Vuosikertomus 2007 VVO-yhtymä Oyj Asuntojen lukumäärät alueittain 2007

Transkriptio

1 Vuosikertomus 2007

2 Vuosikertomus 2007 Asuntoalan moniosaaja VVO on monipuolinen asuntoalan konserni, joka rakennuttaa, vuokraa sekä myy asuntoja. VVO omistaa lähes vuokra-asuntoa noin 50 paikkakunnalla. Konsernin 12 VVO-kotikeskusta eri puolilla Suomea palvelevat asiakkaita paikallisesti. Asuntojen lukumäärät alueittain 2007 Lkm Rovaniemi Vuokra-asuntoja Oulu Kuopio Jyväskylä Pori Tampere Lahti Lappeenranta Hämeenlinna Turku Vantaa Järvenpää Espoo Helsinki

3 VVO tekee tavoitteellista työtä sen eteen, että yhtiö asiakkuuslähtöisenä ja tehokkaana asuntoalan yrity LEHTOVUORI, HELSINKI

4 tunnetaan ksenä.

5 Vuosikertomus Taloudellinen kehitys 06 Toimitusjohtajan katsaus 08 Strategia 09 Toimintaympäristö 12 Investoinnit 14 Asuntorakennuttaminen 16 Asuntovuokraus 20 Yhteiskuntavastuun periaatteet 22 Sidosryhmät 24 Taloudellinen vastuu 25 Sosiaalinen vastuu vastuu asiakkaista 29 Sosiaalinen vastuu vastuu henkilöstöstä 32 Ympäristövastuu Tilinpäätös 40 Hallituksen toimintakertomus 45 Osakkeet ja osakkeenomistajat 46 Voitonjakoehdotus 47 Tuloslaskelmat 48 Taseet 49 Rahoituslaskelmat 50 Konsernitilinpäätöksen liitetiedot 68 Taloudellista kehitystä kuvaavat tunnusluvut 69 Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen allekirjoitukset 69 Tilintarkastuskertomus 70 Yhteystiedot 36 Hallitus 37 Johtoryhmä

6 4 VVO Taloudellinen kehitys VVO-konserni teki jo kahdennentoista kerran peräkkäin edellistä vuotta paremman taloudellisen tuloksen. Vuokra-asuntojen käyttöaste oli alan parhaimmistoa, ja vaihtuvuuden aleneminen näkyi säästöinä korjauskuluissa. Asuntovuokraus ylitti tulostavoitteensa huolimatta kohonneista korkokuluista ja inflaatiota nopeammin kasvaneista kiinteistöjen ylläpitokuluista. Asuntorakennuttamisen painopiste oli omistusasuntotuotannossa. Kohonneista rakennuskustannuksista ja heikentyneestä markkinatilanteesta johtuen asuntorakennuttamisen tulos jäi alle tavoitteen. Konsernin liikevaihto vuonna 2007 oli 356,7 (328,8) M. Liikevaihdosta 70,9 (74,4) prosenttia tuli asuntovuokrauksesta, 26,2 (22,6) prosenttia asuntorakennuttamisesta ja 2,9 (3,0) prosenttia muusta toiminnasta. Liikevoitto oli 92,0 (86,0) M, mikä on 25,8 (26,2) prosenttia liikevaihdosta. Nettorahoituskulut kasvoivat 8,1 prosenttia ja olivat 48,8 (45,2) M. Tulos ennen veroja oli 42,5 (40,9) M, mikä on 11,9 (12,4) prosenttia liikevaihdosta. Tulokseen sisältyy 6,4 (3,4) M vuokra-asuntojen realisoinneista syntyneitä myyntivoittoja. Satunnaisissa erissä on esitetty kertaluonteisia VVO-sähkö Oy:n liiketoiminnan lopettamisesta aiheutuneita kuluja 0,7 M. Perustajaurakointitoiminnan osatuloutuskäytäntöä tarkennettiin suunnitteluvaiheen kustannuksien osalta siten, että niiden kulut on aktivoitu lukien. Tilikauden aikana edellä mainittuja kuluja syntyi 3 M. Konsernin omistuksessa vuoden 2007 lopussa oli vuokra-asuntoa kirjanpitoarvoltaan 1,5 miljardia euroa. Asuntokantaa on vuosittain kehitetty asuntokysyntää vastaavaksi talojen laatutason ylläpito- ja parannustoiminnalla sekä investointi- ja realisointitoiminnalla. Vuonna 2007 kiinteistöjen suunnitelmalliseen korjaustoimintaan käytettiin 47,0 (46,2) M. Valmistuneiden kiinteistöjen hankinta-arvo oli 7,1 (18,0) M. Vuokra-asuntojen investointien määrä oli 40,8 (3,0) M ja realisoinnit 14,7 (8,9) M. Konsernin taseen loppusumma oli (1 902) M. Konsernin investoinnit olivat 126,4 (80,0) M. Lainoja investointitoimintaan nostettiin 113,3 (41,0) M ja lyhennettiin 54,1 (48,5) M. Konsernin emoyhtiö VVO-yhtymä Oyj jakoi ylimääräisenä osinkona 18 M. Tilikauden aikana laskettiin liikenteeseen 18 M :n vaihtovelkakirjamuotoinen pääomalaina, jonka nykyiset omistajat merkitsivät täysimääräisesti. Konsernin oman pääoman tuotto oli 11,4 (11,1) prosenttia ja omavaraisuusaste 12,8 (13,7) prosenttia. Hallitus esittää yhtiökokoukselle, että osinkona jaetaan 1,10 (1,05) euroa osakkeelta, yhteensä 6,6 (6,3) miljoonaa euroa. Liikevaihdon jakautuminen 2007 % Suunnitelmalliset vuosittaiset korjaukset M Tulos ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja M Asuntovuokraus 71 % Asuntorakennuttaminen 26 % Muu toiminta 3 %

7 Vuosikertomus Taloudellinen tulos parani vuokrausliiketoiminnan tunnusluvut alan parhaimmistoa. VVO-yhtymä Oyj:n osakkeenomistajat VVO-yhtymä Oyj:n osakkeenomistajia on yhteensä 65 kpl. Osakkeenomistaja % osakekannasta Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen 15,83 Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma 12,47 Julkisten ja hyvinvointialojen liitto JHL ry 10,04 Metallityöväen Liitto ry 9,06 Opetusalan Ammattijärjestö OAJ ry 7,34 Rakennusliitto ry 7,29 Palvelualojen ammattiliitto PAM ry 6,85 Toimihenkilöunioni TU ry 6,52 Kemianliitto ry 5,33 Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Etera 4,28 Muut 14,98 Kaikki yhteensä 100,00 Taloudellista kehitystä kuvaavat tunnusluvut Liikevaihto Liiketulos % liikevaihdosta 26,99 22,65 26,24 26,17 25,80 Tulos ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja % liikevaihdosta 11,37 10,30 12,53 12,43 11,91 Taseen loppusumma, M Oman pääoman tuotto-% (ROE) 11,71 11,75 10,94 11,06 11,38 Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) 5,28 5,14 5,20 5,33 5,48 Omavaraisuusaste, % 12,63 13,10 13,30 13,72 12,82 Tulos / osake, 1) 3,56 4,19 4,25 4,59 4,94 Osinko / osake, 1) 2) 0,90 0,95 1,00 1,05 1,10 Osinko / tulos, % 2) 25,31 22,67 23,50 22,87 22,27 Asuntokanta Henkilöstö vuoden lopussa ) Osakekohtaisia tunnuslukuja ei ole oikaistu vuoden 2003 varsinaisessa yhtiökokouksessa päätetyllä osakkeiden lukumäärän kaksinkertaistamisella, osakepääomaa korottamatta eikä samassa yhteydessä päätetyllä osakeannilla. 2) Hallitus esittää, että osinkoa jaetaan 1,10 / osake.

8 6 VVO

9 Vuosikertomus Toimitusjohtajan katsaus VVO:n tuloskehitys jatkui vuonna 2007 vakaana. Tulos oli erinomainen ja parani tänäkin vuonna. Vuonna 2007 panostimme erityisesti asiakastarpeiden selvittämiseen ja palveluprosessiemme kehittämiseen asiakasohjautuvasti. Edellisvuonna asetetut investointitavoitteet eivät täysin toteutuneet ja syynä tähän oli niin tonttien, rakennuskustannusten kuin valmiiden kiinteistöjen korkea hintataso. Tavoitteenamme on edelleen kasvaa ja nostaa rakennuttamiemme vuokra-asuntojen määrää tuhanteen vuosittain. Siihen meillä on tonttivarannon ja aluerakennuttamishankkeiden kautta hyvät edellytykset. Vuoden 2007 lopulla valtioneuvoston asettama työryhmä jätti asuntopoliittisen toimenpideohjelman, jossa esitetyt tavoitteet kohtuuhintaisten vuokraasuntojen rakentamisen helpottamiseksi ovat VVO:n näkökulmasta tervetulleita. Asumisalan ja erityisesti vuokra-asumisalan haasteisiin pureudutaan vakavasti ja asuntoaloitusten helpottamiseen etsitään ratkaisuja. Perustehtävänämme on tarjota kohtuuhintaisia ja pitkäaikaisia asuntoja kasvupaikkakunnilla. Huolimatta kiinteistöjen rakentamis- ja ylläpitokustannusten sekä energian hinnan nousupaineista olemme yhteiskuntavastuullisena vuokranantajana pystyneet pitämään vuokrankorotukset maltillisina. Jotta voimme säilyttää tämän suunnan, toimintaamme on tehostettava edelleen. Liityimme vuonna 2007 Suomen Laatuyhdistyksen päättäväksi jäseneksi. Siirrymme vuoden 2008 aikana prosessijohtamismalliin ja prosesseja sekä toiminnan laatua kehitetään laatupalkintokriteerein. Täyttääksemme asiakkaidemme odotukset ja yrityksen tulostavoitteet, meidän on edelleenkin parannettava suorituskykyä läpi organisaation. Näin toimimalla haluamme taata tulevaisuudessakin asiakkaillemme kohtuuhintaista ja laadukasta asumista sekä omistajille ja sijoittajille vakaasti kasvavaa tuottoa. Kiitän osaavaa henkilökuntaamme sekä asiakkaitamme ja yhteistyökumppaneitamme. Teidän kanssanne on palkitsevaa ja innostavaa työskennellä hyvän asumisen eteen, Olli Salakka toimitusjohtaja Tavoitteenamme on edelleen kasvaa ja nostaa rakennuttamiemme uusien vuokra-asuntojen määrää tuhanteen vuosittain.

10 8 VVO Strategia VVO:n strategia perustuu asiakkuuslähtöisyyteen. VVO on palveleva, yhteiskuntavastuullinen ja innovatiivinen monipuolisia asumisratkaisuja tarjoava yritys. VVO:n kilpailuetu asuntojen vuokrauksessa on valtakunnallisuus yhdistettynä paikallisuuteen. Valtakunnallisuus mahdollistaa mittakaavaedut toiminnan kehittämisessä. Läheisyys toteutuu paikallisten VVO-kotikeskusten asuntojen vuokrauksen ja isännöinnin kautta. Aktiivinen vuorovaikutus asukkaiden kanssa on tunnusomaista toiminnalle. Yhtiö rakennuttaa vuokra- ja omistusasuntoja ja on mukana aluerakennuttajana uusien asuinalueiden kehittämisessä. Strategiset tavoitteet Kannattava kasvu Tavoitteena on kasvaa kannattavasti kasvupaikkakunnilla. Keinoina ovat vuokraasuntotuotantoprosessin tehostaminen, kiinteistöjen ostot ja nykyisten kiinteistöjen kehittäminen. Yhtiön tavoitteena on varmistaa nykyistä suurempi markkinaosuus uusiutuvista markkinoista. Asiakkaan palvelukokemuksen parantaminen VVO pyrkii hyvään asiakaspalveluun jokaisessa asiakaskohtaamisessa. Tavoitteena on olla palvelumielikuvalla mitattuna alan ykkönen. Tavoitteeseen päästään muun muassa asiakkaiden eriytyvistä tarpeista lähtevän tuotekehityksen avulla, investoimalla asiakkuuksien kehittämiseen sekä löytämällä innovatiivisia tapoja toimia. Kustannustehokkuuden parantaminen Toimintaa kehitetään virtaviivaistamalla prosesseja, tehostamalla järjestelmien käyttöä, hyödyntämällä mittakaavaetuja hankinnoissa ja vähentämällä energiankulutusta. Kumppanuuksien solmiminen alan keskeisten palveluntuottajien kanssa on keskeinen keino luoda tehokkuutta ja laatua. Kiinteistökannan elinkaariedullisuuden ja arvon kehityksen varmistaminen Korjaustoiminta on suunnitelmallista ja kattavaa. Näin VVO varmistaa sen, että asiakkaille tarjottavat asunnot ovat ajanmukaisia ja toimivia. Yhtiön kiinteistönpito perustuu kestävään kehitykseen. Yritys- ja palvelumielikuvan kirkastaminen VVO tekee tavoitteellista työtä sen eteen, että yhtiö tunnetaan asiakkuuslähtöisenä ja tehokkaana monipuolisten asumispalveluiden tarjoajana. VVO perustettiin omistamaan aravavuokra-asuntoja. Tänään yhtiöllä on laaja valikoima erityyppisiä vuokra-asuntoja eri puolilla Suomea sekä omistusasuntotuotantoa. Tavoitteena on kirkastaa mielikuvaa siten, että se vastaa yhtiön nykyistä monipuolista tarjontaa ja palvelua. Visio Missio Olemme Suomen merkittävin ja arvostetuin asumispalveluyritys. Tarjoamme luotettavia asiakastarpeisiin perustuvia asumispalveluita valituille asiakasryhmille. Arvot Luotettavuus Asiakastyytyväisyys Tuloksellisuus Innovatiivisuus Teemme, minkä lupaamme. Toimintamme perustuu avoimuuteen, rehellisyyteen, oikeudenmukaisuuteen sekä ihmisten tasa-arvoiseen kohteluun. Palvelumme perustuu asiakkaiden tarpeisiin. Keskeiset tavoitteemme ovat arvon tuottaminen asiakkaillemme ja heidän odotustensa ylittäminen. Luomme asiakkaille mahdollisuuden hyvään asumiseen erilaisissa elämäntilanteissa. Tuotamme palvelut tehokkaasti, tarkoituksenmukaisilla toimintatavoilla ja kannattavasti ottaen huomioon omistajien ja muiden sidosryhmien odotukset ja tarpeet. Uudistamme ja ylläpidämme kiinteistöjä kestävän kehityksen periaatteiden mukaisesti ja varmistamme niiden arvon kehittymisen myös pitkällä aikavälillä. Kyseenalaistamme alalla itsestään selvinä pidettyjä ja totuttuja toimintatapoja. Etsimme parempia ja tehokkaampia tapoja tuottaa palveluja. Menestyminen edellyttää jatkuvaa kehittymistä.

11 Vuosikertomus Toimintaympäristö Yhdysvaltojen talouden epävarmuus vuonna 2007 heijastui jonkin verran myös Eurooppaan ja Suomeen. Sekä teollisuuden, palveluiden että kuluttajien luottamus laski kesän jälkeen, mutta oli kuitenkin kohtuullisen hyvällä tasolla. Uusien asuntoluottojen korkojen nousu laantui. Taloustilanteen epävarmuus näkyi myös kiinteistö- ja rakennusalalla. Päätöksiä muun muassa asunnon ostosta harkittiin loppuvuodesta aiempaa tarkemmin. Uusien asuntojen aloitukset vähenivät kertomusvuonna valtakunnallisesti. Pääkaupunkiseudulla käynnistettyjen uusien asuntohankkeiden määrä sen sijaan kasvoi edellisvuodesta, mutta oli kysyntään nähden edelleen riittämätön. Rakennuskustannukset nousivat vuoden 2006 joulukuusta vuoden 2007 joulukuuhun 5,6 prosenttia. Kiinteistöjen ylläpitokustannukset nousivat 5,4 prosenttia vuoden viimeisellä neljänneksellä Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi %, 2000 = vuoden 2006 vastaavasta ajanjaksosta. Rakennus- ja kiinteistöalan yleinen kustannusnousu jatkui selvästi nopeampana kuin kuluttajahintojen muutokset. Asuntolainojen korkojen laskusuunta, hyvät työllisyysnäkymät ja talouskasvu sekä kuluttajien luottamus ja pääkaupunkiseudun kasvava väestön- ja työpaikkojen määrä ennustavat muuta maata vilkkaampaa asuntorakentamista. Maailmantalouden epävarmuustekijät sekä valtion ja erityisesti pääkaupunkiseudun kuntien toimet vaikuttavat asuntoaloituksiin. Vuoden 2008 alussa asuntohankkeita käynnistynee saman verran kuin vuotta aiemmin. Rakentamisen korkea hintataso kuitenkin rajoittanee rakentamista ja lykkää hankkeita. Vuokra-asuntomarkkinat Maahan- ja maassamuutto jatkuivat ennätysvilkkaina pitäen vuokra- asuntojen Rakennuskustannusindeksi =100 kysyntää korkealla. Toisaalta uusien vuokra- asuntojen tuotanto oli korkean kustannustason vuoksi erittäin vähäistä. Kun monet yksittäisten vuokra-asuntojen tarjoajat samaan aikaan realisoivat asuntoomaisuuttaan, vuokra-asuntojen tarjonta kokonaisuudessaan väheni. Tämä johti kysynnän ja tarjonnan epätasapainoon erityisesti kasvupaikkakunnilla. Uusia toimijoita tuli markkinoille sekä ulkomailta että kotimaasta. Uutta tarjontaa nekään eivät tuottaneet, vaan olemassa olevaa asuntokantaa allokoitiin uudestaan. Kauppakamarit ja elinkeinoelämä ilmaisivat huolensa kohtuuhintaisen asumisen puolesta ja totesivat asuntopulan leikkaavan talouskasvua. Uuteen hallitukseen nimettiin pitkästä aikaa asuntoministeri, joka käynnisti erityisesti pääkaupunkiseutua koskevan selvitystyön tuotannon pullonkaulojen poistamiseksi ja yhteisen tahtotilan löytämiseksi Uudisrakentaminen, asuinrakennukset volyymi-indeksi = * Lähde: Tilastokeskus Lähteet: Rakli ja Tilastokeskus * marraskuu 2007

12 TIKKURILANTIE, VANTAA

13 Digi-TV-infoihin, jotka järjestettiin VVO:n asukasilloissa eri puolilla Suomea, osallistui yhteensä noin 300 asukasta. Erityisesti senioritaloissa tilaisuudet olivat suosittuja ja huomattava osa osallistujista hankki infojen yhteydessä digiboksin. Hankintaan sisältyi sekä asennus että käyttöopastus.

14 12 VVO Investoinnit Investoinneilla huolehditaan siitä, että VVO:n vuokra-asuntokanta vastaa mahdollisimman hyvin asuntokysyntää nyt ja tulevaisuudessa. Investoinnit kohdistuvat kiinteistökannan laatutason ylläpitämiseen ja parantamiseen sekä asuntomäärän lisäämiseen. Investointitoiminnan vastuulla ovat vuokratalojen ostot ja myynnit sekä peruskorjausten ja uusinvestointien kannattavuuden arviointi. Investointistrategia VVO:n strategisena tavoitteena on kasvattaa asuntojen tarjontaa muuttovoittoja kasvupaikkakunnilla. Keinoina ovat uustuotannon lisääminen sekä asuinkiinteistöjen ostot. Ostot painottuvat korkotuettuun asuntokantaan. Muuttotappiopaikkakunnilla asunto-omaisuudesta luovutaan hallitusti ja kannattavasti. Luopumisella minimoidaan kysynnän vähenemiseen ja kiinteistöjen kuntoon liittyvät riskit. VVO:n vahvuuksina investointitoiminnassa ovat pitkä kokemus, vastuullisen kiinteistönomistajan ja rakennuttajan maine, vakaa taloudellinen asema sekä hyvä rakennuttamisen toimintamalli. Vuosi 2007 Edellisvuonna asetetut investointitavoitteet eivät täysin toteutuneet. Syynä tähän oli niin tonttien, rakennuskustannusten kuin valmiiden kiinteistöjen korkea hintataso. Yhtenä syynä kohonneeseen hintatasoon voidaan pitää kansainvälisten kilpailijoiden tulemista Suomen markkinoille. Vuonna 2007 valmistui kaksi vuokrataloa omaan omistukseen. Toinen taloista oli korkotuettu ja toinen vapaarahoitteinen senioritalo. Asuntoja taloissa on 50 (183). Talojen hankinta-arvo oli yhteensä 7,1 miljoonaa euroa. Kertomusvuonna ostettiin Kruunuasunnoilta 318 vuokra-asuntoa sekä Tapiolalta uusi 58-asuntoinen korkotuettu kerrostalo. Myytyjen asuntojen määrä oli 306 (397). Myydyt asunnot sijaitsivat Kemijärvellä, Kirkkonummella, Lahdessa, Oulussa, Vaasassa, Haminassa, Haukiputaalla, Kuusankoskella, Järvenpäässä, Laitilassa, Lohjalla, Oulaisissa ja Sipoossa. Velattomat kauppasummat olivat yhteensä 14,7 miljoonaa euroa. Kertomusvuonna aloitettiin 484 (50) omaan omistukseen tulevan asunnon tuotanto. Asuntoaloitukset olivat Tampereella, Vantaalla, Espoossa, Hel sin gis sä, Lah des sa, Kuopiossa sekä Hämeenlinnassa. VVO:n asuntomäärän muutokset Kpl Uustuotanto Ostettu Myyty VVO:n asuntokannan kehitys Kpl

15 Vuosikertomus VVO:n strategisena tavoitteena on kasvattaa asuntojen tarjontaa kasvupaikkakunnilla. Kohteiden yhteenlaskettu hankinta-arvo oli 67 miljoonaa euroa. VVO:n uuden toimitalon vuonna 2006 käynnistetyt rakennustyöt jatkuivat. Uusi toimitalo valmistuu syksyllä Uuteen toimitaloon sijoitetaan lähes kaikki pääkaupunkiseudulla olevat toiminnot. Tulevaisuuden näkymät VVO:n tavoitteena on edelleen nostaa vuokra-asuntotuotannon määrää. Kasvun ja kannattavuuden yhdistäminen suhteellisen korkealla hinta- ja korkotasolla sekä kohtuullisella vuokratasolla on kuitenkin erittäin haasteellista. Vuonna 2008 on tavoitteena aloittaa noin 600 omaan omistukseen tulevan vuokra-asunnon tuotanto. Realisointeja toteutettaneen noin kymmenessä kohteessa. Asuntoja pyritään hankkimaan vähintään sama määrä. Kiinteistöjen korjaustoiminnan investoinnit pysyvät kertomusvuoden tasolla ja tulevat olemaan noin 47 miljoonaa euroa. Kehityshankkeet kohdistuvat investointiprosessin sujuvuuden parantamiseen ja tehostamiseen. Myyntitoiminnan tuloshakuisuutta lisätään ja toimintamallia kehitetään. Hämeenlinna, Turuntie 38 VVO osti Kruunuasunnoilta yli 300 asuntoa KUVA: VVO VVO:n kiinteistöjen ikäjakauma ( ) Kpl Oma tuotanto Kruunuasunnot ja VVO tekivät kaupan, jolla VVO:n omistukseen siirtyi 318 vapaarahoitteista, perusparannettua vuokraasuntoa. Asuntojen sijaintipaikkakunnat ovat Helsinki, Hämeenlinna, Kuopio, Lappeenranta, Rovaniemi ja Turku. Kauppa vahvisti VVO:n asemaa kasvukeskusten vuokraasuntomarkkinoilla. Ostetut asunnot sijaitsevat paikkakunnilla, joissa VVO:lla on oma toimipiste, VVOkotikeskus. Kaikki asunnot säilytettiin vuokra-asuntokäytössä ja asukkaiden vuokrasopimukset siirtyivät sellaisinaan ostajalle. Kruunuasunnot Oy on asuntojen ja asumisen kehitysyhtiö, jonka emoyhtiö on valtion omistama Solidium Oy.

16 14 VVO Asuntorakennuttaminen Asuntorakennuttamisen liiketoimintaalue rakennuttaa VVO:n vuokra-asuntokohteet, omistusasuntoja myyntiin sekä palvelurakennuttamisena asuntoja ulkopuolisille tilaajille. Se hoitaa myös VVO:n kiinteistöjen laajat korjausrakentamishankkeet. Liiketoiminta-alueen yksi keskeinen tehtävä on tonttivarannon hankkiminen alueiden kehittämisen ja yksittäisten kaavatonttien kautta. VVO:n strategisena tavoitteena on nostaa vuokra-asuntojen uudistuotanto asuntoon vuosittain. Rakentaminen mahdollistetaan maanhankinnalla ja kaavakehityksellä. Yhteistyö kuntien kanssa on keskeistä tavoitteen saavuttamiseksi. Kaavoituksen ja rakennussuunnittelun lähtökohtana ovat valittujen asiakasryhmien erilaistuvat tarpeet. Omistusasuntotuotanto laajentaa VVO-konsernin asuntotarjontaa ja mahdollistaa monipuolisen alueiden kehittämisen. Vuosi 2007 Vuoden 2007 liikevaihto ilman konsernin sisäisiä eriä oli 93,6 miljoonaa euroa (74,3 M ). Liikevaihdon kasvu johtui asuntomyynnin kasvusta ja osittain vuonna 2006 tehdyn kirjanpitokäytännön muutoksen siirtymäkaudesta. Vertailukelpoinen kasvu oli 16 prosenttia. Vuonna 2007 aloitettiin (820) asunnon rakennuttaminen. Kasvu syntyi pääosin omaan omistukseen rakennutetuista vuokra-asunnoista. Omistusasuntoja aloitettiin hieman edellisvuotta enemmän, 512 (473). Kaksi kolmasosaa uusista asunnoista tulee pääkaupunkiseudulle, loput pääosin Tampereelle ja Jyväskylään. Kertomusvuonna valmistuneista 646 (882) asunnosta neljännes oli vuokraasuntoja. Omistusasuntoja myytiin 410, mikä oli 23 enemmän kuin edellisenä vuonna. Myyntitavoite oli asetettu noin 500 asuntoon. Tavoite jäi saavuttamatta rivi- ja pientalojen myynnin hitauden vuoksi. Kaupankäynti piristyi kuitenkin loppuvuodesta. Myymättömien valmiiden asuntojen määrä oli 83 (37). Kertomusvuonna jatkettiin sertifioidun ISO9001-toimintajärjestelmän sisäänajoa, ja toimintaa vakiinnutettiin sen mukaiseksi. Tietojärjestelmiä kehitettiin ja otettiin käyttöön muun muassa omistusasuntomyynnin asiakas- ja kohdetietojärjestelmä, joka palvelee asuntomyyjiä ajantasaisesti ja mobiilisti. VVO-konsernin valmistunut tuotanto Kpl Omaan omistukseen Omistusasunnot Palvelurakennuttaminen VVO:n tonttivarannon aluellinen jakautuminen % Ennuste 2008 Pääkaupunkiseutu ja kehyskunnat 82 % Muut kunnat 18 %

17 Vuosikertomus VVO menestyi kaupunkien järjestämissä laatuun perustuvissa tontinluovutuskilpailuissa Espoossa, Jyväskylässä, Hämeenlinnassa ja Tampereella. Kohteisiin rakennutetaan yhteensä noin 400 asuntoa. Aluerakennuttaminen ja suunnittelukilpailut Kertomusvuonna Espoon Suurpellon kaava vahvistettiin, ja rakennussuunnittelu käynnistyi. Vantaan Kilterinmäen alueella rakennustyöt etenivät suunnitellusti. Tampereen Vuoreksen, Espoon Näkinmetsän ja Vantaan Leinelän, Aerolan sekä Malminiityn kaavoitusyhteistyö kuntien kanssa jatkui suunnitelmien mukaan. Uutta rakennusoikeutta hankittiin pääkaupunkiseudulta yhteensä noin kem2. Kohteiden rakennussuunnittelu käynnistettiin, ja työt käynnistynevät loppuvuodesta Suunnittelu- ja tontinluovutuskilpailuista voitettiin Jyväskylässä Cygnaeuksen kortteli, Hämeenlinnassa Poltinaho, Espoossa Uusimäki ja Tampereella Vuoreksen keskusta-alue, eli yhteensä kaiken kaikkiaan noin 400 asunnon hankkeet. Tulevaisuuden näkymät Vuokra-asuntojen tuotantoa lisätään ja niiden tuottamiseen kehitetään kustannustehokkaita rakentamisratkaisuja. Asuntoaloitusten kokonaismäärä tulee olemaan noin asuntoa. Omistusasuntojen kysyntä jatkuu pääkaupunkiseudulla tasaisena, ja aloitukset pysyvät vuoden 2007 tasolla. Omistusasuntotuotantoa aloitetaan pääkaupunkiseudun lisäksi Jyväskylässä ja Tampereella. Kaavoitettua tonttivarantoa on vuoden 2008 alkaessa kem2. Lisäksi VVO:lla on maanhankintaoptioita noin kem2 ja yhteistyösopimuksia kem2:n rakennusoikeutta vastaavien alueiden kehittämiseksi. Rakennusoikeudesta yli 80 prosenttia on pääkaupunkiseudulla. VVO voitti tontinluovutuskilpailun Jyväskylän keskustassa VVO:n kilpailuehdotus Nuovo voitti Cygnaeuspuiston tontinluovutuskilpailun Jyväskylässä. Ehdotuksen rakennusten ja korttelin ilme tukevat Jyväskylää Alvar Aallon kaupunkina ja täydentävät ympäristöä ja ruutukaavaaluetta. Modernit talot on suunniteltu porrastettuina ratkaisuina, joissa osa rakennuksista on neljä- ja osa seitsemänkerroksisia. VVO:n voittaneen ehdotuksen suunnitteli Arkkitehtitoimisto Lahdelma & Mahlamäki Oy ja valaistussuunnittelusta vastasi Vesa Honkonen Architects Ky. Jyväskylän kaupunki varaa tontin voittajalle, ja ehdotuksen pohjalta tontille laaditaan asemakaava. Valmis tontti myydään kaavan vahvistuttua voittajalle. Rakennutettavien asuntojen määrä tulee olemaan noin 170. Jyväskylän kaupungin julistama avoin laatuun perustuva tontinluovutuskilpailu purettavan Cygnaeuksen lukion tontista käytiin KUVA: ARKKITEHTITOIMISTO LAHDELMA & MAHLAMÄKI

18 16 VVO Asuntovuokraus VVO on Suomen suurin vuokra-asuntoja tarjoava yritys. Se omistaa asuntoa 51 paikkakunnalla. Lähes puolet asunnoista sijaitsee Helsingin seudulla. Suurimmat toimintapaikkakunnat ovat Vantaa, Helsinki ja Tampere. VVO:n omistamien kiinteistöjen tasearvo oli 1,5 miljardia euroa. Asuntojen lukumäärällä mitattuna yhtiön osuus Suomen vuokra-asuntomarkkinasta oli 4,5 prosenttia. Strategia ja keskeiset menestystekijät VVO:n perusstrategia on asiakkuuslähtöisyys. Yhtiö haluaa olla asiakkaidensa mielestä alan paras toimija. Asuntojen vuokraus ja isännöinti hoidetaan pääosin omalla henkilökunnalla. VVO:n perustehtävästä aidosti kiinnostunut omistajakunta, asiakasrajapinnassa toimiva oma henkilökunta sekä perinteinen asukasyhteis työ antavat hyvät mahdollisuudet asiakaspalvelun kehittämiseen. Yhtiö panostaa pitkäjänteiseen ja asiakastarpeisiin perustuvaan korjaustoimintaan. Kiinteistöjen elinkaaritalouden hallinta ja vuokrien valtakunnallinen tasaus varmistavat ennustettavan ja tasaisen vuokrakehityksen. Suurena tilaajana VVO on saanut keskeiset alihankkijansa kumppaneikseen, jotka myös sitoutuvat asiakkaita hyödyttävään kehitystyöhön. Vuosi 2007 Maassamuutto jatkui ennätysvilkkaana, ja kasvupaikkakunnilla vuokra-asuntojen kysyntä oli hyvä koko vuoden. VVO:n tunnusluvut olivat erinomaiset. Asuntojen käyttöaste oli 98,84 prosenttia (98,38) ja vaihtuvuus 23,93 prosenttia (24,88). Vuokria korotettiin maaliskuussa keskimäärin 2,7 prosenttia. Keskivuokrat tuoteryhmittäin olivat 7,61 10,73 /m2/kk. Kiinteistöjen ylläpitokustannusten noususta ja maltillisesta vuokrankorotuksesta huolimatta asuntovuokraukselle asetetut tulostavoitteet ylitettiin. Hyvä käyttöaste johti väheneviin tyhjäkäyttömenetyksiin. Vaihtuvuuden aleneminen säästi kustannuksia etenkin huoneistokorjauksissa, ja energianhallintaa tehostamalla pystyttiin kasvaneita energiakustannuksia kompensoimaan pienemmällä kulutuksella. Kertomusvuonna VVO-sähkö Oy:n hallitus päätti lopettaa vuokra-asumisen palveluihin kuuluneen sähkön yhteishankinnan. VVO-sähkön liiketoiminta lopetetaan vuoden 2008 aikana. Päätöksen syinä olivat sähkömarkkinoiden vaikea hallittavuus, kasvanut riski ja suuret investointitarpeet. Vuoden lopussa tehtiin sopimus Helsingin Energian kanssa hinnoittelultaan kilpailukykyisen sähkön tarjoamisesta VVO:n asukkaille. Asunnot rahoitusmuodoittain % Keskimääräinen nettovuokratuotto % 10,0 8,0 6,0 4,0 Vapaarahoitteinen 20,7 % Korkotuki 19,5 % Arava 59,8 % 2,

19 Vuosikertomus Asiakkuuslähtöisyys ohjaa asuntojen ja palvelujen kehittämistä. VVO haluaa olla asiakkaidensa mielestä alan paras toimija. Keskeisiä kehityshankkeita vuonna 2007 olivat VVO:n uuden toimintajärjestelmän kehittäminen, senioriprojekti sekä asukkaiden sähköisten palvelujen uudistaminen. Uudistuksen piiriin kuuluivat muun muassa asuntojen karttahaku internetissä sekä monikanavainen kontaktien hallinta. VVO on mukana myös kolmevuotisessa 24Living-tutkimus- ja kehityskonsortiossa, jonka tavoitteena on löytää entistä asiakasmyönteisempi lähestymistapa peruskorjausikää lähestyville kiinteistöille. Kanta-asiakasohjelmaa kehitettiin edelleen. Tulevaisuuden näkymät Vuokra-asuntojen kysyntä jatkuu hyvänä ja vuokrakassavirta vakaana. Suurimmilla kasvupaikkakunnilla on pulaa kohtuuhintaisista vuokra-asunnoista. Tonttien hinnat ja korkeat rakennuskustannukset vaikeuttavat edelleen kysyntää vastaavan asuntotarjonnan lisäämistä. Kansainvälisten toimijoiden ja asuntokiinteistörahastojen tulo markkinoille jatkuu, mutta VVO:n asema säilyy vahvana. Asiakastarpeista lähtevän asiakaspalvelun rooli korostuu edelleen, kun asiakkaiden vaatimustaso kasvaa ja asumisen tarpeet eriytyvät. Asuntojen kysyntä ikäihmisten kuluttajaryhmässä kasvaa. Kysynnän kasvuun vastataan muuttamalla nykyisiä asuntoja esteettömiksi ja rakennuttamalla senioritaloja. Inflaatio on kiihtymässä, ja kiinteistöjen ylläpitokustannukset kasvanevat inflaatiota nopeammin. VVO:n vuokrankorotus vuodelle 2008 on kuitenkin keskimäärin vain 3,8 prosenttia. Operatiivista toimintaa tehostetaan edelleen. Avainasukasohjelma hyvässä vauhdissa VVO:n kanta-asiakasohjel- kun ensimmäisenä avainasukas- man kulta- ja hopeatason etuna palautettiin vuokravakuus avain asukkailla oli lauantaina kolme vuotta asuneille asuk mahdollisuus vie- kaille. Vuoden 2007 alusta otet- railla VVO:n kutsumana eläintar- tiin käyttöön kolmitasoiset avai- hassa Korkeasaaressa, Ähtä- nasukaskortit: avainasukas-, rissä tai Ranualla. Eläintar- hopea- ja kultatasot. Tasot mää- hapäivään osallistui yli räytyvät yhtäjaksoisen asiak- avainasukasta. Tapahtuma- kuusajan perusteella. Vuoden päivä oli ensimmäinen avain asukastyytyväisyystutki- asukasohjelmassa järjestetty. muksen mukaan lähes 75 pro- Avainasukasohjelmassa senttia asukkaista on tutustunut vuokra-asiakkaita palkitaan sekä ohjelman sisältöön ja 65 pro- yhtäjaksoisesta asiakkuusajasta senttia on ohjelman etuihin tyy- että asumisajasta samassa huo- tyväinen. Ohjelmaa kehitetään KUVA: JOUNI VIITALA VALOKUVAAJA neistossa. VVO:n kanta-asiakasohjelma, Avainasukasohjelma, käynnistyi osin jo keväällä 2006, edelleen saadun palautteen ja ensimmäisen toimintavuoden kokemusten perusteella.

20 18 VVO JOUSIKATU, KERAVA

21 Vuosikertomus VVO:n taloissa on aktiivista asukastoimintaa. Tärkeää toiminnassa on oman asuinympäristön viihtyvyyden parantaminen yhteisvoimin talon asukkaiden kesken. Talotoimikunta järjestää erilaista toimintaa, kuten asukastapahtumia ja -kokouksia, talkoita, pihajuhlia ja kerhoja.

22 20 VVO Yhteiskuntavastuun periaatteet VVO esittää yhteiskuntavastuun katsauksen nyt toista kertaa osana vuosikertomusta. Katsaus kuvaa VVO:n liiketoimintaa yhteiskuntavastuuseen liittyvin osin. Raportoinnissa noudatetaan KILA:n ja GRI:n laskentaohjeita. Lähtökohtana on, että VVO:n toimintaperiaatteet ovat kestäviä ja sen toiminta läpinäkyvää. Yhteiskuntavastuullisuus on osa yhtiön normaalia pitkäjänteistä toimintaa: liiketoiminnalla toteutetaan yhteiskunnallista peruspalvelua, mikä antaa luontevan lähtökohdan hyvälle yrityskansalaisuudelle. Yhteiskuntavastuuohjelmaa johtaa VVO:n johtoryhmä, joka on myös hyväksynyt yhtiön yhteiskuntavastuun periaatteet. Vuoden 2007 suurimmat muutokset edelliseen katsauskauteen verrattuna ovat hyvän hallintotavan periaatteiden laatiminen ja eri osa-alueiden mittaamisen kehittäminen. Yhteiskuntavastuuinformaation keruujärjestelmää kehitetään edelleen osana rakenteilla olevaa toiminnanohjausjärjestelmää. Taloudellinen vastuu VVO:n yhteiskuntavastuun toteuttaminen perustuu vakavaraiseen talouteen ja hyvään tuloskehitykseen. Yhtiön omistajat ovat sijoittajina pitkäaikaisia ja hyväksyvät vuokra-asumisen kehittämiseen sijoitetuille varoilleen kohtuullisen osinkotuoton. Kestävään kiinteistöomistukseen kuuluu korjausvarojen rahastoiminen, jolla varmistetaan kiinteistöjen arvon säilyminen ja paraneminen. Ympäristövastuu VVO huolehtii toimintansa ekologisesta kestävyydestä. Toiminnan keskeisimmät ympäristövaikutukset syntyvät rakennusten käytöstä. Kiinteistökannan ekotehokkuutta parannetaan jatkuvasti kehittämällä rakennuttamisen elinkaariohjausta ja tehostamalla ylläpidon toimintatapoja. Lisäksi yhtiö kehittää ympäristötietoista asumiskulttuuria yhteistyössä kumppanien, asukkaiden ja muiden sidosryhmien kanssa. Liikevaihto ,7 M Liiketulos... 92,0 M Tulos ennen tp siirtoja ja veroja... 43,2 M Taseen loppusumma... 2,1 M Vuokra-asuntojen lukumäärä kpl Markkinaosuus vuokra-asunnoista...4,5 % Lämmön kokonaiskulutus GWh (kaukolämpöä 97,5 %) Veden kokonaiskulutus... 3,7 miljoonaa m 3 Sähkön kokonaiskulutus GWh (Norppa-sähköä 100 %) Hiilidioksidipäästöjen määrä tco 2 *) Ympäristöluokiteltujen kiinteistöjen osuus % *) laskettu TKK Dipolin, WWF Suomen ja Motiva Oy:n kehittämällä Ilmastolaskurilla