TAMPEREEN KAUPUNKIRAITIOTIEN LINJAUKSEN KIINTEISTÖTALOUDELLINEN ANALYYSI

Transkriptio

1 TAMPEREEN KAUPUNKIRAITIOTIEN LINJAUKSEN KIINTEISTÖTALOUDELLINEN ANALYYSI /47

2 Newsec Valuation Oy Mannerheiminaukio 1 A PL Helsinki Puh: Fax: Raportin kuvat: Tampereen kaupunki/idis Design Oy Kartta-aineisto: Tampereen kaupunki ja Maanmittauslaitos Tämä työ on luottamuksellinen sekä laatijalle että asiakkaalle. Laatijan vastuu ei koske kolmansia osapuolia. Raportin tietoja ei saa osittain tai kokonaan käyttää eikä niihin saa viitata tai niiden tietoja julkistaa ellei laatija ole etukäteen antanut siihen suostumuksensa. Työ on suoritettu seuraavien toteamusten mukaisesti: Tämä työ on tehty toimeksiantajan toimittamien tietojen pohjalta sekä perustuen Newsec Valuation Oy:n liiketoiminnassaan keräämään markkinatietoon. Kaikki raportissa esitetyt analyysit ja johtopäätökset perustuvat laatijan parhaaseen mahdolliseen tietoon sekä raportissa mainittuihin oletuksiin ja ehtoihin. Laatijalla ei ole eturistiriitoja hinnoiteltuihin kohteisiin tai alueisiin eikä laatijan palkkio ole riippuvainen työn sisällöstä Hinnoittelun on suorittanut tämän tyyppisten kohteiden arvonmääritykseen pätevöitynyt kiinteistöarvioija. Työ ei täytä laajuudeltaan, tarkkuudeltaan eikä tietojen tarkistusvelvollisuuden miltään osilta auktorisoidun AKA-arvion vaatimuksia. 2/47

3 Sisällysluettelo Sisällysluettelo Johdanto Tausta Työn kuvaus Tarkastelualueiden valinta ja arvioidut rakentamisen volyymit Tarkasteluvaihtoehdot Raitiotien vaikutusalue Markkina-analyysi Suomen kansantalous Tampereen väestö ja työllisyys Asuntomarkkinat Liiketilamarkkinat Tutkimukset raideväylien hintavaikutuksesta rakennusoikeuden arvoon Kirjallisuuskatsaus tutkimuksista raitiotien hintavaikutuksesta kiinteistöjen arvoihin ulkomailla Hintaselvitykset pääkaupunkiseudun väylähankealueilla Johtopäätökset Laskennan periaatteet Rakennusoikeuden arvon määritys Arvon määritelmä Arviointimenetelmät Korkotuettu rakentaminen (ARA) Liikerakennustonttien kaupat Rakennusoikeuden arvo nykytilassa Asuntotonttien nimellinen hintakehitys Tampereella Maanomistus Maankäyttösopimuskorvaus Raitiotien vaikutus kerrosneliöhintoihin Rakentamisen määrä ja aikataulu Tulot alueittain Muut laskennassa käytetyt muuttujat ja periaatteet Alueanalyysit Pohjois-Hervanta, Koillis-Hervanta, Etelä-Hervanta, TTY-Hermia ja Hervantajärvi Turtola ja Hallila Kaleva luode, Kissanmaa, Hakametsä, Kalevanrinne ja Kalevanrinne itä Tammela, Tulli ja Yliopistokampus Finnlayson, Tampella, Kaakinmaa-Eteläpuisto, Keskusta pohjoinen ja Keskusta lounainen Santalahti, Onkiniemi ja Särkänniemi Hiedanranta Lentävänniemi, Niemenranta, Lielahti ja Lielahti länsi Muu rakentaminen raitiotien vaikutusalueella Yhteenveto Eroa selittävien muuttujien vaikutus Julkistaminen Lähdeluettelo /47

4 1 Johdanto Tampereen kaupunkiraitiotien ensimmäisen linjan yleissuunnittelu välille Hervanta Keskusta Lentävänniemi aloitettiin tammikuussa Tämä selvitys on jatkovaihe Newsec Valuation Oy:n keväällä 2013 ja keväällä 2014 ja laatimiin raitiotien selvityksiin. Keväällä 2013 tutkittiin raitiotien alustavan yleissuunnitelman mukaisia ensimmäisen vaiheen vaihtoehtoisia reittejä jossa Pispalan reittivaihtoehdot olivat Paasikiventie / Pispalan Valtatie, keskustassa Hämeenkatu Itsenäisyydenkatu / Kalevantie sekä Kalevassa Sammonkatu / Teiskontie ja Kissanmaankatu (TAYS:n reitti). Keväällä 2014 laaditussa jatkovaiheen selvityksessä tutkittiin aikaisemman selvityksen jälkeen valittuja raitiotien reittejä ja laajennettiin tarkastelualue koskemaan myös muutosalueita Hervannan ja Lentäväniemen reiteillä. Raitiotie on merkittävä kaupunkisuunnitteluhanke, jossa liikenneratkaisujen lisäksi tutkitaan asumisen ja palvelujen kehittämistä tehokkaan joukkoliikenteen läheisyydessä. Raitiotien varrella tutkitaan täydennysrakentamisen ja maankäytön kehittämisen mahdollisuuksia. Tässä työssä on laadittu Tampereen kaupunkiraitiotien vaikutusalueen kiinteistöjen arvonmuutoksen analyysi. Lähtökohtana on ollut tarkastella hankkeesta aiheutuvaa arvonmuutosta kaupungin omistamilla alueilla sekä sellaisilla muiden maanomistajien alueilla, joilta kaupungille voisi olla odotettavissa maankäyttösopimustuloja kaavamuutoksen seurauksena. Osana kaupunkiraitiotien kiinteistötaloudellista analyysia olemme määrittäneet tonttimaan rakennusoikeudelle markkinahintatason kullakin alueella. Tonttimaan hinnoittelun pohjana ovat toimineet raportissa esitetyt, Tampereen keskustassa sekä soveltuvilla vertailualueilla tehdyt markkina-analyysit sekä kauppahintaselvitykset. Tarkastelu on tehty osa-alueittain Tampereen kaupungilta saadun, myöhempänä työssä esitetyn osa-aluejaon mukaisesti. Yksityisen maanomistuksen osalta olemme arvioineet maankäyttösopimuskorvausten suuruuden vastaavan osa-aluejaon mukaisesti. Työssä on arvioitu myös tulojen aikataulut, perusteena ovat toimineet tilaajalta saadut arviot kaupunkiraitiotien ja aluesuunnittelun toteutumisen aikataulusta. On huomioitava, että tarkasteluun on otettu keskeisimmät alueet ja tämän lisäksi voi toteutua rakentamista myös muille alueille. Työn lopussa on esitetty arvioidut, tulevaisuudessa saatavat maankäyttöön liittyvät tulot osa-alueittain. Laskenta on tehty hyödyntäen Newsecin kehittämää kassavirtapohjaista alueanalyysi-sovellusta. Selvityksen aineistona on käytetty ensisijaisesti Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteriä sekä toimeksiantajalta saatuja lähtötietomateriaaleja, kuten kerrosalalaskelmia ja kartta-aineistoja. Työssä tehdyistä oletuksista on keskusteltu yhdessä kaupungin edustajien kanssa projektin aikana järjestetyissä työpajoissa. Työn toimeksiantajana on Tampereen kaupunki, edustajinaan kiinteistöjohtaja Mikko Nurminen, kehittämiskoordinaattori Marja Uusivuori, tonttipäällikkö Heli Toukoniemi sekä apulaistonttipäällikkö Aila Taura. Newseciltä selvitystyöhön osallistuivat MRICS, AKA (yleisauktorisointi), KHK, Lauri Vaarama, MRICS, AKA (yleisauktorisointi), KHK, Juha Nummi, FM Viivi Ruuskanen sekä DI Olli-Pekka Mustonen. Kaupunkiraitiotien suunnittelu on tätä työtä tehtäessä vielä kesken ja työn perustana toimivat arviot alueellisesta maankäytöstä perustuvat tämänhetkisiin suunnitelmiin. Nyt tehtyä selvitystyötä on mahdollista tarkentaa ja työn rajausta laajentaa tulevaisuudessa suunnittelutyön edetessä. Helsingissä, Newsec Valuation Oy Lauri Vaarama Viivi Ruuskanen 4/47

5 2 Tausta 2.1 Työn kuvaus Tässä työssä on laadittu Tampereen kaupunkiraitiotien vaikutusalueen kiinteistöjen arvonmuutoksen analyysi. Tarkastelu on tehty jäljempänä kuvatuille osa-alueille. Työn lähtökohtana on ollut tarkastella 1. raitiotiehankkeesta aiheutuvaa rakennusoikeuden arvon kehittymistä kaupungin omistamilla maa-alueilla sekä 2. kiinteistöjen arvon muutosta muilla kuin kaupungin omistamilla alueilla, mistä kaupungille on odotettavissa maankäyttösopimustuloja kaavamuutoksen seurauksena. Työssä on määritetty tonttien luovutuksesta saatavat tulot sekä yksityisen maanomistuksen osalta maankäyttösopimuskorvauksina perittävät tulot osa-alueittain, huomioiden raitiotien linjausvaihtoehdot, alueelle arvioitu tuleva rakentaminen, hankkeen arvioitu toteutusaikataulu sekä hintojen ja kustannusten ajallinen kehitys. 2.2 Tarkastelualueiden valinta ja arvioidut rakentamisen volyymit Analyysiin valittiin tarkasteltavaksi alueet jotka sijaitsevat kokonaan tai pääosin raitiotien vaikutusalueella ja joille on arvioitu kohdentuvan uutta asuntorakentamista ja/tai uutta toimitilarakentamista tarkasteltavalla ajanjaksolla Arvioitavien vaihtoehtojen (yleissuunnitelman mukainen raitiotievaihtoehto, herkkyystarkastelun mukainen raitiotievaihtoehto ja 0+-vaihtoehto) välillä tarkasteltavien alueiden toteutuminen voi erota paitsi rakentuvaksi arvioidun kerrosalan määrän, myös arvioidun rakentumisajankohdan osalta. Tässä tarkastelussa on mukana myös sellaisia raitiotien vaikutusalueella sijaitsevia kohteita, joilla ei ole arvioitu olevan eroja toteutumisen volyymissä tai ajankohdissa eri vaihtoehtojen välillä. Näiden alueiden sisällyttämisellä tarkasteluun on haluttu osoittaa, että kyseisten alueiden rakentuminen ei ole sidoksissa raitiotien rakentamispäätökseen. Tällaisia alueita ovat esimerkiksi Eteläpuisto, Tulli ja Yliopistokampus. Rakentamista voi toteutua myös muille alueille mutta ne on jätetty tarkastelun ulkopuolelle. Tässä analyysissä tarkasteltujen alueiden rajaukset eroavat raitiotien yleissuunnitelmavaiheessa (2014) laaditussa kiinteistötaloudellisessa analyysisissä arvioitujen alueiden rajauksista, eikä näissä kahdessa selvityksessä tarkasteltuja saman-nimisiäkään alueita voi siksi verrata keskenään. Tästä analyysistä on lisäksi jätetty ulkopuolelle sellaisia vuoden 2014 analyysissä mukana olleita alueita, joille raitiotien vaikutusten arviointia varten laadittujen maankäyttö- ja väestöskenaarioiden mukaan ei ole suuntautumassa merkittävää uutta rakentamista tarkasteltavalla ajanjaksolla. Vastaavasti tähän analyysiin on otettu mukaan sellaisia alueita jotka eivät olleet vuoden 2014 analyysissä mukana, mutta joille merkittävää uutta rakentamista tarkasteltavalla ajanjaksolla on arvioitu syntyvän. Analyysissä käytetyt arvioi uuden asuntorakentamisen kerrosaloista perustuvat raitiotien vaikutusten arviointia varten laadittuihin maankäyttö- ja väestöskenaarioihin. Nämä puolestaan pohjautuvat kaupungin eri alueilla olemassa olevaan kaavavarantoon ja muihin tulevaa asuntorakentamisen potentiaalia kuvaaviin suunnitelmiin ja kehittämisvisioihin sekä asiantuntija-arvioihin eri alueiden kehittämisen kapasiteetista. Uuden toimitilarakentamisen arvioitu kerrosalan määrä eri alueilla pohjautuu olemassa olevan kaavavarannon määrään, muihin uuden toimitilarakentamisen potentiaalia kuvaaviin suunnitelmiin ja kehittämisvisioihin sekä asiantuntija-arvioihin eri alueiden kehittämisen kapasiteetista. Työhön ei ole sisältynyt infrarakentamisen kustannusten tai raitiotiehankkeen kokonaistalouden arviointia eikä varsinaista kiinteistökohtaista arviointia. Vastaavasti alueiden rakennuskantaa ei ole arvioitu. Tämänkaltaiset tarkastelut ja esimerkiksi kohdealueella tapahtuvan kiinteistöverojen nousun arvioinnit on mahdollista tehdä myöhemmin hankkeen edetessä. 5/47

6 2.3 Tarkasteluvaihtoehdot Kaupunkiraitiotien vaikutusta alueisiin ja tuloihin on vertailtu kolmessa eri skenaariossa: bussijärjestelmään perustuva julkinen liikenne Hiedanrannan herkkyystarkastelun mukainen raitiotievaihtoehto Raitiotie kulkee Santalahden tietämiltä Lielahteen Näsijärven täyttöjen päältä Hiedanrannan tehdasalueelle ja siitä Pahvitehtaankatua pitkin Lielahdenkadulle. Muilta osin reitti on samat kuin yleissuunnitelman mukaisessa raitiotievaihtoehdossa. Pysäkkivarauksia on kaksi: Hermia ja Vuohenoja. Pysäkkivaraukset rakentuvat vuoden 2025 jälkeen. Raitiotie kulkee Kekkosen-Paasikiventietä Lielahteen saakka ja siellä Enqvistinkatua Lielahdenkadulle. Muilta osin reitti on sama kuin herkkyystarkastelun mukaisessa raitiotievaihtoehdossa. Pysäkkivarauksia on kolme: Hermia, Vuohenoja sekä Sellu. Pysäkkivaraukset rakentuvat vuoden 2025 jälkeen. 2.4 Raitiotien vaikutusalue Tampereen kaupunkiraitiotien analyysi perustuu vuoden 2015 linjaukseen. Raitiotien vaikutusalueeksi on määritetty 800 metrin matka pysäkeiltä. Kuva 1. Yleissuunnitelman mukainen raitiotielinjaus ja 800 metrin vaikutusalue. Työssä tarkastellut osa-alueet on kuvattu tarkemmin kappaleessa 6. 6/47

7 3 Markkina-analyysi Markkina-analyysi antaa läpileikkauksen tarkasteluhetkellä vallitsevasta markkinatilanteesta. Selvityksessä käytettävät parametrit vaikuttavat kuitenkin kauaskantoisesti, joten parametreja arvioitaessa on pyritty tasoittamaan lyhytaikaisia markkinamuutoksia. 3.1 Suomen kansantalous Vuoden 2015 ennakkotietojen mukaan BKT:n vuosimuutos päättyi positiiviseksi ja oli noin 0.5 %. Viennin kasvu jää edelleen maailmankaupan kasvua heikommaksi ja siten markkinaosuuksien menettäminen jatkuu. Ennustettua kasvua vuodella 2016 kertyy noin 0.7 % ja vuonna 2017 noin 1 %. Kokonaistuotannon kasvun odotetaan kasvavan enemmän vuonna 2018, kasvun odotetaan olevan noin 1.4 %. Työmarkkinoiden tilanne heikkenee edelleen. Kausitasoittamaton työttömyysaste oli noin 9.2 % joulukuussa Työttömyyden rakenne on muuttunut aiempaa vaikeammaksi ja työttömyyden odotetaan kasvavan edelleen vuonna Ennuste vuoden 2016 työttömyysasteeksi on noin 9.5 %. Työttömyys perustuu enemmän rakenteelliseen työttömyyteen. Työttömyyden ennustetaan laskevan vuonna 2017 ja olevan noin %. Julkinen talous oli vuonna 2015 alijäämäinen jo seitsemättä vuotta peräkkäin. Julkisen talouden epätasapainon sekä kestävyysvajeen hallintaan liittyen on ryhdytty jo toimiin. Suomen luottoluokitukset ovat kokeneet kolauksia kestävyysvajeen kasvaessa. Käytännössä luottoluokitusten lasku ei ole vielä näkynyt asuntomarkkinoilla. Teollisuuden luottamus lähti pienoiseen nousuun vuoden 2015 puolessa välissä, mutta on edelleen alle pitkän ajan keskiarvon. Matalat käyttöasteet tuotantokapasiteeteissä kertovat teollisuuskysynnän heikentymisestä. Teollisuuden tilauskanta on edelleen selvästi keskimääräistä matalampi. Rakentamisen suhdanneodotukset lähtivät pienoiseen nousuun, mutta pysyvät silti alhaisina. (EK Suhdannebarometri 2016). Kansantalouden investoinnit näyttivät positiivisia merkkejä vuoden 2015 aikana ja vuoden 2016 alussa. Ulkomaalaisia reaalitalouteen vaikuttavia investointeja uutisoitiin vuonna 2015 ja alkuvuodesta Epävakaana jatkuva talouskehitys vaikuttaa investointien ajoitukseen. Vuoden 2016 valtion budjetista on varattu noin 1,6 mrd. euroa liikenneväylien investointeihin sekä väylästön päivittäiseen ylläpitoon. Pääkaupunkiseudulla vaikuttavia investointeja ovat olleet mm. länsimetro sekä kehärata. Valtion kehysriihessä 2016 myönnettiin rahoitusta Itä-Helsingin ja Espoon välillä liikkuvalle raide-jokeri hankkeelle. Tampereen raitiotielle kehysriihessä osoitettiin yhteensä 71 miljoonan euron valtionavustus. Kuluttajien luottamus talouteen on selkeästi pitkänajan keskiarvon alapuolella. Alkuvuodesta 2015 kuluttajien luottamus osoitti positiivisia merkkejä ja luottamusindikaattorin saldoluvut nousivat yli keskiarvon, mutta painuivat alkuvuoden 2016 aikana alaspäin. Korkotasot ovat pysyneet Euroopassa erittäin alhaisina johtuen osittain epänormaaleista rahoitustoimista. Vuonna 2008 Euroopan keskuspankin (EKP) aloittamat rahoitustoimet laskivat euroalueen korot lähelle nollaa ja lopulta negatiivisiksi. Rahoitustoimia on luvattu jatkaa deflaation torjumiseksi vanhoilla ja uusilla toimilla. Vuonna 2015 EKP:n osto-ohjelmia muokattiin useasti ja niihin lisättiin niin sanotusti lisää ostettavaa. Samoin jo ennestään negatiivisia talletuskorkoja laskettiin. Korkojen voidaan olettaa pysyvän alhaisina vielä pitkään, esimerkiksi laskemalla 6 kk Euriborin spot- arvosta forward arvo, kääntyy korko positiiviseksi vasta vuonna Inflaation oletetaan pysyvän alhaisina lähivuosina. Euroopan keskuspankin toimien odotetaan hallitsevan deflaatiota. Euroopan keskuspankin massiiviset määrälliset elvytykset jatkuvat edelleen ja uusista elvytyspaketeista on vihjailtu lisää. 7/47

8 Kuva 2. Makrotalouden tunnusluvut. Lähde: Tilastokeskus. 3.2 Tampereen väestö ja työllisyys Tampereen asukasluku oli maaliskuun 2016 lopussa noin henkilöä. Naisia väestöstä on hieman yli puolet, 52 prosenttia. Väestö on koulutettua, ja kaksi kolmasosaa yli 15-vuotiaista on suorittanut peruskoulun jälkeisiä tutkintoja. Alla olevassa kuvaajassa on esitetty Tilastokeskuksen vuonna 2015 laatima väestöennuste vuoteen Väestöennusteen mukaan henkilön raja rikkoutuu vuonna Tilastokeskuksen väestöennuste poikkeaa hieman kaupungin oman väestösuunnitelman mukaisesta kehityksestä. Raitiotien vaikutusten arvioinnissa lähtöaineistona on käytetty kaupungin omaa väestöennustetta. TAMPEREEN VÄESTÖENNUSTE ,2 % 1,0 % 0,8 % 0,6 % 0,4 % 0,2 % ,0 % Väestöennuste (hlö) Väestöennuste muutos % Kuva 3. Tampereen väestöennuste. Lähde: Tilastokeskus /47

9 Kuvassa 4 on esitetty Tampereen viisi eniten työllistävää toimialaa vuonna Suurin yksittäinen työllistäjä on terveys- ja sosiaalipalvelut. Tämän jälkeen suurimmat toimialat ovat teollisuus ja tukku- ja vähittäiskauppa. ENITEN TYÖLLISTÄVÄT TOIMIALAT TAMPEREELLA 2013 Hallinto- ja tukipalvelutoiminta Koulutus Tukku- ja vähittäiskauppa Teollisuus Terveys- ja sosiaalipalvelut 0% 5% 10% 15% 20% 5 eniten työllistävää toimialaa Kuva 4. Eniten työllistävät toimialat. Lähde: Tilastokeskus Vaikea taloudellinen tilanne on nähtävissä selvästi Tampereen työmarkkinoilla. Vuoden 2015 lopussa Tampereen työvoimasta oli työttömänä 18,9 prosenttia, joka oli Suomen kuuden suurimman kaupungin välisessä vertailussa korkein. Samaan aikaan koko Suomessa työttömiä oli 14,4 prosenttia. 3.3 Asuntomarkkinat Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen hinnat koko maassa nousivat 1,3 prosenttia tammikuusta helmikuuhun. Pääkaupunkiseudulla hinnat nousivat 2,2 prosenttia ja muualla Suomessa 0,4 prosenttia. Edellisen vuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna hinnat nousivat koko maassa 2,2 prosenttia. Pääkaupunkiseudulla hinnat nousivat 2,7 prosenttia edellisvuodesta ja muualla Suomessa 1,7 prosenttia. (Tilastokeskus). Asuntomarkkinoilla tulee erottaa erikseen käyttäjämarkkinat sekä sijoittajamarkkinat. Asuntojen sijoittajamarkkinoilla vuokra-asuntojen kysyntä on kasvanut viime vuosien aikana huomattavasti. Asuntojen vuokrien kehitykseen uskotaan entistä enemmän. Suomen kiinteistömarkkinoille on tullut useita asuntosijoittamiseen erikoistuneita rahastoja viime vuosien aikana lisäten samalla erityisesti pienistä asunnoista käytävää kilpailua. Sijoitusmarkkinat ovat keskittyneet lähes täysin isompien kaupunkien kerrostalohuoneistoihin. Sijoittajat kiinnostus kohdistuu pää-asiassa rakennusliikkeiden kanssa yhteistyössä tehtäviin rakennushankkeisiin. Sijoittajien kysyntä on pysynyt pienemmissä asuntoyksiköissä ja tämän on aiheuttanut ongelmien useampien kaupunkien osalta tasaisesta asuntojen tuotannosta. Käyttäjäkysyntä painottuu selkeästi edelleen pienempiin asuntoyksiköihin ja yleensä kerrostalohuoneistoihin. Vuoden 2008 luottokriisin jälkeen, pienempien asuntoyksiköiden hinnat sekä vuokrat ovat eriytyneet. Hintojen eriytyminen on aiheuttanut varsinkin isoissa kaupungeissa pulaa hyvällä sijainnilla sijaitsevista kohtuuhintaisisista asunnoista. 9/47

10 Asuntojen kysyntä on hidastunut ja asuntojen markkinointiaika on kasvanut. Vanhojen asuntojen markkinointiaika on kasvanut 12 kk:n aikana noin 17 prosenttia Etuovi.com ilmoitusten mukaan. Markkinointiajan kasvu näkyy varsinkin isoissa asunnoissa, kuten omakotitaloissa ja rivitaloissa. Kuluttajien luottamus omaan talouteen on pysynyt vuosittaisen keskiarvon alapuolella. Tilastokeskuksen kuluttajabarometrin mukaan aikomukset ostaa uusi asunto 12 kk:n ai-kana on vähentynyt viime vuosien aikana. Epävarmuuden leimaama kansantalous hidastaa päätösten tekoa asunnon vaihtamisesta. Kotitaloudet nostivat lokakuussa 2014 uusia asuntolainoja 1,4 mrd. euron edestä. Uusien nostettujen asuntolainojen keskikorko oli 1,74 prosenttia eli 0,03 prosenttia alhaisempi kuin syyskuussa. Euromääräisten asuntolainojen kanta oli lokakuun lopussa 89,6 mrd. euroa ja asuntolainakannan vuosikasvu 1,6 prosenttia. Hintojen kasvun pysähtyminen kertoo asuntomarkkinoiden vilkkauden hiipumisesta ja kuluttajien epävarmuudesta taloutta kohtaan. Kuluttajien asunnonostovilkkautta vähentää etenkin epävarmuus työllisyydessä. Epävarmuus työmarkkinoilla lisää vuokra-asuntojen kysyntää, vaikka vuokra-asuntojen vuokrat ovat kasvaneet jatkuvasti korkeammalla trendillä kuin omistusasuminen tai kuluttajahinta indeksi. Tampereella vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen hinnat ovat kehittyneet tasaisesti. Kerrostaloyksiöiden hinnat ovat eriytyneet vuoden 2012 jälkeen vielä entisestään suurempien asuntoyksiköiden hinnoista. KERROSTALOASUNTOJEN NELIÖHINNAT /h-m² Yksiöt Kaksiot Kolmiot+ Yhteensä Kuva 5. Kerrostaloasuntojen neliöhintojen kehitys Lähde: Tilastokeskus Liiketilamarkkinat Kaupan aloilla on nähty sekä vuonna 2015 että alkuvuodesta piristymisen merkkejä. Kaupan alan myynti kasvoi tammikuussa ,1 %. Kuluttajien luottamus talouteen on selvästi pitkänajan keskiarvon alapuolella. Alkuvuodesta 2015 kuluttajien luottamus osoitti positiivisia merkkejä ja luottamusindikaattorin saldoluvut nousivat yli keskiarvon mutta ovat painuneet alkuvuodesta 2016 selkeästi alas. Loppuvuoteen mennessä kuluttajien luottamus lähti voimakkaaseen laskuun. Suomen kiinteistökauppamarkkinat ovat edelleen painottuneet pääkaupunkiseudulle, joskin kaupankäynti on levinnyt vuoden 2015 syksystä lähtien myös muualle Suomeen. Pienemmillä paikkakunnilla liikekohteet ja etenkin päivittäistavarakauppaa palvelevat kiinteistöt ovat olleet sijoittajien mielestä kiinnostavia. 10/47

11 Tampereen kaupunkikuva tulee seuraavien vuosien aikana muuttumaan merkittävien rakennushankkeiden myötä ja hankkeet luovat kaupungille yhä urbaanimman keskusta-alueen. Vuoden 2017 aikana valmistuva Rantatunneli tulee vapauttamaan suuren kaistaleen pohjoista keskustaa Näsijärven rannalla keskustan kehittämiselle. Tunnelin rakennustyöt ovat sujuneet ongelmitta ja sen odotetaan valmistuvan tämän vuoden lopussa, puoli vuotta etuajassa. Rantaväylän tilalle rakennettavaa Ranta-Tampellaa toteuttavat ainakin YIT koti sekä Peab Oy, joka rakentaa kohteet Ålandsbankenin Tonttirahastolle. Kaupunki ja Liikennevirasto allekirjoittivat joulukuussa Kansi ja Areena hankkeen hankesopimuksen. Hankkeen myötä kaupungin ydinkeskustassa junaradan päälle rakennettaisiin Kansi sekä monitoimiareena. Kokonaisuus käsittäisi m² areenan lisäksi yhteensä runsaat m² liike- ja toimistotiloja sekä asuntoja ja hotellin. Kaupunki valitsee keväällä kumppanin hankkeen toteuttamiseen. Hankkeesta olivat kilpailemassa Lemminkäinen-konsernin ympärille muodostettu yritysryhmä sekä ryhmä, jossa ovat mukana SRV yhtiöt ja SRV-Rakennus Oy. Tampereen kaupunki ja SRV Oy allekirjoittivat Kansi ja Areena -hankkeen toteutussopimuksen Myös suunnitteilla olevan Tampereen asemakeskuksen matkustus- ja palvelukeskittymä toisi keskusta-alueelle lisää liike- ja toimistotilaa, toimistoja sekä hotellin. Tampereen kiinteistömarkkinat ovat kokeneet maltillista kasvua mutta laajempi sijoittajakiinnostus ei ole vielä täysmääräisesti levinnyt kaupunkiin pääkaupunkiseudulta. Vuoden 2015 aikana kaupan osapuolet olivat pääasiassa kotimaisia toimijoita. Kiinnostus kaupunkia kohtaan, etenkin ulkomaisten sijoittajien osalta, oletetaan kasvavan vuoden 2016 aikana. Raitiotien rakennuspäätös tehdään vuoden 2016 loppuun mennessä, ja mikäli raitiotie päätetään rakentaa, tulevien rakennushankkeiden uskotaan keskittyvän linjan varteen tai sen läheisyyteen. Vuoden 2015 aikana valmistui muutamia liiketilahankkeita muun muassa XXL:n, S-Ryhmän sekä Keskon K-raudan käyttöön. Ratinan kauppakeskuksen rakentaminen alkoi keväällä ja on edennyt suunnitelmien mukaisesti. Kauppakeskuksen myötä ratinaan tulee m² liike- ja palvelutilaa. Tämä vahvistaa valmistuessaan 2018 keväällä liiketilojen painopistettä kosken itä-puolelle. Pirkanmaan Osuuskauppa lähti myös liikkeelle Kalevan Prismakeskuksen laajennuksen kanssa. Toteutettu laajennus käsittää m² ja se on täyteen vuokrattu. Alla olevassa kuvassa on esitetty Tampereen ydinkeskustan liiketilojen bruttovuokrien ja tuottovaatimusten ja kehitystä vuodesta Tuottovaatimustaso on kasvanut vuodesta 2012 alkaen ja bruttovuokrat ovat kääntyneet laskuun vuoden 2013 jälkeen. Tämä kuvastaa osaltaan yleistä haastavaa taloustilannetta. 11/47

12 BRUTTOVUOKRIEN JA TUOTTOVAATIMUSTEN KEHITYS TAMPEREEN KESKUSTAN LIIKETILOISSA /m²/kk % 7,7 7,5 7,3 7,1 6,9 6, Bruttovuokra /m²/kk Yield 6,5 Kuva 6. Tampereen ydinkeskustan tuottovaatimusten (yield) ja bruttovuokrien kehitys. Lähde: Newsec. 12/47

13 4 Tutkimukset raideväylien hintavaikutuksesta rakennusoikeuden arvoon Selvityksen laatimisen yhteydessä on arvioitu uuden raitiotielinjauksen mahdollista vaikutusta kiinteistöjen arvoon. Tähän kappaleeseen on valittu mahdollisimman edustavia tutkimuksia raitiotien hintavaikutuksista asuntojen sekä tonttien arvoihin. 4.1 Kirjallisuuskatsaus tutkimuksista raitiotien hintavaikutuksesta kiinteistöjen arvoihin ulkomailla Raitiotien hintavaikutuksen arvioimisen tueksi haettiin aiheesta aikaisemmin tehtyjä tutkimuksia. Alla on esitetty edustavimpien kansainvälisten tutkimusten johtopäätöksiä raitiotien vaikutuksesta kiinteistöjen arvoon. Mohammed et al. (2013) vertailivat tutkimuksessaan A meta-analysis of the impact of rail projects on land and property values olemassa olevia tutkimuksia raideliikenteen vaikutuksista maan ja rakennusten arvoihin. Tutkimuksessa käytiin läpi 23 tutkimusta ajanjaksolta Tutkimuksessa perehdyttiin metron, lähijunan, junan sekä kevytraitiotien aikaansaamiin hintavaikutuksiin Euroopassa, Yhdysvalloissa sekä Aasiassa. Arviot raideliikenteen vaikutuksista tonttien ja huoneistojen arvoihin vaihtelivat suuresti eri tutkimuksissa. Suurin osa tutkimuksista on todennut raideliikenteen nostavan tonttien ja rakennusten arvoa. Alla on tutkimuksesta lainattu taulukko, jonka oikeanpuoleisimmassa sarakkeessa on eri tutkimuksissa havaitut raideliikenteen aikaansaamat prosentuaaliset muutokset tonttien tai huoneistojen hinnassa, maan hinnassa tai vuokratasojen muutoksissa. Taulukko 1. Tutkimustuloksia raideliikenteen hintavaikutuksista. Author(s) Type Measure Rail system Location % Change Voith (1991) Residential Purchase of property Commuter rail Pennsylvania & NJ, USA 3,8 10 % Laakso (1992) Residential Purchase of property Metro Helsinki, Finland 3,5 6 % Al-Mosaind et. Al (1993) Residential Purchase of property Light Rail Portland, USA 10,6 % Chen et al. (1997) Residential Purchase of property Light Rail Portland, USA 10,5 % Weinstein & Clover (1999) Residential Purchase of property DART Light Rail Dallas, USA -5,2 % Duecker & Bianco (1999) Residential Purchase of property Light Rail Portland, USA 6,5 % Chesterton (2000) Residential Purchase of property Underground London, UK 71,1 % and 42 % Bowes and Ihlandfelt (2001) Residential Purchase of property MARTA Atlanta, USA -19 % to 2,4 % Clower and Weinstein (2002) Residential Purchase of property DART Light Rail Dallas, USA 7,2 % and 18,2 % Bae et al. (2003) Residential Purchase of property Seoul s rail Seoul, Korea 0,13 2,6 % Cervero (2003) Residential Purchase of property Light and commuter rail San Diego County, USA -12 % to 46 % Gibbons and Machin (2003) Residential Purchase of property Underground London, UK 1,5 % increase every 1 km reduction Yankaya and Celik (2004) Residential Purchase of property Metro Izmir, Turkey 0,7 % and 13,7 % Debrezion et al. (2006) Residential Purchase of property Dutch national railway Holland 25 % Du and Mulley (2007) Residential Purchase of property Tyne and Wear light rail England, UK -42 % to 50 % Duncan (2008) Residential Purchase of property Light rail San Diego, USA 5,7 % and 16,6 % Pan and Zhang (2008) Residential Purchase of property Rail transit system Shanghai,China 1,1 % and 3,3 % Agostini and Palmucci (2008) Residential Purchase of property Santiago metro Santiago, USA From 3,8 % to 7,4 % Benjamin and Sirmans (1996) Residential Rent of property Metro Washington, DC, USA Each 1/10 of a mile reduces by 2,5 % Bollinger et al. (1998) Office Rent of property Light rail Atlanta, USA -7 % Weinberger (2001) Office Rent of property Light rail Santa Clara County, USA 7 10 % Weinstein and Clower (1999) Retail Purchase of property DART Light Rail Dallas, USA 4,6 % Weinstein and Clower (1999) Office Purchase of property DART Light Rail Dallas, USA 22,7 % FTA (2000) Commercial Purchase of property Metro Washington, DC, USA 2 % increase every 1000 feet Cervero (2003) Commercial Purchase of property Light and commuter rail San Diego County, USA 71,9 91 % Weinstein and Clower (1999) Residential Purchase of land DART Light Rail Dallas, USA 7,7 % Weinstein and Clower (1999) Retail Purchase of land DART Light Rail Dallas, USA 29,7 % Weinstein and Clower (1999) Office Purchase of land DART Light Rail Dallas, USA 10,1 % Cervero and Duncan (2002) Commercial Purchase of land Light rail Santa Clara County, USA 23,0 % Cervero and Duncan (2002) Commercial Purchase of land Commuter Santa Clara County, USA 120,0 % 13/47

14 Tutkimuksen mukaan prosentuaaliset muutokset tonttien ja rakennusten hinnoissa vaihtelevat suuresti keskiarvon ollessa 8 %, mediaanin ollessa 5,4 % ja keskihajonnan ollessa 17,2 %. Voidaan myös havaita, että Euroopassa prosentuaaliset muutokset ovat olleet korkeampia kuin Yhdysvalloissa. Tutkimuksen mukaan tämä voi selittyä Yhdysvaltojen auto-orientoituneella kulttuurilla. Tutkimuksen mukaan uuden raidekulkuneuvon hintavaikutus ulottuu asunnoissa pääsääntöisesti noin 1000 metrin ja toimitiloilla noin 400 metrin säteelle pysäkistä. Tutkimuksen mukaan tonttihintojen muutokset olivat keskimäärin korkeampia kuin huoneistojen hintojen muutokset. (Mohammed et al ) Haasteen Mohammed et al. (2013) tutkimuksen vertailukelpoisuudelle tuo se, että metro-, lähijuna ja junayhteyksien vaikutus rakennusten ja maan arvojen muutokseen on mahdollisesti erilainen kuin kevytraitiotien vaikutus. Mikäli kohteista rajaa pois Yhdysvalloissa tehdyt tutkimukset ja muut kuin kevytraitiotiet, jäljelle jää Du & Mulleyn tutkimukset Englannin Newcastlessa sijaitsevassa kevytraitiotiestä, joka käydään läpi seuraavassa kappaleessa. Perehdymme lisäksi Yhdysvaltojen Portlandissa tehtyihin tutkimuksiin kevytraitiotien vaikutuksesta asuntojen hintoihin. Tämän jälkeen käydään läpi muutamia muita tutkimuksia. Du & Mulleyn (2007) Englannin Newcastlessa tehdyn tutkimuksen mukaan raitiotien vaikutus asuntojen hintoihin vaihteli välillä -42 % ja 50 % riippuen suuresti kaupunginosasta ja etäisyydestä raitiotieasemaan. Mielenkiintoista on se, että tutkimuksen mukaan kevytraitiotien asemista metrin säteellä olevien asuntojen hinnat eivät pääsääntöisesti muuttuneet. Kahdella asuinalueella kuitenkin havaittiin selkeitä muutoksia hintojen nousun ollessa 5 % 31,37 % säteen ollessa metriä asemasta. Millään alueella ei kuitenkaan havaittu asuntojen arvon alenemista kyseisellä säteellä metrin säteellä asemista kevytraitiotie nosti asuntojen hintoja keskimäärin 8,87 %. Etenkin Newcastlen keskustan alueella tapahtui huomattavaa hintojen nousua kevytraitiotien myötä etäisyyden ollessa asemista metriä. Eräillä alueilla, metrin säteellä asemista asuntojen hinnat toisaalta laskivat kevytraitiotien myötä. Mielenkiintoista on se, että metrin säteellä asemista asuntojen hinnat nousivat keskimäärin 11 %, mikä on enemmän kuin metrin etäisyydellä sijaitsevien asuntojen hintojen keskimääräinen nousu. Du & Mulley (2011) mukaan julkisten liikenneyhteyksien kehittyminen on mahdollisesti tärkeämpää alueille, joissa asuu pienempituloisia kotitalouksia. Tämä siksi, että pienempituloiset kotitaloudet eivät omista autoja yhtä paljon kuin enemmän ansaitsevat ja ovat siten enemmän riippuvaisia julkisesta liikenteestä. Kevytraitiotieaseman läheisyydessä asuntojen hinnat nousivat keskimäärin 1,2 %, mutta sosioekonomisesti vähävaraisemmilla alueilla vaikutus oli enimmillään 6 %. Yhdysvaltojen Portlandissa on tehty kolme tutkimusta kevytraitiotien vaikutuksesta asuntojen hintoihin. Al Mosaind et al. (1993) tutkimuksen mukaan kahden vuoden jälkeen raideliikenteen avaamisesta 500 metrin säteellä asemasta sijaitsevat asunnot olivat arvoltaan 10,6 % korkeampia kuin asunnot yli 500 metrin päässä. Yleisesti ottaen arvo oli suurempi, mitä lähempänä asunto sijaitsi raideliikenteen asemaa. Negatiivisia vaikutuksia huomattiin kuitenkin aseman välittömässä läheisyydessä sijaitsevien asuntojen osalta, johtuen melusta ja lisääntyneestä liikenteestä. Kokonaishyödyt olivat kuitenkin suurempia kuin koetut negatiiviset vaikutukset. Chen et. al (1997) tutkimuksen mukaan kevytraitiotiellä on sekä negatiivisia vaikutuksia että positiivisia vaikutuksia raitiotien vaikutusalueella olevien asuntojen hintoihin, keskimääräisen hintavaikutuksen ollessa positiivinen 10,5 %. Tutkimuksen mukaan hintavaikutus ulottuu noin 800 metrin säteelle raitiotieasemasta. Duecker & Biancon (1999) tutkimustulokset olivat samansuuntaisia sekä Al Mosaind et al. (1993) että Chen et. al (1997) tekemien tutkimusten kanssa, joskin Duecker & Bianco (1999) havaitsivat asuntojen arvojen nousseen keskimäärin 6,5 % raitiotien läheisyydessä. Pariisissa on viime vuosina tehty kaksi tutkimusta raitiotien vaikutuksesta huoneistojen arvoon. Boucq (2011) tutki miten Pariisiin valmistunut T2 raitiotie vaikutti asuntojen hintoihin. Tutkimukseen mukaan keskimääräinen hintojen nousu oli noin 9 %. Tutkimuksessa kuitenkin havaittiin se, että hintamuutos vaihtelee alueittain raitiotien varrella. Papon, Nguyen-Luong & Boucq tutkivat vuonna 2006 valmistuneen T3 raitiotien hintavaikutusta. Tutkimuksen mukaan metrin etäisyydellä raitiotiestä hinnat nousivat noin 5 % ja metrin etäisyydellä hinnat nousivat noin 3 %. 14/47

15 LiRa Pilot 3 (2000) projektin tiivistelmässä tarkastellaan kevyen raidelinjan yleisluontoista vaikutusta asunto-, toimisto- ja liiketilojen hintaan neljässä eri kaupungissa: Lontoossa, Sheffieldissä, Lillessä ja Strasbourgissa. Yleisesti ottaen varsinkin halvemmat ja pienemmät asunnot kokivat suuremman vaikutuksen raidelinjasta kuin kalliimmat asunnot. Ennen kaikkea kehittyvillä alueilla vaikutus on suuri. Toimistotilan osalta reuna-alueilla alueilla raidelinjan vaikutus oli suurempi kuin keskeisillä alueilla, jonne on jo olemassa kulkuyhteydet. Toimistotilan osalta hinnannousua havaittiin jopa 10 %. Buck Consultants International ja Twynstra Gudde Management Consultants (2000) tekivät selvityksen LiRa Pilot 3: Light Rail, Economics Impact and Real Estate Development kevytraitiotien vaikutuksista eri asioihin, kuten asuntojen hintoihin. Selvityksessä todetaan, että fundamentaalisia tutkimuksia aiheesta on tehty varsin vähän, ja että laajojen infrastruktuurihankkeiden aikaansaama rakennusten ja tonttien arvonmuutosten määrittäminen ei ole helppoa. Selvityksen mukaan merkittävät arvonmuutokset ovat mahdollisia asemien läheisyydessä, mutta mahdollista arvonnousua tulee kokonaishankkeessa käsitellä (tärkeänä) sivuasiana, mutta hankkeen rahoitus ei voisi perustua sille. Kirjallisuuskatsauksen perusteella raitiotien vaikutukset kiinteistöjen arvoon ovat pääsääntöisesti positiiviset. Vaikutusalue on tutkimusten mukaan noin metriä. 4.2 Hintaselvitykset pääkaupunkiseudun väylähankealueilla Laakso (1997) tutki, miten Itä-Helsinkiin valmistunut metro vaikutti asuntojen hintoihin metroasemien vaikutusalueella. Tutkimuksen mukaan metrin etäisyydellä metroasemasta asunnon hinta on noin 4 % korkeampi kuin yli 1000 metrin etäisyydellä olevat metrin etäisyydellä sijaitsevien asuntojen hinnat nousivat noin 2 %, eli vähemmän kuin metrin etäisyydellä sijaitsevat asunnot. Helsingin seudun liikenne teki vuonna 2010 metron hyötyihin liittyvän selvityksen Laakson (1997) tutkimusta uudemmalla datalla. Laskelman mukaan Helsingin metro on saanut aikaan noin 1500 miljoonan euron arvonnousun metroasemien vaikutusalueen rakennettuun kiinteistökantaan vuoteen 2009 mennessä. Asumisen osuus on tästä noin 1100 miljoonaa euroa ja toimitilojen osuus noin 400 miljoonaa euroa. Asumisen osuudesta noin 1200 miljoonaa euroa koostuu arvonnoususta alle 1 kilometrin etäisyydelle asemista ja noin 100 miljoonaa euroa arvonlaskusta yli 1 kilometrin etäisyydelle asemista sijaitsevissa kiinteistöissä. Arvonnoususta noin 40 % perustuu vuoden 1980 jälkeen toteutuneeseen rakentamiseen. Lisäksi yleistä inflaatiota merkittävästi nopeampi asuin- ja toimitilakiinteistöjen arvonnousu vaikuttaa arvonnousuun hintatason nousun kautta. Selvityksen mukaan metron kustannus vuoden 2009 hinnoin oli noin 1200 miljoonaa euroa, joka on vähemmän kuin kiinteistökannan arvonnousu. Arvonnousu on kanavoitunut Helsingin kaupungille sekä yksityisille kiinteistönomistajille. Newsec on tutkinut, miten raitiovaunu 9 on vaikuttanut reitillä sijaitsevien asuntojen hintoihin Helsingissä. Tutkimuksen mukaan reitillä sijaitsevien asuntojen hinnat nousivat samaa vauhtia, kuin Tilastokeskuksen asuntohintaindeksi Helsingissä. Tällä perusteella voidaan sanoa, että raitiotie ei vaikuttanut asuntojen hintoihin. Tämä mahdollisesti selittyy osin sillä, että raitiolinja korvasi bussiliikenteen. Newsec on tutkinut myös länsimetron vaikutusta Matinkylän seudun asuntohuoneistojen toteutuneisiin kauppahintoihin. Selvityksen perusteella metro nosti Matinkylän asuntojen hintoja. Ennen 2000-luvun vaihdetta rakennettujen asuntojen hinnat ovat nousseet metropysäkin välittömässä läheisyydessä keskimäärin 2,5-3 % Tilastokeskuksen tuottamaa indeksiä enemmän vuosina Ison Omenan läheisyyden kehittymiseen on vaikuttanut selvästi myös kauppakeskus, sillä vuodesta 2000 vuoteen 2001 asuntojen hinnat nousivat keskimäärin yli 10 % indeksiä enemmän. Muutos tulevan metropysäkin läheisyydessä on ollut keskimäärin 7 % vuosina Matinkylän postinumeroalueen asuntojen hintojen muutos on seurannut muulta osin keskimäärin Tilastokeskuksen tuottamaa osakehuoneistojen indeksiä. Vanhojen asuntojen hintojen nousun lisäksi Ison Omenan ympäristöön on rakennettu selvästi muuta Matinkylän aluetta enemmän uusia kerrostaloja, mikä nostaa alueen keskimääräisiä neliöhintoja merkittävästi. 15/47

16 Verrattuna metroon, voidaan raitiovaunun vaikutuksen rakennusoikeuksien hintaan olettaa olevan vähäisempi. Henkilövirtojen liikkuminen on volyymiltään pienempää sekä asemien läheisyys on erilainen kuin metroasemien tai esimerkiksi juna-asemien nousujen vaikutus. Raitiovaunu 8:n Jätkäsaareen jatkamisen vaikutuksesta asuntojen hintoihin ei saatu merkittäviä tuloksia kauppojen vähäisyyden vuoksi. Alueella on pääosin vain uusia rakennuksia, jolloin hintavaikutusta ei ole pystytty laskemaan. 4.3 Johtopäätökset Kevytraitiotien aikaansaaman maa-alueiden ja rakennusten arvonmuutoksen määritys ei ole yksinkertaista tutkimusten antaessa hyvin erilaisia tuloksia toteutuneista arvonmuutoksista. Arvonkehitys kevytraitiotien läheisyydessä sijaitsevilla maa-alueilla ja rakennuksilla on ollut tutkimusten mukaan pääosin positiivista. Tulee kuitenkin huomioida, että tässä kirjallisuuskatsauksessa esitettyjen tutkimusten tulokset on laskettu eri aikoina ja eri menetelmillä. Siten tulokset eivät ole suoraan vertailukelpoisia keskenään. Tutkimusten mukaan merkittävä hintavaikutus ulottuu enintään kilometrin säteelle asemasta, mutta vaikutuksen suuruus saattaa riippua esimerkiksi alueen tulotasosta. Ei ole kuitenkaan selvää, kuinka nopeasti raitiotien tuoma lisäarvo siirtyy hintoihin. Suurimmassa osassa tutkimuksia arvonmuutos on laskettu käyttäen huoneistojen hintoja. Tämä selittyy todennäköisesti sillä, että huoneistokaupoista luotettavaa dataa on saatavilla selvästi enemmän kuin tonttikaupoista. Kiinnostavaa on se, että, Mohammed et al. (2013) havaitsivat muutoksen olevan suurempi tonttien arvoissa kuin huoneistojen arvoissa. 16/47

17 5 Laskennan periaatteet Tässä kappaleessa esitetään laskelmissa käytetyt periaatteet ja oletukset. 5.1 Rakennusoikeuden arvon määritys Rakennusoikeuden hinnoittelu perustuu arvioon markkinaehtoisesta rakennusoikeuden arvosta. Arvonmääritys perustuu julkisiin rekistereihin, Newsecin käytännön työssä saamaan kokemusperäiseen tietoon paikallisista markkinoista sekä keskusteluihin Tampereen kaupungin kanssa. Seuraavassa on esitetty arvonmäärityksessä käytetyt arviointimenetelmät, arvioinnissa tehdyt oletukset sekä osa-aluekohtainen rakennusoikeuden hinnoittelu Arvon määritelmä Rakennusoikeuden arvot perustuvat markkina-arvoon. Markkina-arvo määritellään arvioiduksi rahamääräksi, jolla omaisuus arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa (IVS). Valtion tukemaan asuntotuotantoon luovutettavia ARA-tontteja hinnoiteltaessa on noudatettu ARA-ohjeistuksen mukaisia vyöhykkeittäisiä enimmäishintoja Tampereella Arviointimenetelmät Ensisijaisena arviointimenetelmänä on liike-, toimisto- ja teollisuustonttien osalta käytetty kauppaarvomenetelmää. Asuntotonttien hinnoittelu perustuu Newsecin keväällä 2016 tekemään regressiomallipohjaiseen hintavyöhykeselvitykseen. Selvityksessä vastaan tulleet pientalotontit on käsitelty rivitalotontteina. Kauppa-arvomenetelmässä tontin rakennusoikeuden arvonmääritys perustuu toteutuneisiin vertailukelpoisiin rakentamattomien tonttien kiinteistömuotoisiin kauppoihin Tampereella ja soveltuvilla vertailualueilla. Toteutuneiden kiinteistökauppojen tiedot on kerätty Maanmittauslaitoksen ylläpitämästä kiinteistöjen kauppahintarekisteristä. Toteutuneiden kiinteistökauppojen kerrosneliöja kokonaishintoja on käytetty arvioitaessa tontin rakennusoikeuden hintatasoa. Kaikki esitetyt kauppahinnat on aikakorjattu perustuen arvioituun 3 %:n indeksiin. Valtion tukemaan asuntotuotantoon luovutettavia ARA-tontteja hinnoiteltaessa on noudatettu ARA-ohjeistuksen mukaisia vyöhykkeittäisiä enimmäishintoja jäljempänä kuvatuin perustein. 5.2 Korkotuettu rakentaminen (ARA) Työssä on oletettu, että 30 % kaupungin maille sijoittuvasta asuinkerrostalorakentamisesta on valtion tukemaa asuntotuotantoa. Oletus perustuu kaupungin edustajien kanssa käytyihin keskusteluihin sekä Tampereen kaupunkiseudun ja valtion väliseen maankäytön, asumisen ja liikenteen aiesopimukseen Sopimuksen sopijaosapuolia ovat Tampereen kaupunkiseudun kunnat (Tampere, Lempäälä, Kangasala, Nokia, Orivesi, Pirkkala, Vesilahti, Ylöjärvi) sekä valtion osalta ympäristöministeriö, liikenne- ja viestintäministeriö, Liikennevirasto ja Pirkanmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus sekä Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA). Valtion tukemaan asuntotuotantoon luovutettavia ARA-tontteja hinnoiteltaessa noudatetaan ARA-ohjeistuksen mukaisia vyöhykkeittäisiä enimmäistonttihintoja. Vuoden 2013 alusta voimaan tulleet asuinkerrostalotonttien vyöhykkeittäiset enimmäishinnat on esitetty taulukossa. 17/47

18 Taulukko 2. ARA-asuinkerrostalotonttien vyöhykkeittäiset enimmäishinnat. ARA-vyöhyke AK-tontin enimmäishinta I vahvistetaan tapauskohtaisesti II 168 /k-m 2 III 150 /k-m 2 IV 128 /k-m 2 V 110 /k-m 2 Kalleimmalla alueella I-vyöhykkeen sisäpuolella sovitaan tonttien enimmäishintojen kohtuullisesta tasosta erikseen. Kaupungin kanssa käytyjen keskusteluiden perusteella hinnoitteluperiaatteet määräytyvät kaupungilla olevan hintavyöhykeselvityksen mukaisesti siten että ARAhinnat ovat noin 25 % markkinahintoja alhaisemmat. Jos tontti sijaitsee tulevassa keskuksessa hyvällä paikalla tai hyvin saavutettavien joukkoliikennereittien läheisyydessä (alle 500 m), voidaan tontin enimmäishintaa korottaa enintään 15 prosentilla. Rannalla sijaitsevien tonttien hintoja voidaan korottaa ARA-ohjeistuksen mukaisesti enintään 15 prosenttia. Mikäli luovutettavan tontin maaperä aiheuttaa kunnan normaalitasoon nähden poikkeuksellisen korkeat rakennusten perustamiskustannukset, on nämä otettava huomioon tontinhintaa alentavana tekijänä. 5.3 Liikerakennustonttien kaupat Pirkanmaan liike-, toimisto- ja teollisuustonttimarkkinat ovat olleet muutaman viime vuoden ajan melko hiljaisia verrattuna muihin kasvukeskuksiin. Kuitenkin vuonna 2015 tehtiin jopa kaksinkertainen määrä liike- ja toimistotonttikauppoja verrattuna edellisvuoteen. Liiketonttikauppamarkkinoilla onkin havaittavissa piristymisen merkkejä Rakentamattomien K-tonttien kauppojen lukumäärä Pirkanmaalla Liike- ja toimistorakennusten korttelialue (K) Kuva 7. Rakentamattomien K-tonttien kauppojen lukumäärän kehitys Pirkanmaalla Lähde: Maanmittauslaitos. Pirkanmaan maakunnan liike- ja toimistoalueiden korttelialueiden kauppojen osuus koko Suomen liike- ja toimistotonttien kaupoista on ollut keskiarvolta reilut 10 prosenttia vuodessa. Maanmittauslaitoksen rekisterin mukaan koko Suomessa tehtiin vuonna 2015 yhteensä 167 liike- ja toimistotonttien kauppaa, joista 22 tehtiin Pirkanmaalla. Suurin osa Pirkanmaan tonttikaupoista tehdään Tampereella. Kuvassa 8 on esitetty liike- ja toimistorakennusten rakennusoikeuksien keskihintojen vaihtelua Pirkanmaalla. Koko tarkasteluajanjaksolla trendi on ollut laskevaa. Suhteessa koko Pirkanmaan hintatasoon ovat rakennusoikeuksien hinnat Tampereella selvästi korkeammat. 18/47

19 Rakennusoikeuden keskihinta /k-m² Pirkanmaalla Liike- ja toimistorakennusten korttelialue (K) Kuva 8. Liike- ja toimistorakennusten rakennusoikeuden keskihinnat Lähde: Maanmittauslaitos. Selvityksessä haettiin Tampereella vuodesta 2008 lähtien tehtyjä asemakaavan mukaisten rakentamattomien liikerakennustonttien kiinteistömuotoisia kauppoja. Kauppahavaintoja on ollut vähän ja kauppojen yksikköhintojen vaihteluväli on ollut hyvin suurta. Tampereen kaupunki myi kesäkuussa 2014 Technopolis Oyj:lle toimistokiinteistön keskustan tuntumassa kerrosneliöhintaan 520 /k-m². Vuonna 2013 Hartela Oy luovutti kaksi pientä määrää alaa liiketonttialueelta Tesoman alueelta hintojen ollessa noin /k-m 2. Pinta-alaa määräaloilla oli alle 200 m 2, joten emme pitäisi näitä kauppoja vertailukelpoisina. Tampereelta haettujen liike- ja toimistotonttikauppojen yksikköhintojen vaihteluväli oli hyvin suurta. Yksikköhinnat vaihtelivat noin 12 /m /m 2. Kerrosneliöhinnat vaihtelivat noin /k-m 2 välillä. Kerroineliöhintojen mediaani on noin 397 /k-m 2. Tampere ei ole täysin verrattavissa Valkeakoskeen mm. Tampereen koon ja elinkeinorakenteen takia. Tampereen kaupunki on myynyt Ikano Retail Centres Tammerfors Oy:lle m 2 kiinteistön tulevaa Ikea varteen. Kaupan yksikköhinta oli 50 /m 2 ja rakennusoikeuden hinta oli noin 140 /k-m 2. Luovutustunnus: L Tampereen kaupunki on myynyt myös Ruokakeskon Kiinteistöt Oy:lle tontin. Kaupan kerrosneliöhinta oli 110 /k-m 2. Luovutustunnus: L M-Real Oy myi vuonna 2008 NCC Property Development Oy:lle. Rakennusoikeuden hinnaksi tulee noin 335 /k-m 2. Luovutustunnus: L /47

20 5.4 Rakennusoikeuden arvo nykytilassa Arvonmääritys perustuu edellä kuvattuun kauppahintavertailuun, Newsecin käytännön työssä saamaan kokemusperäiseen tietoon vastaavanlaisten kohteiden markkinoista sekä Tampereen kaupungin kanssa käytyihin keskusteluihin sekä erikseen laaditun asuntotonttien hintavyöhykeselvitykseen. Arvot on määritetty vastaamaan arviointihetken hintatasoa. Hintojen ajallinen kehitys on huomioitu alueanalyysilaskennassa. Selvityksen lähtötietoina ovat toimineet Tampereen kaupungin alustavat arviot asuinrakentamisen sekä liikerakentamisen kokonaismääristä osa-alueittain. Yleiseen hintatasoon vaikuttavina tekijöinä olemme huomioineet keskustaetäisyyden, alueen nykyisen saavutettavuuden sekä sijainnin lähellä olemassa olevia pääväyliä. Asuinrakennusoikeuden hintaan vaikuttaa erityisesti Näsijärven läheisyys. Arvonmäärityksessä on katsottu, että Näsijärven rannalle, Santalahden ja Onkiniemen alueille kaavoitettavat asuinrakennustontit ovat lähtökohtaisesti sisämaan tontteja kalliimpia. Liikerakennusoikeuden arvoa nostaa mahdollisen tulevan asuntorakentamisen myötä kasvava ostovoima. Esimerkiksi Kalevanrinteen alueen lopullinen kaupallinen houkuttelevuus riippuu pitkälti alueen konseptoinnista ja liikekeskittymään sijoittuvista kaupallisista vetureista. Käyttötarkoituksittain ja osa-alueittain määritetyt rakennusoikeuksien arvot on esitetty seuraavan sivun taulukossa. Huomattavaa on, että yksittäisten tonttien markkinalähtöiset hinnat saattavat vaihdella saman osa-alueen sisällä merkittävästikin. Yksittäisten tonttien hinnoittelussa tulee huomioida muun muassa rakennusoikeuden määrä ja rakennettavuus, tontin sijainti, näkyvyys ja liikenteellinen sijainti sekä muut tonttikohtaiset ominaisuustekijät. Kaupungin pääasiallisin tonttimaan luovutustapa on maan vuokraus. Myös vuokrausten pääomaarvoja on käytetty apuna rakennusoikeuden arvonmäärityksessä. 5.5 Asuntotonttien nimellinen hintakehitys Tampereella Maanmittauslaitos kerää ja tutkii aineistoa asuntotonttien kauppahinnoista ja laatii näiden pohjalta asuntotonttien hintaindeksin (nimellishinta) neljännesvuosittain. Indeksin perusvuosi on Taulukko 3 Asuntotonttien hintaindeksi Tampereen seudulla. Lähde: Maanmittauslaitos, kiinteistöjen kauppahintatilasto 2013 ja 2015 Kaikkien asuntotonttien nimellinen hintakehitys vuosi Tampereen seutukunta vuosimuutos indeksi keskimäärin indeksin vuosimuutos -9 % 14 % 14 % 11 % 2 % 10 % -1 % 4 % 4 % -10 % 3,9 % Indeksin muutos osoittaa, että asemakaavan mukaisten asuntotonttien hintaindeksi on noussut Tampereen seudulla (Kangasala, Lempäälä, Nokia, Pirkkala, Tampere, Vesilahti ja Ylöjärvi) pitkällä aikavälillä keskimäärin 3,9 % vuodessa. Voimakkainta kasvu on ollut 2000-luvun alkupuoliskolla. Hintojen nousu on kuitenkin rauhoittunut ja oli jopa negatiivinen vuodesta 2011 vuoteen 2012 ja Pitkän aikavälin historiatietoon perustuvaan vuosimuutokseen perustuen alueanalyysissä on asuntotonttien hintakehitysoletuksena käytetty 4,0 %. 5.6 Maanomistus Alla olevassa taulukossa on kuvattu maanomistuksen jakaantuminen kaupungin ja muuhun maanomistukseen osa-alueittain. Maanomistustiedot on arvioitu maapinta-alojen suhteessa perustuen kaupungilta saatuihin kartta-aineistoihin. Alueen koko viittaa koko tarkastelualueen maapinta-alaan hehtaareina. Suhteellisten osuuksien arvioinnissa tästä pinta-alasta on poistettu katualueiden ja puistojen osuus koko alasta. 20/47

21 Yksityisen maanomistuksen osuus monissa analysoitavissa alueissa on merkittävä. Kuitenkin Tampereen kaupunki omistaa tarkastelualuista suuremman osan maa-alasta. Maankäytön sijoittuminen kaupungin ja yksityisen maan välillä on arvioitu Tampereen kaupungin toimesta. Sijoittuminen ei kaikilla alueilla jakaudu suoraan maanomistusten suhteessa vaan painottuu joillain alueilla selkeämmin kaupungin tai yksityisen omistamille maille. Taulukko 4. Suunnitellun maankäytön sijoittuminen yksityiselle maalle tarkastelualueittain. Lähde: Tampereen kaupunki. Yksityinen maanomistus Hervantajärvi 0 % Pohjois-Hervanta 0 % Koillis-Hervanta 100 % Etelä-Hervanta 40 % TTY-Hermia 65 % Hallila 0 % Turtola 50 % Kalevanrinne 40 % Kalevanrinne itä 35 % Kaleva luode 50 % Kissanmaa 0 % Hakametsä 0 % Tammela 65 % Tampella 75 % Tulli 40 % Yliopistokampus 50 % Finlayson 100 % Kaakinmaa-Eteläpuisto 0 % Keskusta pohj. 100 % Keskusta loun. 100 % Onkiniemi 0 % Santalahti 100 % Särkänniemi 0 % Hiedanranta täyttöalueet 0 % Hiedanranta 0 % Lentävänniemi 0 % Niemenranta 90 % Lielahti 80 % Lielahti länsi 100 % 5.7 Maankäyttösopimuskorvaus Tässä selvityksessä on määritetty yksityisen maanomistuksen (kts. 5.6 Maanomistus) osalta maanomistajan kaupungille maksamat maankäyttösopimuskorvaukset, jotka on huomioitu laskennassa kaupungin aluekehittämishankkeesta saatavana tulona. Maankäyttösopimuskorvaus käytetään kaavoitettavan alueen kaavoituksen ja kunnallistekniikan sekä julkisten palveluiden investointikustannuksiin. Maankäyttösopimuskorvaus suhteutetaan kaavan toteuttamisen seurauksena aiheutuviin yhdyskuntarakenteen investointikustannuksiin ja maanomistajan asemakaavoituksesta saamaan taloudelliseen hyötyyn. Tampereella maanomistajalle koituvan maankäyttökorvauksen suuruus Maapolitiikan linjaukset julkaisun mukaisesti vähintään 40 % kaavamuutosalueen arvon muutoksesta, mikäli arvonnousu on yli euroa. 21/47

22 Maankäyttösopimuskorvausten perusteena oleva maan arvonnousu on määritetty uuden käyttötarkoituksen mukaisen arvon ja nykyisen käyttötarkoituksen mukaisen arvon erotuksena, mikäli tuleva maankäyttö on ylittänyt nykyisen rakentamisalueen arvon. Maankäyttösopimuskorvauksena on käytetty 40 % arvonnoususta. 5.8 Raitiotien vaikutus kerrosneliöhintoihin Työtä varten on arvioitu uuden raitiotielinjauksen mahdollista vaikutusta kiinteistöjen arvoon. Tässä luvussa on esitetty raitiotielinjauksen arvioitu vaikutus kiinteistöjen hintoihin. Selvitys perustuu Newsecin tekemiin yksittäisiin hintaselvityksiin väylähankealueilla sekä työtä varten tehtyyn kirjallisuustutkimukseen. Jäljempänä on esitetty työssä käytetyt oletukset raitiotielinjauksen vaikutuksesta rakennusoikeuden hintaan. Kuten kirjallisuustutkimuksesta voidaan havaita, vaihtelevat tehtyjen selvitysten tulokset paikoin merkittävästikin toisistaan. Huomattavaa on, että yksittäisen kiinteistön arvoon vaikuttavien tekijöiden määrä on suuri, mikä tekee raitiotien hintavaikutuksen osuuden arvioinnista haastavaa. Perustavana ajatuksena on, että julkisen liikenteen asemien vaikutus niin asuin- kuin liike- ja toimistorakennus -korttelialueiden rakennusoikeuksien hintoihin on pääsääntöisesti positiivista. Taustalla on ajatus siitä, että alueen parantuneet joukkoliikenneyhteydet parantaisivat alueen saavutettavuutta sekä nostaisivat tätä kautta yksittäisten kiinteistöjen arvoja. Toimisto- ja liikerakennusten näkökulmasta asiakas- ja työntekijöidenvirtojen vaikutukset ovat lähtökohtia arvon muodostumiselle. Kysytyimpiä rakennuspaikkoja ovat ne alueet, joiden henkilövirrat saadaan maksimoitua. Usein henkilövirtojen kasvun myöstä myös alueen hintataso nousee kysynnän myötä. Seuraavissa kappaleissa on esitetty edellä kuvattujen selvitysten perusteella tehdyt oletukset raitiotien vaikutuksesta kerrosneliöhintoihin alueittain. Yhtenä lähtökohtana on ollut, että kiinteistöjen arvot nousevat enemmän alueilla, jotka sijaitsevat kauempana kaupungin keskustasta. Voidaan katsoa, että tämän kaltaiset alueet raitiotie sitoo olemassa olevaan kaupunkirakenteeseen. Vastaavasti esimerkiksi Finlaysonin alueella arvon kasvun ei voida olettaa olevan suhteessa yhtä suuri, koska keskustaetäisyys ja alueen saavutettavuus on jo nyt erinomainen. Hintavaikutuksen määrä on oletettu prosentuaalisesti samaksi sekä vapaarahoitteisten että ARAtonttien osalta. 5.9 Rakentamisen määrä ja aikataulu Alueelle arvioidut rakentamisen määrät perustuvat Tampereen kaupungilta saatuihin, osa-alueittain tehtyihin arvioihin tulevaisuuden maankäytöstä. Alueen toteutumisen aikataulu on arvioitu perustuen Tampereen kaupungin kanssa käytyihin keskusteluihin. Toteutumisen aikataulu tarkoittaa tonttien likimääräistä myyntiajankohtaa tai vastaavasti maankäyttösopimuskorvausten tuloutumisajankohtaa. Tonttien myynnistä ja maankäyttösopimuskorvauksista saatavat tulot on arvioitu toteutuvan tasaisesti arvioidulle aikavälille Tulot alueittain Kultakin tarkasteltavalta osa-alueelta saatavat kokonaistulot on määritetty huomioiden kaupungin maanomistuksen osalta tonttien luovutuksesta saatavat tulot, yksityisen maanomistuksen osalta maankäyttösopimuskorvauksina perittävät tulot, tulojen arvioitu toteutumisaikataulu sekä hintojen ajallinen kehitys. Perustuen edellä kuvattuihin oletuksiin rakennusoikeuden tulevasta määrästä, arvosta ja kunkin osa-alueen toteutusaikataulusta sekä maankäyttösopimuskorvausten määrästä, olemme määrittäneet maa-alueilta saatavat tonttien myyntitulot jokaiselle alueelle erikseen sekä verranneet kokonaistuloja linjoittain. 22/47

23 5.11 Muut laskennassa käytetyt muuttujat ja periaatteet Kaupungin pääasiallisin tonttimaan luovutustapa on maan vuokraus. Tässä selvityksessä laskennassa periaatteena on ollut maanvuokratulojen määrittäminen markkinalähtöisinä tai osittain ARA-hintojen pääoma-arvoina arvioidun toteutumisaikataulun ajankohtaan. Selvityksessä käytetyt ajallista hintakehitystä kuvaavat indeksit perustuvat vastaavien kohteiden hintakehitykseen. Laskennassa käytetty diskonttauskorko on johdettu sekä todellisista kiinteistökaupoista että kokemusperäisesti, teoreettisesti riskittömän koron ja riskilisän kautta että infrahankkeissa yleisesti käytetystä diskonttauskorosta. Taulukossa on esitetty laskennassa käytetyt keskeisimmät muuttujat. Taulukko 5. Muut laskennassa käytetyt muuttujat. Laskentaparametrit Arvovuosi 2016 Laskennan aloitusvuosi 2016 Vapaarahoitteisen tonttimaan vuotuinen nimellinen hintakehitys 4,00 % ARA-tonttien vuotuinen nimellinen hintakehitys 4,00 % Toimitilatonttien vuotuinen nimellinen hintakehitys 3,00 % Infrakustannusten vuotuinen nimellinen hintakehitys - Tonttimaan diskonttauskorko 5,00 % Infrakustannusten diskonttauskorko - Maankäyttösopimuskorvausten diskonttauskorko 5,00 % ARA-rakentamisen osuus 30 % (ARA rakentamisen on oletettu sijoittuvan kaupungin alueille) 23/47

24 6 Alueanalyysit Tämän työn lähtökohtana on ollut tarkastella raitiotiehankkeesta aiheutuvaa arvonmuutosta kaupungin omistamilla maa-alueilla ja yksityisen omistajien omistamilla alueilla, mistä kaupungille on saatavissa maankäyttösopimustuloja kaavamuutoksen seurauksena. Tässä työssä tarkastellut raitiotielinjaukset perustuvat Tampereen kaupungilta saatuun lähtöaineistoon. Tarkastelualueet sijaitsevat pääosin 800 metrin sisällä lähimmästä pysäkistä. Ainoastaan Hervannan alueen tarkastelualueet ulottuvat selkeästi myös 800 metrin vaikutusalueen ulkopuolella. Näillä alueilla uuden rakentamisen on kuitenkin arvioitu kohdistuvan valtaosin tai kokonaan 800 metrin säteelle suunnitellusta raitiotiepysäkistä. Työssä on tutkittu kahta vaihtoehtoista raitiotielinjausta. Ensimmäinen linjaus on yleissuunnitelman mukainen ja toinen on herkkyystarkastelun mukainen linjaus. Linjaukset eroavat toisistaan Hiedanrannan alueella, jossa herkkyystarkastelun mukainen linjaus kulkee Näsijärven täyttöalueen päältä. Linjaukset ja vaikutusalueet on esitetty kuvissa Lisäksi on tarkasteltu 0+-vaihtoehtoa. Kuva 9. Yleissuunnitelman mukainen raitiotielinjaus, pysäkkien 800 metrin vaikutusalueet ja tarkastelualueet. 24/47

25 Kuva 10. Herkkyystarkastelun mukainen raitiotielinjaus, pysäkkien 800 metrin vaikutusalueet ja tarkastelualueet. 25/47

26 Tarkasteltavista alueista on sovittu Tampereen kaupungin edustajien kanssa. Tarkasteltaviksi osa-alueiksi on valittu suunnitellun raitiotielinjauksen ja kiinteistöjen arvonkehityksen kannalta merkittäviksi katsottuja alueita. Tässä työssä tarkasteltavat osa-alueet ovat: 1 Hervantajärvi 2 Etelä-Hervanta 3 Koillis-Hervanta 4 Pohjois-Hervanta 5 Hallila 6 TTY-Hermia 7 Hakametsä 8 Turtola 9 Kissanmaa 10 Kalevanrinne itä 11 Kalevanrinne 12 Sampo-Saukkola 13 Yliopisto 14 Tulli 15 Tammela 16 Kaakinmaa-Eteläpuisto 17 Keskusta loun. 18 Keskusta pohj. 19 Tampella 20 Finlayson 21 Särkänniemi 22 Onkiniemi 23 Santalahti 24 Lielahti 25 Lielahti länsi 26 Hiedanranta / Hiedanranta täyttöalueet 27 Niemenranta 28 Lentävänniemi 29 Muu rakentaminen raitiotien vaikutusalueella 26/47

27 6.1 Pohjois-Hervanta, Koillis-Hervanta, Etelä-Hervanta, TTY-Hermia ja Hervantajärvi Hervannan ympäristö sijaitsee Tampereen eteläosassa noin 8 kilometrin päässä Tampereen keskustasta. Suunniteltu raitiotien ensimmäinen vaihe toteutetaan Hervannasta Tampereen keskustaan. Kuva 11. Tarkastelualueet Hervannan alueella. Seuraavissa taulukoissa on esitetty eri suunnitelmavaihtoehtojen mukaiset kerrosneliöhinnat ja raitiotien hintavaikutus, rakentamisen kerrosneliömäärät, toteuttamisaikataulut sekä maankäyttöja maankäyttösopimuskorvaustulot. Taulukko 6. Rakennusoikeuksien kerrosneliöhinnat rakennustyypeittäin ja raitiotievaihtoehtojen hintavaikutukset Raitiotiellä on arvioitu olevan merkittävä positiivinen hintavaikutus AK- rakennusoikeuden arvoon kaikilla alueilla pois lukien Hervantajärven alueella, joka sijoittuu suurelta osin vaikutusalueen ulkopuolelle. Muilla alueilla rakentaminen painottuu kaupungilta saadun tiedon mukaan raitiotiepysäkkien läheisyyteen ja siten vaikutusalueelle. 27/47

28 Taulukko 7. rakentamisen kerrosneliömäärät tarkastelualueittain. Herkkyystarkastelun mukainen raitiotievaihtoehto Kerrosala Kerrosala Kerrosala Asuin yhteensä Toimitilat yhteensä Yhteensä Asuin yhteensä Toimitilat yhteensä Yhteensä Asuin yhteensä Toimitilat yhteensä Yhteensä Alue k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² TTY-Hermia Pohjois-Hervanta Koillis-Hervanta Etelä-Hervanta Hervantajärvi Alueet yhteensä Asuinrakentamisen määrän on arvioitu olevan raitiotievaihtoehdoissa 0+ - vaihtoehtoa suurempaa Etelä-Hervannassa ja toimitilarakentamisen osalta TTY-Hermian ja Pohjois-Hervannan tarkastelualueilla. Taulukko 8. Rakentamisen toteuttamisaikataulu alueittain. Herkkyystarkastelun mukainen raitiotievaihtoehto Alue Aloitus Valmistuminen Aloitus Valmistuminen Aloitus Valmistuminen TTY-Hermia Pohjois-Hervanta Koillis-Hervanta Etelä-Hervanta Hervantajärvi Toteutumisen on arvioitu olevan raitiotievaihtoehdoissa a nopeampaa seuraavilla alueilla: TTY-Hermia, Pohjois-Hervanta ja hitaampaa seuraavilla alueilla: Etelä-Hervanta ja Hervantajärvi. Taulukko 9. Maankäyttö- ja maankäyttösopimuskorvaustulot alueittain. Herkkyystarkastelun mukainen vaihtoehto Maankäyttötulot Maankäyttösop. Tulot Maankäyttötulot Maankäyttösop. Tulot Maankäyttötulot Maankäyttösop. Tulot Asuin Toimitilat Yht. Yht. Asuin Toimitilat Yht. Yht. Asuin Toimitilat Yht. Yht. Alue '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 TTY-Hermia Pohjois-Hervanta Koillis-Hervanta Etelä-Hervanta Hervantajärvi Alueet yhteensä Maankäyttötulot ovat raitiotievaihtoehdoissa a suuremmat. Suurin tekijä on Etelä- Hervannan maankäyttö, joka ei toteudu 0+ -vaihtoehdossa. 28/47

29 6.2 Turtola ja Hallila Turtola ja Hallilla sijaitsevat Tampereen keskusalueen ja Hervannan välissä. Raitiotien ensimmäisessä vaiheessa toteutuva linjaus kulkee alueiden läpi. Kuva 12. Tarkastelualueet Hallila ja Turtola. Seuraavissa taulukoissa on esitetty eri suunnitelmavaihtoehtojen mukaiset kerrosneliöhinnat ja raitiotien hintavaikutus, rakentamisen kerrosneliömäärät, toteuttamisaikataulut sekä maankäyttöja maankäyttösopimuskorvaustulot. Taulukko 10. Rakennusoikeuksien kerrosneliöhinnat rakennustyypeittäin ja raitiotievaihtoehtojen hintavaikutukset. Yleissuunnitelman mukainen vaihtoehto Herkkyystarkastelun mukainen vaihtoehto Yksikköhinnat Hintavaikutus vrt. 0+ -skenaarioon Hintavaikutus vrt. 0+ -skenaarioon AK AP Kauppa Toimitilat ARA AK AP Kauppa Toimitilat AK AP Kauppa Toimitilat Alue /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² Turtola % 2 % 4 % 2 % Hallila % 4 % Raitiotiellä on arvioitu olevan selvä positiivinen hintavaikutus AK-rakennusoikeudelle alueilla. Hallilan alue sijoittuu osin vaikutusalueen ulkopuolelle mutta rakentaminen tulee kaupungilta saadun tiedon mukaan sijoittumaan vaikutusalueelle. 29/47

30 Taulukko 11. rakentamisen kerrosneliömäärät tarkastelualueittain. Herkkyystarkastelun mukainen raitiotievaihtoehto Kerrosala Kerrosala Kerrosala Asuin yhteensä Toimitilat yhteensä Yhteensä Asuin yhteensä Toimitilat yhteensä Yhteensä Asuin yhteensä Toimitilat yhteensä Yhteensä Alue k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² Turtola Hallila Alueet yhteensä Asuinrakentamisen määrä Turtolassa on sama riippumatta siitä kulkeeko raitiotie alueen läpi. Sen sijaan raitiotievaihtoehdoissa Turtolan alueelle rakentuisi toimitilaa, toisin kuin 0+ -vaihtoehdossa. Halilaan on kohdennettu asuntorakentamista vain raitiotievaihtoehdoissa. Toimitilaa alueelle ei ole suunniteltu lainkaan. Taulukko 12. Rakentamisen toteuttamisaikataulu alueittain. Herkkyystarkastelun mukainen raitiotievaihtoehto Alue Aloitus Valmistuminen Aloitus Valmistuminen Aloitus Valmistuminen Turtola Hallila Rakentumisen toteutumisaikataulu on arvioitu samaksi riippumatta raitiotiestä. Taulukko 13. Maankäyttö- ja maankäyttösopimuskorvaustulot alueittain. Herkkyystarkastelun mukainen vaihtoehto Maankäyttötulot Maankäyttösop. Tulot Maankäyttötulot Maankäyttösop. Tulot Maankäyttötulot Maankäyttösop. Tulot Asuin Toimitilat Yht. Yht. Asuin Toimitilat Yht. Yht. Asuin Toimitilat Yht. Yht. Alue '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 Turtola Hallila Alueet yhteensä Maankäyttötulot ovat raitiotievaihtoehdoissa a suuremmat. Tämä selittyy Hallilan rakentumisella, joka ei toteudu 0+ -vaihtoehdossa. 30/47

31 6.3 Kaleva luode, Kissanmaa, Hakametsä, Kalevanrinne ja Kalevanrinne itä Tarkastelualueet sijaitsevat keskusta-alueen itäpuolella. Alueen läpi kulkee ensimmäisessä vaiheessa toteutuva raitiotielinjaus. Lisäksi alueiden läpi kulkee raitiotielinjauksen haara, joka päättyy TAYS:ille. Kuva 13. Tarkastelualueet Kaleva luode, Kissanmaa, Kalevanrinne, Kalevanrinne itä ja Hakametsä. Seuraavissa taulukoissa on esitetty eri suunnitelmavaihtoehtojen mukaiset kerrosneliöhinnat ja raitiotien hintavaikutus, rakentamisen kerrosneliömäärät, toteuttamisaikataulut sekä maankäyttöja maankäyttösopimuskorvaustulot. Taulukko 14. Rakennusoikeuksien kerrosneliöhinnat rakennustyypeittäin ja raitiotievaihtoehtojen hintavaikutukset. Yleissuunnitelman mukainen vaihtoehto Herkkyystarkastelun mukainen vaihtoehto Yksikköhinnat Hintavaikutus vrt. 0+ -skenaarioon Hintavaikutus vrt. 0+ -skenaarioon AK AP Kauppa Toimitilat ARA AK AP Kauppa Toimitilat AK AP Kauppa Toimitilat Alue /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² Kaleva luode % 3 % Kissanmaa % 3 % Hakametsä % 4 % 2 % Kalevanrinne % 4 % Kalevanrinne itä % 4 % 3 % 4 % Raitiotiellä on arvioitu olevan positiivinen hintavaikutus AK-rakennusoikeudelle alueilla. Lisäksi etenkin Kalevanrinne itä alueella raitiotie vaikuttaa positiivisesti liiketilarakennusoikeuden arvoon. 31/47

32 Taulukko 15. rakentamisen kerrosneliömäärät tarkastelualueittain. Herkkyystarkastelun mukainen raitiotievaihtoehto Kerrosala Kerrosala Kerrosala Asuin yhteensä Toimitilat yhteensä Yhteensä Asuin yhteensä Toimitilat yhteensä Yhteensä Asuin yhteensä Toimitilat yhteensä Yhteensä Alue k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² Kaleva luode Kissanmaa Hakametsä Kalevanrinne Kalevanrinne itä Alueet yhteensä Raitiotievaihtoehtojen ja 0+ -vaihtoehdon erot selittyvät Kissanmaan ja Hakametsän rakentumisessa, joita ei toteudu 0+ -vaihtoehdossa. Hakametsä toteutuu vain yleissuunnitelman mukaisessa vaihtoehdossa. Taulukko 16. Rakentamisen toteuttamisaikataulu alueittain. Herkkyystarkastelun mukainen raitiotievaihtoehto Alue Aloitus Valmistuminen Aloitus Valmistuminen Aloitus Valmistuminen Kaleva luode Kissanmaa Hakametsä Kalevanrinne Kalevanrinne itä Raitiotien toteutumisella ei ole aikataulullisia vaikutuksia muiden alueiden kuin Kissanmaan ja Hakametsän rakentumiseen. Taulukko 17. Maankäyttö- ja maankäyttösopimuskorvaustulot alueittain. Herkkyystarkastelun mukainen vaihtoehto Maankäyttötulot Maankäyttösop. Tulot Maankäyttötulot Maankäyttösop. Tulot Maankäyttötulot Maankäyttösop. Tulot Asuin Toimitilat Yht. Yht. Asuin Toimitilat Yht. Yht. Asuin Toimitilat Yht. Yht. Alue '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 Kaleva luode Kissanmaa Hakametsä Kalevanrinne Kalevanrinne itä Alueet yhteensä Maankäyttötulot ovat raitiotievaihtoehdoissa a selvästi suuremmat. Hakametsän rakentuminen toteutuu vain yleissuunnitelman mukaisessa vaihtoehdossa. 32/47

33 6.4 Tammela, Tulli ja Yliopistokampus Tarkasteltavat alueet sijaitsevat aivan Tampereen keskustan tuntumassa radan itäpuolella. Raitiotien ensimmäinen toteuttamisvaihe kulkee alueen läpi. Kuva 14. Tarkastelualueet Tammela, Tulli ja Yliopistokampus. Seuraavissa taulukoissa on esitetty eri suunnitelmavaihtoehtojen mukaiset kerrosneliöhinnat ja raitiotien hintavaikutus, rakentamisen kerrosneliömäärät, toteuttamisaikataulut sekä maankäyttöja maankäyttösopimuskorvaustulot. Taulukko 18. Rakennusoikeuksien kerrosneliöhinnat rakennustyypeittäin ja raitiotievaihtoehtojen hintavaikutukset. Yleissuunnitelman mukainen vaihtoehto Herkkyystarkastelun mukainen vaihtoehto Yksikköhinnat Hintavaikutus vrt. 0+ -skenaarioon Hintavaikutus vrt. 0+ -skenaarioon AK AP Kauppa Toimitilat ARA AK AP Kauppa Toimitilat AK AP Kauppa Toimitilat Alue /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² Tammela % 3 % Tulli % 1 % Yliopistokampus Raitiotiellä on arvioitu olevan pieni positiivinen hintavaikutus AK-rakennusoikeudelle Tammelan ja Tullin alueilla, joiden läpi raitiotielinjaus kulkee. 33/47

34 Taulukko 19. rakentamisen kerrosneliömäärät tarkastelualueittain. Herkkyystarkastelun mukainen raitiotievaihtoehto Kerrosala Kerrosala Kerrosala Asuin yhteensä Toimitilat yhteensä Yhteensä Asuin yhteensä Toimitilat yhteensä Yhteensä Asuin yhteensä Toimitilat yhteensä Yhteensä Alue k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² Tammela Tulli Yliopistokampus Alueet yhteensä Suurin ero raitiotievaihtoehtojen ja 0+ -vaihtoehdon välillä on Tammelan alueella, jonka asuinrakentamisen määrä on kolminkertainen raitiotievaihtoehdoissa. Taulukko 20. Rakentamisen toteuttamisaikataulu alueittain. Herkkyystarkastelun mukainen raitiotievaihtoehto Alue Aloitus Valmistuminen Aloitus Valmistuminen Aloitus Valmistuminen Tammela Tulli Yliopistokampus Rakentamisen toteuttamisaikataulu eroaa suunnitelmien välillä ainoastaan Tammelassa, jonka rakentamisen aloitus myöhästyy, jos raitiotietä ei tule. Taulukko 21. Maankäyttö- ja maankäyttösopimuskorvaustulot alueittain. Herkkyystarkastelun mukainen vaihtoehto Maankäyttötulot Maankäyttösop. Tulot Maankäyttötulot Maankäyttösop. Tulot Maankäyttötulot Maankäyttösop. Tulot Asuin Toimitilat Yht. Yht. Asuin Toimitilat Yht. Yht. Asuin Toimitilat Yht. Yht. Alue '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 Tammela Tulli Yliopistokampus Alueet yhteensä Maankäyttötulot ovat raitiotievaihtoehdoissa a suuremmat. Ero raitiotievaihtoehtojen ja 0+ -vaihtoehdon välillä johtuu Tammelan pienemmästä asuinrakennusoikeudesta 0+ - vaihtoehdossa. 34/47

35 6.5 Finlayson, Tampella, Kaakinmaa-Eteläpuisto, Keskusta pohjoinen ja Keskusta lounainen Alueet sijaitsevat Tampereen ydinkeskustan alueella. Raitiotien ensimmäinen vaihe päättyy keskustaan. Kuva 15. Tarkastelualueet keskustassa. Seuraavissa taulukoissa on esitetty eri suunnitelmavaihtoehtojen mukaiset kerrosneliöhinnat ja raitiotien hintavaikutus, rakentamisen kerrosneliömäärät, toteuttamisaikataulut sekä maankäyttöja maankäyttösopimuskorvaustulot. Taulukko 22. Rakennusoikeuksien kerrosneliöhinnat rakennustyypeittäin ja raitiotievaihtoehtojen hintavaikutukset. Yleissuunnitelman mukainen vaihtoehto Herkkyystarkastelun mukainen vaihtoehto Yksikköhinnat Hintavaikutus vrt. 0+ -skenaarioon Hintavaikutus vrt. 0+ -skenaarioon AK AP Kauppa Toimitilat ARA AK AP Kauppa Toimitilat AK AP Kauppa Toimitilat Alue /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² Finlayson Tampella Kaakinmaa-Eteläpuisto Keskusta loun Keskusta pohj Raitiotievaihtoehtojen ja 0+ -vaihtoehdon välillä ei arviomme mukaan ole vaikutusta rakennusoikeuden arvolle. 35/47

36 Taulukko 23. rakentamisen kerrosneliömäärät tarkastelualueittain. Herkkyystarkastelun mukainen raitiotievaihtoehto Kerrosala Kerrosala Kerrosala Asuin yhteensä Toimitilat yhteensä Yhteensä Asuin yhteensä Toimitilat yhteensä Yhteensä Asuin yhteensä Toimitilat yhteensä Yhteensä Alue k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² Finlayson Tampella Kaakinmaa-Eteläpuisto Keskusta loun Keskusta pohj Alueet yhteensä Raitiotievaihtoehdot ja 0+ -vaihto eroavat asuntorakentamisen volyymissa toisistaan. Tarkastelualueista ainoastaan Tampella ja Kaakinmaa-Eteläpuisto toteutuvat 0+ -vaihtoehdossa. Taulukko 24. Rakentamisen toteuttamisaikataulu alueittain. Herkkyystarkastelun mukainen raitiotievaihtoehto Alue Aloitus Valmistuminen Aloitus Valmistuminen Aloitus Valmistuminen Finlayson Tampella Kaakinmaa-Eteläpuisto Keskusta loun Keskusta pohj Toteutumisaikataulut vaihtelevat selkeäsit raitiotievaihtoehtojen ja 0+ -vaihtoehdon välillä vaihtoehdon rakentuminen aloitetaan keskimäärin raitiotievaihtoehtoa aikaisemmin, mutta valmistuminen on selvästi raitiotievaihtoehtoja hitaampaa. Taulukko 25. Maankäyttö- ja maankäyttösopimuskorvaustulot alueittain. Herkkyystarkastelun mukainen vaihtoehto Maankäyttötulot Maankäyttösop. Tulot Maankäyttötulot Maankäyttösop. Tulot Maankäyttötulot Maankäyttösop. Tulot Asuin Toimitilat Yht. Yht. Asuin Toimitilat Yht. Yht. Asuin Toimitilat Yht. Yht. Alue '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 Finlayson Tampella Kaakinmaa-Eteläpuisto Keskusta loun. Keskusta pohj. Alueet yhteensä Maankäyttötulot eivät eroa merkittävästi raitiotievaihtoehtojen ja 0+ -vaihtoehdon välillä. Finlaysonin, Keskusta pohjoisen ja Keskusta lounaisen rakentaminen tapahtuu yksityiselle maalle. 36/47

37 6.6 Santalahti, Onkiniemi ja Särkänniemi Alueet sijaitsevat keskusta-alueen länsipuolella. Alueen läpi kulkee toisessa vaiheessa toteutuvat raitiotielinjaus. Kuva 16. Tarkastelualueet Särkänniemi, Onkiniemi ja Santalahti. Seuraavissa taulukoissa on esitetty eri suunnitelmavaihtoehtojen mukaiset kerrosneliöhinnat ja raitiotien hintavaikutus, rakentamisen kerrosneliömäärät, toteuttamisaikataulut sekä maankäyttöja maankäyttösopimuskorvaustulot. Taulukko 26. Rakennusoikeuksien kerrosneliöhinnat rakennustyypeittäin ja raitiotievaihtoehtojen hintavaikutukset. Yleissuunnitelman mukainen vaihtoehto Herkkyystarkastelun mukainen vaihtoehto Yksikköhinnat Hintavaikutus vrt. 0+ -skenaarioon Hintavaikutus vrt. 0+ -skenaarioon AK AP Kauppa Toimitilat ARA AK AP Kauppa Toimitilat AK AP Kauppa Toimitilat Alue /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² Santalahti % 4 % Onkiniemi Särkänniemi Raitiotievaihtoehtojen ja 0+ -vaihtoehdon välillä ei arviomme mukaan ole vaikutusta rakennusoikeuden arvolle muualla kuin Santalahdessa, jossa AK-rakennusoikeuden arvon arvioidaan hieman nousevan raitiotien vaikutuksesta. 37/47

38 Taulukko 27. rakentamisen kerrosneliömäärät tarkastelualueittain. Herkkyystarkastelun mukainen raitiotievaihtoehto Kerrosala Kerrosala Kerrosala Asuin yhteensä Toimitilat yhteensä Yhteensä Asuin yhteensä Toimitilat yhteensä Yhteensä Asuin yhteensä Toimitilat yhteensä Yhteensä Alue k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² Santalahti Onkiniemi Särkänniemi Alueet yhteensä Raitiotievaihtoehdot ja eroavat rakennusoikeuden määrässä hieman toisistaan. Ero syntyy Onkiniemestä ja Särkänniemestä, joissa rakentamisen volyymi on pienempää 0+ - vaihtoehdossa. Taulukko 28. Rakentamisen toteuttamisaikataulu alueittain. Herkkyystarkastelun mukainen raitiotievaihtoehto Alue Aloitus Valmistuminen Aloitus Valmistuminen Aloitus Valmistuminen Santalahti Onkiniemi Särkänniemi Rakentumisen toteutumisen aikataulut eroavat ainoastaan Särkänniemen toteutumisessa toisistaan, joka aikaistuu noin 5 -vuodella raitiotievaihtoehdoissa. Taulukko 29. Maankäyttö- ja maankäyttösopimuskorvaustulot alueittain. Herkkyystarkastelun mukainen vaihtoehto Maankäyttötulot Maankäyttösop. Tulot Maankäyttötulot Maankäyttösop. Tulot Maankäyttötulot Maankäyttösop. Tulot Asuin Toimitilat Yht. Yht. Asuin Toimitilat Yht. Yht. Asuin Toimitilat Yht. Yht. Alue '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 Santalahti Onkiniemi Särkänniemi Alueet yhteensä Maankäyttötulot eroavat vain hieman raitiotievaihtoehtojen ja 0+ -vaihtoehdon välillä. 38/47

39 6.7 Hiedanranta Hiedanrannan alue sijaitsee Tampereen länsiosassa. Alueen läpi kulkevasta raitiotielinjauksesta on esitetty kaksi erillistä vaihtoehtoa. Herkkyystarkastelun mukainen linjaus kulkee suoraan alueen läpi järven päälle rakennettavan täyttömaan kautta. kulkee alueen reunasta. Molemmat linjaukset kuuluvat toisessa vaiheessa toteuttavaan raitiotiesuunnitelmaan Kuva 17.. Kuva 18. Herkkyystarkastelun mukainen raitiotievaihtoehto. Seuraavissa taulukoissa on esitetty eri suunnitelmavaihtoehtojen mukaiset kerrosneliöhinnat ja raitiotien hintavaikutus, rakentamisen kerrosneliömäärät, toteuttamisaikataulut sekä maankäyttöja maankäyttösopimuskorvaustulot. 39/47

40 Taulukko 30. Rakennusoikeuksien kerrosneliöhinnat rakennustyypeittäin ja raitiotievaihtoehtojen hintavaikutukset. Yleissuunnitelman mukainen vaihtoehto Herkkyystarkastelun mukainen vaihtoehto Yksikköhinnat Hintavaikutus vrt. 0+ -skenaarioon Hintavaikutus vrt. 0+ -skenaarioon AK AP Kauppa Toimitilat ARA AK AP Kauppa Toimitilat AK AP Kauppa Toimitilat Alue /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² Hiedanranta % 2 % Hiedanranta täyttöalueet % 2 % 2 % 2 % Raitiotievaihtoehdolla on arviomme mukaan pieni positiivinen hintavaikutus rakennusoikeuksien arvoille. Hiedanrannan täyttöalueiden yksikköhinnassa on huomioitu täyttökustannukset, jotka ovat kaupungilta saadun tiedon mukaan koko täyttöalueen osalta noin 120 /k-m². Vastaavasti alueen yksikköhintaa nostaa järven läheisyys. Olemme arvioineet täyttöalueen rakennusoikeuden arvoksi noin 400 /k-m², josta on vähennetty 120 /k-m² täyttökustannuksia. Rakennusoikeuden nettoarvoksi muodostuu näin ollen n. 280 /k-m². Taulukko 31. rakentamisen kerrosneliömäärät tarkastelualueittain. Herkkyystarkastelun mukainen raitiotievaihtoehto Kerrosala Kerrosala Kerrosala Asuin yhteensä Toimitilat yhteensä Yhteensä Asuin yhteensä Toimitilat yhteensä Yhteensä Asuin yhteensä Toimitilat yhteensä Yhteensä Alue k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² Hiedanranta Hiedanranta täyttöaluee Alueet yhteensä Hiedanrannan kohdalla erot rakennusoikeuksien määrässä ovat suhteessa herkkyystarkasteluun. ja sisältävät samat rakentamisen volyymit. Herkkyystarkastelun mukaisessa raitiotievaihtoehdossa niin asuin- kuin toimitilarakentamisen volyymit ovat selvästi muita vaihtoehtoja suuremmat. Taulukko 32. Rakentamisen toteuttamisaikataulu alueittain. Herkkyystarkastelun mukainen raitiotievaihtoehto Alue Aloitus Valmistuminen Aloitus Valmistuminen Aloitus Valmistuminen Hiedanranta Hiedanranta täyttöalueet Aikataulullisesti vaihtoehdoilla ei ole muita eroja kuin se, että Hiedanrannan täyttöalueiden rakentaminen toteutuu ainoastaan herkkyystarkastelun mukaisessa vaihtoehdossa. Taulukko 33. Maankäyttö- ja maankäyttösopimuskorvaustulot alueittain. Herkkyystarkastelun mukainen vaihtoehto Maankäyttötulot Maankäyttös Tulot Maankäyttötulot Maankäyttö Tulot Maankäyttötulot äyttösopimus Tulot Asuin Toimitilat Yht. Yht. Asuin Toimitilat Yht. Yht. Asuin Toimitilat Yht. Yht. Alue '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 Hiedanranta Hiedanranta täyttöalueet Alueet yhteensä Herkkyystarkastelun mukaisen raitiotievaihtoehdon mukaiset tulot ovat yli kaksinkertaiset verrattuna 0+ -ja yleissuunnitelman mukaisiin vaihtoehtoihin. 40/47

41 6.8 Lentävänniemi, Niemenranta, Lielahti ja Lielahti länsi Tarkastelualueet sijaitsevat Tampereen länsiosassa. Suunnitellun raitiotien toinen vaihe päättyy Lentävänniemen pysäkkiin. Kuva 19. Tarkastelualueet Lentävänniemi, Niemenranta, Lielahti ja Lielahti länsi. Seuraavissa taulukoissa on esitetty eri suunnitelmavaihtoehtojen mukaiset rakentamisen kerrosneliömäärät, toteuttamisaikataulut, kerrosneliöhinnat ja raitiotien hintavaikutus sekä maankäyttöja maankäyttösopimuskorvaustulot. Taulukko 34. Rakennusoikeuksien kerrosneliöhinnat rakennustyypeittäin ja raitiotievaihtoehtojen hintavaikutukset. Yleissuunnitelman mukainen vaihtoehto Herkkyystarkastelun mukainen vaihtoehto Yksikköhinnat Hintavaikutus vrt. 0+ -skenaarioon Hintavaikutus vrt. 0+ -skenaarioon AK AP Kauppa Toimitilat ARA AK AP Kauppa Toimitilat AK AP Kauppa Toimitilat Alue /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² /k-m² Lentävänniemi % 5 % Niemenranta % 4 % Lielahti länsi % 1 % Lielahti % 4 % Raitiotievaihtoehdolla on arviomme selvä positiivinen hintavaikutus rakennusoikeuksien arvoille Lentävänniemellä, Niemenrannalla ja Lielahdessa. 41/47

42 Taulukko 35. rakentamisen kerrosneliömäärät tarkastelualueittain. Herkkyystarkastelun mukainen raitiotievaihtoehto Kerrosala Kerrosala Kerrosala Asuin yhteensä Toimitilat yhteensä Yhteensä Asuin yhteensä Toimitilat yhteensä Yhteensä Asuin yhteensä Toimitilat yhteensä Yhteensä Alue k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² Lentävänniemi Niemenranta Lielahti länsi Lielahti Alueet yhteensä Raitiotievaihtoehtojen rakentamisen volyymit ovat 0+ -vaihtoa hieman suuremmat. Merkittävin ero on Lielahti länsi alueella, jonne 0+ -vaihtoehdossa rakentuu vähemmän asumista. Lisäksi toimitilojen volyymit vaihtelevat suunnitelmien välillä. Taulukko 36. Rakentamisen toteuttamisaikataulu alueittain. Herkkyystarkastelun mukainen raitiotievaihtoehto Alue Aloitus Valmistuminen Aloitus Valmistuminen Aloitus Valmistuminen Lentävänniemi Niemenranta Lielahti länsi Lielahti Rakentumisen aikataulut vaihtelevat hieman suunnitelmien välillä. Suurimmat erot ovat Lielahden ja Lielahti länsi alueilla, joiden pienemmät 0+ -vaihtoehdossa suunnitellut rakentamisen volyymit rakentuvat nopeammalla aikataululla. Sen sijaan raitiotievaihtoehdoissa suuremmat rakentamisen volyymit valmistuvat selvästi hitaammalla aikataululla. Taulukko 37. Maankäyttö- ja maankäyttösopimuskorvaustulot alueittain. Herkkyystarkastelun mukainen vaihtoehto Maankäyttötulot Maankäyttösop. Tulot Maankäyttötulot Maankäyttösop. Tulot Maankäyttötulot Maankäyttösop. Tulot Asuin Toimitilat Yht. Yht. Asuin Toimitilat Yht. Yht. Asuin Toimitilat Yht. Yht. Alue '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 Lentävänniemi Niemenranta Lielahti länsi Lielahti Alueet yhteensä Raitiotievaihtoehdoilla ja 0+ -vaihtoehdolla ei ole suuria eroja maankäyttötulojen osalta. 42/47

43 6.9 Muu rakentaminen raitiotien vaikutusalueella Muu rakentaminen kohdistuu raitiotien 800 metrin vaikutusalueen sisään tarkemmin määrittämättömällä alueellisella suhteella. Muun rakentamisen alueella rakentamiselle määritettiin keskiarvo koko raitiotien vaikutusalueen kerrosneliöhinnoista. Määritys tehtiin käyttäen hyväksi Tampereen kaupungille erillisenä työnä tehtyä tonttihintaselvitystä. Keskihinta koko raitiotien 800 metrin vaikutusalueelle määritettiin tulevien pysäkkien ja pysäkkivarausten avulla. Jokainen pysäkki/pysäkkivaraus toimi pisteenä, johon yhdistettiin tonttihintavyöhykkeen arvo kussakin pisteessä. AK rakennusoikeuden keskihinnan määrittämiseen käytettiin vyöhyketarkastelussa määritettyä alueen mediaanihintaa. Tämän jälkeen tarkasteltiin vielä alueittain raitiotiepysäkkien 800 metrin vaikutusaluetta, sillä osan pysäkkien/pysäkkivarausten vaikutusalue jatkuu vesistön päälle. Näillä alueilla tätä todellisen rakennettavan alueen pinta-alaa kompensointiin kertoimella. Santalahden, Tikkutehtaan, Amurin ja Sellun pysäkeillä käytettiin kerrointa 0.6, jotta huomattavasti pienempi maapinta-ala saatiin otettua huomioon. Niemenkylän, Niemenkartanon, Niemenrannan, Lentävänniemen, Männistön ja Vuoheonjan pysäkeillä kertoimena käytettiin 0.8. Laskelma perustui yleissuunnitelman mukaiseen tilanteeseen. Laskelman perusteella AK-rakennusoikeuden keskihinnaksi muun rakentamisen alueella määritettiin 330 /k-m². Kuva 20. Muu rakentaminen raitiotien vaikutusalueella. Seuraavissa taulukoissa on esitetty eri suunnitelmavaihtoehtojen mukaiset rakentamisen kerrosneliömäärät, toteuttamisaikataulut, kerrosneliöhinnat ja raitiotien hintavaikutus sekä maankäyttötulot. Työssä on oletettu että muu rakentaminen kohdentuu kaupungin maalle. 43/47

44 Taulukko 38. Rakennusoikeuksien kerrosneliöhinnat rakennustyypeittäin ja raitiotievaihtoehtojen hintavaikutukset. Raitiotiellä on arviomme mukaan pieni positiivinen hintavaikutus muun rakentamisen alueella. Taulukko 39. rakentamisen kerrosneliömäärät tarkastelualueittain. Herkkyystarkastelun mukainen raitiotievaihtoehto Kerrosala Kerrosala Kerrosala Asuin yhteensä Toimitilat yhteensä Yhteensä Asuin yhteensä Toimitilat yhteensä Yhteensä Asuin yhteensä Toimitilat yhteensä Yhteensä Alue k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² Muu rakentaminen Alueet yhteensä Muun rakentamisen osalta raitiotievaihtoehtojen ja 0+ -vaihtoehdon välillä rakennusoikeuksien volyymillä on huomattava ero. Taulukko 40. Rakentamisen toteuttamisaikataulu alueittain. Herkkyystarkastelun mukainen raitiotievaihtoehto Alue Aloitus Valmistuminen Aloitus Valmistuminen Aloitus Valmistuminen Muu rakentaminen Aikataulullisesti eri vaihtoehtojen välinen ero on se, että 0+ -vaihtoehdossa rakentaminen aloitetaan myöhemmin kuin raitiotievaihtoehdoissa. Taulukko 41. Maankäyttö- ja maankäyttösopimuskorvaustulot alueittain. Herkkyystarkastelun mukainen vaihtoehto Maankäyttötulot Maankäyttösop. Tulot Maankäyttötulot Maankäyttösop. Tulot Maankäyttötulot Maankäyttösop. Tulot Asuin Toimitilat Yht. Yht. Asuin Toimitilat Yht. Yht. Asuin Toimitilat Yht. Yht. Alue '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 '000 Muu rakentaminen Alueet yhteensä Raitiotievaihtoehdoissa maankäyttötulot ovat selvästi a suuremmat. 44/47