vuosikerta. Taloyhtiö arvonlisäverolliseksi s.4-6. Uutta otetta kiinteistönpitoon s

Transkriptio

1 vuosikerta Taloyhtiö arvonlisäverolliseksi s.4-6 Uutta otetta kiinteistönpitoon s

2 COMMUNICA 1/06 2 Oulun Kiinteistöviesti

3 Pääkirjoitus 6. vuosikerta Numero 1/2006 JULKAISIJA Oulun läänin Kiinteistöyhdistys ry Kirkkokatu 19 A Oulu Puh. (08) Fax. (08) pekka.luoto@kiinteistoliitto.fi PÄÄTOIMITTAJA Pekka Luoto TOIMITUSNEUVOSTO Aaro Paakkola Timo Tahkola Mauri Niemelä Pekka Luoto KUSTANTAJA Upper Line Oy Aleksanterinkatu 32 B Tampere Puh Toimitus Kirsi Kyllönen Puh toimitus@upperline.net Taitto Puh Fax Ilmoitusmyynti Marja-Liisa Lammela Puh PAINOPAIKKA I-Print, Seinäjoki OSOITELÄHDE Kaupparekisteri / Patenttija Rekisterihallitus, Oulun läänin Kiinteistöyhdistyksen osoitetiedostot OSOITTEENMUUTOKSET Upper Line Oy Puh Kannen kuva: SOK:n entinen varasto. Kuvaaja Anu Soikkeli. Remonteissa on mahdollisuus Pääosa asuinkerrostaloistamme on rakennettu luvuilla. Rakennusten ikääntymisestä seuraa voimakas korjaustarve, joka kohdistuu vaippaan eli julkisivuihin, kattoon, ikkunoihin ja parvekkeisiin sekä toisaalta putkistoihin. Lisäksi kiinteistöjen tekninen kunto on usein päässyt rapistumaan, mikä johtuu halvoista ratkaisuista sekä ennen muuta virheellisestä huolto- ja korjauskulttuurista. Korjauksia tehdään vasta pakon edessä. Vaipan peruskorjaus on keskimäärin vuoden ja putkiremontti 50 vuoden iässä. Vaipan korjaustarve kasvaa sekä että 2010-luvuilla kaksinkertaiseksi edelliseen vuosikymmeneen verrattuna. Putkistoja korjataan vuoden viiveellä. Putkiremonttien korjaustarve kasvaa vieläkin nopeammin, sille ne tulevat kaksinkertaistumaan peräjälkeen kolmella eri vuosikymmenellä. Mikäli korjauksia ei tehdä, kiinteistöjen arvot uhkaavat romahtaa, kun osakehuoneistoja ei saada kaupaksi. Tapahtuu sama ilmiö kuin vuokra-asuntopuolella, jossa heikkotasoiset ja huonosti varustetut huoneistot eivät kelpaa vuokralaisille. Elintason parantuessa asukkaiden tarpeet ja vaatimustaso kasvavat, mikä aiheuttaa myös asumiseen uudistustarvetta. Enää ei pelkkä tilantarve riitä, vaan vaatimukset lisääntyvät niin vapaa-ajan, viihtyvyyden kuin turvallisuuden suhteen. Koska väestömme ikääntyy, on otettava huomioon myös asukastarpeiden eriytyminen. Vuoteen 2010 mennessä noin suomalaisista on yli 65-vuotiaita. Suuri haaste onkin kehittää rakennuskantaamme niin, että mahdollisimman moni voi asua asunnossaan mahdollisimman pitkään. Korjauksissa on myös mahdollisuus, sillä niiden yhteydessä on tilaisuus kehittää asuntokantaamme niin, että asukkaiden yksilölliset tarpeet ja elintason nousun tuoma uudistustarve voidaan ottaa huomioon. Peruskorjausten yhteydessä suhteellisen pienillä lisäkustannuksilla voidaan nostaa huoneistojen toimivuutta niin ikääntyvän väestön kuin lapsiperheiden kohdalla. Usein on tarvetta parantaa ja uudistaa ainakin pesuhuone- ja keittiötiloja sekä sähkö-, ilmanvaihto- tai tiedonsiirtoverkkoja. Korjauksilla turvataan myös tärkeimmän kansallisvarallisuutemme eli rakennusten arvon säilyminen. Hyvä suunnittelu on kaikkein tärkeintä ja siihen tulee varata riittävästi aikaa. Putkiremontin kohdalla aikaa tarvitaan vähintään pari vuotta. Suunnitteluun kannattaa ottaa asukkaat mukaan, sillä paraskaan asiantuntija ei voi tuntea asukkaiden tarpeita. Alkuvaiheen hankesuunnittelu on kaikkein ratkaisevinta lopputuloksen onnistumisen kannalta, sillä siinä tehdään linjapäätökset eli päätetään korjausten laajuus, toteutumistapa, laatu ja kustannukset. Remonteilla on hyvät mahdollisuudet onnistua, jos hankesuunnitteluun otetaan mukaan asukkaita, projektiin varataan riittävästi aikaa, käytetään ammattitaitoisia suunnittelijoita, valvojia ja muita asiantuntijoita, valitaan osaavat urakoitsijat sekä huolehditaan tiedottamisesta. Onnistuessaan remontit lisäävät asumisviihtyvyyttä, mahdollistavat vanhusten asumisen kodeissaan ja turvaavat rakennuksen arvon säilymisen. Pekka Luoto toiminnanjohtaja Oulun Kiinteistöviesti 3

4 Mikko Pikkujämsä luennoi kiinteistöjen arvonlisäveroasioista keskiviikkona maakuntakirjaston Pakkala-salissa pidettävässä koulutustilaisuudessa. (Tarkemmat tiedot löytyvät lehtemme sivulta X) Taloyhtiö arvonlisäverolliseksi - minimoi riskit ja maksimoi hyödyt Vanhoissa taloyhtiöissä, joissa on myös toimisto- tai liiketilaa, tulee hakeutuminen arvonlisäverolliseksi ajankohtaiseksi viimeistään silloin, kun edessä on iso remontti. Hyöty arvonlisäverollisuudesta syntyy, kun remonttiin sisältyvä arvonlisävero saadaan valtiolta palautuksena liikehuoneistojen osalta. Hakeutuminen kannattaa silloinkin, kun isompia remontteja ei ole tulossa, sillä hoitokulut ovat pääsääntöisesti verollisia ja veron osuus liikehuoneistojen osalta on mahdollista saada takaisin. Ennen hakeutumista on syytä selvittää hyödyt sekä mahdolliset sudenkuopat. Oikein toteutettuna arvonlisäverovelvolliseksi ryhtyminen tuo mukanaan huomattaviakin säästöjä. Tärkeintä on, että yhtiöjärjestyksen alv-pykälä on muotoiltu oikein. Siinä on muun muassa määrättävä miten arvonlisäverovastike lasketaan, ja kenelle arvonlisäveron palautushyöty menee. Verotusmielessä asunto- tai kiinteistöosakeyhtiön toiminta ei ole arvonlisäverollista. Laki kuitenkin mahdollistaa kiinteistöjen vapaaehtoisen hakeutumisen verovelvolliseksi 4 niiden huoneistojen osalta, jotka ovat verollisessa käytössä. Arvonlisäverollista toimintaa harjoittavat voivat vähentää ostoistaan alvin, eli saada summan takaisin joko suoraan Oulun Kiinteistöviesti rahana tai vähentää sen valtiolle maksettavasta osuudesta. Taloyhtiössä yhtiövastikkeilla katetaan remontti- ja muut kulut, joihin sisältyy automaattisesti arvonlisävero, jonka yhtiö pääsee vähentämään hakeuduttuaan verovelvolliseksi. Oikein hoidetusta hakeutumisesta ei tavalliselle osakkeenomistajalle ole hyötyä eikä haittaa, mutta liiketoimintaa harjoittava osakkeenomistaja hyötyy siitä huomattavastikin. Yksittäiselle osakkeenomistajalle kohdistuva etu esimerkiksi euron alvillisesta kustannuksesta olisi noin euroa puhdasta rahaa, jos summa jaetaan kokonaisuudessaan osakkeenomistajille. Jakoperusteet määrätään yhtiöjärjestyksessä, ja se on yhtiön oma asia, asianajaja ja oikeustieteen tohtori Mikko Pikkujämsä selvittää. Uudiskohteissa arvonlisäverovelvolliseksi hakeudutaan

5 pääsääntöisesti heti alusta pitäen. Liikekiinteistöissä toimenpide on rutiininomainen, mutta asunto-osakeyhtiöissä, joiden pinta-alasta enin osa on asuntoja, toteutus on jäänyt heikommalle, Pikkujämsä toteaa. Tiedosta riskit Asunto-osakeyhtiön kannalta merkittävin riski liittyy tilanteisiin, joissa asunto-osakeyhtiö on tehnyt alv-vähennyksen ja osakkeenomistaja esimerkiksi siirtää tai vuokraa liikehuoneiston myöhemmin verottomaan käyttöön. Tällaista yritystoimintaa harjoittavat esimerkiksi pankit, terveydenhuoltoalan yritykset ja vakuutusyhtiöt. Nykyisen lainsäädännön mukaan asunto-osakeyhtiö joutuu palauttamaan perusparannus- tai uudisrakennushankkeesta tehdyn vähennyksen täysimääräisenä, mikäli verottomaan käyttöön siirtäminen tapahtuu viiden vuoden kuluessa sen kalenterivuoden päättymisestä, jona hanke on toteutettu, Pikkujämsä toteaa. Tähän on kuitenkin tulossa pikainen lakimuutos erään Pikkujämsän EY-tuomioistuimessa Luxemburgissa hoitaman tapauksen johdosta. EY-tuomioistuin on todennut Suomen kiinteistöinvestointien vähennysoikeutta koskevan alv-lainsäädännön olevan alv-direktiivin vastainen. Lakimuutos tulee voimaan aikaisintaan ensi vuoden alusta, mutta direktiiviin voi tukeutua jo nyt. Verohallituksen ohjeet ovat tulossa jo nopeammin. Palautusvastuun määrä tullaan jakamaan niin, että se pienenee suhteessa verollisessa käytössä olleeseen aikaan. Samoin nykyinen viiden vuoden oikaisukausi saattaa pidentyä, ainakin direktiivi sallii sen aina 20 vuoteen asti. Jos kuitenkin oikaisukausi pidetään viidessä vuodessa ja käyttötarkoitus muuttuisi esimerkiksi vuoden kuluttua, saataisiin ensimmäisen vuoden vähennys eli viidennes niin sanotusti kokonaan hyväksi ja palautettavaksi jäisi 80 prosenttia. Mikäli taloyhtiö on hakeutunut jonkin sittemmin asunnoksi otetun liiketilan osalta alv-velvolliseksi ja palauttanut tekemänsä alv-vähennyksen täysimääräisenä valtiolle, voi rahaa hakea osaksi takaisin jo ennen lakimuutosta. Kun tilikauden päättymisestä on kulunut enemmän kuin kolme vuotta, ei palautushakemusta kuitenkaan enää tämänhetkisen käytännön mukaan voida tehdä. Yhtiöjärjestys ajan tasalle Verottajalle kantaa vastuun asunto-osakeyhtiö, mutta tilan käyttämisestä päättää osakkeenomistaja. Palautusvastuuseen liittyvän riskin hallitsemiseksi on syytä kirjata asia yhtiöjärjestykseen ja määrätä, että jos omistaja muuttaa tilan käyttötarkoitusta, on hänen maksettava ylimääräistä yhtiövastiketta niin paljon, että yhtiölle aiheutuva kustannus tulee maksetuksi. Käytännön toteutuksen kannalta ja koko kuvion pyörittämiseksi oikealla tavalla tarvitaan ehdottomasti yhtiöjärjestyksen muutos, joka puolestaan edellyttää yhtiökokouksen määräenemmistöpäätöstä sekä kaikkien niiden suostumusta, joiden osalta arvonlisäverovelvolliseksi hakeudutaan. Osakkeenomistaja saa hakeutumisen jälkeen alv-vähennyksen edukseen, joten yhtiövastikkeen bruttomäärää on korotettava, jottei taloyhtiön saama nettomäärä alene. Miten tämä käytännössä toteutetaan? Ottamalla mukaan yhtiöjärjestykseen pykälä alv-vastikkeesta. Hoito- ja rahoitusvastikehan ovat ne yleisimmät, mutta niiden lisäksi ryhdytään perimään alv-vastiketta. Yhtiöjärjestyksen perusteella määräytyy, ohjataanko hyöty kokonaan vai osittain osak-...jatkuu seuraavalla sivulla. Graffitien poistoa ja ennaltasuojausta Anti Graffiti System AGS - järjestelmät graffitien poistoon ja pintojen suojaukseen. AGS-tuotteita käytetään graffitien ja töherryksien poistoon menestyksellisesti jo yli 20 maassa. Erilaisille pintamateriaaleille on kehitetty omat puhdistus- ja suojausaineensa myös ympäristö ja käyttäjän turvallisuus huomioiden. Meranti kartoittaa ongelmakohdat, tekee tarjouksen, poistaa töhryt ja suojaa pinnat. AGS-graffitinsuoja on SILKO-hyväksytty vuosina 1992 ja 1998 tehtyjen soveltuvuustestien tuloksena. Haaransuonkuja 10, OULU, puh , fax (08) , sähköposti: meranti@meranti.fi, internet: Oulun Kiinteistöviesti 5

6 keenomistajalle. Vastikkeen laskemisen pohjaksi otetaan se arvonlisävero, jonka asuntoosakeyhtiö joutuu jatkossa maksamaan ja lisätään siihen ne ylimääräiset kustannukset, joita hakeutumisesta aiheutuvat. Vähennyksinä huomioidaan alv-palautukset ja vähennykset, joita yhtiö saa hakeutumisen jälkeen. Alv-hakeutumisen johdosta osakkeenomistajan maksama bruttomäärää nousee, mutta alvosuuden ansiosta nettomäärä kuitenkin laskee. Se, joka hakeutumisesta hyötyy, maksaa myös kaikki kustannukset. Toimivasta alv-pykälästä tulee käytännössä suhteellisen monimutkainen. Koska virheellisesti muotoillusta alv-pykälästä on enemmän haittaa kuin hyötyä, kannattaakin suunnata asiaa tuntevan lakimiehen puheille, kehottaa Pikkujämsä. Hänen mukaansa yhtiöjärjestys kannattaa läpikäydä muutenkin samassa yhteydessä ja tarkistaa, että se toimii järkevällä tavalla. Kannattaa myös muistaa, että jos taloyhtiö saa suuren summan alv-palautusta, saattaa kestää vuosikausia ennen kuin se koituu osakkeenomistajan hyöyksi, vaikka vastike jätettäisiin kokonaan perimättä. Paras tapa hoitaa asia on määritellä remontista eri osakkeenomistajille koituvat rahoitus- ja lainaosuudet jo ennakkoon ja periä alun perinkin vähemmän siltä, joka hyödyn tulee saamaan. Tällöin raha ei jää yhtiöön lojumaan. Muuta huomioitavaa Toisinaan arvonlisäverovelvolliseksi hakeutumisen esteenä on ylimääräisten kulujen pelko. Yhtiöjärjestyksen muutos juridisine konsultointeineen on kertainvestointi, mutta arvonlisäveron määrän laskeminen ja kuukausikohtaisen valvontailmoituksen tekeminen verottajalle aiheuttaa lisätyötä isännöitsijälle ja kirjanpitäjälle. Tehty työ luonnollisesti veloitetaan, mutta kun lisätyö ja 6 Mikä on arvonlisävero? Oulun Kiinteistöviesti veloitus huomioidaan yhtiöjärjestyksen arvonlisäveropykälässä, tulee maksajaksi automaattisesti se, joka saa myös hyödyn. Erillisestä alv-vastikkeesta on tehtävä aivan samanlainen jälkilaskelma kuin muistakin vastikkeista. Laskelmassa todetaan jälkikäteen, onko alv-vastike käytetty siihen tarkoitukseen mihin sitä on peritty, onko sitä peritty liian vähän vai liian paljon ja kuinka paljon on syntynyt yli- tai alijäämää. Vuokrasopimuksissa alv-asiat tulee myös huomioida siten, että osakkeenomistajan etu suhteessa vuokralaiseen tulee turvatuksi. Vuokraan ei välttämättä lisätä automaattisesti 22 prosenttia, vaan lisäyksen määrästä voidaan erikseen sopia sekä pohtia saako hyödyn yksin vuokralainen vai osakkeenomistaja tai jaetaanko se. Lisäksi tulee velvoittaa vuokralainen pitämään tilan verollisessa käytössä. Ratkaisu ei ole vuokralaiselle sen kalliimpi, koska hän saa summan palautuksena takaisin. Tärkeintä on käydä vuokrasopimus huolellisesti läpi. Arvonlisävero on yleinen kulutusvero, joka kohdistuu lähes kaikkien tavaroiden ja palvelujen kulutukseen. Välillinen vero on tarkoitettu lopullisten kuluttajien maksettavaksi ja veronkantajina toimivat verovelvolliset yritykset, jotka sisällyttävät veron määrän myyntihintoihinsa ja tilittävät myyntinsä mukaisen veron valtiolle kuukausittain. Vero kannetaan jokaisesta tuotanto- ja jakeluketjussa tapahtuneesta myynnistä, mutta kukin porras suorittaa valtiolle veroa vain siinä portaassa syntyneestä arvonlisästä. Lopulliseen kuluttajahintaan sisältyy veroa verokannan mukainen määrä, joka on yhtä suuri kuin arvonlisistä maksettu vero yhteensä. Käytännössä veron kertaantuminen on estetty vähennysoikeuden avulla: tuotantopanosostoihin sisältyneen veron saa vähentää myynnistä suoritettavasta verosta. Yleinen arvonlisäveroprosentti on 22. Elintarvikkeista ja rehuista maksetaan 17 prosenttia arvonlisäveroa. Kirjat, lääkkeet, liikuntapalvelut, elokuvanäytökset, henkilökuljetukset, majoituspalvelut, kulttuuri- ja viihdetilaisuudet ja televisioluvat sisältävät arvonlisäveroa 8 prosenttia. Lähde:

7 Oulun Kiinteistöviesti 7

8 Isännöinti on ihmisläheistä työtä Työntekijöiden hyvinvointiin satsaaminen korvautuu entistä tehokkaampana työpanoksena. Viihtyisissä tiloissa ajatuskin juoksee jouhevammin. Isännöitsijältä vaaditaan sosiaalista lahjakkuutta, neuvottelu- ja keskustelukykyä sekä kuuntelun jaloa taitoa. Ammatissa on kyse paitsi toisten ihmisten mittavan omaisuuden arvon säilyttämisestä, myös asukkaiden kotien hoitamisesta. Isännöinti on taloyhtiön suunnitelmallista johtamista pitkällä tähtäimellä ja koordinoidusti tavoitteena saada osakkaat sitoutumaan kaikkien yhteiseen asiaan oman taloyhtiön kunnossapitämiseen ja kehittämiseen. Haasteellisen mielenkiintoinen tehtävä tarjoaa aitiopaikan kiinteistöalan kehityksen seurantaan. Oulun toiseksi suurin isännöintitoimisto Pohjois-Suomen SKV Oy muutti uusiin tiloihinsa marraskuussa. Tilaa ja avaruutta riittää, viihtyisä ympäristö kasvattaa motivaatiota. Hyvinvoiva henkilöstö saa isännöitävät taloyhtiötkin voimaan paremmin. Ihmisten kanssahan tässä töitä tehdään, toteaa kolmisenkymmentä 8 Oulun Kiinteistöviesti vuotta alalla ollut toimitusjohtaja Veijo Haapala. Hallitusti kasvavassa yrityksessä työskentelee noin 20 henkilöä, joista 12 isännöitsijöitä. Parin vuoden aikana tehtyjen yritysostojen kautta toimeksiannot ovat kaksinkertaistuneet. Työtä ja tekijöitä on tasapainoisessa suhteessa. Myös yrityskulttuurin kannalta on hyvä, että taloon tulee uusia näkemyksiä. Otamme opiksemme kaikesta ja kehitämme toimintaamme. Innostava toimenkuva SKV:n isännöimiin kohteisiin kuuluu niin liike-, asuin- kuin toimistokiinteistöjä sekä vuokrataloja, joiden osuus toiminnasta on noin 20 prosenttia. Erilaiset kiinteistöt vaativat eri tyyppistä isännöintiä. Toiminnassa on hallittava koko kirjo ja huomioitava erilaisten tahojen ominaisluonne. Monipuolinen toimenkuva pitää mielenkiinnon yllä ja kahta samanlaista päivää ei ole. Isännöitsijän hektinen työ on haastavaa ja vaihtelevaa, Haapala sanoo. Turhat ennakkoluulot isännöitsijän työtä kohtaan joutavat romukoppaan. Alan arvostus ei ole ansaitsemallaan tasolla eivätkä kaikki ammattia harkitsevat välttämättä tiedä, mitä isännöinti oikeastaan on. Toki kouluttautuminen vaatii oman aikansa samoin kuin alan omaksuminen ja siihen sisään pääseminen, mutta työ itsessään on kiehtovaa ja ihmisläheistä. Suurin kynnyskysymys lienevät iltakokoukset, mutta näissäkin joustoa löytyy entistä enemmän. Asennemuutosta ja siirtymää joustavampaan käytäntöön on jo tapahtunut. Alalle hakeutuvat tietävät tilinpäätösajan iltatyöpainotteisuuden, mutta vastaavasti sesongin ulkopuolella työrytmi tasaantuu, kuvailee Haapala. Isännöitsijän tehtävän mielekkyyteen vaikuttaa vahvasti taloyhtiön osakkaiden ja hallituksen jäsenten suhtautuminen ja tietoisuus tehtävästä.

9 Isännöinti on kiinteistön johtamista ja suoraan verrattavissa yrityksen johtamiseen. Toiminnassa pitäisi ottaa mallia menestyvistä yrityksistä, asettaa tavoitteita ja tähdätä niihin. Pitää luoda strategia ja pohtia, miten kiinteistön tulevaisuudessa on ajateltu toimia. Tarkoituksena on vähintäänkin säilyttää omaisuuden arvo tai mielellään kohottaa sitä. Yhteiseen hiileen puhaltamalla asiat toimivat aktiivinen ja ammattinsa osaava isännöitsijä ajaa taloyhtiön etua, Haapala painottaa. Elinkaariajattelu kunniaan Veijo Haapala ja palvelupäällikkö sekä isännöitsijä Jukka Moilanen peräänkuuluttavat oikeaa asennetta kiinteistön hoidossa. Jokaisen taloyhtiön pitää määritellä tulevaisuuden strategiansa, päättää miten ylläpidetään kehitystä eli peruskorjataanko, perusparannetaanko vai annetaanko olla. Strategian selkiinnyttyä on tavoitteita kohti kuljettava määrätietoisesti. Turhan usein osakkaat remontoivat mieluummin oman asuntonsa sisäpuolisia osia kuin satsaavat koko kiinteistön kunnossapitoon. Tavoitteeksi tulee asettaa kiinteistön elinkaaren jatkaminen. Vaikka asunto olisi omistuksessa vain viisi vuotta, laskee sen arvo, jollei kehitystä tapahdu. Perusparantaminen taas nostaa sitä varmasti. Veijo Haapalan ja Jukka Moilasen mukaan tiettyihin arvoihin tähtäämällä on kiinteistön hoito ja kehittäminen huomattavasti helpompaa. Tosin isojen remonttien vaikutus asunnon arvostukseen ja myyntihintaan on miesten mielestä edelleen liian alhainen. Vierekkäisten kiinteistöjen huoneistojen hinnat saattavat olla jotakuinkin samat, vaikka toinen kiinteistöistä olisi hyvässä kunnossa ja toisessa kaikki remontit tekemättä. Kannatamme Kiinteistöyhdistyksen ajamaa ajatusta korjausten arvon esiin saamisesta laskemalla korjausvelan ja tekemättömän työn määrän pitkän tähtäimen suunnitelmaa hyväksi käyttäen. Jos isännöitsijätodistuksesta todellakin näkyisi sekä niin sanottu tähtiluokitus että korjausvelka, helpottaisi se vertailua asunnonostotilanteessa ja antaisi realistisen ja puolueettoman kuvan asunnon arvosta ja taloyhtiön kunnosta. Moilasen mukaan kaikki lähtee kunnolla toteutetusta kuntoarviosta ja sen pohjalta tehdystä pitkän tähtäimen suunnitelmasta. Päätöksenteko helpottuu, jos tulevaisuuden työt ja niiden arvioidut hinnat ovat ennalta selvillä. Paljon epävarmempaa mielestäni on, jollei tiedä, mitä tuleman pitää. Riittävän selkeä ja informatiivinen suunnitelma antaa hyvän jalansijan tulevaisuudelle. Jos korjausvaroja aletaan kerätä pikkuhiljaa joka vuosi ja tehdään pieniä korjauksia jatkuvasti ei kaikki kasaudu kerralla tehtäväksi. Korjausvastikkeen kerääminen on mielestäni myös tasapuolista osakkaita ajatellen. Näin kaikki ei lankea yhden maksettavaksi. Tuntuu epäoikeudenmukaiselta, jos edellinen asukas on juuri muuttanut pois parinkymmenen vuoden asumisen jälkeen vain normivastiketta maksettuaan ja uusi asukas joutuu heti muutettuaan kustantamaan koko putkiremontin omalta osaltaan, pohtii Moilanen. Kuntoarvion pakollisuus jakaa mielipiteitä. Jo nykyään asunto selkeästi ostetaan mieluummin sellaisesta taloyhtiöstä, jossa kuntoarvio on tehty vapaaehtoisesti. Muutoksia alalla Sähköiset välineet ovat tehostaneet toimintaa myös isännöintialalla. Yhteydenpito hoidetaan joustavasti sähköpostilla ja rutiinitoiminnot hoituvat nykyaikaisin teknisin ratkaisuin. Kehitteillä olevat erilaiset todistukset ovat informatiivisia ja asiakkaan kannalta positiivista kehitystä. Ne antavat varmuutta tulevasta, Haapala visioi. Hänen mukaansa isännöintisopimuksissa toteutetaan tulevaisuudessa entistä räätälöidympiä ratkaisuja ja palvelukuvausten sisältöä. Palvelutarjonnan laajentuminen perusisännöinnistä entistä kattavampiin ja monipuolisempiin palvelukokonaisuuksiin antaa mahdollisuuden yrityksen erikoisosaamiselle. Isännöinnillä alana on kuitenkin varma tulevaisuus taloyhtiöitä on hoidettava tästä eteenkinpäin ja toimenkuvat sekä toimintatavat muotoutuvat tulevaisuuden myötä uusiin uomiinsa. Ehkä tähän joku ilmoitus? Oulun Kiinteistöviesti 9

10 Tunnistatko tuholaiset? Tuholaiset ovat merkittävä uhka elintarvikkeiden ja muiden hyödykkeiden turvallisuudelle ja kunnolle. Ne ilmestyvät yleensä paikoille, missä olot ovat suotuisat lisääntymisen ja ravinnon saannin kannalta. Huolehtimalla ympäristön ja tilojen siisteydestä vältytään luomasta olosuhteita, jotka osaltaan vaikuttavat tuholaisten esiintymiseen - olivat ne sitten tuhohyönteisiä, jyrsijöitä tai lintuja. Tuholaisiksi voidaan määritellä organismit, jotka ovat ihmiselle jollakin tavalla vahingollisia. Olennaista ei ole kannan suuruus, vaan sen esiintymispaikka. Esimerkiksi kärpäset navetassa ovat aivan toinen juttu kuin yksi kärpänen kaupan lihatiskillä. Monet organismit puolestaan määritellään tuholaisiksi vasta niiden toimiessa taudinkantajina. Vakava tuholaisten aiheuttama seuraus on ihmisravinnon saastuminen siihen joutuvien bakteerien vuoksi. 10 Torakka Rumat russakat ja torakat Lämpimistä maista matkatavaroiden ja elintarvikkeiden mukana kulkeutuvat russakat piiloutuvat lämpimissä ja kosteissa tiloissa oleviin halkeamiin ja reikiin, kuten putkien läpivienteihin, lämminvesivaraajiin sekä pesukoneiden ja jääkaappien moottoreihin. Kaikkiruokaisina ne syövät muun muassa leipää, hedelmiä, vihanneksia, lihaa ja kuolleita hyönteisiä. Russakan lisäksi esiintyy Russakka myös ruotsintorakkaa ja uusinta tulokasta, ranskantorakkaa, joka viihtyy kuivissa olosuhteissa kuten TV:n sisuksissa. Torakat vaeltavat öisin ja levittävät tartuntoja. Turkiskoi Kiusalliset koit Koin elämäntehtävä on lisääntyminen. Erilaisten koiden eri asteita (muna, toukka, kotilo, täysikasvuinen) löytyy muun muassa viljatuotteista, pähkinöistä, suklaasta, kuivatuista hedelmistä, villasta ja untuvista. Tärkeintä on toukkien torjunta, koska lentävät koit ovat jo ehtineet munia. Koit lentävät helposti tuotteesta ja paikasta toiseen. Koita ei pidetä tartunnanlevittäjinä, mutta niiden esiintyminen elintarvikkeissa ja muualla johtaa usein tuotteiden myyntikelvottomuuteen. Yleisimmät elintarvikkeissa esiintyvät koit ovat jauhokoisa, Jauhokoisa Intian jauhokoisa ja kaakaokoisa. Häiritsevät haaskakuoriaiset Haaskakuoriaiset kuuluvat ihrakuoriaisiin ja elävät kasvien ja eläinten kuivista jätteistä. Ne ovat erinomaisia lentäjiä ja ilmestyvät esimerkiksi lähellä Oulun Kiinteistöviesti olevasta linnunpesästä tai seinän sisään kuolleesta hiirestä. Lajista riippumatta toukat syövät lähes kaikkea: kuivaa lihaa ja kalaa, pähkinöitä, jyviä, keksejä, kuolleita kärpäsiä, höyheniä, turkiksia ja kirjankansia. Kuoriaiset saattavat aiheuttaa suurta tuhoa myös museoesineille, postimerkki- ja hyönteiskokoelmille sekä tekstiileille. Yhdenkin kuoriaisen löytäminen antaa aihetta tarkastaa vahinkoalttiit kohteet. Ellottavat elintarviketuhohyönteiset Elintarviketuhohyönteisten koko elinkaari munasta toukan ja kotilon kautta kuoriaiseksi tapahtuu itse elintarvikkeissa. Näitä voivat olla jauhot, pavut, riisi, makaroni, kastike- ja keittopussit, näkkileipä, eläinten kuivamuona, suklaa, maus- Jauhopukki teet, pähkinät, tupakka ynnä muut vastaavat. Yleisiä elintarviketuhohyönteisiä ovat esimerkiksi rohmukuoriainen, hinkalokuoriainen, leipäkuoriainen ja jauhopukki. Kuoriaiset voivat vaivata pitkään senkin jälkeen, kun nurkissa ja raoissa olevat elintarvikkeiden jätteet on siivottu tai saastunut tuote poistettu. Kutittavat kirput ja luteet Sekä kirput että luteet voivat Kirppu imeä ihmisverta ja aiheuttaa kutinaa. Luteet le- Lude viävät useimmin vanhojen huonekalujen välityksellä tai ulkomailta tulevan matkatavaran mukana, ja voivat elää vuodenkin ilman verta. Useimpia kirppulajeja esiintyy linnuissa, koirissa, kissoissa ja rotissa. Lude piiloutuu sängyn lähistölle, kun taas kirput elävät eläimissä sekä huonekaluissa, joissa eläimet oleskelevat. Eläimistä kirput hävitetään eläinlääkärin toimesta. Lisäksi huonekalut ja tilat käsitellään. Pahuksen pörrääjät Kotikuoriainen Pilkkuturkiskuoriainen Vyöihrakuoriainen Leipäkuoriainen Huonekärpänen Kärpäset ja ampiaiset ovat yleisiä ruokaloiden ja keittiöiden häirikköjä. Vaatimattomasta koostaan huolimatta huonekärpänen on erittäin epähygieeninen ja voi kantaa karvaisessa kehossaan jopa kolme miljoonaa mikro-organismia, joita se siirtää ruokatarvikkeisiin aiheuttaen ruokamyrkytyksen vaaran. Ampiaiset pääsevät sisätiloihin ainoastaan avoimista ovista ja ikkunoista, mutta kärpäset voivat lisääntyä epähygieenisissä sisätiloissa ja pai- Ampiainen koissa, joista löytyy ruoantähteitä. Pieniä etikkakärpäsiä esiintyy muun muassa tyhjissä pulloissa ja hanoissa.

11 Muut mönkijät Asuintiloissa ja elintarvikkeissa kuhisevat muurahaiset aiheuttavat ärtymystä. Melko uusi tulokas on pieni trooppinen faaraomuurahainen, joka viihtyy vain sisätiloissa. Se suosii proteiinipitoista ruokaa, kuten lihaa ja verta ja siksi sitä pidetään myös tartunnanlevittäjänä. Sen hävittäminen vaatii erikoistoimenpiteitä. Yleisin asunnoissa olosuhteista riippuen jopa ympäri vuoden kiusaavista muurahaisista Mauriainen on kuitenkin tavallinen mauriainen, joka liikkuu vaivattomasti ulkoa sisällä olevalle ruokakaapille. Niistä lopullisesti eroon päästäkseen on niiden pesä tuhottava. Museokuoriainen ja kätkölesiäinen kuuluvat tuholaisiin, jotka voivat aiheuttaa Faaraomuurahainen Museokuoriainen suurta vahinkoa kodin ja teollisuuden tekstiileille, kuten matoille ja huonekaluille. Toukat vaeltavat sisälle talvehtimaan lähistöllä olevista linnunpesistä. Museokuoriainen ja varaslesiäi- Kätkölesiäinen nen ovat turkiskoin ja vaatekoin lailla yleisimpiä tuholaisiamme. Suomessa luonnonvaraisena esiintyvä varaslesiäinen on vilja-, rehu- ja siemenvarastojen asukki. Ravinnokseen se käyttää kuivia kasvinosia ja eläinten pesäjätteitä. Kaksi pahinta tuhoa aiheuttavaa puuainestuholaista ovat tupajumi ja tupajäärä, joiden toukat Tupajumi jyrsivät käytäviä puuhun, esimerkiksi huonekaluihin ja rakennusten puuosiin. Kun toukka on kehittynyt kotilossaan aikuiseksi, se kai- Tupajäärä vertaa tiensä ulos pariutuakseen. Tämän jälkeen puuainekseen munitaan uudet munat. Tupajäärän toukat elävät puussa jopa 10 vuotta, kun taas tupajumi kehittyy aikuiseksi viidessä vuodessa. Uuni- ja sokeritoukat elävät kosteissa tiloissa Pölytäi ja syövät tärkkelyspitoisia aineita, kaikkea leivänmuruista tapettiliisteriin. Tavallisissa oloissa niistä ei ole haittaa, mutta niiden läsnäolo on epämiel- Sokeritoukka lyttävää. Pölytäi elää tuulettamattomissa tiloissa ja kohteissa, kuten vuodevaatteissa. Lähde: Oy Rentokil Initial Ab, Tuholaistorjunnan ERH-periaate E = Tuholaisten pääsy sisätiloihin Estetään. R = Hyvin hoidetulla siivouksella ja puhtaanapidolla Rajoitetaan tuholaisten pesimispaikkoja. Tämän lisäksi pistekohtaisella torjuntakäsittelyillä käsitellään mahdolliset ja jo tiedossa olevat lisääntymispaikat. H = Tuholaiset Hävitetään joko mekaanisilla laitteilla (esimerkiksi sähköinen kärpäsen-torjuntalaite) tai kemikaaleilla (esimerkiksi nestemäiset ja jauhemaiset torjunta-aineet) Oulun Kiinteistöviesti 11

12 Asunto-osakeyhtiö Uusi-Heikki Oulussa luvun alun asuinkerrostaloon rakennetaan hissi ja ullakkokerros sekä perusparannetaan yhteistiloja ja piha-aluetta. (Kuvaaja: Laura Sorri) Uutta otetta kiinteistönpitoon Kiinteistöjen perusparannuksen ja peruskorjauksen lähtökohtana on useimmiten vanheneminen ja vikaantuminen tiettyjen rakennusosien tullessa kesto- ja käyttöikänsä päähän. Asiaa pitäisi tarkastella siten teknisen vanhenemisen ohella myös toiminnallisen vanhenemisen näkökulmasta. Toimenpiteissä on otettava huomioon ikääntyvän väestön tarpeet ja muun muassa esteettömyyden vaatimukset mahdollisimman pitkän asumisen turvaamiseksi. Laadukas kiinteistönpito onkin suunnitelmallista ja pitkäjänteistä eräs laadun määritelmistä on jonkun tuotteen tai asian sopivuus käyttäjälleen. 12 Perusparannus- ja peruskorjausikään ehtivien kiinteistöjen määrä kasvaa vuosi vuodelta. Esimerkiksi 1970 ja -80 luvun rakennusbuumin aikana rakennettiin erittäin runsaasti kerrostaloja, joilla on nyt edessään muun muassa lvi-saneeraus. Hissin rakentamistarvettakin on runsaasti vanhemmassa rakennuskannassa. Lähtökohtaisesti on erotettava toisistaan uudisrakentamisen ja korjausrakentamisen käsitteet. Korjaaminen puolestaan käsittää perusparantamisen eli laatutason oleellisen nostamisen tai peruskorjauksen eli tason säilyttämisen kuta kuinkin ennallaan, määrittelee Oulun Yliopiston korjausrakentamisen professori Yrjö Tuppurainen. Yliopistolla vuodesta 1993 työskennellyt ja alan asiantuntija Yrjö Tuppurainen toimi aiemmin toistakymmentä vuotta VTT:llä erikoistutkijana ja oli myös VTT:n ensimmäisen korjausrakentamisen tutkimusohjelman vetäjänä. Korjausrakentaminen terminä on suositeltavampi kuin saneeraus, joka on saanut negatiivisen kaiun näinä YT-neuvottelujen aikoina. Korjausrakentaminen toimintana lähti aikanaan liikkeelle pohjoismaisena puukaupunkien pelastamishankkeena. Suomessakin monen vanhan kaupungin kohdalle oli piirretty asemakaava, joka ei sallinut Oulun Kiinteistöviesti lainkaan rakennuskannan korjaamista. Puu-Raahe on hyvä esimerkki. Teknisen vanhenemisen lisäksi huomiota toiminnallisuuteen Usein korjauksiin havahdutaan esimerkiksi putkiston rappeutuessa ja julkisivujen rapistuessa. Viimeistään vesivahingot herättävät ja asuntojen pintarakenteet sekä märkätilat kiinnittävät huomiota. Betonielementtien saumoja uusitaan usein, samoin parvekkeita ja ikkunoita. Asiaa pitää ajatella myös toiminnallisen vanhenemisen kannalta. On iso ongelma, että useissa ja 60-luvun taloissa ei ole hissejä. Juuri päättyneen Tulevaisuuden senioriasumisen tutkimuksen mukaan rakennukset tulisi perusparantaa niin, että myös ikääntyneet asukkaat voisivat asua talossa mahdollisimman pitkään. Erityishuomion alla ovat märkätilat, parvekkeet, yhteistilat sekä esteettömyyteen liittyvät seikat kuten kynnykset ja portaat, Tuppurainen listaa. Kerrostaloissa on reserviä tällaisille korjauksille. Useimmiten kellareissa tai maantasossa olevat yhteistilat ovat jääneet jotakuinkin alkuperäiseen kuntoon, talossa on käyttämätön polttoainevarasto ja saattaapa sieltä löytyä paljon asbestia sisältävä vanha kattilakin. Myöskään pesutupaa ja kuivaushuonetta ei käytetä lähestulkoonkaan aiempaan tahtiin pesukoneiden yleistyttyä. Saunaosasto saattaa olla korjattu, mutta niin epäviihtyisä, ettei sitä käytetä. Lisäksi asuntokohtaiset saunat ovat kasvattaneet suosiotaan. Kylmävarastossa taas saattaa hurskuttaa jäähdytys aivan turhaan ja energiaa kuluttaen. Asukkaat haluaisivat käyttää parvekkeitaan, mutta epäviihtyisä ympäristö, kapea tila ja korkeat kynnykset estävät niiden hyödyntämisen. Pihatkin saattavat olla lähinnä autojen pysäköintialueita. Ongelmana peruskorjauksesta tai parantamisesta päätettäessä on usein päättäjien asiantuntemattomuus ja maallikkotausta. Ei ole välttämättä edellytyksiä pitkäjänteiseen suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon. Tärkeintä on huomata, että jotain pitää tehdä ja sen jälkeen päättää noudatettavasta strategiasta yhtiökokouksessa miten rakennuksen kanssa toimitaan, korjataanko vai parannetaanko. Strategian ei tarvitse olla pitkä, mutta sen on oltava omistajien tahto. Isännöitsijän konsultoiva rooli ja jämäkkä ote on tässä avuksi. Pitkän tähtäimen suunnitelma ja huoltokirja Kustakin kiinteistöstä pitäisi tehdä huoltokirja, joka puolestaan edellyttää pitkän tähtäimen suunnitelmaa (PTS). Tämän perusteena taas on kuntoarvio, jon-

13 ka pitäisi toistua tietyin väliajoin. Sen pohjalta laaditaan ylläpito- ja korjausohjelma. Eri vuosina toteutetaan eri toimenpiteitä, eikä niiden noudattaminen ole pakollista vaan suositeltavaa. Pitkän tähtäimen suunnitelma tulee hyväksyttää yhtiökokouksessa ainakin ohjeellisena. Se on hyvä kiinteistönpidon työkalu, jonka avulla voidaan ennakoida vaadittavat resurssit ja toimenpiteet. Näin toiminta saadaan hallituksi. Onhan autoissakin huolto-ohjelma ja katsastus, vaikka autojen arvo useimmiten onkin kiinteistön arvoa huomattavasti vähäisempi. Huoltokirjaa ja pitkän tähtäimen suunnitelmaa on muistettava myös päivittää. Kuntoarvioinnin puutteeksi Tuppurainen näkee toistaiseksi sen painottumisen liikaa lvi-järjestelmiin. Huoltokirja on lisäksi hivenen monimutkainen tavalliselle taloyhtiölle. Nykyisin se toimii usein ainoastaan talon arkistona, josta tarvittaessa löytyvät piirustukset, vanhat kuntoarviot ja laitteiden huolto-ohjeet. Miksi asiakirjoissa sitten ei toistaiseksi huomioida toiminnallista näkökulmaa ja listata siihen liittyviä toimenpiteitä? Asia on suhteellisen uusi ja siihen ollaan vasta herätty. Esimerkiksi Pohjois-Suomen Opiskelija-asuntosäätiön käyttöaste on vasta nyt alkanut hiljalleen laskea ja asuntoja on pyritty osoittamaan muuhun käyttöön erityisesti kesäaikaan. Tällöin esiin nousevat myös toiminnalliset seikat. Oulusta suunnannäyttäjä kiinteistöalan kehitykselle Suomen laatuyhdistykseen aikanaan kuulunut Yrjö Tuppurainen sanoo, että hyvä laatu ei maksa, mutta huono maksaa. Hän toivoo kiinteistönpitoon suunnitelmallisuutta ja aitoa kiinnostusta asioiden kehittämiseen. Ikärakenteemme vuoksi painopisteen tulee keskittyä toiminnallisuuteen ja esteettömyyteen perusparannusta harkittaessa. SOK:n entinen varasto Oulussa on kulttuurihistoriallisesti merkittävä funkkisrakennus. Alustavasti rakennukseen on kaavailtu kulttuuriin liittyviä tiloja (Kuvaaja: Anu Soikkeli) Väestön ikääntymisen lisäksi Tuppurainen näkee suurena ongelmana väestön pakkautumisen viiteen kasvukeskukseen eli pääkaupunkiseudulle sekä Tampereen, Turun, Oulun ja mahdollisesti Jyväskylän alueelle. Muussa osassa Suomea kasvu on hidasta tai tyrehtyy ja työpaikat vähenevät. Mitä tapahtuu tyhjeneville ja käyttämättömille asunnoille? Tehdäänkö niistä lomaasuntoja vai puretaanko maan tasalle? Ruotsin mallissa taloja on mataloitettu purkamalla ylimpiä kerroksia ja Saksassa käytetty talojen elementtejä rakennusmateriaalina. En koe näitä todellisiksi vaihtoehdoiksi. Kenties ihan jokin muu käyttö, asuntohotellimainen tai vastaava maahamme tuleville turisteille olisi harkinnan arvoinen, heittää Tuppurainen. Hän kokee Suomen edelleen valovoimaisena maana, jolla on hyvät edellytykset pysyä mukana kansainvälisessä kilpailussa. Toki se vaatii ketteryyttä myös kiinteistöalalta. Meillä on upea luonto, kirkkaita järviä ja harvaan asuttu maa, jossa on tilaa hengittää. Tiestömme on poikkeuksellisen hyvä Utsjoelta Hankoon ja palvelutaso kohdallaan. Oulun nousu perustui aikanaan ennakkoluulottomuuteen ja uuteen ajattelutapaan. Nyt koko kiinteistöala kaipaisi uutta otetta asioihin, tarkastelua toiminnalliselta kannalta ja pidemmällä tähtäimellä. Peräänkuulutan perspektiiviä ja uusia ideoita. Ulkomailtakin niitä saattaisi löytyä mahdollisuus, jota on käytetty aivan liian vähän. Muiden maiden kulttuuriin pitäisi tutustua enemmän. Oulun yliopiston etuna on monitieteinen ympäristö, josta löytyy monenlaista osaamista. Varsinkin vanhustutkimuksessa kiistämätön etu on rakentamisen ja rakennetun ympäristön asiantuntemuksen sekä lääketieteen osaamisen yhdistelmä. Lisäksi automatiikan taholta löytyy tukea erilaisten apuvälineiden hyödyntämiseen. Paraikaa koulutamme arkkitehtejä toiminnallisuus- ja esteettömyysajatteluun. Oulussa on kapasiteettia toimia suunnannäyttäjänä ja kiinteistöalan profiilin nostajana, vakuuttaa Tuppurainen. KORJAUSRAKENTAMISEN KURSSIT Oulun yliopistossa KORJAUSSUUNNITTELU: esimerkin avulla kokonaiskäsitys kulttuurihistoriallisesti arvokkaan julkisen rakennuksen korjaamisesta. KORJAUSRAKENTAMISEN PERUSTEET: jälleenrakennuskauden pientalon korjaus ja peruskäsitteet. Pohditaan, miten korjausrakentaminen liittyy kiinteistön pidon kokonaisuuteen. KERROSTALOJEN KORJAUS: kohteena konkreettinen asuinkerrostalo, johon on tehty kuntoarvio ja korjaussuunnitelmat. JULKISEN RAKENNUKSEN KORJAUS: yhteiskurssi arkkitehtuurihistorian ja nykyarkkitehtuurin kanssa. Kohteena kookas julkinen rakennus KUNTOARVIOKURSSI: opetetaan kuntoarvion tekeminen. Ei anna varsinaista pätevyyttä. Oulun Kiinteistöviesti 13

14 Huoltamalla lisää ikää ikkunoille Ikkunoiden tai parvekkeen ovien oireillessa ja erilaisten ongelmien ilmetessä ei täysimittainen vaihtoremontti ole ainoa ratkaisu. Laadukkaasti toteutetuilla huolto- tai kunnostustoimilla useimmat ikkunat saadaan rakenteiltaan ja käytettävyydeltään uuden veroisiksi. Kaiken tyyppiset ikkunat voidaan huoltaa toimenpiteet riippuvat iästä ja mallista. Ja kannattaa muistaa, että kestävä ylläpito-ohjelma jatkaa elinkaarta entisestään. Kunnostaminen tai huoltaminen aloitetaan selvittämällä ikkunoiden ja ovien sen hetkinen tila ja kunto, jonka jälkeen päätetään toimenpiteistä. Viime vuosina kehitys on kulkenut oikeaan suuntaan. Enää ei oitis sännätä uusimaan kaikkea, vaan mietitään järkevintä vaihtoehtoa. Huoltamalla päästään usein pitkälle ja kustannukset ovat vain murtoosa täysimittaisen vaihtoremontin hinnasta, toteaa Risto Kiviniemi Pohjolan Ultrasuoja Oy:stä. Kaikki lähtee kuntokartoituksesta Aluksi talossa käydään tietty määrä huoneistoja läpi ja tarkastetaan niiden ikkunoiden sen hetkinen kunto. Tarkastettavat huoneistot pyritään valitsemaan siten, että saadaan mahdollisimman luotettava kokonaiskuva kohteesta. Etenkin korkeissa kerrostaloissa erityistä huomiota tulee kiinnittää ylimpiin kerroksiin, jotka ovat yleensä huonommassa kunnossa. Sijainti puunlatvojen yläpuolella altistaa enemmän sateille, tuulille ja auringonpaisteelle sekä muille säärasituksille, koska suojana ei ole muita rakennuksia tai puustoa, Kiviniemi selventää. Ongelmat ovat valtaosaltaan Asunto-osakeyhtiö Koskenpyörteen hallituksen jäsen, maalarimestari Edwin Moilanen (oik.) ja Risto Kiviniemi tarkastelevat korjattua kohtaa. Taloyhtiön ikkunat huollettiin vuonna Moilasen mukaan ikkunat kannattaa käydä läpi säännöllisesti. Puun laatu on harvasyisempää kuin ennen, hän toteaa. käyntivikoja sekä toimivuuteen ja tiiviyteen liittyviä vikoja. Myös lahoviat pyritään kartoittamaan mahdollisimman tarkoin samalla kertaa. Niitä mielestäni korostetaan aivan liikaa, sillä maalin irrottua harmaantunut puupinta mielletään usein lahoksi, vaikka pintaa hieman raaputtamalla saadaan esiin terve puu. Varsinaisia lahovikoja aiheuttaa esimerkiksi vesipellin löystyminen karmista ja sitä kautta kosteuden pääsy rakenteisiin. Taustalla on usein huollon puute tai tietämättömyys näiden vikojen aiheuttajista. Vika on helposti korjattavissa Asentaja Arto Niva tekee höyläyssovitusta ikkunan ulkopuitteeseen. eikä se ole edes kallista. Lahonneen kohdan tilalle laitetaan alkuperäisen mallin mukaan tehty kappale, joka sovitetaan tarkoin paikalleen. Korjattua kohtaa ei jälkikäteen juuri edes huomaa. Lahovikoja on yleensä vain pienessä osassa ikkunoiden kokonaismäärästä ja niiden korjaaminen on helppoa kokonaishuollon yhteydessä. Huoltamalla huolettomaksi Huoltovälin pituus riippuu talosta, mutta keskimäärin vuoden välein prosessi olisi syytä toistaa. Huoltotoimenpiteisiin kuuluvat suoraan käyttäjälle tuntuvat käyntivikojen korjaus, rikkoontuneiden tai kuluneiden helojen uusiminen sekä tiivistystoimenpiteet. Myös ulkopuolten maalipintojen huoltaminen eli huoltomaalaus sekä ulkopuitteiden kittilistoitus kuuluvat oleellisina osina tehtäviin toimenpiteisiin. Eräs tärkeimmistä asioista on mahdollisten vesivuotojen ennaltaehkäisy. Esimerkkinä tästä voisi mainita vesipeltien kaatojen lisäämisen ja niiden saumaamisen kiinni karmeihin. Nämä toimenpiteet estävät tehokkaasti kosteuden pääsyn saumoista rakenteisiin ja siten kosteusvaurioiden syntymisen. Käyntivikojen korjaus taas käsittää puitteiden sovit-

15 tamisen karmeihin niin, että ne aukeavat ja sulkeutuvat moitteettomasti ja jumittamatta aivan kuten uutena. Näitä vikoja esiintyy usein isommissa ikkunoissa ja parvekkeiden ovissa. Paljon tietenkin riippuu heloituksista ja ikkunoiden ja ovien rakenteesta, Kiviniemi kuvailee. Huollon kustannusero uusimiseen verrattuna on huomattava. Summa riippuu tapauksesta ja toteutettavista toimenpiteistä, mutta varmaa on, että säästöä syntyy. Huoltopaketin laajuus valitaan talokohtaisesti ja ajallisesti prosessi vie noin pari päivää per huoneisto. Huoltamattomat ikkunat saattavat aiheuttaa suurtakin energianhukkaa, mikä on estettävissä tiivistämisellä. Rakenteellisia vikoja aiheuttavat seikat saadaan selville ajoissa ja pahemmat vauriot kyetään ennaltaehkäisemään. Ongelmien ilmetessä niistä on syytä ilmoittaa oitis isännöitsijälle, ennen kuin vahinko käy turhan kalliiksi. Pitkäjänteistä ylläpitoa Eri tyyppisten ikkunoiden huoltokohteet ovat erilaisia, mutta kaiken tyyppiset ikkunat voidaan huoltaa. Pelkkä maalaus on vain kosmeettinen toimenpide, jonka lisäksi toimivuuden parantamiseen ja rakenteellisten ongelmien korjaamiseen on syytä kiinnittää huomiota. Esimerkiksi uudempien ikkunoiden Akilleen kantapäänä ovat sateenpitävyyteen liittyvät seikat. Tavoitteena on aikaansaada kestävä huolto- ja ylläpitoohjelma, jossa perusteellisen alkuhuollon jälkeen tiedetään mitä seuraavaksi tehdään. Näin ikkunat saadaan kestämään niin kauan kuin talossa asutaan, Kiviniemi tarkentaa. Yleisin huollossa tehtävä virhe on suunnittelemattomuus. Korjataan vain eteen tulevat seikat, eikä osata ennakoida. Asiaan paneutunut ja huoltoa päätoimisesti toteuttava yritys pystyy suunnittelemaan huollon niin, että ikkunat kestävät ajan kulumista ja toimenpiteissä huomioidaan tulevien vuosien mukanaan tuomat muutokset. Itse annamme huollolle kahden vuoden takuun. Useilla isännöitsijöillä on hyviä kontakteja ja asiakkaiden palaute puhuu puolestaan. Ammattitaitoisen huoltofirman löytää kyllä kyselemällä. Ikkunoiden huolto kannattaa aina antaa ammattilaisten hoidettavaksi varsinkin kerrostaloissa ja taloyhtiöissä ja hoitaa koko talo kerralla. Tällöin tiedetään, että kaikissa huoneistoissa on samanlainen tilanne, jolloin jatkohuollot ovat helpommin hallittavissa ja toimenpiteet voidaan suunnitella koko taloa koskeviksi. Huollon jälkeen täytetään huoltokortti, josta näkyy tehdyt toimenpiteet sekä jatkohuoltosuunnitelma. Uuden tiivisteen asentaminen sisäpuitteeseen estää vetoisuutta ja energiahukkaa. Toinen tyypillinen vika on kittilistojen irtoaminen laseista. Se aiheuttaa ulkopuitteisiin lahovikoja, sekä ennenaikaista maalin irtoamista puitteiden alaosista. Tällöin kosteus pääsee imeytymään listan alla olevan puitepuun sisään ja lista hidastaa sen kuivumista, joten kosteusrasituksesta tulee normaalia pidempi. Strategiset kohdat kuntoon Puuikkunoissa on 10 strategista kohtaa, joiden kunto vaikuttaa ratkaisevasti niiden kestoikään. Näiden kohtia ovat ulko- tai sisäpuitteen ja karmin liitos, ulko- tai sisälasin ja puitteen liitos, karmin ja seinän liitos, kittilista, maalipinnat, vesipeltien kaadot ja saumaus, mahdolliset lahoviat sekä lukot, saranat ja käyntiviat. Kaikkien kohtien kunnossapito on huomattavasti edullisempaa, kuin huolehtimattomuudesta aiheutuvien vahinkojen korjaus. Toimenpiteet tulisi aloittaa kuntokartoituksella, jonka pohjalta laaditaan sopiva huoltosuunnitelma. Oulun Kiinteistöviesti 15

16 Mistä antenniverkon DIGIkelpoisuudessa on kysymys? Antennijärjestelmän laatu koostuu suunnittelun ja toteutuksen laadusta sekä ominaisuuksista, jotka voidaan selvittää vain tarkoilla mittauksilla. Kuntotutkimuksessa käytetään silmämääräisen arvioinnin lisäksi soveltuvin osin mittauksia ja testauksia. Kuntotutkimuksen tekeminen edellyttää erityisammattitaitoa,kuten vanhojen rakenneosien ja laitteiden tuntemista sekä ajalle tyypillisen rakennustavan hallintaa. Se antaa päättäjille täsmällistä ja tutkittua tietoa antenniverkon nykykunnosta ja palvelujen välityskyvystä. (Kuva 3)Tähti 2000 välittää kaikki omilla antenneilla saatavat palvelut.tähti 800 välittää kaikki muut palvelut, paitsi satelliittien suorajakelupalvelut taajuusalueella MHz. Ketju 800 on vähimmäistaso. Tehdyn kuntotutkimuksen jälkeen yhdessä tilaajan kanssa kartoitetaan nykyisen taloverkon mahdollistamat palvelut. Olemassa olevien reunaehtojen mukaisesti päätetään taloverkon kunnostustaso. Kunnostuksen suositeltava vähimmäistaso on suorituskykyluokka ketju 800. Tällaisen ketjuverkon välityskyky on mitoitettu taajuusalueelle MHz ja sen vaimennus on enintään 50 db. Kunnostetussa ketjuverkossa on edelleen vain yksi antennirasia huoneistoa kohden. Jos on tarve lisätä antennirasioiden määrää, se merkitsee kokonaan uuden verkon rakentamista. Mitä kunnostus tarkoittaa? Kunnostus on vanhan, huonokuntoisen tai muuten ominaisuuksiltaan puutteellisen taloverkon saattaminen sellaiseen kuntoon, että se pystyy välittämään maanpäällisen jakeluverkon ja kaapelitelevision tarjoamat analogiset ja digitaaliset palvelut sekä satelliittipalveluja. Kunnostettu ketjuverkko ei mahdollista satelliittipalvelujen välittämistä suorajakeluna. Vanhaa ketjuverkkoa ei yleensä voida muuttaa tähtiverkoksi vaan silloin on rakennettava täysin uusi verkko. Kunnostuksessa taloverkon välityskykyä ja palvelutasoa parannetaan pienentämällä verkon vaimennuksia esimerkiksi ketjuverkon kaapeleita lyhentämällä ja uusimalla, uusimalla passiivisia rakenneosia ja huoneistojen antennirasioita, uusimalla tai lisäämällä aktiivisia laitteita sekä täydentämällä päätevahvistinta digi-tvkanavien vahvistimella. Muita kunnostukseen liittyviä toimenpiteitä ovat sähköliitäntöjen tarkastus ja esitys mahdollista korjauksista sekä potentiaalintasauksen ja maadoituksen tarkastus ja kunnostus. Kunnostustöiden valmistuttua taloverkon piirustukset ja mittauspöytäkirjat täydennetään asennuksia vastaaviksi ja luovutetaan kiinteistön edustajalle. O Antennikartoitukset - nykyaikaisin mittalaittein O Antennisaneeraukset - ammattitaidolla O O Atk-verkot - kuntotarkastukset - kupari- ja valokuituasennukset AV- ja teletekniikka - testaukset ja asennukset Viestintäviraston hyväksymä asennusliike YIT Kiinteistötekniikka Oy Data ja teleosasto Mauri Wegelius mauri.wegelius@yit.fi Tehdään se yhdessä. (Kuva 1) Kuvassa alhaalle lähtevissä johdoissa näkyy tyypillisin tavallisilla pihdeillä tehty kosketuspinnan vaillinaiseksi jättävä puristusliitos.ylhäälle lähtevä johto on tehty oikeaoppisesti erikoispihdeillä, jolloin kosketuspinta jakautuu tasaisesti liittimen ja johdon vaipan välille. Liitoksesta ei aiheudu ylimääräisiä vaimennuksia verkon välityskyvylle. 16 Oulun Kiinteistöviesti

17 Lakipalsta Vastauksia lukijoiden kysymyksiin Lunastus Yhtiössämme on lunastuslauseke. Epäselvyyttä on ollut siitä, onko mahdollisella lunastajalla oikeus saada tutustua huoneistoon ennen kuin hän tekee lunastusvaatimuksen. Samoin on epäselvää, koskeeko asuntokauppalain mukainen myyjän vastuu lunastustilanteissa luovutuksensaajaa. Lunastajalla ei ole lakiin perustuvaa oikeutta tutustua huoneistoon ennen lunastusvaatimuksen esittämistä, ellei huoneiston haltija halua sitä hänelle esitellä. Täsmällinen vastaaminen kysymyksen toiseen osaan on huomattavasti vaikeampaa. Käytetyn asunnon kauppaa koskevat asuntokauppalain säännökset koskevat myyjän ja ostajan välistä suhdetta, joten myyjän vastuu suhteessa lunastajaan ei määräydy ainakaan suoraan asuntokauppalain mukaan. Toisaalta asunto-osakeyhtiölaissa on nimenomainen säännös, jonka mukaan lunastushintaa voidaan sovitella, jos yhtiöjärjestyksen sitä koskevan määräyksen soveltaminen tuottaisi jollekin kohtuutonta etua. Jos asunnossa paljastuu sellainen virhe, jonka johdosta ostaja olisi ollut oikeutettu asuntokauppalain mukaan hinnanalennukseen, tämä seikka saattaa samalla muodostaa perusteen, jonka nojalla lunastajalla on mahdollisuus vaatia lunastushinnan alentamista. Korjausvastuiden jakautuminen Ostimme kerrostalosta huoneiston. Muutettuamme asumaan havaitsimme outoa hajua. Tutkimuksessa selvisi, että astianpesukoneen letku oli vuotanut ja vettä oli vuosien aikana mennyt lattiapinnoitteen alle. Seurauksena oli homevaurio. Lattiapinnoitteet joudutaan poistamaan, ja lattia kuivattamaan ja desinfioimaan. Olemme ilmoittaneet asiasta isännöitsijälle ja myyjälle. Taloyhtiö katsoo, että sillä ei ole velvollisuutta korjata vahinkoja, koska syynä on osakkeenomistajan oma astianpesukone. Myöskään myyjä ei ota itselleen vastuuta. Koska kysymyksessä ei ole äkillinen vuoto, vakuutusyhtiö ei korvaa vahinkoja. Olemme pakotettuja itse aloittamaan vaurioiden korjaukset. Onko meillä lain mukaan mahdollista saada korvausta myyjältä tai taloyhtiöltä tekemistämme korjauksista, vai jäävätkö kaikki kustannukset meidän maksettaviksemme? Mikäli vaurio ei ole ulottunut itse väli- tai alapohjarakenteeseen vaan ainoastaan lattiapinnoitteeseen, sen korjaaminen ei kuulu osaksikaan taloyhtiön kunnossapitovastuuseen. Sen sijaan sillä seikalla, että syynä on aiemman osakkeenomistajan astianpesukone, taloyhtiö ei voi vastuunsa poistumista perustella. Toisaalta myyjän vastuu vaikuttaa kysymyksen tietojen perusteella hyvin ilmeiseltä. Puhevallan säilyttämiseksi tulee muistaa, että kuluvan vuoden alussa voimaan tulleen lainmuutoksen jälkeen ostajan on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa paitsi itse virheestä myös virheeseen perustuvista vaatimuksistaan. Epäonnistunut julkisivuremontti Yhtiössämme tehtiin reilu kaksi vuotta sitten mittava julkisivuremontti. Nyt on ilmennyt, että remontti epäonnistui miltei täydellisesti. Epäonnistuminen johtuu virheellisistä aine- ja työmenetelmien valinnoista. Koska takuuaika on päättynyt, urakoitsija kieltäytyy korjauksista. Yhtiökokouksessa, jossa julkisivukorjauksista päätettiin, keskusteltiin siitä, tarvittaisiinko tarkempia selvityksiä julkisivujen vaurioista ja niiden syistä ja olisiko syytä palkata ulkopuolinen suunnittelija ja valvoja. Hallituksen puheenjohtajan esityksestä yhtiökokous päätti yksimielisesti, ettei yhtiön varoja kannata tuhlata turhiin tutkimuksiin, suunnitteluun ja valvontaan, koska esitetty urakoitsija kyllä tietää, miten korjaukset tulee tehdä. Voiko remontin aikaista hallitusta tai isännöitsijää saada vastuuseen epäonnistuneesta remontista? Aikanaan heille on annettu vastuuvapaus. Vastuu kuuluu yhtiökokoukselle, joka asiasta on päättänyt, ja hallituksen puheenjohtajakin näyttää toimineen siellä osakkeenomistajan asemassa päätösesityksen tehdessään. Koska päätös ei ole ollut lain tai yhtiöjärjestyksen vastainen, päätöksen osallistuneet osakkeenomistajat eivät ole siitä lain mukaan vahingonkorvausvastuussa. Muurahaisia huoneistossa Rivitalohuoneistoomme on ilmestynyt muurahaisia. Muurahaiset näyttävät elävän rakenteissa ja lattian alla. Olemme yrittäneet hävittää niitä, mutta tuloksetta. Olemme kääntyneet myös taloyhtiön puoleen, mutta sen mielestä muurahaisten hävittäminen ei kuulu sille. Sanooko laki mitään siitä, kenelle tuholaisten hävittäminen kuuluu? Kiinteistön ja rakennusten ylläpito kuuluu lähtökohtaisesti niiden omistajalle eli asunto-osakeyhtiölle, ja tähän ylläpitoon voi kuulua myös muurahaisten torjuntatoimia. Toisaalta missään ei suoraan säännellä sitä, kuinka pitkälle ja mihin tasoon saakka asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu ulottuu. Velvollisuus asiaan puuttumiseen yhtiöllä on lähinnä silloin, jos muurahaisten esiintyminen on yhteydessä suoranaiseen rakennevikaan tai jos muurahaisten aiheuttama asumishaitta on muuten huomattava. Erilaiset saunamaksut osakkeenomistajille ja vuokralaisille Uutena vuokralaisena olen Oulun Kiinteistöviesti 17

18 Lakipalsta jatkuu... hämmästynyt, koska asunto-osakeyhtiössä on erisuuruinen saunamaksu vuokralaisille ja osakkeenomistajille. Onko tämä lain mukaan mahdollista? Asunto-osakeyhtiössä on noudatettava yhdenvertaisuutta osakkeenomistajien kesken, mutta ei sen sijaan osakkeenomistajien ja vuokralaisten kesken. Kysymyksessä kuvattua tilannetta on pidettävä lain sallimana. Kumpi vastaa, myyjä vai taloyhtiö? Muutama kuukausi sen jälkeen, kun ostin osakehuoneiston, siinä ilmeni vesivahinko. Syynä oli aikaisemman omistajan virheellisesti tekemä pesuhuoneremontti. Ilmoitin asiasta yhtiölle. Isännöitsijän kehotuksesta tilasin kosteustutkimuksen. Sen mukaan rakenteet olivat pahoin kastuneet. Isännöitsijä kertoi, että myyjä oli tässä tapauksessa velvollinen korjaamaan vahingot. Yritin ottaa yhteyttä myyjään, mutta koska hän oli muuttanut ulkomaille, en saanut häntä kiinni. Lopulta teetin korjaukset itse. Kustannukset olivat noin euroa. Myöhemmin kuulin, että korjausten suorittaminen olisi kuulunut yhtiölle. Jos asia todella on näin, onko minulla mahdollista saada taloyhtiöltä korvauksia teettämistäni korjaustöistä? Osakkeenomistaja on täyttänyt laissa säädetyn ilmoitusvelvollisuutensa kertomalla viasta ja kosteustutkimuksen tuloksista yhtiölle. Yhtiön olisi tullut tämän jälkeen omasta aloitteestaan ryhtyä tarpeellisiin korjaustoimenpiteisiin. Kun yhtiö on tämän laiminlyönyt, se on velvollinen korvaamaan korjauskustannukset osakkeenomistajalle. Mikko Pikkujämsä asianajaja, oikeustieteen tohtori Asianajotoimisto PPV Lex Oy Polarteknic 18 Oulun Kiinteistöviesti

19 Oulun Kiinteistöviesti 19

20 TUOTEUUTISIA Rappukäytävä kunnostuksen jälkeen (hionta, kristallointi ja Dyny-kivisuojakäsittely). Portaiden ja lattian väriero johtuu siitä, että sementti on eriväristä. Rappukäytävä ennen kunnostusta. Kunnostamalla raput kuntoon Tällä hetkellä peruskorjataan 50- ja 60- luvuilla rakennettuja kerrostaloja esimerkiksi hissejä tekemällä tai uusimalla, putkiremontin muodossa, seinät maalaamalla tai mosaiikkibetoniset raput pesemällä ja vahaamalla. Rappukäytävän seinät näyttävät hyvältä uudessa maalikuosissa, mutta raput jäivät likaisen ja nuhjuisen näköisiksi huolellisesta pesusta ja vahauksesta huolimatta. Miksi? Kiveen kohdistuu tiukassa istuva käsitys materiaalin ikuisesta kestävyydestä. Kivipinta kuitenkin kuluu ja vuosikymmenien saatossa lika sekä vaha- ja pesuainejäämät imeytyvät kivipinnan sisälle. Tummuneet, kuluneet raput saadaan kuntoon hiomalla likaantunut ja kulunut ainesosa pois. 20 Oulun Kiinteistöviesti Suunnittele hyvissä ajoin Vielä tänäkin päivänä ylivoimaisesti yleisin rappujen rakennusmateriaali on mosaiikkibetoni. Se on kestävä materiaali, mutta kaipaa kuluessaan kunnostusta. Viimeistään siinä vaiheessa kun raput alkavat lähestyä vuoden ikää on aika ryhtyä suunnittelemaan kunnostusta. Kyseessä on arvokas toimenpide, joten asia kannattaa ottaa keskusteluun taloyhtiössä riittävän ajoissa. Mikäli raput jätetään kunnostamatta ja seinät maalataan, näyttävät raput entistäkin tummemmilta ja likaisemmilta uutta maalipintaa vasten. Kunnostus kannattaa suorittaa ennen rappujen maalausta. Ulkonäön lisäksi myös siivous on syy harkita rappujen kunnostusta. Kulunutta, likaantunutta kivipintaa on vaikea siivota, eikä likaa saa pestyä pois syvältä huokosista millään puhdistusaineella. Kivipinnan kuluessa lisää siivoaminen vaikeutuu entisestään. Tampere-talon marmori-, graniitti- ja mosaiikkibetonipinnat ovat Dyny-kivisuojakäsiteltyjä ja niitä päivittäissiivotaan Dynymenetelmällä. Mitä kunnostus tarkoittaa? Vanhan kivipinnan kunnostusmenetelmä on hionta, joka suoritetaan koneellisesti timanttilaikoilla. Hionta poistaa kuluneen ja likaantunen ainesosan, jolloin alta paljastuu puhdas, vaaleampi kivi. Hiottu pinta viimeistellään kristalloinnilla, joka tuo kiiltoa ja kiven kuviot esiin. Lisäksi se pienentää liukastumisriskiä ja lisää kitkaa sekä kivipinnan kestävyyttä. Suojakäsittely tehdään viimeiseksi. Se on oikeastaan tärkein vaihe, sillä oikeanlainen, toimiva suoja-aine antaa kivipinnalle perussuojan vuosiksi eteenpäin. Mikäli suojaa ei ole tai se ei toimi, alkaa kivipinta jälleen tummua pikku hiljaa, mutta varmasti.