Kiinteistöalan suomalais-virolainen kehitys- ja koulutushanke SVING

Transkriptio

1 Kiinteistöalan suomalais-virolainen kehitys- ja koulutushanke SVING M Marja-Leena Sallinen Roode Liias Risto Hakala Liisa Kallio Mauri Marttila Sampo Ruoppila Sirkka Terho Kimmo Virtanen

2 Edessäsi oleva raportti on syntynyt Kiinteistöalan suomalais-virolainen kehitys- ja koulutushanke SVINGin tuloksena. Hanke aloitettiin syksyllä 2005 ja se päättyi vuoden 2007 lopussa. Etelä-Suomen ja Viron Interreg III A-ohjelmaan kuuluvan hankkeen EU-rahoituksesta on vastannut Varsinais-Suomen liitto. Suomen kansallinen rahoitus on saatu Uudenmaan ympäristökeskukselta ja Viron kansallinen rahoitus talous- ja liikenneministeriöltä. Lisäksi rahoitusta on saatu suomalaisilta yrityskumppaneilta. Hankkeen tarkoituksena on ollut: lisätä omistajien tietoisuutta omaisuutensa säilyttämisestä ja ylläpitokulttuurista. Tietoisuuden toivomme lisäävän halua panostaa ylläpitotoiminnan laatuun. luoda asiantuntijoille välineitä tuottaa ja tarjota hyvää ylläpitotapaa edistäviä palveluja kiinteistön koko elinkaaren ajan. lisätä asukkaiden ja ammattilaisten tietoisuutta kiinteistöjen energiataloudesta ja synnyttää heissä kiinnostusta energiatehokkuuden parantamiseen. Hanketyön aikana saatettiin yhteen kiinteistöalan toimijoita Suomessa ja Virossa monilta kiinteistöalan sektoreilta. Hankkeen seminaareihin ja workshopeihin on osallistunut mm. asumisneuvojia, asuntoyhdistysten hallitusten jäseniä, isännöitsijöitä, kaupunkikehittäjiä, kiinteistönhoitajia ja rakennusperinnön suojelusta vastaavia virkamiehiä. Tämä raportti yhdessä muiden hankkeen raporttien kanssa ovat osaltaan työkaluja, joiden avulla levitetään tietoa hankkeen tuloksista. Kiitämme lämpimästi kaikkia yhteistyössä mukana olleita tahoja. Erityisesti haluamme kiittää rahoittajia, meitä työssämme opastaneita virkamiehiä, yritysrahoittajia, harjoittelijoita, harjoittelutyöpaikkoja tarjonneita, tilaisuuksiin osallistuneita ja hankkeen ohjausryhmää. Kiitämme myös Suomen ympäristöministeriötä, jonka tuella luotiin yhteistyölle pohja jo 1990-luvulla. Yhteistyö on ollut opettavaista ja hedelmällistä. Toivomme, että lukija hyötyy työn hedelmistä tämän raportin muodossa. Helsingissä Kiinteistöalan Koulutussäätiö Keijo Kaivanto toimitusjohtaja, rehtori, asiamies Tallinna Tehnikaülikool Roode Liias professori, dekaani 2

3 SISÄLLYS 1 Yleistä Taustaa Tavoitteet ja tulokset Keskeisimmät tulokset Keskeisimmät tulokset Työpaketit ja työnjako Hankkeen tulokset Kiinteistöalan toimintaympäristö Asuinhuoneiston omistusta koskevan järjestelmän erot Keskeisiä havaintoja Viron järjestelmästä ja kehittämistarpeista Lainsäädäntövertailun vaikutuksia Kiinteistöalan sanasto, Sirkka Terho Kiinteistöjen kustannusvertailu Virossakin käyttöön kirjanpidon kiinteistökaava Kiinteistönomistajien tietoisuus kustannuksista kasvaa Kiinteistöjen elinkaarisuunnittelu Elinkaari käsitteenä Elinkaariajattelun prosessi Elinkaarisuunnittelun toteuttaminen projektissa Energiatehokkuus Kiinteistönpidon laadunvarmistusjärjestelmä Tulosten hyödyntäminen Rakennusperintö Maaprofiilit Rakennusperintöstrategian toimenpide-ehdotukset Rakennusperintöprojektin vaikutukset Kaupunkikehitys Keskeiset tulokset: Helsingin ja Tallinnan kaupunkisuunnittelujärjestelmien erot Raportin hyödyntäminen Yhteistyö kiinteistöalan aikuiskoulutuksessa Yhteenveto koulutustilaisuuksista Tulevaisuuden haasteita kiinteistöalalla Ammattilaisten liikkuvuus Ohjausryhmä Hankkeessa syntyneet julkaisut Partnerit

4 1 Yleistä Hankkeen nimi Pääpartneri Partneri Virossa Muut partnerit Yhteistyökumppanit Kiinteistöalan suomalais-virolainen kehitys- ja koulutushanke SVING Kiinteistöalan Koulutussäätiö (Kiinko) Tallinna Tehnikaülikool (TTÜ) Eesti Kinnisvara Haldajate ja Hooldajate Liit (EKHHL) Enrocon Oy KTI Kiinteistötieto Oy (KTI) Suomen Kiinteistöliitto ry Eesti Korteriühistute Liit (EKÜL) Tutkija Sampo Ruoppila VVO-yhtymä Oyj (VVO) Kesko Oyj Realco Oy Asuntopalvelu Markku Kulomäki Oy Kumpulan Kiinteistöt Oy Matinkylän Huolto Oy Pähkinähoito Oy Ovenia Oy ISS Suomi Oy (ISS) YIT Kiinteistötekniikka Oy (YIT) SOL-Palvelut Oy (SOL) Rahoittajat Etelä-Suomen ja Viron Interreg III A-ohjelmaan kuuluvan hankkeen EUrahoituksesta on vastannut Varsinais-Suomen liitto. Hankkeen kesto Suomen kansallinen rahoitus on saatu Uudenmaan ympäristökeskukselta ja Viron kansallinen rahoitus talous- ja liikenneministeriöltä. Lisäksi rahoitusta on saatu suomalaisilta yrityskumppaneilta. 4

5 1.1 Taustaa Kiinteistöalan suomalais-virolaisen kehitys- ja koulutushankkeen tavoitteiden taustalla olivat korostuneesti yhteinen halu vaikuttaa rakennetun ympäristön - ennen muuta asuinrakennuskannan hoitoon, ylläpitoon ja korjausrakentamiseen niin, että molempien maiden energia- ja ympäristöpoliittiset tavoitteet ja sitoumuksetkin voitaisiin mahdollisimman kustannustehokkaasti saavuttaa. Globalisaation vahvistuessa tarvitaan toisaalta entistä parempaa kansainvälisten liiketoimintaympäristöjen ymmärtämystä, mutta toisaalta eri kulttuurien ja historian tuntemusta. Tämä pätee myös naapurimaiden suhteen eli yhteistyöhön kannattaa panostaa. Itse perusongelma - asuinrakennuskannan kasvava korjaustarve - on Suomessa ja Virossa melko samanlainen. Huomattava osa asuntokannasta rakennettiin nopean kaupungistumisen aikoina luvuilla, joka vaatii lähivuosina kasvavaa panostusta peruskorjaukseen ja -parannukseen. Asuinkannan perusparannustarpeet tulevat nimenomaan tiukentuvista energiatehokkuusvaatimuksista ja ilmaston muutoksen hidastamisesta. Tämä edellyttää myös ympäristömyönteisiä toimintatapoja jokapäiväisessä kiinteistönhoidossa ja niiden kouluttamista isännöitsijöille ja kiinteistönhoitajille. Haasteisiin voidaan vastata ottamalla käyttöön pidemmän aikavälin elinkaarisuunnittelun, ylläpitokustannusten ja kulutusten seurannan sekä sitouttamalla osakkaat tarvittaviin päätöksiin mm. lisäämällä tiedottamista ja koulutusta. Toisaalta pitäytyminen yhteen näkökulmaan, esim. energiansäästöön, ei saa johtaa siihen, että tehdään karhunpalvelus esim. rakennusperinnöllisille arvoille. Virolaisten ja suomalaisten kiinteistöalan edustajien kesken on tehty lähialueyhteistyötä jo vuodesta 1994 lähtien. Yhteistyön tavoitteena on ollut Viron kiinteistönpidon ja isännöinnin kehittäminen. Yhteistyössä on toteutettu täydennyskoulutusjaksoja, seminaareja ja kehityshankkeita sekä tuotettu kirjallisia aineistoja. Varhaisen yhteistyön rahoittajina olivat Suomen ympäristöministeriö ja Pohjoismaiden ministerineuvosto. 1.2 Tavoitteet ja tulokset Hankkeen tavoitteena oli rakennetun ympäristön arvon säilyttäminen, mihin pyritään kiinteistöjen pitkäjänteisellä ja ammattitaitoisella ylläpidolla. Hankkeessa lisättiin omistajien tietoisuutta omaisuutensa säilyttämisestä ja ylläpitokulttuurista ja halua parantaa ylläpitotoiminnan laatua. Luotiin asiantuntijoille välineitä tuottaa ja tarjota hyvää ylläpitotapaa edistäviä palveluja kiinteistön koko elinkaaren ajan. Lisättiin asukkaiden ja ammattilaisten tietoisuutta kiinteistöjen energiataloudesta ja lisättiin heidän kiinnostustaan energiatehokkuuden parantamiseen. 5

6 Kahden maan yhteinen kehittämistyö on mahdollista, kun tunnetaan kummankin maan toimintaympäristöt ja niiden väliset erot. Hankkeessa tarkasteltiin kiinteistö- ja rakennusalan keskeisten lakien olennaisinta sisältöä ja eroavaisuuksia. Lisäksi tarkasteltiin kiinteistöjä osana kaupunkien kokonaisvaltaista kehittämistä. Näiden perustietojen avulla yhteistyö on vankalla pohjalla. Toimintaympäristön selvityksistä on apua kaikille, jotka haluavat tutustua kiinteistöalaan Virossa tai Suomessa. Käytettävien termien määrittely on tärkeää, että varmasti puhutaan samasta asiasta. Hankkeessa laadittiin sanasto kiinteistöalan noin keskeisimmästä termistä. Sanastossa käsitteet määritellään suomeksi ja viroksi ja annetaan englannin- ja venäjänkieliset vastineet. Asuinalueiden hyvän ylläpidon liikkeellepanevana voimana on asukkaiden kiinnostus ja vastuullisuus ympäristöstään ja asuntoyhteisöjen hallitusten aktiivinen toiminta. Hankkeessa lisättiin hallitusten osaamista ylläpito-, peruskorjaus- ja energiakysymyksissä sekä pitkän tähtäimen suunnittelussa. Laadukkaan ylläpidon toteuttamisesta vastaavat kiinteistöalan ammattilaiset. Hankkeessa kohotettiin kiinteistön ylläpidosta vastaavien ammattilaisten osaamista tiedotuksella, koulutuksella ja harjoittelijavaihdolla. Hankkeessa tuotettiin tietoa kiinteistöjen ylläpidosta rakennuksen koko elinkaaren ajalta tarkastelemalla nykyisten ylläpitokustannusten vastaavuutta laatutasoon, energian säästöä ja ympäristöarvoja sekä tarkastelemalla pitkän tähtäimen ylläpitosuunnittelua ja rakennusten suojeluun liittyviä näkökohtia. 6

7 1.2.1 Keskeisimmät tulokset Hankkeessa hankittiin tietoa kiinteistöalan toimintaympäristöstä Virossa ja Suomessa sekä laadittiin tämän pohjalta raportit keskeisestä lainsäädännöstä ja kaupunkisuunnittelun ohjauksesta. Annettiin suosituksia lainsäädännön uudistamiseksi erityisesti Virossa. Laadittiin sanasto kiinteistöalan keskeisistä käsitteistä helpottamaan vuorovaikutusta. Luotiin menetelmä kiinteistöjen kustannusten vertailuun Virossa ja maiden välillä. Luotiin malli kuntoarvion pohjalta laadittavaksi elinkaarilaskentamenetelmäksi. Vertailtiin rakennusperinnön vaalimista Suomessa ja Virossa suojellun rakennuskannan, rakennussuojelun tuen ja koulutuksen, lainsäädännön, viranomaiskokemusten ja käytäntöjen pohjalta sekä tehtiin ehdotuksia rakennusperintöstrategisiksi toimenpiteiksi Tuotettiin koulutustilaisuuksia kiinteistöalan ammattilaisille Suomessa ja Virossa sekä virolaisille asuntoyhdistysten jäsenille. Tuotettiin uusi ammattilaisten täydennyskoulutusohjelma Virossa. Päivitettiin eri koulutusasteiden opetussuunnitelmia Virossa. Saatettiin kiinteistöalan ammattilaisia vuorovaikutukseen keskenään tarjoamalla virolaisille mahdollisuus tutustua suomaisiin kiinteistöalan työyhteisöihin. Tiedotuksen ja kirjallisuuden julkaisemisen avulla levitettiin tietoutta hyvästä ylläpitokulttuurista laajalle yleisölle. 7

8 1.3 Työpaketit ja työnjako Kehitystehtävät jaettiin työpaketteihin, jotka työskentelivät itsenäisesti. Kunkin työpaketin vetovastuu oli suomalaisella partnerilla, joka teki yhteistyötä virolaisten partnerien asiantuntijoiden kanssa. Toiminnan koordinoimiseksi havaittiin tehokkaimmaksi työskentelytavaksi, että työpakettien vetäjät osallistuivat operatiivisen johtoryhmän kokouksiin. Projektin johto - Koordinointi - Talous - Hallinto Kiinteistöalan toimintaympäristö - Lainsäädäntö - Termistö Elinkaarisuunnittelu kiinteistönpidossa - Ylläpitokustannukset - Elinkaaren suunnittelu - Rakennusperintö - Kaupunkikehitys Koulutus ja tiedotus - Yhteistyö - Liikkuvuus - Kotisivut - Tiedotus 8

9 Alla olevissa taulukoissa on kuvattu tehtävänjako maittain. Kustakin työpaketista on päävastuun kantanut suomalainen partneri. Tehtävä Vastuutaho Osallistujat 1. Projektin johto Kiinteistöalan Koulutussäätiö 2. Kiinteistöalan toimintaympäristö 3. Elinkaarisuunnittelu kiinteistöpidossa Suomen Kiinteistöliitto Kiinteistöalan Koulutussäätiö Kiinteistöalan Koulutussäätiö Enrocon Oy, KTI Kiinteistötieto Oy, Suomen Kiinteistöliitto 4. Koulutus ja tiedotus Kiinteistöalan Koulutussäätiö Kaikki Taulukko Työnjako Suomessa Tehtävä Vastuutaho Osallistujat 1. Projektin johto Tallinna Tehnikaülikool 2. Kiinteistöalan toimintaympäristö 3. Elinkaarisuunnittelu kiinteistöpidossa Tallinna Tehnikaülikool Eesti Kinnisvara Haldajate ja Hooldajate Liit Eesti Kinnisvara Haldajate ja Hooldajate Liit Tallinna Tehnikaülikool 4. Koulutus ja tiedotus Tallinna Tehnikaülikool Kaikki Taulukko Työnjako Virossa 9

10 2 Hankkeen tulokset 2.1 Kiinteistöalan toimintaympäristö, Sirkka Terho Työpaketissa on tarkasteltu kiinteistö- ja rakennusalan keskeisten lakien olennaisinta sisältöä sekä esille tulleita Viron ja Suomen lainsäädännön välisiä eroavaisuuksia ja juridisia ongelmia. Lainsäädännön vertailun jälkeen tavoitteena on ollut myös tuoda esille työn aikana havaittuja lainsäädännön kehittämistarpeita Asuinhuoneiston omistusta koskevan järjestelmän erot Virossa omaksuttiin Saksan mallin mukaisesti reaaliseen omistukseen pohjautuva järjestelmä ja asunto-omaisuuden hallintotavaksi valittiin yhdistysmalli. Reaalisella omistuksella tarkoitetaan sitä, että kukin huoneiston omistaja konkreettisesti omistaa osan rakennuksesta ja lisäksi murto-osan kiinteistöstä, jolla rakennus sijaitsee. Asuinrakennuksen yhteisomistajat voivat hallinnoida omaisuuttaan myös yhdistystä perustamatta. Järjestelmä poikkeaa huomattavasti Suomen asunto-osakeyhtiöjärjestelmästä, sillä Suomessa yksittäisen omistajan omistusoikeus kohdistuu asuntoosakeyhtiön osakeryhmään, joka oikeuttaa hallitsemaan tiettyä yhtiöjärjestyksessä määriteltyä huoneistoa. Asunnon omistusta varten on Virossa säädetty erillinen laki "Korteriomandiseadus". Jos asuinrakennuksen huoneistojen omistajat ovat perustaneet yhdistyksen, Virossa joudutaan soveltamaan yhdistyksen hallinnossa hierarkkisesti kolmiportaista lainsäädäntöä: yleislakeina aatteellisia yhdistyksiä koskevaa lakia (Mittetulundusühingute seadus) ja edellä mainittua asunnon omistusta koskevaa lakia sekä asuntoyhdistyksiä koskevaa lakia "Korteriühistuseadus". Lainsäädännöllinen rakenne on siten raskas ja uudistuksen tarpeessa. Lakiuudistuksen valmistelu onkin ollut Virossa projektityön aikana vireillä. Suomessa puolestaan sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia ja sitä täydentävänä yleislakina osakeyhtiölakia. Myös Suomessa on meneillään lainsäädäntöuudistus, jonka yhteydessä on tarkoitus erottaa osakeyhtiölaki ja asunto-osakeyhtiölaki kokonaan toisistaan Keskeisiä havaintoja Viron järjestelmästä ja kehittämistarpeista Suomen asunto-osakeyhtiölain uudistaminen on jo pitkällä, joten toteutetussa hankkeessa on ollut tarkoituksenmukaisempaa keskittyä Viron järjestelmän kehittämistarpeisiin. Esille on tullut kehittämistarpeita, jotka liittyvät muun muassa asuinyhteisön hallinnointia koskevaan sääntelyyn ja asunnon omistajan oikeuksien korostuneeseen laajuuteen. 10

11 Yhteisen omaisuuden hoitaminen ja hallinnoiminen näyttää yleisesti arvioiden toimivan paremmin silloin, kun asunnon omistajat ovat perustaneet yhdistyksen. Tällöin yksittäinen omistaja tai muu taho voi kohdistaa vaatimuksensa yhdistykselle sen sijaan, että joutuisi esittämään saman vaatimuksen kaikille yhteisomistajille erikseen. Virossa omistajien yleiskokouksen päätösvaltaisuuden edellytyksenä on, että tietty osa omistajista osallistuu kokoukseen. Jos päätösvaltaisuutta ei saavuteta, isännöitsijän on kutsuttava koolle uusi yleiskokous, jossa samaa rajoitusta ei enää ole. Passiiviset omistajat voivat siten aiheuttaa päätöksenteon lykkääntymisen. Ongelmallista on myös, että tasonparannusta koskevat päätökset edellyttävät kaikkien omistajien suostumusta. Siten yksikin omistaja voi jarruttaa koko yhtiön tason nostamista. Menettelytapoja olisi tarpeen helpottaa. Asuinrakennusten kunnossapidon tehostamiseksi on havaittu tarpeelliseksi lisätä Viron rakennuslakiin kunnossapitovelvollisuutta koskevat säännökset ja huolehtia siitä, että viranomaisille annetaan riittävä toimivalta velvollisuuden täyttämisen valvontaan. Lisäksi tarvittaisiin kuitenkin julkisista varoista tukea rakennusten peruskorjaamiseen, jotta velvoitteiden täyttäminen ei johtaisi siihen, että omistajat joutuisivat luopumaan omistuksestaan. Kunnossapitoa tehostettaessa olisi kuitenkin kiinnitettävä enemmän huomiota myös rakennuksen ulkoasuun kohdistettaviin vaatimuksiin ja erityisesti asunnon-omistajien itse tekemiin tai teettämiin töihin, joiden taso on tällä hetkellä kirjava. Rakennuskannan esteettisen tason parantamiseksi olisikin tarpeen rajata ja valvoa nykyistä paremmin rakennuksen ulkoasuun tehtäviä muutoksia. Virossa käytetään rakentamisessa ja korjausrakentamisessa sopimusehtoja, jotka on laadittu Viron Talousministeriön (Majandus- ja kommunikatsiooniministeerium) tilauksesta ja tuella. Ehdot (üldtingimused) on laadittu erikseen mm. urakkasopimusta ja aliurakkasopimusta varten. Suomessa käytettäviin Rakennusurakan yleisiin sopimusehtoihin (YSE 1998) verrattuna nämä ehdot ovat laajuutensa kannalta vertailukelpoisia, mutta niiden laatimismenettely on suomalaisesta menettelystä poikkeava. Suomessa sopimusehdot on laadittu urakoitsija- ja tilaajapuolen (siis myös kiinteistönomistajien) yhteistyössä, kun puolestaan Virossa ei ole katsottu olevan sellaista kiinteistönomistajia edustavaa tahoa, joka olisi voinut edustaa tilaajaa 11

12 kiinteistönomistajan näkökulmasta. Siten kiinteistönomistajatahon puolelta sopimusehdot muistuttavat tältä kannalta arvioituna vakiosopimusehtoja. Kiinteistönomistajien / rakennuttajien kannalta olisi tarpeen jollakin aikavälillä käynnistää yhteistyö sen selvittämiseksi, miten sopimusehdot käytännössä toimivat, ja onko myös kiinteistönomistajan edut otettu ehdoissa riittävällä tavalla huomioon. Virossa isännöitsijälle tai muulle omistajien edustajalle ei ole laissa annettu oikeutta päästä huoneistoon, koska tätä on pidetty huoneiston omistajan oikeutta loukkaavana. Tämän oikeuden puuttuminen voi esimerkiksi vaikeuttaa rakennuksen peruskorjaamista. Jos omistaja ei vapaaehtoisesti päästä em. edustajaa huoneistoonsa, saatetaan huoneistosta katkaista sähkö tai vesi omistajan saamiseksi huoneistosta ulos. Menettelytapaa olisikin perusteltua harkita lakiuudistuksen yhteydessä. Lisäksi Virossa tarvittaisiin isännöitsijän työn tueksi ja asuntokaupan turvaksi yhtenäinen ja sisällöltään laissa määritelty isännöitsijäntodistus. Viron vuokramarkkinoiden toimivuuden parantaminen edellyttäisi erillistä asuinhuoneiston vuokrausta koskevaa lainsäädäntöä. Lisäksi olisi kiinnitettävä huomiota siihen, että vuokrausta koskevat riita-asiat voitaisiin käsitellä kohtuullisen nopeasti. Esille tulleista kehittämiskohteista voidaan kokoavasti todeta, että muutosten aikaansaaminen edellyttäisi sekä virolaisten edunvalvontajärjestöjen toimenpiteitä että lainsäädännön uudistamista. Siten muutosten eteneminen on aina myös poliittinen kysymys Lainsäädäntövertailun vaikutuksia Asunnon omistajatahojen ja projektityössä tavattujen isännöitsijöiden asenne lainsäädännön kehitystarpeiseen on ollut ennakkoluuloton ja rakentava. Projektityön aikana esiin tulleista ongelmista monet on ilmeisesti tiedostettu myös omistajien ja isännöitsijöiden keskuudessa. Tietoisuuden lisääntymisen uskotaan johtavan aiempaa laajempaan keskusteluun kehittämiskohteista. Projektiin osallistujat ovat käyneet hedelmällistä keskustelua tutkittavista kysymyksistä, mikä on johtanut molemminpuoliseen oppimiseen ja näkemysten kehittymiseen. Projektityön kuluessa on vaikutettu myös EKHHL:n tavoitteena olleeseen Viron rakennuslain muutokseen, jonka tarkoituksena on ollut mm. parantaa rakennusten kunnossapitotöiden laatua. Lisäksi on luotu yhteinen näkemys myöhemmästä rakennuslain muutostarpeesta erityisesti siten, että rakennuslakiin lisättäisiin rakennuksen kunnossapidon määritelmä ja vaatimukset. 12

13 2.2 Kiinteistöalan sanasto, Sirkka Terho Tavoitteena oli luoda Suomen ja Viron välisessä yhteistyössä käytettäväksi sanasto, joka sisältää keskeistä kiinteistöjen ylläpidon ja hallinnon termistöä kiinteistönhoidon termistön lisäksi. Pohjana käytettiin 90-luvulla laadittua kiinteistönhoidon sanastoa. Sanastoon lisättyjen termien selitystekstien lähteenä on käytetty mahdollisimman laajasti RAKLI ry:n Kiinteistöliiketoiminnan sanastoa, koska termien samansisältöisyys on eduksi kaikille alalla toimiville. Työssä on tarkistettu, mitä keskeisiä uusia sanoja on tullut käyttöön viimeisten kymmenen vuoden aikana, selvitetty/laadittu niille selitystekstit sekä selvitetty niiden viron- ja englanninkieliset vastineet. Myös venäjänkieliset termit on selvitetty. Pääsääntöisesti on valittu Baltiassa käytettäviä venäjänkielisiä termejä, mutta niitä on tarvittaessa täydennetty Venäjällä käytettävillä termeillä. Sanastotyöryhmään kuuluivat lakimies Sirkka Terho ja tutkimusjohtaja Mauri Marttila Suomen Kiinteistöliitto ry:stä, professori Roode Liias ja lehtori Tiina Nuuter Tallinnan teknillisestä korkeakoulusta (TTÜ) sekä toimitusjohtaja Jüri Kröönström EKHHL:stä. Sanastotyön seurantaryhmänä ovat toimineet johtaja Hanna Kaleva KTI Kiinteistötieto Oy:stä ja toimitusjohtaja Markku Kulomäki Asuntopalvelu Markku Kulomäki Oy:stä. Projektin edistymistä ovat julkisten rahoittajien edustajina valvoneet yli-insinööri Laila Hosia ympäristöministeriöstä sekä ylitarkastaja Martti Pelkkikangas ja tarkastaja Riitta Salasto Uudenmaan ympäristökeskuksesta. Viron sisäministeriön puolesta julkisten rahoittajien edustajina ovat toimineet neuvos Annika Põldma ja neuvos Kaja Hinno. Sanaston venäjännöksestä on vastannut apul. professori Ljudmilla Drõkina Tallinnan teknillisestä korkeakoulusta. 13

14 2.3 Kiinteistöjen kustannusvertailu, Kimmo Virtanen Kiinteistön kustannusvertailussa tavoitteena oli selvittää ylläpidon kustannusten, saavutetun laatutason ja rakennuksessa kulutetun energian välistä yhteyttä. Tutkimuksen pohjalta voidaan Virossa luoda menettely kiinteistönhoitokustannusten tilastoimiseksi ja läpinäkyvyyden lisäämiseksi. Projektissa kehitettiin menetelmiä ylläpitokustannusten jatkuvaan seurantaan ja vertailuun suomalaisten ja virolaisten kiinteistöjen välillä. Kustannusten vertailtavuuden pohjaksi kehitettiin menettely, jossa kerättiin kiinteistön perustiedot koskien mm. pinta-aloja, tilavuutta, rakennus- / peruskorjausvuotta, lämmitysjärjestelmää, ylläpitokäytäntöjä jne. Lisäksi sovittiin yhteisesti ylläpitokustannuseristä ja kulutustiedoista, joita katsottiin tarkoituksenmukaiseksi vertailla; keskeisimpinä mm. energiankulutus ja -kustannukset, kiinteistönhuolto, siivous ja jätehuolto. Vertailtavuuden kehittämiseksi hankkeessa laadittiin kiinteistön ja ylläpidon laatutason arviointimenettely, jota käytetään kaikissa tarkasteltavissa kiinteistöissä. Laatutason arviointi perustuu keskeisimpien numeeristen mittareiden (mm. rakennus- / peruskorjausvuosi; siivouskertojen lukumäärä) ohella silmämääräisiin havaintoihin ulko- ja sisätilojen siisteydestä ja viihtyisyydestä; sekä mahdollisesti myös kiinteistöjen käyttäjiltä kerättävään palautteeseen. Projektissa kerättiin perustiedot ja kustannustiedot valituista pilottikiinteistöistä Virossa. Tietoa verrattiin suomalaiseen ylläpitokustannus- ja laatuinformaatioon, jota muokattiin vertailun mahdollistamiseksi. Kustannus- ja muun markkinainformaation saatavuutta ja käyttöä sekä toimijoiden informaation tarvetta kartoitettiin. Samalla luotiin systematiikkaa informaation jatkuvalle keräämiselle ja analysoinnille sekä analysoitiin sitä suhteessa Suomen markkinoihin. Hankkeen aikana luotiin perusta jatkuville, toimijoiden tarpeita palveleville informaatiopalveluille Virossakin käyttöön kirjanpidon kiinteistökaava Virossa kannattaisi ottaa käyttöön Suomen kirjanpitoasetuksen mukainen ns. kiinteistökaava. Tällöin vertailujärjestelmän luominen Virossa sekä vertailu Suomen kiinteistöihin olisi helpompaa ja ennen kaikkea tiedot olisivat vertailukelpoisempia. Jatkossa Suomessa kehitettyä kiinteistöjen ylläpitokustannusten seurantajärjestelmää voitaisiin kehittää soveltuvaksi Viron kiinteistönomistajien ja kiinteistöpalveluiden tuottajien hyödynnettäväksi järjestelmäksi. Kustannuksissa olevia eroja tulisi verrata sekä maan sisäisesti kiinteistötyypeittäin että maiden välillä. Tällöin voitaisiin etsiä yksittäisiä kulueriä, joissa löydetään merkittävimpiä eroja kustannusrakenteessa Kiinteistönomistajien tietoisuus kustannuksista kasvaa Tutkimuksen tulokset lisäävät kiinteistönomistajien tietoa ja osaamista pitkäjänteisessä elinkaarijohtamisessa ja ylläpitokustannusten hallinnassa sekä Suomessa että Virossa. 14

15 Virolaisten osapuolten hyötynä on läpinäkyvyyden lisääntyminen sekä kustannusten että ylläpitokäytäntöjen näkökulmasta. Tätä tietoa voidaan hyödyntää sekä lyhyellä tähtäimellä (kustannussäästöt, kulutuksen väheneminen, parantunut laatu) että pitkällä tähtäimellä (peruskorjausten ja ylläpitokustannusten tasapaino ja niiden väliset yhteydet). Suomalaiset toimijat hyötyvät mm. lisääntyvästä informaatiosta Suomen ja Viron markkinoiden eroista tätä tietoa voivat hyödyntää mm. kiinteistönomistajat, rakennusliikkeet ja kiinteistöalan palveluyritykset. 15

16 2.4 Kiinteistöjen elinkaarisuunnittelu, Risto Hakala Koska elinkaariajattelu on varsin uusi väline asuinrakennuksien kiinteistönpidossa, päätehtävänä projektissa oli yleisen tiedon ja periaatteiden esittäminen kiinteistönpidon eri osapuolille, erityisesti kiinteistöjen hallinnolle. Elinkaariajattelu sinänsä jo edistää mm. asukkaiden vastuullisuutta oman asuinkiinteistönsä ja asuinympäristönsä kehittämisessä, tekemisessä laadukkaammaksi ja ympäristövastuullisemmaksi sekä parantaa kiinteistö- ja rakennusalan yritysten osaamista ja antaa pidemmän suunnittelu perspektiivin kiinteistönpidon taloushallintaan. Suomessa voidaan katsoa, että elinkaariajattelulle on varsin otollinen maaperä. Asunto-osakeyhtiöiden hallitukset ja myös asukkaat ovat mieltäneet sen ainakin jossain määrin - varsinkin nyt kun suurin osa asuinrakennuksistamme on tullut peruskorjausikään. Myös muut asumisen ja omistamisen liittyvät osapuolet kuten pankit (lainananto ja vakuudet), vakuutusyhtiöt (talojen vakuuttaminen) ja kiinteistönvälitys (asuntojen myynti) ovat ottaneet hyvin vastaan elinkaariajattelun tuomisen taloyhtiön kiinteistönpidon suunnittelun välineeksi. Osaprojektin raportti ja muut projektin aikana jaettu tieto palvelee tätä päämäärää. Virossa elinkaariajattelu on vielä melko uutta, joten siellä hankkeesta on ollut erityisen suuri hyöty Elinkaari käsitteenä Kiinteistön elinkaarisuunnittelun tavoitteena on tuottaa ja kuvata kiinteistönpidon ratkaisut, joiden mukaan voidaan varmistaa laadukas rakennus, joka täyttää omistajien, käyttäjien ja yhteiskunnan vaatimukset koko elinkaaren ajan hallitulla ja optimoidulla tavalla. Rakennuksen elinvaiheet koostuvat: rakentamisesta eri suunnitteluosioineen, rakennuksen käytöstä ja lopuksi tulee päätös käytön lopettamisesta tai jatkamisesta. Useimmat kiinteistöt säilyvät koko elinkaarensa samassa käyttötarkoituksessa. Rakennukset ovat pitkäikäisiä ja yleensä ne purkamisen sijasta päätyvät suojeltaviksi. Vanhojen rakennuksien elinkaari muodostuu useista eri käyttöikäjaksoista, jotka sisältävät useita kunnossapitojaksoja. Kiinteistön omistajalla intressissä on odottaa mahdollisimman pitkää käyttöikää, mutta elinkaarilaskelmien kannalta tarkastelu on järkevää tehdä käyttäen 50 vuoden käyttöikää. 16

17 Kuva: Elinkaareen liittyviä käsitteitä suomeksi Kuva: Elinkaareen liittyviä käsitteitä viroksi 17

18 2.4.2 Elinkaariajattelun prosessi Kiinteistönomistajien täytyy tiedostaa, että omistus- ja hallintomallista riippumatta on kiinteistönpidon tehtävänä tuottaa kiinteistön omistajille kohtuullinen tuotto ja yksittäisen asunnon omistajalle asumiskustannustaso siten, että kiinteistön reaaliarvo eikä asumistaso laske. Kun edellisen kaltainen tahto on olemassa, on elinkaariajattelun toteuttaminen mahdollista kiinteistön pitkän aikavälin suunnittelussa ja toteutuksessa. Kiinteistön omistajan prosessi elinkaarisuunnittelun toteuttamiseen on seuraava: 1. Kiinteistönomistajan tahto ja sitoutuminen pitkän tähtäyksen suunnitteluun ja toteutukseen asuinrakennuksessa, 2. Kuntoarvion tarjouspyyntö, tarjouksien käsittely, kuntoarvioijan valinta ja tilaaminen (suositellaan asiantuntijan käyttämistä), 3. Kuntoarvion teettäminen elinkaarisuunnittelua varten: Kiinteistön lähtötiedot ja materiaalit, Asukaskysely, Avustaminen kuntoarvion suorituksessa, 4. Kiinteistönpitostrategian ja niiden vaihtoehtojen valinta 5. PTS-ohjelman laadinta, 6. Elinkaarisuunnitelmat ja laskelmat eri strategiavaihtoehdoille, 7. Omistajien päätös sitoutua hankkeeseen ja sen toteutukseen. Tästä kaikesta tulevat omistajat saamaan tiedon, missä kunnossa omaisuus on, miten omaisuutta hoidetaan nyt ja tulevaisuudessa ja kuinka paljon tämä tulee vaatimaan resursseja. Myös virheet, jotka johtuvat eri aikana tehdyistä korjauksista ja niiden suunnitteluratkaisuista voidaan välttää tai ainakin minimoida Elinkaarisuunnittelun toteuttaminen projektissa Elinkaarisuunnittelua tarkasteltiin neljän pilottikohteen avulla. Suomessa analysoitiin yksi kohde ja Virossa kolme kohdetta. Kohteiden analysointi perustui tehtyihin kuntoarvioihin. Kuntoarviot tehtiin 10 vuoden ajalle ja elinkaarisuunnitelmat käyttäen 50 vuoden tarkastelujaksoa. Tässä on arvioitu kiinteistön kuntoa ja siinä on ollut kiinteistön perusparantamisen ja arvonnoston näkökulma käsittäen mm. lisätilat, energiasäästön, äänieristämisen, turvallisuuden, terveellisyyden ja viihtyvyyden tarkastelun. Elinkaarikustannukset on laskettu kaikille pilottikohteille. Suomen kohteelle on laskettu kolmen strategiavaihtoehdon mukaisesti. Vaihtoehdot ovat olleet: Rakennuksen teknistä tasoa sekä asumismukavuutta ja terveellisyyttä nostavat toimenpiteet eli perusparannustoimenpiteet Rakennuksen tason säilyttävät toimenpiteet eli peruskorjaustoimenpiteet Ei normaaleiden huolto- ja korjaustoimenpiteiden lisäksi peruskorjaustoimintaa eli rakennus peruskorjataan kerralla tai se katsotaan korjauskelvottomaksi ja puretaan 18

19 Viron kohteet on analysoitu kahta vaihtoehtoa käyttäen. Nämä ovat olleet yllä mainituista vaihtoehdoista 2 ja 3. Tämä on johtunut siitä, että tässä elämänvaiheessa ei asukkailla ole mahdollisuutta osallistua taloudellisesti perusparantaviin toimenpiteisiin. Keskeisinä tietoina on kerätty järjestelmien ja tuotteiden huolto-, kunnossapito- ja korjauskustannuksia, ominaiskäyttöikä, ympäristöhaittoihin ja kierrätettävyysominaisuuksiin liittyvää tietoa. Näistä on esitetty lyhyet yhteenvedot osaraportissa lähinnä elinkaarilaskentaa silmälläpitäen Energiatehokkuus Rakennuksen energiakulutusta ja energiatodistusta käsittelevässä osuudessa on laskettu Suomen pilottikohteen energiatehokkuusluku. Kohteeseen on tehty arvio, millä tavoin voidaan parantaa kohteen energiatehokkuutta. Viron kohteille ei laskelmaa tehty, koska Virossa ei ole saatavilla tarvittavia lähtötietoja kuten esimerkiksi lämmitystarvelukuja. Hankkeen aikana pidetyissä seminaareissa ja tilaisuuksissa energiatietoisuuden lisääminen oli keskeisessä roolissa. EU:n säädökset energiatodistuksista tulevat voimaan molemmissa maissa, mutta olosuhteet erityisesti kulutusseurannan osalta ovat hyvin erilaiset. Siten tiedonvaihto kokemuksista ja suunnitelmista energiatodistuksen käyttöönoton valmistelusta on ollut erittäin tärkeää Kiinteistönpidon laadunvarmistusjärjestelmä Elinkaarisuunnittelun projektissa tehtiin Viron kiinteistönpidon laadunvarmistusjärjestelmä, joka on esitetty vironkielisessä julkaisussa. Suomessa on tekeillä laajan asiantuntijaryhmän toimesta kiinteistönpidon RYL. Sen vuoksi laadunvarmistukseen ei ollut syytä projektin kannalta puuttua kovinkaan syvällisesti Tulosten hyödyntäminen Hanke antaa mahdollisuuden konsultoida taloyhtiöitä kokonaisvaltaisesti pitkän tähtäyksen ohjelmasuunnittelussa. Työn tuloksena syntyi ehdotus malliksi, joka olisi riittävä, mutta ei liian monimutkainen, otettavaksi taloyhtiöiden käytännön kiinteistönpidon ja pitkäntähtäyksen resurssien suunnittelun työkaluksi. Tulokset ovat itse asiassa puheenvuoro elinkaarisuunnittelun määrittelyyn asuinkerrostaloissa. Elinkaarisuunnitelmia normaaliin asunto-osakeyhtiöön ei Suomessa ole tehty. Muutamia pilottikohteita on tehty, mutta ne ovat koskeneet asuinvuokratalokantoja, joilla on yksi omistaja. Tulevaisuudessa olisi hyvin tärkeätä, että päästäisiin soveltamaan saatuja kokemuksia Suomessa asunto-osakeyhtiöihin ja Virossa asuntoyhdistyksiin. Tulosten hyödyntämiseksi on erittäin tärkeätä, että saadaan aluksi ainakin muutama asunto-osakeyhtiö mukaan toteuttamaan elinkaarisuunnittelua. 19