Toimitusjohtaja Tuomo Svanberg. KIINTEISTÖT KESTÄVÄÄN KUNTOON ARA-SEMINAARI Silja Serenade. Koteja Kemissä

Transkriptio

1 Toimitusjohtaja Tuomo Svanberg KIINTEISTÖT KESTÄVÄÄN KUNTOON ARA-SEMINAARI Silja Serenade

2

3 Tuomo Svanberg EMOYHTIÖ: FUUSIO Kantayhtiö perustettu (fuusioyhtiön 21. toimintavuosi) Yhtiö 100 % kaupungin omistama KIINTEISTÖ OY ITÄTUULI PÄHKINÄNKUORESSA 95 asuinrakennusta; rakennettu vuosina ; huoneistoa; asm2; rm3; liikevaihto 2015 n. 5,0 Milj. ; työntekijää KOy Jussapäkinoja KOy Marttalantalot KOy Ouluntie 21 KOy Paattioja KOy Peurasaari KOy Valtakatu 34 Kemin Kaupungin Vuokratalot Oy KOy Oklaholmankatu 22 KOy Takajärventie 29 KOy Tervahaka MÄNTYLÄN PUUTALOT 1995 > - 12 puutaloa / 96 asuntoa tuli Metsä-Botnialta FUUSIO KOy Ruutinkari Takajärventie 53:n kiinteistö (4 taloa/48 asuntoa) myytiin heinäkuussa Hakamaantie 2 A talo (1talo/6 asuntoa) purettiin syyskuussa Reservikomppaniankatu 3, 5 ja 7 talot purettiin heinä-marraskuussa 2012 (61 asuntoa) Itätuulella on mm.: - 8 palvelutaloa - 2 päiväkotia (joista toinen käytössä) - oma kiinteistönhoidon tukikohta Kulmatie 10 TYTÄRYHTIÖT: KOY MERILÄNKULMA 74,19 % Sankarikatu 27 / Etelärantakatu 32 2 asuinrakennusta 53 asuntoa 2.645,5 asm rm3 liikevaihto RITIKAN LÄMPÖ OY 59,00 % aluelämpöyhtiö liikevaihto

4 TYHJÄT ASUNNOT marras.14 joulu.14 tammi.15 helmi.15 maalis.15 huhti.15 touko.15 kesä.15 heinä.15 elo.15 syys.15 loka.15 marras.15 joulu.15 tammi.16 helmi.16 maalis.16 huhti.16 touko.16 kesä.16 heinä.16 elo.16

5 Väestö vähentynyt (asukasta) ' '01 '02'03 '04 '05'06 Väestö vähentynyt '07 '08' '10 '11' '13 '14'15 Tyhjät asunnot '16/ Tyhjät asunnot (kpl)

6 10,00 9,00 8,00 7,00 5,685,765,875,85 6,02 6,25 6,54 6,54 6,64 6,64 6,746,947,147,54 6,00 5,13 5,35 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 9,15 9,27 9,27 8,85 9,27 8,35 7,79 '3/ '00'01'02'03'04'05'06'07'08'09 '10'11'12'13'14'15'16

7 Kiinteistö Oy Itätuuli 2013: 9,15 /m 2 /kk KESKIMÄÄRÄISET ARAVA-ASUNTOJEN VUOKRAT ILMAN PÄÄKAUPUNKISEUTUA

8 KOY ITÄTUULI 2015: 9,27 /m 2 /kk

9 Keskivuokrat kunnittain: Kelan yleisen asumistuen saajat (helmikuu 2016) Kunta ja maakunta Asumistuensaajat/ruokakuntia kpl ARA-vuokra-asunnot Asumistuki keskimäärin e/kk Vuokra keskimäärin e/m2/kk KOY ITÄTUULI 2016: 9,27 /m 2 /kk Huoneistoala keskimäärin m2 Asumistuensaajat/ruokakuntia kpl Vapaarahoitteiset vuokra-asunnot Asumistuki keskimäärin e/kk Vuokra keskimäärin e/m2/kk Huoneistoala keskimäärin m2 Yhteensä: Manner-Suomi ,59 11,10 59, ,39 11,83 52,0 Lappi Enontekiö ,10 9,39 56, ,33 6,75 79,5 Inari ,38 9,63 56, ,08 9,64 59,7 Kemi ,18 9,36 53, ,92 9,32 54,8 Keminmaa ,24 8,77 61, ,33 8,17 69,8 Kittilä ,24 10,51 52, ,64 8,71 65,7 Kolari ,82 8,43 53, ,52 8,23 65,6 Kemijärvi ,91 8,68 51, ,59 8,71 54,5 Muonio 6 291,46 8,95 62, ,19 8,35 58,1 Pelkosenniemi ,35 7,98 58, ,49 10,51 48,3 Posio ,57 7,75 52, ,69 7,01 69,3 Ranua ,33 8,51 57, ,51 7,93 68,8 Rovaniemi ,22 10,92 55, ,37 11,29 51,8 Salla ,04 8,56 49, ,18 6,50 72,4 Savukoski 8 202,02 7,71 57, ,40 6,92 61,7 Simo ,44 8,27 62, ,93 7,85 73,4 Sodankylä ,78 9,94 60, ,39 9,25 58,1 Tervola ,87 9,27 51, ,39 8,13 64,7 Tornio ,09 8,86 57, ,57 9,79 59,8 Pello ,42 9,00 58, ,76 7,86 62,7 Utsjoki ,06 8,55 56, ,53 7,05 90,8 Ylitornio ,21 8,64 50, ,67 6,42 74,3 Yhteensä: Lappi ,90 9,95 55, ,34 9,92 56,0

10 VÄKILUKU LASKEE VUODESTA TOISEEN 2003: henkilöä 2015: henkilöä

11 TYÖPAIKAT VÄHENEE VUODESTA TOISEEN 2010 > 2014: työpaikkaa! 2010 > 2014: teollista työpaikkaa!

12 TYÖTTÖMIEN MÄÄRÄ KASVAA

13 TYHJIEN ASUNTOJEN MÄÄRÄ KASVAA

14 ARA -ASUNNOT MENETTÄNEET SUOSIOTAAN VAPAARAHOITTEISILLE SIIRTYMÄ 10 VUODESSA N. 900 (ENITEN VUOSINA ) ARA VAPAARAHOITTEISET

15 SYY: SIJOITUSASUNTOJA VUOKRAKÄYTTÖÖN ON SAANUT PILKKAHINTAAN JOISSAKIN KAUPUNGINOSISSA, ESIM. TAKAJÄRVELLÄ, KAUPPAHINNAT JOPA VAIN /asm 2 KESKUSTA TAKAJÄRVI

16 ASUNTOKUNTIEN MÄÄRÄ EI JUURI MUUTU...

17 ...KOSKA YHDEN JA KAHDEN HENGEN RUOKAKUNTIA LISÄÄ YHDEN HENGEN ASUNTOKUNNAT 30 VUODESSA KAHDEN HENGEN ASUNTOKUNNAT 30 VUODESSA

18 ...JA SUURET RUOKAKUNNAT VÄHENEVÄT KOLMEN HENGEN ASUNTOKUNNAT 30 VUODESSA NELJÄN HENGEN ASUNTOKUNNAT 30 VUODESSA

19 - JÄLKIASENNETTU SAUNOJA KYLPYHUONEISIIN - VUOKRATTU KOLMIOITA KAKSIOINA, KAKSIOITA YKSIÖINÄ ( OVI KIINNI ) - KALUSTETTU ASUNTOJA KOMENNUSMIEHILLE JA OPISKELIJOILLE - PARANNETTU ASUNTOJEN LAATU- JA VARUSTETASOA (REMONTIT, APK:T) - MYYTY KOKONAISIA TALORYHMIÄ (YHTEENSÄ 48 ASUNTOA) - PURETTU YKSITTÄISIÄ TALOJA JA KOKONAISIA TALORYHMIÄ (YHT. 66 AS.) - KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUUTOKSET (8 TALOA, YHTEENSÄ 116 ASUNTOA) - JA PALJON MUUTA, MM. MARKKINOINNIN TEHOSTAMISTA

20 Rakennusvuosi Otettu muutettuna käyttöön KÄYTTÖTARK. MUUTOKSET: PALVELUKODIT KOHDERYHMÄ Oklaholman palvelukoti Dementoituneet vanhukset Rivi Inka-koti Mielenterveyskuntoutujat Kerros Sis.ao Sis.ao Sis.ao Sis.ao Sis.ao Palvelukoti Iltarusko Parempikuntoiset vanhukset Kerros , Palvelukoti Apila Kehitysvammaiset Kerros , Kuntoutumiskoti Törmi Päihdekuntoutujat/tukias Kerros , Palvelukoti Nestori Huonokuntoiset vanhukset Kerros , Oklaholmankatu 22 E Dementoituneet vanhukset Kerros , Oklaholmankatu 6 Huonokuntoiset vanhukset Rivi , Oklaholmankatu 22 A Päihdekuntoutujat Kerros , Yht ,500 MYYDYT: Takajärventie 53 Myyty Kerros 48 PURETUT: Hakamaantie 2 A Purettu tulipalon jälkeen Rivi , Reservikomppaniank. 3-7Purettu Kerros , Yhteensä poistunut normaalista vuokra-asuntokäytöstä: Yht. 230 kpl asuntoja Talotyyppi Huoneistoja ennen Huoneistoja / huoneita nyt Asukkaita Huoneistoala asm 2 Rakennustilavuus m 3 Kustannukset M Kustannukset /m 2

21 NÄISTÄ LÄHTÖKOHDISTA RYHDYTÄÄNPÄ MIETTIMÄÄN LÄHIÖTALON PERUSPARANNUSTA PERIFERIASSA: VALITAAN KOHTEEKSI

22 - JUSSAPÄKINKATU 1, KEMI, VALMISTUNUT 1974, PERUSPARANNETTU KOLME KERROSTA, KOLME PORRASTA, TÄYSKELLARI - ASUNTOALA asm 2, TILAVUUS rm 3, ASUNTOJA 27 KPL - 1H+K 3 KPL, 2H+KK 6 KPL, 2H+K 15 KPL 65,5 m 2, 3H+K 3 KPL - AIEMMIN VIIMEKSI SPR:N KÄYTÖSSÄ, NYT TYHJÄNÄ - PERUSPARANNUS VÄLTTÄMÄTÖN, JOS VIELÄ VUOKRAKÄYTTÖÖN - SIJAINTI TAKAJÄRVELLÄ, KEMIN VÄHITEN HALUTUSSA LÄHIÖSSÄ - LÄHIÖN KOULU JA KAUPPA LAKKAUTETTIIN VUONNA EI TOIMIVAA JOUKKOLIIKENNETTÄ, ETÄISYYS KESKUSTAAN N. 4 KM - LÄHELLÄ PALJON KOY ITÄTUULEN VUOKRATALOJA (>400 AS.) - OSAKEHUONEISTOJA MYYTY: 2H+KK 49 m , 3H+K 83 m

23 Jussapäkinkatu 1 Ensimmäisen vuoden vuokralaskelma (alustava) Pitkän tähtäimen pääoma- ja hoitokulujen rahoitussuunnitelma Nykyinen tilanne Kiinteistönhoitokulut* Pääomakulut vanhat arava ja muut lainat yhteensä (sis. korot) uusi perusparantamisen korkotukilaina (sis.korot)** Korjauseuro 1,00 /asm 2 /kk Yhteensä VUOKRATULOT VUODESSA (vähintään) VUOKRATULOT KUUKAUDESSA (vähintään) VUOKRA /m 2 /kk (vähintään) 11,49 11,65 12,22 12,38 12,55 13,42 13,60 13,79 14,27 NYKYINEN VUOKRA /m 2 /kk ( >) 8,96 lisäys 2,53 2,69 3,26 3,42 3,59 4,46 4,64 4,83 5,31 * Kiinteistönhoitokuluihin arvioitu 4,0 %:n vuotuinen korotus ** uutta lainaa, korko-oletus 2,0 %, takaisinmaksuaika 30+1 v LAAJUUSTIEDOT KUSTANNUSARVIO RAHOITUSLASKELMA ASUNTOJA 27 kpl HISSIT 3 KPL LAINA ASUNTOJEN HUONEISTOALA YHT m 2 MUUTOSTYÖT (1250 /m 2 ) MUU RAHOITUS (hissiavustus) SUUNNITTELU YMS OMARAHOITUS (Kemin kaupunki?) YHTEENSÄ: (1699 /m 2 ) YHTEENSÄ: Vuokra /m 2 /kk VUOKRATTAVA KOKONAISHUONEISTOALA 1605 m 2 11,49 Yhteensä/ /kk ,50 VAIHTOEHTONA TALON PURKU KUSTANNUSARVIO RAHOITUSLASKELMA PURKUTYÖ (125 /m 2 ) PURKUAVUSTUS MUUT KULUT LAINA-AKORDI LAINOJEN MAKSU OMISTAJA (KEMIN KAUPUNKI?) YHTEENSÄ: (424 /m 2 ) YHTEENSÄ:

24 PERUSPARANNUSAKORDI: PERUSPARANNUKSEN YHTEYDESSÄ JÄLJELLÄ OLEVIEN KOHTEEN VANHOJEN RAKENTAMIS- JA/TAI PERUSPARANNUSLAINOJEN TÄYSI TAI OSITTAINEN ANTEEKSIANTO YHTIÖN TALOUDELLISESTA TILANTEESTA JA ARVIOIDUSTA VUOKRATASOSTA RIIPPUEN VANHOJEN LAINOJEN UUDELLEEN LAINOITTAMINEN: VANHOJEN JÄLJELLÄ OLEVIEN LAINOJEN YHDISTÄMINEN UUTEEN PERUSPARANNUSKORKOTUKILAINAAN (JÄLJELLÄ OLEVALLE VANHALLE LAINALLE UUSI 30 v. JUOKSUAIKA) YLLÄMAINITTUJEN YHDISTELMÄ: TAPAUSKOHTAISEN HARKINNAN MUKAAN

25 Jussapäkinkatu 1 Ensimmäisen vuoden vuokralaskelma (alustava) Pitkän tähtäimen pääoma- ja hoitokulujen rahoitussuunnitelma Vanhat lainat yhdistetty uuteen Kiinteistönhoitokulut* Pääomakulut vanhat arava ja muut lainat yhteensä (sis. korot) uusi perusparantamisen korkotukilaina (sis.korot)** Korjauseuro 1,00 /asm 2 /kk Yhteensä VUOKRATULOT VUODESSA (vähintään) VUOKRATULOT KUUKAUDESSA (vähintään) VUOKRA /m 2 /kk (vähintään) 9,64 9,84 10,04 10,25 10,47 11,53 11,75 11,98 12,51 NYKYINEN VUOKRA /m 2 /kk ( >) 8,96 lisäys 0,68 0,88 1,08 1,29 1,51 2,57 2,79 3,02 3,55 * Kiinteistönhoitokuluihin arvioitu 4,0 %:n vuotuinen korotus ** uutta lainaa, korko-oletus 2,0 %, takaisinmaksuaika 30+1 v LAAJUUSTIEDOT KUSTANNUSARVIO RAHOITUSLASKELMA ASUNTOJA 27 kpl HISSIT 3 KPL LAINA ASUNTOJEN HUONEISTOALA YHT m 2 MUUTOSTYÖT (1250 /m 2 ) MUU RAHOITUS (hissiavustus) SUUNNITTELU YMS OMARAHOITUS (Kemin kaupunki?) YHTEENSÄ: (1699 /m 2 ) YHTEENSÄ: Vuokra /m 2 /kk VUOKRATTAVA KOKONAISHUONEISTOALA 1605 m 2 9,64 Yhteensä/ /kk ,00 VAIHTOEHTONA TALON PURKU KUSTANNUSARVIO RAHOITUSLASKELMA PURKUTYÖ (125 /m 2 ) PURKUAVUSTUS MUUT KULUT LAINA-AKORDI LAINOJEN MAKSU OMISTAJA (KEMIN KAUPUNKI?) YHTEENSÄ: (424 /m 2 ) YHTEENSÄ:

26 Jussapäkinkatu 1 Ensimmäisen vuoden vuokralaskelma (alustava) Pitkän tähtäimen pääoma- ja hoitokulujen rahoitussuunnitelma Vanhojen lainojen akordi Kiinteistönhoitokulut* Pääomakulut vanhat arava ja muut lainat yhteensä (sis. korot) uusi perusparantamisen korkotukilaina (sis.korot)** Korjauseuro 1,00 /asm 2 /kk Yhteensä VUOKRATULOT VUODESSA (vähintään) VUOKRATULOT KUUKAUDESSA (vähintään) VUOKRA /m 2 /kk (vähintään) 9,03 9,23 9,43 9,65 9,87 10,78 11,01 11,25 11,78 NYKYINEN VUOKRA /m 2 /kk ( >) 8,96 lisäys 0,07 0,27 0,47 0,69 0,91 1,82 2,05 2,29 2,82 * Kiinteistönhoitokuluihin arvioitu 4,0 %:n vuotuinen korotus ** uutta lainaa, korko-oletus 2,0 %, takaisinmaksuaika 30+1 v LAAJUUSTIEDOT KUSTANNUSARVIO RAHOITUSLASKELMA ASUNTOJA 27 kpl HISSIT 3 KPL LAINA ASUNTOJEN HUONEISTOALA YHT m 2 MUUTOSTYÖT (1250 /m 2 ) MUU RAHOITUS (hissiavustus) SUUNNITTELU YMS OMARAHOITUS (Kemin kaupunki?) YHTEENSÄ: (1699 /m 2 ) YHTEENSÄ: Vuokra /m 2 /kk VUOKRATTAVA KOKONAISHUONEISTOALA 1605 m 2 9,03 Yhteensä/ /kk ,83 VAIHTOEHTONA TALON PURKU KUSTANNUSARVIO RAHOITUSLASKELMA PURKUTYÖ (125 /m 2 ) PURKUAVUSTUS MUUT KULUT LAINA-AKORDI LAINOJEN MAKSU OMISTAJA (KEMIN KAUPUNKI?) YHTEENSÄ: (424 /m 2 ) YHTEENSÄ:

27 KÄYVÄTKÖ ASUNNOT PERUSPARANNETTUNAKAAN KAUPAKSI, KOSKA: ~ SIJAINTI JA HUONEISTOKOOT SEKÄ - TYYPIT EIVÄT MUUTU ~ KAUPUNGIN VÄKILUKU JATKAA LASKUAAN MITEN ARA JA LUOTTOLAITOKSET SUHTAUTUVAT HANKKEESEEN, KOSKA: ~ ALUEELLA ON ERITTÄIN HALPOJA OMISTUSASUNTOJA SAATAVILLA MITEN KATTAA HANKKEEN OMARAHOITUSOSUUS, JOS KASSA ON TYHJÄ: ~ ONKO KAUPUNKI VALMIS PÄÄOMITTAMAAN YHTIÖTÄ ~ JOS OMARAHOITUSOSUUSKIN LAINALLA > VUOKRAT NOUSISIVAT! SUOSTUUKO KAUPUNKI OMAVELKAISEEN TAKAUKSEEN? TOISAALTA PURKAMINENKIN MAKSAA, ONKO KAUPUNKI VALMIS SIIHEN? KESTÄÄKÖ YHTIÖN TALOUS JA TASE PURKAMISEN? JOS EI, JOUTUISIKO KAUPUNKI MYÖS VAHVISTAMAAN YHTIÖN TASETTA?

28 PURKUAKORDIN KEHITTÄMINEN: TALOJEN PURKAMISEN YHTEYDESSÄ PURKUAKORDIN JÄLKEEN VIELÄ JÄLJELLE JÄÄVÄLLE LAINAOSUUDELLE MAKSUAIKAA JOKO VANHAN MAKSUOHJELMAN MUKAISESTI TAI ERIKSEEN MÄÄRÄTTÄVÄ UUSI OHJELMA PURKUAKORDIN JA PURKUAVUSTUKSEN TASON NOSTO: AINAKIN NIIDEN YHTIÖIDEN JA KUNTIEN OSALTA, JOILLA SUURIA TALOUDELLISIA VAIKEUKSIA JA PITKÄÄN TYHJILLÄÄN OLLEITA TALOJA ASUMISTUEN SUUNTAAVUUS ARA -TUOTANTOON, ETTEI TARVITSISI PURKAA: ASIA MONILLE KIROSANA, MUTTA JOS EDES VÄESTÖTAPPIOALUEILLA...

29 Toimitusjohtaja Tuomo Svanberg Kiinteistö Oy Itätuuli Valtakatu 34, KEMI p