ASOLA. uuden osa-alueen suunnittelu ja toteutus. tavoitteet ja työohjelma. asuntotuotanto, palvelutuotanto ja ympäristörakentaminen

Transkriptio

1 ASOLA uuden osa-alueen suunnittelu ja toteutus tavoitteet ja työohjelma asuntotuotanto, palvelutuotanto ja ympäristörakentaminen Vantaan ympäristön ja maankäytön toimiala asemakaavoitus ja yrityspalvelut Anitta Pentinmikko, aluearkkitehti Tuula Hurme, maankäyttöinsinööri KALA

2

3 Sisältö 1 Työn lähtökohtia 4 2 Toteutusmalli 5 3 Sidosryhmät 6 4 Laadullisia ja määrällisiä tavoitteita Asuntotuotannon laatu ja määrä Ympäristörakentaminen Palvelurakentaminen Asuminen ja eläminen Kaavatalous ja kestävä kaupunki 10 5 Työn rajaus ja alustava toimenpidesuunnitelma Työohjelma Taustaselvitykset Kaavarunkotyö Asuntotuotanto Palvelurakentaminen Osa-alueiden suunnittelutyöt ja pilotit Markkinointi Rakennussuunnittelu ja rakentaminen 16 6 Työvaiheet, tuotokset ja työsuunnitelma 17 7 Työn organisointi 18

4 1 Työn lähtökohtia Asolan kaupunginosaan sijoittuu n. 22 hehtaarin suuruinen maa-alue, joka voimassaolevassa (1992) yleiskaavassa on osoitettu asuinkierrostalojen alueeksi. Alue on kulkenut työnimellä Koivukylä 8, mikä kuvaa alueen roolia Koivukylän kaavarunkoalueen viimeisenä osasena. Koivukylän alkuperäisissä kaavarunkosuunnitelmissa (Helsingin maalaiskunta 1969) kerrostalo rakentamisen alue jatkui länteen aina Tuusulantielle saakka ja alueen arvioitiin olevan valmiiksi rakennettu vuoteen 2000 mennessä. Myöhemmillä kaavapäätöksillä suunnitelmat ovat muuttuneet. Vuoden 1992 yleiskaavan mukaisesti Ilolan, Vanhan Koivukylän ja Asolan pientaloalueita on laajennettu ja asutus alueilla tiivistyy. Rekolanmäen aluetta laajennetaan länteen ja Ilolan ja Asolan välinen alue on muotoutumassa osaksi etelä-pohjoissuuntaista keskuspuistoa. Vantaan kaupungin tulevaisuuden suuria kehityshankkeita on mm. pääradan ja Martinlaakson radan yhdistävä Marja-rata, jonka yleissuunnitelmatyö ja liikenneselvitys valmistuivat vuonna Lisäksi teetettiin selvitys Marja-radan asemaseutujen kehittämisestä. Marja-radan toteutuminen on pitkä prosessi jonka perusedellytyksenä ovat kaavalliset valmiudet. Uusi yleiskaava tulee osoittamaan ratalinjauksen ja asemien paikat. Myös radan vaikutuspiiriin tullaan osoittamaan maankäyttöä joka takaa rautatielle tulevaisuudessa riittävästi käyttäjiä. Koivukylänväylän rakentamisen on arvioitu käynnistyvän 2005 ja yhteyden kaava-alueelle olevan valmis Marja-radan rakentamisen arvioidaan käynnistyvän aikaisintaan Asolan aseman ympäristö (Koivukylä 8 kaavatyö) on otettu vuoden 2004 kaupunkisuunnitteluyksikön suunnitteluohjelmaan. Tämä työohjelma hahmottaa suunnittelutyölle ohjelman sekä kirjaa keskeisiä tavoitteita. Tehtävänä on suunnitella ja toteuttaa noin 2000 asukkaan asuinalue, joka luontevasti liittyy ympäröivään kaupunkirakenteeseen. Asolan alueen ja asemaseudun tulee profiloitua korkeatasoisena, ensimmäisenä Marja-rata -kaupunginosana. Alueen tulee toteutua hyvän ja terveellisen asumisen alueena. 4

5 2 Toteutusmalli Kumppanuus on alueelle valittu toteutusmalli. Tulevat toteuttajat ja toimijat ovat merkittäviä kumppaneita suunnittelussa ja toteutuksessa. Suora yhteistyö suunnittelusta toteutukseen varmistaa oikea-aikaisen suunnittelun ja toteutuksen sekä johtaa hyvään lopputulokseen. Kolmas sektori Kaupunki Yhtiöittäminen Toteutusta ja hallinnointia helpottavia tekijöitä määritellään heti suunnittelutyön alussa. Kaupunki tulee edellyttämään mm. että toteuttajakumppanit perustavat alueelle yhtiön, johon jokaisen kiinteistönomistajan on liityttävä. Yhtiö voi toteuttaa alueelle mm. pysäköintitiloja, asukas- ja palvelutiloja, väestönsuojatiloja ja mahdollisesti myös julkisia ulkotiloja, mm. kadut, puistot, tiet. Halutessaan yhtiö voi hoitaa koko alueen yhteisiä asioita ja toimia jopa yhteisenä edunvalvojana. Yhtiö huolehtii myös toteuttamiensa ulkotilojen hoidosta ja ylläpidosta. Business PPP (public-private partnership) -malli Palvelurakentamisen (yksityinen ja julkinen) osalta tutkitaan ppp-mallin mukaista toteutusmallia, jossa tuleva toimija, toteuttaja ja omistaja yhteistyössä vastaavat asemakorttelin toteutuksesta, toiminnan käynnistämisestä sekä ylläpidosta. 5

6 3 Sidosryhmät Monivuotinen suunnittelu- ja rakentamisprojekti edellyttää yhteistyötä monien sidosryhmien välillä. Tärkein sidosryhmä on kaupunki itse. Rooli päättäjänä ja maanomistajana on keskeinen. Kaupunki ohjaa ja laatii alueen suunnitelmat sekä tulee olemaan keskeinen toimija alueella. Työn kannalta on keskeistä, että kaupungin omat hallintokunnat ohjaavat hanketta yhteisen näkemyksen ja tahdon mukaisesti, ja varmistavat alueelle laadukkaat ja oikea-aikaiset palvelut. Kaupungin tulee vastata osaltaan myös tulevien käyttäjien eli asukkaiden edustuksesta suunnittelun kuluessa. Rahoittaja ja sijoittajatahot ovat kiinnostuneita myös koko asuinalueen lopputilanteesta, koska ne voivat jäädä alueelle omistajiksi. Sijoittajia kiinnostaa erityisesti sekä rakentamisen laatu, kustannukset ja elinkaari sekä alueen saavuttama arvostus ja imago. Suunnitteluprosessin kannalta hyödyllisimmät yhteistyökumppanit ovat tulevat rakennuttajat ja rakentajat. Heidän kanssaan tehtävä yhteistyö varmistaa saumattoman tien suunnittelusta toteutukseen. Toteuttajien mielenkiinto kohdistuu suunnittelun kuluessa tulevan rakentamisen laatu- ja kustannustekijöihin. Jos he jäävät alueelle omistajina, kiinnostaa heitä erityisesti alueen yleisilme ja imago sekä koko alueen suunnittelun ja rakentamisen laatutaso. Marja-rata -projekti vastaa omalta osaltaan aluetta ohittavan Marja-radan ja siihen liittyvän Asolan aseman sekä asemaan liittyvien liikennejärjestelyiden suunnittelusta ja toteuttamisesta. Asemakortteleihin tullaan keskittämään alueen palveluita, joten kokonaisuuden toteuttaminen toteutuisi helpoiten ppp mallin ( public-private -partnership) mukaisesti. Tällä menetelmällä saatettaisiin kolmannen sektorin palvelut yksityisten palveluiden rinnalle ja toimijat voisivat osallistuat tarvittaessa suunnitteluun. 6

7 4 Laadullisia ja määrällisiä tavoitteita Alueen markkinoinnin ja suunnittelun kannalta työlle asetetaan tavoitteita, jotka luovat mielikuvaa alueesta. Asolan alue profiloidaan julkisuuteen ensimmäisenä Marja-rata kaupunginosana. Alueen vahvuustekijä on sen edullinen maantieteellinen ja liikenteellinen sijainti. Tämä yhdistettynä modernin ihmisen kaipuuseen helppoon ja joustavaan asumiseen luo tavoitetilan helpon asumisen ja joustavan liikkumisen alueesta. Easy living - mobility and flexibility Alueesta pyritään luomaan omaleimainen. Laadukas monipuolinen asuinympäristö, joka sisältää elämänmakuisia toimintoja.viimeisteltyä rakentamista, joka edellyttää tarkkaa ja oikea-aikaista suunnittelua ja laadukasta toteutusta. Build and design 7

8 4.1 Asuntotuotannon laatu ja määrä Tavoitteena on tiiviin ja viihtyisän asumisen alue. Asema-alueen tuntumaan (n. 1 2 kilometrin säteellä) pyritään keskittämään vähintään 3000 asukasta, jotta radan käyttäjämäärät saadaan riittäviksi. Tulevan aseman eteläpuolella on tällä hetkellä kaavavarantoa yhteensä n asukkaalle. Myös alueen peruspalveluvarustuksen arvioidaan toteutuvan tällä asukasmäärällä. Vantaan yleiskaavantyön yhteydessä suunnittelualueelle on arvioitu sijoittuvan noin 2000 asukasta. Tätä voidaan pitää tavoitteena uuden alueen asukasmääräksi. Asuntotuotanto noudattaa Vantaan asuntostrategiaa. Sen tulee olla monipuolista ja vastata myös erityisryhmien asuntotarpeeseen. Alueen arvioitu asuntokerrosala on n k-m2. Asuntotuotannon laatutavoitteet asetetaan riittävän korkeiksi siten, että se tukee alueen arvostusta. Alueella pyritään tiiviiseen, taloudelliseen ja ekologisesti kestävään rakenteeseen. Hyvä ja viimeistelty arkkitehtuurin, asuntosuunnittelun ja ympäristörakentamisen taso varmistaa myös alueen arvostuksen säilymisen ajan kuluessa. Arkkitehtuurin ja asuntorakentamisen laatu määritellään erillisissä rakentamisohjeissa. Pysäköintijärjestelyiden suunnitteluun kiinnitetään alueella erityistä huomiota. Alueen pysäköintiratkaisut edellytetään toteutettavaksi siten, että noin 50 prosenttia autopaikoista sijoittuu suojattuihin tiloihin, esimerkiksi rakennuksiin, pysäköintilaitoksiin ja katoksiin. Maantasopysäköintiä sallitaan kohtuullisesti ja kadunvarsipysäköinnin mahdollisuudet selvitetään. Asuntotuotannon oikea-aikaisella käynnistyksellä ja taitavalla markkinoinnilla on ratkaiseva merkitys alueesta muodostuvalle mielikuvalle. 8

9 4.4 Asuminen ja eläminen Joustava ja helppo liikkuminen 4.2 Ympäristörakentaminen Vantaan kuntatekniikan keskuksella ei ole käytössään laatukriteeristöä jolla voitaisiin asettaa tavoitteet ympäristörakentamisen laadulle. Tavoitteeksi määritellään vantaalaisittain laadukas asuinympäristö (vertailukohtana Kartanonkoski ja Ulrikanpuisto) ja toteutuksen laatutaso varmistetaan työn kuluessa erillisellä lähiympäristösuunnitelmalla, jossa huomioidaan myös käyttökustannukset ja elinkaari. 4.3 Palvelurakentaminen Alueen yhteiset kaupalliset palvelut pyritään sijoittamaan tulevan aseman tuntumaan, jotta ne palvelevat myös eteläpuolisen omakotialueen asukkaita. Myös päivittäistavarakaupan palvelut pyritään sijoittamaan alueelle. Suunnittelualueelle toteutetaan asuinkortteleihin myös muuta palvelutilaa, jotka suunnitellaan ns. monitoimitiloiksi. Palvelurakentamisesta valmistellaan erillinen palvelurakentamisselvitys, missä tarkennetaan palveluiden laatu, määrä, muunneltavuus sekä oikea-aikainen toteutus. Suunnittelun keskeinen lähtökohta on alueen hyvä sijainti Koivukylänväylän ja Marja-radan tuntumassa. Alue suunnitellaan siten, että liikkuminen kaikilla tavoin on joustavaa: joukkoliikennevälineillä, autolla, pyörällä ja kävelen. Myös liikuntarajoitteisten esteettömyys liikkua pidetään yhtenä asuntosuunnittelun ja liikennesuunnittelun lähtöarvona. Alue rajautuu Itä-Vantaan keskuspuistoon ja alueelta järjestetään saumaton yhteys ympäröiville virkistysalueille. Myös yhteys läheiseen urheilupuistoon varmistetaan. Sekoitettu kaupunkirakenne Suunnittelussa pyritään siihen, että alueelle syntyy riittävästi monitoimisia muunneltava tiloja. Alkuvaiheessa ne voidaan nimetä asukas- ja palvelutiloiksi. Tilat tulee suunnitella siten, että ne ovat hyvin tavoitettavissa ja huollettavissa ja että niitä voidaan käyttää joko asukasja harrastetiloina tai palvelu-ja työtiloina. Tilat voivat tarvittaessa toimia myös asukkaita palvelevina yritystiloina (esim. pesulapalvelut). Elämänkaariasuminen Alue tulee suunnitella kaikenikäisille asukkaille. Toteutusvaiheessa selvitetään mikä tulee olemaan erityisasumisen osuus alueen asuntotuotannosta. Elämänkaarikorttelin toteuttamista alueelle tutkitaan yhteistyössä YTK:n (Yhdyskuntasuunnittelun täydennyskoulutuskeskus) kanssa. 9

10 4.5 Kaavatalous ja kestävä kaupunki Alue suunnitellaan yhteistyössä toteuttajien kanssa siten, että sen rakentamis- ja toteuttamiskustannukset vastaavat osapuolten näkemystä ja maksukykyä. Kaavataloutta seurataan toteuttajien kanssa yhteisellä seurannalla. Osapuolet raportoivat kaavataloudesta suoraan ohjausryhmälle. Kaupunki pyrkii omalta osaltaan sopimusmenettelyissään ja kaavaratkaisuissaan tukemaan alueen hyvän asumisen laatua tukevia toimenpiteitä: 1. Yhtiöityttämistä tutkitaan toteutusmallina pysäköintiratkaisun osalta. Mikäli yhtiöön päädytään, voidaan keskitetyllä pysäköinnillä päästä tehokkaampaan käyttöasteeseen ja mahdollisesti alhaisempaan pysäköintinormiin. Sama yhtiö voi tarvittaessa huolehtia keskitetysti alueen väestönsuojatiloista, asukas-/monitoimitiloista, keskitetystä energiahuollosta, jätehuollosta, julkisten ulkotilojen kunnossapidosta ja muista yhteisistä asioista. Toimintojen keskittämisestä on taloudellista hyötyä. 2. Asuinrakennusoikeuden lisäksi annetaan asemakaavassa mahdollisuus toteuttaa mm. luonnonvaloisia porrashuoneita, asukkaiden käyttöön tulevia yhteistiloja tai muita yhteisöllisyyttä tukevia tiloja. 3. Erityisesti kunnallistekniikan ratkaisut pyritään mitoittamaan siten, etteivät niiden kustannukset kohtuuttomasti rasita asuntojen ja asumisen hintatasoa, eivätkä käyttökustannukset ole kohtuuttomia. 10

11 5 Työn rajaus ja alustava toimenpidesuunnitelma Taustaselvitykset valmistellaan koko Korso-Koivukylä palvelualueen osalta. Varsinainen suunnittelualue on karttaan merkitty n. 20 hehtaarin suuruinen maa-alue, joka on osittain kaupungin omistuksessa, osittain yksityisessä omistuksessa. 5.1 Työohjelma Tässä työohjelmassa määritellään lähtökohtia ja tavoitteita suunnittelu- ja toteutustyölle, määritellään toimijat, tavoitteet ja rajaus sekä valmistellaan toimenpidesuunnitelma ja aikataulu. 5.2 Taustaselvitykset Yleiset sekä alueelliset taustaselvitykset tulee tehdä heti (kesällä 2004), ennen kuin alueen kaavarunkotasoinen suunnittelutyö voidaan käynnistää. Muut selvitykset tarkentuvat työn edetessä ja ne tehdään myöhemmin. 11

12 5.3 Kaavarunkotyö Kaavarunkotyö käynnistyy syksyllä Työssä tarkennetaan yleiskaavan mukaista asuinkortteleiden ja virkistysalueiden välistä rajausta asemakaavatyön pohjaksi. Työssä valitaan alueelle sopivat korttelimallit ja -tehokkuudet. Tiivis-matala rakentamisen mahdollisuudet varsinkin vanhaan rakentamiseen liittyvillä osilla tutkitaan. Alueen keskus sijoittuu luontevasti Marja-radan tulevan aseman yhteyteen. Alueelle sijoittuvien kaupallisten ja muiden palveluiden määrät ovat melko pienet. Työssä tutkitaan palvelurakentamisen tarve ja määrä sekä asumisen sijoittumismahdollisuudet keskustakortteliin. Pysäköinnin osalta tutkitaan sellaisia ratkaisuja, jotka eivät toisi pysäköintiä ylikorostetusti näkyville. Kallioluolapysäköinti ei alueelle sovellu, koska se kalliomuodostumien pienestä koosta ja kallioperän rikkonaisuuudesta johtuen johtaisi erittäin pitkiin ajoluiskiin. muistilista kaavarunkotyölle: suunnittelun lähtökohdat kokonaismitoitus maankäyttömallit asema/keskus korttelimallit liikenne/ pysäköinti vesihuolto/ luonnonvedet jätehuolto/ kierrätys energiahuolto ekologinen muistilista vaikutusten arviointi lopputuote: a.asumisen määrä, laatu ja sijoittuminen b.maisema/ viheralueet c.liikenne- ja pysäköintiratkaisut d.palveluiden määrä, laatu ja sijoittuminen e.osa-alueiden määrittäminen f.yhteistyön pelisäännöt 12

13 5.4 Asuntotuotanto Asuntotuotannon osalta yrityspalvelut valmistelee yhteistoimintasopimukset kumppaneiden kanssa. Sopimuksissa määritellään myös kunnallistekniikan rakentamisen vastuut. Yhteistyön pelisääntöjä: Suunnittelualue jaetaan hyväksytyn kaavarunkotyön mukaisesti yhteistyökumppaneille (rakennuttaja+rake ntaja+suunnittelija). Kaupunki etsii alueelle yhteistyökumppanit seuraavin ehdoin: Kaupunki edellyttää Tämän raportin mukaista pysäköintiratkaisua ( 3.1). Yhteisen yhtiön perustamista ja siihen liittymistä alueella ( 3.5). Esitettyä rahoitus- ja hallintamuotojakaumaa asuntotuotannon osalta (3.1). Osallistumista yhteistilojen, (vss- tilojen, palvelutilojen, asukastilojen) sekä mahdollisten julkisten tilojen rakentamiseen ja kunnossapitoon. Panostusta alueen suunnittelutyöhön (kaavasuunnittelu ja toteutussuunnittelu). Osallistumaan rakentamisohjeiden (3.1) sekä lähiympäristösuunnitelman (3.2) laatimiseen ja noudattamiseen. Osallistumista kaavatalouden seurantaan ( 3.5). Sitoutumista suunnittelun toteuttamiseen yhdessä sovittavassa aikataulussa. Tonttien luovutus Kaupunki tulee luovuttamaan asuintontit toteuttajille. Valtion tukemaan asuntotuotantoon toteutettavat tontit kaupunki tulee kuitenkin luovuttamaan suoraan lopulliselle omistajalle riippumatta siitä, kuka on kyseisen korttelin toteuttaja. 13

14 5.5 Palvelurakentaminen Alueelle laaditaan erillinen palvelurakentamisselvitys Korso-Koivukylän aluejohtajan toimesta. Kaupungin omien palveluiden tarvekartoitus valmistellaan yhteistyössä sosiaali- ja terveystoimen sekä sivistystoimen kanssa Ensi vaiheessa arvioidaan koko tarkastelualueen tulevat palvelutarpeet suhteessa koko Koivukylän palvelualueeseen ja tulevaan Koivukylän kaupalliseen keskukseen. Tässä yhteydessä huomioidaan myös palvelualueen mahdollinen laajeneminen Ilolaan. Kolmannen sektorin toimijat ja yhteistyöhalukkuus kartoitetaan erikseen. (esim. Vantaan seurakuntayhtymä). Palvelutuotantoa pyritään sijoittamaan myös osittain asuinkortteleihin, lähelle tulevia käyttäjiä ja toteutus ajoittamaan oikein asuntorakentamisen kanssa. 14

15 5.6 Osa-alueiden suunnittelutyöt ja pilotit Suunnittelualue jaetaan kaavarunkotyön jälkeen kumppaneiden kesken suunnittelun ja toteutuksen osa-alueiksi. Kaupunki pidättää asemaseudun suunnittelun toistaiseksi itsellään. Asemakaavasuunnittelu ajoittuu vuosille Alla esimerkkikaavio rinnakkain etenevistä suunnittelutöistä ja niiden yhteensovittamisesta. 15

16 5.7 Markkinointi Alueelle valmistellaan yhteinen markkinointiohjelma alueen toimijoiden ja kaupungin kanssa. Alueen markkinointia pyritään edistämään jo suunnitteluaikana julkaistavilla tiedotteilla. Yhteistyökumppani markkinointisuunnittelussa voi olla esim. Mercuria Business School. 5.8 Rakennussuunnittelu ja rakentami nen Rakentamisohjetyö Yhteistoimintasopimuksessa edellytetään rakentamisohjeiden ja lähiympäristösuunnitelman valmistelua. Työ teetetään osa-alueen suunnittelijakonsultilla. Työtä ohjataan kaupunkisuunnittelusta ja siihen osallistuvat rakennuttajat / rakentajat, rakennusvalvonta, yrityspalvelut sekä kuntatekniikka. Ohjeet hyväksytetään kaupunkisuunnittelulautakunnassa rakentamisohjeiden osalta ja lähiympäristösuunnitelman osalta kuntatekniikan jaostossa. Ne merkitään tiedoksi myös rakennuslupajaostossa. Rakennuslupamenettely Suunnittelutyön aikana ja rakennuslupavalmistelussa tehdään yhteistyötä talonsuunnittelijoiden, rakennusvalvonnan ja kaupunkikuvaneuvottelukunnan kanssa, jotta tulkinnat kaavamääräyksistä ja rakentamisohjeista ovat yhtenevät ja rakennuslupamenettely joustavaa. Testaus / pilotit Osa-alueen suunnittelijakonsultti, joka on ollut valmistelemassa asemakaavallista ratkaisua ja laatimassa rakentamisohjeita, toivotaan olevan alueensa ensimmäisen toteutettavan rakennuksen suunnittelija. Näin alueelle saadaan pilotit / mallitalot, joissa havainnollistetaan rakentamisohjeen tarkoitus ja mahdollisesti kokeillaan rakenteellisia ja materiaaliratkaisuja. Pilotit toimivat esimerkkinä alueen jatkorakentamiselle. Ensimmäisien asuinrakennusten arvioidaan valmistuvan alueelle vuonna

17 6 Työvaiheet, tuotokset ja työsuunnitelma 17

18 7 Työn organisointi vs. vs. Vantaalla Anitta Pentinmikko, aluearkkitehti Tuula Hurme, maankäyttöinsinööri

19

20

21 21