näkemys lain tulkinnasta. Myös eriäviä näkemyksiä on esitetty, ks. esim. Jauhiainen Järvinen Nevala s Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari

7 Helsingin hovioikeus on kahdessakin eri ratkaisussaan todennut, että yhtiöjärjestysmääräys on sillä tavoin epätäsmällinen, että sitä ei voida soveltaa. Helsingin HO nro 2057 Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen kunnossapitovastuupykälän toinen kappale oli seuraava: Huoneiston kunnossapitovastuu sisäpuolisten rakenteiden osalta kuuluu kullekin osakkaalle. Osakas oli teettänyt kylpyhuoneessa töitä, joilla korjattiin huoneistossa ollut kosteusvaurio. Kosteusvaurio johtui siitä, että seiniä ja lattiaa ei ollut vedeneristetty asianmukaisesti. Hovioikeuden mukaan kyseisen yhtiöjärjestyspykälän tulkintalähtökohtana ei voitu pitää yhtiön tarkoitusta yhtiöjärjestystä muutettaessa, vaan sitä oli lähtö kohtaisesti tulkittava sen sanamuodon mukaisesti. Kun ilmaisu sisäpuoliset rakenteet oli epätäsmällinen, oli yhtiöjärjestyksestä mahdollista saada se käsitys, että kosteiden tilojen osalta ei ollut poikettu asunto-osakeyhtiölain säännöksestä kunnossapitovastuun jakamisesta. Yhtiön käsitys yhtiöjärjestyksen sisällöstä olisi merkinnyt, että osakkaan kunnossapitovastuu olisi ollut huomattavasti ankarampi kuin kerrostaloyhtiössä yleensä. Kun kyseinen yhtiöjärjestyksen määräys oli jäänyt täsmentymättä ja kun sen ei voitu yksiselitteisesti katsoa tarkoittavan myös vedeneristeitä, oli yhtiöjärjestystä tulkittava osakkaan eduksi. Tämän vuoksi huoneiston vedeneristeet katsottiin kuuluvan yhtiön kunnossapitovastuulle ja yhtiö oli siten vastuussa kyseisestä kosteusvahingosta. Ratkaisu on sikäli erikoinen, että termi sisäpuoliset rakenteet oli johdettu lähes suoraan VAOYL 78 :n 2 momentista, jonka mukaan yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluivat rakenteista johtuvat sisäpuoliset viat. Esimerkiksi korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 1991: niiden oli katsottu tarkoittavan juuri vedeneristeitä. Hovioikeuden ratkaisun huomioon ottaen siis vedeneristeiden kunnossapitovastuunkin osalta on syytä mainita nimenomaisesti, että määräys koskee kylpyhuoneiden vedeneristeitä. Tulkinta oli vastaavantyyppinen seuraavassa hovioikeuden ratkaisussa, jossa riita koski sitä, miten huoneisto määritellään: Helsingin HO nro 3003 Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan osakkeenomistajan huoneistoonsa tarvittavista peruskorjausten ja -parannusten mahdollisesti edellyttämistä rakennus- yms. luvista sekä työ- ja tarvikekustannuksista vastaa kukin osakkeenomistaja yksin. Kysymyksessä oli yhtiö, joka koostui kolmesta toisiinsa liittyvästä huoneistosta, joilla oli yhteinen vesi- ja viemäriverkosto ja lämmitysjärjestelmä. 12 Tapaus on selostettu luvussa Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari 215

8 Hovioikeuden perustelujen mukaan laissa ei ollut määritelty, mitä ilmaisulla huoneisto tarkoitettiin. Yhtiöjärjestysmääräystä oli hovioikeuden mukaan tulkittava yleiskielen mukaisesti eli siten, että huoneistoon katsotaan kuuluvaksi kaikki ne tilat, jotka ovat sitä rajoittavien seinien, katon ja lattioiden sisäpuolella, kyseiset pinnat mukaan lukien. Määräystä ei voitu tulkita siten, että osakkeenomistajan vastuu olisi ulottunut koskemaan myös asunto-osakeyhtiön omistaman rakennuksen perustuksia ja rakenteista aiheutuvia huoneiston sisäpuolisia vikoja eikä myöskään huoneiston ulkopuolella olevia rakennuksen osia. Asia oli näin siitä huolimatta, että huoneisto C oli alun perin ollut omakotitalo ja huoneistot A ja B myöhemmin liitetty rakennukseen, jossa huoneisto C oli. Tästä ratkaisusta seuraa se, että jos esimerkiksi koko rakennuksen kunnossapito halutaan siirtää osakkaalle, tulisi mainita, että kysymys on muustakin kuin huoneistosta; ilmaisu voi olla esimerkiksi huoneisto ja rakennuksen osa, johon osakkeet tuottavat hallintaoikeuden. Kuten edellä on todettu, vastuu voidaan laajentaa koskemaan myös piha-alueita, jos tästä otetaan nimenomainen maininta yhtiöjärjestykseen. Jos yhtiöjärjestysmääräys on tulkinnanvarainen tai epäselvä, se tarkoittaa käytännössä sitä, että kunnossapitovastuu määräytyy AOYL:n mukaan siltä osin kuin yhtiöjärjestyksestä ei saada selvyyttä kunnossapitovastuun jakautumiseen. Miten kunnossapitovastuumääräys otetaan yhtiöjärjestykseen? Yhtiöjärjestyksen muuttamiseen kunnossapitovastuiden osalta riittää lähtökohtaisesti normaali yhtiöjärjestyksen muutosenemmistö (2/3 määräenemmistö). AOYL:ssa ei ole määräystä siitä, että kunnossapitovastuun muuttaminen vaatisi lähtökohtaisesti jonkun osakkaan suostumuksen. 13 Yhdenvertaisuusperiaatteesta saattaa kuitenkin seurata, että muutos vaatii tietyn tai tiettyjen osakkaiden suostumuksen. Jos esimerkiksi jonkin huoneiston osalta korjaustarve on jo syntynyt tai sen voidaan ennakoida poikkeavan muiden huoneistojen korjaustarpeesta, kunnossapitovastuun siirtoa koskeva päätös saattaa loukata yhdenvertaisuutta. 14 Vaasan hovioikeuden ratkaisussa nro osakas vaati yhtiöjärjestysmuutosta koskevan yhtiökokouksen päätöksen kumoamista yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisena. Yhtiön kunnossapitovastuuta laajennettiin poistamalla aiempi yhtiöjärjestyksen määräys, jolla märkätilojen vesieristeet, lattiapohjat, läpiviennit ja lattiakaivo oli siirretty osakkaan kunnossapitovastuulle. Osakas katsoi muutoksen olevan yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen, sillä hän oli ennen yhtiöjärjes- 13 Ks. 6 luku, erityisesti sen 22 (kirjan osassa 2). 14 Ks. HE s Ko. tapaus on käsitelty tarkemmin luvussa Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari

9 tyksen muutosta saneerannut itse kylpyhuoneensa. Osakkaan kanne kuitenkin hylättiin ja hovioikeus katsoi AOYL 6 luvun 32 :n 1 momentissa tarkoitetun säästön huomioimisen turvaavan osakkaan yhdenvertaisen kohtelun. Myös seuraavat ratkaisut koskivat kunnossapitovastuun muuttamista ja yhdenvertaisuusperiaatteen arviointia: Helsingin HO nro 2164 Yhtiön osakkeenomistajien rakentamien hissien kulujen siirtäminen yhtiön vastuulle katsottiin yhdenvertaisuusperiaatteen vastaiseksi, koska vain kahdessa portaassa yhdestätoista oli hissi ja korjauskustannukset olivat euroa. Rovaniemen HO nro 146 Asunto-osakeyhtiö koostui erillisistä lomamökeistä. Yhtiökokouksessa tehtiin päätös muuttaa kunnossapitovastuita niin, että kukin vastaa oman lomamökkinsä kunnossapidosta. Osakkeenomistaja moitti päätöstä sillä perusteella, että mökkikohtaiset kustannukset saattavat kattokorjausten osalta vaihdella, koska kattojen kunto saattaa eri mökeissä olla erilainen. Sinänsä ei ollut tietoa siitä, oliko jossakin mökissä konkreettista korjaustarvetta vai ei. Hovioikeus kumosi yhtiökokouksen päätöksen yhdenvertaisuutta loukkaavana. Korkein oikeus ei myöntänyt valituslupaa. Turun HO nro 390 Huoneistossa oli syntynyt kosteusvaurio puutteellisen vesieristyksen takia. Yhtiökokous oli muuttanut vahingon syntymisen jälkeen yhtiöjärjestystä kunnossapitovastuun jakautumisen osalta. Yhtiö ei voinut vedota yhtiöjärjestyksen muutokseen, kun vaurio oli syntynyt ennen yhtiöjärjestyksen muutosta. Rovaniemen hovioikeuden ratkaisussa yhdenvertaisuusperiaatteen rikkomiseen siis riitti jo se, että tietty rakenne saattoi olla eritasoinen. Konkreettista tietoa kattojen erilaisesta korjaustarpeesta ei ollut. Nähdäksemme pääsäännön tulisi olla, että jos konkreettista näyttöä tietyn rakenteen erilaisesta kunnosta ei ole olemassa, yhtiöjärjestyksen muutos voitaisiin hyväksyä eikä sen katsottaisi loukkaavan yhdenvertaisuutta. Myös seuraavassa korkeimman oikeuden ratkaisussa kunnossapitovastuun muuttaminen aiheutti yhdenvertaisuusongelman: KKO 2007:15 Osakkeenomistajan kylpyhuoneessa oli vaurio ja osakkaat vaativat yhtiötä velvoitettavaksi korvaamaan osakkaiden maksaman korjaussumman, joka oli euroa. Yhtiö hävisi tältä osin juttunsa käräjäoikeudessa ja maksoi summan. Korkein oikeus joutui kuitenkin ottamaan kantaa siihen, onko yhtiön tällaista tilannetta varten kehittelemä vastikejärjestely lainmukainen. Yhtiökokous oli Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari 217

10 päättänyt, että yhtiöjärjestystä ensinnäkin muutetaan niin, että kukin osakkeenomistaja vastaa huoneiston sisäpuolisista vesi- ja kosteuseristyksistä sekä niiden mahdollisista puutteista aiheutuvista vioista. Yhtiö myönsi päätöksessään, että vastuu voi koskea ainoastaan tulevia korjaustarpeita, mutta ei sellaisia, jotka ovat jo olemassa. Tältä varalta yhtiökokous päätti, että jos taloyhtiöltä vaaditaan jonkin huoneiston kylpyhuonekorvauksiin osallistumista jollakin rahamäärällä, niin sama rahamäärä varataan kaikkien huoneistojen kylpyhuonekorjauksia varten. Jos siten osakas vaatii esimerkiksi tämän euroa, peritään kaikilta huoneistoilta (yhtiössä oli 33 huoneistoa) euroa vastikeperusteen mukaisena summana ylimääräisenä vastikkeena ja valmistaudutaan kaikkien kylpyhuoneiden korjaukseen. Rahaa ei kuitenkaan ollut tarkoitus kerätä heti, vaan tämä summa kulkisi huoneiston jonkinlaisena vastikevelkana. Jotta huoneistonsa kylpyhuoneen itse korjanneiden asema huomioitaisiin, päätettiin samalla, että huoneistonsa korjanneen katsottiin maksaneen ko. summan yhtiölle jo etukäteen. Korkein oikeus katsoi, että tällainen järjestelmä ei ollut lainmukainen, koska yhtiö ei vastikkeesta päättäessään edes pyrkinyt arvioimaan niitä menoja, joiden kattamiseksi ylimääräistä yhtiövastiketta päätettiin periä. Näin ollen ylimääräisen yhtiövastikkeen määräämiselle ei ollut asunto-osakeyhtiölain mukaisia edellytyksiä. Toiseksi korkein oikeus katsoi, että tehdystä vastikepäätöksestä seurasi tosiasiassa se, että osakkaat vastaavat hallitsemassaan huoneistossa ilmenneen kosteusvaurion korjauskustannuksesta itse ja näin ollen yhtiöjärjestyksen mukaista vastikeosuutta suuremmalla määrällä. Tällä perusteella yhtiöjärjestyksen vastikepäätös oli vaikutuksiltaan VAOYL 78 :n vastainen. Yhtiökokouksen päätökset kumottiin. Päätöstä voidaan pitää perusteltuna. Jos kunnossapitovastuuta halutaan siirtää yhtiöltä osakkaalle, vastuu voi koskea ainoastaan myöhemmin ilmeneviä kunnossapitovastuita. Jos kylpyhuoneessa on jo korjattavaa, niiden osalta vastuu kuuluu yhtiölle. Käytännössä rekisteriviranomaiset eivät ole vaatineet suostumuksia kunnossapitovastuumääräysten yhteydessä silloinkaan, kun määräys loukkaa osakkaiden yhdenvertaisuutta. Jos jälkikäteen kuitenkin käy ilmi, että kunnossapitovastuumääräys on lisätty yhtiöjärjestykseen ilman vaadittavaa osakkaan suostumusta, päätös lienee mitätön. Tällöin osakas saisi jälkikäteen yhtiöjärjestysmuutoksen kumottua ja rekisteriviranomainen joutuisi poistamaan määräyksen yhtiöjärjestyksestä. 218 Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari

11 Kunnossapitovastuun siirtäminen jossakin tapauksissa On tiettyjä erityistilanteita, joissa kunnossapidosta on järkevää määrätä erikseen yhtiöjärjestyksessä. Tällaisia ovat esimerkiksi: 1. Osakkaan muutostyöstä seuraa asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvalle osalle kunnossapidon tarve tai osakkaan työ vaikeuttaa näiden osien kunnossapitoa. 16 Osakas voi esimerkiksi asentaa huoneiston ulkopuolelle jonkin laitteen, vaikkapa ilmanlämpöpumpun, jonka kunnossapitovastuu pääsäännön mukaisesti kuuluisi muuten asunto-osakeyhtiölle. Tällaisessa tilanteessa on perusteltua ja osakkaiden yhdenvertaisuuden kannalta jopa välttämätöntä, että laitteen kunnossapitovastuu siirretään yhtiöjärjestysmääräyksellä kyseiselle osakkaalle. 2. Yhtiö suorittaa tietyn perusparannuksen ja sen jälkeen siirtää korjatut, sillä hetkellä kaikilla samassa kunnossa olevat rakenteet tai asennukset osakkaiden vastuulle. Yhtiö saattaa esimerkiksi kunnostaa kylpyhuoneiden märkätilat samantasoisiksi tai asentaa lämminvesivaraajat ja tämän jälkeen siirtää näiden kunnossapitovastuun osakkaille. 17 Vastaavanlainen tilanne on myös se, jos asunto-osakeyhtiö istuttaa kustannuksellaan piha-alueelle pensasaidat ja sen jälkeen päättää, että osakkaat hoitavat näiden aitojen kunnossapidon. 3. Asunto-osakeyhtiössä havaitaan samankaltaisten huoneistojen käyttötavan vaikuttavan olennaisesti yhtiön kunnossapidosta asunto-osakeyhtiölle aiheutuviin kuluihin. Tällöin voi olla perusteltua siirtää osa kunnossapitovastuusta osakkaille. 18 Esimerkkinä mainittakoon lämminvesivaraajat, jotka voivat kulua eri tahtiin niiden käyttömäärästä riippuen. Jos lämminvesivaraajien kunnossapitovastuu päätetään siirtää osakkaille, päätöksessä pitää ottaa huomioon, että jos esimerkiksi lämminvesivaraajien kunto poikkeaa toisistaan, yhdenvertaisuusperiaate saattaa estää yhtiöjärjestyksen muuttamisen. 19 Osakkaiden keskinäiset sopimukset Joissakin asunto-osakeyhtiöissä osakkaat ovat sopineet kunnossapitovastuiden jakautumisesta yhtiöjärjestyksestä poikkeavasti ilman, että tästä olisi yhtiökokouksen päätöstä tai kirjallista sopimusta. 16 HE s HE s HE s Vrt. edellä selostettu Rovaniemen HO:n ratkaisu nro 146. Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari 219

12 Yhtiöjärjestys on osakkaiden keskinäinen sopimus, joten siitä voidaan poiketa periaatteessa vapaamuotoisesti toisella sopimuksella. Sopimuksen näyttäminen toteen riitatilanteessa on kuitenkin hankalaa, varsinkin jos sopimus on tehty suullisesti. Tällaisessa sopimuksessa on myös se ongelma, että se sitoo vain siihen osallisia. Sen velvoitteet eivät siten siirry uudelle osakkaalle. On suositeltavaa kirjata yhtiöjärjestykseen kaikki AOYL:n säännöksistä poikkeavat kunnossapitovastuut. Osakkaiden keskinäisen sopimuksen sitovuutta kaupanvastuutilanteessa koski seuraava Helsingin hovioikeuden ratkaisu: Helsingin HO nro 781 Neljästä erillistalosta koostuvan asunto-osakeyhtiön yhden talon hallintaan oikeut tavat osakkeet myytiin uudelle osakkeenomistajalle. Kaupan yhteydessä ostajalle kerrottiin, että yhtiössä kukin osakkeenomistaja on huolehtinut talonsa kunnossapitovastuista asunto-osakeyhtiölaista poiketen. Asiasta ei ollut mainintaa yhtiöjärjestyksessä eikä siitä ollut tehty kirjallista sopimusta. Uuden osakkeenomistajan aikana asia kirjattiin yhtiöjärjestykseen. Ostaja havaitsi kaupan kohteessa virheitä, jonka seurauksena hän joutui uusimaan koko vesikaton sekä rakentamaan rakennuksen ympärille salaojitusjärjestelmän. Myyjä kiisti kaupanvastuunsa mm. sillä perusteella, että kysymys oli asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvista vioista, joten hänen vastuunsa enimmäismäärä voisi olla vastikeperusteen mukainen osuus kustannuksista. Helsingin hovioikeus hyväksyi osakkeenomistajan keskinäisen sopimuksen sitovaksi, kun kaikki kolme muuta osakkeenomistajaa yhtäpitävästi todistivat, että tällainen sopimus oli ollut olemassa. Ostajan hyväksi tuleva hinnanalennus määriteltiin vastamaan koko korjauskustannusta. Kaupanvastuutilanteessa lähtökohtana on se, että osakkeenostaja voi vaatia hinnanalennuksena vain sen osuuden, jota hän ei voi vaatia asunto-osakeyhtiöltä. 20 Edellä selostettua Helsingin hovioikeuden tapausta voidaan pitää rajatapauksena, jossa hovioikeus kokonaisharkinnan jälkeen päätyi pitämään suullista sopimusta sitovana. Kaupanvastuun kannalta perustellumpaa on jo alun perinkin kirjata tällaiset poikkeavat järjestelyt yhtiöjärjestykseen Ks. KKO 1992: Ks. myös KKO 2005:65, jossa otettiin vastaavanlainen kanta poikkeavien lainavastuiden osalta. Tapaus on selostettu tarkemmin luvussa Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari

Näytesivut. Yleiset säännökset. 1 Kunnossapitovastuun jako ja kunnossapito-oikeus

Näytesivut. Yleiset säännökset. 1 Kunnossapitovastuun jako ja kunnossapito-oikeus 4 Kunnossapito Asunto-osakeyhtiön ja sen osakkeenomistajien väliset riidat siitä, kummalle kuuluu kunnossapitovastuu tietyn rakennuksen osan korjaamisesta, ovat varsin yleisiä. Yksi keskeisistä asunto-osakeyhtiölain

Lisätiedot

Laajakaista- ja kaapeli-tvjärjestelmien. korjausvastuu. Kunnossapitovastuut. Kristel Pynnönen Vanhempi lakimies, Kiinteistöliitto Porvoo 26.11.

Laajakaista- ja kaapeli-tvjärjestelmien. korjausvastuu. Kunnossapitovastuut. Kristel Pynnönen Vanhempi lakimies, Kiinteistöliitto Porvoo 26.11. Laajakaista- ja kaapeli-tvjärjestelmien hankinta sekä korjausvastuu Kunnossapitovastuut Kristel Pynnönen Vanhempi lakimies, Kiinteistöliitto Porvoo 26.11.2013 Suomen Kiinteistöliitto ry Suomen Kiinteistöliitto

Lisätiedot

Näytesivut. päätöksentekot. asunto-osakeyhtiössä. 2.1 Korjaamista, kunnossapitoa ja uudistamista koskeva päätös. 2.1.1 Kunnossapitopäätös

Näytesivut. päätöksentekot. asunto-osakeyhtiössä. 2.1 Korjaamista, kunnossapitoa ja uudistamista koskeva päätös. 2.1.1 Kunnossapitopäätös 2 Tava llisia päätöksentekot ila n tei ta asunto-osakeyhtiössä 2.1 Korjaamista, kunnossapitoa ja uudistamista koskeva päätös Kiinteistön ja rakennusten korjaamista, kunnossapitoa ja uudistamista koskevat

Lisätiedot

Taloyhtiö 2013 Korjaus- ja kunnossapitovastuut. Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa

Taloyhtiö 2013 Korjaus- ja kunnossapitovastuut. Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa Taloyhtiö 2013 Korjaus- ja kunnossapitovastuut Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa KORJAUS- JA KUNNOSSAPITOVASTUU Asunto-osakeyhtiölaki määrittää yhtiön ja osakkeenomistajan

Lisätiedot

PÄÄTÖKSENTEKO KORJAUSHANKKEESSA

PÄÄTÖKSENTEKO KORJAUSHANKKEESSA PÄÄTÖKSENTEKO KORJAUSHANKKEESSA SÄÄNNÖKSET TAUSTALLA KUNNOSSAPITOVASTUU Yhtiöjärjestys määräykset Yhtiöllä aina oikeus suorittaa välttämätön korjaustyö Ellei yhtiöjärjestyksessä määrätty asuntoosakeyhtiölain

Lisätiedot

MÄRKÄTILAKORJAUKSET 27.3. 2013. Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi

MÄRKÄTILAKORJAUKSET 27.3. 2013. Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi MÄRKÄTILAKORJAUKSET 27.3. 2013 Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi Osakkeenomistajan remontit Kunnossapito- tai muutostyö Kunnossapitotyöt: Yhtiön kunnossapitoa on kiinteistön ylläpitoon kuuluva toiminta, joka

Lisätiedot

KYLPPÄRIT KUNTOON. Koulutusilta 20.5.2015 Tervetuloa

KYLPPÄRIT KUNTOON. Koulutusilta 20.5.2015 Tervetuloa KYLPPÄRIT KUNTOON Koulutusilta 20.5.2015 Tervetuloa ILLAN OHJELMA 18.00 Yhdistyksen kuulumisia 18.15 Kunnossapitovastuu ja 19.00 Kahvitauko 19.20 Viestintä remonteissa 19.40 Kylppärirempan tekniikka 20.30

Lisätiedot

Korjausrakentamisen juridiikka asunto-osakeyhtiössä. Samuli Koskela asianajaja, osakas

Korjausrakentamisen juridiikka asunto-osakeyhtiössä. Samuli Koskela asianajaja, osakas Korjausrakentamisen juridiikka asunto-osakeyhtiössä Samuli Koskela asianajaja, osakas Korjausrakentaminen Mitä tarkoitetaan? Yhtiö, osakas, insinöörit, juristit AOYL:nkäsitteet: kunnossapito muutostyö

Lisätiedot

Näytesivut 40 Kylppärit kuntoon

Näytesivut 40 Kylppärit kuntoon ut iv es yt Nä 40 Kylppärit kuntoon 4 REMONTTITYYPPI 3: KAIKKIEN KYLPYHUONEIDEN YHTÄAIKAINEN SANEERAUS Kylpyhuoneiden käyttöikä on yleensä noin 20 25 vuotta. Yhtiössä tulee aloittaa kylpyhuonesaneerausten

Lisätiedot

I Osa Yleiset periaatteet, osakkeet ja

I Osa Yleiset periaatteet, osakkeet ja Sisällys ESIPUHE 5 Lyhenteet 15 Säädökset 17 Kirjallisuus 19 I Osa Yleiset periaatteet, osakkeet ja yhtiövastike 1 Lain soveltamisala ja asunto-osakeyhtiön toiminnan keskeiset periaatteet 23 Soveltamisala

Lisätiedot

Vastuun jakautuminen osakkeenomistajan ja yhtiön välillä. Suomen Kiinteistöliitto ry

Vastuun jakautuminen osakkeenomistajan ja yhtiön välillä. Suomen Kiinteistöliitto ry Vastuun jakautuminen osakkeenomistajan ja yhtiön välillä Kuka pitää kunnossa? Huoneiston ja muiden tilojen kunnossapitovastuusta yhtiön ja osakkaan välillä voi olla määräyksiä yhtiöjärjestyksessä Kunnossapitovastuun

Lisätiedot

2.1 Yhtiön suorittamaa korjaamista, kunnossapitoa ja uudistamista koskeva päätös

2.1 Yhtiön suorittamaa korjaamista, kunnossapitoa ja uudistamista koskeva päätös 2 KUNNOSSAPIDOSTA JA UUDISTUKSISTA PäättäMINEN 2.1 Yhtiön suorittamaa korjaamista, kunnossapitoa ja uudistamista koskeva päätös Asunto-osakeyhtiölaissa kiinteistön ja rakennusten korjaamista koskevat päätökset

Lisätiedot

Korjaus- ja kunnossapitovastuun jakautuminen osakkaan muutostöissä Kirsi Ruutu Lakimies, varatuomari

Korjaus- ja kunnossapitovastuun jakautuminen osakkaan muutostöissä Kirsi Ruutu Lakimies, varatuomari Korjaus- ja kunnossapitovastuun jakautuminen osakkaan muutostöissä Kirsi Ruutu Lakimies, varatuomari Yhtiö, vanha osakas ja uusi osakas Yhtiö Vahingonkorvaus Kunnossapitovastuu Vanha Uusi osakas Asuntokauppa

Lisätiedot

ASUNTO-OSAKEHUONEISTOSSA TEHTÄVÄSTÄ KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖSTÄ ILMOITUS

ASUNTO-OSAKEHUONEISTOSSA TEHTÄVÄSTÄ KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖSTÄ ILMOITUS ASUNTO-OSAKEHUONEISTOSSA TEHTÄVÄSTÄ KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖSTÄ ILMOITUS Sivu 1/2 TALOYHTIÖ Asunto-osakeyhtiön nimi ja osoite Huoneiston numero OSAKAS Huoneiston osakkeenomistajan nimi ja puhelinnumero

Lisätiedot

29.10.2014. Jäsenpalvelut. Osakkaan muutostyöoikeus 29.10.2014. Kai Haarma Toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa

29.10.2014. Jäsenpalvelut. Osakkaan muutostyöoikeus 29.10.2014. Kai Haarma Toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa Osakkaan muutostyöoikeus 29.10.2014 Kai Haarma Toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa Kiinteistöliitto Uusimaa Suomen Kiinteistöliiton suurin aluejärjestö 10150 jäsentä Jäsenistö pääosin asunto-osakeyhtiöitä

Lisätiedot

Kunnossapitotyötä suorittavan yhtiön tai osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että työssä noudatetaan hyvää rakennustapaa.

Kunnossapitotyötä suorittavan yhtiön tai osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että työssä noudatetaan hyvää rakennustapaa. Sivu 1 / 5 OHJEET HUONEISTON KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTÖILLE (Huom. taulukko ilmoitus- ja muutostyölupavelvollisuudesta sivulla 5) Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009) 4. luku kunnossapito 1 kunnossapitovastuun

Lisätiedot

PÄÄTÖKSENTEKO KORJAUSHANKKEESSA

PÄÄTÖKSENTEKO KORJAUSHANKKEESSA PÄÄTÖKSENTEKO KORJAUSHANKKEESSA SÄÄNNÖKSET TAUSTALLA KUNNOSSAPITOVASTUU Yhtiöjärjestyksen määräykset Yhtiöllä aina oikeus suorittaa välttämätön korjaustyö Ellei yhtiöjärjestyksessä määrätty AOYL 78 Kiinteistöliiton

Lisätiedot

KUNNOSTUS- TAI KORJAUSTOIMENPIDE OSAKEOMISTAJAN MUUTOSTYÖILMOITUS

KUNNOSTUS- TAI KORJAUSTOIMENPIDE OSAKEOMISTAJAN MUUTOSTYÖILMOITUS Kenttätie 16 A 1 90130 Oulu Puhelin: 045 2786 465 Sähköposti: toimisto@domoisannointipalvelu.com KUNNOSTUS- TAI KORJAUSTOIMENPIDE OSAKEOMISTAJAN MUUTOSTYÖILMOITUS Olen tutustunut AOYL:n II osan 4 ja 5

Lisätiedot

Taloudellisten raportoinnin erityistilanteita asuntoosakeyhtiöissä

Taloudellisten raportoinnin erityistilanteita asuntoosakeyhtiöissä Taloudellisten raportoinnin erityistilanteita asuntoosakeyhtiöissä neuvonnan & kiistojen näkökulmasta Taloyhtiö 2014 Maria Kulomäki Asunto-osakeyhtiön raportoinnin erityispiirteet: 1. Yhtiön perustiedot

Lisätiedot

As Oy Rudolfintie 15 yhtiökokous 2.12.2015. Martti Remes (kuntotutkimuksen tekijä). Mikä on peruste taloyhtiön hankesuunnittelun aloittamiselle?

As Oy Rudolfintie 15 yhtiökokous 2.12.2015. Martti Remes (kuntotutkimuksen tekijä). Mikä on peruste taloyhtiön hankesuunnittelun aloittamiselle? As Oy Rudolfintie 15 yhtiökokous 2.12.2015. Martti Remes (kuntotutkimuksen tekijä). Mikä on peruste taloyhtiön hankesuunnittelun aloittamiselle? Mitä vahinkoa 7 kylpyhuonetta on aiheuttanut? Miksi välitön

Lisätiedot

Uusi asunto-osakeyhtiölaki

Uusi asunto-osakeyhtiölaki Isännöintiliitto Uusi asunto-osakeyhtiölaki Tietoa taloyhtiön päättäjille Osakkaat yhtiökokoukseen.... Lisää suunnitelmallisuutta ja avoimuutta... Taloyhtiön vuoden kohokohta on yhtiökokous. Tarkoitus

Lisätiedot

KIINTEISTÖALAN TOIMINTAYMPÄRISTÖ

KIINTEISTÖALAN TOIMINTAYMPÄRISTÖ KIINTEISTÖALAN TOIMINTAYMPÄRISTÖ Tartto 23.11.2006 VT Sirkka Terho TUTKIMUKSEN KOHTEET LAINSÄÄDÄNTÖ verrataan Suomen asunto-osakeyhtiölakia ja sitä lähinnä vastaavaa virolaista lainsäädäntöä hallinnon

Lisätiedot

Autopaikkojen jako 1

Autopaikkojen jako 1 Autopaikkojen jako 1 Autopaikkojen jako 2 Autopaikkojen jako 3 Autopaikkojen jako 4 Autopaikkojen jako 5 Autopaikkojen jako 6 LÖYTYY OSOITTEESTA: http://www.taloyhtio.net/attachements/2013-11-25t10-09-3613206.pdf

Lisätiedot

PÄÄTÖKSENTEKOMENETTELY JA VASTUUT PUTKIREMONTISSA

PÄÄTÖKSENTEKOMENETTELY JA VASTUUT PUTKIREMONTISSA PÄÄTÖKSENTEKOMENETTELY JA VASTUUT PUTKIREMONTISSA Anu Kärkkäinen vastaava lakimies Uudenmaan Asuntokiinteistöyhdistys ry HANKKEESEEN VALMISTAUTUMINEN kuntoarvio - hallitus PTS - yhtiökokous hyväksyy asiantuntija-apu

Lisätiedot

KYLPPÄRIT KUNTOON. 20.5.2015 Riihimäki. Jari Hännikäinen Neuvontainsinööri

KYLPPÄRIT KUNTOON. 20.5.2015 Riihimäki. Jari Hännikäinen Neuvontainsinööri KYLPPÄRIT KUNTOON 20.5.2015 Riihimäki Jari Hännikäinen Neuvontainsinööri SISÄLTÖ Kuka vastaa kylpyhuoneiden kunnossapidosta ja mikä on vastuunjakotaulukko? Kolme erilaista kylpyhuoneremonttia: 1. Oma-aloitteiset

Lisätiedot

OHJE OSAKKEENOMISTAJALLE HUONEISTON KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖILMOITUKSEN LAATIMISEKSI:

OHJE OSAKKEENOMISTAJALLE HUONEISTON KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖILMOITUKSEN LAATIMISEKSI: OHJE OSAKKEENOMISTAJALLE HUONEISTON KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖILMOITUKSEN LAATIMISEKSI: Taloyhtiön tiedot: Taloyhtiön nimi: Isännöitsijän nimi: Osoite: Puhelin/sähköpostiosoite: Osakkaan tiedot: Nimi:

Lisätiedot

REMONTTI- JA KUNTOARVIOILTA

REMONTTI- JA KUNTOARVIOILTA REMONTTI- JA KUNTOARVIOILTA 12.10. 2011 Pekka Luoto, Kiinteistöliitto Oulu Ohjelma Mitä laki sanoo viiden vuoden korjaustarveselvityksestä? Kuntoarvio työkalu suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon Hyvä

Lisätiedot

KORJAUSHANKKEEN PÄÄTÖKSENTEKO JA KUSTANNUSTEN JAKAMINEN ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ. Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari

KORJAUSHANKKEEN PÄÄTÖKSENTEKO JA KUSTANNUSTEN JAKAMINEN ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ. Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari KORJAUSHANKKEEN PÄÄTÖKSENTEKO JA KUSTANNUSTEN JAKAMINEN ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari SISÄLTÖ Pätevä päätös Kunnossapitovastuunjako, osakasmuutokset Vastikeperuste Osakkeenomistajan

Lisätiedot

Milloin on syytä ryhtyä selvittämään sisäilman laatua?

Milloin on syytä ryhtyä selvittämään sisäilman laatua? Milloin on syytä ryhtyä selvittämään sisäilman laatua? 1. AsOy vastaa siitä, että huoneistot soveltuvat käyttötarkoitukseensa. 2. Osakkaan, vuokralaisen tai muun huoneiston haltijan ilmoitus heikosta sisäilman

Lisätiedot

Hallituksen tehtävät ja vastuut

Hallituksen tehtävät ja vastuut Hallituksen tehtävät ja vastuut Taloyhtiötapahtuma 2016 Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa Sisältö Hallituksen rooli ja tehtävät taloyhtiössä Hallituksen päätöksenteko Hallituksen

Lisätiedot

Osakkaan muutostyöoikeus ja vastuut

Osakkaan muutostyöoikeus ja vastuut Osakkaan muutostyöoikeus ja vastuut Taloyhtiö 2014 -tapahtuma 1.4.2014 Katriina Sarekoski Lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa OSAKKAAN MUUTOSTYÖT - OIKEUS MUUTOSTYÖHÖN (AOYL 5:1) Oikeus muutos-

Lisätiedot

KYLPYHUONEEN KORJAUS Asunto-osakeyhtiölain valossa

KYLPYHUONEEN KORJAUS Asunto-osakeyhtiölain valossa KYLPYHUONEEN KORJAUS Asunto-osakeyhtiölain valossa Varatuomari AIT Essi Rikalainen Ratakatu 1 b A 7, 00120 Helsinki puh. +358 40 960 4200 e-mail: etunimi.sukunimi@finessi.fi KYLPYHUONEEN KORJAUS Kunnossapitovastuun

Lisätiedot

Miten jakaa autopaikat taloyhtiössä?

Miten jakaa autopaikat taloyhtiössä? Miten jakaa autopaikat taloyhtiössä? Kiinteistömessut 14.11.2013 Kristel Pynnönen, Vanhempi lakimies Suomen Kiinteistöliitto Suomen Kiinteistöliitto ry Autopaikkojen jakamisesta Autopaikat: pihapaikat,

Lisätiedot

ILMOITUS HUONEISTON MUUTOSTYÖSTÄ

ILMOITUS HUONEISTON MUUTOSTYÖSTÄ ILMOITUS HUONEISTON MUUTOSTYÖSTÄ ASUNTO-OSAKEYHTIÖN TIEDOT Yhtiön nimi Huoneiston numero Osakkeiden numero OSAKKEEN OMISTAJAN TIEDOT Sukunimi Etunimet Sähköposti Asunto-osakeyhtiölain 5. luku 2, ilmoitus

Lisätiedot

Ilmoitus huoneiston muutostöistä/korjaustöistä

Ilmoitus huoneiston muutostöistä/korjaustöistä Ilmoitus huoneiston muutostöistä/korjaustöistä Asunto-osakeyhtiölaki 5. luku 2 Ilmoitus muutostyöstä. Osakkeenomistajan on ilmoitettava muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle,

Lisätiedot

LAINSÄÄDÄNTÖ JA SANASTO - vertailua Viron ja Suomen välillä

LAINSÄÄDÄNTÖ JA SANASTO - vertailua Viron ja Suomen välillä LAINSÄÄDÄNTÖ JA SANASTO - vertailua Viron ja Suomen välillä Interreg III A, SVING-projekti lakimies, VT Sirkka Terho TUTKIMUKSEN KOHTEET LAINSÄÄDÄNTÖ verrataan Suomen asunto-osakeyhtiölakia ja sitä lähinnä

Lisätiedot

OSAKKEENOMISTAJAN MUUTOSTYÖT huoneistossa ja piha-alueilla

OSAKKEENOMISTAJAN MUUTOSTYÖT huoneistossa ja piha-alueilla OSAKKEENOMISTAJAN MUUTOSTYÖT huoneistossa ja piha-alueilla FinnBuild 27.9.2008 Essi Rikalainen Varatuomari, AIT Ratakatu 1 b A 7, 00120 Helsinki puh. +358 40 960 4200 e-mail: etunimi.sukunimi@finessi.fi

Lisätiedot

Uusi Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 IRTAIMISTON JA HUONEISTON OSIEN VAKUUTTAMINEN VASTUUNJAOSTA AS.OY:N JA HUONEISTON HALTIJANN KESKEN

Uusi Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 IRTAIMISTON JA HUONEISTON OSIEN VAKUUTTAMINEN VASTUUNJAOSTA AS.OY:N JA HUONEISTON HALTIJANN KESKEN Uusi Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 IRTAIMISTON JA HUONEISTON OSIEN VAKUUTTAMINEN VASTUUNJAOSTA AS.OY:N JA HUONEISTON HALTIJANN KESKEN Yhtiön kunnossapitovastuu (4:2) Rakenteet, eristeet, perusjärjestelmät

Lisätiedot

SISÄLLYS EDELLISEN PAINOKSEN ALKUSANAT 6

SISÄLLYS EDELLISEN PAINOKSEN ALKUSANAT 6 SISÄLLYS ALKUSANAT 6. PAINOKSEEN 5 EDELLISEN PAINOKSEN ALKUSANAT 6 1 ASUNTO-OSAKEYHTIÖ JA SEN HALLINTO 17 1.1 Asunto-osakeyhtiömuoto asumisessa ja asunto-osakeyhtiölain soveltamisala 17 1.1.1 Mikä on asunto-osakeyhtiö?

Lisätiedot

Kiinteistöliitto Uusimaa Rakennusvalvonta 12.11.2013

Kiinteistöliitto Uusimaa Rakennusvalvonta 12.11.2013 Kiinteistöliitto Uusimaa Rakennusvalvonta 12.11.2013 Kai Haarma Toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa 2 Kiinteistöliitto Uusimaa Kiinteistöliiton suurin aluejärjestö 9890 jäsentä Jäsenistö pääosin

Lisätiedot

KORJAUSHANKKEEN PÄÄTÖKSENTEKOMENETTELY JA HALLITUKSEN VASTUU ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ. Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari

KORJAUSHANKKEEN PÄÄTÖKSENTEKOMENETTELY JA HALLITUKSEN VASTUU ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ. Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari KORJAUSHANKKEEN PÄÄTÖKSENTEKOMENETTELY JA HALLITUKSEN VASTUU ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari SISÄLTÖ Kokouskutsu ja yhtiökokouspäätökset Päätöksentekomenettely Yhdenvertaisuus

Lisätiedot

Hallintaanottomenettelystä säädetään asunto-osakeyhtiölain 8 luvussa, ja sitä voidaan soveltaa automaattisesti kaikissa asunto-osakeyhtiöissä.

Hallintaanottomenettelystä säädetään asunto-osakeyhtiölain 8 luvussa, ja sitä voidaan soveltaa automaattisesti kaikissa asunto-osakeyhtiöissä. 3 Huoneiston hallintaanotto 3.1 Hallintaanotto lyhyesti Huoneiston hallintaanotolla tarkoitetaan sitä, että taloyhtiö ottaa osakkaan huoneiston hallintaansa määräajaksi osakkaan tai esimerkiksi tämän vuokralaisen

Lisätiedot

Näytesivut. 4.1 Yhtiökokous. Kokoustapa. Päätöksentekoa yhtiökokouksessa koskevat säännökset vastaavat pääosin vanhan lain säännöksiä.

Näytesivut. 4.1 Yhtiökokous. Kokoustapa. Päätöksentekoa yhtiökokouksessa koskevat säännökset vastaavat pääosin vanhan lain säännöksiä. 4 4.1 Yhtiökokous HALLINTO Päätöksentekoa yhtiökokouksessa koskevat säännökset vastaavat pääosin vanhan lain säännöksiä. Kokoustapa Osakkaat käyttävät päätösvaltaansa yhtiökokouksessa, jossa päätökset

Lisätiedot

Hallituksen toiminta, tehtävät ja vastuut 1.4.2014. Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa

Hallituksen toiminta, tehtävät ja vastuut 1.4.2014. Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa Hallituksen toiminta, tehtävät ja vastuut 1.4.2014 Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa Sisältö Asunto-osakeyhtiön toimielimet Hallituksen toiminta Kokoontuminen ja päätöksenteko

Lisätiedot

ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN VALOSSA

ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN VALOSSA HUONEISTOREMONTIT UUDEN ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN VALOSSA FinnBuild 9.10.2010 Essi Rikalainen Varatuomari, AIT Ratakatu 1 b A 7, 00120 Helsinki puh. +358 40 960 4200 e-mail: etunimi.sukunimi@finessi.fi Ratakatu

Lisätiedot

osakeyhtiölain kielenhuolto

osakeyhtiölain kielenhuolto Kotimaisten kielten tutkimuskeskus Kielitoimisto Asunto-osakeyhti osakeyhtiölain kielenhuolto Salli Kankaanpää, Aino Piehl ja Matti Räsänen 4.12.2007 Tavoitteena on saada tietoa säädöstekstin synnystä

Lisätiedot

UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI MENETTELYT YHTIÖKOKOUKSESSA. SKH-Isännöinti Oy 13.10.2010

UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI MENETTELYT YHTIÖKOKOUKSESSA. SKH-Isännöinti Oy 13.10.2010 UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI MENETTELYT YHTIÖKOKOUKSESSA SKH-Isännöinti Oy 13.10.2010 Asunto-osakeyhtiölaki 22.12.2009 Asunto-osakeyhtiölain kokonaisuudistus Pääosin nykykäytäntö kirjattu lakiin Eriytetään

Lisätiedot

Kuka korjaa kun paikat hajoaa TAAS?

Kuka korjaa kun paikat hajoaa TAAS? Kuka korjaa kun paikat hajoaa TAAS? Ylivieska 24.2.2016 Kaisu Terkki Lakimies, varatuomari Suomen Kiinteistöliitto ry Sisältö Vastuun jakautuminen osakkeenomistajan ja yhtiön välillä AOYL 4 luku Ennallistamisvelvoite

Lisätiedot

Pesutilakunnostus (täytetään myös pesutilailmoituskortti, liite 2) Muu muutostyö / korjaus lyhyesti (tarkemmin liitteissä):

Pesutilakunnostus (täytetään myös pesutilailmoituskortti, liite 2) Muu muutostyö / korjaus lyhyesti (tarkemmin liitteissä): HUONEISTON MUUTOSTYÖ TAI PESUTILAKUNNOSTUS RAKENNUSSUUNNITELMA JA OSAKKEEN OMISTAJAN SITOUMUS Päiväys / 20 Taloyhtiö Osoite Huoneisto Osakkeenomistaja Puhelin Sähköposti KORJAUSHANKKEEN SISÄLTÖ: Pesutilakunnostus

Lisätiedot

1 Asunto-osakeyhtiö ja sen hallinto 15

1 Asunto-osakeyhtiö ja sen hallinto 15 Sisällys Alkusanat 5 1 Asunto-osakeyhtiö ja sen hallinto 15 1.1 Asunto-osakeyhtiömuoto asumisessa ja asuntoosakeyhtiölain soveltamisala 16 1.1.1 Asunto-osakeyhtiö, keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö ja kiinteistöosakeyhtiö

Lisätiedot

suunnittelu 2.1 Hallitus valitaan yhtiökokouksessa

suunnittelu 2.1 Hallitus valitaan yhtiökokouksessa 2 toiminta ja sen suunnittelu 2.1 Hallitus valitaan yhtiökokouksessa Yhtiökokous valitsee hallituksen. Vaaleissa valituksi tulevat eniten ääniä saaneet ehdokkaat, ellei yhtiöjärjestys määrää toisin. Yhtiöjärjestyksessä

Lisätiedot

TULEVA ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI

TULEVA ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI TULEVA ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI OULU 7.12.2006 Lakimies Juha Terho Suomen Kiinteistöliitto ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN UUDISTUS UUDISTUKSEN VALMISTELU Oikeusministeriön asettama työryhmä (5/2004): Jyrki Jauhiainen,

Lisätiedot

ARVOISAT OSAKKEENOMISTAJAT HUONEISTOREMONTIT JA UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI

ARVOISAT OSAKKEENOMISTAJAT HUONEISTOREMONTIT JA UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI ARVOISAT OSAKKEENOMISTAJAT HUONEISTOREMONTIT JA UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI Asunto-osakeyhtiölain 4 ja 5 luvun mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä huoneistossa kunnossapito- ja muutostöitä. Osakkeenomistajan

Lisätiedot

Uusi asunto-osakeyhtiölaki

Uusi asunto-osakeyhtiölaki OULUN LÄÄNIN KIINTEISTÖYHDISTYS Hyvän asumisen puolesta Uusi asunto-osakeyhtiölaki Osakkeenomistajan remontit Pakkalan Sali 2. 9 2010 Pekka Luoto Uusien määräysten tavoitteita, miksi uudet määräykset ovat

Lisätiedot

Yhtiöjärjestysmuutokset Oulu 3.4. 2012 toiminnanjohtaja Pekka Luoto

Yhtiöjärjestysmuutokset Oulu 3.4. 2012 toiminnanjohtaja Pekka Luoto OULUN LÄÄNIN KIINTEISTÖYHDISTYS Hyvän asumisen puolesta Yhtiöjärjestysmuutokset Oulu 3.4. 2012 toiminnanjohtaja Pekka Luoto Mikä on yhtiöjärjestys? Jokaisella yhtiöllä on oltava yhtiöjärjestys Yhtiöjärjestys

Lisätiedot

Taloyhtiöiden hallitusfoorum 2010. Huoneistoremontit ja muutostyörekisteri

Taloyhtiöiden hallitusfoorum 2010. Huoneistoremontit ja muutostyörekisteri Taloyhtiöiden hallitusfoorum 2010 Huoneistoremontit ja muutostyörekisteri SKH Isännöinnin taustat Perustettu vuonna 1982 Työntekijöitä n. 50 hlöä Isännöintikohteita pääkaupunkiseudulla n. 200, joissa asuntoja

Lisätiedot

HALLITUKSEN JÄSENTEN TEHTÄVÄT, TOIMIVALTA, VASTUU JA PÄÄTÖKSENTEKO ASUNTO- OSAKEYHTIÖSSÄ Päälakimies Anu Kärkkäinen Suomen Kiinteistöliitto ry

HALLITUKSEN JÄSENTEN TEHTÄVÄT, TOIMIVALTA, VASTUU JA PÄÄTÖKSENTEKO ASUNTO- OSAKEYHTIÖSSÄ Päälakimies Anu Kärkkäinen Suomen Kiinteistöliitto ry HALLITUKSEN JÄSENTEN TEHTÄVÄT, TOIMIVALTA, VASTUU JA PÄÄTÖKSENTEKO ASUNTO- OSAKEYHTIÖSSÄ Päälakimies Anu Kärkkäinen Suomen Kiinteistöliitto ry YHTIÖN TOIMIELIMET YHTIÖKOKOUS TILINTARKASTAJA(T) HALLITUS

Lisätiedot

HE 23/2010 vp. Esityksessä ehdotetaan muutettavaksi uutta asunto-osakeyhtiölakia siten, että hissin jälkiasennuksen

HE 23/2010 vp. Esityksessä ehdotetaan muutettavaksi uutta asunto-osakeyhtiölakia siten, että hissin jälkiasennuksen Hallituksen esitys Eduskunnalle laiksi asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 ja 34 :n muuttamisesta Esityksessä ehdotetaan muutettavaksi uutta asunto-osakeyhtiölakia siten, että hissin jälkiasennuksen kustannuksista

Lisätiedot

REMONTTI- JA KUNTOARVIOILTA

REMONTTI- JA KUNTOARVIOILTA REMONTTI- JA KUNTOARVIOILTA 16.11. 2011 Pekka Luoto Kiinteistöliitto Oulu Ohjelma Mitä laki sanoo viiden vuoden korjaustarveselvityksestä? Kuntoarvio työkalu suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon Hyvä rakennustapa

Lisätiedot

OSAKEYHTIÖLAKI PÄHKINÄNKUORESSA. Simo Vihemäki, lakimies

OSAKEYHTIÖLAKI PÄHKINÄNKUORESSA. Simo Vihemäki, lakimies UUSI ASUNTO- OSAKEYHTIÖLAKI PÄHKINÄNKUORESSA Simo Vihemäki, lakimies Kiinteistöliitto Uusimaa YLEISTÄ Aikataulu Hallituksen esitys (HE 24/2009) annettu eduskunnalle 27.3.2009 Lain voimaantulo 1.7. 2010

Lisätiedot

HYVÄ HALLINTOTAPA ASUNTO- OSAKEYHTIÖSSÄ. Asianajaja Timo A. Järvinen

HYVÄ HALLINTOTAPA ASUNTO- OSAKEYHTIÖSSÄ. Asianajaja Timo A. Järvinen HYVÄ HALLINTOTAPA ASUNTO- OSAKEYHTIÖSSÄ Asianajaja Timo A. Järvinen YRJÖNKATU 27 A, 00100 HELSINKI, PUH. (09) 608 822 e-mail: timo.jarvinen@palsalalex.fi Asunto-osakeyhtiön johdon tehtävistä AOYL 54.1

Lisätiedot

Huoneistoremontit kohti toimivia käytäntöjä ja menettelytapoja

Huoneistoremontit kohti toimivia käytäntöjä ja menettelytapoja Huoneistoremontit kohti toimivia käytäntöjä ja menettelytapoja Taloyhtiöiden hallitusforum 24.9.2011 Mikko Peltokorpi Matinkylän Huolto Oy toimitusjohtaja, kiinteistöneuvos Tarvitaan lisää tietoa Taloyhtiöllä

Lisätiedot

osakeyhtiölain kielenhuolto

osakeyhtiölain kielenhuolto Kotimaisten kielten tutkimuskeskus Kielitoimisto Asunto-osakeyhti osakeyhtiölain kielenhuolto Salli Kankaanpää, Aino Piehl ja Matti Räsänen 20.3.2008 Kielenhuoltajien kommenttien aiheita Saako lukija tarpeeksi

Lisätiedot

Asunto-osakeyhtiölaki uudistui mitä muutoksia hallituksen toimintaan? Anu Kärkkäinen päälakimies Suomen Kiinteistöliitto

Asunto-osakeyhtiölaki uudistui mitä muutoksia hallituksen toimintaan? Anu Kärkkäinen päälakimies Suomen Kiinteistöliitto Asunto-osakeyhtiölaki uudistui mitä muutoksia hallituksen toimintaan? Anu Kärkkäinen päälakimies Suomen Kiinteistöliitto Yhtiökokousmenettelyyn liittyviä muutoksia Yhtiökokous (6 luku) YHTIÖKOKOUS Varsinainen

Lisätiedot

Kuka vastaa kun paikat hajoaa?

Kuka vastaa kun paikat hajoaa? Kuka vastaa kun paikat hajoaa? Kajaani 8.10. 2013 Katri Salokorpi, lakimies Suomen Kiinteistöliito Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi Sisältö Mahdollisten kosteus- tms. vaurioiden selvitysvastuu Kunnossapitovastuun

Lisätiedot

KYLPPÄRIT KUNTOON Kirkkonummen Huolto

KYLPPÄRIT KUNTOON Kirkkonummen Huolto KYLPPÄRIT KUNTOON Kirkkonummen Huolto 10.3.2016 Kirsi Ruutu Lakimies Jari Hännikäinen Neuvontainsinööri SISÄLTÖ Kuka vastaa kylpyhuoneiden kunnossapidosta ja mikä on vastuunjakotaulukko? Kolme erilaista

Lisätiedot

Oikeuskäytäntöä ajankohtaiskatsaus

Oikeuskäytäntöä ajankohtaiskatsaus Oikeuskäytäntöä ajankohtaiskatsaus Taloyhtiö 2015-tapahtuma 15.4.2015 Kaisu Terkki Lakimies, varatuomari Suomen Kiinteistöliitto Turun hovioikeus 3.3.2014 nro 308 - hallintaanotto/häätö Osakehuoneisto

Lisätiedot

ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN KOMPASTUSKIVET JA MENESTYSTEKIJÄT. Kai Haarma Toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa

ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN KOMPASTUSKIVET JA MENESTYSTEKIJÄT. Kai Haarma Toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN KOMPASTUSKIVET JA MENESTYSTEKIJÄT Kai Haarma Toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa Kiinteistöliitto Uusimaa (Uudenmaan Asuntokiinteistöyhdistys) Suomen Kiinteistöliiton suurin

Lisätiedot

Hallituksen toiminta ja vastuu

Hallituksen toiminta ja vastuu Hallituksen toiminta ja vastuu Porvoo 10.10.2012 Kristel Pynnönen, lakimies Suomen Kiinteistöliitto ry Suomen Kiinteistöliitto ry As Oy:n hallintoa koskevat säännökset Asunto-osakeyhtiölaki sama kaikille

Lisätiedot

ILMOITUS HUONEISTON KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖSTÄ

ILMOITUS HUONEISTON KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖSTÄ ILMOITUS HUONEISTON KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖSTÄ 1. TALOYHTIÖ- JA YHTEYSTIEDOT (Osakas täyttää) Taloyhtiön nimi Huonston osoite Osakkeenomistaja Puhelinnumero, koti Osakkeenomistajan osoite Puhelinnumero,

Lisätiedot

NYKYINEN ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI VOIMAAN HEINÄKUUSSA 2010

NYKYINEN ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI VOIMAAN HEINÄKUUSSA 2010 NYKYINEN ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI VOIMAAN HEINÄKUUSSA 2010 Uudistunut Asunto-osakeyhtiölaki astui voimaan 1. heinäkuuta 2010. Valvontayrityksen näkökulmasta uusi laki selkeyttää alan pelisääntöjä, ja se luonnollisesti

Lisätiedot

ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN MENESTYSTEKIJÄT JA KOMPASTUSKIVET. Toiminnanjohtaja Pekka Luoto 23.2.2012 Oulu

ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN MENESTYSTEKIJÄT JA KOMPASTUSKIVET. Toiminnanjohtaja Pekka Luoto 23.2.2012 Oulu ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN MENESTYSTEKIJÄT JA KOMPASTUSKIVET Toiminnanjohtaja Pekka Luoto 23.2.2012 Oulu Uusi asunto-osakeyhtiölaki tuli voimaan 1.7.2010 Tavoitteena oli, että uusi laki selventäisi ja täsmentäisi

Lisätiedot

Hallituksen vastuu korjaushankkeissa

Hallituksen vastuu korjaushankkeissa Hallituksen vastuu korjaushankkeissa Hallitusforum 24.9.2011 Jaana Sallmén lakimies, varatuomari Suomen Kiinteistöliitto ry Mitä hallitukselta korjaushankkeessa odotetaan? Hallituksen toimittava h u o

Lisätiedot

ILMOITUS HUONEISTON KUNNOSSAPITO- TAI MUUTOSTYÖSTÄ

ILMOITUS HUONEISTON KUNNOSSAPITO- TAI MUUTOSTYÖSTÄ HEPOKULLAN LÄMPÖ OY Y - 0142512-3 Jahtilähteenkatu 6 20320 Turku Puh. (02) 276 7550 ILMOITUS HUONEISTON KUNNOSSAPITO- TAI MUUTOSTYÖSTÄ 1/2 TALO JA YHTEYSTIEDOT Taloyhtiön nimi Asunnon omistaja (nimi, osoite,

Lisätiedot

28.9.2015 LAUSUNTO HALLITUKSEN ESITYKSESTÄ TUPAKKALAIN UUDISTAMISEKSI

28.9.2015 LAUSUNTO HALLITUKSEN ESITYKSESTÄ TUPAKKALAIN UUDISTAMISEKSI Lausunto 1 (5) 28.9.2015 Sosiaali- ja terveysministeriö kirjaamo@stm.fi Lausuntopyyntö 11.08.2015 STM046:00/2015 LAUSUNTO HALLITUKSEN ESITYKSESTÄ TUPAKKALAIN UUDISTAMISEKSI kiittää mahdollisuudesta saada

Lisätiedot

MUUTOS- JA KUNNOSSAPITOTYÖT

MUUTOS- JA KUNNOSSAPITOTYÖT MUUTOS- JA KUNNOSSAPITOTYÖT Osakkeenomistajalla ilmoitusvelvollisuus kunnossapito- ja muutostöistä Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajan on ilmoitettava huoneistonsa kunnossapito- ja muutostyöstä

Lisätiedot

Hissin jälkiasennuksesta päättäminen ja kustannusten jako huoneistojen kesken. Pekka Luoto Toiminnanjohtaja Pohjois Suomen Kiinteistöyhdistys

Hissin jälkiasennuksesta päättäminen ja kustannusten jako huoneistojen kesken. Pekka Luoto Toiminnanjohtaja Pohjois Suomen Kiinteistöyhdistys Hissin jälkiasennuksesta päättäminen ja kustannusten jako huoneistojen kesken Pekka Luoto Toiminnanjohtaja Pohjois Suomen Kiinteistöyhdistys Asunto osakeyhtiölain uudistus 1.7.2010 Ennen asunto osakeyhtiölainmuutosta

Lisätiedot

Näytesivut. Hal 103 Asunto-osakeyhtiölaki 22.12.2009/1599. 1 luku. Lain soveltamisala ja asunto-osakeyhtiön toiminnan keskeiset periaatteet

Näytesivut. Hal 103 Asunto-osakeyhtiölaki 22.12.2009/1599. 1 luku. Lain soveltamisala ja asunto-osakeyhtiön toiminnan keskeiset periaatteet 1 luku. Lain soveltamisala ja asunto-osakeyhtiön toiminnan keskeiset periaatteet Hal 103 Asunto-osakeyhtiölaki 22.12.2009/1599 I OSA. YLEISET PERIAATTEET, OSAKKEET JA YHTIÖVASTIKE 1 luku. Lain soveltamisala

Lisätiedot

kompastuskivet Kiinteistömessut 12.10.2011 Jaana Sallmén Lakimies, varatuomari Suomen Kiinteistöliitto ry Suomen Kiinteistöliitto ry

kompastuskivet Kiinteistömessut 12.10.2011 Jaana Sallmén Lakimies, varatuomari Suomen Kiinteistöliitto ry Suomen Kiinteistöliitto ry Kokemuksia asuntoosakeyhtiölaista: menestystekijät ja kompastuskivet Kiinteistömessut 12.10.2011 Jaana Sallmén Lakimies, varatuomari Suomen Kiinteistöliitto ry Suomen Kiinteistöliitto ry Kokemuksista yleisesti

Lisätiedot

Toteutunut jälkiasennushissihanke, esimerkkinä As Oy Pesäpönttö

Toteutunut jälkiasennushissihanke, esimerkkinä As Oy Pesäpönttö Toteutunut jälkiasennushissihanke, esimerkkinä As Oy Pesäpönttö Esteettömyys- ja hissiseminaari 26.10.2015, Kotka Sami Tammisto Toiminnanjohtaja Etelä-Kymenlaakson Kiinteistöyhdistys ry Etelä-Kymenlaakson

Lisätiedot

Osakas A-osakkeet B-osakkeet

Osakas A-osakkeet B-osakkeet 1 (5) LISÄSOPIMUS 28.2.2013 PÄIVÄTTYYN TAPIOLAN KESKUSPYSÄKÖINTI OY:N OSAKASSOPIMUKSEEN A-lisäosakkeet / VSS-tila 1. OSAPUOLET Osakas A-osakkeet B-osakkeet Finprop Tapiola Oy (Y-tunnus: 1749679-4) 460

Lisätiedot

Taloyhtiön yhtiökokous

Taloyhtiön yhtiökokous Taloyhtiön yhtiökokous Lakimies Simo Vihemäki 16.2.2016 Sisältö Kokouksen valmistelu Kokouskutsu Kokouksen toimihenkilöt Kokouksen kulku Asiamies ja avustaja Äänioikeus kokouksessa Osakkaan esteellisyys

Lisätiedot

Hallituksen tehtäviä ja toimivaltaa taloyhtiössä

Hallituksen tehtäviä ja toimivaltaa taloyhtiössä Hallituksen tehtäviä ja toimivaltaa taloyhtiössä Heidi Vitikainen Lakimies Kiinteistöliitto Uusimaa Asunto-osakeyhtiön toimielimet Yhtiökokous - osakkaat päättäjinä - yleistoimivalta - valitsee hallituksen

Lisätiedot

Taustaksi. Muistio 1 (5) 4.6.2014. Sosiaali- ja terveysvaliokunta stv@eduskunta.fi

Taustaksi. Muistio 1 (5) 4.6.2014. Sosiaali- ja terveysvaliokunta stv@eduskunta.fi Muistio 1 (5) Sosiaali- ja terveysvaliokunta stv@eduskunta.fi HE 76/2014 VP, HALLITUKSEN ESITYS EDUSKUNNALLE LAIKSI TERVEYDENSUOJELULAIN MUUTTAMISESTA Suomen Kiinteistöliitosta (Kiinteistöliitto) kiittää

Lisätiedot

UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI tärkeimmät uudistukset. Anu Kärkkäinen, päälakimies Suomen Kiinteistöliitto ry

UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI tärkeimmät uudistukset. Anu Kärkkäinen, päälakimies Suomen Kiinteistöliitto ry UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI tärkeimmät uudistukset Anu Kärkkäinen, päälakimies Suomen Kiinteistöliitto ry Suomen Kiinteistöliitto Suomen Kiinteistöliitto on kiinteistönomistajien edunvalvoja ja alan asiantuntijaorganisaatio.

Lisätiedot

SOPIMUS TILOJEN VUOKRAUKSESSA NOUDATETTAVISTA YLEISISTÄ PERIAATTEISTA. 1.4 Kauniaisten kaupunki Kauniaistentie 10, 02700 Kauniainen

SOPIMUS TILOJEN VUOKRAUKSESSA NOUDATETTAVISTA YLEISISTÄ PERIAATTEISTA. 1.4 Kauniaisten kaupunki Kauniaistentie 10, 02700 Kauniainen SOPIMUS TILOJEN VUOKRAUKSESSA NOUDATETTAVISTA YLEISISTÄ PERIAATTEISTA 1 Osapuolet 1.1 Helsingin kaupunki PL 1, 00099 Helsingin kaupunki 1.2 Espoon kaupunki PL 5, 02771 Espoo 1.3 Vantaan kaupunki Asematie

Lisätiedot

UUDISTUVA ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI

UUDISTUVA ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI UUDISTUVA ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI Oulu 28.4.2010 Anna-Liisa Varala Lakimies, VT Suomen Kiinteistöliitto Suomen Kiinteistöliitto Suomen Kiinteistöliitto on kiinteistönomistajien edunvalvoja ja alan asiantuntijaorganisaatio.

Lisätiedot

PATENTTI- JA REKISTERIHALLITUS Kaupparekisteri

PATENTTI- JA REKISTERIHALLITUS Kaupparekisteri YHTIÖJÄRJESTYS: Asunto Oy Porvoon Partiomiehentie 1 - Bostads Ab Patrullvägen 1 24.09.2015 12:22:10 1(5) PATENTTI- JA REKISTERIHALLITUS Kaupparekisteri Yhtiöjärjestys päivältä 24.09.2015 Toiminimi: Asunto

Lisätiedot

Hallituksen vastuut ja velvollisuudet

Hallituksen vastuut ja velvollisuudet Hallituksen vastuut ja velvollisuudet Markus Talvio Toimitusjohtaja OTM JuriNet Oy ASTA Rakentaja 2015 Tampereen Messu ja Urheilukeskus 13.2.2015 Vastuut ja velvollisuudet Esityksen rakenne: 1. Hallituksen

Lisätiedot

1 Toiminimi ja kotipaikka Yhtiön toiminimi on Asunto Oy Helsingin Pestikuja 1 ja sen kotipaikka on Helsinki.

1 Toiminimi ja kotipaikka Yhtiön toiminimi on Asunto Oy Helsingin Pestikuja 1 ja sen kotipaikka on Helsinki. Sivu: 1(5) Kysytty 10-04-2015. Voimassa 10-04-2015 lähtien YHTIÖJÄRJESTYS ASUNTO OY HELSINGIN PESTIKUJA 1 1 Toiminimi ja kotipaikka Yhtiön toiminimi on Asunto Oy Helsingin Pestikuja 1 ja sen kotipaikka

Lisätiedot

Johdon vahingonkorvausvastuu

Johdon vahingonkorvausvastuu Asunto-osakeyhtiön hallituksen vastuu - vastuukysymyksiä oikeuskäytännön valossa Kai Haarma Toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa Johdon vahingonkorvausvastuu Johto = hallituksen jäsen ja isännöitsijä

Lisätiedot

Ulkopuolista asiantuntemusta hallitustyöskentelyyn

Ulkopuolista asiantuntemusta hallitustyöskentelyyn Ulkopuolista asiantuntemusta hallitustyöskentelyyn Ulkopuolisen asiantuntijan valinta hallitukseen - uhka vai mahdollisuus? Asiamies, VT Keijo Kaivanto Kiinteistöalan hallitusammattilaiset AKHA ry 1 1.4.2014

Lisätiedot

OSAKEKAUPPAKIRJA. Lappeenrannan kaupungin. Lappeenrannan Asuntopalvelu Oy:n. välillä. (jäljempänä Kauppakirja )

OSAKEKAUPPAKIRJA. Lappeenrannan kaupungin. Lappeenrannan Asuntopalvelu Oy:n. välillä. (jäljempänä Kauppakirja ) OSAKEKAUPPAKIRJA Lappeenrannan kaupungin ja Lappeenrannan Asuntopalvelu Oy:n välillä (jäljempänä Kauppakirja ) 1. Kaupan osapuolet 1.1 Lappeenrannan Asuntopalvelu Oy (y-tunnus 0433221-3), Valtakatu 44,

Lisätiedot

UUDISTUVA ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI. Suomen Kiinteistöliitto ry Anna-Liisa Varala, lakimies VT

UUDISTUVA ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI. Suomen Kiinteistöliitto ry Anna-Liisa Varala, lakimies VT UUDISTUVA ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI Suomen Kiinteistöliitto ry Anna-Liisa Varala, lakimies VT UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI Kaikki samaan lakiin Yhtiön perustaminen, vahingonkorvaus Lain rakenne muuttuu Tavoitteena

Lisätiedot

ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN MENESTYSTEKIJÄT JA KOMPASTUSKIVET. Toiminnanjohtaja Kaisa Leiwo 15.2.2012 Turku

ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN MENESTYSTEKIJÄT JA KOMPASTUSKIVET. Toiminnanjohtaja Kaisa Leiwo 15.2.2012 Turku ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN MENESTYSTEKIJÄT JA KOMPASTUSKIVET Toiminnanjohtaja Kaisa Leiwo 15.2.2012 Turku Kokemuksista yleisesti Alkuvaiheen kritiikki laantunut Remontti-ilmoitukset Hallituksen työmäärä ja

Lisätiedot

YHTIÖKOKOUS - mikä muuttui uuden lain myötä? Annika Kemppinen, OTM Kiinteistöliitto Uusimaa

YHTIÖKOKOUS - mikä muuttui uuden lain myötä? Annika Kemppinen, OTM Kiinteistöliitto Uusimaa YHTIÖKOKOUS - mikä muuttui uuden lain myötä? Annika Kemppinen, OTM Kiinteistöliitto Uusimaa YHTIÖKOKOUKSEN PITOAIKA VARSINAINEN YHTIÖKOKOUS Varsinainen kokous pidettävä 6 kk:n kuluessa tilikauden päättymisestä

Lisätiedot

TALOUS JA TILINPÄÄTÖSILTA- PÄIVÄ 15.1.2013 PÄÄLAKIMIES ANU KÄRKKÄINEN

TALOUS JA TILINPÄÄTÖSILTA- PÄIVÄ 15.1.2013 PÄÄLAKIMIES ANU KÄRKKÄINEN TALOUS JA TILINPÄÄTÖSILTA- PÄIVÄ 15.1.2013 PÄÄLAKIMIES ANU KÄRKKÄINEN VARAINSIIRTOVEROLAIN UUDISTUS VARAINSIIRTOVEROLAIN UUDISTUS Voimaan 1.1.2013 (HE 125/2012) Muutoksia sovelletaan 1.3.2013 tai sen jälkeen

Lisätiedot

6 luku. Yhtiökokous. Näytesivut

6 luku. Yhtiökokous. Näytesivut 6 luku. Yhtiökokous 6 Yhtiökokous AOYL 6 luvussa on säännökset asunto-osakeyhtiön ylimmästä päättävästä elimestä eli yhtiökokouksesta. Luku jakautuu niin, että yleiset yhtiökokousta koskevat säännökset

Lisätiedot

UUDISTUVA ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI. Kiinteistöliiton lakimies

UUDISTUVA ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI. Kiinteistöliiton lakimies UUDISTUVA ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI Kiinteistöliiton lakimies UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI Kaikki samaan lakiin Yhtiön perustaminen, vahingonkorvaus Lain rakenne muuttuu Tavoitteena helppolukuisempi laki maallikoille

Lisätiedot