Kiinteistöjen omistaminen ja vuokraaminen yritystalouden näkökulmasta. Huhtikuu 2014

Transkriptio

1 Kiinteistöjen omistaminen ja vuokraaminen yritystalouden näkökulmasta Huhtikuu 2014

2 Sisältö Kiinteistömarkkinakatsaus Mikä vaikuttaa kiinteistön arvoon Toimitilat omistaen vai vuokraten Miten luet vuokrasopimusta taloudellisten sitoumusten näkökulmasta Keskustelua ja kysymyksiä päivän teemasta 2

3 Kiinteistömarkkinakatsaus Economy Real Estate Investment Market Helsinki Office Market 3 3

4 GDP Growth Forecast 2014 Healthy short-term growth predictions across Europe, Finland lacking Source: Oxford Economics (January 2014) 4 4

5 Sovereign Debt Remains Issue Globally And For Longer Government Total Debt as % of GDP EU 3% Deficit Mark Greece Balanced Portugal Ireland US Italy 100 Spain Belgium France Iceland Singapore 80 Hungary United Kingdom Poland Austria Germany 60 Finland Netherlands Denmark Czech Republic 40 Sweden Turkey Switzerland United Arab Emirates 20 Luxembourg Russia China Hongkong Source: Global Insight, Data as December 2013, January 2014 Government Fiscal Balance % GDP

6 Real Estate Investment Market 6 6

7 Transaction Volumes Finnish Market Lacks Core Supply Europe Finland EUR, billions EUR, billions 70 2,5 60 2, ,5 30 1, , , In Finland 2013 transaction volume remained at the same level as in 2012, totaling approximately 1.5 billion The highest volume in Q since

8 Prime Office Yields Across Europe In % Prime Office Yields (%) 13,00 12,00 11,00 10,00 9,00 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 Peak Trough Q London - WE Stockholm Paris - CBD Munich Hamburg Dusseldorf Frankfurt Berlin London - City Copenhagen Milan Helsinki Oslo Amsterdam Lyon Rotterdam Luxembourg Madrid Dublin Brussels The Hague Paris - LDF Warsaw Utrecht Prague Barcelona Budapest Lisbon Bucharest Moscow Source: Jones Lang LaSalle, January

9 Capital Value Growth Will Remain Driven By Rents Forecast Average Annual Capital Value growth drivers Avg. % pa 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0-2,0-4,0-6,0-8,0 Yield Impact Rental Impact CV Growth Dublin Madrid Moscow London - City Barcelona London - West End Oslo Lisbon Milan Prague Paris - CBD Bucharest Lyon Munich Hamburg Rotterdam Budapest Utrecht Stockholm Warsaw Edinburgh Vienna Amsterdam Helsinki Frankfurt Berlin Paris - La Défense The Hague Rome Stuttgart Copenhagen Antwerp Brussels Cologne Dusseldorf Luxembourg Zurich Geneva Source: Jones Lang LaSalle, January

10 Helsinki Office Market 10 10

11 Office Supply in Helsinki Completions (sq m) Vacancy rate (%) Old and inefficient buildings from 70 s and 80 s are having high vacancies; increasing space efficiency in new buildings topped with new supply is part of the problem outside of CBD 11

12 Vacancy Rates Across EMEA Q Vacancy Rates Q % 10 15% 5 10% 0 5% 18.0% 7.1% 7.0% 9.9% 9.1% 11.1% 11.8% 13.7% 5.4% 7.8% 14.9% 8.2% 10.1% 11.1% 13.2% 7.5% 7.3% 12.5% 11.7% 5.0% 14.0% 18.7% Johannesburg 11.6% 13.2% 11.9% 14.6% 5.3% 5.9% 12.8% 17.0% 5.1% 17.3% 18.4% 14.4% 10.8% 19.8% 8.4% 5% 22% 14% 18% 39% 29% Source: Jones Lang LaSalle, January

13 Office Market - Helsinki CBD thriving in two-tier market Helsinki CBD is the most sought-after location. Demand focused on high-quality modern and efficient space. Vacancy rate for Helsinki CBD is 6.0%. For Helsinki Metropolitan Area 11.1% Prime net (capital) rent 306sq m p.a. in Helsinki CBD is on average European level. Töölönlahti development extends the CBD northwards. The development has netted some of the highest rents in Helsinki (over 350/sq m p.a.) and majority of the premises are leased, showing the strong demand for modern premises in central location. Helsinki CBD prime net (capital) rent and vacancy rate Prime and effective rents, Europe /sq m p.a CBD Prime Rent CBD Vacancy Rate % /sq m p.a % London-WE 8% 15% 9% 17% 13% 13% 6% 22% 12% 2% 16% 17% 10% 5% 17% 17% Moscow Paris Stockholm Milan Rome Frankfurt/M Munich Amsterdam Effective Rent Prime rent % Tenant incentives as percentage of prime rent Dublin Helsinki Warsaw Madrid Brussels Berlin Prague Barcelona Source: Jones Lang LaSalle (2013) 13

14 Mikä vaikuttaa kiinteistön arvoon Toimitilat omistaen vai vuokraten 14 14

15 Arvon muodostuksen elementtejä Arvo tulee käytöstä ja kassavirrasta - Mikä tahansa palatsi on arvoton, jos siirrät sen tyhjänä keskelle korpea Nykyinen käyttö ja kassavirta - Kassavirran pituus ja luotettavuus Tulevaisuuden odotukset - Sijainti, soveltuvuus eri käyttäjille, muunneltavuus -> jäännösarvo nykykäytön jälkeen 15

16 Omistaen vai vuokraten Erilaiset pääomien tuottovaatimuksia - Core-sijoittajat: usein 4-7% tuottovaatimus, vaatimus matalariskisestä tuotosta - Core+ / Value Added noin 6-9% tuottovaatimus tai 10-15% IRR, ottaa markkina- ja kohderiskiä pienessä määrin - Opportunistiset sijoittajat 15 25% IRR, ottaa riskiä ja hakee tuottoa Yrityksen usein kannattaa luopua kiinteistöistä, jotka soveltuvat matalan tuottovaatimuksen sijoittajille eli ovat likvidejä - Kiinteistöriskiä kantamaan soveltuu yritys, jonka ammatti se on ja jolla on hajautettu salkku sekä osaava organisaatio Erityisten kiinteistöjen riskiprofiilit ja jäännösarvot usein ongelma - Erityiskiinteistön jäännösarvo voi olla matala paras riskin kantaja on itse yritys, joka tarvitsee tilaa ja kykenee arvioimaan tarpeen pituutta ja riskiä parhaiten 16

17 Sale & leaseback-vaihtoehdot Vuokrasopimuksen pituus Matala hinta Enemmän operatiivista joustavuutta Paikalliset sijoittajamarkkinat 0 5 vuotta taktinen exit Ei taseessa (toistaiseksi) vuotta myyntihinnan ja joustavuuden optimointi Taseessa 20+ vuotta joukkovelkakirja Taseessa Korkea hinta Vähemmän operatiivista joustavuutta Maailmanlaajuiset sijoittajamarkkinat 17

18 Sale & leaseback ja tase Nykykäytäntö IAS 17 Operatiiviset vuokrasopimukset eivät vielä näy taseessa. Rahoitustyyppiset sopimukset näkyvät taseessa. Kumpaa vuokrasopimustyyppiä sovelletaan riippuu vuokrakauden pituudesta, vuokralaisen mahdollisista takaisinosto-optioista, sekä vuokramäärästä suhteessa markkina-arvoon* Tietylle käyttäjälle räätälöityjen kohteiden vuokrasopimukset kuuluvat taseeseen. Tällaisiin kohteisiin lukeutuvat rakennukset, joilla ei ole vaihtoehtoista käyttötarkoitusta eikä käyttäjää Valmisteilla olevat uudet käytännöt (FASB & IASB) Viimeisimmässä luonnoksessa** ehdotettu, että käytännössä kaikki kiinteistöjä koskevat vuokrasopimukset tulevat taseeseen (jaottelu operatiivisiin ja rahoitustyyppisiin sopimuksiin poistuu). Vuokralaisen osalta vuokranmaksuvelvoite näkyy vastattavissa ja käyttöoikeus vastaavissa (tasearvo = sopimuskauden vuokraerien yhteenlaskettu nykyarvo). Tasearvot pienenevät lineaarisesti, vuokranmaksuvelvollisuus jäljellä olevan vuokrakauden lyhentymisen takia, käyttöoikeuden arvo pienenee kohteesta tehtävien poistojen myötä. * Operatiivinen vuokrasopimus = vuokrasopimus, jossa omistamiseen liittyviä riskejä ei siirretä vuokralaisen kannettavaksi ja jonka tosiasiallinen tarkoitus on yksinomaan siirtää kohteen käyttöoikeus vuokralaiselle (esim. takaisinosto-optiot ennalta määrättyyn, markkinahintaa matalampaan hintaan tekevät sopimuksesta rahoitustyyppisen kuten on myös asian laita jos vuokraerien yhteenlaskettu nykyarvo vastaa nykyistä markkina-arvoa tai jos vuokrakausi kattaa suurimman osan kohteen jäljellä olevasta käyttöiästä). ** 18

19 Miten luet vuokrasopimusta taloudellisten sitoumusten näkökulmasta 19 19

20 Millä valtuuksilla vuokrasopimuksia allekirjoitetaan? - sopimuspapereiden hintahaitaria Toimisto esim. Pinta-ala m 2 Bruttovuokra /m 2 Toistaiseksi 3 kk irtisanomisaika Kiinteä 3 vuotta Kiinteä 5 vuotta Kiinteä 10 vuotta Logistiikka, tuotanto esim. Pinta-ala m 2 Bruttovuokra /m 2 Kiinteä 10 vuotta Kiinteä 15 vuotta

21 Vuokrasopimuksen voimassaolo - optimaalinen sopimuspituus erilainen eri tiloilla ja tilanteissa Toistaiseksi voimassa oleva: tyypilliset irtisanomisajat 1-12 kk - Joustava - Kriittisille tai vaikeasti siirrettäville toiminnoille riskialtis - Suomessa yleinen, muualla huonommin tunnettu Kiinteä: tyypilliset kestot 3v => - Miten loppu on määritelty? - Onko jatko-optio? - Onko laajentumisoptio? - Onko mahdollisuutta ennenaikaiseen irtautumiseen? Datan hallinta, huolto ja ylläpito - Kriittisten päivämäärien seuranta - Break optioiden käyttäminen, sopimuksen uusiminen, uusien tilojen etsinnän aloittaminen - Taloudellisten menetysten minimointi liiketoiminnan supistuessa tai loppuessa - Eri maissa erilaiset asiat tärkeitä, systeemi voi perustua esim. vuokrasopimusten uusimiseen 21

22 Muutostyöt - Saatko mitä luulet? Joudutko yllättäen maksumieheksi? Vuokrasopimuksen alkaessa - Mitä sisältyy vuokranantajan toimitukseen - Miten muutostyöt on dokumentoitu vuokrasopimukseen - Kenellä riski jos tilojen hallintaoikeuden siirto myöhästyy? Vuokrasopimuksen kestäessä - Onko luvat muutostöihin haettu ja dokumentoitu? Vuokrasopimuksen loppuessa - Ennallistamisvelvollisuudet? Muutostöiden suhteen käytännöt vaihtelevat maittain 22

23 Ylläpitovastuut ja vuokrarakenteet Pienissä toimistovuokrauksissa tyypillisesti vuokranantajalla kiinteistön ylläpitovastuu - Bruttovuokrasopimus - Pääomavuokra + hoitovastike (+ palvelumaksut) Koko kiinteistön vuokrauksissa erilaisia rakenteita, usein ylläpitovastuu vuokralaisella - Double net, Triple net, Onko selkeästi dokumentoitu? - Onko budjetoitu oikein? - Voiko sopimuksen loppuessa tulla yllätyksenä että kiinteistöä ei olekaan pidetty sopimuksen mukaisessa kunnossa? Osapuolten vaikutusmahdollisuudet ja intressit - Päävuokralainen tai 1/50, intressikonflikti on yleinen 23

24 Vuokran määrä - maksetaanko markkinavuokra, laskutetaanko oikein? Vuokrasuhteeseen ryhdyttäessä: onko markkinavuokra? - Kuponkivuokra, insentiivit, vuokrattavan alan määrittely Vuokrantarkistusmenettely: onko hyväksyttävä - Esim. minimikorotukset, perusindeksi Vuokralaskut - Laskutetaanko vuokra sopimuksen mukaisesti? - Onko vuokrantarkistukset laskettu oikein? Onko markkinatilanne otollinen uudelleen neuvotteluille? 24

25 Käytännöt vaihtelevat maittain 25

26 3.2 looking to the future evolution of portfolio The select growth markets that companies are expanding in Note - Net growth is calculated as the percentage of respondents who expects portfolio size to increase minus the percentage of respondents who expects portfolio size to decrease. Shaded area indicates average net growth rate across the region Don t Know and Not Applicable have been removed for analysis purposes Questions: C20 / Total n=536 26

27 are also the world s least transparent real estate markets Source: Jones Lang LaSalle Global Real Estate Transparency index (GRETI)

28 Contact: Tapani Piri Teea Luotojärvi Managing Director, Finland Associate Director, Head of Corporate Solutions Mobile: Mobile: Jones Lang LaSalle Mikonkatu 15 A FI Helsinki Finland This publication is the sole property of Jones Lang LaSalle IP, Inc. and must not be copied, reproduced or transmitted in any form or by any means, either in whole or in part, without the prior written consent of Jones Lang LaSalle IP, Inc. The information contained in this publication has been obtained from sources generally regarded to be reliable. However, no representation is made, or warranty given, in respect of the accuracy of this information. We would like to be informed of any inaccuracies so that we may correct them. Jones Lang LaSalle does not accept any liability in negligence or otherwise for any loss or damage suffered by any party resulting from reliance on this publication. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014