HELSINGIN TONTTIVUOKRIEN TALOUDELLINEN TARKASTELU JA KATSAUS TONTTIEN VUOKRAUKSEEN TUKHOLMASSA

Transkriptio

1 MUISTIO 1 (16) Helsingin kaupunginvaltuusto HELSINGIN TONTTIVUOKRIEN JA KATSAUS TONTTIEN VUOKRAUKSEEN TUKHOLMASSA Viime aikoina on keskusteltu vilkkaasti useiden vanhojen kerrostaloalueiden vuokratonttien sopimusten päättymisestä ja Helsingin kaupungin aikeista nostaa tonttien vuokria huomattavasti. Nämä keskustelut ovat kuitenkin juuttuneet samojen argumenttien toistamiseen. Asian etenemistä on haitannut erityisesti kokonaisvaltaisen taloudellisen näkemyksen puute tilanteesta. Tonttivuokrien nostoja on usein vastustettu vedoten samaan aikaan tulevien putkiremonttien kustannusten yhteisvaikutuksesta heikompituloisten osakkaiden elämään. Tonttivuokrien korotusten puolustajat ovat taas vedonneet vain vanhaan käytäntöön ja väittäneet kaupungin lahjoittavan rahaa tonttivuokralaisille, mikäli tonttivuokria ei toteuteta suunnitellusti. Todellisen tilanteen selvittäminen edellyttää taloudellista tarkastelua ja talousmatemaattisia laskelmia. Käsillä oleva muistio täydentää käytyä keskustelua kokonaistaloudellisen tarkastelun näkökulmasta ja perustuu kirjoittamaani Asunto Oy Voittajan (Käpylän Kisakylä) vastineeseen tonttiosaston lähettämään kirjelmään, joka koskee tonttivuokrien korotuksia. Muistion tarkoitus on luoda katsaus historiallisiin tuottovaatimuksiin perustuvien tonttivuokrien korotuksiin nykyisessä taloudellisessa tilanteessa ja talousmatemaattisien laskelmien avulla tarkastella riippumattomasti tonttivuokrien korotusten kohtuullisuutta. Se sisältää myös seikkaperäisen vertailun Helsingin ja Tukholman tonttivuokrauspolitiikan ja -hinnoittelun eroista. Tämän tarkoitus on syventää taloudellista tarkastelua ja tuoda esille vaihtoehtoja Helsingin nykyiselle tonttivuokrausmallille. Toivon tämän muistion avaavan uusia näkökohtia tonttivuokrien korotuksien ympärillä käytävään keskusteluun ja luovan pohjaa tonttivuokrien kokonaisvaltaiselle taloudelliselle tarkastelulle.

2 MUISTIO 2 (16) VUOKRATUOTTOVAATIMUS SUHTEESSA KORKOIHIN JA INFLAATIOON Kaupunginvaltuuston kokouksen asian 18 (Asuntotonttien vuokraperusteiden muuttaminen) kaupunginhallituksen esityksen ensimmäisellä sivulla todetaan, Kaupungin perimä maanvuokra voidaan käsittää sidotun maapääoman korkotuotoksi. Näin ollen vuokratuottovaatimusta on perusteltua tarkastella suhteessa pankkikorkojen ja inflaation kehitykseen. Peruskorko (Suomen Pankki) Inflaatio (Tilastokeskus) Vuokratuottovaatimus Kuvaaja 1: Peruskorko, inflaatio ja vuokratuottovaatimus Kuvaajaan 1. on piirretty peruskorko (Suomen Pankki) jokaisen vuoden alussa, inflaatiota kuvaavan Tilastokeskuksen elinkustannusindeksin vuosimuutos ja Helsingin kaupungin vuokratuottovaatimus. Tästä kuvaajasta voidaan helposti nähdä niiden taloudellisten perusteiden muuttuneen ratkaisevasti, joihin vuonna 1980 asetettu 4 %:n tuottovaatimus perustui. Rahoitusmarkkinoiden säännöstelyn purkaminen (v. 1980) ja Euroopan talousalueen yhdistyminen ovat merkittävästi muuttaneet talouden rakennetta. Vuonna 1980 vallinnut korkojen, inflaation ja vuokratuottovaatimuksen suhde on 2000 luvulla kääntynyt vastakkaiseksi. Koska maanvuokra voidaan käsittää sidotun maapääoman korkotuotoksi, on sitä myös pystyttävä arvioimaan uudelleen muuttuneessa taloudellisessa tilanteessa. Matalia korko- ja inflaatiotasoja ei enää voida myöskään ohittaa sillä väitteellä, että kyseessä olisi tilapäinen markkinatilanne ja korot tulisivat tulevaisuudessa palaamaan 70- tai 80-lukujen tasolle. Euroopan yhteisen valuuttajärjestelmän valtioille asettamien tiukkojen vaatimusten ja yhteisten rahoitusmarkkinoiden perusteella monien taloustieteen asiantuntijoiden mielestä matalien korkojen ja vielä matalamman inflaation aika on tullut jäädäkseen.

3 MUISTIO 3 (16) TONTTIEN HINNAT JA RAHOITUSMARKKINAT Tonttien vuokratuottovaatimuksen tarkastelu suhteessa rahoitusmarkkinoiden korkotuottovaatimuksiin on myös perusteltua, koska rahoitusmarkkinoilta saatavilla olevan lainarahan määrällä ja sen korolla on ratkaiseva merkitys asuntojen ja sitä kautta tonttien hintoihin. Tätä yhteyttä selventämään on hyvä tarkastella suomen rahoitusmarkkinoiden muutoksia yhteydessä asuntojen hintojen muutoksiin. Suomessa asuntojen ja tonttien hintavaihtelu on ollut muihin pohjoismaihin verrattuna varsin voimakasta ja tämä vaihtelu on suurelta osin selitettävissä juuri rahoitusmarkkinoiden muutoksilla. Kuva 1: Asuntojen hintojen reaaliarvot (Tilastokeskus). Tilastokeskuksen asuntojen inflaatiolla korjattujen reaaliarvojen kuvaajasta voi erottaa kolme rahoitusmarkkinoiden muutoksiin liittyvää aikakautta: Luvun pankkisäännöstely, jolloin asuntolainojen saaminen oli vaikeaa ja asuntojen hintavaihtelukin vähäistä Luvun pankkisäännöstelyn purkaminen, jolloin lainarahaa alkoi virrata vapaasti markkinoille. Tällöin asuntojen hinnat lähtivät ennätykselliseen nousuun johtuen tarjonnan kasvun hitaudesta, jolloin lainarahat upposivat vain asuntojen kohonneisiin hintoihin, kunnes asuntokupla puhkesi pankkikriisiin Luvun jatkuvan korkojenlaskun aika, joka on tasaisesti houkutellut laman jälkeen varovaisiksi käyneitä suomalaisia lainanottoon. Tämä taas on jälleen kerran saanut asuntojen hinnat uuteen nousuun. Tätä teoriaa tukee myös kuva 2, josta näkyy kotitalouksien asuntoluottokannan kolminkertaistuminen vuosien 1996 ja 2007 välillä.

4 MUISTIO 4 (16) Kuva 2: Kotitalouksien asuntoluottokanta Näiden tekijöiden perusteella pitäisikin olla selvää, että kaupungin tulisi suhteuttaa vuokratuottovaatimuksensa pankkien asuntolainojen korkotuottovaatimuksiin, koska tonttien ja asuntojen arvonnousun pääasiallinen syy on juuri rahoitusmarkkinoiden alhaisissa korkotuottovaatimuksissa. Mikäli näin ei tehdä ja vain alhaisten asuntolainojen korkojen aiheuttama tonttien arvonnousu huomioidaan korottavana tekijänä vuokrassa, syntyy tästä vipuvaikutus joka kampeaa tonttivuokrat muihin kuluihin verrattuna täysin eri tasolle. Tällaisessa tilanteessa tonttien vuokratuottovaatimus on ehdottomasti suhteutettava rahoitusmarkkinoiden yleiseen korkotuottovaatimukseen. On väärin, että kaupunki tässä tilanteessa pyrkii vaatimaan tonttipääomalleen normaalia markkinatuottoa suurempaa tuottoa, kun tonttien hinnannousu on suurelta osin rahoitettu pankkien alhaisien korkojen lainoilla. Näin toimimalla kaupunki pyrkii yksipuolisesti siirtämään matalakorkoisten asuntolainojen taloudellisen hyödyn kuluttajilta itselleen. Kuvasta 1 voidaan myös nähdä asuntojen ja (siten myös) tonttien reaalihintojen aaltoilleen varsin voimakkaasti viimeisen vuosikymmenten aikana. Hinnat ovat kuitenkin aina palautuneet takaisin lähtötasolle. Jos nyt tehtävät pitkäaikaiset vuokrasopimukset solmitaan täyteen markkinahintaan ja tonttien hinnat romahtavat kuten on aikaisemminkin tapahtunut, jäävät solmittavien sopimusten vuokralaiset pitkäksi aikaa muita epäedullisempaan asemaan.

5 MUISTIO 5 (16) KORKO- JA TONTTITUOTTOJEN VERTAAMINEN Jotta lainojen ja tonttisijoitusten tuottovaatimuksia voidaan verrata, on pystyttävä tunnistamaan näiden sijoitusinstrumenttien perusteelliset erot. Tontin arvo ihanteellisena kulumattomana reaalimaailman hyödykkeenä nousee luonnollisesti inflaation mukana, kun taas pankkitalletuksen ostovoima pienenee inflaation vaikutuksesta. Näin sijoitusten todellinen vertailukelpoinen tuotto saadaan taulukon 1. mukaisesti. Sijoitus Laina Tontti Todellinen tuotto Korko inflaatio tuottovaatimus Taulukko 1: Korko ja tonttituottojen vertaaminen Tässä vertailussa on hyvä myös muistaa, että kaupunki nostaa vuokraa joka vuosi elinkustannusindeksin mukaisesti, jolloin vuosittaisen vuokran arvokaan ei kärsi inflaatiosta. KOHTUULLINEN VUOKRATUOTTOVAATIMUS Rahoitusmarkkinoiden korkotasoon nähden kohtuullinen vuokratuottovaatimus saadaan sitomalla vuokratuottovaatimus rahoitusmarkkinoiden todellisiin korkotuottoihin. Sopiva vertailukohde olisi vuokrasopimuksen alkua edeltävän viiden vuoden 12kk:n euribor talletusten todellisen korkotuoton keskiarvo. Vuosi 12 kk Euribor (Suomen Pankki) Inflaatio (Tilastokeskus) ,366 0,9 1, ,306 0,2 2, ,367 0,9 1, ,486 1,6 1, ,51 2,5 2,01 Reaalituotto Keskiarvo: 1,79 % Taulukko 2: Viiden vuoden 12 kk euribor koron reaalituoton keskiarvo Taulukon 2 laskelman mukaan vuonna 2008 tämä olisi 1,79 %. Nyt kaupungin 4 %:n tonttipääoman tuottovaatimus on 122 % suurempi kuin vertailukelpoinen Euroopan pankkien toisilleen myöntämien lainojen viiden vuoden reaalituoton keskiarvo. Koska tontti on jopa pankkitalletusta riskittömämpi sijoitus, tulisi vuokratuottovaatimuksen olla oikeastaan vielä pankkilainojen tuottovaatimusta alhaisempi. Tonttia ei voida rikkoa tai varastaa. Tontin ei voida myöskään katsoa kuluvan asuinrakennus käytössä. Koska vuokratontista ei makseta kiinteistöveroa, niin edellistä tuottovaatimusta voidaan vielä korottaa kiinteistöveron arvolla 0,22 % jolloin tuottovaatimuksesta tulisi 2,01 %, jolloin nykyinen tuottovaatimus olisi silti noin 100 % suurempi.

6 MUISTIO 6 (16) VERTAILU INFLAATIOLTA SUOJATTUJEN KORKOINSTRUMENTTIEN TUOTTOON Inflaatiolta suojatut korkoinstrumentit ovat luonteeltaan lähes täysin samanlaisia kuin kaupungin tonttisijoitukset ja niiden korkotuottovaatimukset ovat suoraan verrattavissa kaupungin tonttipääoman tuottovaatimukseen. Inflaatioon sidottujen korkoinstrumenttien nimellistä pääomaa nostetaan sovitun inflaatioindeksin mukaisesti aivan samalla tapaa kuin Helsingin kaupunki nostaa vuosittain tonttien laskennallista hintaa. Tälle inflaatiolla korotetulle pääomalle maksetaan sovituin aikavälein korkoa aivan samalla tavoin kuin kaupunki perii vuokraa inflaatiolla korotetulle tonttipääomalleen. Laina-ajan päätyttyä talletus maksetaan takaisin inflaatiolla korotettuna aivan samalla tavoin kuin kaupunki saa vuokra-ajan jälkeen tontin takaisin, jonka arvo on luonnollisesti noussut inflaation mukaisesti. Eräs inflaatiolta suojattu korkoinstrumentti on yhdysvaltojen valtionkonttorin liikkeelle laskemat valtionkonttorin inflaatiolta suojatut arvopaperit (Treasury Inflation Protected Securities, TIPS). TIPS arvopaperit huutokaupataan pienimmän vaaditun prosentuaalisen tuottovaatimuksen perusteella, jolloin kaikkien arvopaperien tuottovaatimukseksi asetetaan pienin tuottovaatimus jolla kaikki arvopaperit saadaan kaupattua Yhdysvaltojen valtiokonttori huutokauppasi 8 Miljardin dollarin arvosta TIPS arvopapereita (Liite 3.) kansainvälisille ja kotimaisille korko sijoittajille. Kyseisessä huutokaupassa inflaatiosuojatuille arvopapereille saatu prosentuaalinen tuottovaatimus oli 1,75 %. Ei ole yllättävää, että tuo huutokaupalla saatu prosentuaalinen korkotuottovaatimus on lähes sama kuin edellisessä kappaleessa 12kk euribor-talletusten reaalituoton keskiarvo viimeiseltä viideltä vuodelta. Näin voidaan todeta, että yleinen markkinatuotto-odotus inflaatiolta suojatulle ja riskittömälle sijoitukselle on 1,75 %.

7 MUISTIO 7 (16) INFLAATIOKOROTUSTEN VAIKUTUS VUOKRANMAKSUUN Laina / vuokra kk. kustannusvertailu kk. annuitetti 50v kk. annuiteetti 30v kk. vuokra 4% kk. vuokra 3% kk. vuokra 2% Kuvaaja 2: Laina / vuokra kk. kustannusvertailu Inflaatiokorotusten todellisten vaikutusten ymmärtämiseksi on hyvä tarkastella graafisesti tonttivuokran kehittymistä yhdessä tontin laskennallista arvoa vastaavan lainan lyhennysten kanssa. Kuvaajassa 2. on euron arvoisen tontin 30 vuoden ja 50 vuoden annuiteettilainojen kuukausilyhennykset piirretty samaan kuvaajaan tontista perittävän 4 prosentin tuottovaatimukseen perustuva tonttivuokran kuukausimaksujen kanssa. Lisäksi kuvaajaan on piirretty vertailun vuoksi tontin kuukausittaiset vuokramaksut perustuen 3 ja 2 prosentin tuottovaatimuksiin. Lainan vakioiduksi koroksi on otettu vuoden 2008 alussa asuntolainoille yleinen 5 prosentin korko ja vakioiduksi inflaatiokorotukseksi taas tilastokeskuksen mukaan vuoden 2008 alussa vallinnut 3 prosentin inflaatio. Kuvaajasta 2. voidaan havaita, että vaikka kummatkin annuiteettilainat ovat alussa kalliimpia kuin tontista perittävä vuokra, niin inflaatiokorotukset nostavat vuokran lopulta paljon kalliimmaksi kuin lainan. Neljän prosentin tuottovaatimuksella ja kolmen prosentin vuotuisella inflaatiolla tontin vuokra saavuttaa lainojen lyhennykset jo 12 ja 17 vuoden kuluttua. Vaikka lainojen lyhennykset loppuvat jo 30 tai 50 vuoden kuluttua, niin jatkuvasti nousevien vuokrien maksu jatkuu tämänkin jälkeen. Pyytämällä paljon pankkilainojen reaalikorkoja suurempaa tuottovaatimusta tonttipääomalleen, pyrkii kaupunki vaatimaan huonommassa neuvotteluasemassa olevilta vuokratonttien asukkailta ylisuuria markkinatuottoja, joita ei olisi mahdollista saavuttaa ilman tontille rakennetun rakennuksen tuomaa sopimuslukkoa.

8 MUISTIO 8 (16) VUOKRALAISEN JA KAUPUNGIN HYÖDYT VUOKRAUKSESTA Tontin vuokrauksesta kaupunki hyötyy kolmella tavalla.: 1. Saamalla tasaisen inflaatiolta suojatun ja vakaan tulonlähteen. 2. Saamalla kaiken taloudellisen hyödyn tontin arvonnoususta. 3. Saamalla kaiken taloudellisen hyödyn mahdollisesti tulevaisuudessa tapahtuvasta tontille kaavoitetun rakennusoikeuden nostosta, tontin vuokran nousun ja tontin arvonnousun muodossa. Tontin vuokrauksesta vuokralaisen tulisi hyötyä edes yhdellä tavalla. 1. Saamalla tontin avoimien rahoitusmarkkinoiden tontin markkina-arvoa vastaavan lainan reaalikorkoa pienemmällä vuokralla. Jos tontin markkina-arvoa vastaavan vapailta rahoitusmarkkinoilta otettavan lainan todelliset korkokustannukset ovat alle tontin vuokran tai edes lähellä sitä, on varsin selvää että vuokraamista ei voida enää pitää vuokralaisen kannalta kannattavana vaihtoehtona. Mikäli vuokralaiselta evätään mahdollisuus tontin lunastukseen markkinahintaan, voidaan oikeutetusti katsoa kaupungin käyttävän väärin vuokralaisiin nähden vahvempaa asemaansa ja pyrkimään saavuttamaan markkinatuottoihin nähden ylisuuria voittoja. On väärin tarkastaa vuokrasopimusta vain yhden kaupungille edullisen muuttujan eli tonttihinnan perusteella, ottamatta huomioon vuokratuottovaatimuksen kohtuullisuutta suhteessa nykyisin vallitseviin rahoitusmarkkinoiden tuottovaatimuksiin. TONTIN ARVONNOUSU ON MYÖS TUOTTOA Myös tontin inflaation ylittävä arvonnousu tulisi ottaa huomioon tonttien kokonaistuottoja laskettaessa. Esimerkiksi osakesijoituksien tuottoja vertaillessa ei voida katsoa vain osakeyhtiöiden jakamia osinkoja, vaan huomioon täytyy myös ottaa osakkeen arvonnousu, jolloin vasta saadaan selville sijoitusten kokonaistuotto. Vuokratun tontin vuosittainen arvonnousu jää vuokralaisen käytettävissä olevaksi eduksi ilman korvausta tontin vuokraajan loppuun asti. Tämän jälkeen arvonnousu kuitenkin palautuu täysimääräisenä ja inflaatiolla korotettuna kaupungin haltuun, jolloin kaupunki voi realisoida arvonnousun myymällä tontin vuokralaiselle tai taas vuokrata sen uudelleen uudella markkinahinnalla ja taas odotella tontin arvonnousua.

9 MUISTIO 9 (16) KAUPUNGIN TONTTIPOLITIIKAN VAIKUTUS TONTTIEN HINTOIHIN Koska Helsingin kaupunki omistaa 69 prosenttia kaupungin pinta-alasta, voidaan sen katsoa olevan määräävässä markkina-asemassa Helsingin tonttimarkkinoilla. Yritysmaailmassa määräävällä markkina-asemalla on jo pitkään katsottu olevan haitallinen vaikutus markkinoiden toimintaan ja sen väärinkäyttämistä vastaan on säädetty kilpailunrajoituslaki, jolla yritykselle asetetaan tiettyjä erityisvelvoitteita liikekumppaneita ja kilpailijoita kohtaan. Väärinkäyttöä voi kilpailunrajoituslain 6 :n mukaan olla erityisesti kohtuuttomien osto- tai myyntihintojen, taikka muiden kohtuuttomien kauppaehtojen suora tai välillinen määrääminen. Tonttimarkkinoilla tällaiseksi toiminnaksi voitaisiin katsoa vuokratonttien vuokranmääritysperusteena olevien tonttien myyntihintojen ohjaaminen. Näin suljetulla ja monopolistisilla markkinoilla on hyvin harhaanjohtavaa puhua tonttien markkinahinnoista. Helsingin yksityisistä tonteista suurin osa on jo rakennettu ja ottaen huomioon maan niukan saatavuuden, ei yksityisillä tontinomistajilla ole halua kilpailla markkinajohtajan kanssa hinnoilla, vaan ennemminkin pyrkiä saamaan vielä suurempia voittoja. Tonttien vuosittaisiin myyntihintoihin vaikuttavat: Myyntihintaa Vaikuttava tekijä Nostaa + Laskee - Tarjonta Laatu Vuokratonttien tuottovaatimus Pienet vuosittaiset myyntimäärät Hyvä sijainti (merenrannat, keskusta) Suuri tuottovaatimus Suuret vuosittaiset myyntimäärät Huono sijainti (sisämaan tontin, lähiöt jne.) Pieni tuottovaatimus Taulukko 3: Tonttien keskimääräisen markkinahinta ohjauskeinot Lainojen korkoihin nähden ylisuuri vuokratuottovaatimus nostaa selkeästi omistustontin houkuttelevuutta. Jos ostajalla on valittavissa kaksi identtistä asuntoa joista toinen on omistustontilla ja toinen vuokratontilla, kannattaa omistustontista maksaa sitä enemmän, mitä suurempi on vuokratontin vuokra. Ylisuurten tonttivuokrien vaikutus siis kertautuu vielä tonttien markkinaarvoissa. Helsingin kaupungin tonttimyyntien laadun vaikutusta tonttien keskimääräisiin myyntihintoihin on hankala arvioida, koska tonttimyynneistä ei ole ollut saatavilla yksityiskohtaista tilastoa tai karttaa, jonka perusteella tätä voitaisiin tutkia perusteellisesti. Pikainen katsaus kiinteistövaltuuston www-sivuilla olevien neljän viimeisen vuoden kokousesityksiin osoittaa, että kaupunki on viime vuosina myynyt pääasiassa juuri keskusta- ja merenrantatontteja. On myös loogista odottaa, että kaupunki pyrkii maksimoimaan tonttimyyntiensä tulot myymällä eri alueilta niiden parhaat tontit ja vuokraamaan loput.

10 MUISTIO 10 (16) Kysynnän ja tarjonnan teorian mukaan tuotteesta ollaan valmiita maksamaan sitä enemmän mitä vähemmän sitä on tarjolla. Myymällä vuosittain vain muutamia tontteja ja vuokraamalla loput, pystyy kaupunki pitämään yllä paljon suurempaa hintatasoa kuin miten muuten olisi mahdollista. Jos kyseistä hintatasoa sovellettaisiin suoraan vuokratontteihin, niin voitaisiin katsoa kaupungin pyrkivän nostamaan tuottojaan yli normaalien markkina tuottojen. Kaupunki arvioi kuitenkin vuokratonttien vuokraperusteen markkinahinnat toteutuneita kauppahintoja hieman alemmaksi. Samalla kaupunki kuitenkin usein väittää alihinnoittelevansa vuokratonttien hinnat, mistä ei kuitenkaan ole kyse, koska tämän tekemättä jättäminen olisi määräävän markkina-aseman väärinkäyttämistä. Parempi kysymys olisikin onko tonttien myyntihintoja alennettu tarpeeksi vuokratonttien vuokranmäärityksessä. Edellä olevien perusteiden mukaisesti muutamien tonttien myynnistä saatuja hintatasoja tuleekin korjata reilusti alaspäin, jos halutaan puhua tonttien todellisista arvoista, joita voidaan soveltaa vuokratonttien vuokranmäärityksessä. Sillä ei kuitenkaan ole mitään tekemistä tonttien alihinnoittelun kanssa. Tämän kappaleen tarkoitus on osoittaa, että kaupungin vuokratonttien laskennalliset arvot, jotka ovat hieman alle uusien tonttien myyntihintojen, eivät mitenkään kompensoi ylisuurta tuottovaatimusta. EI SOSIAALISTA TUKEMISTA VAAN REILUA KOHTELUA Edellisiin perusteluihin vedoten vuokratonttien tuottovaatimuksen alentamisessa ei ole kysymys perusteettomien sosiaalisten tukien havittelusta tai tulonsiirrosta toiselta kuntalaisryhmältä toiselle. Tässä on kyse pelkästään vuokratonteilla asuvien kaupunkilaisten kohtelemisesta reilusti. On myös perusteetonta väittää nyt umpeutuvien vuokrasopimusten haltijoiden haluavan erikoiskohtelua, koska muut ovat aikaisemmin suostuneet samoihin vuokraehtoihin. Uudisrakennusten omistajien voidaan katsoa hyötyvän uudesta rakennuksesta niin paljon, että he suostuvat maksamaan suurempaa maanvuokraa. Lisäksi esimerkiksi vuonna 1996 umpeutuneiden tonttisopimusten haltijat hyötyivät lamanjälkeisestä asuntojen ja tonttien hintojen romahduksesta, kun vuokrahinnat sidottiin niihin. Nykyiseen hintatasoon verrattuna tontin halpa hinta kompensoi heille korkeaa vuokratuottovaatimusta.

11 MUISTIO 11 (16) TONTTIVUOKRAT HELSINGISSÄ JA TUKHOLMASSA Tonttivuokran kohtuullisuutta arvioitaessa on hyvä verrata vuokraa muiden kaupunkien tonttivuokriin. Suomen pääkaupungille Helsingille sopiva vertailukohde on Ruotsin pääkaupunki Tukholma. Vertailukohteena on nimenomaan Tukholma, eikä Suur-Tukholman alue. Helsinki Tukholma Asukkaita: Maapintala: 186,34 km² 187,74 km² Asukastiheys: as/km² as/km² Kaupunki omistaa pinta-alasta Taulukko 4: Tukholman ja Helsingin vertailu 69 % ( 70 % ( Taulukon 2. mukaan kaupungit eroavat toisistaan vain asukastiheyden perusteella, missä Tukholman asukastiheys on noin 33 % suurempi kuin Helsingin. Erityisen hyvän vertailukohteen Tukholmasta tekee se, että Tukholman kaupunki omistaa saman verran kaupungin pinta-alasta kuin Helsinkikin ja kummankin kaupungin pääasiallinen tonttien luovutusmuoto on vuokraus. Tonttien vuokraustapa eroaa kuitenkin Tukholmassa paljon Helsingissä vallitsevasta tavasta. Helsingissä tonttivuokrat asetetaan yksitellen eri taloyhtiöille tai sopivissa nipuissa, jos samalla alueella umpeutuu useampia sopimuksia yhtä aikaa. Tukholmassa taas suositaan kokonaisvaltaisempaa menettelyä, jossa kaupunginvaltuusto määräajoin vahvista hinnoittelutaulukon, jossa määritellään tonttihinnoittelu kaikille Tukholman eri asuinalueille yhtä aikaa. Näin tonttihinnoittelu on läpinäkyvämpää ja antaa taloyhtiöille paremman mahdollisuuden yhdessä tarkastella tonttihinnoittelun kohtuullisuutta ja tarvittaessa kyseenalaistaa se. Lisäksi Tukholman kaupunki suosii lyhyempiä 10 vuoden sopimuksia, joissa vuokra säilyy samana koko sopimuskauden ajan. Lisäksi Tukholmassa on selkeästi erotettu uusittavien vanhojen vuokrasopimusten hinnoittelu ja uudisrakennusten tonttien hinnoittelu. Tukholmassa nähdäänkin, että uudisrakennuksilta on oikeutettua periä ensimmäiset 10 vuotta, jopa kaksi kertaa suurempaa tonttivuokraa kuin vanhoilta rakennuksilta.

12 MUISTIO 12 (16) Kuva 3: Helsingin ja Tukholman kartat Kuvassa 3 on vierekkäin Helsingin ja Tukholman kartat. Helsingistä vertailukohteeksi on valittu Käpylä ja sen rinnalle vertailukohteeksi on Tukholmasta valittu Aspuddenin kaupunginosa, joka sijaitsee Tukholman keskustasta suunnilleen yhtä kaukana kuin Käpylä sijaitsee Helsingin keskustasta. Koska kaupungit ovat niin samanlaiset, voisi tonttivuorienkin odottaa olevan sunnilleen samat. Tukholmalla tosin on pidempi historia ja suurempi asukastiheys, mutta toisaalta tontin vuokra-aika on lyhyempi. Tukholman tonttivuokrissa ei myöskään ole indeksi ehtoa. Käpylä (50v) Aspudden (20v) Tonttivuokra: 16,08 eur./k-m² 7,1 eur./m² BTA (66,8kr) Taulukko 5: Käpylän ja Aspuddenin tonttivuokrien vertailu Taulukossa 5 on tonttiosaston lähettämästä kirjelmästä otettu taloyhtiömme tontille laskettu tämänhetkinen uusi tonttivuokra kerrosneliömetriä kohti. Tukholman kaupungin perimä tonttivuokra Aspuddenin kaupunginosassa sijaitsevilta kaupungin vuokratonteilta on taas liitteessä 2. olevasta Tukholman kaupunginvaltuuston tekemästä päätöksestä. BTA tarkoittaa bruttoneliömetriä, mikä vastaa käsitteenä hyvin kerrosneliömetriä. Helsingin kaupunki pyytää siis 126 % suurempaa tonttivuokraa kuin Tukholma vastaavalta alueelta. Tukholmassa ei joudu edes vanhankaupungin vuokratonteista maksamaan nyt Käpylään suunniteltua tonttivuokraa. Tukholma mainostaa itseään www-sivuillaan Skandinavian pääkaupunkina, näin ollen Helsinki voisikin itseoikeutetusti ryhtyä mainostamaan itseään Skandinavian Manhattanina. Tästäkin vertailusta voidaan vain todeta, että Helsingin kaupungin esittämä tonttivuokran korotus on täysin kohtuuton. Vuokrien eron voisi ymmärtää jos Tukholmassa tonttioikeus käsitettäisiin tonttioikeuden haltioiden sosiaaliseksi tukemiseksi, näin ei kuitenkaan ole.

13 MUISTIO 13 (16) TUKHOLMAN MALLI VANHA TONTTIOIKEUS UUSI TONTTIOIKEUS Tukholmassa nähtiin jo 1950-luvulla tarve muuttaa täysin, pitkiin 60 vuotta kestäviin vuokrasopimuksiin perustuva järjestelmä. Aikaisemmin vallinneista pitkäaikaisista tonttioikeussopimuksista johtuen Tukholmassa voimassaolevat tonttioikeudet jakautuvat vieläkin kahteen eri kategoriaan: vanhaan tonttioikeuteen ja uuteen tonttioikeuteen. Tukholmassa vanhalla tonttioikeudella tarkoitetaan tonttioikeus sopimuksia, jotka on tehty ennen vuotta 1954 ja jotka perustuivat vuodelta 1907 olevaan lakiin. Tuolloin lakiin perustuva sopimusajan pituus oli 60 vuotta. Pitkäaikaisten sopimusten tarkoituksena on antaa vuokralaiselle riittävän pitkä aika varmasti hyödyntää tontille pystytettävää rakennusta ennen kuin vuokranantaja voi sanoa irti sopimuksen. Nyt päättyvien vanhojen tonttioikeuksien haltijoita tiedotetaan 2-3 vuotta ennen vuokrasopimuksen loppumista sen siirtymisestä uuden tonttioikeuden piiriin ja uusista tonttioikeusehdoista. Tukholmassa vuoden 1954 jälkeen ja vuoden 1953 lakiin perustuvat tonttioikeussopimukset kuuluvat uuden tonttioikeuden piiriin. Uudessa tonttioikeudessa tonttioikeuksilla ei ole ennalta määrättyä voimassaoloaikaa. Niiden voidaankin katsoa olevan ikuisia. Laki kuitenkin antaa Ruotsissa mahdollisuuden kaupungille irtisanoa tonttioikeus, mikäli nähdään kaupungin kehityksen kannalta välttämättömäksi käyttää maata muulla tavoin. Irtisanominen voi kuitenkin tapahtua aikaisintaan 60 vuotta sen uusittavan tonttioikeussopimuksen jälkeen, jossa kaupunki ilmoittaa tonttioikeuden irtisanomisesta. Vuosina tehtyjen sopimusten voimassaoloaika on normaalisti 20 vuotta ja vuoden 1967 jälkeen 10 vuotta. TONTTIOIKEUSMAKSUJEN MÄÄRÄYTYMINEN Tukholmassa kunnanvaltuusto päättää aika-ajoin tonttihintojen ja kustannusten muutoksien mukaan uusista tonttioikeusmaksuista eri alueille (viimeksi 2004 ja 2007). Päättyvän tonttioikeussopimuksen uusi maksu asetetaan aina kulloinkin voimassaolevan tonttioikeusmaksu taulukon mukaan. Tonttioikeusmaksu pysyy muuttumattomana sopimuksen voimassaoloaikana. Mikäli tonttioikeuden haltija ei hyväksy uutta tonttioikeusmaksua, säilyy vanha maksu voimassa kunnes toinen osapuoli vie asian tuomioistuimeen. Tällöin tuomioistuin päättää tonttioikeusmaksusta siten, että se vastaa kohtuullista vuokraa maaomaisuuden markkina-arvosta. Hävinnyt osapuoli maksaa kaikki oikeudenkäyntikulut.

14 MUISTIO 14 (16) Uusissa tonttioikeussopimuksissa on ensimmäisen sopimuskauden ajan korkeammat vuokrat. Tällöin kuitenkin nämä ehdot ovat sopimuksen tekijän tiedossa ja hän hyväksyy ne sopimuksen allekirjoittaessaan. Rakennuttaja ja uuden asunnon omistaja hyötyvät uudesta rakennuksesta kuitenkin niin paljon, että ensimmäisen kymmenen vuoden aikana perittävästä korkeammasta maksusta ei voida katsoa aiheutuvan suurta haittaa. TUKHOLMAN JÄRJESTELMÄN EDUT Tämän lisäksi Tukholmassa on yksi erityisehto tonttivuokrien määräytymiseen, jolla nostetaan merenrannalla sijaitsevien tonttien tonttimaksua 15 % alueen taulukkoarvoja suuremmaksi. Historia on osoittanut, että Helsingissä asuntojen asuinneliöiden reaalihinnatkin voivat vähän yli kymmenessä vuodessa nousta kaksinkertaisiksi ja taas laskea takaisin lähtötasolle(kuvaaja 1.). Tämä tekee asuntojen neliöhintojen ja sitä kautta myös tonttien hintojen todellisen arvon sekä kehityksen arvioinnin äärimmäisen vaikeaksi jo lyhyellä tähtäimellä, saati sitten vuosikymmenien välillä. Tällöin maan markkina-arvoon kiinteällä prosentuaalisella tuottovaatimuksella sidottu vuokra asettaa tonttivuokralaiset satunnaisesti eriarvoiseen asemaan riippuen tonttien vuokrasopimuksen uusimisen ajankohdasta. Pitkät vuokra-ajat vain korostavat tätä eriarvoisuutta. Tonttivuokrien ajankohdasta riippuvaa eriarvoisuutta ei varmaan voida mitenkään täysin poistaa, mutta sitä voidaan tehokkaasti vähentää siirtymällä Tukholman mallin mukaisiin lyhyempiin vuokra-aikoihin. Tukholman malli parantaa myös kaupunkilaisten yhdenvertaisuutta tuomalla eri kaupunginosien tonttimaksut selkeästi esille kaikkien nähtäville. Tällöin eri alueiden tonttimaksuja voidaankin paremmin vertailla ja tarvittaessa kyseenalaistaa. Helsingin nykyisessä mallissa eri alueiden tonttivuokria on äärimmäisen vaikeata saada selville, saati sitten vertailla toisiinsa. Lyhyet vuokra-ajat aiheuttavat myös sen, että useampia vuokrasopimuksia uusiutuu yhtä aikaa. Koska tällöin vuokrankorotukset koskevat suurempaa osaa kuntalaisia, on kuntalaisten helpompi suuremmassa ryhmässä tarkastella vuokrien korotusten kohtuullisuutta ja toimia niin tarvittaessa yhdessä niitä vastaan. Nyt Helsingin vuokratonttisopimuksissa noudatetaan lähinnä hajota ja hallitse taktiikkaa, jolla pyritään marginalisoimaan vuokratonttien asukkaat poliittisesti merkityksettömiin ryhmiin, joiden edut ovat ristissä. Koska Helsingissä vuokrasopimuksia umpeutuu vuosittain vain vähän, on korotuksia koskevien pienien kuntalaisryhmien vaikeampi päästä vaikuttamaan kohtuuttomia vuokrankorotuksia vastaan. Tukholman mallissa eivät myöskään talouden rakenteelliset muutokset pääse hiljalleen vääristämään tonttivuokria kohtuuttomiksi, koska kaikki maksujen muutokset käyvät vielä kaupunginvaltuuston harkinnan läpi. Helsingissä vuokrien kohoamisen kohtuuttomiksi on pääasiassa aiheuttanut matemaattinen hinnoittelumalli, joka on ollut sokea talouden rakenteellisille muutoksille. Tämä hinnoittelumalli ei ole ottanut huomioon lainojen saatavuuden ja korkotuottovaatimusten madaltumisen vaikutusta vuokrien määräytymiseen.

15 MUISTIO 15 (16) TUOTTOVAATIMUKSEN ALENTAMISESTA Mikäli tonttipääoman tuottovaatimuksen alennus tehdään samaan tapaan kuin vuonna 1980, aiheuttaa se väistämättä leikkauksen kaupungin tonttivuokratuloihin. Tällainen yksipuolinen kaikkiin vanhoihinkin vuokrasopimuksiin sovellettava tuottovaatimuksen vähennys ei myöskään ole omiaan lisäämään kaupunkilaisten yhdenvertaisuutta. Tällöin uusittavien sopimusten tonttivuokrat tulisivat kohtuulliselle tasolle, mutta nyt vain marginaalista tonttivuokraa maksavien taloyhtiöiden tonttivuokrat alentuisivat vielä entisestään. Tästä syystä tilanteen korjaamiseksi tulisi tehdä perusteellinen muutos kaupungin tapaan vuokrata tontteja ja hinnoitella tonttivuokrat. MUUTOSEHDOTUKSET TONTTIVUOKRAUSPOLITIIKKAAN KYMMENEN VUODEN MAKSUKAUDET Koska taloudellinen tilanne muuttuu jatkuvasti, niin jatkossa tulisi mahdollistaa tonttivuokramaksujen nopea ja yhdenvertainen muuttaminen. Helsingissä olisi hyvä siirtyä Tukholman mallin mukaisiin 10 vuoden maksukausiin, jotka jatkuvat automaattisesti ilman pelkoa irtisanomisesta. Tämä muutos on myös perusteltua jo pelkästään edellisellä sivulla esitettyjen kaupunkilaisten yhdenvertaisuutta ja vaikutusmahdollisuuksia parantavien tekijöiden perusteella. TAULUKKOPERUSTEINEN HINNOITTELU Jotta tonttien hinnoittelu olisi selkeää ja yhdenvertaista, tulisi kaupungin laatia myös Tukholman mallin mukainen tonttivuokrataulukko, josta käy selkeästi ilmi minkä suuruista vuokraa milläkin alueella maksetaan. Tämä lisäisi huomattavasti tonttivuokrien hinnoittelun läpinäkyvyyttä. TUOTTOVAATIMUS RIIPPUVAISEKSI MARKKINOISTA Tonttivuokria laskettaessa tulisi tontin markkina-arvon lisäksi ottaa huomioon kulloinkin vallitseva taloudellinen tilanne ja yleiset korkomarkkinat, sekä suhteuttaa tuottovaatimus näihin. UUSILLE SOPIMUKSILLE ERI HINNOITTELU Uusien vuokratonttisopimusten vuokrahinnoittelu ensimmäiselle maksukaudelle voitaisiin erottaa omaan maksuluokkaan Tukholman mallin mukaisesti. Tällä voitaisiin pienentää rakennuttajan uusien asuntojen myynnistä saamaa ylisuurta lisätuloa. Ensimmäisen maksukauden jälkeen tulisi vuokramaksut siirtää normaaliin maksuluokkaan. VANHOIHIN SOPIMUKSIIN SIDOTUILLE TALOYHTIÖILLE MAHDOLLISUUS UUSIA SOPIMUS Vanhoihin tonttivuokrasopimuksiin sidottujen kaupunkilaisten yhdenvertainen kohtelu voidaan turvata antamalla mahdollisuus näiden sopimusten piiriin kuuluville taloyhtiöille uusia vanha sopimus, jos taloyhtiö katsoo uudet sopimusehdot vanhaa edullisemmiksi. Tällöin tontin vuokra tarkastetaan voimassa olevan tonttivuokrataulukon mukaiseksi ja alle 10 vuotta vanhoihin sopimuksiin sovelletaan tuon ajan päättymiseen asti uusien tonttien vuokrahinnoittelua.

16 MUISTIO 16 (16) Tiedustelut: s-posti: puh: Liitteet: Liite 1. Tukholman tonttioikeusasuntojen esite. Liite 2. Tukholman kaupungin tonttivuokrat Liite 3. Yhdysvaltojen valtionkonttorin TIPS arvopaperien huutokaupan tulokset Liite 4. Peruskoronmuutokset Liite 5. Elinkustannusindeksi Liite 6. Kuluttajahintaindeksin vuosimuutokset Liite 7. 1 kk. ja 12 kk. Euribor Jakelu: Helsingin kaupunginvaltuusto

17 Tomträtt bostäder januari 2007 Kontakt Information om tomträtter Ninnie Askegård Lena Järlinge-Lust Yvonne Modin Lilian Takayama Stellan Waldenström Hannah Wengberg Betalningsfrågor Inger Östberg Britt-Marie Ekström Postadress: Box 8189, Stockholm. Tel: vxl Besöksadress: Tekniska Nämndhuset, Fleminggatan 4

18 Genom tomträtt upplåter Stockholms stad mark för olika ändamål. För rätten att använda marken betalar tomträttshavaren en viss årlig avgift som kallas tomträttsavgäld. När det gäller bostäder fattar kommunfullmäktige i Stockholm beslut om avgäldens storlek. Det fi nns två huvudtyper av tomträtt - äldre tomträtt och modern tomträtt. De tomträtter som upplåtits före år 1954 har regler enligt lag från år 1907 och kallas äldre tomträtt. Tomträtter med upplåtelse fr o m år 1954 har regler som tillkommit i lagar från 1953 och senare - de kallas modern tomträtt. Regler för tomträtt finns i lagboken, 13:e kapitlet i jordabalken. Inom Stockholms stad sköter Exploateringskontoret frågor om tomträtt. Äldre tomträtt Tiden för upplåtelse av äldre tomträtter är i regel 60 år. Avgälden hålls då oförändrad under hela upplåtelsetiden. När tiden för dessa tomträtter löper ut erbjuds tomträttshavaren normalt ett nytt tomträttsavtal. I samband med detta sker en övergång till modern lagstiftning och villkoren blir desamma som vid modern tomträtt. Två till tre år innan tomträtten löper ut informeras tomträttshavaren om det nya avtalet. Cirka nio månader före avtalstidens slut skickar staden nytt avtalsförslag. I det äldre tomträttsavtalet anges förutsättningarna för träffande av ett nytt avtal och vad som händer om överenskommelse ej träffas. Avgäld vid övergång till modern tomträtt kan ej prövas i domstol. Modern tomträtt Modern tomträtt har inte en bestämd upplåtelsetid. Den kan därmed sägas vara evig. Lagen ger dock staden rätt att säga upp tomträtten om marken skulle behöva användas på annat sätt. Detta kan ske tidigast 60 år efter upplåtelsedagen eller den senare dag som anges i upplåtelsehandlingen. Som tomträttshavare kan du inte säga upp din tomträtt, men du har däremot frihet att sälja den när du vill. Du kan också belåna den utan att fråga staden. Att ha en modern tomträtt blir härigenom mycket likt äganderätt. Avgälden är oförändrad under en i avtalet bestämd tid. För upplåtelser gjorda under åren är avgäldsperioderna normalt 20 år. För upplåtelser efter år 1967 är perioderna normalt 10 år. Ändring av avgäld För modern tomträtt gäller att staden erbjuder dig att skriva på ett avtal om ny avgäld för den kommande avgäldsperioden. Avtalet ska vara påtecknat senast ett år före den nuvarande avgäldsperiodens utgång. Om avtal ej träffas kan avgälden endast ändras genom att någon av parterna väcker talan vid fastighetsdomstolen om omprövning av avgälden (gäller ej äldre tomträtt, se ovan). Talan måste vara väckt ett år före avgäldsperiodens utgång. Domstolen ska då bestämma avgälden så att den motsvarar en skälig ränta på fastighetens markvärde. Den som förlorar målet blir normalt skyldig att även betala den andra partens kostnad i domstolen. Vem skriver på avtalet? Avtal om tomträtten ska undertecknas av tomträttshavaren eller av den som har giltig fullmakt eller är förmyndare för tomträttshavaren. Namnteckning ska förtydligas. Om det är frågan om ett dödsbo eller om du av annan anledning är osäker på vem som ska underteckna avtalet - ring oss så hjälper vi dig till rätta (se nästa sida). Inskrivning Tomträttsavtal och tilläggsavtal ska skrivas in hos tingsrätten. Stockholms stad ombesörjer inskrivningen. När denna är klar återsänds avtalet till dig. Vid förstagångsupplåtelse betalar du inskrivningen själv. Vid förnyelse och vid ändring av avgälden utgår ingen inskrivningsavgift. Avgälden är avdragsgill Tomträttsavgälden får du dra av i din självdeklaration på samma sätt som räntor på lån i tomträtten. Friköp av småhustomt Genom beslut i kommunfullmäktige har tomträttshavaren möjlighet att friköpa tomträtten. För att få reda på exakt kostnad för köpet kan du kontakta exploateringskontoret.

19 Liite 2. Tukholman tonttivuokrat (1 / 4) Tomträttsavgälder för flerbostadshus Kommunfullmäktige beslutade den 7 juni 2004 om nya tomträttsavgälder för bostäder. Kommunfullmäktiges beslut överklagades i den del som gäller särbehandling av hyresrätter med motivering att detta strider mot kravet i 2 kap 2 kommunallagen att kommunen ska behandla alla medlemmar lika (likställighetsprincipen). Den nya avgäldsnivån överklagades däremot inte utan gäller enligt beslutet från Kammarrätten meddelade dom den 16 juli Domen innebär att beslutet från 2004 är upphävt i den del som innebar att hyresrätterna skulle betala en lägre avgäld än den i övrigt fastställda nya nivån. Konsekvensen blir att alla tomträttshavare fortsättningsvis ska betala avgäld enligt kommunfullmäktiges beslut från 2004 och att den högre avgälden kommer att gälla för såväl bostadsrätter som hyresrätter. Den nya avgäldsnivån gäller för alla nyupplåtelser som skett efter kommunfullmäktiges beslut från den 7 juni 2004 och förnyade upplåtelser och regleringar som skett efter den 1 januari Beslutade tomträttsavgälder för flerbostadshus I tabell 1 och 2 redovisas de nya tomträttsavgälderna per stadsdelsområden i enlighet med kommunfullmäktigebeslutet. Avgälden för bostadsyta uttrycks i kr/m 2 bruttoarea (BTA). Med BTA förstås all area ovan mark inklusive omslutande ytterväggar, dock ej förråds- och teknikutrymmen på vind eller i fristående byggnad. Nivåerna avser enbart utrymmen för bostäder. Avgäld för utrymmen i fastigheten med kommersiell användning skall bestämmas särskilt från fall till fall med de utgångspunkter tomträttslagstiftningen ger och rättspraxis utvisar. Tabell 1. Tomträttsavgäld vid reglering och förnyad upplåtelse Vid avgäldsreglering och förnyad upplåtelse sker en successiv upptrappning från utgående avgäld till den nya avgäldsnivån. Först tredje året efter regleringstidpunkten alternativt tidpunkten för förnyad upplåtelse uppnås den beslutade nya avgäldsnivån. Tabellen redovisar avgäldsnivån per stadsdel såväl 10-årig som 20-årig avgäldsperiod. Observera att tomträttsfastigheter med sjöläge åsätts en 15 % högre avgäld. Fastigheten anses ha sjöläge om byggnadsplatsen ligger fritt mot vatten (ej påtagligt skymd av bebyggelse) och närmaste husliv ej ligger längre från strandlinjen än 100 meter. Tabell 2. Tomträttsavgäld vid nyupplåtelse Tabellen redovisar de nya avgälderna per stadsdel vid nyupplåtelse. I likhet med vid avgäldsregleringar görs ett påslag med 15% vid sjöläge.

20 Liite 2. Tukholman tonttivuokrat (2 / 4) Tabell 1; Avgäldsnivån vid avgäldsreglering och förnyad upplåtelse för flerbostadshus i enlighet med kommunfullmäktiges beslut OBS Vid sjöutsikt skall nivåerna justeras uppåt med 15 % Avgäld 10-årig avgäldsperiod kr/m2 BTA Avgäld 20-årig avgäldsperiod kr/m2 BTA år 1 år 2 år 3-10 år 1 år 2 år 3-20 YTTERSTADEN Västerort Västerled 48,20 55,30 62,40 57,90 66,40 74,90 Abrahamsberg 44,00 49,80 55,60 52,80 59,80 66,80 Åkeslund 44,00 49,80 55,60 52,80 59,80 66,80 Åkeshov 44,00 49,80 55,60 52,80 59,80 66,80 Bromma Kyrka 44,00 49,80 55,60 52,80 59,80 66,80 Norra Ängby 44,00 49,80 55,60 52,80 59,80 66,80 Södra Ängby 44,00 49,80 55,60 52,80 59,80 66,80 Riksby 40,40 48,00 55,60 52,80 59,80 66,80 Mariehäll 44,00 49,80 55,60 52,80 59,80 66,80 Ulvsunda industriområde 44,00 49,80 55,60 52,80 59,80 66,80 Tensta, Rinkeby 33,90 35,10 36,30 40,60 42,10 43,60 Övriga västra ytterstaden 36,80 40,80 44,80 44,10 48,90 53,70 Söderort Liljeholmen 45,50 52,80 60,10 54,60 63,40 72,20 Gröndal 45,50 52,80 60,10 54,60 63,40 72,20 Årsta 45,50 52,80 60,10 54,60 63,40 72,20 Johanneshov 45,50 52,80 60,10 54,60 63,40 72,20 Enskede Gård 45,50 52,80 60,10 54,60 63,40 72,20 Enskedefältet 45,50 52,80 60,10 54,60 63,40 72,20 Midsommarkransen 44,00 49,80 55,60 52,80 59,80 66,80 Aspudden 44,00 49,80 55,60 52,80 59,80 66,80 Hägersten 40,40 48,00 55,60 48,40 57,60 66,80 Hägerstensåsen 40,40 48,00 55,60 48,40 57,60 66,80 Mälarhöjden 40,40 48,00 55,60 48,40 57,60 66,80 Västertorp 40,40 48,00 55,60 48,40 57,60 66,80 Västberga 44,00 49,80 55,60 52,80 59,80 66,80 Hammarbyhöjden 42,80 49,20 55,60 51,20 59,00 66,80 Björkhagen 42,80 49,20 55,60 51,20 59,00 66,80 Bredäng, Skärholmen, Sätra, Vårberg, Hagsätra, Rågsved 33,90 35,10 36,30 40,60 42,10 43,60 Övriga södra ytterstaden 36,80 40,80 44,80 44,10 48,90 53,70 Kranskommuner Huddinge (Vårby) 30,20 30,80 31,40 36,20 36,90 37,60 Huddinge (exkl Vårby) 27,20 28,10 29,00 32,70 33,70 34,70 Botkyrka 25,20 26,30 27,40 30,20 31,50 32,80 Salem 23,60 24,80 26,00 28,30 29,70 31,10 INNERSTADEN Södermalm m fl Hornsgatan, Götgatan 68,60 83,70 98,80 82,40 100,50 118,60 Mariaberget, Södermalmstorg 71,60 82,80 94,00 85,80 99,30 112,80 Övr Södermalm, S Hammarbyhamnen 67,00 80,50 94,00 80,40 96,60 112,80 Stora Essingen 52,40 63,60 74,80 63,00 76,40 89,80 Lilla Essingen 57,60 68,30 79,00 69,00 81,90 94,80 Gamla Stan 87,20 100,50 113,80 102,70 118,90 135,10 Kungsholmen Mellersta och Östra Kungsholmen 74,70 89,20 103,70 89,70 107,10 124,50 Västra Kungsholmen 65,30 77,10 88,90 78,50 92,60 106,70 Vasastaden Vasastaden, Norra 82,60 98,20 113,80 98,70 116,90 135,10 Vasastaden, Övriga 87,20 100,50 113,80 102,70 118,90 135,10 Norrmalm Stureplan, Norrmalmstorg, Kungsgatan 93,70 113,50 133,30 110,50 134,50 158,50 Övriga Norrmalm 90,40 107,00 123,60 106,60 126,70 146,80 Östermalm Villagatan, Lärkstaden 106,10 124,80 143,50 127,20 149,70 172,20 Östra Östermalm 98,20 115,90 133,60 117,90 139,10 160,30 Östermalmstorg, Karlavägen 96,70 112,70 128,70 116,00 135,20 154,40 Valhallavägen 87,20 100,50 113,80 102,70 118,90 135,10 Djurgården & Gärdet Södra Djurgården 88,70 103,70 118,70 104,80 122,90 141,00 Gärdet 85,60 97,30 109,00 100,90 115,10 129,30 Norra Djurgården, Hjorthagen 60,50 67,40 74,30 72,60 80,90 89,20